■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Urbanisme commercial
✓ Condition suspensive de l’autorisation de la CDEC
Procédure de péril ordinaire
✓ Le Conseil d’Etat tire les conséquences de la suppression de l’homologation
Permis de construire
✓ Frontière entre nouveau permis et permis modificatif
Etablissement public foncier
✓ Droit de préemption délégué par la commune
Copropriété
✓ L’ordre du jour complémentaire, la notion de copropriétaire défaillant
✓ Annexion de combles : accord sur la chose et le prix : la vente est faite
Vente
✓ Un terrain pollué. Acquisition en connaissance de cause
■ Actualite p. 5
✓ SCPI : une collecte en recul modéré
✓ A suivre : immeubles de tribunaux à vendre, refonte des valeurs locatives
✓ 3 précisions sur le droit de préemption des communes sur les fonds de commerce
✓ Chiffres du Pass-Foncier
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ Bibliographie
■ Interview p. 8
✓ Guy Portmann (Président de France Terre) :
« la désolvabilisation de la clientèle se chiffre à 25 % ».
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Urbanismecommercial ✓ Conditionsuspensivede l’autorisationdelaCDEC Procéduredepérilordinaire ✓ LeConseild’Etattirelesconsé- quencesdelasuppressionde l’homologation Permisdeconstruire ✓ Frontièreentrenouveaupermiset permismodificatif Etablissementpublicfoncier ✓ Droitdepréemptiondéléguéparla commune Copropriété ✓ L’ordredujourcomplémentaire,la notiondecopropriétairedéfaillant ✓ Annexiondecombles:accordsur lachoseetleprix:laventeestfaite Vente ✓ Unterrainpollué.Acquisitionen connaissancedecause ■ ACTUALITE p.5 ✓ SCPI:unecollecteenreculmodéré ✓ Asuivre:immeublesdetribunauxà vendre,refontedesvaleurslocatives ✓ 3précisionssurledroitdepréemp- tiondescommunessurlesfondsde commerce ✓ ChiffresduPass-Foncier ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ✓ Bibliographie PremiersbilansdesEPF D euxélus,l’unenSavoie,ThierryRepentin(PS),l’unàSaint-Ger- mainenLaye,MauriceSolignac(UMP),tousdeuxàlatêted’unétablis- sementpublicfoncier(ChambéryetYvelines)sontd’accordsurl’objectif principaldecetoutil:faciliterlaconstructiondelogementsenréduisant lachargefoncièreetce,sansattendre.Leurfonctionnementmarquedes différences.Lebudgetd’acquisitionsestde90millionsd’eurospourles Yvelinesetde30millionsàChambéry.Lepremier,quidatede décembre2006,acquiertplutôtauprèsd’industrielssurdessitesen restructuration(LafargeparexempleenborddeSeine),lesecond,dont lacréationremonteà2005,plutôtauprèsdeparticuliers. Lesdeuxélus (1) s’accordenrsurlalégitimitéàlongtermedeleursétablis- sements,indépendammentdelasituationdelaconjoncture.Thierry Repentinobserve:“onnepeutplusconstituerdesréservesfoncières importantessanssavoircequ’onvaenfaire”.MauriceSolignacindique qu’ilfautœuvrerdansleszonesoùilexistedéjàdeséquipements publics.Ils’agitd’éviterquenes’urbanisentdeszonesagricolesnondes- serviesparlestransportsencommun. L’outilEPFfonctionnedonc,mêmesiunaménageurprivé,PascalePoirot (présidenteduSnalIle-de-France)remarquequesil’EPFapourmission defavoriserlesprojets,ilpréemptedesprojetsquisontdéjàencours. Surlesdélais,elleajoutequepourl’instant,onnevoitpasrevenirsurle marchédesopérationsquiontdonnélieuàinterventiondesEPF. Faut-ilmodifierlesoutilspourfavoriserlamisesurlemarchédenou- veauxterrains?Unequestiond’actualitéalorsqu’approcheledébatau SénatdelaloipréparéeparChristineBoutin.LesénateurdelaSavoie prévient,toutenreconnaissantqueladifficultévientdecequela ministredulogementn’apaslacompétenceurbanisme,quirelèvedu ministèredel’écologie,“ilvayavoirbeaucoupd’amendements”.Le sénateurestimequ’ilfaudraitaccorderdesavantagesfiscauxauxEPF. Parexempleenexonérantd’impôtlespropriétairesquivendraientleurs terrainsauxEPF(ils’agitsurtoutd’IS,carilexistedéjàdesmesures d’exonérationdeplus-valuesdesparticuliers).Ilestimeégalementqu’il faudraitdavantagetaxerceuxquiretirentuneplus-valuedelavente d’unterrain,lorsqu’unéquipementpublicaétéinstalléàproximité.Il approuvelamiseenplace,àlasuitedelaloiENLdelafacultédemajo- rationdelataxefoncièredesterrainsquideviennentconstructibles,mais constatequel’utilisationdecettedispositionrestemarginale.En revanche,lataxationsurlescessionsdeterrainsdevenusconstructiblesa mieuxfonctionnépuisque15%descommunesl’ontmiseenplace,mais ThierryRepentinvoudraitquelataxesoitautomatiquementinstitué, saufdécisioncontrairedescollectivitéslocales,alorsquelarègleest aujourd’huiinverse.Au-delàdesoutils,lasituationdumarchédevrait accélérerl’arrivéesurlemarchéd’unnombredeterrainsplusimpor- tants.C’estd’ailleursdéjàcequeconstatentlesEPF,tantenSavoie,qu’en Ile-de-France. BertrandDesjuzeur (1) Proposéchangéslorsd’unerencontredepresseAjibatle16septembre. JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 326 2 3SEPTEMBRE 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier INTERVIEW p.8 ✓ Guy Portmann (Président de France Terre): «la désolvabilisation de la clientèle se chiffre à 25%». ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 23septembre 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Urbanisme commercial ■ Condition suspensive de l'obtention de l'autorisation administrative de la CDEC (Cass. Civ., 3 e , 10septembre 2008, n°07- 16177, rejet) Par acte sous seing privé du 28mai 2003, la société civile immobilière L. (la SCI) avait émis une offre d'acquérir un local commercial appartenant à la sociétéC., sous la condition suspensive de l'obtention de l'autorisation administrative d'exploitation d'un fonds de commerce par la commission départementa- le d'équipement commercial (CDEC). Le même jour, l'offre d'achat était acceptée par M.X., gérant de la société C.Après avoir vai- nement mis en demeure la SCI de signer l'acte de vente, la société C.l’avait assignée en paiement sur le fondement de l'article 1178 du code civil, estimant que la défaillan- ce de la condition lui était imputable. La cour d’appel a fait droit à sa demande. La