– 2 – Jurisprudence –
Contrat de vente : Le vice apparent : connu dans son ampleur et dans ses conséquences
Droit de rétractation : Revenir sur sa rétractation ?
Un changement substantiel du contrat implique un nouveau délai
Assurance : Délai de prescription biennal / Assurance dommages
ouvrage : désordres réparés, nouveaux désordres
Expropriation: une QPC
Construction de maison individuelle : La responsabilité du banquier prêteur
Baux : Bail d’habitation ou bail commercial ?
– 4-5 – Législation –
– La loi de finances rectificative publiée: TVA et prélèvements en hausse
– Majorations de droits à construire : la loi publiée
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO
– Diagnostics et organismes d’accréditation, DPE
– 8 – Rencontre –
Comment sortir d’un excès de défiscalisation? L’exemple de Montauban analysé par Immogroup Consulting
■ JUGÉ ■ > > Un acquéreur qui exerce son droit de rétrac- tation en application de l’article L 271-1 du CCH ne peut pas revenir sur sa décision . Si les parties souhaitent à nouveau conclure la vente, il leur faut alors à nouveau procéder aux forma- lités de notification du contrat pour faire courir un nouveau délai de rétractation (voir l’arrêt de la Cour de cassation du 13mars2012, p.2). > > À noter un autre arrêt sur la question du droit de rétraction, rendu par la cour d’appel de Paris le 15mars2012, qui fournit l’exemple de modifica- tion substantielle entre le projet d’acte et l’acte définitif, qui impose de soumettre à nouveau l’accord de l’acheteur à droit de rétractation. ■ RÉPONDU ■ > > Le SCOT est un outil puissant pour répondre aux questions d’urbanisme commercial. Il résulte - entre les lignes - de cette réponse du ministre du logement - que la proposition de loi sur l’urbanisme commercial n’est plus d’actualité (p.6). ■ CHIFFRÉ ■ > > Le Crédit Foncier prévoit une baisse des prix du logement en 2012 . Il indique dans son étu- de annuelle publiée le 21mars, que le nombre de ventes dans l’ancien a été de 765000 en 2011, en baisse de 2% par rapport à 2010. La hausse des prix est estimée à 15% à Paris, mais à 8,5% en petite couronne. En province, la hausse des prix est chiffrée à 3% pour les mai- sons et à 2% pour les appartements. Pour 2012, le marché résidentiel devrait être “attentiste, voire frileux”. Le volume des crédits aux ménages devrait se contracter de 13%. En conséquence, le Crédit Foncier table sur 600000 ventes dans l’ancien, une baisse des prix de 5 à 10% et une désolvabilisation de 7 à 11% des ménages par la suppression du PTZ dans l’ancien. Pour le neuf, en 2012, il est pré- vu 380000 logements mis en chantier (404000 en 2011). Les ventes de logements neufs devraient s’établir à 90000 pour le collectif et 134000 pour les maisons individuelles (respec- tivement 93000et 148000 en 2011). + 30 % de droits à construire: c’est fait L a loi qui majore de 30% les droits à construire est publiée (voir p.5). Le dispositif qui vient bousculer les plans d’urbanisme des col- lectivités locales est donc opérationnel. Il s’agit bien en effet de presser les élus à accorder plus de droits à construire. Ils disposaient déjà d’outils incitatifs en faveur des logements sociaux (article L 127-1) et des logements performants du point de vue énergétique (art. L 128-1 et L 128-2). Mais ces mécanismes étaient optionnels, donc laissés à l’initiative des élus. Il existe un autre outil, prévu par l’article L 123-11-1 plus proche du nouveau dispositif, autorisant une majoration de 20% des règles de gabarit, de hauteur, d’emprise au sol et de COS, en faveur des agran- dissements ou constructions de logement. Mais il est aussi optionnel. De plus, il est limité aux secteurs déterminés par délibération motivée du conseil municipal et ne peut pas se cumuler avec les majorations des articles L 127-1 et L 128-1. La loi nouvelle commence par porter ce taux de 20 à 30%, puis elle crée un nouvel article qui a des aspects proches du précédent, mais qui est d’inspiration différente (art. L 123-1-11-1). Il en est proche par l’objet (construction et agrandissement de logements), par le méca- nisme (dépassement autorisé de 30% des règles de gabarit, de hau- teur, d’emprise au sol et de COS). Il en est différent par l’inspiration car il vise à inciter fortement les collectivités locales à l’appliquer. Elles doi- vent en effet organiser des opérations de consultation du public. À l’issue de cette phase, la majoration s’applique automatiquement. À défaut pour les collectivités de mettre en œuvre la phase de consulta- tion du public, la mesure s’appliquera d’autorité le 21décembre2012. Même chose pour le zonage: la mesure s’applique d’emblée sur tout le territoire de la commune (sauf exclusion des nombreux secteurs pro- tégés ou de risques, dont la liste est plus large que pour l’article L 123- 11). Les deux articles ne peuvent pas s’appliquer cumulativement. Les règles de cumul sont plus favorables à la règle nouvelle puisque l’article L 123-1-11 ne peut pas se cumuler avec les majorations pour logements sociaux ou performance énergétique alors que le nouvel article L 123-1-11-1 peut se cumuler avec ces majorations, sans pouvoir excéder 50% de la densité autorisée par le COS, ou le volume autori- sé par le gabarit (art. L 128-3). L’innovation réside dans le caractère en principe temporaire (3 ans) de la règle et surtout en ce qu’elle impose aux collectivités qui n’en vou- draient pas de motiver leur refus et donc d’argumenter face à ceux de leurs administrés qui comptent bien en faire usage. Avant d’être une mesure technique (les élus avaient déjà un arsenal suffisant pour leur permettre de majorer les droits, ne serait-ce qu’en augmentant les COS), cette loi est avant tout une mesure politique. Il revient mainte- nant aux élus locaux de s’en emparer, en urgence, pour l’incorporer, ou non, dans leur politique urbaine. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO472 2 7MARS2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Contrat de vente : Le vice apparent: connu dans son ampleur et dans ses conséquences Droit de rétractation : Revenir sur sa rétractation? Un changement substantiel du contrat implique un nouveau délai Assurance : Délai de prescription biennal / Assurance dommages ouvrage: désordres réparés, nouveaux désordres Expropriation : une QPC Construction de maison individuelle : La responsabilité du ban- quier prêteur Baux : Bail d’habitation ou bail commercial? - 4-5 - Législation - - La loi de finances rectificative publiée: TVA et prélèvements en hausse - Majorations de droits à construire: la loi publiée - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - Diagnostics et organismes d’accréditation, DPE - 8 - Rencontre - Comment sortir d’un excès de défiscalisation? L’exemple de Montauban analysé par Immogroup Consulting S O M M A I R E E D I T O R I A L 27mars2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V E E N N T T E E - - R R É É T T R R A A C C T T A A T T I I O O N N ▲ Contrat de vente ■ Le vice apparent: connu dans s on ampleur