– 2 – Jurisprudence –
Expropriation : Quelle indemnisation pour l’expropriation partielle d’un bâtiment en mauvais état? / Une QPC sur l’expropriation
Responsabilité des constructeurs: Recours entre constructeurs
Baux commerciaux: Passage d’un loyer binaire à à un loyer fixe : quelle incidence sur le renouvellement ?
– 3 – Au Parlement –
Les députés votent la loi de simplification du droit
Quel avenir pour la Foncière logement?
– 4 – Débat –
Faut-il contraindre les copropriétaires à constituer un fonds travaux ?
– 5 – Etudes, Fiscalité –
– L’INSEE chiffre le nombre de personnes résidant seules
– Taux de TVA, taux de l’intérêt légal
– Tarif 2012 de la taxe sur les bureaux en Ile-de-France
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
– 8 – Rencontre –
Une année record pour Périal : la revanche des SCPI
■ JUGÉ ■ > > Modifier en cours de bail le mode de cal- cul du loyer commercial ne constitue pas en soi une renonciation du locataire à la facul- té de demander la fixation du loyer à la valeur locative lors du renouvellement. La cour d’appel de Paris l’a jugé le 11jan- vier2012 à propos d’un loyer binaire trans- formé par avenant en loyer fixe, deux ans avant l’expiration du bail initial (lire p.2). ■ RÉPONDU ■ > > En cas de loyer conventionné, le bailleur ne peut pas donner congé tant que la convention est en vigueur. Il ne peut adresser le congé au locataire qu’après l’expiration de la conven- tion. Cela suppose donc que la date d’expiration du bail soit au plus tôt six mois après l’expiration de la convention. (Voir la réponse du secrétaire d’Etat au logement au député Jean-Louis Idiart p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > Le nombre de personnes vivant seules a fortement augmenté en 20 ans, il atteint 14,2% des ménages en 2008, a indiqué l’Insee dans une étude publiée le 14février (lire p.5). Voici un facteur d’explication de la crise du logement. > > Un décret du 10février élargit les compé- tences de la commission pour la transparen- ce et la qualité des opérations immobilières de l’Etat (p.7). > > Les tarifs de la taxe annuelle sur les bureaux ont été actualisés pour l’année 2012 (p.5). ■ HONORÉ ■ > > Alain Taravella a reçu la Pierre d’Or Pro- fessionnel de l’année, décernée par nos confrères d’Immoweek, le 15février (p.8). ■ VOTÉ ■ > > La proposition de loi de simplification du droit de Jean-Luc Warsmann a été votée le 31janvier par les députés en 2 e lecture, après son rejet au Sénat (p.3). La revanche des SCPI I l fut un temps, pas si éloigné, où la SCPI était moquée pour son caractère archaïque. La tendance était à la financiarisation, au dosage subtil entre produits financiers et produits immobiliers afin d’assurer au placement une meilleure liquidité et doper son rendement. Des parlementaires, particulièrement au Sénat, entendaient mettre un terme à cet outil d’un autre âge… Et pour- tant, les résultats présentés ce 14février par le groupe Périal, qui fut, avec le groupe Pelloux, l’un des pionniers de la SCPI avec les Partici- pations Foncières témoignent de la vivacité du produit dans son acception la plus traditionnelle. Des SCPI anciennes qui affichent des performances globales de l’ordre de 8 à 10% ont de quoi réjouir les épargnants, même si les plus récentes affichent des performances moindres (de l’ordre de 5%). Cette tradition n’exclut pas l’innovation puisque le groupe s’est aussi lancé dans une stratégie de développement durable et travaille à se mettre en ordre de marche pour respecter les exigences de la directive AIFM. Périal y voit certes des contraintes, mais il en indique le côté positif: protection des épargnants et possibilité de développement commercial, les gérants ayant la perspective de disposer d’un passeport européen permet- tant une diffusion de leurs produits au-delà des frontières. S ignalons aussi un autre élément intéressant qui témoigne de l’évolution des attentes des utilisateurs: le groupe Périal s’est félicité du contact direct qu’il entretient avec ses locataires. Dans une période où les locataires sont très regardants sur le coût d’occupation de leurs locaux, ce contact direct permet à l’investisseur de mieux cerner leurs attentes et, lorsqu’un utilisateur commence à étudier la concurrence, à mieux anticiper ses décisions. À l’inverse, la multiplicité des interve- nants qui a eu tendance à se développer ces dernières années a eu pour effet de distendre le lien entre le propriétaire et le locataire. Ici encore, le modèle classique de gestion de la SCPI défendu par Périal prouve ses attraits dans les périodes difficiles que nous traversons. Les épargnants qui ont ainsi reconnu les atouts des SCPI ont permis à Périal d’obtenir une collecte record en 2011. Et Eric Cosserat qui préside aux destinées du groupe est également confiant pour l’année 2012 (lire p.8). Ces résultats montrent que l’immobilier prouve une nouvelle fois sa vertu de valeur refuge et qu’un produit simple, à composante essen- tiellement immobilière, garde tout son attrait. Les épargnants de ses SCPI qui n’ont pas souhaité l’an dernier abandonner le statut de SCPI lors de l’assemblée générale, en sont certainement les premiers convaincus. La difficulté de créer des OPCI grand public le confirme également. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 467 2 1 FEVRIER 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Expropriation : Quelle indemnisation pour l’expropriation partielle d’un bâtiment en mauvais état? / Une QPC sur l’expropriation Responsabilité des constructeurs : Recours entre constructeurs Baux commerciaux : Passage d’un loyer binaire à à un loyer fixe: quelle incidence sur le renouvellement? - 3 - Au Parlement - Les députés votent la loi de simplification du droit Quel avenir pour la Foncière logement? - 4 - Débat - Faut-il contraindre les copropriétaires à constituer un fonds travaux? - 5 - Etudes, Fiscalité - - L’INSEE chiffre le nombre de personnes résidant seules - Taux de TVA, taux de l’intérêt légal - Tarif 2012 de la taxe sur les bureaux en Ile-de-France - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Rencontre - Une année record pour Périal: la revanche des SCPI S O M M A I R E E D I T O R I A L 21février 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E X X P P R R O O P P R R I I A A T T I I O O N N - - R R E E S S P P O O N N S S A A B B I I L L I I T T É É D D E E S S C C O O N N S S T T R R U U C C T T E E U U R R S S ▲ Expropriation ■ Quelle indemnisation pour l ’expropriation partielle d’un bâti- ment en mauvais état? (Cass. Civ. 3 e , n°166, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-27448) L ’administration avait procédé à l’expropriation d’une fraction de parcelle bâtie. Le terrain comportait une bastide de 411m 2 de SHON d’un étage en très mauvais état d’entretien, “à la limite de l’habitabilité”. Or l’emprise de l’expropriation s’exerçait sur toute la lon- gueur du terrain sur 50m et atteignait la partie bâtie sur la totalité d’une façade de 27mètres et sur une profondeur d’environ 3 mètres imposant la destruction de cette façade et celle d’une partie des deux murs des autres façades et des deux murs de refend. La cour d’appel, constatant que la restructuration du bâtiment n’apparaissait pas possible, en avait déduit que l’indemnisation devait s’opérer sur la valeur totale de l’immeuble et non sur son coût de restauration. Cette solution est confirmée par la Cour de cassation: “Mais attend qu’ayant relevé […] que l’emprise de l’expropriation atteignait la partie bâtie sur la totalité de la façade Sud- Est sur une profondeur de 1 à 3 mètres et entraînait des destructions importantes, que le bâtiment était dans un grand état de vétusté et que le coût de sa remise en état dépasserait sa valeur actuelle , la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la démolition de l’immeuble ne portait pas atteinte aux droits des expropriés sur la par- tie du terrain située hors emprise et qui a […] pu en déduire que le préjudice des expropriés devait être réparé , non par le rescindement de l’ouvrage partiellement situé dans l’emprise mais sur la base de la valeur vénale dudit bâtiment , a souve- rainement fixé l’indemnité principale de dépossession en l’affectant d’un coefficient de réduction pour encombrement en préci- sant que le coût total de la démolition incombait à l’expropriant et l’indemnité accessoire de remploi en tenant compte de la valeur du terrain d’emprise et de la valeur de l’entière partie bâtie; D ’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt confirme donc la limitation de l’indemnisation de l’exproprié en fonction de la valeur vénale du bien et non en fonction du coût de res- tauration, en raison de son état très dégradé. Responsabilité des constructeurs ■ Recours entre constructeurs (Cass. Civ. 3 e , n°168, FS-P+B, cassation, pour- voi n°11-11417) Cet arrêt concerne le délai de prescription applicable à un recours exercé par un constructeur à l’encontre d’un autre constructeur. À la suite de désordres consta- tés sur une construction réceptionnée en 1990, le juge administratif avait statué sur la responsabilité des intervenants à l’acte de construire. Les architectes maître d’œuvre et leur assureur avaient alors appelé en garantie le groupement d’intérêt écono- mique, assureur de la société bureau d’études, membres de ce groupement, et chargé de la maîtrise d’œuvre de l‘opération. La cour d‘appel avait déclaré l’action pres- crite car les architectes et l’assureur avaient engagé l’action après l’expiration de la garantie décennale. Cet arrêt est cassé: “Vu l’article 2270 du code civil, ensemble l’article L 110-4 du code de commerce dans sa rédaction applicable en la cause: […] Attendu que […] en statuant ainsi [en déclarant l’action prescrite], alors que le recours d’un constructeur contre un autre constructeur ou son assureur n’est pas fondé sur la garantie décennale, mais est de nature contractuelle si ces constructeurs sont contractuellement liés, et de nature quasi délictuelle s’ils ne le sont pas, de sorte que le point de départ du délai de cette action n’est pas la date de récep- tion des ouvrages, la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’argument de l’auteur du pourvoi selon lequel le recours du constructeur contre un autre constructeur n’est pas fondé sur la garantie décennale a été repris par la Cour de cassation. Le recours est de nature contractuelle si les constructeurs sont liés par un contrat et de nature délictuelle dans le cas où ils ne sont pas. Les délais applicables à l’exercice du recours ne sont donc pas ceux de la garan- t ie décennale. Baux commerciaux ■ Passage d’un loyer binaire à un loyer fixe: quelle incidence sur le renouvellement? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 11janvier2012, n°09/24268) Une société vendant des chaussures en entrepôts (Besson chaussures) avait conclu un bail avec une société immobilière du même groupe chargée de faire l’acquisition des murs commerciaux. Le bail de 1999 prévoyait un loyer fixe (154 K € ) et une partie variable de 1% du chiffre d’affaires. Un avenant signé en 2007 avait prévu la suppression de la clause de loyer variable et la fixation du loyer fixe à 211 K € ; étant précisé que cette modification ne constituait pas un motif de déplafonnement. En 2008, le preneur avait sollicité le renou- vellement. Le bailleur demandait un mon- tant de loyer plafonné fixé à 228 K € alors que le preneur demandait la fixation du loyer à la valeur locative à 140 K € . La ques- tion était donc de savoir si la conclusion d’un avenant en cours de bail valait en même temps renonciation du preneur à la faculté de demander la fixation du loyer à la valeur locative lors du renouvellement. La réponse est négative: “S’il est loisible aux parties de fixer amia- blement par avance le montant du loyer du bail renouvelé, c’est à la condition que cet accord résulte de la volonté exprimée par les deux parties soit qu’elle résulte d’une disposition expresse et précise soit qu’elle s’interprète au regard des dispositions convenues entre elles. Le fait pour les parties d’avoir, en l’espèce, convenu en cours de bail de nouvelles modalités de fixation du prix du loyer en prévoyant que le loyer pour partie variable deviendra entièrement fixe, et que, en cas de renouvellement, les dispositions ainsi sti- pulées seront intégrées automatiquement dans le nouveau bail, ne saurait s’entendre comme un accord des par- ties sur le prix du bail renouvelé , à défaut de stipulation précise et de tout autre élément permettant de retenir un accord de volontés des parties sur ce point; Le fait d’interdire au bailleur de se prévaloir des dispositions intégrées dans le bail com- me motif de déplafonnement lors du renouvellement traduirait au contraire J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Une QPC sur l’expropriation La Cour de cassation a renvoyé au Conseil constitutionnel l’examen de l’article L 13- 17 du code de l’expropriation qui prive le bénéficiaire de l’indemnité de la faculté de rapporter la preuve que l’estimation du service des domaines, qui s‘oppose au juge de l’expropriation, ne correspond pas à la valeur réelle du bien à évaluer. Cet article garantit-il une juste indemnisation? (Cass. Civ. 3 e , 10 fév. 2012, n°308, FS-P+B, affaire 11-40096) l’absence de tout accord des parties sur le prix du loyer en cas de renouvellement. Ainsi l’accord des parties ne contient aucu- ne disposition permettant de présumer une q uelconque renonciation du preneur à se prévaloir lors du renouvellement des dispo- sitions de l’article L 145-33 du code de com- merce suivant lesquelles le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative d’autant qu’en acceptant de renoncer au loyer pour partie variable, les parties ont convenu de se soumettre au sta- tut des baux commerciaux pour ce qui est notamment de la fixation du loyer de renouvellement […] Il s’ensuit qu’en ce qu’il a dit que la société Besson Chaussures était mal fondée à solli- citer la fixation judiciaire du loyer, le pre- mier juge sera infirmé”. La cour ordonne alors une expertise. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt (ainsi qu'un arrêt analogue rendu le même jour pour un autre local de Besson Chaussures, avec le même bailleur n°09/28162) traite donc des modalités de détermination du loyer de renouvellement lorsque le mode de calcul du loyer a été modifié en cours de bail. Initialement fixé sur le mode binaire (loyer en partie fixe et en partie calculé en fonction du chiffre d’affaire), le loyer était donc devenu entièrement fixe par l’effet d’un avenant. La cour d’appel juge que ce changement de mode de calcul n’induit pas par lui-même une renonciation du locataire à demander la fixation du loyer à la valeur locative lors du renouvellement du bail. 21février 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ ■ Excès de résidences secondaires en zone littorale Jean-Luc Fichet a interrogé le secrétaire d’Etat au logement sur la situation des communes du littoral confrontées au développement excessif des résidences secondaires (parfois 60 ou 70%) et des difficultés de logement qui en résultent. Il préconise de créer un zonage dans le PLU réservé à l’habitat principal. Benoist Apparu n’est pas favorable à la dis- tinction dans le PLU de zones réservées à l’habitat principal et il indique que la nouvel- le fiscalité de l’urbanisme permet de distin- guer les résidences principales des résidences secondaires. Les habitations principales financées en PLAI sont exonérées de taxe d’aménagement, les autres logements sociaux bénéficient d’un abattement de 50% et les résidences principales hors prêts sociaux ont un abattement de 50% sur les 100 premiers m 2 (JO Sénat déb. 8 fév. p.829). A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T D D É É B B A A T T S S ■ Quel avenir pour la Foncière logement? Répondant à une question d’Hervé Féron inquiet des baisses des crédits accordés à l’association Foncière Logement (AFL), le ministre des transports, Thierry Mariani, rap- pelle que l’AFL a reçu 4,5milliards d’euros de subventions depuis 10 ans et qu’elle disposait fin 2011 d’un patrimoine de 25369 logements, d’une valeur de plus de 5milliards d’euros. Ces actifs permettent de dégager une capacité d’autofinancement. Pour 2012-2014, la dota- tion de l’AFL a été diminuée et fixée à 600mil- lions sous forme de prêts. Le secrétaire d’Etat au logement a proposé de constituer un grou- pe de travail pour trouver une solution en matière de financement et de stratégie patri- moniale de l’AFL: “c’est la question du projet de l’association qui doit également être posée” (JO AN déb. 1 er fév. p.516). ■ Pas d’expropriation rapide pour les prisons Dans le cadre de l’examen au Sénat du projet de loi relatif à l’exécution des peines, le Gou- vernement a tenté de rétablir un article (art. 3) visant à autoriser la procédure d’expropriation rapide de l’article L 15-9 du code de l’expropriation, pour permettre la construc- tion ou l’extension d’établissements péniten- tiaires. Mais l’amendement qui visait à rétablir l’article a été rejeté (JO Sénat déb. 2 fév. p.740). Les députés votent la simplification du droit Les députés ont examiné le 31janvier en nouvelle lecture, après son rejet au Sénat, la proposition de loi de simplification du droit. Parmi ses nombreuses mesures, le rappor- teur, Etienne Blanc, évoque la clarification du classement des hébergements touris- tiques, le droit de préemption rural et les e mprunts des syndicats de copropriétaires (JO AN Déb. 1 er fév. p.574). André Chas- siagne s’inquiète de l’article 84 qui facilite la vente des logements HLM (p.577). Jean- Michel Clément observe que le texte initial de 94 articles, en contient actuellement 135. Il juge que, loin d’être à droit constant, ce texte d’inspiration libérale remet en cause des grands équilibres, par exemple celui de la loi de 1966 sur les sociétés commerciales et qu’il affecte des dispositions de la loi Gre- nelle (p.580). La discussion des articles a été rapide. L’article 2 , qui modifie certains articles du code de commerce relatifs aux baux com- merciaux , a été voté sans amendement. Il modifie notamment l’article L 145-9 pour remplacer la notion de “ prorogation ” par celle de “ prolongation ”. L’article 3 vise à raccourcir le délai de paie- ment du prix de vente d’un fonds de com- merce . Il a été adopté en l’état. Même vote pour l’article 3 bis qui porte d’un an à deux ans le délai laissé à une commune pour rétrocéder un fonds de commerce qu’elle a acquis en vertu de son droit de pré- emption (art. L 214-2 du code de l’urbanisme). D’autres articles ont été votés sans modifica- tion, par exemple l’article 25 bis qui crée une définition des professions libérales ou l’article 74 qui donne aux organismes qui effectuent les visites des meublés de touris- me la compétence de prononcer le classe- ment (p.604), l’article 74 bis qui modifie l’article 10 I de la loi du 9juillet 1970 concer- nant la détention d’animaux familiers dans les locations. Par exception à la loi de 1970, l’article autorise le bail à interdire la déten- tion d’animaux familiers dans les meublés de tourisme. Le chapitreVI concerne le logement et la c onstruction. Peu de modifications: vote en l’état pour l’article 80 qui introduit des articles26-4 à 26-8 dans la loi de 1965 sur la copropriété. Le texte prévoit la règle de l’unanimité pour un vote d’assemblée autori- sant la souscription d’un emprunt et, à titre dérogatoire, le vote de l’emprunt à la même majorité que celle nécessaire au vote des tra- vaux subventionnés. L’article 81 aligne le régi- me des travaux affectant les immeubles ados- sés aux monuments