– 2 – Colloques
ANIL : Logement: les coûts de construction ne sont pas plus faibles en zone dense
IEIF : L’IEIF s’interroge : où va l’immobilier ?
– 3 – Analyse
Meublés à Paris : la jurisprudence tranche
– 6 – À l’Assemblée
Les députés votent le projet de loi de simplification du droit :
Droit de préemption sur les commerces / AG des SCPI / Droit de préemption urbain / Des animaux dans les meublés / Quand le syndicat des copropriétaires emprunte / Nouveau cas de nullité pour la vente des logements sociaux / Allongement de délai des promesses de vente
– 10 – Au Sénat
Rejet par les sénateurs du projet de loi sur la réforme de la répartition du contentieux / Aménagement du territoire en Corse / Intercommunalité
– 12 – Interview
Henry Buzy-Cazaux (président de l’Institut du Management des Services Immobiliers) : “le taux des commissions pourra descendre jusqu’à 4%”
■ VOTÉS ■ Parmilesarticlesàretenirdansleprojetde loidesimplificationdudroitvotéparles députés: > > L’article 2 modifie le mode de calcul des délais de congé pour les baux commer- ciaux. > > L’article 3 vise à raccourcir les délais des formalités de cession des fonds de commer- ce. > > L’article 3 bis porte d’un an à deux ans le délai laissé à une commune pour rétrocéder le fonds de commerce après exercice de son droit de préemption. > > L’article 54 crée un régime pour la géo- thermie de minime importance. > > L’article 80 sécurise la faculté pour le syn- dicat des copropriétaires d’emprunter. > > L’article 84 crée un cas de nullité de ven- te des logements sociaux. > > L’article 84 bis allonge de 18 mois à 3 ans le délai maximum des promesses de vente pouvant être consenties par acte sous seing privé. ■ ANALYSÉ ■ > > Construire plus dense coûte plus cher. Ce constat est vérifié du point de vue du coût de construction, mais également du point de vue des coûts de fonctionnement des collectivités locales. C’est le constat d’un récent colloque de l’ANIL (p.2) qui explique la tendance naturelle à l’extension des zones périurbaines. ■ REJETÉ ■ > > Un projet de loi sur la répartition des contentieux qui prévoyait notamment la suppression de la juridiction de proximité a été rejeté par les sénateurs (p.10)… Un signe d’opposition de la nouvelle majorité sénatoriale aux projets du Gouvernement. ■ ÉLU ■ > > Etienne Ginot a été élu président d’UNIS; il succède à Serge Ivars. Simplifier: tâche ardue… N ous consacrons une partie importante de ce numéro à la loi dite de simplification du droit qui a été adoptée en première lec- ture à l’Assemblée. Ce texte, comme les trois autres qui l’ont pré- cédée dans la présente législature, porte un nom ambigü. En effet, bien des articles ne sont en rien des dispositions qui simplifient le droit. En voici un exemple: l’article 84 bis, voté sans débat, allon- ge de 18 mois à 3 ans la durée maximale des promesses de vente qui peuvent être constatées par actes sous seing privé et il restreint l’obligation de verser une indemnité d’immobilisation minimale de 5 % aux seules promesses unilatérales de plus de 3 ans. Le législateur qui avait voulu en 2009 introduire une mesure de protection des vendeurs revient donc en arrière. Il sera donc désormais possible de conclure avec un vendeur une promesse unilatérale de vente de 3 ans (durée maximale), sous seing privé et sans indemnité d’immobilisation. Certes, comme l’indique le rapport à l’Assemblée, le délai de trois ans est plus en phase avec le délai des opérations d’aménagement que celui de 18 mois. Il sera donc sans doute apprécié des opérateurs. Il n’en reste pas moins que cette modification de délai ne représente aucunement une simplification du droit. De même, la création d’un nouveau cas de nullité dans la vente de logements sociaux (art. 84) lorsque le préfet n’a pas été informé de l’intention de vendre par l’organisme HLM est sans doute un moyen de mieux assurer la pérennité de la vocation sociale d’un logement, mais cela ne saurait constituer une simplification. Toutefois, certaines mesures relèvent bien d’une simplification. Ainsi en est-il de l’accélération des procédures de cession des fonds de com- merce. En matière de congé dans les baux commerciaux, les députés ont jugé utile de supprimer la référence au dernier jour du trimestre civil (sauf dans le cas d’une tacite prolongation du bail) à l’article L 145- 9 du code de commerce. Cette formulation qui avait remplacé la réfé- rence aux usages locaux résultait de la loi du 4 août 2008 mais elle sus- citait des difficultés d’interprétation. La nécessité de donner congé avec au moins six mois à l’avance sera en effet plus simple: en cours de bail, le congé devra être délivré pour le terme contractuel (ou pour le 3 e ou 6 e anniversaire) avec six mois de préavis, mais sans référence à la fin du trimestre civil. En revanche, en cas de tacite prolongation (ce vocable remplaçant la tacite prorogation), il faudra donner congé avec six mois de préavis mais en se calant sur le dernier jour du tri- mestre civil. Le projet de loi doit maintenant être adopté par les séna- teurs, mais la discussion sera peut-être plus ardue, comme le montre le rejet du projet de loi sur la répartition du contentieux (p.10). Ces quelques exemples montrent que viser la simplification est un objectif ambitieux et qu’il est difficile de supprimer ce qui semble une formalité purement administrative sans aborder le fond du droit. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO spécial 37 8 NOVEMBRE 2011 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Colloques - ANIL : Logement: les coûts de construction ne sont pas plus faibles en zone dense IEIF : L’IEIF s’interroge: où va l’immobilier? - 3 - Analyse - Meublés à Paris : la jurisprudence tranche - 6 - À l’Assemblée - Les députés votent le projet de loi de simplification du droit : Droit de préemption sur les commerces / AG des SCPI / Droit de pré- emption urbain / Des animaux dans les meublés / Quand le syndicat des copropriétaires emprunte / Nouveau cas de nullité pour la vente des loge- ments sociaux / Allongement de délai des promesses de vente - 10 - Au Sénat - Rejet par les sénateurs du projet de loi sur la réforme de la répartition du contentieux / Aménagement du territoire en Corse / Intercommunalité, - 12 - Interview - Henry Buzy-Cazaux (président de l’Institut du Management des Services Immobiliers): “le taux des commissions pourra descendre jusqu’à 4%” S O M M A I R E E D I T O R I A L N u m é r o s p é c i a l : a c t u a l i t é p a r l e m e n t a i r e Les coûts de construction ne sont pas plus faibles en zone dense 8novembre 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O L L L L O O Q Q U U E E A A N N I I L L Premier éclairage sur le thème des coûts de construction : celui de Didier R idoret . Le président de la FFB indique que la part du coût de construction est d’environ 50% du prix d’un logement. Cette part a baissé puis est remontée à 52% en 2010 (voir graphique ci-des- sous). Le terrain représente 17% du prix, les frais d’architecture et de bureau d’études, 22% et la marge, 9%. ■ Une ville dense est chère Deuxième éclairage: celui d’un promo- teur, Arnaud Bouteille (Fiderim) qui a fait référence à une analyse réalisée à partir de 40 programmes effectivement réalisés. Il analyse le coût de la construc- tion (indépendamment du coût du fon- cier) en fonction de 6 types de construc- tion de la maison de plain-pied à l’immeuble collectif en zone urbaine dense (1) . Il en résulte que le coût de construction est croissant. Même si on élimine la 6 e catégorie, la plus coûteuse, l’écart entre la catégorie 1 et la catégorie 5 est du double. Conclusion: la construction en périphé- rie est un moyen de construire moins cher; le coût de construction augmente de façon linéaire avec la densité. De plus, les densités plus faibles corres- pondent à un processus de construction moins coûteux. Pour un prix de terrain donné, il n’y a pas d’intérêt à densifier. Toutefois, si le prix du terrain s’élève, l’optimum se déplace vers une construction plus dense. Si on introduit la donnée de la perfor- mance énergétique, la conclusion géné- rale n’est pas modifiée. En effet, indique Arnaud Bouteille, il est souvent p lus facile de choisir une orientation favorable dans un secteur peu dense alors que dans un secteur dense, l’orientation de la construction est imposée par celle de la voirie. Si on ajoute le prix du foncier, les méca- nismes économiques font monter le prix du foncier en centre ville. Le résultat et que la ville dense et ramassée est chère. Ce constat amène à poser une deuxième question: la densité ne serait-elle pas moins coûteuse que l’étalement urbain pour la collecti- vité? Or la réponse à cette ques- tion, présentée par Jean-Charles Castel (CERTU), conforte la premiè- re analyse d’Arnaud Bouteille. Selon les travaux réalisés par l’Université de Rennes, en termes de coût de fonctionnement, la ville dense ne permet pas de réaliser des économies d’échelle. Le budget de la collectivité augmenté