– 2 – Au Parlement
Le projet de loi de finances pour 2012 adopté au Sénat
– 7 et 15 – Etudes
L ’ADIL de Paris dénonce des pratiques irrégulières au détriment des locataires ou des acquéreurs.
Le CESER d’Ile-de-France préconise de construire 100000 logements en Ile-de-France
– 8 – Congrès
Benoist Apparu rassure la FNAIM sur le mandat exclusif
– 5 – Débats
Rencontres parlementaires sur l’urbanisme: Picrochole contre Delouvrier: à quand l’état d’urgence immobilière?
– 12 – Publication
Les cartes de l’immobilier d’entreprise, par l’IEIF
– 13 – Aménagement
La foncière BO lance la rénovation du Printemps à Strasbourg
– 14 – Interview
Laurent Escobar (Adéquation): Les gammes abordables de logements à moins de 3000 € disparaissent progressivement
– 16 – Rencontre
Jean Perrin (UNPI) propose un programme pour un ministre du logement
■ PROGRAMMÉ ■ > > Benoist Apparu a rassuré les agents immo- biliers en leur affirmant que le projet de loi renforçant la protection des consommateurs serait modifié pour en exclure les disposi- tions restreignant le mandat exclusif. > > Le domaine de Souzy-la-Briche (plus de 250 hectares dans un merveilleux site d’Essonne autour d’une maison de maître), qui fut naguère occupée par un Président de la République, est à vendre. Les sénateurs s’y sont intéressés, mais la majorité du Sénat, rappelant la récente cession de ter- rains à Chantilly, est d’une grande vigilance sur les conditions de cession de ce domaine ■ CHIFFRÉ ■ > > Ce sont 78000 hectares de terres agri- coles qui disparaissent en France chaque année: le sénateur Roland Courteau a cité ce chiffre émanant des SAFER dans le débat sur le PLF 2012. Il a suggéré en conséquen- ce de renforcer la taxation des cessions de terrains agricoles devenus constructibles. ■ DÉCLARÉ ■ > > “Le technocrate s’épanouit par défaut de pilotage politique” a déclaré le député Michel Piron, réagissant au propos d’Etienne Crépon, (p. 10) lors d’un débat sur l’urbanisme organisé par des parlemen- taires. Le directeur de l’habitat estimait qu’un nouveau Delouvrier ne serait pas aujourd'hui acceptable, ni juridiquement, ni politiquement. Un ancien collaborateur de Delouvrier a cependant fait remarquer que le temps de débat pour la mise en place du plan des villes nouvelles avait été plus long que celui observé pour le Grand Paris. ■ CRITIQUÉ ■ > > L’ADIL de Paris vient de publier une étude critiquant notamment l’attitude de bailleurs dans l’application de la loi de 1989. Taxer les plus-values… pour libérer du terrain constructible L a question de la taxation des plus-values immobilières revient souvent dans les débats actuels sur l’urbanisme (voir nos synthèses du débat politique de la FNAIM le 6décembre et des rencontres parlementaires sur l’urbanisme le 7décembre). Cette question est en effet liée à la recherche de moyens à mettre en œuvre pour libérer du terrain constructible. Après la réforme votée en septembre qui a, sans distinction d’objet, alourdi la fiscalité des plus-values, les débats montrent la nécessité de distinguer la taxation des terrains non bâtis, de celles des immeubles bâtis. Inverser le régime de taxation pour pénaliser ceux qui conservent leur bien n’est pas tenable si le régime s’applique aussi aux immeubles bâtis car cela revient à taxer la déten- tion patrimoniale et à favoriser les reventes spéculatives. En revanche, il est possible d’imaginer une taxation spécifique pour les terrains à bâtir: lorsque la collectivité locale décide le classement d’un terrain en terrain à bâtir, il en résulte une forte hausse de sa valeur. On pourrait alors inciter le propriétaire à vendre rapidement avec un régime d’exonération ou de taxation adoucie de la plus-value et l’imposer plus fortement s’il attend pour vendre. Benoist Apparu a quant à lui consi- déré qu’il fallait taxer davantage dans les zones tendues uniquement, mais il admet que la réforme ne se fera pas avant les élections du prin- temps. Il faut que le sujet progresse pour permettre de construire davantage de logements, mais ce n’est pas le terrain qui manque car, comme l’observent les SAFER (voir p.7) ce sont 78000 hectares de terres agricoles qui disparaissent chaque année en France. Il y a là une double exigence à respecter: construire plus de logements dans certains endroits mais réduire cette hémorragie des terres agricoles… L e Sénat a voté le PLF 2012 dans des conditions assez inédites puisque le budget voté est… en excédent. Toutefois, la ministre du budget a relevé le caractère quelque peu fictif de cette situation, puisque les sénateurs ayant rejeté le vote des crédits de 22 des 32 mis- sions de l’Etat, l’application de ce texte aboutirait à interdire le paie- ment de millions de fonctionnaires! Toutefois, ce débat a le grand intérêt de montrer les orientations que prend la majorité socialiste du Sénat pour concevoir une loi de finances. En matière immobilière, on y voit deux axes: 1. Majoration ou réactivation de nombreuses taxes, comme l’ISF, la contribution sur les revenus locatifs ou la taxe sur les logements vacants (mais les sénateurs ont en revanche supprimé la taxe sur les loyers élevés des micro-surfaces, jugée insuffisante). 2. Augmentation de certaines dépenses comme l’élargissement du domaine du PTZ+ dont le budget serait porté de 800millions à 1,2mil- liard d’euros. Après son vote le 6décembre, le texte du projet de loi de finances doit être soumis à la commission mixte paritaire. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 38 1 3DECEMBRE2011 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Au Parlement - Le projet de loi de finances pour 2012 adopté au Sénat - 7 et 15 - Etudes - L’ADIL de Paris dénonce des pratiques irrégulières au détriment des locataires ou des acquéreurs. Le CESER d’Ile-de-France préconise de construire 100000 logements en Ile-de-France - 8 - Congrès - Benoist Apparu rassure la FNAIM sur le mandat exclusif - 5 - Débats - Rencontres parlementaires sur l’urbanisme: Picrochole contre Delou- vrier: à quand l’état d’urgence immobilière? - 12 - Publication - Les cartes de l’immobilier d’entreprise, par l’IEIF - 13 - Aménagement - La foncière BO lance la rénovation du Printemps à Strasbourg - 14 - Interview - Laurent Escobar (Adéquation): Les gammes abordables de logements à moins de 3000 € disparaissent progressivement - 16 - Rencontre - Jean Perrin (UNPI) propose un programme pour un ministre du logement S O M M A I R E E D I T O R I A L N u m é r o s p é c i a l : l e P LF a u S é n a t Expliquant la politique menée, Valérie Pécresse évoque notamment le plafonne- ment global des niches fiscales et la poursui- te cette année du coup de rabot: il était de 10% l'an dernier et il est proposé pour cette année une nouvelle réduction de 15% des niches (JO déb. Sénat, 18 nov. p.7994). La ministre ajoute que le Gouvernement sou- haite la suppression des niches inefficaces. Et elle cite à ce propos la suppression des dispositifs Scellier et Censi-Bouvard, à compter de 2013 « qui représentaient une charge très importante pour l'Etat tandis qu'ils produisaient des effets limités sur l'investissement locatif ». Elle ajoute que le PTZ sera réservé à l'acquisition sociale à la propriété dans le neuf. Quant à la taxation des loyers exorbitants frappant certaines petites surfaces, il s'agit de « changer le com- portement des bailleurs ». Parmi les mesures proposées par la majorité sénatoriale, Philippe Marini cite (p.8003) la proposition d'abaisser la franchise des droits de succession, actuellement de 150000€ (depuis la loi TEPA de 2007) à 50000€. Il cri- tique cette volonté d'augmenter les impôts sans diminuer les dépenses publiques. Le 18novembre, les sénateurs ont examiné l'article 2 qui contient le barème de l'impôt sur le revenu. Valérie Pécresse fait part de son opposition à l'idée de créer des tranches supplémentaires (p.8045), le système propo- sé par le Gouvernement étant plus efficace car il vise à taxer le patrimoine plus que les revenus or, à parti de 250000euros par part, les revenus sont principalement issus du patrimoine. D'où la création d'une contribu- tion de solidarité à la réduction des déficits par l'article 3 . Nicole Bricq, nouvelle rappor- teure générale du budget a proposé (amen- dement n° I-111) de créer une nouvelle tranche à l'impôt sur le revenu, à 45% au delà de 100000euros. Il a été voté (p.8048). Marie-France Beaufils a proposé de doubler le montant du crédit d'impôt lié aux dépenses de travaux obligatoires de renfor- cement des habitations situées dans un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), mais elle a finalement retiré son amendement (n° I-47). L'article 3 crée une contribution exception- nelle sur les hauts revenus . Nicole Bricq a proposé (amendement n° I-1) de pérenniser cette mesure alors que l'intention du Gouvernement était d'en faire une contribution temporaire et elle a été sui- vie (vote de l'amendement p.8060). Elle a ensuite proposé avec succès (amende- ment I-4) de soumettre les dividendes à l'impôt progressif sur le revenu au lieu du prélèvement forfaitaire libératoire (p.8064) en dépit des réserves de la