2 – Jurisprudence
Baux d’habitation : Logement décent
Charges locatives : demande tardive de régularisation, faute contractuelle
Bail consenti à un artisan : validité du recours à la loi de 1989
Baux commerciaux : Procédure collective du preneur affectant le montage de défiscalisation
Dénégation de statut faute d’immatriculation du preneur : à invoquer de bonne foi
– 4 – Législation
La loi de simplification du droit publiée :
– Baux commerciaux – Cessions de fonds de commerce
– Contrats de location saisonnière – Copropriété
– Travaux sur immeubles adossés aux immeubles inscrits ou classés
– Promesses de vente de longue durée
– 7 – Nominations – Au fil du JO
– Agréments Scellier en zone C
– Obligation de raccordement aux réseaux de chaleur
– 8 – Rencontre
Les surfaces dans l’immobilier : présentation des quelque 20 types de surface lors d’un Club Pierre, animé par Herbert Smith.
■ JUGÉ ■ > > Le preneur doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés lors de la déli- vrance du congé du bailleur, pour pouvoir prétendre au renouvellement de son bail ou à une indemnité d’éviction. Mais le bailleur doit invoquer cet argument avec bonne foi. Tel n’est pas le cas d’un bailleur qui donne congé précipitamment entre la radiation du preneur et l’immatriculation de la société qui reprend l’activité de ce preneur, par une transmission universelle de patrimoine, a jugé la cour d’appel de Paris le 21mars2012 (lire p.3). > > Un bailleur qui attend six ans pour deman- der à son locataire d’habitation une régulari- sation de charges locatives, qui conduit à tri- pler le montant des charges par rapport au montant de la provision initialement conve- nue commet une faute contractuelle qui engage sa responsabilité. Une cour d’appel qui avait condamné le bailleur au versement de dommages-intérêts pour un montant un peu supérieur à la somme demandée comme rappel de charges voit sa décision validée par la Cour de cassation (arrêt du 21mars, p.2). ■ PUBLIÉ ■ > > La loi de simplification du droit du 22mars comporte de nombreuses mesures (voir notre dossier p.4 à7). Exemples: - Elle modifie le régime de publicité des ventes de parcelles boisées pour la mise en œuvre du droit de préemption au profit des riverains. - Elle brise une jurisprudence sur la déten- tion d’animaux familiers dans les locations saisonnières. - Elle sécurise le recours aux emprunts dans les copropriétés. - Elle modifie le champ du régime protecteur des promesses de vente de longue durée… ■ CHIFFRÉ ■ Les taux de l’usure pour les prêts immobi- liers à compter du 1 er avril ont été publiés. Simplifier, préciser, clarifier … L a nouvelle loi de simplification du droit est parue. Elle est due notamment aux travaux de Jean-Luc Warsmann, président de la commission des lois, député des Ardennes. Le texte est riche de 134 articles, sauf à en retrancher les quelques dispositions censurées par le Conseil constitutionnel pour irrespect de la procédure d’adoption d’amendements. Nous y consacrons notre dossier cen- tral. La simplification est-elle au rendez-vous ? Elle est parfois effective; elle se vérifie par exemple à l’article 3 qui adapte les procédures de ces- sion des fonds de commerce dans le but d’en accélérer les formalités afin de permettre au vendeur de disposer plus rapidement du prix de vente. La simplification est parfois difficile à cerner comme dans l’article 106 qui réforme le régime des travaux sur les immeubles adossés ou dans le périmètre de visibilité des monuments inscrits ou classés. Les débats et le rapport de Jean-Luc Warsmann, document fort utile pour comprendre la portée de chaque article, recourent également très souvent aux mots de clarification et de précision. L’article 2 qui remplace dans le régime des baux commerciaux le terme de recon- duction par celui de prolongation permet en effet de mieux s’ajuster à la réalité juridique de la situation des parties qui laissent se pour- suivre un bail au-delà de son terme. Il y a bien clarification car il ne s’agit pas d’un nouveau bail mais de la poursuite du bail existant. Parfois cependant, la clarification recouvre en réalité un changement de la règle de droit. En voici trois exemples. - Le premier concerne le classement des hébergements touristiques. La décision est désormais confiée à Atout France, et non à la préfecture. Cela confirme le recentrage de l’Etat sur ses missions régaliennes. - Le second vise les promesses de vente de longue durée. Le législateur de 2009 a contraint le bénéficiaire de la promesse de plus de 18 mois à verser au promettant, personne physique, une indemnité minimale de 5%. La loi nouvelle ajoute une “précision”: il s’agit de la promes- se “unilatérale”. Cette précision revient à retirer de la protection léga- le les compromis ou promesses synallagmatiques. Sous couvert de pré- cision, le législateur revient en réalité sur une protection du vendeur puisqu’elle peut désormais être très facilement écartée, en utilisant les compromis de préférence aux promesses unilatérales. - Le troisième exemple vise le droit de préemption des communes sur les commerces (art. 4). La commune qui exerce ce droit disposait d’un délai d’un an pour rétrocéder le fonds ou le bail préempté. Ce délai est porté à deux ans. Un délai de deux ans n’est ni plus clair, ni plus précis, ni plus simple qu’un délai d’un an. Pour faire simple, disons que c’est un délai… plus long, et pour être précis, un délai doublé! et qui permet à la commune de mieux maîtriser le processus de revente. Pour conclure, disons qu’on ne saurait reprocher au législateur de modifier la règle de droit puisque c’est sa mission première. Mais on peut l’inviter à ne pas changer le droit en déclarant simplement le clarifier. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 473 3 AVRIL 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Logement décent / Charges locatives: demande tardive de régularisation, faute contractuelle / Bail consenti à un arti- san: validité du recours à la loi de 1989 Baux commerciaux : Procédure collective du preneur affectant le montage de défiscalisation / Dénégation de statut faute d’immatriculation du preneur: à invoquer de bonne foi - 4 - Législation - La loi de simplification du droit publiée: - Baux commerciaux - Cessions de fonds de commerce - Contrats de location saisonnière - Copropriété - Travaux sur immeubles adossés aux immeubles inscrits ou classés - Promesses de vente de longue durée - 7 - Nominations - Au fil du JO - - Agréments Scellier en zone C - Obligation de raccordement aux réseaux de chaleur - 8 - Rencontre - Les surfaces dans l’immobilier: présentation des quelque 20 types de sur- face lors d’un Club Pierre, animé par Herbert Smith. S O M M A I R E E D I T O R I A L Le prochain numéro de Jurishebdo s era un numéro spécial consacré aux droits de préemption. 3avril 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N ▲ Baux d’habitation ■ Logement décent ( Cass. Civ. 3 e , 21mars2012, n°333, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°11-14838) Un locataire avait demandé à son bailleur l’installation d’un w.