– 2 – Jurisprudence –
Droit au logement : Annulation du décret du 8 septembre 2008
Responsabilité de l’Etat : Inexécution d’une décision d’expulsion
Fiscalité : Calendrier de dépôt des déclarations de revenus
Option pour la TVA : déclaration expresse requise / Sous évaluation du
prix d’achat d’un terrain
Suppression rétroactive d’un crédit d’impôt
Plus-value : Estimation du prix d’achat d’un terrain revendu en partie
Taxe foncière : Ecart de surface avec le local de référence / Logement
de fonction d’un service public
Revenus fonciers : Travaux de restructuration
– 4 – Actualité –
Les réactions à la nomination de Cécile Duflot
Nouvelles formations en immobilier
Une instruction fiscale sur la surface de plancher et la TVA
– 6 – Tableau d es réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontre –
Benjamin Nicaise (Cerenicimo) : “le blocage des loyers : une parfaite mauvaise idée”.
■ JUGÉ ■ > > En cas de revente partielle d’un terrain qui a été construit après l’acquisition, il ne faut pas tenir compte du fait que les droits de construi- re ont été totalement utilisés sur la partie revendue pour le calcul du prix d’achat: cette incidence est en effet postérieure à la date d’achat (voir l’arrêt du Conseil d’Etat, p.3). ■ RÉPONDU ■ > > Le syndic de copropriété ne peut pas perce- voir de rémunération de la part des entreprises effectuant des travaux dans les immeubles qu’il gère (voir p.6). A défaut, il engage sa res- ponsabilité civile professionnelle. > > Il faut laisser du temps au nouveau régime de garantie intrinsèque dans les VEFA, pour estimer la manière dont il est appliqué, avant d’envisager une nouvelle réforme. ■ PUBLIÉ ■ > > Une instruction fiscale a été publiée rela- tive aux incidences de la réforme des sur- faces de plancher sur la TVA (p.5). > > Le président de l’APAGL attire l’attention sur les perspectives d’évolution de la GRL et plaide pour sa généralisation avec fusion avec les autres dispositifs existants (p.5). ■ PROGRAMMÉ ■ > > La date limite d’application des étoiles hôte- lières suivant l’ancien régime de classement est fixée au 23juillet2012. Il y a donc urgence pour les établissements à obtenir le nouveau classe- ment, s’ils veulent continuer à pouvoir afficher leurs étoiles en façade, rappelle DEKRA (p.7). ■ AFFIRMÉ ■ > > Le président de Cerenicimo, Benjamin Nicaise, estime qu’il faut laisser au moins un an avant d’adopter un nouveau régime d’incitation à l’investissement locatif, pour que les prix retrouvent un niveau plus rai- sonnable. Par ailleurs, il souligne les risques de mesures de blocage des loyers (p.8). De l’ardeur à pourfendre les niches L a récente jurisprudence du Conseil d’Etat recèle d’intéressantes décisions, bien que d’importance inégale. La plus légère est celle qui tranche le recours d’un contribuable qui jugeait discriminatoire la fixation de dates différentes pour le dépôt des déclarations de revenus, selon que l’on réside dans tel ou tel département et que l’on recourt au moyen papier ou électronique pour le dépôt. Le Conseil d’Etat n’y voit pas malice de la part de l’administration et rejette le recours du requérant, en observant que le report de date n’emporte aucune conséquence défavorable pour le contribuable, même si elle est en décalage avec le texte du code des impôts qui prévoit une date limite au 20mars. Plus important, un autre arrêt du 24avril traite du recours d’un jus- ticiable ayant obtenu une décision judiciaire d’expulsion mais ne parvenant pas à la faire exécuter. Cette situation entraîne, de façon classique, la responsabilité de l’État mais l’arrêt précise que si le locataire a, depuis la décision d’expulsion, engagé une procédure de rétablissement personnel en raison de son surendettement, qui a abouti à un effacement de dettes, il n’appartient pas au bailleur d’en subir les conséquences: en effet, c’est bien l’inexécution de la décision d’expulsion qui est la cause de l’aggravation de la situation du bailleur et l’État doit donc en supporter les conséquences finan- cières (p.2). Par ailleurs, sujet plus délicat à régler, le Conseil d’Etat, dans une décision d’assemblée du 11avril, a annulé le décret du 8septembre 2008 relatif aux conditions exigées des étrangers pour pouvoir demander le bénéfice du droit au logement opposable. L’arrêt sanc- tionne le pouvoir réglementaire pour avoir édicté des conditions discriminatoires en admettant que la production de certaines cartes de résidents ouvrait droit au DALO alors que d’autres (notamment les cartes “étudiant” ou les cartes “compétences et talents”) ne donnent pas ce droit. Il revient donc au nouveau Gouvernement d’élaborer un texte de substitution. Le Conseil d’Etat, conscient des difficultés pratiques que pose l’annulation de ce décret, a laissé un délai, expirant le 1 er octobre 2012, pour qu’un nouveau texte soit adopté. Le décret de 2008 est donc, pour quelques mois encore, toujours en vigueur mais ses jours sont comptés. Enfin, signalons une décision du 9mai du Conseil d’Etat qui traite d’une question qui a toute chance de se poser à nouveau à brève échéance: il s’agissait de la suppression anticipée d’un avantage fis- cal, programmé pour trois ans, et dont le Gouvernement avait déci- dé la suppression à l’été 2009, rétroactivement à compter du 1 er janvier de la même année. L’arrêt sanctionne cette pratique, avec un raisonnement tout en nuance. Notre nouveau Gouvernement, tout à l’ardeur de pourfendre ces horribles niches fiscales qui désho- norent les contribuables, sera bien inspiré de lire avec attention les subtils attendus du Conseil d’Etat, pour rédiger avec tout le soin requis les futures règles d’abrogation des niches qui subsistent encore dans le paysage fiscal français! ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 479 2 9 MAI 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Droit au logement : Annulation du décret du 8septembre 2008 Responsabilité de l’Etat : Inexécution d’une décision d’expulsion Fiscalité : Calendrier de dépôt des déclarations de revenus Option pour la TVA: déclaration expresse requise / Sous évaluation du prix d’achat d’un terrain Suppression rétroactive d’un crédit d’impôt Plus-value : Estimation du prix d’achat d’un terrain revendu en partie Taxe foncière : Ecart de surface avec le local de référence / Logement de fonction d’un service public Revenus fonciers : Travaux de restructuration - 4 - Actualité - Les réactions à la nomination de Cécile Duflot Nouvelles formations en immobilier Une instruction fiscale sur la surface de plancher et la TVA - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Benjamin Nicaise (Cerenicimo): “le blocage des loyers: une parfaite mau- vaise idée”. S O M M A I R E E D I T O R I A L 29mai2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D R R O O I I T T A A U U L L O O G G E E M M E E N N T T - - E E X X P P U U L L S S I I O O N N ▲ Droit au logement ■ Annulation du décret du 8sep- t embre 2008 (CE, Assemblée, 11avril 2012, n°322326) Le Groupe d’information et de soutien des immigrés (GISTI) et la FAPIL ont obtenu du Conseil d’Etat qu’il annule le décret du 8septembre 2008 relatif aux conditions de résidence exigées des étrangers pour pou- voir bénéficier du droit au logement oppo- sable. Le Conseil d’Etat invoque l’article 6-1 de la convention internationale du travail du 1 er juillet 1949 qui prévoit une égalité de traitement des nationaux et des étrangers notamment pour les questions de loge- ment. Il en déduit que ce principe n’est pas compatible avec l’exigence d’une condition de résidence de deux ans exigée des étran- gers, qui ne s’applique pas aux ressortissants nationaux. “Considérant que si le pouvoir réglementai- re pouvait, dans les limites de l'habilitation donnée par le législateur et sous réserve du respect des principes à valeur constitution- nelle ainsi que des engagements internatio- naux de la France, fixer, s’agissant des res- sortissants étrangers, des conditions leur ouvrant un droit au logement opposable distinctes selon les titres de séjour détenus par eux, il ne pouvait légalement le faire que pour autant que les personnes résidant en France sous couvert de ces titres se trou- vent dans une situation différente au regard de la condition de permanence du séjour sur le territoire national posée par l'article L. 300-1 du code de la construction et de l'habitation précité ou pour des motifs d'intérêt général en rapport avec cette même condition; que la différence de traitement qui résulte du décret atta- qué ne se justifie ni par un motif d'intérêt général , ni par une différence de situation au regard de la condition de per- manence du séjour entre les personnes détentrices d'une carte de séjour temporai- re portant la mention “étudiant” ou “sala- rié en mission”, ou d'une carte de séjour “compétences et talents”, d'une part, et les personnes détentrices d'autres titres de séjour temporaires inclus dans le champ du décret attaqué, d'autre part; qu'il suit de là que le décret attaqué a méconnu le prin- cipe d'égalité en excluant du bénéfice du droit au logement opposable les détenteurs de ces trois catégories de titres de séjour”. Toutefois, en considération des consé- quences qui s’attacheraient à une annula- tion rétroactive du décret, le Conseil d’Etat fixe au 1 er octobre 2012 la date d’effet de l’annulation. Est annulé l’article 1er du décret du 8sep- tembre 2008, “en tant que l’article R 300-2 q u’il insère dans le CCH fixe les conditions de la permanence de résidence mention- nées à l’article L 300-1 du même code exi- gées des personnes de nationalité étrangè- re autres que celles détenant une carte de résident ou un titre conférant des droits équivalents et autres que les personnes relevant de l’article R 300-1 du même code, pour se voir ouvrir un droit au logement opposable”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 300-1 du CCH accorde le droit au logement opposable à toute personne résident régulièrement sur le territoire français “dans des conditions de permanence définies par décret en Conseil d'Etat”. Ces conditions sont fixées par l’article R 300-1 pour les citoyens de l’Union européenne (ou Espace Écono- mique Européen ou suisse) et par l’article R 300-2 pour les autres étrangers. Or l’article R 300-2 prévoit une liste de 5 catégories de titres de séjour permettant l’accès au DALO, mais cette liste ne comprend pas la carte de séjour étudiant ni la carte “salarié en mission” ni la carte “compétence et talents”. Le Conseil d’Etat considère que cette différence de traitement, contraire au principe d’égalité, justifie l’annulation du décret en cause. Le Gouvernement doit donc, d’ici le 1 er octobre 2012, adopter un nouveau tex- te pour remplacer l’article R 300-2 ainsi annulé. Responsabilité de l’État ■ Inexécution d’une décision d’expulsion (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 24avril 2012, n°338777) Un bailleur impayé avait engagé une pro- cédure à l’encontre de sa locataire et obte- nu un jugement d’expulsion le 8septembre 2006. Le préfet avait refusé d’accorder le concours de la force publique pour l’expulsion le 3juillet 2007. Le bailleur demandait réparation du préjudice subi par le défaut d’exécution de la décision, jus- qu’au 15juin 2009. Le jugement qui avait accordé une indemnité de 10000euros sans s’en expliquer, est annulé pour insuffisance de motivation. Jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat augmente l’indemnité mise à la charge de l’État et statue sur l’incidence d’une procédure de surendettement enga- gée par la locataire: “Considérant […] que si la commission départementale de surendettement de la Haute-Garonne a, le 28décembre 2007, saisi le juge de l'exécution aux fins d'ouverture d'une procédure de réta- blissement personnel de M me A. et si, par application des dispositions alors en vigueur de l'article L. 331-3-1 du code de la consom- mation, cette saisine a emporté suspension des voies d'exécution à l'encontre de l'intéressée, y compris les mesures d'expulsion du logement, cette circons- tancepostérieure à la date à laquelle le concours de la force publique a été refusé et indépendante de la volonté du propriétaire n'a pas , contrairement à ce que soutient le ministre de l'intérieur, de l'outre-mer, des collectivités territoriales et de l'immigration, eu pour effet de sus- pendre la responsabilité de l’État ; qu'il incombe à ce dernier de réparer l'ensemble des préjudices que l'occupation irrégulière a causés au propriétaire entre le 3juillet 2007 et le 15juin 2009, date à laquelle les lieux ont été libérés”. Le Conseil d’Etat indique que la clôture pour insuffisance d’actif de la procédure de rétablissement personnel qui a effacé les dettes antérieures à mai2008 est sans inci- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Calendrier de dépôt des décla- rations