et ses conséquences (Cass. Civ. 3 e , 14mars 2012, n°321, FS-P+B, cassation, pourvoi n°11-10861) Le contrat de vente d’un studio dans un immeuble en copropriété comportait en annexe un diagnostic de mérule indiquant que le studio subissait un dégât des eaux très actif dans la salle de bains semblant provenir de l’étage supérieur et dont la cau- se devait être déterminée et traitée rapide- ment. Les acquéreurs avaient intenté une action contre les vendeurs en invoquant des désordres liés à la couverture de l’immeuble. L’action était engagée à l’encontre du vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés, de l’obligation de renseignement et à l’égard de l’agent immobilier sur le fondement de son devoir de conseil. L’arrêt d’appel qui avait débouté l’acquéreur est cassé: “Vu les articles1641 et1642 du code civil […] Attendu que pour débouter M m e D. de sa demande en paiement formée contre les épouxG., l’arrêt retient que M me D. ne pré- tend pas avoir acheté l’appartement sans visite préalable, qu’il faut donc que la fuite a it été apparente lorsqu’elle a visité l’appartement, que l’existence de cette fui- te lors de la visite est acquise, qu’elle était nécessairement visible; Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la connaissan- ce par M me D. du vice dans son ampleur et dans ses conséquences , la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef; Par ces motifs […] casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 1641 fonde la res- ponsabilité du vendeur pour vice caché et l’article 1642 ajoute que “le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même”. L’acquéreur indiquait avoir eu une infor- mation tardive sur l’état de l’appartement par la communication du rapport du dia- gnostiqueur le jour de la signature de l’acte authentique. La Cour de cassation fait une interpréta- tion restrictive de la notion de vice appa- rent puisqu’elle considère que le vendeur n’est exonéré d’un vice apparent que si l’acheteur a connaissance de son ampleur et de ses conséquences. Un diagnostic qui indique qu’un dégât des eaux semble pro- venir de l’étage supérieur n’est pas suffi- sant pour informer l’acheteur d’une pos- sible dégradation de la toiture… Vente ■ Droit de rétractation: revenir sur sa rétractation? (Cass. Civ. 3 e , 13mars 2012, n°329, F-P+B, cas- sation, pourvoi n°11-12232) L’acquéreur d’un bien à usage d’habitation qui exerce son droit de rétractation (art. L 271-1 du CCH) peut-il revenir sur cette rétractation? La Cour de cassation a statué sur cette question à l’occasion d’une vente qui avait été conclue par acte sous seing pri- vé. L’acquéreur ayant refusé de signer l’acte authentique, le vendeur l’avait assigné en paiement de la clause pénale prévue dans la promesse et l’agent immobilier en paie- ment de la commission. L’arrêt qui avait fait partiellement droit à cette demande est cas- sé: “Vu l’article L 271-1 du code de la construc- tion et de l’habitation et l’article 1134 du code civil; Attendu que pour accueillir partiellement les demandes, l’arrêt retient qu’après avoir exercé sa faculté de rétractation dans le délai légal, M me D. était revenue prati- quement immédiatement sur celle-ci , avait confirmé dans des termes dépourvus d ’équivoque son engagement d’acquérir l’immeuble aux conditions contractuelles et avait adressé à l’assureur de protection juri- dique des vendeurs un chèque en complé- ment de la somme séquestrée lors de la signature de la promesse de vente, de sor- te qu’elle avait expressément renoncé à la faculté de rétractation ; Qu’en statuant ainsi, alors que l’exercice par M me D. de son droit de rétractation avait entraîné l’anéantissement du contrat , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La conclusion est claire. Lorsque l’acquéreur fait usage du droit de rétractation de 7 jours qui lui est accordé par l’article L 271-1 du CCH, cela provoque l’anéantissement du contrat. Il en résulte que l’acquéreur ne peut plus valablement donner d’accord à la conclusion de ce contrat. Si les parties tombent d’accord pour la vente, il leur faut à nouveau respecter les formalités de l’article L 271-1: notification de l’acte par lettre recommandée avec AR… À À r r e e t t e e n n i i r r : : L’exercice du droit de rétracta- tion entraîne l’anéantissement du contrat. Il n’est donc pas possible de revenir sur la rétractation. ■ Droit de rétractation: un change- ment substantiel du contrat implique un nouveau délai (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 15mars 2012, n°10/ 16659) Un acte sous seing privé portant sur une maison avait été signé et les formalités de l’article L 271-1 du CCH avaient été effec- tuées en janvier2008. Mais le notaire des acquéreurs, constatant que des éléments substantiels n’avaient pas été précisés dans le compromis de vente , avait adres- sé à ses clients une nouvelle notification préalable à la vente en juillet2008. Les acquéreurs s’étaient alors rétractés et ils réclamaient le remboursement de l’acompte versé. Devant le refus des ven- deurs, ils avaient engagé une action judi- ciaire. La cour d’appel leur donne raison: “Considérant que si l’article L 271-1 précise que lorsque le contrat constatant ou réali- sant la convention est précédé d’un contrat préliminaire, ses dispositions ne s’appliquent qu’à ce contrat, c’est à la condition que le contrat préliminaire et l’acte réalisant la vente aient le même J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Assurance: délai de prescription biennal À propos d’un litige lié à l’effondrement d’une route de montagne, se posait notamment la question de l’interruption du délai de prescription pour mettre en cause l’assureur. La cour d’appel avait jugé qu’en déclarant le sinistre par LR avec AR, une société “ avait valablement inter- rompu contre la société MMA le délai de prescription qui courait depuis l’assignation qu’elle avait reçue de la part du département de la Savoie le 13sep- tembre 2006, de sorte que l’action n’est pas prescrite”. Cette décision est cassée au visa des articles L 114-2 et L 114-1 du code des assurances: ”en statuant ainsi, sans analyser les termes de cette lettre , la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision” (Cass. Civ. 3 e , 14mars2012, n°309, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°11-11313). L’article L 114-1 prévoit le délai général de deux ans applicable aux contrats d’assurance et l’article suivant indique que l’interruption de la prescription peut résulter de l’envoi d’une LR avec AR par l'assuré à l'assureur en ce qui concerne le règlement de l'indemnité. Encore faut-il que le contenu de la lettre ait pour objet précis le règlement de l’indemnité d’assurance . À défaut, la lettre ne peut interrompre la prescription. objet, étant observé qu ’en cas de modifi- cation substantielle de l’objet de la vente , il doit être alors procédé à une nouvelle notification ouvrant droit à l ’acquéreur un nouveau droit de se rétrac- ter, l’acquéreur devant être pleinement informé des