– 2 – Les droits de préemption de la puissance publique –
Le droit de préemption urbain (p. 2)
Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles (p. 14)
Les droits de préemption des communes sur les fonds de commerce, les baux commerciaux et certains terrains (p. 16)
Autres droits de préemption (p. 20)
– 20 – Les droits de préemption reconnus au locataire –
– Le droit de préemption en cas de congé pour vente (p. 20)
– Le droit de préemption après division de l’immeuble (p. 24)
– Le droit de préemption du locataire dans la vente par lots (p. 26)
– Les accords collectifs de location (p. 27)
– 29 – Débats –
– Les 7 propositions du CNCC
– Agences en vitrine ou sans vitrine ?
– Vente en bloc ou à la découpe. Pour Féau Commercialisation : la loi Aurillac n’a pas tué la vente à la découpe
■ LOIAURILLAC ■ > > Selon Féau Commercialisation, la loi Aurillac n’a pas tué la vente à la découpe (lire page32). Toutefois les pratiques de vente évoluent. Ainsi se développe la technique de la vente au fil de l’eau qui permet au propriétaire d’un immeuble de céder des lots lorsqu’ils se libèrent. L’appartement devenant vacant par suite du congé donné par le locataire, la vente ne donne pas lieu à droit de préemp- tion. Féau indique par ailleurs que lorsque le pro- priétaire choisit de vendre avec une procé- dure qui donne lieu au droit de préemption, les locataires préemptent de plus en plus (loi de 1989 ou loi de 1975). ■ AGENCESAVECOUSANSVITRINE ? ■ > > Les méthodes de vente des agents immo- biliers évoluent et on sait que les réseaux de mandataires sans agences vitrées se déve- loppent rapidement. Mais les agences tradi- tionnelles travaillent aussi très fréquemment avec des négociateurs non salariés, qui sont mandataires. Quelles sont les différences entre les deux situations , Un débat récent entre Jean-François Buet agent immobilier à Dijon, candidat à la présidence de la FNAIM, et Jean Lavaupot, président fonda- teur du réseau megAgence, vient apporter un éclairage sur l’évolution du métier (lire p.30). ■ LESPROPOSITIONSDUCNCC ■ > > Le conseil national des centres commer- ciaux vient de mettre au point 7 proposi- tions (p.29). À noter en particulier le sou- hait de combattre les recours abusifs contre les permis de construire. Le président du CNCC, Éric Ranjard, s’insurge aussi contre les multiples contraintes qui pèsent sur le commerce en dur alors que l’e-commerce y échappe très largement. Les droits de préemption P réempter, c’est acquérir à la place d’un autre dans le cadre d’une vente. La relation contractuelle, librement consentie par les parties (article1134 alinéa 1er du code civil) est bouleversée par l’apparition d’un tiers qui pourra soit renoncer, soit prendre la pla- ce du cocontractant initial qui devient un tiers évincé. Se posent alors nombre de problèmes tenant à la validité de la préemption, à l’indemnisation du vendeur ou encore au sort du bien préempté. Ce schéma tel qu’exposé reçoit nombre de variantes. C’est ainsi qu’il n’y a pas forcément de contractant initial comme cela peut être le cas du congé pour vendre de la loi de 1989. Depuis les années soixante, de nombreux droits ont été créés et ce numéro spécial ne saurait prétendre à l'exhaustivité. Ils ont été confé- rés dans un premier temps à la puissance publique et constitueront la première partie de ce travail. Ainsi en est-il du droit de préemption urbain dont le champ d’application et le contenu n’ont jamais cessé de s’étendre ou de subir des modifications. Le droit de préemption des espaces naturels sensibles, qui s'est également étendu de façon régu- lière, offre au regard de la technique juridique un curieux mélange de droits de préemption et de droits de substitution. Enfin le droit de pré- emption sur les baux commerciaux, les fonds de commerce et certains terrains créé voici quelques années prête le flanc à la controverse juri- dique. Pour cette première partie, nous avons choisi de reprendre les principaux textes et de les assortir de jurisprudences et de commen- taires. M ais depuis 1975, le législateur a jeté son dévolu sur une catégo- rie de personnes jugées dignes d’être protégées: les locataires. Une loi du 31décembre 1975 a institué sous certaines conditions un droit de préemption en cas de mise en copropriété de l’immeuble. La loi Quilliot de 1982, qui a sévèrement encadré les cas de congés, a créé le congé pour vendre conférant un droit de préemption au locataire dont le logement est destiné à être mis en vente. Modifié, il sera repris par l’actuelle loi de 1989. Des accords collectifs de location traitent aus- si de la matière. Le sommet de la réglementation a été atteint par la loi de 2006 créant un droit de préemption en cas de vente de l’immeuble par lots (vente «à la découpe»). Ce sera l’objet de la deuxième partie de ce travail. Nous espérons que ce panorama des droits de préemption vous per- mettra ainsi de disposer d'un outil de travail pratique. ■ Nicolas Villasforza JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 40 1 1 0 0 A A V V R R I I L L 2 2 0 0 1 1 2 2 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE DEBATS . . immobilier - 2 - Les droits de préemption de la puissance publique - - Le droit de préemption urbain (p.2) - Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles (p.14) - Les droits de préemption des communes sur les fonds de commerce, les baux commerciaux et certains terrains (p.16) - Autres droits de préemption (p.20) - 20 - Les droits de préemption reconnus au locataire - - Le droit de préemption en cas de congé pour vente (p.20) - Le droit de préemption après division de l’immeuble (p.24) - Le droit de préemption du locataire dans la vente par lots (p.26) - Les accords collectifs de location (p.27) - 29 - Débats - - Les 7 propositions du CNCC - Agences en vitrine ou sans vitrine? - Vente en bloc ou à la découpe. Pour Féau Commercialisation: la loi Aurillac n’a pas tué la vente à la découpe S O M M A I R E E D I T O R I A L N u m é r o s p é c i a l : Le s d r o i t s d e p ré e m p t i o n 10avril 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Section 1: les fondamentaux du droit de préemption urbain Présentation. Cette section passe en revue les divers éléments du système qui sont de nature à protéger les inté- rêts du propriétaire aliénateur, de l’acquéreur évincé et, éventuellement du bénéficiaire d’une promesse unilaté- rale de vente. Motifs de préemption. Selon l’article L.210-1 du code de l’urbanisme, les droits de préemption sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt géné- ral, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L.300-1 du code de l’urbanisme, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour cons- tituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. On sait que des communes doivent com- porter au moins 20% de logements sociaux. Pendant la durée d'application d'un arrêté préfectoral pris sur le fonde- ment de l'article L.302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, le droit de préemption est exercé par le préfet lorsque l'aliénation porte sur un terrain, bâti ou non bâti, affecté au logement ou destiné à être affecté à une opération ayant fait l'objet de la convention pré- vue à l'article L.302-9-1 précité. Le pré- fet peut déléguer ce droit à un établisse- ment public foncier créé en application de l'article L.321-1 du code de l’urbanisme, à une société d'économie mixte ou à un des organismes d'habitations à loyer modéré prévus par l'article L.411-2 du code de la construc- tion et de l'habitation. Les biens acquis par exercice du droit de préemption en application du présent alinéa doivent être utilisés en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement ou de construction permettant la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l'habitat ou déterminés en application du premier alinéa de l'article L.302-8 du même code. Vente par lots: (article L.210-2 du code l’urbanisme) en cas de vente d’un immeuble à usage d’habitation, la com- mune peut faire usage de son droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires. Il résulte des termes mêmes de ces dernières dis- positions que le motif de préemption qu'elles instituent au