avec le nombre de la population. S’agissant des investissements, ceux qui sont réalisés en zones denses sont plus coûteux car les travaux y sont plus complexes. Une autre étude, de l’ADEF, montre que plus les collectivités ont des immeubles collectifs, plus leur coût de fonc- tionnement est important: en effet cela engendre plus de besoins d’équipements publics (parcs publics…). Du point de vue des choix poli- tiques, il apparaît que le maire fait son choix en fonction des poli- tiques de peuplement et non et fonction des coûts d’équipement. Le critère des coûts de transport est souvent mis en avant, mais il n’est pas déterminant. En effet, l’écart de prix entre une maison individuelle et un appartement ressort à 150000euros alors que la différence de coûts de transport qu’induit l’éloignement par rapport au centre- ville est de l’ordre de 8000euros. Dominique Duperret (Union des maisons françaises) qui représente le secteur des constructeurs ensem- bliers (relevant de la loi de 1990 sur la construction de maison indivi- duelle, soit 60% du marché) confirme a ussi que si on construit dans les zones moins denses, c’est pour une raison de moindre coût. Il donne l’exemple d’un lotissement de dix lots. Si l’opérateur capte l’ensemble des dix lots, il pourra optimiser le coût de réalisation des équipements, mais devenant promoteur, il aura alors des obligations plus lourdes, par exemple de respect des obligations d’accessibilité aux handicapés ce qui renchérira le coût de l’opération. Daniel Cresseaux (FPI) souligne le coût que représentent les 9000 normes sur la construction qui existent en France selon l’AFNOR. Certaines sont parfois contradictoires. La Fédération des promoteurs souligne qu’il y a parfois une volonté des élus de ne pas aller au maximum de facultés de construire. La FPI souhaite que les déro- gations aux obligations d’accessibilité puissent être accordées dans le cadre de travaux modificatifs demandés par l’acquéreur. Daniel Cresseaux relativise aussi l’importance du coût du terrain dans le prix d’un logement: s’il est bien en R R E E N N C C O O N N T T R R E E Un colloque organisé le 25octobre par l’ANIL bouscule des idées reçues et met en lumière le fait que la construction en zone dense est plus coûteuse, ce qui explique l’étalement des zones urbaines. (1) Les 6 catégories de construction: - maison de plain-pied avec garage accolé - R+1 jumelé avec garage intégré - collectif R+1 à R+4 sans mitoyenneté ni sous sol, - collectif R+1 à R+4 sans mitoyenneté avec stationne- ment en sous-sol, - collectif R+3 à R +4 avec mitoyenneté et parking sur plus d’un niveau de sous-sol - R+4 à R+7 en zone urbaine dense et plus de deux niveaux de sous-sol. Le coût de construction monte avec la densité La part du coût de construction dans le prix de vente des logements Source: Arnaud Bouteille, Source: CGI Bat. A A N N A A L L Y Y S S E E moyenne de 17% du prix, dans cer- taines villes, et notamment à Paris, il peut atteindre 50%. La question des parkings, qui représen- t e une source de coût a fait l’objet de débat. Arnaud Bouteille précise que dans certaines communes, il subsiste encore des obligations de construire deux, voire trois places de parking par logement neuf. Mais à l’inverse, à l’exception de Paris, qui bénéficie d’une desserte exceptionnelle en transports en commun, dans toutes les autres villes les acquéreurs ne souhaitent pas ache- ter d’appartement neuf sans parking. Comment réduire les coûts? Dominique Métayer (Capeb) souligne que travailler en milieu dense pour une entreprise coûte cher. Jacques Chanut (FFB Rhône-Alpes) indique que le prix des matières pre- mières ne va sans doute pas se réduire et qu’il ne faut pas non plus escompter une baisse des salaires. Il ajoute que les exi- gences de qualité et des normes d’accessibilité aux personnes handicapées ou de réglementation thermique contri- buent à augmenter les coûts. La construction low cost serait-elle une piste? Jacques Chanut l’écarte car on ne peut pas l’imaginer sans “casse sociale”. Pour le sénateur et président de l’USH, Thierry Repentin , si on veut peser sur le prix, il faut peser sur le terrain. Or il indique que le propriétaire du terrain fait payer à l’acquéreur la valeur appor- tée par la collectivité publique qui a pris la décision de constructibilité. Or il considère qu’il n’y a pas de fatalité dans ce domaine: la rente foncière peut être partagée avec celui qui crée la plus- value, c’est-à-dire la collectivité. Le séna- teur se prononce pour une loi d’orientation foncière visant à favoriser la mise sur le marché de terrains et donc la baisse des prix. Il préconise aussi une politique fiscale pour lutter contre la rétention foncière de façon à pousser le propriétaire à vendre son terrain. Thierry Repentin aborde aussi la question de l’accessibilité et indique que l’obligation issue de la loi de 2005 que tous les logements soient accessibles n’est pas raisonnable: s’il y a 10% de personnes handicapées, il suffit qu’il y ait 10% de logements accessibles. S’agissant de la défiscalisation, il indique qu’elle doit être revue. Lorsque la nation accorde un avantage fiscal, elle doit rece- voir quelque chose en échange. Il souhaite aussi faire revenir les investis- seurs institutionnels vers le logement. Il déplore que ces investisseurs, qui déte- naient 800000 logements il y a quelques a nnées, n’en détiennent actuellement plus que 100000. Michel Piron , député et président du CNH, se demande s’il est raisonnable de conserver un objectif de taux de proprié- taires pour la France. En effet, d’une part, être propriétaire à Paris ou en Ven- dée n’a rien à voir et d’autre part, le pays qui a le taux de propriétaires le plus éle- vé est l’Albanie et celui qui a le taux le plus faible est la Suisse. Pour Michel Piron, il faut différencier et s’appuyer sur l’échelon régional. Il approuve l’idée de Thierry Repentin de faire revenir les insti- tutionnels vers le logement locatif inter- médiaire. Il est aussi favorable à l’idée de captation des plus-values par les collecti- vités. Pour faire baisser le coût du foncier, il évoque la question des établissements publics fonciers et de la préemption. Tou- tefois, les politiques foncières ne peuvent qu’être menées sur le long terme. Il esti- me qu’il faut interroger les politiques d’aménagement du territoire. Il indique également que si les études montrent le coût de la ville dense, c’est le prix à payer de la complexité. Il conclut que ce n’est pas parce que la ville est complexe et coûteuse qu’il faut la rejeter. Thierry Repentin déplore que les disposi- tifs d’accompagnement financiers se soient évaporés. Il propose de réhabiliter l’ingénierie et cite l’exemple des établis- sements publics fonciers qui devraient être rendus obligatoires ou encore la réhabilitation des ZAD. Autre suggestion: que le PLU puisse prévoir une densité minimale pour l’obtention d’un permis de construire. Jean-Marc Michel (directeur général de l'aménagement, du logement et de la nature) en clôture des débats interroge: qu’est ce qui fabrique la rente dans la planification urbaine? Est-ce que la méthode de planification garantit la meilleure fluidité du foncier? Le débat reste ouvert. Il invite à exploiter davantage les résultats de la démarche C.Q.F.D. (coût, qualité, fiabili- té, délais), engagée en partenariat avec le PUCA. Il s’interroge en conclusion sur les inci- dences respectives de la complexité de la ville et des politiques de simplifica- tion du droit… ● 8novembre 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O L L L L O O Q Q U U E E A A N N I I L L R R E E N N C C O O N N T T R R E E Meublés à Paris: la jurispru- dence tranche Nous revenons sur une information publiée la semaine dernière concernant l’attitude de la Mairie de Paris à propos de l’utilisation des logements à titre de location meublée de courte durée. En effet, Guillaume Daudréé, (Allez&Associés, notaires à Paris) nous fait observer que la jurisprudence de la cour d’appel de Paris est désormais net- te. Un arrêt du 24mai2011 a tranché en faveur de l’interprétation de la Mai- rie de Paris (voir page suivante). La Mairie de Paris redoute le dévelop- pement de ces locations meublées de courte durée consenties à des touristes car elle y voit un facteur d’aggravation de la pénurie de logements disponibles. La Mairie interprète l’article L 631-7 al. 2 de façon stricte: l’article se réfère dans sa définition des locaux d’habitation à l’article L 632-1 c’est-à- dire aux locations consenties à titre de résidence principale avec un bail d’un an. En conséquence, une location meu- blée de courte durée n’est pas considé- rée comme de l’habitation et suppose une autorisation. S’il est possible de passer sans autorisation de la location vide à la location meublée pour un an, cela n’est pas possible pour des loca- tions de courte durée. La cour d’appel de Paris approuve donc la position de la mairie. Guillaume Daudré confirme que toutes les affaires portées devant