SCI a formé pourvoi. « Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer la somme de 61800euros à la société CJPB, alors, selon le moyen, […] que les juges du fond qui ont souligné que la demande d'autorisation auprès de la CDEC devait être faite par le commerçant futur exploitant du local ou par le propriétaire de l'immeuble pour conclure qu'en l'espèce il appartenait […] à la SCIL., candidate à l'achat de l'immeuble, mais non encore propriétaire, de solliciter l'autorisation constitutive de la condition suspensive à la réalisation de la vente de l'immeuble, se sont contredits, en violation de l'article 18, alinéa 1 er , du décret du 9mars 1993; […] Mais attendu qu'ayant exactement retenu, sans se contredire, qu' il appartenait à l'acquéreur de faire les démarches afin d'obtenir l'autorisation administrative d'exploitation d'un fonds de commerce délivrée par la CDEC, à défaut pour le futur exploitant de le faire , et constaté que la SCI ne justifiait pas avoir accompli les démarches nécessaires à la réalisation de cet- te condition, la cour d'appel a pu en déduire que la condition suspensive était réputée accomplie du fait que la SCI, débitrice de l'obligation, avait empêché la réalisation de cette condition ». Observations de Jurishebdo : Aux termes du décret du 9mars 1993 (art. R.752-7 du code de commerce) « la demande d'autorisation (…) est présentée soit par le propriétaire de l'immeuble, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le ter- rain ou à exploiter commercialement l'immeuble ». La Cour de cassation ne retient cependant pas une interprétation littérale de ces dispositions. Elle réconcilie les notions de propriétaire et de futur propriétaire dans cel- le « d’acquéreur ». Bien plus, elle replace la question dans le contexte de la convention, où l’autorisation avait pris la nature particu- lière d’une condition suspensive posée par l’acquéreur offrant. De même qu’en cas de condition d’obtention de prêt, le vendeur apparaît ici dans une position passive, l’acquéreur étant par principe débiteur de l’obligation de mener les démarches néces- saires à la réussite de la vente. À cette diffé- rence près, pour l’autorisation de la CDEC, que ce dernier peut lui aussi monter le dos- sier, lorsqu’il est le futur exploitant des lieux. La Cour réserve donc cette possibilité. Dans tous les cas, il est dans l’intérêt de l’acquéreur de se mettre d’accord avec le vendeur exploi- tant et de faire préciser à l’acte, le cas échéant, que celui-ci prend en charge la demande auprès de la commission. A noter que la loi LME du 4août 2008 renomme la CDEC, qui devient la « CDAC », la Commis- sion départementale d’aménagement com- mercial (pour plus de précisions sur les dispo- sitions de la loi LME: JHI n°323). Procédure de péril ordinaire ■ Le Conseil d’Etat tire les conséquences de la suppression de l'homologation (CE, section du contentieux, 5 e et 4 e sous-sec- tions réunies, 18juin 2008, n°277700) Le 30septembre 2002, le maire d'Issy-les- Moulineaux avait pris un arrêté de péril ordi- naire puis ordonné la démolition d’un immeuble de la commune. Saisi pour homo- logation de cet arrêté sur le fondement de l’article 511-2 CCH, le TA de Paris avait réfor- mé la prescription pour limiter la démolition à la partie aval de l'immeuble, ordonnant pour le corps principal la seule réfection des planchers. La commune a saisi le Conseil d’Etat. « Considérant […] que le tribunal administra- tif […] s'est borné à déduire de l'état de [la partie aval] du bâtiment qu'elle devait être démolie, sans rechercher si des répara- tions n'étaient pas également de nature à remédier au péril ; qu'il a ainsi commis une erreur de droit […]; Considérant si l'article L.511-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédac- tion en vigueur à la date du jugement annu- lé, disposait qu'un arrêté de péril ordinaire devait être homologué par le juge adminis- tratif, les dispositions de cet article, dans leur rédaction issue de l'ordonnance du 15décembre 2005, en vigueur depuis le 1 er octobre 2006, précisent seulement que l'arrêté de péril intervient à l'issue d'une pro- cédure contradictoire et que si le propriétaire ne réalise pas les mesures ordonnées le maire peut, après mise en demeure non suivie d'effet, les faire exécuter d'office aux frais de l'intéressé; que l'article 7 du décret du 8novembre 2006 relatif à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux et à la sécurité des immeubles collectifs d'habitation prévoit à titre transitoire que si un arrêté de péril, pris avant le 1 er octobre 2006, n'a pas, à cette date, fait l'objet d'une homologation par le tribunal administratif, il appartient au maire, s'il constate que le péril n'a pas cessé, de mettre le propriétaire en mesure de présenter des observations sur les mesures ordonnées, puis de fixer un délai pour leur exécution; que ces dispositions s'appliquent à l'arrêté du […] 30septembre 2002, lequel, en conséquence de l'annulation prononcée ci-dessus, doit être regardé comme n'ayant jamais fait l'objet d'une homologation en tant qu'il concerne la partie aval du bâtiment; Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ces dispositions qu'à la date de la présente déci- sion, le juge administratif n'a plus le pouvoir d'homologuer un arrêté de péril ordinaire; que, par suite, il n'y a plus lieu de statuer sur la demande de la commune ». Observations de Jurishebdo : L'ordonnance n°2005-1566 du 15décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dange- reux (JO n°292 du 16décembre 2005) est venue simplifier la procédure de prise des arrêtés de péril non imminent: elle a suppri- mé l'homologation par le tribunal adminis- tratif et a placé la phase contradictoire en préalable de la signature de l’arrêté. Depuis le 1 er octobre 2006, date d’entrée en vigueur de ces dispositions, le maire peut donc désor- mais, hors contrôle