– 2 – Jurisprudence –
Droit de propriété : Deux arrêts sur le droit de préemption
Baux commerciaux : Interdiction de sous-location / La forme du refus
de renouvellement / Déplafonnement en raison du mode originaire de fixation du loyer
– 3 – Rapport –
La Cour des comptes s’intéresse au logement social
– 4 – Débat –
Le coût de la performance énergétique
– 5 – Projets –
Majoration des droits à construire de 30% PLF rectificative: 1e loi de l’année 2012
– 6 – Au Parlement –
Le logement revient souvent dans les débats
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Publicité extérieure
– 8 – Rencontres –
L ’actualité du droit immobilier par Lefebvre Pelletier & Associés
Baisse des ventes de logements neufs selon la FPI
■ JUGÉ ■ > > En cas de sous-location irrégulière dans un bail commercial, le bailleur doit agir à l’encontre du locataire et non directement à l’encontre du sous-locataire (solution dédui- te d’un arrêt du 1 er février 2012 de la Cour de cassation, p.2). > > Un loyer qui a été fixé à un montant anormalement bas en raison de liens de famille existant entre les parties justifie le déplafonnement du bail à son renouvelle- ment (CA de Paris, 1 er février 2012, p.3). ■ RÉPONDU ■ > > L’annulation par le Conseil constitutionnel de l’article du code de l’urbanisme qui autori- sait la cession gratuite de terrain est commen- tée par Henri de Raincourt. Il évoque la créa- tion de la taxe d’urbanisme (voir p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > Le décret du 30janvier 2012 relatif à la publicité extérieure définit notamment les règles applicables aux bâches de chantier. > > Le rapport de la Cour des comptes préco- nise de supprimer le dispositif Girardin de soutien à la construction de logements sociaux outre mer (p.4). ■ REJETÉE ■ > > Une proposition de loi préparée par Jean Dionis du Séjour sur le surendettement a été rejetée par les députés le 26janvier. Elle prévoyait notamment de créer un répertoire national du crédit (p.6). ■ PRÉVU ■ > > La Fédération des promoteurs immobiliers prévoit une production de 80000ou 85000 logements neufs en 2012, contre 100000 en 2011. > > Jacques-Henry de Bourmont (avocat, LPA) estime que le système de calcul des plus- values privées sera nécessairement revu car il ne tient pas compte de l’inflation (p.8). Du flou dans le Grenelle… L’ avantage des personnalités en fin de carrière, c’est qu’elles ont une grande liberté de parole. Alain Maugard en était une par- faite illustration lors du débat organisé par l’ANIL ce 8février sur le coût de la performance énergétique (lire p.4). Pour le président de Qualibat, il faut sans hésiter passer à l’obligation de réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Il recon- naît qu’il y a actuellement un flottement dans l’application du Gre- nelle. Ce flottement s’explique par des raisons politiques mais Alain Maugard pense qu’après les élections, nous aurons “Grenelle avec Nicolas Sarkozy ou Grenelle +++ avec François Hollande!” Il suggère donc aux entreprises de profiter de ce flottement pour se former. La contrainte pourrait prendre différentes modalités: une obligation de travaux lors de la mise en location du logement ou lors de sa ven- te ou un régime de décote sur les droits de mutation pour les loge- ments les plus performants. Alain Maugard reconnaît toutefois qu’on va parfois trop loin dans la réglementation: il a cité à ce propos la réglementation sur l’accessibilité, mais il ne voit pas ce travers dans le Grenelle, dont il recommande bien au contraire d’accélérer la mise en œuvre, suggérant par exemple de passer dès avant 2020 aux bâti- ments à énergie positive dans les régions méridionales. Philippe Pelletier est plus circonspect sur la mise en place de contraintes, observant que la société n’y est pas prête et militant davantage pour des incitations et des obligations de moyens, approu- vant par exemple la récente parution du texte sur la réalisation des audits énergétiques dans les copropriétés. Reste que les acteurs sont désorientés, Jean-Marie Carton pour la CAPEB l’a très bien dit: l’instabilité des règles et le flottement politique nuit à la lisibilité des dispositifs, ce qui perturbe la filière du bâtiment. Point de vue corroboré par un représentant d’une ville moyenne de la région parisienne ne sachant pas quels dispositifs manœuvrer pour inciter à la rénovation énergétique ou par le directeur de l’ADIL de Brest évoquant l’initiative d’une banque conduite à créer un GIE pour guider les emprunteurs dans leurs démarches. Mais l’analyse d’Alain Maugard est très intéressante: si l’objectif est partagé par tous, le marché ne dicte pas sa loi, c’est la société qui l’impose. De même que l’exigence de norme incendie ne prête guère à débat, si la société est d’accord pour l’objectif de performance éner- gétique, il doit s’imposer. Contrainte ou obligation, il y a là un vrai débat, qui devra faire l’objet d’une réponse politique. On attendait donc avec intérêt l’intervention de Benoist Apparu appelé à conclure le colloque. Mais en déplace- ment en Allemagne avec Kosciusko-Morizet, le ministre avait dépêché son directeur général, Jean-Marc Michel. Celui-ci a invité les profes- sionnels à se former mais n’a bien sûr pas pu trancher le débat. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 466 1 4FEVRIER 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Droit de propriété : Deux arrêts sur le droit de préemption Baux commerciaux : Interdiction de sous-location / La forme du refus de renouvellement / Déplafonnement en raison du mode originaire de fixation du loyer - 3 - Rapport - La Cour des comptes s’intéresse au logement social - 4 - Débat - Le coût de la performance énergétique - 5 - Projets - Majoration des droits à construire de 30% PLF rectificative: 1 e loi de l’année 2012 - 6 - Au Parlement - Le logement revient souvent dans les débats - 7 - Nominations - Au fil du JO - Publicité extérieure - 8 - Rencontres - L’actualité du droit immobilier par Lefebvre Pelletier & Associés Baisse des ventes de logements neufs selon la FPI S O M M A I R E E D I T O R I A L 14février 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D R R O O I I T T D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux commerciaux ■ Interdiction de sous-location ( Cass; Civ. 3 e , 1 er f évrier 2012, n°143, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°10-22863) Un bail de 2002 prévoyait une faculté de sous-location partielle. Le locataire (Casino) avait conclu en 2003 un sous-bail pour l’exploitation d’un commerce de chaussures. Mais le bailleur invoquant le défaut de concours à l’acte de sous-location, avait assi- gné le locataire et le sous-locataire pour que le premier soit condamné à faire cesser la sous-location et le second à l’expulsion. L’arrêt qui avait condamné la sous-locataire à l’expulsion est cassé au visa des articles L 145- 31 du code de commerce, ensemble les articles1134 et1165 du code civil: “Attendu que pour ordonner l’expulsion de la sous-locataire, l’arrêt retient que M me A. [sous-locataire] est, à l’égard des bailleresses, une occupante sans droit ni titre; Qu’en statuant ainsi, alors que le bail princi- pal se poursuivait et que, la sous-location pro- duisant ses effets dans les rapports entre loca- taire principal et sous-locataire, le bailleur ne pouvait agir en expulsion de ce der- nier, la cour d’appel a violé les textes susvi- sés”. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision traite des rap- ports entre le bailleur et le sous-locataire. Elle appelle deux séries de remarques. 1. Sur le principe de l’autorisation . L’article L 145-31 du code de commerce fixe le principe de l’interdiction de la sous-loca- tion, sauf accord du bailleur. Il ajoute que, en cas de sous-location autorisée, le proprié- taire est appelé à concourir à l’acte. En l’espèce, le bailleur avait donné son accord à la sous-location, mais il n’avait pas été appe- lé à concourir à l’acte. La jurisprudence est constante sur le principe qu’il faut obtenir le concours à l’acte du bailleur, même s’il a donné accord à la sous- location dans le bail (ex. Civ. 3 e , 22 fév. 2006, Bull. Civ. III, n°46). 2. Sur son impact sur les relations entre bailleur et sous-locataire. La cour d’appel avait déduit de l’irrégularité que la sous-location demeurait valable dans les rapports entre le locataire et la sous-loca- taire mais était inopposable au propriétaire. Toutefois, un arrêt plus ancien (Civ. 3 e , 5 mais 1970, Bull. Civ. III, n°70) avait indiqué que la sous-location irrégulière est un acte inoppo- sable au bailleur principal vis-à-vis de qui le sous-locataire est un occupant sans droit ni titre. C’est précisément cette analyse qu’avait reprise la cour d’appel. Or la solution est censurée. Observons que l’arrêt vise notamment, outre le texte spéci- fique aux baux commerciaux, l’article 1165 du code civil selon lequel les contrats n’ont d ’effet qu’entre les parties contractantes. C’est l’effet relatif des contrats qui est en cause. Le raisonnement se fonde sur l’analyse selon laquelle le bailleur est un tiers par rapport au contrat de sous-location. À ce titre, il ne peut pas exercer directement une action en expulsion à l’égard du sous-locatai- re. C’est sur ce motif que l’arrêt est cassé. Cela constitue un revirement de jurispruden- ce par rapport à la solution de 1970. Il faut en déduire que le bailleur doit donc agir à l’égard du locataire. ■ La forme du refus de renouvelle- ment du bail (Cass. Civ. 3 e , 1 er février 2012, n°144, FS-P+B, cassation, pourvoi n°11-10482) Un propriétaire avait refusé à son locataire le renouvellement du bail qui lui était deman- dé. Le locataire avait alors saisi le juge pour obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction. La cour d’appel avait accueilli cette demande mais son arrêt est cassé: “Vu l'article L 145-10, dans sa rédaction appli- cable en la cause; Attendu que l'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nul- lité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signi- fié le refus de renouvellement; Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que l'article L 145-10 du code de commerce n'édicte pas une règle de for- clusion mais une exigence formelle de l'acte de refus de renouvellement; que pour ce qui est du calcul du délai de prescription, ce n'est pas la date de la saisine du tribunal qui impor- te mais celle de la délivrance de l'assignation; Qu'en statuant ainsi, alors que seule la sai- sine du tribunal pouvait interrompre le délai , la cour d'appel a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L'article L 145-10 prévoit les formalités imposées au bailleur lorsqu'il refuse le renouvellement du bail. Il doit notamment indiquer, dans l'acte d'huissier qui indique son refus, que le preneur dis- pose d'un délai de deux ans pour saisir le tribunal. L'arrêt précise qu'il est rendu en la rédaction de l'article applicable en la cause. En effet, la loi du 4août 2008 a modifié cet article en supprimant la men- tion « à peine de forclusion ». Le locataire J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Droit de préemption de la SAFER Un cahier des charges de licitation amiable d’un fonds rural comportait une clause de substitution au profit des coïndivisaires. Par le biais de cette clause, une personne avait acquis ce bien qui avait appartenu à ses parents. Or la SAFER avait exercé son droit de préemption. L’arrêt qui avait admis l’exercice de ce droit au motif que le droit de préemption de la SAFER est d’ordre public, est cassé. La Cour de cassation se fon- de sur l’article L 143-4-3 e du code rural qui exclut le droit de préemption de la SAFER pour les acquisitions effectuées par des cohéritiers sur licitation amiable.: “En sta- tuant ainsi [en admettant la demande de la SAFER], alors que l’exception apportée, au profit des cohéritiers, par la loi au droit de préemption de la SAFER est d’ordre public , la cour d’appel, qui a constaté que M me G., cohéritière des proprié- taires du bien litigieux, l’avait acquis sur lici- tation amiable, a violé [l’article L 143-4-3 e ]”. (Cass. Civ. 3 e , 1 er fév. 2012, n°149, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°11-11972). Si le droit de préemption de la SAFER est bien d’ordre public, les exceptions à son champ d’application le sont également. 2 arrêts sur le droit de préemption ■ Droit de préemption du pre- neur exercé malgré une mention inexacte (bail rural) Une promesse de vente avait été consen- tie sous condition de non-exercice du droit de préemption par M. Jean T.mentionné comme le preneur en place. L’acte avait été notifié à Jean T.par le notaire mais MichelT., véritable pre- neur en place avait déclaré vouloir acquérir par préemption. L’acquéreur évincé n’a pu obtenir réitération de la vente, solution confirmée en cassation: “Mais attendu qu’ayant retenu que M.MichelT., titulaire d’un bail rural por- tant sur la parcelle litigieuse, avait notifié, le 9mars 2000 aux vendeurs, son inten- tion de s’en porter acquéreur aux prix et conditions demandées, la cour d’appel en a exactement déduit que M.Michel T.avait exercé régulièrement son droit de préemption et que la vente était parfaite entre lui et les consorts Th.” Le pourvoi est rejeté. (Cass. Civ. 3 e , 1 er fév. 2012, n°147, FS-P+B, cassation, pourvoi n°11-11315) Il résulte de cet arrêt que le véritable pre- neur exerce valablement son droit de pré- emption, même si l’acte de vente a été noti- fié à une autre personne. La Cour des comptes s’intéresse au