profit des com- munes détentrices d'un droit de pré- emption peut s'appliquer à tout immeuble à usage d'habitation , et non pas seulement aux immeubles de plus de dix logements visés par l'article 10-1 de la loi du 31décembre 1975 (CE, 2décembre 2011, requête n°343104). Obligation de motiver: elle peut être directe ou par référence. Mention directe: Aux termes du troi- sième alinéa de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme: «Toute décision de pré- emption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé». Le Conseil d'État a jugé «considérant quel'obliga- tion ainsi instituée a le caractère d'une formalité substantielle dont la méconnais- sance entache d'illégalité la décision du m aire; que la décision attaquée ne préci- se pas l'opération pour la réalisation de laquelle le droit de préemption est exercé sur l'immeuble en cause; que, dès lors M.X… est fondé à en demander l'annulation». (20mars 1991, CE, requête n°103271). Cette motivation ne doit pas être insuffi- sante. Ainsi il résulte de l'instruction que la préemption décidée par l'arrêté en date du 10janvier 1989 du maire du Tampon (département de La Réunion) et portant sur un terrain de 60489m2 appartenant à M.X… était motivée, aux termes de cet arrêté par le fait que "ledit terrain est intéressant pour la réalisation d'équipements collectifs"; que cette motivation qui ne précise pas la nature de l'opération pour la réalisation de laquelle le droit de préemption a été exercé ne satisfait pas aux prescriptions de l'article L.210-1 précité du code de l'urbanisme. De plus la motivation doit s'apprécier à la date à laquelle la pré- emption a été décidée. (CE, 27avril 1994, requête n°135588). Mais depuis quelques années la juris- prudence a évolué et considère que seule la réalité du projet est requi- se. C’est ainsi que par l’arrêt Commune de Meung-sur-Loire, elle a décidé qu’il résulte des articles L.210-1 et L.300-1 que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légale- ment exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L.300- 1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce pro- jet dans la décision de préemption. En subordonnant la légalité de la déci- sion litigieuse à la condition que la commune y fasse mention d'une délibé- ration antérieure ou qu'elle justifie d'un projet précis à la date de cette décision, sans rechercher si la réalité du projet que la commune entendait mener était établie, la cour administrative d'appel a Sous-partie 1: Le droit de préemption urbain Article L 300-1. De son côté l’article L.300-1 dispose que pour le livre du code relatif à l’aménagement foncier, les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. L'aménagement, au sens du présent livre (aménagement foncier), désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations. 1 1 è è r r e e P P A A R R T T I I E E : : L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E commis une erreur de droit (CE, 7mars 2008, requête n°288371. Cette jurispru- dence, qui a été rendue dans une affai- re de préemption économique a été confirmée depuis. C’est ainsi qu'il résulte des dispositions combinées des articles L.210-1 et L.300-1 du code de l'urbanisme que le droit de préemption urbain peut notamment être exercé pour mettre en œuvre une poli- tique locale de l'habitat; qu'il ressort des pièces du dossier que la commune, qui avait engagé une démarche d'ensemble visant à la réalisation de lotissements communaux afin d'attirer une population de jeunes actifs, et fait dans ce cadre des propositions d'acquisition amiable des terrains des consorts À en vue de les inté- grer dans une opération de lotissement, justifiait, à la date de la décision de pré- emption litigieuse, de la réalité d'un pro- jet entrant dans les prévisions des articles L.210-1 et L.300-1 du code de l'urbanisme; qu'il en résulte que c'est à tort que le tribunal administratif de Nantes a estimé que la délibération atta- quée méconnaissait ces mêmes disposi- tions (CE, 2mars2011, requête n°315880). Les titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, s'ils justifient, à la date à laquelle ils l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L.300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, s'ils font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption; qu'en jugeant que la décision de préemption du 7jan- vier 2003 ne satisfaisait pas aux exi- gences résultant de ces dispositions, après avoir relevé que cette décision se bornait à faire référence à un projet de restructuration du quartier des Chemi- nots que «la commune de Somain a décidé de réinvestir progressivement», compte tenu de «la présence d'équipements publics structurant et d'équipements commerciaux, appelés à être renforcés à court et moyen terme» et selon «une problématique générale de prévention sociale et de mutation des activités et équipements destinés aux habitants», la cour administrative d'appel de Douai n'a pas commis d'erreur de droit ni entaché son appré- ciation de dénaturation (CE, 7juillet 2008, requête n° 300836). Réserves foncières et motivation par référence à une précédente délibération. Lorsqu'une collectivité publique décide d'exercer le droit de pré- emption urbain pour constituer une réserve foncière à l'intérieur d'un péri- mètre qu'elle a délimité en vue d'y me- ner une opération d'aménagement et d'amélioration de la qualité urbaine, les exigences de motivation résultant de l'article L.210-1 doivent être regardées comme remplies lorsque la décision fait référence aux dispositions de la délibéra- tion délimitant ce périmètre et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener pour améliorer la qualité urbaine au moyen de cette pré- emption; qu'à cette fin, la collectivité peut soit indiquer l'action ou l'opération d'aménagement prévue par la délibéra- tion délimitant ce périmètre à laquelle la décision de préemption participe, soit renvoyer à cette délibération elle-même si celle-ci permet d'identifier la nature de l'opération ou de l'action d'aménagement poursuivie (CE, 20novembre 2009, requête n°316732) . Motivation par référence. Toute décision de préemption doit mention- ner l'objet pour lequel ce droit est exer- cé. Toutefois, lorsque le droit de pré- emption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé, la déci- sion peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone (article L.210-1 alinéa3). Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibé- ré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mention- né à l’article L.214-4 l (biens non sou- mis au droit de préemption urbain), se référer aux dispositions de cette délibé- ration. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aména- ger et améliorer leur qualité urbaine (article L.210-1 alinéa4). Suspension d’une préemption. Quand une décision administrative, m ême de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision ou de cer- tains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. L'urgence justifie que soit pro- noncée la suspension d'un acte adminis- tratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte de manière suffisamment grave et immédiate à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Il appartient au juge des référés d'apprécier concrète- ment, au vu des justifications fournies par le requérant, si les effets de l'acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue. «Considérant qu'à l'appui de sa demande, MlleX faisait valoir qu'en raison de son refus d'accepter le prix proposé par la commu- ne, une procédure allait être engagée devant le juge de l'expropriation, afin de fixer ce prix, alors qu'elle avait un besoin urgent de liquidité afin de s'acquitter de ses obligations fiscales et qu'ainsi, la décision prise par la commune préjudiciait de façon suffisamment grave et immédia- te à ses intérêts; qu'en omettant d'apprécier l'ensemble des circonstances de l'espèce, notamment les conséquences de la décision attaquée sur la situation personnelle de la requérante, qui avait la possibilité, en application de l'article R.213-8 du code de l'urbanisme, de refu- ser le prix proposé qui était inférieur à celui figurant sur la déclaration d'intention