historiques sur le régime applicable aux immeubles situés dans le champ de visibilité de ces mêmes monu- ments. L’article 84 vise la procédure de vente des logements des organismes HLM . Il insti- tue notamment, en cas de vente à une person- ne morale, un cas de nullité du contrat de ven- te en cas de non-respect de l’obligation de transmettre la décision d’aliéner au préfet. Un amendement (n°82) a été voté pour préciser que l’action en nullité doit être intentée dans un délai de 5 ans (p.605). ■ Promesses de vente L’article 84 bis concerne les promesses de vente de longue durée . Il a été voté un amen- dement (n°82) qui supprime l’alinéa 2 qui devait porter de 18 mois à 3 ans le délai maxi- mum des promesses de vente sous seing pri- vé consenties par des personnes physiques. Seule est conservée la disposition qui modifie l’article L 290-2 qui impose une indemnité d’immobilisation d’au moins 5% dans ces promesses. Le texte voté limite le champ de cette obligation aux promesses unilatérales. L’ensemble du texte a été voté (p.609). Débat ce 15février (1) sur le thème “vers un plan national copropriété”, à la suite de la présentation par Dominique Braye, prési- dent de l’Anah, à Benoist Apparu le 19jan- vier de son rapport sur les copropriétés. Dominique Braye présente le triptyque qu’il préconise: un diagnostic global sur l’immeuble, un plan pluriannuel de travaux et la constitution obligatoire d’un fonds de travaux. Pour le président de l’Anah, ce rapport arrive à un bon moment car de nombreuses copropriétés ont été construites à une date qui va désormais imposer des travaux. L’objectif est donc d’éviter que les difficultés ne deviennent irrémédiables. Est-ce le bon moment d’imposer une telle contrainte? Dominique Braye considère que si les copropriétaires étaient respon- sables, ils se l’imposeraient eux-mêmes. Imposer ces mesures est donc un moyen d’assurer leur protection. Il souligne que “le temps du copropriétaire n’est pas le temps de la copropriété”. Il s’agit donc de proté- ger les copropriétaires contre eux-mêmes. L’acquisition d’un logement est aussi un moment important qui doit justifier la com- munication d’informations sur l’état de l’immeuble et le rapport Braye préconise que les informations sur les charges et les travaux fassent l’objet d’un affichage lors des annonces immobilières. Assumer l’usage du bien Le fondement de l’obligation de constituer un fonds travaux est, pour Dominique Braye, le suivant: chacun doit payer pour l’usage des parties communes de la copro- priété. Si une toiture dure 20 ans, pourquoi celui qui achète un appartement la 19 e année devrait-il payer la totalité de la fac- ture alors que le précédent y a habité 19 ans? Un immeuble vieillit et doit être entretenu. Dominique Braye précise que le fonds tra- vaux doit être attaché au lot et non au copropriétaire et donc qu’il est vendu avec le lot. Sur cette question, le directeur de l’ARC, Bruno Dhont estime dramatique de consi- dérer que la propriété passe avant la copro- priété et il cite la déclaration du conseiller Capoulade, président de la Commission relative à la copropriété, selon lequel, tant qu’il serait président le fonds travaux ne serait pas voté… Bruno Dhont estime par ailleurs qu’une occasion a été manquée avec la loi Grenel- le, qui aurait pu imposer un fonds travaux énergétiques. Quoi qu’il en soit, il ajoute que le décret d’application de l’article 7 de la loi Grenelle qui prévoit un plan de travaux énergé- tiques est en cours de rédaction. Or le pro- jet de texte prévoit bien un programme de travaux et un calendrier mais il ne prévoit pas actuellement de provision. Le directeur de l’ARC estime qu’il y a là une opportunité d’imposer la constitution des provisions. Dominique Braye reconnaît qu’il y a une erreur d’appréciation du ministère de la justice et que, ne pas défendre la copro- priété, c’est fragiliser la propriété elle- même: en cas de dégradation de la copro- priété, ce sont les copropriétaires qui en sont les victimes. Le président d’UNIS, Étienne Ginot, affirme la nécessité d’assurer une éducation civique sur le logement. Il ajoute que la mission du syndic est de faire prendre conscience aux copropriétaires de la vie collective de la copropriété et d’accompagner les copro- priétaires dans la logique vertueuse de l’entretien de l’immeuble. Mais il ajoute que sans cadre obligatoire, rien ne se fera. Bruno Dhont observe par ailleurs que les montants en jeu sont limités: pour un bud- get annuel moyen de 2000 euros, le mon- tant du fonds travaux, qui serait de 5%, serait donc de 100euros. Or, ce montant correspond au gain qu’il est possible de fai- re sur les charges. Il indique que dans tous les immeubles où sont constitués des fonds travaux, on réalise une optimisation des charges. Il n’est donc pas “antisocial” d’exiger la constitution d’un fonds travaux, d’autant que les copropriétés les moins bien entretenues sont celles où il est pos- sible de réaliser le plus d’économies de charges. Étienne Ginot évoque la difficulté que représente la lourdeur de déclaration fisca- le imposée lorsque le syndicat encaisse des revenus sur les fonds placés. Il serait néces- saire d’obtenir une défiscalisation. De façon pragmatique, sur une question voisine, Bru- no Dhont indique qu’il a obtenu de la Socab que l’octroi de la garantie de cet assureur sur les fonds travaux ne donne pas lieu à facturation supplémentaire. Il indique également qu’il serait nécessaire, et sans loi complémentaire puisque la matière est d’ordre réglementaire, de modifier le décret sur le carnet d’entretien pour le compléter. Étienne Ginot observe que ce type de travail suppose d’y consa- crer un temps important et que le person- nel des syndics finit par être absorbé par de multiples tâches administratives qui ne sont pas visibles pour les copropriétaires. S’agissant de l’obligation de constituer des provisions en complément du plan plurian- nuel de travaux, Dominique Braye, de façon pragmatique considère que le but du législateur est d’obliger les copropriétaires à se poser la question de la nécessité des travaux, de débattre du plan de travaux mais non de les obliger à voter ce plan. Bruno Dhont approuve l’idée du diagnostic (décret qui vient de paraître) mais considè- re qu’il faut lui adjoindre l’obligation de provision: il estime que le Grenelle est un échec car il n’était pas assorti d’obligation. Ne retenir que des incitations est insuffi- sant. Dominique Braye observe toutefois, que lorsqu’on voit l’évolution extrêmement rapide des techniques par exemple