– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Déplafonnement admis pour modification des facteurs locaux de commercialité près de la gare de Lyon / Nullité du congé faute de reproduction de l’article L 145-10 al. 4 du code de commerce / Fin de location-gérance: pas de statut des baux commerciaux / Résidences services: le preneur dispose de la propriété commerciale
Copropriété : Répétition de l’indu
Vente : Vices cachés
Construction : Action en démolition
5 – Réglementation –
Vidéoprotection dans les immeubles
Audit énergétique dans les copropriétés
– 4 et 6 – Tableau des réponses ministérielles –
Une série de réponses sur la copropriété
– 7 – Nominations – Agenda – Au fil du JO –
Deux décrets : taxe d’aménagement et versement pour sous-densité
– 8 – Interview –
Guy Portmann (président de France Terre) : “ La réforme de la fiscalité de l’aménagement est un vrai progrès”.
■ JUGÉ ■ > > La demande de renouvellementadressée par le locataire commerçant à son bailleur qui ne reproduit pas l’alinéa 4 de l’article L 145-10 est nulle . La cour d’appel de Paris en a déduit qu’un bailleur avait pu ensuite valablement adresser au preneur un congé avec une offre de renouvellement pour un montant de loyer déplafonné, car le bail avait duré plus de douze ans (lire p.2). > > La même cour d’appel a admis le dépla- fonnement d’un loyer pour modification des facteurs locaux de commercialité dans le 12 e arrondissement de Paris, s’agissant d’un salon de coiffure situé près de la gare de Lyon. ■ RÉPONDU ■ > > La location d’un logement à un loyer fixé à un niveau notoirement inférieur à la valeur locative justifie un redressement fis- cal. Bien que peu favorable la solidarité familiale, cette règle n’a pas vocation à être remise en cause, indique le ministre de l’économie à Paul Jeanneteau. > > Le secrétaire d’Etat au logement est favo- rable à la mise en place de normes visant à obliger les organismes HLM à présenter des informations comptables sur leur recours à des financements structurés (voir p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > Le décret qui fixe les modalités de l’audit énergétique dans les copropriétés de plus de 50 lots a été publié au JO du 29janvier 2012. > > Deux décrets du 25janvier2012 ont été publiés concernant la fiscalité de l’urbanisme. Ces deux textes sont relatifs à la taxe d’aménagement et au versement pour sous-densité (JO du 27janvier, lire page7) . Le Président parle aux prometteurs! À près avoir annoncé la décision (sous réserve tout de même d’un vote du Parlement “en février”) d’augmenter les droits de construire de 30% (mesure qui devrait pouvoir s’appliquer de façon différenciée suivant les quartiers des communes, mais sans zonage), le Président de la République a précisé sa vision du logement à Longjumeau le 2février. Il a indiqué qu’aux États-Unis ou en Espagne, lorsqu’il y a une cri- se, les prix baissent. Or en France “il y a crise et les prix de l’immobilier aug- mentent”. Le Président poursuit “c'est ce phénomène-là que nous allons casser en augmentant massivement la production de logements.” Il affirme aux prometteurs (il faut sans doute lire “promoteurs”, en dépit de la typographie figurant sur le site internet de la Présidence !) : “Nous avons décidé de faire baisser les prix”. En constatant que la politique de subvention ne fait qu’entretenir la hausse des prix, il critique un système sous perfusion: “ne pensez pas qu'à coup de dispositif Scellier, de prêt à taux zéro, de subventions dans tous les sens, le système puisse continuer.“ Il y a donc ici l’annonce d’un changemnet de cap. Le Président s’en prend également à la complexité des règles d’urbanisme. “Nos règles d'urbanisme sont tellement compliquées que plus personne n'y comprend rien”, et encore “Quand je pense que nous vivons sur le principe de «nul n'est censé ignorer la Loi», c'est une plaisanterie”. Suit un raisonnement sur la beauté architecturale et les règles d’urbanisme dont il ressort que les deux sont contradictoires. Il annonce donc une nou- velle “modification en profondeur de notre droit de l’urbanisme”. Pour éviter d’être accusé de brader le patrimoine de l’Etat (et accessoire- ment pour critiquer la proposition de François Hollande), Nicolas Sarkozy a ensuite précisé sa volonté de mettre des terrains publics à disposition des collectivités locales. Cela se fera par des baux emphytéotiques, évitant ain- si aux communes de mobiliser des fonds propres. Il s’en est pris ensuite au montant des droits de mutation qu’il évalue à 14% (ce qui parait tout de même une estimation bien forte, même en y ajoutant les frais de démé- nagement) et affirmant “nous allons entamer également le grand chan- tier de la réforme de la fiscalité sur l'immobilier.” La remarque du Président sur la connaissance du droit est curieuse. Rap- pelons qu’affirmer que nul n’est censé ignorer la loi n’est pas une plaisan- terie mais une fiction juridique. C’est constater qu’il est impossible de connaître la totalité du droit mais indiquer simplement qu’on ne peut pas se réfugier derrière son ignorance du droit pour en écarter l’application. D’ailleurs la fiction n’est pas totalement d’application générale: tous les citoyens ne sont pas présumés connaître le code de la route puisqu’on exi- ge d’eux qu’ils passent une épreuve pour leur délivrer un permis de conduire. Quant à la connaissance du droit de l’urbanisme par les profes- sionnels du droit, elle est rendue de plus en plus incertaine par les mul- tiples réformes de ces dernières années. Mais le Président veut à nouveau réformer, pour simplifier. S’il est une promesse qu’il est impossible de croi- re, c’est bien celle-là… ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 465 8 FEVRIER 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Déplafonnement admis pour modification des facteurs locaux de commercialité près de la gare de Lyon / Nullité du congé faute de reproduction de l’article L 145-10 al. 4 du code de commerce / Fin de location-gérance: pas de statut des baux commerciaux / Résidences services: le preneur dispose de la propriété commerciale Copropriété : Répétition de l’indu Vente : Vices cachés Construction : Action en démolition 5 - Réglementation - Vidéoprotection dans les immeubles Audit énergétique dans les copropriétés - 4 et 6 - Tableau des réponses ministérielles - Une série de réponses sur la copropriété - 7 - Nominations - Agenda - Au fil du JO - Deux décrets: taxe d’aménagement et versement pour sous-densité - 8 - Interview - Guy Portmann (président de France Terre): “ La réforme de la fiscalité de l’aménagement est un vrai progrès”. S O M M A I R E E D I T O R I A L 8février 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux commerciaux ■ Déplafonnement admis près de l a gare de Lyon à Paris 12 e (CA Paris, Pôle 1, ch. 4, 25janvier 2012, n°11/18018) Un litige opposait bailleur et locataire à propos du renouvellement d’un bail conclu originairement en 1977 et venu à échéance, après plusieurs renouvellements, en 2004. Le commerce était à destination de coiffure mixte et tous accessoires se rapportant à ce commerce. L’expert avait conclu à l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité, mais la cour admet le contraire. Le preneur acceptait un loyer de 8513euros par an, alors que le bailleur en demandait 16719. Le juge avait fixé le loyer déplafonné à 11900euros. Il s’agissait un local situé dans le 12 e arron- dissement de Paris (rue Parrot). “Le premier juge […] a au surplus souligné de façon pertinente que si les construc- tions au cours du bail expiré de 621 loge- ments , dont le tiers a été construit dans l’îlot Chalons proche de la gare de Lyon, l’ont été en remplacement de logements démolis, la construction de ces nouveaux logements qui se sont substitués à des loge- ments plus vétustes a attiré une popula- tion à meilleur pouvoir d’achat suscep- tible de fréquenter le commerce considéré: Le rapport d’expertise fait d’ailleurs appa- raître qu’ont été créés en outre au cours du bail expiré, 2978m 2 de locaux commerciaux, 1099m 2 de bureaux et 1774m 2 de locaux industriels outre un hôtel et des équipe- ments collectifs traduisant l’essor du quartier et l’apparition d’une popula- tion nouvelle résidant ou travaillant dans le secteur d’attraction du commerce considéré; La concurrence de nombreux autres salons de coiffure implantés dans un rayon de 500 mètres autour du commerce, loin d’affaiblir cette démonstration confirme au contraire l’intérêt que représente pour le commerce considéré de coiffure l’évolution favorable de la population; Il s’ensuit que, en ce qu’il a retenu l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, favorable au commerce considéré, survenue au cours du bail expiré conduisant au déplafonne- ment du loyer, le jugement sera confirmé”. L’arrêt confirme la valeur de 250 € le m 2 fixée par le juge, soit un loyer de 11900 € par an. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’augmentation de popula- tion est un argument classique en faveur de la demande de modification des facteurs locaux de commercialité pour justifier le déplafonnement (pour un autre exemple plus ancien, de la même cour d’appel: Paris, 27 oct. 1995, D 1995, IR, p.247). Mais la Cour d e cassation a pu préciser que le déplafon- nement n’est pas justifié par l’augmentation de la population ne s’adressant pas à la clientèle locale (Civ. 3 e , 8 janv. 1997, Bull. Civ. III, n°3). Dans l’arrêt rapporté, il est intéres- sant de relever que l’augmentation du nombre de commerces concurrents (19 salons de coiffure dans un rayon de 500m) est retenue comme élément de preuve du nouveau dynamisme du quartier. ■ Nullité de la demande de renou- vellement du locataire faute de reproduction de l’art. L 145-10 (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 25janvier 2012, n°10/10985) Un bail commercial avait été renouvelé à effet du 1 er octobre 1995. Le preneur avait adressé au bailleur une demande de renou- vellement le 23janvier 2007. Le bailleur avait envoyé le 19octobre 2007 un congé avec offre de renouvellement avec un loyer déplafonné. Or une question se posait sur la validité de la demande de renouvellement émanant du locataire. En première instance, cet acte avait été déclaré nul et la cour d’appel confirme la décision. L’acte avait été délivré par huissier “à la demande de la SARL M. dont le siège social est M.et M me N. [men- tion suivie de l’adresse] son gérant y étant domicilié”. L’arrêt indique que l’acte a été délivré “au nom d’une SARL M. dont le nom figure en gras à l’acte, qui n’a aucune existence”. Il poursuit : “il s’y ajoute que l’acte ne contient pas l’indication de l’alinéa 4 de l’article L 145-10 du code de commer- ce qui informe le bailleur du délai dans lequel il doit, suivant les mêmes formes que la demande de renouvellement, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs. A défaut, le bailleur est réputé avoir accepté le renouvellement du bail précédent. La mention dans la demande de renou- vellement, de cet alinéa4 de l’article L 145-10 est prescrite à peine de nullité , s’agissant d’une indication destinée à infor- mer le bailleur du délai dans lequel il doit répondre à la demande et des consé- quences, faute de respecter le délai; Ainsi qu’il a été jugé, et peu important que le nom des époux N.ait figuré sous la men- tion de la SARL M., leur nom n’étant du res- te indiqué que comme siège de la SARL M. qui n’a aucune existence légale, celle-ci est dépourvue de la personnalité juridique et n’a donc pas capacité pour agir, d’où il suit que l’acte est atteint d’une nullité de fond”. La cour en déduit que le bail a pris fin par la d élivrance du congé avec offre de renou- vellement délivré plus de douze années après sa conclusion, le loyer du bail renou- velé devant correspond à la valeur locative. La cour reconnaît ensuite la responsabilité de l’huissier et le condamne à indemniser le preneur du préjudice subi du fait de la nul- lité de la demande de renouvellement. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet intéressant arrêt montre les causes de la nullité du congé et les lourdes conséquences qui s’y attachent: - La nullité du congé avait une double cau- se: d’une part l’indication erronée de l’identité du preneur (SARL à l’existence contestée, au lieu de deux personnes phy- siques), d’autre part l’absence de reproduc- tion de l’article L 145-10 al. 4. La reproduc- tion de ce texte est expressément imposée à peine de nullité. La Cour de cassation avait jugé anciennement (Com. 6avril 1965, Bull. Civ. III, n°262) qu’est nulle la demande de renouvellement qui ne repro- duit pas ce texte, dès lors que cette omis- sion a pu porter préjudice au propriétaire. Toutefois, la cour d’appel Paris avait déjà jugé que l’omission fait de toute façon grief au bailleur (CA Paris, 21 déc. 1994, Loyers et copr. 1996, n°373). L’arrêt rap- porté est dans le même sens. - S’agissant des conséquences, l’arrêt montre que le congé étant nul, si le bailleur adresse un congé avec offre de renouvellement