d'aliéner, le juge des référés a commis une erreur de droit». (CE 14novembre 2003, requête n°258248). Faute d'indication, dans le délai de deux mois suivant la déclaration d'intention d'aliéner prévu à l'article L.213-2 du code de l'urbanisme, sur le prix auquel la com- mune envisage d'acquérir la parcelle concernée, la délibération dont la suspen- sion est demandée ne peut avoir pour effet de s'opposer à ce que le compromis de vente signé par le requérant soit mis à exécution; que, dans ces conditions, il n'apparaît pas, en l'état de l'instruction, 10avril 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E que l'urgence justifie la suspension de cet- te délibération. (CE, 16mai 2001, requête n°229739). M ais il y a une présomption d’urgence, sauf exception, en faveur de l’acquéreur évincé. Si la Société Comilux ne justifie pas d'une situation d'urgence en se bornant à invoquer la circonstance que l'identité de l'acquéreur est un élément essentiel de la transaction envisagée, la Société Chavest bénéficie, en sa qualité d'acquéreur évincé, d'une présomp- tion d'urgence; que, si la commune de Créteil invoque les projets en cours de réalisation sur la parcelle contiguë et la dynamique générale de développe- ment du quartier, ces seules circons- tances, à les supposer établies, ne constituent pas une situation particuliè- re susceptible de faire obstacle à ce qu'une situation d'urgence soit recon- nue au profit de la Société Chavest (CE, 12novembre 2009, requête n°327451). Contentieux. Il est possible d’agir devant la juridiction administrative pour excès de pouvoir et pour indemnisation. À l’appui de leur demande, les requé- rants peuvent faire valoir, à titre d’exemple, l’illégalité de l’acte instituant le droit de préemption, l’incompétence de la collectivité préemptrice ou le non- respect des délais de préemption ou l'absence de motivation de la décision. Le propriétaire, ainsi que l’acquéreur évincé, peut agir si son nom a été cité dans la DIA. En ce qui concerne la quali- té pour agir, elle a été admise au profit des bénéficiaires d’une promesse de vente. Il ressort des pièces du dossier que la Société d'expédition et de routa- ge de presse avait initialement promis, aux termes d'un acte sous seing privé en date du 30novembre 1988, de vendre son immeuble à la Société nouvelle études Berry et à M.X… sous la condi- tion suspensive que la commune de Montreuil renonce à l'exercice de son droit de préemption sur l'immeuble; que ces derniers, qui avaient ainsi la qualité d'acquéreurs initiaux, ont, par un nouvel acte passé le 12avril 1989 avec l'accord du vendeur, substitué dans les effets de la promesse de vente dont ils étaient bénéficiaires un autre acquéreur, moyen- nant l'engagement de celui-ci de leur verser une commission lors de la réalisa- tion de la vente; qu'en relevant que ces circonstances ne conféraient pas aux demandeurs un intérêt direct à agir contre la décision de préemption, la Cour a donné aux faits de l'espèce une qualification juridique erronée; qu'il suit d e là que l'arrêt contesté doit être annu- lé (CE, 30juillet 1997, requête n°157313). Il faut qu’il y ait faute et préjudice pour le requérant . Le conseil d’État a décidé, que l'illégalité de la décision de préemption engage la responsabilité du préempteur à l'égard des propriétaires qui sont, par suite, fondés à demander réparation du préjudice direct et certain qui en est résulté pour eux. Le droit de préemption institué au profit des collecti- vités publiques sur les aliénations d'immeubles à l'intérieur des zones d'aménagement différé ne peut être exercé que dans un but d'intérêt général; or le préempteur n'a apporté au dossier aucun élément de nature à démontrer qu'il a exercé son droit de préemption dans le but de satisfaire à un intérêt général; que, dès lors, le préjudi- ce subi par les propriétaires du fait de l'impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés, du fait de la préemption, de donner suite à la promesse de vente de l'immeuble qu'ils avaient contractée, est la conséquence directe du vice dont est entachée la décision de préemption. En l'absence de tout élément, fourni par la commune, de nature à remettre en cause l'évaluation de leur préjudice à laquelle se sont livrés les propriétaires, le tribunal administratif n'a pas fait une inexacte appréciation de la réparation qui leur était due en condamnant le préempteur à leur verser une indemnité de 195000F correspondant, ainsi qu'ils le demandaient, à la différence entre le prix de 1325 000 F stipulé par la promesse de vente mentionnée ci- dessus et celui de 1130 000 F fixé par le juge de l'expropriation pour l'acquisition du bien par la commune (CE, 30juillet 1997, requête n°160968). Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la Commune de Fayet a renoncé le 8janvier 1997 à la préemption d'un immeuble appartenant à la compagnie foncière Fideicom après que le juge de l'expropriation eut fixé le prix du bien à 1750000F (266785,78euros), soit la somme figu- rant dans la promesse de vente initiale, alors qu'elle proposait un prix inférieur; que la société Fideicom a vendu cet immeuble le 5mars 1999 au prix de 675000F (102903,09 euros); qu'elle a s aisi le juge administratif pour obtenir réparation du préjudice subi en raison de la décision de préemption qu'elle estimait illégale; que, par un arrêt du 12février 2004, la cour administrative d'appel de Douai a jugé illégale la déci- sion de préemption, au motif qu'elle n'était fondée sur aucun projet d'aménagement et avait pour seul objet de faire obstacle à l'installation d'un centre d'hébergement pour les per- sonnes sans domicile fixe, et a condamné la Commune de Fayet à indemniser la société Fideicom du préjudice résul- tant de la différence entre le prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner et le prix de vente effectif (CE, 8octobre 2008, requête n°301743). Section 2: Dispositions propres au droit de préemption urbain. Création du droit (article L.211-1). Les communes dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé peuvent, par déli- bération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation future délimitées par ce plan, dans les périmètres de protection rapprochée de prélèvement d'eau destinée à l'alimentation des collectivités humaines définis en application de l'article L.1321-2 du code de la santé publique, dans les périmètres définis par un plan de préven- tion des risques technologiques en appli- cation du I de l'article L.516-16 du code de l'environnement, dans les zones sou- mises aux servitudes prévues au II de l'article L.311-12 du même code, ainsi que sur tout ou partie de leur territoire cou- vert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur rendu public ou approuvé en application de l'article L.313-1 lorsqu'il n'a pas été créé de zone d'aménagement dif- féré ou de périmètre provisoire de zone d'aménagement différé sur ces territoires. Les conseils municipaux des communes dotées d'une carte communale approu- vée peuvent, en vue de la réalisation d'un équipement ou d'une opération d'aménagement, instituer un droit de préemption dans un ou plusieurs péri- 10avril 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E mètres délimités par la carte. La délibé- ration précise, pour chaque périmètre, l'équipement ou l'opération projetée. Ce droit de préemption est ouvert à la c ommune. Le conseil municipal peut décider de le supprimer sur tout ou par- tie des zones considérées. Il peut ulté- rieurement le rétablir dans les mêmes conditions. Toutefois, dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L 210-1, le droit de préemption peut être insti- tué ou rétabli par arrêté du représen- tant de l'État dans le département. Lorsqu'un lotissement a été autorisé ou une zone d'aménagement concerté créée, la commune peut exclure du champ d'application du droit de préemp- tion urbain la vente des lots issus dudit lotissement ou les cessions de terrain par la personne chargée de l'aménagement de la zone d'aménagement concerté. Dans ce cas, la délibération du conseil municipal est valable pour une durée de cinq ans à compter du jour où la délibé- ration est exécutoire. Précision : Dans une