– 2 – Jurisprudence –
Vente d’immeuble : la charge des travaux de dépollution
Copropriété : La fusion de sociétés de syndics
Urbanisme : Constructions illicites : la sanction d’expulsion et la notion de tiers de l’article L 480-9 du code de l’urbanisme
Agent immobilier : Registre de la loi Hoguet irrégulier : perte du droit à commission
Fiscalité : Dans un contentieux sur l’évaluation d’immeubles loués, un contribuable obtient un dégrèvement d’ISF devant la cour d’appel de Paris
– 4-6 – Urbanisme –
Deux décrets sur l’urbanisme
– 6 – Réglementation –
Les plafonds de loyers et de ressources pour les logements locatifs sous régime Scellier, Borloo, Robien et Besson, publiés.
– 7 – Nominations – En bref –
Au fil du J.O., Acteurs, l’appel logement du SNAL
– 8 – Rencontre –
Selon Clameur, les loyers du parc privé amorcent une baisse début 2012
■ JUGÉ ■ > > En cas de fusion absorption de sociétés de syndic, la nouvelle société doit être désignée comme syndic par l’assemblée générale des copropriétaires (conséquence d’un arrêt du 29février de la Cour de cassation, lire p.2). > > La Cour de cassation a fait une interpréta- tion stricte de la clause d’un contrat indiquant que le terrain vendu avait été dépollué , en mettant à la charge du vendeur les frais de dépollution rendus nécessaires par la décou- verte par l’acheteur d’une pollution résiduelle. > > Si l’agent immobilier ne respecte pas l’obligation d’inscrire les mandats dans le registre prescrit par la loi Hoguet, le mandat est nul et l’agent est privé du droit à perce- voir sa commission. La cour d’appel de Paris a fait application de ces règles dans un arrêt du 16février2012 (p.3). ■ PUBLIÉ ■ > > Les plafonds de loyers et de ressources des locataires applicables aux régimes aidés d’investissements locatifs ont été publiés par instruction (p.6). ■ CHIFFRÉ ■ > > La baisse des loyers des logements du parc privé est amorcée, selon l’observatoire Clameur: la baisse des loyers du début 2012 est estimée à -0,1%. Ce sont les loyers des petites surfaces régressent le plus, alors que ceux des grandes surfaces restent en augmentation. Le loyer moyen s’établit à 12,4 € du m 2 . Les loyers augmentent de +2,4% dans le Pas-de-Calais alors qu’ils chutent de plus de 5% en Limousin et dans les deux régions normandes. L’effort d’amélioration des logements atteint un niveau record puisque 37,2% des bailleurs ont fait des travaux de rénovation avant la remise de leur bien sur le marché, (lire p.8). Deux décrets, deux arrêts L’ actualité de cette semaine nous conduit à attirer votre attention sur deux décrets et sur deux arrêts. Côté réglemen- taire, deux abondants décrets ont été publiés fin février sur le droit de l’urbanisme. L’un concerne notamment les lotisse- ments et le seuil des autorisations de construire et l’autre le contenu des SCOT et des PLU (lire p.4 et suivantes). Parmi les nombreux articles du code de l’urbanisme qui sont modifiés par ces textes, signalons par exemple l’article R 421-2 qui porte de 2m 2 à 5m 2 le seuil en dessous duquel il n’est requis aucune autorisation; ou encore l’article R 425-15 qui tient comp- te de la faculté qui a été accordée d’obtenir des permis “coque” lorsque l’aménagement intérieur un bâtiment destiné à recevoir du public n’est pas encore défini; ou enfin l’article R 431-16 qui ajoute une liste de pièces complémentaires qui peuvent, le cas échéant, être exigées dans une demande de permis de construi- re. Ajoutons par ailleurs que le décret du 29décembre2011, qui a institué la notion d’emprise au sol, a fait l’objet d‘un recours devant le Conseil d’Etat (p.7). C ôté jurisprudence, deux arrêts ont été rendus par la cour d’appel de Paris, l’un en matière fiscale, l’autre relatif à la loi Hoguet. Dans le premier, daté du 6 mars (p.3), la cour tranche un litige qui opposait un contribuable à l’administration fiscale au titre de l’ISF à propos d’une évaluation de quatre immeubles de rapport situés dans Paris. La cour, dans une décision très argu- mentée, accorde le dégrèvement sur les quatre immeubles pour de nombreuses raisons. Voici les principales: certains biens de référence étaient situés dans des arrondissements voisins et non dans l’arrondissement de l’immeuble à évaluer; la description des immeubles était faite de façon trop lacunaire et avec un vocabu- laire standardisé ne permettant pas au contribuable d’apprécier, sans recherches extérieures, le parti à prendre sur la proposition de rectification; certains biens étaient des immeubles entière- ment à usage professionnel alors que l’immeuble à évaluer était à usage mixte. Il résulte donc de cet arrêt que le contribuable peut contester la procédure engagée par l’administration lorsque les biens fournis en comparaison ne sont pas décrits de façon suf- fisamment précise ou qu’ils sont situés dans des secteurs trop dif- férents de celui de l’immeuble en cause. Le deuxième arrêt, en date du 16février, prononce la nullité du mandat d’un agent immobilier, faut de respect des formalités de la loi Hoguet relatives à la tenue des registres des mandats. La sanc- tion attachée à cette irrégularité est l’impossibilité pour l’intermédiaire de percevoir sa rémunération (lire p.3). ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 470 1 3MARS 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente d’immeuble : la charge des travaux de dépollution Copropriété : La fusion de sociétés de syndics Urbanisme : Constructions illicites: la sanction d’expulsion et la notion de tiers de l’article L 480-9 du code de l’urbanisme Agent immobilier : Registre de la loi Hoguet irrégulier: perte du droit à commission Fiscalité : Dans un contentieux sur l’évaluation d’immeubles loués, un contribuable obtient un dégrèvement d’ISF devant la cour d’appel de Paris - 4-6 - Urbanisme - Deux décrets sur l’urbanisme - 6 - Réglementation - Les plafonds de loyers et de ressources pour les logements locatifs sous régime Scellier, Borloo, Robien et Besson, publiés. - 7 - Nominations - En bref - Au fil du J.O., Acteurs, l’appel logement du SNAL - 8 - Rencontre - Selon Clameur, les loyers du parc privé amorcent une baisse début 2012 S O M M A I R E E D I T O R I A L 13mars 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V E E N N T T E E - - C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - U U R R B B A A N N I I S S M M E E Vente d’immeuble ■ Charge des travaux de d épollution (Cass. Civ. 3 e , 29février2012, n°251, FS-P+B, pourvoi n°11-10318, cassation) Une vente portait sur des terrains et des entrepôts destinés à être démolis pour y édi- fier des logements. L’acte mentionnait