caractéristiques du bien et de la nature des droits acquis”. En l’espèce, il avait été ajouté dans l’acte de vente une mention relative à un garage au rez-de-chaussée se prolongeant sous la pro- priété restant appartenir aux vendeurs”. La cour ajoute “une telle mention, dont la compréhension est difficile en raison de son insertion dans le compromis de vente sans qu’il soit précisé qu’il s’agit d’un extrait du titre de propriété de M.L. [vendeur] n’est pas de nature à informer les épouxP., qui ne sont pas des professionnels de l’immobilier, de la nature et de l’étendue exacte des droits acquis sur le garage […] Que l’indication dans le compromis de vente de l’acquisition d’un droit sur le garage alors qu’il s’avère que ce droit est incertain, le droit de jouissance dont il est fait état dans le titre de M.L. s’analysant en un droit personnel en l’absence d’un titre constitutif d’une servitude grevant un fonds servant au profit d’un fonds dominant, constitue une modification substantiel- le d’un élément objet de la vente […] Qu’en raison d’une telle modification de la nature des droits objets de la vente, de nature à influer sur le consentement de l’acquéreur, le notaire rédacteur de l’acte authentique de vente était tenu de notifier aux acquéreurs le projet de la vente par application des dispositions d’ordre public de l’article L 271-1 du CCH pour faire courir le délai de rétractation”. En conséquence, l’acquéreur ayant exercé son droit de rétractation, la cour ordonne le remboursement de l’acompte versé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : En cas de modification du contrat entre l’acte préliminaire et l’acte définitif, il peut être délicat de savoir, si on est en présence d’une modification mineu- r e, qui ne justifie pas d’accorder à l’acquéreur un nouveau délai de rétracta- tion, ou d’une modification substantielle, qui justifie cette procédure. Cet arrêt four- nit donc un exemple de situation où la for- malité se justifie: lorsque le droit portant sur une partie du bien, (en l’espèce le gara- ge) est incertain. S’agissait-il d’une servitu- de, d’un droit personnel? La difficulté avait d’ailleurs justifié d’envisager dans l’acte préliminaire un nouvel acte pour cla- rifier la situation. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Une modification substantielle entre le contrat préliminaire et l’acte authentique exige de purger une nouvelle fois le droit de rétractation de l’acquéreur. Construction de maison individuelle ■ La responsabilité du banquier prêteur (Cass. Civ. 3 e , 14mars 2012, n°318, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-10291) Une banque avait accordé un prêt à des acquéreurs pour le financement d’un contrat de construction de maison indivi- duelle. Le chantier avait débuté sans garan- tie de livraison financière d’achèvement ni d’assurance dommages-ouvrage. Le constructeur ayant été soumis à une procé- dure de liquidation judiciaire, le maître d’ouvrage avait alors assigné la banque sur le fondement des articles L 231-10 et sui- vants du CCH. La banque avait été condam- née à payer 143328euros. La Cour de cas- sation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant relevé que la CRCAM avait débloqué une partie des fonds alors qu’elle n’avait pas reçu copie de la garantie de livraison à prix et délai convenus, la cour d’appel a exactement retenu, par ces seuls motifs, que cette faute de la banque avait privé les époux B., qui n’étaient pas tenus de s’assurer de la déli- vrance de l’attestation de garantie de livrai- son, d’une chance d’éviter la faillite de leur projet dans une proportion qu’elle a souverainement appréciée; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 231-2 donne la lis- te des énonciations obligatoires du contrat de construction de maison individuelle. À ce titre figurent la référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage (j) et les justifications des garan- ties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attesta- tions étant annexées au contrat (k). L ’article L 231-10 prévoit que le prêteur ”ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garan- tie de livraison”. L’arrêt rapporté tire les conséquences de la violation de cette obligation: le prêteur qui débloque les fonds sans avoir obtenu copie de l’attestation de garantie commet une faute qui prive le maître d’ouvrage d’une chance d’éviter la faillite de son projet. Pour obtenir au moins un partage de res- ponsabilité, la banque invoquait, mais vai- nement, la négligence du maître d’ouvrage qui aurait pu lire le contrat et vérifier si la condition suspensive d’obtention de la garantie de livraison était satisfaite. À À r r e e t t e e n n i i r r : : La banque doit vérifier avant le déblocage des fonds que le maître d’ouvrage a obtenu l’attestation de garan- tie de livraison. Assurance dommages-ouvrage ■ Désordres réparés, nouveaux désordres (Cass. Civ. 3 e , 14mars 2012, n°319, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-10961) À la suite de désordres, le maître d’ouvrage d’une maison avait déclaré un sinistre à l‘assureur dommage ouvrage (Axa) qui avait préfinancé les travaux, lesquels avaient été réceptionnés sans réserve. Se plaignant de nouvelles fissurations, notam- ment sur les murs de refend intérieurs et le plancher de la mezzanine, le maître d’ouvrage avait alors adressé une déclara- tion de sinistre à son assureur multirisques habitation puis assigné en référé l’assureur dommage ouvrage. Cette dernière action est jugée irrecevable par la cour d’appel. La Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant relevé que le maître de l’ouvrage avait subi des premiers désordres, pris en charge par la société Axa, assureur dommages-ouvrage, la cour d’appel a exactement retenu, sans dénatu- ration, qu’il n’y avait pas lieu de distin- guer entre sinistre nouveau et aggra- vation d’un sinistre ancien déclaré et qu’ à défaut de nouvelle déclaration de sinistre , la demande d’expertise pour les nouvelles fissures, présentée par le maître de l’ouvrage à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage n’était pas recevable ; 27mars2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N - - A A S S S S U U R R A A N N C C E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ QPC: expropriation La Cour de cassation a renvoyé au Conseil constitutionnel l’examen d’une question préalable de constitutionnalité en matiè- re d’expropriation. Il s’agit de l’article L 12-1 du code de l’expropriation. Pour la Cour de cassation “le caractère non contradictoire de la procédure suivie devant le juge de l’expropriation, qui pourrait être considéré comme une atteinte au principe des droits de la défense et du procès équitable en contra- diction avec l’article 16 de la Déclaration [des droits de l’homme] pose une ques- tion sérieuse.” (Cass. Civ. 3 e , 15mars2012, n°415, FS-P+B, renvoi n°11-23323). ▲ 27mars2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’auteur du pourvoi consi- dérait que, s’agissant de mettre