ministre qui observe que cela fait diminuer les recettes de l'Etat en raison du décalage de paiement de l'impôt; l'IR étant payé plus tard que le pré- lèvement libératoire. Un autre amendement (I-49), également voté, réduit de 40% à 20% le taux de l'abattement applicable au mon- tant des dividendes soumis à l'IR. L'amendement I-3, voté, revient sur la majo- ration du droit de partage (2,5% au lieu de 1,1%) qui doit s'appliquer à compter du 1 er janvier 2012 et qui a été adoptée dans le cadre de la réforme de l'ISF. Même succès de la rapporteure générale pour l'abaissement du seuil des droits de succession de 150000euros à 50000euros (vote, p.8070). Marie-France Beaufils a proposé de revenir sur la réforme de l'ISF et d'abroger l'article 1er de la loi du 29juillet2011 qui a modifié le barème de l'ISF. Cet amendement, soute- nu par Nicole Bricq et Marie-Noëlle Liene- mann, a été voté (p.8073). ■ Taxation des plus-values: un nouveau cas d’exonération L'article 3 bis concerne la taxation des plus- values immobilières. Il introduit un nou- veau cas d'exonération de l'impôt en cas de première cession d'un logement par un contribuable qui n'est pas propriétaire de sa résidence principale (depuis au moins 4 ans) et sous condition de remploi dans la construction ou l'acquisition d'une résidence principale dans les 2 ans de la cession. Nicole Bricq observe que les députés auront mis deux mois seulement pour revenir sur la réforme des plus-values qui ne date que de septembre2011. Elle propose de plafonner cette exonération à une vente de 300000euros (amendement n°I-205 voté, p.8084). Esther Sittler a proposé (amendement n° I- 84) d'exonérer de plus-values les ventes de terrains qui seraient cédés à des collectivités pour y construire des logements dans des lotissements, mais elle l'a finalement retiré et l'article 3 bis a été voté. Philippe Dominati suggère ensuite d'accorder un délai complémentaire pour l'entrée en vigueur de la réforme des plus- values pour les promesses de vente qui ont été signées avant le 19septembre 2011 (amendement n° I-201). Il l'a cependant reti- ré mais la ministre s'est engagée à faire éva- luer le dispositif pour voir s'il concernait de nombreuses opérations (p.8086). ■ Le régime des SIIC voté sans modification Plusieurs articles ont ensuite été votés sans modifications. L'article 3 ter vise l'application de la réforme des plus-values aux ventes d'immeubles à rénover . Il prévoit que le prix des travaux est compris dans le prix d'acquisition à rete- nir pour le calcul de la plus-value imposable lors de la revente d'un bien immobilier acquis selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover. L'article 3 quinquies concerne le régime des SIIC . il supprime l'abattement de 40% au titre de l'impôt sur le revenu sur les dividendes issus des bénéfices distribués par les SIIC, qui font l'objet par ailleurs d'une exonéra- tion d'impôt sur les sociétés du fait de l'application du principe de la transparence fiscale. Il prévoit que les titres de SIIC et de SPICAV ne pourront plus être logés dans un plan d'épargne en action et bénéficier à ce titre de l'exonération de l'impôt sur le revenu sur les 13décembre 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E P P L L F F A A U U S S É É N N A A T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Le projet de loi de finances adopté au Sénat. Les sénateurs ont examiné en 1 e lecture le projet de loi de finances pour 2012 à partir du 17novembre. Si de nombreux articles votés par le Sénat ont vocation à être supprimés par la majorité de l'Assemblée Nationale, il est cependant intéressant d'en suivre l'évolution car cela montre l'orientation que pourrait prendre la fiscalité en cas de victoire du candidat socialiste aux pro- chaines élections. Une mesure est très étonnante: elle vise à supprimer dès 2012 le bénéficie du crédit d'impôt de la loi TEPA sur les intérêts d'emprunt pour l'acquisition d'une résidence principale. On sait que la mesure a déjà été abrogée mais il s'agit ici de diviser par deux le plafond de l'avantage fiscal pour des acquisitions déjà réalisées. On peut avoir des doutes très sérieux sur la constitu- tionnalité d'une telle mesure… dividendes distribués. S'agissant de la mise en œuvre de cette exclusion, la commission du Sénat a modifié le texte voté à l'Assemblée. Le texte initial prévoyait une période transitoire (jusqu'au 1 er janvier 2013) pendant laquelle le contribuable pouvait retirer les titres du PEA sans remettre en cau- s e le régime fiscal du PEA, soit en les ven- dant dans un arbitrage interne au PEA, la plus-value venant abonder le compte espèces du PEA. Le texte adopté par la com- mission des finances à l'Assemblée prévoit au contraire que les titres de SIIC figurant au PEA le 21octobre2011 pourront y demeurer. Les titres de SIIC demeurant dans les PEA continueront à bénéficier, sur leurs divi- dendes comme sur les plus plus-values des exonérations applicables aux titres logés dans un PEA (cf. rapport au Sénat de Nicole Bricq, p.60). Nicole Bricq a ensuite proposé de réduire le plafond du crédit d'impôt pour intérêt d'emprunt pour l'acquisition d'une rési- dence principale. Le dispositif est déjà en extinction mais elle propose de diviser par deux le plafond à compter de 2012 pour les contribuables qui en bénéficient actuelle- ment. Cet amendement n° I-7 a été voté (p.8088), bien que la ministre ait fait part de ses réserves sur cette décision qui revient sur un engagement pris envers des ménages qui ont déjà procédé à des acquisitions. ■ Les SCI de construction vente Le débat s'est poursuivi le 21novembre. Deux autres articles ont été votés sans modi- fications: - l'article 4 quater modifie l'article 212 II 3 du CGI (qui précise les limites du caractère déductible des intérêts des sommes mises à disposition d'une entreprise par une entre- prise liée). Selon le rapport de Nicole Bricq au Sénat, cet article tend à exclure du champ du dispositif de lutte contre la sous-capitali- sation, les intérêts versés à raison des prêts contactés auprès d'établissements financiers par des SCI de construction-vente , lorsque ces emprunts sont garantis par leurs asso- ciés. Ce dispositif de lutte contre la sous- capitalisation avait été étendu par l'article 12 de la loi de finances pour 2011 à tous les prêts souscrits auprès d'une entreprise tierce dont le remboursement est garanti par une entreprise liée. Des exonérations avaient été prévues mais le cas des montages immobi- liers qui passent par des SCI de construction vente n'avait pas été exclu alors qu'il implique nécessairement que les associés garantissent les emprunts. L'article 4 quater du PLF 2012 prévoit donc d'exclure ces mon- tages du dispositif anti-abus en assurant une égalité de traitement avec les schémas de financement aux termes desquels les sommes empruntées auprès d'une banque par une société mère et immédiatement mise à disposition d'une SCI sans facturation d 'intérêts n'entrent pas dans le champ de l'article 212. Il est prévu deux conditions: la garantie accordée par le ou les associés doit être proportionnelle à leur droit dans la société et les sommes empruntées ne doi- vent pas être mises à disposition par cette société à une autre entreprise liée (cf. rapport p.127). - L'article 4 septies modifie le zonage des zones de revitalisation rurale (ZRR) par le changement de prise en compte du critère de déclin de la population. ■ Exonérations de plus-values Gérard Miquel a proposé un amendement (n° I-123) pour prolonger jusqu'au 31décembre 2013 (au lieu du 31décembre2011) les deux mesures que sont l'exonération d'impôt sur les plus- values au profit des particuliers qui cèdent leurs immeubles pour y produire des loge- ments sociaux et l'application d'un taux réduit d'IS sur les plus-values des entre- prises qui réalisent de telles cessions. Le but est notamment de favoriser la création de logements sociaux. Cet amendement a été voté (JO Sénat déb. 22 nov. p.8143) contre l'avis de la ministre qui explique qu'un autre mécanisme est prévu dans la 4 e loi de finances rectificative déposée à l'Assemblée et qui prévoit un taux réduit de 19% d'IS applicable aux plus-values de cessions d'immeubles de bureaux ou de locaux com- merciaux si le cessionnaire s'engage à les transformer en immeubles d'habitation. Le même sénateur a obtenu le vote d'un autre amendement (n° I-124) qui propose de réactiver jusqu'au 31décembre 2013 le dis- positif de l'article 210 E V qui s'est éteint au 31décembre 2010. Il s'agit de soutenir l'investissement des organismes HLM . Ce dispositif consiste à admettre un taux réduit d'IS de 19% au lieu de 33,33% pour les plus-values réalisées par les organismes HLM sur les ventes d'immeubles qui ne constituent pas des logements sociaux si les organismes s'engagent à réinvestir ces sommes dans le logement social dans un délai de trois ans (p.8143). Valérie Pécresse avait cependant émis un avis défavorable sur cette nouvelle niche fiscale. Autre amendement adopté, à l'initiative de Richard Yung; le n° I-130, qui vise à exoné- rer les organismes HLM d'impôt sur les sociétés