que les biens vendus avaient fait l’objet d’une dépol- lution, ce qui était attesté par une entreprise. Le locataire avait établi un dossier de cessa- tion d’activité avec indication de remise en état du site. L’acquéreur ayant découvert une pollution résiduelle, il avait assigné le ven- deur (une SCI) pour obtenir le paiement du coût des travaux de dépollution. L’arrêt qui avait rejeté cette requête est cassé: “Attendu que pour débouter la SCI de sa demande, l'arrêt retient que le vendeur avait fourni à l'acquéreur tous les éléments relatifs à l'état des travaux de dépollution et des mesures prises pour la réhabilitation du site d'où il ressortait qu'il avait été mis un terme aux sources de pollution et à l'extension de celle-ci, mais que subsistait une pollution résiduelle qui devait être éliminée progressi- vement et naturellement, que le vendeur n'avait pris aucun engagement person- nel de dépollution du site et que l'acquéreur, qui avait connaissance avant de signer l'acte de vente de l'état des travaux qui avaient été exécutés, ainsi que de leurs limites, ne pouvait pas reprocher aux ven- deurs de la découverte, au cours des travaux de reconstruction, d'une nouvelle poche de contamination résiduelle aux hydrocarbures nécessitant une opération complémentaire de dépollution; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que l'acte de vente mentionnait que l'immeuble avait fait l'objet d'une dépollution , ce dont il résultait que le bien vendu était présenté comme dépollué et que les vendeurs étaient tenus de livrer un bien conforme à cette caractéris- tique , la cour d'appel a violé” l'article 1690 du code civil. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le premier juge avait admis la responsabilité du vendeur pour avoir vendu un terrain présenté dans l'acte comme dépollué, alors qu'il présentait une pollution résiduelle. Pour rejeter la responsabilité du vendeur, la cour d'appel avait au contraire considéré que le vendeur n'avait pas pris d'engagement personnel de dépollution mais avait fourni à l'acquéreur tous les élé- ments relatifs à l'état des travaux de dépol- lution. La cassation est encourue sur le fondement de l'obligation de délivrance. La Cour de cas- sation interprète strictement la clause de l'acte de vente: la vente d'un terrain ayant f ait l'objet de travaux de dépollution est un terrain dépollué, ce qui se réfère à une obli- gation de résultat plus qu'à une obligation de moyen. Il suffit à l'acquéreur de prouver que la dépollution n'est pas totale pour engager la responsabilité du vendeur. Rappelons que l'article L 125-7 du code de l'environnement impose au vendeur d'informer l'acheteur des données publiques sur l'état de pollution des sols et que l'article L 512-18 du même code exige du vendeur la transmission à l'acquéreur de l'état de la pol- lution des sols lorsque le bien objet de la vente a supporté une installation classée. Copropriété ■ Fusion de syndics (Cass. Civ. 3 e , 29février2012, n°242, FS-P+B, cassation, pourvoi n°10-27259) Une société de syndic avait fusionné avec une autre. Une cour d’appel en avait déduit que cette opération entraînant application des articles L 236-1 et suivants du code de com- merce et transmission de l’entier patrimoine des sociétés à la nouvelle société comprenant les droits et actions dont elles bénéficiaient au titre des contrats en cours d’exécution. Or cette décision est cassée: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que la loi du 10juillet 1965, excluant toute sub- stitution de syndic sans un vote de l'assemblée générale des coproprié- taires , ne permet pas à une société titulaire d'un mandat de syndic de dessaisir les copro- priétaires de leur pouvoir exclusif de désigna- tion du syndic par le moyen d'une opération de fusion absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, per- sonne morale distincte, la cour d'appel a vio- lé [les articles17, 18 et25 de la loi de 1965, et l'article L 236-3 du code de commerce]”. Le copropriétaire qui avait invoqué l’irrecevabilité de la demande de paiement des charges obtient donc gain de cause. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 18 de la loi du 10juillet 1965 prévoit que le syndic est seul responsable de sa gestion et qu’il ne peut se faire substituer. La Cour de cassation avait déjà indiqué que si un syndic regroupe son cabinet avec une société de gestion, la nou- velle entité n’a aucune qualité pour exercer les fonctions dévolues à l’ancien syndic (Cass. Com. 30mai 2000). Ce nouvel arrêt confirme la solution pour le cas de la fusion absorp- tion. La société absorbée ne peut pas trans- mettre automatiquement son mandat à la société absorbante car cela remettrait en cause le droit pour les copropriétaires de c hoisir le syndic. En pratique, le syndic qui n’est pas régulièrement désigné n’a pas qua- lité pour exercer l’action en recouvrement des charges à l’encontre d’un copropriétaire comme le montre cet arrêt. Urbanisme ■ Constructions illicites: sanctions d’expulsion et notion de tiers (Cass. Civ. 3 e , 29février2012, n°243, FS-P+B, pourvoi n°10-27889, cassation) Une personne avait obtenu un permis de construire qui mentionnait que la construc- tion ne devait pas servir à l’habitation. Or elle avait été condamnée pour construction non conforme et la mairie avait enjoint cette per- sonne à réaffecter les locaux à leur destina- tion agricole. Le bien ayant été vendu, la mai- re avait mis en demeure l’acquéreur de pro- céder à la remise en état et l’avait assigné en expulsion. L’arrêt d’appel qui avait rejeté cette demande d’expulsion est cassé: “Vu l’article L 480-9 du code de l’urbanisme; […] Attendu que pour rejeter la demande, l’arrêt retient que M me D. [acquéreur] est un tiers ayant acquis des droits sur les lieux et ouvrages, que le second alinéa de l’article L 480-9 du code de l’urbanisme est applicable mais que cet article subordonne l’expulsion du tiers ayant acquis des droits sur l’immeuble à la réalisation de travaux nécessaires à l’exécution de la décision de justice et que le jugement du tribunal correctionnel n’impose pas de travaux à la charge de M.R.; Qu’en statuant ainsi, alors que l’ayant cause à titre particulier du bénéficiaire des travaux n’est pas un tiers au sens de l’article L 480-9, second alinéa du code de l’urbanisme et que les peines complémentaires sont des mesures à caractère réel, destinées à faire cesser une situation illicite, la cour d’appel a violé le tex- te susvisé; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 480-9 prévoit la faculté pour le maire de faire procéder d’office à l’exécution de la décision ayant ordonné la démolition. Le 2 e alinéa de l’article règle la situation des tiers qui ont pu acquérir des droits sur l’immeuble. Mais la Cour de cassation précise que l’acquéreur du bien, ayant cause à titre particulier du bénéfi- ciaire de travaux, n’est pas un tiers au sens de cet article. La procédure de l’article L 480-9 al. 2 ne lui est pas applicable. Il peut donc être expulsé sans recours à cette procédure. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Agent immobilier ■ Registre irrégulier, suppression d u droit à commission (CA Paris, Pôle 5, ch. 5, 16février2012, n°10/12055) Une société avait mandaté un agent immo- bilier pour commercialiser 43 logements d’un programme immobilier. Or un litige les oppo- sait en raison du retard pris dans la réalisation du programme. La cour d’appel prononce la nullité du mandat sur le fondement de l’irrégularité de la tenue du registre des man- dats prescrite par la loi Hoguet. L’agent immobilier est en conséquence privé du droit à commission. La cour se réfère à l’article 72 du décret du 20juillet 1972 qui prévoit que tous les man- dats sont mentionnés par ordre chronolo- gique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté. “La SCCV [mandant] affirme que, lors de sa consultation de l’original du registre en cau- se, en date du 21novembre2011, elle a rele- vé différentes anomalies; - alors que le mandat litigieux est daté du 14décembre 2005, la date de reprise sur le registre est de novembre2005, - certains numéros d’ordre sont man- quants , - le registre utilisé est “la 5 e édition février2006”, de sorte que la société JVC Conseils aurait inscrit les mandats par ordre chronologique a posteriori . Ces anomalies résultent effectivement de la lecture de la copie du registre en cause versée aux débats qui fait apparaître que le registre des mandats a été établi en une seule fois et non, chronologiquement , en temps réel et au fur et à mesure de l’établissement des mandats, au surplus sur un registre qui, par définition, ne pouvait être commercialisé avant mars2006, et qui a même pu être acquis récemment dans la mesure où le décret n°2005-1315 du 21octobre 2005 constitue la dernière modifi- cation apportée aux modalités d’établissement du registre. Il est en outre surprenant que plus aucun mandat n’ait été enregistré sur le registre après celui numéroté50/2006 daté de décembre2006. Dès lors, le registre tenu par la société JVC Conseils, sur lequel a été reporté le mandat litigieux, ne peut être considéré comme conforme et sincère. L’absence de tenue régulière, conforme aux dispositions d’ordre public de la loi Hoguet, du registre des mandats est sanctionnée par la nullité du mandat, le fait de falsifier le registre en l’antidatant constituant de surcroît un faux en écriture privée ou de commerce”. La cour prononce en conséquence la nullité du mandat et déboute l’agent immobilier de s a demande de commission. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La jurisprudence qui sanction- ne l’irrégularité des formalités de la loi Hoguet par la nullité du mandat est abon- dante. Ainsi il a été jugé que faute d’inscription sur le registre des mandats et de report du numéro d’inscription sur l‘exemplaire remis au mandant, le mandat est nul (Civ. 3 e , 8avril 2009, Bull. Civ. III, n°80). La Cour de cassation a aussi jugé que le fait de falsifier le registre en l’antidatant ou en le surchargeant constitue un faux en écriture privée ou de commerce (Crim. 25 janv. 1988, Bull. Crim. n°30). L’arrêt rapporté relève diverses irrégularités dont il résulte que les mandats n’étaient pas enregistrés régulièrement mais a posteriori, en une seule fois. La sanction de la nullité du mandat est donc encourue. Fiscalité ■ Un contribuable obtient la décharge du supplément d’ISF (CA Paris, Pôle 5, ch. 5-7, 6mars2012, n°2010/16077) La cour d’appel de Paris a prononcé le dégrè- vement de supplément d’ISF qui était récla- mé à un contribuable par l’administration fis- cale pour des immeubles situés à Paris. L’administration avait procédé à des rectifica- tions contradictoires pour l’évaluation de quatre immeubles de rapport en relevant de 64% le total des évaluations et en appliquant des majorations de mauvaise foi. Le litige portait en particulier sur la pertinen- ce des éléments de comparaison fournis par l’administration. La cour indique que l’administration doit a minima indiquer les dates de mutation, l’adresse et le prix de cession des immeubles pris en référence et “qu’en outre, si l’exposé de l’insuffisance pré- tendue peut être succinct, encore faut-il que cet exposé constitue un raisonnement com- plet permettant au contribuable d’en contes- ter utilement le bien fondé sans être renvoyé à des investigations personnelles autres qu’un examen critique du contenu de la proposi- tion; que les précisions données par l’administration dans sa proposition de rectifi- cation doivent donc être suffisantes pour permettre au destinataire de l’avis de rehaussement d’apprécier, sans avoir à procéder à des recherches extérieures, l’adéquation des termes de comparaison proposés dans les conditions usuelles sur le marché considéré (état d’entretien, de vétusté ou encore les conditions d’occupation)”. La cour confirme le recours à la méthode d ’évaluation par comparaison et écarte celle d’évaluation par le revenu. Elle valide le calcul de décote de 20%, prati- qué par l’administration pour tenir compte de l’occupation, à partir de référence de prix de logements vendus libres. En revanche, la cour indique que l’administration ne fournit aucun élément d’appréciation sur la situation locative des immeubles visés par les propositions de recti- fication (part respective des locaux commer- ciaux et des locaux d’habitation). L’arrêt pro- cède à une analyse détaillée (arrêt de 22 pages) de chacun des immeubles et des immeubles proposés par l’administration à titre de comparaison. Conclusions: - 1 e r immeuble : il est fait droit à la demande de décharge du contribuable car les biens retenus ont des “ descriptions laconiques ” et ont des valeurs variant du simple au double. La concision des descriptions et la disparité des immeubles concernés et pour certains, situés dans un arrondissement différent, justifient le rejet de ces références. - Pour le 2 e immeuble , la cour accorde aussi la décharge. Elle estime que l’administration n’a pas suffisamment motivé sa rectification notamment car elle s’est fondée sur des immeubles situés dans un arrondisse- ment voisin , car elle a utilisé des termes génériques comme “sans confort minimum” qui ne permettent pas au contribuable de prendre utilement parti sur la demande de rec- tification et sur les écarts importants de valeurs des immeubles de comparaison, du simple au double. Il est aussi admis que l’administration a eu recours à des références avec des “disparités marquées quant aux caractéristiques des biens considérés” comme des biens à usage profes- sionnel au lieu de biens à usage mixte. - Pour le 3 e immeuble , la procédure est aussi jugée irrégulière, par exemple parce que l’administration fournit deux références de biens dont l’un est pourvu d’ascenseur et l’autre non et affectés de prix analogue, sans que l‘administration ne s’explique sur cette anomalie. - Pour le 4 e immeuble , la cour donne également raison au contribuable notamment en raison du caractère sommaire des descriptions mention- nées dans la proposition de rectification. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision accorde donc au contribuable la décharge de son supplé- ment d’ISF en raison de l’insuffisance de motivation des propositions de rectification de l’administration. ● 13mars 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A G G E E N N T T I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R - - F F I I S S C C A A L L I I T T É É J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E La modification de l'article R 421-19 vise les lotissements soumis à permis d'aménager. Le texte précédent imposait un permis d'aménager en cas de création de plus de d eux lots, sur une période de moins de 10 ans, avec réalisation de voies ou espaces communs ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité. Le nouveau texte supprime la référence au délai de 10 ans. Par ailleurs, s'agissant des secteurs sauve- gardés , il n'est plus fait mention de la notion de délimitation du périmètre du sec- teur sauvegardé (cette suppression est éga- lement opérée dans d'autres textes). L'article R 423-21, qui prévoyait une règle particulière de calcul du délai d'instruction pour un projet soumis à enquête publique pour le cas de saisine de l'Autorité de la concurrence (art. L 752-5 du code de com- merce) dans le cadre d'une demande d'autorisation d'exploitation commerciale, est supprimé. La majoration de deux mois des délais d'instruction (art. R 423-23) est modifiée. Il est ajouté un cas visant la saisine du ministre de l'agriculture (art. L 643-4 du code rural, qui concerne un projet pouvant menacer l'aire d'une appellation d'origine). L'article R 423-28, qui vise les majorations de délais d'instruction, est modifié. Cet article majore à 6 mois le délai d'instruction pour monuments historiques, secteurs sauvegar- dés, les ERP, les IGH. Le texte antérieur visait le cas des sec- teurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n'est pas approuvé. Le nouveau texte supprime le cas des plans de sauvegarde. Ne subsiste donc plus que celui des monuments historiques, ERP et IGH. L'article R 423-29 concerne le délai d'instruction de l'autorisation de défriche- ment . L'article précédent pré- voyait deux cas: - 7 mois de délai si le défriche- ment n'est pas soumis à enquê- te publique et - 9 mois s'il y a enquête publique. Le nouvel article distingue trois cas: 7 mois si le défrichement « est soumis à reconnaissance de la situation et de l'état des terrains ». Le délai de 9 mois est maintenu pour le cas de ■ Lotissements et autorisations de construire Le décret du 28février apporte une série de modifications aux règles d'urbanisme, dans divers domaines concernant notamment les lotissements et le seuil des autorisations de construire. L'article R 123-10-1 est modifié par l’article 1 er du décret. Il prévoyait que, dans le cas d'un lotissement ou, sur un “même terrain”, de la construction de plu- sieurs bâtiments dont le terrain doit être divisé, les règles du PLU sont appréciées pour l'ensemble du projet. Le nouveau texte ajoute au cas d'un même terrain celui de “ plusieurs unités foncières contiguës”. L'article 2 crée un article R 410-17-1 qui pré- voit que le silence gardé pendant 2 mois par l'administration à une demande de proroga- tion du certificat d'urbanisme, vaut proroga- tion. Il modifie aussi l'article R 410-18 qui concerne la cristallisation des règles d'urbanisme figurant dans un certificat d'urbanisme, pendant un délai de 18 mois. Ce délai court à compter de la date d'acquisition du CU tacite, même si un CU exprès a été délivré ultérieurement. ■ Le seuil de 2 m 2 porté à 5m 2 L'article 3 modifie le seuil des autorisations de construire. L'article R 421-2 prévoit une dispense de formalité pour les constructions nouvelles dont l'emprise au sol est inférieure à 2m 2 . Ce seuil est porté à 5m 2 . La liste des exclusions est complétée par un alinéa j visant les terrasses ou plates-formes de plain-pied. Corrélativement, l'article R 421-9 qui fixe le cadre de la déclaration préalable est modifié pour remplacer le seuil de 2m 2 par celui de 5m 2 . 13mars 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E Deux décrets sur l’urbanisme Deux décrets ont été publiés sur l’urbanisme. Le premier, daté du 28 février, concerne notamment les lotissements et le seuil des autorisations de construire. Le second, du 29février, concerne le contenu des SCOT des PLU. Ancien article R 442-1 Nouvel article R 442-1 a Les divisions effectuées dans le cadre d'une opération de remembrement réalisée par une association fon- cière urbaine autorisée ou constituée d'office Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager por- tant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du CCH b Les divisions effectuées par l'aménageur à l'intérieur d'une ZAC Reprise du a précédent c Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 Reprise du b précédent d Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu'il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un permis d'aménager ou un PC portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison d'habitation individuelle Reprise du c précédent e Les divisions résultant de la vente, de la location ou de l'attribution ultérieure des lots issus des opérations énumérées au a, à la condition que chaque lot vendu ait été délimité par le plan de remembrement approuvé Les détachements de terrains supportant des bâti- ments qui ne sont pas destinés à être démolis f Les détachements de terrain d'une propriété en vue d'un rattachement à une propriété contiguë g Les détachements de terrain par l'effet d'une expro- priation , d'une cession amiable consentie après décla- ration d'utilité publique (DUP) et, lorsqu'il en est don- né acte