– 2 -Les lois de finances-
Mesures générales : création d’une contribution exceptionnelle surles revenus, plafonnement des niches fiscales, coup de rabot
Fiscalité des entreprises : transformation des bureaux en logements
Fiscalité des particuliers : réforme du Scellier et du PTZ+, création d’une taxe sur les loyers élevés des micro-logements
Impôts locaux et droits d’enregistrement
TVA : le nouveau taux de TVA à 7%
Taxe d’urbanisme : archéologie préventive
– 6 -Marchés-
Le marché du logement selon par Century 21
Le marché de l’immobilier d’entreprise vu par Cushman & Wakefield
– 11 -Réglementation –
4 décrets
– Le décret sur l’annexe environnementaledes baux commerciaux
– L’ILAT entre en vigueur
– La taxe sur cessions de terrains devenus constructibles
– La nouvelle définition des surfaces de planchers
■ AMÉNAGÉE ■ > > La réforme des plus-values des particuliers est aménagée par un élargissement des conditions d’exonération (lire p.5). ■ ENCOURAGÉ ■ > > La loi cherche à faciliter la transformation de bureaux en logements et crée un nou- veau régime fiscal dérogatoire qui succède au dispositif de l’article 210 E (voir p.3). ■ PUBLIÉS ■ Quelques décrets d’application des lois de finances sont publiés dès la fin de l’année. Voici quelques exemples de ces textes: > > Le décret sur la nouvelle taxe sur les loyers élevés des micro-logements (p.5). > > Le décret sur les nouvelles conditions d’octroi du PTZ+ réservé aux logements neufs (p.4). D’autres décrets très attendus sont parus. > > Le décret sur l’ annexe environnementale des baux commerciaux. > > Le décret qui précise les modalités de l’indice des loyers des activités tertiaires ( ILAT ). > > Le décret sur la taxation des cessions de terrains nus devenus constructibles. > > Le décret sur la notion de surface de plan- cher qui remplace la SHOB et la SHON. ■ CENSURÉ ■ > > Le Conseil constitutionnel a censuré quelques dispositions des deux lois de finances mais de façon très limitée. Les arguments retenus sont uniquement liés à des questions de procédure d’adoption des articles incriminés, notamment car ils ont été introduits tardivement par amendement sur des sujets sans rapport avec les articles du projet initial. Les lois de finances 2012: des lois de transition L es deux lois de finances de fin d’année, la loi de finances recti- ficative pour 2011 et la loi de finances pour 2012 ont été publiées au Journal Officiel du 29décembre2011. Nous consacrons l’essentiel de ce numéro à l’analyse de leurs dispositions immobilières. Les mesures les plus attendues concernent le logement: d’abord la réduction du dispositif Scellier avant son abrogation programmée pour l’an prochain, puis la réforme du PTZ+, qui restreint cette aide à l’accession à la propriété dans son domaine d’application, la réserve pour l’essentiel au neuf et la soumet à condition de ressources. Ce der- nier ajustement était très demandé par l’opposition. La loi de finances rectificative contient la création du nouveau taux de TVA à 7%, qui concerne notamment la construction sociale et les travaux dans les logements. Signalons aussi la taxe sur les loyers élevés des micro-loge- ments dont les effets régulateurs sur le marché sont assez incertains mais qui marquent principalement une volonté politique de maîtriser les loyers les plus élevés. Certaines réformes récentes font l’objet de mesures d’ajustement. C’est le cas de la réforme des plus-values immobilières, issue de la loi de finances rectificative de 2011 du 19septembre dernier. Elle est modifiée tant par la loi de finances pour 2012 que par la loi de finances rectificative de décembre, pour y ajouter des cas d’exonération qui n’avaient pas été envisagés au cours des débats pré- cédents. Un autre exemple d’ajustement concerne la redevance d’archéologie préventive. Le régime de cette redevance est modifié pour le caler sur celui de la nouvelle taxe d’aménagement qui doit entrer en vigueur début mars. Reprenant un mécanisme auquel les contribuables commencent à s’habituer, les parlementaires ont à nouveau adopté un plafonnement global des niches fiscales plus contraignant et un nouveau coup de rabot porté à une série de réductions ou crédits d’impôt. Cela permet d’augmenter la pression fiscale en restreignant les dérogations au barème général de l’impôt sur le revenu, sans avoir à augmenter les taux de ce barème. Quant au barème lui-même, dérogeant à la cou- tume, le législateur a au contraire décidé de le figer pour cette année, au lieu de faire progresser les limites des tranches en fonction de l’évolution de l’inflation. C’est ici encore un moyen efficace de doper les rentrées fiscales sans toucher officiellement au taux du barème. Ces deux lois fiscales ne comportent donc pas de réformes majeures, les plus importantes (la réforme de l’ISF et des plus-values) ayant été adoptées par les précédentes lois de finances rectificatives; elles sont des lois de transition. Mais gageons que la prochaine loi de finances rectificative comportera des mesures plus contraignantes. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 39 1 0JANVIER 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Les lois de finances - Mesures générales : création d’une contribution exceptionnelle sur les revenus, plafonnement des niches fiscales, coup de rabot Fiscalité des entreprises : transformation des bureaux en logements Fiscalité des particuliers : réforme du Scellier et du PTZ+, création d’une taxe sur les loyers élevés des micro-logements Impôts locaux et droits d’enregistrement TVA : le nouveau taux de TVA à 7% Taxe d’urbanisme : archéologie préventive - 6 - Marchés - Le marché du logement selon par Century 21 Le marché de l’immobilier d’entreprise vu par Cushman & Wakefield - 11 - Réglementation - 4 décrets - Le décret sur l’ annexe environnementale des baux commerciaux - L’ILAT entre en vigueur - La taxe sur cessions de terrains devenus constructibles - La nouvelle définition des surfaces de planchers S O M M A I R E E D I T O R I A L La rédaction de Jurishebdo vous souhaite une très bonne année 2012 N u m é r o s p é c i a l : F i s c a l i t é 10janvier 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Mesures générales ■ Création d’une contribution sur les hauts revenus L’article 2 de la loi de finances (1) crée une contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Elle a vocation en principe à dispa- raître lorsque les déficits publics auront été résorbés… Elle est assise sur le revenu fiscal de référen- ce du foyer fiscal et s’applique à compter des revenus de 2011. Il est prévu un mécanisme de lissage qui tient compte de la moyenne des deux années précédant celle de l’imposition. La contribu- tion est recouvrée avec l’impôt sur le revenu. ■ Gel du barème de l’impôt sur le revenu En application du plan de rigueur, la LFR (art. 16) applique le même barème aux reve- nus de 2011 qu’à ceux de 2010, au lieu de procéder à des réévaluations liées à l’inflation. Ce gel a également des conséquences sur les barèmes d’autres impôts - le barème des droits de succession est éga- lement reconduit à l’identique entre le 1 er janvier 2011 et le 1 er janvier 2012 - celui de l’ISF , issu de la loi du 29juillet2011 est également inchangé. Le seuil d’imposition reste fixé à 1,3million d’euros. Le passage de la 1 e tranche à la 2 e tranche est de 3millions d’euros. ■ Coup de rabot de 15% sur les niches fiscales La loi de finances de l’an dernier avait don- né un coup de rabot de 10% aux niches fis- cales pour les revenus de 2011. La loi de finances de cette année apporte une nouvel- le baisse de 15% pour les revenus de 2012 (article83 LF). Le tableau ci-dessous donne la liste des avantages fiscaux concernés par la réduction de 15%, pour le secteur immo- bilier, mais d’autres sont visées comme l’investissement dans les Sofica, les investis- sements outre-mer ou les souscriptions au capital de PME et de parts de fonds com- muns de placement dans l'innovation (FCPI). ■ Le plafonnement global des niches fiscales Ce plafonnement global avait été créé à compter de l’imposition des revenus de 2009 à 25000€ +10% du revenu imposable. Il a été progressivement réduit. Pour les revenus de 2011, il est de 18000€ +6% du revenu imposable. Pour les revenus de 2012, l’article 84 de la loi de finances conserve le plafond de 18000€ mais abaisse à 4% le taux du revenu pris en compte. Pour un revenu de 100000€, le plafond sera donc de 18000€ +4000€ soit 22000€. Le nouveau calcul du plafonnement s’applique pour les revenus de 2012 mais certains investissements restent soumis au régime de 2011: c’est le cas des investisse- ments locatifs non professionnels dans des résidences meublées et des investissements Scellier, pour les promesses d’achat ou pro- messes synallagmatiques de ventes souscrits avant le 1 er janvier 2012. C’est aussi le cas des investissements outre-mer (par exemple L L O O I I S S D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 1 1 2 2 L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Les lois de finances 2012: des lois de transition La loi de finances pour 2012 (n°2011-1977) et la dernière loi de finances rectificative pour 2011 (n°2011-1978) datées du 28décembre ont été publiées au JO du 29décembre. Voici une synthèse des mesures concernant l’immobilier contenues dans ces deux textes de loi. Avantage fiscal: réduction d’impôt (ou crédit d’impôt) Texte du CGI Ancien taux 2011 Nouveau taux 2012 Investissement immobilier locatif dans le tourisme (travaux) 199 decies F 18% 36% 15% 30% Investissements forestiers 199 decies H 22% 90% 18% 76% Restauration immobilière (Malraux) 199 tervicies 27% 36% 22% 30% Investissement immobilier en location meublée non professionnelle 199 sexvicies 14% 11% Investissement immobilier Scellier 199 septvicies 16% 8% 5% 29% 13% 6% 4% 24% Crédit d’impôt pour la qualité environnementale dans l’habitation principale (voir aussi p.8). 