de revenus Un contribuable critiquait le calendrier des dates limites de déclaration des reve- nus, en ce qu’il fixe des dates différentes suivant que le dépôt est fait de façon électronique ou pas et selon les zones calées sur celles de l’Éducation nationale. Son recours est rejeté par le Conseil d’Etat qui relève que ce calendrier vise à éviter que le site internet du ministère soit encombré et qu’il n’institue pas une diffé- rence de traitement injustifiée entre les contribuables. Il ajoute que la décision n’emporte, pour le contribuable, aucune conséquence défavorable. L’arrêt confirme aussi la validité de la réduction d’impôt de 20 € pour la 1 e déclaration par internet. (CE, 11avril 2012, 8 e sous-section, n°343950). Il est vrai cependant que la rédaction de l’article 175 du CGI qui prévoit une date limite de dépôt au 1 er mars pour les déclara- tions papier et au 20mars pour les déclara- tions par internet est quelque peu périmée. Rappelons que pour 2012 les dates limites sont les suivantes: ➠ pour la déclaration papier: 31mai2012, ➠ pour la déclaration par internet: - 7juin pour les départements n°01 à19, - 14juin pour les départements n°20 à49, - 21juin pour les départements n°50 à974. dences sur le droit du bailleur d’obtenir réparation des pertes de loyers puisque les pertes subies entre juillet2007 et juin2009 sont les conséquences de l’inexécution de la d écision. L’arrêt fixe l’indemnité à 12216euros de pertes de loyers et 1498euros de charges récupérables, il y ajoute 3000euros en rai- son des “troubles subis par le bailleur dans ses conditions d’existence du fait du refus de concours de la force publique” et 4500euros au titre des frais. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision apporte diverses précisions sur la responsabilité de l’État en cas d’inexécution d’une décision de justice, dont le principe est prévu à l’article 16 de la loi du 9juillet 1991. Elle indique qu’en cas d’effacement des dettes liées à une procédure de rétablisse- ment personnel, la décision n’a pas d’impact sur le droit du bailleur à obtenir indemnisation du préjudice résultant de l’inexécution de la décision d’expulsion, qui est antérieure à la décision d‘effacement de la dette. Elle admet aussi l’indemnisation d’un pré- judice pour troubles dans les conditions d’existence, liée à l’inexécution de la déci- s ion. Fiscalité ■ Sous-évaluation du prix d’achat d’un terrain (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 12avril 2012, n°325329) Une SCI et son dirigeant, M.V, avait acquis un terrain en indivision. Or l’évaluation des droits de M. V. avait été minorée et le prix payé avait été sous-évalué au détriment de la SCI. L’administration avait donc réintégré une somme dans les résultats de la SCI et notifié un redressement à la SARL qui déte- nait 99% des parts de la SCI et considéré que l’avantage consenti par la SCI devait être considéré comme un revenu distribué par la SCI, au profit du dirigeant, M. V. qui détenait 99% des parts de cette SARL. Le Conseil d’Etat confirme cette analyse: il indique que le versement d’un avantage occulte par une société de personne dont une personne morale passible de l’IS détient une part des droits sociaux correspond, dans la mesure de cette part, à une distri- bution de revenus imposable pour le béné- ficiaire de la rémunération. Il juge en consé- quence que, “l’avantage consenti par la SCI à M. V. devait être regardé comme des sommes mises par la SARL à disposition de l’un de ses associés à hauteur de ses parts et étaient dès lors imposables sur le fonde- ment des dispositions du 2° du 1 de l’article 109 du CGI”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 109 1 2° du CGI considère comme revenus distribués des sommes mises à disposition des associés et non prélevées sur les bénéfices. Le Conseil d’Etat fait application de cette disposition pour le cas de l’achat d’un ter- rain sous-évalué au détriment d’une SCI et au profit du dirigeant de la société. ■ Plus-value: estimation du prix d’achat d’un terrain revendu en partie (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 12avril 2012, n°325978) Une SCI avait acquis un terrain en 1987. Elle avait revendu une fraction de ce terrain en 1997 après y avoir bâti une maison. Se posait la question de l’évaluation du prix d’achat du terrain pour le calcul de la plus-value. L’arrêt cite l’article 74 H de l’annexe II au CGI et indique que pour le “calcul du prix d'acquisition, il n'y a pas lieu de tenir comp- te de circonstances postérieures à la date de cette acquisition et ayant influé sur la valeur de tout ou partie du bien objet de l'acquisition; Le Conseil d’Etat censure la décision qui avait minoré le prix d’achat de la fraction restante au motif que les droits à construire avaient été absorbés en totalité par la frac- tion revendue: “Considérant que, pour déterminer le prix d'acquisition de la partie du terrain acquis en 1987 revendue par la SCI FAF en 1997, la cour s’est fondée sur ce que, postérieure- ment à cette acquisition, les droits à construire attachés à l'ensemble du terrain avaient été totalement absorbés par les constructions édifiées sur la partie revendue et a, par suite, minoré la part du prix d'acquisition correspondant à la partie du terrain non revendue afin de tenir compte de son caractère inconstruc- tible et déduit ce montant ainsi minoré du prix acquitté par la société pour l'ensemble du terrain; qu' en se fondant ainsi sur des circonstances postérieures à la date d'acquisition du terrain, la cour a entaché son arrêt d'erreur de droit ; que 29mai2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Taxe foncière: écart de surface avec le local de référence Le local de référence retenu pour le calcul de la valeur locative d’un hôtel de 2754m 2 , était un autre hôtel mais d’une s urface de 790m 2 . Un jugement avait écarté cette référence au motif que cet hôtel n’était pas comparable à l’hôtel en litige, mais le conseil d’Etat censure la décision. Selon cet arrêt, “la différence, même significative, de superficie entre le local- type et l'immeuble à évaluer ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que ce local- type soit valablement retenu comme ter- me de comparaison; que, dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code” (CE, 16avril 2012, 8 e sous-section, n°344844). Pour calculer la valeur locative d’un immeuble en vue de son imposition à