– 2 – Jurisprudence –
Insalubrité : Lutte contre le saturnisme : travaux imposés par le préfet
Expulsion : Responsabilité de l’Etat pour refus de concours de la force publique. Un arrêt admet, l’autre la refuse
Droit de préemption : Vente en bloc : préemption de la commune
Autorisations d’urbanisme : Refus de permis de construire une maison pour atteinte à l’environnement / La notion d’habitation / Ventes
d’immeuble à construire: pouvoir du vendeur pour demander un permis de construire
Lotissements : Annulation de permis de construire
– 4 et 7 – Réglementation –
Travaux à proximité des réseaux
Recharge des véhicules électriques et stationnement des vélos
– 4 – Chiffres –
La collecte des SCPI en hausse de 14% en 2011
– 5 – Analyse –
Du nouveau dans l’affaire C¶ur Défense: analyse de NMW avocats
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 8 – Interview –
Olivier Alonso (Solvimo): “Il faut veiller au professionnalisme des négociateurs”
■ JUGÉ ■ > > Pour qu’un propriétaire puisse être indem- nisé de l’inexécution d’une décision de jus- tice prononçant l’expulsion, il doit détenir un titre exécutoire, ce qui n’est pas le cas d’un jugement non assorti de l’exécution provisoire (p.2). ■ RÉPONDU ■ > > Le secrétaire d’Etat au commerce répond aux demandes de la Fédération Française des Constructeurs qui souhaite lutter contre les “faux constructeurs”. Relayée par Étien- ne Mourrut, cette demande a fait l’objet d’une réponse nuancée, plutôt ouverte, dans un sens favorable à une meilleure informa- tion du consommateur et à un encadrement de la publicité des professionnels (voir p.6). > > La faculté de réutiliser les “eaux grises” dans les immeubles n’est pas actuellement réglementée. Un avis de l’Agence de sécuri- té sanitaire de l’alimentation est attendu sur cette question pour la fin de l’année 2012. ■ PUBLIÉ ■ > > Un arrêté du 20février2012 est relatif à l’installation d’équipements pour la recharge des véhicules électriques dans les immeubles et à l’installation de locaux sécurisés pour le stationnement des vélos (p.4). ■ CHIFFRÉ ■ > > La collecte des SCPI en 2011 a progressé de 14% selon l’ASPIM. La capitalisation de la profession a augmenté de 11% en un an. Ce sont les SCPI classiques, de rendement qui ont le plus profité du dynamisme de ce produit d’épargne (p.4). ■ NOMMÉ ■ > > À la suite de la nomination de Benoist Apparu comme ministre du logement, son cabinet a fait l’objet d’un nouvel arrêté de nomination (p.7). Cœur Défense: suite de la procédure L’ affaire Cœur Défense a connu le 19janvier2012 une nou- velle étape avec l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles, en renvoi d’une décision de la Cour de cassation du 8mars2011. Cette affaire est emblématique des questions de financement de l’immobilier d’entreprise, pour trois séries de raisons. D’abord parce qu’elle concerne un immeuble de 180000m 2 de bureaux au beau milieu des tours de la Défense, et que les sommes en jeu étaient considérables: une acquisition en 2007 pour 2,1mil- liards d’euros, dont 1,6milliard d’euros d’endettement. Ensuite, parce que les difficultés qui ont donné lieu à la mise en œuvre de la procédure de sauvegarde de la SAS propriétaire de l’immeuble via une SCI et de la société holding de droit luxembourgeois étaient la conséquence de la faillite du groupe Lehman Brothers aux États- Unis. Enfin, parce que la faculté reconnue à une société de recourir à la procédure de sauvegarde dans des conditions souples a inquié- té les investisseurs sur la qualité des garanties accordées: les socié- tés en cause n’étaient pas en état de cessation des paiements mais la procédure ne pouvait pas leur être refusé dans la mesure où elles justifiaient de difficultés qu’elles n’étaient pas en mesure de sur- monter et de nature à les conduire à la cessation des paiements. Cette inquiétude était renforcée car la Cour de cassation avait ouvert le bénéfice de la procédure de sauvegarde à une société de droit luxembourgeois. La cour d’appel de Versailles s’est rangée à la solution de la Cour de cassation, ce qui est ordinairement le cas dans un arrêt de renvoi, et la potion de cassation est donc confirmée. Que retenir de cette décision et comment les investisseurs peuvent- ils réagir? C’est à ces questions importantes que le cabinet d’avocats NMW, animé par Sarah Lugan, Philippe Reigné et Jean-Christophe Bouchard, propose d’apporter des éléments de réponse (voir p.5). Au titre des pistes proposées, le cabinet d’avocats suggère de remonter le financement dans la holding: alors que le schéma clas- sique consiste pour la filiale à emprunter et pour la holding à accor- der sa garantie, le schéma serait inverse: la holding emprunte et c’est la filiale qui apporte sa garantie, notamment par une hypo- thèque sur le bien acquis. Une organisation de la vie sociale est éga- lement conseillée pour que le centre des intérêts principaux de la holding ne soit pas considéré comme étant situé en France, mais bien au lieu du siège social, en l’occurrence au Luxembourg. Par ces temps de débat politique sur le degré de pression fiscale qu’il convient de faire peser sur les opérateurs économiques, nul doute que les conseils qui peuvent permettre à des acteurs de conserver un lien effectif avec le Luxembourg seront pesés avec grand intérêt… ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 469 6 MARS 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Insalubrité : Lutte contre le saturnisme: travaux imposés par le préfet Expulsion : Responsabilité de l’Etat pour refus de concours de la force publique. Un arrêt admet, l’autre la refuse Droit de préemption : Vente en bloc: préemption de la commune Autorisations d’urbanisme : Refus de permis de construire une mai- son pour atteinte à l’environnement / La notion d’habitation / Ventes d’immeuble à construire: pouvoir du vendeur pour demander un per- mis de construire Lotissements : Annulation de permis de construire - 4 et 7 - Réglementation - Travaux à proximité des réseaux Recharge des véhicules électriques et stationnement des vélos - 4 - Chiffres - La collecte des SCPI en hausse de 14% en 2011 - 5 - Analyse - Du nouveau dans l’affaire Cœur Défense: analyse de NMW avocats - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 8 - Interview - Olivier Alonso (Solvimo): “Il faut veiller au professionnalisme des négociateurs” S O M M A I R E E D I T O R I A L 6mars2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I N