sur la qualité des isolants, il est préférable de ne pas faire certains travaux immédiatement. Les ascensoristes “se sont gavés” S’agissant de l’opportunité d’adopter des mesures contraignantes, il relève que dans le domaine des ascenseurs, les ascensoristes “se sont gavés” car il y avait des délais trop courts de réalisation des travaux! Sur le sujet des audits de copropriété, Phi- lippe Loiselet observe qu’il existe d’un délai de 5 ans pour le réaliser mais qu’il est pro- bable que les copropriétaires vont attendre le dernier moment et que ce sont les réali- sateurs des diagnostics qui vont se gaver. En conclusion du débat, Bruno Dhont pro- nostique que le décret ne comportera pas d’obligation de constituer des provisions pour travaux. À vérifier à la parution du texte! ● Agenda Le prochain congrès de l’ordre des géo- mètres experts, qui se tiendra du 11 au 13septembre à LaRochelle sera consacré à la copropriété. Ce 41 e congrès est intitulé: 21février 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É D D É É B B A A T T Faut-il contraindre les copropriétaires à constituer un fonds travaux? (1) Rencontre organisée par l’Ajibat Le rapport sur la copropriété de Dominique Braye, président de l’Anah, préconise un plan pluriannuel de travaux. Ce point fait consen- sus. Faut-il le compléter par des provisions obligatoires? Le rapport y est favorable, mais le ministère serait hésitant. Le principe d’une obligation n’est pas toujours fructueux com- me on l’a vu pour les ascenseurs. Le décret d’application de l’article 7 de la loi Grenelle, en cours de rédaction, pourrait ne pas com- porter une telle obligation… 21février 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ❑ Taux de TVA à 7% L’administration a commenté dans une ins- truction du 7février (3C-1-12, BOI 10 fév. 2012) le relèvement de 5,5% à 7% du taux de TVA réduit. Les paragraphes23 et sui- vants concernent les prestations de service et donc les travaux dans les logements. Voici le tableau figurant dans l’annexe 4 qui présen- te les différentes hypothèses de passage au taux de 7% (voir ci-dessous). ❑ Locations en meublé L’article 35 bis du CGI prévoit une exonéra- tion d’impôt sur le revenu en cas de location d’une partie de la résidence principale du contribuable, si le locataire y établit sa rési- dence principale et à la condition que le loyer demeure fixé dans des limites raison- nables. Le seuil est fixé, pour 2012, à 177 € par m 2 par an pour l’Ile-de-France et à 129 € pour les autres régions. (Inst. du 30 janv. 2012, 4 F-1-12, BOI du 7 fév. 2012). ❑ Dispositif 210 E L’aménagement du dispositif de l’article 210 E du CGI, par la loi du 29 déc. 2010 a été commenté par une instruction publiée le 30janvier2012 (Inst. du 27 déc. 2011, 4-H-1- 12). La loi a permis de façon temporaire une extension du taux réduit d’IS aux cessions réalisées au profit de sociétés de crédit-bail ayant conclu un contrat de crédit-bail au pro- fit d’une SIIC et ou d’une SCPI. La mesure s’applique aux cessions réalisées entre le 1 er janvier et le 31décembre 2011. La loi a aussi modifié les cas dans lesquels l’engagement de conservation de la SIIC ou de la SCPI n’est pas réputé rompu. E E T T U U D D E E S S F F I I S S C C A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ◆ 1 er CPE signé Un premier contrat de performance éner- gétique a été signé le 10 février entre Bâti-Rénov (filiale de Brézillon, Bouygues Bâtiment) et Nexity. Il vise la rénovation d’un immeuble en copro- priété de 60 logements à Neuilly-sur- Marne (93) dont Nexity est le syndic. Pour ce 1 er CPE conforme aux objectifs du Grenelle, des travaux de 8 mois (isolation thermique et amélioration du système de chauffage) doivent conduire à une économie de 40% de consommation d’énergie. Le contrat était préparé par Lefebvre, Pelletier & Associés. ➙ ➙ 0,71% : c’est le taux de l’intérêt légal pour 2012. (Décret n°2012-182 du 7février2012, J.O. du 8 fév. p.2244). ➙ ➙ 13 ministres disposent d'un loge- ment de fonction domanial . Le loge- ment du Premier ministre, qui dispose de 4 pièces, est d'une surface de 213,73m2 . Mais l'Etat ne prend plus en charge, pour les membres du Gouverne- ment, de location de logements dans le parc privé. La réponse donne la surface des 13 logements concernés. (Rép. de François Fillon à René Dosières, JO AN Q 7 fév. 2012, p.1057, n°108560). Chiffres Locaux Circonscriptions 1 e 2 e 3 e Tarif normal Tarif réduit Tarif normal Tarif réduit Tarif normal Tarif réduit Bureaux 16,71 € 8,28 € 9,91 € 5,92 € 4,74 € 4,29 € Locaux commerciaux 7,36 € 3,79 € 1,90 € Locaux de stockage 3,79 € 1,90 € 0,95 € Surfaces de stationnement 2,21 € 1,27 € 0,64 € Tarif 2012 de la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France Le tarif de la taxe sur les bureaux est fixé selon 4 catégo- ries et en trois circonscriptions. Pour les bureaux, il faut distinguer le tarif normal du tarif réduit. Le tarif le plus élevé est de 16,71 € le m 2 pour les bureaux situés dans la 1 e circonscription; le plus faible est de 0,64 € par m 2 , il s'applique aux surfaces de stationnement en 3 e circonscription. Rappelons que cette taxe doit être acquit- tée avant le 1 er mars. (Arrêté du 3février 2012, J.O. du 7février 2012, p.2143). Hypothèses Taux réduit applicable Devis accepté (ou contrat ou marché de travaux conclu) par les deux parties avant le 20 déc. 2011 et acompte encaissé avant le 20 déc. 2011 ET Travaux non débutés, en cours ou achevés au 31 déc. 2011. Taux réduit de 5,5% sur l’intégralité de l’opération, y compris la retenue de garantie. Pas de devis signé et/ou d’acompte encaissé avant le 20 déc. 2011 ET Travaux réalisés en 2012 (non débutés en 2011). - Taux réduit de 5,5% sur les acomptes encaissés en 2011 . - Taux réduit de 7% sur les acomptes, situations de travaux, factures encais- sés en 2012 . Pas de devis signé et/ou d’acompte encaissé avant le 20 déc. 2011 ET Travaux débutés ou achevés en 2011. ET Factures, situations ou acomptes émis à 5,5% en 2011 - Taux réduit de 5,5% sur les acomptes encaissés en 2011. - Taux réduit de 5,5% sur les sommes facturées à 5,5% en 2011 et encaissées en 2012. - Taux réduit de 7% sur les sommes fac- turées et encaissées en 2012. Contrat de travaux conclu avant le 20 déc. 2011 et acompte encaissé (avec crédit bancaire) avant le 20 déc. 2011 ET Avenant signé après le 20 déc. 2011. - Taux réduit de 5,5% sur l’intégralité de l’opération de travaux prévu dans le contrat initial - Taux réduit de 7% sur les travaux réa- lisés en application de l’avenant s’ils sont payés à compter du 1 er