logement social doit agir dans le délai de deux ans, mais il s'agit d'une règle de prescription, qui relè- ve de l'article L 145-60. S'agissant du calcul du délai, lorsqu'il s'agit d 'une forclusion, le délai ne peut être ni interrompu ni suspendu, alors qu'il peut l'être lorsqu'il s'agit d'une prescription. La cour d'appel s'était fondée sur une interpré- tation du texte qui considérait que le légis- lateur n'avait pas entendu créer un véritable délai de forclusion mais voulait alerter le locataire sur les effets de la prescription biennale de l'article L 145-60 (cf. Lafond in code des baux Litec sous art. L 145-9). Mais la Cour de cassation avait privilégié la lettre du texte et exclu la suspension et l'interruption du délai, (Civ. 3 e , 14avril 1999, Bull. Civ. III, n°96) en retenant donc la quali- fication de délai de forclusion. Dans cet arrêt, la Cour de cassation ne se prononce pas explicitement sur cette question car elle tranche le litige sur la question du calcul du délai. Quoi qu'il en soit la question a désor- mais été réglée par la loi de 2008. La Cour de cassation précise ici que le délai n'est pas interrompu par la délivrance d'une assignation, mais que seule la saisine du tri- bunal peut le faire. C'est dire qu'il ne suffit pas que l'assignation soit délivrée mais qu'il faut également que le greffe ait reçu une copie de l'assignation (voir en ce sens le pourvoi qui a fondé la cassation). À À r r e e t t e e n n i i r r : : Pour respecter le délai de deux ans, qui est désormais un délai de prescrip- tion, il faut non seulement délivrer l'assignation dans le délai mais veiller à ce que le greffe en ait reçu copie dans le délai. ■ Déplafonnement en raison du mode originaire de fixation du loyer (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 1 er février 2012, n°10/09121) Une SCI avait conclu avec une SAS un bail de 9 ans pour un local loué à destination de commerce en gros et en détail, de bois et matériaux de construction de toute nature. Le loyer était fixé à 73000 € pour l’année 1997, 91000 € pour 1998 et 109000 € pour 1999. Lors du renouvellement, le bailleur avait adressé à la SAS un congé avec offre de renouvellement pour un loyer déplafonné à 240000 € . Le juge des loyers avait admis le déplafonnement et fixé ce loyer à 164300 € . La question se posait de savoir si le mode ori- ginaire de fixation du montant du loyer était un motif justifiant le déplafonnement. La SAS locataire estimait que l’existence de liens familiaux entre les associés des 14février 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E R R A A P P P P O O R R T T ▲ Le rapport de la Cour des comptes, rendu public le 8février, consacre un chapitre au loge- ment social en montrant que le système de zonage est inadapté. La coexistence de deux zonages, l’un pour l’investissement locatif privé, l’autre pour la construction de logements sociaux, et la volonté de recentrage des aides sur les secteurs les plus tendues, par référence à la cartographie retenue pour le secteur privé rend très difficile la construction de logements sociaux dans les zones très tendues. ❑ Revoir le zonage En conséquence, la Cour préconise notamment: - d’adopter un zonage spécifique pour la programmation des logements sociaux, en le ren- dant cohérent avec le zonage des APL, - de choisir comme critères, outre les données du marché du logement, l’importance du loge- ment social existant, son occupation, la solvabilité des ménages et leur difficulté à accéder à un parc autre que le logement social, - de prévoir la révision du zonage tous les trois ans. ❑ Supprimer le dispositif Girardin outre mer Le rapport observe que si l’Etat avait perdu 680millions d’euros de recettes fiscales en 2005 du fait des défiscalisations outre mer, il en a perdu près du double en 2010, soit 1230millions. Certaines des aides étant distribuée à guichet ouvert, seul le législateur peut enrayer la dérive de la perte de recettes fiscales en restreignant les conditions ouvrant droit à réductions. Le rapport juge le dispositif inefficient et propice aux fraudes. La conclusion est très nette: la Cour préconise de supprimer la défiscalisation Girardin en faveur des investissements productifs et celles définies par la loi LODEOM (27mai 2009) en faveur de la construction de logements sociaux. Elle ajoute que si le Gouvernement estime nécessaire de soutenir l’investissement productif et le logement social outre-mer, d’autres modes d’intervention, moins coûteux pour le budget de l’Etat, doivent être recherchés. ❑ Réduire plus fortement les niches fiscales Enfin, s’agissant des dépenses fiscales, le rapport observe que leur coût a été sous-estimé en 2011 de 700millions d’euros. Il préconise d’amplifier l’effort de réduction des niches fiscales. La Cour des comptes propose de relever l’objectif de réduction du coût des dépenses fiscales et de le fixer à 15milliards d’euros. deux sociétés n’était pas suffisante pour justi- fier le déplafonnement. La cour d’appel confirme la décision de déplafonnement: “Il convient d’admettre que le bail malgré ce mode de fixation du prix du loyer par périodes successives n’est cependant pas un bail à paliers dans la mesure où les par- ties ont pris le soin de préciser qu’elles conve- naient d’arrêter le montant du loyer de la manière susvisée pour tenir compte des amé- liorations et transformations mises à la char- ge du preneur et où elles ont également convenu qu’à la fin de la première période triennale, le loyer de 720000F serait révisé suivant les dispositions applicables aux baux commerciaux, ce qui implique que l’intention des parties était de fixer le loyer au montant de 720000F dès l’origine, la locataire bénéfi- ciant d’une franchise de loyer les deux pre- mières années du fait des travaux mis à sa charge. Le bail ne peut donc être qualifié de bail à paliers, ce qui exclurait d’emblée le plafonne- ment du loyer lors du renouvellement.” L’arrêt indique ensuite, se fondant sur l’avis de deux experts, que la valeur locative d’origine était supérieure d’environ 50% au prix convenu. La cour en déduit: “En ce qu’il a retenu en accord avec l’expert que seule l’existence de liens familiaux permettaient d’expliquer la fixation du loyer d’origine à un prix anormalement peu élevé par rapport à la valeur locative, qu’il y a lieu à déplafonnement lors du renouvellement et fixation du loyer à la valeur locative, le premier juge doit être approuvé”. La cour confirme la fixation du loyer à la somme retenue par le premier juge, soit 164300 € . O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La modification des modalités originaires de fixation du prix du bail consti- tue un motif de déplafonnement (art. R 145-8 du code de commerce). La Cour de cassation a déjà admis que