-c. intérieur sur le fonde- ment du décret du 30janvier 2002 relatif au logement décent. La cour d’appel avait rejeté sa demande au motif que le logement ne comportait qu’une seule pièce et échappait donc à cette obligation. La décision est cassée au visa de l’article 3 du décret du 30janvier 2002, des articles1719 du code civil et 6 de la loi du 6juillet 1989: “Attendu que pour rejeter [les demandes du locataire], l’arrêt retient que, dans la mesure où il n’existe qu’une seule pièce, l’article 3 du décret n°2002-120 du 30janvier 2002 permet de limiter l’installation sanitaire à un w.-c. extérieur au logement à condition qu’il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible, que tel est le cas en l’espèce, un w.- c. étant situé au même étage que les lieux loués; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que le logement pris à bail par M me K. com- portait une pièce disposant d’un volume habitable en conformité avec la norme régle- mentaire qu’elle a qualifié de pièce principa- le et qu’ il existait un mur de séparation à l’intérieur du logement, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d’où il ressortait que le logement ne comportait pas qu’une seu- le pièce , a violé les textes susvisés”. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 3. 5 du décret du 30décembre 2002 relatif au logement décent impose une installation sanitaire intérieure au logement comprenant notamment un w.-c. séparé de la cuisine. Il ajoute que “l’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. exté- rieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facile- ment accessible”. La pièce principale faisait moins de 9m 2 , mais plus de 20m 3 (22,43m 3 ) ce qui respectait donc le minimum réglemen- taire. Mais la cour d’appel avait évoqué les préconisations de l’expert qui recommandait la suppression d’un mur de séparation, l’aménagement d’un coin cuisine et la créa- tion d’une salle de bains. La Cour de cassation déduit de la mention de la présence d’un mur de séparation l’existence de plus d’une pièce. La cour d’appel ne pouvait donc sans se contredire admettre qu’il suffisait qu’un w.-c. soit installé à l’extérieur au motif qu’il s’agissait d’un logement d’une seule pièce. ■ Demande tardive d’une régulari- sation de charges locatives : faute contractuelle (Cass. Civ. 3 e , 21mars2012, n°335, FS-P+B, r ejet, pourvoi n°11-14174) Affaire exemplaire: pour un bail conclu en 2002, le locataire avait demandé une régula- risation des charges en 2003 puis en 2004, s ans succès. Or en 2009, le bailleur avait demandé une régularisation au titre des 5 ans écoulés, le montant des charges étant finalement trois fois plus élevé que le mon- tant de la provision. La cour d’appel accorde des dommages-intérêts au locataire pour fau- te dans l’exécution du contrat. La Cour de cas- sation confirme la décision: “Mais attendu d’une part, qu’ayant constaté que par courrier adressé au bailleur le 30novembre 2003, la locataire, par l’intermédiaire de sa fille et de son gendre, les épouxD., s’était inquiété de n’avoir reçu aucun état des charges et donc aucun récapi- tulatif débiteur ou créditeur de sa situation, que le 7février 2004, M me D. avait sollicité encore du bailleur la régularisation des charges locatives de sa mère, qu’aucune réponse n’avait été donnée à ces deux lettres, que le 10septembre 2008, [le bailleur] avait adressé à sa locataire une demande de régu- larisation du loyer depuis l’année 2003 et réclamé un rappel d’indexation, notant que la provision sur charges était maintenue au montant initial et que le 5mai 2009, [le bailleur] avait réclamé pour la première fois une somme au titre de la régularisation des charges, sans aucune explication, la cour d’appel a pu retenir, en l’état de l’obligation légale d’une régularisation légale des charges pesant sur le bailleur, que la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée , si elle était juridiquement recevable et exacte dans son calcul était, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat et en déduire que [le bailleur] avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné”. L’arrêt confirme la condamnation au paie- ment des dommages-intérêts qui était de 10000euros à comparer à la somme de 9326euros réclamée par le bailleur. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette affaire est très intéres- sante car elle marque la limite de l’application de la règle de prescription: le bailleur dispose de 5 ans pour réclamer un rappel de charges (ou de loyers, art 2224 du code civil). Mais il a aussi une obligation de régularisation annuel- le (art. 23 de la loi de 1989). Cet arrêt montre que s’il tarde à effectuer cette régularisation et qu’il sous-évalue le montant de la provision initiale, il engage sa responsabilité pour faute. Pour éviter ce t ype de condamnation, le bailleur doit donc procéder sans attendre à la régularisation afin d’ajuster le montant de la provision. Une réponse ministérielle (17avril 2007, n°108788) qui avait considéré que l’obligation du bailleur de procéder annuel- lement à une régularisation des charges n’est assortie d’aucune sanction, est donc remise en cause par cet arrêt. ■ Bail consenti à un artisan: validité du recours à la loi de 1989 (CA Paris, 27mars2012, pôle 1, ch. 3, n°11/18042) Un bail avait été consenti dans le cadre de la loi de 1989 au profit d’un artisan. À la suite d’un litige de paiement de loyer, le locataire invoquait la nullité du bail et demandait une médiation en vue de la signature d’un bail commercial. La cour d’appel confirme la vali- dité du recours au bail de la loi de 1989 et la résiliation du bail par application de la clause résolutoire pour défaut de paiement: “Considérant qu’il est établi que le bail libre- ment consenti entre les parties le 1 er avril 2007 entre M.D. et la société T.est soumis à la loi du 6juillet 1989 , qu’il porte sur un apparte- ment de 34m 2 comprenant deux pièces, une cuisine et une salle d’eau, qu’il a pour desti- nation l’exercice de la profession d’artisan (objet déco), le locataire s’interdisant d’exercer dans les lieux une activité industrielle ou commerciale ; qu’il en résulte que les parties ont entendu sou- mettre leur convention à la loi du 6juillet 1989 et exclure le statut des baux commerciaux , au demeurant incom- patible avec le statut d’artisan revendiqué par la locataire; qu’il est par ailleurs constant que le bail a reçu exécution; que dans ces condi- tions, l’appelante qui ne conteste pas par ailleurs ne pas s’être acquittée des causes du commandement de payer qui lui a été délivré ensuite de sa défaillance dans le paiement des loyers et qui n’a pas formé opposition audit commandement, est mal fondée à se prévaloir de la nullité du bail qu’elle a librement contracté et dont les stipulations lui tiennent lieu de loi”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision valide donc le recours à la loi