vendredi 8 août 2025

341 – 27 janvier 2009

AccueilAnciens numéros341 - 27 janvier 2009
■ jurisprudence récente p. 2 à 4
Droit de préemption
✓ Immeuble d’une société mise en liquidation
✓ Fixation du prix de rétrocession

Construction
✓ Inondations : action du constructeur condamné par l’Etat

Environnement
✓ Absence d’intérêt à agir d’une association contre une délibération municipale sans effet direct

Fiscalité locale
✓ PVNR : notion de propriétaire

Urbanisme
✓ Servitude de passage en indivision

Copropriété
✓ Un seul point par question à l’ordre du jour

Expulsions
✓ La procédure d’information du préfet

Domaine public
✓ Logements du Crédit municipal de Paris : hors du domaine public

■ Marchés p. 5
✓ Cushman & Wakefield analyse le marché de l’immobilier d’entreprise

■ Réponses ministérielles p. 6
3✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées

■ Réglementation p. 5, 7
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ Parcours
✓ Prime à la cuve
✓ Trois décrets sur le haut débit
✓ Conventions collectives

■ Interview p. 8
✓ Pierre Popesco (avocat, Herbert Smith) :
« L’opération d’Euragone est un signe de confiance dans le marché français ».


■JURISPRUDENCERECENTEp.2à4Droitdepréemption✓Immeubled’unesociétémiseenliquidation✓FixationduprixderétrocessionConstruction✓Inondations:actionduconstruc-teurcondamnéparl’EtatEnvironnement✓Absenced’intérêtàagird’uneassociationcontreunedélibérationmunicipalesanseffetdirectFiscalitélocale✓PVNR:notiondepropriétaireUrbanismeServitudedepassageenindivisionCopropriété✓Unseulpointparquestionàl’ordredujourExpulsions✓Laprocédured’informationdupréfetDomainepublic✓LogementsduCréditmunicipaldeParis:horsdudomainepublic■MARCHESp.5✓Cushman&Wakefieldanalyselemarchédel’immobilierd’entreprise■REPONSESMINISTERIELLESp.6✓Letableauhebdomadairesynthé-tiquedesdernièresréponsespubliées■REGLEMENTATIONp.5,7✓AufilduJ.O.✓Nominations✓Parcours✓Primeàlacuve✓Troisdécretssurlehautdébit✓ConventionscollectivesDelabaissedesventesàcelledesprixLemarchédel’immobilierancienenIle-de-Franceareculéenvolumedeprèsde20%au3etrimestre2008(-18,8%pourlesapparte-mentset-21,4%pourlesmaisons).Telestlepremierconstatdelachambredesnotairesquipubliaitsesrésultatsle22janvier.Pourlesappartements,lachuteestplusforteàParis(-24,2%)qu’enpetitecou-ronne(-15,1%)etqu’engrandecouronne(-17,9%).Pourleneuf,lachuteestplusbrutaleencore:-15,3%pourlesappartementset-38%pourlesmaisons;Certainssecteurssontparticulièrementaffectés(baissede-52,5%desventesdemaisonsneuvesdansleVal-d’Oise)oude-42,8%desappartementsneufsàParis.Cereculdesventesestlephénomèneleplusmarquant,plusqueceluidesprixqui,pourcettepériode,résistentencore.LesprixàParisau3etrimestrerestentenhaussede0,9%surletrimestreetenaugmentationde7%enunan.Maisladécélérationquiseprofileparaitplusfortepourlapetitecouronne(hausseenunande2,5%seu-lementpourlesappartementsanciens)etplusencorepourlagrandecouronne(1,1%dehausseannuellepourlesappartementsanciens).C’estdoncquelerenversementdumarchésemanifested’abordenpéri-phérie,avantd’atteindrelecentredelacapitale.Lachambredesnotairesaindiquéle22janvier,quelorsdelaprécéden-tecrise,ilavaitfallu18moispourquelabaissedestransactionsseréper-cutesurlesprixdevente.Noussommesdoncactuellementdanslapha-setransitoireoùlachutedestransactionsn’apasencoreprovoquédebaissedesvaleurs,lesvendeursespérantencorevendreàdesprixd’ilyaquelquesmoisetlesacquéreursentendantbienprofiterdelaréductiondesprixquileurestannoncée.Deplus,ilexisteundécalagefortentrelaperceptiondumarchéquiremontedel’expériencedesprofessionnelsdelatransaction,quiontvécuunautomnetrèsdifficileetunetrèsfortebaissedesventes,avecuneprésentationdesstatistiquesnotarialesquimontreunediminutiondesventesencorelimitée,avecunmaintiendesprix.Rappelonsqueleschiffresdesnotairespubliésenjanvierreflètentlestransactionsdejuilletàseptembre2008,cequicorrespondauxpromessesdeventesignéesentreavriletjuin2008.Ilestdoncévidentquelemarchéduprintempsderniern’aplusrienàvoiravecceluidecedébut2009.Onpeutdoncs’attendre,pourlaprochainelivraisondeschiffres,àdesrésultatstrèsdif-férentsavecuneplusfortebaissedesventesetdesprixquicommencentàs’enressentir.Lamiseenœuvredel’annonceduprésidentdelachambredesnotairesdeParis,Jean-FrançoisHumbert,deprésenteràl’avenirunindicateuravancédumarché,basésurlespromessesdeven-te,n’enestqueplusattendue.VoicidutravailpourThierryDelesalle,notairedésormaisenchargedecesétudes,etquiprendlasuitedeJean-MarieMontazeaud.BertrandDesjuzeurJURIShheebbddooLa