janv. 2012 ■ L’Insee chiffre le nombre de per- sonnes résidant seules Si les personnes vivant seules dans leur loge- ment représentaient 10,2% des ménages en 1990, elles représentaient 14,2% en 2008. Cette hausse équivaut à une progression de 3,16mil- lions de ménages supplémentaires en 18 ans. De même, le nombre de familles monoparen- tales a augmenté d’un million sur cette période. À l’inverse, le nombre de familles avec enfants a diminué d’un million. Le vieillissement de la population est un facteur de cette évolution, mais il n’est pas le principal. En effet, le nombre de personnes vivant seules augmente surtout avant 60 ans (+ 2millions de personnes, surtout pour les hommes). Ainsi, à 40 ans en 2008, 15% des hommes vivent seuls alors qu’ils étaient 8% en 1990. Pour les femmes, le taux était de 8% en 2008 contre 5% en 1990. C’est en Ile-de-France que la pro- portion de personnes résidant seules est la plus forte, que ce soit chez les actifs ou les retraités. (Insee Première n°1392, février2012). ■ Note du CAS sur les aides au loge- ment Le Conseil d’analyse de la société (CAS) a rédigé une note sur les aides au logement des ménages modestes. Pour améliorer le ciblage de l’avantage HLM sur les plus défavorisés, il propose de revoir les plafonds de revenus. Le plafond de revenu pourrait être fixé à 5 fois le Plusieurs instructions fiscales ont été publiées. loyer (hors aide) du logement. Il propose aussi, à titre expérimental, un nouveau mode de finan- cement des logements sociaux, en remplaçant les aides de l’Etat par une hausse des loyers pla- fonds associée à une prime d’allocation loge- ment, pour garantir un reste à charge constant pour les locataires modestes. (Note 264, février2012). 21février 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 19janv. 2012 Sénat p.181 n°19016 Jean-Claude Frécon, PS, Loire Droits de succession, ter- rain devenant incon- structible Economie Les immeubles doivent être estimés au jour du décès pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit en cas de succession. Des événements extérieurs encore incertains au jour de la transmission ne doivent donc pas être pris en compte pour la perception des droits con- cernés. Il n'est pas envisagé de déroger à ces principes. Le sénateur évoquait le cas d'un terrain constructible au jour du décès mais devenu inconstructible après la modification du PLU imposée par le SCOT. 1 9janv. 2012 Sénat p.182 n°19585 C laude Belot, UMP, Charente- Maritime R efonte du CGI? Economie P rès d' un quart des articles du CGI étant actualisés chaque année , la refonte de ce code n'est donc pas à l'ordre du jour. Par ailleurs, la loi du 15avril 2009 accentue l'évaluation préalable des projets de loi: pour les lois de finances une évaluation préalable doit accompagner chacune des dispositions non obligatoires. L e sénateur indiquait que cette refonte était pourtant présentée comme une priorité par la Commission supérieure de codification. 19janv. 2012 Sénat p.203 n°21371 Yves Détraigne, UC, Marne Taxe d'urbanisme . Locaux artisanaux Logement Les bâtiments à usage artisanal , de même que les bâtiments industriels, bénéficient d'un abattement de 50% sur la valeur forfaitaire. Les locaux industriels peu- vent bénéficier en plus d'une exonération facultative de la part communale compte tenu de leurs surfaces, très supérieures à celles des locaux artisanaux. Mais pour limiter la taxe des locaux artisanaux, les com- munes peuvent limiter le taux de la taxe à 1% dans certaines zones, comme dans les zones artisanales. Réf. de texte: article L 331-12 du code de l'urbanisme. 24janv. 2012 AN p.836 n°118495 Jean-Louis Idiart, SRC, Haute- Garonne Fin de bail et fin de conventionnement Logement Lorsque le bail arrive à son terme en même temps que la convention conclue avec l'ANAH, le contrat de location est reconduit tacitement pour trois ans (application de l'article R 353-39 du CCH). À l’issue de cette nouvelle période, le congé du bailleur peut à nouveau être délivré. Lorsque le bail prend fin au moins six mois après l'expiration de la con- vention, le bailleur peut délivrer congé. Autrement dit, le bailleur ne peut pas donner congé pendant la durée de la con- vention; il peut donc don- ner congé au plus tôt le à l'échéance de la convention, si le bail expire 6 mois après l'échéance de la convention. 31janv. 2012 AN p.950 n°103335 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Délivrance du permis de construire avec abaisse- ment de trottoir. Compé- tence propre du maire Intérieur Le maire détient en propre certaines compétences, dont celle de délivrer les autorisations d'occupation du sol. La création d'un droit d'accès sur une voie publique entraînant l'abaissement du trottoir ne nécessite pas la consultation du conseil municipal. Toutefois, il peut être consulté à titre facultatif et son avis ne remet pas en cause la compétence du maire. 7fév. 2012 AN p.1085 n°12327 Elie Aboud, UMP, Hérault Aires naturelles de camping; taux de TVA Commerce, PME La loi du 22juillet 2009 a réformé le classement des hébergements touristiques. Le dispositif n'inclut pas les aires naturelles et les camps saisonniers. Seuls les critères de confort et d'équipements de ces terrains ont été maintenus. Il n'est pas prévu de classement spécifique pour ces hébergements. Le taux de TVA réduit est applicable aux aires naturelles puisqu'il s'agit de terrains de camping classés, jusqu'au 22juillet 2012. À partir de cette date le taux normal s'appliquera. Pour demeurer au taux réduit, les gestionnaires doivent opter pour un classement en terrain de camping. 7fév. 2012 AN p.1088 n°125055 Jean-Claude Flory, UMP, Ardèche Passage des ZPPAUP aux AVAP Culture Le dispositif des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager a été remplacé par celui des aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine par la loi du 12juillet 2010. Le décret d'application a été publié le 21décembre 2011. Les procédures engagées doivent être instruites sur la base des nouvelles dispositions (art. L 642-3 du code du patrimoine). 