espèce, l'acte ren- dant public le plan d'occupation des sols de la commune avait été annulé; aussi cette annulation rend, par voie de consé- quence, illégal l'acte portant ap-proba- tion de ce plan; le requérant est dès lors fondée à soutenir que la délibération qu'il attaque, portant institution d'un droit de préemption urbain sur les zones urbaines délimitées par le plan d'occupation des sols a été prise en appli- cation d'un acte illégal et à en demander pour ce motif l'annulation, alors même que la décision portant approbation de ce plan est devenue définitive (CE 1erdécembre 1993, requête 136705). Exception (article L.211-3). Le droit de préemption urbain n'est pas appli- cable aux aliénations de biens et droits immobiliers ayant fait l'objet de la noti- fication prévue par l'article L.240-3 (mesures prises en faveur de l’engagement national pour le loge- ment). Modalités de création et d’application du DPU. Elles sont précisées aux articles R.211-1 à R.211-8 du code de l’urbanisme. Mutations et biens non concer- nés (article L.211-4). Ce droit de pré- emption n'est pas applicable: a) À l'aliénation d'un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d'habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, s oit par un ou plusieurs locaux accessoires d'un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la coproprié- té, soit à la suite du partage total ou partiel d'une société d'attribution, soit depuis dix années au moins dans les cas où la mise en copropriété ne résulte pas d'un tel partage, la date de publication du règlement de copropriété au bureau des hypothèques constituant le point de départ de ce délai; b) A la cession de parts ou d'actions de sociétés visées aux titres II et III de la loi n°71-579 du 16juillet 1971 et donnant vocation à l'attribution d'un local d'habitation, d'un local professionnel ou d'un local mixte et des locaux qui lui sont accessoires. Il s’agit des sociétés d’attribution; c) A l'aliénation d'un immeuble bâti, pen- dant une période de dix ans à compter de son achèvement; d) A la cession de la majorité des parts d'une société civile immobilière, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption. Le présent ali- néa ne s'applique pas aux sociétés civiles immobilières constituées exclusi- vement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Toutefois, par délibération motivée , la commune peut décider d'appliquer ce droit de préemption aux aliénations et cessions mentionnées au présent article sur la totalité ou certaines parties du ter- ritoire soumis à ce droit. Droit de préemption renforcé. Dans ce dernier cas visé ci-dessus, on parle de droit de préemption renforcé. La délibé- ration attaquée, en se bornant à énon- cer que " le renforcement du droit de préemption urbain est l'un des moyens juridiques qui contribuera à la mise en place d'une nouvelle politique de l'habitat " et que, " dans le cadre de cet- te politique globale en faveur de l'habitat social, il est nécessaire de loger les habitants sédentaires aux revenus moyens et modestes ", sans préciser les raisons pour lesquelles la commune a décidé d'appli-quer le droit de préemp- tion aux aliénations et cessions mention- nées par les dispositions précitées du premier alinéa de l'article L.211-4 du code de l'urbanisme, ne satisfait pas aux exigences de motivation pré- v ues au même article (CE, 4février 2002, requête n°217258). Toutefois, en application de l’article 9 II de la loi n°85- 729 du 18juillet 1985, dans les périmètres de rénovation urbaine, de restauration immobilière ou de résorption de l'habitat insalubre ou encore dans un secteur sau- vegardé qui étaient compris dans une zone d'intervention foncière à la date de l'entrée en vigueur de la présente loi, les biens énumérés à l'article L.211-4 (nou- veau) du code de l'urbanisme sont soumis au droit de préemption urbain sans qu'il soit besoin d'une délibération spéciale du conseil municipal. Droit de délaissement/Droit de rétrocession (article L.211-5). Tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulai- re de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être trans- mise par le maire au directeur départe- mental des finances publiques. À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L.213-4. En cas d'acquisition, le titulaire du droit de préemption devra régler le prix au plus tard six mois après sa décision d'acquérir le bien au prix demandé ou six mois après la décision définitive de la juridiction. En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l'alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dis- positions de l'article L.213-8. En l'absence de paiement ou, s'il y a obs- tacle au paiement, de consignation de la somme due à l'expiration du délai prévu au troisième alinéa, le bien est, sur leur demande, rétrocédé à l'ancien proprié- taire ou à ses ayants cause universels ou à titre universel qui en reprennent la libre disposition. Dans le cas où le trans- fert de propriété n'a pas été constaté par un acte notarié ou authentique en la forme administrative, la rétrocession s'opère par acte sous seing privé. Les dispositions des articles L.213-11 et L.213-12 ne sont pas applicables à un 10avril 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E 10avril 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N bien acquis dans les conditions prévues par le présent article. Section 3: Zones d’aménagement différés et périmètres provisoires Présentation. La loi a créé des zones d’aménagement différé et des péri- mètres provisoires où la puissance publique peut exercer certains droits de préemption. La matière est régie par les articles L.212-1 et suivants ainsi que R.212-1 et suivants du code de l’urbanisme. Zones d’aménagement différé (article L.212-1). Des zones d'aménagement différé peuvent être créées, par décision motivée du préfet, sur proposition ou après avis de la com- mune ou de l'établissement public de coopération intercommunale ayant les compétences visées au second alinéa de l'article L.211-2 du code de l’urbanisme (voir chapitre 1). Les zones urbaines ou d'urbanisation future délimitées par un plan d'occupation des sols rendu public ou un plan local d'urbanisme approuvé et comprises dans un périmètre provisoi- re de zone d'aménagement différé ou dans une zone d'aménagement différé ne sont plus soumises au droit de pré- emption urbain institué sur ces terri- toires. En cas d'avis défavorable de la commune ou de l'établissement public compétent, la zone d'aménagement différé ne peut être créée que par décret en Conseil d'État. Selon l’article 6 de la loi n°2010-597 du 3juin 2010, les zones d'aménagement différé créées avant le 6juin 2010 pren- nent fin six ans après cette date ou, si ce délai est plus court, au terme du délai de quatorze ans prévu à l'article L.212-2 du même code dans sa rédaction antérieure à la loi. Primauté de la ZAD. L’article réitère les dispositions des articles L 211-1 et sui- vants. Ainsi le droit de préemption urbain qui aurait été instauré dans de zones U et AU/NA est primé par les nouveaux droits (voir ci-après). L’acte de création de la ZAD doit être motivé. Objectifs . Un requérant ne saurait se pré- valoir, à l'appui d'une demande tendant à l'annulation ou à la suspension de l'exécution d'une décision par laquelle une collectivité exerçant dans une zone d'aménagement différé le droit de pré- emption dont elle est titulaire à des fins de constitution de réserves foncières se r éfère aux motivations générales de l'acte qui crée cette zone, de ce que cette col- lectivité ne justifie d'aucun projet précis d'action ou d'opération d'aménagement à la date de sa décision (CE, 17décembre 2007, requête n°307231). Légalité de la création . Si les projets de la Commune de Veauchette sont au nombre de ceux qui peuvent légalement justifier la création d'une zone d'aménagement différé, il ressort des pièces du dossier qu'eu égard, notam- ment, tant à la population de ladite commune qui ne compte que 700 habi- tants, qu'à sa situation géographique ou à ses perspectives de développement, la surface de la zone, qui représente près de 10% du territoire de ladite commune, était hors de proportion avec les besoins de