200 quater 12% 13% 18% 21% 31% 38% Majoration de 10 points 10% 11% 15% 17% 26% 32% Majoration de 8 points Crédit d’impôt pour prime d’assurance pour loyers impayés 200 nonies 45% 38% Réduction de 15% des niches fiscales immobilières Barème de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus Fraction du revenu fiscal de référence Taux d’imposition ≤ 250000 pour un célibataire ≤ 500000 € pour un couple 0% >250000 € et ≤ 500000 € pour un célibataire >500000 € et ≤ 1000000 € pour un couple 3% >500000 € pour un célibataire >1000000 € pour un couple 4% (1) Les articles cités sont ceux de la loi de finances (LF) ou de la loi de finances rectificative (LFR) La censure du Conseil constitutionnel Le Conseil constitutionnel a censuré cer- taines dispositions de la loi de finances pour 2012 au motif qu’elles avaient été adoptées suivant une procédure contraire à la Constitution. Il s’agit notamment de l’article 87 relatif aux avances en compte- courant consenties par des sociétés d’HLM à des sociétés dans lesquelles elles ont des parts et qui construisent des logements sociaux outre-mer. (Décision n°2011-644 du 28décembre 2011, JO du 29 déc. p.22563). Le même grief d’adoption suivant une procédure contraire à la Constitution a été retenu pour quelques articles de la loi de finances rectificative, mais aucun ne concerne les articles que nous avons ana- lysés. (Décision n°2011-645 du 28décembre 2011, JO du 29 déc. p.22568). acquisition d’immeubles ayant fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier avant le 1 er janvier 2012). Fiscalité des entreprises ■ Incitation à la construction et à la transformation de locaux Le régime de l’article 210 E du CGI a pris fin le 31décembre2011. Ce régime favorable permettant au vendeur de bénéficier d’un taux d’IS réduit à 19% en cas de vente au profit de certaines sociétés (SIIC, Sppicav, SCPI) sous condition d’engagement de conservation souscrit par l’acquéreur, n’est donc pas reconduit. Mais l’article 42 de la loi de finances rectifi- cative crée un nouveau cas de taxation à taux réduit pour inciter à l’augmentation de l’offre de logements dans les zones urbaines. ➠ Cet article42 incite à la transformation de bureaux en logements : - Le vendeur doit être une société soumise à l’impôt sur les sociétés. - L'acquéreur doit être soit une société sou- mise à l'IS dans les conditions de droit com- mun, soit une société foncière spécialisée de type SIIC, Sppicav ou SCPI, soit enfin un organisme de logement social (organisme d'HLM, SEM, Foncière logement notam- ment). - La vente doit porter sur des locaux à usage de bureaux (ou locaux professionnels) ou à usage commercial. Mais il ne peut pas s'agir d'immeubles non bâtis. - La plus-value est taxée au taux réduit d'IS de 19% . Pour bénéficier du régime de faveur, l'acquéreur doit prendre l 'engagement de transformer les immeubles acquis en logements dans les trois ans qui suivent la date de clôture de l'exercice au cours duquel a eu lieu la ces- sion. Si l'engagement de transformation n'est pas respecté, le cessionnaire devra payer une amende d'un montant de 25% de la valeur de cession de l'immeuble. Toutefois, en cas de fusion de société, la société absorbante peut reprendre à son compte l'engagement de transformation, sans que cela ne remette en cause le régime de faveur. La mesure doit s'appliquer pendant trois ans, entre le 1 er janvier 2012 et le 31décembre2014. ➠ Cession de droits de surélévation Le même article42 (LFR) prévoit un autre dispositif visant à inciter à la construction de logements en zone urbaine. Elle consiste en une exonération d'impôt sur la plus-value pour la cession du droit de surélévation dans un immeuble. Cette mesure est également applicable de début 2012 à décembre2014. Le cédant doit être une société soumise à l'IS ou une entreprise redevable de l'impôt sur le revenu. Le ces- sionnaire doit s'engager à achever les locaux destinés à l'habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date d'acquisition du droit de surélévation. S'il ne respecte pas l'engagement, le cessionnaire est passible d'une amende égale à 25% de la valeur de cession du droit de surélévation. Un régime analogue (et pour la même pério- de 2012-2014) est prévu pour les particuliers qui cèdent un droit de surélévation et qui sont alors exonérés d'impôt sur la plus-value si l'acquéreur prend l'engagement de construire des logements dans le délai de 4 ans (voir page5). ■ Échange d’immeubles La loi (art. 25 LFR) institue un mécanisme de report d’imposition pour les échanges d’immeubles avec des collectivités ou éta- blissements publics. En effet, en cas d’échange, l’opération s’analyse pour chaque partie en une cession et un achat. La cession est donc pour l’entreprise cédante soumise à imposition de plus-values. La loi nouvelle accorde, sur option, une faculté de report d’imposition. Le cédant peut être une entreprise soumise à l’IS ou à l’IR. Le cessionnaire doit être l’Etat, une collectivité territoriale ou un établisse- ment public foncier, un EPA ou une associa- tion foncière urbaine ou un établissement public foncier local. L’acquéreur doit affecter le bien remis en échange à un ouvrage d‘intérêt collectif. S’il y a une soulte, elle ne doit pas dépasser 10% de la valeur des biens soumis à l’échange. - Si les biens reçus en échange ne sont pas amortissables (terrains), la taxation est reportée à la cession des biens. - Si ces biens sont amortissables, la plus- value est réintégrée au résultat imposable au fur et à mesure de l’amortissement des biens. Le régime étant optionnel, l’entreprise doit déterminer si elle a intérêt à opter. Si par exemple, à l’occasion de l’échange, elle constate par ailleurs une moins-value de même nature, elle pourra ne pas avoir inté- rêt à opter pour ce régime. ■ Sous-capitalisation La loi de finances pour 2011, pour renforcer les règles visant à lutter contre la sous-capi- talisation, avait modifié l’article 212 du CGI qui limite la déduction des intérêts servis à des entreprises liées par les sociétés sous- capitalisées. Elle l’avait étendu aux prêts s ouscrits auprès d’entreprises tierces mais garantis par des sociétés liées à l’entreprise emprunteuse (sauf exceptions). Mais en renforçant le dispositif, la loi a éga- lement visé les SCI de construction-vente qui contractent des emprunts auprès des banques et qui sollicitent la garantie de leur société-mère, à la demande de la banque. Or cette pratique ne vise pas à éluder les règles de sous-capitalisation La loi nouvelle (art. 13 LF) crée donc un nou- veau cas d’exonération au champ du dispo- sitif de lutte contre la sous-capitalisation pour les intérêts versés à raison d’emprunts contractés par des SCI de construction-vente et garantie par des sociétés liées. Les sociétés visées sont celles de l’article L 211-1 du CCH. En revanche, les SCI d’attribution ne sont pas concernées. Les emprunts sont exclus sous deux conditions: - la quotité garantie par l’associé ne doit pas excéder pour chaque emprunt la proportion de droits détenus dans la société civile, - les sommes empruntées ne doivent pas être mises à disposition d’une entreprise liée. Fiscalité des particuliers ■ Le Scellier aménagé avant son extinction Le régime d’investissement locatif Scellier doit prendre fin au 31décembre2012. L’article 75 de la loi de finances aménage le régime fis- cal en vigueur pour cette dernière année. 