N S S A A L L U U B B R R I I T T É É - - E E X X P P U U L L S S I I O O N N ▲ Insalubrité ■ Lutte contre le saturnisme: t ravaux imposés par le préfet (CE, 4 e et 5 e sous-sections réunies, 7décembre 2011, n°343128) Le préfet avait notifié à une société son intention de faire procéder à des travaux d’office pour supprimer le risque d’intoxication au plomb dans l’immeuble dont la société était propriétaire. Puis le préfet avait émis un titre de perception pour obtenir le remboursement des dépenses de travaux d’un montant de 152812euros (application des articles L 1334-1 à L 1334-4 du code de la santé publique). La société demandait l’application de l’article L 1334-4 al. 4 du même code (loi de 2004) qui prévoit que lorsque les locaux sont occupés par des per- sonnes entrées par voie de fait ayant fait l’objet d’un jugement d’expulsion et que le propriétaire s’est vu refuser le concours de la force publique pour l’exécution du juge- ment, le propriétaire peut demander que la créance dont il est redevable soit mise à la charge de l’Etat, la somme venant en déduction de l’indemnité à laquelle il peut prétendre pour inexécution de la décision d’expulsion. L’arrêt d’appel qui avait refusé de faire application de cette disposition est annulé: “Considérant que […] la cour administrati- ve d’appel [a rejeté] la demande de la socié- té Cofinfo [… tendant à l’annulation de la décision de rejet du recours gracieux formé contre le titre de perception], en écartant notamment le moyen que la société tirait des dispositions du 4 e alinéa de l’article L 1334-4 du code de la santé publique au motif que ces dispositions n’étaient pas applicables au litige dès lors qu’elles n’étaient en vigueur ni à la date du 22octobre 2004 à laquelle a été émis le titre de perception ni à celle du 11mars 2005 à laquelle a été rejeté le recours gracieux”. Le Conseil d’Etat indique que l’article L 1334- 4 al. 4 était en vigueur et renvoie l’affaire à la cour administrative d’appel de Paris. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’administration peut donc, dans le cadre du dispositif de lutte contre le saturnisme, imposer au propriétaire d’effectuer des travaux d’éradication du plomb dans les immeubles. En cas de carence du propriétaire, les travaux effec- tués d’office par le préfet peuvent être mis à sa charge. L’article L 1334-4 al. 4 prévoit toutefois que si l’immeuble a été occupé par voie de fait, et que le propriétaire n’a pu obtenir l’expulsion, les frais de travaux peuvent, en tout ou partie être mis à char- ge de l’Etat. Cette disposition issue de la loi du 9août 2004, étant d’application immé- diate, le propriétaire était en droit d’en d emander l’application aux faits en cause. Expulsion ■ Responsabilité de l’Etat pour refus de concours de la force publique Voici deux arrêts sur cette question sou- vent délicate de la responsabilité de l’Etat pour inexécution d’une décision ordon- nant l’expulsion. L’un reconnaît la respon- sabilité de l’Etat, l’autre la refuse. ■ Responsabilité reconnue (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 7décembre 2011, n°343732) Un jugement est annulé par le Conseil d’Etat au motif que le juge avait dénaturé les faits en considérant que le propriétaire avait renoncé au bénéfice de l’octroi de la force publique en se fondant sur la seule présence d’un courrier de l’occupant sans titre demandant la suspension de l’exécution de son expulsion alors que le propriétaire n’avait à aucun moment expressément renoncé au concours de la force publique. L’arrêt statuant au fond reconnaît la responsabilité de l’Etat. L’affaire concernait un bien situé en Nou- velle Calédonie. Le Conseil d’Etat statue en particulier sur la période indemnisable: - L’arrêt indique que “le délai normal dont dispose l’administration pour exécuter matériellement une décision de justice accordant le concours de la force publique à la suite de la demande de l’huissier est, en l’absence de circonstances particulières, de quinze jours; que [le préfet] ne tirait d’aucun texte le pouvoir de différer de trois mois la date d’exécution de sa décision d’octroi du concours de la force publique”. - Pour une période postérieure, l’arrêt retient aussi la responsabilité de l’administration: “si [le préfet], pour justifier qu’il n’ait pas don- né suite à cette demande [du propriétaire] avant le 14décembre 2009, fait état d’une procédure engagée par l’occupant sans titre pour contester le droit de propriété de M me D. sur ses terres, cette circonstance, même à la supposer établie, ne pouvait légalement jus- tifier qu’il ne fût pas donné suite à l’arrêt de la cour d’appel de Papeete ordonnant à la demande de M me D. l’expulsion de M.A., que par suite, la responsabilité de l’Etat, en l’absence de circonstances particulières, s’est trouvée engagée à compter du 17novembre 2007 jusqu’au 14décembre 2009”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt donne un exemple de mise en œuvre de la responsabilité de l’Etat pour inexécution d’une décision d’expulsion. Il en résulte que même si l ’occupant sans droit ni titre a engagé une procédure contestant le droit du proprié- taire, le préfet est tenu d’assurer l’exécution du jugement qui a ordonné l’expulsion. ■ Responsabilité rejetée (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 7décembre 2011, n°341352) Dans cette affaire au contraire, la responsa- bilité de l’Etat n’est pas reconnue. Une SCI avait loué des locaux par bail commercial, mais ces locaux avaient été utilisés avec l’accord des preneurs par des personnes qui y avaient leur résidence principale. Le Conseil d’Etat annule un jugement pour avoir exclu tout lien de causalité entre le préjudice du bailleur (absence de loyer ver- sé par les occupants) et l’absence de déci- sion d’octroi de la force publique en vue de l’expulsion des occupants. On retiendra deux éléments de la décision du Conseil d’Etat qui juge l’affaire au fond: - “Considérant […] que le jugement du 26octobre 2005 du juge unique du TGI de Bobigny ordonnant l’expulsion des locaux appartenant à la SCI GID, qui n’était pas exécutoire de plein droit à titre provi- soire et qui n’ordonnait pas dans son dispo- sitif son exécution provisoire, ne constituait pas un titre exécutoire; que le préfet de la Seine-Saint-Denis était par suite tenu de rejeter la demande de concours de la force publique que la SCI GID lui a présentée le 11juillet 2006 pour l’exécution de ce juge- ment”. La