– 2 – Jurisprudence
Baux commerciaux :
– Pas d’adhésion obligatoire à une association de commerçants
– Congé avec refus de renouvellement : l’importance de la mise en demeure
– Cession despécialisation : le cas de la retraite complémentaire
– Action en requalification du bail : prescription de deux ans
– Une question prioritaire de constitutionnalité sur l’interdiction d’exploiter les débits de boissons
– 3 – Réglementation
Le code de la propriété des personnes publiques a été publié
– 5 – Rapport
32 propositions pour la rénovation énergétique du parc tertiaire : les conclusions du groupe de travail piloté par Maurice Gauchot
– 6 – Débats
Quelques échos de débats au SIMI
– 7 – Nominations – Agenda
– 8 – Rencontre
Réforme de l’urbanisme : point d’actualité avec Baker&McKenzie
■ JUGÉ ■ > > La Cour de cassation s’est prononcée sur les conséquences de l’annulation d’une clause d’un bail commercial qui impose au preneur l’adhésion à une association de commerçants (lire p.2). ■ PROPOSÉ ■ > > Maurice Gauchot a mis au point 32 pro- positions pour la rédaction du décret d’application du Grenelle II concernant la rénovation énergétique du parc tertiaire (voir p.4 et 5). ■ PUBLIÉ ■ > > Le code de la propriété des personnes publiques, dans sa partie réglementaire, a été publié. ■ ANALYSÉ ■ > > La réforme des surfaces dans la construc- tion pourrait faire émerger une nouvelle notion, celle d’emprise au sol: voir p.8 l’analyse d’Alexia Robbes, avocat, Baker&McKenzie. > > Pour le président de la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières, Jean- Paul Dumortier, la législation sur les SIIC sera pérenne (lire p. 6 un écho de son inter- vention au SIMI à l’occasion de la remise des trophées des SIIC). > > Bertrand de Feydeau (Fondation Palladio) considère que la raison essentielle de l’abandon du secteur du logement par les investisseurs institutionnels est l’insuffisance du rendement. Ils ne pourraient y revenir que si le rende- ment net des logements excédait 3 %. Bertrand de Feydeau estime par ailleurs que les prix des logements sont trop élevés mais qu’il faut prendre garde à ce qu’ils ne bais- sent pas trop brutalement. La rénovation énergétique du parc tertiaire: 32 propositions L a loi Grenelle II, publiée voici presque dix-huit mois, attend toujours son décret d’application concernant la rénovation énergétique du parc tertiaire. Or son article3 impose de réaliser entre2012 et2020 des travaux d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments à usage tertiaire ou dans lesquels s’exerce une activité de service public. L’échéance de 2012 est donc imminente, mais il manque de texte de mise en œuvre. Un pas a été fait dans la prochaine mise en oeuvre de cette obligation de réali- ser des travaux avec la remise à la ministre de l’écologie du rapport de Maurice Gauchot. Ce document contient 32 propositions (lire p.4) pour la rédaction du décret d’application de la loi Grenelle II. Le rapport rappelle que l’objectif de réduire la consommation de 38% figurait dans la loi Grenelle I, mais n’a pas été repris dans la loi de 2010. Les rédacteurs du rapport en tirent toutefois une conséquence pra- tique en relevant que la loi Grenelle I était une loi d’objectif “Il en découle que la mise en œuvre de la loi Grenelle II n’emporte pas l’application systématique à tout bâtiment concerné d’une réduc- tion de 38% de ses consommations énergétiques avant 2020. Tou- tefois, la réduction de 38%, qui traduit l’objectif des pouvoirs publics, reste une référence à atteindre”. Cette rédaction a incité les rédacteurs du rapport, sans mettre en cause l’objectif à atteindre, à préconiser de la souplesse dans l’application de la loi. Ainsi par exemple, un bailleur pourrait appré- cier l’objectif dans l’ensemble de son patrimoine et non immeuble par immeuble. Une question pratique se pose, qui est évoquée dans une annexe du rapport est celle du cumul éventuel de l’obligation de réaliser des travaux pour baisser de 38% la consommation d’énergie avec celle qui impose de faire des travaux d’économie d’énergie lorsque le propriétaire engage des travaux de rénovation de son patrimoine pour une valeur excédant 25% de la valeur de l’immeuble. Or, en fonction de ce qui sera décidé pour le décret en cours de prépara- tion, les modes de calcul des performances pourraient ne pas être les mêmes. Il pourrait y avoir un cumul d’obligation pour le pro- priétaire. La difficulté tient notamment à ce que les consommations sont en partie dépendantes de l’utilisation effective du preneur; certains usages, par exemple qui conduisent à une utilisation de l’immeuble sur une plage horaire étendue, étant plus consomma- teurs d’énergie. La balle est désormais dans le camp de la ministre. À suivre. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 459 6 DECEMBRE 2011 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : - Pas d’adhésion obligatoire à une association de commerçants - Congé avec refus de renouvellement : l’importance de la mise en demeure - Cession despécialisation : le cas de la retraite complémentaire - Action en requalification du bail : prescription de deux ans - Une question prioritaire de constitutionnalité sur l’interdiction d’exploiter les débits de boissons - 3 - Réglementation - Le code de la propriété des personnes publiques a été publié - 5 - Rapport - 32 propositions pour la rénovation énergétique du parc tertiaire : les conclusions du groupe de travail piloté par Maurice Gauchot - 6 - Débats - Quelques échos de débats au SIMI - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Réforme de l’urbanisme : point d’actualité avec Baker&McKenzie S O M M A I R E E D I T O R I A L Le prochain numéro de Jurishebdo s era un numéro spécial. 6 décembre 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X Baux commerciaux ■ Pas d’adhésion obligatoire à une a ssociation de commerçants (Cass. Civ. 3 e , 23 nov. 2011, n°1370, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°10-23928) Un bail commercial avait prévu une adhé- sion obligatoire à une association de com- merçants. L’association réclamait paiement d‘un arriéré de cotisations au locataire. Dans la procédure, celui-ci avait appelé le bailleur en intervention forcée en faisant valoir la nullité de la stipulation du bail lui faisant obligation d’adhérer et la nullité de cette adhésion et demandait rembourse- ment des cotisations versées. L’arrêt de la cour d’appel qui avait admis cette demande est cassé : “Vu l’article 1304 du code civil; Attendu que la nullité emporte l’effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situa- tion initiale […] Attendu que pour admettre cette demande [en remboursement des cotisations versées] et rejeter celle de l’association les Commer- çants du Pôle Sud tendant à la condamna- tion de la société G.