juridictionnel et après mise en demeure du propriétaire, réaliser d'office les mesures prescrites. En l’espèce, la date de prise l’arrêté se situant avant la réforme, une procédure d’homologation avait été lancée. Cependant, le Conseil d’Etat 23septembre 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ annule pour erreur de droit le jugement, précisément en ce qu’il avait homologué une partie de l’arrêté: cette censure fait dispa- raître rétroactivement toute homologation. Première conséquence: il n'y a plus lieu de statuer sur la demande de la ville, dont l’objet a juridiquement disparu. Seconde conséquence: l’arrêté en cause se retrouve dans le champ d’application du régime tran- sitoire prévu pour les arrêtés qui, au 1 er octobre 2006, n’avaient pas encore été homologués: il appartient au maire de constater la persistance du péril et d'inviter les propriétaires à présenter leurs observa- tions et, le cas échéant, de fixer un délai pour une exécution d’office. (Sur ce point, voir également: Question de Lionnel Luca, JO de l’Assemblée nationale du 17avril 2007, p.3783, n°111412). Permis de construire ■ Frontière entre nouveau permis et permis modificatif (CE, section du contentieux, 9 e et 10 e sous-sec- tions réunies, 3septembre 2008, n°276115) Par arrêté du 25mai 1993, le maire d'Opio avait délivré un permis de construire à M.C, suivi d’un permis modificatif le 16février 1996. Soutenant que M.C. aurait dû déposer une demande pour un nouveau permis, M.et M me B avaient demandé l’annulation du permis modificatif, demande rejetée en première instance comme en appel. « Considérant […] qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond, notam- ment de la demande de permis de construire déposée le 18septembre 1995, complétée le 13décembre 1995, que les modifications envisagées par M.C, précisément décrites, entraînaient une augmentation de la sur- face hors œuvre nette de la construction de 8m 2 ; que ces modifications n'ont remis en cause ni la conception générale du projet, ni l'implantation des bâtiments, ni leur hauteur ; que, par suite, en jugeant que les modifications autorisées par la déci- sion du 16février 1996 n'étaient pas suffi- santes pour faire regarder cette décision comme un nouveau permis de construi- re dont la délivrance aurait dû être précédée du dépôt d'un dossier complet, la cour n'a pas dénaturé les faits qui lui étaient soumis ». Observations de Jurishebdo : Cet arrêt témoigne de ce que la réforme n’a pas remis en cause la jurisprudence du Conseil d’Etat concernant la distinction entre nouveau per- mis et permis modificatif. Ce qui se justifie sur le fond, car la raison d’être du permis modificatif demeure: c’est le plus souvent au moment de l’exécution que la nécessité d’ajustements apparaît. De longue date, la frontière s’est fixée autour la notion « d’économie générale du projet initial »: dès lors qu’elle n’est pas bouleversée, un per- mis modificatif suffit. En l’espèce, le Conseil lui préfère l’expression de « conception générale ». Dans un arrêt du 28juillet 2000 (n°189861), il mentionne « l'aspect général du projet ». Force est de constater que der- rière ces formules générales, il est difficile de systématiser les solutions jurisprudentielles. Les juges apprécient au cas par cas la nécessi- té ou non d’un nouveau permis. L’adjonction une annexe, la rectification d’une erreur matérielle de dimension, ou encore la modi- fication d’une implantation sur quelques mètres rentrent assurément dans le cadre d’un simple permis modificatif. De même qu’un projet ne modifiant « ni l’implantation, ni le volume, ni la hauteur » du bâtiment (CE, 3avril 1987, n°53869). A contrario, nécessite un nouveau permis, le fait d’augmenter la pente d’une toiture (CE, 1 er décembre 1993, n°110339), ou de prévoir la construction de 43 maisons individuelles sur un terrain de 30000m 2 , puis de 9 loge- ments sur 6300m 2 , et finalement de 3 habi- tations sur 1863m 2 (CAA Nantes, 19février 1997, n°94NT00891). Etablissement public foncier ■ Droit de préemption délégué par la commune (CE, section du contentieux, 1 e sous-section jugeant seule, 17juillet 2008, n°313871) L'adjoint au maire de la commune de Tarnos avait informé le notaire chargé de la vente d’un immeuble de la commune que la déclara- tion d'intention d'aliéner (DIA) transmise par lui le 13septembre 2007 au titre du droit de préemption urbain était incomplète, faute de mentionner que le bien en cause était situé dans une zone d'aménagement différé où s'exerçait un autre droit de préemption. Le notaire avait donc adressé le 9novembre 2007 une seconde DIA portant cette mention. Le 30novembre 2007, le directeur de l'Etablissement Public Foncier Local «Landes Foncier» (l’EPF), auquel le maire avait délégué le droit de préemption de la commune, avait décidé de préempter le bien et notifié sa déci- sion le 3décembre 2007. Saisi par la SCID., acquéreur évincé, d'une demande de suspen- sion de la décision du 30novembre 2007, le juge des référés du tribunal administratif de Pau avait fait droit à cette demande, au double motif que le directeur n'était pas com- pétent pour prendre la décision attaquée, et que celle-ci avait été notifiée après l'expiration du délai de deux mois prévu par l'article L.213- 2 CU. L’EPF a saisi le Conseil d’Etat aux fins d’annulation de l’ordonnance de suspension. « Considérant […] que le juge des référés du tribunal administratif de Pau n'a pas commis d'erreur de droit en regardant comme propre à faire naître un doute sérieux sur la légalité de la décision litigieuse le moyen tiré de ce que, le délai de deux mois prévu par l'article L.213-2 ayant en l'espèce couru à comp- ter de la première déclaration d'intention d'aliéner , la décision de préemption avait été notifiée après l'expiration de ce délai; Considérant […] qu'en jugeant que le moyen tiré de ce que le directeur de