en cause l’assureur dommages-ouvrage pour obte- nir de sa part le financement de travaux “efficaces de nature à mettre définitive- ment fin aux désordres”, qu’il n’était pas nécessaire d’effectuer une nouvelle décla- ration de sinistre. Cet argument n’a pas été retenu. Il incombe donc au maître d’ouvrage de faire une nouvelle déclara- tion de sinistre, y compris pour l’aggravation d’un sinistre ancien. Baux ■ Bail d’habitation ou bail commercial? (CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 15mars 2012, n°10/19362) Un bail avait été signé pour 24 mois pour des locaux à vocation mixte commerciale et habitation. Le bail avait perduré au-delà des deux ans et le bailleur soutenait qu’il s’agissait d’un bail commercial alors que le locataire estimait qu’il s’agissait d’un bail d’habitation. Les locaux devaient être employés uniquement à usage d’activité d’astrologie et à usage d’habitation. L’arrêt indique qu’il s’agissait initialement d’un bail dérogatoire dont les effets déro- geaient à l’application du statut des baux commerciaux. L’arrêt relève aussi qu’après les deux ans, le preneur avait été laissé en possession. La cour d’appel tranche le litige: “Les locataires avaient renoncé au bénéfice du statut à deux reprises, d’une part lors de la prise des lieux et en cours de bail, soit postérieurement à la signature du bail, ayant assigné le bailleur le 30avril 2008 en restitution des loyers sur le fondement de la loi du 6juillet 1989 […] Les locataires qui ont été laissés en posses- sion des lieux, justifient les habiter, les avoir assurés dans le cadre d’une assurance d’habitation, de l’augmentation du loyer tous les ans sur la base des indices des baux d’habitation, de n’avoir pas déclaré d’activité professionnelle aux impôts depuis l’année 2000 […] et de ne pas être immatri- culées au tribunal de commerce selon une attestation du greffe de ce tribunal du 10avril 2009. Enfin, l’usage des lieux à titre d’habitation uniquement était prévu. En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a déclaré recevables les demandes [des locataires] à voir les lieux loués, soumis à la loi du 6juillet 1989 ”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La frontière n’est pas tou- jours nette entre baux d’habitation et baux commerciaux, comme le montre cet- te affaire. La cour utilise ici comme critère d’une part la renonciation du preneur à demander le bénéfice du statut des baux commerciaux et d’autre part l’usage effec- tif des lieux. Il arrive que la jurisprudence relève au contraire que la qualification commerciale donnée au bail ne peut être réputée aban- donnée du seul fait de la tolérance d'un usage exclusif d'habitation depuis plusieurs années, le silence du bailleur ne pouvant valoir renonciation non équivoque à se prévaloir des conditions d'application du statut des baux commerciaux (Paris, 5mai 2004, AJDI 2004, p.721). ● ➠ L'article 2 V A majore à 21,2% le taux de TVA de 19,6% à compter du 1 er octobre 2012. Une disposition particulière est prévue pour les ventes d'immeubles à construire et les contrats de construction de maisons indivi- duelles (art. 2, IX-E). - Ces contrats restent soumis au taux de TVA de 19,6% si un contrat préliminaire ou le contrat a été enregistré chez un notaire ou au service des impôts avant le 15 mars 2012 . Ces contrats, qui ont donc acquis date certai- ne avant la publication de la loi conservent le taux de 19,6%, y compris pour les paie- ments postérieurs au 1 e r octobre 2012. - Pour les contrats enregistrés à compter du 15 mars 2012 , le taux de 19,6% ne s'applique qu'aux paiements encaissés avant le 1 er octobre 2012. ➠ Pour le régime Censi-Bouvard , la loi (art. 2 IX F) assouplit une condition de délai de main- tien du dispositif de réduction d'impôt: pour les investissements réalisés d’ici le 31 déc. 2014, à condition que le permis ait été déposé avant le 1 er janv. 2012. Ce régime est accordé pour les investissements réalisés entre 2009 et le 31décembre2012 (résidences étudiants, pour personnes âgées…). Pour 2012, le taux de la réduction d'impôt est de 11%. Ce régime a été maintenu pour certaines opérations: - logements neufs ou en VEFA avec permis de construire avant le 1 er janvier 2012 dans un pro- gramme dont au moins 1 logement a été acquis avant le 1 er janvier 2012 , et - logements achevés depuis 15 ans avec tra- vaux et partie d'un ensemble dont 1 logement au moins a été acquis avant le 1 er janvier 2012 . Dans ces deux cas, la loi nouvelle repousse au 30juin2012 la date limite de vente du 1 er logement. ➠ Le taux du prélèvement social est aug- menté de 3,4% à 5,4% , ce qui porte de 13,5% à 15,5% le total des prélèvements sociaux (art. 2 II-C et IX-C). Le nouveau taux s'applique: - à compter du 1 er janvier 2012 pour les revenus du patrimoine : revenus fonciers, plus-values de cession de valeurs mobilières La loi de finances rectificative publiée: TVA et prélèvements en hausse notamment, - à compter du 1 er juillet 2012 pour les pro- duits de placement (soumis au prélève- ment à la source): intérêts, dividendes, plus- values immobilières, sauf si le fait générateur est constitué par une inscription en compte ou un retrait (assurance-vie ou PEL), seule la part de ces produits acquise à compter du 1 er juillet 2012 est soumise au taux de 5,4%. ■ Terrains constructibles ➠ L'article 28 durcit le régime de la majoration de taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis (art. 1396 du CGI): - Précédemment applicable dans les zones urbaines, cette majoration peut désormais aussi être instituée dans les zones à urbani- ser. Il faut toutefois que les voies publiques et les réseaux existant à la périphérie de la zone à urbaniser aient une capacité suffisan- te pour desservir les constructions à implan- ter dans l'ensemble de la zone. Le texte visait les secteurs définis par les cartes communales et les PLU. Il vise aussi désormais les docu- ments en tenant lieu. - Le montant de la valeur locative est majoré dans les zones définies par arrêté ministériel. Alors que la majoration est en principe comprise entre 0 et 3 € par m 2 , et appliquée sur initiative des communes, elle est dans ces zones désormais applicable de plein droit et fixée à 5 € € par m 2 à partir de 2014 et à 10 € € à partir de 2016. La commune peut toutefois décider d'exonérer tout ou partie des terrains situés sur son territoire ou en moduler le montant. - Dans le calcul de la majoration, il est procédé à un abattement à la surface du terrain. Cet abattement était de 1000m 2 , il est désormais de 200m 2 seulement. La majoration de taxe frappe donc de plus petits terrains. - Enfin, les communes ont un mois de plus pour transmettre à l'administration fiscale la liste des terrains visés par la taxe (octobre au lieu de septembre). ➠ L'article 29 concerne les ajustements de taxe d'habitation en cas de fusion de communes ou de communes qui rejoignent un EPCI. ➠ L'article 30 modifie le régime de calcul de la participation pour raccordement à l'égout (art. L 1331-7 