à lui restituer en équi- valent les prestations qui lui avaient été ser- vies, l’arrêt retient que l’effectivité de la sanction de la nullité absolue affectant la clause du bail contraignant le bailleur à adhérer à l’association et l’adhésion elle- même, interdisait à l’association de pré- tendre à une restitution en équivalent des prestations dont la société G.aurait bénéfi- cié de sa part; Qu’en statuant ainsi, alors que l’annulation à raison de l’atteinte à la liberté fondamentale de ne pas s’associer ne fait pas échec au prin- cipe des restitutions réciproques que peut impliquer l’annulation d’un contrat exécuté, la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cour d’appel avait jugé nul le contrat d’adhésion du commerçant à l’association de commerçants. La Cour de cassation avait en effet déjà jugé que la clause qui fait obligation au preneur d’adhérer à une association des commerçants et à maintenir son adhésion pendant la durée du bail est entachée d’une nullité absolue (Civ. 3 e , 12 juil. 2003). Ce principe est donc désormais admis, mais il reste à en apprécier les effets. Dans une précédente affaire, une cour d’appel avait constaté la nullité de la clause et condam- né l’association à rembourser les cotisa- tions mais elle avait aussi condamné le locataire à payer à l’association une som- me équivalente au montant des cotisations au titre de l’enrichissement sans cause pour la période passée et tant que durera le bail (bénéfices tirés des actions de publi- c ité ou d’animation de l’association). La Cour de cassation avait censuré cette déci- sion a motif que cette décision aboutissait une reconnaissance théorique de la liberté du locataire de ne pas adhérer à l’association (Civ. 1 e , 20mai 2010, Loyers et copr. 2010, n°195). En effet, si le locataire est remboursé des cotisations versées mais qu’il doit en contrepartie indemniser l’association pour les prestations passées et à venir, l’annulation de l’adhésion est pri- vée de tout effet pratique. Dans l’arrêt rapporté, la cour d’appel avait été plus favorable au commerçant puis- qu’elle avait rejeté la demande de l’association en indemnisation des presta- tions fournies. On peut sans doute, sous réserve de l’interprétation des tribunaux, concilier ces deux décisions en admettant que le loca- taire peut être tenu d’indemniser l’association pour les prestations passées (qui lui ont été effectivement fournies) mais non pour les prestations à venir. ■ Congé avec refus de renouvelle- ment: l’importance de la mise en demeure (Cass. Civ. 3 e , 23 nov. 2011, n°1375, FS-P+B, cassation, pourvoi n°10 24180) Un bailleur avait adressé à son locataire un congé avec refus de renouvellement au motif que le locataire, qui exploitait un commerce de bar, débit de boissons ne pou- vait plus exploiter au motif qu'il avait fait l’objet de condamnations pénales. Le loca- taire avait alors assigné le bailleur en paie- ment de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation écarte le moyen tiré de l’article 6 §1 de la Convention européenne des droits de l’homme au motif qu’il s’agit d’une mesure de police réglementant l’accès d’une profession et non d’une sanc- tion ayant le caractère d’une punition, mais elle casse l’arrêt qui avait validé le congé sans offre de renouvellement et d’indemnité d’édiction: “Vu l’article L 145-17 du code de commerce; Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant; que, toute- fois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d ’avoir à la faire cesser; Attendu que pour valider le congé sans offre de renouvellement et d’indemnité d’éviction, l’arrêt retient que M.C. exploi- tait son fonds illégalement et que cette infraction, alléguée comme motif grave et légitime du congé, était consommée et non susceptible de régularisation, une mise en demeure préalable n’était pas exigée à pei- ne de nullité; Qu’en statuant ainsi, alors que M.C. pou- vait régulariser sa situation selon diffé- rentes voies de droit , et qu’en consé- quence, le bailleur était tenu de lui déli- vrer une mise en demeure , la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-17 autorise le bailleur à refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire. Mais cet article impose au bailleur de respecter une formalité importante: la mise en demeure d’avoir à cesser l’infraction commise et sa non régularisa- tion pendant au moins un mois. Toutefois, dans cette affaire, le bailleur avait estimé cette formalité inutile car non régularisable: le locataire avait été condamné pour recel, puis pour conduite en état d’ivresse. Or l’article L 3336-2 du code de la santé publique interdit l’exploitation d’un débit de boissons par les personnes ayant fait l’objet de certaines condamnations. La cour d’appel avait validé ce raisonne- ment mais son arrêt est cassé au visa de l’article L 145-17 au motif que le locataire pouvait régulariser sa situation. La cour d’appel pouvait s’appuyer sur une jurisprudence qui admet en effet que la mise en demeure n’est pas nécessaire lorsque l’infraction a créé une situation irréversible qui n’est pas susceptible d’être régularisé (violation des formalités devant accompagner la cession de bail, Civ. 3 e , 25juin 1975, ou agissements délictueux du locataire, Civ. 3 e , 5mars 1980). Mais la Cour de cassation est ici plus stricte et évoque la faculté de régularisation du locataire. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Lorsqu’il entend refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, le bailleur doit adresser au loca- taire une mise en demeure de régulariser sa situation même s’il a été condamné pénalement et que cette situation lui inter- dit d’exercer son activité. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Cession-déspécialisation: le cas de la retraite complémentaire (Civ. 3 e , 23 nov. 2011, n°1371, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-25108) Un locataire exploitant un commerce de quincaillerie, droguerie, articles de ména- ge, avait invoqué l’article L 145-51 du code de commerce pour céder son activité à une personne en vue de l’exploitation d’une activité de restaurant. Les bailleurs avaient alors assigné la locataire pour voir juger que la locataire, en situation de cumul emploi retraite, ne remplissait pas les condi- tions de l’article L 145-51 et que l’activité envisagée était contraire à la destination de l’immeuble. Leur demande est rejetée: “Mais attendu qu’ayant relevé que M me D. [locataire] se trouvait en situation de cumul de sa retraite de base et d’une activité pro- fessionnelle dans les conditions ouvertes par la loi du 21août 2003 portant réforme des retraites et qu’ elle était en mesure de demander à bénéficier de sa retraite complémentaire , la cour d’appel en a déduit à bon droit qu’elle disposait de la faculté de céder son droit au bail avec déspé- cialisation, ouverte au commerçant qui, ayant demandé à faire valoir ses droits à la retraite, entend se retirer de la vie active; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé de ce chef”. Par ailleurs, la Cour de cassation valide la condamnation des bailleurs à verser des dommages et intérêts: “Mais attendu qu’ayant constaté que l’activité envisagée par le cessionnaire pres- senti du droit au bail de MmeD. n’était mani- festement pas incompatible avec la destina- tion, les caractères et la situation de l’immeuble, la cour d’appel a pu retenir que la contestation injustifiée du projet de cession par les bailleurs, revenant sur un accord préa- lable qui avait conduit la locataire à cesser son exploitation, avait provoqué l’échec de cette cession et entraîné un préjudice, carac- térisé par une perte de chance, dont ils d evaient réparation”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cession déspécialisation prévue par l’article L 145-51 du code de commerce permet au locataire âgé qui envisage de partir à la retraite de céder son bail en demandant au bailleur une déspécialisation du bail. Le cas de l’arrêt rapporté était caractéristique puisque le locataire exploitait un commerce de dro- guerie et que l’acquéreur du fonds devait y substituer un restaurant. Le bailleur invo- quait le fait que le locataire cédant ayant déjà fait valoir ses droits à la retraite de base, il ne pouvait plus prétendre au béné- fice de cette déspécialisation. La Cour de cassation a eu une lecture plus souple de l’article L 145-51 en considérant que la demande d’ouverture des droits à la retrai- te complémentaire rentrait également dans le cadre prévu par la loi. L’arrêt confirme par ailleurs la condamna- tion des bailleurs à des dommages intérêts car ils étaient revenus sur leur accord préa- lable et avaient donc provoqué l’échec de la cession du droit au bail. ■ Action en requalification du bail: prescription de 2 ans (Cass. Civ. 3 e , 23 nov. 2011, n°1376, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-24163) Un bail professionnel avait été conclu en 2003 pour 10 ans pour l’exercice d’une acti- vité hippique non commerciale. En 2003, le preneur avait engagé une action pour obtenir la requalification du contrat en bail commercial. Son action est jugée prescrite, ce que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu que la cour d’appel, qui, sai- sie d’une demande de requalification, en vertu de l’article L 145-2, 1° du code de commerce, du bail établi entre les parties par acte du 30avril 2003 avec effet au 1 er avril 2003, a constaté que l’action avait été engagée le 28janvier 2006, en a déduit exactement que cette décision se trouvait prescrite en application de l’article L 145-60 du même code; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs, […] rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt est très clair: lorsque le locataire d’un bail professionnel ou de droit commun réclame au bailleur l’application du statut, il doit agir dans le délai imparti par l’article L 145-60 du code de 6 décembre 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ QPC sur l’interdiction d’exploiter les débits de boisson Le code de la santé publique prévoit (art. L 3336-2 et L 2226-3) une interdiction d’exploiter des débits de boisson pour les personnes ayant fait l’objet de certaines condamnations pénales. Cette interdiction cesse 5 ans après la condamnation. Or ces mesures sont applicables aux litiges portant sur l’appréciation du bien-fondé d’un congé délivré par un bailleur de locaux à usage commercial invoquant l’interdiction d’exploiter faite au preneur. Sont elles conformes à la Constitution ? La Cour de cassation a renvoyé cette question au Conseil constitutionnel. (Cass. Civ. 3 e , 24mars 2011, n°10-24180) ■ Le code de la propriété des per- sonnes publiques a été publié La partie législative du code de la propriété des personnes publiques a été adoptée par l'ordonnance du 21avril 2006. Ce décret institue les quatre premières parties régle- mentaires. ➠ 1. Dispositions relatives aux modes et procédures d'acquisition des propriétés publiques. Le décret du 14mars 1986 rela- tif à la consultation du service du domaine préalable aux projets d'acquisition immobi- lière de l'Etat et de ses établissements publics est codifié dans cette partie. ➠ 2. Règles générales de gestion des pro- priétés des personnes publiques (domaine public et domaine privé). ➠ 3. Vente de biens meubles et immeubles. Pour les immeubles, le texte clarifie le rôle des services de l'Etat dans le déroulement des procédures. ➠ 4. Opérations de prise en location effectuées par les personnes publiques et règles de gestion des biens que l'Etat utilise sans être propriétaire. Sont insérées dans le code général des col- lectivités territoriales les règles indiquant les personnes devant signer let baux et actes de vente: le maire au nom de la commune (art. R 2241-1), le président du conseil général au nom du département (art. R 3213-1), le président du conseil régional au nom de la région (art. R 4221-1). On trouve dans ce nouveau code des dispo- sitions très diverses. Procédures d'acquisition des immeubles (art. R 1211-1 et suiv.), convention de bail portant sur des immeubles construits pour les besoins de la justice, de la police ou des armées (art. R 2122-28), obligation de tenir à jour un inventaire des immeubles de l'Etat et de ses établissements