pour le produit issu de la cession des certificats d'économie d'énergie , obte- nus à la suite de la réalisation, par ces orga- nismes, de travaux dans les logements s ociaux (vote également contre l'avis du ministre, p.8144). Jean-Vincent Placé a ensuite proposé (amen- dement n° I-156) d'étendre le champ d'application de la TVA à 5,5% au cas où des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par un tiers investisseur . Il s'agit de per- mettre notamment aux copropriétés de faire appel à un tiers qui réalise les travaux et qui est remboursé par les économies d'énergie. La ministre a toutefois fait observer que ce système était déjà applicable en vertu d'une instruction fiscale de 2006. Il a cependant été adopté (p.8160) pour lui donner plus de for- ce politique! ■ Hausse de la taxe sur les loge- ments vacants Yvon Collin a abordé la question de la taxe sur les logements vacants dont il propose de relever le taux. Son amendement n° I-184 majore ainsi les taux. Ils sont actuellement de 10% la 1 e année, 12,5% la 2 e année et de 15% à compter de la 3 e année. Le sénateur propose de les porter respectivement à 12,5%, 15% et 20%. L'amendement a été voté en dépit des critiques du secrétaire d'Etat, Pierre Lelouche qui juge la mesure contre-productive. Cette taxe a un coût de gestion supérieur à celui des autres taxes, elle suscite de nombreux contentieux et il est possible aux propriétaires de la contourner en meublant leurs logements pour payer la taxe d'habitation plutôt que la taxe sur les logements vacants (p.8196). Le 23novembre, Valérie Pécresse a souligné que le projet voté aboutit à créer ou modifier 30 taxes, il crée ou élargit 13 niches fiscales. Le total se traduit par « un choc de 32mil- liards d'euros d'impôts supplémentaires qui ferait augmenter notre taux de prélève- ments obligatoires de 1,5 point en moins d'un an. Il atteindrait ainsi le record de 46,3% en 2012 » (JO Sénat Déb. 24 nov. p.8362). La ministre critique les choix opérés par la majorité sénatoriale expliquant par exemple que prenant le contre-pied de la réforme de la fiscalité du patrimoine, résultant de la réforme de l'ISF, cela pénalise « les ménages 13décembre 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E P P L L F F A A U U S S É É N N A A T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T qui entrent dans le champ de l'ISF du fait de la hausse des prix de l'immobilier ». Nicole Bricq répond que le texte améliore le solde budgétaire d'une dizaine de milliards d'euros notamment en revenant sur les dis- positifs de la loi TEPA (p.8364). L'ensemble de la 1 e partie de la loi de f inances a été voté (p.8380). L'examen de la deuxième partie a été abordé le 24novembre. A l'article 52 lors du budget de la justice, Nicole Borvo Cohen-Seat a proposé de sup- primer le droit de 150euros applicable aux appels interjetés depuis le 1 er janvier 2011, mais elle l'a finalement retiré (JO déb. Sénat, 25 nov. p.8453). En revanche, les sénateurs ont voté l'amendement n° II-40 qui suppri- me la contribution pour l'aide juridique de 35euros (p.8454). A l'occasion du débat sur le budget de l'écologie, le rapporteur, Bruno Sido, sou- ligne le retard pris dans l'élaboration des plans de prévention des risques technolo- giques (p. JO Sénat, déb. 26 nov. p.8547); Evelyne Didier s'interroge sur la baisse du nombre de contrôles de la DGCCRF (p.8557). Chantal Jouanno fait part de sa satisfaction de la future création du parc national des Calanques et de l'avancement de la trame verte et bleue (p.8559). S'agissant des PPRT, elle indique que 90% des plans seront prescrits d'ici la fin de l'année. Bernadette Bourzai regrette la nou- velle baisse de 20% du taux du crédit d'impôt développement durable (p.8562), mais Ronan Dantec se réjouit du rétablisse- ment de la faculté de cumul du CIDD et de l'éco-PTZ. En réponse, Benoist Apparu, confirme que si l'ensemble des niches fiscales a connu une réduction homothétique, le CIDD participe un peu plus, compte tenu de son poids dans l'ensemble de la dépense fiscale (p.8565). L'objectif de réduire de 38% la consomma- tion d'énergie dans le bâtiment subsiste, le cumul du CIDD et de l'éco-PTZ est de nou- veau autorisé; les bouquets de travaux ouvrent droit à des bonus d'aide afin d'inciter à monter en gamme sur le plan de l'efficacité énergétique. ■ Recentrer le FISAC Le 28novembre, Gérard Cornu souligne que le FISAC, dont les crédits proposés pour 2012 s'élèvent à 41millions d'euros, est sous- doté au regard de ses missions (JO déb. Sénat, 29 nov. p.8677). Il se demande s'il ne faudrait pas recentrer son action prioritaire- ment sur le soutien au commerce de proxi- mité. Evelyne Didier remarque que les effectifs de la DGCCRF sont en baisse de 100 agents en 2012 et qu'entre 2008 et 2012, les effectifs seront passés de3500 à3000 agents (p.8678). Frédéric Lefebvre confirme la décision du G ouvernement de supprimer la taxe de 2% sur les nuitées d'hôtels supérieures à 200euros, pour ne pas la cumuler avec la hausse du taux réduit de TVA qui s'appliquera en particulier sur l'hôtellerie. (p.8689). En matière de normes d'accessibilité des hôtels , il indique que l'arrêté du 26octobre2011 répond de manière pragma- tique aux menaces d'équilibres d'économique des petits établissements: une nouvelle catégorie de petits hôtels est créée, d'une capacité d'accueil maximale de 20 per- sonnes, les dispositions de sécurité sont adaptées à ce format. Les responsables des établissements ont jusqu'au 1 er janvier pour transmettre un échéancier de travaux de mise en sécurité à la commission locale de sécurité. Pour l'hébergement en stations de montagne ou du littoral, il a confié à Atout France la réalisation d'une boîte à outils et estime nécessaire de s'inspirer des pratiques de rénovation urbaine. Sur la DGCCRF, le secrétaire d'Etat indique que le volume des contrôles est resté stable entre2010 et2011. Quant au FISAC, il estime que son action est plus efficace car recentrée sur le commerce de proximité (p.8691), son budget permettra en 2012 de réaliser 500 opérations territo- riales. L'amendement n° II-85 qui majore de 9millions d'euros le budget du FISAC a été voté (p.8695). Mireille Schurch a obtenu quant à elle la majoration de 3millions du budget de la DGCCRF (vote de l'amendement n° II-18). ■ Limitation de la hausse des aides au logement Les sénateurs ont examiné le 29novembre, les crédits de la mission Ville et logement. Le rapporteur spécial, Jean Germain, indique que parmi les dépenses fiscales « certaines ont favorisé la hausse des prix du foncier et du logement ». Il déplore la limitation à 1% de la revalorisation du barème de l'APL ain- si que la politique du Gouvernement visant à donner la priorité au logement au détri- ment de l'hébergement. Il critique aussi le prélèvement opéré sur les sociétés d'HLM et les SEM et conclut en proposant le rejet des crédits de cette mission. Le rapporteur pour avis Claude Dilain, cri- tique aussi le désengagement de l'Etat. Thierry Repentin rejoint ce propos en évo- quant la baisse de 10% des autorisations d'engagement pour les aides à la pierre. Il observe que le relèvement de 5,5% à 7% du taux de TVA applicable aux opérations por- t ant sur les logements sociaux rapportera 225millions à l'Etat. Ajoutée au prélèvement sur les HLM, de 245millions, cette somme représentera plus que les crédits d'aide à la pierre. Le sénateur de la Savoie approuve par ailleurs la suppression du régime Scel- lier car il s'agit « d’une dépense inefficace, du point de vue du zonage comme du loyer de sortie » et d'une mesure inflationniste. Il relève par ailleurs que l'économie fiscale pour l'Etat ne sera pas immédiate puisque l'avantage fiscal est étalé sur 9 ans. Yvon Collin indique que le niveau du finan- cement accordé par logement par l'Etat a chu- té: « 600euros l’unité pour un prêt locatif à usage social et 9600euros l’unité pour un prêt locatif aidé d’intégration, au lieu de 12000euros il y a encore deux ans » (p. 8841). ■ Quel impact pour le Scellier? Philippe Dallier pose la question de savoir quel est l'impact des aides publiques sur le niveau de prix et des loyers. Il évoque cette question pour le dispositif Scellier, mais aus- si pour les aides au logement « que les bailleurs intègrent manifestement dans la fixation du montant des loyers et qui contri- buent donc, à leur corps défendant, au prix parfois incroyablement élevé des petites sur- faces ». Jean-Marie Vanlerberghe annonce un amen- dement visant à assurer le financement de la GRL. Il indique que le coût pour l'Etat d'une garantie est de 300euros par logement (sub- vention d'équilibre par logement couvert par la GRL), alors que le coût des aides publiques pour financer la construction d'un logement HLM est de 34500euros. Nicole Borvo Cohen-Seat évoque le DALO « À Paris, 12500 personnes sont déclarées priori- taires par les commissions DALO mais atten- dent toujours une proposition de relogement. » Marie-Noëlle Lienemann évoque une étude de l'OFCE et conclut « le dispositif Scellier ruine le pays et hypothèque son avenir. » Raymond Couderc observe que de