plus de 12 ans après la conclusion du bail, il peut prétendre à la fixation du loyer à un montant déplafon- né. La 2 e conséquence a trait à la responsa- bilité du professionnel qui avait rédigé l’acte. Le preneur demandait le rembour- sement de l’écart de loyer entre le loyer plafonné et le nouveau loyer. La cour tou- tefois ne se prononce pas sur le montant de l’indemnisation, car elle sursoit à sta- tuer sur ce point, dans l’attente du résultat de l’expertise devant fixer le montant du loyer. ■ Fin de location-gérance, pas de statut des baux commerciaux (CA Paris, Pôle 1, ch. 4, 27janvier 2012, n°11/18018) Un contrat de location-gérance avait été conclu pour trois ans à compter du 1 er juin 2008 sur un fonds de commerce de café-res- taurant hôtel meublé. Le 17février 2011, le bailleur avait donné congé au locataire gérant pour le 31mai 2011. Celui-ci contes- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E tait le congé, estimant qu’il avait créé un nouveau fonds de commerce en transfor- mant le café en restaurant et il invoquait le bénéfice de l’article L 145-14 du code de c ommerce pour obtenir une indemnité d’éviction. La cour d’appel confirme l’ordonnance de première instance qui avait prononcé son expulsion: “Considérant qu’en donnant congé au loca- taire gérant, par LR avec AR reçue par lui le 28février 2011 pour le 31mai 2011, les consorts A.ont strictement respecté les dis- positions du contrat de location-gérance qui prévoit que “le contrat est conclu pour une durée de trois années à compter du 1 er juin 2008 et qu’à l’issue de cette période, il sera renouvelé par tacite reconduction d’année en année avec faculté pour l’une ou l’autre des parties d’y mettre fin à l’expiration de chacune de ces périodes en prévenant l’autre partie de son intention à cet égard, trois mois à l’avance par LR avec AR”. Que le contrat de location-gérance ayant pris fin au 31mai 2011, M.T. est tenu de quitter les lieux, les dispositions des articles L 145-14 et L 145-46 du code de commerce relatives au statut des baux commerciaux n’étant pas applicables au contrat de loca- tion-gérance comme le rappelle le contrat de location-gérance liant les parties”. Le locataire est condamné à l’expulsion sous astreinte. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision illustre la dif- férence entre le bail commercial et le contrat de location-gérance. En fin de contrat, le locataire gérant ne peut pré- tendre au renouvellement de son contrat ni à une indemnité d’éviction. Il ne peut prétendre au renouvellement que s’il a créé une clientèle personnelle et exploite ainsi un fonds distinct de celui reçu en location-gérance (Civ. 3 e , 25 janv. 1983, Bull. Civ. III n°22). Cette condition n’était pas remplie dans cette affaire. ■ Résidences services: le preneur dispose de la propriété commer- ciale (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 25janvier 2012, n°10/06401) Une personne avait acquis deux apparte- ments en VEFA et les avait loués à la société Réside Etudes SA par bail commercial en vue de fourniture de logements meublés et services para-hôteliers. Or, au terme du bail de 9 ans, le bailleur avait donné congé avec dénégation du droit à la propriété com- merciale. La question se posait donc de savoir si la société locataire avait droit au statut de la propriété commerciale: le bailleur soute- nait en effet que la société exerçant une a ctivité de sous-location d’un immeuble meublé, elle assurait une activité civile excluant l’application de l’article L 145-1 et que la fourniture des prestations para-hôte- lières était assurée par une filiale. La cour d’appel n’a pas admis ce raisonnement: “Au terme du traité d’apport partiel d’actif passé le 13septembre 2000 entre la société Résides Etudes SA titulaire du bail et la société Résidences Services Gestion, la pre- mière, signataire du bail, a apporté à la seconde sa branche d’activité d’exploitation des résidences meublées comprenant au titre des éléments incorporels: la clientèle, […] la poursuite des contrats de bail […], Outre les éléments corporels comprenant le matériel informatique, le mobilier des rési- dences, tous éléments qui caractérisent l’existence d’un fonds de commerce appor- té par la société Réside Etudes SA à la socié- té Résidences Services Gestion pour lui per- mettre d’exercer dans les lieux loués l’activité commerciale prévue au bail, à savoir la fourniture de logements meublés et les services para-hôteliers”. La cour relève aussi que le bail ne fait aucu- ne obligation au preneur de fournir lui- même, sans possibilité d’en concéder l’exécution à une société dépendant du Groupe, tout ou partie des prestations para- hôtelières qui doivent être fournies à la clientèle. “ le bailleur a ainsi fait de l’offre, en sus de l’hébergement lui-même, du petit- déjeuner, du nettoyage des locaux, de la fourniture du linge de maison et de l’accueil par le preneur, une condition déterminante de son engagement , seu- le cette offre étant de nature à lui per- mettre de bénéficier de l’assujettissement à la TVA suivant les dispositions fiscales appli- cables”. L’arrêt ajoute que “les parties ont volon- tairement convenu de soumettre le bail aux dispositions du statut des baux commerciaux ”, peu important que les prestations para-hôtelières aient un caractère accessoire. En conclusion, l’arrêt ordonne la nomination d’un expert pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il résulte de cet arrêt que la société locataire, titulaire du bail commer- cial, est admise au bénéfice de la propriété commerciale. La cour relève justement que le bailleur a fait du régime du bail com- mercial une condition déterminante de son engagement. En effet, seule la conclu- sion du bail commercial permettait de bénéficier du régime de TVA. Il était donc incohérent de dénier ultérieurement au p reneur le bénéfice du statut des baux commerciaux. Copropriété ■ Répétition de l’indû (Cass. Civ. 3 e , 25janvier 2012, n°106, FS-P+B, cassation, pourvoi n°10-25475) Un syndicat des copropriétaires demandait remboursement à une association syndicale libre (ASL) d’une fraction de charges indû- ment payées. Le syndicat avait agi sous for- me de demande reconventionnelle à l’action engagée par l’ASL pour obtenir le paiement des charges. La cour d’appel avait déclaré l’action du syn- dicat irrecevable. Son arrêt est cassé: “Attendu que, pour déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande, l'arrêt relève que seuls les copropriétaires sont membres de l'ASL et