du 6juillet 1989 pour un bail consenti à un artisan. Son article2 prévoit son application aux locaux à usage mixte, habitation et professionnel. Pour des locaux uniquement professionnels, un jugement avait pu déclarer que la loi n’exclut pas la J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E possibilité de soumettre volontairement une location professionnelle aux dispositions de la loi de 1989, s’agissant d’un ordre public de protection et non de direction (TGI Paris, 29 j anv. 1991, Gaz. Pal. 1992, 2 somm. 401). L’arrêt rapporté est dans le même sens. Ajou- tons qu’est un peu étonnante l’indication selon laquelle le statut d’artisan est incompa- tible avec le statut des baux commerciaux alors que les artisans bénéficient du statut depuis la loi du 5janvier 1957. Baux commerciaux ■ Procédure collective affectant l’exploitant dans un montage de défiscalisation Une série d’arrêts a été rendue par la cour d’appel de Paris dans des affaires de monta- ge en LMP avec bail commercial consenti par les copropriétaires investisseurs. Voici des extraits de deux décisions: ➠ Un premier arrêt concernait les sociétés du groupe Mona Lisa, qui avaient été soumises à une procédure de redressement judiciaire converti en liquidation judiciaire. Certains des copropriétaires investisseurs contestaient la cession de la partie hôtelière à une société, considérant que cela leur imposait un contrat avec obligation de consentir un nouveau bail. La cour d’appel déclare leur appel irrece- vable; elle rappelle que l’administrateur judi- ciaire avait demandé une diminution des loyers pour permettre un retour à l’équilibre, mais que la grande majorité des coproprié- taires s’étant déclarée hostile à la réduction des loyers, les baux avaient été résiliés: “Considérant qu’aucune des parties ne conteste que tous les baux ont été résiliés le 18 fév. 2010; que dès lors, ces contrats, qui n’existaient plus au jour de l’arrêté du plan de cession, ne peuvent pas avoir été cédés ; qu’il n’existe aucune ambiguïté dans le jugement concernant le périmètre de la cession et de la disposition ordonnant la ces- sion des contrats en cours; que le jugement arrêtant le plan de cession d’un fonds de commerce n’emporte pas cession des élé- ments constitutifs non mentionnés, et ce d’autant qu’ils n’existent plus; que la cession des contrats en cours repris car nécessaire à la poursuite d’activité, n’a été ordonnée que par renvoi aux offres type intégrées dans le corps du jugement qui mentionne expressé- ment que les baux résiliés sont exclus ”. L’arrêt précise aussi que le règlement de copropriété n’est pas une convention liant les copropriétaires à l’une des sociétés en pro- cédure collective dont les actifs sont cédés et n’est donc pas un contrat en cours susceptible de transfert. Les appels sont donc jugés irre- cevables. (CA Paris, 23 nov. 2010, Pôle 5, ch. 8, n°10/14196) ➠ U n 2 e a rrêt concerne une résidence de 120 logements construite à proximité du Grand Stade à Saint-Denis. Les copropriétaires étant impayés, ils avaient assigné la société Cristal Eagle Résidence (CER) mais le tribunal avait suspendu les effets de la clause résolutoire. La cour confirme la suspension; on relèvera qu’elle valide la décision de la société de modifier la politique commerciale d’utilisation des lieux, répondant à la critique des copropriétaires qui estimaient que la société CER avait radicalement modifié la des- tination des lieux en transformant la résiden- ce de tourisme en une résidence sociale ali- mentée par le Samu social et occupée par des familles en situation de précarité: “Mais considérant que la société CER justifie de l’existence d’un litige avec les construc- teurs de l’ouvrage et des graves désordres de construction qui ont affecté l’ensemble des douches de la résidence de sorte que la clien- tèle cible du projet initial à savoir “les cadres, congressistes, stagiaires, étudiants” n’a pu être atteinte, sans que cela lui soit directe- ment imputable; qu’il demeure que l’exploitation qui a pu néanmoins être faite s’inscrit dans le cadre de sous-location contractuelle d’une sous-location meu- blée de locaux à usage d’habitation dans une résidence avec services”. La cour déboute les copropriétaires de leur demande de résiliation des baux. (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 7septembre2011, n°08/10695). O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Ces arrêts illustrent les diffi- cultés que peuvent rencontrer des investis- seurs dans les montages de loueur en meu- blé professionnel. ■ Dénégation de statut faute d’immatriculation: à invoquer de bonne foi (CA Paris, 21mars2012, Pôle 5, ch. 3, n°10/12357) Un litige opposait une SCI propriétaire de locaux loués à Paris (VIII e ) à la société Jean- Louis David coiffure. La société locataire avait fait l’objet d’une dissolution après avoir été reprise par son unique associé, la société Regis France Salons devenue Proval- liance Salons, par transmission universelle de patrimoine. Les 17 et 19juin 2007, la société locataire et la société substituée avaient adressé un courrier au bailleur pour l’informer de ces modifica- tions statutaires. Or si la société Jean-Louis David France Salons avait été radiée du registre du commerce le 17août 2007, la société Regis France Salons n’avait été inscrite a u RCS pour l’établissement secondaire en cause que le 4septembre 2007. La SCI avait fait signifier le 23août 2007 un congé comportant dénégation du droit au statut. Il se posait la question du bien-fondé de cet- te dénégation, au regard de l’obligation du preneur d’être immatriculé: “Il est donc établi qu’à la date de délivrance du congé le 23août 2007, la société Regis France Salons n’était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés […] La SCI Carnis a ainsi profité de l’espace de temps réduit séparant la radiation de la socié- té Jean Louis David en date du 17août 2007 de l’immatriculation à venir de la société Regis France Salons au titre de l’établissement en cause pour délivrer congé le 23août 2007 en lui déniant tout droit au statut et à paie- ment d’une indemnité d’éviction; Or la délivrance du congé obéit aux règles de bonne foi et de loyauté applicables en matière contractuelle, entendues comme l’exigence du respect de l’esprit sans se borner uniquement à la lettre du contrat et celle sur- tout de ne pas agir dans l’intention de nuire à son contractant ; à cet égard, la délivrance d’un congé dénégation du statut, sanction du manquement du preneur à son obligation d’immatriculation, ne doit pas être utilisée à mauvais escient comme le moyen de priver le locataire de tout droit à indemnité; En délivrant congé le 23août 2007 avec une précipitation qui contraste singulièrement avec la date d’effet du congé au 31mars 2009, alors qu’elle connaissait l’exigence de modification statutaire et les formalités inhé- rentes à celles-ci et que la société Regis Fran- ce Salons qui lui avait écrit avait une existen- ce légale attestée par son extrait