7fév. 2012 AN p.1111 n°102575 Chantal Robin- Rodrigo, App. SRC, Hautes- Pyrénées Servitudes de vue . Obligation de pose de barreaux? Justice Le régime des jours et des vues est régi par les articles 675 à 680 du code civil. La loi impose une certaine distance à respecter entre le fonds dominant et le fonds servant, mais il ne s'agit ni d'une servitude de passage ni d'une autorisation d'intrusion sur le fonds voisin. Imposer la pose de barreaux sur toutes les ouvertures porterait une atteinte disproportionnée au droit de propriété du fonds dominant. La députée soutenait que le bénéficiaire de la servitude de vue pouvait « en toute impunité » pénétrer sur la propriété d'autrui… 7fév. 2012 AN p.1117 n°117424 Marie-José Roig, UMP, Vaucluse Réforme de la loi Hoguet Justice Le Gouvernement a engagé une réflexion approfondie pour le régime de la loi Hoguet. Le dispositif à venir doit avoir un caractère fortement consensuel. Si plusieurs des mesures envisagées ont été reprises par 2 des principales organisations représentatives des métiers de l'immobilier lors des états généraux des professions immobilières, le consensus recherché n'a pu être obtenu à ce jour. La recherche du consen- sus ne paraît plus faire partie des priorités du ministère… 7fév. 2012 AN p.1146 n°118910 Michel Liebgott; SRC, Moselle Développement des impayés de loyer Logement Pour lutter contre la précarité d'une partie des locataires, le Gouvernement a pris des mesures pour limiter les hausses de loyer. Désormais, la priorité est donnée à la coordination des dispositifs. Le Gouvernement a rendu obligatoire les chartes départementales de prévention des expulsions et les commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 21février 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Ecologie : Ingrid Mareschal est nom- mée directrice adjointe au cabinet de Nathalie Kosciusko-Morizet. Elle succède à M ichel Aymeric . (Arrêté du 28janvier 2012, J.O. du 8février, @). Administration ✓ DREAL : Jean-Marie Carteirac est nommé directeur régional de l'environnement, de l'aménagement et du logement de la région Franche-Comté. (Arrêté du 8février2012, J.O. 11 fév. @). Préfets Pierre Soubelet est nommé préfet des Côtes-d'Armor et Gilles Lagarde, préfet de Loir-et-Cher. (Décrets du 9février2012, J.O. du 10 fév. @). Organismes publics ✓ Commission chargée d'examiner la situa - tion des communes n'ayant pas atteint les objectifs de réalisation de logements sociaux . Dominique Versini-Monod , conseiller d'Etat, est nommée présidente. Autres membres: Gérard Hamel et Jean- Yves Le Bouillonnec (députés), Daniel Dubois et Thierry Repentin, (sénateurs), Danièle Briguet (Cour des comptes), Gilles Rouquès (Conseil général de l'environnement et du développement durable), Pierre Jarlier (AMF), Jean-Luc Rigault (ADCF), Thierry Bert (USH), Bernard Lacharme (Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées), Jean-Baptiste Eyraud (Droit au logement) et Christophe Robert (Fondation abbé Pierre). (Arrêté du 24 janv. 2012 relatif à la composition de la commission nationale prévue à l'article L.302-9-1-1 du CCH, J. du 7 fév. 2012, p.2165). M agistrature ✓ Le nombre de chambres des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel a été modifié par arrêté du 3février2012. A titre d'exemples, le nombre de chambres de tribunal administratif est fixé à 5 à Bordeaux, 6 à Lille et à Toulouse, 7 à Lyon, 8 à Marseille et à Versailles et 19 à Paris. Le nombre de chambres de cour d'appel est fixé à 6 à Bordeaux et à Lyon, 8 à Mar- seille et 10 à Paris. (J.O. du 11février2012, p.2425). ■ DPE Un arrêté du 27janvier définit les étapes de la procédure d'évaluation des logiciels intégrant la méthode de calcul 3CL-DPE. Il entre en vigueur le 1 er janvier 2013. (Arrêté du 27janvier 2012 relatif à l'utilisation réglementaire des logiciels pour l'élaboration des diagnostics de performance énergétique suivant la méthode de calcul 3CL-DPE version 2012, J.O. du 10 fév. p.2355). ■ Installations classées Autour des installations classées pour la protection de l'environnement soumises à autorisation, le préfet peut créer une com- mission de suivi de site lorsque les nui- sances de ces installations le justifient (art. R 125-5 et suivants du code de l'environnement). Cette commission rem- place les comités locaux d'information et de concertation et les commissions locales d'information et de surveillance. Cette commission réunit notamment des repré- sentants des collectivités locales, de l 'exploitant et des riverains. Un décret du 7 février décrit leur mode de fonctionne- ment. Un nouveau texte (art. R 512-74 du code de l'environnement, complété par l'article 8 de ce décret) suspend la caducité de l'autorisation (ou enregistrement ou déclaration) en cas de recours contre la décision. La mise en service doit en effet être effectuée dans un délai de 3 ans de l'autorisation. Le nouveau texte indique que lorsqu'est engagé un recours contre un permis de construire ayant fait l'objet d'une demande au titre de l'article L 512- 15 (demande concernant une installation classée), le délai de mise en service est sus- pendu jusqu'à la notification à l'auteur de la décision d'une décision devenue irrévo- cable. (Décret n°2012-189 du 7février2012 relatif aux commissions de suivi de site, J.O. du 9 fév. 2012, p.2302). ■ QPC: pour une loi seulement Le Conseil constitutionnel indique que lors- qu'une disposition résulte d'une ordon- nance qui n'a pas été ratifiée, elle n'a pas le caractère d'une disposition législative. En conséquence, elle ne peut pas faire l'objet d'une question préalable de consti- tutionnalité. (Décision n°2011-219 QPC du 10février2012, J.O. du 11 fév. p.2440) ■ Immobilier de l’Etat Un décret du 10février élargit les compé- tences de la commission pour la trans- parence et la qualité des opérations immobilières de l'Etat . Initialement constituée dans le but d'émettre des recommandations, elle sera désormais obli- gatoirement saisie avant toute cession de gré à gré d'un immeuble de l'Etat d'une valeur supérieure à 2millions d'euros (art R.3211-6 du code général des propriétés publiques). Elle est aussi informée des ces- sions les plus importantes (cessions ou acquisitions de plus d'un million d'euros en province, et de plus de 2millions en Ile-de- France, prises à bail pour un loyer annuel supérieur à 500000euros en province ou supérieur à un million d'euros en Ile-de- France). Elle peut aussi être saisie par le ministre chargé du domaine (art. 6) de tou- te question relative à la régularité des pro- jets d'opérations immobilières de l'Etat (cessions, acquisitions, ou baux). (Décret n°2012-203 du 10février2012, J.O. du 12 fév. 2012, p.2496). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 467 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 21février 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P É É R R I I A A L L Eric Cosserat, président du groupe Périal, s’est félicité le 14 février des résultats de son groupe qui affiche pour 2011 une série de records: tant pour la collecte que pour l’investissement; 236millions d’euros collec- tés et 210millions d’euros investis. Pourquoi ce succès? Eric Cosserat indique que dans un monde instable, l’immobilier confirme son statut de valeur refuge, prisé par les institutionnels et par les épargnants. Les incertitudes devant se poursuivre pour 2012, l’immobilier devrait en bénéficier. Décidant de relever le défi du développe- ment durable, le groupe Périal a créé un département technique développement durable, transversal, qui embrasse le secteur promotion, investissement et asset manage- ment. En 2011, le groupe a effectué des opérations en promotion à Marq-en-Baroeul, à Sophia Antipolis (bâtiment à énergie positive) ou à Ivry-sur-Seine (résidences étudiants). Le groupe assure la gestion de 1,4million de m 2 et dispose de trois agences: en Ile-de- France, à Toulouse et Bordeaux. Cette der- nière, qui est ouverte depuis 2011, a déjà une centaine d’immeubles en gestion. Eric Cosserat ajoute que le groupe souhaite développer sa clientèle institutionnelle. L’OPCI RFA Majestal a été clôturé en juin 2011 et une réflexion est engagée pour la création d’un autre OPCI, Majestal 2. Alexandre Claudet (directeur général) indique que sur les 236millions d’euros col- lectés, 219 l’ont été pour la SCPI PFO2 (lan- cée en 2009). Cette SCPI a eu en 2011 une performance de 5,42%. Collecte bien orientée en 2012 Dans une perspective de recherche de pro- duits de retraite complémentaire, rassurant en cas de reprise de l’inflation, la SCPI reste favorablement située. Pour 2012, l’objectif du groupe est de collecter 250millions. Cet objectif est bien parti puisque PFO2 a déjà collecté 50millions en janvier, les épargnants ayant été attirés par la perspective de reva- lorisation du prix de la part de 2,25% au 1 er février. Pour les investissements, qui ont représenté un volume de 210millions d’euros, Jean- Christophe Antoine, directeur immobilier, indique que le rendement moyen est com- pris entre 6,30% et 9,11% et, pour l'ensemble de la SCPI, de 7,50%. Les investissements, d’un montant moyen de 14,5millions ont été réalisés pour 70% en province (principalement à Lyon, Marseille et Nice) et à 30% en Ile-de-France. La recherche porte sur des actifs sûrs, avec des locataires solvables et ayant un potentiel de croissance, et pour lesquels il est possible de développer une politique de développe- ment durable car, indique Jean-Christophe Antoine, elle ne se fera pas sans les loca- taires. En 2011, la moitié des immeubles ont été acquis d’institutionnels qui ont recherché l’effet SIIC. Les SCPI anciennes ont sur-performé, leur rendement étant de 5,3 à 5,77% S’agissant des perspectives, le marché de 2012 pourra être alimenté par des actifs dépréciés, remis en vente pour des raisons de dettes non refinancées. Coopérer avec le locataire Autre élément: pour la mise en place des exigences du développement durable, la connaissance technique de l’immeuble et du locataire est indispensable. Or, ces dernières années, un certain nombre d’acteurs ont pri- vilégié le recours à de multiples intermé- diaires: il en résulte que le locataire ne sait plus quel est son interlocuteur. Périal se féli- cite d’avoir eu l’attitude exactement inverse qui lui permet par exemple aujourd’hui de mettre en place un système de charges for- faitaires sur trois ans. Pour Jean-Christophe Antoine, les entreprises locataires sont demandeuses de label, y com- pris pour les immeubles existants, mais sur ce point, elles souhaitent un label plus simple et plus lisible que le label HQE exploitation. Le contexte de marché est favorable au loca- taire, mais Périal indique s’être tenu à l’écart des valeurs spéculatives de loyer, ce qui per- met au groupe d’éviter des renégociations de loyer trop importantes. En 2012, le grou- pe pourrait aussi acquérir de plus petites sur- faces, situées dans des copropriétés en petite couronne, bien que cela représente un plus Une année record pour Périal: la revanche des SCPI La SCPI fut naguère moquée pour son côté archaïque. Sa bonne résis- tance à la crise lui donne aujourd’hui un aspect bien plus séduisant. Les bons résultats des SCPI de Périal en sont une excellente illustration. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E ❑ Performance globale des SCPI de Périal en 2011 - PF1: 8,42% - PF2: 10,26% - PFO: 4,46% - PFO 2 : 5,42% gros travail et suscite des difficultés pour adopter une stratégie environnementale. En 2012, le projet du groupe est de fusionner les deux anciennes SCPI, PF1 et PF2. Ce projet sera soumis au vote des associés en juin pro- chain. La fusion permettra d’augmenter la mutualisation des sociétés. De plus, 75% des actifs de PF1 et de PF2 sont actuellement détenus en indivision entre ces deux SCPI. Pas d’OPCI grand public Périal a développé des OPCI à règles de fonc- tionnement allégé, mais non d’OPCI grand public. Eric Cosserat indique en effet que l’exigence pour ce type de produit de détenir 65% maximum d’actifs en immobilier est pénalisante car les épargnants souhaitent un produit spécifiquement immobilier. Quant au projet de transformation en OPCI, les associés des deux SCPI Participation Fon- cière ont déjà voté contre l’an dernier, le sujet n’est donc plus d’actualité. Mais l’actualité réglementaire ne sera pas pour autant absente des années qui vien- nent. L’entrée en vigueur de la directive AIFM (Alternative Investment Fund Manage- ment) programmée pour août 2013 impose à Périal de faire évoluer sa structure d’asset management. Mais Eric Cosserat envisage cette évolution de façon positive: il considère que les contraintes réglementaires sont utiles pour assurer une meilleure protection de l’épargnant, et qu’elles permettront en contrepartie aux gestionnaires de disposer du passeport européen et donc de diffuser les produits d’épargne dans les autres pays de l’Union européenne. Alors que la SCPI fut naguère moquée pour son côté archaïque, on voit aujourd’hui ses atouts dans la crise. C’est la revanche de la SCPI! Distinctions Les Pierres d’Or 2012 , remises par nos confrères d’Immoweek le 15 février, en pré- sence de Jean-Louis Borloo , ont été décer- nées à Alain Taravella (Altarea Cogedim), Professionnel de l’année, ainsi qu’à Maurice Gauchot (CBRE France) et André Santini (maire d’Issy-les-Moulineaux), Nicolas Simon (Amundi), Stéphane Imowicz (Crédit Fon- cier), Philippe Depoux (Generali), Laurence E scleine-Dumas (DTZ Jean Thouard), Barbara Koreniouguine (BNP Paribas), Nathalie Charles (EDF) et Tour Carpe Diem (Aviva-Pre- dica). A voir sur immoweek.fr