décision de rejet de demande de concours de la force publique n’engage donc pas la responsabilité de l’Etat. - “La nouvelle demande de concours de la force publique dont [la société propriétaire] se prévaut […] ne contient pas comme le prescrit l’article 50 du décret du 31juillet 1992 pris pour l’application de la loi du 9juillet 1991, une copie du dispositif de cet arrêt et n’en fait d’ailleurs aucune men- tion; que, dans ces conditions, le préfet de Seine-Saint-Denis ne peut être regardé com- me ayant été saisi d’une demande de concours de la force publique en vue de l’exécution de l’arrêt du 12septembre 2007”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Deux points à retenir pour obtenir l’exécution d’un jugement d’expulsion: - il convient de demander au juge l’exécution provisoire pour que le juge- ment puisse être considéré comme un titre J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E exécutoire fondant la demande de concours de la force publique (application de l’article 16 de la loi du 9juillet 1991 imposant à l’Etat le concours de la force p ublique pour les titres exécutoires). - il faut joindre à la demande de concours de la force publique copie du dispositif de la décision judiciaire ordonnant l’expulsion (article50 du décret du 31juillet 1992). Droit de préemption ■ Ventes en bloc: préemption de la commune (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 2décembre 2011, n°343104) Une commune avait exercé son droit de préemption urbain sur le fondement de la loi du 13juin 2006 qui a encadré les ventes en bloc d’immeubles de plus de 10 loge- ments et complété l’article L 210-2 du code de l’urbanisme. Le propriétaire estimait que la loi de 2006 (insérant un article10-1 dans la loi du 31décembre 1975) ne pouvait pas justifier l’exercice du droit de préemption par la com- mune car il s’agissait d’une vente de 8 lots. Mais le Conseil d’Etat valide la décision de la commune: “Considérant […] qu’aux termes de l’article L 210-2 introduit dans le code de l’urbanisme par le II du même article 1 er de la loi du 13juin 2006: “ En cas de vente d’un immeuble à usage d’habitation, la commune peut f aire usage de son droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires ”; Considérant qu’il résulte des termes mêmes de ces dernières dispositions que le motif de préemption qu’elles instituent au profit des communes détentrices d’un droit de pré- emption peut s’appliquer à tout immeuble à usage d’habitation , et non pas seulement aux immeubles de plus de dix logements visés par l’article 10-1 de la loi du 31décembre 1975”. L’arrêt valide la décision d’appel qui avait confirmé la préemption, visant à assurer le maintien des locataires, d’un immeuble de 8 logements, qui ne relevait donc pas de l’article 10-1. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision assure une claire distinction entre les deux dispositifs de la loi de 2006: - d’une part création d’un droit de préemp- tion au profit du locataire en cas de vente en bloc d’immeubles d’habitation de plus de dix logements (art. 10-1 de la loi de 1975), - d’autre part l’octroi à la commune de la faculté de faire usage de son droit de pré- emption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires. Si l’existence du droit de préemption du locataire suppose bien que la vente porte sur un immeuble de plus de dix logements, cette condition de nombre n’est pas requi- se pour le droit de préemption de la com- mune. Si l’objectif de maintien dans les lieux des locataires est rempli, la commune peut préempter même un immeuble com- portant un nombre inférieur de lots. Autorisations d’urbanisme ■ Notion d’habitation (CE, 6 e et 1 e sous-sections réunies, 9décembre 2011, n°335707) Un permis de construire visant l’extension et la réhabilitation d’un bâtiment avait été refusé au motif que le bâtiment n’était pas à usage d’habitation depuis de nombreuses années. La décision du maire, qui avait été validée jusque devant la cour administrative d’appel, est censurée par le Conseil d’Etat. Le POS autorisait la construction à usage d’habitations liées aux activités agricoles et l’aménagement et l’extension des autres constructions à usage d’habitation dans la limite de 250m 2 . Selon le Conseil d’Etat, “Considérant que doivent être regardées comme des constructions à usage d’habitation , au sens et pour l’application du 2. de l’article NC1 du règlement du POS précité, les édi- fices destinés, compte tenu de leurs caractéristiques propres, à l’habitation , que la circonstance qu’une construction à usage d’habitation n’aurait pas été occupée , même pendant une longue période, n’est pas par elle-même de nature à changer sa destination ”. En conséquence, commet une erreur de droit l’arrêt qui juge que les dispositions du POS doivent être entendues comme autori- sation l’aménagement et l’extension des constructions effectivement utilisées pour l’habitation à la date de la demande d’autorisation” et qui justifie le refus d’autorisation “au seul motif qu’à cette date l’édifice n’était utilisé pour l’habitation depuis de nombreuses années”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La destination des lieux au sens du droit des autorisations d’urbanisme n’est donc pas dépendante de l’usage effectif des lieux. De ce fait, un logement inutilisé pendant des années ne perd pas sa destination de local d’habitation. 6mars2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N - - A A U U T T O O R R I I S S A A T T I I O O N N S S D D ’ ’ U U R R B B A A N N I I S S M M E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Refus de permis de construire une maison pour atteinte à l’environnement? En se fondant sur le règlement d’un POS qui autorise les constructions d’habitation à l’exception des immeubles collectifs, et qui indique que les constructions susceptibles de porter atteinte à l’environnement pour- ront être interdites, une commune ne peut pas refuser un permis de construire sur le simple motif que la localisation du terrain d’assiette est un site encore vierge de constructions à proximité d’un hameau ayant conservé un grand intérêt architectu- ral et paysager, sans rechercher si les carac- téristiques de la maison envisagée sont de nature à porter atteinte à l’environnement. La maison envisagée étant d’aspect proche des constructions existantes, elle n’était pas de nature à porter atteinte au site du hameau en question, lequel ne faisait pas l’objet