Baux d’habitation : Congés pour vente et accords collectifs / Renonciation à se prévaloir de la nullité d’un congé
Baux commerciaux : Déplafonnement / Pas de bail commercial pour un terrain nu / Compétence du TGI / Suspension de l’exécution provisoire
Droit de propriété : Une propriété en volume constatée par un état descriptif de division
Expropriation : Compétence du juge de l’expropriation pourl’expulsion des occupants / Statut de l’occupant après l’expropriation
– 5 et 8 – Au Parlement – Le Sénat amende le projet de loi sur la protection des consommateurs
– Simplification du droit
– Coût du viager hypothécaire
– Réforme de la taxe d’aménagement
– 6 – Tableau des réponses ministérielles
– 7 -Nominations – Au fil du J.O.
– Obtenir des informations cadastrales / Un décret tardif sur l’article 210 E du CGI / Protection incendie dans les IGH
■ JUGÉ ■ > > Un locataire qui demande la prorogation de son bail en vertu de l’article 11-1 de la loi de 1989 (applicable dans les congés vente de plus 10 lots), ne saurait être présu- mé avoir renoncé à se prévaloir de la nullité du congé (lire p.2). > > Le déplafonnement d’un loyer commer- cial est admis en cas d’autorisation d’activité nouvelle, indépendamment du point de savoir si elle a une incidence favo- rable sur l’activité du preneur, a jugé la Cour de cassation (p.2). > > Un preneur de locaux commerciaux peut obtenir la suspension de l’exécution provisoi- re d’un jugement qui prononce son expulsion s’il prouve que cette expulsion aurait un caractère irréversible pour son activité (arrêt de la cour d’appel de Paris, p.3). ■ RÉPONDU ■ > > Lorsqu’une assemblée de copropriétaires décide d’instituer un droit de priorité en cas de cession d’une place de parking, elle doit adopter cette clause à l’unanimité (voir p.6). > > Il suffit que la justification de performance BBC qui permet d’obtenir une plus forte quotité de PTZ+ concerne l’immeuble dans lequel se situe le logement et non le loge- ment lui-même. Cette solution est opportu- ne car le label est accordé pour le bâtiment et non pour un logement (réponse de la ministre de l’écologie, p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > …mais tardivement : un décret du 16jan- vier 2012 précise les modalités d’application de l’extension du régime de l’article 210 E du CGI aux cessions via des sociétés de crédit-bail. Cette extension avait été autorisée temporairement du 1 er janvier au 31décembre… 2011 (p. 7). Contrôle des loyers ou innovation financière? L es sénateurs socialistes ont voté le 22décembre, dans le cadre du projet de loi renforçant les droits des consommateurs, un dis- positif de contrôle des loyers des logements vacants (art. 2 bis AA, lire p.5 notre compte rendu des débats). Le projet de loi, renvoyé à l’Assemblée pour une deuxième lecture, sera-t-il voté définitivement avant la fin de la législature? C’est peu probable. En tout cas, ce texte est en phase avec le programme de François Hollande, présenté le 26janvier qui prévoit “dans les zones où les prix sont excessifs, […] d’encadrer par la loi les montants des loyers lors de la première loca- tion ou à la relocation” (proposition n°22). L’innovation financière peut-elle porter secours au secteur du loge- ment? C’est le pari que fait le “livre blanc de l’innovation dans l’immobilier”, réalisé par l’IEIF pour le compte du “pôle de compétiti- vité mondial” Finance innovation et publié mi-janvier. Avec 5 groupes de travail, pilotés par Gilbert Emont (IEIF), l’équipe de ce pôle a donc exploré des pistes d’innovation en visant à “sortir de l’ère du soupçon” qui frappe l’innovation financière après la crise des subprime. Le livre constate que le marché du logement, bien que soutenu par les pouvoirs publics, est grippé. De plus, l’aide publique est affaiblie. Une idée est alors, prenant appui sur les expériences réalisées aux Pays-Bas, de créer de grands emphytéotes publics pour que le coût du foncier ne soit pas imputé sur des opérations de logements sociaux. Le livre blanc évoque la piste des institutionnels (qui ont désinvesti 900000 logements en 25 ans), mais il constate que leurs exigences pour compenser une faible rentabilité sont trop fortes (TVA à 3%, exonération de plus-values, de taxe foncière et libération des prix des loyers). Il suggère donc plutôt de faire appel aux ménages, qui sont préoccupés de leur retraite et dont les exigences de rentabilité sont plus modérées. Une idée serait, au lieu de recourir au principe de la subvention, de leur proposer une obligation fondée sur l’investissement locatif intermédiaire avec une rentabilité faible (1 à 2%), mais qui soit garantie par l’Etat. Au-delà de 15 ans, la plus-value serait répartie entre l’épargnant et un fonds destiné à cautionner le rendement de la première phase. Le secteur HLM pourrait aussi être impliqué, en transférant une partie de son patrimoine locatif inter- médiaire à des filiales spécialisées, en association avec des partenaires privés, pour dégager des fonds propres pour la construction de nou- veaux logements sociaux. Autre piste évoquée par ce livre blanc, cette fois-ci pour l’accession à la propriété: la dissociation de propriété. Il s’agit de développer l’accession séparée du bâti et du foncier, de favo- riser la distinction entre l’usufruit et la nue-propriété ou les SCI d’accession à la propriété. Les 37 chantiers du livre blanc, qui visent aussi l’immobilier d’entreprise, vont maintenant donner lieu à des appels à projets. Le choix est donc ouvert: contrôle ou innovation. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 464 3 1JANVIER 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Congés pour vente et accords collectifs / Renon- ciation à se prévaloir de la nullité d’un congé Baux commerciaux : Déplafonnement / Pas de bail commercial pour un terrain nu / Compétence du TGI / Suspension de l’exécution provisoire Droit de propriété : Une propriété en volume constatée par un état descriptif de division Expropriation : Compétence du juge de l’expropriation pour l’expulsion des occupants / Statut de l’occupant après l’expropriation - 5 et 8 - Au Parlement - - Le Sénat amende le projet de loi sur la protection des consommateurs - Simplification du droit - Coût du viager hypothécaire - Réforme de la taxe d’aménagement - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - Obtenir des informations cadastrales / Un décret tardif sur l’article 210 E du CGI / Protection incendie dans les IGH S O M M A I R E E D I T O R I A L 31janvier 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ Congé pour vente et accords c ollectifs (Cass. Civ. 3 e , 18janvier 2012, n°76, FS-P+B, cassation, pourvoi n°11-30003) Une société avait acquis un immeuble en juin1998. En 2007, elle avait donné