du code de la santé publique). Le montant de cette participation est limité à 80% du coût de fourniture et de pose des installations nécessaires. Le nouvel article prévoit que la participation est diminuée du montant du remboursement dû par le pro- priétaire en application de l’article L.1331-2 du code de la santé publique (dépenses de travaux de branchement au réseau). Par ailleurs, ainsi que l'indiquait le rapport à l'Assemblée, « la participation ne sera plus due uniquement pour les immeubles édifiés postérieurement à la mise en service du réseau public de collecte. Elle le sera également pour les immeubles déjà existants et faisant l’objet d’extension ou de réaménagement. » (cf. art. L 1331-78 al. 3). (Loi n°2012-354 du 14mars2012 de finances rec- tificative pour 2012, J.O. du 15mars, p.4690). J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 27mars2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N F F I I S S C C A A L L I I T T É É Majoration de droits à construire: la loi publiée La loi relative à la majoration des droits à construire a été publiée (loi n°2012-376 du 20mars2012, JO du 21mars p.5121). Elle comporte un article unique qui se décompose en trois dispositions: ➠ 1 . Dans l’article L 123-1-11 du code de l’urbanisme, le taux de 20% est remplacé par celui de 30% . Cet article autorise le conseil municipal à déterminer des secteurs situés dans les zones urbaines à l’intérieur desquels un dépassement des règles de gabarit, de hauteur d’emprise au sol et de COS est autorisé pour permettre l’agrandissement ou la construction de bâtiments d’habitation. Le dépassement ne peut excéder 20% pour chaque règle concernée. Ce taux est donc désormais fixé à 30% . ➠ 2 . Il est créé un nouvel article, L123-1-11-1 qui prévoit une majoration de 30% des droits à construire résultant des règles de gabarit, de hauteur, d’emprise au sol ou de COS. Comme pour l’article précédent, la majoration vise à permettre l’agrandissement ou la construction des immeubles d’habitation. Elle s’applique dans les communes dotées d’un PLU, d’un POS ou d’un plan d’aménagement de zone (PAZ). L’article prévoit des exclusions : il n’est pas applicable dans les secteurs suivants: - zones A, B et C des plans d’exposition au bruit (art. L 147-4), - secteurs sauvegardés, - le dispositif ne permet pas de déroger aux servitudes d’utilité publique (art. L 126-1). La liste abondante de ces servitudes figure à l’article R 126-1 et vise par exemple la proximité des réseaux d’électricité et de gaz, les zones de protection du patrimoine architectural et urbain, les monuments historiques, les sites classés, les plans de prévention des risques…, - il ne permet pas de déroger aux règles applicables en zones de montagne ou de littoral. Par ailleurs, elle ne s’applique pas si le conseil municipal a fait application de la majora- tion prévue par l’article précèdent (art. L 123-1-11). Mise en œuvre La majoration a un caractère automatique, mais elle impose des mesures d’information du public et la commune peut s’y opposer. - Le conseil municipal dispose de 6 mois pour mettre à disposition du public une note d’information présentant les conséquences de l’application de la majoration. - Le public a alors un mois pour fournir ses observations. La consultation du public peut prendre la forme d’une mise en ligne ou d’une réunion publique. - Le maire présente la synthèse des observations du public au conseil municipal, cette synthèse est tenue à disposition du public - La majoration est applicable 8 jours après la date de la séance de présentation de la syn- thèse au conseil municipal et au plus tard le 21décembre2012, sauf si le conseil municipal décide, à l’issue de la présentation, qu’elle ne s’applique pas sur tout ou partie du territoire. Le conseil municipal peut à tout moment mettre fin à la majoration de 30%. Cette majoration prend aussi fin si le conseil municipal décide d’appliquer la majoration de l’article L 123-1-11. La majoration de 30% est temporaire : elle s’applique aux demandes de permis et déclarations déposées avant le 1 er janvier 2016 . ➠ 3 . Cette disposition concerne le cumul des majorations . En effet, - l’article L 127-1 autorise le conseil municipal à majorer les droits à construire jusqu’à 50% au bénéfice des programmes comportant des logements locatifs sociaux; - les articles L 128-1 et L 128-2 prévoient des majorations de 30% pour les constructions satisfaisant à des critères de performance énergétique élevé (20% dans les secteurs sauvegardés, ZPPAUP, immeubles classés…). Le nouveau texte modifie l’article L 128-3 pour préciser que l’application combinée de l’article L 126-1-11-1 et des articles mentionnés ci-dessus ne peut conduire à autoriser un dépassement de plus de 50% de la densité autorisée par le COS ou du volume autorisé par le gabarit. ❘ ❘ ◗ ◗ Freshfields Bruckhaus Deringer (Pascal Schmitz, associé, et Alexandre Couturier) a conseillé Deka Immobilien lors de la cession de l’immeuble d’Axa France, avenue de France (Paris Rive Gauche). Cet immeuble de 22000m 2 est le siège d’Accenture. L’acquéreur était conseillé par White & Case (Brice Engel). ❘ ❘ ◗ ◗ Freshfields (Benoît Marcilhacy) a assisté Union Investment pour l’acquisition en VEFA d’un hôtel 4* de 24000m 2 à La Défense auprès de Vinci Immobilier. Acteurs ➚ ➚ Consommation de terres agricoles La consommation de terres agricoles par artificialisation des terres est passée de 60000 hectares par an entre1992 et2003 à 93000 hectares par an entre2006 et2009. La loi du 27juillet 2010 a créé une commission départementale de la consommation des espaces agricoles. Cette CDCEA émet notamment un avis sur les déclassements de terres agricoles. (Rép. du ministre de l’agriculture à Bernard Perrut, J.O. AN Q, 6mars2012, p.2055, n°126526). ➴ ➴ Financement du réseau ANIL En dépit d'un contexte budgétaire difficile, l'Etat a confirmé son engagement au côté des ADIL. Les 75 ADIL ont reçu en 2011 une dotation de 6millions d'euros. Malgré une légère baisse prévisible en 2012, le financement du réseau des ADIL restera assuré. (Rép. de la ministre de l’écologie à François Lamy, JO AN Q, 28 fév. 2012, p.1849, n°125415). Chiffres ■ Taxe d’aménagement S’agissant de la taxe d’aménagement, la ministre de l’écologie a apporté les précisions suivantes. Au 1 er mars 2012 la réforme de la fiscalité de l'urbanisme entre en vigueur. Pendant 3 ans, les communes peuvent utiliser soit la taxe d'aménagement au taux majoré (20% maxi- mum) ou la TA limitée à 5% et le régime des p articipations. Le choix peut être effectué par secteurs. Les communes qui votent le taux majoré conservent intégralement le montant de la taxe à condition qu'elles prennent en charge l'intégralité des équipements ayant motivé le taux majoré. Si un EPCI prend en charge une partie des équipements, la commune doit reverser la partie de taxe équivalente à la PRE à l’ EPCI. Un amendement de la loi de finances rectificative pour 2011 doit donner un fondement légal à ce reversement. Par ailleurs, pour la valeur d'assiette de la TA, les places de stationnement situées sur l'unité foncière seront assujetties à la TA qu'elles soient internes à la construction ou à l'extérieur. La valeur d'assiette sera comprise entre 2000 et 5000 euros. (Rép. à Jean-Yves Le Déaut, JO AN Q 28 fév. 2012, p.1848, n°123973). Procédure de sauvegarde Une loi n°2012-346 du 12mars2012 relative aux mesures conservatoires en matière de pro- cédures de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire et aux biens qui en font l'objet a été publiée (J.O. du 13mars, p.4497). Le président du tribunal peut ordonner toute mesure conservatoire utile à l'égard des biens du défendeur (complément de l'article L 621-2 du code de commerce). Les autres articles modifiés sont relatifs aux mesures conservatoires mises en œuvre dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire (art. L631-10-1 et 2 nouveaux), de la respon- sabilité pour insuffisance d'actif (art. L 651-4) et des frais de procédure (art. L 631-1-1). 