la taxe foncière, un local type de surface très différente du local à évaluer peut être utili- sée comme référence, mais en appliquant un ajustement dont le principe est prévu à l’article 324 AA de l’annexe III au CGI. Le Conseil d’Etat applique cette règle pour un écart, même important, de surface entre ■ Option pour la TVA: déclaration expresse requise L’article 260 du CGI prévoit que les per- sonnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la TVA peuvent opter pour la TVA. L’article 193 de l’annexe II au CGI prévoit les modalités de cette option (option distincte par immeuble). Une cour d’appel avait jugé que la seule mention figurant sur le formulaire de constitution d’une SCI de l’assujettissement au régime réel normal à la TVA ne saurait valoir option expresse pour ce régime . Le Conseil d’Etat confirme cette analyse. Il juge que l’option pour la TVA prévue par l’article 260 doit faire l’objet d’une déclaration expresse et distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles, elle peut être exercée à l’occasion d’une déclaration d’existence mais la déclaration expresse “ne saurait résulter de la mention du régime auquel la société indique être assujettie dans le cadre de sa déclaration de constitution, qui ne peut être interprétée par l’administration de manière claire et uni- voque, comme l’expression de l’exercice de son option pour la soumission au régi- me réel de TVA de l’activité afférente à des immeubles précis”. (CE, 12avril 2012, 9 e sous-section, n°337822, SCI Evry Vendôme 2). 29mai2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ➴ ➴ L’investissement en immobilier d’entreprise en France a chuté au 1 er trimestre 2012. Selon l’étude de DTZ, il y a eu 2milliards d’euros investis au 1 er trimestre, contre 8mil- liards au 4 e trimestre 2011. Pour l’ensemble de l’Europe, la baisse est de 30% (23,4milliards d’euros). (Communiqué du 21mai2012). Chiffres le ministre est fondé à en demander l'annulation dans cette mesure”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : En cas de revente partielle d u bien, le prix d’achat à retenir pour le calcul de la plus-value est celui de la seule partie revendue (art. 74 H de l’annexe II du CGI, règle transférée à l’actuel art. 74 SD). Le Conseil d’Etat indique qu’il ne faut pas tenir compte de circonstances postérieures à l’acquisition ayant influé sur la valeur de tout ou partie du bien. Il en résulte que si le terrain a été construit et que la partie construite a absorbé les droits à construire, on ne peut pas tenir compte de l’écart de valeur qui en résulte pour la partie non construite. Le prix d’achat doit donc être réparti au prorata de la surface, et non en tentant compte du fait qu’une partie a été ultérieurement bâtie. ■ Taxe foncière: logements de fonction d’un service public (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 7mai2012, n°342240) Le tribunal administratif de Marseille avait refusé l’exonération de taxe foncière pour des logements de fonction attribués à des directeurs par l’Assistance Publique des Hôpitaux de Marseille situés à une distance de 3,5 à 4,8km de l’hôpital. Pour le Conseil d’Etat “en jugeant que ces logements ne pouvaient être regardés com- me concédés par nécessité absolue de servi- ce et en conséquence affectés au service public hospitalier, en raison de la distance les séparant des établissements où leurs occupants étaient conduits à exercer leurs fonctions alors que, dans cette hypothèse de nécessité impérieuse et de distance per- mettant le plein exercice des fonctions, les logements devaient être réputés affectés au service public, le tribunal a commis une e rreur de droit”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt rappelle les trois conditions requises par l’article 1382 1 e du CGI pour bénéficier d’exonération de taxe foncière: l’immeuble appartient à l’une des personnes publiques mentionnées par l’article (y figurent notamment les “hos- pices”), l’immeuble est affecté à un service public et il n’est pas productif de revenu. Le conseil d’Etat indique qu’un logement concédé par nécessité absolue de service, ou en raison de la nécessité impérieuse de loger sur place ou à une distance permet- tant le plein exercice des fonctions, est réputé satisfaire à la condition tenant à l’affectation au service public. ■ Suppression rétroactive d’un crédit d’impôt (CE, 3 e , 8 e , 9 e , et 10 e sous-sections réunies, 9mai2012, n°308996) Un contribuable contestait la suppression d’un crédit d’impôt imputable sur la contri- bution de 10% sur l’impôt sur les sociétés. L’avantage était lié à la création d’emplois et devait s’appliquer de 1998 à 2000. Or la loi du 30décembre 1999 avait supprimé ce mécanisme, à compter du 1 er janvier 1999. Le Conseil d’Etat donne raison au contri- buable. Il indique: - d’une part, que le dispositif étant pro- grammé pour trois ans, “ce dispositif de cré- dit d'impôt était de nature à laisser espé- rer son application sur l'ensemble de la période prévue , contrairement à d'autres mesures fiscales adoptées sans limitation de durée; - d’autre part, que la suppression du dispo- sitif ayant été indiqué pour la première fois publiquement dans un rapport à l’Assemblée nationale du 7juillet 1999 “la société EPI pouvait légitimement espérer avoir droit au bénéfice du crédit d'impôt correspondant”; - enfin, s’agissant de l’effet d’aubaine” invoqué par l’administration pour justifier sa suppression anticipée” que “d'une part, ni l'ampleur ni la nature de ces “effets d'aubaine” n'avaient fait l'objet d'études précises, et, d'autre part, le montant annuel de la dépense était, conformément aux prévisions et sans qu'aucune dérive ait été alléguée, de l'ordre d'un milliard de francs par an au sein de dépenses publiques en faveur de la création d'emploi de l'ordre de ■ Revenus fonciers: travaux de restructuration Un bailleur avait fait des travaux sur un immeuble et il avait supprimé des murs de refends et ouvert des trémies d ’escalier. Il estimait donc qu’il s’agissait de travaux de construction ou de reconstruc- tion. Pourtant la cour d’appel avait jugé qu’il ne s’agissait pas de travaux de construction ou de reconstruction. Le Conseil d’Etat refuse d’admettre le pourvoi. (CE, 16avril 2012, 10 e sous-section, n°348029). Cette décision est un peu étonnante car la suppression de murs de refends était plutôt de nature à faire penser qu’il s’agissait de tra- vaux