congé pour vente à l’un des locataires qui avait sou- levé la nullité du congé. La question se posait de savoir si les accords collectifs des 9juin 1998 et 16mars 2005 étaient applicables. Au visa de ces textes étendus par arrêtés et des articles41 ter de la loi de 1986, 10 de la loi du 31décembre 1975 et 15-II de la loi du 6juillet 1989, la Cour de cassation censure la décision qui avait admis la validité du congé. “Attendu que pour accueillir la demande de la bailleresse l'arrêt retient qu'il est constant que la société a, de mars1999 à mai2002, vendu onze logements, et d'août 2000 à décembre2003, délivré quatre congés pour vendre non suivis de ventes dont l'un à l'encontre des épouxP., que tou- tefois il ne peut être déduit aucune consé- quence du congé délivré à ces derniers dès lors qu'il a été annulé, qu'eu égard à la lon- gueur de la période écoulée entre2003 et2007, il n'est pas démontré une volonté de scission des différentes phases d'une même opération globale, de sorte d'échapper à l'application des accords col- lectifs, que n'est pas établie la décision de la société d'une opération unique de mise en vente par lots de plus de dix logements; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait rele- vé que la société, avait mis en vente par lots plus de dix logements dans le même immeuble, la cour d'appel, qui s'est déter- minée exclusivement sur le temps écoulé entre la dernière vente et le congé délivré aux époux P., a ajouté à la loi une condition que celle-ci ne com- porte pas et ainsi violé les textes susvisés”. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’accord collectif du 9juin 1998 qui accorde une protection particuliè- re aux locataires, s’applique en cas de “décision d’un bailleur de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble”. Or le texte ne précise pas au cours de quelle période il faut apprécier le critère de nombre. Une cour d’appel avait déjà jugé que si une société propriétaire d’un immeuble de 12 loge- ments, décide d’en mettre en vente 10 dans un premier temps, l’accord collectif est applicable, compte tenu de la volonté de la bailleresse de tourner les dispositions de l’accord (CA Paris, 28 nov. 2006, AJDI 2007, p.138). Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation, le critère de nombre était rempli puisque 11 logements avaient é té vendus entre1999 et2002 et que 4 congés pour vente inaboutis avaient de plus été délivrés de 2000 à 2003. Mais il n’y avait pas eu de vente entre2003 et2007, date du nouveau congé. Le bailleur en avait déduit qu’il ne s’agissait plus d’une opération unique de vente relevant de l’accord. La Cour de cassation ne l’a pas admis. Il résulte de cet arrêt que l’accord est applicable dès l’instant que plus de 10 logements sont concernés dans un même immeuble, indépendamment de la durée qui s’écoule entre la dernière vente et le congé contesté. ■ Renonciation à se prévaloir de la nullité d’un congé (Cass. Civ. 3 e , 18janvier 2012, n°81, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-10389) En 2005, un bailleur avait informé ses loca- taires de son intention de procéder à une vente par lots de plus de 10 logements dans le même immeuble et leur avait proposé d’acquérir leur logement. Puis en 2007, le bailleur avait adressé un congé pour vente au visa de l’article 15-II de la loi de 1988. Un loca- taire avait demandé le bénéfice de l’article 11-2 de la loi de 1989. En 2009, le bailleur avait demandé l’expulsion du locataire qui s’était maintenu dans les lieux. La cour d’appel avait alors prononcé la nullité du congé pour vente. La question se posait de savoir si le locataire pouvait invoquer la nulli- té du congé après avoir sollicité la reconduc- tion du bail en application de l’article 11-1 de la loi de 1989. La cour d’appel avait répondu positivement à cette question et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que la renonciation à un droit ou une action ne peut se présumer et que, pour être utilement opposée par celui qui s'en prévaut, elle doit être certaine, expresse et non équivoque , la cour d'appel a pu, sans méconnaître l'article 6-1 de la Conven- tion de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, retenir que le seul fait pour les locatairesd'avoir sollicité que le bail fût prorogé à comp- ter de la date prévue pour son terme en application de l'article 11-1 de la loi du 6juillet 1989, ne pouvait faire obstacle à la recevabilité de leur demande ten- dant à faire constater que l'offre de vente et le congé délivrés étaient nuls ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé“. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La solution est donc favo- rable au locataire. Rappelons que l’article 11-1 de la loi de 1989 permet au locataire qui a reçu un congé pour vente dans le c adre d’une vente par lots de plus de 10 logements d’obtenir une reconduction du bail (sous certaines conditions). Il résulte de cet arrêt que ce n’est pas parce qu’il a solli- cité une prorogation du bail en application de l’article 11-1 que le locataire peut être présumé avoir renoncé à invoquer la nulli- té du congé qu’il avait préalablement reçu. On aurait pu imaginer que le preneur demandant la prorogation du bail renonce tacitement à invoquer la nullité du congé, mais il n’en est rien. Baux commerciaux ■ Déplafonnement pour autorisa- tion d’activités nouvelles (Cass. Civ. 3 e , 18janvier 2012, n°82, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-10072) Un bailleur avait donné congé avec offre de renouvellement. La cour d’appel avait écar- té la règle du plafonnement et la Cour de cassation confirme la décision. Le preneur admettait qu’il y avait bien eu un avenant autorisant de nouvelles activités mais il considérait que cette autorisation ne devait pas avoir d’incidence sur la charge du bail. Cet argument est repoussé: “Mais attendu, d'abord, que M.G. n'a pas soutenu que la stipulation, dans l'avenant au contrat de bail, d'une extension de la destination des lieux loués sans augmenta- tion du loyer, s'opposait à toute modifica- tion de celui-ci lors du renouvellement du bail; que le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit; Attendu, ensuite, qu'ayant relevé que l'extension de la destination du bail permettait d'adjoindre deux autres activités et souverainement retenu que cette modification était notable , la cour d'appel, qui n'était pas tenue de rechercher si elle avait une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur, en a déduit à bon droit que le loyer devait être fixé hors plafonnement”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-34 du code de commerce écarte la règle du plafonne- ment en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1 e à 4 e de l’article