10janvier 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L O O I I S S D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 1 1 2 2 L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Plafond de loyer en zone C Les communes situées en zone C peuvent, sur agrément du ministre du logement, être éligibles aux investissements Scel- lier . Un décret du 29décembre fixe le montant maximum du loyer qui peut alors être pratiqué. Ce montant plafond est de 7,50 € € au m 2 , pour les baux conclus à compter du 1 er janvier 2012. (Décret n°2011-2056 du 29décembre2011 relatif aux plafonds de loyer des locataires applicables au dispositif d’aide à l’investissement locatif prévu à l’article 199 septvicies du CGI, J.O. du 31 déc. p.22984). ➠ Élargissement du champ d’application Le champ de l’avantage fiscal est élargi aux cas suivants: - logement que le contribuable achète entre 2009 et fin 2012 et qui a fait l’objet entre le 1 er janvier 2009 et le 31décembre2012 de tra- vaux concourant à la production ou la livrai- son d’un immeuble neuf au sens de la TVA immobilière; - logement que le contribuable achète en 2012 et qui a fait l’objet de travaux de réha- bilitation entre le 1 er janvier 2009 et le 31décembre2012 ou - local (commerce, bureau, hangar…) que le contribuable achète en 2012 et qui a fait l’objet entre le 1 er janvier 2009 et le 31décembre2012 de travaux de transforma- tion en logement. Cela permet donc d’ouvrir à l’avantage fis- cal des logements qui sont réhabilités ou transformés par le vendeur avant l’acquisition par le contribuable. ➠ Fixation d’un prix plafond par m2 Le montant de l’investissement est retenu dans la limite de 300000€. Il est désormais également limité à un plafond par m 2 . Ce plafond doit être fixé par décret. Il devrait être, selon le rapport à l’Assemblée de: - 5200€ pour la zone Abis - 5000€ pour la zone A - 4000€ pour la zone B1 - 2100€ pour la zone B2 - 2000€ pour la zone C Ce plafond s’applique pour les dépenses payées à compter du 1 er janvier 2012 (sauf celles pour lesquelles le contribuable s’est engagé, avant le 31décembre2011, à réaliser un investissement: réservation enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31décembre2011 et signature de l’acte authentique avant le 31mars2012). ➠ Exigence de performance énergétique Les investissements doivent désormais res- pecter une exigence de performance énergé- tique supérieure à la réglementation. Cela concerne les logements qui font l’objet d’une demande de permis de construire en 2012. La norme de performance énergétique sera fixée par décret, elle devrait être celle du label BBC 2005 (ou BBC rénovation). ➠ Campagne de souscription SCPI La durée de campagne de sous- cription des parts de SCPI Scellier n’était pas précisée dans la loi. Désormais, la loi prévoit expressément que la campagne doit être d’une durée annuelle. ➠ Baisse du taux de l’avantage fiscal Sous le double effet du “coup de rabot” et de la mesure spécifique de réduction applicable au Scellier, le taux de réduction d’impôt est ramené pour 2012 à: - 13% pour les logements BBC acquis ou construits en 2012 (au lieu de 22% en 2011) - 6% pour les logements non BBC acquis en 2012 si la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 déc. 2011 (au lieu de 13% en 2011). Toutefois, les logements acquis avant le 31décembre2011 (contrat de réservation signé devant notaire ou enregistré avant la fin 2011) conservent le taux de 2011 si le logement est acquis entre le 1 er janvier et le 31mars2012. ■ Le PTZ réservé au neuf et pla- cé sous condition de ressources L’article 86 de la loi de finances restreint les conditions d’accès au prêt à taux zéro. Ce prêt, réservé aux personnes qui accèdent pour la première fois à la propriété, est désormais placé sous condition de res- sources et ne concerne plus que l’achat de logements neufs. ➠ Plafond de ressources L’octroi du PTZ+ sera désormais réservé aux personnes ne dépassant pas un plafond de ressources, à fixer par décret et variant en fonction de la localisation et d’un coefficient familial (cf. encadré). ➠ Logement neuf Le PTZ+ ne pourra désormais financer que les opérations suivantes: - logement neuf dont, à compter du 1 er janvier 2013, la performance énergétique respecte la norme BBC. - logement ancien vendu par un organisme HLM ou une SEM (vente à l’occupant ou à ses proches, vente d’un logement vacant à un locataire de l’organisme HLM). Lorsque le logement est vendu par un orga- nisme HLM, l’emprunteur doit justifier du respect des conditions en fournissant à l’établissement prêteur les documents sui- vants: - justification de la qualité du vendeur, - caractère occupé ou vacant du logement. Dans ce dernier, cas il faut joindre une quit- tance du loyer établie par le vendeur au nom de l’acheteur à une adresse située dans le même département que le logement financé. - prix de vente, inférieur de 35% à l’évaluation des domaines (Arrêté du 30décembre2011 modifiant l’arrêt du 30décembre 2010 relatif aux conditions d’application des dispositions concernant les prêts ne portant pas intérêt consentis pour finan- cer la primo-accession à la propriété, J.O. du 31 déc. p.22998). ■ L’Eco-PTZ peut se cumuler avec le crédit d’impôt DD L’article 81 II de la loi de finance modifie le régime de l’éco-prêt à taux zéro. ➠ La durée maximale de 180 mois est désor- mais réservée aux deux types d’opérations suivantes: - soit un bouquet de travaux (au moins 3 des 6 catégories de travaux: isolation des toi- tures; des murs extérieurs; isolation des parois vitrées et des portes extérieures; ins- tallation, régulation ou remplacement de systèmes de chauffage; installation de sys- 10janvier 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L O O I I S S D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 1 1 2 2 L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Conditions d’octroi du PTZ+ Les conditions d’octroi du PTZ+, recen- trées par la loi de finances pour 2012, ont été précisées par décret du 30décembre2011. - la durée maximale du prêt est limitée à 25 ans au lieu de 30 ans, - les conditions de ressources donnant accès au prêt sont fixées par zones et selon le nombre de personnes du ménage (voir tableau) - la faculté d’acquérir des logements avec travaux concourant à la production d’un immeuble neuf est insérée à l’article R 31- 10-2 du CCH (élargissement de la notion de logement neuf), - les modalités de calcul du prêt sont modifiées. (Décret n°2011-2059 du 30décembre2011 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété, J.O. du 31 déc. p.22987). Nombre de personnes Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C 1 43500 € 30500 € 26500 € 26500 € 2 60900 € 42700 € 37100 € 37100 € 3 73950 € 51850 € 45050 € 45050 € 4 87000 € 61000 € 53000 € 53000 € 5 100050 € 70150 € 60950 € 60950 € 6 113100 € 79300 € 68900 € 68900 € 7 126150 € 88450 € 76850 € 76850 € 8 et plus 139200 € 97600 € 84800 € 84800 € Plafonds de ressources du PTZ+ tèmes de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable; installation d’équipements de production d’eau chaude utilisant une source d’énergie renouvelable) - soit des travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale . À défaut, l’Eco-PTZ ne peut pas dépasser 1 20 mois . (pour les offres de prêt à compter du 1 er avril 2012) ➠ Le cumul de l’Eco-PTZ et du crédit d’impôt développement durable est désor- mais autorisé. Mais il est soumis à condition de ressources. Le montant du plafond sera fixé par décret dans la limite de 30000€ (pour les offres de prêt à compter du 1 er janvier 2012). Ce décret (n°2011-2070 du 30décembre) a été publié le 31décembre. ■ L’Eco-PTZ en copropriété Jusqu’à présent, seules les personnes phy- siques et les SCI pouvaient solliciter un éco- prêt à taux zéro, mais non les syndicats de copropriétaires. L’article 43 de la LFR modifie cette situation en autorisant les syndicats à solliciter un tel prêt. Les travaux doivent être des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties pri- vatives (art. 25g de la loi du 10juillet 1965) ou des travaux réalisés sur les parties et équipements communs de l’immeuble à condition que 75% des quotes-parts de copropriété soient comprises dans les lots affectés à l’habitation, à titre de résidence principale. L e montant du prêt est plafonné à 30000€ par logement. Un copropriétaire ne peut pas bénéficier de l’Eco-PTZ collectif s’il a déjà bénéficié d’un Eco-PTZ à titre individuel. Les travaux finançables sont les mêmes que ceux de l’Eco-PTZ individuel sauf qu’une seule action d’économie d’énergie est éli- gible au prêt alors qu’un bouquet de travaux est requis pour