le président du TGI de Paris sont tranchées en ce sens. L’ampleur du phénomène n’est pas exactement connue mais la Mairie a commandé à l’Atelier parisien d’urbanisme une enquête. L’APUR doit rendre ses conclusions très prochaine- ment, nous indique Guillaume Daudré. En conséquence, les propriétaires d’appartements ne peuvent pas louer en meublé de courte durée sans demander une autorisation et le cas échéant pratiquer une compensation ce qui, sauf cas particulier de grosses struc- tures, met à néant l’intérêt financier de l’opération… Que faire? Une solution évoquée par Guillaume Daudré (voir aussi son analy- se dans AJDI, juillet2011 p.532) est de pratiquer la location au titre de chambre d’hôte, sous réserve que les dispositions du règlement de coproprié- té n’y fassent pas obstacle. A A N N A A L L Y Y S S E E Sans doute en ces temps troublés, le titre choisi pour le colloque de l’IEIF, “où va l’immobilier?” était-il particulièrement bien choisi. Pour commencer, l’économiste Dominique Simonnot dresse un panora- ma historique des monnaies et indique que la crise de l’euro n’est pas une crise du marché mais une crise de l’Etat. Il y a donc depuis 2008 une erreur d’analyse: on réclame davantage d’Etat mais on ne fait qu’aggraver la crise. Il rappelle que les banques centrales sont une invention relativement récente (la première, la banque d’Angleterre, ne remontant qu’à 1694) ou qu’en un siècle le franc germinal n’avait pas perdu de valeur, alors que de 1914 à la conversion à l’euro, le franc a perdu… 99% de sa valeur. Mais Dominique Simonnot ne se con- tente pas de décrire l’histoire, il prédit que la crise ne peut se terminer que par une faillite des Etats Unis et il formule des propositions. Les premières sont les suivantes: abolir le cours légal de l’euro, supprimer la fiscalité confiscatoire sur l’or, libeller des contrats en or, rétablir la liberté de frappe des monnaies, les ban- ques centrales n’auront plus alors de rai- son d’être. ■ La stratégie offensive de la Chine Antoine Brunet (AB Marchés) centre son propos sur la Chine dont il décrit l’attitude très virulente: sa stratégie depuis 1989 est de déstabiliser les États- Unis, l’Europe et le Japon, de les affaiblir du point de vue économique puis géopolitique et militaire. La Chine a d’abord eu comme objectif d’imposer à l’Occident des déficits commerciaux afin de les déstabiliser financièrement. La grande erreur, juge Antoine Brunet est d’avoir admis la Chine à l’OMC avec un yuan dévalué. Il estime que la situation actuelle va se traduire en France par un renchérisse- ment du coût des crédits immobiliers et que la situation de la France, seul pays où les prix immobiliers augmentent, a vocation à être remise en cause. Philippe Simonnot tempère le propos d’Arnaud Brunet en observant que les énormes réserves de dollars de la Chine sont des réserves… de papier. Il préconise pour la France une sortie de l’euro. Dans ce contexte incertain, comment réagissent les acteurs de l’immobilier? Xavier Lépine qui préside l’UFG, explique que son groupe, qui vient d’adopter une nouvelle dénomination, la Française AM, se recentre sur ses métiers core. Son organisation n’est plus fondée sur les types de produits mais sur les types de clients. Xavier Lépine recommande des investissements en grands crus, lesquels se valorisent régulièrement: “Bacchus rencontre Malthus!” En immobilier d’habitation, il perçoit des décotes d’autant plus fortes qu’on s’éloigne de la place Saint Sulpice. ■ Bonne résistance des produits immobiliers collectifs S’agissant des fonds immobiliers, Alain Chaussard (Affine) se félicite du succès des SIIC qui ont permis de dynamiser l’immobilier tertiaire, ont contribué aux finances de l’Etat grâce à 2,5milliards d’euros d’exit tax. La capitalisation du secteur est passée de 10 à 70milliards d’euros et l’utilité sociale des SIIC a été confortée par le rapport sur l’efficacité des niches fiscales. Pour les SCPI, Jacqueline Faisant (BNP Paribas Reim) souligne que ce produit a bien supporté la crise grâce notamment 8novembre 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O L L L L O O Q Q U U E E I I E E I I F F R R E E N N C C O O N N T T R R E E L’IEIF s’interroge: où va l’immobilier? Pour le colloque de son 25 e anniversaire, l’Institut qu’anime Guy Marty avait réuni le 20octobre dernier un panel de spécialistes sur le thème “ou va l’immobilier? Face à la sévérité de la crise internationale, les acteurs de l’immobilier ne paraissent pas désemparés. ■ Meublés de courte durée: l’autorisation est requise (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 24mai2011 n°10/23802). Une personne louait un appartement à Paris en meublé par un site internet. Elle contes- tait devoir demander une autorisation au titre de l’article L 631-7-1 du CCH, mais la cour d’appel confirme cette obligation : “Considérant que l’article L 361-7 du CCH énonce notamment que “… constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardiens, chambres de service, loge- ments de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés don- nés en location dans les conditions de l’article L 632-1…”; Considérant que l’article L 631-7-1 u CCH prévoit que “l’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble après avis, à Paris, Mar- seille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habita- tion de locaux ayant un autre usage…”; Considérant que l’article 632-1 du même code dispose que “toute personne qui loue un logement meublé, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée d’un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. À l’expiration de ce contrat, le bail et reconduit tacitement sous réserve des dispositions suivantes”; Considérant qu’il résulte de la combinaison de ces textes que les logements donnés en location en meublé ne sont réputés locaux d’habitation au sens de l’article L 631-7 du CCH que si le bail répond aux conditions de l’article L 632-1 de ce même code à savoir la location pour une durée d’une année au titre de rési- dence principale : Considérant en l’espèce […] qu’il ressort [d’un procès-verbal d’huissier] que l’appartement de M.C. situé au 4 e étage de l’immeuble figurait sur le site de location Paristay.com; […] Considérant en outre que M.C. a reconnu lui-même dans le courrier adressé en répon- se à la mairie de Paris le 5octobre 2009 qu’il lui arrivait de le louer occasionnellement dans le cadre de relations d’affaires, à des entreprises internationales partenaires ou à des particuliers; Considérant que l’appartement n’était plus dès lors un logement à usage d’habitation mais entrait dans le champ d’application de l’hébergement hôtelier; Considérant qu’il s’ensuit que l’infraction reprochée à M.C. qui n’a pas sollicité d’autorisation préalable au changement d’usage des locaux destinés à l’habitation ni fourni de compensation à cette location, est constituée en application des textes susvisés”. Le bailleur ayant régularisé sa situation en signant un bail pour une durée d’une année, il n’est pas condamné à rendre au logement un usage d’habitation mais il est condamné à payer 2000euros d’amende civile. d’information disponible sur le finance- ment de l’immobilier. Christian Lefebvre (Chambre des notaires de Paris) observe que tous les chiffres p ubliés sur le logement ne sont pas transparents sur la méthodologie qui est utilisée. Un décret est attendu pour jan- vier qui, en application de la loi de mars2011, obligera les notaires à trans- mettre des informations aux bases Bien (Ile-de-France) et Perval (province). Le nombre d’informations transmises par transaction est très important (130 éle- ments), mais leur diffusion comporte des limites; celle du respect de la vie privée. Guy Marty indique qu’il manquait cer- tains indicateurs dont les professionnels ont besoin et que l’IEIF s’est employé à combler. C’est le cas de l’analyse des emplois de bureaux. Benoît du Passage (Jones Lang Lasalle) rappelle que la création d’Immostat visait, par un GIE, à mettre en commun des informations apportées par les qua- tre plus gros intervenants du marché, mais que pour gagner en crédibilité, il a fallu y adjoindre un organisme indépen- dant, IPD. Laurent Ternisien remarque que certains acteurs, les spéculateurs, bénéficient de la non-transparence du marché. La transparence a cependant un coût. Christian Lefebvre indique par exemple que, pour financer les statistiques sur les logements, il est prévu une “micro-taxe” sur les transactions. Benoît du Passage observe aussi que cer- tains investisseurs refusent qu’on donne les informations sur certaines transac- tions. Il ajoute qu’il y a des progrès à faire d’une part sur la transparence du marché de la dette et d’autre part sur la typologie des immeubles de bureaux: la distinction entre neuf et seconde main est par trop sommaire et gagnerait à être remplacée par une distinction en trois catégories. Christian Lefebvre indique que, pour les logements, des progrès ont été faits dans la fraîcheur de