L 145-33. Le 2 e concerne la destina- tion des lieux. En cas de changement d’activité autorisé, cela peut donc exclure le plafonnement, si la modification est notable. Sur le caractère notable de la modification, il est apprécié souveraine- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ment par les juges du fond, ce que confir- me la présente décision. Mais cet arrêt indique également qu’il n’est pas nécessai- re d’analyser le point de savoir si la modifi- c ation a une incidence sur l’activité exer- cée. En conséquence, c’est le principe de l‘autorisation de modification qui importe et non ses incidences effectives sur l’activité du preneur (en ce sens égale- ment, Civ. 3 e , 4 nov. 1998, RJDA 1998, n°1335). ■ Pas de bail commercial pour un terrain nu. Un simple bâtiment préfabriqué n’est pas suffisant (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 18 janv. 2012, n°10/04545) Un bail verbal avait été consenti en novembre2002 sur un terrain au profit d’une société unipersonnelle exploitant une activité d’achat et de ventes de véhi- cules. Un autre bail avait été consenti par acte sous seing privé pour 23 mois par le même bailleur au profit de la même société mais pour un autre terrain situé dans la même rue. En 2007, le preneur avait demandé l’application du statut des baux commerciaux, alors que le bailleur, en 2009, avait délivré un congé. La cour rejette la demande du locataire: “Considérant […] que la société Europe 2002 utilitaires n’a pas établi devant les pre- miers juges et n’établit pas davantage devant la cour que la ou les constructions , qui auraient été édifiées sur le terrain loué et dont elle fait état, l’auraient été avec le consentement du bailleur ou qu’elles pré- senteraient un caractère de fixité, de solidité et de stabilité , que c’est donc par des motifs pertinents que les premiers juges ont conclu que les conditions de l’article L 145-1 du code de commerce n’étaient pas remplies et que le statut des baux commer- ciaux ne s’appliquait pas, la seule durée invoquée du bail ne pouvant suffire à le qualifier de bail commercial”. Pour le second terrain, la cour adopte la même solution en relevant “que l’entreprise Europe 2002 utilitaires ne fait la preuve que de l’existence d’un réduit préfabriqué qui ne répond pas aux condi- tions d’application du statut des baux com- merciaux”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le statut des baux commer- ciaux s’applique aux baux des terrains nus “sur lesquels ont été édifiés - soit avant soit après le bail - des constructions à usa- ge commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consente- ment exprès du propriétaire”. Cette dispo- sition (art. L 145-1 2 e du code de commer- ce) exclut donc l‘application du statut pour les terrains nus. En l’espèce, le preneur i nvoquait existence d’un simple “réduit préfabriqué” pour l’un et un “bâtiment préfabriqué” pour l’autre (et de plus construit sans autorisation) qui ne sont pas jugés suffisants pour être qualifiés de constructions. Les critères de fixité et solidi- té sont souverainement appréciés par les tribunaux (Civ. 3 e , 24 janv. 1969, Bull. III, n°77) Il existe de nombreux arrêts sur cette ques- tion. Par exemple, n’a pas été considéré comme construction un bureau de vente constitué par une structure en aluminium de 16m 2 avec faux plafond, membrane en toile, 4 côtés en baie vitrée et un plancher (CA de Versailles, 28 nov. 2002, BICC 2003, n°736). ■ Compétence du TGI (CA Paris, pôle 1, ch. 3, 24 janv. 2012, n°11/12740) Un bailleur (une SCI) avait assigné son loca- taire en paiement d’arriérés de loyers devant le TGI de Créteil. Or le locataire avait soulevé l’incompétence de ce tribunal, au profit du tribunal de commerce de Créteil. Le juge de la mise en l’état avait alors décla- ré le TGI incompétent au profit du tribunal de commerce. Cette décision est infirmée par la cour d’appel: “Considérant qu’il résulte des dispositions de l’article R 211-4 du code de l’organisation judiciaire que le tribunal de grande instance a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements au nombre desquelles figurent les matières suivantes… 11 e Baux commer- ciaux à l’exception des contestations rela- tives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conven- tions d’occupation précaire en matière commerciale; Considérant qu’il s’en déduit que le tribu- nal de grande instance est seul compé- tent pour connaître des litiges survenus en matière de baux commerciaux soumis au décret du 30septembre 1953 et ce même si la contestation ne met pas en cause les règles spécifiques de ce texte mais les règles de droit commun du louage d’immeuble, résultant du bail, du code civil ou de toute autre disposition; qu’il en est ainsi pour le paiement d’arriérés de loyers liés à la fixa- tion du prix du bail renouvelé”. La cour affirme donc la compétence du TGI, nonobstant la qualité de commerçants des parties et elle renvoie l’affaire devant le TGI de Créteil. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Le TGI est donc compétent pour u ne question de paiement d’arriérés de loyer, en conséquence de sa compétence de droit commun pour les questions de baux commerciaux, prévue par l’article R 211-4 du code de l’organisation judiciaire. ■ Suspension de l’exécution provisoire (CA Paris, pôle 1, ch. 5, ordonnance du 24janvier2012, n°11/20916) Un locataire (une SARL) avait engagé une procédure devant le TGI de Paris pour obte- nir l’annulation du congé reçu de son bailleur et obtenir l’application du statut. Le tribunal avait rejeté cette demande et ordonné l’expulsion. Mais le jugement étant assorti de l’exécution provisoire, le locataire en demandait la suspension. Il obtient gain de cause devant la cour d’appel. L’ordonnance indique que l’exécution provisoire ne peut être arrêtée en cas d’appel que si elle est interdite par la loi ou si elle risque d’entraîner des consé- quences manifestement excessives (art. 524 du CPC). L’ordonnance relève que le locatai- re soutenait que son expulsion risquait d’entraîner la perte brutale de son fonds de commerce et la disparition de son entrepri- se et poursuit: “Il convient d’observer que l’activité exercée dans les lieux n’est pas seulement une activi- té d’import-export, mais aussi d’achat et de vente de produits textiles, dans un quartier, “le Sentier”, particulièrement actif dans le commerce en gros de vêtements. L’emplacement des locaux a donc un caractère déterminant pour la poursuite de l’activité de la SARL Natalia et son expulsion, par son caractère irréver- sible, est susceptible d’entraîner à son égard des conséquences irréparables . Il n’est pas contesté, par ailleurs, qu’elle paie régulièrement l’indemnité d'occupation fixée par le jugement de sorte que son main- tien actuel dans les locaux ne cause aucun préjudice à la SCI LZI. Il convient en conséquence, d’arrêter l’exécution provisoire du jugement”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette ordonnance est inté- ressante en ce qu’elle admet la possibilité de revenir sur l’exécution provisoire de la décision d’expulsion en raison de son carac- tère irréversible. On peut penser que cette solution pourrait être d’application assez large car, de façon habituelle, l’expulsion présente un caractère irréversible. 