un prêt individuel. Les nouveaux textes sont codifiés à l’article 244 quater U du CGI. ■ Une nouvelle taxe sur les loyers élevés des micro-logements L’article 79 (LF) crée une taxe sur les loyers élevés des micro-logements. L’objectif du dispositif est d’être dissuasif. Il s’applique lorsque les conditions suivantes sont remplies: - le logement est situé dans une zone de déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement (zone A), - la surface du logement ne dépasse pas 14m2, - la durée de la location est d’au moins 9 mois (location vide ou meublée), - le loyer dépasse un seuil fixé par décret qui sera compris entre 30 et 45€ par m 2 habi- table. La taxe est fixée en fonction de l’écart entre le loyer pratiqué et le loyer de référence. Si par exemple le loyer pratiqué dépasse de 25% le loyer de référence, la taxe est de 18% du montant total du loyer perçu (hors charges). La taxe n’est pas déductible des revenus soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. ■ L’aménagement de la réforme des plus-values Le régime des plus-values immobilières, issu de la loi de finances rectificative du 19septembre2011 est aménagé par les deux lois de finances de fin 2011. Il est en premier lieu modifié par l’article 5 de la loi de finances pour 2012 (art. 150 U du CGI). Rappelons que cette réforme entre en vigueur le 1 er février 2012. ➠ Il accorde une exonération pour la pre - mière cession d’un logement autre qu’une résidence principale , si le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession. Cette exonération est subordonnée à une condition de remploi: le prix de vente doit être affecté à l’achat d’une résidence princi- pale dans les deux ans de la cession. ➠ Par ailleurs, l’article 6 précise les modali- tés de calcul de la plus-value en cas de ven- te d’un logement précédemment acquis sous le régime de la vente d’immeubles à rénover ; le texte précise que le prix à retenir pour le calcul est le prix d’achat correspon- dant au prix de l’existant et au prix des tra- vaux. Ces deux données sont obligatoire- ment distinguées dans le contrat de vente. ➠ Du point de vue des obligations déclara- tives, précisons que les plus-values immobi- lières doivent faire l’objet d’une déclaration sur la déclaration générale des revenus (for- mulaire n°2042) afin de permettre, le cas échéant l’établissement de la contribution exceptionnelle sur les revenus créés par l’article 2 de la loi de finances (voir supra). ➠ L’article 24 de la LFR crée un nouveau cas d’exonération d’impôt sur la plus-value en faveur des personnes de condition modeste résidant en maison de retraite ou handica- pées si elles cèdent leur ancienne résidence principale dans les deux ans après l’avoir quittée. Le cédant ne doit pas être imposable à l’ISF (au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession) et il ne doit pas disposer d’un revenu excédant 23572euros (pour une part de quotient familial). Le cédant doit résider dans un établissement social ou médico-social avec structures d’hébergement pour personne âgées ou handicapées. L’exonération suppose que le bien cédé ait été la résidence principale du cédant et soit libre d’occupation La cession doit intervenir dans les deux ans de l’entrée dans l’établissement (art. 150 U II-1e du CGI). ➠ Les particuliers qui cèdent un droit de surélévation sont exonérés d'impôt sur la plus-value si l'acquéreur prend l'engagement de construire des logements dans le délai de 4 ans (art. 42 LFR). L’exonération porte tant sur l’impôt que sur les prélèvements sociaux. À défaut de réalisation de l’engagement, l’acquéreur est passible d’une amende égale à 25% du prix de cession du droit de surélé- vation. Cette exonération temporaire s’applique du 10janvier 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L O O I I S S D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 1 1 2 2 L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Écart entre le loyer pratiqué et le loyer de référence Taux de la taxe applicable au loyer pratiqué < 15 % 10% >15% et ≤ 30 % 18% >30% et ≤ 55 % 25% >55% et ≤ 90 % 33% >90% 40% Le décret sur la taxation des loyers élevé des petites surfaces a été publié Un décret du 30décembre apporte des précisions sur la taxation des loyers élevés des petites surfaces (art. 79 LF), c’est-à-dire de moins de 14m 2 . - la taxe est applicable dans les communes de la zone A (zonage Scellier) - le seuil qui déclenche l’application de la taxe est fixé à 40euros par m 2 de surfa- ce habitable, que la location soit nue ou meublée. Il n’y a donc pas de distinction qui tienne compte du caractère meublé de la location (Décret n°2011-2060 du 30décembre 2011 pris pour l'application de l'article 234 du CGI relatif à la taxe sur les loyers élevés des loge- ments de petite surface, J.O. du 31 déc. p.22989). Taxe sur les loyers élevés suite p.8 ▲ 10janvier 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N Le marché locatif en recul Les loyers en France ont reculé de -0,49% en 2011, après avoir augmenté de +4,1% en 2010; explique Sylvain Jutteau, directeur ges- tion immobilière. Mais si les loyers des appar- tements ont régressé de 1%, ceux des mai- sons ont augmenté de +2%. La baisse est plus forte pour les grandes surfaces (-3,4% pour les 5 pièces). Century 21 explique cette baisse d’une part par l’approche psycholo- gique de la barre des 1000 € , difficile à fran- chir et d’autre part par l’apport de loge- ments neufs sur le marché lié aux impor- tantes ventes de Scellier en 2009. En revanche, le marché des logements d’une pièce à Paris a grimpé de 9%. Perspective: Century 21 estime que les loyers vont continuer à baisser au 1er semestre de 2012, mais vont repartir à la hausse au 2 e semestre. Pour l’ensemble de l’année, les loyers ne devraient pas dépasser une hausse de 2%. Nouveau record des prix de vente Pour les transactions, le président de Century 21 France explique que les prix ont progressé de 6% en 2011, atteignant le record de 2665 € le m 2 (évolution du 2 e semestre 2010 au 2 e semestre 2011). La hausse est bien plus forte pour les appartements (+8,3%) que pour les maisons (+3,5%). Le délai de vente s’établit à 78 jours, en retrait de 4 jours par rapport à 2010. À Paris, les prix ont augmenté de +12,6% en un an (prix moyen de 387687 € ). Pour l’ensemble de l’Ile-de-France, les prix ont augmenté de 8,3% mais suivant des varia- tions assez contrastées suivant les départe- ments: de 0,9% en Seine-et-Marne à plus de 12% dans le Val-de-Marne et les Hauts-de- Seine. Cette hausse des prix s’est réalisée dans un contexte de contraction des volumes de -13% en Ile-de-France (et même de -18% dans le Val-de-Marne). En France, 15 régions marquent des hausses de prix alors que seules 5 sont en baisse (-2,3% en Auvergne, -4,9% en Bourgogne, -1,9% dans le Limousin et -1,2% dans le Nord et en Picardie). Pour les tendances, Laurent Vimont estime que le marché va se calmer. Le président de Century 21 rappelle que le marché évolue généralement de la façon sui- vante en 5 phases: le marché atteint un record de prix - les volumes de ventes se grip- pent - les prix baissent - les volumes augmen- tent - les prix augmentent de 3 à 5%. Pour Laurent Vimont, aucune baisse et aucu- ne hausse ne sera durable car le marché s’ajuste en permanence en fonction de la capacité d’achat des acquéreurs, elle-même dépendante des conditions de crédit. Pour 2012, sous l’effet des réformes fiscales, des mesures de rigueur, le marché devrait se contracter; après 700000 transactions en 2011, il ne devrait pas y en avoir plus de 600000 en 2012. Face à une offre en baisse, la demande étant constante, les prix devraient augmenter de 1% à 2% en 2012: Laurent Vimont exclut toute hypothèse de baisse des prix en 2012. Pas d’impact de la réforme des plus- values Laurent Vimont observe que s’il y a eu un retrait de mandats en août dernier, lors de l’annonce de la réforme des plus-values, depuis, cette réforme n’a pas eu d’impact sur le marché. Elle n’a pas détourné les acqué- reurs de leur intention d’investir. S’agissant de la réforme du PTZ+ et de sa suppression pour l’ancien, le président de Century 21 fait part de son analyse selon laquelle une aide à l’acquisition dans l’ancien ne fait que monter les prix. La suppression du PTZ+ dans l’ancien ne va peser que sur la fraction des acquéreurs qui ne pouvaient pas acheter sans PTZ+, elle sera donc limitée à une fraction du marché (environ 10%). À propos de l’autre réforme qui vient d’être adoptée, la création de la taxe sur les loyers élevés des micro-logements, Laurent Vimont estime qu’elle est encore trop récente pour que son impact soit mesuré mais