l'établissement public requérant était incompétent pour prendre la décision de préemption était de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de cette décision, au motif qu'il n'était pas l'exécutif de cet établissement, le juge des référés n'a pas […] commis d'erreur de droit ni dénaturé les pièces du dossier ». Observations de Jurishebdo : Aux termes de l’article L.213-3 CU, « le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l'Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnai- re d'une opération d'aménagement ». La commune peut ainsi le déléguer à un OPHLM (CAA Versailles, 15mai 2008, n° 06VE02588), à une SEM à capital public majoritaire (CE 31mars 1989, nos88113, 89361), ou, comme en l’espèce, à un EPF. Elle doit pour cela ne pas avoir préalablement délégué son droit au maire (CAA DOUAI, 10novembre 2006, n°05 DA00892). Les acquisitions ainsi réalisées permettent notamment la constitution de réserves fon- cières. Les EPF n’en sont pas moins soumis aux règles générales qui gouvernent la pro- cédure de préemption et doivent notam- ment justifier de la réalité du projet au regard de l’article L.300-1 CU (CE, 7juillet 2008, n°300836). Sur la forme, la décision doit émaner de l’organe compétent selon les statuts. L’arrêt apporte également cette inté- ressante précision que le délai de notification court dès la première DIA en dépit d’une DIA rectificative postérieure. ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 23septembre 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Copropriété ■ L’ordre du jour complémentaire, la notion de copropriétaire défaillant (Cass. Civ. 3 e , 10 sept. 2008, n°793, FS-P+B, cas- sation partielle) Un copropriétaire contestait le fait que le syndic puisse adresser aux copropriétaires un ordre du jour complémentaire, mais la Cour de cassation approuve la cour d’appel de l’avoir admis: “Attendu qu’ […] aucun texte n'interdit au syndic de compléter l'ordre du jour initial par une nouvelle notification adres- sée aux copropriétaires dans le délai prévu par le décret du 17mars 1967, la cour d'appel en a exactement déduit que l'ordre du jour complémentaire était valable […] Vu l'article 42, alinéa2, de la loi du 10juillet 1965; Attendu que pour déclarer les époux M.irrecevables en leur action relative à l'annulation de l'assemblée générale du 21novembre 2003, l'arrêt retient qu'ils étaient représentés par un mandataire lors de celle-ci et que le premier juge avait retenu à bon droit qu'ils n'étaient pas défaillants; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, com- me il le lui était demandé, si le coproprié- taire représenté à l'assemblée générale qui avait émis par lettre recommandée des réserves sur la validité de cette assemblée, qui les avait renouvelées dans le pouvoir remis au secrétaire de séance et dont le mandataire s'était abstenu de prendre part aux votespouvait être considéré comme opposant , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef”. L’arrêt donc cassé sur ce point. Observations de Jurishebdo : deux points sont abordés par cet arrêt. 1. Une des assemblées s’était tenue en février2004, c’est donc le texte antérieur au décret du 27mai 2004 qui était en vigueur. Le texte prévoit expressément la faculté pour un copropriétaire ou pour le conseil syndical de demander l’inscription d’un point supplémentaire à l’ordre du jour ; Le syndic n’est pas mentionné mais la Cour de cassation admet que celui-ci puisse également compléter l’ordre du jour. On peut considérer que cette interprétation subsiste pour la nouvelle rédaction du texte de l’article 10 du décret, si le syndic ren- voyait un complément à son ordre du jour, à supposer que les délais le lui permettent. Elle a toutefois moins d’intérêt pratique puisqu’il n’existe plus à proprement parler d’ordre du jour complémentaire et que les copropriétaires doivent se manifester avant que le syndic n’ait lancé la convocation. 2. On sait que seuls les copropriétaires défaillants ou opposants peuvent contester une décision d’assemblée (art. 42 al. 2 de la loi de 1965). Le défaillant est celui qui n’est ni présent ni représenté. La cour d’appel avait jugé qu’un copropriétaire représenté par un mandataire n’était pas défaillant et qu’il ne pouvait donc pas contester la déci- sion. Mais cette solution est censurée. En l’espèce, son mandataire n’avait pas pris part au vote, mais le copropriétaire avait manifesté son opposition par courrier. Un arrêt de 2005 de la Cour de cassation semblait indiquer que le copropriétaire qui ne prend pas part au vote tout en manifes- tant son opposition au vote, doit être consi- déré comme opposant (Civ. 3 e , 6 déc. 2005, Administrer, mars2006, p.45). L’arrêt rap- porté conforte cette analyse pour le cas du mandataire: le copropriétaire qui d’une part est représenté par un mandataire qui ne prend pas part au vote et d’autre part écrit pour manifester son opposition doit donc être considéré comme opposant. ■ Annexion de combles: accord sur la chose et le prix, la vente est faite (Cass. Civ. 3 e , 10 sept. 2008, n°792, FS-P+B, cas- sation) Un copropriétaire avait annexé des combles. Une assemblée de 1998 avait déci- dé de lui céder les combles au prix qu’il offrait. Puis une assemblée de 2004 avait décidé d’annuler la vente et le syndicat avait réclamé la restitution des parties com- munes annexées par le copropriétaire. Celui-ci obtient néanmoins en cassation que soit constatée la perfection de la vente: “Attendu que pour débouter M.C. de sa demande tendant à constater la perfection de la vente intervenue le 27octobre 1998, l'arrêt retient que cette dernière ne pouvait être parfaite dès lors que l'objet de la vente n'était pas déterminé, faute d'un état des- criptif de division créant le ou les lots nou- veaux constitués d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes; Qu'en statuant ainsi, alors que l'objet