31janvier 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 31janvier 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D R R O O I I T T D D E E P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - E E X X P P R R O O P P R R I I A A T T I I O O N N J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Droit de propriété ■ Une propriété en volume c onstatée par un état descriptif de division (Cass. Civ. 3 e , 18janvier 2012, n°79, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-27396) Deux propriétaires voisins avaient demandé à un géomètre expert l’établissement d’un état descriptif de division en volume d’une parcelle servant de couloir de circulation. Les deux propriétaires étaient propriétaires indivis de cette parcelle. Le géomètre avait établi un volumeI pour le corridor au rez- de-chaussée et un volume 2 pour les caves et les étages. L’un des propriétaires avait alors assigné l’autre en homologation de l’état descriptif établi par l’expert. La cour d’appel avait accueilli cette demande, ce que contestait l’autre propriétaire. La Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit, d'une part, que l'état descriptif proposé par M.F., en ce qu'il divisait l'immeuble en considération de deux régimes de propriété qui s'y appliquent, se bornait à constater une situation juridique existante pour la transposer, avec exactitude, sur un support juridique publiable à la conser- vation des hypothèques en application de l'article 71 du décret n°55-1350 du 14octobre 1955 et, d'autre part, que la des- tination de la fraction indivise de l'immeuble, qualifiée de passage com- mun , impliquait nécessairement, au profit de chacun des propriétaires indivis, un droit de passage, la cour d'appel […] en a exac- tement déduit que l'état descriptif de division en volumes ne restreignait ni ne modifiait la consistance des droits réels des consortsP., et n'avait pas pour effet de modifier le régime juridique de la fraction indivise de l'immeuble; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé “. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le travail du géomètre est donc validé par la décision judiciaire. Le propriétaire voisin en contestait le résultat pour deux motifs, tous deux écartés: - il contestait le résultat en ce que le docu- ment le contraignait à reconnaître une ser- vitude. Or ce document ne faisait que reconnaître une situation juridique existan- te, sans créer de servitude. - il critiquait le document qui ne réglait pas la question de l’entretien du corridor. Argu- ment également repoussé au motif que l’état descriptif n’a pas pour objet de modi- fier le régime juridique de la fraction indivise. Notons par ailleurs que l’arrêt d’appel avait aussi écarté le régime de la copro- priété car les volumes créés ne suppor- taient aucune partie commune, la loi de 1 965 n’était donc pas applicable. Expropriation ■ Compétence du juge pour l’expulsion des occupants (CA Paris, pôle 1, ch. 2, 18janvier 2012, n°11/05633) Un litige occupait l’Agence foncière et tech- nique de la région parisienne (AFTRP) et le propriétaire d’un logement qui avait fait l’objet d’expropriation dans le cadre d’une opération de rénovation urbaine à Mont- fermeil. Le tribunal de grande instance avait prononcé l’expropriation. L’AFTRP avait saisi le juge d’instance pour que soit ordonnée l’expulsion mais celui-ci s’était déclaré incompétentau profit de la juridiction de l’expropriation . La cour d’appel confirme cette analyse en dépit de la position de l’AFTRP qui considérait que le juge d’instance avait une compétence exclusive pour connaître des actions portant sur l’occupation dont un logement est la cause ou l’occasion: La cour d’appel relève que le tribunal d’instance a une compétence exclusive en matière de baux d’habitation (art. R 221-38 du code de l’organisation judiciaire) et qu’il a aussi compétence en matière d’expulsion sans droit ni titre (art. R 2221-5). Mais il ajoute: “Considérant […] que la qualification d’occupant sans droit ni titre ne peut être utilisée que s’agissant d’occupants n’ayant jamais été titulaires de tels droits et titre; qu’ayant été propriétaires des locaux consi- dérés, Madame M.ne peut, donc, être qua- lifiée d’occupante sans droit, ni titre, alors, au surplus que l’AFTRP ne conteste pas le fait qu’elle est titulaire d’un droit au relo- gement […] Considérant qu’en vertu des dispositions de l’article L 14-3 [du code de l’expropriation], les contestations relatives aux relogements des locataires ou occupants des locaux d’habitation ou à usage professionnel sont également instruites et jugées conformé- ment aux dispositions du chapitre 4 du Code de l’expropriation, relatif au reloge- ment des expropriés: Qu’en vertu des dispositions de l’article R 14-11 du même code, les contestations rela- tives au relogement des locataires ou occu- pants des locaux d’habitation ou à usage professionnel, en application du chapitre 4 dudit code, relatif au relogement des expropriés, sont de la compétence du juge de l’expropriation , statuant dans la forme des référés”. La cour rejette le contredit formé par l’AFTRP. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La solution est donc nette: si le tribunal d’instance a compétence exclusive en matière de baux d’habitation, cette compétence n’englobe pas celle de l’expulsion de propriétaires à la suite d’une procédure d’expropriation, qui relève de la compétence du juge de l’expropriation. ■ Statut de l’occupant après expropriation (CA Paris, pôle 1, ch. 2, 18janvier 2012, n°11/02412) Un autre litige opposait l’AFTRP aux occu- pants d’un appartement sis à Clichy-sous- Bois qui avait également fait l’objet d’expropriation dans le cadre d’une opéra- tion de rénovation urbaine. L’AFTRP avait demandé un loyer aux anciens proprié- taires. Ceux-ci avaient refusé de payer ce loyer au motif que son montant était exces- sif et que l’AFTRP devait les reloger. La cour se réfère à l’article L 314-1 du code de l’urbanisme qui impose à la personne publique réalisant une opération d’aménagement des obligations envers les occupants. Elle ajoute: “Qu’en vertu des dispositions de l’article L 314-2 du même code, en cas d’éviction défi- nitive, ces occupants ont droit , notam- ment, à deux propositions de reloge- ment et à une priorité pour être relogés; qu’en vertu des dispositions de l’article L 314-3 du même code, si les travaux nécessi- tent l’éviction provisoire de ces occupants, il doit être pourvu à leur relogement provi- soire dans un local compatible avec leurs besoins, leurs ressources et satisfaisant à des conditions de localisation; que ce reloge- ment peut donner lieu à un bail à titre pré- caire pour la durée des travaux, les occu- pants disposant d’un droit à réintégration après les travaux, dans le local qu’ils ont évacué”. La cour relève que les occupants ne sont ni titulaires d’un bail ni occupants sans droit ni titre. Elle confirme la décision de première instance (hormis sa qualification d’ordonnance de référé) qui avait débouté l’AFTRP de ses demandes. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il résulte de cette décision que la personne ayant été expropriée et qui est dans l’attente d’une solution de relogement ne peut être considérée ni comme locataire, ni comme occupante sans droit ni titre. ● 31janvier 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Les sénateurs ont abordé le 20décembre le projet de loi renforçant les droits des consommateurs, précédemment adopté par l’Assemblée. Frédéric Lefebvre se félicite par exemple de la mesure visant à permettre une diminution du loyer en cas d’insuffisance de surface dans une location (JO Sénat 21 déc. p.10128). Nicole Bonnefoy indique que le texte renfor- ce la lutte contre les clauses abusives. Évely- ne Didier annonce des amendements pour interdire les expulsions locatives. Yannick Vaugrenard évoque les pratiques répréhen- sibles relatives par exemple à l’état des lieux, consistant à faire un état des lieux succinct à l’entrée mais très détaillé à la sortie, pour facturer au locataire des travaux qui ne lui incombent pas (p.10145). Il souhaite par ailleurs que la location meublée soit mieux encadrée et calquée sur le régime des loca- tions vides. Joël Labbé propose un encadre- ment des loyers (p.10146). Frédéric Lefebvre répond que la mise en œuvre d’un encadre- ment des loyers romprait l’équilibre entre les locataires et les bailleurs (p.10147). Dans la discussion par articles, Élisabeth Lamure a proposé un amendement (n°15) pour imposer au maître d’ouvrage de payer l’entrepreneur au fur et à mesure de l’exécution des travaux et dans un délai de 30 jours, mais elle l’a retiré (p.10153). Évelyne Didier a proposé de faire passer de 0,45% à 1% de la masse salariale la contri- bution des employeurs à l’effort de construc- tion (amendement n°46). Elle l’a toutefois retiré. En revanche, et avec le soutien de Marie- Noëlle Lienemann, elle a obtenu le vote de l’amendement 43 qui impose au Gouverne- ment la remise d’un rapport sur l’évaluation du décret du 30janvier 2002 sur les loge- ments décents. ■ Etat des lieux L’article 2 comporte de nombreuses disposi- tions relatives au logement. Roland Cour- teau approuve notamment les modifications du texte qui renforcent les droits des loca- taires en matière d’état des lieux ou la réduc- tion du délai de préavis du locataire à un mois en zone tendue (contre deux dans le texte voté par les députés). Évelyne Didier estime nécessaire d’encadrer les relations privées entre bailleurs et locataires. ■ Le mandat Joël Guérineau évoque la question du man- dat exclusif. Il considère que, plutôt que de le supprimer, il vaut mieux informer le man- dant du contenu du mandant (p.10161). Il préfère également une information lisible sur les conditions de non-reconduction du mandat à une interdiction pure et simple de la reconduction tacite. Daniel Dubois redou- te que de trop lourdes contraintes pesant sur les bailleurs se répercutent sur la production future de logements. Yannick Vaugrenard propose de plafonner le prix de l’établissement d’un acte de loca- tion; il a toutefois retiré cet amendement (n°137), le rapporteur indiquant que le montant des honoraires de location était pla- fonné par l’article adopté en commission. Cécile Cikierman a également retiré un amendement (n°32) qui visait à réduire à un mois le délai de deux mois laissé au bailleur pour restituer le dépôt de garantie. En revanche, a été adopté l’amendement n°34, présenté par Gérard Le Cam, qui obli- ge le bailleur à présenter une facture pour justifier une déduction du dépôt de garan- tie . Il a été voté contre l’avis du ministre (p.10165). Même succès pour l’amendement n°184 qui prévoit que le solde du dépôt de garantie qui n’est pas restitué au locataire porte inté- rêt à son profit , sans qu’il soit nécessaire d’effectuer une mise en demeure. La majora- tion interviendra à partir du premier jour de retard (p.10165). L’amendement n°139, également voté, vise à interdire au bailleur de refuser un caution- nement au motif qu’il a été contracté auprès d’un organisme collecteur du 1%. Par ailleurs, le bailleur ne pourra plus exiger que la caution soit membre de la famille du loca- taire. Autre amendement voté, le n°210 qui limite à trois le nombre de bulletins de salaire que le bailleur peut demander au locataire. ■ Action en diminution de loyer L’amendement n°35 concerne la nouvelle action en diminution de loyer introduite par la loi lorsque la surface est inférieure à celle annoncée. Le locataire disposerait d’un délai de 6 mois pour agir, mais de 2 mois dans un meublé. L’amendement propose d‘unifier le délai à 6 mois dans les deux cas, il a été voté (p.10169). S’agissant des meublés, Thierry Repentin a obtenu le vote de l’amendement n°140 qui étend aux locations meublées les règles de la loi de 1989 concernant la liste des répara- tions locatives et le dépôt de garantie (celui- ci étant toutefois plafonné à 2 mois de loyer contre un mois dans les locations vides). Fré- déric Lefebvre a toutefois rappelé que la Commission nationale de concertation avait exprimé une opinion inverse. D’autres dis- positions de la loi de 1989 (par exemple article3-2 sur les informations sur les moda- lités de réception de la télévision ou les articles6 et7 sur les obligations du bailleur et du locataire) ont été étendues aux meu- blés (amendement n°141, voté p.10171). En application de l’amendement n°36, un décret précisera les mentions obligatoires du contrat de location. Gérard Cornu a proposé de réduire à deux mois le délai de préavis du locataire dans les zones tendues . Son amendement (n°90) a été rejeté, et le texte de la commission qui a fixé ce délai à un mois a donc été maintenu. S’agissant des mandats exclusifs , Roland Courteau a proposé de plafonner le mon- tant des pénalités lorsque le mandant vend le bien par lui-même (amendement n°146). ll a été suivi (vote p.10177). Un autre amen- dement (n°154), également voté, vise à obli- ger à mentionner dans les publicités de mise en vente ou de location le montant des hono- raires de l’agence. L’article 2 a été voté. ■ Copropriété, expulsions Catherine Proccaccia a proposé d’interdire toute dérogation à l’obligation de compte bancaire séparé , mais elle a retiré son amen- dement (n°178, p.10183). L’amendement n°44, proposé par Évelyne Didier, vise à interdire toute expulsion loca- tive lorsque la personne est dans l’attente d’une réponse de la commission de média- tion DALO. Frédéric Lefebvre rappelle que le législateur ne peut subordonner l’exécution d’une décision de justice à l’accomplissement d’une diligence adminis- trative. Philippe Dallier observe qu’il suffi- rait alors de déposer une demande de DALO pour être inexpulsable (le vote a été réservé). Un amendement n°11, qui a été voté, ren- force le pouvoir des commissions de coordi- nation des actions de prévention des expul- sions (CCAPEX). Hervé Maurey, renonçant au diagnostic qu’il souhaitait, a toutefois proposé de créer une obligation d’information à charge du bailleur ou du vendeur sur la connexion de l’immeuble au réseau de communications électroniques en ligne (amendement n°70). Il a été suivi (p.10189). Les débats se sont poursuivis le 21décembre. Les sénateurs sont revenus sur la question des expulsions . Frédéric P P R R O O T T E E C C T T I I O O N N D D E E S S C C O O N N S S O O M M M M A A T T E E U U R R S S A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Le Sénat amende le projet de loi sur la protection des consommateurs suite p.8 ▲ 31janvier 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 27déc. 2011 AN p.13560 n°99077 Bernard Perrut UMP, Rhône Archéologie préventive Culture Les redevances sont dues et acquittées par les titulaires des autorisations de con- struire et non par les aménageurs de terrains pour construire. La réforme de la fis- calité de l'urbanisme rend nécessaire une révision de la redevance d'archéologie préventive perçue sur les opérations soumises à autorisations d'urbanisme pour l'adosser à la nouvelle taxe d'aménagement. Les ministères de la culture et du développement durable visent à assurer un meilleur équilibre entre ceux qui con- t ribuent et ceux qui bénéficient des dispositions relatives à l'archéologie préventive. 27déc. 2011 AN p.13573 n°98188 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle PLU Matériaux écologique- ment performants Écologie Le décret du 12juillet 2011 a fixé la liste des matériaux écologiquement perfor- mants qui ne peuvent pas être interdits par les autorisations d'urbanisme (art. R 111-50 du code de l'urbanisme). Un arrêté doit le préciser. Un document attes- tant de la conformité du projet aux conditions fixées par l'arrêté devra être joint à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable. 27déc. 2011 AN p.13591 n°123630 Rudy Salles, NC, Alpes-Mar- itimes Label BBC Justification Écologie Le PTZ+ est d'une quotité plus importante si le logement acquis est labellisé BBC (arrêté du 30 décembre 2010). Mais le label étant accordé pour le bâtiment et non pour le logement, il suffit de fournir un certificat délivré « pour le bâtiment dans lequel se trouve le logement ». La réponse en conclut qu'il n'est pas nécessaire de modifier le texte sur ce point. 27déc. 2011 AN p.13718 n°116838 Denis Jacquat, UMP, Moselle Numéro unique d'enregistrement. Loge- ment social Logement Depuis le 1 er octobre 2010, le formulaire unique de demande de logement social est en vigueur. Son objectif est d'améliorer la transparence de l'attribution des logements soci- aux. Dans plusieurs départements ont été mis en place des fichiers de gestion partagée de la demande. Ces fichiers vont au-delà de l'obligation légale d'enregistrement et de suivi de la demande. Des systèmes de cotation des candidatures sont aussi des initia- tives intéressantes, mais il n'est pas prévu de les rendre obligatoires. 3janv. 2012 AN p.51 n°116330 Patrick Balkany, UMP, Hauts-de- Seine Participation pour non- réalisation d' aires de stationnement Écologie En cas d'impossibilité de satisfaire aux exigences de l'article 12 d'un PLU, il peut être exigé du bénéficiaire d'une autorisation d'urbanisme une participation pour réaliser des parcs publics de stationnement. Elle doit être mise en œuvre en dernier ressort: lorsque le pétition- naire ne peut pas réaliser de places de parking ni acquérir des places dans un parc privé ou des conces- sions dans un parc public. La disparition de la participa- tion en 2015 ne fait pas disparaître les autres alterna- tives. La taxe d'aménagement éventuellement majorée pourra financer les parcs publics de stationnement. Le député s'inquiétait de la disparition de cette par- ticipation et du fait que la taxe d'aménagement allait frapper tant ceux qui auront réalisé des sta- tionnements que ceux qui n'en auront pas réalisés. 3janv. 2012 AN p.86 n°120883 Maxime Bono, SRC, Charente- Maritime Copropriétés Droit de priorité pour l'acquisition de places de parking Écologie La loi du 25mars 2009 a inséré un article8-1 dans la loi du 10juillet 1965 autorisant le règlement de copropriété à prévoir une clause accordant un droit de priorité aux copropriétaires en cas de vente d'un lot de stationnement dans la copropriété. Si le règlement ne contient aucune clause, l'assemblée peut l'adopter par une décision unanime . Il s'agit en effet d'une modification des modalités de jouissance des parties privatives. Il n'est pas possible de recourir à l'article 49 de la loi de 1965 (majorité simple) car il ne s'agit pas d'une adaptation du règlement rendue nécessaire par une modification législative ou réglementaire. 5janv. 2012 Sénat p.24 n°18917 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Installation d'une cara- vane terrain non con- structible Écologie L'installation d'une caravane pour une durée de plus de 3 mois doit faire l'objet d'une déclaration préalable (art. R 421-23 d). A défaut de déclaration ou en cas d'opposition si la zone est inconstructible, il s'agit d'une infraction pénale . Le maire peut s'opposer au branchement d'une caravane aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz ou de téléphone d'une caravane installée en méconnaissance des règles d'urbanisme. Mais cela ne con- cerne pas les branchements provisoires (pour la saison froide ou la durée d'un chantier). 5janv. 2012 Sénat p.28 n°20129 Françoise Cartron PS, Gironde Tarif des honoraires de location Economie La DGCCRF a engagé plus de 10000 contrôles dans le secteur immobilier en 2010. Pour remédier au manque de transparence des pratiques tarifaires, le Gouvernement envisage d'améliorer les modalités d'information sur les prix des prestations immobilière en clarifiant certains points sur l'affichage des prix et des charges locatives. Le projet de loi renforçant les droits des consomma- teurs comporte aussi des mesures pour faciliter l'accès au logement, com- plète la réponse. 