nom- breux propriétaires font désormais le choix de réaliser des travaux de rénovation de leurs logements sans aide de l'ANAH « car les subventions et le niveau des loyers conventionnés ne sont pas suffisamment attractifs par rapport au niveau des loyers du marché libre. » 13décembre 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E P P L L F F A A U U S S É É N N A A T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Pierre Jarlier approuve l'idée de recentrer le PTZ+ en le soumettant à condition de res- sources, mais il critique la décision de l'Assemblée de limiter ce dispositif au loge- ment neuf. François Calvet cite une étude du FMI selon laquelle à fin 2010, «les prix immobiliers é taient surévalués de 10% à 25%, et un atterrissage en douceur serait souhaitable». Le sénateur considère que ce dispositif inci- te à la hausse des prix car le montant de l'avantage fiscal est répercuté dans le prix de vente. ■ Prolongation des ZFU Le ministre de la ville, Maurice Leroy, rap- pelle la proposition de prolonger de trois ans le dispositif des zones foncières urbaines (ZFU) contenue dans l'article 64 du PLF. Benoist Apparu indique ensuite que le nombre de logements sociaux financés a atteint un record en 2010 avec 131508. Il répond à Thierry Repentin que le loge- ment social bénéficie de 33 niches fiscales et indique par ailleurs la nécessité de pour- suivre le programme national de requalifica- tion des quartiers anciens dégradés, le PNR- QAD. Les sénateurs ont rejeté le vote des crédits de cette mission. L'article 64 vise donc à proroger de trois ans le dispositif des ZFU. Bruno Gilles a propo- sé de porter la prorogation jusqu'à fin 2016 et son amendement (n° II-23 rectifié) a été voté, contre l'avis du ministre. L'article 64 a été voté après adoption d'un autre amendement modifiant le dispositif en supprimant le plafonnement du niveau de salaire ouvrant droit à exonération de cotisa- tions sociales. L'article 64 bis concerne le reversement, par les organismes HLM et SEM, de deux tiers des sommes collectées au titre de la partici- pation des employeurs à l'effort de construc- tion, à l'UESL. L'article prévoit de prolonger ce reversement de trois ans, jusqu'à 2014. Il a été adopté (p. 8862). Le 30novembre, les sénateurs ont consacré de longs débats à la dotation de solidarité urbaine. Dans les débats sur la péréquation des res- sources entre collectivités locales, François Fortassin a proposé de supprimer le fonds de réserve du Fonds national de péréqua- tion des DMTO des départements (amende- ment n° II-281). Le ministre Philippe Richert indique que les droits de mutation augmen- tent cette année de 20% par rapport à l'an dernier (7milliards d'euros en 2010). L'amendement a été rejeté mais un autre (n° II-243) a été voté et qui prévoit une traçabili- té des sommes qui sont affectés à ce fonds, au-delà de 380millions d'euros. ■ Souzy-la-Briche à vendre Le 2décembre, lors des débats sur le patri- moine immobilier de l'Etat, Albéric de Mont- golfier évoque la future cession par l'Etat du domaine de Souzy-la-Briche, précédemment occupé par la Présidence de la République mais actuellement inutilisé (art. 64 quin - quies ). Le ministre de la fonction publique, François Sauvadet, indique qu'en principe, les cessions d'immeubles de l'Etat sont affec- tées, sauf exceptions, pour 15% au désen- dettement de l'Etat. La contribution au désendettement a été de 50,5millions d'euros en 2010 (10% des cessions). Mais le taux de la contribution augmente progressi- vement, il sera de 20% en 2012. Il précise que le domaine de Souzy-la-Briche comporte 256 hectares. L’ensemble a été esti- mé à 4,5millions d'euros par France Domai- ne, ajoute Nicole Bricq. François Sauvadet indique qu'il y aura un appel d’offres. Mais les sénateurs ont voté un amendement de suppression de l'article 64 quinquies et le domaine ne pourra donc pas être vendu. Le Sénat n'a pas adopté le vote des crédits gestion du patrimoine immobilier de l'Etat. Le 2décembre, Nicole Borvo Cohen-Seat a évoqué la mise en œuvre du droit au loge- ment opposable: selon le comité de suivi de la mise en œuvre du DALO, « En Ile-de- France, qui concentre 62% des recours, le taux de relogement a baissé ». Elle ajoute que « l’ouverture du DALO à toutes les per- sonnes reconnues prioritaires à partir de 2012 va, sans nul doute, accroître encore le nombre des recours. » ■ Rapport sur les recours abusifs Signalons le vote d'un article 49 quater qui impose au Gouvernement de déposer un rapport « étudiant les possibilités de réformes tendant à réduire le délai moyen constaté de jugement par la juridiction administrative, notamment dans le cadre de recours successifs, et tendant à mieux sanc- tionner les recours abusifs . » Le 3décembre les sénateurs ont débattu du Fonds de solidarité des communes de la région d’Ile-de-France. L'article 40 A est le texte qui prévoit la revalo- risation des aides au logement de 1% en 2012 au lieu de l'indexation sur l'indice de référence des loyers. Nicole Bricq a défendu un amen- dement (n° II-350) de suppression de l'article; elle a emporté la conviction des sénateurs. ■ Scellier et Censi-Bouvard L'article 40 recentre le dispositif Scellier. Mireille Schurch, après avoir présenté de nombreuses critiques sur ce dispositif, en propose la suppression dès 2012 (amende- ment n°II-380). Nicole Bricq souligne toute- fois le risque qu'il y aurait à le supprimer bru- talement; elle rappelle que le taux de l'avantage fiscal sera réduit de 25% cette année à 14% en 2012 (16% dans l’article mais 14% après application du rabot sur les niches fiscales). L'amendement de suppression a donc été repoussé et l'article 40 voté sans modification. L'article 41 définit les modalités de transition pour la suppression du dispositif Censi- Bouvard . L'investisseur pourra bénéficier du taux de 25% si un engagement de réser- vation a été signé devant notaire ou enregis- tré à la recette des impôts avant le 31décembre2011 et si l'acte authentique est signé avant le 31mars2012 (soit des modali- tés analogues à celles de la diminution de l'avantage fiscal Scellier). Mais il a été amen- dé (n° II-385) pour assouplir ces conditions en supprimant l'exigence de signature d'acte authentique avant le 31mars2012 et en n'exigeant seulement qu'un des logements soit vendu avant le 1 er janvier 2012, ce qui permettrait de poursuivre la vente en défis- calisation de l'ensemble d'un programme. ■ Marie-Noëlle Lienemann plus combative que jamais! Marie-Noëlle Lienemann a ensuite proposé un amendement (n° II-402) pour favoriser les « opérations montées par les organismes d’intermédiation locative en leur permettant de bénéficier plus largement des avantages fiscaux pour mobiliser le parc privé en zone tendue ». Elle l'a toutefois retiré. En revanche, son amendement n° II-401 qui accorde une exonération d'IS pour les orga- nismes agréés agissant en faveur du loge- ment des personnes défavorisées au titre de la location de locaux annexes et de produits financiers issus du placement de leur tréso- rerie, a été voté. Même vote favorable pour l'amendement n° II-400 qui allonge de deux ans (jusqu'à fin 2013) le délai requis pour bénéficier d'un avantage fiscal en cas de cession d'immeuble au profit d'organismes œuvrant pour le logement des personnes défavorisées (modi- fication de l'article 1051-1e bis du CGI). 13décembre 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E P P L L F F A A U U S S É É N N A A T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T ■ Suppression de la taxe sur les loyers élevés L'article 42 institue une taxe sur les loyers élevés des petites surfaces. Nicole Bricq dénonce une mesure d'affichage. Mireille Schurch estime qu'il faut réfléchir au seuil en deçà duquel il est interdit de loyer et que la fourchette de loyer (30 à 45euros) est trop favorable au bailleur. Valérie Pécresse répond qu'il s'agit d'inciter les bailleurs à diminuer le montant des loyers pratiqués. Les amendements (II-351 et II-383) de sup- pression de l'article 42 ont été votés. L'article 43 rétablit la faculté de cumul de l'éco-PTZ et du CIDD lorsque les revenus du foyer fiscal n’excèdent pas 30000euros. Il a été voté avec un amendement (n°II-412) qui rétablit à 45000euros ce plafond que l’Assemblée avait abaissé. L'article 44 concerne le crédit d'impôt pour travaux réalisés dans les logements dans un secteur relevant d'un plan de prévention des risques technologiques. Il a été voté avec amendement en améliorant les conditions: le taux du crédit d'impôt est porté de 30 à 40% (n° II-353) et le plafond de dépense retenue porté de 5000à 10000euros et de 10000à 20000 euros pour un couple (amen- dement n° II-404). L'article 45 concernant les investissements outre mer a aussi été voté, avec amende- ments. L'article 45 bis réduit le plafond global des niches fiscales que Nicole Bricq (amende- ment n° II-356) propose de ramener à 10000euros au lieu de 18000euros selon le texte voté à l'Assemblée (avec 4% du reve- nu). L'amendement a été voté et l'article éga- lement. L'article 46 bis vise le prêt à taux zéro . Nico- le Bricq