– 2 -Jurisprudence-
Copropriété : Responsabilité du syndic
Assurance : Nécessaire diligence du propriétaire du bien assuré / Pro-vision avec ou sans TVA ?
Construction : Réception tacite
Contrat de vente : Obligation de dépollution / Exercice d’un droit depréemption par le preneur (bail rural)
Contrat d’entreprise : Résiliation unilatérale par le maître d’ouvrage
Expropriation : Validité d’un arrêté de cessibilité
Sous-location : Responsabilité pour incendie
Baux commerciaux : Fin de bail dérogatoire / Nullité d’un bail pour violation de l’article L 631-7 du CCH
– 5 -Agenda – En bref-
– 6 -Tableau des réponses ministérielles-
– 7 -Nominations – Actualité-
Propositions de loi
– 8 -Rencontre-
Pierre-papier : l’immobilier, valeur refuge, va redevenir valeur de croissance. Un débat organisé par l’ESPI.
■ JUGÉ ■ > > Le propriétaire doit faire preuve de dili- gence dans l’exécution des réparations qui lui incombent, faute de quoi il risque, non seulement un recours de son locataire, mais aussi un refus de son assureur de prendre en charge l’indemnisation des travaux (arrêt de la Cour de cassation du 23mai, p.2). > > Un maître d’ouvrage est fondé à résilier unilatéralement un contrat d’entreprise en cas de tromperie grave sur la qualité d’exécution des travaux lorsque l’entrepreneur est défaillant à faire respecter des règles élémentaires d’hygiène et de sécurité par ses sous-traitants (p.3). > > Avant la fin d’un bail dérogatoire , le bailleur doit clairement manifester son intention de ne pas laisser le preneur dans les lieux s’il ne veut pas que celui-ci invoque à son profit le bénéfice du statut des baux commerciaux. La cour d’appel de Paris a reconnu à un bailleur le droit d’obtenir l’expulsion pour un locataire à qui il avait demandé par écrit le départ (p.5). > > Sur qui pèse l’obligation de dépollution d’un terrain en cas de vente des parts de la société qui détenait le terrain ? Voir l’arrêt de la Cour de cassation (p. 3). ■ RÉPONDU ■ > > Analysant - avec réserves - la jurispruden- ce du TGI de Paris sur la validité des modes de calcul de l’indexation des loyers com- merciaux , le ministère de l’économie estime prématuré d’envisager une modification de la législation (voir p.6). ■ PROGRAMMÉ ■ > > Le sénateur Bruno Retailleau a déposé une proposition de loi visant à la reconnaissance de la responsabilité environnementale (p.7). ■ NOMMÉ ■ > > Manuel Flam est nommé directeur du cabi- net de Cécile Duflot (voir p.7 les premières nominations dans les cabinets ministériels). Nullité du bail pour changement irrégulier d’usage L a cour d’appel de Paris s’est prononcée dans un arrêt du 16 mai dernier sur les conséquences d’un changement irrégulier d’usage. il s’agissait d’un local situé rue Étienne Marcel (Paris 1 e r ) et qui était loué par bail commercial depuis plusieurs années. Après avoir quit- té les lieux, le locataire invoquait la nullité du bail pour cause de vio- lation des dispositions de l’article L 631-7 du CCH. La cour d’appel de Paris lui donne raison et tire les conséquences de la nullité du contrat: obligation du bailleur de restituer la totalité des loyers versés par le locataire, sous déduction toutefois d’une indemnité d’occupation. Mais le local n’étant pas régulièrement affecté à l’usage commercial, la cour calcule le montant de l’indemnité d’occupation en fonction du prix des loyers d’habitation, ce qui oblige donc le bailleur à rembour- ser partiellement son ancien locataire. Cet arrêt traite aussi de la question de la prescription. Avec la réforme du 17juin 2008 qui a modifié les règles de la prescription, l’action du locataire qui invoque la nullité du bail pour violation de l’article L 631- 7 du CCH, est enfermée dans un délai de 5 ans et non plus de 30 ans à compter de la conclusion du bail. Toutefois, pour les baux en cours à la parution de la loi de 2008, le nouveau délai court à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, soit jusqu’au 17juin2013 (voir p.5). Pour les baux conclus avant la publication de la loi du 17juin, Il reste donc encore une année aux locataires qui voudraient invoquer cet argument à l’encontre de leur bailleur pour se prévaloir de la nul- lité du bail. Pour les baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le délai de 5 ans s’applique à compter de la conclusion du bail. U n intéressant débat a eu lieu le 30mai à l’initiative de l’ESPI sur l’avenir de la pierre-papier (lire p.8). En dépit d’un contexte quelque peu incertain, il a montré le réel attrait des investisseurs pour un pla- cement immobilier intermédié. Même si les prévisions laissent plutôt penser que les prix sont orientés à la baisse (ce que les notaires vien- nent de confirmer pour l’immobilier résidentiel d’Ile-de-France), la pierre reste une valeur refuge ou au moins, pour reprendre la formu- le d’Alain Béchade, une valeur de résilience ou de résistance: elle devra baisser, mais moins que les valeurs boursières. L’intervenant qui défendait le propos le plus positif était Jean-Marc Coly (La Française REM), pour lequel l’immobilier, valeur refuge, va redevenir valeur de croissance. Si le nouveau vecteur d’épargne que sont les OPCI a jus- qu’alors surtout été utilisé par les institutionnels, Jean-Marc Coly esti- me que le secteur est aussi appelé à se développer auprès des particu- liers. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 480 5 JUIN 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Copropriété : Responsabilité du syndic Assurance : Nécessaire diligence du propriétaire du bien assuré / Pro- vision avec ou sans TVA ? Construction : Réception tacite Contrat de vente : Obligation de dépollution / Exercice d’un droit de préemption par le preneur (bail rural) Contrat d’entreprise : Résiliation unilatérale par le maître d’ouvrage Expropriation : Validité d’un arrêté de cessibilité Sous-location : Responsabilité pour incendie Baux commerciaux : Fin de bail dérogatoire / Nullité d’un bail pour vio- lation de l’article L 631-7 du CCH - 5 - Agenda - En bref - - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Actualité - Propositions de loi - 8 - Rencontre - Pierre-papier: l’immobilier, valeur refuge, va redevenir valeur de croissance. Un débat organisé par l’ESPI. S O M M A I R E E D I T O R I A L 5juin 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - A A S S S S U U R R A A N N C C E E Copropriété ■ Responsabilité du syndic ( Cass. Civ. 3 e , 23mai2012, n°574, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°11-14599) Un copropriétaire avait aménagé une ter- rasse avec des arbustes. À la suite d’infiltrations, un autre copropriétaire avait engagé une action à l’encontre de la socié- té ayant installé les plantations et à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Celui-ci avait assigné le copropriétaire dont dépendait la terrasse ainsi que son vendeur, qui avait fait procéder à l’aménagement. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir jugé que l’assureur du fleu- riste lui devait bien sa garantie même s’il avait commis une faute, car il s’agissait d’une simple faute professionnelle (référen- ce à l’article L 113-1 du code des assurances), mais il casse la décision sur une question relative à la responsabilité du syndic: “Vu l’article 1992 du code civil; Attendu que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion; Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condam- nation de la société Immo de France [syndic] à lui verser [la somme de 19400euros à titre de remboursement des] frais d’urgence et de réparation de la terrasse, l’arrêt retient qu’il convient de relever la responsabilité de cette société qui a manqué à ses obligations professionnelles mais que cette faute n’est pas “détachable” de ses fonctions si bien que le syndic a engagé par son comporte- ment la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires lequel ne peut donc être admis à agir à son encontre à titre person- nel; Qu’en statuant ainsi, alors que le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son mandat , la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs, […] casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette affaire de terrasse mettait en jeu plusieurs intervenants et leurs assureurs. La responsabilité de l’entreprise ayant installé les plantations était reconnue, pour avoir conseillé au copropriétaire la plantation de bambous q ui s’étaient révélés inadaptés. Mais le copropriétaire victime des infiltrations avait engagé la responsabilité du syndicat lequel avait payé les travaux d’urgence. Le syndicat s’était retourné notamment contre le syndic. Il lui reprochait d’avoir contribué par son inertie, à l’aggravation du désordre. Cet arrêt montre que le syn- dic voit sa responsabilité engagée à titre de mandataire du syndicat, peu important que la faute soit détachable de ses fonc- tions. Assurance ■ Nécessaire diligence du proprié- taire du bien assuré (Cass. Civ. 3 e , 23mai2012, n°581, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-12874) Un bien était loué par une SCI à deux per- sonnes qui pratiquaient diverses sous-loca- tions partielles. Ce bien nécessitait des répa- rations et les locataires avaient dû cesser les sous-locations. Ils réclamaient indemnisa- tion de leur préjudice, mais leur demande a été rejetée par la cour d’appel faute d’être suffisamment étayée (comptabilité ni régu- lière ni sincère…). Le débat en cassation portait sur la responsabilité de la SCI dont l’assureur contestait la garantie faute pour la SCI d’avoir agi avec diligence. Cet argu- ment est reconnu fondé par la Cour de cas- sation: “Attendu qu’ayant constaté qu’aux termes de la police d’assurance souscrite par la SCI auprès de la société Swisslife, étaient exclus de la garantie contractuelle les dommages aggravés par un manque de répara- tions indispensables et retenu par motifs adoptés que les travaux restant à effectuer étaient dus au retard pris dans l’exécution par la SCI des travaux d’éradication de la mérule et du renforce- ment des structures, et qu’à compter de novembre2002, la SCI avait refusé d’effectuer, contre l’avis de son assureur, les travaux préconisés par l’expert de ce der- nier, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa déci- sion de ce chef”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le propriétaire bailleur (la SCI) voit donc sa garantie privée d’effet en raison de son inertie. Le bailleur doit donc faire preuve de diligence dans l’exécution d es réparations qui lui incombent en tant que propriétaire (il avait ici mis un an pour entreprendre les travaux nécessaires). A défaut, il risque bien sûr un recours de son locataire, mais aussi, comme le montre cet arrêt, un refus de prise en charge des tra- vaux par son assureur. Il est donc double- ment incité à une action rapide pour por- ter remède aux désordres. ■ Provision avec ou sans TVA ? (Cass. Civ. 3 e , 23mai2012, n°617, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°11-14091) Une société civile de construction vente avait subi des désordres affectant la solidité de la structure de deux bâtiments en cours de chantier. Elle avait adressé une déclara- tion de sinistre à son assureur et demandé le remboursement des factures de location des étais posés, à titre conservatoire, sur les deux immeubles. Deux questions étaient posées devant la Cour de cassation: l’une portait sur l’incidence de la TVA, l’autre sur les intérêts: “Sur le premier moyen: Vu l’article L 242-1 du code des assurances; Attendu que pour assortir les provisions allouées de la TVA , l’arrêt retient que l’obligation de la société GAN de supporter l’intégralité des mesures conservatoires qui ont dû être prolongées ne fait pas l’objet de contestation sérieuse; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher , comme il le lui était demandé, si la SCCV ne récupérait pas la TVA ; la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision; Et sur le second moyen: Vu l’article L 242-1 du code des assurances, ensemble l’article 1153 du code civil; Attendu que pour faire courir les intérêts au double du taux légal à compter du règle- ment des factures s’élevant à 406873,97 € et à compter de la présentation des factures de la société Lefebvre pour la somme de 320678,83 € , l’arrêt retient que le point de départ des intérêts au double du taux légal s’appliquant de plein droit est le jour où l’assureur n’a pas respecté l’obligation léga- le d’établir et de communiquer le rapport préliminaire avant sa décision sur la garan- tie; Qu’en statuant ainsi, sans relever l’existence d’une mise en demeure antérieure , la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs: casse”. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Droit de propriété sur des bois Un acte prévoyait, à la suite d’un partage remontant à 1837, l’attribution de la pro- priété des arbres, au profit d’un indivisaire et ses héritiers, alors que la propriété du sol était laissée à un autre et ses héritiers. La Cour de cassation approuve l’arrêt d’appel d’avoir jugé que ce droit de béné- ficier de “bois “crû et à croître, à perpé- tuité, morts et vivants” est une préroga- tive perpétuelle et qu’ elle ne pouvait s’éteindre par le non-usage ”. (Cass. Civ. 3 e , 23mai2012, n°573, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-13202) O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’assurance construction couvre “le paiement de la totalité des tra- vaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les c onstructeurs au sens de l'article 1792-1…” ainsi que l’indique l’article L 242-1 du code des assurances. Mais l’auteur du pourvoi rappelait que lorsqu’une entreprise est assu- jettie à la TVA et qu’elle peut donc la récu- pérer, le montant des sommes qui lui sont allouées au titre de la garantie dommages- ouvrages doivent être fixées hors taxe. La Cour de cassation confirme cette analyse. Par ailleurs, s’agissant de l’obligation de payer des intérêts moratoires au double du taux légal (majoration prévue à l’article L 242-1 du code des assurances), l’arrêt indique qu’il suppose que l’assureur ait été mis en demeure de régler, ce qui n’avait pas été fait. L’article 1153 du code civil pré- voit en effet que les intérêts dus en raison du retard de paiement ne sont dus que du jour de la sommation à payer ou d’un autre acte équivalent Construction ■ Réception tacite (Cass. Civ. 3 e , 23mai2012, n°613, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-10502) Une maison avait été construite à la suite d’un devis accepté le 5mai 1994 et reven- due le 15décembre 2003. L’acquéreur s’étant plaint d’infiltrations, il avait exercé un recours contre son vendeur, le construc- teur et son assureur. La cour d’appel avait constaté une réception tacite début juillet1997 et, en conséquence, admis une action contre le constructeur au titre de la garantie décennale. La Cour de cassation confirme la décision en dépit du construc- teur qui soutenait que la réception aurait dû être contradictoire: “Mais attendu qu’ayant relevé qu’en l’absence de contestation sur le règle- ment des travaux , il convenait de consta- ter que les maîtres de l’ouvrage avaient réceptionné tacitement l’ouvrage lors de la prise de possession début juillet1997, la cour d’appel, qui a statué par des motifs qui suffisent à établir qu’une réception contradictoire était intervenue moins de dix ans avant l’introduction de la première demande en justice, a légalement justifié sa décision; Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La réception faisant courir le délai de garantie décennale, on sait l’importance qui s’attache à la détermina- tion du moment où elle intervient. La juris- prudence admet la réception tacite en cas de volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir les travaux (Civ. 3 e , 23 fév. 2000). Cette volonté peut se manifes- t er par une prise de possession s’il y a eu complet paiement du prix (Civ. 3 e , 7 oct. 1998). L’absence de réserves est aussi un élément permettant de caractériser la réception tacite (Civ. 3 e , 28mars 2001). Dans l’arrêt rapporté, la Cour de cassation admet une réception tacite résultant de ces deux critères: prise de possession et absence de contestation sur le règlement des travaux. Contrat de vente ■ Obligation de dépollution (Cass. Civ. 3 e , 23mai2012, n°620, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-25414) Une société C., qui avait acquis en 1994 les parts d’une autre société J. possédant un terrain sur lequel avait été pratiquée l’activité de dépôt de carburants, avait engagé une action contre ses vendeurs sur le fondement d’un dol lors de la cession des parts et une obligation de dépollution à leur charge. La société J. avait en effet revendu le terrain en 1999 et son propre acquéreur avait constaté la pollution et le préfet exigeait la remise du site en l’état. La cour d’appel avait débouté la société C. de sa demande. Or cette société estimait que les vendeurs étaient restés exploitants de l’activité qu’ils avaient ultérieurement reve- nue à un tiers. L’argument est repoussé par la Cour de cassation: “Mais attendu que la cour d’appel qui a retenu que la société J. exploitant le carbu- rant depuis 1977 sur un terrain dont elle était propriétaire et constaté que cette acti- vité avait été cédée en 1996 à un tiers qui ne l’avait pas exploitée sur ce terrain devenu la propriété de la société C. par l’effet d’une fusion-absorption le 23décembre 1997, en a exactement déduit, peu important que la reprise par la société J. de l’activité anté- rieurement exercée à titre personnel par M. J. n’ait pas été déclarée à la préfecture, que l’obligation de remise en état qui pesait sur la société exploitante et non sur les porteurs de ses parts sociales ou ses dirigeants, incombait à la société qui l’avait absorbée; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 542-1 du code de l’environnement oblige celui qui produit ou détient des déchets d’en assurer l’élimination. La cour d’appel avait indiqué que c’est la société J. qui était détentrice des déchets (produits par pollution des hydrocarbures) et non ses porteurs de p arts sociales. Elle en avait déduit que l’acquéreur des parts (la société C.) ne pou- vait donc pas exercer de recours contre ses vendeurs. Lorsque cet acquéreur avait absorbé la société J., il devenait soumis à l’obligation d’éliminer les déchets. La Cour de cassation a validé cette interprétation. A A r r e e t t e e n n i i r r : : En cas de cession de parts d’une société soumise à une obligation de dépol- lution, la société reste soumise à l’obligation et non ses associés. En cas de fusion absorption, c’est la société absor- bante qui devient soumise à l’obligation de dépollution. ■ Exercice d’un droit de préemp- tion par le preneur (bail rural) (Cass. Civ. 3 e , 23mai2012, n°579, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°10-20170) L’article L 412-8 du code rural prévoit les modalités d’exercice du droit de préemp- tion accordé au preneur en cas de vente du bien loué. Le notaire doit communiquer au preneur les données suivantes: “le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée” et le nom et l’adresse de la personne projetant d’acquérir. Cette trans- mission vaut offre de vente au profit du preneur qui dispose de deux mois pour se porter acquéreur. Dans cette affaire, le bien était détenu par une indivision. La cour d’appel avait jugé que la notification du projet de vente était irrégulière en estimant que la notification devait comporter les noms et adresses des vendeurs et donc que le droit de préemption n’était pas purgé. Les vendeurs estimaient que la cour d’appel avait ainsi ajouté au texte, mais leur argument est repoussé: “Mais attendu qu’ayant exactement retenu qu’ une information loyale du preneur exigeait que le notaire mentionnât dans le courrier de notification les élé- ments d’information le mettant en mesure d’exercer utilement son droit de préemp- tion, la cour d’appel a pu déduire de l’absence de la mention des noms et adresses des co-indivisaires vendeurs que la notification avait été irrégulière et que le délai de deux mois pour purger la préemp- tion n’avait pas pu commencer à courir”. Le preneur soutenait par ailleurs avoir vala- blement préempté en répondant au notai- re, qu’il considérait comme mandataire des vendeurs. L’arrêt indique que ce n’est pas parce que le 5juin 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N - - V V E E N N T T E E ▲ ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 5juin 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • notaire a transmis un courrier indiquant qu’il avait reçu mandat de purger le droit de préemption qu’il était démontré qu’il avait reçu mandat de gérer le bien loué. La r éponse adressée au notaire est donc jugée irrégulière. Le pourvoi est rejeté sur ce point mais la décision est partiellement cassée sur une question d’objet du litige. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 412-8 du code rural ne prévoit donc pas explicitement que l’information de l’acquéreur doit contenir le nom et l’adresse du vendeur. Il résulte cependant de cet arrêt la nécessité de les préciser afin que le preneur puisse leur répondre. La réponse adressée au notaire est jugée irrégulière puisque l’article L 412-8 impose au preneur de répondre “au propriétaire vendeur”. Contrat d’entreprise ■ Résiliation unilatérale par le maître d’ouvrage (Cass. Civ. 3 e , 23mai2012, n°616, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°11-13011) Un maître d’ouvrage avait prononcé la rési- liation d’un contrat d’entreprise de 8,7 M € , sans mise en demeure, pour méconnaissan- ce des règles d’hygiène et de sécurité par les sous-traitants de l’entreprise. Son attitude est validée par la décision: “Mais attendu qu’ayant relevé que la socié- té l’Eau belle s’était prévalue de l’article 22.1.2.1 de la norme Afnor P 03-001 pré- voyant que le marché pouvait être résilié dans le cas de tromperie grave sur la qualité d’exécution des travaux , à laquelle se référait expressément le marché, et retenu, par une interprétation souverai- ne exclusive de dénaturation de cette clau- se, que la défaillance totale et persis- tante de la société Emeg à faire respec- ter par ses sous-traitants les prescrip- tions en vigueur en matière de sécurité des ouvriers et de prévention des acci- dents , indispensables à la réalisation des ouvrages dans les règles de l’art, était constitutive d’une tromperie sur la qualité d’exécution des travaux, la cour d’appel, […] a pu retenir que la société l’Eau belle était bien fondée à résilier le marché de plein droit et sans préavis et a légalement justifié sa décision de ce chef”. La décision est toutefois cassée sur des questions de procédure et relatives à l’inscription de sommes au passif du maître d’ouvrage. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Les clauses de la norme Afnor en cause prévoyaient la faculté pour le maître d’ouvrage de résilier le contrat sans préavis en cas de “tromperie grave” sur la qualité des matériaux ou la condi- tion d’exécution des travaux. C’est le second aspect qui était ici en cause. Le fait d e ne pas faire respecter les règles de sécu- rité et d’hygiène les plus élémentaires est jugé suffisant pour justifier la résiliation pour tromperie grave. Expropriation ■ Validité d’un arrêté de cessibilité (Cass. Civ. 3 e , 23mai2012, n°621, FS-P+B, pourvoi n°11-15688, rejet) Un propriétaire exproprié contestait la vali- dité de l’ordonnance d’un juge ayant pro- noncé l’expropriation de son bien au motif que l’arrêté de cessibilité avait plus de six mois lors de sa transmission au juge de la requête aux fins d’expropriation. L’arrêté de cessibilité était daté du 8juin 2010. Le juge de l’expropriation avait pro- noncé l’expropriation par ordonnance du 1 er février 2011, saisi d’une requête adressée par le préfet le 29novembre 2011, qui lui était parvenue le 14 décembre 2010. La décision est validée: “Mais attendu qu’il résulte de l’ordonnance que le préfet du département des Pyrénées- Orientales a transmis le dossier prévu à l’article R 12-1 du code de l’expropriation, le 29novembre 2010 et qu’à la date de cet envoi, seule à prendre en considération, l’arrêté de cessibilité du 8juin 2010 n’était pas caduc; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le préfet doit transmettre au greffe de la juridiction qui doit pronon- cer l’expropriation un dossier dont le contenu est fixé à l’article R 12-1 du code de l’expropriation. Ce dossier comprend notamment l’arrêté de cessibilité, “ayant moins de six mois de date”. Cet arrêt préci- se que ce délai est à calculer par référence à la date d’envoi du dossier, et non à celle de sa réception par la juridiction. Sous-location ■ Responsabilité pour incendie (Cass. Civ. 3 e , 23mai2012, n°575, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-17183) Des locaux commerciaux étaient partielle- ment sous-loués, pour la partie habitation. Un incendie avait pris naissance dans cette fraction sous-louée et l’assureur du locatai- re principal avait indemnisé son assuré. Le bailleur réclamait remboursement à l’assureur du sous-locataire. L’arrêt qui avait admis cette action est confirmé par la Cour de cassation: “Mais attendu, d’une part, qu’ayant consta- t é que l’incendie avait pris naissance dans l’appartement loué à M. V. [sous-locataire] et qu’aucune cause d’exonération de sa res- ponsabilité n’était établie, et exactement retenu que la sous-locataire dans ses rap- ports avec le locataire principal était sou- mise à la présomption de responsabili- té édictée par l’article 1733 du code civil , la cour d’appel a retenu à bon droit que l’assureur du locataire, subrogé dans ses droits après avoir indemnisé son assurée et le bailleur, pouvait agir à l’encontre du sous-locataire et de son assureur; Et attendu, d’autre part, que le sous-loca- taire responsable était tenu de réparer l’entier préjudice subi par la locataire prin- cipale, la cour d’appel a exactement retenu que la société Aviva assurances [assureur du sous-locataire] devait rembourser les sommes alloues au titre du préjudice maté- riel subi par la société l’Aquarium [locataire] dans les locaux qu’elle occupait pour l’exploitation de son fonds de commerce; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 1733 du code civil fixe une règle de présomption de respon- sabilité du preneur en cas d’incendie. Il ne peut s’en dégager que s’il prouve le cas fortuit, la force majeure ou le vice de construction, ou encore si le feu a été com- muniqué d’une maison voisine. La présomption joue dans les rapports bailleur locataire, mais le propriétaire ne peut pas se prévaloir de la présomption à l’égard du sous-locataire (Civ. 3 e , 8 déc. 1993). L’arrêt rapporté le confirme. Il ajoute que lorsqu’il s’agit d’une sous-location par- tielle, la