qu’elle va accroître la pénurie de petits logements. En effet, les propriétaires ne pouvant plus les louer, sauf à payer la taxe, seront incités à les vendre ou à les garder pour leurs proches. De façon générale, Laurent Vimont estime que le marché français est à l’abri de toute bulle immobilière pour la raison principale que les banques n’accordent des crédits qu’en vérifiant soigneusement les conditions de solvabilité des acquéreurs. Quant à la hausse du chômage, elle ne provoque pas de baisse des prix. En effet, les Français ont davantage tendance à se porter acquéreurs de biens qui se valorisent. De plus, en cas de difficultés financières, il est souvent plus faci- le de négocier avec son banquier qu’avec son propriétaire bailleur. Interrogé sur le projet de loi Lefebvre, qui a Pour Century 21, le marché du logement s’ajuste en permanence Le marché du logement devrait augmenter de 1 à 2% en 2012 selon Laurent Vimont. Le président de Century 21 donne aussi son analyse du projet de loi Lefebvre, et défend l’intérêt du mandat exclusif. R R E E N N C C O O N N T T R R E E été adopté en première lecture à l’Assemblée puis au Sénat en décembre et qui comporte une réforme du mandat, Lau- rent Vimont explique qu’interdire la clause p énale qui impose le paiement d’une somme au mandant qui vend le bien par lui-même, c’était signer la fin du mandat exclusif. Le président de Century 21 estime que le man- dat exclusif favorise la transparence du mar- ché, par exemple parce qu’il facilite la pose de panneaux, l’agent immobilier n’ayant pas la crainte de perdre l’affaire. Century 21, en lien avec les autres réseaux et fédérations, a proposé que tout négociateur prenne un engagement de moyens à l’égard de son mandant, permettant à celui-ci de casser le mandat si l’engagement n’est pas respecté. Le projet de loi est renvoyé à l’Assemblée pour une deuxième lecture. Toutefois, en rai- son de la prochaine interruption des travaux parlementaires pour raison d’élection du printemps, il n’est pas sûr que le texte aille au terme de son parcours parlementaire. En revanche, Laurent Vimont estime néces- saire qu’une formation minimale soit impo- sée aux négociateurs: alors qu’ils ont souvent peu de formation au départ, ils interviennent pour des clients qui réalisent l’opération de leur vie… Enfin, s’agissant des réseaux de mandataires, Laurent Vimont observe que, au moins dans certains réseaux, les mandataires ne concluent en moyenne que trois transactions par an et par personne et que 60% des mandataires sont renouvelés chaque année. Il n’a donc aucunement l’intention de dupli- quer ce système pour son propre réseau. Région Prix au m 2 Évolution en 1 an Alsace 1851 € +0,87 % Aquitaine 2167 € +2,75 % Auvergne 1329 € -2,28% Bourgogne 1311 € -4,86% Bretagne 2024 € +4,60 % Centre 1624 € +3,37 % Champagne-Ardenne 1423 € +2,23 % Franche-Comté 1716 € +6,52 % Basse-Normandie 2101 € +2,64 % Haute-Normandie 1783 € +4,21 % Languedoc-Roussillon 2244 € +1,86 % Limousin 1158 € -1,95% Lorraine 1619 € +1,50 % Midi-Pyrénées 1704 € +2,16 % Nord-Picardie 1754 € -1,18% Pays-de-la-Loire 2182 € +7,38 % Poitou-Charentes 1833 € +10,49 % Provence-Alpes-Côte-d‘Azur 3583 € +6,92 % Rhône-Alpes 2695 € +9,96 % Paris 8394 € +12,57 % Ile-de-France (hors Paris) 3418 € +8,27 % France 2665 € +5,96 % Prix évolution sur 12 mois 2011/2010. Source Century 21 Évolution des prix en 2011 Olivier Gérard, président de Cushman & W akefield France, observe que le marché a été très porteur pendant l’année 2011, en décalage avec le contexte économique général. L’année 2012 devrait être plus compliquée. En 2011, il y a eu en France 16,1milliards d’euros placés, soit une progression de 46% par rapport à 2010 et un niveau supérieur à la moyenne annuelle depuis dix ans (14,7milliards). Le marché de l’Ile-de-France a progressé quant à lui de 60% à 12,3milliards, la hausse du marché de province ayant été plus modérée: de 15% à 3,8milliards. En m 2 , la croissance du marché de la demande placée en Ile-de-France a été de 11% à 2,3millions de m2. Par comparai- son, le marché de Londres a connu une forte baisse, de 40%. Le marché soutenu par le 210 E Olivier Gérard indique que le marché a été surtout actif au cours du 2 e semestre de l’année 2011. Il a notamment été soutenu par la disparition annoncée du dispositif de l’article 210 E du CGI, qui a permis aux vendeurs de vendre un peu plus cher aux acquéreurs dans ce cadre. Le marché de l’Ile-de-France représente 76% des investissements de France. Le marché a été principalement porté par le secteur des bureaux (74% des volumes investis en France). Les volumes engagés en commerce ont été de 3,3milliards d’euros, en baisse de 8% sur un an. Si, en Ile-de-France, le marché est porté par le secteur des bureaux, en province, il est dominé par celui des commerces. Le marché des actifs industriels (820mil- lions) ne représente que 5% du total, mais il est en hausse de 17%. O livier Gérard ajoute que le marché était sous-offreur pour les investisseurs qui achètent des actifs sécurisés à long terme et sans recourir à l’emprunt. Le nombre total de transactions de 2011 a été de 446 (contre 391 en 2010). Le nom- bre de transactions de plus de 100millions d’euros est passé de 21 en 2010 à 42 en 2011. En province, l’activité a été portée par les cessions de portefeuille. Les taux de rendements ont baissé. Ainsi, pour les bureaux à Paris QCA, le taux était de 4,50% en décembre2011 contre 4,75% un an plus tôt. En régions, le taux de 6,00% de décembre2011 marque une baisse analogue (6,25% en décem- bre2010). Mais Olivier Gérard observe que ces taux restent supérieurs à ceux de l’OAT. Perspectives 2012 Si le marché a été alimenté fin 2011 par la fin du dispositif de l’article 210 E du CGI, Olivier Gérard indique qu'il va maintenant y avoir une meilleure compétition entre ceux qui bénéficient du dispositif et les autres. Le président de Cushman & Wake- field estime qu’en 2012 il devrait y avoir une baisse de valeur des actifs qui ne sont pas labellisés verts. Il anticipe pour cette année une diminution sensible des volumes placés. Mesures d’accompagnement S’agissant du marché de bureaux en Ile-de- France, Thierry Juteau, directeur général, indique que le marché a progressé de 11% en 2011 avec 2,3millions de m 2 placés. Les utilisateurs ont donné la prior- ité à la rationalisation et au regroupe- ment de leurs actifs immobilier. Le loyer prime est en hausse de 5%, les mesures d’accompagnement sont actuellement de 1,5 à 2 mois de loyer par année d’engagement de bail. Pour 2011, le retour des destructions d’empois va provoquer un afflux de surfaces sur le marché. Mais les trans- ferts d’entreprises rencontrent aussi des difficultés en raison des mouve- ments sociaux qu'ils provoquent par- mi les salariés. La demande, selon 10janvier 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R D D ’ ’ E E N N T T R R E E P P R R I I S S E E R R E E N N C C O O N N T T R R E E Cushman & Wakefield anticipe une baisse de 25% du marché de l’investissement en 2012 Le marché de l’immobilier d’entreprise a réalisé une belle année 2011, notamment grâce à la fin du dispositif de l’article 210 E du CGI. L’année nouvelle devrait être moins active selon le conseil Cushman & Wake- field qui anticipe une contraction d’activité. Thierry Juteau devrait s’établir à moins de 2millions de m 2 en 2012. Pour le marché des entrepôts, la réforme de la taxe sur les bureaux a alourdi la charge des utilisateurs, on observe une sta- bilité des valeurs faciales. L’offre neuve va diminuer car il y a une certaine réticence à financer des projets en blanc. Pour le secteur des commerces, Christian Dubois, directeur général, indique qu’en 2011, alors que 1,3million de m 2 avait été annoncé, les ouvertures ont été de 670000m 2 , soit 51%. (Le taux d’ouverture de m 2 par rapport aux surfaces annoncées en début d’année était de 40% en 2010). Pour 2012, Christian Dubois estime qu’à partir de 1,4million de m 2 annoncés, il devrait y avoir cette année de 650000à 700000m 2 effectivement ouverts. L’année 2012 devrait donc être bonne en termes d’ouvertures. Pour le contexte réglementaire, Christian Dubois indique qu'il n’y a pas eu beau- coup d’évolution en 2011: le régime tem- poraire de la LME paraît appelé à perdurer en raison de l'improbable adoption de la loi Ollier. Il y a eu un alourdissement de la fiscalité immobilière, par exemple en rai- son de la réforme de la taxe sur les bureaux et il subsiste un flou persistant sur les autorisations d’ouvertures dominicales. En synthèse, Olivier Gérard estime que dans un climat économique compliqué en 2012, les volumes investis devraient con- naître une baisse de 25%. 