propose d'en élargir l'objet à l’ancien et en relevant son budget de 800millions à 1,2milliard d’euros. Pierre Jarlier demande qu'il puisse aussi être affecté à l'acquisition de logements anciens (sous condition de res- sources). Mireille Schurch soutient l'idée de ne pas exclure le logement ancien du PTZ et de le soumettre à conditions de ressources. Marie-Noëlle Lienemann demande (sous- amendement n°II-413) que la condition de performance énergétique qui serait exigée des acquéreurs de logements anciens soit exclue pour les logements acquis en PSLA avant le 1 er janvier 2012. Valérie Pécresse a émis un avis défavorable à l'amendement II-384 en raison du coût de cette extension du dispositif, ainsi qu'au sous-amendement, mais ils ont été votés. ■ Retour de la CRL Richard Yung a ensuite proposé, pour c onforter les recettes de l'ANAH, de réacti- ver la taxe additionnelle au droit de bail, devenue ensuite contribution sur les reve- nus locatifs (CRL) par amendement n° II- 213, dont les bailleurs privés sont exonérés depuis 2005. La commission, par la voix de Nicole Bricq a émis un avis défavorable en raison du risque que cette taxe de 2,5% des loyers soit répercutée sur le niveau des loyers, la ministre s'y est aussi opposée, mais les sénateurs l'ont néanmoins votée. Claude Dilain a ensuite proposé (amende- ment II-214) la création d'une taxe de solida- rité urbaine assise sur les ventes de biens immobiliers, en cas de vente du bien dans des quartiers où les prix sont supérieurs de 15% à la moyenne de l'aire urbaine. La taxe serait proportionnelle à l'écart de valeur entre le prix de vente et les prix moyens fixés par décret. Le produit de la taxe serait affec- té à l'ANRU. Le sénateur l'a toutefois retiré. En revanche, a été voté un amendement n°II-415, présenté par Marie-Noëlle Liene- mann, visant à prolonger de 5 ans l'exonération de taxe foncière lorsque les logements locatifs sociaux font l’objet d’une réhabilitation répondant à des critères de qualité environnementale. Cette exonération qui concerne les logements acquis avec aide de l'Etat ou de l'ANRU, qui est de 25 ans, serait donc portée à 30 ans, pour les prêts consentis jusqu'à fin 2014. Même succès pour un amendement n° II-420 qui facilite les conditions d'exonération de taxe foncière pour les logements qui sont promis à la démolition. Mais l'obtention de l'autorisation de démolir, qui est requise, est parfois longue à obtenir en raison du temps nécessaire à ce que l'immeuble soit vide. Le texte prévoit de modifier la condition d'obtention d'une autorisation de démolir mais en prévoyant que le dégrèvement pourra commencer à courir rétroactivement à compter du dépôt de la demande d’autorisation. Philippe Dallier a ensuite proposé (amende- ment n° II-361 rectifié) d'autoriser les com- munes à accorder un dégrèvement de taxe foncière aux propriétaires bailleurs qui s'engagent à conventionner leurs logements. Sa proposition a été adoptée. Après le retrait d'un amendement de Marie- Noëlle Lienemann (n°212) qui visait à mul- tiplier par 5 les sanctions applicables aux communes qui ne respectent pas la loi SRU, les sénateurs ont examiné l'amendement n° II-217 de Pierre Jarlier relatif au dispositif de p éréquation entre organismes HLM. Son texte a été repoussé. ■ Vers une nouvelle GRL? Richard Yung a ensuite présenté un amende- ment sur la garantie des risques locatifs. L'amendement II-218 créerait un nouveau régime de GRL défini par les partenaires sociaux et l'Etat. Un autre amendement pro- pose (n° II-414) de fusionner la GRL et la GLI, Nicole Bricq expliquant que l'actuelle GRL est un échec. L'amendement II-414 a été voté. Il a été complété d'un amendement n° II-466 qui institue une taxation permettant de dis- suader la commercialisation de contrats qui ne respectent pas le cahier des charges et de financer partiellement le système. Une série d'articles a été adoptée sans modi- fication et par exemple l'article 46 ter qui concerne les avances en compte-courant consenties par une société d'HLM. ■ Revalorisation des bases des impôts locaux Le 5décembre, les sénateurs ont voté l'article 47 quinquies qui majore de 1,8% les bases des taxes foncières pour 2012. L'article 47 septies concerne la part variable de la taxe d'enlèvement des ordures ména- gères liée à l'importance des déchets. André Ferrand a obtenu le vote de l'amendement n°II-115 qui réduit à 10% la part minimale de la part variable (au lieu de 20% d'après le texte voté par les députés). Philippe Marini a fait adopter un amende- ment sur ce sujet, (n°II-449) qui prévoit une faculté de maintenir pendant 5 ans (et non plus 2 ans) un régime dual de TEOM et de redevance incitative, lorsque deux com- munes se rapprochent au sein d'un EPCI. L'article 47 septies a alors été voté. Ensuite l'article 47 octies permet, ainsi que l'explique Nicole Bricq « un lissage sur dou- ze ans des taux de fiscalité ménage en cas de fusion de plusieurs EPCI à fiscalité addition- nelle en un nouvel EPCI à fiscalité addition- nelle et, d’autre part, le lissage sur douze ans de ces mêmes impôts en cas de rattachement d’une commune à un EPCI à fiscalité profes- sionnelle unique. » 13décembre 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E P P L L F F A A U U S S É É N N A A T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T S'agissant des valeurs locatives pour les impôts locaux, Jean-Pierre Sueur a obtenu le vote de l'amendement n°II-430 qui suppri- me le seuil qui impose de ne modifier la base qu'en cas de modification suffisam- ment importante de la valeur locative. Ce seuil est fixé à 10% . V alérie Pécresse a rappelé, mais sans succès, que « ce seuil d’un dixième de la valeur locative permet de ne pas modifier la valeur locative à l’occasion de chaque modification de faible importance ». ■ Taxe sur les ventes de terrains agricoles devenus constructibles Roland Courteau a par ailleurs évoqué la question de la consommation des terres agricoles qui se poursuit à un rythme accé- léré. Selon les SAFER, ce sont « 78000 hec- tares de terres agricoles qui disparaissent chaque année, dont 50000 hectares artificia- lisés et recouverts de béton, rendant impos- sible leur retour à un usage agricole ». Le sénateur propose donc de modifier la taxation sur les cessions de terrains agri- coles devenus constructibles, créée par la loi du 27juillet 2010 de modernisation de l'agriculture. Il préconise de supprimer l’exonération pour les cessions d’une valeur inférieure à 15000euros, en appliquant la taxe au pre- mier euro. Puis, il suggère d'abaisser le seuil de déclenchement de la taxe: « Y sont actuellement assujettis les terrains dont le prix de cession est supérieur à 10 fois le prix d’acquisition ou la valeur vénale. Nous pro- posons que la taxe soit appliquée dès que la valeur des terrains est multipliée par 5 ». Enfin, le taux de la taxe serait majoré: « le taux serait désormais de 5% lorsque le rap- port entre le prix de cession et le prix d’acquisition ou la valeur vénale est supé- rieur à 5 et inférieur ou égal à 10, de 10%, lorsque ce même rapport est supérieur à 10 et inférieur à 30; au-delà, la part de la plus- value restante serait taxée à 20%. » Cet amendement (n°II-188) a été voté, contre l'avis de la ministre. Le 6décembre, en conclusion des débats, Valérie Pécresse observe que le Sénat a reje- té les crédits de 22 des 32 missions de l'Etat « plaçant ainsi notre budget en situation d'excédent fictif, à hauteur de 138milliards d’euros », ce qui interdirait de payer des millions de fonctionnaires. L'ensemble du texte a été voté et renvoyé à la commission mixte paritaire. A suivre. ● 13décembre 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U S S É É N N A A T T E E T T U U D D E E Une étude de l’ADIL de Paris, publiée le 8décembre a recensé des pratiques irrégu- lières dans divers domaines: rapports loca- tifs, vente et copropriété. En voici quelques exemples. ➠ Escroquerie par mandat-cash: une annonce sur un site internet propose un logement en location et demande pour le réserver un mandat-cash. Une fois la som- me envoyée (souvent de 300 à 800 € ), la victime n’a pas de recours car il est impos- sible d’identifier le destinataire, souvent à l’étranger. ➠ Marchand de listes: vente de liste de biens n’existant pas car déjà loués (somme demandée de 150 à 300 € ). ➠ Demande par le bailleur au candidat loca- taire de documents interdits par la loi de 1989. L’ADIL rappelle par ailleurs que le bailleur, lors du renouvellement du bail, ne peut pas exiger du locataire qu’il fournisse une nouvelle caution. ➠ Diagnostics: selon l’étude, trop peu de locataires sont en possession des documents imposés par la loi lors de la signature du bail. ➠ Etat des lieux: il se développe une pra- tique consistant à faire un état des lieux très sommaire en début de bail et très détaillé en fin de bail pour réclamer au preneur des frais de remise en état. ➠ Charges: sous-estimation de la provision pour charges en début de bail. ➠ Au détriment du bailleur cette fois, il se développe une pratique de maintien dans les lieux de certains locataires après