emportant modification importante du gros œuvre et de la structure du bâtiment, qualifiés de travaux de reconstruction. Ainsi un arrêt du 8juillet 2005 (CE, n°253291) avait qualifié de reconstruction des travaux de démolition de murs intérieurs, mise en place de pilier consolidant la structure, démo- lition d’un escalier et pose d’un nouvel esca- lier et installation d’une ouverture en toiture. Pour un point complet sur cette question, se référer à l’instruction 5D2-07 (du 23mars 2007, fiche 8), qui donne aussi de nom- breuses références de jurisprudence. ■ Calcul de la valeur locative pour les impôts locaux: responsabilité de l’État Une commune a obtenu que soit recon- nue la responsabilité de l’État pour faute pour avoir refusé de déterminer la valeur locative d‘immeubles commerciaux sur le territoire de la commune par comparai- son avec des immeubles hors de son terri- toire au motif qu’ils ne constituaient pas des immeubles présentant un caractère particulier ou exceptionnel, alors que, sai- sie d’une contestation, l’administration aurait dû rechercher un terme de compa- raison approprié dans une autre commu- ne présentant une situation économique analogue. Le Conseil d’Etat condamne l’État à verser 64577euros à la commune (CE, 24avril 2012, 8 e et 3 e sous-sections, n°337802, comme de Valdoie). 350milliards de francs par an; qu'en jugeant, dès lors, que la suppression du cré- dit d'impôt, en tant qu'elle avait été décidée à titre rétroactif pour les créa- tions d'emploi réalisées au cours de l'année 1999, était disproportionnée faute de motifs d'intérêt général susceptibles de la justifier et qu'ainsi l'application rétroactive de cette suppression à la société EPI mécon- naissait les stipulations de l'article 1er du premier protocole additionnel à la conven- tion européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, la cour n'a pas commis d'erreur de droit”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt est instructif sur la manière dont le Conseil d’Etat est appelé à statuer sur la suppression d’un avantage fiscal avant son terme initialement prévu. Ce raisonnement pourra resservir si le légis- lateur entend à nouveau remettre en cause rétroactivement des avantages fiscaux. 29mai2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É F F O O R R M M A A T T I I O O N N ◆ ESTI: une nouvelle école pour les négociateurs L’Ecole supérieure de la transac- tion immobilière (ESTI) doit ouvrir ses portes en septembre prochain. Elle est destinée aux métiers de la transaction immobilière. Créée à l’initiative du groupe Barnes, en lien avec Pro Actif Développement et le syndicat Cnasimmo (Syndicat patronal des réseaux d’agents com- merciaux), l’ESTI est dirigée par Claude-Olivier Bonnet. L’École est implantée à Paris (93, rue Lauris- ton, XVI e ). ◆ URBA Science ouvre à Lyon Premier institut indépendant privé de formation continue consacré aux métiers de l’immobilier, URBA Science vient d’ouvrir à Lyon. Il s’adresse à tous les professionnels de l’immobilier et du foncier. URBA Science est dirigé par David Blot et Matthieu Blin. Contact: 0426685020. ❘ ❘ ◗ ◗ Philippe de Guyenro , avocat fiscalis- te intègre le cabinet Reinhart Marville Torre comme associé. Il était précé- demment associé chez DLA Piper. Acteurs ■ Cécile Duflot, ministre du loge- ment: les réactions Le SNAL félicite Cécile Duflot pour sa nomination comme ministre du logement m ais, jugeant essentiel que le ministre du logement ait compétence sur l’urbanisme, il s’interroge sur le rattachement de l’urbanisme et de l’aménagement du terri- toire dans le périmètre de ce nouveau ministère. ( Communiqué du 16mai2012 ). L’UMF souhaite rencontrer la nouvelle ministre pour travailler sur le soutien de l’accession sociale à la propriété ( Commu- niqué du 16mai ). La FNAIM salue la création d’un ministère du logement à part entière et la volonté de Cécile Duflot de mener une “politique transversale” ( Communiqué du 18mai2012 ). Intégrisme écologique? François Gagnon , président d’Era France , se dit favorable à la poursuite de l’effort de rénovation énergétique des loge- ments existants mais il dit non à l’intégrisme qui conduirait à condition- ner toute aide à un classement énergé- tique entre les lettres A et C. Rappelant que la survaleur d’un bien vertueux du point de vue écologique est difficile à évaluer, il attire l’attention sur la dévalo- risation qui affecte un logement lorsque le discours du moment le disqualifie ( Communiqué du 21mai ). ■ Conjoncture du logement: perspective de baisse des volumes et des prix Les notaires confirment leur prévision de baisse des volumes de vente de l’ordre de 10 à 15%, ce qui réduirait à 700000ou 740000, le nombre de loge- ment anciens vendus en 2012. Les prix devraient baisser de 5 à 10%, plus près de 5% dans les marchés attractifs et plus près de 10% sur les autres marchés. Pour le neuf, les notaires estiment que les acquéreurs vont déserter le logement neuf. Les prix ne devraient pas baisser, les notaires évoquent par exemple le fait que l’augmentation de la part de loge- ments sociaux dans les programmes immobiliers va augmenter le prix des logements vendus aux investisseurs privés ou en accession à la propriété, car ils par- ticipent au financement de ces logements sociaux par le biais de la péréquation. (note de conjoncture 15mai2012). ■ Doublement de l’encours des OPCI Le volume des actifs sous gestion d’OPCI Instruction fiscale Surface de plancher et taux de TVA Une instruction du 4mai 2012 (BOI du 1 5mai, 3C-4-12) traite de l’incidence de la réforme des surfaces issue de l’ordonnance du 16novembre 2011, sur le champ d’application du taux de TVA à 7%. Il résulte de cette nouvelle notion de la “surface de plancher” qui remplace la SHOB et la SHON, trois modifications : ➠ l’installation d’une surface de plancher d’une hauteur sous plafond de moins de 1,80m ( mezzanine ) est soumise au taux de 7% quelle que soit la surface, si les travaux portent sur des locaux d’habitation de plus de 2 ans; ➠ la construction d’une terrasse et de tout autre espace non clos et non couvert est soumise au taux normal de TVA; ➠ la construction d’une véranda sur une terrasse de plus de 2 ans est soumise au taux réduit si la surface de construction des locaux existants n’est pas augmentée de plus de 10% et que la nouvelle surfa- ce de plancher n’excède pas 9m 2 . est passé de 11,2 à 22,9milliards d’euros