2012 devrait être une année de transition. En attendant la parution de l’ILAT S’agissant de l’ILAT (dont le décret d’application vient de paraître, voir p.11), Olivier Gérard estime que cet indice va être retenu par les contractants même s’il a moins de pertinence aujourd’hui qu’en 2007-2008 puisque l’indice du coût de la construction connaît maintenant moins de hausses. Thierry Juteau ajoute que les utilisateurs sont très prudents et qu’il a souvent été inséré dans les baux des clauses visant à plafonner la variation de l’indice, dans l’attente de la parution de l’ILAT. Olivier Gérard ajoute que la hausse de l’ICC avait provoqué des renégociations de baux contre un engagement du locataire de rester dans les lieux à plus long terme, ce qui a freiné les libérations de surfaces dans les années plus récentes. Volumes investis en France (milliards d’euros) Source: Cushman & Wakefield 1 e r janvier 2012 au 31décembre2014 et vise (comme pour les entreprises, voir supra p.3) à faciliter la construction de logements plus denses. ➠ Enfin, la loi de finances rectificative amé- nage les modalités transitoires de la réforme des plus-values dans le cas de la cession de terrains nus constructibles . La réforme entre en vigueur en principe au 1 er février 2012 mais il est admis (art. 29 LFR) que restent soumises au régime antérieur (abattement de 10% par an au-delà de 5 ans) les promesses de vente qui ont été enregis- trées avant le 25août2011, si la vente est conclue avant le 1 er janvier 2013. ■ Les revenus des SIIC exclus de l’abattement de 40% L’article 8 de la loi de finances supprime pour les revenus des sociétés d’investissement immobiliers cotées (SIIC) et des sociétés de placement à prépondéran- ce immobilière à capital variable (Sppicav) le bénéfice de l’abattement de 40% sur les divi- dendes. Corrélativement, l’article supprime également la faculté d’opter pour le prélève- ment libératoire pour le paiement de l’impôt sur le revenu. En conséquence, les revenus des SIIC et des Sppicav seront obligatoire- ment soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette réforme s’applique à compter des revenus perçus en 2011. Le montant du pré- lèvement déjà payé sera imputé sur l’impôt dû au titre de 2011. P ar ailleurs, les titres de SIIC et de Sppicav ne pourront plus être inscrits dans un PEA. La mesure s’applique rétroactivement au 21octobre2011 mais les titres figurant déjà dans des PEA peuvent y rester. ■ Régime loueur meublé (LMNP) Le taux de la réduction d’impôt pour inves- tissement dans une résidence (résidences services pour étudiants, EHPAD, résidences touristiques) est réduit par l’article 76 de la loi de finances. La réduction d’impôt est calculée sur le montant de l’investissement dans la limite de 300000€. Pour 2011, le taux a été ramené à 18% par la loi de finances pour 2011. La loi nouvelle réduit ce taux à 14% pour les logements acquis en 2012 (dernière année d’application du dispositif). Avec le coup de rabot de 15%, le taux est ramené à 11% . Toutefois, si les acquisitions ont donné lieu à une réservation (enregistrée chez un notaire ou au service des impôts) signée avant le 31décembre2011 et à condition que l’acte authentique soit conclu le 31mars2012 au plus tard, la diminution du taux ne rap- plique pas. Dans ce cas, le taux de 2011 reste applicable. Par ailleurs, certaines opérations pourront c ontinuer à ouvrir droit à la réduction d’impôt après 2012. Il s’agit des opérations en cours: - acquisitions d’immeubles neufs ou en état futur d’achèvement si un permis de construire a été demandé avant le 1 er janvier 2012 et faisant partie d’un ensemble immo- bilier dont un logement au moins a été acquis neuf ou en état futur d’achèvement avant cette date, - immeubles achevés depuis au moins 15 ans et faisant l’objet de travaux de rénovation dans un ensemble immobilier dont au moins un logement a été acquis avant le 1 er janvier 2012. ■ Aménagement du crédit d’impôt développement durable L’article 81 proroge de trois ans le crédit d’impôt pour certains travaux réalisés dans les logements (art. 200 quater). Ce dispositif qui devait prendre fin au 31décembre2012 est donc prolongé jusqu’à fin 2015. Mais le plafond global de dépenses n’est pas modifié . Le plafond reste de 8000€ pour une personne seule (et 16000€ pour un couple +400€ par personne à charge). Il s’applique, pour 5 années consécutives, aux dépenses réalisées entre le 1 er janvier 2005 et le 31décembre2015. Les taux sont réduits pour 2012, ce qui, après application du coup de rabot de 15%, conduit aux taux suivants (voir tableau). Enfin, précisons que certaines dépenses sont désormais subordonnées au respect de cri- tères de qualification de l’entreprise ou de qualité de l’installation pour l’application du crédit d’impôt. ■ Crédit d’impôt pour travaux d’aide à la personne L’article 200 quater A du CGI prévoit un cré- dit d’impôt pour la réalisation de certains travaux dans les logements: - installation d’ascenseur, - dépenses d’équipement pour personnes âgées, - dépenses de travaux prescrits par des plans de prévention des risques technologiques. Mais le dispositif de l’article 200 quater A devait prendre fin au 31décembre2011. L’article 82 de la loi de finances le proroge 10janvier 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L O O I I S S D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 1 1 2 2 L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Nature des dépenses À compter de 2011 À compter de 2012 - Chaudières à condensation - Matériaux d’isolation thermique des parois vitrées (1) - Volets isolants et porte d’entrée (1) 13% 10% - Matériaux d’isolation thermique des parois opaques et frais de pose - Appareils de régulation de chauffage - Matériaux de calorifugeage 22% 15% Équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable: cas général 45% 32% Panneaux photovoltaïques 22% 11% Pompes à chaleur autre que air/air dont la finalité essentielle est la pro- duction de chaleur, à l’exception des pompes à chaleur géothermique 22% 15% Pompes à chaleur géothermiques dont la finalité essentielle est la pro- duction de chaleur 36% 26% Pompes à chaleur autre que air/air thermodynamiques produisant exclu- sivement de l’eau chaude sanitaire 36% 26% Pose de l’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géo- thermiques 36% 26% Chaudières et équipements de chauffage ou de production d’eau chau- de fonctionnant au bois ou biomasses: - cas général - en cas de remplacement de ces matériels 22% 36% 15% 26% - Équipements de raccordement à un réseau de chaleur - Équipements de récupération et de traitement des eaux de pluie 22% 15% Frais de diagnostic de performance énergétique 45% 32% Chaudières à micro-cogénération gaz (2) - 17% Réduction d’impôt pour dépenses dans l’habitation principale Taux de réduction 2011 et 2012, après application du rabot de 15% (1) Ces dépenses doivent désormais être obligatoirement accompagnées (pour les maisons indivi- duelles) d’une autre dépense (exemples: acquisition de chaudière à condensation ou d’équipement de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable) (2) Il s’agit d’un élargissement du champ d’application de la réduction d’impôt suite de la p.6 ▲ jusqu’à fin 2014 , sauf pour les dépenses relatives aux ascenseurs. L’article apporte aussi deux modifications: - le plafond pluriannuel de dépenses rete- nues est fixé par périodes de 5 années consé- cutives entre début 2005 et fin 2014, - le plafond de dépenses retenu pour les tra- v aux de prévention des risques technolo- giques est augmenté. Il est majoré, pour ces dépenses payées à compter du 1 er janvier 2012, à 5000€ pour une personne seule et à 10000€ pour un couple. Impôts locaux Plusieurs mesures concernent le régime des impôts locaux. ■ Revalorisation des bases Comme chaque année, les valeurs locatives font l’objet d’une revalorisation forfaitaire. L’article 95 de la loi de finances a fixé ce taux, pour l’année 2012, à 1,018 que ce soit pour les propriétés bâties ou non bâties. ■ Autres mesures ➠ TEOM à part variable . Les communes peuvent instituer une part variable de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères tenant compte du poids, du volume ou du nombre d’enlèvement des ordures. En principe, les collectivités doivent prendre une délibéra- tion avant le 15octobre, pour appliquer la mesure l’année suivante. La loi nouvelle reporte cette date limite au 15janvier en cas de création d’EPCI à fiscalité propre. Elle prévoit aussi la faculté, à titre temporaire, de faire coexister deux systèmes de tarification au sein d’une même