délivran- ce d’un congé. ➠ L’ADIL observe par ailleurs que les loca- tions meublées comportent depuis plu- sieurs mois davantage de clauses favorables aux bailleurs. C’est le cas par exemple de la facturation au locataire des frais d’état des lieux ou encore d’une clause qui majore le loyer si le locataire donne son congé préma- turément avec application rétroactive de la majoration. Certains contrats prévoient que tout mois commencé est dû (ce qui paraît contraire à l’article L 632-1 du CCH) ou un versement de loyer d’avance, parfois jusqu’à un an de loyer. S’agissant du congé, certains bailleurs donnent congé avec trois mois de préavis mais proposent un renouvellement avec un loyer nettement plus élevé, ce qui peut être un congé déguisé. ➠ S’agissant des ventes, l’ADIL attire l’attention des appartements en “souplex” comportant un rez-de-chaussée et un sous- sol, car la partie en sous-sol n’est pas tou- jours habitable. Pour les habiter, il faut un accord de la copropriété et effectuer une déclaration préalable à la mairie. ➠ En cas de mandat confié à une agence , la question se pose de savoir si l’agence a droit à rémunération lorsque le bien est pré- empté par le locataire. Pour l’ADIL, le princi- pe est que la rémunération est subordonnée à une intervention réelle et efficace témoi- gnant d’une réelle entremise de sa part. L’ADIL en déduit que la seule mise en œuvre du droit de préemption ne justifie pas le droit à commission ➠ Pour la VEFA , l’ADIL observe des difficul- tés concernant la différence de surface entre le contrat et la surface du bien livré. Il existe souvent une clause de tolérance de 2 à 3%; mais elle est parfois supérieure. L’ADIL estime qu’une clause prévoyant un écart supérieur à 5% peut être considérée comme abusive car impliquant un déséqui- libre significatif. L’étude préconise une inter- vention du législateur sur ce point. Par ailleurs, en cas de retard dans la livrai- son, le promoteur impute souvent le retard à une demande de travaux sollicitée par l’acquéreur. L’ADIL conseille à l’acquéreur de prévoir par avenant les conditions de réalisa- tion de ces travaux et d’indiquer qu’ils n’impliqueront pas de délais supplémen- taires. ➠ En matière de copropriété , l’ADIL rap- pelle qu’il n’existe aucune clause de solidari- té entre les copropriétaires pour le règle- ment des charges. ➠ Concernant les pouvoirs en assemblée, l’ADIL recommande aux copropriétaires d’indiquer un nom pour éviter la pratique des pouvoirs en blanc. ➠ Lorsque des cabinets de syndics fusion- nent, le mandat n’est pas automatiquement transmissible. Les copropriétaires doivent être consultés pour que la nouvelle entité soit désignée comme nouveau syndic en assemblée générale. ➠ Enfin, s’agissant des travaux de rénovation réalisés directement par des copropriétaires dans les parties communes, l’ADIL déconseille ce genre de pratiques et préconise le recours à un professionnel disposant de réelles quali- fications et d’un matériel approprié. L’ADIL de Paris dénonce des pratiques irrégulières au détriment des locataires ou des acquéreurs En ces temps préélectoraux, la FNAIM avait invité des personnalités politiques pour son 65 e congrès ce 6décembre à Paris. Une table ronde était consacrée à la politique du loge- ment: propositions et enjeux pour 2012. Benoist Apparu a apporté son soutien aux professionnels pour revenir sur la réforme du mandat exclusif votée à l'Assemblée, il propose une nouvelle réforme de la GRL, mais il en appelle à un « changement de logiciel » pour que le traditionnel appel aux deniers publics pour régler un problème soit remplacé par d'autres mécanismes. Michel Piron (député UMP, Maine-et-Loire) reconnaît que l'objectif de 70% de pro- priétaire manquait de nuance. En effet avec 57% de propriétaires, la France est dans la moyenne européenne; mais le pays qui a le taux le plus faible est la Suisse alors que celui qui a le taux le plus élevé est l'Albanie. Thierry Repentin (député PS, Savoie) confirme qu'on ne vit pas mieux dans un pays où il y a plus de propriétaires. Et il souhaite éviter que le Parlement fasse une loi sur le logement chaque année. Sur le PTZ, Thierry Repentin estime qu'il faut recentrer ce dispositif sur les classes moyennes alors que Michel Piron explique le choix qui a été fait de mettre l'accent sur le logement neuf. Le secrétaire général de la FNAIM, Jean- François Buet rétorque que la politique du logement ne peut pas se limiter au neuf; les plus modestes achètent d'abord dans l'ancien. Pour Manuel Domergue (Europe Ecologie Les Verts), le PTZ a fait monter les prix dans l'ancien. Jean-Luc Berho (APAGL) aborde la ques- tion de la garantie des risques locatifs. Il indique que les partenaires sociaux ont fait le choix de soutenir la GRL en program- mant 500millions d'euros pour la soutenir pour les trois années qui viennent. Mais le problème est que seuls trois assureurs se sont engagés dans le dispositif et que la GLI fait un écrémage des dossiers et il en résulte que la GLI « vampirise la GRL ». En effet, en fonction de la situation du loca- taire, le dossier est orienté vers la GLI ou vers la GRL. En conséquence, la GRL couvre plus de 80% de locataires précaires. Jean- Luc Berho prévient « si on ne réussit pas la GRL, on mettra les 500millions ailleurs, sur le logement social ». ■ Un nouveau Scellier dès 2012? À propos de la fin du dispositif Scellier, Michel Piron répond aux critiques émises envers ce régime en observant qu'il était mieux ciblé que le Robien. Sa limite est toutefois d'être parfois déconnecté des besoins réels. Il faudrait donc que le ciblage soit plus fin. Le député prédit « au cours du deuxième semestre 2012, il y aura un nouveau dispo- sitif » de soutien à l'investissement locatif. Thierry Repentin trouve dommage que le Scellier ait été supprimé sans que rien ne soit proposé pour le remplacer. Il juge que nous avons besoin de tous les acteurs, y compris de l'épargne privée. Pour l'avenir, il estime qu'il faut un disposi- tif avec zonage, soumis à plafond de res- sources et à plafond de loyers. Manuel Domergue propose la mise en pla- ce de sociétés de tiers financement pour aider les propriétaires privés à financer les travaux d'économie d'énergie en mobili- sant par anticipation les économies de charges procurées par les travaux; Concernant la taxation des plus-values , Michel Piron observe que le problème est foncier. Dans les zones tendues, le foncier manque ou est retenu. En conséquence « la question de la captation des plus- values mérite d'être posée » et « une fisca- lité progressive se justifie pleinement ». En effet, la plus-value a toujours une cause; elle est motivée par le classement du terrain en zone constructible, il est donc légitime qu'une partie soit reversée à la collectivité. Mais, ajoute le député, « méfions-nous d'une fiscalité excessive sur le bâti ». En effet, si on veut faire revenir les institution- nels sur le logement il faut leur assurer une rentabilité suffisante à long terme. Si la fis- calité est trop pénalisante, ils ne revien- dront pas. En revanche, il faut taxer davan- tage les plus-values à court terme sur le bâti. Jean-François Buet déplore que le législa- teur n'ait pas distingué la taxation du fon- cier et du bâti. Il faut opérer cette distinc- tion, pour éviter le risque de bloquer le marché. Thierry Repentin estime que la fis- calité doit être incitative et d'autant plus lourde que le propriétaire attend pour vendre. Il faut au minimum que les prélè- vements sociaux s'appliquent même après une longue durée de détention. S'agissant des jeunes, Jean-Luc Berho décrit leurs difficultés à se loger et observe que le taux de rotation dans le logement social a fortement baissé alors qu'il est très élevé dans le logement privé. Avec les hausses de loyer, le taux d'effort des jeunes est souvent de 35% voire de 45%. Il propose un système incitatif lié à la taxe foncière: cette taxe devrait être dégressive si les loyers pratiqués sont infé- rieurs aux loyers PLI et progressive dans le cas contraire. Manuel Domergue juge que l'objectif « tous propriétaires » ne marche pas pour les jeunes. Il faut donc réguler le marché , taxer les loyers des petites surfaces et pla- fonner les loyers. Jean-François Buet rétorque qu'à Dijon, les loyers sont les mêmes que ceux pratiqués il y a dix ans. Le mandat exclusif est le sujet d'actualité pour les agents immobiliers. Jean-François Buet , qui se dit ulcéré et agressé voit dans cette réforme menée par Frédéric Lefebvre un scandale . Michel Piron reconnaît qu'il y a eu beau- coup de maladresse sur cette question et il regrette que le législateur veuille traiter d'un aussi grand nombre de sujets dans un même texte de loi. Il rassure la FNAIM en prévenant que le rapporteur Daniel Fas- quelle est prêt à revenir sur la question. Même tonalité de propos pour Thierry Repentin , qui indique que le texte sera prochainement examiné par les sénateurs et qui s'interroge sur la source de ces amendements. Le mandat exclusif lui paraît plutôt une garantie pour le consom- mateur. Il soutient donc la proposition de supprimer les dispositions qui remettent en cause le mandat exclusif mais souhaite un renforcement de l'information du consom- mateur. 