publics (art. 2312-5), conces- sions de logements dans les immeubles de l'Etat (art. R 2222-18 et suivants). (Décret n° 2011-1612 du 22 novembre 2011 relatif aux première, deuxième, troisième et quatrième parties réglementaires du code général de la propriété des personnes publiques, J.O. du 24 nov. p. 19708). commerce, soit dans le délai de deux ans. Rappelons que cet article soumet à la pres- cription biennale toutes les actions “exercés en vertu du présent chapitre” donc toutes les actions concernant le statut des baux com- merciaux. Toutefois, les actions fondées sur les règles de droit commun du bail restent soumises à leurs règles propres de prescrip- tion. Ainsi en est il par exemple de l’action en paiement d’arriérés de loyers (Civ. 3 e , 5 oct. 1994, Bull. Civ. III, n°60). ● Maurice Gauchot, président de CBRE, qui préside le comité de pilotage sur le parc tertiaire a remis son rapport comportant les recommandations relatives à la rédac- tion du décret organisant l’obligation de travaux de rénovation énergétique dans le parc tertiaire entre2012 et2020. Le président du Plan Bâtiment Grenelle, Philippe Pelletier, a officiellement remis ce rapport à Nathalie Kosciusko-Morizet ce 2décembre. Voici la synthèse des 32 propositions. L’obligation de réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergé- tique résulte de l’article 3 de la loi Grenelle II (loi du 12juillet 2010). La réalisation de ces travaux donnera lieu à l’établissement d’un certificat qui sera obligatoirement annexé aux actes de vente et de location. L’enjeu est considérable puisqu’il porte sur 850millions de m2. Le rapport (p.9) indique la philosophie qui a guidé les rédacteurs “nous avons tou- jours eu à l’esprit que le décret devait las- ser sa place au marché comme moyen d’influencer les comportements et d’accélérer les évolutions. Cette influence s’exprimera principalement dans deux domaines: celui des valeurs d’expertise et celui des mutations. Dans les deux cas, on peut s’attendre à ce que la mise en appli- cation plus ou moins active du décret par un propriétaire ait un impact tant sur la valeur d’expertise de l’actif considéré que sur son prix de vente. Il est même tout à fait certain que le sujet “avancement de l’application du décret” deviendra un point clé de la valorisation des biens immo- biliers de seconde main et des négocia- tions au moment des mutations”. ■ Réduction de 38% de la consom- mation: objectif global Le rapport préconise de retenir l’objectif de réduction de 38% de la consommation de façon globale, mais non immeuble par immeuble. Cela explique par exemple la proposition d’exclure certains immeubles qui appartiennent à des acteurs écono- miques de surface financière limitée. Il est proposé d’exclure les surfaces inférieures à 1000m2, dans un premier temps, jusqu'en 2014 puis de le réduire à 500m2. Le rapport recherche par ailleurs, dans ses propositions, la simplicité des outils. Ainsi par exemple, la proposition n° 4 demande de prendre en considération la consomma- tion énergétique tous usages (consomma- tion globale) pour le suivi des réductions de consommation, ce qui évitera de s’en tenir aux seuls 5 usages de la réglementa- tion thermique 2012, car cela aurait impo- sé un comptage spécifique. Même recherche de simplicité dans la proposition n° 5 visant à retenir la consommation d’énergie finale, car c‘est celle qui est ins- crite sur les factures d’énergie. La responsabilité de l’information repose- rait sur le propriétaire, à charge pour le locataire de lui transmettre les valeurs annuelles de ses consommations d’énergie (proposition n° 8). Au titre des objectifs, il est préconisé d’imposer des sauts de tranche de catégo- ries de DPE. Le déclarant aurait ainsi à gagner: - deux tranches s’il est dans les catégories H et I, - une tranche s’il est dans les catégories D, E, F ouG. - dans les catégories A, B ou C, il n’y aurait pas d’objectif de saut de tranche, mais une obligation d’optimiser la gestion de l’immeuble par des travaux d’entretien, de maintenance ou de pilotage des consom- mations (proposition n°10). Afin d’inciter à la mise en œuvre des tra- vaux d’économie sans attendre l’expiration proche du délai de 2020, il est proposé de prévoir un objectif intermédiaire de 25% de réduction jusqu’au 31décembre 1014, objectif révisable à la hausse dès 2015. Inversement, pour ne pas pénaliser ceux qui ont déjà engagé des travaux, le rap- port propose de laisser au déclarant le choix de l’année de référence pour la déclaration des consommations d’énergie (proposition n°13). 6 décembre 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É N N O O V V A A T T I I O O N N D D U U P P A A R R C C T T E E R R T T I I A A I I R R E E 1 Inclure dans l’acception des travaux de rénovations énergétiques, les actions d’amélioration de la gestion technique et de la maintenance des bâtiments ainsi que les actions sur le com- portement des utilisateurs. 2 Réduire progressivement la valeur du seuil de surface pour l’application du décret: 1000 m2 jusqu’en 2014, puis 500m2 jusqu’en 2017 et enfin appliquer le seuil préconisé par la révision de la directive Européenne 2010/31/UE en 2018 (actuellement 50 m2). 3 Exclure du périmètre du décret, les bâtiments mentionnés à l’article 4-2 de la Directive euro- péenne 2010/32/UE, les ateliers ou locaux de production annexes aux bureaux ou aux com- merces, ainsi que ceux nécessaires à la fourniture de services publics, les locaux chauffés à moins de 12°C, les entrepôts frigorifiques et les entrepôts relevant du classement ICPE assi- milables à des locaux industriels. 4 Prendre en compte la consommation énergétique tous usages (consommation globale) pour le suivi des réductions des consommations. 5 Utiliser l’énergie finale pour le suivi de la consommation, c’est-à-dire celle inscrite sur les factures d’énergie. 6 Demander aux fournisseurs d’énergie de faire figurer sur leurs factures l’énergie finale et l’énergie primaire. 7 La communication des consommations énergétiques est à faire par le propriétaire, de maniè- re déclarative. 8 Inclure dans le décret, l’obligation pour les locataires de communiquer à leurs propriétaires les valeurs annuelles de leurs consommations énergétiques. 9 Laisser la liberté aux déclarants d’inclure ou non leurs process spécifiques dans leur consom- mation énergétique. 