10janv. 2012 AN p.289 n°118423 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Permis de construire Instruction Logement En cas d'annulation judiciaire d'un refus de permis de construire, la décision est rétroactivement annulée. La commune demeure saisie et elle doit procéder à une nouvelle instruction. Elle doit examiner au vu de la demande initiale sans exiger du pétitionnaire la production d'un dossier vierge . 10janv. 2012 AN p.300 n°120552 Sylvie Andrieux SRC, Bouches-du- Rhône Obligation d'accessibilité Solidarité L'obligation d'accessibilité pour les logements neufs s'applique pour les parties communes. Pour les parties priva- tives, les logements doivent être adaptables: accessibles après travaux simples. Ces dispositions ne conviennent pas aux logements à occupation temporaire. La loi du 28 juillet 2011 (art. 20) oblige donc les promoteurs à construire un volume de chambres ou de logements totalement accessibles. Si le Conseil constitutionnel a considéré que l'art. 19 devait être précisé, il a validé le principe de mesures de substitution. Les mesures de substitu- tion ne constituent pas des dérogations à l'accessibilité conclut la réponse, mais visent à rendre accessible autre- ment, en cas d'impossibilité technique. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 31janvier 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Écologie : Sébastien Maes et Séverine Vachon sont nommés conseillers tech- niques de Nathalie Kosciusko-Morizet. ( Arrêtés du 13janvier 2012, J.O. du 17jan- vier, @). Magistrature ✓ Tribunaux de grande instance : sont nommés présidents de TGI: Fabrice Adam (Draguignan), Anne Manoha (Bourg-en- Bresse), Gilles Accomando (Avignon), Phi- lippe Delarbre (Brest), Benoît Giraud (Dax) et Marie-Laure Piazza (Mamoudzou). (Décret du 18janvier 2012, J.O. du 20 janv. @). Conventions collectives ➠ Promotion immobilière : il est envisagé l’extension de l’accord du 19octobre 2011 portant création d'un régime de prévoyan- ce et d'un régime de frais de santé. (Avis publié au J.O. du 19janvier, p.1067). ■ Procédures collectives L'article 624-6 du code de commerce est déclaré contraire à la Constitution. Cet article permet de réunir à l'actif du débiteur qui est en cours de procédure col- lective, des biens acquis par son conjoint mais avec un financement du débiteur. Le Conseil constitutionnel estime que cette procédure vise à faciliter l'apurement du pas- sif du débiteur mais qu'elle vise tout les biens acquis pendant la durée du mariage avec des valeurs fournies par le conjoint mais sans tenir compte de la proportion de l'apport. Le législateur a ainsi porté une atteinte dispro- portionnée au droit de propriété en n'encadrant pas ce dispositif. Le Conseil abro- ge donc l'article L 624-6 avec effet aux ins- tances non jugées définitivement. ( Décision n°2011-212 QPC du 20janvier 2012, J.O. du 21janvier, p.1215). ■ Résolution amiable des conflits En application de l'ordonnance du 16novembre 2011, un décret du 22janvier 2012 crée dans le code de procédure civile un livre consacré aux modes de résolution amiable des différends en dehors d'une procédure judiciaire (art. 1528 et suivants du CPC). (Décret n°2012-66 du 20janvier 2012 relatif à la résolution amiable des différends, J.O. du 22 janv. p.1280). ■ Obtenir des informations cadastrales Un décret du 18janvier fixe les modalités de délivrance des informations issues de la matrice cadastrale. La demande de communication doit être formulée par écrit auprès des communes ou de l'administration fiscale. Les données sont transmises par écrit ou par voie élec- tronique sous forme de relevé de proprié- té issu de la matrice cadastrale. Le nombre de demandes est limité à 5 par semaines dans la limite de 10 par mois, sauf si elles portent sur les propres biens du deman- deur (art. R 107- A-1 et suivants du LPF). (Décret n°2012-59 du 18janvier 2012 relatif à la délivrance au public de certaines infor- mations cadastrales, J.O. du 20 janv. p.1115). ■ Un décret (tardif) sur l’article 210 E du CGI L'application du taux réduit d'impôt sur les sociétés en vertu de l'article 210 E a été é tendue temporairement (du 1 er j anvier au 31décembre 2011) aux plus-values de ces- sion des immeubles à une entreprise de crédit-bail. Ce décret indique: - les obligations déclaratives pour les cas dans lesquels l'engagement de conser- vation de 5 ans n'est pas rompu (cession par une SIIC à sa filiale, et cession de l'immeuble que la société cédante s'était engagée à conserver, à une société de cré- dit-bail qui lui en concède immédiatement la jouissance par crédit-bail), - la valeur maximum des immeubles qui peuvent être cédés et repris en crédit-bail sans que la cession ne constitue une ruptu- re de l'obligation de conservation: 30% maximum de la valeur des immeubles ins- crits à l'actif de la société crédit-preneuse. (Décret n°2012-46 du 16janvier 2012 pris pour l'application des dispositions de l’article 210 E du CGI, J.O. du 18 janv. p.993). NB ce décret est donc publié après la fin du dispositif qu’il régit. ■ Protection incendie dans les IGH Un nouvel arrêté du 30décembre 2011 donne les règles à respecter lors de la construction des immeubles de gran- de hauteur . Il remplace l'arrêté du 18octobre 1977. Son chantier a été mis en œuvre après l'attentat du 11septembre 2001. Cet arrêté modifie notamment les règles à respecter pour la construction des immeubles de très grande hauteur (plus de 200 mètres, ITGH). Il introduit la notion d'évacuation immédiate et générale de l'immeuble, qui jusque-là était limitée au seul étage sinistré et ceux situés immédia- tement au-dessus et au-dessous. Le texte entre en vigueur le 2avril 2012. Il comporte des dispositions applicables à tous les IGH, puis des mesures spécifiques par classes: habitation (IGH A), hôtel (IGH O), enseignement (IGH R), dépôt d'archives (IGH S), usage sanitaire (IGH U), bureau (IGH W), habitation de plus de 28m et inférieure ou égale à 50m avec des locaux autres que ceux à usage d'habitation (IGH Z), tour de contrôle (IGH TC) et immeuble de très grande hauteur (ITGH). (Arrêté du 30décembre 2011 portant règle- ment de sécurité pour la construction des IGH et leur protection contre les risques d'incendie et de panique, J.O. du 18 janv. 2012, p.946). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 464 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Lefebvre redit que le dispositif proposé lui paraît inconstitutionnel (JO Sénat 22 déc. p.10217). Daniel Raoul indique que le droit de propriété doit être concilié avec le droit au logement qui est un objectif à valeur constitutionnelle. Le texte, après un vif débat sur les possibles conséquences d’une t elle mesure notamment entre Philippe Dal- lier et Marie-Noëlle Lienemann, a finale- ment été repoussé (p.10219). ■ Encadrer les loyers L’article 2 bis AA vise à encadrer les loyers. Gérard Cornu souligne les risques d’une telle mesure ; en revanche, Claude Jeannerot (par ailleurs président de l’ANIL) la soutient, évo- quant les avantages du système allemand de “miroir des loyers”. L’amendement de sup- pression a été repoussé. Joël Labbé a proposé de supprimer le droit du bailleur de donner un congé pour vente, mais son amendement (n°202) a été repoussé. L’article 2bis A concerne la propriété à temps partagé . Il impose au gérant de répondre dans un délai de 15 jours aux demandes d’associés souhaitant connaître les coordonnées des autres associés. Il a été complété d’un amen- dement (n°96) à l’initiative de Jean-Pierre Sueur pour permettre aux associés, en cas de succession, de se retirer de droit de la société dans un délai de deux ans. L’article 2 bis qui modifie l’article L 231-4 du CCH a été voté en l’état. Il concerne les condi- tions suspensives dans les contrats de construction de maison individuelle . L’article prévoit de les rendre obligatoires. Philippe Dallier a ensuite proposé d’étendre la loi Carrez aux maisons individuelles. Mais son amendement (n°94) a été rejeté (p.10229). L’article 2 ter qui ajoute les enfants majeurs vivant au domicile de leurs parents pour les critères d’attribution des logements sociaux a été voté. L’article 4 complète la liste des informations qui doivent être communiquées au consom- mateur qui conclut un contrat de fourniture d’électricité ou de gaz naturel. Il lui a été adjoint un amendement (n°104) qui impose au fournisseur, en cas de pose d’un compteur “intelligent” de garantir la confidentialité des données de consommation et d’éviter, explique Alain Fauconnier, des pratiques de fournisseurs proposant des offres d’effacement absconses leur profitant unique- ment, alors que la réduction de consomma- tion doit aussi profiter au client (p.10255). L’amendement n°56 introduit une interdic- tion de coupure d’électricité ou de chaleur ou de gaz dans une résidence principale du 1 er novembre au 15mars (vote p.10263). Les débats se sont poursuivis le 22décembre. Charles Revet a proposé de supprimer un ali- néa de l’article 27 qui prévoit d’habiliter la DGCCRF à contrôler l’action des syndics de copropriété , mais son amendement (n°101) a été retiré (JO Sénat 23 déc. p.10342). En matière de crédit, un amendement (n°173) a été adopté d’une part pour fixer un plafond de taux en cas de taux variable et d’autre part pour interdire des prêts immobiliers aux par- ticuliers dont le taux est indexé sur la parité entre une monnaie étrangère et l’euro. Enfin, le secrétaire d’Etat prévoyait le dépôt d’un amendement pour obtenir une habilita- tion à transposer une directive du 25octobre2011 relative aux droits des consommateurs, mais il l’a retiré (p.10372). L’ensemble du texte a été voté (p.10384). ■ Simplification du droit? Frédéric Lefebvre a présenté aux sénateurs le 10janvier la proposition de loi relative à la simplification du droit, précédemment votée par les députés. Il indique que la complexité administrative ou “l’impôt papier” représente 3% à 4% du PIB. Il se félicite de la méthode employée avec le président de la commission des lois de l’Assemblée, Jean-Luc Warsmann et estime que ce texte est une réponse à l’inflation législative (JO Sénat déb. 11 janv. p.30). Le rapporteur de la commission des lois indique au contraire que ce texte, dont la ver- sion adoptée par les députés comporte 153 articles, et que 4 articles sur 5 sont du droit nouveau. Il observe que certaines dispositions sont à la fois contenues dans ce texte et dans le projet de loi renforçant les droits des consom- mateurs “en attendant de voir dans lequel de ces textes, elles parviendront à être votées en premier” (p.32). Il approuve toutefois cer- taines mesures comme l’encadrement de la possibilité de recours à l’emprunt pour cer- tains grands travaux dans les copropriétés. Mais en conclusion il se prononce pour la position de rejet du texte prise par la commis- sion des lois. Hervé Maurey relève l’appréciation du pro- fesseur Delvolvé de ces catégories de textes “lois indignes du Parlement” (p.40), car si ces lois “ont pour but de rendre le droit plus intel- ligible, elles sont en elles-mêmes parfaitement illisibles”. ll déplore pourtant la perspective de rejet du texte. Nicole Borvo Cohen-Seat estime que ce type de texte contribue à l’inflation normative. L ’ensemble du texte a été rejeté (p.65). ■ Coût du prêt viager hypothécaire Claude Léonard a posé une question orale relative au coût du prêt viager hypothécaire. Il cite l’exemple d’un prêt proposé par le Crédit foncier de France d’un montant de 57600€ pour un bien apporté en garantie de 320000€. Le coût global du crédit est de 262265€ et le taux effectif global de 9,30% (JO Sénat déb. 21 déc. 2011, p.10093). Il faut donc rembourser après 20 ans, 5 fois la somme empruntée. Le sénateur propose en comparaison le prêt in fine dont le coût global est moindre. Pour une durée identique de 20 ans et un même emprunt de 57600€, le coût est de 164820€. Le secrétaire d’Etat, Frédéric Lefebvre observe que le banquier prend un risque en raison de l’allongement de l’espérance de vie et des aléas du marché immobilier. Or le législateur a encadré le développement du prêt viager hypothécaire, notamment en interdisant le démarchage. Le secrétaire d’Etat ajoute que le Gouvernement n’est pas favorable à la levée de ces restrictions qui constituent une protec- tion contre les abus. ■ Réforme de la taxe d’aménagement Le sénateur Jean-Jacques Hyest s’inquiète des modalités d’application de la taxe d’aménagement qui remplace la taxe locale d’équipement. Il observe que l’exonération de taxe pour les constructions effectuées sur des terrains situés en ZAC et, depuis la réforme, dans le périmètre d’opérations d’intérêt natio- nal (OIN), constitue “une véritable anomalie” (JO Déb. Sénat, 21 déc. p.10095). Frédéric Lefebvre indique en effet que les exo- nérations relatives aux constructions en ZAC ont été étendues aux OIN, car il s’agit d’éviter de faire payer deux fois les équipements, une première fois par le biais de la charge foncière et une seconde par le biais de la taxe d’aménagement. Il indique toutefois que le Gouvernement est ouvert à des aménage- ments sur cette réforme qui est applicable à compter de 2012. ● 31janvier 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. 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