– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Validité des textes relatifs au droit de repentir / Déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commercialité
Vente : Rescision pour lésion
Sous-traitance : Contrat nul : quelle conséquence ?
Assurance-contruction : Indemnisation en cas de résiliation du contrat avant réception
Fiscalité : Droits de succession : quelle décote pour les biens occupés ?
– 4 – Débats parlementaires –
Refus des députés d’encadrer les loyers / Proposition de résolution sur l’accessibilité / Travaux dans les zones de PPRT
– 5 – Réglementation –
Majoration des rentes viagères / Fibres dans les logements neufs / Loi sur la répartition des contentieux
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Interview –
Christophe Celdran (Maxihome) : “Nous mettons l’accent sur la formation des négociateurs”.
■ JUGÉ ■ > > L’action en rescision pour lésion ne remet pas en cause par elle-même, le droit de pro- priété de l’acheteur, a jugé la Cour de cassa- tion le 14 décembre. > > Un sous-traitant ne peut pas à la fois invo- quer la nullité du contrat de sous-traitance pour échapper à ses obligations et se préva- loir du contrat pour engager une action en paiement (voir l’arrêt de la Cour de cassa- tion du 14 décembre p. 3). ■ PUBLIÉ ■ > > Un décret sur la fibre optique dans les immeubles a été publié au JO du 16décembre (voir p.6). > > Quatre communes situées en zone C ont été agréées par arrêté, ce qui autorise l’investissement Scellier sur leur territoire (p.6). ■ REJETÉS ■ > > Deux textes ont été rejetés par les députés: une proposition de résolution sur l’accessibilité et une proposition de loi visant à encadrer les loyers d’habitation. ■ VALIDÉS ■ > > Le Conseil constitutionnel a validé des textes sur l’attribution au créancier saisissant d’un bien vendu sur adjudication au prix fixé par lui et des articles du code du patri- moine permettant l’inscription d’immeubles au titre des monuments historiques (p.6). ■ NOMMÉS ■ > > Yves Deniaud a été renouvelé dans ses fonctions de président du Conseil immobi- lier de l’Etat. Emmanuel Charron en est le secrétaire général. > > Serge Daël a été nommé président de la Commission d’accès aux documents admi- nistratifs. Loyer encadré, décote assurée C roisons deux informations, l’une issue de la jurisprudence, l’autre des débats parlementaires. En matière fiscale, un inté- ressant arrêt de la cour d’appel de Paris statue sur un litige opposant un contribuable à l’administration fiscale à la suite d’une succession. Le problème était de savoir comment éva- luer une série d’appartements que possédait le contribuable dans un immeuble de la rue Rambuteau et loués sous différents régimes: loi de 1948, loi de 1989, ou occupés sans titre. La cour d’appel a validé la position de l’administration qui avait retenu une valeur à partir d’appartements vendus libres puis pratiqué une décote de 40% pour les appartements de la loi de 1948 et de 20% pour ceux loués sous le régime de la loi de 1989. La deuxième information vient de l’Assemblée, les députés ayant rejeté le 7décembre une proposition de loi visant à encadrer les loyers. Mais si les propositions émises par le groupe socialiste à l’origine du texte avaient été adoptées (lire p.4), on peut penser que cette décote aurait vocation à croître! En effet, le mécanisme conçu par cette proposition de loi vise à enrayer la hausse des loyers, voire à les faire baisser dans les zones tendues. Il en résulte- rait donc mécaniquement une baisse des rendements et la décote pour occupation d’un logement devrait donc s’en trouver accrue. E n matière de baux commerciaux, le régime juridique du droit de repentir est validé par la Cour de cassation qui a rejeté une demande de question prioritaire de constitutionnalité. On sait que le bailleur qui découvre le montant de l’indemnité d’éviction qu’il doit verser au preneur après lui avoir donné congé sans offre de renouvellement peut changer d’avis et offrir le renouvelle- ment. Mais il doit se décider dans un délai court, de quinze jours, et sa décision est irrévocable. La Cour de cassation a considéré que ce dispositif ne portait pas atteinte au droit de propriété. Il est en effet nécessaire d’imposer au bailleur de se décider promp- tement pour éviter que la procédure liée au renouvellement du bail ne se prolonge indéfiniment. Enfin, un autre arrêt de la cour d’appel de Paris a statué sur une demande de déplafonnement d’un bailleur qui invoquait la haus- se de fréquentation du quartier (dans le XIV e arrondissement) mais il n’a pas obtenu garni de cause: une hausse de 17% de la fréquentation du métro voisin n’a pas été jugée suffisante (lire p.2). Cette décision, à comparer avec une décision plus ancienne qui avait admis le déplafonnement pour une hausse de 20% de la fréquentation du métro, montre que la jurisprudence reste stricte pour admettre le déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commercialité. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 461 2 7 DECEMBRE 2011 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Validité des textes relatifs au droit de repentir / Déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commer- cialité Vente : Rescision pour lésion Sous-traitance : Contrat nul: quelle conséquence ? Assurance-contruction : Indemnisation en cas de résiliation du contrat avant réception Fiscalité : Droits de succession: quelle décote pour les biens occupés ? - 4 - Débats parlementaires - Refus des députés d’encadrer les loyers / Proposition de résolution sur l’accessibilité / Travaux dans les zones de PPRT - 5 - Réglementation - Majoration des rentes viagères / Fibres dans les logements neufs / Loi sur la répartition des contentieux - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Interview - Christophe Celdran (Maxihome): “Nous mettons l’accent sur la formation des négociateurs”. S O M M A I R E E D I T O R I A L Le prochain numéro de Jurishebdo s era daté du 10 janvier 2012. Nous vous souhaitons une belle fin d’année 2011. 