par ordonnance du juge de l'expropriation, d'une cession amiable antérieure à une DUP h Les détachements de terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux articles L. 230-1 à L. 230-6 i Les détachements de terrains résultant de l'application de l'article L. 332-10 dans sa rédaction en vigueur avant la loi n°2010-1658 du 29 déc. 2010, ou de l'application de l'article L. 332-11-3 Opérations ne constituant pas des lotissements R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N l'enquête publique. Pour les autres cas, le délai est réduit à 3 mois . Ainsi, dans les cas où l'autorisation de défrichement de l'administration préfectorale n'a pas besoin d 'être précédée d'une visite sur place, le délai est désormais de 3 mois. Un nouvel article R 423-37-1 prévoit la sus- pension du délai d'instruction lorsque la commission européenne est saisie en appli- cation de l'article R 414-25 du code de l'environnement (projet ayant un impact significatif sur un site Natura 2000). Le demandeur doit être informé de la suspen- sion (art. R 423-44 2 e alinéa nouveau). L'article R 423-55 impose de recueillir l'avis de l'autorité compétente, en cas de projet soumis à étude d'impact. ■ Délai des ABF L'article R 423-67 modifie les délais concer- nent l'avis de l'architecte des Bâtiments de France. Le texte antérieur laissait un délai ordinaire de 2 mois à l'ABF pour se pronon- cer, son silence valant accord, mais un délai de 4 mois en cas de demande de permis de construire ou d'aménager sur un projet situé dans le périmètre de protection des immeubles classé ou inscrits au titre des monuments historiques dans un secteur sau- vegardé dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n'est pas approuvé. Ce cas a été supprimé et rattaché au délai de 2 mois. L'ABF a donc désormais 2 mois pour se prononcer si le projet est situé dans un sec- teur sauvegardé que le plan soit approuvé ou non. Il est créé deux cas particuliers : - L'article R 423-67-1 nouveau prévoit que si un permis de construire ou d'aménager por- te sur un projet situé dans le périmètre de protection d'un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, l'ABF dispose de 4 mois pour donner son avis. - L'article R 423-67-2 prévoit que l'ABF dispo- se de 2 mois pour se prononcer sur un per- mis de démolir situé dans un site inscrit. Mais son silence vaut refus. Si le projet est soumis à étude d'impact en raison de sa possible incidence sur l'environnement (art. L 122-1 du code de l'environnement), le délai au-delà duquel l'administration est réputée ne pas avoir d'observations est de 2 mois s'il s'agit du pré- fet et de 3 mois s'il s'agit du ministre (art. R 423-69-1 nouveau). Les délais de droit com- mun de l'article R 423-59 ne s'appliquent pas si la Commission européenne est saisie (art. R 423-71-1). Le défaut de notification de délai d'instruction vaut, en principe, permis de construire (art. R424-1). Mais ce principe est écarté dans une série de cas fixés à l'article R 424-2. Le nouveau décret ajoute un cas: lorsque le projet porte sur une démolition soumise à permis en site inscrit. L'article R 424-13, qui concerne le permis t acite , est complété. Il est précisé que le cer- tificat de permis tacite délivré par l'administration indique la date à laquelle le dossier a été transmis au préfet. L'article R 424-18 relatif à la caducité des déclarations de changements de destination est complété pour y adjoindre le cas des ins- tallations de caravanes ou de campeurs. Enfin, l'article R 425-15 relatif au « permis coque » est complété. Il est précisé que le permis indique, si l'aménagement de l'ERP n'est pas connu lors de la demande de per- mis de construire, qu'une autorisation au titre de l'article L 111-8 du CCH devra être obtenue avant l'ouverture au public. ■ Dossier de permis de construire Art. 4 Le dossier de permis de construire (art. R 431- 5) est alourdi de deux éléments nouveaux: - la puissance électrique nécessaire au projet, si elle est supérieure à 12 kv (monophasé) ou 36 kv (triphasé), et - les éléments, fixés par arrêté, nécessaires au calcul des impositions. L'article R 431-16 prévoit aussi l'obligation (selon les cas) de joindre au dossier de permis de construire neuf éléments : - l'étude d'impact, - le dossier d'évaluation des incidences du projet sur un site Natura 2000, - le document attestant de la conformité du projet d'installation d'assainissement non collectif, - un document attestant qu'un contrôleur technique a fait connaître au maître d'ouvrage son avis sur la prise en compte des règles parasismiques, - une attestation certifiant la réalisation d'une étude sur les conditions de réalisation de la construction dans un secteur de PPRN ou miniers, - l'agrément de l'article L 510-1 (activités industrielles, commerciales…), - une notice sur l’activité économique envisa- gée, si le projet est sur un site remarquable, - l'étude de sécurité publique (art. R 111-48 et 49), - un document attestant de la prise en comp- te de la réglementation thermique (art. R 111-20 du CCH). Pour les lotissements, le lotisseur doit fournir un certificat de l'article R 441-11 relatif à la surface de plancher résultant du seuil mini- mum de densité. La demande de permis de construire, si le terrain est situé dans un lotissement, doit être complétée de deux documents: le certi- ficat de l'article R 442-18 (certificat du lotis- seur attestant que les travaux concernant les équipements desservant le lot sont achevés) et l'attestation de l'accord du lotisseur sur la subdivision projetée (art. R 442-21). A l'article R 431-24 concernant le dossier de demande de permis de construire sur un lot de lotissement, la référence au terrain est remplacée par celle d'unité foncière ou de p lusieurs unités foncières, mentionnant ainsi la faculté de réalisation d'un lotissement sur plusieurs parcelles. Le dossier de déclaration préalable est complété par les éléments fixés par arrêtés, nécessaires au calcul des impositions (art. R 431-35). Il est aussi complété de différents documents (art. R 431-36 d nouveau): justifi- cation de demande d'autorisation au titre de l'article R 244-1 de l'aviation civile, pour des bâtiments pouvant constituer un obs- tacle à la navigation aérienne, plans des façades, des toitures et en coupe, matériaux utilisés (pour un immeuble inscrit ou adossé à un monument historique), justification de la demande du permis de démolir… Art. 5 La demande de permis d'aménager est complétée par les éléments nécessaires au calcul des impositions (art. R 441-1 modifié). L'article R 441-6 relatif aux pièces complé- mentaires