l’information puisque les notaires qui présentaient des résultats statistiques à partir des actes authen- tiques, fournissent désormais des analy- ses à partir des promesses de vente. Guy Marty confirme que les progrès réal- isés doivent être poursuivis. C’est le cas de la demande placée qui gagnerait à être compétée par l’analyse de l’offre libérée. Pour que les progrès se poursuiv- ent, Guy Marty invite à un décloison- nement de l’information. ● 8novembre 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O L L L L O O Q Q U U E E I I E E I I F F R R E E N N C C O O N N T T R R E E à la bonne répartition de ses actifs. Avec 24milliards d’euros de capitalisa- tion et un milliard d’euros collecté au premier semestre 2011, le succès de la S CPI ne se dément pas: les investisseurs particuliers voient toujours la SCPI comme une valeur refuge. Quant aux OPCI, créés par l’ordonnance de 2005, Nicolas Simon (Amundi Immo- bilier) indique que la crise de 2011 est favorable au produit: les épargnants renforcent leurs placements en immo- bilier, les réseaux de distribution sont prêts et les assureurs ont retrouvé du goût pour l’immobilier. Côté perspectives, Jacqueline Faisant rappelle que les SCPI ont jusqu’à avril2012 pour décider si elles se trans- forment ou non en OPCI, mais elle estime que majoritairement, les épargnants ne sont pas favorables à une telle transformation. En revanche, les SCPI sont engagées dans des mouve- ments de fusion, qui permettront de faciliter la gestion de leur patrimoine. Alain Chaussard souligne quant à lui les nécessaires efforts d’adaptation que doivent engager les propriétaires d’immeubles du parc tertiaire. La création des OPCI est, selon Frédéric Nouel (avocat, Gide, Loyrette, Nouel) un succès. Avant sa création, les investisseurs sur le marché de bureaux étant très souvent étrangers, il fallait constituer un véhicule hors de France pour des raisons de neutralité fiscale. L’OPCI a donc permis de reconstituer la place de Paris comme une place de ges- tion de fonds immobiliers. Alain Chaussard souligne que si les immeubles des SIIC sont évalués tous les six mois, ces sociétés restent des valeurs mobilières et suivent donc les mouve- ments de ce marché. C’est un obstacle à leur développement dans l’idée des épargnants, même si les SIIC ont surper- formé par rapport à l’immobilier physique. S’agissant du logement, et avec les perspectives de réduction des avan- tages fiscaux du Scellier, Jacqueline F aisant estime qu’il va falloir être inno- vant pour inciter les épargnants à se tourner vers ce secteur. ■ Indépendance de l’information C’est à un thème de débat très différent que l’après-midi était consacrée; l’information économique peut-elle être indépendante? Quelques formules glanées au cours de ce débat: “l’ennemi de l’information c’est le consensus” indique Hubert Tassin (BFM Business). Il faut donc douter. Il relève par ailleurs que souvent la diffi- culté n’est pas de trouver l’information, mais de faire le tri parmi les informations disponibles. Thierry Pech (Alternatives Économiques) invite à distinguer l’indépendance de la presse d’abord comme cadre institutionnel, c’est-à-dire celle des entreprises de presse, et l’indépendance intellectuelle du journal- iste, qui est plus difficile. Carole d’Armaillé (Paris Europlace) relève que l’information disponible est énorme mais que l’information brute étant diffi- cile à traiter, on demande à des experts de donner un avis. La presse n’a pas le monopole de l’information ajoute Thierry Pech car les institutions diffusent également de nom- breuses informations. Le débat abordant la question du rôle des agences de nota- tion, Thierry Pech observe qu’elles se sont trompées sur les produits structurés. ■ Transparence des marchés Pour la transparence des marchés enfin, Laurent Ternisien (IPD) indique que s’il a été beaucoup fait sur la transparence des marchés, il y a encore très peu Point de vue Le président de France Terre, Guy Portman se réjouissait que le Gouvernement ait compris la nécessité de libérer le droit de l’urbanisme pour favoriser la mise sur le marché de terrains à bâtir. Mais il déplore aujourd’hui que le Gouvernement ait renoncé à la présentation du pro- jet de loi Dolligé qui devait entériner cette réforme. Par ailleurs, Guy Portman critique la réforme des plus-values immobilières dont les effets commencent à se faire sentir: certains propriétaires renoncent à vendre leurs terrains pour éviter de payer l’impôt. Pour France Terre, cela représente 15% des programmes en cours de montage. S’agissant du PTZ+, Guy Portman est également très critique; il considère que cette aide devrait être réservée au neuf car, sur l’ancien, elle a un effet de solvabilisation qui pousse à l’’augmentation des prix. Pour le Scellier enfin, Guy Portman, préconise son amélioration notamment pour inciter à l’investissement en logement intermédiaire. (Communiqué du 3novembre 2011) Les députés ont abordé le 11octobre l'examen de la proposition de loi de Jean- Luc Warsmann relative à la simplification du droit et à l'allégement des procédures administratives, quatrième loi d'initiative parlementaire de la législature visant à sim- plifier le droit. Le rapporteur Etienne Blanc explique que le texte comporte deux parties, l'une porte sur le droit des entreprises en général et l'autre sur plusieurs secteurs d'activité, comme par exemple le chapitre VI qui vise à clarifier cer- tains aspects du droit de la construction, du logement et de l'aménagement. Michel Raison approuve par exemple l'article 81 qui simplifie le régime des tra- vaux des immeubles adossés à des monu- ments historiques, l'article 80 qui sécurise les emprunts contractés par les syndicats de copropriétaires , l'article 83 qui modernise la procédure de création des ZAC (dossier unique et élargissement à l'ensemble des personnes publiques de la possibilité de pas- ser des conventions d'association). Il évoque par ailleurs l'article 84 qui sanctionne le non- respect par les organismes HLM de l'obligation de transmettre leur décision d'aliéner des logements sociaux, et favorise l'accès à la propriété des gardiens d'immeubles HLM (JO AN Déb. 12 oct. p.6090) ainsi que l'article 70 qui précise les modalités de mise en œuvre du droit de pré- emption urbain et rural. Frédéric Lefebvre indique que la France se situe au 116 e mondial sur le plan de la char- ge administrative. Même s'il y a un progrès puisque la France était classée 127 e il y a quelques semaines, il souligne que les efforts à fournir restent énormes. Le secrétaire d'Etat approuve par exemple l'idée (art. 88 de la proposition) visant à aug- menter de 4000à 15000euros le seuil en deçà duquel un marché public peut être passé sans publicité ni mise en concurrence. Il cite aussi l'assouplissement des conditions de cession d'un fonds de commerce . L'acquéreur pourra aussi disposer d'une information plus pertinente, reflétant davantage l'accroissement de richesse déga- gé par l'activité du fonds de commerce. Il approuve également la modification des règles de congé dans les baux commerciaux s'agissant de la date à laquelle le congé doit être donné. Il précise que le nouveau dispo- sitif sera plus lisible et la sécurité juridique en sera améliorée (p.6094). L'article 78 prévoit qu’à partir du 1 er janvier 2013, l'impression des annonces relatives aux sociétés et fonds de commerce publiée dans les journaux habilités sera complétée par une insertion dans une base unique de données numériques. Tous les acteurs éco- nomiques pourront la consulter gratuite- ment les annonces judiciaires et légales. ■ “L’impôt papier”: 3% de PIB Jean-Luc Warsmann, président de la com- mission des lois rappelle le travail en amont réalisé pour ce texte, au cours d'une année, évoquant par exemple les assises de la sim- plification. Il insiste sur le coût de « l'impôt papier » c'est-à-dire des charges administra- tives, qui représente 3% du PIB. Marc Dolez a soutenu une motion de renvoi en commission, en invoquant le propos du professeur Pierre Delvolvé qui pointe les carences des textes de simplification du droit. Il estime également que sous couvert de simplification, la proposition modifie le fond de certaines règles. Exemples : l'article 84 tend à faciliter plus encore la cession du patrimoine HLM (mais cette analyse est contestée par Jean-Luc Warsmann) ou enco- re le relèvement du seuil des marchés publics (p.6099). La motion a été repoussée. Dans la discussion générale, Olivier Jardé indique qu'il souhaite faciliter l'acquisition d'immeubles faisant l'objet d'une cession dans le cadre d'une liquidation judiciaire « il pourrait être reconnu aux collectivités locales le droit d'acquérir, de façon prioritai- re, un immeuble dont la mise en vente n'a été suivie d'aucune offre d'acquisition réelle et sérieuse » (p.6101). Jean-Michel Clément relève que la proposi- tion comporte 116 articles, modifie 20 codes et il critique le fait que certaines mesures remettent en cause l'équilibre