le déplafonne- ment est justifié lorsque le prix du bail a été originairement fixé à un montant anormale- ment bas eu égard à des raisons de famille existant alors (Civ. 3 e , 10 oct. 1996, Adminis- trer, déc 1996, 25). L’arrêt rapporté de la cour d’appel de Paris est donc dans le même sens. Cet arrêt évoque aussi le mode de fixation du loyer qui était progressif sur les trois pre- mières années du bail. Elle refuse la qualifi- cation de bail à paliers, ce qui aurait écarté d’office le plafonnement, elle reprend en revanche la qualification de franchise de loyer. C’est en raison de la mise à la charge du locataire de travaux que le loyer avait été temporairement minoré. ● L’ANIL avait organisé ce 8février un col- l oque sur le thème “le coût de la perfor- mance énergétique” avec la Capeb et la FFB. La première table ronde était consacrée la question de la « performance énergé- tique, rentabilité et niveau d’ambition ». ■ Long temps de retour Qu’est-ce que la valeur verte? Pour Antoine Desbarrières (Qualitel), il s'agit de la « survaleur patrimoniale d’un bien liée à son caractère environnementale ». En Suisse ou aux Etats-Unis, elle a pu être chiffrée de 3 à 9%. S’agissant du temps de retour sur investissement, le passage de la RT 2005 à la norme BBC a pu être évalué entre 0 à 5%. Le coût serait de 150 à 650 € par an et le temps de retour serait de 5 à 15 ans. Mais Antoine Desbar- rières relève qu’il y a beaucoup d’inconnues et qu’un retour d’expérience à Grenoble montre que dans certains logements, la consommation d’eau chau- de sanitaire après travaux a grimpé de… 100%. Dans l’ancien, le temps de retour sur investissement serait de 10 à 20 ans. Mais Jean-François Buet (FNAIM) observe que dans les marchés tendus, les clients recherchent d’abord un produit et la valeur verte ensuite et que la durée moyenne de détention (7 ans) est infé- rieure au temps de retour sur investisse- ment. Mais il observe également que le DPE, bien qu’imparfait, aide beaucoup les agents immobiliers. Virginie Schwartz (ADEME) observe que de nombreuses personnes font des tra- vaux d’économie d’énergie sans que cela soit leur motivation première mais qu’elles les font à l’occasion de travaux de rénovation. Le temps de retour sur inves- tissement reste incertain. Isabelle Rougier (ANAH) confirme que lorsque, dans le cadre du programme Habiter mieux de l’ANAH, sont engagés des travaux d’économie d’énergie, ils sont le plus souvent liés à d’autres travaux, de mise en sécurité ou de mise en accessibili- té. Du côté des entreprises, Jean-Marie Car - ton (CAPEB) indique que des éléments politiques perturbent la filière bâtiment: avec les modifications des montants de crédits d’impôt ou des subventions, les e ntreprises n’ont aucune visibilité. Il ajou- te que le client n’est pas spontanément demandeur de travaux d’économie d’énergie, mais que l’entreprise peut l’y conduire. Philippe Pelletier répond que s’il est une difficulté collective de s’engager vers l’amélioration de la perfor- mance énergétique, c’en est une autre de douter du cadre que l’on s’est fixé. Pour le président du plan Bâtiment Grenelle, ce n’est pas parce qu’il y a des difficultés que le parcours est remis en cause. ■ Obliger ou inciter La deuxième table ronde posait une ques- tion importante; quel niveau d’obligation imposer au particulier? Alain Maugard (Qualibat) indique d’emblée qu’il faut savoir ce que l’on veut. Il relève que la RT 2012 est en avan- ce sur son programme et qu’il n’y a aucun obstacle technique à sa mise en œuvre. Il observe que les évolutions techniques sont très encourageantes. S'agissant du coût, on estimait le surcoût de la RT 2005 à 3%, mais certains considèrent que le surcoût serait aujourd’hui inexistant. Il n’y a donc pas d’argument économique obs- tacle à l’exigence d’efficacité. Il estime au contraire qu’il faut aller plus loin et par exemple imposer les bâtiments à énergie positive dans certaines régions (PACA, façade Ouest…) sans attendre 2020. Son avis est très net « pour le neuf, ce n’est pas le marché qui commande, c’est la société qui décide ». Pour l’ancien, Alain Maugard estime que le marché a déjà fait une partie du chemin, car la notion de valeur verte émerge, mais qu’il faut le booster. Il se dit indigné de l’évolution des prix de l’ancien dans les zones ten- dues. C’est une déviation, qui donne rai- son à la rente immobilière. Il préconise donc une série de mesures contraignantes: en cas de vente d’un bien qui n’a pas un bon niveau de performan- ce énergétique, il devrait y avoir une obli- gation de travaux (ce qui de surcroît susci- terait des emplois). Même chose pour le secteur locatif: l’absence d’amélioration de la performance énergétique devrait empêcher une hausse de loyer. Les droits de mutation devraient être modulés en fonction de la performance énergétique. 14février 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P E E R R F F O O R R M M A A N N C C E E É É N N E E R R G G É É T T I I Q Q U U E E Logement: le coût de la performance énergétique L’impact de la performance énergétique sur les coûts de construction reste mal connu. En revanche, le débat se fait vif sur l’opportunité de passer de l’incitation à la contrainte dans le gain de performance énergétique. Alain Maugard préconise aussi des ravale- ments thermiques obligatoires: on a bien fait les ravalements Malraux, pourquoi ne pas imposer un ravalement thermique t ous les 15 ans? Autre piste: récupérer une partie de la plus-value à la revente du bien lorsque des subventions ont été accordées au préalable. Pour Alain Maugard, l’objectif est donc très clair même s’il reconnaît que dans certains domaines, comme celui de l’accessibilité, la réglementation a pu aller trop loin: si dans les logements neufs on ne fait plus de terrasse, en raison des contraintes d’accessibilité, tout le monde y aura perdu. ■ Bonus-malus Sur ce point, Philippe Pelletier rejoint Alain Maugard et mentionne également la réglementation sur les ascenseurs; une loi est mise en place sous le coup d’une émotion après un accident. Il indique être malheureux d’un Etat qui édicte trop de règles et se dit atterré lorsqu’il entend Jean-Marc Michel se féliciter de la pro- duction réglementaire. S’agissant de l’obligation de travaux, Philippe Pelletier estime que notre société n’est pas prête à une telle contrainte. Si l'offre doit se mettre en ordre de marche, la demande n’a pas de solvabilité élastique. Il ajoute qu’on ne peut pas contraindre les gens à être mieux chez eux, on ne peut réussir à changer la société que si les gens s’approprient le parcours. En revanche, Philippe Pelletier approuve ce qui relève d’une obligation de moyens. Il soutient par exemple l’affichage du DPE lors de la mise en vente, l’audit