responsabilité du sous-locataire est engagée pour l’entier préjudice subi. Baux commerciaux ■ Fin de bail dérogatoire (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 23mai2012, n° 10/08946) Un bail dérogatoire de 23 mois expirait le 30 septembre 2008, mais le locataire s’était maintenu dans les lieux, soutenant bénéfi- cier d’un bail commercial. Le bailleur qui avait manifesté son intention de le voir quitter les lieux, obtient son expulsion: “Considérant […] que si, en application de l’article L 145-5 du code de commerce, lorsque le preneur est laissé en possession à l’expiration du bail d’une durée inférieure à C C O O N N T T R R A A T T D D ’ ’ E E N N T T R R E E P P R R I I S S E E - - E E X X P P R R O O P P R R I I A A T T I I O O N N J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 5juin 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B R R È È V V E E S S ◆ Prix Allen & Overy et HEC Le cabinet Allen & Overy et HEC lan- cent la 9 e édition du Prix juridique et fiscal visant à récompenser les trois meilleurs mémoires de recherche des étudiants de la Majeure “Stratégie fiscale et juridique internationale” et du Mastère “droit et management international”. ◆ Jean-François Buet, nouveau président de la FNAIM La FNAIM a élu le 25mai 2012 à la Bau- le son nouveau président, Jean-Fran- çois Buet, agent immobilier à Dijon. Il était déjà secrétaire général de la fédération et succède à René Pallin- court. ◆ Christian Bénasse, président de la chambre des notaires de Paris Notaire dans le XIX e arrondissement, Christian Bénasse a été élu le 24mai président de la chambre des notaires de Paris. ◆ Fin du Scellier La ministre du logement, Cécile Duflot, a confirmé le 29mai au pré- sident de la FFB, Didier Ridoret, la suppression du régime Scellier au plus tard au 31décembre 2012 (Le Moni- teur.fr 30mai). ◆ Grand prix de l’urbanisme Le jury réuni par Cécile Duflot, et présidé par Jean-Marc Michel, a décer- né le 30mai le Grand prix de l’urbanisme à François Grether , archi- tecte-urbaniste. ❘ ❘ ◗ ◗ Parmi les 7 nouveaux associés locaux de Gide Loyrette Nouel , signalons la nomination d’Ekaterina Vilenskaya à Moscou, spécialisée en immobilier. Acteurs deux ans, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, c’est à la condition que le propriétaire n’ait pas manifesté son intention de ne pas laisser le p reneur en possession; que tel n’est pas le cas en l’espèce, le bailleur ayant, avant l’expiration du bail, adressé au preneur une lettre recommandée, le 25septembre 2008, lui rappelant le terme irrévocable du bail au 30septembre 2008 et lui demandant expressément de libérer les lieux; que ni l’occupation de fait postérieurement à l’échéance, ni la perception de sommes en contrepartie de l’occupation ne peuvent donner naissance à un bail commercial; que, dès lors, M.M. ne peut prétendre ni au versement d’une indemnité d’éviction ni au versement de dommages et intérêts”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-5 prévoit que le preneur qui reste et est laissé en possession à l’expiration du bail dérogatoire bénéfice d’un nouveau bail soumis au statut. Le bailleur doit donc manifester clairement son intention de voir le preneur quitter les lieux s’il veut éviter d’être lié par un bail de neuf ans et c’est au bailleur de prouver sa volonté de ne pas poursuivre la relation contractuel- le (Civ. 3 e , 4 mai 2010). Ainsi un bailleur qui ne demande le départ du locataire que trois mois et demi après la fin du bail et ayant continué à percevoir les loyers ne peut plus demander l’expulsion (CA Paris, 2juillet 1999, Loyers et copr. 2000, n°9). À l’inverse, l’arrêt rapporté fournit l’exemple d’un bailleur ayant clairement demandé au locataire de quitter les lieux avant la fin du bail par lettre recomman- dée. Il obtient ainsi l’expulsion et cela ne lui interdit pas de percevoir une indemnité d’occupation pour la période où le locatai- re s’est maintenu dans les lieux. ■ Nullité de bail pour violation de l’article L 631-7 du CCH (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 16mai2012, n°10/08589) Un locataire avait demandé la nullité de son bail commercial portant sur un immeuble situé à Paris, rue Étienne Marcel, au motif que les locaux étaient en réalité des locaux d’habitation et qu’aucune auto- risation administrative ne permettait de déroger à cette affectation. La cour d’appel se prononce d’abord sur la prescription. Le bail avait été signé le 15octobre 2003, à effet du 1 er décembre 2003. Le locataire avait quitté les lieux en 2008 et ultérieure- ment invoqué la nullité du bail. L’arrêt rappelle que les dispositions d’ordre public de l’article L 631-7 du CCH “ne ten- dent pas à la protection du ou des cocon- tractants mais à celle de l’intérêt général en assurant à l’autorité publique le contrôle du changement d’affectation ou d’usages d es immeubles dans les grandes villes de plus de 200000 habitants concernées par ces dis- positions”. Il en déduit que l’action en nulli- té relève de l’article 1131 du code civil (nulli- té des obligations fondée sur une cause illici- te) et statue sur la question du délai de pres- cription. En application de la loi du 17juin 2008, le délai d’action en nullité du contrat pour cause illicite est désormais réduit à 5 ans (au lieu de 30 ans). “L’article 2222 du code civil dispose ainsi que ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvel- le soit jusqu’au 17juin2013 sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure”. La cour en déduit que l’action en nullité ayant été engagée le 14mai 2009 n’est pas prescrite “pour avoir été formée avant le 17juin2013 et alors que le délai de trente ans n’était pas écou- lé à cette date”. Sur le fond, la cour statue au vu des diverses pièces produites et conclut “il n’est pas éta- bli avec la fiabilité suffisante qu’à la date du 1 er janvier 1970, les locaux donnés à bail à la société Leibundguth en 2003 étaient de façon certaine affectés à un usage commer- cial contredit par la mention de l’acte authentique de vente du 1 er août 2005 sui- vant lequel l’immeuble est à usage principal d’habitation”. La cour confirme donc la nul- lité du bail. Sur les restitutions, la cour fait droit à la demande de remboursement des loyers versés par le locataire depuis la signature du bail y compris pour une période où le bailleur actuel n’était pas encore propriétai- re (par application d’une clause de subroga- tion figurant dans le contrat de vente), sous déduction d’une indemnité d’occupation calculée sur le montant des loyers d’habitation . Les loyers à rembourser étaient de 126432 € , et l’indemnité à dédui- re est fixée à 90295 € . Le bailleur doit donc verser à son locataire 30098euros. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt est très intéressant car il statue concrètement sur les inci- dences de la location d’un local à titre de bail commercial alors que les autorisations de transformation de logement en local commercial n’ont pas été obtenues. La sanction est la nullité du bail. S’agissant de la prescription, elle est donc désormais de 5 ans à compter de la conclusion du bail et non plus de 30 ans, sous réserve des dispo- sitions transitoires de la loi de 2008, dont l’arrêt fait ici application. ● A A G G E E N N D D A A ✦ 9 au 13 juillet 2012 . La 37 e session de formation de l’Université d’été des a vocats propose une semaine de travail autour de trois thèmes au choix: “ droit de la vente, le contrat de ven- te” , session animée par le professeur Cyril Grimaldi (au Château de Saulon, proche de Dijon), “ Droit de la Consom- mation - La protection des cocontrac- tants” animée par le Professeur Guy Raymond (à Villard-de-Lans) et “ Procé- dure civile- La procédure dans tous ses états” animée par le Professeur Nathalie Fricéro (à Rodez). Contact: www.universite-ete-avocats.fr. B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 5juin 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 22mai2012 AN p.4035 n°125716 Lionel Tardy UMP, Haute- Savoie Investissement Besson Obligations Budget L'investissement Besson neuf applicable de 1999 au 2avril 2003, qui ouvre droit à l'amortissement du bien, suppose notamment que le bailleur loue le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. Cette durée est calculée de date à date, à compter de la prise d'effet du bail initial . Le député évoquait une vente effectuée le dernier jour du bail avec remise des clés à minuit, 9 années après la signature du bail initial. Le contribuable est invité à contacter le ser- vice des impôts. 22mai2012 AN p.4050 n°110762 Yves Deniaud, UMP, Orne Indexation des loyers commerciaux. Mode de calcul Economie Le TGI de Paris a jugé nulle la formule d'indexation prenant pour base le loyer de con- clusion du bail et n'autorise que celle prenant pour base le loyer révisé de l'année précédente. Si le Gouvernement ne peut faire de commentaire sur une décision de justice, il remarque que les deux formules de calcul paraissent équivalentes, les différences ne pouvant résulter que d'arrondis. Toute décision d'évolution de la législation pou- vant porter atteinte à la sécurité des contrats, il est prématuré d'envisager une modification de la législation. Les décisions du TGI de Paris, critiquées par le député, sont datées du 5 janvier 2010 et du 27 mai 2010. 22mai2012 AN p.4052 n°122523 Hervé Féron, SRC, Meurthe-et- Moselle Suppression du boucli- er fiscal Délais Economie Le Gouvernement n'est pas favorable à lune sup- pression anticipée du bouclier fiscal au 1 er janvier 2012, qui conduirait à supprimer le droit à restitu- tion acquis en 2012, pour les revenus réalisés en 2010. La suppression du bouclier fiscal ne peut intervenir qu'à compter de l'imposition des revenus 2011 (bouclier 2013). Une question qui ne manquera pas de ressur- gir dans le prochain débat fiscal. 22mai2012 AN p.4061 n°81144 Martine Martinel, SRC, Haute- Garonne Situation d'Adoma Immigration La société Adoma est confrontée à des difficultés financières qui ont donné lieu à un plan avec avance de 50 millions d'euros émanant de la SNI et d'Action Logement. L'Etat reste majoritaire. La gouvernance de l'entreprise a été modifiée, une cession d'une partie du parc locatif est prévue ain- si qu'une réorganisation interne de l'entreprise. La mise en œuvre du plan a déjà commencé. La réponse souligne le rôle important d’Adoma dans le champ du loge- ment très social. ▲ ➴ ➴ Baisse des ventes de logements neufs : selon les chiffres du ministère, 19600 loge- ments ont été vendus au 1 er trimestre 2012, un chiffre en recul de 14,4% par rapport au 1 er trimestre 2011. En un an, le délai d’écoulement passe de 7 mois à 9 mois pour les logements collectifs et de 10 à 11 mois pour les logements indi- viduels. (Publication du 29mai 2012). Les prix poursuivent leur baisse à Paris Après le record atteint au 3 e trimestre 2011 (8370 € ), les prix des logements avaient amorcé une décrue au trimestre suivant (-0,3%). Les statistiques présen- tées par la chambre des notaires de Paris ce 31mai montrent que le mouvement s’amplifie: le recul sur un trimestre est de -1,1% (8260 € ). Même si l’évolution annuelle reste largement positive (+7,0%), la tendance est désormais nettement à la baisse. Les écarts par arrondissements sont pronon- cés: alors que le 9 e est l’arrondissement qui progresse le plus en un an (+10,5%), le 7 e est quasiment étale (+0,6%); dans cet arrondis- sement, les prix du quartier des Invalides ont même reculé de -8,4%. La petite couronne a connu une évolution comparable à celle de Paris. Les prix des appartements anciens se sont repliés de -0,2% au premier trimestre 2012, mais ils restent en hausse de +6,8% en un an. En grande couronne, le mouvement est moins ample: les prix restent en hausse au 1 er tri- mestre 2012 (+0,3%), mais l’augmentation annuelle y est moindre (+3,5%). Dans ce secteur, seul le département des Yvelines affiche une baisse sur le trimestre (-0,3%) pour une hausse annuelle de +5,1%. Pour les maisons anciennes, les prix en petite couronne sont orientés à la baisse (-0,5%) avec une hausse sur l’année (+4,5%). Certaines communes montrent des signes de baisse brutale des prix des maisons parfois supérieures à 20% en un trimestre: -22,0% à Asnières et -20,9% à Colombes, et même -24,% à Fontenay-sous-Bois, alors que d’autres restent en hausse parfois modérée (+3,4% à Livry-Gargan), parfois forte (+13,7% à Rueil ou 16,3% à Villemomble). En grande couronne, les prix des maisons sont quasiment stables (+0,1% au premier trimestre 2012), en hausse de +3,4% en un an. Mais de gros écarts y sont constatés: +10,5 % en un trimestre à Pontault-Com- bault et -18,7 % à Corbeil-Essonnes. Ajoutons que les volumes de vente des appar- tements anciens sont en hausse de 16% pour l’Ile-de-France (1 er trimestre 2012 par rapport au 1 er trimestre 2011), bien que très inégale suivant les secteurs (+25% à Paris, mais 11% en petite couronne et 12% en grande cou- ronne). Les volumes sont également en haus- se en Ile-de-France pour les appartements neufs (+21%). Pour les maisons anciennes dans l‘ensemble de la région, le marché est en hausse de volume de 7% alors que celui des maisons neuves chute fortement de -32%. Loyers en hausse modérée en France ➠ Les loyers des logements du parc privé augmentent de 0,9% sur un an, selon l’observatoire Clameur (les prix à la consom- mation étant en hausse de 2,1%). Si l’Ile-de- France augmente plus fortement (+2,6%), la hausse est moindre en PACA (+1,4%). En revanche, les loyers sont orientés à la baisse dans 12 régions. La baisse la plus forte est observée dans le Limousin (-2,8%) et en Haute Normandie (-2,6%). (Étude publiée le 30mai 2012). Chiffres 5juin 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S P P R R O O P P O O S S I I T T I I O O N N S S D D E E L L O O I I Présidence de la République Sont nommés auprès de François Hollande: Hayet Zeggar, conseiller poli- tique de solidarité et du logement et Isa- b elle Sima, chef adjoint de cabinet. (Arrêté du 22mai2012, J.O. du 23mai, @). Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : intègrent le cabinet de Jean-Marc Ayrault: Denis Berthomier, Conseiller culture et Julien Rencki, Conseiller pour l'économie, les finances et les entreprises. (Arrêté du 21mai2012, J.O. du 22, @). ➠ Économie : Rémy Rioux est nommé directeur du cabinet de Pierre Moscovici. (Arrêté du 19mai2012, J.O. du 22mai, @). ➠ Culture : Marie Aubert est nommée chef de cabinet d'Aurélie Filippetti. (Arrêté du 18mai2012, J.O. du 23mai, @). ➠ Agriculture : Philippe Mauguin est nommé directeur du cabinet de Stéphane Le Foll. (Arrêté du 17mai2012, J.O. du 23mai, @). ➠ Budget : Marie-Hélène Valente est nom- mée chef de cabinet de Jérôme Cahuzac. (Arrêté du 18mai2012, J.O. du 23mai, @). ➠ Artisanat, commerce et tourisme : Emi- lie Piette est nommée directrice du cabi- net de Sylvia Pinel; Philippe Beuzelin est nommé chef de cabinet. (Arrêté des 21 et 23mai2012, J.O. des 23 et 26mai, @). ➠ PME, innovation et économie numé - rique : Sébastien Soriano est nommé directeur du cabinet de Fleur Pellerin; Judith Herpe est nommée chef de cabinet. Erol Ok est nommé directeur adjoint du cabinet de Fleur Pellerin. (Arrêtés des 18 et 23mai2012, J.O. des 23 et 26mai, @). ➠ Garde des sceaux : Sont nommés au cabinet de Christiane Taubira: Christian Vigouroux , directeur du cabinet, Jean- François Beynel, directeur adjoint du cabi- net et Jean-Louis Géraud, chef de cabinet. (Arrêté du 23mai2012, J.O. du 24mai, @). ➠ Outre-mer : Sont nommés au cabinet de Victorin Lurel; directeur du cabinet: Fabri- ce Rigoulet-Roze , directeur adjoint du cabinet: Jean-Christophe Bouvie. (Arrêté du 23mai2012, J.O. du 24mai, @). ➠ Ville : Sont nommés au cabinet de Fran- çois Lamy: Directrice du cabinet: Christia- ne Barret ; chef de cabinet: Matthieu Pas- quio. (Arrêté du 22mai2012, J.O. du 24, @). - logement et lutte contre la précarité et l'exclusion, construction, urbanisme et aménagement foncier. (Décret n°2012-770 du 24mai2012 relatif aux attributions du ministre de l'égalité des terri- toires et du logement, J.O. du 25mai, p.9259). ➠ Affaires européennes : Sont nommés au cabinet de Bernard Cazeneuve: Directeur du cabinet: Xavier Sticker , Directeur adjoint du cabinet: Pierre-Antoine Molina, C hef de cabinet: Thomas Lardeau. (Arrêté du 18mai2012, J.O. du 24mai, @). ➠ Personnes handicapées : Michel Vilbois est nommé directeur du cabinet de Marie- Arlette Carlotti. (Arrêté du 23mai2012, J.O. du 24mai, @). ➠ Logement : Sont nommés au cabinet de Cécile Duflot: Conseiller spécial de la ministre: Stéphane Sitbon-Gomez ; Directeur du cabinet: Manuel Flam ; Directeurs adjoints du cabinet: Jacques Archimbaud et Frédéric Lenica; Conseiller auprès de la ministre, chef de cabinet: Thierry Lajoie. (Arrêté du 23mai2012, J.O. du 25mai, @). ➠ Intérieur : Thomas Andrieu est nommé directeur adjoint du cabinet de Manuel Valls et Hélène Cazaux-Charles, conseillère juridique. (Arrêté du 17mai2012, J.O. du 26mai, @) ➠ Réforme de l’Etat, décentralisation et fonction publique : Serge Bossini est nommé directeur du cabinet de Marylise Lebranchu. (Arrêté du 24mai2012, J.O. du 26mai, @). ➠ Justice : Sont nommés au cabinet de Delphine Batho (ministre déléguée) : directeur du cabinet: Luc Derepas ; direc- teur adjoint du cabinet: Julien Morel d'Arleux; chef de cabinet: Yasmina Ali Oulhadj et conseiller auprès de la ministre déléguée: Pierre-Louis Colin. (Arrêté du 24mai2012, J.O. du 26mai, @). Administration centrale ✓ Affaires européennes : Serge Guillon , est nommé secrétaire général des affaires européennes. (Décret du 24mai2012, J.O. du 25mai, @). ✓ Ministère de l’écologie : Frédéric Lenica quitte ses fonctions directeur des affaires juridiques au secrétariat général du minis- tère. (Décret du 24mai2012, J.O. du 25mai, @). Attributions des ministres ✓ Logement : Cécile Duflot reçoit les attri- butions suivantes: - aménagement et de développement du territoire, - politique de la ville, - développement de la région capitale (Grand Paris), > Responsabilité environnementale : une proposition de loi a été déposée au Sénat par Bruno Retailleau visant à introdui- re dans le code civil un article1382-1 don- n ant un fondement au préjudice écolo- gique et à sa réparation (proposition n°546 du 23mai). La rédaction proposée est la sui- vante “Tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à l'environnement, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La réparation du dommage à l'environnement s'effectue prioritairement en nature”. Le club des juristes, qui avait rédigé un rap- port en ce sens au mois de mars se félicite de cette initiative. A suivre : un colloque est organisé le 28juin par le Club des juristes et l’université Paris Descartes sur le thème “Mieux réparer le dommage environnemental”. >Hervé Maurey a déposé au Sénat le 14mai2012 une proposition de loi (n°537) visant à autoriser sous certaines conditions les cessions à titre gratuit de terrains aux collectivités locales (et EPCI). Il vise ainsi à répondre à la décision du Conseil constitutionnel du 22septembre 2010 qui a censuré le e du 2 e de l’article L. 332-6-1 du code de l'urbanisme qui permettait aux communes de bénéficier de cession gratuite de terrain par les bénéficiaires d’autorisations de construire, dans la limite de 10%. Le texte prévoit par ailleurs que si le bénéficiaire du permis est soumis à cette cession gratuite, il ne peut pas être soumis à une taxe d’aménagement majorée. >Lionel Lucca souhaite que soient réduits les délais d’expulsion des locataires en cas d’impayés de loyer. Il propose de faire la distinction entre les locataires indélicats pour lesquels le jugement d’expulsion devrait être exécuté dans le délai maximum d’un mois et les locataires “dont la précarité économique aura été avérée” dans un délai de trois mois (modification de l’article 62 de la loi du 9juillet 1991). (Proposition n°4515 déposée à l’Assemblée le 22mai2012). >Christian Estrosi et Jean-Louis Borloo ont remis à l’Assemblée le 20mars dernier une proposition de loi visant à généraliser la GRL afin de créer une garantie universelle des risques locatifs (proposition n°4478). 