donc redevables des charges envers celle-ci et retient que le syndicat des copropriétaires qui demande le remboursement d'une fraction de charges indûment payée par l'ensemble des copro- priétaires reconnaît implicitement mais nécessairement que c’est au nom de cha- cun de ceux-ci qu'il a procédé au paye- ment et qu'il est dépourvu du droit d'agir pour défaut de qualité et d'intérêt; Qu'en statuant ainsi alors que l'action en répétition de l'indu appartient à celui qui a effectué le paiement, à ses ces- sionnaires ou subrogés ou encore à celui pour le compte et au nom duquel il a été fait , la cour d'appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le syndicat des coproprié- taires avait payé indûment des charges à l’ASL. Il en réclamait donc le rembourse- ment. Son action est fondée, même s’il avait payé la somme pour le compte des copropriétaires. Celui qui a payé à tort peut demander le remboursement quand bien même il aurait agi au nom d’autres personnes. Contrat de vente ■ Vices cachés (Cass. Civ. 3 e , 25janvier 2012, n°104, FS-P+B, cassation, pourvoi n°10-27357) L’acquéreur d’une maison avait engagé une action à l’encontre de son vendeur au motif qu’il lui avait caché l’existence d’une 8février 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - V V E E N N T T E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 8février 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ❑ Compte séparé des syndics Répondant à la sénatrice Maryvonne Blon- din, la ministre de l’écologie, après avoir rappelé le principe de liberté de fixation des honoraires, indique que les enquêtes récentes montrent que le compte séparé est assez peu pratiqué. La ministre est favorable, lorsque la dispense de compte séparé a été votée par l'assemblée, à ce que le syndic doive ouvrir un compte affec- té à la gestion des syndicats subdivisé en autant de sous-comptes individualisés que de syndicats concernés. (JO Rép. Sénat, 12 janvier 2012, p. 99, n° 17824). ❑ Niveau élevé des charges dénon- cé par l'ARC Philippe Folliot a interrogé la ministre de l’écologie sur le niveau élevé des charges, relevé par l’Association des Responsables de copropriété. La ministre répond que pour diminuer le montant des charges, les copropriétaires peuvent exiger des devis détaillés de tra- vaux, renégocier des contrats anciens, négocier le contrat du syndic en limitant ses tâches, fixer un niveau bas de contrats C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É Une série de réponses ministérielles sur la copropriété ❘ ❘ ◗ ◗ Patrick Gerry (précédemment chez Orrick Rambaud Martel) rejoint le cabinet d’avocats Simmons&Simmons en tant qu’associé, responsable du groupe immobilier. Il est accompagné de Christine Car- bonnel (ex Orrick), qui intègre le cabi- net comme of counsel. Acteurs fenêtre de toit dans la salle de bains, cachée par un faux plafond entraînant un problème d’humidité. La cour d’appel l’avait débouté au motif q ue “l'action fondée sur l'obligation de délivrance conforme se confond avec celle fondée sur l'existence d'un vice caché, que l'action de l'acquéreur est soumise au bref délai et que l'action introduite le 19janvier 2007 pour un achat du 28avril 2004 ne répond pas à cette condition”. L’arrêt est cassé au visa de l’article 455 du code de procédure civile: “En statuant ainsi, par cette seule affirma- tion et sans constater que la garantie des vices cachés constituait l'unique fondement possible de l'action des consortsR., la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé”. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’acquéreur avait attendu trois ans après la vente pour engager son action. La cour d’appel en avait déduit que le bref délai de l’action en garantie des vices cachés était dépassé (rappelons que ce bref délai a été remplacé par un délai de deux ans par l’ordonnance du 17février 2005). Or la cour ne s’est pas prononcée sur l’autre fondement de l’action engagée par l’acquéreur qui était l’obligation de déli- vrance conforme. Pour ce motif de procé- dure, l’arrêt est cassé. Construction ■ Action en démolition (Cass. Civ. 3 e , 25janvier 2012, n°101, FS-P+B, cassation, pourvoi n°10-26300) L’article L 480-5 du code de l’urbanisme autorise le juge à ordonner la démolition d’une construction édifiée en méconnais- sance des règles d’urbanisme. L’article L 480-9 donne au maire le pouvoir de faire exécuter la décision d’office si, à l’expiration du délai imparti par le juge, la décision n’a pas été exécutée. Une personne avait réalisé une construc- tion sans permis de construire pour le compte d’un couple ayant acquis la parcel- le d’implantation. Le tribunal correctionnel avait condamné le constructeur et ordonné sous astreinte la démolition. La démolition n’ayant pas été exécutée, le préfet avait assigné le constructeur et les propriétaires sur le fondement de l’article L 480-9. L’arrêt d’appel qui avait rejeté cette demande est cassé au visa des articles L 480- 5 et L 480-9 du code de l’urbanisme: “Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que si l'ordre de démolition est une mesure à caractère réel, c'est à la condition qu'il ait été donné à celui qui pouvait le recevoir, que M.B. n'ayant pas été le bénéficiaire des travaux et n'étant pas même le propriétaire du terrain sur lequel ils avaient été réalisés, la mesure de démolition n'a pas pu présenter un carac- tère réel obligeant les époux L.à la subir; Qu'en statuant ainsi, alors que les mesures de démolition et de mise en conformité ordonnées en application de l'article L.480-5 du code de l'urbanisme sont des mesures à carac- tère réel , la cour d'appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt affirme que les mesures de démolition (ou de mise en conformité) qui sont ordonnées en vertu de l’article L 480-5 sont des mesures à caractère réel. Il en résulte qu’elles s’imposent au propriétaire du terrain, indépendamment du point de savoir qui a ordonné la construction. Celui qui achète un terrain sur lequel a été édifiée une construction sans permis est donc le cas échéant susceptible d’être condamné à la démolition. ● C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ à partir duquel le conseil syndical est obli- gatoirement consulté… Le niveau élevé de charges peut aussi être temporairement justifié par un DPE ou un audit ou des postes de compteurs divisionnaires. (JO Rép. AN, 17janvier 2012, p.530, n°118943). ❑ Quand modifier le règlement de copropriété à la majorité de l'article 49? La ministre de l’écologie