terrains qu'impliquait, dans un avenir prévisible, la réalisation de ces projets, lesquels, d'ailleurs, peuvent être menés à bien sans qu'il soit créé une zone d'aménagement différé (CE, 16décembre 1994, requête n°104389). Modalités pra- tiques de créa- tion de la ZAD. Elles sont précisées aux articles R.212-1 à R.212-6 du code de l’urbanisme. Sous réserve que l'acte de création de la zone d'aménagement différé permette de déterminer clairement ses limites, les erreurs que pourrait comporter le plan annexé à l'acte, dont aucune disposition n'exige qu'il soit un plan cadastral, sont sans incidence sur sa légalité; que, par suite, en écartant le moyen tiré de ce que le plan annexé à l'arrêté préfectoral créant une zone d'aménagement différé n'avait pas tenu compte de modifica- tions cadastrales, au motif que cette cir- constance n'était pas à elle seule de nature à entacher la légalité de l'arrêté attaqué, la cour n'a pas commis d'erreur de droit (CE, 30mars 2001, requête n°209643). Droit de préemption dans la ZAD (article L.212-2). Dans les zones d'aménagement différé, un droit de pré- emption, qui peut être exercé pendant une période de six ans renouvelable à R R E E N N C C O O N N T T R R E E L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E compter de la publication de l'acte qui a créé la zone, sous réserve de ce qui est dit à l'article L.212-2-1, est ouvert soit à une collectivité publique ou à un établis- s ement public y ayant vocation, soit au concessionnaire d'une opération d'aménagement. L'acte créant la zone désigne le titulaire du droit de préemption. Durée ferme . Il n’est pas possible à l’issue de la période de la ZAD d’en créer une nouvelle sur les mêmes lieux. (CE, 3mars 1995, requête 129086). Périmètre provisoire (Pré-ZAD) (article L.212-2-1). Lorsqu'il est saisi d'une proposition de création de zone d'aménagement différé par la commu- ne ou l'établissement public de coopé- ration intercommunale compétent ou qu'il lui demande son avis sur un tel projet, le préfet du département peut prendre un arrêté délimitant le péri- mètre provisoire de la zone. À compter de la publication de cet arrê- té et jusqu'à la publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé, un droit de préemption est ouvert à l'État dans le périmètre provisoire. Les zones urbaines ou d'urbanisation future délimitées par un plan d'occupation des sols rendu public ou par un plan local d'urbanisme approuvé ne sont plus sou- mises au droit de préemption urbain ins- titué sur ces territoires. L'arrêté délimitant le périmètre provisoire peut désigner un autre titulaire du droit de préemption. Si l'acte créant la zone d'aménagement différé n'est pas publié à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la publi- cation de l'arrêté délimitant le périmètre provisoire, cet arrêté devient caduc. Par dérogation à l'article L.212-2, la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de zone d'aménagement différé se substitue à celle de l'acte créant la zone d'aménagement différé pour le calcul du délai de six ans renouvelable pen- dant lequel le droit de préemption peut être exercé. Biens préemptés dans les péri- mètres provisoires (article L.212-2- 2). Lors de la publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé, les biens immobiliers acquis par déci- sion de préemption qui n'auront pas été utilisés à l'une des fins définies à l'article L.210-1 seront, s'ils sont com- Une ZAD hors de proportion avec la taille de la commune 10avril 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E pris dans le périmètre définitif, cédés au titulaire du droit de préemption et, s'ils ne sont pas compris dans ce périmètre, rétrocédés à leurs anciens propriétaires o u à leurs ayants cause universels ou à titre universel dans le délai d'un an à compter de la publication de l'acte créant la zone. Dans ce dernier cas, les dispositions des troisième, quatrième, cinquième et sixième alinéas de l'article L.21311 sont applicables. Les dispositions relatives à la rétroces- sion des biens prévues à l'alinéa précé- dent sont également applicables lors-i) Les biens acquis par un organisme visé aux articles L.321-4 et L.324-1 lorsqu'il agit à la demande expresse de la collec- tivité titulaire du droit de préemption urbain. Précisions. Les adjudications volontaires sont soumises au droit de préemption. L’apport en société est de même soumis à préemption. Il en est de même de l’échange. La vente sur saisie immobiliè- re est aussi soumise à préemption. que l'arrêté délimitant le périmètre pro- visoire devient caduc dans les conditions prévues à l'article L.212-2-1. Droit de délaissement (article L.212-3). Tout propriétaire, à la date de publication de l'acte instituant la zone d'aménagement différé, ou délimitant son périmètre provisoire d'un bien sou- mis au droit de préemption, ou ses ayants cause universels ou à titre uni- versel peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indi- quant le prix qu'il en demande. Le titu- laire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposi- tion dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques. À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mention- nées à l'article L.213-4 du code de l’urbanisme. En cas d'acquisition, le titulaire du droit de préemption devra régler le prix au plus tard six mois après sa décision d'acquérir le bien au prix demandé ou six mois après la décision définitive de la juridiction. En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans les deux mois, le bien visé cesse d'être soumis au droit de préemption. En l'absence de paiement ou, s'il y a obstacle au paiement, de consignation de la somme due à l'expiration du délai prévu au troisième alinéa, le bien est rétrocédé à l'ancien propriétaire ou à s es ayants cause universels ou à titre universel qui en reprennent la libre dis- position, sur demande de ceux-ci. Dans le cas où le transfert de propriété n'a pas été constaté par un acte notarié ou authentique en la forme administrative, la rétrocession s'opère par acte sous seing privé. Le bien visé cesse alors d'être soumis au droit de préemption. Les dispositions des articles L.213-11 et L.213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions définies par le présent article. EPCI (article L.212-4). Lorsqu'une com- mune fait partie d'un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont attribuées par le présent chapitre. Section 4: Dispositions communes au DPU, aux ZAD et aux périmètres provisoires. Mutations et biens concernés (article L.213-1 du code de l’urbanisme). Sont soumis au droit de préemption décrits dans l'une ou l'autre de nos deux précé- dentes sections tout immeuble ou en- semble de droits sociaux donnant voca- tion à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une par- tie d'immeuble, bâti ou non bâti, lors- qu'ils sont aliénés, à titre onéreux , sous quelque forme que ce soit, à l'excep- tion de ceux qui sont compris dans un plan de cession arrêté en application de l'article L.631-22 ou des articles L.642-1 et suivants du code de commerce. Sont également soumises à ce droit de préemption les cessions de droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, sauf lors- qu'elles sont consenties à l'un des coindivi- saires, ainsi que les cessions de tantièmes contre remise de locaux à construire. En cas d'adjudication, lorsque cette pro- cédure est autorisée ou ordonnée par un juge, l'acquisition par le titulaire du droit de préemption a lieu au prix de la der- nière enchère, par substitution à l'adju- dicataire. Cette disposition n'est toute- fois pas applicable à la vente mettant fin à une indivision créée volontairement, à moins que celle-ci résulte d'une dona- tion-partage. En cas de contrat de location-accession régi par les dispositions de la loi n°84- 595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immo- bilière, le droit de préemption s'exerce avant la signature de ce contrat et non au moment de la levée de l'option par l'accédant. Le délai de dix ans mention- né au a) et au c) de l'article L.211-4 s'apprécie à la date de la signature du contrat. Ne sont pas soumis au droit de préemption: a) Les immeubles construits ou