de la vente était déterminable , la cour d'appel a violé le texte susvisé [l’article 1583 du code civil]. Observations de Jurishebdo : L’article 1583 du code civil pose le principe de la perfec- tion de la vente, dès lors qu’on est convenu de la chose et du prix. Il faut que le bien soit déterminé, mais il peut aussi être simple- ment déterminable. C’était le cas dans cette affaire. Le simple fait que l’état descriptif de division n’ait pas été modifié pour tenir compte des nouveaux lots ne constituait pas un obstacle à la détermination du bien ven- du. Le syndicat des copropriétaires ne pou- vait donc pas revenir sur son consentement. Vente ■ Terrain pollué (Cass. Civ. 3 e , 10 sept. 2008, n°795, FS-P+B, rejet) La mairie de Marseille avait acquis un ter- rain par préemption et envisagé de le céder à un organisme HLM. Mais celui-ci avait renoncé à l’opération en raison de la pollution des sols. Une étude de sols ayant révélé la présence d’hydrocarbures et de métaux sur deux mètres de profondeur. La mairie avait assigné son vendeur en réduc- tion de prix, invoquant les articles1641 et suivants du code civil, l’article L 514-20 du code de l’environnement et l’article 1116 du code civil. Son action est rejetée, jus- qu’en cassation. “Mais attendu qu'ayant relevé que la demande en restitution d'une partie du prix de vente était fondée sur la garantie des vices cachés et sur le dol, et constaté que les photographies produites, anciennes, montraient que le terrain servait depuis plusieurs dizaines d'années avant l'acquisition par la commune de Marseille de dépôt de ferrailles et matériaux indus- triels divers, y compris quantité de bidons métalliques vides pouvant avoir contenu divers liquides et huiles, et qu' il était de notoriété publique que ce terrain avait servi depuis 1945 de déchetterie de ferrailles diverses destinées à la récupéra- tion industrielle, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendument omise et qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche qui n'était pas demandée, en a souverainement déduit, sans violer l'article 954, dernier alinéa, du code de procédure civile, que la commune de Marseille, qui avait acquis le terrain en état de "friche ▲ 23septembre 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E B B R R E E V V E E S S A suivre ❑ Immeubles rendus disponibles par la suppression de tribunaux 29 sites sont concernés par la suppression de tribunaux issue de la réforme de la carte judiciaire. Ces sites représentent une valeur de 11,8millions d'euros. Cer- tains seront conservés, d'autres vendus, d’autres restitués aux collectivités locales. La réponse de la Garde de sceaux au député Lionel Tardy donne un tableau des sites et les valeurs des immeubles. (JO AN Q, 26août 2008, p.p.7420, n°18148) ❑ 2998 Pass-Foncier ont été engagés au 15septembre, depuis le 15avril dernier pour la Maison à 15euros par jour. Christine Boutin se réjouit de ce succès d’étape (communiqué du 15septembre 2008). Les statistiques de l’IEIF sur le marché des SCPI au 1 er semestre 2008 montrent un recul modéré de la collecte nette. Si le marché a collecté 516millions d’euros sur cette période, la baisse n’est que de 11% par rapport à la même période de 2007. La collecte brute recule de 8% (680mil- lions) alors que le marché secondaire est quasiment stable à 162millions (+2%). L’IEIF note que cette per- formance s’explique outre par les caractéristiques propres aux SCPI, mais sans doute aussi par “la réactivité différée des particuliers aux chocs conjoncturels”. Cela laisse à penser que le deuxième semestre pourrait être industrielle", ne pouvait ignorer qu'il était sérieusement pollué et que cela entraînerait un coût de dépollution dans l'hypothèse où elle déciderait de l'utiliser ou de le revendre comme terrain à bâtir, a pu retenir, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à la clause de non-garantie et sans être tenue de répondre à des conclusions invoquant l'article L.514-20 du code de l'environnement pour écarter la clause d'exclusion de garantie des vices cachés que ses constatations rendaient inopé- rantes, que la commune était irrecevable à exercer une action estimatoire plus de quatre ans après son acquisition ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Observations de Jurishebdo : Pour obtenir une diminution du prix (action estimatoire), l’acquéreur doit agir dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice que prévoit l’article 1648 (antérieurement à l’ordonnance du 17février 2005, il s’agissait du “bref délai”). Le délai était ici dépassé. Quant à l’article L 514-20 du code de l’environnement, il prévoit aussi la faculté pour l’acquéreur de demander une partie du prix, si une installation soumise a auto- risation a été exploitée sur le terrain et que le vendeur ne l’en a pas informé par écrit. Le texte n’évoque pas de délai pour agir, mais il résulte de la décision que le rejet de l’action sur l’article 1648 rendait inopérant l’argument sur l’article L 514-20. Il semble en résulter, sous réserve de l’interprétation des tribunaux, que l’action estimatoire de l’article L514-20 ne peut pas davantage être exercée 4 ans après la vente. ● ■ 3 précisions sur le droit de pré- emption des communes sur les fonds de commerces Le droit de préemption des communes a fait l’objet de trois réponses ministérielles: - Répondant à Gérard Hamel, le secrétaire d’Etat chargé des entreprises et du com- merce extérieur a indiqué que la loi du 2août 2005 ayant institué le droit de pré- emption des communes sur les fonds de commerce et baux commerciaux, n'a pas jugé opportun d'appliquer la déléga- tion de compétence aux EPCI . Cette délégation de compétence est, dans son principe, prévue par l'article L 211-2 du code de l'urbanisme. (JO AN Q, 19août 2008, p.7143, n°18995) - À propos des informations à fournir par le vendeur, une autre réponse