Kbis, la SCI Carnis a abusé de ses prérogatives contrac- tuelles et agi de mauvaise foi ”. En conséquence, la cour annule le congé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt fait preuve de man- suétude à l’égard du preneur au regard de la nécessité d’être immatriculé à la date du congé, mais c’est la mauvaise foi du bailleur qui est sanctionnée. En ce sens, voir aussi Cass. Civ. 3 e , 5mars 2008 (Bull. Civ. III, n°38), qui admet la collusion frauduleuse d’un ven- deur et d’un acquéreur de l’immeuble dans la délivrance du congé au preneur et dont le but du congé était de faire échec au renou- vellement du bail et au paiement d’une indemnité d’éviction ● 3avril 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 3avril 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Voici l’essentiel des dispositions concernant le secteur immobilier, contenues dans la loi de simplification du droit. ■ Baux commerciaux Article 2 : Tacite reconduction et tacite pro- longation. Cet article remplace dans 4 articles le mot de « reconduction » par celui de « prolongation ». Il s'agit des articles L 145-8 (droit au renouvellement), L 145-10 (deman- de de renouvellement du bail par le locatai- re), L 145-12 (prise d'effet du bail renouvelé) et L 145-34 (bail ayant duré plus de 12 ans). Le législateur procède à cette substitution de termes dans la ligne de ce qu'avait proposé la commission Pelletier en 2003. Comme le rappelle le rapport à l'Assemblée, la tacite reconduction marque la formation d'un nouveau bail alors que la tacite prolonga- tion manifeste la poursuite du bail en cours. La Cour de cassation utilise d’ailleurs la notion de tacite prolongation (exemple: Cass. 3 e , 5 oct. 2010). Le même article2 réécrit ensuite l'article L 145-9. Avant la loi du 4août 2008 (LME), la loi prévoyait que le bail ne cesse que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance. La LME a supprimé la notion d'usages locaux et indiqué que le congé devait être donné « pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance ». La loi de 2012 modifie une nouvelle fois cet article pour indiquer que « les baux […] ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvelle- ment ». L'alinéa suivant prévoit désormais que « À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se pro- longe tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolonga- tion, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du tri- mestre civil. » Cet alinéa utilise également le terme de prolongation et non plus de recon- duction et il prévoit le recours au dernier jour du trimestre civil qui n'y figurait pas. Il faut donc distinguer deux situations : - lorsqu'on est en présence d'une fin de bail (ou d'une fin de période triennale), le congé doit être donné pour la fin du bail ou de la période, en référence à la date anniversaire et non en référence à la fin du trimestre civil (art. L 145-9 al. 1 er ). - Si on est dans la phase de taciteprolon- gation , faute de congé ou de demande de renouvellement, pour mettre fin au bail ain- si prolongé, il faut adresser au locataire un congé au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Il en est de même, indique le rapport, si le locataire prend l'initiative. La référence aux usages locaux qui avait dis- paru en 2008 reste supprimée. Mais la néces- sité de se caler sur le dernier jour du tri- mestre pour donner congé est précisée dans son champ d'application: elle ne concerne que l'hypothèse de la tacite prolongation, mais elle ne vise ni l'hypothèse de la fin de bail à son échéance contractuelle ni celle des périodes triennales. ■ Cession de fonds de commerce Art. 3. Cession de fonds de commerce Dans les informations que le vendeur doit mentionner (art. L 141-1 du code de com- merce) figurent les bénéfices commerciaux. La loi nouvelle remplace cette mention par celle des résultats d’exploitation, ce qui est une information plus utile à l’acquéreur. Ce même article change les règles relatives aux formalités de publicité de façon à rac- courcir les délais . - Il rend concomitantes les dates de publica- tion de la cession dans un journal d’annonces légales et au BODACC (au lieu de prévoir des publications successives, art. L 141-12). - Le délai pour souscrire, la déclaration de résultat (art 201 du CGI) est raccourci. Il est désormais de 45 jours et non de 60 jours à compter de la publication de la vente. - En revanche, le tiers détenteur du prix d’acquisition se voit accorder un délai plus long (5 mois à compter de l’acte de vente, au lieu de 3 actuellement) pour distribuer le prix de cession. Selon le rapport de la Commission des lois, le délai d’indisponibilité du prix de cession devrait, au total, être raccourci de quelques semaines. ■ Droit de préemption sur les com- merces Art. 4 . L’article L 214-1 du code de l’urbanisme autorise (depuis la loi du 2août 2005) les communes à instituer, dans certains secteurs, un droit de préemption sur les ces- sions de fonds de commerces ou de baux commerciaux. Mais la commune doit rétro- céder le fonds dans le délai d’un an. La loi nouvelle porte ce délai à deux ans . De plus, elle autorise la commune, pendant ce délai, à mettre le fonds en location-gérance. Par ailleurs, l’article 5 remplace le mot de cession par celui d’aliénation à titre onéreux, ce qui restreint le champ d’application du droit de préemption. En effet, les cessions à titre gratuit (succession et donations) sont donc désormais exclues. ■ Fonctionnement des SCPI Les articles suivants concernent le droit des sociétés. À noter que l’article 23 II et III transposent certaines règles aux SCPI et visent à mieux en garantir le fonctionnement. Par exemple, l’article L 214-55 du code monétaire et financier est complété pour préciser que si la SCPI n’a pas souscrit de contrat d’assurance garantissant sa responsabilité civile du fait des immeubles dont elle est propriétaire, la responsabilité personnelle de ses diri- geants peut être solidairement engagée. Les modalités de tenue de l’assemblée géné- rale de la SCPI sont précisées. Elle doit avoir lieu dans les 6 mois de la clôture de l’exercice. Toute personne intéressée peut demander au président du tribunal en réfé- ré d’enjoindre aux dirigeants de communi- quer les documents aux associés (Art. L 214- 73 modifié). L’art. L 214-77-1 impose que l’assemblée fasse l’objet d’un procès-verbal et d’une feuille de présence. L’article L 231-12 vise les sanctions pénales. Certaines sont supprimées. Exemple: art. L 231-13 réprimant le fait de ne pas trans- mettre aux associés une formule de procura- tion, art. L 231-15 sanctionnant le fait de ne pas tenir de feuille de présence à l’assemblée. En revanche, d’autres infractions sont plus lourdement sanctionnées, de 30000 € d’amende, par exemple le fait de ne pas soumettre à l’approbation de l’AG toute aliénation ou constitution de droits réels portant sur le patrimoine immobilier de la société, la souscription d’emprunts ainsi que l’inventaire, les comptes annuels et le rap- port de gestion (art. L 231-12 modifié). 