13décembre 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N G G R R È È S S F F N N A A I I M M R R E E N N C C O O N N T T R R E E Benoist Apparu rassure la FNAIM sur le mandat exclusif Le secrétaire d’Etat au logement a invité les professionnels à ne plus solliciter d’argent public lorsqu’ils cherchent à régler un problème. Mais il a été très rassurant sur la réforme du mandat exclusif: l’interdiction de la clause pénale et de la reconduction tacite sera abandonnée en échange d’une information accrue du consommateur. Manuel Domergue indique que les Verts sont favorables à un blocage des loyers , à un moratoire de trois ans sur les hausses de loyer, à un plafonnement des loyers a berrants. Il préconise par ailleurs une définition des PLU au niveau intercommu- nal et la construction de 160000 loge- ments sociaux par an. Michel Piron relève que le nombre de logements sociaux construits se situe actuellement à un niveau très élevé mais que l'argent public a se faire rare. Il en appelle à un rétablissement de la politique d'aménagement du territoire. Thierry Repentin considère que dans cer- tains micro-marchés, il faut encadrer les loyers à la relocation mais qu'il faut aussi davantage de transparence sur les prix. Il faut aussi fluidifier le marché foncier et ren- forcer l'échelon intercommunal, ainsi que la loi SRU, et revenir à un accompagnement encadré de l'investissement locatif. Pour Manuel Domergue il faut que les agents immobiliers respectent la loi car, citant une enquête de l’UFC, il indique que deux tiers des agences demandent aux locataires des documents interdits par la loi. Ce propos, hué par la salle a fait réagir Jean-François Buet qui indique que la fédération a exclu des membres qui ne respectaient pas la loi et a demandé la mise en place d'un Conseil national des professions immobilières. En conclusion, Thierry Repentin propose une grande convention nationale sur le logement et se dit convaincu qu'il est pos- sible de trouver 15 mesures qui recueille- raient un accord. Il propose une loi de pro- grammation quinquennale pour la pro- chaine législature. Michel Piron soutient l'idée de créer un ordre pour les agents immobiliers. Jean-François Buet demande un statut du bailleur privé. Jean-Luc Berho en appelle à la fin de l'idéologie de la France de propriétaires au profit d'une France de bien logés. ■ Aidez-nous à renforcer la loi Hoguet! Le président de la FNAIM, René Pallincourt , estime que le marché pourrait ne pas résister aux récentes réformes fis- cales. Pour les plus-values, il propose par exemple de relever le taux d'abattement par année de détention à 5%. Le PTZ devrait être restauré, mais avec des critères de ressources. Pour que les bailleurs privés puissent prendre le relais des institutionnels, il faut un statut du bailleur privé. Il faut aussi, dans les copropriétés, constituer des provi- sions obligatoires pour travaux. Son message le plus insistant concerne la loi Hoguet « aidez-nous à renforcer la loi Hoguet » demande-t-il au ministre, déplo- rant que les propositions initiales, soute- nues par le garde des sceaux, n'aient pas été retenues dans le vote de la loi renfor- çant les droits des consommateurs. ■ Mandat exclusif: mieux infor- mer le consommateur Benoist Apparu en appelle à un « change- ment de logiciel ». Depuis trente ans, chaque problème suscite en retour une demande de dépense publique. L'actualité impose de changer. C'est le cas par exemple du PTZ. Le Gouvernement a donc souhaité priori- ser le PTZ mais les parlementaires en ont décidé autrement. Le résultat, déplore le ministre, est qu'on va construire de la mai- son individuelle neuve en zone C. Or, il faudrait soutenir le neuf en zone tendue et l'ancien en zone non tendue. S'agissant des plus-values, il faut fiscaliser la rétention foncière en zone tendue . Il regrette par ailleurs la suppression au Sénat de la taxation sur les loyers élevés des micro-surfaces et ironise sur la position de Manuel Domergue qui appelle les agents immobiliers à respecter la loi alors qu'en tant que représentant du collectif Jeudi Noir, il pratique l'inverse en s'installant sans autorisation dans des pro- priétés privées! Par cette taxe, le ministre souhaite simplement lutter contre les abus mais il n'est pas question de bloquer les loyers. Quant à la GRL, Benoist Apparu considère qu’elle a trouvé son marché mais pas son modèle économique. Le ministre appelle de ses vœux une réforme de la GRL par une fongibilité de la GRL et de la GLI. Pour le mandat exclusif, Benoist Apparu indique que le Gouvernement sera favo- rable à la suppression du dispositif interdi- sant les clauses pénales. En contrepartie, il propose une information du consom- mateur sur les prestations du mandat. Pour l'interdiction de la reconduction taci- te, le Gouvernement proposera la suppres- sion de cette réforme et son remplace- ment par un renforcement de l'information du consommateur. Benoist Apparu « reprendre à son comp- te » les préconisations des états généraux 13décembre 2011 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N G G R R È È S S F F N N A A I I M M R R E E N N C C O O N N T T R R E E car c'est le sens de l'histoire que les profes- sionnels se prennent en charge. S'agissant de la réglementation thermique, i l souhaite mieux concentrer les aides pour qu'elles soient plus efficaces. Ainsi le cumul Eco-PTZ et crédit d'impôt développement durable sera rétabli mais limité aux bou- quets de travaux les plus efficaces. Il redit son opposition au blocage des loyers, agitant le spectre de la loi de 1948 et le départ des institutionnels et il relève que dans 11 régions sur 22, les loyers baissent. Il estime nécessaire de produire davantage de logements, mais à condi- tion de définir les secteurs où cela est nécessaire. B B R R È È V V E E S S ◆ Futur président FNAIM? Jean-François Buet, président du groupe Buet Immobilier, président de la chambre FNAIM de Côte-d’Or et secrétaire général de la FNAIM se porte candidat à la présidence de la fédération pour les élections prévues en mai2012. ◆ Droit des consommateurs Le projet de loi renforçant les droits des consommateurs, voté par les députés le 11octobre2011, sera examiné par les sénateurs à compter du 20décembre2011. ◆ Un PTZ collectif L’ARC se félicite du vote par l’Assemblée le 2décembre d’un amendement autorisant l’octroi d’un PTZ dans le cadre collectif d’une copropriété. ❘ ❘ ◗ ◗ DS Avocats se renforce en droit de l’immobilier et de la construction en accueillant deux nouvelles associées: Valérie Marais et Valérie Desforges . ❘ ❘ ◗ ◗ Précédemment directeur juridique de Bouygues Travaux Publics, Chris- tophe Lefort rejoint comme associé le cabinet d’avocats Herbert Smith Paris. Il est spécialiste des PPP et des conces- sions d’infrastructure. Acteurs Agenda ✦ Le 24 janvier 2012 (Salons Hoche, Paris VIII e ), le cabinet d’avocats Lamy Lexel organise à Paris une matinée de formation sur la loi de finances . Contact: Lamy Lexel. 0472745300. “Picrochole contre Delouvrier: à quand l’état d’urgence immo- bilière?” Michel Piron aborde les débats en rappelant qu’il n’existe pas une, mais des crises du logement mais qu’on évoque surtout les régions qui souffrent d’insuffisance de loge- ments, en oubliant celles qui souffrent d’un excès de vacance. Après avoir indiqué que la question du foncier lui semblait la plus urgente, il affir- me que “la question normative mérite d’être revisitée “ et qu’il faut “déroger au droit existant qui est source de paralysie”. Le député déplore également l’enchevêtrement des réglementations. Michel Mouillart , professeur à Paris X obser- ve que de 1977 à 2010, les prix des loge- ments ont augmenté de 130%. Si en 1997, l’achat d’un logement représentait 3,3 années de revenus, en 2010 il en représente 5 années. Mais il tempère ce constat en relevant que le flux d’accession à la propriété est resté supé- rieur à ce qu’il était en début de période. La part du logement dans le budget des ménages est assez stable pour les accédants, mais en revanche elle a progressé pour les locataires, notamment à cause de la baisse des aides au logement. Le taux d’effort est en progression, ce que confirment les statis- tiques de l’USH, pour de multiples motifs: chômage, éclatement des familles, baisse de pouvoir d’achat… Le déficit de logements s’est creusé et il faut élargir l’offre. Pour Vincent Renard , qui relève que la ques- tion du foncier est récurrente, il ne manque pas de foncier en France. Mais il estime que le problème vient de l’attitude que nous avons face à la propriété. En dépit de très nombreux rapports de qua- lité produits sur le sujet, (rapport Braye - Repentin par exemple), la hausse des prix se poursuit et provoque l’étalement urbain. Il rappelle les réformes mises en place par Albin Chalandon; sa première loi était une loi de libéralisation du droit des sols, mais elle a provoqué une explosion des prix. La seconde a changé d’orientation et institué une taxation. Vincent Renard