de 2010 à 2011. Ce doublement est pour l’essentiel dû aux OPCI à règles de fonc- tionnement allégées. En effet les OPCI grand public (au nombre de 8) ne gèrent que 0,2milliard d’euros. Le nombre d’OPCI a également fortement progressé en un an, passant de 96 à 161. Le nombre de sociétés de gestion est aussi en hausse atteignant 49. L’IEIF, qui vient de publier ces chiffres, observe que si la moyenne des encours sous gestion par fonds apparaît modeste (140 millions en 2011) cela cache en réalité une forte dispersion. La majorité des OPCI, créée en 2011, est toujours en phase de levée de fonds en 2012. ■ GRL: l’heure du choix Le président de l’Association pour l’Accès aux Garanties Locatives (APAGL), Jean- Jacques Denizard, dans une tribune du 21mai 2012 indique que la garantie des risques locatifs a fait ses preuves.: 315000 contrats ont été signés et le taux de sinis- tralité ne dépasse pas 5% pour les ménages dont le loyer est compris entre 28 et 50% de leurs revenus. Il indique que le retrait d’un assureur du marché de la GRL n’est pas dicté par les défaillances des ménages modestes (que l’État et l’APAGL prennent en charge), mais par la défaillan- ce des ménages qui ont les moyens de payer régulièrement leur loyer. Il ajoute que la GRL “est aujourd’hui injustement menacée par la concurrence de plusieurs produits portés par certains assureurs qui ne sélectionnent que les bons risques (sala- riés en CDI, etc.) pour la GLI et relèguent les dossiers les plus risqués sur la seule GRL”. Rappelant les atouts de la GRL, le président de l’APAGL en appelle à un choix “ce choix, c’est celui de faire la GRL un dis- positif universel. Comment? En élargissant la GRL pour en faire l’unique produit assu- rantiel contre les loyers impayés, c’est-à- dire en regroupant la GRL et les contrats GLI existants. La coexistence de ces deux produits a montré ses limites. Seule une garantie universelle obligatoire, plus simple, et forcément moins chère par le jeu de la mutualisation, permettra d’accroître l’accès au logement privé et à l’emploi pour touts, tout en sécurisant efficacement les bailleurs”. ■ Décret ascenseurs L’ARC demande à Cécile Duflot de publier un décret pour appliquer la loi du 25mars 2009 qui a prévu le report de la date du 2juillet 2013 concernant la 2 e tranche de travaux de mise en sécurité des ascenseurs. 29mai2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 1 5mai2012 AN p.3815 n°118240 M arie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle L oi MOP Préparation d’un avant- projet pour avoir des devis Ecologie L 'évaluation de l'enveloppe nécessaire à la réalisation d'un projet, notam- ment pour l'octroi d'une subvention, ne relève pas de l'article 7 mais de l'article 2 de la loi du 12 juillet 1985. L'article 2 définit le rôle du maître d'ouvrage dans la phase amont du projet. Il doit définir le programme et arrêter l'enveloppe prévisionnelle de l'opération. En pratique, la commune fait appel à ses services techniques ou à un programmiste qui conduira une mission spécifique d'assistance à maître d'ouvrage. 15mai2012 AN p.3943 n°125702 François Rochebloine, NC, Loire Panneaux solaires sur bâtiments. Risque d'incendie Intérieur La Direction de la sécurité civile a répertorié la plupart des types d'installations de panneaux photovoltaïques pour identifier les risques. Un groupe de travail réunissant 10 départements a permis de rédiger une note d'information du 9 juin 2011 donnant des consignes aux services d'incendie et de secours. Aucun accident impliquant des sapeurs-pompiers n'a été sig- nalé depuis plus de 2 ans. 15mai2012 AN p.3961 n°96532 Frédéric Cuvillier, SRC, Pas-de-Calais Bilan de la loi SRU. Con- stats de carence Logement Lorsque la commune n'a pas respecté ses obligations de construction de logements sociaux, le constat de carence prononcé par le préfet a des inci- dences importantes. Il entraîne une majoration du prélèvement de l'article L 302-7 du CCH et le transfert au préfet de l'exercice du droit de préemption. Par circulaire du 21 février 2012, le ministre de l'écologie a donné des instruc- tions aux préfets pour encadrer le transfert du droit de préemption et accompagner les élus dans cette démarche. 15mai2012 AN p.3964 n°129848 Yvan Lachaud, NC, Gard Réforme de la garantie intrinsèque ? Logement A la suite d'une liquidation judiciaire d'un promoteur en 2008, le Gouvernement a renforcé le régime de la garantie intrinsèque dans la VEFA. Le décret du 27 septembre 2010 a sécurisé les opérations en s'assurant de la réalité des fonds du vendeur et que ces fonds restent affectés à l'opération. Il convient de laisser à ces nouvelles dispositions le temps de montrer leur efficacité avant d'envisager une nouvelle réforme. Le député dressait un tableau très noir de la situation et proposait la suppression de la garantie intrinsèque. 15mai2012 AN p.4001 n°79956 Marc Le Fur, UMP, Côtes- d'Armor Zones urbaines sensi- bles. Perspectives Ville Les Zones urbaines sensibles sont au nombre de 751, dont 435 zones de redy- namisation urbaine et 100 zones franches urbaines. La cartographie de la rénovation urbaine est différente: il existe 557 sites, les quartiers ANRU sont au nombre de 542. L'Agence nationale pour la cohésion sociale et l'égalité des chances intervient sur 2493 quartiers. Les objectifs concernant le zonage de la politique de la ville sont: améliorer la lisibilité, lui donner davantage de cohérence et renforcer son efficacité. 17mai2012 Sénat p.1226 n°22389 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Installation de tables de restaurant sur le domaine public Collectivités territoriales La commune est fondée à réclamer à l'occupant irrégulier du domaine public une indemnité compen- sant les revenus qu'elle aurait pu percevoir d'un occu- pant régulier. La redevance tient compte de tous les avantages procurés au titulaire de l'autorisation. Texte de référence: art. L 2125-3 du code général de la propriété des personnes publiques. 17mai2012 Sénat p.1277 n°21652 Jacqueline Gourault, UC, Loir-et-Cher Mandat exclusif. Agences immobilières Justice L'article 2 du projet de loi renforçant les droits des consommateurs réputait non écrite toute clause pénale interdisant au mandant de vendre sans l'intermédiaire de son mandataire. Mais les sénateurs ont rétabli la clause pénale, toute en prévoyant le plafonnement de son montant par décret. Les débats sont appelés à se poursuivre. 