indique à Bernard Debré que la modification du règlement de copropriété à la majorité de l'article 24 autorisée par l'article 49 de la loi de 1965 n'est applicable qu'en cas de modification rendue nécessaire par une adaptation aux textes législatifs ou réglementaires. Elle ne peut pas s'appliquer pour une modification des charges nécessitée par l'installation d'un ascenseur. Une modification de la réparti- tion des charges suppose l'unanimité. Si la répartition des charges est contraire aux principes de l'article 10 de la loi de 1965, l'article 43 de la loi permet à tout copro- priétaire, sans condition de délai, de saisir le juge pour faire constater le caractère non écrit de la répartition des charges. (JO Rép. AN 17janvier 2012, p.692, n° 116568). ❑ La pose d'un compteur indivi- duel permet-elle de se désolidari- ser des charges? Le secrétaire d’Etat au logement indique au député Alain Marc que dans une copro- priété, le fait pour un copropriétaire d'installer un compteur d'eau individuel ne lui permet pas de se désolidariser de la répartition des charges prévues par le règlement de copropriété. Seule la pose de compteurs dans tous les lots permet de dis- poser d'une vision homogène de la consommation d'eau. Il n'est pas prévu de modifier la loi pour autoriser un coproprié- taire à se désolidariser du paiement des charges d'eau par la pose d'un compteur. (JO Rép. AN 17janvier 2012, p.693, n°118521). 8février 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N B B R R È È V V E E S S ◆ Regroupement chez les PACT Le PACT de Paris et celui des Hauts- de-Seine ont fusionné début 2012 pour former le PACT Paris-Hauts-de-Seine. (Communiqué du 1 er février 2012). ◆ Nouveau Président pour AFIB Immo Pascal Beuvelet a été élu président le 25janvier2012 de l’Association Française des Intermédiaires Ban- caires spécialisés en Crédits Immo- biliers (AFIB Immo). Président d’In&Fi Crédits, Pascal Beuvelet succède à James Walker (CSF). ◆ Accord à Metz pour le loge- ment des jeunes Le maire de Metz, Dominique Gros, a signé le 4février avec l’APAGL un accord pour faciliter le logement des jeunes. La ville s’engager à faciliter le logement des ménages prioritaires en prenant en charge la prime d’assurance du contrat Garantie des risques locatifs pour tout bailleur acceptant de remettre sur le marché un logement vacant depuis plus d’un an. ◆ La FNAIM Paris défend les meu- blés Le président de la FNAIM Paris s’insurge contre l’annonce par la Marie de Paris d’une interdiction des locations meublées de moins d’un an. La chambre indique que ce régime a permis le retour vers le secteur locatif de 20000 apparte- ments qui seraient demeurés vacants et qui risquent de le devenir. (Communiqué du 3février 2012). ◆ Associer le conseil syndical à l’audit copropriété L’ARC réagit à la parution du décret sur l’obligation de réalisa- tion des audits énergétiques (voir ci-contre) et préconise le recours à une méthode d’audit partagé qui associe à la démarche les conseils syndicaux. Le conseil peut ainsi préparer en amont le travail du professionnel en rassemblant l’ensemble des informations néces- saires à l’audit et en facilitant l’information entre les coproprié- taires et les locataires. Validé par les copropriétaires, cet audit répondra ainsi davantage à leurs attentes. (Communiqué du 30janvier 2012). ■ Vidéoprotection dans les immeubles L'article L 126-1-1 du CCH autorise la trans- mission aux services de l'ordre d'images r éalisées en vue de la protection des par- ties communes. Cela suppose une autorisa- tion de l'assemblée des copropriétaires (prise à la majorité de l'article 25). L'article R 127-8 du CCH issu du décret du 27jan- vier précise le contenu de la convention conclue entre le gestionnaire de l'immeuble et le préfet. Il s'agit par exemple de la nature des événements fai- sant redouter l'imminence d'une atteinte grave aux biens ou aux personnes et les modalités de transmission des images. Ce décret indique aussi la composition du dossier de demande d'autorisation d'installation d'un système de vidéoprotec- tion. (Décret n°2012-112 du 27janvier2012 modi- fiant le décret n°96-926 du 17octobre 1996 relatif à la vidéoprotection pris pour l'application des articles10 et10-1 de la loi n°95-73 du 21janvier 1995 et portant appli- cation de l'article L.126-1-1 du CCH, J.O. du 29 janv. 2012, p.1706). ■ Audit énergétique dans les copropriétés de plus de 50 lots Les immeubles d'habitation en copropriété de plus de 50 lots, antérieurs au 1 er juin 2001, doivent faire un audit énergétique dans un délai de 5 ans à compter du 1 er juin 2012. Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée la réalisation de cet audit. L'audit, qui doit être effectué par une per- sonne qualifiée et indépendante, doit comporter des propositions de travaux pour améliorer la performance énergé- tique du bâtiment. Lors de l'assemblée qui suit la réalisation de l'audit, le syndic inscrit à l'ordre du jour la présentation du rapport synthé- t ique (art. R 134-14 du CCH). Les mentions minimales de l'audit sont précisées à l'article R 134-15 en 9 points: - descriptif du bâtiment et des équipements de chauffage, - enquête auprès des occupants, - visite d'un échantillon de logements, - estimation des consommations d'énergie c onsommées, - mention du classement énergétique du bâti- ment, - mention du classement des émissions de gaz à effet de serre, - préconisations pour optimiser l'utilisation des équipements, - propositions de travaux, - rapport synthétique. Le propriétaire de l'installation de chauffa- ge doit fournir des informations à celui qui réalise l'audit: quantité d'énergie consom- mée, documents en sa possession sur ces installations, contrats d'exploitation, der- nier rapport de contrôle des chaudières. Celui qui réalise l’audit doit justifier d'une formation (Bac+3 et expérience de 3 ans ou expérience de 8 ans dans un BET). Par ailleurs, le décret du 26octobre 2010 repousse la date d'entrée en vigueur de la RT 2012 pour les zones ANRU et éligibles à la TVA à 7%. Celle-ci est en principe entrée en vigueur le 28octobre 2011. La date est repoussée au 1 er mars 2012 (date de la demande de permis de construire). (Décret n°2012-111 du 27janvier2012 relatif à l'obligation de réalisation d'un audit éner- gétique pour les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots ou plus et à la réglementation ther- mique des bâtiments neufs, J.O. du 29janvier 2012, p.1704). >La FNAIM juge que les mesures sont contre-intuitives: la hausse des droits