1% logement . L’article 34 remplace les mots “au minimum” par “au moins”, s’agissant du seuil de mise en place de la contribution de 0,45% des rémunérations pour le financement du logement par les entreprises (art. L 313-1 du CCH). S S I I M M P P L L I I F F I I C C A A T T I I O O N N D D U U D D R R O O I I T T L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N La loi de simplification du droit publiée La loi de simplification du droit du 22mars (JO du 23 p.5226) comporte 134 articles. Toutefois, 9 dispositions ont été écartées par le Conseil constitutionnel pour des raisons de procédure. L’article 65 modifie la notion de “ cachet de la poste ” pour tenir compte du fait que le cachet peut aussi être apposé par les autres prestataires de services postaux (art. 16 de la l oi du 12avril 2000 modifié). L’article 66 vise le r égime de la géother- mie de minime importance de façon à favoriser le développement des installa- tions géothermiques à basse tempéra- ture , conformément aux objectifs du Gre- nelle de l’environnement. Il complète l’article L 112-1 du code minier pour autori- ser des échanges thermiques avec le sous-sol, “qui ne présentent pas d’incidences signifi- catives sur l’environnement” hors applica- tion du régime légal des mines. Le champ d’application sera précisé par décret en Conseil d’Etat. Il sera possible de déroger aux règles applicables aux forages, par exemple au titreV du livreIer du code minier qui définit les contraintes de protec- tion du voisinage et interdit de faire des forages sans l’accord des propriétaires voi- sins. L’article 69 vise à simplifier les procédures d’autorisation des activités réalisées en sites Natura 2000 . Il s’agit de dispenser certaines activités de l’évaluation des incidences au regard des objectifs de conservation du site. En contre- partie, en cas de non-respect d’engagement spécifique prévu dans la charte Natura 2000, l’entrepreneur s’expose à des sanctions (art. L414-5-1 du code de l‘environnement). L’article 71 crée un fichier national des inter- dits de gérer. L’article 76 I 1 e visait à permettre aux experts fonciers et agricoles d’assister le géomètre- expert pour les opérations d’aménagement foncier et l’article 76 II les autorisait à évaluer les éléments du patrimoine affectés à l’activité professionnelle par l’entrepreneur à responsa- bilité limitée. Mais ces dispositions ont été cen- surées par le Conseil constitutionnel. L’article 82 tend à simplifier le régime de publicité de cessions des parcelles forestières. Les propriétaires de parcelles boisées dis- posent (art. L 331-19 du code forestier) d’un droit de préférence , en cas de vente de parcelles boisées contiguës. Pour le mettre en œuvre, la loi impose le vendeur à notifier le prix et les conditions de vente projetée à chacun des propriétaires de parcelles conti- guës. Or, cela pose des difficultés pratiques, notamment lorsque les propriétaires sont inconnues. La loi nouvelle remplace cette notification individuelle par un affichage en mairie. Par ailleurs, les propriétaires voisins disposaient d’un délai d’un mois pour exer- cer leur droit de préférence, ils auront désor- mais un délai de deux mois à compter de l ’affichage, pour exercer ce droit. L’article 83 concerne le même sujet et com- plète l’article L 331-21 du code forestier pour prévoir deux nouveaux cas d’exclusion du droit de préférence: - terrain classé en bois mais dont la partie boisée représente moins de la moitié de la surface, - propriété comportant un terrain classé en bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non. L’article 89 I instaurait un cas de nullité de vente d’un bien rural réalisée sans que la SAFER ait été informée de l’intention d’aliéner du propriétaire, mais il a été égale- ment jugé contraire à la Constitution. L’article 89 II concerne le droit de préemp- tion urbain (et rural) et clarifie le champ d’application de ce droit lorsque la vente par adjudication est “rendue obligatoire par une disposition législative ou réglementai- re”. La loi nouvelle remplace ce terme (dans les articles L 143-12 du code rural et L 213-1 du code de l’urbanisme) par celui d’adjudication “autorisée ou ordonnée par le juge”. Le droit de préemption est donc applicable y compris si la procédure d’adjudication est mise en œuvre par le juge quand bien même elle n’est pas obligatoire car celui-ci pourrait aussi recourir à une ven- te de gré à gré. L’article 90 reconnaît au géomètre expert la faculté d’exercer sa profession en qualité de salarié. Il peut être salarié d’une personne physique géomètre expert ou d’une société de géomètres experts (art. 6-3 nouveau de la loi du 7mai 1946). L’article 94 concerne la procédure de classe- ment des stations de tourisme et des hébergements touristiques. Il complète l’article L 133-14 du code de tou- risme donnant la liste des actions engagées par les communes pour pouvoir être classées station de tourisme, en y ajoutant les actions engagées pour développer le tourisme d’affaires. Le même article modifie l’article L 141-2 du même code pour élargir la mission d’Atout France dans la procédure de classement. Ce GIE maîtrise l’essentiel de la procédure de clas- sement des hébergements touristiques (élabo- ration des référentiels de classement, concep- tion et tenue à jour des tableaux de classe- ment, publication de la liste des héberge- ments classés). Mais l’instruction de la deman- de de classement (confiée à des organismes accrédités par le COFRAC) et la décision de classement (confiée au préfet) lui échappent. L’article 94 donne à Atout France la compé- t ence de prononcer le classement des hébergements touristiques, à l’exception des meublés de tourisme. Selon le rapport de Jean-Luc Warsmann, le fait de ne confier à Atout France que la déci- sion de classement et non l’instruction des demandes de classement qui reste de la compétence d’organismes évaluateurs accré- dité par le COFRAC, “évince tout grief de partialité”. L’article 95 vise la procédure de classement des meublés de tourisme . L’article L 324-1 du code du tourisme est modifié pour indiquer la liste des orga- nismes habilités à effectuer les visites de clas- sement et à délivrer les certificats de visite: organismes accrédités par le COFRAC ou organismes qui étaient au 22juillet 2009 titulaires de l’agrément requis pour délivrer les certificats de visite des meublés (la formu- le “réputé accrédité”, source de confusion, est supprimée). Par ailleurs, l a décision de classement du meublé de tourisme est confiée aux orga- nismes évaluateurs qui effectuent la visite de classement (à partir de critères établis par Atout France). Le préfet est donc déchargé de cette mission. Enfin, le IV de l’article supprime la date limi- te du 29juillet2012 imposée aux meublés de tourisme pour faire procéder à un nou- veau classement. L’article 12 de la loi du 22juillet 2009 leur laissait un délai de 3 ans au-delà duquel le classement antérieur cesse de produire effet. Cette date butoir est sup- primée pour les meublés de tourisme. En revanche, une disposition analogue pré- vue pour les hôtels 5 étoiles et les campings a été supprimée par le Conseil constitution- nel. Leur classement antérieur sera donc périmé au 29juillet2012. ■ Contrats de location saisonnière L’article 96 brise la jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 1 e , 3 fév. 2011) qui considè- re que l’obligation d’accueillir des animaux familiers dans les locations s’applique égale- ment aux locations saisonnières (art. 10 de la loi du 9juillet 1970). Pour éviter que de nombreux propriétaires ne retirent de la location leurs meublés, la loi nouvelle modi- fie l’article 10 et en exclut les contrats de location saisonnière de meublés de touris- me. Le bailleur pourra donc interdire la présence d’animaux familiers dans ses meublés. 