27décembre 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X - - V V E E N N T T E E Baux commerciaux ■ Validité des textes relatifs au d roit de repentir (Cass. Civ. 3 e , 13 déc. 2011, n° 1541, FS-P+B, non-lieu à renvoi, pourvoi n° 11-19 043) L’article L 145-58 du code de commerce accorde au bailleur un droit de repentir dans le cas où il préfère renoncer au verse- ment de l’indemnité d’éviction après congé avec refus de renouvellement. Le même article enferme l’exercice de ce droit dans un délai court: le bailleur doit agir dans les quinze jours à compter de la date à laquel- le la décision fixant le montant de l’indemnité est passée en force de chose jugée. L’article L 145-59 précise que la déci- sion du bailleur est irrévocable. Un bailleur soutenait devant la Cour de cas- sation que ces dispositions étaient contraires à la Constitution, portant attein- te au droit de propriété. La Cour de cassa- tion a refusé de transmettre la question au Conseil constitutionnel: “Attendu […] que la question posée ne pré- sente pas de caractère sérieux en ce que le droit de repentir , qui permet au bailleur, condamné au paiement d’une indemnité d’éviction, d’offrir le renouvellement du bail après l’avoir refusé, ne le prive pas de son droit de propriété dès lors qu’il conserve le droit de percevoir un loyer ou de vendre son bien, que le fait d’enfermer l’exercice de ce droit dans un certain délai et de lui conférer un caractère irrévocable répond à un objectif d’intérêt général de sécurité juridique et de pérennité du fonds de commerce et que le bailleur a bénéficié d’un recours juridictionnel effec- tif devant un juge compétent; D’où il suit qu’il n’y a pas lieu de renvoyer la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La Cour de cassation confir- me donc la validité des dispositions qui organisent le droit de repentir du bailleur. Le bailleur dispose du droit de renoncer à verser l’indemnité d’éviction lorsqu’il est définitivement informé de son montant et qu’il préfère alors consentir au renouvelle- ment. Il est vrai que le délai laissé au bailleur est bref puisqu’il doit se prononcer dans les quinze jours du jugement qui fixe l’indemnité d’éviction. Mais les procédures liées au renouvellement du bail sont suffi- samment longues pour ne pas être retar- dées davantage. Il y va en effet de la sécu- rité juridique des parties. Rappelons par ailleurs que le bailleur ne peut exercer son droit de repentir que si le le preneur n’a pas quitté les lieux ou n’a pas pris de dispositions définitives pour les quitter par l’acquisition ou la location d’un autre local. ■ Déplafonnement pour modifica- tion des facteurs locaux de commer- cialité: rejet pour la rue Daguerre (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 14 déc. 2011, n°09/16735) Un bailleur de local commercial affecté à un salon de coiffure invoquait la modification des facteurs locaux de commercialité constatés rue Daguerre, dans le XIV e arron- dissement de Paris. La cour d’appel ne l’a pas admis: “Considérant […] qu’il est effectivement noté par l’expert que 500 logements ont été construits, que les surfaces de bureaux, notamment, ont été augmentées de plus de 9000m 2 et qu’il y a eu une augmenta- tion de 17% de la fréquentation du métro Gaîté; que cependant, les bailleurs, […] ne critiquent pas utilement le premier juge qui, analysant les constatations de l’expert, relevant que les constructions nouvelles recensées sont venues en relais d’un habitat existant ou correspondent à des opérations de rénovation et que, malgré l’augmentation de la fréquentation du métro Gaîté proche , les locaux loués ne bénéficient pas de visibilité depuis cette sta- tion […] en conclut qu’il n’y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur le commerce considéré”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-34 du code de commerce permet un déplafonnement du loyer lorsqu’il y a une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Mais les tribunaux sont stricts quant à l’interprétation de cette condition. Cet arrêt en fournit un exemple. A comparer: la déci- sion de la cour de Paris qui avait admis le déplafonnement pour une hausse de 20% de la station de métro la plus proche (26 fév. 2009, Administrer, mai2009, 41). Vente ■ Rescision pour lésion (Cass. Civ. 3 e , 14 déc. 2011, n°1498, FS-P+B, cassation, pourvoi n°10-25408) Les propriétaires de terrains avaient vendu à un lotisseur deux parcelles, par deux pro- messes distinctes. Le lotisseur avait levé l’option, mais les vendeurs avaient refusé de signer l’acte de vente et engagé une pro- cédure en rescision pour lésion. La cour d’appel avait condamné les vendeurs, pro- noncé judiciairement la vente mais en même temps admis les vendeurs dans leur action en rescision et ordonné une experti- s e. L’acquéreur réclamait une indemnité pour refus fautif des vendeurs de signer la vente. L’arrêt d’appel qui avait rejeté cette demande est cassé: Vu les articles1583, 1674 et1681 du code civil; Attendu que pour débouter la société Les Bâtisseurs des Alpes de ses demandes, l’arrêt retient que [les vendeurs] ont certes manqué à leur obligation en ne réitérant pas la vente qu’ils avaient consentie à la société Les Bâtisseurs des Alpes à compter de la date à laquelle cette dernière avait levé l’option, que, toutefois, dans l’hypothèse même où ces ventes auraient été réitérées, les vendeurs auraient en tout état de cause engagé une action en resci- sion pour lésion, ce qui n’aurait pas permis à l’acquéreur d’engager des travaux jusqu’à l’issue des procédures et que la société Les Bâtisseurs des Alpes ne peut démontrer que les vendeurs aient commis une faute à son égard fondant la demande d’indemnisation qu’elle forme; Qu’en statuant ainsi, alors que l’action en rescision pour lésion ne remet pas en cause, par elle-même, le droit de pro- priété de l’acquéreur , la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 1674 du code civil donne au vendeur le droit de demander la rescision pour lésion du contrat de vente s’il a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble. L’article 1681 précise que si l’action en rescision est admi- se, l’acquéreur a le choix de rendre la cho- se en remboursant le prix payé ou de gar- der le fonds en payant le supplément du jute prix, sous déduction du dixième du prix total. L’acquéreur peut donc choisir de conserver le bien en payant un supplé- ment de prix, ce qui conforte son droit de propriété. La Cour de cassation déduit de cet article, combiné avec les deux précé- dents, que l’action en rescision engagée par le vendeur ne remet pas en elle-même le droit de propriété de l’acquéreur. En conséquence, le vendeur qui se refuse à signer l’acte définitif de vente parce