à construire va plus provoquer une hausse des prix des terrains qu’une baisse du prix des logements. (Communiqué du 3février 2012). >Benjamin Nicaise , (président de Cereni- cimo ) observe que le régime de la location meublée n’est pas affecté par ces projets. En effet les loueurs en meublés ne sont pas affectés par la hausse de la TVA puisqu’elle est récupérée. Ils ne sont pas touchés par la hausse de la CSG puisque le mécanisme de report des amortissements permet une neu- tralisation de leur résultat fiscal. Benjamin Nicaise en conclut que l’oasis fiscale de la location meublée est préservée. (Communiqué du 3février 2012). >Marc Gedoux , (président de Pierre Étoile ) voit 4 faiblesses à cette mesure: de nombreux maires pourraient voter une délibération pour s’affranchir de la hausse de 30% des droits à construire; l’opinion est réfractaire à la densifi- cation; la mesure sera peu utilisée dans l’ancien notamment car elle exigerait l’unanimité dans les copropriétés, enfin, la mesure va faire monter le prix des terrains. (Communiqué du 2février 2012). ❑ La Caisse des Dépôts, le Crédit Agricole CIB et la société de gestion EQUITIS Gestion viennent de créer l’Association Française des Fiduciaires (AFF). Ils visent à rassem- bler les professionnels concernés par la fidu- cie. L’AFF prévoit d’élaborer une charte de bonne conduite. (Communiqué du 2 février 2012) Réactions aux mesures annoncées par le chef de l’Etat sur le logement 8février 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 12janvier2012 Sénat p.100 n°18670 Marc Daunis PS, Alpes-Mari- times Construction de loge- ments en zones non tendues Ecologie La crise générale du logement a laissé place à des crises du logement local- isées. Le Gouvernement a donc souhaité réorienter les aides de l'Etat vers les territoires où les besoins sont les plus importants. En zones périurbaines et rurales, le parc privé doit être mobilisé autant que possible. Dans ces zones les loyers des logements privés sont souvent comparables à ceux du parc social. 12janvier2012 Sénat p.112 n °20974 Michel Delebarre, PS, Nord Contribution pour l'aide juridique Justice La contribution pour l'aide juridique, de 35euros, a été instituée pour assurer un financement complé- mentaire à l'aide juridique par la loi du 29juillet 2 011. Une série de contentieux en sont exclus (juge des enfants, juge des libertés…). Elle assure une soli- darité financière entre les justiciables et elle est recou- vrable par la partie versante au titre des dépens. De nombreuses questions sur cette contribution. 12janvier2012 Sénat p.117 n°21316 Philippe Kaltenbach, PS, Hauts-de-Seine Projet Hermitage Plaza à La Défense Ville Le projet des tours jumelles ne relève pas de la compétence du ministère de la ville. Projet critiqué par le séna- teur, en ce qu'il provo- querait la destruction de logements sociaux. 17janvier2012 AN p.505 n°122907 Michel Hunault, NC, Loire-Atlan- tique Chambres d'hôtes et gîtes ruraux Commerce, PME Contrairement aux chambres d'hôtes (art. L 324-3 du code du tourisme), les gîtes ruraux ne sont pas définis réglementairement. La loi du 22juillet 2009 a réformé le classement. Deux propositions de lois en cours d'adoption modi- fient ces règles (simplification du droit et habitat léger de loisirs). Elles doivent confier les décisions de classement des meublés de tourisme aux organismes chargés de leur contrôle et non aux préfets. La durée de classement des meublés prononcé avant la réforme ne serait pas soumise à l'échéance du 22juillet 2012. Les meublés pourraient ainsi bénéficier de la totalité de la durée du classement pris par arrêté préfectoral selon l'ancienne procédure. 17janvier2012 AN p.544 n°8002 Louis Giscard d'Estaing, UMP, Puy-de- Dôme Régime fiscal de l' épargne logement Budget Le régime des PEL a été modifié par la loi du 29décembre 2010. Pour les plans ouverts depuis le 1 er mars 2011, les prélèvements sociaux sont dus chaque année lors de l'inscription en compte des intérêts, et ce dès la pre- mière année du plan. La prime d'épargne et les intérêts acquis sont exonérés d'impôt sur le revenu, mais les intérêts sont imposables lorsqu'ils sont courus sur le PEL depuis son 12 e anniversaire. 17janvier2012 AN p.544 n°95624 Michel Hunault, NC, Loire-Atlan- tique Régime fiscal des meublés Economie Rappel de la distinction entre le régime fiscal des locations meublées suivant que le bailleur est considéré ou non comme professionnel. Etre loueur en meublé professionnel suppose trois conditions: un membre du foyer fiscal est inscrit comme loueur professionnel au registre du commerce, les recettes annuelles de cette activité excèdent 23000euros et ces recettes doivent excéder les autres revenus du foyer soumis à l'impôt sur le revenu. 17janvier2012 AN p.551 n°113277 Paul Jeanneteau, UMP, Maine-et- Loire Location à un descen- dant . Fiscalité Economie Le Conseil d'Etat a admis que le prix des loyers doit être augmenté du montant de la libéralité que le propriétaire entend faire à son locataire, si le prix est anormalement bas, c'est-à-dire notoire- ment inférieur à la valeur locative. En revanche, le propriétaire qui met gratuitement à disposition d'un tiers un logement n'est pas imposable. Le député observait que le possible redressement fiscal auquel est soumis le bailleur n'encourage pas la solidarité familiale. 17janvier2012 AN p.650 n°98763 Christian Vanneste, UMP, Nord Sous-location de locaux occupés illégalement Intérieur L'association MACAQ a effectué des occupations d'immeubles vacants. Si elle a effectué des sous-locations de locaux illégalement occupés, il revient au propriétaire d'engager une procédure d'expulsion. La préfecture de police n'a eu à connaître que d'affaires relatives à la gestion de l'association qui fait actuellement l'objet de deux procédures judiciaires. 17janvier2012 AN p.686 n°34829 Michel Liebgott, SRC, Moselle Prêts à taux variable des HLM Logement A la fin des années 2000, les organismes HLM ont recouru de façon croissante aux financements structurés. Ces pratiques ont fait l'objet de contrôle de la part du ministère de l'écologie et de la mission interministérielle d'inspection du logement social. Mais la place prise par ces produits dans la gestion de la dette est globalement stabilisée et ne fait pas courir de risque systémique à la profes- sion. Une obligation d'information sur les produits structurés sera bientôt intro- duite dans la norme comptable des OPH soumis aux règles de la comptabilité publique. Le ministère veut étendre ces obligations aux SA d'HLM. 17janvier2012 AN p.690 n°107954 François-Xavier Villain NI, Nord Participation du locataire aux travaux d'économie d'énergie. Incidence sur le calcul de l'APL. Logement La loi du 25mars 2009 a autorisé le bailleur à demander une participation de son locataire aux travaux d'économie d'énergie. Mais le montant de cette contribu- tion n'est pas pris en compte dans le calcul de l'APL. Mais a contrario lorsque les charges baissent à la suite de ces travaux, le montant de l'APL n'est pas réduit. 