intercommunalité. La loi fixe des principes de calcul. La part incitative est fonction de la qualité et éven- tuellement de la nature des déchets produits (volume, poids ou nombre d’enlèvements). Mais à titre transitoire, pour 5 ans, il est pos- sible de tenir compte de la composition de la famille, afin d’éviter de taxer trop lourde- ment les familles. Quand la quantité individuelle n’est pas connue, notamment pour les immeubles col- lectifs, la quantité individuelle est évaluée au prorata de la valeur locative foncière (art. 97 LF). La part incitative doit être comprise entre 10% et 45% du produit total de la taxe. ➠ Les critères de définition des zones de revitalisation rurale sont modifiés sur un point. L’un des critères est lié à une diminu- tion de la population. Il est désormais prévu que l’appréciation de ce critère sera désor- mais effectuée sur l’ensemble de l’arrondissement ou du canton, ou d’une majorité de communes (art. 16 LF). Droits d’enregistrement Trois mesures à noter en matière de droits d’enregistrement. ➠ Cessions de titre de parts de sociétés à prépondérance immobilière . La réforme porte sur l’assiette du droit d’enregistrement. Il est désormais prévu que l’assiette est déterminée à partir de la valeur vénale des immeubles après déduction du seul passif afférent à l’acquisition de ces biens. Les autres éléments de passif ne sont pas déductibles. Cela évite, comme l’indiquent les travaux parlementaires, des montages fiscaux visant à baisser l’assiette des droits d’enregistrement en faisant des apports de dette au compte-courant de la société à pré- pondérance immobilière, avant sa cession. ➠ Les ventes de biens à des organismes de logement social par des organismes contri- buant au logement des personnes défavori- sées sont actuellement soumises à un droit fixe de 125€. Cette mesure est prorogée jus- qu’au 31décembre2013 (art. 78 LF). ➠ Le droit de partage a été augmenté de 1,1% à 2,5% à compter du 1 er janvier 2012 (par l’art. 7 de la loi de finances rectificative du 29juillet2011). La loi nouvelle reporte l’entrée en vigueur de cette majoration, mais uniquement pour les partages liés à un divorce et si les conjoints ont présenté une convention de divorce avant le 30juillet2011, même si la convention de divorce est homo- loguée après le 1 er janvier 2012 (art. 4 LF). Taux de TVA à 7% C’est l’une des mesures importantes de la loi de finances rectificative; son article2 institue un nouveau taux réduit de TVA à 7%. Le taux de 5,5% subsiste pour une série de pro- duits. Le principe est que les produits taxés à 5,5% jusqu’à la fin 2011 seront désormais taxés à 7%, sauf ceux dont la liste est précisée par la loi. (voir tableau). Si le nouveau taux de 7% entre en vigueur le 1 er janvier 2012, des modalités transitoires sont prévues dans certains cas: ➠ Pour les travaux dans les logements, si les travaux ont donné lieu à un devis daté et accepté des deux parties avant le 20décembre2011 et qu’un acompte a été encaissé avant cette date, le taux de 5,5% reste applicable. ➠ Pour le logement social, il est prévu une application du taux de 5,5% pour les opéra- tions qui ont obtenu une autorisation de l’Etat avant le 1 er janvier 2012 ou, pour les- quelles un avant-contrat ou un contrat de vente a été signé ou une demande de permis de construire déposée avant cette date. S’agissant des travaux de réhabilitation ou d’entretien sur les logements sociaux (livrai- son à soi-même), le taux de 5,5% s’appliquera si un devis a été accepté avant le 1 er janvier 2012 et qu’un acompte a été encaissé (ou une décision d’octroi de sub- vention a été accordée) avant cette date. ➠ Par ailleurs, la taxe sur les nuitées d’hôtels de plus de 200€ a été supprimée par l’article 2 de la loi de finances rectificative. Rappelons que cette taxe a été instituée par la loi du 19septembre2011; elle est donc abrogée avant même sa mise en œuvre effec- tive. Taxes d’urbanisme ■ Archéologie préventive La loi du 29décembre 2010 a réformé la redevance d’archéologie préventive. L’article 79 de la loi de finances rectificative apporte des modifications à cette réforme. 10janvier 2012 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L O O I I S S D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 1 1 2 2 L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Taux de 5,5% Taux de 7% - Fourniture d’eau par un réseau d’adduction. - Ascenseurs pour personnes handica- pées. - Abonnements de fourniture d’électricité de petite puissance (36 kwa maximum), d’énergie calorifique et de gaz distribués par réseaux et fourniture de cha- leur (avec au moins 50% d’énergie renou- velable. - Prestations de logement par des maisons de retraite ou établissements pour handicapés. - Collecte, tri et traite- ment des déchets ménagers . - Prestations de four- niture et d’évacuation de l’eau dans le cadre de la gestion munici- pale du service public de l’eau. - Fourniture de loge- ment dans les lieux de vie et d’accueil - Fourniture de loge- ment en hôtel ou en meublé et dans les hôtels classés - Opérations immobi- lières sur certains locaux et les loge- ments sociaux. - Travaux dans les logements de plus de deux ans. Nouveau taux de TVA: exemples d’application La redevance comporte deux facettes: - La redevance “filière urbanisme” est celle qui est due à l’occasion de travaux relevant d’une autorisation ou d’une déclaration d’urbanisme. Les exonérations sont modifiées. Elles sont désormais fixées par référence aux textes r elatifs à la taxe d’aménagement. Deux exo- nérations sont supprimées: l’une relative aux constructions créant moins de 1000m 2 de surface de construction et l’autre relative aux constructions de logements sociaux, sauf les prêts locatifs aidés d’intégration (PLAI) qui demeurent exonérés (voir tableau). - La redevance “filière culture” concerne les travaux soumis à étude d‘impact et les fouilles autorisés en application du code de l’environnement. Le champ de la redevance n’est pas modifié sur ce point. Le fait générateur de la redevance est aligné sur celui de la taxe d’aménagement. Il s’agit donc principalement de la délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager ou d’une autorisation tacite de construire et d’aménager ou encore de la décision de non- opposition à une déclaration préalable. L’assiette est également alignée sur celle de la taxe d’aménagement. La redevance filière urbanisme est donc assi- se sur la valeur forfaitaire de l’ensemble immobilier déterminée par la surface de la construction multipliée par une valeur par m 2 de surface de construction. Mais le taux de la redevance est désormais fixé à 0,4% au lieu de 0,5% . Pour la redevance “filière culture”, elle est assise sur la surface au sol des travaux nécessaires à la réalisation des installations. C’est la totalité de la surface au sol affectée par les travaux qui est retenue, même si la surface de la construction a ensuite une emprise moins importante. S i les travaux et aménagements ont une sur- face au sol de moins de 3000m 2 , la redevan- ce n’est pas due. La redevance est de 0,51€ par m 2 de terrain. Le paiement de la taxe Pour la redevance filière urbanisme, elle est acquittée en une fois 12 mois après le fait générateur (date de délivrance du permis de construire). Elle est émise avec la première échéance de la taxe d’aménagement. La redevance filière culture est exigible dès l’émission du titre de perception. En cas de dégrèvement (art. L 542-12 du code du patrimoine), le service qui a procé- dé à la liquidation initiale de la redevance peut désormais prononcer le dégrèvement sans avoir à solliciter l’avis de l’INRAP (Ins- titut national de recherches archéologiques préventives) ou des collectivités territoriales. Les règles de contentieux sont aussi alignées sur celles de la taxe d’aménagement. Les réclamations sont donc recevables jusqu’à la fin de la 3 e année suivant celle de l’émission du titre de perception. La réforme entre en vigueur le 1 er mars 2012 pour la redevance filière urbanisme et le 1 er mars 2013 pour la redevance filière culture. Autres mesures ➠ Signalons que le taux du prélèvement libératoire sur les dividendes est majoré de 19% à 21% (art. 20 LFR). Ajouté aux prélè- vements sociaux qui sont de 13,5% depuis le 1 er octobre 2011, cela porte l’imposition tota- le à 34,5% (mesure applicable aux revenus perçus à compter du 1 er janvier 2012). ➠ Pour les produits de placement à revenu fixe (obligation, intérêts des PEL…) le taux est porté de 19% à 24% , soit 37,5% avec les prélèvements sociaux (mesure applicable à compter du 1 er janvier 2012). ➠ Une mesure a été prise en faveur des contribuablespour leur