10 Utiliser une échelle de classes de consommations énergétiques afin de positionner simple- ment la consommation énergétique de chaque bâtiment ou partie de bâtiment dans cette échelle. 11 Imposer des sauts de classe de consommation énergétique dans l’échelle des consommations 12 Imposer un objectif de réduction de la consommation énergétique: - de 25% au minimum, de 2012 jusqu’au 31 12 2014, - révisable à la hausse dès 2015. 13 L’ année de référence pour la déclaration des consommations d’énergie est laissée au choix du déclarant. Elle doit être comprise entre 2006 et 2011 inclus. 14 Les objectifs d’économie d’énergie peuvent être considérés bâtiment par bâtiment ou bien globalement pour un patrimoine. 15 Créer un observatoire de la performance énergétique du parc tertiaire (correspond à l’exigence de l’article 4 de la Directive Européenne 2006/32/CE pour tous les secteurs écono- miques). Les 32 propositions du rapport Gauchot… 32 propositions pour la rénovation énergétique du parc tertiaire R R A A P P P P O O R R T T La proposition n°14 tend à favoriser l’élaboration de stratégies patrimoniales en suggérant d’apprécier l’objectif d’économie d’énergie bâtiment par bâti- m ent ou globalement par un patrimoine. Le rapport souligne par ailleurs la nécessité de tenir compte des usages spécifiques d’immeubles (équipements spécifiques à l’activité de l’utilisateur, notamment de nature industrielle ou utilisation plus inten- sive de l’immeuble). À ce propos, il suggère de laisser à l’utilisateur de décider d’inclure ou non l’existence d’un process dans sa déclaration. ■ Pour un usage plus large du bail vert Si pour 70% des cas, l’utilisateur des locaux tertiaires est en même temps le pro- priétaire, le rapport a jugé utile d’émettre des propositions spécifiques au cas des uti- lisateurs locataires, face à leurs bailleurs. Ain de favoriser le dialogue entre les par- ties, le rapport préconise (proposition n°16) de diminuer à 1000m 2 le seuil d’application du bail vert, actuellement fixé à 2000 m 2 (art. 8 de la loi Grenelle II). De façon assez logique, le rapport invite à u tiliser les périodes de vide locatif pour réaliser les travaux importants; il indique avoir écarté la piste consistant à permettre au bailleur de décider unilatéralement d’une rupture du bail pour réaliser les tra- vaux. Mais inversement, il propose d’autoriser les bailleurs à tenir compte du fait qu’un locataire ne fasse pas un bon usage des travaux (proposition n°19). Du point de vue financier, il est proposé de prévoir que les travaux ne sont engagés que s’ils ont un retour sur investissement normal; 5 ans pour des petits travaux, 10 ans pour des travaux moyens et 20 ans pour les travaux importants. Les propositions 21 à 24 contiennent des suggestions d’incitation fiscale, même si le rapport reconnaît que “ceci cadre mal avec la situation actuelle des finances publiques”. Par exemple; permettre un amortissement accéléré sur 12 mois des dépenses d’équipements de mesure et de gestion performants. Les dernières propositions sont des idées p our optimiser la mise en œuvre. Exemple: rendre obligatoire l’affichage des consom- mations énergétiques dans les immeubles (n°30). Une question en suspens On trouve en annexe du rapport une ana- lyse de Véronique Lagarde (avocat, Lefebvre, Pelletier&Avocats) sur le caractè- re cumulatif de l’obligation de travaux avec la RT globale existant. En effet, indépendamment de l’obligation de réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique entre2012 et2020 (art. L 111-10-3 du CCH) et à laquelle est consacré le rapport, la régle- mentation impose aussi de faire des tra- vaux d’amélioration de la performance énergétique lorsque le propriétaire enga- ge, sur un bâtiment de plus de 1000m 2 , des travaux de rénovation qui excèdent 25% de la valeur de l’immeuble (art. R131-26 du CCH). La question est de savoir si ces deux obligations sont cumulables. Le rapport indique que “si tel était le cas, le propriétaire se trouverait soumis à une obligation de performance du bâti sur les cinq usages réglementaires, sans avoir la certitude que ces travaux permettent de gagner les classes de DPE requises par l’article L.111-10-3 du CCH, puisque le DPE inclura la consommation des utilisateurs de l’immeuble.” Il y aurait donc un double effort, sur l’ampleur des travaux à réaliser pour res- pecter la RT globale existant, puis sur la maîtrise de la consommation réelle de l’immeuble, occupants compris. L’analyse conclut: “Il a finalement été acté que ces deux obli- gations pourraient être cumulatives dans la mesure où chaque propriétaire pourra choisir de privilégier des travaux ou actions permettant un gain de classe de DPE sans entrer dans les seuils déclenchant l’application de la RT Globale Existant.” Mais certains membres du groupe de tra- vail ont souhaité que le propriétaire puisse être dégagé de son obligation au titre de l’article L 110-10-3 (travaux de2012 à2020) s’il n’a pas pu parvenir à l’objectif de consommation, du fait des occupants. La question reste donc en suspens. Peut- être le décret pourra-t-il trancher cette question… À suivre. 6 décembre 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É N N O O V V A A T T I I O O N N D D U U P P A A R R C C T T E E R R T T I I A A I I R R E E 16 Demander la révision du seuil d’application du “bail vert” à 1000 m2 et/ou à l’immeuble et non plus au lot. 17 Encourager l’établissement d’un mode d’emploi vertueux de l’immeuble dès 2012 et après chaque campagne de travaux. 18 Utiliser les périodes de vide locatif pour réaliser les travaux importants. 19 Accorder aux propriétaires la possibilité de prouver ses efforts, sur la base du gain théorique des travaux réalisés, lorsque le locataire ne fait pas bon usage de ces travaux. 20 Etablir des gardes fous basés sur le retour sur investissement selon la nature des travaux réa- lisés (petits, moyens ou importants). 22 Offrir le choix aux collectivités locales de moduler leur fiscalité selon la performance énergé- tique des bâtiments objet de cette fiscalité 23 Permettre un amortissement accéléré sur 12 mois des dépenses liées aux équipements de mesure et de gestion performants. 