3avril 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S I I M M P P L L I I F F I I C C A A T T I I O O N N D D U U D D R R O O I I T T L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N ■ Emprunts dans les copropriétés L’article 103 insère dans la loi du 10juillet 1965 des articles26-4 à 26-8 qui visent à sécuriser les emprunts contractés par les s yndicats de copropriétaires. La loi de 1965 ne prévoit qu’indirectement la faculté pour le syndicat de souscrire un emprunt (art. 33 relatif au paiement différé en 10 ans de la charge des travaux). L’article 26-4 nouveau le prévoit donc désormais explicitement, en fixant comme principe l’exigence d’unanimité pour décider un emprunt souscrit par le syndicat. Puis l’article prévoit à titre dérogatoire la faculté d’une décision majoritaire : - pour le financement des travaux (sur les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives) pour obte- nir le préfinancement d’une subvention : la décision est prise à la même majorité que celle requise pour les travaux. - pour les mêmes travaux que le cas précé- dent, ou pour une acquisition conforme à l’objet du syndicat, la décision d’emprunt est prise à la même majorité que celle prévue pour la décision de travaux ou d’acquisition. L’emprunt est pris au bénéfice des seuls copropriétaires souhaitant y participer. Les copropriétaires souhaitant bénéficier de l’emprunt doivent notifier au syndic leur décision dans les deux mois de la réception du PV d’AG (pour les opposants ou défaillants) et dans les deux mois de l’assemblée (pour les autres). Le syndic ne peut signer le contrat de prêt avant l’expiration du délai de recours de 2 mois (art. 26-5). L’article 26-6 prévoit que seuls les coproprié- taires bénéficiant de l’emprunt sont tenus à son remboursement; l’article 26-7 organise un système de garantie du prêteur par un cautionnement solidaire accordé par un établissement de crédit ou une assurance, la Poste ou la Banque de France. Après mise en œuvre de la caution, donc après paiement par la caution, celle-ci est subrogée dans l'exercice du privilège du syn- dicat. Elle bénéficie d’une sûreté réelle par extension du champ du privilège du syndi- cat. En cas de vente , si un copropriétaire a sous- crit un emprunt, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Toute- fois, en cas d'accord du prêteur et de la cau- tion, l'obligation de payer peut être transmi- se au nouveau copropriétaire. La loi modifie par ailleurs l’article 33 de la loi pour aligner son régime sur le nouveau sys- tème: si un copropriétaire veut bénéficier du paiement étalé en 10 ans (art. 33) il doit notifier sa décision au syndic dans le délai de 2 mois suivant la notification du PV d’AG. Ces dispositions nouvelles entreront en vigueur dans un délai de 2 mois à compter de la publication du décret en Conseil d’Etat q ui en précisera les modalités. L’article 105 remplace le terme de Commu- nauté par celui d’Union dans la loi Hoguet, actualisant ainsi la référence aux institutions européennes. ■ Travaux sur les immeubles ados- sés aux monuments historiques L’article 106 procède à la réécriture des articles L.621-30, L.621-31 et L.621-32 du code du patrimoine pour unifier les régimes applicables aux travaux sur les immeubles adossés aux monuments historiques ou situés dans leur champ de visibilité . L’article L 621-30 commence par définir la notion d’immeuble adossé à un monument historique: - tout édifice en contact avec un édifice classé au titre des monuments historiques, en élévation, au sol ou en sous-sol; - toute partie non protégée au titre des monuments historiques d’un immeuble partiellement classé . Le texte reprend ensuite la définition des immeubles situés dans le champ de visibilité des monuments historiques (art. L 621-30-1) avec de simples modifications de forme. L’article L 621-31 est complété pour que la règle interdisant construction, démolition, modification… s’applique non seulement aux immeubles situés dans le champ de visi- bilité des monuments historiques mais aussi aux immeubles qui leur sont adossés. - L’article L 631-32 I vise la procédure appli- cable aux travaux soumis à déclaration ou à permis affectant les immeubles adossés aux monuments historiques ou situés dans leur champ de visibilité qui, eux-mêmes, ne sont ni inscrits ni classés: l’absence d’opposition à déclaration préalable de la part du maire ou du préfet ou le permis délivré tiennent lieu d’autorisation, mais l’accord de l’ABF reste requis . - L’article L 631-32 II vise la procédure appli- cable aux travaux soumis ni à permis ni à déclaration qui affectent les immeubles adossés aux monuments historiques ou situés dans leur champ de visibilité qui soit sont inscrits (mais pas classés) soit ne sont ni inscrits ni classés: l’autorisation de travaux est délivrée par le maire ou le préfet dans un délai de 40 jours après avis de l’ABF (son autorisation n’est pas nécessaire). L’article 107 concerne la structure du grou- pement momentané d’entreprises en matiè- re d’architecture . Il modifie l’article 3 de la loi du 3janvier 1977 sur l’architecture. Ce type de groupe- ment, fréquent dans la construction, permet à une entreprise de jouer le rôle d’entreprise p ilote, coordinateur et interlocuteur unique du maître d’ouvrage, mais sans personnalité juridique pour le groupement. Or ce type de groupement n’est pas prévu pour les presta- tions de conception, notamment pour les projets architecturaux. Cet article le prévoit désormais expressément. L’article 108 vise les ZAC et modifie l’article L 311-5 du code de l’urbanisme. Il vise à élargir le champ des conventions d’association en ne les limitant pas au cas où les opérations d’aménagement et d’équipements ont été concédées et en les étendant au cas où la personne publique qui a pris l’initiative de la création de la ZAC assure elle-même la direc- tion des opérations d’aménagement et d’équipement. Ainsi les personnes publiques créant des ZAC, qu’elles soient ou non concédantes, qu’elles assurent ou non la direction des opérations, pourront passer avec les proprié- taires de terrains situés à l’intérieur de ces