17mai2012 Sénat p.1278 n°155593 Patrice Gélard, UMP, Seine-Mar- itime Remise en cause de la réforme de l'urbanisme de 2007 Logement La réforme de 2007 n'a pas modifié les textes sur l'exigence de fourniture des plans intérieurs de la construction . La réglementation antérieure n'exigeait pas non plus qu'ils soient fournis. Mais le nouveau formulaire exige de nombreuses informa- tions (nombre de logements, places de stationnement, répartition du nombre de logements par nombre de pièces…). L'ordonnance du 22 décembre 2011 a apporté certaines corrections à la réforme de 2007. Le sénateur considérait que le marie n'avait plus aucune trace du découpage intérieur des logements. 17mai2012 Sénat p.1279 n°16483 Sylvie Goy- Chavent, UC, Ain Surface minimale pour construire Logement La loi SRU, confirmée par la loi Grenelle du 27 juillet 2010, vise à lutter con- tre l'étalement urbain. Les PLU peuvent fixer des surfaces minimales pour construire qu'en raison de contraintes liées à l'assainissement non collectif ou à la préservation de l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone considérée. Il n'est pas envisagé de prévoir de nouvelles hypothèses. 17mai2012 Sénat p.1280 n°19169 Robert Navarro, PS, Hérault Rétrocommissions perçues par les syndics Logement En application de l'article 66 du décret du 20 juillet 1972, le mandataire ne peut percevoir d'autre rémunération que celle prévue au mandat. Le syn- dic ne peut donc pas percevoir de commissions de la part d'entreprises en contrepartie de la passation de contrats avec ces entreprises. A défaut, le syndic engage sa responsabilité civile professionnelle. Le sénateur se référait à une interpellation de l'ARC du Languedoc. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ ▲ 29mai2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Présidence de la République Pierre-René Lemas est nommé secrétaire général. (Arrêté du 15mai2012, J.O. du 16mai2012, @). A utres nominations: conseiller politique économique et finances publiques: Sandri- ne Duchêne; conseiller politiques fiscales et sectorielles: Hervé Naerhuysen; conseiller justice: Pierre Valleix. (Arrêté du 17 mai 2012, J.O. du 19, @). Gouvernement Parmi les 34 ministres (et ministre délé- gués) du premier Gouvernement de Jean- Marc Ayrault: - Christiane Taubira, garde des sceaux, ministre de la justice, - Pierre Moscovici, ministre de l'économie, des finances et du commerce extérieur (et Jérôme Cahuzac, chargé du budget), - Cécile Duflot, ministre de l'égalité des ter- ritoires et du logement (et François Lamy, chargé de la ville), - Nicole Bricq, ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie, - Arnaud Montebourg, ministre du redres- sement productif (et Sylvia Pinel, chargée de l'artisanat, du commerce et du touris- me), - Aurélie Filippetti, ministre de la culture et de la communication. (Décrets du 15 et du 16mai2012, J.O. des 16 et 17 mai, p. 9149). Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Christophe Chante- py est nommé directeur du cabinet; Odile Renaud-Basso et Camille Putois, directrices adjointes; et Jean-Pierre Guérin, chef de cabinet. (Arrêté du 16mai2012, J.O. du 17 mai, @). ➠ Ecologie : Géraud Guibert est nommé directeur du cabinet de Nicole Bricq. (Arrêté du 18 mai 2012, J.O. du 20, @). ➠ Culture : Laurence Engel est nommée directrice du cabinet. (Arrêté du 17 mai 2012, J.O. du 20, @). ➠ Budget : Amélie Verdier est nommée directrice du cabinet de Jérôme Cahuzac. (Arrêté du 18 mai 2012, J.O. du 20, @). ■ Une nouvelle QPC sur l’expropriation L'article L 12-1 du code de l'expropriation est conforme à la Constitution. Cet article prévoit que le transfert de pro- priété est opéré par voie amiable ou par ordonnance. Le requérant contestait cette disposition au motif que le transfert de propriété est ordonné sans débat contra- dictoire. Mais le Conseil constitutionnel rappelle les voies de recours ouvertes à l'exproprié et valide donc l'article contesté. (Décision n° 2012-247 QPC du 16mai2012, J.O. du 17 mai, p. 9153). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 479 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 12 juin 2012 (8h 30-10 h30 à Paris). Le 52 e séminaire IPD aura pour thème: “ dette immobilière: un produit d’investissement promet- teur? ”. Contact: www.ipdbookings.com. A A C C T T U U A A L L I I T T E E Bibliographie ➠ Le guide l’année des OPCI 2012 est paru. (99 € TTC). Cet ouvrage com- porte les chiffres clés du secteur, les règles de fonctionnement des OPCI a insi que des fiches par société de ges- tion et par OPCI agréé. Contact: IEIF. Tel: 0144826363 ➠ La 24 e édition du carnet d’adresse de l’immobilier proposée par Innova- presse est parue. Cet annuaire compor- te les références de 4000 sociétés et 10000 noms. 285euros TTC. Innovapresse: Tél. 0148248128. ➠ Le Mémento Vente Immobilière des Éditions Francis Lefebvre paraît le 18juin. Il intègre la réforme des plus- values immobilières et comporte notamment les données concernant les différents diagnostics. 1350 pages. 91euros TTC. Les étoiles des hôtels: 23juillet, date limite Le 23juillet2012, les hôtels doivent avoir été contrôlés pour pouvoir afficher les étoiles sur leur devanture. Ce nouveau classement interdit à comp- ter de cette date de faire référence au classement précédent. DEKRA rappelle que 13500 établisse- ments n’ont pas encore actualisé leur classification. Le système précédent prévoyait une déci- sion de classement prise par le préfet, après avis d’une commission départe- mentale. Désormais, la demande suppose une démarche volontaire, la démarche de classement est à la charge d’hôtelier, l’attribution des étoiles sera révisée tous les 5 ans et une 5 e étoile a été créée pour les hôtels les plus prestigieux. L’audit de classement est confié à un cabinet accrédité. Un auto-diagnostic gratuit Or seuls 4500 établissements hôteliers ont fait la démarche d’actualisation de leur classement. Pour sensibiliser les hôteliers à cette démarche, DEKRA propose un outil gra- tuit d’auto-diagnostic accessible sur www.classification-hoteliere.com. DEKRA rappelle qu’avec l’arrivée prochaine de l’échéance, il faut s’attendre à une forte hausse des demandes d’audits. 