24 Créer un dispositif SIIC-3-vert avec imposition à taux réduit pour les vendeurs en contrepar- tie d’un engagement de performance énergétique pris par les acheteurs (SIIC-OPCI-SCPI) 25 Permettre un amortissement étalé pour les pertes non amorties lors de la réalisation de travaux d’amélioration énergétiques 26 Encourager l’utilisation du CPE qui est un outil accessible, performant et d’un principe simple. 27 Pour le cas particulier des grands immeubles (plus de 10 000 m2) encourager également la mise sur pied de plan de progrès décrivant les actions réalisées et à réaliser pour atteindre les objectifs 28 Encadrer l’effet d’aubaine sur la consommation d’énergie primaire lié à un changement de l’énergie utilisée. 29 Demander aux fournisseurs d’énergie de fournir à partir de 2013 un récapitulatif de consom- mation annuelle à chaque client et le plus tôt possible de faire figurer la consommation en énergie primaire sur ces récapitulatifs. 30 Rendre obligatoire l’affichage des consommations énergétiques dans les immeubles. 31 Clarifier l’application de la RT globale ou par éléments par rapport à l’application du décret objet du présent rapport (effet cumulatif ou non). 32 Redéfinir dans le décret la notion de service public et donc d’immeubles où s’exerce un servi- ce public, ainsi que la notion de CPE. …sur les travaux de rénovation énergétique dans le parc tertiaire R R A A P P P P O O R R T T 6 décembre 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É E E N N B B R R E E F F ◆ Conseiller territorial Les sénateurs ont voté le 16novembre une proposition de loi supprimant le conseiller territo- r ial qui a été créé par la loi du 16décembre 2010. ◆ L’ADI honore Nathalie Charles Nathalie Charles, directeur immobi- lier d’EDF, a reçu le 30novembre au SIMI le Trophée du directeur immo- bilier de l’Association des direc- teurs immobiliers. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Législation Les projets de réglementation applicables aux produits et aux services doivent être communiqués à la Commission européen- ne. Cette règle est importante car elle conditionne la légalité et l'opposabilité des textes. Les projets de texte concernant les produits et les services de la société de l'information doivent être notifiés trois mois avant leur adoption. En cas de méconnaissance de cette obligation, le tex- te est inopposable aux tiers. (Circulaire du 22novembre 2011 relative aux obligations de notification de la Commission européenne de projets de texte et textes législatifs et réglementaires relatifs aux pro- duits et aux services, J.O. du 23 nov. p.19632) Aménagement L'opération d'aménagement dite « Vil- lages Nature » sur la commune de Ville- neuve-le-Comte a été inscrite parmi les opérations d'intérêt national mentionnées à l'article R.* 121-4-1 du code de l'urbanisme. (Décret n°2011-1649 du 25novembre 2011, J.O. du 27 nov. p.20058). Lors des débats du SIMI À l’occasion d’un débat qui précédait la remise des trophées SIIC le 30novembre au SIMI, le président de la FSIF, Jean-Paul Dumortier, s’est montré très confiant sur l’avenir du statut des SIIC. ■ J ean-Paul Dumortier confiant sur l’avenir des SIIC Il a déclaré “la législation sur les SIIC sera pérenne”. Il estime en effet, qu’à l’heure de l’harmonisation européenne, il n’y a aucune raison de remettre en cause ce statut. Du point de vue économique, le ratio d’endettement sur la valeur du patrimoine est revenu de 60 à 40% et les SIIC peuvent lever des fonds à de meilleures conditions… que les Etats. Le point de vue de Guy Marty (IEIF) est un peu différent, car il fait observer que les SIIC sont attaquées de l’intérieur et de l’extérieur. L’immobilier d’entreprise étant en phase avec la conjoncture économique, lorsque celle-ci se dégrade, cela a des consé- quences sur les résultats des sociétés immo- bilières. Il évoque aussi le renforcement des contraintes réglementaires (Bâle 3, Solvency 2) et le récent changement de statut fiscal pour les particuliers. Toutefois, les SIIC ont un taux de rendement plus élevé que l’OAT, ce qui leur permet d’aborder la période de turbulence avec un atout important. Du point de vue fiscal, Jean-Paul Dumortier tempère l’importance de la remise en cause du bénéfice de l’abattement de 40% et relève que depuis la création du régime SIIC il y a 8 ans, ces sociétés ont versé 2,5mil- liards d’euros d’exit tax et que si les pouvoirs publics entendaient remettre en cause le régime, ils devraient rembourser cet impôt… Par ailleurs, Philippe Charles, se félicite du succès des SIIC qui représentaient 10 mil- liards d’euros de capitalisation en 2003, mais 50milliards en 2011. En tant que représen- tant l’EPRA (European Public Real Estate Association), il apporte un éclairage sur la situation des fonds en Allemagne : il obser- ve que certains ont dû fermer, par manque de liquidité. ■ Le retour des institutionnels sur le logement est-il possible? La question de l’opportunité pour les inves- tisseurs institutionnels de revenir vers le sec- teur du logement était abordée lors d’un débat au SIMI le 1 er décembre. Pour Bertrand de Feydeau, (président de Foncière Développement Logements et de la Fondation Palladio), la cause essentielle du désengagement des institutionnels qui remonte à 1995, c’est le rendement. Son analyse est la suivante; le logement procure un rendement de l’ordre de 4% brut. Il faut e n déduire 30% qui se décomposent ainsi: 10% au titre de l’impôt foncier, qui est en augmentation, 10% au titre des frais d’entretien sur le long terme et 10% de frais de gestion. Le rendement net est donc de 2,7 à 2,8%. Or le service de la rente pour des retraites impose un rendement minium de 3%. Bertrand de Feydeau en conclut que l’équation actuelle sur le logement ne per- met plus l’exercice de leur métier par les assureurs. Quant aux valeurs, elles ont trop monté, mais il observe qu’il faut faire attention à ce qu’elles ne baissent pas trop brutalement. Il en appelle donc à la prudence car si la baisse des prix se cumule avec la récession, la situa- tion deviendra ingérable. Il cite l’exemple de la foncière qu’il préside - entièrement consacrée au logement - et qui disposait l’an dernier de 200 millions d’euros à investir en France ou en Allemagne. Le choix a été fait d’investir la totalité des fonds outre-Rhin car il a été possible d’investir à Berlin à 1000 € le m2 pour un rendement de 7% brut. En France, pour arrêter la hausse de la rente foncière, il faut agir sur l’offre. Ce point de vue est partagé par Bruno Corinti. Pour cela, le