qu’il a l’intention d’exercer une action en resci- sion pour lésion commet une faute qui peut ouvrir droit à dommages intérêts au profit de l’acheteur. Il aurait dû accepter de signer la vente et engager en parallèle l’action en rescision. Cela lui aurait évité d’avoir à payer les dommages-intérêts… J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Sous-traitance ■ Contrat nul: quelle c onséquence? (Cass. Civ. 3 e , 14 déc. 2011, n°1511, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°10-28149) Un entrepreneur avait sous-traité certains travaux pour la construction de maisons individuelles. Le sous-traitant avait engagé une action en paiement de solde impayé sur les chantiers. Ayant été débouté, il avait engagé un pourvoi en invoquant la nullité du sous-traité, faute pour l’entrepreneur d’avoir fourni la caution bancaire exigée par la loi. Il ajoutait qu’en conséquence, l’entrepreneur ne pouvait pas se prévaloir du contrat pour exiger la réparation de malfaçons. Cet argument est rejeté par la Cour de cassation, mais l’arrêt est cassé sur un autre motif: “Mais attendu que le sous-traitant ne peut se prévaloir du contrat de sous-traitance pour obtenir le paiement de ses travaux et le rejeter pour échapper à ses obligations contractuelles; que le non-respect par l’entrepreneur principal des dispositions relatives aux garanties de paiement dues à son sous-traitant ne le privant pas du droit d’agir à son encontre en réparation des malfaçons affectant les travaux qu’il a réali- sés, c’est à bon droit que la cour d’appel, qui a relevé l’existence de malfaçons impu- tables à la société EPC [sous-traitant], a déduit le coût de leur reprise du solde res- tant dû, D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. L’arrêt est cependant cassé pour un autre motif. La cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnisation du sous-traitant au titre de travaux supplémentaires au motif qu’il ne chiffrait pas précisément le montant de la prestation. La Cour de cassa- tion juge “qu’en refusant ainsi d’évaluer le montant de prestations dont elle avait c onstaté l’existence dans son principe, la cour d’appel a violé” les articles1710 et1787 du code civil”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 14 de la loi du 31décembre 1975 impose à l’entrepreneur de fournir une caution bancaire pour garantir le paiement des sommes dues à son sous-traitant. Cette exigence est en effet requise à peine de nullité du sous- traité. Mais le sous-traitant ne peut pas à la fois invoquer la nullité du contrat et invoquer le contrat pour en obtenir l’exécution! Assurance construction ■ Indemnisation en cas de résilia- tion du contrat avant réception (Cass. Civ. 3 e , 14 déc. 2011, n°1510, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-27153) Une société avait confié le lot terrassement et gros-oeuvre à la société Emab 3000. Après avoir vainement mis en demeure cet entrepreneur d’exécuter ses obligations, la société maître d’ouvrage avait résilié le mar- ché et assigné son assureur dommages ouvrages pour obtenir une provision. Or l’assureur contestait sa condamnation à verser une provision correspondant au coût des travaux de réparation des désordres. Il invoquait le fait que l’entrepreneur avait émis des situations pour 99000euros mais que le maître d’ouvrage n’avait réglé que 44000euros et donc que la cour d’appel ne pouvait pas le condamner à payer 97000euros. La Cour de cassation confor- me la décision: “Mais attendu qu’ayant relevé […] que les garanties s’appliquaient avant la réception de l’ouvrage lorsque, après mise en demeu- re, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur était résilié pour inexécution de ses obligations et que les quatre situations émises par l’entrepreneur correspondaient à l’état d’avancement des travaux à la date de l’abandon du chantier et justement retenu que le montant de la garantie était égal au coût des travaux de remise en état des ouvrages dans la limite du coût total prévisionnel de la construction , la cour d’appel en a exactement déduit que l’assureur dommages-ouvrages ne pouvait pas soutenir que la valeur de la chose assu- rée devait être ramenée au montant des sommes versées; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La police d’assurance dom- mages ouvrage prévoyait une application de la garantie, pour l’hypothèse de résilia- tion du contrat avant la réception. Le maître d’ouvrage s’en prévalait pour demander une somme correspondant au coût des travaux réparatoires. Or cette somme dépassait le montant des travaux déjà payés à l’entreprise. Ce constat n’est pas de nature à limiter la garantie. La cour d’appel avait observé “qu’admettre ce rai- sonnement aboutirait à laisser le débiteur fixer la valeur d’un bien en fonction de ce qu’il consent à payer”. La Cour de cassa- tion valide donc cet argument. En consé- quence, l’assureur est condamné à payer les travaux de reprise même s’ils excèdent le montant payé par le maître d’ouvrage. Fiscalité ■ Droits de succession: quelle décote pour les biens occupés? (CA Paris, Pôle 5, ch. 5-7, n°2010/20695) Un contribuable était en contentieux avec l’administration fiscale concernant le règle- ment de droits de succession qui portaient sur un immeuble situé rue Rambuteau. Le contribuable possédait dans cet immeuble 44 lots d’habitation représentant 95% de l’immeuble, dont 15 étaient loués sous le régime de la loi de 1948, 20 étaient loués “dans le secteur dit libre” et 9 étaient occu- pés sans titre. Le contribuable contestait la méthode retenue par l’administration qui avait pratiqué une décote forfaitaire sur des valeurs d’appartements vendus libres alors que le contribuable estimait qu’il fallait se référer à d’autres biens vendus sous le régi- me de la loi de 1948. La cour d‘appel valide la méthode retenue par l’administration en relevant qu’il s’agissait, non d’un immeuble entier mais de 32 chambres ou apparte- ments et en considérant que l’administration avait produit des réfé- rences de 7 ventes d’appartements de 3 ou 4 pièces, 3 ventes d’appartements de 2 pièces et 3 ventes de chambres de service. La cour relève que parmi 1199 ventes de lots de copropriété dans le 3 e arrondisse- ment de Paris entre janvier1995 et août 1996, seuls 3 lots étaient loués sous le régi- me de la loi de 1948 et elle en déduit: “Considérant […] que dès lors, au regard des particularités