indique que le formulaire issu de l'arrêté du 29février 2008 comporte le minimum de rensei- gnements qu'est tenu de fournir le cédant à la commune, à charge pour lui de compléter le formulaire s'il le juge utile. La mention du chiffre d'affaires est faculta- tive. La commune n'a aucune obligation d'acquérir. Il lui appartient de déterminer la future activité à exercer, sous réserve de respecter les clauses du bail. (Rép. à Hugues Portelli, JO Sénat, Q, 28août 2008, p.1726, n°4864). - Enfin, à propos de la portée de l'avis des chambres consulaires , la ministre de l’économie indique que le décret a prévu un avis préalable des chambres consulaires. Il n'était donc pas obligatoire avant l'entrée en vigueur du décret et il l'est depuis. L'avis, dans le silence du décret est nécessairement consultatif . Cet avis présente toutefois un grand inté- rêt, souligne la réponse. Il est aussi précisé que les délibérations des communes prises avant la parution du décret du 26décembre 2007 sont valables (CE, 21mars 2008). (Rép. à Christian Cambon, JO Sénat, Q, 28août 2008, p.1733, n°3742). en plus fort recul. On notera aussi que les SCPI murs de magasins ont connu au 1 er semestre une progression sensible puisqu’elles ont col- lecté 24% des capitaux investis dans les SCPI non fiscales, alors que leur part de marché était ordinairement comprise Collecte nette des SCPI Source: Aspim - IEIF entre 12 et 16%. L’essentiel de la collec- te est à mettre au crédit du groupe UFFI dont les augmentations de capital ont recueilli 45millions d’euros. Au total, sur la première partie de l’année, le groupe qui a le plus collecté est l’UFG avec 33% de la collecte. Au 30juin 2008, la capitalisation totale des SCPI atteignait 17,8milliards d’euros, dont 16,1milliards pour les SCPI de ren- dement. Les SCPI Robien et Robien recen- tré représentent 588millions de capitali- sation et leur collecte a fortement chuté (-74%). ❑ Refonte des valeurs locatives La révision des valeurs locatives est envi- sagée dans le cadre de la revue générale des prélèvements obligatoires. Les pre- mières propositions ont été présentées à la conférence nationale des exécutifs tenue le 10juillet 2008. (Réponse de la ministre de l’économie au député André Wojciechowski, JO AN Q, 19août 2008, p.7113, n°12549). SCPI: une collecte en recul modéré au 1 er semestre 2008 ▲ 23septembre 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 19août 2008, AN p.7094 n°18427 Bernard Perrut, UMP, Rhône Installations classées pour la protection de l’environnement ( ICPE ): permis tacite? Ecologie Si un projet est soumis à enquête publique au titre des articles R 123-7 à 123-9 du code de l'environnement, le défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction vaut décision implicite de rejet. Mais si l'enquête publique est prescrite unique- ment au titre des ICPE, et non au titre de la demande de permis de construire, le pétitionnaire peut se prévaloir d'un permis tacite en l'absence de décision expresse dans le délai d'instruction. En vertu de l'indépendance des lég- islations, le permis de construire ne saurait tenir lieu de l'autorisation ICPE, pré- cise la réponse. 19août 2008, AN p.7098 n°5246 Marc Le Fur, UMP, Côtes-d'Armor Revenus fonciers, associa- tions à but non lucratif Economie Avec la réforme de l'impôt sur le revenu de 2006, la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers a été supprimée. L'option que pouvaient exercer certains organismes est devenue caduque. Ils doivent calculer leur base imposable à l'IS d'après leur bénéfice réel. L'imprimé 2070 sera modifié, indique le min- istre. 19août 2008, AN p.7105 n°12838 Philippe Armand Martin, UMP, Marne ZRR Investissements immobiliers locatifs. Défaillance de l'exploitant Economie Le contribuable doit s'engager à louer le logement qu'il a acquis dans la rési- dence de tourisme pendant au moins 9 ans. En cas de changement d'exploitant, le logement doit être loué au nouvel exploitant dans le délai d' un mois , à peine de reprise de l'avantage fiscal. Toutefois, il peut être admis, en cas de liqui- dation judiciaire de l'exploitant, de résiliation ou de cession du bail commercial par l'exploitant une période de vacance qui ne peut excéder 12 mois . 19août 2008, AN p.7113 n°12623 Jacques Grosperrin, UMP, Doubs Crédits d'impôt économie d'énergie; extension au bailleur? Ecologie Le crédit d'impôt pour les économies d'énergie est accordé aux propriétaires occupants ou locataires (art. 200 quater du CGI). S'il était accordé aux bailleurs, il faudrait exclure la faculté de déduire la charge correspon- dante des revenus fonciers. Le dispositif fait l'objet d'études dans le cadre des comités opérationnels du Grenelle de l'environnement. 19août 2008, AN p.7122 n°13942 Francis Vercamer, NC, Nord Crédit d'impôt achat d'une résidence princi- pale. Prêt relais Economie Les intérêts des prêts relais ou prêts achat revente, destinés à financer l'acquisition d'une résidence principale, ouvrent droit au crédit d'impôt de la loi TEPA au même titre que le prêt immobilier destiné à financer la différence entre le prix du nouveau logement et celui du bien cédé. Voir instruction du 10avril 2008. 19août 2008, AN p.7154 n°21020 Louis Giscard d'Estaing, UMP, Puy-de-Dôme Exonération d'IS en cas de vente à des établisse- ments publics fonciers? Economie La loi du 26juillet 2005 et la loi ENL ont prévu une exonération d'impôt sur les plus-values des particuliers en cas de vente de bien à un organ- isme de logement social, directement ou par un EPF ou un EPCI. Pour les personnes morales, il existe un taux réduit d'IS à 16,5% en cas de vente à un organisme HLM, une SEM gérant des loge- ments sociaux, la Foncière Logement… Il n'est pas envisagé d'étendre l'exonération en cas de cession à des collectivités territoriales ou des EPF. La réponse estime que l'avantage fiscal est accordé à des cédants « passifs » et qu'il n'est pas souhaitable de l'étendre. 