directeur général adjoint du pôle logement de Nexity préconi- se d’une part un régime de taxation des plus-values sur les ventes de terrain qui encourage la vente avec un mécanisme qui alourdit la fiscalité lorsque le propriétaire conserve le bien, et d’autre part l’adoption de règles d’urbanisme qui évitent que la plus-value ne profite qu’au propriétaire qui densifie sur son terrain. Gilbert Emont (IEIF) observe que le loge- ment a été soutenu en France par les aides fiscales mais qu’il ne faut pas casser cette dynamique d’aide à l’investissement. Mais l’aide fiscale n’est pas le seul argument de vente; la préoccupation de retraite est aussi un facteur de soutien de la demande. D’ailleurs, Bruno Corenti le confirme: un programme récemment lancé par Nexity s’est très bien vendu (50 appartements réser- vés en un week-end). Pourtant, ce program- me n’était plus éligible au taux d’avantage fiscal Scellier de 25 %, en raison des délais de montage de l’opération, mais il était pro- posé avec le nouveau taux de 13%. Pour sa part, le président de la foncière Paref, Hubert Lévy-Lambert répond positive- ment à la question de la possibilité du retour des institutionnels sur le logement. Autre point abordé: celui des réglementa- tions sur l’accessibilité. Bertrand de Feydeau observe qu’on a été trop loin “on a péché par excès de générosité, c’est un défi au bon sens”, citant l’exemple des résidences étu- diants dont tous les logements doivent être accessibles, alors que seule une petite frac- tion des étudiants a besoin de logements accessibles. Mais l’ancien ministre Monique Pelletier, qui préside le Conseil National Han- dicap et qui participait à la remise des tro- phées SIIC a invité les professionnels à être moteur de “ce magistral progrès” que constitue la loi de 2005 et dont l’échéance de 2015 approche. ● 6 décembre 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Justice : Edouard Crépey est nommé directeur du cabinet du garde des sceaux, en remplacement de François Molins. (Arrêté du 22novembre 2011, J.O. du 23 nov. @). Magistrature ✓ TGI : Sont nommés présidents de tribu- naux de grande instance: Mauricette Dan- chaud (Angers), Jacques Stoll (Caen) et Gérard Sarrau (Pointe-à-Pitre). (Décret du 25novembre 2011, J.O. du 27 nov. @). Organismes publics ✓ ANPEEC : directeur général de l'Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction. Marc Grenier est nommé directeur général par intérim. (Arrêté du 10novembre 2011, J.O. du 22 nov. p.19580). ✓ Observatoire interministériel de l'accessibilité et de la conception universel - le : Yvan Denion et Philippe Bas sont nom- més membres de cet observatoire. (Arrêté du 14novembre 2011, J.O. du 24 nov. p.19772). Administration centrale ✓ Ecologie : Anne-Luce Zahn est nommée chef du Pôle national des certificats d'économie d'énergie, service à compéten- ce nationale rattaché au sous-directeur du climat et de la qualité de l'air de la direc- tion générale de l'énergie et du climat. (Arrêté du 27 octobre 2011, J.O. du 22 nov. 2011, p. 19580). ✓ Conseil national de l’habitat : sont nom- més au CNH: ➠ Elus : Jean-Pierre Abelin (député), Jean- Léonce Dupont Gisèle Stievenard (ADF), Christian Dupuy, Alain Michel et Annie Guillemot (AMF) et Jean-Paul Huchon, (président du conseil régional d'Ile-de- France, désigné par le ministre). ➠ Constructeurs, gestionnaires …: Cristina Conrad (Ordre des architectes), Sébastien Lamy-Willing (Ordre des géomètres experts), Pierre Bazaille (Conseil supérieur du notariat), Bernard Coloos (FFB), Pierre de la Ronde (EPL), Michel Ceyrac (ESH), Nicolas Thouvenin (FNAIM), Pierre Hellier (Habitat et développement), Stéphane Peu (Offices publics de l'habitat), Marie-Noëlle Lienemann (sociétés coopératives d'HLM), Georges Cavallier (PACT), Jean-Paul Floren- tin (FPI), Claude Sadoun (UES pour l'accession à la propriété), Jean-Pierre Guillon (UESL), Dominique Duperret (UMF), Jean Perrin (UNPI), Thierry Bert (USH), Etienne Ginot (UNIS), Alain Chou- guiat (CAPEB), Michel Langlois et Hervé Drouet (CNAF), Dominique Marmier (Mutualité sociale agricole), Marc Chazelas (Banque de France), Catherine Perenet (CDC), Christophe Pinault (Crédit foncier de France), Thierry Marinello (Fédération nationale de crédit agricole), Marie-Christi- ne Caffet (Confédération nationale du cré- dit mutuel), Henri Fournial (Banques popu- laires et caisses d'épargne), Cédric Mignon (Banque de développement régional réseau caisse d'épargne), Pierre Bocquet (Fédération bancaire française) et Nathalie R obin (FFSA). ➠ Usagers : Michel Fréchet (CGL), Serge Incerti Formentini (CNL), Edward Wat- teeuw (CLCV), Jean-Baptiste Willaume (CSF), Conchita Aguilar (CGT) Marie Marin (CGT-FO), Jean-Yves Lautridou (CFDT), Sylvain Leplatre (CFTC), Diego Alar- con (CFE-CGC), Jean-François Lemaître (Fédération nationale des familles rurales) et Eric Comparat (UNAF). ➠ Associations d'insertion : Patrick Doutre- ligne et Jean-Michel David (UNIOPS), Miguel de Sousa (ATD Quart-Monde) et Jean-Baptiste Eyraud (Droit au logement). ➠ Personnalités qualifiées : Bernard Devert (habitat et humanisme), Michel Mouillart (professeur), Jean-François Lamour (dépu- té), Isabelle Rougier (ANAH), Pascale Poi- rot, (SNAL) et Bernard Vorms (ANIL). (Arrêté du 18novembre 2011, J.O. du 23novembre, p.19655). Outre-Mer Deux décrets approuvent des schémas d’aménagement régionaux outre-mer. L’un concerne la Réunion et l’autre la Guade- loupe. ✓ Pour la Réunion , la révision de ce sché- ma adopté en 1995 comporte 4 objectifs: - répondre aux besoins d'une population croissante et protéger les espaces naturels et agricoles, - renforcer la cohérence de la société dans un contexte de plus en plus urbain - renforcer le dynamise économique dans un territoire solidaire, - sécuriser le fonctionnement du territoire en anticipant les changements climatiques. Pour répondre aux objectifs du schéma de mise en valeur de la mer, il est notamment prévu de contenir le développement urbain. (Décret n°2011-1609 du 22novembre 2011, J.O. du 24 nov. p.19685). ✓ Pour la Guadeloupe , le schéma de 2001 est révisé avec 4 objectifs: - Aménagement raisonné du territoire, - Développement économique équilibré, - Société équitable, - Mise en valeur globale de l'environnement. (Décret n°2011-1610 du 22novembre 2011, J.O. du 24 nov. p.24696). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € HT soit 611,58 € TTC (dont 2,1% de TVA) au lieu de 773 € HT, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 611,58 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 459 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 6 décembre 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine B B A A K K E E R R & & M M C C K K E E N N Z Z I I E E Réforme de l’urbanisme: point d’actualité Où en est la réforme de l’urbanisme ? Point d’actualité et des sujets en cours de modification, avec Alexia Robbes, avocat, Baker & McKenzie. R R E E N N C C O O N N T T R R E E Alexia Robbes rappelle en premier lieu q ue les ordonnances programmées par la loi Grenelle II doivent être prises avant le 12janvier 2012. L’objectif de Benoist Apparu est de réfor- mer le droit de l’urbanisme en favorisant l’urbanisme de projet, toute en respectant l’environnement. Parmi les 4 ordonnances prévues - réforme du PLU et des SCOT, éta- blissements publics fonciers, surface de plancher et autorisations d’urbanisme - trois doivent paraître d’ici la fin de l’année. Pour le PLU et les SCOT, le projet d’ordonnance, qui est en ligne sur le site du ministère, prévoit notamment une concertation obligatoire pour établir les documents d’urbanisme. Il tend à favoriser le PLU intercommunal et il doit étendre le champ d’application de la modification simplifiée. ■ Solliciter l’architecte L’un des textes résultant du plan Grenelle est le décret du 26octobre 2010 pour les bâtiments neufs, (applicable au 28 octobre 2011 pour les bâtiments ter- tiaires et les logements dans les zones ANRU et au 1 er janvier 2013 pour les autres). Le maître d’ouvrage doit fournir un document attestant que la réglemen- tation thermique a été prise en compte. Alexia Robbes conseille aux maîtres d’ouvrage de prévoir dans les contrats signés avec les architectes de leur deman- der de prendre en charge l’établissement de ce document qui est à joindre au dos- sier de permis de construire. Pour la déclaration d’achèvement de tra- vaux, il faut aussi lui demander de prendre en charge l’établissement de l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique. Alexia Rhodes observe que, curieusement, le document-type de cette attestation prévoit une case selon laquelle le bâtiment n’est pas conforme. Le décret du 30mai2011 concerne l’attestation de prise en compte de la réglementation acoustique (applicable à compter du 1 er janvier 2013). Autre mesure d’application du Grenelle, l e décret du 12juillet2011 fixe la liste des matériaux favorisant les économies d’énergie qu’il n’est pas possible d’interdire. Toutefois, la commune peut organiser les modalités de mise en œuvre de ces matériaux. S’agissant des mesures favorisant la sur- densité en cas de recours à des construc- tions satisfaisant des critères de perfor- mance énergétique élevés, qui s’applique en zone urbaine, dans la limite de 30%, la notion de performance énergétique élevée n’a pas encore été définie. ■ La réforme des surfaces: vers une nouvelle notion l’emprise au sol L’ordonnance qui réforme les surfaces de constructions résultant de l’ordonnance promulguée le 17novembre entre en vigueur le 1 er mars 2012. Mais le décret, en consultation, n’a pas encore été publié. Si les documents d’urbanisme ne sont pas modifiés, la notion de surface de plancher remplacera automatique- ment celle de SHON. En lotissement ou en ZAC, le texte prévoit des dispositions transitoires permettant d’utiliser le mode de calcul le plus favorable. Le but de la réforme est notamment d’éviter que le calcul de la surface ne pénalise les isola- tions de bâtiments Alexia Robbes observe que, dans le projet de décret, figure une notion d’emprise au sol, ce qui semble introduire une notion nouvelle dans le code de l’urbanisme, qui pourrait de fait remplacer la notion de SHOB. Pour l’avocate, cette disposition remet en cause l’objectif de ne pas tenir compte de l’épaisseur des murs… ■ Le permis “coque” La réforme des autorisations d’urbanisme Le projet d’ordonnance est également en cours de consultation. Ce texte, qui devrait entrer en vigueur le 1 er janvier 2013, doit consacrer le permis “coque” ce qui permettra à l’acheteur d’un bâtiment de l’achever en fonction de l’utilisation qu’il compte lui donner. Cette faculté n’est actuellement pas autorisée par la juriprudence (un arrêt de la cour d’appel de Versailles rendu avant l a réforme de 2007 n’a pas admis cette possibilité). La procédure nouvelle consis- terait donc à obtenir un permis coque puis à demander une autorisation d’aménagement pour un établissement recevant du public. Ce projet d’ordonnance comporte d’autres éléments: il doit porter le seuil d’exemption d’autorisation de 2m 2 à 5m 2 . Il réforme aussi la notion de lotisse- ment en supprimant le délai de dix ans et en autorisant l’inclusion dans le lotisse- ment d’une parcelle déjà bâtie. Enfin, un décret est attendu sur l’augmentation de 20 à 40m 2 du seuil du permis de construire. Mais sil on dépasse le seuil de 170m 2 , il faudra toujours requérir l’intervention d’un architecte. S’agissant de l’urbanisme commercial, le texte voté au Sénat vise à intégrer l’urbanisme commercial dans le droit com- mun de l’urbanisme. Les textes du code de commerce seraient transférés dans le code de l’urbanisme. Le permis de construire serait accordé dans le respect d’un docu- ment d’urbanisme commercial. Le texte vise à prévoir l’organisation de l’implantation des zones commerciales de plus de 1000m 2 . Il serait créé une commission régionale d’aménagement commercial. Pour les recours abusifs enfin, l’objectif est d’accélérer le traitement des conten- tieux. Mais la législation ne peut pas limi- ter l’intérêt à agir, car il est un attribut du droit de propriété. Une piste est de prévoir l’obligation pour le magistrat de statuer sur la recevabilité d’une requête dans un délai de trois mois. Il est question enfin d’autoriser la régula- risation des constructions irrégulières après un certain délai. Une autre idée est d’instituer un référé- demandeur. De façon analogue au référé suspension, mais à l’initiative du promo- teur, ce recours lui permettrait en amont- de s’assurer de la régularité de son per- mis de construire. Ainsi, en cas de recours ultérieur, le magistrat statuant au fond devrait logiquement suivre la position prise lors du référé-demandeur. ●