de l’occupation des locaux du […] rue Rambuteau, les services fiscaux étaient fondés à mettre en œuvre la procé- dure d’évaluation la plus adaptée à la situa- 27décembre 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S O O U U S S - - T T R R A A I I T T A A N N C C E E - - A A S S S S U U R R A A N N C C E E - - F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Prescription À la suite de désordres, un maître d’ouvrage avait obtenu la désignation d’un expert; puis une ordonnance avait étendu la mission de l’expert. L’entrepreneur avait engagé une action pour s’opposer à cette extension. En s’opposant à la demande de rétracta- tion de l’entrepreneur, le maître d’ouvrage avait bien formé une demande en justice contre celui qu’elle voulait empêcher de prescrire. Le délai décennal de l’action a donc été valablement inter- rompu par application de l’article 2244 du code civil, dans sa rédaction applicable en l’espèce (avant l’ordonnance du 17juin 2008). (Cass. Civ. 3 e , 14 déc. 2011, n°1509, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-25178). 27décembre 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C’est à l’initiative de Pierre Gosnat (GDR, Val-de-Marne) que les députés ont examiné le 1 e r décembre une proposition de loi relati- ve à l’encadrement des loyers et à la solida- rité urbaine. Il propose d’ interdire les expulsions des personnes faisant face à des difficultés économiques et sociales (art. 1 er ) et de définir un système d’ encadrement des loyers dans le parc privé (art. 2) de façon à les faire baisser en zone tendue et à les stabi- liser sur le reste du territoire (JO AN Déb. 2 déc. p.8405). Il propose, en modifiant la loi de 1989, de donner pouvoir au préfet de fixer par arrêté des plafonds de loyer , tant pour les locations nues que meublées. Les dispositifs régionaux seraient encadrés par un arrêté ministériel. L’article 3 de la proposition vise à renforcer le régime de réquisition des logements vacants et l’article 4 se propose de modifier l’article 55 de la loi SRU en imposant un seuil de logements sociaux obligatoires de 30% en zone tendue et de 25% sur le reste du territoire. Benoist Apparu répond que, dans les zones tendues, il faut augmenter le nombre de logements. Il indique qu’il devrait y avoir 400000 mises en chantier en 2011, soit un haut niveau, mais que certaines régions ne construisent pas assez. C’est le cas de l’Ile- de-France, région qui produit le moins de logements par habitants. Le ministre rappel- le aussi l’augmentation de production de logements sociaux. Par exemple, le nombre de logements financés en PLAI était de 5000 en 2007 mais il a été de 26600 en 2010. Le problème des expulsions S’agissant des expulsions, Benoist Apparu indique que la conséquence d’une interdic- tion des expulsions serait une déresponsabi- lisation complète des locataires (p.8407) et il rappelle que la loi MOLE a mis en place les commissions départementales pour préve- nir les impayés de loyers (CAPEX). Pour les loyers, il indique que les investisseurs insti- tutionnels qui détenaient 23% du parc loca- tif n’en possèdent aujourd’hui plus que 3% et que l’encadrement des loyers provoque- rait une baisse de la rentabilité locative et une génération d’habitation insalubre. Quant à la loi SRU, il observe que cette loi imposait de construire 200000 logements sociaux mais qu’il en a été produit 300000. Lionel Tardy critique la proposition en indi- quant que l’encadrement des loyers provo- querait un découragement de l‘investissement locatif. Il observe aussi que la maîtrise du foncier est largement dans les mains des collectivités locales. À propos du blocage des loyers, il conclut en indiquant que ce type de proposition “revient à sécuri- ser ceux qui ont un logement et fermer la porte à ceux qui n’en ont pas (p.8409). Marie-Hélène Amiable dénonce la spécula- tion affolante dans le logement locatif privé P P O O L L I I T T I I Q Q U U E E D D U U L L O O G G E E M M E E N N T T L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Refus des députés d’encadrer les loyers Les députés ont rejeté une proposition de loi d’encadrement des loyers d’habitation. ❘ ❘ ◗ ◗ Salans ( Antoine Mercier ) a conseillé le groupe Blackstone pour l’acquisition de 24000m 2 de bureaux occupés par GrDF et 16000m 2 d’espaces résidentiels à Paris, auprès d’Aberdeen Immobilien Kapitalanla- gegesellschaft mbH. Intervenaient également la SCP Attal et Associés et le cabinet Jones Day . ❘ ❘ ◗ ◗ Nicolas Mordaunt-Crook rejoint le cabinet Lefèvre Pelletier & associés comme associé au sein du département banque et finance. ❘ ❘ ◗ ◗ L’Association des propriétaires rénova- teurs et bailleurs du Grand Briançonnais était défendue par le cabinet de Gaulle Fleurance & Associés (Didier Bruère Daw- son et Franck Bauchet) dans un litige lié à la liquidation de la SEM du Grand Briançon- nais Patrimoine. Cette société devait assurer la rénovation des logements et reverser des loyers aux propriétaires (plus de 100 réunis au sein de l’association). Mais les avantages fiscaux risquaient d’être remis en cause. Le cabinet a obtenu la préservation des immeubles et le maintien des locations sans remise en cause des avantages fiscaux Acteurs tion d’espèce, qui était constituée par la comparaison par lots et à l’application d’un abattement afin de tenir compte de l’occupation des lieux; Qu’ainsi les services fiscaux ont pratiqué un abattement substantiel et suffisant, par surcroît conforme à l’avis de la commission de conciliation: - de 40% sur la valeur vénale brute des lots de copropriété sous le régime de la loi du 1 er septembre 1948 , au nombre de 15; - de 20% sur la valeur vénale brute des lots de copropriété loués sous les divers régimes de baux libres , au nombre de 20; Quant au surplus, s’agissant de locaux libres ou réputés libres en raison de l’absence de bail écrit, la valeur vénale réelle retenue a été de 100% de la valeur vénale brute, soit le prix au m2 multiplié par la surface du bien tirée du rapport d’expertise fourni par le redevable; qu’en outre, les services fis- caux ont tenu compte de la dépréciation des lots situés en étage élevé d’un immeuble dépourvu d’ascenseur selon les modalités suivantes: 5% sur les lots situés au 4 e étage, 10% sur les lots situés au 5 e éta- ge et 15% sur les lots situés au 6 e étage”. La cour rejette par ailleurs le recours à la méthode par capitalisation jugée appli- cable uniquement pour un immeuble entier et non pour un ensemble de lots de copropriété. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cour d’appel de Paris confirme donc le bien-fondé de la métho- de d’évaluation retenue par l’administration en recourant à des réfé- rences de biens vendus à une période simi- laire à celle de la mutation litigieuse. Elle peut recourir à des références de biens vendus libres en y pratiquant un abatte- ment pour tenir compte de l’occupation. Le taux de 40% est donc confirmé pour des logements de la loi de 1948 et de 20% pour des biens loués sous régime de la loi de 1989. ▲ et soutient la mesure d’encadrement des loyers. Jean-Yves Le Bouillonnec observe que le 4 e bilan de la loi DALO est un “sévère constat d’inefficacité”. ll ajoute que le nombre d’impayés est en hausse mais qu'il faut, lorsque l’expulsion est inévitable, ne pas la d issocier de l’obligation républicaine de reloger ailleurs les expulsés (p.8411). Il approuve l’idée de renforcer la loi SRU notamment en excluant de son décompte les logements PLS. Le texte est revenu en débat le 7décembre et Francis Hillmeyer (Nouveau Centre) a fait observer que les sénateurs avaient supprimé du PLF 2012 la taxe sur les micro-logements et il plaide pour son rétablissement (JO AN Déb. 8 déc. p.8602). Lionel Tardy insiste sur la nécessité de renforcer la construction de logements sociaux. Jean-Yves Le Bouillon- nec pointe l’incohérence qu’il y a à admettre une expulsion avec le concours de la force publique, situation qui constitue la person- ne expulsée prioritaire pour le droit au loge- ment opposable. Le lendemain, la personne expulsée peut demander à la commission de la déclarer prioritaire et “comme on ne lui attribuera pas de logement, le tribunal administratif condamnera l’Etat à une astreinte” (p.8604). L’ensemble de la proposition de loi a été rejetée (p.8604). 27décembre 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D É É B B A A T T S S A A C C T T U U A A L L I I T T É É Majoration des rentes viagères L’arrêté du 13décembre 2011 porte majo- ration de certaines rentes viagères. La revalorisation des taux de majoration d es rentes désignées à l'article 126 de la loi de finances susvisée est de 1,7% pour les rentes servies en 2012. Voir tableau. (J.O. du 17 déc. p.21344). Par ailleurs, le plafond de ressources de l'année 2010 applicable en 2012 pour les majorations aux rentes viagères constituées à compter du 1 er janvier 1979 est fixé à 16967 € pour une personne seule et à 32250 € pour un couple. (Arrêté du 13décembre 2011 fixant le pla- fond de ressources de l'année 2010 appli- cable en 2012 pour l'octroi des majorations aux rentes viagères constituées à compter du 1 er janvier 1979, J.O. du 17 déc. p.21344). Naissance de la rente Taux de majoration Naissance de la rente Taux de majoration avant 1/8/14 102738,2% 1985 57,6% du 1/8/14 au 31/12/18 58667,1% 1986 55,0% du 1/1/19 au 31/12/25 24648,7% 1987 51,3% du 1/1/26 au 31/12/38 15079,2% 1988 47,9% du 1/1/39 au 31/8/40 10856,5% 1989 44,5% du 1/9/40 au 31/8/44 6570,6% 1990 40,5% du 1/9/44 au 31/12/45 3192,9% 1991 37,2% 1946 - 1948 1491,1% 1992 33,7% 1949 - 1951 808,1% 1993 31,1% 1952 - 1958 587,2% 1994 28,9% 1959 - 1963 473,3% 1995 26,3% 1964 - 1965 442,5% 1996 24,5% 1966 - 1968 417,1% 1997 22,9% 1969 - 1970 389,0% 1998 21,6% 1971 - 1973 336,7% 1999 21,1% 1974 233,9% 2000 19,4% 1975 215,6% 2001 17,4% 1976 - 1977 188,5% 2002 15,4% 1978 167,9% 2003 13,6% 1979 144,2% 2004 11,7% 1980 116,8% 2005 9,7% 1981 92,3% 2006 7,7% 1982 78,3% 2007 6,0% 1983 69,6% 2008 4,4% 1984 62,2%20093,2% 2010 1,7% Proposition de résolu- tion sur l’accessibilité Martine Billard a déposé une proposition de résolution portant sur l’accessibilité univer- selle pour les personnes en situation de han- dicap. Elle a été débattue le 1 er décembre à l’Assemblée. André Chassaigne rappelle les objectifs de la loi du 11février 2005 et ajoute qu’en ver- tu de la loi Grenelle I (art. 3), la notion d’accessibilité fait partie intégrante de la notion de développement durable (JO AN Déb. 2 déc. p.8421). Il s’inquiète des déro- gations qui doivent être apportées à la loi de 2005 par une proposition de loi préparée par Eric Doligé. La secrétaire d’Etat, Marie-Anne Mont- champ, indique que la loi de 2005 exige de la continuité mais que le Président de la République a réaffirmé son caractère intan- gible le 8juin 2011 et elle ajoute que le Gou- vernement s’est prononcé contre l’article 1 er de la proposition de loi Doligé qui concerne l’accessibilité (texte non encore inscrit à l’ordre du jour). Dominique Le Méner estime que s’il peut y avoir des dérogations à l’obligation d’accessibilité pour des bâtis anciens, cela ne doit pas être le cas pour le neuf et il se réjouit de l’obligation faite aux promoteurs d’imposer un volume de chambres ou de logements à 100% accessibles dans le cas des locations saisonnières ou temporaires (JO AN Déb. 2 déc. p.8423). Christian Hutin rappelle que le Conseil constitutionnel, sur saisine du groupe SRC le 13juillet 2011, a censuré les articles19 et20 de la loi sur le fonctionnement des mai- sons départementales des personnes handi- capées qui remettaient en cause le principe général d’accessibilité. Il insiste sur la nécessité d’être rigoureux, pour l’habitat neuf, pour le logement social. Pour l’habitat privé, il évoque l’intervention d’aides de l’Etat. Pour les commerces, il pro- pose un soutien du FISAC. Quant aux ERP, l’adaptabilité doit être la plus grande pos- sible. Il estime que les promoteurs ne consi- dèrent plus l’accessibilité comme une contrainte, mais peut-être même comme une plus-value (p.8425). Au Canada depuis 1983 Jacqueline Fraysse défend l’idée d’une “conception macro-environnementale qui vise à éliminer toute ségrégation dans l’utilisation de l’environnement entre per- sonnes valides et personnes en situation de handicap”. Elle observe que l’accessibilité universelle est inscrite dans la loi au Canada depuis 1983 et aux États-Unis depuis 1990. Raymond Lancelin souligne qu’il faut ingé- rer toujours plus l’accessibilité dans notre conception du bâti, de la voirie et des ser- vices. La résolution a été soumise au vote des députés le 7décembre. Martine Billard cite une étude de l’INSEE selon laquelle 10% de la population est en situation de handicap. Mais elle observe que l’adaptation