de certaines grandes lois comme la loi de 1966 sur les sociétés commerciales. Il indique que sous prétexte de « desserrer l'étau législatif et réglementaire qui contraint les acteurs de notre croissance » il s'agit en réalité d'un tex- te d'inspiration libérale qui comporte des mesures caractérisant l'abandon du contrôle de l'Etat (p.6103). Il stigmatise, sous le démenti de Jean-Luc Warsmann, l'écoute bienveillante de corporatismes libéraux » (p.6104). Dans la discussion par articles, l'article 2 concerne les congés des baux commerciaux . Rappelons que l'article L 145-9 du code de commerce prévoit que le congé doit être donné au moins six mois à l'avance, et « pour le dernier jour du trimestre civil ». Il est proposé de modifier cette rédaction en supprimant la référence au dernier jour du trimestre civil. Toutefois, la référence au der- nier jour du trimestre civil (qui avait rem- placé en 2008 la référence aux usages locaux) serait conservée lorsque le bail est prolongé au-delà de son terme contractuel (lire aussi notre édito). Le vocabulaire est modifié afin de remplacer le terme de tacite reconduction par tacite prolongation . Cette demande avait été formulée par la Commission Pelle- tier en 2003. Jean-Pierre Blatter considère notamment qu'elle correspond mieux à la situation juridique des parties. Jean-Michel Clément a proposé un amende- ment (n°42) pour préciser que le congé doit être donné en toute hypothèse 6 mois avant l'échéance prévue par le contrat. Mais il l'a finalement retiré, le rapporteur ayant préci- sé que ce complément était inutile: la juris- prudence considère qu'en l'absence d'un acte de formalisation, le bail commercial se poursuit pour une durée indéterminée. Il s'agit d'un bail d'une durée indéterminée. En cas de tacite prolongation le congé est néces- sairement donné avant l'expiration du contrat. Le rapport de la commission des lois (n°3787) avait indiqué « Dans le but d’éviter des confusions fréquentes et génératrices de contentieux, il est apparu nécessaire de dis- tinguer les notions de «tacite reconduction» et de «tacite prolongation», dont les effets juridiques sont différents: la première marque la formation d’un nouveau bail alors que la seconde manifeste simplement la poursuite du bail en cours, ce qui est bien la situation du bail commercial au-delà de son terme, en l’absence de congé ou de demande de renouvellement ». Un autre amendement n°23 a été repoussé. 8novembre 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S Les députés adoptent la loi de simplification du droit La proposition de loi de Jean-Luc Warsmann se trouve enrichie de nombreux ajouts et comporte 116 articles l?issue de son examen par les dputs: baux commerciaux, coproprit, promesse de ven- te, droit de premption des commerces: de nombreux articles intressent les acteurs de l?immobilier. Défendu par Michel Zumkeller, il visait à remplacer l'obligation de recourir à l'huissier par une lettre recommandée avec AR car en pratique, de nombreuses personnes y recou- rent. Frédéric Lefebvre a indiqué que le congé devait rester de la responsabilité des professionnels que sont les huissiers et q u'ainsi, il sera accompli dans de meilleures conditions de sécurité juridique (JO AN Déb. 12 oct. p.6119). L'article 2 a été voté. L'article 3 concerne les formalités de cession des fonds de commerce . S'agissant des informations à transmettre à l'acquéreur, le vendeur doit notamment indiquer les « bénéfices commerciaux réali- sés durant les trois exercices comptables pré- cédant celui de la vente » (art. L 141-1 du code de commerce). Cette information est remplacée par celle relative au résultat d'exploitation. L'autre aspect de la réforme concerne les délais de cession. Actuellement, il faut envi- ron 5 mois pour procéder aux formalités, en raison des diverses publications qui sont requises. Deux modifications sont prévues. - Les délais de publication dans un journal d'annonce légale et au BODACC sont ren- dus concomitants, alors qu'actuellement ces délais se suivent: la publication au BODACC doit être effectuée dans les 15 jours de la publication dans le journal d'annonces légales (art. L 141-12 du code de commerce). - Le délai pour souscrire la déclaration de résultat à compter de la publication de la vente est réduit de 60 jours à 45 jours (modi- fication de l'article L 201 du CGI). Par ailleurs, le tiers détenteur du prix de vente se voit accorder un délai plus long, 5 mois à compter de l'acte de vente au lieu de 3 mois actuellement, pour assurer la distri- bution du prix de vente. Selon le rapport à l'Assemblée, ces modifica- tions devraient permettre de raccourcir de quelques semaines le délai d'indisponibilité du prix de cession. Le texte a été voté sans modification en dépit des réserves de Jean-Michel Clément et du rejet de ses amendements. ■ Le droit de préemption sur les commerces En revanche, Michel Zumkeller a obtenu le vote d'un amendement (n°22) qui concerne le droit de préemption des communes sur cessions de fonds de commerce et de baux commerciaux. Les communes disposent d'un délai d'un an pour rétrocéder le fonds (art. L 214-2 du code de l'urbanisme). Ce délai serait porté à deux ans. Par ailleurs, l'article L 214-2 serait complété pour permettre à la commune de mettre le fonds en location-gérance pendant ce délai de deux ans. Enfin, un amendement de « clarification » de J ean-Michel Clément (n°46) a été adopté pour préciser que les cessions visées par le droit de préemption sont les cessions à titre onéreux, ce qui exclut donc les cessions à titre gratuit (p. 6122). Les articles suivants concernent le droit des sociétés. L'article 10 vise le rapport social et environnemental que doivent produire les sociétés, au-delà d'un certain seuil, en appli- cation de la loi Grenelle II. La proposition de loi tend à supprimer l'obligation pour les filiales, lorsque le rapport est établi par la société-mère. ■ Les AG des SCPI L'article 20 concerne les SCPI . Il a été voté dans sa version issue des travaux de la com- mission. Le rapport explique qu'il s'agit de transposer aux SCPI les modifications du droit des sociétés apportées au régime des sociétés commerciales. Ainsi, le 3° complète l’article L. 214-55 du code monétaire et financier « afin de prévoir que si la SCPI n’a pas souscrit un contrat d’assurance garantissant sa responsabilité civile du fait des immeubles dont elle est propriétaire, la responsabilité personnelle de ses dirigeants peut être solidairement engagée ». Le 4 e vise les assemblées générales des SCPI. Il est précisé que l'assemblée a lieu dans les six mois de la clôture de l'exercice. À défaut des diligences effectuées par les dirigeants, tout associé, ou le parquet, pourra saisir le président du tribunal compétent en vue d'une injonction sous astreinte ou de la dési- gnation d’un mandataire judiciaire à cet effet. Dans la perspective d'une AG, toute personne intéressée pourra également demander au président du tribunal d’enjoindre sous astreinte la communication des documents nécessaires à la tenue de cet- te assemblée générale. Par ailleurs, un nouvel article L 214-77-1 du code monétaire et financier prévoit que chaque assemblée fait l’objet d’un procès- verbal et d’une feuille de présence, à laquel- le doivent être annexés les pouvoirs donnés à chaque mandataire. La sanction de l’absence de ce procès-verbal est lourde: il s'agit de l’annulation des délibérations prises. Le champ des sanctions pénales est res- treint. Si le non-respect de la composition du capital de la société reste sanctionné pénale- ment, d'autres incriminations disparais- sent . C'est le cas pour le fait, pour les diri- geants de la SCPI, de ne pas se conformer aux dispositions relatives aux modalités de s ouscription du capital, à la responsabilité des associés, à la tenue à jour des ordres d’achat et de vente de parts, à la détermina- tion du prix de souscription des parts et aux modalités de cession du patrimoine de la société (modification de l'article L. 231-8 du code monétaire et financier). Autre suppression d'infraction pénale: l’absence de réunion de l’assemblée généra- le ordinaire dans les six mois de la clôture de l’exercice. En revanche, certains faits sont plus dure- ment réprimés : ainsi en est-il du fait pour les dirigeants, de ne pas solliciter l’approbation de l’assemblée générale pour toute aliénation ou constitution de droits réels portant sur le patrimoine immobilier de la société, la souscription d’emprunts ain- si que l’inventaire, les comptes annuels et le rapport de gestion. L'amende est portée de 9000à 30000 euros. D'autres amendes enfin sont supprimées: c'est le cas par exemple de celles visant à réprimer le fait de ne pas adresser à tout associé qui en fait la demande une formule de procuration ou de ne pas tenir la feuille de présence émargée pour les assemblées générales. Après l'article 35 , Sébastien Huygue a tenté de faire adopter un amendement pour vali- der le contrat de concession qui lie