de mesure de protection particuliè- re. Le permis tacite accordé était donc valable et son retrait était illégal. (CE, 18novembre2011, 1 e et 6 e sous-sections, n°324301) Le requérant obtient donc gain de cause et voit donc son permis (qui était un permis taci- te) validé. ■ Vente d’immeuble à construire: pouvoir du vendeur pour deman- der un permis de construire Le Conseil d’Etat valide la demande de per- mis de construire déposée par le vendeur et r ejette le recours fondé sur l’argument selon lequel la demande aurait dû être autorisée par une assemblée des coproprié- taires: “lorsqu’aucune construction n’est réalisée au jour de la demande de permis de construire, le vendeur d’un immeuble à construire, titulaire d’un mandat portant sur les parties communes, a qualité, jus- qu’à réception des travaux, pour solli- citer un permis de construire relatif à cet immeuble sans qu’il puisse être objecté que le mandat ne porte pas également sur les parties privatives de la propriété et qu’à défaut un tel mandat une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires serait nécessaire”. (CE, 7décembre2011, 6 e sous-section, n°336221). L’arrêt cite l’article R 421-1-1 du code l’urbanisme et les articles L 261-3 et R 261-5 du CCH. Le vendeur a donc bien qualité pour demander le permis de construire. Ajoutons que tant que l’immeuble n’est pas construit, la copropriété n’est pas née; il est donc inopé- rant d’exiger la tenue d’une assemblée. ▲ 6mars2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N La Collecte des SCPI en hausse de 14% en 2011 Selon les chiffres que vient de publier l’ASPIM pour l’année 2011, les SCPI se por- tent bien. La capitalisation du secteur atteint 2 4,84milliards d’euros au 31décembre2011 pour 155 SCPI gérées par 25 groupes. La capitalisation a progres- sé de 11,3% en un an. Ce sont les SCPI fiscales dont la capitalisa- tion a le plus progressé (+21%), suivie de près par les SCPI de plus-values (+20%). La collecte a augmenté plus vite que la capitalisation, de 14%, à 2,79milliards d’euros. Les SCPI classiques augmentent très fortement (+74%) avec 1,62milliard, tandis que les SCPI Scellier chutent de 32% (624millions). On notera que si l’an dernier les SCPI fis- cales avaient dépassé la collecte des SCPI classiques, elles sont désormais très nette- ment distancées par les SCPI classiques qui retrouvent leur première place, de très loin. La collecte des SCPI classiques a été assurée par 26 SCPI, celle des SCPI murs de magasins est le fruit de 15 sociétés, tandis que 14 SCPI ont collecté sur le secteur Scel- lier. Au total ce sont 64 SCPI qui ont collec- té en 2011. Le marché secondaire est stable à 394mil- lions d’euros (en faible recul de -5,6%). Le nombre de parts en attente de cession en fin d’année représentait 41millions d’euros. Le rendement moyen des SCPI pour 2011 s’établit à 5,16%. Quant au prix des parts, il recule en moyenne de -0,6% sur l’exercice. S S C C P P I I J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Travaux à proximité de réseaux Un arrêté du 15février encadre la prépa- ration et l'exécution des travaux effectués à proximité des réseaux. Son objectif est d e réduire les endommagements de réseaux lors de travaux effectués dans leur voisinage. Il prévoit notamment l'obligation pour les exploitants de réseaux d'améliorer en per- manence les données cartographiques de leurs réseaux enterrés en service, notam- ment en exploitant les résultats issus des travaux effectués par les maîtres d'ouvrage. Il encadre les clauses des mar- chés de travaux pour que les exécutants des travaux ne subissent pas de préjudice lié au respect des obligations de cette réglementation. (Arrêté du 15février2012 pris en application du chapitreIV du titreV du livreV du code de l'environnement relatif à l'exécution de tra- vaux de proximité de certains ouvrages souter- rains, aériens ou subaquatiques de transport ou de distribution, J.O. du 21 fév. p.2988). ■ 20 chambres régionales des comptes Un décret d'application de la loi du 13décembre2011 réduit de 7 le nombre des chambres régionales des comptes. Il fixe ce nombre à 20, ce qui est le maxi- mum autorisé par la loi nouvelle. (Décret n°2012-255 du 23février2012 relatif au siège et au ressort des chambres régionales des comptes, J.O. du 24février p.3145). Collecte nette (millions d’euros) 2010 2011 Varia- tion Classiques diversifiées 928 1618 +74 % Régionales 39 50 +27 % Internationalement diversifiées 25 6 -76% Murs de magasins 512 434 -15% Plus-value -2 10 - Fiscales 952 669 -30% Ensemble 2455 2787 +14 % Capitalisation (millions d’euros) Fin 2010 Fin 2011 Varia- tion Classiques diversifiées 15399 16772 +9 % Régionales 987 1072 +9 % Internationalement diversifiées 149 154 +4 % Murs de magasins 3019 3485 +15 % Plus-value 284 340 +20 % Fiscales 2490 3018 +21 % Ensemble 22344 23444 +11 % Collecte des SCPI en 2011 Capitalisation des SCPI fin 2011 Source ASPIM-IEIF ■ Agrément Scellier en zone C: Plusieurs communes d'Isère ont fait l’objet d’agrément autorisant le bénéfice de l’article 199 septvicies du CGI pour les loge- m ents acquis ou construits sur leur territoi- re: Coublevie, La Buisse, Moirans, Saint- Jean-de-Moirans et Voiron. (Arrêtés du 20février2012, J.O. du 22 fév. 2012, p.2996). ■ Recharge des véhicules élec- triques et stationnement des vélos Les exigences sur ces deux questions s'appliquent à compter du 1 er juillet 2012. 1. Obligation de pré-équiper les places de stationnement d'une installation dédiée à la recharge électrique des véhicules élec - triques : la recharge des véhicules appelle une puissance maximale de 4kW par point de charge. Les installations élec- triques intérieures et les locaux techniques doivent être dimensionnés pour pouvoir desservir le nombre de places prévu aux articles R 111-14-2 et R 111-14-3 du CCH. 2. Installation d'infrastructures pour le sta - tionnement sécurisé des vélos pour les bâtiments collectifs neufs à usage d'habitation et les bâtiments neufs à usa- ge de bureaux. L'espace doit être couvert et éclairé, de préférence au rez-de-chaussée ou à défaut au premier sous-sol et accessible facile- ment depuis le point d'entrée du bâti- ment. - Pour les immeubles d'habitation : l'espace est d'une surface minimale de 0,75 m 2 par logement (pour les logements jusqu'à 2 pièces principales) et de 1,5m 2 par logement (pour les autres logements), avec une surface minimale de 3m 2 . - Pour les immeubles de bureaux : l'espace