acquis par les organismes visés à l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation et qui sont leur proprié- té, ainsi que les immeubles construits par les sociétés coopératives d'habitations à loyer modéré de loca- tion-attribution; b) Les immeubles qui font l'objet d'un contrat de vente d'immeuble à construi- re dans les conditions prévues par les articles 1601-1 et suivants du code civil, sauf lorsque ces dispositions sont appli- quées à des bâtiments existants; c) Les parts ou actions de sociétés d'attribution visées aux titres II et III de la loi n° 71-579 du 16juillet 1971 relati- ve à diverses opérations de construc- tion, qui font l'objet d'une cession avant l'achèvement de l'immeuble ou pendant une période de dix ans à compter de son achèvement; il s’agit ici des sociétés d’attribution. d) Les immeubles cédés au locataire en exécution de la promesse de vente insé- rée dans un contrat de crédit-bail immo- bilier conclu en application du 2° de l'article premier de la loi n°66-455 du 2juillet 1966 relative aux entreprises pra- tiquant le crédit-bail, modifiée par l'ordonnance n°67-837 du 28septembre 1967 relative aux opérations de crédit- bail et aux sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie, avec l'une des entreprises visées à l'article 2 de la même loi; e) Les immeubles qui font l'objet d'une mise en demeure d'acquérir en applica- tion des articles L.111-10 (constructions ou des installations susceptibles de com- promettre ou de rendre plus onéreuse l'exécution de travaux publics), articles d'intérêt national mentionnées au pre- mier alinéa de l'article L.121-2; h) Les transferts en pleine propriété des immeubles appartenant à l'Etat ou à ses é tablissements publics, réalisés confor- mément à l'article 141 de la loi n°2006- 1771 du 30décembre 2006 de finances rectificative pour 2006; i) Les biens acquis par un organisme visé aux articles L.321-4 et L.324-1 lorsqu'il agit à la demande expresse de la collec- tivité titulaire du droit de préemption urbain. Précisions. Les adjudications volontaires sont soumises au droit de préemption. L’apport en société est de même soumis à préemption. Il en est de même de l’échange. La vente sur saisie immobiliè- re est aussi soumise à préemption. Préemption partielle (article L.213- 2-1). Lorsque la réalisation d'une opéra- tion d'aménagement le justifie, le titu- laire du droit de préemption peut déci- der d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte Délégation du droit de préemp- tion (article L.213-3). Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l'Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant voca- tion ou au concessionnaire d'une opéra- tion d'aménagement. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un bien. Les biens ainsi acquis entrent dans le p atrimoine du délégataire. Dans les articles L.211-1 et suivants, L.212-1 et suivants et L.213-1 et sui- vants, l'expression "titulaire du droit de préemption" s'entend également, s'il y a lieu, du délégataire en application du présent article. À noter : selon l’article 2122-22 (15°) du code général des collectivités territo- riales, le maire peut, en outre, par délé- gation du conseil municipal, être char- gé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat: “ 15° D'exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire, de déléguer l'exercice de ces droits à l'occasion de l'aliénation d'un bien selon les disposi- tions prévues au premier alinéa de l'article L.213-3 de ce même code dans les conditions que fixe le conseil munici- pal; “ Précisions . Si le droit de préemption urbain qui est ouvert à la commune, est susceptible d'être délégué par elle à une autre collectivité publique dans les condi- tions prévues par l'article L.213-3 du code de l'urbanisme, ni cet article, ni aucune autre disposition législative ou régle- mentaire ne font obstacle à ce que ce droit soit exercé par son titulaire en vue de la cession ultérieure à une autre collectivité publique dès lors que l'usage qui en est fait entre lui-même dans le champ des prévisions des articles L.210-1 et L.300-1 du code de l'urbanisme (CE, 14janvier 1998, requête n°160378). Il résulte de ce qui précède que le conseil municipal de la Commune de BrétIgnolles sur mer, qui avait, par une délibération du 13novembre 2002 prise sur le fondement de l'article L.2122-22 du code général des collectivités territo- riales, délégué au maire le pouvoir d'exercer au nom de la commune le droit de préemption urbain, n'était pas tenu de fixer des conditions particulières à cette délégation; que cette délibéra- tion était dès lors, contrairement à ce que soutient la commune, suffisamment précise et ne nécessitait pas de nouvelle délibération du conseil municipal pour permettre à son maire d'exercer le droit de préemption au nom de la commune; qu'en l'absence de toute délibération ultérieure rapportant cette délégation, le conseil municipal devait être r egardé comme s'étant dessaisi de sa compétence ; que c'est, par suite, à bon droit que le tribunal administratif de Nantes a jugé que la délibération liti- gieuse du 25mars 2004 était entachée d'incompétence (2mars2011, requête n°315880). Déclaration préalable d’aliéner DIA (article L.213-2). Toute aliénation visée à l'article L.213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration, dont le maire transmet copie au directeur départemen- tal des finances publiques, comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée, ou en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix. Lorsque la contrepartie de l'aliénation fait l'objet d'un paiement en nature, la déclaration doit mentionner le prix d'estimation de cette contrepartie. Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la décla- ration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption . L'action en nullité prévue au premier alinéa se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l'acte portant transfert de propriété. Précisions : Le notaire, qui avait signé la déclaration d'intention d'aliéner concernant le bien liti- gieux, devait être regar- dé comme le mandataire de MmesJ et K, représentées par leur gérante de tutelle; que, par sui- te et dès lors que la déclaration d'intention d'aliéner ne mentionnait pas expressément, comme elle aurait pu le faire, à qui - des propriétaires ou de leur mandataire - la décision de préemption devait être notifiée, cette notification au notaire a fait courir le délai de recours contentieux à l'encontre des propriétaires (CE 30juin 2006, requête n°274062). Le délai prévu au troisième alinéa de l'article L.213-2 du code de l'urbanisme précité, qui constitue une garantie pour 10avril 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E Bail à construction Une cour d'appel qui a relevé que deux sociétés, dont la première est propriétaire de parcelles de terre et la seconde titulai- re d'un bail à construction sur l'une de ces parcelles souhaitaient réaliser concomi- tamment la vente de leurs droits retient, à bon droit, que le droit de préemption de la commune ne peut concerner le bail à construction et que la transmission simul- tanée du terrain et du droit au bail ne peut y faire échec et en déduit exacte- ment qu'il ne peut être fait grief au notai- re chargé de la rédaction des actes de ne pas avoir fait apparaître la solidarité vou- lue par les deux sociétés venderesses dès lors que cette condition était inopposable à la commune pour l'application de son droit de préemption (Cass. 3ème civ. 11mai 2000). Ce relevé gardé par le titulaire du droit pendant 2 ans vaut renonciation les particuliers désirant aliéner un bien soumis au droit de préemption, doit être regardé comme prescrit à peine de nullité; que dès lors, la décision de p réemption précitée est illégale en tant qu'elle a été adoptée après l'expiration du délai précité ; que cette illégalité ne l'entache cependant pas d'inexistence; que par ailleurs cette décision n'a pas fait l'objet d'une déci- sion de retrait; que l'illégalité dont elle est entachée ne fait pas par elle-même obstacle à ce que la société anonyme Foncière Eiffel Développement puisse s'en prévaloir à l'appui de prétentions, sur le mérite desquelles