27mars2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 28 fév. 2012 AN p.1851 n°125676 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Lotissement. Bassin de rétention en zone inondable? Écologie L'objectif d'un plan de prévention des risques naturels est d'interdire toute construction nouvelle en zone inondable. La réalisation d'un lotissement n'est pas possible en zone rouge d'un PPRN. Mais le règlement de la zone inconstructible d'un PPRN doit préciser la possibilité de construire d'éventuels équipements tels qu'un bassin de rétention. 28 fév. 2012 AN p .1904 n°113055 Philippe Vigier NC, Eure-et-Loir Urbanisme commercial Bilan L ogement La loi du 12juillet 2010 a modifié le rôle des SCOT en prévoyant (art. L 122-1-9 du code de l'urbanisme) que l e SCOT doit comprendre un document d'aménagement commercial tel que prévu par le code de commerce. La même loi incite fortement le territoire à se doter de SCOT faute de quoi les projets d'implantation commerciale de plus de 1000m 2 seront soumis à l'obligation d'une demande de déro- gation auprès du préfet. Le SCOT, outil puissant , permet donc de répondre à la plupart des questions. On peut déduire de cette réponse que la p roposition de loi n°3302 relative à l'urbanisme commercial, modifiée par le Sénat, n'est donc plus d'actualité. 28 fév. 2012 AN, p.1906 n°118421 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Règles d’accessibilité Adaptation Logement Les textes d'application de l'article 20 de la loi du 28juillet 2011 qui a prévu des dispositions particulières pour les logements destinés à l'occupation saisonnière ou temporaire sont en cours d'élaboration. 28 fév. 2012 AN p.1906 n°120098 Denis Jacquat, UMP, Moselle Concertation locative . Représentativité Logement Pour l'élaboration d'un plan de concertation loca- tive, sont représentatives les associations adhérentes à une association siégeant à la commission nationale de concertation ou les représentants des associations de locataires ayant obtenu 10% des suffrages aux dernières élections. Pour la représentativité au sein du conseil de con- certation locative , seules sont reconnues les associa- tions à l'échelle de l'immeuble ou groupe d'immeubles, affiliées à une organisation siégeant à la CNC ou représentant au moins 10% des locataires. Il n'est pas prévu de modifier ces règles, con- clut la réponse. 28 fév. 2012 AN p.1907 n°123349 Pierre Morel-A- L'Huissier UMP, Lozère Lotissement Logement L'ordonnance de simplification des règles d'urbanisme clarifie la notion de lotissement. Elle introduit la notion de périmètre du lotissement. Elle sup- prime la nécessité d'un contrôle rétroactif d'une division sur une période de 10 ans et permet la régularisation au stade du permis de construire lorsqu'un lot à bâtir a été créé sans déclaration préalable. Elle permet d'obtenir un per- mis de construire avant achèvement des travaux d'équipement du lot et de subdiviser les macro-lots sans procédure de modification du lotissement. 1 e r mars 2012 Sénat p.573 n°21984 Jean-Louis Masson NI, Moselle Vente de terrains publics à 1 € charge de la dépollu- tion Défense La loi du 27décembre 2008 a autorisé la cession par l'Etat aux communes de terrains reconnus inutiles par le ministère de la défense, entre2009 et2014 pour un euro symbolique. Le cessionnaire est substitué à l'Etat pour les droits et obligations relatifs à ces biens. Les opérations de dépollution de ces terrains sont donc supportées par les communes éligibles à ce dispositif avantageux. 1 er mars 2012 Sénat p.575 n°21824 Jean-Louis Masson NI, Moselle Annulation d'un retrait de permis de construire Écologie Si une décision de retrait de permis de construire est annulée faute de respect des formalités de la loi du 12avril 2000, le permis initial est rétabli. Le délai de recours contentieux court à nouveau à l'égard des tiers à compter de l'affichage sur le terrain. Cela ne permet pas au maire de retirer à nouveau l'acte. Mais il peut demander au préfet de déférer la décision. Référence de la décision du Conseil d'Etat: 6avril 2007, n°296493. 1 er mars 2012 Sénat p.580 n°21627 Jean-Louis Masson NI, Moselle Refus de raccordement aux réseaux d'une con- struction irrégulière Écologie Le maire peut faire injonction aux gestionnaires de réseaux de refuser un raccorde- ment définitif des constructions irrégulières aux réseaux (eau, électricité, gaz, télé- phone), quelle que soit la date de construction (art. L 111-6 du code de l'urbanisme). Mais il ne peut pas s'opposer à un raccordement provisoire. Le rac- cordement provisoire doit être justifié par une utilisation elle-même provisoire. 6mars2012 AN p.2071 n°105487 Patrice Verchère, UMP, Rhône Baisse de la consomma- tion d'électricité de bureaux Écologie À la suite des 27 mesures annoncées le 16dé- cembre2011, le Gouvernement a décidé de mettre à l'étude au premier trimestre 2012 de l'obligation de baisser l'éclairement ou d'éteindre les bâtiments non résidentiels en cas d'inoccupation des locaux le jour et la nuit. Cela incitera à la mise en place de détecteurs de présence et pourrait réduire la facture d'électricité des bureaux de 10%. La consommation des bureaux serait de 6 Twh pour les bureaux, or 20% de ces surfaces res- tent allumées hors période d'activité (Etude CEREN). 6mars2012 AN p.2118 n°105702 Philippe Meunier, UMP, Rhône Habitat insalubre: 2 grilles d'évaluation? Logement La grille d'évaluation de la dégradation est mise en œuvre par l'Anah pour définir le bon niveau de subvention (habitat très dégradé ou moyennement dégra- dé). La grille d'insalubrité est un outil de santé publique permettant d'identifier les risques potentiels pour la santé des occupants. On peut toutefois s'interroger sur l'opportunité de disposer de deux grilles distinctes. Un groupe de travail (direction de l'habitat et direction de la santé) doit définir une grille partagée. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ ▲ 27mars2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Budget : Mélanie Joder quitte ses fonc- tions de conseillère synthèse budgétaire au cabinet de la ministre du budget. ( Arrêté du 9mars2012, J.O. du 14mars, @). ➠ Justice : Amélie Duranton quitte ses fonctions de conseillère en charge du droit civil et économique au cabinet de Michel Mercier. (Arrêté du 14mars2012, J.O. du 16mars, @). Administration centrale ✓ Écologie : Guillaume Houriez est nommé sous-directeur des statistiques du logement et de la construction au sein du service de l'observation et des statistiques; Sylvie Ravalet est nommée sous-directrice du financement du logement à la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages. (Arrêtés du 13mars2012, J.O. du 15mars, @). Affaires culturelles Anne-Christine Micheu est nommée directri- ce régionale des affaires culturelles de Poi- tou-Charentes. (Arrêté du 8mars2012, J.O. du 16mars, @). Organismes publics ✓ CNAC : Philippe Schmit (Conseil général de l'environnement et du développement durable), Yves Dauge, (Sénat) et Hubert Mermillod (Assemblée nationale) sont nom- més membres de la Commission nationale d'aménagement commercial. (Décret du 14mars2012, J.O. du 16mars, p.4873). Conventions collectives ➠ Avocats : deux accords du 16décembre 2011 portant sur l'égalité professionnelle entre les femmes et les hommes, l’un pour la convention du personnel des cabinets d'avocats et l’autre pour celle des avocats salariés ont fait l’objet d’un avis d’extension. (J.O. du 14mars, p.4664). ➠ CAUE : il est envisagé l’extension de l’avenant n°12 du 15novembre2011 sur les salaires. (J.O. du 17mars2011, p.4910). ■ Nouveau code de la sécurité inté- rieure Ce nouveau code, créé par une ordonnance du 12mars2012, trouve son origine dans la loi d'habilitation du 14mars2011 (art. 102 de la loi LOPSI). Il est promulgué à droit constant et comporte 7livres. Le choix a été fait d'en élargir le champ aux questions de sécurité civile. À titre d’exemple, signalons qu’on trouve ou un organisme européen équivalent. L'accréditation peut porter sur deux types de prestations: - prélèvement des substances polluantes de l 'air intérieur, - analyse des substances polluantes de l'air intérieur. Les organismes sont accrédités sur la base de la norme NF EN ISO/CEI 17025. Les organismes accrédités doivent participer une fois par an à leurs frais aux sessions de comparaison entre laboratoires accrédités organisées par l'INERIS (Institut national de l'environnement industriel et des risques). (Arrêté du 24février2012 relatif aux conditions d'accréditation des organismes procédant aux mesures de la qualité de l'air intérieur et à l'évaluation des moyens d'aération du bâti- ment mentionnés à l'article R.221-31 du code de l'environnement, J.O. du 13mars, p.4524). ■ Deux arrêtés ont été publiés sur le dia- gnostic de performance énergétique ➠ Le 1 er texte modifie le DPE pour la vente et entre en vigueur le 1 er janvier 2013 . Le texte présente en annexe les nouveaux modèles de DPE : - 6. 1 bâtiment à usage principal d'habitation dont les quantités d'énergie sont évaluées sur la base de consommations estimées (conventionnelle), - 6. 2 bâtiments à usage principal d'habitation dont les quantités d'énergie sont évaluées sur la base de consommations réelles (factures, décompte de charges, relevés de compteurs) - 6. 3 autres bâtiments (sauf centres commerciaux) - 6.3 a bureau, administration, ou enseignement - 6.3 b bâtiments à occupation continue (hôpitaux, hôtels…) - 6.3 c autres bâtiments (théâtres, salles de sport…) Autres annexes : - descriptif des caractéristiques du bâtiment - mode d'obtention des surfaces de calcul - étiquette climat pour les émissions de gaz à effet de serre - base de prix pour l'évaluation des frais annuels de consommation d'énergie - évaluation du contenu en CO2 des réseaux de cha- leur et de froid - fiche technique pour les DPE réalisés suivant la méthode des consommations estimées (Arrêté du 8février2012 modifiant l'arrêté du 15septembre 2006 relatif au DPE pour les bâti- ments existants proposés à la vente en France métropolitaine, J.O. du 15mars, p.4710). ➠ Le 2 e arrêté vise le DPE applicable pour la location . Il entre également en vigueur le 1 er janvier 2013. Il comporte des annexes analogues. (Arrêté du 8février2012 modifiant l'arr. du 3mai 2007 relatif au DPE pour les bâtiments existants à usage d'habitation proposés à la location en France métropolitaine; J.O. du 15mars, p.4763). ■ Termites : la norme qui doit être respectée pour la réalisation du diagnostic termites est modifiée. Il s'agit désormais de la norme NF P 03/-201 de mars2012. (Arrêté du 7mars 2012, J.O. du 16mars, p.4847). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . dans le livreII intitulé “Ordre et sécurité publics”, les mesures relatives aux fichiers informatiques, à la vidéo-protection (loi du 21janvier 1995), au gardiennage et à la sur- v eillance des immeubles. (Ordonnance n°2012-351 du 12mars2012 relative à la partie législative du code de la sécurité intérieure, J.O. du 13mars, p.4532). Deux décrets sur le 1% Les emplois du 1% et la fixation des enve- loppes pour la période 2012-2014 ont été fixés par deux décrets du 12mars. ➠ Le premier définit les emplois du 1%. - Pour les prêts pour travaux : le nouveau texte remplace le régime des priorités pour situations particulières, par un système incita- tif de majoration. - Les subventions liées à la mobilité (Mobili- pass par exemple) sont placées sous condi- tion de ressources. - De nouvelles aides sont créées à destination des organismes de logement social (art. R 313-19-2 et 3 du CCH). - Un nouvel emploi est créé pour accompa- gner les jeunes dans leur accès au logement pour favoriser leur accès à l'emploi. (Décret n°2012-352 du 12mars2012 relatif aux emplois de la participation des employeurs à l'effort de construction pris pour l'application de l'article L. 313-3 du CCH, J.O. du 14mars, p.4640). ➠ Le 2 e décret fixe les enveloppes des emplois de la participation des employeurs à l'effort de construction pour la période 2012-2014 . Par exemple, le financement de la GRL est prévu par un plafond annuel de 160millions d'euros. Pour 2012, le PNRU est programmé à hauteur de 810 M € , l'ANAH, pour 320 M € , les prêts accession et prêts tra- vaux, de 640 à 790 M € . (Décret n°2012-353 du 12mars2012 relatif aux enveloppes minimales et maximales des emplois de la participation des employeurs à l'effort de construction, J.O. du 14mars, p.4642). ➠ Par ailleurs, deux arrêtés du 12mars fixent les modalités de versement des subventions de l’UESL à l’ANRU d’une part et à l’ANAH d’autre part (J.O du 14mars, p.4650). Diagnostics et organismes d’accréditation Une série de textes a été publiée concernant les diagnostics. ■ Un arrêté du 24février définit les condi- tions d'accréditation des organismes effec- tuant des mesures de la qualité de l'air intérieur et à l'évaluation des moyens d'aération du bâtiment. L'accréditation est délivrée par le COFRAC 27mars2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A N N A A L L Y Y S S E E