est au minimum 1,5% de la surface de plancher. (Arrêté du 20février2012 relatif à l'application des articles R 111-14-2 à R 111- 14-5 du CCH, J.O. du 23 fév. p.3071). ■ Lotissements: annulation de permis de construire (CE, 8 e sous-section, 20décembre2011, n°334209, commune de Portiragnes) Un litige opposait une commune à une SCI qui avait obtenu une autorisation de réali- ser un lotissement et conclu une conven- tion avec la mairie fixant le montant de la participation de la société aux dépenses d’équipements publics occasionnés par l’aménagement de la zone. La mairie avait engagé un recours, faute pour la SCI d’avoir réglé les participations convenues. Le tribunal, approuvé en appel, avait alors annulé la convention et les participations. Pour annuler la convention, la cour d’appel s’était fondée sur l’article L 2131-1 du CGCT imposant que les actes pris par la commune soient transmis au préfet. Le Conseil d’Etat annule l’arrêt au motif que si la violation de cette règle constituait bien un vice affec- tant les conditions dans lesquelles les par- ties ont donné leur consentement “toute- fois, eu égard à l’exigence de loyauté des relations contractuelles, ce seul vice ne saurait être regardé comme d’une gravi- té telle que le juge doive prononcer pour ce motif l’annulation du contrat”. Par ailleurs, le permis de construire est annulé car il “ne comportait ni le prénom, ni le nom, ni la qualité de l’autorité signa- taire” ce qui constituait une méconnaissan- ce de l’article 4 de la loi du 12avril 2000. Le permis de construire étant annulé, cette annulation a entraîné celle de la participa- tion financière pour la réalisation des équi- pements publics. ● ▲ 6mars2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Recherche soutenue de financement, retrait du marché de certains acteurs, alors que, dans certains cas, la valeur des actifs ne couvre pas la dette… le contexte est tendu. La décision rendue en janvier par la cour d’appel de Versailles à la suite d’un arrêt de la Cour de cassation dans l’affaire Cœur Défense, prend alors tout son intérêt. Le cabinet d’avocats NMW, avait organisé ce 24février une conférence de presse sur cette question. Sarah Lugan, NMW, rappelle les faits en cause. L’immeuble Cœur Défense d’une sur- face de 180000m 2 détenu par une SCI, a été vendu en 2007 pour 2,1milliards d’euros, dont 1,6milliard d’emprunt. L’acquéreur était une SAS (Heart of La Défense, “Hold”) filiale d’une société basée au Luxembourg (Dame Luxembourg). La société Hold avait souscrit des prêts à taux variable auprès de sociétés du groupe Leh- man Brothers et des contrats couvrant le risque de hausse des taux d’intérêt. Lehman avait titrisé sa créance auprès d’Eurotitrisation. En raison des procédures collectives des sociétés Lehman, la société Eurotitrisation avait demandé une nouvelle contrepartie, estimant que les contrats de couverture accordés par Lehman n’étaient plus conformes aux critères de notation. Les sociétés Hold et Dame Luxembourg avaient alors demandé l’ouverture de procédures de sauvegarde car Eurotitrisation les mena- çait de déchéance de terme, en application des sanctions prévues par le contrat de prêt. La cour d’appel de Paris avait, en revenant sur le jugement de première instance, refusé l’ouverture des procédures de sau- vegarde à l’égard de Hold et de Dame Luxembourg, estimant, à l’égard de Hold qu’il y avait absence de difficulté à pour- suivre son activité de bailleresse de bureaux. Cet arrêt a été cassé. La Cour de cassation n’a pas retenu la posi- tion de la cour d’appel et a estimé qu’il suffisait, pour autoriser le débiteur à accé- der à la procédure de sauvegarde, qu’il prouve des difficultés insurmontables: “si la procédure de sauvegarde est destinée à faciliter la réorganisation de l’entreprise afin, notamment, de permettre la poursui- te de l’activité économique, il ne résulte pas de ce texte que l’ouverture de la procé- dure soit elle-même subordonnée à l’existence d’une difficulté affectant cette activité”. Elle ajoute “hors le cas de fraude, l’ouverture de la procédure de sauvegarde ne peut être refusée au débiteur, au motif qu’il chercherait ainsi à échapper à ses obli- gations contractuelles, dès lorsqu’il justifie, par ailleurs, de difficultés qu’il n’est pas en mesure de surmonter et qui sont de nature à le conduire à la cessation des paiements”. Cette solution est la conséquence de l’ordonnance du 18février 2008 qui a réformé le droit des procédures collectives en élargissant le champ de la procédure collective et en supprimant la condition tirée de la cessation de paiements. ■ La cour de Versailles suit la Cour de cassation La cour d’appel de Versailles qui statuait le 19janvier2012 sur renvoi après l’arrêt de cassation, s’est inclinée devant la position de la Cour de cassation. Elle constate à l’égard de la société Hold que sont démontrées l’existence d’un risque de déchéance du terme des prêts de nature à la conduire à la cessation des paiements et l’insurmontabilité de cette difficulté en rai- son de la brièveté du délai imparti pour trouver un nouveau contrat de couverture. ■ Que retenir de la décision? Philippe Reigné, NMW, indique d’abord que la cour d’appel applique le règlement européen du 29mai 2000 en se déclarant compétente pour une procédure de sauve- garde à l’égard d’une société luxembour- geoise. En principe, la procédure relève des juridictions du lieu du siège social. Mais la compétence d’un autre tribunal peut être reconnue si le recours à un faisceau d’indices démontre que le centre des inté- rêts principaux de la société est situé dans un autre lieu. En l’espèce, la cour d’appel de Versailles, en considérant la situation en France de l’immeuble, la conclusion en France des actes juridiques, a pu admettre la compétence des tribunaux français pour l’ouverture de la procédure de sauvegarde: un faisceau d’indices démontrait que le centre des intérêts principaux de Dame Luxembourg se situait en France où étaient gérés ses principaux intérêts. Sarah Lugan indique en conséquence, que si on souhaite éviter la compétence des juridictions françaises, il faut conforter la situation des centres des intérêts princi- F F I I N N A A N N C C E E M M E E N N T T R R E E N N C C O O N N T T R R E E Du nouveau dans l’affaire Cœur Défense L’affaire du financement d’un des immeubles phares de la Défense a connu une nouvelle phase avec l’arrêt rendu le 19 janvier 2012 par la cour