énergé- tique des copropriétés, le programme de l’USH de rénover les logements les plus énergivores. S’agissant de l’instauration d’un bonus-malus lié aux droits de muta- tion, il est dubitatif. Les droits de muta- tion qui sont de 6,05% représentent pour un bien d’une valeur moyenne de 150000euros, un montant de l’ordre de 9000euros. En diviser par deux le mon- tant sur des critères de performance éner- gétique ne représente pas un volume considérable. Cela supposerait aussi de laisser la marge de manœuvre aux collec- tivités locales, qui n’y sont pas favorables. Marc Ducourneau (Agence Qualité Construction) observe que si les meilleures entreprises se sont rapidement engagées dans la démarche du Grenelle, la grande majorité des entreprises, « traî- nent les pieds ». Certaines professions imposent des formations, pourquoi pas le bâtiment? D D É É B B A A T T S S 14février 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D É É B B A A T T S S P P R R O O J J E E T T S S B B R R È È V V E E S S ◆ Grand Paris Le ministre de la ville, Maurice Leroy, a signé le 9février l’accord-cadre du schéma et le c ontrat de développement territo- rial de la Vallée scientifique de la Bièvre. ◆ Intention d’achat en légère baisse Selon le baromètre Explorimmo/Ifop, la proportion de Français qui sou- haitent réaliser un achat immobi- lier à court ou moyen terme est en légère baisse. De 33% il y a six mois, elle est passée à 30% selon le 2 e baromètre publié ce 7février. 72% des personnes interrogées estiment le contexte économique défavorable à l’achat immobilier. ◆ Bureaux Ile-de-France: suc- cès des ventes utilisateurs DTZ souligne que sur le marché des bureaux Ile-de-France, l’année 2011 a été marquée par la multi- plication des ventes aux utilisa- teurs à 287200m 2 (+61% en un an). Ce secteur a donc progressé plus vite que l’ensemble de la demande placée qui a crû de +13% (2,4millions de m 2 en 2011). Les prix sont globalement en haus- se de 10% (5366€/m 2 hors droits HT fin 2011) mais tendent à se différencier; si Paris et le croissant ouest sont en hausse, des secteurs secondaires sont mar- qués par une situation de suroffre qui provoque une pression des prix à la baisse. (Communiqué du 7février2012). ❘ ❘ ◗ ◗ Fabrizia Clevering est nommée directri- ce juridique d’ AOS Studley (ce groupe accompagne les utilisateurs dans leurs stratégies tertiaires en orientant et en opti- misant leurs mutations immobilières). Acteurs ■ Majoration des droits à construire de 30%: le projet de loi déposé à l’Assemblée Le projet de loi visant à majorer les doits à c onstruire de 30% a été présenté en conseil des ministres le 8février et déposé sur le bureau de l'Assemblée pour une procédure accélérée. Il comporte un article unique avec deux dis- positions . 1. Il modifie l'article L 123-1-11 du code de l'urbanisme qui prévoit déjà une faculté de majoration de 20% des droits à construire pour les logements, sur décision des collecti- vités locales, dans des secteurs des zones urbaines. Ce taux est porté à 30% . 2. Il crée un nouvel article L 123-1-11-1 . Ce texte prévoit, en l'absence de délibération prise sur le fondement de l'article précédent, une majoration de 30% des droits à construire « des règles de gabarit, de hauteur, d’emprise au sol ou de coeffi- cient d’occupation des sols ». La majora- tion ne concerne que les immeubles d'habitation. L'application de l'article est exclue dans les secteurs suivants: zones de bruit autour des aéroports, secteurs sauvegardés, elle ne per- met pas de déroger aux règles de protection du littoral, de la montagne, ni de protection des risques ou du patrimoine. Les communes doivent organiser une procé- dure d'information du public dans les six mois de l'entrée en vigueur de la loi. La mesure s'applique ensuite sauf si la commu- ne décide de s'y opposer. La mesure a vocation à être temporaire: elle est programmée jusqu'au 1 er janvier 2016 . ■ PLF rectificative: TVA et CSG en hausse Une première loi de finances rectificative pour 2012 a été déposé sur le bureau de l’Assemblée nationale le 8février. Son article 1 er majore de 1,6 point le taux normal de la TVA qui serait ainsi porté de 19,6% à 21,2%, et il augmente de 2 points le taux de la CSG sur les revenus du capital. - La hausse de la TVA doit intervenir au 1 er octobre 2012 . - Pour la hausse de la CSG , il est prévu, pour les produits de placement , de la mettre en œuvre dès le 1 er juin 2012, - mais elle s’appliquerait aux revenus du patrimoine , perçus à compter du 1 er janvier 2012 . Par ailleurs, le texte crée une taxe sur les transactions financières (art. 2) et majore les sanctions pénales prévues en cas de fraude fiscale (art. 7). Le texte devait être discuté en séance à l’Assemblée le 13février. Précision L’ARC nous prie de signaler que l’audit énergétique des copropriétés (décret du 27janvier2012 dont nous évoquions la parution dans notre numéro du 8février) concerne les copropriétés de 50 lots et plus et non les copropriétés de plus de 50 lots. Par ailleurs, le délai de 5 ans dans lequel l’audit énergétique doit être réalisé court à compter du 1 er janvier 2012 (et non du 1 er juin). Dont acte. Philippe Rachère (ADIL 29) fait deux remarques intéressantes: d’une part il note que l’exigence de performance énergétique soulève une difficulté pour l es ménages adeptes de l’auto-construc- tion. Cette méthode très prisée dans l'ouest est perturbée par la technicité des méthodes de construction BBC. D’autre part il constate que devant la complexité des systèmes d’aide et de fiscalité, les acquéreurs sont perdus. Certaines banques ont dû mettre en place un GIE pour prendre en charge le client de la banque, des collectivités locales mettent en place un système d’accompagnement des propriétaires vers l’amélioration de la performance énergétique. Jean-Yves Robin (FFB) met en garde contre la désolvabilisation de la clientèle. et il se félicite de la mise en place le 9novembre du label RGE, « reconnu Gre- nelle de l’environnement » qui va per- mettre de couper l’herbe sous le pied des « éco-délinquants ». ■ Grenelle ou Grenelle +++ Alain Maugard reconnaît qu’il y a actuel- lement un flottement dans la démarche, mais qu’il est lié au débat en cours sur le modèle énergétique français. Mais il ajoute: après les élections ce sera Grenel- le avec Sarkozy, ou Grenelle +++ avec Hollande! Il conseille donc aux entre- prises: “profitez de ce flottement pour vous former”. Il conclut: “une obligation n’a de sens que si elle est partagée com- me souhait de société”. Il fait le parallèle avec la réglementation sur l’incendie: il s’agit bien d’une obliga- tion, mais tout le monde est d’accord pour en admettre le bien-fondé. Philippe Pelletier rappelle que la loi Gre- nelle I était une loi