l'Etat et la société Consortium Grand Stade, et qui concerne le Stade de France. Mais son amen- dement (n°25) a été rejeté (p.6139), le rap- porteur ayant précisé qu'une instance était en cours devant les juridictions judiciaires. Les débats se sont poursuivis le 12octobre. L'article 49 bis prévoit une habilitation du Gouvernement pour transposer une directi- ve européenne. Il s'agit de la directive 2010/73/UE concernant le prospectus et la transparence, ce qui concerne les valeurs mobilières. Il a été voté. L'article 54 vise à simplifier le régime appli- cable à la « géothermie de minime impor- tance ». Le rapporteur Etienne Blanc indique qu'il s'agit de donner une nouvelle rédaction aux articles L 112-1 et L 112-3 du code minier. Elle concerne les activités de géothermie qui uti- lisent des échanges d'énergie avec le sous- 8novembre 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S sol mais qui n'ont pas d'incidence significati- ve pour l'environnement et qui ne nécessi- tent pas de mesures de protection au titre de la sécurité, de la salubrité publique ou du patrimoine archéologique. Le texte va donc dans le sens du Grenelle de l'environnement qui visait à favoriser les é nergies renouvelables et comporte donc deux aspects. - D'une part certains procédés seront désor- mais exclus du code minier . Le rapport pré- cise que « sont ainsi soustraits au champ d’application du code minier les puits cana- diens ou provençaux et les échangeurs à fluides caloporteurs dédiés horizontaux et verticaux, également appelés sondes géo- thermiques ». - D'autre part, certains forages et installa- tions géothermiques à basse température qui ne sont pas retirés du champ d’application du code minier, seront soumis à un régime plus souple . Le texte crée en effet un régime de géother- mie de minime importance pour les forages de moins de 10 mètres de profondeur « uti- lisant des fluides caloporteurs en circuit fer- mé ». Ce régime sera précisé par décret en Conseil d'Etat. L'article a été voté (p.6201). L'article 55 vise diverses procédures envi- ronnementales . Par exemple il fait passer de 3 à 6 ans le délai de mise en conformité des dispositifs publicitaires quand un règlement local de publicité est adopté. Lionel Tardy estimait excessive cette majoration de délai, mais son amendement visant à conserver le délai de 3 ans (n°143) a été repoussé. L'article 56 bis concerne les procédures d’autorisation des activités réalisées en sites Natura 2000 . Il prévoit que les programmes, installations, ouvrages qui respectent les engagements spécifiques définis par une charte Natura 2000 seront dispensés d'évaluation des incidences Natura 2000. Le texte a été voté sans modification. Après l'article 60 , Jean-Michel Clément a obtenu le vote de l'amendement n°73 qui concerne les baux d'un type un peu particu- lier où le bailleur est en même temps pre- neur, en matière agricole. Le député souhai- te que dans ce cas, l'obligation de fournir un état des risques naturels et technologiques (art. L 125-5 du code de l'environnement) ne s'applique pas (p.6206). L'article 61 concerne la simplification des modalités d’option pour la taxation à la TVA des revenus fonciers tirés des baux de biens ruraux. L'article 68 aligne le régime de la participa- tion des employeurs agricoles à l’effort de construction sur le régime général de la par- ticipation des entreprises à l’effort de construction. ■ Vente de parcelles boisées L 'article 68 bis , également voté, modifie le régime institué par la loi du 27juillet 2010 sur l'agriculture qui a créé un droit de pré- férence au bénéfice des propriétaires de parcelles boisées contiguës à d'autres par- celles boisées de moins de 4 hectares, en cas de vente de ces parcelles. Le notaire doit adresser une notification individuelle aux propriétaires voisins pour leur proposer la vente. Constatant que cette mesure est difficile à mettre en œuvre, notamment quand les propriétaires sont mal connus, il est proposé de la remplacer par un affichage en mairie du prix et des condi- tions de la cession projetée ainsi que leur publication dans un journal d’annonces légales. En contrepartie, le délai pour faire valoir le droit de préférence est porté d’un à deux mois à compter de l'affichage, ce qui évitera la sanction de nullité. Le notaire aura le choix entre la notification et l'affichage, ce qui permettra d'éviter d'afficher un prix de vente, précise le rapporteur Etienne Blanc. Le texte a donc été voté (p.6210). Michel Raison a proposé de raccourcir à deux ans le délai de 5 ans qui permet d'engager l'action en nullité de la vente, mais il l'a retiré (amendement n°284). Le même article a été complété par un amen- dement n°286 qui apporte trois exclusions au champ de ce droit de préférence, en cas d'adjudication volontaire ou forcée, pour les terrains classés en nature de bois mais dont la partie boisée ne représente que moins de la moitié de la surface et pour les propriétés comportant un terrain classé en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non. Il s'agit là, explique Etienne Blanc, d'exclure des parcelles qui ne sont pas entiè- rement boisées ou des parcelles sur les- quelles une maison a été construite (p.6210). ■ Droit de préemption urbain L'article 70 vise le droit de préemption urbain . Il concerne le champ d'application du droit (art. L 143-12 du code rural et art. L 213-1 du code de l'urbanisme). Les textes actuels prévoient la faculté d'exercice du droit de préemption en cas d'adjudication « lorsque cette procédure est rendue obliga- toire par une disposition législative ou régle- mentaire ». Mais la Cour de cassation a considéré qu'on ne peut pas admettre que l'adjudication est obligatoire lorsque le juge peut choisir entre l'adjudication et une vente de gré à gré. Il sera désormais fait référence à l'adjudication « autorisée ou ordonnée par le juge », ce qui permet d'être certain que le droit s'applique en cas d'adjudication, qu'elle soit obligatoire ou décidée par le j uge. L'article 70 a été voté sans modification. L'article 71 bis nouveau vient définir la consultation juridique , notion qui figure dans la loi du 31décembre 1971 mais n'avait pas fait l'objet de définition. Le texte propo- se la définition suivante: « la consultation juridique consiste en une prestation intellec- tuelle personnalisée tendant, sur une ques- tion posée, à la fourniture d'un avis ou d'un conseil fondé sur l'application d'une règle de droit en vue, notamment, d'une éventuelle prise de décision ». Toutefois, Frédéric Lefebvre a fait observer que cette définition, par son caractère extensif, pouvait avoir pour conséquence d'exonérer de toute obli- gation de vigilance antiblanchiment les avo- cats conseils participant au montage corpo- rate des sociétés » (JO Déb. AN 13 oct. p.6216). En effet, la consultation juridique fait partie des cas dans lesquels les avocats sont exonérés de leur obligation de vigilance en matière de lutte contre le blanchiment et d'effectuer une déclaration de soupçons auprès de TRACFIN. Une définition trop large, indique le secrétaire d'Etat, risque donc d'empêcher TRACFIN de faire son tra- vail. Son amendement de suppression de l'article (n°302) a été voté et l'article supprimé . L'article 73 concerne la procédure de classe- ment des stations de tourisme et des héber- gements touristiques . Pascale Got signale à ce propos qu'une proposition de loi est en cours d'élaboration sur ce sujet et a été adop- tée par la commission des affaires écono- miques (p.6218). L'article 73 modifie notam- ment l’article L. 141-2 du code du tourisme et confie à «Atout France» une nouvelle mission, celle de prononcer le classement des hébergements touristiques, à l’exception des meublés de tourisme . Il n’y aura plus d’intervention du préfet . A l'article 74 , Pas- cale Got soulève le risque que crée la libéra- lisation du secteur du classement « dès lors qu'on paie le contrôle, j'ai tendance à penser que l'on peut aussi payer un classement d'une certaine bienveillance, d'autant qu'aucune sanction n'est prévue » (p.6219). L'article supprime la référence à la date de juillet2012 pour l'obligation d'effectuer un classement imposée aux meublés de touris- 8novembre 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S me. Cela évitera qu'ils perdent leur classe- ment au 29juillet 2012. Un débat a eu lieu sur le délai imposé aux campings pour effectuer leur classement, qui doit être achevé au 23juillet 2012, mais le ministre n'a pas voulu que la date soit repor- tée. Etienne Blanc a toutefois rappelé l 'importance du classement car les terrains qui ne sont pas classés ne bénéficient plus de TVA à 5,5%, mais passent à 19,6%. ■ Des animaux dans les meublés! L'article 74 bis concerne la détention des ani- maux familiers dans les locations meublées touristiques. Il modifie la loi du 9juillet 1970 qui a réputé non écrite toute stipulation tendant à inter- dire la détention d’un animal familier dans un local d’habitation. La Cour de