5juin 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P I I E E R R R R E E - - P P A A P P I I E E R R Le tableau chiffré que dresse Arnaud Dewachter représentant la profession est assez encourageant: les SCPI créées dans les années soixante ont atteint fin 2011 une capitalisation proche de 25milliards d’euros (155 SCPI) avec une collecte record en 2011 de 2,8milliards d’euros. La SCPI demeure un produit de rendement qui a distribué (même si ce taux est en décrois- sance) 5,2% en 2011. Cependant le délé- gué général de l’ASPIM observe que, par rapport à l’Allemagne, nos fonds fermés que sont les SCPI ont un volume bien infé- rieur à celui constaté outre Rhin: 160mil- liards d’euros. Quant aux fonds ouverts allemands, ils représentent 85,2milliards, alors que les OPCI à destination des parti- culiers n’atteignent que 0,22milliard. ● “On ment sur les taux” Alain Béchade décrit, avec sa verve coutu- mière, le contexte général de la SCPI. Il indique d’abord que la dette nous est tom- bée sur la tête: nous sommes passés de l’économie de l’endettement à l’économie de la dette. Au départ, la pierre-papier pri- vilégiait le rendement, puis elle a privilégié la plus-value avec effet de levier. Mais l’immobilier reste en tête des placements. S’agissant de la transparence des marchés, Alain Béchade dit tout net “on ment sur les taux”. En effet, les taux annoncés des investissements immobiliers sont très supé- rieurs aux taux réels en raison des mesures d’accompagnement consenties aux loca- taires. La communication est donc faite sur des taux qui sont faux. Il ajoute que, la finance fabriquant des produits sans utilité économique, on a fini par oublier que l’immobilier est un actif physique. Côté perspective, Alain Béchade estime que les loyers de l’immobilier de bureaux vont baisser car le taux de marge des entreprises est au plus bas. Il reprend la formule de Joseph Stiglitz selon lequel: la spirale des fous, acheter à crédit pour revendre plus cher demain, est parvenue à son terme. Le contexte fiscal français est très incertain. Un seul exemple: on ne sait pas aujourd’hui quel sera finalement le montant de l’ISF à payer pour 2012. Alain Béchade estime que les prix des logements vont baisser de 15%, mais que l’immobilier reste une valeur, sinon de refuge, du moins de résilience, c’est-à- dire qui baissera moins que les autres place- ments. Autres perspectives: retour à l’investissement direct, financer l’économie et non financer la finance, retour aux opportunités; des fonds sont créés pour acheter des immeubles décotés. ● “L’immobilier, secteur de diversi- fication” Pour Guy Marty, la question n’est plus celle du retour sur investissement mais du retour de l’investissement. Après l’afflux de liquidités organisé par les instances bancaires ces dernières années, “la fête est finie”. Il estime que le seul secteur qui va avoir un pouvoir de diversification de pla- cement, c’est l’immobilier. Or les institu- tionnels recherchent de l’immobilier finan- ciarisé (et non de l’immobilier en direct). Il conclut que les institutionnels, qui détien- nent déjà 23 milliards d’euros via les OPCI, vont se diriger vers l’immobilier. Quid des particuliers? Ils devraient sans doute aussi investir dans l’immobilier, car l’investissement en Bourse leur paraît bien incertain, même si Guy Marty estime que revenir en Bourse serait judicieux, après les élections américaines: il anticipe une forte baisse de la Bourse après ces élections (un soutien de la Bourse étant fréquent avant). L’immobilier dépend aussi fortement du facteur politique: dans les années quatre- vingt-dix, les politiques ont voulu casser la SCPI et ils viennent de faire un coup tordu aux SIIC. L’incidence politique peut donc être très positive ou très négative. “L’immobilier, valeur refuge va redevenir valeur de croissance”. L’Ecole Supérieure des Professions Immobilières (ESPI) avait organisé le 30mai un débat sur le thème “pierre-papier: révolution, recyclage ou extinction”. Avec Guy Marty (IEIF), Jean-Marc Coly (La Française REM), Alain Béchade (directeur du CNAM) et Arnaud Dewachter (ASPIM). En dépit d’un contexte très chahuté et d’un avenir plein d’incertitude, le tableau est finalement favorable à la SCPI. Selon le mot de Jean-Marc Coly, l’immobilier, traditionnelle valeur refuge, va redevenir une valeur de croissance. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine D D É É B B A A T T ● “La pierre-papier va bien” Jean-Marc Coly est résolument optimiste. “la pierre-papier va bien” car elle produit ce que les clients attendent: du rendement (5 à 5,2% de distribution) et constitue une valeur refuge. Les SCPI ne recourent pas à l’endettement et la liquidité du produit a fait beaucoup de progrès depuis 1993: désormais le prix de la part est adapté à la réalité du marché. Quant à l’OPCI Jean- Marc Coly considère que son premier but était un changement de nom par rapport à la SCPI dont les réseaux de distribution ne voulaient plus. Il ajoute qu’il était nécessai- re, non pas de tuer la SCPI, mais de faire évoluer la loi de 1970 qui était inadaptée (par exemple en assouplissant les conditions de vente des immeubles). L’objectif de don- ner plus de liberté de gestion en échange d’un contrôle plus strict des autorités de tutelle lui parait bon. Jean-Marc Coly estime que le régime doit continuer à évoluer. L’OPCI RFA pour les institutionnels s’est très bien développé. L’OPCI pour les particuliers va aussi démarrer, même si son développe- ment n’a pour l’instant pas été souhaité par les réseaux qui vendent très bien la SCPI. Il souhaite par exemple que l’immobilier puis- se être facilement inséré dans des produits d’épargne retraite ou d’épargne salariale, ce qui n’est pas le cas actuellement. Il conclut très positivement: “l’immobilier valeur refuge va redevenir une valeur de croissance”. ● “Où sont les scientifiques dans le Grenelle ?” Le débat a aussi abordé la question des normes environnementales. Alain Bécha- de, dressant un plaidoyer pour la pile à combustible s’interroge: “où sont les scien- tifiques dans les débats du Grenelle?” et il cite un rapport de l’ORIE selon lequel les travaux de rénovation énergétique pro- grammés par le Grenelle ne sont pas finan- çables. Jean-Marc Coly tempère le propos à partir d’une analyse réalisée sur les 1200 immeubles que gère la Française et dont il résulte que, si on tient compte de tout le budget d’entretien du patrimoine qui, de façon récurrente, est engagé sur les immeubles, le surcoût lié à l’exigence envi- ronnementale n’est que de 7 à 10%. Y parvenir n’est donc pas insurmontable d’autant que le Grenelle privilégie l’incitation et non la contrainte.