26août 2008, AN p.7346 n°16019 Jacques Myard, UMP, Yvelines Besson neuf et ancien. Démembrement de propriété? Economie Le législateur a expressément prévu que l'amortissement Besson des logements neufs n'est pas applicable lorsque le droit de propriété est démembré (sauf démembrement lié à un décès). Pour l'ancien, le bénéfice de ce régime pouvait être revendiqué par l'usufruitier. Il a donc été admis qu'un démembrement de propriété postérieur à l'engagement de location ne remet pas en cause le bénéfice du dispositif. Il n'est pas envisagé de modifier ces règles; con- clut la réponse en se fon- dant sur la clarté de la volonté du législateur de l'époque. 26août 2008, AN p.7360 n°27309 Damien Meslot, UMP, Territoire-de- Belfort Relèvement du seuil d'autorisation d' exploitation commer- ciale Economie Le relèvement de 300 à 1000m 2 du seuil au- delà duquel une autorisation d'exploitation commerciale est nécessaire va améliorer la sit- uation concurrentielle en facilitant l'arrivée de nouveaux distributeurs. Tous les secteurs d'activité du commerce en seront bénéficiaires. Le député évoquait le risque que la réforme profite essentiellement au « hard discount ». 26août 2008, AN p.7419 n°15650 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Expulsion après saisie immobilière Justice Le jugement d'adjudication constitue désor- mais un titre d'expulsion à l'encontre du saisi. Pour le mettre à exécution, l'adjudicataire doit avoir payé les frais taxés et consigné le prix de vente. Le titre d'expulsion peut être invoqué con- tre le débiteur et tout occupant de son chef, mais non à l'encontre d'un locataire, d'un usufruitier. Cette réforme, issue de l'ordonnance du 21avril 2006, est entrée en vigueur le 1 er janvier 2007. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 23septembre 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Nominations C abinets ministériels ➠ Culture : Frédéric Sallet est nommé chef adjoint de cabinet de Christine Albanel. Il succède à Matthieu Juin. (Arr. du 10 sept. J.O. du 11, @ et du 1 er sept. J.O. du 16 sept.). ➠ Budget : Aurélia Cormier quitte ses fonc- tions de conseillère parlementaire au cabi- net d'Eric Woerth (arr. du 15 sept., J.O. du 16, @). Administration et organismes publics ✓ Dominique Figeat est nommé délé- gué à l'action foncière et immobilière par arrêté 29juillet 2008 (J.O. du 10 sept. 2008, @). ✓ CSTB : Bertrand Delcambre est nommé administrateur du CSTB en qualité de représentant du ministre chargé de la construction et de l'habitation; il en était jusqu’à présent directeur. (Décret du 11septembre 2008, J.O. du 12 sept. p.14163). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Immobilier : Il est envisagé l'extension de deux avenants du 15mai 2008 à la convention collective nationale de l'immobilier: - n°39: Modification de l'annexe II «Salaires» de la convention collective nationale; - n°40: Salaire minimum brut mensuel du négociateur immobilier VRP. (avis publié au J.O. du 10 sept. @). ✓ DALO: condition de résidence Le bénéfice du droit au logement est réservé aux personnes résidant en France de façon régulière et dans des conditions de permanence qui devaient être définies par décret (art. L 300-1 du CCH). C'est cho- se faite avec le décret du 8septembre. L'article R 300-1 du CCH distingue le cas des citoyens de l'Union européenne (ou EEE et Suisse) des autres étrangers. (Décret n°2008-908 du 8septembre 2008 relatif aux conditions de permanence de la résidence des bénéficiaires du droit à un logement décent et indépendant, J.O. du 10 sept. 2008, p.14067). ✓ Catastrophe naturelle Un arrêté du 11septembre porte recon- naissance de l'état de catastrophe naturel- le, concernant les Inondations du prin- temps 2008 (J.O. du 16 sept. p.14249). ✓ Ascenseurs Un nouvel arrêté du 29août 2008 modifie les règles relatives aux vitesses maxima des parachutes de cabine et limiteurs de vites- se en descente (introduction d'une limite en pourcentage de la vitesse nominale). La date limite d'installation des dispositifs, initialement prévue au 3juillet 2008 est par ailleurs reportée au 31décembre 2010. (Arrêté du 29août 2008 modifiant l'arrêté du 18novembre 2004 et l'arrêté du 1 er août 2006 relatifs aux travaux de sécurité à réaliser dans les installations d'ascenseurs, J.O. du 10 sept. 2008, p.14071). ✓ Etablissements publics fonciers Le seuil au-delà duquel les acquisitions de participations doivent être autorisées est fixé à 12millions d'euros en Ile-de-France et à 8millions d'euros dans les autres régions. (Arrêté du 14mai 2008 relatif aux acquisi- tions par les établissements publics fonciers visés au b de l'article L.321-1 du code de l'urbanisme de participations dans des socié- tés, groupements ou organismes dont l'objet concourt directement à la réalisation de leurs missions, J.O. du 10 sept. p.14064). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 326 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Bibliographie “ Évaluation des fonds de commerce , d’industrie et assimilés et des indemnités d ’éviction”. Ce numéro des Annales des Loyers est rédi- gé par Jean-Marc Roux , professeur à l’Université Paul Cézanne et directeur de l’IFREI (Institut de Recherche sur l’Evaluation Immobilière). 167 pages, 42 € TTC, juillet2008. Editions Edilaix. Tél. 0442210819. 