du dossier de permis d'aménager prévoyait une hypothèse: celle où la demande prévoit l'édification de construction par l'aménageur à l'intérieur du périmètre. Il est complété d'une deuxiè- me hypothèse: celle où la demande ne pré- voit pas l'édification de constructions par l'aménageur. Il faut alors joindre le dossier d'évaluation des incidences Natura 2000 et le document attestant de la conformité du projet d'installation d'assainissement non collectif aux normes réglementaires. ■ Lotissements La notion de lotissement (art. R 442-1) est modifiée. L'article complète la liste de cas qui ne sont pas des lotissements, il y ajoute notamment le détachement de terrain d'une propriété pour un rattachement à une propriété conti- guë ou le détachement de terrains suppor- tant des bâtiments non destinés à être démolis (voir tableau page 4). Ces cas étaient précédemment évoqués par l'article R 442-2. Pour une demande de permis de construire portant sur une partie d'unité foncière ayant fait l'objet d'une division, elle tient lieu de déclaration préalable de lotissement (art. R 442-2 nouveau). L'article R 442-10-1 prévoit le cas du verse- ment pour sous-densité . Le permis d'aménager ou le lotisseur peuvent répartir librement la surface de plancher résultant du seuil minimal de densité. En l'absence de répartition par le lotisseur, le seuil minimal de densité est appliqué à la superficie de 13mars 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N chaque lot. Le lotisseur doit fournir aux attributaires des lots un certificat indiquant la surface de plancher résultant du seuil (art. R 442-11), ces certificats doivent être joints à l a demande de permis de construire. L'article R 442-18 prévoit les conditions dans lesquelles le permis de construire des bâti- ments sur des lots peut être accordé: il est désormais possible d'obtenir un PC sur un lot dès la délivrance du permis d'aménager (si le projet ne porte pas sur une maison individuelle) moyennant un différé des tra- vaux à la réalisation des réseaux internes au lotissement. L'article R 442-21 concerne les subdivisions de lots: la subdivision est autorisée sur simple accord du lotisseur, sans qu'il soit nécessaire de recueillir l'accord des autres colotis. ■ Récolement et permis coque Art. 6 L'article R 462-8 relatif au récolement est complété il précise que ce récolement porte sur la conformité des travaux aux seules dis- positions de l'article L 421-6 (implantation, destination, architecture…). Art. 7 Pour le recouvrement des astreintes pro- noncées sur le fondement de l'article R 480- 5, il n'est plus fait référence à la diligence du maire. Art. 8 L'article R 111-19-5 est modifié pour tenir compte de la faculté de demander un per- mis coque . Ce permis doit indiquer qu'une autorisation complémentaire au titre de l'article L 111-8 du CCH (règles d'accessibilité) doit être obtenue avant l'ouverture au public. Ce texte ainsi que l'ordonnance du 22décembre2011 entrent en vigueur le 1 er mars 2012 (demandes d'autorisation d'urbanisme déposées à compter de cette date). (Décret n°2012-274 du 28 fév. 2012 relatif à cer- taines corrections à apporter au régime des auto- risations d'urbanisme, J.O. du 29 fév. p.3563). ■ Documents d’urbanisme Le 2 e décret, daté du 29février, vise les documents d’urbanisme. Ce décret d'application de la loi Grenelle II modifie notamment le contenu des SCOT et des PLU. En voici certains aspects. L'article 3 modifie l'article R 122-2 du code de l'urbanisme qui définit le rapport de pré- sentation du SCOT. Le nouveau texte pré- voit qu'il fournit une analyse de la consom- mation des espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix dernières années. L'article 5 modifie l'article R 122-3 relatif au contenu du document d'orientation et 13mars 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • d'objectifs. Y sont ajoutées des données relatives au document d'aménagement commercial (terrains situés dans des zones d'aménagement commercial) et aux secteurs dans lesquels est fixée une densité minimale de construction. L'article 14 traite du contenu du PLU (art. R 123-1). Il est complété par la mention des secteurs prévus par l'article L 123-1-1 (plans de secteurs des PLU intercommunaux). Le rapport de présentation est complété par une analyse de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers (art. R 123-2 modifié). Les articles 17 à 19 concernent l'élaboration d'un PLU intercommunal (art. R 123-2-2 nou- veau). L'article 21 complète l'article R 123-4 qui fixe le contenu du PLU pour y ajouter la faculté de délimiter des secteurs à proximité des transports collectifs où une densité mini- male de construction est imposée. L'article 23 modifie l'article R 123-7 relatif aux constructions autorisées en zoneA. L'article 24 fait de même pour l'article R 123- 8 relatif aux constructions en zone N.Il ajou- te une référence aux secteurs limités ouverts à l'urbanisation en application de l'article L123-1-5, 14° al. 2. L'article 25 traite de la faculté pour le PLU de réduire les obligations de construc- tion de parking dans les périmètres desser- vis par les transports publics (art. R 123-9 modifié). L'article 27 (modifiant l'article R 123-11) intègre la référence aux trames verte et bleue. L'article 28 (complétant l'article R 123-12 sur les documents graphiques du PLU) y ajoute des mentions relatives à différents secteurs: par exemple ceux où le règlement impose des exigences renforcées d'efficacité énergé- tiques et environnementales ou de qualités en matière de réseaux de communications électroniques. L'article 32 concerne la consultation de l'autorité organisatrice des transports urbains sur le projet de projet d'aménagement et de développement durables (PADD), son silence pendant 2 mois est réputé favorable (art. R 123-16). L'article 49 modifie l'article R 124-3 relatif aux documents graphiques des cartes com- munales. Enfin, l'article 50 majore d'un mois le délai d'instruction des autorisations de construire lorsque le projet doit être soumis à l'avis de la commission départemen- tale de la consommation des espaces agricoles (art. R 423-24 modifié). (Décret n°2012-290 du 29 fév. 2012 relatif aux documents d'urbanisme et pris pour l'application de l'art. 51 de la loi n°2010-874 du 27juillet 2010 de modernisation de l'agriculture et de la pêche, J.O. du 2mars, p.4006). U U R R B B A A N N I I S S M M E E F F I I S S C C A A L L I I T T É É Plafonds de ressources Scellier, Robien, Borloo et Besson L’administration a publié les plafonds de loyers et de ressources applicables, pour 2012, aux dispositifs