cassation (Civ. 1 e , 3février 2011) a jugé que cette dis- position s'appliquait également aux loca- tions saisonnières qui portent sur des locaux d’habitation. Pour éviter que des proprié- taires de meublés ne cessent, pour cette rai- son, leur location, il est proposé de préciser dans la loi de 1970 que cette disposition ne s'applique pas aux contrats de location sai- sonnière de meublés de tourisme. L'article a été voté. L'article 78 concerne la création d’une unique base de données numérique rassem- blant les informations relatives aux sociétés et fonds de commerce. L'article, explique le rapport à l'Assemblée, « vise à donner une base légale à l’obligation de publier les infor- mations relatives aux sociétés et aux fonds de commerce, et notamment les annonces judiciaires et légales, dans une unique plate- forme électronique ». Il a été adopté. ■ Quand le syndicat des copro- priétaires emprunte L'article 80 , adopté sans débat, vise les emprunts contractés par les syndicats de copropriétaires. Il vise à combler un vide juridique car la loi de 1965 ne traite pas de cette question sauf, indirectement, à l'article 33. La loi nouvelle tend à créer 5 articles après l'article 26-3 de la loi du 10juillet 1965. L'article 26-4 autorise la souscription d'un emprunt par le syndicat des copropriétaires, par une décision unanime des coproprié- taires et visant à financer des travaux sur les parties communes ou des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives. Toutefois, l'article autorise l'adoption de la décision d'emprunter à un vote majoritaire, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux ou d'actes d'acquisition et au bénéfice des seuls copropriétaires décidant de participer à ces travaux ou actes d'acquisition. Le copropriétaire qui entend souscrire l'emprunt doit notifier sa décision au syndic en précisant le montant de l'emprunt qu'il e ntend souscrire et qui est limité à sa quote- part de dépenses. La notification doit être faite dans les deux mois de l'assemblée ou de la notification du procès-verbal pour ceux qui étaient défaillants ou opposants. L'article 26-6 précise que seuls les coproprié- taires qui participent à l'emprunt sont tenus du remboursement. Le syndicat est garanti par un cautionnement solidaire fourni par une entreprise d'assurance ou un établisse- ment de crédit. La loi prévoit aussi une sûre- té réelle (extension du privilège du syndicat pour le paiement des charges de l'article 2374 1 e bis du code civil). En cas de vente du lot, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Mais en cas d'accord du prêteur et de la cau- tion, l'obligation au paiement peut être transmise au nouveau copropriétaire. Le notaire informe le syndic de ces accords. Le contrat de prêt doit être joint par le syn- dic à l'ordre du jour de l'assemblée et le syn- dic ne peut pas signer le contrat de prêt avant l'expiration du délai de recours de l'article 42 de la loi (art. 26-5). Par ailleurs, la loi modifie l'article 33 de la loi de 1965 qui concerne la faculté de payer les travaux par annuités en dix ans. L’article modifié prévoit désormais, de façon ana- logue au régime créé pour l'emprunt, que le copropriétaire qui souhaite bénéficier de cet- te faculté de paiement en dix ans doit noti- fier sa décision au syndic dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale. L'article 81 concerne les travaux sur les immeubles adossés aux monuments histo- riques . Il modifie l'article L 621-30 du code du patrimoine qui définit un immeuble adossé à un monument historique ou situé dans son champ de visibilité. L'article a pour objectif d'unifier les régimes applicables aux travaux sur les immeubles adossés aux monuments historiques ou situés dans leur champ de visibilité. L'article 82 traite des groupements momen- tanés d'entreprises en matière d'architecture . Il vise à adapter aux marchés de conception la structure du groupement momentané d’entreprises, fréquemment uti- lisée pour les marchés de construction, en complétant l’article 3 de la loi n°77-2 du 3janvier 1977 sur l’architecture. L'article 83 concerne la procédure de créa- tion des ZAC . Il modifie l'article L 311-5 du code de l'urbanisme. Selon le rapport à l'Assemblée, par cette modification, « les p ersonnes publiques qui créent des zones d’aménagement concerté, qu’elles soient ou non concédantes, et qu’elles assurent ou non la direction des opérations d’aménagement et d’équipement, pourront passer avec les propriétaires de terrains situés à l’intérieur desdites zones des conventions dites «d’association», distinctes des conventions financières, qui définiront les conditions dans lesquelles les propriétaires en question participent à la conception et à la réalisation des travaux ». Il a été voté en l’état. L'article 83 bis autorise l’ouverture concomi- tante de plusieurs enquêtes publiques , de manière à ce que les procédures puissent être menées en parallèle (complément de l'article L 123-2 du code de l'urbanisme). ■ Nouveau cas de nullité pour la vente de logements sociaux L'article 84 ambitionne de faciliter la vente de logements sociaux. Il comporte trois points. S'agissant des logements foyers, pour facili- ter la vente entre opérateurs de logements sociaux, l'article supprime la condition selon laquelle ces opérateurs doivent détenir les biens cédés pendant une durée d’au moins dix ans avant la vente (modification de l'article L 443-15-6 du CCH). L'article modifie par ailleurs la liste des per- sonnes qui peuvent acheter ou vendre ces logements. Ainsi par exemple, alors qu'actuellement toutes les SEM peuvent acheter des logements foyers, désormais, au sein des SEM, seules les sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de loge- ments sociaux pourront se porter acquéreurs de logements-foyers. La 2 e de l'article vise à permettre à l'Etat de s'assurer de la pérennité de la vocation socia- le de ces logements après leur vente. La déci- sion d'aliéner ne doit pas avoir pour « effet de réduire de manière excessive le parc de logements sociaux locatifs existant sur le ter- ritoire de la commune ou de l’agglomération concernée. » La décision doit être transmise au préfet qui consulte la commune d'implantation et les collectivités qui ont accordé leur garantie aux emprunts contrac- tés pour l'acquisition ou l'amélioration des logements. 8novembre 2011 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S Or cette obligation n'est assortie d'aucune sanction. L'article nouveau en prévoit désormais une: qui est la nullité du contrat de vente de logements sociaux qui aurait été conclu alors même que la décision d’aliéner de l’organisme d’habitations à loyer modéré n’aurait pas été transmise au p réfet. (art. L 443-7 du CCH modifié). Sui- vant l'avis du Conseil d'Etat, la commission a exclu la sanction de nullité lorsque la ven- te est consentie à l'occupant. Le 3 e aspect consiste à instituer une nouvel- le catégorie de bénéficiaire prioritaire en cas de vente de logements sociaux devenus vacants en faveur des gardiens d'immeubles (art. L 443-11 du CCH). Si un logement vacant d'un organisme HLM est vendu à une personne physique, elle ne peut en acquérir un deuxième. Ce principe est étendu aux SEM. ■ Promesses de vente: délai allongé L'article 84 bis concerne les promesses de vente . Depuis la loi du 25mars 2009, le CCH prévoit (art. L 290-1) que les pro- messes de vente de plus de 18 mois doivent être constatées par acte authentique, à peine de nullité. L'article suivant (art. L 290-2) pré- voit, pour ces promesses de longue durée, une obligation de verser dans les mains du notaire une indemnité d'immobilisation d'un montant minimum de 5%. La loi nouvelle propose de modifier le délai de 18 mois et de le remplacer par un délai de trois ans. Le rapport à l'Assemblée indique que le délai de 18 mois ne correspond pas au délai habituel des opérations d'aménagement. Il observe par ailleurs que l'obligation de ver- ser une indemnité d'immobilisation « induit des contraintes financières non négligeables pour les sociétés d’aménagement qui doi- vent mobiliser leurs fonds propres en peu de temps alors que la réalisation d’une opé- ration d’aménagement en requiert davanta- ge ». En conséquence, il est proposé de réduire l'obligation de verser une indemnité d'immobilisation aux seules promesses uni- latérales de vente (modification de l'article L 290-2). Le texte a été voté. Signalons aussi l'amendement présenté par Arlette Grosskost qui souhaitait obtenir la suppression de l'autorisation préalable d'installation des professions libérales à Paris , dans des logements de plus de 150m 2 . Elle a toutefois retiré son amendement (n°14), le ministre indiquant que le sujet ne relevait pas d'une loi de simplification. 