R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N Les sirènes de l’investissement défiscalisé ont séduit bien des épargnants, mais on sait que certains n’ont pas fait un placement à la hauteur de leurs espérances! Les méfaits des excès du dispositif Robien ont notamment été dénoncés pour avoir provoqué un afflux excessif de logements sur certains marchés. Montauban en est un bon exemple. Com- ment ce marché se comporte-t-il aujourd’hui? L’étude que viennent de réali- ser Jean-Michel Ciusch et Évelyne Colombani respectivement directeur général et direc- teur adjoint d’Immogroup Consulting apporte un utile éclairage sur cette ques- tion. Elle montre la capacité des élus, s’ils en ont la détermination politique, à mettre en place les outils efficaces à la remise en ordre du marché. Quel impact de la défiscalisation? L’excès de l’offre locative provoque généra- lement une baisse des loyers et une hausse de la vacance. L’impact est également sen- sible sur le parc existant qui subit un départ de ses occupants, attirés vers le parc neuf, une diminution des loyers, une hausse des biens mis en vente. Il en résulte aussi un aspect positif: la réhabilitation du parc ancien. Selon l’étude, la défiscalisation a pro- voqué à Montauban un étalement urbain. Dans cette ville, les loyers restent négociés à la baisse et sont proches du niveau des loyers sociaux (4,5 € le m 2 environ). Pourtant, la ville dispose d’atouts: ville d’art et d’histoire, disposant de bons équipe- ments, à trente minutes de Toulouse, une démographie en plein essor… La ville a tiré les leçons de l’épisode Robien explique Évelyne Colombani: elle a porté un coup d’arrêt à la délivrance des permis de construire en défiscalisation, elle a engagé une rénovation de l’habitat dans le cœur de ville et a fait porter le poids du financement de la rénovation par le dispositif Malraux, elle a enfin favorisé l’émergence de nou- veaux quartiers par la création d’une ZAC. La ville dispose de ressources foncières importantes, à des prix nettement inférieurs à ceux de l’agglomération de Toulouse, mais aussi que ceux d’autres villes comme Albi. L’étude montre que la situation actuelle est faite de menaces (développement hégémo- nique de la métropole régionale, par exemple) mais aussi d’opportunités (rôle complémentaire de la ville par rapport à Toulouse, future implantation d’une gare TGV en 2020…) S’agissant du dispositif Malraux, la modifica- tion récente du régime a favorisé les sec- teurs sauvegardés. Cette réforme joue en faveur d’une ville comme Montauban qui dispose d’un secteur sauvegardé important. L’étude a chiffré les besoins en logements, qu'elle estime à environ 800 par an. Observer les marchés En conclusion, Immogroup Consulting conseille de mettre en place un observatoire des marchés immobiliers, ce qui permet d’améliorer la transparence du marché. Il se félicite que Brigitte Barèges, maire de Mon- tauban, ait décidé de mettre en place un tel observatoire. Les déboires de Montauban constituent-ils un argument en faveur de la suppression des dispositifs de défiscalisation? Pour Jean- Michel Ciuch, la réponse est négative: ce n’est pas parce qu’il y a eu des dérives qu’il faut supprimer toute incitation fiscale. Mais il estime qu’il faut construire des mesures en partenariat avec les professionnels de ter- rain. Il faut des dispositifs de soutien, tant pour le neuf que pour l’ancien, afin de sou- tenir l’investissement des particuliers mais aussi des institutionnels. La ville de Montauban est l’exemple type d’une commune ayant souffert des excès de la défiscalisation. Quelques années après l’afflux de logements Robien, la ville a remonté la pente. Analyse par Immogroup Consulting. Leçon à tirer de l’exemple: l’assainissement résulte d’un fort interventionnisme des élus locaux. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Les mesures mises en place par la ville pour contrecarrer les effets négatifs du Robien - Arrêt de la délivrance des permis de construire pour les programmes de défiscali- sation. - Réorientation de l’offre neuve vers quelques territoires cibles. - Rénovation de l’habitat et revitalisation commerciale du cœur de ville avec le disposi- tif Malraux. - Création de ZAC: meilleure répartition de l’habitat social (ZAC Multi-sites), émergence de nouveaux quartiers avec une offre diversi- fiée de logements (ZAC de Bas-Pays). Passant en revue les propositions actuelle- ment émises par les candidats à la présiden- ce de la République, Jean-Michel Ciuch observe qu’elles sont toutes dirigistes. La ville a-t-elle réagi suffisamment vite à l’excès d’offre locative défiscalisée? M e Alain Sforzini, notaire à Montauban, indique que la ville a réagi, peut être pas assez rapide- ment, mais il observe que la modification d’un PLU ne se fait pas en quelques mois. Les notaires ont-ils suffisamment exercé leur devoir de conseil? M e Sforzini répond que les actes de vente ont bien souvent été signés avec des procurations. Il en déduit que c’est le notaire du client acquéreur, qui a reçu la procuration, qui aurait dû exercer ce devoir de conseil envers l’acquéreur. Mais il était hors du territoire de Montauban… Jean-Michel Ciuch conclut que la situation a été assainie par un interventionnisme fort de la ville et ce, souligne un représentant de la commune, sans hausse des impôts locaux. ■ Transmission électronique SAFER - Notaires Un décret du 14mars généralise les transmis- sions par voie électronique entre SAFER et notaires. Ainsi les déclarations d'intention d 'aliéner devront être transmises par voie dématérialisée. Le texte généralise également la publication sur internet des biens proposés par les SAFER. Les transactions hors champ du droit de préemption des SAFER leur sont transmises pour leur permettre d'analyser les évolutions de prix sur le marché foncier rural. Désormais les démembrements de propriété seront aussi portés à leur connaissance. (Décret n°2012-363 du 14mars2012, J.O. du 16mars p.4866). ■ Les actes d’huissier par internet Un décret du 15mars autorise la signification des actes d'huissier par voie électronique (art. 653 nouveau du code de procédure civile). Mais cette procédure ne peut être utilisée qu'avec l'accord du destinataire. L'acte en porte mention. Si le destinataire en prend connaissance le jour de la transmission, la signification est une signification faite à per- sonne. À défaut, la signification est une signi- fication faite à domicile et l'huissier doit avi- ser l'intéressé de la signification par courrier simple. La personne qui consent à recevoir une signi- fication par voie électronique doit adresser une déclaration à la chambre nationale des huissiers. Celle-ci dresse la liste des personnes ayant consenti à la signification électronique. (Décret n°2012-366 du 15mars2012 relatif à la signification des actes d'huissier de justice par voie électronique et aux notifications interna- tionales, J.O. du 17mars, p.4899). © 2009 Deloitte 41 MERCI DE VOTRE ATTENTION Comment sortir d’un excès de défiscalisation?