d’orientation qui don- ne l’initiative aux acteurs, ce dont nous n’avons pas l’habitude. Mais ce flotte- ment est salutaire. Il prend l'exemple de l’Eco-PTZ, reconnaissant que c’était une « erreur de casting » de demander aux banques de vérifier l’éligibilité des tra- vaux au dispositif, en ajoutant que le dis- positif a été corrigé. Concluant les débats au nom de Benoist Apparu, Jean-Marc Michel (directeur général de l’aménagement du logement et de la nature) insiste sur la formation. Il reconnaît qu’après 3milliards d’euros de travaux générés par l’Eco-PTZ en 2010, le chiffre a chuté de moitié en 2011. Mais il espère que la nouvelle combinaison de ce prêt avec le crédit d’impôt développement durable (CIDD) va permettre de redonner du goût à la consommation de ce prêt. ● 14février 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ■ Question cribles logement Les sénateurs ont débattu le 31janvier de “questions cribles thématiques” consacrées à l’efficacité énergétique, notamment en matiè- re de logement. Benoist Apparu rappelle l’objectif fixé par l’Union européenne d’aboutir au taux de 20% d’amélioration de l’efficacité énergétique d’ici à 2020 (JO Sénat déb. 1 er fév. 2012, p.664). Répondant à une question de Valérie Létard sur le programme “ Habiter mieux ” visant à aider les propriétaires occupants à améliorer la performance énergétique de leur logement, le ministre explique que son démarrage lent (6800 logements rénovés en 2011 contre 100000 escomptés, selon le chiffre fourni par la députée) est lié à la partie du financement qui dépend des collectivités locales. Il ajoute qu’il n’est pas prévu de l’élargir aux bailleurs. Michel Teston suggère de soutenir la création de sociétés d’économie mixte qui pourraient intervenir comme tiers investisseurs : en avançant les fonds nécessaires, elles permet- traient à des ménages d’effectuer des travaux d’isolation, ce qu’ils n’auraient pu faire seuls. Benoist Apparu rappelle que la RT 2012, déjà en vigueur pour le tertiaire, entrera en vigueur le 1 er janvier 2013 pour les bâtiments d’habitation (moins de 50kWh/m 2 /an). Il ajoute, pour les bâtiments de logements sociaux, que le programme est de traiter d’ici 2020 les 800000 logements les plus énergi- vores. Une première tranche de 100000 loge- ments a déjà été traitée en 2010-2011. Un nou- veau prêt négocié avec la Caisse des dépôts va permettre de traiter les 700000 logements res- tants (p.669). S’agissant de la formation, répondant à André Reichart , Benoist Apparu indique les efforts faits pour assurer une formation des profes- sionnels du bâtiment. Il ajoute que la prochai- ne étape, “probablement à l’horizon 2015, sera l’ éco-conditionnalité ; les aides seront réser- vées aux seuls professionnels ayant suivi une formation, de manière à leur procurer un avantage concurrentiel et à pousser l’ensemble de la filière à se former” (p.671). ■ Politique du logement Christophe Béchu invite Benoist Apparu à réagir face à la proposition du candidat PS à la présidence de la République en évoquant la piste d’un blocage des loyers. Il répond que le blocage des loyers signifie que les proprié- taires qui ont 1000euros de loyer n’en tou- cheront plus que 900 et que le propriétaire “décidera d’investir ailleurs et se retirera du marché du logement” (JO Sénat déb. 27 janv. p.581). Quant à l’idée de doubler le plafond du livret A , le ministre observe que le plafond actuel n’est atteint que dans à peine 10% des cas et que la ressource actuelle est largement disponible (120milliards seulement sur les 180milliards sont utilisés). ■ Baux emphytéotiques adminis- tratifs Interrogé par Daniel Laurent sur la parution des décrets relatifs aux baux emphytéotiques administratifs, permettant notamment la construction de gendarmerie, Philippe Richet indique que le texte a été publié au JO du 31décembre2011 (décret n°2011-2065). Il fixe le montant du loyer annuel du bail pour la réa- lisation d’une opération liée aux besoins de la police, justice ou gendarmerie, au-delà duquel une évaluation préalable est obligatoire, est fixé à 1million d’€. (JO Sénat. 25 janv. p.422). À l’Assemblée ■ Surendettement: rejet d’une pro- position de loi Les députés ont examiné le 26janvier une proposition de loi sur le surendettement. Jean Dionis du Séjour , coauteur du texte, explique que 700000 ménages sont en situa- tion de surendettement. Il défend l’idée de la création d’un répertoire national des crédits aux particuliers. L’objectif est d’éviter le sur- endettement et de permettre à davantage de ménages d’accéder à un crédit raisonné” (JO AN déb. 27 janv. p.435). Il estime nécessaire de permettre aux établissements de crédit de consulter ce répertoire. Le secrétaire d’Etat Frédéric Lefebvre considè- re pour sa part que ce répertoire pose un pro- blème de liberté publique et il préconise la constitution d’un groupe de travail. Avec ce projet, 25millions de personnes seraient fichées alors que simplement de 1 à 10% des personnes seraient concernées. En effet la plu- part des situations de surendettement sont liées à un événement ultérieur à la souscrip- tion du crédit (divorce, perte d’emploi…). Jean-Christophe Lagarde déplore cette prise de position, car 230000 personnes entrent en surendettement chaque année (p.439). L’article 1 er du texte fixe le principe de la cores- ponsabilité dans l’emprunt : celui qui prête doit vérifier la solvabilité de l’emprunteur. L’article 2 crée le répertoire national du crédit, fichier public géré par la Banque de France. Roland Museau suggère au contraire d’abaisser le seuil du taux de l’usure et A A U U S S É É N N A A T T - - A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Le logement revient souvent en débat d’interdire les crédits renouvelables (p.441). Véronique Besse souligne (p.447) que la pro- portion de dossiers recevables dans les com- missions est en forte hausse: de 60 ou 65% il y a quelques années, ce taux est passé à 85% en 2010 (184000 dossiers.) Dans la discussion sur l’article 1 er , Frédéric L efebvre a indiqué que la loi Lagarde pré- voyait déjà un système de coresponsabilité qui oblige le prêteur à vérifier la solvabilité de l’emprunteur (p.454). L’article a été voté. En revanche, l’article 2 qui vise à créer le répertoire national des crédits aux particu- liers, a été repoussé (p.459). L’ensemble de la proposition de loi a ensuite été rejeté. ■ Réforme de la TP et mise en de la contribution foncière des entre- prises Interrogé par Jean Proriol sur l’impact de la fixation d’une cotisation minimale de CFE pour les petites entreprises, qui provoque par- fois un doublement de la cotisation, le ministre des finances François Baroin répond que la responsabilité en revient aux élus locaux (JO AN déb. 12 janv. p.90). ■ 