permettre d’accéder aux informations relatives aux transactions immobilières portant sur des biens compa- rables à ceux qu’ils détiennent. Cela concerne les propriétaires faisant l’objet d’une procédure d’expropriation ou d’un contrôle de valeur vénale (en cas de conten- tieux pour insuffisance de prix sur les droits d’enregistrement). Le secret professionnel est levé à l’égard de ces contribuables, per- sonnes physiques. Le même droit est accor- dé en cas de contentieux sur les valeurs ISF ou de mutation à titre gratuit (art. 57 LFR). La demande d’information doit être adres- s ée par voie électronique via le service Patrim Usagers. Le demandeur doit respec- ter une procédure sécurisée d’authentification. La communication est gratuite. Ce texte suppose l’avis de la CNIL et la paru- tion d’un décret. ➠ Un article (87 LF) vise les investissements outre-mer dans le secteur locatif social afin de les faciliter. Il modifie l’article L 423-15 du CCH pour permettre aux organismes HLM qui ont des actions dans des sociétés de portage créées pour réaliser des investissements dans le logement social outre-mer de leur consentir des avances en compte-courant. La mesure devait s’appliquer à compter du 1 er janvier 2013, mais elle a été censurée par le Conseil constitutionnel (lire encadré p.2). ➠ Par ailleurs, l’article 85 LF encadre l’activité des cabinets de défiscalisation outre-mer. Ces entreprises doivent désor- mais se faire inscrire sur un registre tenu par le représentant de l’Etat du département dans lequel est situé leur siège social. L’inscription est subordonnée au respect de plusieurs conditions: justifier de l’aptitude professionnelle de leurs dirigeants, être à jour des obligations fiscales, contracter une assurance contre les conséquences de leur responsabilité civile professionnelle, dispo- ser d’un casier judiciaire n°3 vierge pour les dirigeants, justifier d’une certification des comptes établie par un commissaire aux comptes, et signer une charte de déontologie. ➠ Les zones franches urbaines prorogées de 3 ans L’article 157 LF proroge la durée des zones franches urbaines. Alors que le dispositif devait prendre fin en décembre2011, la loi proroge le dispositif (art. 44 octies A du CGI) pour les activités créées entre le 1 er janvier 2012 et le 31décembre2014. Le nouveau régime est toutefois subordonné à des conditions: le montant des rémunéra- tions accordées aux salariés doit être infé- rieur à 200% du SMIC et il est exigé une obligation d’emploi d’un pourcentage mini- mum de salariés résidant dans la ZFU, qui s’applique à compter de la 2 e embauche, au lieu de la 3 e précédemment. ● 10janvier 2012 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L O O I I S S D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 1 1 2 2 L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Exonérations maintenues Exonérations supprimées - Constructions et aménage- ments destinés à un service public ou d’utilité publique - Constructions de locaux d’habitation ou d’hébergement financés en PLAI - Dans les exploitations agri- coles, surfaces des serres, des locaux abritant les récoltes… - Aménagements prescrits par un plan de prévention des risques naturels (PPRN) ou un PPR techno- logiques ou un plan de prévention des risques miniers - Reconstruction à l’identique d’un bâtiment démoli depuis moins de 10 ans - Constructions de moins de 5m 2 - Constructions de maisons indivi- duelles réalisées pour elle-même par une personne physique - Travaux de construction créant moins de 1000m 2 - Construc- tions de logements locatifs sociaux hors PLAI Exonérations de redevance d’archéologie préventive 10janvier 2012 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € HT soit 611,58 € TTC (dont 2,1% de TVA) au lieu de 773 € HT, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 611,58 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART ns 39 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N A A C C T T U U A A L L I I T T É É ■ Le décret sur l'annexe environnementale est paru La loi Grenelle II a imposé l'introduction d'une annexe environnementale dans les baux commerciaux portant sur des surfaces de plus de 2000 m 2 . Le décret d'application qui en fixe le contenu a été publié au JO du 31décembre2011 (décret n°2011-2058 du 30déc.2011, J.O. du 31 déc. p.22986). Il en résulte une obligation de transmission d'informations pour le bailleur et pour le locataire qui porte sur 4 points: descriptif et caractéristiques énergé- tiques des équipements, consommation d'énergie, eau et déchets. Les parties doivent faire périodiquement un bilan de l'évolution de la perfor- mance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Puis elles doivent s'engager sur un programme d'action d'amélioration de la performance énergétique du bâtiment et des locaux loués. Le décret entre en vigueur le 1 er janvier 2012 pour les nouveaux baux ou les renouvellements de baux et le 14juillet2013 pour les baux en cours. Les textes sont insérés à l’article R 136-1 du CCH auquel renvoient les articles D 125-37 et R 125-37 du code de l’environnement. Contenu de l’annexe environnementale Type d’information Informations à charge du bailleur Informations à charge du locataire 1 Liste, descriptif complet et carac- téristiques énergétiques des équi- pements … relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage ainsi qu’à tout autre système… …existants dans le bâtiment lié aux spécificités du bâtiment …qu’il a mis en place dans les locaux loués …lié à son activité spécifique 2 Consommations annuelles énergétiques réelles des équipe- ments et systèmes… … dont il a l’exploitation …situés dans les locaux loués ou dont il a l’exploitation 3 Consommations annuelles d’eau des locaux loués et des équipe- ments et systèmes … dont il a l’exploitation … dont il a l’exploitation 4 Quantité annuelle de déchets générée… et le cas échéant, la quantité… … a fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique … par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement… … que le bailleur… …à partir des locaux loués, si le preneur en assure le traitement… … que le preneur… ■ L'ILAT entre en vigueur L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) a été institué par la loi du 17mai2011 (art. 63). Mais il ne pouvait entrer en vigueur faute de décret d'application. Il a été remédié à cette situation avec la publication du décret du 29décembre2011 (JO du 30décembre, p.22740). Le décret fixe la composition de l'indice: ➠ 50%: indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyer, ➠ 25%: indice du coût de la construction, ➠ 25%: produit intérieur brut en valeur. Pour chaque composante, la moyenne 100 est retenue pour le 1 e r trimestre 2010. Le texte précise également le champ d'application de l'indice: il s'agit des activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales (qui disposent par ailleurs de l'indice des loyers commerciaux). Cela correspond aux loca- tions de bureaux, aux activités des professions libérales et celles effectuées dans des entrepôts logistiques (art. D 112-2 modifié du code monétaire et financier). Ce texte est entré en vigueur le 1 er janvier 2012. ■ Taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles La loi du 27juillet 2010 a créé une taxe sur la cession des ter- rains nus rendus constructibles par une décision de classe- ment postérieurement au 13janvier 2010 par un PLU en zone urbaine ou à urbaniser (art. 1605 nonies du CGI). Cette taxe est perçue au profit de l’installation des jeunes agricul- teurs. La taxe est assise sur la différence entre le prix de ces- sion et le prix d’acquisition actualisé. L'assiette de la taxe est réduite d'un dixième par année écoulée à compter de la date à laquelle le terrain a été rendu constructible au-delà de la huitième année. Le V de l’article 1605 nonies prévoit que “une déclaration, conforme à un modèle établi par l'administration, retrace les éléments servant à la liquidation de la taxe”. Un décret du 30décembre précise les obligations déclaratives incombant au propriétaire cédant. La déclaration est signée par le cédant ou son mandataire. Elle comporte des indications sur le nom, pré- nom et adresse du mandant, l’habilitation du mandataire à signer les déclarations et le cas échéant à verser l’impôt. Pour l’enregistrement de l’acte de cession, la loi prévoit que l’acte doit préciser la nature et le fondement de l’exonération ou de l’absence de taxation. Par exemple, l’acte doit mentionner les éléments qui attestent que le terrain nu n’est pas situé dans une zone constructible ou qu’il n’est pas construc- tible, en le justifiant par 