8novembre 2011 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E A A U U S S É É N N A A T T Rejet du texte au Sénat sur la réforme du contentieux Les sénateurs ont examiné le 18octobre en deuxième lecture un projet de loi relatif à la répartition des contentieux. L e garde des sceaux, Michel Mercier, explique qu'en matière civile, le texte procède à des transferts de compétence entre tribu- naux d'instance et tribunaux de grande ins- tance, en vue d'une plus grande lisibilité dans les attributions de ces juridictions (JO Sénat Déb. 19 oct. p.6667). Les juridictions de proximité sont suppri- mées et les juges de proximité sont attachés au TGI; le garde des sceaux précise « il s'agit non pas de supprimer les 581 juges de proxi- mité mais de redéfinir leur périmètre d'intervention: ils participeront désormais aux audiences collégiales, au pénal mais aus- si au civil. Ils pourront en outre se voir confier la procédure non contradictoire d'injonction de payer ». Le ministre se dit défavorable à la modifica- tion apportée par le Sénat et visant à ce que ces juges conservent leur compétence à juge unique pour les contentieux de moins de 4000euros. Le texte comporte aussi une réforme des juri- dictions financières. Yves Détraigne, rapporteur, indique qu'après échec de la commission mixte paritaire, après la nouvelle lecture du texte au Sénat, le Gou- vernement pourra demander une dernière lecture à l'Assemblée qui statuera définitive- ment. L'échec de la CMP tient à l'introduction de mesures sur les juridictions financières que les sénateurs ont découvertes au moment de la réunion de cette commission. L 'Assemblée propose de limiter le nombre des chambres régionales des comptes à 20, ce qui pourrait conduire à la suppression de 7 chambres en métropole (p.6669). L'article 1 er réforme la juridiction de proximi- té. Jacques Mézard, qui rappelle que le juge de proximité a été créé en 2002, a soutenu un amendement de suppression de cet article, mais il n'a pas été suivi. Jean-Jacques Hyest a par exemple rappelé l'intérêt du juge de proximité, en le plaçant près du juge d'instance (p.6678). Le ministre n'a pas eu plus de succès avec son amendement proposant de supprimer la compétence propre des juges de proximité pour les litiges civils de moins de 4000euros (rejet de l'amendement n°47). Jean-Pierre Michel a soutenu un amende- ment (n°7) visant à supprimer les articles relatifs à la réforme des juridictions finan- cières. Il a été adopté (p.6709). Les articles24 unvicies et suivants concernent les juridictions administratives . Par exemple l'article 24 duovicies prévoit que les tribunaux administratifs sont, en premier ressort, et sous réserve des compétences attribuées aux autres juridictions administratives, juges de droit commun du contentieux administratif (modi- fication de l'article L 211-1 du code de justice administrative). Il a été voté (p.6716). L'article 85 bis ratifie deux ordonnances : celle du 7mai 2009 relative aux procédures de recours applicables aux contrats de la commande publique et celle du 15juillet 2009 relative aux contrats de concession de travaux publics. L'article 85 ter ratifie l'ordonnance du 9décembre 2010 portant adaptation du droit des entreprises en dif- ficulté et des procédures de traitement des situations de surendettement à l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée. L'article 88 vise à relever le seuil en deçà duquel la mise en concurrence et la publici- té préalable ne sont pas nécessaires pour les marchés publics . Jean-Luc Warsmann, indiquant que de nom- breux Etats européens pratiquent un seuil bien plus élevé, propose de relever ce seuil de 4000à 15000euros . L'article a été voté (p.6226). Par l’article 93 , Sébastien Huygue propose un dispositif relatif aux marchands de som- meil. Il s'agit de fixer une astreinte aux pro- priétaires de logements insalubres pour les inciter à réaliser des travaux, au lieu d'obliger le préfet à engager lui-même la procédure de travaux d'office. Mais Frédéric Lefebvre a indiqué que le dispositif risquait de poser des difficultés à l'égard de copro- priétaires de bonne foi qui peinent à payer leurs charges. (p.6232). L'article a été sup- primé à la demande du Gouvernement (vote de l'amendement n°341). En conclusion des débats le 18octobre, Jean- Michel Clément indique que le texte est pas- sé de 94 à 116 articles. Il stigmatise le rôle des groupes de pression et la volonté de remettre en cause l'équilibre de la loi sur les sociétés commerciales ou celle sur le Grenel- le (JO AN Déb. 19 oct. p.6317). L'ensemble du texte a été voté et renvoyé au Sénat. A suivre. ● L'article 26 bis prévoit une habilitation du Gouvernement à modifier le code de la consommation par ordonnance, mais il a été supprimé (vote de l'amendement n°6, p.6723). L'ensemble du texte a été rejeté, par 175 votes contre et 170 votes pour l'adoption (p.6724). ■ Aménagement du territoire en Corse Les sénateurs ont adopté le 18octobre un projet de loi relatif au plan d'aménagement et de développement durable de Corse. Depuis la loi du 22janvier 2002, qui a institué un plan d'aménagement et de développement durable de Corse (PADDUC), la collectivité territoriale de Corse a l'entière responsabilité de ce document, sans validation par l'Etat. Mais les travaux préparatoires de ce docu- ment, explique Claude Guéant, ont montré la difficulté de trouver un point d'équilibre entre les impératifs de protection de l'environnement et de développement. Le projet de loi vise à faciliter l'adoption du PADDUC près de 10 ans après la loi de 2002, tout en y intégrant les objectifs du Grenelle de l'environnement. Le ministre de l'intérieur souligne l'innovation qui a été proposée par l'Assemblée de Corse et qui est reprise dans ce projet de loi: le PADDUC pourra « dans certains cas qui seront encadrés, s'imposer aux décisions individuelles d'urbanisme ». Il ajoute « nous avons veillé strictement à ce que cette opposabilité respecte les principes de libre administration des collectivités locales » (JO Sénat déb. 19 oct. p.6725). Les lois montagne et littoral restent appli- cables en Corse, mais il est rappelé, dans les termes de la loi de 2002, que le plan « peut préciser les modalités d'application de ces deux lois ». Le rapporteur Alain Houppert explique que l e PADDUC est un document cadre d'aménagement, qui est une sorte de directi- ve territoriale d'aménagement et de dévelop- pement durable (DTADD) mais qui est éla- borée par la collectivité territoriale de Corse, alors que les DTADD sont normalement éla- borées par les services des ministères compé- tents et arrêtés par décret en Conseil d'Etat. Or l'Assemblée de Corse n'a pas trouvé d'accord pour adopter le projet de PADDUC. D'où des modifications de procédure pour élaborer le plan. Il ajoute que croissance soutenue de l'économie et la croissance démographique ont provoqué une bulle immobilière (p.6728). Les résidences secondaires repré- sentent 35% du parc de logements. Il explique la spécificité de l'habitat, marqué par une faible urbanisation et, là où elle exis- te, sa forme extensive, ce qui rend difficile l'application de la notion d'urbanisation en continuité avec les agglomérations existantes. Seules 35,8% des communes disposent d'un document local d'urbanisme et ceux qui exis- tent sont fragiles en regard de la loi littoral, précisément en raison de la notion de conti- nuité d'urbanisation avec l'existant. L'article 1 er du projet de loi prévoit que les documents d'urbanisme devront être conformes au PADDUC. Ce plan sera oppo- 8novembre 2011 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U S S É É N N A A T T D D É É B B A A T T S S NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € HT soit 611,58 € TTC (dont 2,1% de TVA) au lieu de 773 € HT, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 611,58 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART ns 37 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ sable aux tiers dans le cadre des procédures d'autorisation d'urbanisme. L'article 4 prévoit que le PADDUC peut préci- ser les modalités d'application de la loi mon- tagne et de la loi littoral (art. L 4424-11 modi- fié du code général des collectivités territo- r iales). Il a été voté (p.6741). Le ministre ras- sure la sénatrice Evelyne Didier qui évoquait les risques de dénaturation de ces lois, en indi- quant qu'il s'agit d'adapter les modalités d'application des lois littoral et montagne « il n'est pas du tout question de donner à la col- lectivité territoriale de Corse la possibilité d'adapter ces lois elles-mêmes, et il n'y a donc aucun risque d'affaiblissement ou de dénatu- ration de leurs dispositifs protecteurs » (p.6741). L'ensemble du projet de loi a été voté (p.6744). ■ Intercommunalité Répondant à une question d'Elisabeth Lamu- re, le ministre chargé des collectivités territo- riale, Philippe Richert rappelle que les com- munes doivent toutes intégrer une intercom- munalité, qu'il ne doit pas y avoir de discon- tinuité territoriale dans une intercommunali- té à fiscalité propre et que toute intercommu- nalité doit regrouper au moins 5000 habi- tants. Les schémas départementaux de coopération intercommunale doivent être arrêtés avant 