425000 logements en 2011 Répondant à Annick Lepetit qui l’interpellait sur la nécessité de bloquer les loyers, blocage des loyers, Benoist Apparu indique qu’en 2011, il a été produit 425000 logements, soit un chiffre très proche des 500000 logements demandés par la Fondation Abbé Pierre (JO AN Déb. 2février, p.616). Le nombre de loge- ments sociaux est de 124000 et, sur l’ensemble du quinquennat de 600000. La construction de logements qui pourrait être générée par la libération de foncier public est chiffrée à 100000 logements, dont 50000 logements en Ile-de-France. ■ Cession gratuite de terrains imposée aux constructeurs Jean-Claude Perrez a interrogé la ministre de l’écologie sur les conséquences de la surpres- sion de la faculté pour une commune d’exiger la cession gratuite de terrain dans la limite de 10%. En effet, le Conseil constitutionnel a jugé le 22septembre 2010 l’article L 332-6-1 du code de l’urbanisme contraire à la Constitu- tion. Henri de Raincourt lui répond que cette décision affecte grandement les pratiques des collectivités locales mais que la fiscalité de l’urbanisme a été refondue avec la création de la taxe d’urbanisme . Les élus peuvent appli- quer des taux différenciés suivant les secteurs et en porter le taux jusqu’à 20% (JO AN 1 er fév. p.507). 14février 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A GENDA Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Romain Launay quitte ses fonctions de conseiller technique (financement des entreprises, PME, artisanat, services, concur- r ence, consommation et tourisme) au cabinet de François Fillon. (Arrêté du 31janvier2012, J.O. du 1 er fév. p.1882). Administration centrale ✓ Ministère de l’économie : Claire Waysand est nommée directrice générale adjointe de la direction générale du Trésor, à l'administration centrale du ministère de l'économie, des finances et de l'industrie. (Décret du 2février 2012, J.O. du 3 fév. @). Magistrature ✓ Sont nommés vice-présidents de TGI : Sylvie Castermans (Paris), Mireille Valleix (Limoges) et Karine Claramunt (Béziers); présidents de chambre de cour d'appel : Jacqueline Faglin (Aix-en-Provence) et Patrick Vernudachi (Mont- pellier). (Décret du 31 janv. 2012, J.O. du 2 fév. @). ✓ Conseil d’Etat : Marie Picard et Rémi Caron, sont nommés conseillers d’Etat. (Décrets du 2février 2012, J.O. du 3, @). Organismes publics ✓ Palais de justice de Paris : Jean-Claude Marin , procureur général près la Cour de cassation, est nommé président du conseil d'administration de l'Etablissement public du palais de justice de Paris. (Décret du 1 er février 2012, J.O. du 2 fév. 2012, @). ✓ Centre national de la propriété forestière : Thomas Formery est nommé directeur géné- ral. (Arrêté du 31 déc. 2011, J.O. du 3 fév. p.2024). Conventions collectives ➠ Organisations professionnelles de l'habitat social : l'avenant n°10 du 18octobre2011, sur l'évolution du salaire mensuel de base est é tendu par arrêté du 24janvier2012. (J.O. du 31janvier, p.1829). ■ Catastrophe naturelle Deux arrêtés du 30janvier2012 sont relatifs à la reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle; - l’un vise notamment des communes recon- nues en état de catastrophe naturelle pour des inondations et coulées de boues de l'été 2011, - l’autre des communes non reconnues en état de catastrophe naturelle pour la sécheresse de l'été 2010. (J.O. du 2février, p.1929). ■ Publicité extérieure Texte d'application de la loi du 12juillet 2010, ce décret du 30janvier définit de nou- velles règles concernant la publicité extérieu- re, pour en limiter les nuisances. Ainsi par exemple, le long des voies ouvertes à la circu- lation, les publicités seront limitées à une tous les 80 mètres. Le texte institue aussi une obligation d'extinction des publicités lumi- neuses entre une heure et 6heures du matin. Des règles particulières sont prévues pour les bâches de chantier (art. R 581-53 et suivants du code de l'environnement). Elles pourront comporter de la publicité sur la moitié de leur surface. Toutefois, si les tra- vaux de rénovation projetés doivent per- mettre d'obtenir le label BBC rénovation, l'autorité de police peut autoriser un afficha- ge publicitaire d'une superficie supérieure à ce plafond. L'article R 581-55 autorise les bâches publici- taires sur les murs aveugles. La distance entre deux bâches doit être d'au moins 100 mètres. Les règlements locaux de publicité doivent ê tre mis en conformité d'ici le 13juillet2020. (Décret n°2012-118 du 30janvier2012 relatif à la publicité extérieure, aux enseignes et aux préenseignes, J.O. du 31janvier, p.1741). ■ Occupation des logements HLM Un arrêté du 12janvier donne les précisions nécessaires à la réalisation de l'enquête 2012 sur l'occupation des logements locatifs sociaux. Il comporte des données précises notamment sur la composition du foyer de l'occupant et sur ses ressources ainsi que sur l'activité professionnelle et l'âge des occu- pants. Les organismes bailleurs doivent adresser les questionnaires au préfet le 30avril2012 au plus tard. Les résultats de l'enquête servent de base à la remise par le Gouvernement d'un rapport au Parlement. (Arrêté du 12janvier2012 relatif à la collecte de renseignements statistiques sur l'occupation des logements sociaux et son évolution en 2012, J.O. du 3 fév. p.1992). ■ EIRL Un décret apporte des précisions sur le régi- me de l'entrepreneur individuel à responsa- bilité limitée. Il définit la notion de biens nécessaires à l'activité, qui doivent faire l'objet d'une affec- tation professionnelle. Il s'agit des biens qui « par nature ne peuvent être utilisés que dans le cadre de cette activité » (art. R 526-3- 1 nouveau du code de commerce). Il garantit que lors du passage au régime de l'EIRL, l'affectation d'éléments constitutifs du patrimoine ne génère pas de plus-values sou- mises à taxation. (Décret n°2012-122 du 30janvier2012 relatif à l'entrepreneur individuel à responsabilité limi- tée, J.O. du 31janvier, p.1761). ■ Garantie des notaires Au titre de l'année 2012, le taux de la cotisa- tion due par les notaires au titre de la res- ponsabilité civile professionnelle est fixé à 0,25% de la moyenne des produits des années2009 et2010. Si cette moyenne est inférieure à 176231 € , il est appliqué une décote. Le montant de la décote est de: - 100% si la moyenne des produits est inférieu- re à 137204 € , - 50%, si la moyenne est inférieure à 157022 € , - 25%, si la moyenne est inférieure à 176231 € . (Arrêté du 26janvier2012 fixant le taux de la coti- sation due par les notaires au titre de la garantie collective pour l'année 2012, J.O. du 4 fév. p.2059). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre +5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT +2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 466 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 14février 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E F F E E B B V V R R E E P P E E L L L L E E T T I I E E R R & & A A S S S S O O C C I I É É S S F F P P I I R éforme des surfaces À propos de l’ordonnance du 16novembre2011, précisée par le décret du 29décembre2011, Hélène Cloëz, indique que dans les textes législatifs et réglementaires, les notions de SHOB et de SHON sont remplacées par celle de surface de plancher. Cette substitution vaut pour les autorisations d’urbanisme, mais elle ne concerne pas les documents contractuels. ll est donc conseillé de conclure des ave- nants pour préciser les modalités de transi- tion entre les deux notions. Une circulaire sur la surface de plancher est attendue. S’agissant de la RT 2012 (décret du 26octobre 2010, et arrêté du 20juillet2011), Olivier Ortéga souligne une obligation inquiétante: celle de tenir à dis- position un “récapitulatif d’étude thermique standardisé” pendant 5 ans. Ce document a vocation à rendre compréhensibles les cal- culs de consommation d’énergie. L’annexe environnementale Son contenu a été défini par un décret du 30décembre2011. Il s’agit, explique Véro- nique Lagarde, d’un “outil de rencontre”. En effet, si le texte du décret est un peu maigre, il revient aux partenaires de la relation locative de le remplir, d’autant qu’il contient un programme d‘action à établir entre les parties. Travaux sur le parc tertiaire exis- tant Le décret relatif aux obligations de travaux sur le parc tertiaire existant est attendu. Le groupe de travail du plan bâtiment Gre- nelle en charge de ce sujet, présidé par Maurice Gauchot, a émis des propositions. Philippe Pelletier indique que ce rapport a été approuvé tant par les sphères profes- sionnelles que par le ministère et que le texte réglementaire sera très proche de ce qui est préconisé par ce rapport. En revanche la question de sa date de paru- tion n’est pas tranchée. En effet, l’obligation concerne non seulement le parc de bureaux, mais aussi les bâtiments publics. Or les collectivités territoriales ont actuellement un problème d’accès au f inancement. Le plan bâtiment Grenelle préconise de publier néanmoins ce texte sans attendre, même s’il risque d’être appliqué mollement par les collectivités territoriales. Philippe Pelletier conseille aux proprié- taires de ne pas attendre pour réaliser les travaux car il est acquis que le décret tien- dra compte des travaux effectués avant son entrée en vigueur. Les OPCI sans le 210 E Antonia Raccat observe que si le régime de l’article 210 E est supprimé, il a permis de développer ce produit qui n’a que 4 ans. Il atteint 13milliards d’euros de capi- talisation, regroupe 100 OPCI développés par 45 sociétés agréées par l’AMF. Les trois quarts sont des OPCI à règles de fonction- nement allégées. Tous ont la forme de SPPICAV, aucun n’a choisi la forme des FPI. Une ordonnance du 1 er août 2011 a appor- té certaines précisions. La faculté de consti- tuer des SPPICAV par sous forme de socié- té par action simplifiée a été confirmée, mais les statuts types n’ont pas encore été publiés par l’ AMF. Réforme des plus-values: un régi- me transitoire Jacques-Henry de Bourmont, décrit le parallèle entre l’évolution de la fiscalité allemande et celle qui existe en France. Le régime 210 E a été supprimé en France un an après la suppression de son équivalent allemand. Il observe que la suppression en cours de certains régimes comme le Scellier ou le Censi-Bouvard va permettre une cer- taine simplification de la fiscalité ou enco- re que la suppression de l’abattement de 40% sur les dividendes de SIIC et de SPPI- CAV était normale. S’agissant des plus- values privées, il estime que ce système est temporaire car il ne prend pas en compte l’inflation. Il sera donc aménagé. L’avocat indique par ailleurs que de grandes manœuvres sont en cours pour remettre en cause les montages qui sont appuyés sur des outils luxembourgeois. L’administration “ne veut plus les voir”. Les accords bilatéraux sont en cours de rené- gociation. Actualité de l’immobilier par LPA. Le cabinet Lefebvre Pelletier & associés présentait ce 7février l’actualité du droit immobilier. Extraits et conseils pratiques. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E S S Baisse des ventes de logements neufs La Fédération des promoteurs immobiliers a annoncé le 8février une baisse de 11% des ventes par rapport à 2010. 74109 ventes contre 82855 en 2010 (chiffres de l’observatoire de la FPI, qui représente 82% du marché). Les mises en vente progressent de 7% à 89014 logements. Les prix de vente ont augmenté en un an de +5,3% dépassant la barre des 4000 € le m2 (4017 € ; soit 3639 € en province et 4880 € en Ile-de-France). Toutefois, au cours du dernier trimestre (4 e trimestre 2011 par rapport au 4 e trimestre 2010); la hausse est de +1,6%. La part des investisseurs est en recul: elle était de 61% en 2010, elle s’est établie à 57% en 2011. Marc Pigeon estime qu’après une année avec, pour l’ensemble de la profession, de l’ordre de 100000 ventes, l’année 2012 devrait être plus difficile: il escompte la pro- duction à 80000ou 85000 ventes. La perspective d’institution d’un plafond de prix de vente pour le Scellier suscite des inquiétudes, en particulier pour la zone B2 ou un prix de 2100euros a été annoncé. Mais Marc Pigeon indique “qu’on s’interroge sur le point de savoir si la mesure va être effectivement mise en place”. Supprimer le PC en zone à urbaniser? À propos des annonces du Président de la République, Marc Pigeon observe qu’après avoir assuré une politique de soutien de la demande, le Gouvernement s’engage vers une politique de soutien de l’offre. La FPI est toutefois dubitative sur l’impact positif de cette démarche pour plusieurs raisons: oppo- sition des élus, opposition des citoyens, réac- tion mitigée des professionnels. Sur ce point il relève que souvent les promoteurs ne peu- vent déjà pas utiliser la totalité des droits à construire théorique d’un terrain. Marc Pigeon estime qu’il faut au contraire avoir un équilibre entre soutien de la demande et soutien de l’offre. Il en appelle à une poli- tique foncière. Il préconise de revenir sur le calcul des plus-values, d’instituer un mécanis- me de fiscalité inversée lorsqu’un terrain devient constructible, pour décourager la rétention foncière. Il propose aussi qu’une commune ne puisse pas refuser un permis de construire lorsqu’il est sollicité dans une zone AU. A Lyon par exemple, une telle mesure pourrait débloquer dix ans de production. Marc Pigeon a annoncé l’élection, à la prési- dence de la fédération, de François Payelle. Il succédera à Marc Pigeon après les élections présidentielles.