23septembre 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I N N T T E E R R V V I I E E W W Jurishebdo Immobilier: quels sont vos métiers? Guy Portmann: «France Terre est à la fois aménageur foncier (70% de notre activité se réalise en province) et promoteur, en acces- sion et en locatif. Nous sommes spécialistes de renouvellement: la moitié des opérations que nous réalisons sont effectuées sur des terrains de deuxième main». JHI: comment se présente l’activité actuel- lement? G.P. : «Nous avons réalisé un chiffre d’affaires de 157millions d’euros TTC en 2007, mais ce volume devrait être en baisse de 15 à 20% en 2008. Le taux de désistement des acquéreurs a doublé par rapport à l’an dernier. Il atteint maintenant près de 33%. Nous avons toutefois très peu de stocks et nous avons réduit les lancements de pro- grammes. Les investisseurs sont hésitants car il est question de réduire les niches fiscales mais sans qu’on sache dans quelles condi- tions». JHI: comment analysez-vous la crise que nous traversons? G.P. : «Contrairement à ce qui se passe aux États-Unis, nous ne sommes pas dans une cri- se immobilière: il n’y a pas de défaillance des emprunteurs, ils paient leurs crédits. Mais les banques ont des exigences plus fortes pour prêter. Elles admettaient un taux d’endettement de 33%, ce ratio est tombé à 29%, ce qui provoque une chute de 12 à 15% de solvabilité. Comme les taux ont grimpé de 1,3 point environ, cela représente une perte de solvabilité de 10 points supplé- mentaires. Au total, la désolvabilisation de la clientèle peut se chiffrer à 25%». JHI: comment réagit un promoteur face à cette désolvabilisation de la clientèle? G.P. : «Il n’est pas possible de baisser les prix de vente, en raison notamment du prix d’achat des terrains, mais nous reconfigurons l’offre. Les stocks de logements construits sont très faibles: 3,4% de l’offre pour l’ensemble de la profession et 1,5% chez France Terre. Nous retravaillons les prix des terrains auprès des propriétaires. Nous por- tons une attention vigoureuse aux clients qui se décident tardivement en leur accordant des offres commerciales. Nous allégeons les équipes de production tout en renforçant les équipes commerciales. Il faut resolvabiliser le marché. Le Pass-Fon- cier et la TVA à 5,5% sont de bonnes réponses. Au-delà, nous réfléchissons à des logements plus compacts, à une densification en tra- vaillant sur des terrains plus petits. Mais le travail sur des logements plus compacts est difficile en raison de la loi handicap. Nous estimons qu’il suffirait que le logement livré soit adaptable et non adapté au handicap. Nous en arrivons actuellement à ce que les acquéreurs modifient un logement qu’on vient de leur livrer pour déplacer une cloison car il nous est interdit de répondre à leur demande si elle contrarie l’accessibilité». JHI: Il est prévu de recentrer le Borloo et le Robien. Qu’en pensez-vous? G.P. : «Beaucoup d’opérations ont été faites en zone C, dans des secteurs où il n’y a pas de solde migratoire positif, ce qui est une erreur. Avec la réforme de l’impôt sur le reve- nu, le système d’amortissement est moins intéressant pour toute une partie des inves- tisseurs. Peut-être faudrait-il remplacer l’incitation fiscale par une réduction d’impôt. La motivation des acquéreurs a changé. Alors qu’ils cherchaient surtout un avantage fiscal, ils recherchent aujourd’hui surtout à consti- tuer un complément de retraite». JHI: Estimez-vous que le projet de loi de Christine Boutin peut être efficace pour répondre à la situation de crise du logement? G.P. : «Seulement 19% de la production de terrains en maison individuelle se réalise en ZAC ou en lotissement. Cela constitue une faillite de l’urbanisme opérationnel et des objectifs de la loi SRU. Dernièrement, l’obligation de respecter les directives euro- péennes a contraint la France à mettre en place une mise en concurrence des aména- geurs pour le lancement des ZAC. Le taux de 19% va en conséquence encore baisser. Il est donc urgent de relancer l’initiative privée pour que des propriétaires puissent dialo- guer avec les communes sur les conditions de réalisation des équipements publics et éven- tuellement sur le caractère constructible d’un terrain. C’est le sens du projet urbain parte- narial (PUP) qui figure dans le projet de loi. Le texte actuel du projet prévoit la faculté de passer un contrat avec la commune pour le financement des équipements publics, mais nous souhaiterions qu'il ajoute explicitement qu’il peut y avoir une phase de concertation entre un propriétaire qui a un projet et la commune». JHI: approuvez-vous le projet d’extension du Pass-Foncier aux logements collectifs? G.P. : «L’idée de dissocier l’acquisition du logement et du foncier est une idée ancien- ne. Il s’agit d’un outil puissant car il resolvabi- lise le client. Mais c’est un outil compliqué. Pour le collectif, il semble qu’on ait renoncé à dissocier la propriété du foncier et du bâti. Le 1% devrait proposer un prêt spécial qui finance la quote-part de l’acquisition corres- pondant au prix du terrain. L’acquéreur emprunterait sur une durée totale de 35 ans. L’extension du Pass-Foncier au collectif est une réponse conjoncturelle à la crise, car elle doit être évaluée fin 2010». JHI: quelles autres solutions préconisez- vous? G.P. : «Il serait souhaitable d’étendre le champ d’application de la TVA à 5,5% et que l’accession sociale entre dans le quota de 20% de logements sociaux de la loi SRU». JHI: quelle peut être l’incidence de l’obligation de construire des bâtiments basse consommation - BBC? G.P. : «Chez France Terre, nous avons fait le choix de la qualité. Nous avons obtenu la norme NF Logement et la certification HQE, mais il va falloir être proactifs pour éviter que les constructions BBC, qui sont chères, nous coûtent 15% de plus. Nous disposons toute- fois d’un peu de temps car les délais devraient être retardés à 2013. Mais cela va obliger les constructeurs à se mettre en rou- te. Il faudra aussi que le prix des produits industriels, le verre par exemple, baisse». ● Guy Portmann (président de France Terre) : «La désolvabilisation de la clientèle se chiffre à 25%.» Le président du groupe France Terre, qui avec 30 ans d’expérience, traverse pour la troisième fois une crise du secteur, présente son analyse du projet de loi de Christine Boutin et de la situation actuelle du marché.