zones des conventions d’associations qui définiront les conditions dans lesquelles les propriétaires participent à la conception et à la réalisation des travaux. L’article 109 concerne le régime de la vente des logements sociaux . Il vise d’abord la vente des logements foyers entre opérateurs de logement social en sup- primant la condition selon laquelle les opé- rateurs doivent détenir les biens cédés depuis 10 ans. (art. L 443-15-6 du CCH modi- fié). Parmi les catégories d’acheteurs, celles des SEM qui peuvent acheter sont désormais limitées aux SEM de construction et de ges- tion de logements sociaux. Les logements peuvent être vendus également à des orga- nismes sans but lucratif. La loi mentionne en particulier ceux de ces organismes qui béné- ficient de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L365-2 du CCH. Par ailleurs, l’article 109 2 e institue (art. L 443- 7 du CCH) un nouveau cas de nullité de contrat de vente : si l’organisme HLM qui vend un logement social ne respecte pas son obligation de transmettre au préfet sa déci- sion d’aliéner que lui impose l’article L 443-7, le contrat est entaché de nullité (en cas de vente à une personne morale). L’autorité administrative ou un tiers peuvent engager une action en nullité pendant un délai de 5 ans. Il s’agit, explique le rapport de Jean-Luc Warsmann de protéger la destination sociale des logements. En cas de vente à une personne physique, 3avril 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S I I M M P P L L I I F F I I C C A A T T I I O O N N D D U U D D R R O O I I T T L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N 3avril 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Présidence de la République Arnaud Cochet quitte ses fonctions de directeur adjoint de cabinet à la présiden- ce de la République. (Arrêté du 2 0mars2012, J.O. du 21mars, @). Cabinets ministériels ➠ Budget : Laurent Probst est nommé directeur adjoint du cabinet de Valérie Pécresse, en charge de la réforme de l'Etat et de la politique immobilière. Il succède à Ludovic Guilcher. (Arrêté du 15mars2012, J.O. du 20mars, @). ➠ Justice : Il est mis fin aux fonctions de Denis Fauriat, conseiller services judiciaires. (Arrêté du 22mars2012, J.O. du 23mars, @). Administration et organismes publics ✓ DREAL : Daniel Fauvre est nommé direc- teur de l'environnement, de l'aménagement et du logement de La Réunion. (Arrêté du 21mars2012, J.O. du 23mars, @). ✓ EPA : Pascal Gauthier est nommé direc- teur général de l'Établissement public d'aménagement d' Alzette-Belval . (Arrêté du 22mars2012, J.O. du 23mars, p.5287) ■ Sociétés civiles professionnelles Un décret du 23mars tire les consé- quences de la faculté accordée aux SCP d'adopter des noms de fantaisie . Il fixe les modalités de contrôle des socié- tés de participation financière des profes- sions juridiques réglementées. Le texte vise les huissiers, les commissaires- priseurs, les notaires et les avocats. (Décret n°2012-403 du 23mars2012 relatif aux sociétés civiles professionnelles et aux s ociétés de participations financières des pro- fessions judiciaires et juridiques réglemen- tées, J.O. du 25mars, p.5419). ■ Agrément Scellier en zone C Huit communes situées en zone C ont fait l’objet d’agrément, autorisant l’application du dispositif Scellier sur leur territoire. Il s’agit de Dreux (Eure-et-Loir), Pontcharra et Vaulnaveys-le-Haut (Isère), Pusignan, Jons, Saint-Laurent-de-Mure, Colombier-Saugnieu et Saint-Bonnet-de- Mure (Rhône). (Arrêtés du 13mars2012, J.O. du 22mars, p.5201). ■ Obligation de raccordement aux réseaux de chaleur Le code de l'énergie (art. L 712-1 et sui- vants, ordonnance du 9mai 2011) prévoit la faculté pour une collectivité territoriale de classer un réseau de chaleur ou de froid. Cette décision entraîne obligation de raccordement pour les immeubles du sec- teur concerné. Un décret du 23 mars prévoit notamment des dispositions relatives à cette obligation de raccordement. Il définit la notion d'immeuble neuf ou rénové (art. 16 du décret du 13mai 1981 modifié) et indique comment un immeuble peut obtenir une dérogation à l'obligation de raccordement (art. 17). C'est le cas par exemple si l'installation a un besoin de chaleur ou de froid dont les caractéristiques sont incom- patibles avec celles offertes par le réseau. Le texte complète l'article R 111-22-1 du code de la construction relatif à l'étude de faisabilité relative aux diverses solu- tions d'approvisionnement en énergie. Elle n'est exigée que pour les bâtiments auxquels l'obligation de raccordement n'est pas applicable. Ce décret entre en vigueur le 1 er avril 2012. (Décret n°2012-394 du 23mars2012 relatif au classement des réseaux de chaleur et de froid, J.O. du 24mars, p.5364) . A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier Prêts immobiliers Le seuil de l'usure à compter du 1 er avril 2012, pour les prêts immobiliers est fixé à: ➙ ➙ Prêts à taux fixe: 6,32% ➙ ➙ Prêts à taux variable: 5,88% ➙ ➙ Prêts-relais: 6,48% (Avis du 20mars 2012, J.O. du 24mars, p.5405). Chiffres L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N l’organisme est passible d’une sanction de 15000euros. Enfin, l’article L 443-11 qui prévoit que l’organisme qui met en vente un logement v acant doit l’offrir en priorité à ses locataires dans le département, est complété pour ajouter à la liste des acquéreurs prioritaires les gardiens d’immeubles qu’il emploie. L’acquéreur d’un logement devenu vacant ne peut pas se porter acquéreur d’un autre logement devenu vacant. Ce principe est étendu aux logements locatifs des SEM devenus vacants. La sanction est la nullité de la vente. ■ Promesses de vente de longue durée Depuis la loi du 25mars 2009, les promesses de vente de longue durée (plus de 18 mois) consenties par des personnes physiques doi- vent respecter deux règles: - obligation du recours à l’acte authentique (art. L 290-1 du CCH) et - versement d’une indemnité d’immobili- sation d’au moins 5% (art. L 290-2). Le texte initial de la proposition entendait modifier le délai de 18 mois pour le porter à 3 ans mais cette modification n’a pas été retenue dans le texte définitif. En revanche, l’article L 290-2 du CCH a été modifié par l’article 110 de la loi nouvelle pour ajouter au mot “promesse”, le terme “unilatérale”. Il résulte de cet ajout que la règle qui impo- se le versement d'une indemnité de 5% lorsque la promesse a plus de 18 mois est désormais circonscrite aux promesses unila- térales. Autrement dit, il suffit à l’acquéreur qui souhaite éviter de payer 5% d’indemnité de conclure une promesse synallagmatique plutôt qu’une promesse unilatérale. La protection de l’acquéreur mise en place en 2009 est donc écornée. Les articles suivants (113 et suivants) procè- dent à des ratifications d’ordonnances : - ordonnance du 7mai 2009 relative aux procédures de recours applicables aux contrats de la commande publique , - ordonnance du 15juillet 2009 relative aux contrats de concession de travaux publics , - ordonnance