du bâti des ERP, des lieux de travail et des loge- ments collectifs n’a pas avancé au rythme prévu par la loi. Elle estime que le délai de dix ans fixé en 2005 “se sera à l’évidence pas tenu si les pouvoirs publics ne mènent pas une politique très volontariste” (JO AN déb. 8 déc. p.8607). La proposition de résolution a été repoussée (p.8610). ■ Travaux dans les zones de PPRT Cécile Dumoulin évoque les difficultés ren- contrées par les propriétaires de logements dans les zones des plans de prévention des risques technologiques qui subissent le risque lié à la proximité de l’installation, la dévalorisation de leurs biens et la nécessité de faire des travaux. Thierry Mariani, ministre des transports, confirme le caractère obligatoire des travaux: les propriétaires Démanteler la politique du loge- ment? Les fédérations (FPI, SNAL, Capeb, UMF, CNC et FFB) sont très sévères sur l’ensemble des m esures mises au point par le Gouverne- ment relatives à la politique du logement. Elles considèrent que le Gouvernement “va réussir, en quelques mois, à démanteler 30 ans d’outils de la politique française du loge- ment et à mettre en danger une filière reconnue et innovante”. Elles anticipent en conséquence une aggra- vation de la crise du logement et déplorent que, ni les professionnels ni les particuliers ne connaissent fin décembre les règles qui s’appliqueront le 1 er janvier prochain… (Communiqué du 21décembre 2011). Mesures transitoires TVA La hausse de la TVA de 5,5 à 7% pour les travaux dans les logements doit entrer en vigueur le 1 er janvier 2012. Mais la Capeb se félicite de la solution retenue par l’Assemblée le 20décembre consistant à admettre le maintien de la TVA à 5,5% pour les devis signés avec acompte encaissé avant le 20 décembre 2011. (Communiqué du 21décembre 2011). dans les zones d’aléa moins importants doi- vent renforcer le bâti, dans la limite de 10% de la valeur du bien. Le crédit d’impôt de 30% du coût des travaux a été augmenté par amendement voté à l’Assemblée dans le PLF 2012. (JO AN Déb. 7 déc. p.8530). ● ■ Diagnostiqueurs termites Un arrêté du 7décembre 2011 modifie l'arrêté du 30octobre 2006 définissant les critères de certification des compétences d es personnes physiques réalisant l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment et les critères d'accréditation des organismes de certification. Ce texte pré- voit des mesures concernant notamment: - le processus de surveillance de la certifica- tion et - la faculté pour une personne certifiée de demander le transfert de certification auprès d'un autre organisme de certifica- tion accrédité. (J.O. du 18 déc. p.21400). ■ Fibres dans les logements neufs La loi du 17décembre 2009 a introduit une obligation pour toute personne éta- blissant des lignes de communication à très haut débit en fibre optique, d'en per- mettre l'accès à tout opérateur qui en fait la demande. Ce décret intègre ce nouveau principe dans le CCH. Il permet le multifi- brage des logements neufs, en introdui- sant la possibilité de mettre en place jus- qu'à 4 fibres par logement : modifica- tion de l'article R111-14 du CCH, qui doit être complété par un arrêté. (Décret n°2011-1874 du 14décembre2011 modifiant l'article R. 111-14 du CCH, J.O. du 16 déc. p.21253). ■ Loi sur la répartition des conten- tieux La loi du 13décembre2011 organise la suppression des juridictions de proximité (art. 2) et le rattachement des juges de proximité aux tribunaux de grande instan- ce (art. 1 er ). Ces juges peuvent être appelés à exercer des fonctions de juge d'un TGI et être chargés de fonctions juridictionnelles dans un tribunal d'instance. Ils peuvent notamment statuer sur requête en injonc- tion de payer. Le chapitre VI (articles 8 et suivants) procè- de à des transferts de compétences entre le TGI et le TI et le chapitre VIII regroupe certains contentieux en matière pénale dans des juridictions spécialisées. Le cha- pitre XII est relatif aux juridictions finan- cières et le chapitre XIII aux juridictions administratives. Précisons que divers articles ont été jugés contraires à la Constitution car ils ne pré- sentaient pas de lien avec les dispositions du projet de loi initial. Il s'agit notamment - de l'article 37 imposant la motivation des refus d'inscription initiale d'un expert judi- ciaire sur une liste de cour d'appel et sur la liste nationale, - de l'article 71 habilitant le Gouvernement à refondre par voie d'ordonnance le code de la consommation . (Loi n°2011-1862 du 13décembre2011 rela- t ive à la répartition des contentieux et à l'allégement de certaines procédures juridic- tionnelles, J.O. du 13 déc. p.21105). Aménagement ✓ L'extension du périmètre d'intervention d'EPAFrance , adoptée par décret du 13décembre, est motivée par la réalisation au sein du parc Euro Dis- ney, de l'opération Villages Nature, ce pro- jet se situant à l'extérieur du champ de compétence actuel de l'établissement. Le conseil d'administration de l'EPA est com- plété par un représentant de la commune de Villeneuve-le-Comte et d'un représen- tant du ministre chargé du logement. (Décret n°2011-1870 du 13décembre2011 modifiant le décret n° 87-191 du 24mars 1987 portant création de l'Établissement public char- gé de l'aménagement du secteur IV de Marne- la-Vallée, J.O. du 15 déc. p.21184). ✓ Forêts de Bourgogne Deux arrêtés du 5décembre concernent la Bourgogne; l’un approuve la directive régionale d'aménagement de la région Bourgogne qui définit les objectifs et la stratégie de gestion durable des forêts domaniales de Bourgogne. L’autre approuve le schéma régional d'aménagement de la région Bourgogne qui précise les objectifs et la stratégie de gestion durable des forêts autres que domaniales relevant du régime forestier. (J.O. du 15 déc. p.21205). Deux QPC Le Conseil constitutionnel a statué le 16décembre sur deux questions préalables de constitutionnalité. ✓ Adjudication : Le Conseil a jugé l'article 2206 du code civil conforme à la Constitu- tion. Cet article organise la procédure d'adjudication permettant au créancier poursuivant de devenir propriétaire du bien saisi , à défaut d'enchère, au prix qu'il a lui-même fixé. Le requérant estimait que cette procédure portait atteinte au droit de propriété, mais le Conseil a consi- déré, en rappelant les procédures que peut mettre en œuvre le débiteur, par exemple en demandant l'autorisation de poursuivre la