29mai2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R É É S S I I D D E E N N T T D D E E C C E E R R E E N N I I C C I I M M O O Selon les projets du Gou- vernement, le plafond global des niches fiscales devrait être réduit à 10000 € , voire à 7000 € . En pratique, explique le président de Cerenicimo, cela revient à les suppri- mer. Mais alors que les Français ont une affection quasi déraisonnable envers la pierre, Benjamin Nicaise s’interroge: pour- quoi faut-il les attirer au moyen d’avantages fiscaux ? La raison tient à l’excès de fiscalité qui pèse sur le secteur par comparaison avec la fiscalité des place- ments financiers et notamment de l’assurance-vie, et par comparaison avec nos voisins européens: dans la plupart des pays, le bailleur peut déduire sans limita- tion tant les intérêts d’emprunt que ses déficits fonciers et il peut aussi amortir le bien. Mais plutôt que de revenir à une fis- calité plus raisonnable, ce qui coûterait trop cher car s’appliquant à l’ensemble du parc, le législateur préfère accorder une niche fiscale, qui ne s’applique qu’aux nou- veaux investisseurs. ■ Attendre la baisse des prix En conséquence, Benjamin Nicaise ne croit pas à une remise à plat totale du système. Faut-il pour autant un nouveau dispositif pour prendre la suite du Scellier? Benjamin Nicaise observe d’abord que la baisse de trois points du taux de l’avantage fiscal a fait baisser les ventes de logements neufs de 25%… il est donc probable que la sup- pression de l’avantage fiscal aura des effets bien plus importants. Mais le président de Cerenicimo reconnaît qu’il était nécessaire d’arrêter cette loi car les lois de défiscalisa- tion entraînent toujours des abus. Alors que faire? La première mesure à prendre est, selon Benjamin Nicaise, de faire évoluer la régle- mentation pour mettre les vendeurs sous contrôle de l’AMF ou d’un organisme ana- logue. La deuxième est d’exiger une contrepartie sociale à l’avantage fiscal. “La loi Scellier a amené une dérive sur les prix” reconnaît Benjamin Nicaise. La réduction d’impôt de 25% était trop forte et l’investisseur était donc moins précaution- neux. Enfin, il faut éviter les dates butoir des dispositifs fiscaux qui provoquent une hausse des prix dans les dernières périodes d’application. Conclusion du président de Cerenicimo: il faudra un nouveau dispositif pour financer le logement social. Mais, il ajoute qu’il fau- dra aussi que les loyers soient plus bas (à 8,5 ou 9 € le m 2 dans de grandes villes de pro- vince), ce qui suppose que “les prix du neuf reviennent à des prix plus sages”, avant de créer un nouveau dispositif. Benjamin Nicai- se évoque une baisse de prix de 15 à 20%, pour rejoindre les prix de 2008. Les prix actuels du neuf lui paraissent surcotés. S’il y a moins d’acheteur pour les terrains, et en raison de la baisse des prix des travaux (liée à la réduction des commandes des entre- prises), les prix devraient baisser. Conclusion: “Il est sage de laisser un an de battement avant de créer un nouveau dispositif”. ■ Détruire des logements BBC Sur l’ancien, Benjamin Nicaise ne croit pas trop à une baisse des prix car les turbu- lences financières (risque de sortie de la Grèce de l’euro…) incitent les investisseurs à acheter de l’immobilier. Il s’interroge sur l’avenir de certains loge- ments BBC : “il faudra détruire certains logements BBC dans vingt ans”. Le bilan de pollution risque donc d’être négatif pour ces logements s’il faut y intégrer les inci- dences d’une démolition vingt ans après la construction… Le vrai souffle écologique lui paraît devoir être orienté vers le loge- ment ancien: il en appelle ici à une poli- tique très courageuse et suggère de taxer les logements proportionnellement à leur performance énergétique lors des ventes. Un logement très polluant serait soumis à des droits de mutation de 15% et les loge- ments peu polluants à des droits très faibles. L’appel aux finances publiques n’étant pas d’actualité, il faudra donc demander aux propriétaires de payer pour la rénovation énergétique. Benjamin Nicaise: “le blocage des loyers: une parfaite mauvaise idée” Le président de Cerenicimo estime nécessaire de créer un nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif, mais pas avant que les prix du neuf aient baissé de 15 à 20%. Il critique aussi le projet de bloquer les loyers. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E ■ Bloquer les loyers: parfaite mau- vaise idée Le regard de Benjamin Nicaise sur la nou- velle ministre du logement est sévère: s ’agissant du blocage des loyers, cela lui paraît une “parfaite mauvaise idée” qui s’est toujours révélée inopérante. Quant à l’idée de l’appliquer sur un zona- ge, il la juge impossible à appliquer, faute de disposer d’observatoires des loyers sus- ceptibles de fournir des données précises. Le plafonnement des loyers de relocation va pousser les bailleurs à la hausse lors de la fixation du premier loyer et il va pénaliser ceux qui ont été modérés à la conclusion d’un précédent bail. Benjamin Nicaise ajou- te que dans la plupart des villes de province, les loyers sont en réalité orientés à la baisse. Exiger 25%, voire 30% de logements sociaux dans les programmes neufs, au lieu de 20%? Cela faire monter le prix des logements privés: lorsqu’un promoteur à un programme à 2500 € le m 2 et qu’il doit en vendre une fraction à un organisme HLM à 1800 ou 2000 € , il répercute l’écart sur les logements vendus à des accédants ou à de bailleurs privés. Augmenter le taux de 20% va donc se reporter sur le prix des autres logements. ■ Le bon rendement de la résiden- ce de tourisme Dans ce contexte, quels sont les atouts de la résidence de tourisme, que Cerenicimo propose aux investisseurs? Le produit étant actuellement délaissé, il bénéficie d’un bon rendement, de 4,3 à 4,5%. Ce n’est pas un produit typé (contrairement à un logement étudiant par exemple) et il peut se revendre facilement. De plus, la résidence de tourisme est actuellement vendue moins cher que du résidentiel ancien. Enfin, elle bénéficie d’une fiscalité attractive. Faut-il craindre les défaillances de l’exploitant? Pour Benjamin Nicaise, l’essentiel c’est de choisir un bon produit, bien placé. Si l’exploitant est défaillant, on peut en trouver un autre. Cerenicimo fonc- tionne en donnant un agrément à un exploitant, qui est suivi d’un agrément sur chaque programme. Le groupe a créé cette année une filiale, Cerenicimo Asset, pour traiter l’après vente et assurer la liquidité des produits sur le marché secondaire. Benjamin Nicaise est satisfait des premiers résultats de cette nou- velle branche d’activité. ●