mentionne une citation de l’ancien ministre “il faut col- lectiviser les sols sans le dire”. Vincent Renard met en lumière les contra- dictions actuelles du législateur; d’une part la complexité et la prolifération des textes, qui se manifeste par exemple dans le Gre- nelle 2 qui impose la publication de 194 décrets “qui ne pourront pas être appré- hendés par les 36000 maires”. D’autre part, la volonté de favoriser un urbanisme de projet et la préparation de différentes ordonnances sur l’urbanisme. Pour Vincent Renard, on ne fera pas les deux. Que faire? La planification urbaine a une pathologie lourde: de façon structurelle, “le SCOT est en préparation, le PLU est en révi- sion”. En conséquence, “la planification straté- gique est en état de mort clinique”. La fiscalité est aussi un chantier à explorer: il faut en finir avec le stockage gratuit des ter- rains à bâtir. Il faut également refonder le droit de propriété en modifiant le code civil, affirmer la fonction sociale de la propriété. Enfin, en terme de gouvernance, il convient de faire monter de la commune à l’agglomération le niveau de prise de décision pour l’urbanisme. Le sénateur Eric Doligé présente les travaux qu’il a menés à l’occasion d’un rapport sur la simplification des normes pour les collectivi- tés locales. Les trois domaines principaux sont les suivants: l’accessibilité, la culture (DRAC, ABF…) et l’urbanisme. À la suite de ce rapport, une proposition de loi a été rédi- gée. Son but est de simplifier par exemple en réduisant le nombre d‘actes requis pour une autorisation. Il relève aussi certaines incohérences: par exemple, le coût d’une fouille archéologique peut être supérieur au coût du terrain. Autre facteur de blocage: les règles d’accessibilité dans les établissements rece- vant du public (ERP). Le sénateur indique que le coût de mise aux normes des ERP pour les collectivités locales en application de la loi de 2005 a été esti- mé à 20milliards d’euros. Or en 2010, seuls 3mil- liards d’euros de travaux ont été effectivement réa- lisés. Il en conclut: “il est sûr qu’on ne va pas finan- cer 17milliards d’euros de travaux d’ici à 2015”. Il suggère par exemple d’adapter les règles à la taille des communes, même si la proposi- tion ne convient pas aux maires des com- munes de plus de 100000 habitants. Philippe Jossé (Bouygues Immobilier) indique que la cause principale de l’augmentation du coût des logements est la hausse du prix des terrains. Mais il considère pour sa part que l’amélioration des normes techniques est une bonne chose car elle per- met d’améliorer le produit vendu. Il déplore en revanche qu’il soit, dans un cas sur deux, impossible d’utiliser la constructibilité théo- rique des terrains: le maire demandant de faire par exemple un étage de moins. Il est par ailleurs très sévère sur la question des recours contre les permis de construire, stigmatisant ces pratiques relevant du grand banditisme et dont le résultat est le renché- rissement des prix et l’allongement des délais. Au titre des propositions, Philippe Jossé préconise de capter la plus-value foncière le plus en amont possible. Il suggère de moduler le montant de la plus-value si elle est investie dans le logement ou de créer des COS dégressifs dans le temps: si le ter- rain n’est pas construit, la constructibilité diminue. Autres propositions: déclarer d’utilité 13décembre 2011 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E D D É É B B A A T T S S Rencontres parlementaires sur l’urbanisme: quelle règle de droit pour l’urbanisme? C’est un débat passionnant qui était organi- sé sur l’urbanisme ce 5décembre à l’initiative des parlementaires Michel Piron et François Scellier, tous deux fins connaisseurs du sec- teur. Certaines préconisations sont assez consensuelles: c’est le cas de la nécessité de faire passer de la commune à l’agglomération les décisions d’urbanisme, même si Michel Piron n’a pas réussi à convaincre les parlementaires lorsqu’il a défendu des amendements en ce sens lors de la loi Grenelle 2. Un autre point se heurte à une impossibilité juridique: la réforme de la procédure pour combattre les recours abusifs. La protection constitutionnelle et les textes européens nous interdisent de réduire le droit d’exercer un recours. De nombreux témoignages ont montré les excès de la loi de 2005 sur l’obligation d’accessibilité. Il est certain qu’elle ne sera pas respectée en 2015 et il devient de plus en plus évident que l’idée de rendre accessible 100% des espaces est inapplicable. La question des plus-values est souvent abor- dée, nombreux sont ceux qui veulent taxer davantage, car la source de l’enrichissement du propriétaire est la décision publique de rendre le terrain constructible. mais sur les modalités de renforcement de la taxation pour décourager la rétention, les diver- gences sont plus importantes. La planifica- tion straté- gique en état de mort clinique L’échéance de 2015 sur l’accessibilité ne sera pas respectée publique les projets immobiliers avec mixité sociale ou créer un fonds de financement des villes nouvelles. Philippe Jossé estime que les ventes de charge foncière doivent être des outils de politique du logement et non d’équilibre des finances publiques. François Scellier considère qu’il faut libérali- ser l’urbanisme et par exemple en autorisant la construction en zones inondables, mais en tenant compte du caractère inondable de ces secteurs. Alain Laurier (PERL) rappelle les défauts du personnage de Rabelais, le roi Picrochole, face à Gargantua. Il indique que pour un urbanisme efficient, l’échelle doit être celle de la communauté d’agglomération. S’agissant des recours, il pré- conise de modifier la chronologie de contesta- tion des permis de construire: en mettant en place une concertation préalable à la délivran- ce des autorisations et, une fois le permis accordé, rendre ces projets opposables. Le président de la FPI, Marc Pigeon , se décla- re désabusé et il déplore le faible nombre de parlementaires qui participent aux séances publiques pour débattre des questions de logement. Il juge nécessaire de donner la priorité à l’aménagement. Exemple: à Mont- pellier de nombreux étudiants peinent à se loger. Non loin de là, à Palavas-les-Flots ou à la Grande Motte, de nombreux logements restent vides de septembre à juin. Mais le tramway ne relie pas l’un à l’autre. Marc Pigeon déplore par ailleurs que des collecti- vités préemptent des terrains à des prix infé- rieurs au prix de marché, mais les revendent ensuite à ces prix de marché. Pour la fiscalité, il estime que la règle fiscale ne doit pas favoriser la rétention. Elle doit être neutre et la taxation doit s’appliquer sans abattement pour durée de détention. Mais, pour une période d’un an après la déclaration de constructibilité d’un terrain, il pourrait y avoir une exonération. Yannick Piau , vice-présidente de la Fédération nationale des CAUE, insiste sur la néces- saire qualité architecturale. U n promoteur donne un témoignage sur une tour de 1000 logements étudiants en cours de construction à Bagnolet et dont les loge- ments doivent être tous accessibles. A ce propos Eric Doligé sou- ligne qu’il avait souhaité faire adopter par le Sénat une mesure d’assouplissement de l’exigence d’accessibilité mais qu’il n’a pas été suivi. François Scellier ajoute l’exemple d’une école maternelle construite sur un rez- de-chaussée et un étage et pour laquelle il a été contraint de faire construire un ascen- seur, alors qu’il ne sert jamais et que l’accessibilité du seul rez-de-chaussée aurait été suffisante. Michel Piron ajoute l’exemple d’un maire ayant installé la mairie dans un bâtiment classé monument historique. Or l’ABF lui interdit d’installer un ascenseur alors que la commission d’accessibilité lui enjoint de le faire. Eric Doligé rappelle que l’obligation d’accessibilité de bâtiments publics a été édictée sous peine de sanction pénale et que les maires vont donc aller en prison en 2015! Par ailleurs, répondant à une question de Jean-François Gabilla , le sénateur confirme qu'il ne se passera rien avant les élections présidentielles dans le domaine de l’urbanisme de projet. La 2 e table ronde était consacrée à la ques- tion: faut-il un nouveau Delouvrier? Etienne Crépon , (directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages) répond nette- ment par la négative. Il estime que décider un schéma de développement d’une agglo- mération n’est plus juridi- quement possible à cause des traités européens et n’est plus politiquement possible car le corps social ne l’accepterait pas. il ne faut pourtant pas se satisfaire de la situation actuelle mais il affirme “le développement urbain est l’apanage des technocrates faute d’orientation des politiques”. L’enjeu est de faire émerger un pilote du territoire. Michel Piron en déduit que le technocrate s’épanouit par défaut de pilotage politique! Mais le préfet de région Daniel Canepa tem- père le propos en relevant que le préfet, dont la durée de poste est en moyenne de deux ans et quelques mois, dépend du poli- tique. La commande de l’Etat, avec le projet du 