d’aide à l’investissement locatif. Voici les tarifs applicables aux investisse- ments Scellier: d’une part les plafonds de loyers à respecter en fonction de la date de l’investissement et selon qu’il s’agit d’un investissement en secteur libre ou dans le secteur intermédiaire, d’autre part les plafonds de ressources des locataires, à respecter dans le régime Scellier en secteur intermédiaire. Les plafonds de loyers sont dif- férents outre mer. Pour les DOM, à Saint Martin et Saint Barthélémy et à Mayotte, ils sont de 12,62 € en secteur libre et de 10,10 € en secteur intermédiaire. Pour les autres secteurs d’outre mer, ils sont de 15,97 € (secteur libre) et de 13,31 € (intermédiaire). (Instruction n°5 B-6-12 du 17 fév. 2012) Investissements réalisés entre janv. 2009 et déc. 2010 Z ones A B 1 B 2 Secteur libre 22,22 € 15,45 € 12,63 € I ntermédiaire 1 7,78 € 1 2,36 € 1 0,10 € Investissements réalisés à compter du 1 er janvier 2011 Zones A bis A B1 B2 C (1) Secteur libre 22,08 € 16,38 € 13,22 € 10,78 € 7,50 € I ntermédiaire 1 7,66 € 1 3,10 € 1 0,58 € 8 ,62 € 6 ,00 € Loyers mensuels en € par m 2 , hors charges (1) Communes agréées de la zone C Scellier: plafonds de loyers 2012 Scellier intermédiaire: plafonds de ressources 2012 Foyer/Zone Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C (1) Personne seule 45241 € 33605 € 30805 € 30597 € Couple 67612 € 49349 € 45237 € 41124 € Pers. ou couple avec 1 pers. à charge 81276 € 59078 € 54155 € 49231 € Pers. ou couple avec 2 pers. à charge 97355 € 71498 € 65540 € 59582 € Pers. ou couple avec 3 pers. à charge 115250 € 83916 € 76925 € 69929 € Pers. ou couple avec 4 pers. à charge 129686 € 94657 € 86770 € 78882 € Majoration par pers. à charge à partir de la 5 e +14455 € +10752 € +9856 € +8960 € 13mars 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S E E N N B B R R E E F F Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Pascal Helwaser quitte ses fonctions de conseiller pour la macroé- conomie et les prévisions économiques au c abinet de François Fillon. Frédéric Veau est nommé conseiller pour les affaires inté- rieures en remplacement de Denis Robin. (Arrêtés du 24février et du 2mars2012, J.O. du 29 fév. et du 3mars @). ➠ Ville : Mélanie Samson quitte ses fonc- tions de conseillère technique au cabinet de Maurice Leroy. (Arrêté du 29février 2012, J.O. du 1 er mars 2012, @). Magistrature ✓ Cour de cassation : Sont nommés conseillers à la Cour de cassation: Brigitte Guyot, Didier Pimoulle, Jean-Pierre Zanoto, Marie-Christine Le Boursicot et Fabienne Verdun. (Décret du 1 e r mars 2012, J.O. du 3mars, @). ✓ TGI : Béatrice Almendros est nommée présidente du tribunal de grande instance de Cahors. (Décret du 1 er mars 2012, J.O. du 3mars, @). Organismes publics ✓ Commission nationale du débat public : Sont nommés à cette commission: Alain Capmas (Medef), Daniel Prieur (FNSEA), Nathalie Lefebvre et Dominique Plancke (Association des régions de France), Michel Habig et Olivier Jacquin (Assemblée des départements de France), Claudine Guidat et Pierre Ducout (AMF). (Décret et arrêté du 29février2012, J.O. du 2mars, p.4018). ✓ Chambord : Gérard Larcher est nommé président du conseil d'administration du domaine national de Chambord. (Décret du 1 er mars 2012, J.O. du 2mars, p .4025). Conventions collectives ➠ Personnel des cabinets d'avocats : l'avenant n°105 du 18novembre2011, relatif aux minima conventionnels a été étendu par arrêté du 17février2012. (J.O. du 29 fév. p.3874). ➠ Centres PACT-ARIM : L’arrêté du 24février 2012 étend l'accord du 17mai2011 portant sur l'OPCA et modifiant différents accords. (J.O. du 29 fév. p.3879). ✓ Géomètres Un arrêté du 20février2012 modifie l'arrêté du 12novembre 2009 relatif à la reconnaissance de qualification préalable à l'inscription au tableau de l'ordre des géo- mètres experts. Ce texte concerne la condi- tion de reconnaissance des compétences des professionnels issus d'autres pays de l'Union européenne. (J.O. du 29 fév. p.3569). ■ Conseillers en investissements financiers Un décret n°2012-297 du 1 er mars 2012 relatif à l'immatriculation des conseillers en investissements financiers a été publié (J.O. du 3mars, p.4059). Le texte entrera en vigueur lors de la mise en place du registre unique des intermé- diaires financiers prévu par l'article L 546-1 du code monétaire et financier. Par ailleurs, un arrêté du 1 er mars 2012 est relatif au registre unique prévu à l'article L. 512-1 du code des assurances et à l'article L. 546-1 du code monétaire et financier. Ce texte précise les informations à fournir à l'organisme mentionné à l'article R 546-1 du code monétaire et financier à l'appui d'une demande d'immatriculation ou de renouvellement d'immatriculation sur le registre unique des intermédiaires. (J.O. du 3mars, p.4059). ■ Carte intercommunale La loi n°2012-281 du 29février2012 visant à assouplir les règles relatives à la refonte de la carte intercommunale a été publiée au J.O. du 1 er mars 2012 (p.3930). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 470 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ❘ ❘ ◗ ◗ Gide Loyrette Nouel (Stanislas Dwer- nicki, Antoine Mary et Loris Marghieri) et Clifford Chance (Aubry d’Argenlieu et Marie-Claire Guéna) ont conseillé res- pectivement GE Capital RE et Altarea Cogedim Entreprise pour la signature d’un contat de promotion immobilière dans une opération de rénovation d’un ensemble immobilier de 22000m 2 rue des Archives (Paris 3 e ). ❘ ❘ ◗ ◗ Lefebvre Pelletier & Associés (Marie- Odile Vaissié et Hanan Chaoui) a conseillé Viveris Reim sur les aspects locatifs lors de l’acquisition, pour le compte d’une de ses SPPICAV, d’un immeuble de bureaux en VEFA à Bou- logne Billancourt. Un bail en l’état futur d’achèvement a été signé avec les Nou- veaux Constructeurs. ❘ ❘ ◗ ◗ Baker & McKenzie (Christine Daric, Marc Mariani et Eva Leygonie) a assisté le groupement Système U pour la constitution d’une foncière dédiée, sous forme d’OPCI qui a vocation à acquérir les murs des magasins exploités sous cette enseigne. Cette SPPICAV RFA sera gérée par Viveris Reim. Acteurs ◆ Appel Logement Le SNAL a lancé un appel “je vote priorité logement” adressé aux can- didats à l’élection présidentielle que le logement soit la priorité du prochain quinquennat. www.jevoteprioritelogement.fr ◆ Notion d’emprise au sol: le décret frappé de recours La Fédération Française des Artisans Coopérateurs du Bâtiment (FFACB) a saisi le Conseil d’Etat le 29février d’un recours pour excès de pouvoir à l’encontre du décret n°2011-2054 du 29décembre2011 qui a institué la notion d’emprise au sol.