17janvier2012 AN p.690 n°107954 Christian Vanneste, UMP, Nord Préavis réduit pour insalubrité? Logement Sous certaines conditions, le juge reconnaît au locataire le droit de ne pas respecter le préavis imposé par la loi, par exemple lorsque le locataire quitte un logement insalubre. La Cour de cassation a confirmé cette analyse (2mai 2007) dans une affaire où le preneur avait quitté son logement après une coupure de l'alimentation en eau qui s'était prolongée plusieurs mois. Voir des réponses sur la copropriété page 4 ▲ ▲ 8février 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Ecologie : Jérôme Peyrat est nommé directeur adjoint du cabinet de Nathalie Kos- ciusko-Morizet. ( Arrêté du 9 janv. 2012, J.O. du 25 janv., @). ➠ Ville : Carole Ozenne cesse ses fonctions de conseillère technique au cabinet de Maurice Leroy. ( Arrêté du 25janvier2012, J.O. du 26, @). Préfets Pierre de Bousquet de Florian est nommé préfet de la région Haute-Normandie, préfet de la Seine-Maritime; Denis Robin est nom- mé préfet du Pas-de-Calais. (Décrets du 26janvier2012, J.O. du 27 janv. @). Au fil du JO ■ Refonte du code forestier La loi du 27juillet 2010 a habilité le Gou- vernement à refondre le code forestier par ordonnance. L'essentiel est effectué à droit constant, sauf dans trois matières dont des dispositions visant à favoriser le remembre- ment des propriétés forestières. Le livre 1 er contient les dispositions com- munes, applicables indépendamment du régime de propriété, le livre II s'applique aux bois et forêts relevant du régime forestier, le livre III s'applique aux bois et forêts des particuliers (personnes physiques ou morales). A noter, parmi les textes nou- veaux, ceux relatifs aux obligations de débroussaillement (art. L 134-1 et sui- vants, l'article L 134-6 indiquant les moda- lités de l'obligation de débroussaillement aux abords des constructions). Les mesures relatives au droit de préférence en cas de vente d'une propriété de bois d'une superficie de moins de 4 hectares sont c odifiées aux articles L 331-19 et suivants. (Ordonnance n°2012-92 du 26janvier2012 relative à la partie législative du code fores- tier, J.O. du 27 janv. p.1547). ■ Taxe d’aménagement et verse- ment pour sous-densité Deux décrets du 25janvier ont été publiés concernant la fiscalité de l’urbanisme. ➠ Le premier décret précise les conditions d'exonération de la taxe d'aménagement et du versement pour sous-densité, applicable lorsque le projet n'atteint pas la densité prescrite dans le secteur concerné par le PLU (dans les zones U et AU). - Les constructions et aménagements desti- nés à un service public ou d'intérêt public sont exonérés de taxe d'aménagement (part communale ou intercommunale) et de ver- sement pour sous-densité. Il s'agit notam- ment des constructions édifiées par l'Etat ou les collectivités territoriales, les constructions devant recevoir une affectation d'assistance, de bienfaisance, de santé, d'enseignement, culturelle, scientifique ou sportive (art. R 331-4 du code de l'urbanisme). - Les constructions ou aménagements réali- sés dans les opérations d'intérêt national ou dans les zones d'aménagement concerté (ZAC) sont exonérés de la seule taxe d'aménagement (art. R 331-5 et R 331-6 du code de l'urbanisme). Ce texte entre en vigueur le 1 er mars 2012. (Décret n°2012-87 du 25janvier2012 relatif aux exonérations de la taxe d'aménagement prévues par l'article L.331-7 du code de l'urbanisme, J.O. du 27janvier, p.1514). ➠ Le deuxième décret permet la mise en œuvre de la taxe d'aménagement et du ver- sement pour sous-densité (créés par l'article 28 de la loi de finances rectificative pour 2010 du 29décembre 2010). Comme le pré- cédent, il entre en vigueur le 1 er mars 2012. La base d'imposition est définie à partir de la surface de plancher (art. R 331-7 du code de l'urbanisme), après déduction des surfaces de l'épaisseur des murs, des vides et trémies des escaliers et ascenseurs et des sur- faces de plancher sou une hauteur de pla- fond inférieure à 1,80m. Si le projet est implanté dans des zones com- portant des taux différents, il est fait appli- cation du taux le moins élevé (art. R 331-8). Les articles R 331-17 et suivants fixent les modalités d'application du versement pour sous-densité. L'article R 331-18 donne la formule de calcul du versement et l'article R 331-9 indique la formule à appliquer dans le cas des lotisse- ments. Il est possible de recourir à la procédure de rescrit , dont les conditions sont précisées par l'article R 331-23. L'article L 331-40 a en effet expressément prévu, pour la taxe d'urbanisme et la participation pour sous-densité, l'application de la procédure de rescrit, per- mettant au pétitionnaire d'obtenir des expli- cations sur l'application de ces taxes, à partir d'une description précise de sa situation. L'administration dispose de 3 mois pour lui répondre, ce délai court à compter de la date de réception de la demande (art. R 331-23). (Décret n°2012-88 du 25janvier2012 pris pour la mise en œuvre de la réforme de la fiscalité de l'aménagement, J.O. du 27 janv. p.1516). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 465 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 5,6 et 7 décembre 2012 (Paris, Porte Maillot). Coup d’envoi pour le SIMI 2012 : Catherine Sachreiter , directeur Pôle Salons&Congrès du groupe Moni- teur et Commissaire général du SIMI a présenté le 31janvier les résul- tats du SIMI 2011. En rendant hom- mage à Jean-Hugues Morel , elle a p résenté les records atteints par l’édition 2011: 22000 visiteurs, soit +18% par rapport à 2010. Le nombre d’exposant a quant à lui progressé de 33%. Catherine Sachreiter a donné le coup d’envoi pour cette année de la 11 e édition du SIMI. Un nouveau site internet est ouvert, un annuaire visiteurs est à l’étude et une ouverture à l’international est en projet, mais “sans se mipimiser”. A suivre. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 8février 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R É É S S I I D D E E N N T T D D E E F F R R A A N N C C E E T T E E R R R R E E >Quel impact peut-on attendre de la mesure annoncée de majoration de 30% des droits de construire, sur les prix et les volumes? G.P. : “Cette réforme suscite chez moi un certain scepticisme. En effet, une partie des élus vont prendre des délibérations pour s’opposer à sa mise en place. La mesure va aussi provoquer un certain nombre de recours de la part des voisins concernés. La quantité de constructions que cette mesu- re peut produire a été chiffrée à 50000 loge- ments; je serai pour ma part bien plus pru- dent et je pense que si nous atteignons 15000 logements, cela sera déjà un succès.” >Son impact devrait être différent suivant les secteurs: centre-ville ou zones périphé- riques? G.P. : “Dans les zones périurbaines et pavillonnaires, cela peut permettre une une vraie facilité de construction, mais cela va dépendre de la rédaction du texte. Si la réforme permet d’édifier une maison de plus sur un terrain, elle permettra une den- sification des banlieues. Cela peut donc avoir un impact positif, permettant aux ser- vices publics de se développer, mais il faut prendre garde à ce que la rédaction du texte ne suscite pas des difficultés en terme de superficies minimales pour construire. En revanche, pour les secteurs bâtis, “il ne faut pas rêver!” Une surélévation pose des problèmes de fondation, de parking pour le voisinage et suscite donc des risques de recours.” >Le régime de la copropriété ne facilite pas non plus la décision? G.P. : “En effet. Mais dans les zones tendues, des opérations de logements sociaux, qui ne sont pas soumises au régime de la copro- priété, pourraient plus facilement bénéficier de la mesure, sous réserve que cela soit tech- niquement possible.” >La mesure a-t-elle un effet sur les prix? G.P. : “Pour les terrains sur lesquels le prix de vente a déjà été fixé, cela peut avoir un impact positif sur le prix de vente des loge- ments. Mais si le prix n’est pas encore fixé, le propriétaire va augmenter le prix de vente. L’impact de baisse des prix ne pourra avoir lieu qu’à moyen terme, en cas d’afflux d’offre de terrains sur le marché.” >Qu’en est-il de l’annonce de mise sur le marché de terrains publics? G.P. : “Cette décision est bien plus intéres- sante: la mise sur le marché de 880 hectares en Ile-de-France et autant dans le reste du pays peut avoir un impact important et cor- respondre à un potentiel de 50000à 80000 logements en Ile-de-France. Cela appelle deux remarques. D’une part, l’Etat semble prêt à des efforts sur les modalités de mise sur le marché, comme un appel d’offres groupé, ce qui est positif. D’autre part, cer- tains terrains sont tellement chers qu’ils ren- dent les prix des logements trop élevés; le recours à des baux emphytéotiques (qui évi- te de financer le coût du terrain) est donc une approche intéressante pour avoir des conditions économiques acceptables.” >Comment ressentez-vous la réforme des plus-values immobilières? G.P. : “Cette réforme provoque actuelle- ment un effet de rétention des terrains chez les propriétaires. Chez France Terre, nous avons ainsi deux opérations annulées pour cette raison, ce qui représente 180 loge- ments. Toutefois, on a un peu desserré l’étau avec la mesure de moratoire qui permet aux pro- messes conclues avant le 25 août 2011 de bénéficier jusqu’à fin 2012 du régime anté- rieur.” >Quelles mesures préconisez-vous pour remédier à la rétention de terrains? G.P. : “Avec la FPI, nous proposons une réforme en deux points: inversion du systè- me de fiscalité de la plus-value pour inciter le propriétaire à vendre plus rapidement et fixation d’une période transitoire pendant laquelle le propriétaire qui vend serait exo- néré d’impôt sur la plus-value. On a vu d’ailleurs fin 2011 et début 2012 l’efficacité de ce type de mesure avec l’entrée en vigueur de la réforme au 1 er février 2012 qui a provo- qué un afflux de ventes avant cette date.” Guy Portmann: “La réforme de la fiscalité de l’aménagement est un vrai progrès” Président de France Terre et vice-président de la FPI, Guy Portmann attend plus de résultats concrets de la mise à disposition des terrains publics que de la majoration annoncée des droits de construire. Il escompte aussi, avec vigilance, des résultats positifs de la réforme la fiscalité de l’urbanisme. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W >Comment se présen- te la mise en place imminente de la taxe d’aménagement? G.P. : “Nous sommes assez favorables à cette nouvelle taxe car elle p ermet de moduler le financement des équipements suivant les quartiers, reprenant des mécanismes qui existaient pour les ZAC ou les PAE. Elle présente toutefois un inconvénient car les collectivités ne peuvent fixer son taux qu’une fois par an par une délibération en novembre pour l’année suivante. Il faut aussi être vigilant pour que la taxe d’aménagement ne serve à financer que les équipements strictement nécessaires aux équipements des secteurs concernés.” >Que pensez-vous du nouveau versement pour sous-densité qui remplace la partici- pation pour dépassement du plafond légal de densité? G.P. : “Il n’est pas anormal de chercher à favoriser la densification face à des proprié- taires qui disposent de grands terrains fai- blement construits dans des zones urbaines, mais nous sommes un peu circonspects, dans l’attente des seuils qui vont être fixés pour sa mise en œuvre. Par ailleurs, avec le PLD, la logique était inverse, mais certaines communes avaient trouvé le moyen de doper leurs recettes en fixant le pla- fond de densité à un niveau inférieur à ce qui se pratiquait habituellement, de façon à percevoir une participation pour tout dépassement. On pourrait imaginer la dérive inverse pour le nou- veau versement pour sous-densité: par exemple un COS fixé à 2 alors que la pratique ordinaire est à 0,8 pour permettre à la commune de perce- voir un versement pour toute construction dont le niveau de construction est inférieur à 2. C’est donc un outil à manipuler avec prudence. Mais ces mesures sont globalement intéres- santes car elles marquent l’aboutissement d‘une réflexion sur l’aménagement de la ville; il ne peut pas y avoir fiscalité unique, car les villes ne se ressemblent pas. On a longtemps fait des ZAC uniquement pour leur fiscalité; ce qui revenait à utiliser une procédure d’urbanisme pour résoudre un problème de financement. La nouvelle réforme permet d’adapter la fiscalité à l’aménagement; c’est un vrai progrès.” ●