du 9décembre 2010 adaptant le droit des entreprises en difficulté et les procédures de traitement des situations de surendettement à l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée. L’article 118 relève à 15000 € le seuil à compter duquel les marchés publics doi- vent faire l’objet d’une procédure formali- sée de publicité et de mise en concurrence préalables. ● tés avec le régime précédent. Elle rappelle que si les textes ont prévu un remplacement auto- matique des termes de SHOB et de SHON par celui de surface de construction, les collectivités territoriales peuvent adapter leurs documents d’urbanisme par des procédures de modifica- tion simplifiées. Si l’opérateur doit déposer un PC modificatif, il faut refaire le calcul mais uni- quement si la modification a une incidence sur le calcul des surfaces. Un nouveau calcul en principe plus favorable Le nouveau calcul est en principe plus favorable à l’opérateur que le précé- dent. De façon générale, l’écart est de 5%. S’il est défavorable, dans le cas du PC modificatif, le pétitionnaire a le choix entre deux solutions: - renoncer à sa modification ou - refaire le calcul des surfaces avec le nouveau système et vérifier si le dos- sier reste recevable et le cas échéant adapter son projet. Dans l’hypothèse où un PC serait caduc, Florence Chérel précise qu’il faut dépo- ser un nouveau dossier de demande de permis et donc, qu'il faut le remplir avec le nouveau mode de calcul. Florence Chérel rappelle par ailleurs que l’administration ne vérifie plus les surfaces dans les dossiers de permis de construire car les informations sont désormais fournies sous la responsabi- lité du pétitionnaire. Mais si les sur- faces sont erronées, le pétitionnaire en supporte les conséquences. Comment profiter du gain de surface ainsi créé pour des immeubles exis- tants? Un propriétaire qui aurait ainsi gagné des droits à construire du fait du nouveau système de calcul peut éventuellement les utiliser à l’occasion d’un agrandissement. Pour un aména- geur, les transactions qui ont déjà eu lieu ne sont pas remises en cause par le nouveau calcul, qui profite à l’acquéreur, mais pour les parcelles qui restent à céder, c’est l’aménageur qui va profiter du gain de surfaces. Mais Olivier Chovet, (cabinet Bloy, géomètre expert) confirme que si le nouveau calcul est le plus souvent favorable dans le cas d’immeubles col- lectifs notamment en raison de la pos- sibilité de déduction des locaux tech- niques, il est moins favorable pour les maisons individuelles. 3avril 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S S S U U R R F F A A C C E E S S D D A A N N S S L L ’ ’ I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R Au vu des quelque 20 types de surface qui coexistent tant dans le secteur privé de l’immobilier qu’en urbanisme, la simplification opérée par l’ordonnance du 16 novembre 2011 et entrée en vigueur le 1 er mars, paraît toute relative. Voici un tableau de synthèse, réalisé à la suite d’un Club Pierre ce 28mars, où interve- naient notamment Florence Chérel et Pierre- Nicolas Sanzey, avocats associés, Herbert Smith. Les questions les plus brûlantes sont relatives à la surface de plancher qui a remplacé SHOB et SHON depuis le 1 er mars. Florence Chérel obser- ve que cette réforme a provoqué un afflux de dépôts de demandes de permis de construire avant le 1 er mars afin d’éviter d’avoir à recalcu- ler les surfaces de projets qui avaient été mon- Près de 20 surfaces différentes… Le panorama des différentes surfaces des bâtiments a été bouleversé par l’apparition de la surface de plancher au 1 e r mars 2012. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Libellé Texte Usages Secteur privé de l’immobilier: surfaces définies par la loi Surface habitable Art. R 111-2 du CCH - Plafond de loyer des mesures de défiscalisation (Besson…) - Surface à mentionner dans les baux d’habitation (loi Boutin du 25mars 2009) - Projet de loi Lefebvre instituant une action en diminution de loyer si la surface habitable est inférieure de plus de 5% à la surface annoncée Surface utile des loge- ments sociaux Art. R 331-10 et R 353-16-2° du CCH - Calcul des plafonds de loyers et des subventions Superficie privative des lots de copropriété Décret du 23mai 1997 (art. 4-1 du décret du 17mars 1967) - Mention dans l’avant-contrat et le contrat de vente du lot. Sanction de l’absence de surface: nullité de l’acte. Sanction de l’écart de plus de 5%: action en réduction de prix - Cette notion est distincte de celle de l’art. 5 de la loi du 10juillet 1965 qui sert à calculer la quote-part de partie com- mune afférente à chaque lot. Surface applicable pour le calcul de la taxe annuelle sur les bureaux (Ile-de-France) Art. 231 ter du CGI - Texte modifié par loi du 29décembre 2010 qui a élargi l’assiette. Pour les surfaces de stationnement, la taxe et soumi- se à 2 conditions: surface d’au moins 500m2, surfaces annexées à des locaux taxables (inst. 18avril 2011) Surfaces retenues pour la RT 2012 Arrêté du 26 oct. 2010 annexeIII Trois surfaces: - SHON RT d’un bâtiment à usage d’habitation - Surface habitable - SHON RT d’un bâtiment à usage autre que d’habitation (SU RT x coef. de 1,1 pour les bureaux et de 1,1 à 1,2 pour l’enseignement) Surfaces retenues pour le DPE Arrêté du 8février 2012 Surface habitable pour un bâtiment à usage d’habitation Surface thermique pour un bâtiment à usage autre que d’habitation Surface retenue pour l’annexeenvironne- mentale Décret du 30 déc. 2011 Obligation d’annexe environnementale pour les baux portant sur les locaux de bureaux ou de commerce de plus de 2000 m 2 (surface non définie) Secteur privé de l’immobilier: surfaces conventionnelles Surface utile Charte de l’expertise en éva- luation immobilière Surface utile brute Surface utile nette Surface GLA Cass. Civ. 3 e , 23 fév. 1983 Gross Leasing Area ou surface hors œuvre, utilisée pour les centres commerciaux Surface utile pondérée Calcul de la valeur locative des boutiques Surface balayable Surfaces en droit de l’urbanisme Surface de plancher des constructions Art. L 112-1 et R 112-2 du code de l’urb. Textes issus de l’ord. du 16 nov. 2011, décret du 29 déc. 2011 et circulaire du 3février 2012. Utilisés pour les règles de surface hors œuvre des constructions. Remplace la SHON et la SHOB Surface taxable à la taxe d’aménagement Art. L 331-1 et suiv. du code de l’urb. Base imposable de la nouvelle taxe d’aménagement qui se substitue notamment à la taxe locale d’équipement Emprise au sol Art. R 420-1 du code de l’urb. - Champ d’application des autorisations d’urbanisme (art. R 421-1) - Recours à l’architecte (art. R 431-2) Redevance pour créa- tion de bureaux Art. L 520-5 du code de l’urb. Utilisée en Ile-de-France lors de la construction de locaux de bureaux, commerciaux ou de stockage. Assise sur la surface de construction de l’art. L 331-10 (taxe d’aménagement) Surface de vente Art. L 572-1 du code de commerce Champ d’application de l’autorisation d’aménagement commercial