d’appel de Versailles. Analyse et conseils par le cabinet NMW avocats. paux hors de France. Cela peut se traduire concrètement pour la holding à l’étranger par la création d’un service de gestion des participations, par l’embauche d’un ou de p lusieurs salariés… ■ Remonter le financement dans la holding Autre conseil: inverser le montage habituel d u financement et remonter le finance- ment dans la holding. Alors qu’il est d’usage que la filiale emprunte et que la garantie soit accordée par la société mère, il est recommandé que la société mère emprunte et que la filiale lui accorde sa garantie. La holding emprunte pour finan- cer sa filiale par apport en capital ou par un ou plusieurs prêts. Les créanciers bénéficient de sûretés de la part de la holding (nantis- sement de la participation de la holding dans sa filiale et souscription de contrat de couverture du risque de taux) et de la filiale (hypothèque sur l’immeuble, garantie auto- nome, cession Dailly des créances de loyers). On peut considérer par application de la solution d’un arrêt du 8novembre2011 de la chambre commerciale de la Cour de cas- sation qu’accorder une telle garantie est conforme à l’intérêt social de la filiale. En effet, selon cet arrêt, n’est pas conforme à l’intérêt social une sûreté donnée par une société si l’immeuble donné en garantie est le seul bien immobilier de la société et que l’opération ne rapporte à celle-ci aucune ressource mais grève lourdement son patri- moine. Or, on peut considérer que le prêt de la holding est conforme à l’intérêt de la filiale si la sûreté fournie par la filiale est la contrepartie du financement accordé par la société holding. Pour éviter la qualification d’interposition de personnes, il faut accorder à la holding à un vrai rôle de gestion des prêts: elle doit avoir un rôle économique réel. Si la hol- ding ne détient qu’un seul immeuble, la situation est plus fragile. Autre leçon à retirer de cette affaire: l’accord prévoyait une lourde sanction en cas de modification du contrat de couvertu- re de taux: la déchéance du terme. Or la mise en œuvre de cette sanction conduisait à la cessation des paiements, ce qui justifiait la procédure de sauvegarde. Cette sanction était donc excessive; si elle est trop lourde, elle conduit à la procédure de sauvegarde. ■ En conclusion Il convient de travailler sur la substance de la holding située à l’étranger, tout en veillant à l’intérêt de la filiale. Il peut être judicieux de grouper des participations, pour éviter que la société mère ne détienne qu'une seule filiale. ● 6mars2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 21fév. 2012 AN p.1551 n°108496 Eric Raoult UMP, Seine-Saint- Denis Modulation à la hausse des droits de muta- tion des communes pour les cessions de plus de 200000euros? Budget Le taux de la taxe additionnelle aux droits d'enregistrement est de 1,2% . Le conseil munici- pal peut voter une réduction du taux pour les mutations d'immeubles situés sur leur territoire et exonérer de taxe communale les cessions autres que la première des parts de SCI d'accession pro- gressive à la propriété. Mais elles ne peuvent pas majorer ces droits. Moduler à la hausse reviendrait à alourdir les droits et freinerait la mobilité. Une réponse analogue (n°92244) a été fournie à Jean Grenet sur ce même thème. 21fév. 2012 AN p.1558 n °123390 Etienne Mourrut , UMP, Gard Lutte contre les « faux- constructeurs » Propositions de la F édération Française des Constructeurs, FFC Commerce, PME La loi du 19décembre 1990 a créé un régime très protecteur du consommateur, mais il n'est pas le seul cadre juridique pour l'accession à la propriété en maison individuelle. Des contrats d'entreprise, contrat d'architecte ou de maîtrise d'œuvre n e relèvent pas de la loi de 1990. Mais certains professionnels indélicats supervisant la quasi-totalité des travaux agissent de fait comme des constructeurs de maison individuelle et dissuaderaient les consommateurs de souscrire l'assurance dom- mage ouvrage, pourtant obligatoire. La FFC propose d'instaurer une obligation de mentionner dans les publicités les garanties et assurances . Les pouvoirs publics étudient des pistes d’amélioration de l’information des consommateurs. L'Autorité de régulation professionnelle de la publicité a émis une recommanda- tion en ce sens. La DGCCRF mène régulièrement des enquêtes sur cette question. 21fév. 2012 AN p.1570 n°113284 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Pierres gélives Quelle responsabilité? Ecologie Les constructeurs sont tenus de souscrire une assurance de responsabilité professionnelle et le maître d'ouvrage doit souscrire une assurance dommage ouvrages qui préfinance les travaux en amont de toute recherche de responsabilité. La réponse n'évoque pas le point précis de la res- ponsabilité du construc- teur ou de l'extracteur du matériau incriminé. 21fév. 2012 AN p.1571 n°122352 Jean-Louis Idiart, SRC, Haute- Garonne Réutilisation des eaux grises ou eaux de lavage Ecologie La loi sur l'eau et le crédit d'impôt pour la récupération des eaux de pluie favorisent le recyclage de l'eau. Mais la réutilisation des eaux grises n'est pas réglementée. Elle nécessite un second réseau domestique de distribution pour éviter toute interconnexion avec le réseau d'eau potable. L'outil est, sauf cas particulier, peu abordable financièrement. L'Agence nationale de sécurité sanitaire de l'alimentation (ANSES) doit rendre un avis d'ici fin 2012 sur les risques liés à la réutilisation des eaux grises pour les usages domestiques. 21fév. 2012 AN, p.584 n°123941 Bérengère Poletti, UMP, Ardennes Chauffage au bois . Réglementation Ecologie Les services de l'Etat ont proposé, pour l'élaboration du plan de protection de l'atmosphère (PPA) une réglementation des instal- lations de moins de 400 kW, à partir du 1 er janvier 2013. En Ile-de-France, les nouveaux équipements de combustion bois seront permis mais devront être performants (flamme verte 5 étoiles ou un rendement supérieur à 70%). Un arrêté préfectoral doit préciser les systèmes autorisés, ajoute la réponse. 