il appartient au seul juge civil de se prononcer, tendant à faire constater que la commune a accepté l'offre de vente contenue dans la déclaration d'intention d'aliéner (CE, 13mai 1996, requête n°152472). Faute d'indication, dans le délai de deux mois suivant la déclaration d'intention d'aliéner sur le prix auquel la commune envisage d'acquérir la par- celle concernée, la délibération dont la suspension est demandée ne peut avoir pour effet de s'opposer à ce que le compromis de vente signé par le requé- rant soit mis à exécution; que, dans ces conditions, il n'apparaît pas, en l'état de l'instruction, que l'urgence justifie la suspension de cette délibération (CE 16mai 2001, requête n°229739). Procédure de la DIA (article R 213-5). La DIA est établie dans les formes pres- crites par un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme. Il s’agit du modèle annexé à l’article A.213-1 du Code de l’urbanisme. Cette déclaration doit être présentée en quatre exemplaires et indiquer les prix et conditions de l'aliénation projetée y compris, s'il y a lieu, le prix d'estimation de l'immeuble ou du droit offert en contrepartie. Elle est adressée à la mairie de la com- mune où se trouve situé le bien, par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal, ou déposée contre décharge . À noter : la DIA doit contenir le prix et les conditions de la vente. Il est recommandé de préciser le nom de l’acquéreur éventuel ainsi que la commission de l’agent immo- bilier et la partie qui en a la charge. Précisions : Le notaire du préempteur a, le 17juillet 1989, adressé à la commu- ne, titulaire d'un droit de préemption urbain, une déclaration d'intention d'aliéner (DIA), mentionnant seulement le prix de vente, sans indiquer la clause relative à la rémunération de l'agence, q ui n'a été portée à la connaissance de la commune que par une lettre recomman- dée du 4septembre 1989, avec avis de réception; après délibération du conseil municipal, dans sa séance du 10sep- tembre 1989, la commune ayant, le 12septembre 1989, notifié sa décision de préempter au prix demandé, sans prendre en compte la rémunération de l'agence, comme ne figurant pas dans la DIA, la société DGT a, par acte du 29jan- vier 1990, fait assigner la commune en paiement. Pour accueillir cette demande, le jugement retient qu'en décidant de préempter, la commune qui connaissait la clause sur la rémunération de l'agence, était tenue de la prendre en considéra- tion et ne pouvait refuser d'exécuter l'ensemble des conditions de la vente. Qu'en statuant ainsi, alors que la com- mune ne pouvait s'engager au-delà des conditions financières figurant dans la seule DIA qui lui avait été notifiée et qui ne contenait aucune indication sur la rémunération de l'agence , le Tribunal a violé le texte sus- visé (Cass. 3ème civ. 10mars 1993 pourvoi n°90-19578). L'organisme qui exerce son droit de pré- emption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobi- liers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué, ce droit étant conditionné par l'indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner (Cour de cassation 3ème chambre civile, 26sep- tembre 2007, pourvoi n°06-17337). La circonstance que la déclaration d'intention d'aliéner déposée en mairie de Saint-Michel-sur-Orge le 16janvier 1990 par M.X…, propriétaire d'un ter- rain objet d'une promesse de vente entre lui-même et M.et MmeY…, ne portait pas le nom de l'acquéreur est sans incidence sur la régularité de ladite déclaration d'intention d'aliéner (CE, 6janvier 1995, requête n°123371). En cas d'aliénation visée à l'article L.213- 1 du code de l'urbanisme, le bénéficiaire du droit de préemption n'étant lié, com- me il résulte des articles L.213-2 et R.213-5 du même code, que par les conditions de la cession, la cour d'appel, qui a constaté que les condi- tions suspensives dont était assortie la promesse de vente, n'avaient pas été mentionnées dans la déclaration d'aliéner adressée à la commune, a j ustement retenu que ces conditions étaient inopposables à celle-ci. Et attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motif adopté, que la cession moyen- nant rente viagère et réserve du droit d'usage et d'habitation, objet de la pro- messe de vente, constituait une aliéna- tion de gré à gré sans contrepartie en nature, la cour d'appel a légalement jus- tifié sa décision en retenant l'exercice par la commune de son droit de préemption aux conditions et prix proposés par la venderesse (Cass. 3ème civ. 27mai 1998, pourvoi n°95-19179). Il est à noter que des procédures particu- lières sont édictées pour Paris, Lyon et Marseille. Délai de réponse à la DIA. Par ap- plication a contrario de l’article L.213-2, il est de deux mois , ce délai étant porté à trois mois pour les ZAD du Grand Paris (Loi 2010-597 du 3juin 2010, article21-III). Silence gardé par l’administration (article R.213-7). Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l'article L.213-2 vaut renonciation à l'exercice de ce droit de préemption. Ce délai court à compter de la date de l'avis de réception ou de la décharge. Attitude active du préempteur (article R.213-8). Lorsque l'aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l'objet d'une contre- partie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire: a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption; b) Soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés , y compris dans le cas de versement d'une rente viagère. Pour être exécutoire, la déci- sion doit être transmise au préfet dans le délai de deux mois.; c) Soit son offre d'acquérir à un prix pro- posé par lui et, à défaut d'acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Dans le cas d'une vente envisagée moyennant le versement 10avril 2012 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E d'une rente viagère, le titulaire du droit de préemption et, le cas échéant, la juri- diction doivent respecter les conditions de paiements proposées par le vendeur. T outefois, le titulaire peut proposer, et la juridiction fixer, la révision du montant de cette rente et du capital éventuel. (article R.213-8). À noter : Lorsque le titulaire du droit de préemption a décidé de renoncer à exer- cer ce droit, que ce soit par l'effet de l'expiration du délai de deux mois impar- ti par la loi ou par une décision explicite prise avant l'expiration de ce délai, il se trouve dessaisi et ne peut, par la sui- te, retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement décider de préempter le bien mis en vente (CE, 12novembre 2009, requête n°327451). Autres ventes. (article R.213-9) Lorsque l'aliénation est envisagée sous une forme ou une modalité autre que celle prévue à l'article précédent, le titu- laire du droit de préemption notifie au propriétaire: a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption; b) Soit son offre d'acquérir le bien à un prix qu'il propose et, à défaut d'acceptation de cette offre, son inten- tion de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notam- ment de l'indemnité de réemploi. En cas de vente envisagée moyennant le paiement d'une rente viagère et une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption et, le cas échéant, la juridiction compétente en matière d'expropriation doivent respecter les conditions de paiement proposées. Tou- tefois, le titulaire peut proposer, et la juridiction fixer, la révision du montant de cette rente et du capital éventuel. Réaction du propriétaire (article R213-10). À compter de la réception de l'offre d'acquérir, le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour notifier au titulaire du droit de préemption: a) Soit qu'il accepte le prix ou les nou- velles modalités proposés. Dans ce cas, il y a accord sur la chose et le prix et la vente est formée. De plus, toute renonciation du vendeur ou du préempteur est impos- sible (Cour de cassation, 3e chambre 2juin 1999, pourvoi n°97-17576).; b) Soit qu'il maintient le prix ou l'estimation figurant dans sa déclara- tion et accepte que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation; c) Soit qu'il renonce à l'aliénation. Le silence du propriétaire dans le délai de deux mois équivaut à une renoncia- tion d'aliéner. Saisine ou non par l’administration du juge de l’expropriation (article R.213-11). Sauf s’il renonce et si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d'expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. Une copie, en double exemplaire, du mémoire du titu- laire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément. Il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R.13-22 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. À défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de pré- emption est réputé avoir renoncé à l'exercice de son droit. En cas de consignation du prix, copie du récépissé de la consignation doit être adressée au propriétaire et à la juridiction. Détermination du prix. (article L.213-4). A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridic- tion compétente en matière d'expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Lorsqu'il est fait application de la pré- emption partielle, le prix d'acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l'unité foncière. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas: a) La date de référence prévue à l'article L.13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est: - pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé: i) la date de publication de l'acte déli- mitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire; ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été déli- mité; iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé; - pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révi- sant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien; b) Les améliorations, les transforma- tions ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieure- ment à la date mentionnée au a) ci-des- sus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif; c) À défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables interve- nus pour des biens de même qualifica- tion situés dans des zones comparables. Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle res- pecte les conditions de paiement propo- sées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel. Précision : À défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridic- tion compétente en matière d'expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notam- ment de l'indemnité de réemploi; 10avril 2012 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E l'arrêt attaqué (Paris, 1erjuillet 1994), qui fixe le montant des indemnités dues à la société Kold Star à la suite de l'exercice, sur un immeuble lui apparte- n ant, du droit de préemption de la Ville de Paris, accorde réparation pour les préjudices nés de la recherche de nou- veaux locaux, du trouble commercial, du déménagement, de la résiliation du contrat EDF et de l'élimination d'un transformateur. En statuant ainsi la cour d'appel a violé le texte susvisé (Cass. 3ème civ. 14 février 1996, requête n°94- 70249). Qualification de terrain à bâtir : La quali- fication de terrains à bâtir, au sens du code de l’expropriation, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.11-1 du même code ou, dans le cas visé à l'article L.11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois: a) Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adap- tées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone; b)Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés soit dans une partie actuellement urbanisée d'une commune, soit dans une partie de commune désignée conjointe- ment comme constructible par le conseil municipal et le représentant de l'État dans le département en application de l'article L.111-1-3 du code de l'urbanisme. Les terrains qui, à l'une des dates indi- quées ci-dessus, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément au paragraphe I du présent article. Décision des parties (article L.211- 12). En cas d'accord dans les deux mois sur le prix indiqué par le propriétaire ou sur le prix offert par le titulaire du droit d e préemption, un acte authentique est dressé dans un délai de trois mois à compter de cet accord pour constater le transfert de propriété. Dans le cas où le prix a été fixé par décision de justice et où les parties n'ont pas fait usage de la faculté de renonciation ouverte par l'article L.213- 7 alinéa2 [voir ci-après ], un acte de même nature est dressé dans un délai de trois mois à compter de la décision judiciaire devenue définitive. Faculté de renonciation. (article L.231-7). A défaut d'accord sur le prix, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d'aliéner ledit bien, peut ulté- rieurement retirer son offre. De même, le titulaire du droit de préemption peut renoncer en cours de procédure à l'exercice de son droit à défaut d'accord sur le prix. En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est deve- nue définitive, les parties peuvent accep- ter le prix fixé par la juridiction ou renon- cer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété , à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption. Consignation du prix (article L.213- 4-1). Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L.211-5, L.211- 6, L.212-3 et L.213-4 (droit de délaisse- ment) le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15% de l'évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques. La consignation s'opère au seul vu de l'acte par lequel la juridiction a été sai- sie et de l'évaluation du directeur départemental des finances publiques. À défaut de notification d'une copie du récépissé de consignation à la juridic- tion et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'acquisition ou à l'exercice du droit de préemption. Libération des fonds (article L.213- 4-2). La libération des fonds consignés en application de l'article L.213-4-1 ne peut être effectuée que lorsque le titu- l aire du droit de préemption a renoncé à l'acquisition ou à l'exercice du droit de préemption ou après le transfert de propriété. Délai de paiement (article L.213- 14). En cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption, le prix du bien devra être réglé par le titulaire du droit de préemption dans les six mois qui sui- vent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définiti- ve de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. En l'absence de paiement ou, s'il y a obstacle au paiement, de consignation de la somme due à l'expiration du délai prévu à l'alinéa précédent, le titulaire du droit de préemption est tenu, sur demande de l'ancien propriétaire, de lui rétrocéder le bien acquis par voie de préemption. Dans le cas où le transfert de propriété n'a pas été réitéré par acte notarié ou par acte authentique en la forme administra- tive dans le délai imparti pour le paie- ment ou la consignation, la rétrocession visée à l'alinéa précédent s'opère par acte sous seing privé. Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l'aliéner librement. Précision : Le juge judiciaire est compé- tent pour connaître d'une demande de versement d'intérêts en raison du paie- ment tardif du prix d'acquisition du bien préempté (Tribunal des conflits, 9décembre 1996, n°02994). Cas de la déclaration d’utilité publique (article L.213-5). En cas de déclaration d'utilité publique, l'exercice du droit de préemption produit les mêmes effets que l'accord amiable en matière d'expropriation en ce qui concer- ne l'extinction des droits réels et person- nels si le titulaire du droit de préemption est également le bénéficiaire de la décla- ration d'utilité publique. En cas de déclaration d'utilité publique, la cession d'un bien au profit du bénéfi- ciaire de cette déclaration n'est pas sou- mise au droit de préemption. 10avril 2012 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N L L E E S S D D R R O O I I T T S S D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N D D E E L L A A P P U U I I S S S S A A N N C C E E P P U U B B L L I I Q Q U U E E Retrait d’une décision de pré- emption (article L.213-8 alinéa1 à3). Si le titulaire du droit de préemption a renoncé à l'exercice de son droit avant fixation judiciaire du prix, le propriétai- re peut réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans sa déclaration. Au 