vente amiable, que l'atteinte au droit du débiteur ne revêtait pas un caractère disproportionné par rapport à 27décembre 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ◆ Chambre des experts FNAIM Enrique Muzard a été nommé délégué général de la chambre des experts immobiliers de France FNAIM. ◆ Jones Lang Lasalle prévoit un ralentissement d’activité en immobilier d’entreprise Pour 2012, Jones Lang Lasalle esti- me que le marché de l’investissement en Ile-de-France, après un léger pic d’activité au 2e semestre 2011 en raison de la fin de l’article 210 E du CGI (proba- blement plus de 10 milliards en 2011), devrait retrouver des niveaux d’investissement de l’ordre de 8 à 10milliards d’euros. Le marché lyonnais devrait confor- ter sa performance de 2011 avec un volume comparable autour de 500millions d’euros en 2012. Le marché locatif devrait atteindre 2,3 millions de m2 en Ile-de-Fran- ce pour cette année mais il devrait ralentir en 2012 à 2 ou 2,1mil- lions de m2. A Lyon, la demande placée devrait être de 160000à 170000 m 2 en 2012 contre 200000m2 cette année. l'objectif poursuivi qui est de garantir l'aboutissement de la procédure. (Décision n°2011-206 QPC du 16décembre2011, J.O. du 17 déc. p.21369). ✓ Patrimoine historique : Les articles L 621- 25, L 621-27 et L 621-29 du code du patri- moine prévoient la possibilité d'inscription d’immeubles par l'administration au titre des monu- ments historiques , ce qui interdit au propriétaire de modifier l'immeuble sans autorisation. Le Conseil constitutionnel valide la constitutionnalité de ces textes en se référant à l'objectif d'intérêt général lié à leur conservation et au fait que les pro- priétaires peuvent obtenir des subven- tions. (Décision n°2011-207 QPC du 16décembre2011, J.O. du 17 déc. p.21370). Agréments Scellier en zone C Quatre communes ont fait l’objet d’un agrément autorisant l’investissement loca- tif Scellier en zone C.Il s’agit des com- munes des Herbiers (Vendée), Sainte Pazanne (Loire-Atlantique), Clisson (Loire- Atlantique) et Pontarlier (Doubs). (Arrêté du 14décembre2011 portant agré- ment de communes au bénéfice du dispositif prévu à l'article 199 septvicies du CGI pour les logements acquis ou construits sur son terri- toire, J.O. du 18 déc. p.21402). 27décembre 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Magistrature ✓ TGI : Renaud Le Breton de Vannoise est nommé président du tribunal de grande instance de Pontoise. (Décret du 1 4décembre2011, J.O. du 16 déc. @). Organismes publics ✓ CADA : Serge Daël , conseiller d'Etat honoraire, est nommé président de la Commission d'accès aux documents admi- nistratifs. (Décret du 14décembre2011, J.O. du 15 déc. p.21206). ✓ Conseil de l'immobilier de l'Etat : Yves Deniaud est nommé président . Sont nommés pour 5 ans membres de ce Conseil: Jean-Christophe Chaput (chambre des notaires de Paris), Guy Bléard (ordre des géomètres-experts), Rémi-Pierre Drai (Conseil national des barreaux), Nathalie Charles, Michèle Montiès Courtois, Chris- tian Cléret, Michel Jouvent, François Lemasson, Pascal Plotegher et Carlo Peta- gna (personnalités qualifiées). Yves Bon- net, président de la commission pour la transparence et la qualité des opérations immobilières de l'Etat, est membre de droit. Par ailleurs, Emmanuel Charron est nommé secrétaire général. (Arrêtés du 13décembre2011, J.O. du 17 déc. p.21367). ✓ ANPEEC : Pascal Martin-Gousset est nommé directeur général de l'Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction. (Arrêté du 13décembre2011, J.O. du 18 déc. p.21433). Conventions collectives ➠ Conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement : il est envisagé l'extension de deux avenants: - n°8 du 17mai2011 relatif à la portabili- té des droits de prévoyance complémen- taire et amélioration des garanties de pré- voyance santé. - n°9 du 15juin 2011 concernant la dési- gnation d'un nouvel organisme paritaire collecteur agréé . (J.O. du 16 déc. p.21292). ➠ Cabinets ou entreprises de géomètres- experts, topographes, photogrammètres, experts-fonciers : Trois avenants ont fait l’objet d’un avis d’extension: - Deux avenants du 4novembre 2010; relatifs au maintien des droits des garan- ties de frais de santé complémentaire et au maintien des droits de prévoyance com- plémentaire. - un avenant du 8septembre 2011 relatif à la modification du régime de prévoyance. (J.O. du 16 déc. p.21292). ➠ Centres PACT et ARIM : il est envisagé l’extension des textes suivants: - l’accord du 17mai2011 relatif à l'OPCA; - l’avenant du 22mars2011 concernant la modification de l'avenant n°2 du 14décembre 1990 instituant le régime de prévoyance; - l’avenant n°6 du 17mai2011 relatif au fonctionnement de la commission paritaire et observation de la négociation collective. (J.O. du 16 déc. p.21293). ➠ Entreprises d'architecture : l’avenant n°6 du 7juillet2011 concernant la modifi- cation des taux contributifs à l' OPCA PL au titre de la formation professionnelle continue a fait l’objet d’un avis d’extension. (J.O. du 16 déc. p.21293). ➠ Organisations professionnelles de l'habitat social : il est envisagé l'extension de l’avenant n°10 du 18octobre2011 por- tant sur l'évolution du salaire mensuel de base en2011 et2012. (J.O. du 18décembre p.21435). ➠ Personnels des sociétés anonymes et fondations HLM : il est envisagé l’extension de l’avenant du 12avril2011 relatif à la modification de l'accord du 30mai 2005 sur la formation professionnelle tout au long de la vie. (J.O. du 18décembre p.21436). Géomètres Un arrêté du 22novembre modifie l'article 1 er de l'arrêté du 12novembre 2009 qui précise le contenu du dossier de deman- de d'inscription au tableau de l'ordre des géomètres experts. (Arrêté du 22novembre2011 modifiant l'arrêté du 12novembre 2009 relatif à l'inscription au tableau de l'ordre des géo- mètres-experts, J.O. du 15 déc. p.21185). Technique ✓ Les fluides frigorigènes utilisés pour la climatisation sont de puissants gaz à effet de serre. Leur utilisation est encadrée. L'arrêté du 28novembre 2011 clarifie notamment les informations qui doivent être déclarées à l'ADEME par les entreprises manipulant les fluides frigorigènes et il prévoit de nou- velles dispositions pour les conditions d'obtention de la certification du person- nel. (Arrêté du 28novembre 2011 modifiant les arrêtés pris en application des articles R. 543- 98, R. 543-99, R. 543-105 et R. 543-106 du code de l'environnement relatifs aux fluides frigorigènes utilisés dans les équipements fri- gorifiques et climatiques, J.O. du 14 déc. p.21133). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € HT soit 611,58 € TTC (dont 2,1% de TVA) au lieu de 773 € HT, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 611,58 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 461 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 26 janvier 2012 (Paris). L’IEIF organise une matinée prospective “ 2012 : l’année de vérité et de toutes les bifurcations ”. T él. IEIF 01 44 82 63 63. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 27décembre 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R É É S S I I D D E E N N T T D D E E M M A A X X I I H H O O M M E E >Quand avez-vous fondé Maxihome? C.C. : “Nous avons fondé notre première société en 1995 en commençant par le cour- tage en crédit, et en poursuivant par l’assurance, l’immobilier en 2005 et la défiscalisation en 2008. Pour l’immobilier traditionnel, nous avons fondé un réseau d’Agences Clairimmo, qui s’est rapide- ment développé dans le Sud. En raison de la crise de 2008, nous avons décidé de fermer certaines agences (nous avons actuellement six agences dans le Sud-Est) et de créer des agences dématé- rialisées, le Réseau Maxihome.” >Quel est le concept de votre réseau? C.C. : “Il ne s’agit pas de faire du “one shot” mais de suivre le client dans la durée en lui proposant une gamme de services pour l’achat, la vente, le financement, l’assurance ou la défiscalisation. Nous pro- posons aussi des montages patrimoniaux par exemple à l’occasion de successions, avec des SCI. Mais chaque structure de services vit sa propre vie. Lorsque le négociateur en a besoin, il fait appel aux services de notre back-office plutôt que de faire appel à des sociétés extérieures. Le négociateur s’occupe de la partie immo- bilière et la gestion de la clientèle est cen- tralisée.” >Le réseau propose-t-il aussi des services de gestion ou de syndic de copropriété? C.C. : “Maxihome propose en effet des ser- vices de gestion locative, d’assurance loyers impayés (GRL ou GLI), d’assurance (de cré- dit ou d’habitation), mais pas de syndic de copropriété car c’est un métier à part. Nous intervenons principalement en immobilier d’habitation et accessoirement en locaux commerciaux.” >Combien avez-vous de négociateurs? C.C. : “Le réseau Maxihome compte aujourd’hui 200 négociateurs indépen- dants qui travaillent de chez eux sur un secteur exclusif. Mais ils travaillent avec l’appui de notre centre d’appel qui leur prend les rendez- vous. Chaque négociateur peut ainsi se concentrer sur son travail de négociation.” >Comment voyez-vous évoluer les agences? C.C. : “Les agences immobilières qui n’ont pas d’emplacements exceptionnels ris- quent de rencontrer des difficultés en 2012. L’année devrait donc se traduire par des fermetures d’agences ou leur reprise par des grands groupes. Mais les réseaux de mandataires représen- tent l’avenir. Ils n’ont pas de frais de loyer ni de salariés. Leur vitrine, c’est l’internet. Le nombre de négociateurs permet de mutualiser les coûts.” >Comment réagissent les clients face à un négociateur qui n’a pas de bureau en agence? C.C. : “Il est vrai que nos négociateurs doi- vent faire face à des agences qui ont pignon sur rue. Mais c’est avant tout une question de professionnalisme. C’est pour- quoi nous mettons l’accent sur la forma- tion. Nous assurons chaque mois des for- mations gratuites pour les négociateurs. Notre objectif est de faire monter en com- pétence le professionnalisme des négocia- teurs. Enfin, nous avons seulement 3 % des com- promis qui n’aboutissent pas. Ce taux très faible est un point très positif pour nous.” >Vous travaillez en secteur géogra- phique avec exclusivité, pourquoi? C.C. : “Nous proposons à chaque manda- taire un secteur géographique exclusif sur un bassin d’habitat de 50 000 habitants environ, comme Martigues par exemple. Cela permet à chaque mandataire de ne pas subir de concurrence dans le réseau. De ce fait, nous visons un objectif à terme de 400 négociateurs en France, mais pas davantage.” Christophe Celdran: “Nous mettons l’accent sur la formation des négociateurs” Le président du réseau Maxihome nous présente l’objectif de son réseau basé à Mar- tigues. Il estime que les négociateurs en réseaux et les agents immobiliers tradition- nels peuvent travailler ensemble et il nous livre son analyse du débat actuel sur le mandat exclusif. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W >Quel est le profil des négociateurs qui vous rejoignent? C.C. : “Pour la moitié d’entre eux, ils étaient négociateurs en agence et pour l’autre moitié, déjà dans des réseaux de mandataires. Leur rémunération est nettement plus forte puisque nous leur reversons 75 % du montant de la commis- sion alors que ce taux est de l’ordre de 35 % en agence. Ce qu’ils apprécient, c’est, outre ce taux de commission, l’exclusivité de leur secteur géographique.” >Votre système permet-il de réduire le taux de commission pour le client? C.C. : “Grâce à l’absence de locaux et de salariés et, même avec les frais liés à notre présence sur internet, nous maîtrisons les coûts. En 2011, le montant moyen de la commis- sion versée par nos clients a été, pour tou- te la France, de 6 740 € TTC.” >Que pensez-vous des débats actuels sur le mandat exclusif? C.C. : “Je ne suis pas favorable au mandat exclusif avec tacite reconduction. Les agences sont souvent prêtes à majorer le prix mandat pour emporter le mandat exclusif. Je suis favorable à un mandat qui ne se renouvelle pas automatiquement, car c’est un signe de transparence et de clarté pour l’acquéreur.” >Comment se présente l’année 2012? C.C. : “Le nombre de transaction va ralen- tir sensiblement, de l’ordre de 20 %. Après 710000 ventes en 2010 et de 620000à 650000 en 2011, le marché ne devrait pas dépasser 550000/ 600000 ventes en 2012. Les prix devraient baisser de 5 à 10 % l’an prochain et les biens importants plus forte- ment. En conséquence, seuls les profes- sionnels les plus performants vont résister. C’est pourquoi nous mettons l’accent sur la formation. Mais nous ne cherchons pas à nous opposer aux agences traditionnelles. Il y a de la place pour tous, mais il faut qu’ensemble nous gagnions des parts de marché face aux transactions entre particu- liers.”