21fév. 2012 AN p.1649 n°89666 Max Roustan, UMP, Gard Récupération des dépenses de chauffage Logement La Cour de cassation (10 nov. 2009) a considéré que le bailleur ne pouvait pas récupérer la part fixe R2 du tarif des réseaux de chaleur urbain, car cela cor- respondait à l'amortissement des installations. Mais la loi du 7décembre 2010 a modifié l'article 23 de la loi du 6juillet 1989 et l'article L 442-3 du CCH en autorisant la récupération du prix de l'énergie acheté par le bailleur sans distinguer les éléments constitutifs de ce prix. 21fév. 2012 AN p.1651 n°103170 André Schneider, UMP, Bas-Rhin Marchands de listes Logement Les marchands de listes sont soumis à la loi Hoguet (art. 6). La DGCCRF procède à des enquêtes notamment pour vérifier que le marchand ne perçoit sa rémunération qu'après la fourniture des listes et que les biens remis dans les listes sont effectivement disponibles. 21fév. 2012 AN p.1651 n°112460 Francis Saint- Léger UMP, Lozère Hauteur sous plafond Logement La hauteur sous plafond des logements est régie par deux textes : - le décret du 30janvier 2002 (logement décent): 2,2 mètres minimum ou volume de 20m 3 - l'article R 111-2 du CCH: 14m 2 et 33m 3 au moins par habitant pour les 4 premiers habitants et 10m 2 et 23m 3 au moins par habitant supplémentaire, il n’est pas tenu compte de la surface des locaux de moins de 1,8m de hau- teur sous plafond. Il n'est pas prévu de modifier la réglementation. 21fév. 2012 AN, p.1652 n°122293 Philippe Meunier, UMP, Rhône Piscines privées Logement Les piscines privées, enterrées ou semi-enterrées doivent être pourvues d'un dispositif de sécurité prévue par le décret du 7juin 2004. Cette obligation ne s'applique pas aux piscines posées sur le sol, gonflables ou démontables. 21fév. 2012 AN p.1652 n°125472 Michel Hunault, NC, Loire-Atlan- tique Hébergement d'urgence Logement L'ensemble des capacités d'hébergement s'élève à un niveau record de 116 000 places grâce à la création de 25 000 places en 4 ans. Les moyens budgétaires ont été augmentés (1128 millions d'euros en 2011) et seront maintenus en 2012. La répartition entre les régions peut toutefois varier à la hausse ou à la baisse, selon les besoins, précise la réponse. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 6mars2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Gouvernement Les fonctions de ministre de l'écologie sont exercées par le Premier ministre, à la suite du départ de Nathalie Kosciusko-Mori- z et . Benoist Apparu est nommé ministre chargé du logement . (Décret du 22février, J.O. du 23 fév. p.3058). Les attributions de Benoist Apparu ont été fixées par décret n°2012-263 du 24février 2012 (J.O. du 25 fév. p.3198). Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Emmanuel Moreau et Arnaud Tomasi sont nommés conseillers techniques (écologie) au cabinet de Fran- çois Fillon. Marie Bonnet , conseillère pour le déve- loppement durable, l'énergie, le logement, les transports et les politiques industrielles au cabinet du Premier ministre, est, en outre, nommée directrice du cabinet du ministre de l'écologie. Alexandre Lallet est nommé conseiller pour la justice, les libertés publiques et les questions institutionnelles. Il succède à Jérôme Deharveng. (Arrêtés des 23 et 24février2012, J.O. du 24 et du 25 fév., @). ➠ Budget : Blaise-Philippe Chaumont est nommé directeur du cabinet de Valérie Pécresse, il succède à Sébastien Proto . Blaise-Philippe Chaumont était précédem- ment directeur adjoint du cabinet de Fran- çois Baroin, en charge de la fiscalité, de la concurrence, de la compétitivité et des affaires juridiques. (Arrêté du 17février2012, J.O. du 22 fév. @). ➠ Logement : le cabinet de Benoist Apparu a fait l’objet d’arrêté de nominations, à la suite de la promotion du secrétaire d’Etat au rang de ministre. Parmi les nominations, c itons celles d’ Alexis Rouque , directeur du cabinet et d’ Emmanuelle Gay en tant que directrice adjointe du cabinet. (Arrêté du 23février2012, J.O. du 25, @). Organismes publics ✓ CADA : Philippe Limouzin-Lamothe (Cour des comptes) est nommé membre de la Commission d'accès aux documents administratifs. (Décret du 20février2012, J.O. du 22 fév. p.3020) . ✓ Codification : Patrice Vermeulen (Cour des comptes) est nommé membre de la Commission supérieure de codification. (Arrêté du 22février2012, J.O. du 23 fév. p.3099). ✓ Institut national de l'information géo - graphique et forestière : Pascal Berteaud est nommé directeur général. (Décret du 22février2012, J.O. du 24 fév. p.3163). ✓ INSEE : Jean-Luc Tavernier , inspecteur général des finances, est nommé directeur général de l'Institut national de la statis- tique et des études économiques. (Décret du 22février2012, J.O. du 24 fév. @). ✓ Commission nationale consultative des gens du voyage : Pierre Hérisson , séna- teur, est nommé président. (Décret du 22février2012, J.O. du 25 fév. p.3278). Conventions collectives ➠ Avocats salariés : il est envisagé l'extension de l'avenant n°12 du 16décembre2011 portant sur les salaires minima. (Avis publié a u J.O. du 23 fév. p.3103). ➠ Centres PACT et ARIM : il est envisagé l’extension de l’avenant n°7 du 4octobre 2011 concernant l'égalité de traitement entre les salariés femmes et les hommes. (Avis publié au J.O. du 25 fév. p.3285). ➠ Économistes de la construction et métreurs- vérificateurs : l’accord national et régional (Ile- de-France) n°72 du 11janvier2012 portant sur les salaires a fait l’objet d’un avis d’extension. (J.O. du 25 fév. p.3285). ■ Étiquetage des produits de construction L'arrêté du 19avril2011 relatif à l'étiquetage des produits de construction ou de revêtement de mur ou de sol et des pein- tures et vernis sur leurs émissions de pol- luants volatils a été modifié par un arrêté du 20février2012. (J.O. du 26 fév. 2012, p.3323). ■ Permis de construire validé au jardin d’acclimatation La Coordination pour la sauvegarde du bois de Boulogne avait saisi le Conseil constitutionnel, via le Conseil d'Etat, d'une QPC relative à la validité de l'article 10 de la loi du 26mai2011. Cet article avait vali- dé le permis de construire un musée accor- dé à la Fondation Vuitton dans l'enceinte du jardin d'acclimatation de Paris. Le Conseil a validé cette disposition, en ce qu'elle a un objet limité, le législateur ayant indiqué précisément le motif d'illégalité dont il entendait purger le per- mis de construire. Le motif était lié à l'annulation du PLU de Paris de 2006 par un arrêt du Conseil d'Etat. (Décision n°2011-224 QPC du 24février 2012, J.O. du 25 fév. p.3287). ■ Déploiement du très haut débit en fibre optique dans les loge- ments neufs Un arrêté du 17février modifie l'arrêté du 16décembre2011 pour le mettre en cohé- rence avec l'article L 33-6 du code des postes et des communications électroniques. Le nouveau texte prévoit que la convention conclue entre l'opérateur et le syndicat des copropriétaires ou le propriétaire de l'immeuble comporte des clauses conformes à l'article L 33-6 (intervention aux frais de l'opérateur, date des travaux…). (Arrêté du 17février2012 modifiant l'arrêté du 16 déc. 2011 relatif à l'application de l'article R 111-14 du CCH, J.O. du 22 fév. p.2995). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 469 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 6mars2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine négociateur, le recours sera plus difficile. De plus, avec le niveau élevé de chômage, beau- coup de négociateurs se lancent comme agent c ommercial dans ce type de réseaux, dont ils peu- vent partir rapidement. Le turnover y est très important.” >Où en sont vos projets d’implantation aux États-Unis? O.A. : “Nous avons un franchisé à Miami, qui travaille notamment avec les Français qui y résident pour raison professionnelle ou pour leur retraite. Les Français représen- tent 10 % de la population de Miami. Les prix sont bas: on peut trouver un superbe appartement à Miami Beachpour100000 euros.” >Avez-vous d’autres projets? O.A. : “Une autre agence est en train d’ouvrir à Dakar et une autre devait pro- chainement suivre à Rabat.” >et des perspectives de rapprochement avec d’autres réseaux? O.A. : “Changer les habitudes de profes- sionnels qui sont affiliés à un autre réseau demande beaucoup de travail; nous préfé- rons donc développer notre réseau. Nous testons des implantations puis nous envisa- geons la création d’une master-franchise.” >Un mot de conclusion? O.A. : “Il y a beaucoup d’attentisme, par exemple sur la question des règles fiscales sur les investissements immobiliers.” >… ou sur le blocage des loyers? O.A. : “Le blocage ne peut être utile que s’il s’accompagne d’une accélération de la construction de logements. A défaut, les bailleurs vont vendre ou refuser de louer et cela va gripper le marché locatif. Il faut aussi régler la question du cautionne- ment car exiger du locataire trois fois le montant du loyer est excessif, et la GRL n’est pas un dispositif adapté.” P P R R É É S S I I D D E E N N T T D D E E S S O O L L V V I I M M O O >Quel est votre bilan pour l’année 2011? O.A. : “Compte tenu de la crise internatio- nale, nous sommes plutôt satisfaits: notre franchise a progressé en terme de chiffre d’affaires (+ 5.66%). Si la création d’entreprises est plus difficile, le nombre de franchisés continue d’augmenter.” >Comment débute l’année 2012? O.A. : “L’année est surtout marquée par l’attentisme qui précède les élections. Or les intervenants du marché ont besoin de confiance. Après la crise de 2008, de nom- breux investisseurs sont revenus sur le mar- ché, car ils recherchaient de la sécurité pour leurs placements, même au prix d’une moindre rentabilité. En 2012, nous prévoyons une baisse du nombre de transactions de l’ordre de 15 %. Depuis fin décembre2011, les banques ont renforcé leurs exigences d’apport personnel. Certaines demandent 10 ou 15 %, voire jus- qu’à 30 % d’apport. La crainte est mainte- nant que les banques augmentent les taux d’intérêt.” >Cette baisse des transactions a-t-elle un impact sur les prix? O.A. : “A Paris et à Lyon notamment, les prix devraient demeurer stables car la demande reste importante. Mais dans les villes moyennes de 300000 habitants envi- ron, on commence à constater des baisses de prix. Le stock de mandats augmente, mais les vendeurs n’ont pas encore compris que les prix allaient baisser. Les délais de vente commencent à augmenter. Par ailleurs, les acquéreurs n’acceptent plus de surpayer un bien. Nous avons aussi observé un afflux de biens sur le marché avant l’entrée en vigueur de la réforme des plus-values immobilières, cer- tains propriétaires étant prêts à consentir des belles baisses de prix. Désormais, cette catégorie de propriétaires va être attentiste et par exemple laisser ses biens en location. S’agissant des investisseurs, on constate une certaine accélération des ventes en raison de la perspective de disparition du Scellier. Les investisseurs ont une attitude plus exigean- te; ils n’achètent plus à distance et ils veu- lent voir le terrain. C’est une bonne chose car les acquéreurs peuvent être contraints de revendre après 5 ou 7 ans par exemple, mais cela change la donne pour les promoteurs.” >Constatez-vous un impact de la classe du DPE? O.A. : “Jusqu’à présent, les acheteurs ne sont pas très sensibles à la classification énergétique. Il n’y a pas de négociation de prix sur ce fondement.” >Le législateur a failli adopter des mesures pour restreindre le mandat exclu- sif. Quelle est votre position? O.A. : “Nous avons beaucoup travaillé avec les dirigeants des autres réseaux pour convaincre, notamment les sénateurs, de l’intérêt du mandat exclusif. Nous avons voulu éviter l’interdiction de la clause péna- le lorsque le mandant vend par lui-même, ce qui aurait de fait enterré le mandat exclusif. L’interdiction de renouvellement tacite était moins contraignante. En revanche, nous sommes favorables à une exigence de formation minimale pour les négociateurs.” >Certains réseaux se développent sans agences physiques. Que pensez-vous de ce modèle économique? O.A. : “Ce type d’organisation peut être uti- le, mais il faut veiller au professionnalisme des agents commerciaux. Or la qualité n’est pas toujours au rendez-vous. Si un vendeur est confronté à un négociateur qui n’est pas sérieux, il risque d’avoir des difficultés de recours. Dans notre réseau, si 98 % de nos clients sont satisfaits (enquête Ifop janvier 2012), c’est que nous insistons sur la qualité.” >Il est donc important de conserver une agence? O.A. : “L’agence rassure le client. Lorsqu’il signe un mandat, ce qui est un acte impor- tant, ou qu’il remet les clés à un négociateur, la présence en agence rassure. En cas de dif- ficulté, si le siège est à mille kilomètres du Olivier Alonso: “Il faut veiller au profes- sionnalisme des négociateurs” Le président du réseau d’agences immobilières Solvimo, créé en 2003, poursuit son déve- loppement en dépit d’un contexte moins porteur. Il soutient le maintien du mandat exclu- sif et se prononce pour un renforcement des exigences de formation des négociateurs. I I N N T T E E R R V V I I E E W W ❑ Solvimo - chiffre d’affaires de Solvimo SAS 2,33 M€ en 2010; 2,46 en 2011 - Nombre de franchisés en France: 160 en 2011 + 2 franchisés à l’étranger