13mars 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E M M A A R R C C H H É É L L O O C C A A T T I I F F S S E E L L O O N N C C L L A A M M E E U U R R L a traditionnelle présentation du marché loca- tif privé selon Clameur ce 6 mars était placée sous le signe de la morosité Michel Mouillart observe d’abord un recul d’activité au début 2012. La mobilité résiden- tielle des locataires s’établit à 26,1%, mar- quant une baisse d’activité de 5,1%, ce qui correspond en année pleine à une perte de 80000 logements à la location. La vacance locative recule . Après avoir atteint un indice 117,1 en 2011, elle est retom- bée à 110,4 en 2012, tout en restant à un haut niveau. L’amélioration est-elle durable? Pour Michel Mouillart, il faut plutôt y voir un “ajustement conjoncturel du marché” qui s’explique par un rétrécissement de l’offre et par un effet de l’effort d’amélioration des logements. La vacance locative reste différenciée selon les territoires. Sur la période 1998-2011, elle a augmenté de +5,5% par an. Elle augmente de +8,8% en Rhône-Alpes de +9,1% en Pays de la Loire et même de +9,4% en Nord-Pas- de-Calais, mais elle recule dans trois régions: de -7,3% en Franche-Comté, -1,5% en Bour- gogne et -1,4% en Auvergne. Les bailleurs ont poursuivi leur effort d’amélioration du parc locatif . Le taux d’effort (proportion de bailleurs réalisant des travaux avant la remise sur le marché de leur logement) atteint un taux de 37,2%, contre 35,1% en 2011, des chiffres records, alors que la moyenne depuis 1998 est de 26,8%. Les loyers de marché avaient progressé de +1,6% en 2011; ils reculent de -0,1% en ce début 2012. En moyenne de 2006 à 2011, les loyers ont augmenté de +1,5% par an alors que les prix à la consommation ont augmenté de +1,8% et le revenu disponible des ménages de +3,0%. Ce sont les loyers des petites surfaces qui en 2012 tirent les loyers vers le bas: les studios et 1 pièces reculent de -1,5% et les 2 pièces de - 0,4%. En revanche, les 3 pièces augmentent de +0,9%, les 4 pièces de +1,7% et les 5 pièces et plus, augmentent de +3,8%. La baisse des loyers est marquée dans trois régions: de l’ordre de 5% dans les deux régions normandes et en Limousin, un peu moins forte en Aquitaine (-3,2%). Les loyers progressent lentement en Alsace, Auvergne, Bretagne, Centre, Ile-de-France et Paca (de 1,0% environ) et plus fortement dans le Nord-Pas-de-Calais (de +2,4%). Il y a davanta- ge de villes dans lesquelles les loyers de mar- ché sont en baisse. La proportion était de 29,6% en 2011, elle est passée à 46%. La variation des loyers entre deux locataires est cette année de +3,8% (contre +1,9% en 2011); mais Michel Mouillart rappelle que cet- te variation ne doit pas être prise pour un indice de marché; car si les loyers avaient évo- lué au rythme des variations de loyers entre deux locataires, cela signifie que le loyer de marché aurait été de 5,9 € le m 2 en 1998, alors qu’il était en réalité de 8,4 € le m 2 … La variation est extrêmement dépendante des travaux: en effet, en 2011, lorsque le bailleur a effectué des travaux d’amélioration et d’entretien, il a augmenté Les loyers amorcent une légère baisse début 2012 Les loyers de marché diminuent légèrement en ce début d’année, dans un contexte de renforcement par les bailleurs des travaux d’amélioration des logements. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Variation des loyers de marché Loyers de marché en 2011 Paris et départements limitrophes 10 grandes villes dont les loyers baissent 10 grandes villes dont les loyers augmentent Clameur - février 2012 / · HQULFKLVVHPHQW de CLAMEUR permet maintenant de proposer une cartographie précise du marché locatif privé, au niveau communal. - 26 - C onnaître les L oyers et A nalyser les M archés sur les E spaces U rbains et R uraux 8. En conclusion Paris, le 6 mars 2012 Les loyers de marché en 2011 (en ½ / m²) La mobilité résidentielle (en %) Paris et les départements limitrophes (91, 92 et 93) Ville Loyer 2012 (en € /m2) Variation 2012 en% Lyon Paris Strasbourg Marseille Dijon Bordeaux Toulouse Nancy La Rochelle Rouen 12,3 € 22,9 € 12,2 € 12,2 € 10,5 € 11,8 € 11,0 € 10,0 € 12,9 € 11,0 € 0,0% -0,6 % -0,6 % -0,7 % -2,1 % -2,6 % -2,7 % -3,7 % -4,2 % -4,5 % Ville Loyer 2012 (en € /m2) Variation 2012 en% Versailles Brest Issy-les-Moulineaux Calais Lorient Toulon Reims Orléans Nantes Colmar 19,4 € 9,3 € 20,7 € 9,5 € 10,2 € 10,8 € 10,5 € 10,5 € 11,7 € 9,7 € +6,6 % +6,2 % +4,2 % +3,9 % +2,7 % +2,2 % +1,5 % +1,3 % +0,6 % +0,1 % le loyer de +9,1%. Pour des travaux cou- rants, il a pratiqué une hausse de +1,5%. Si enfin, il n’a pas réalisé de travaux, il a prati- qué une baisse de loyer de -7,1%. Le développement de la collecte de données par Clameur permet désormais à l’observatoire d’établir des cartographies de loyers. En voici un premier exemple pour Paris et la proche banlieue (ci-dessous). S’agissant des loyers des logements neufs, après une hausse de +2,4% en 2010, ils ont reculé de -0,8% en 2011. La moyenne de hausse s’établit à +0,2% par an depuis 2006 alors qu’elle est de +1,3% pour l’ensemble du marché. Michel Mouillart en conclut que globalement la défiscalisation n’a pas été inflationniste. Le président de la FFB, Didier Ridoret, qui accueillait la conférence de Clameur a par ailleurs estimé que se posait la question de l’avenir des aides à l’investissement locatif et a déclaré : “avec la fin du Scellier fin 201, il faudra un nouveau dispositif”. Clameur - février 2012 Régions Loyer 2012 (en € /m2) Variation 2012 en% Aquitaine Alsace Auvergne Bretagne Bourgogne Champagne-Ardennes Centre Franche Comté Ile-de-France Languedoc-Rousillon Limousin Lorraine Midi-Pyrénées Basse Normandie Haute Normandie N ord-Pas-de-Calais Pays de la Loire Picardie PACA Poitou-Charente Rhône-Alpes 10,1 € 10,7 € 8,8 € 9,5 € 9,3 € 8,9 € 10,0 € 8,6 € 18,1 € 11,0 € 8,3 € 8,8 € 10,0 € 10,6 € 10,6 € 1 2,1 € 9,9 € 10,4 € 12,7 € 10,6 € 11,1 € -3,2% +0,7% +1,0% +1,2% -2,2% +0,2% +0,5% -0,1% +0,5% -0,1% -5,1% -1,8% -0,3% -5,0% -5,2% + 2,4% -0,6% +0,0% +0,7% -1,3% +0,1% France 12,4 € -0,1% Dans un contexte G·XQH crise, les loyers de marché se sont stabilisés en 2009. En 2010 puis en 2011, le marché V · HVW ressaisi : la progression des loyers V · HVW ainsi établie à 1,6 % en 2011. Sur un marché marqué par les hésitations de la demande, les loyers reculent en 2012. - 11 - C onnaître les L oyers et A nalyser les M archés sur les E spaces U rbains et R uraux /·pYROXWLRQ GHV OR\HUV GH PDUFKp 2,3 6,5 5,3 2,6 1,6 5,1 4,6 4,5 2,0 1,6 0,0 2,5 1,6 -0,1 2,9 -1 1 3 5 7 19992000200120022003200420052006200720082009201020112012 Taux de variation des loyers (en %) Moyenne 1998-2012 La variation des loyers de marchéd'après CLAMEUR /février 2012/ Entre 2006 et 2011, les loyers de marché ont augmenté de 7.9 % G·DSUqV CLAMEUR (+ 1.5 % par an). '·DSUqV O ·, 16(( , les prix à la consommation ont augmenté de 9.2 % durant cette période (+ 1.8 % par an). Et le revenu disponible des ménages de 15.8 % (+ 3.0 % par an). Paris, le 6 mars 2012