lettre du droit immobilierpour les professionnelswww.jurishebdo.frEDITONUMERO 34127JANVIER 2009ISSN1622-14199EANNEEAU SOMMAIRE..immobilierINTERVIEW p.8✓ Pierre Popesco (avocat, Her-bert Smith):«L’opération d’Euragone estun signe de confiance dans lemarché français».■JURIShebdo168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786■site internet: jurishebdo.fr■Directeur de la rédaction: Ber-trand Desjuzeur ■Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■Secrétariat: Sabine Petit ■A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARLde presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17■ APE 5813Z ■ Action-naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129■ Dépôt légal: à parution ■Prix de vente au numéro: 17 €TTC (16,65€HT) ■ Abonnementpour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 €TTC (753,19 €HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur■ Impression: Com-Copie Clamart ■Gestion des abonnements: logiciel Loïc LavoineCe numéro de Jurishebdocomporte un encart de présentation denotre Recueil de jurisprudence.
27janvier 2009page2JURIShheebbddooimmobilier••AACCTTUUAALLIITTEEAACCTTUUAALLIITTEE DDEE LLAA JJUURRIISSPPRRUUDDEENNCCEE▲Droit de préemption■1. Immeuble d’une société mise enliquidation(CE, 1eet 6esous-sections réunies, 17décembre2008, n°316411)M. A. s’était porté acquéreur de l’immeublede la sociétéV., mise en liquidation. Le21novembre 2007, le maire de la communeavait exercé son droit de préemption. Ayantdemandé en référé la suspension de cettedécision, et vu sa demande rejetée, M.A. asaisi le Conseil d’Etat.« Considérant […] que si M.A. a soutenudevant le juge des référés […] que la décisionde préemption méconnaissait l'article L.213-1 du code de l'urbanisme au motif que cetarticle réserve la procédure de préemptionaux seules aliénations volontaires, cemoyen était inopérant, l'article L.213-1, danssa rédaction alors applicable, ne comportantplus une telle restriction […];Considérant […] qu'il résulte de l'articleL.213-1 que ne sont exclus de l'exercice dudroit de préemption que les immeubles com-pris dans un plan de cession arrêté en appli-cation de l'article L.631-22 ou des articlesL.642-1 et s.du code de commerce; qu'il estconstant que l'ordonnance du 18juin 2007autorisant le mandataire judiciaire agissanten qualité de liquidateur à accepter l'offred'acquisition de M.A. a été prise en applica-tion de l'article L.642-18 du code de com-merce, qui permet la vente amiable par adju-dication ou de gré à gré d'un ou plusieursbiens du débiteur […]; qu'ainsi, la vente del'immeuble de la SCI V.n'ayant pas étémise en œuvre dans le cadre d'un plande cession de cette société, la communepouvait exercer son droit de préemp-tion sur cet immeuble».Le pourvoi est rejeté.Observations de Jurishebdo: L’ancienne ver-sion de l’article L 213-1 du CU restreignait lechamp d’application du droit de préemptionaux seules aliénations réalisées « volontaire-ment », terme qui, littéralement interprétépar le Conseil d’Etat, excluait les adjudica-tions forcées. Tel n’avait pas été l’intentiondu législateur. Il est donc est intervenu avecla loi SRU pour supprimer le terme litigieuxde l’article L 213-1. Restent exclues les aliéna-tions intervenant dans le cadre d’un plan decession, auxquelles ne peuvent être assimi-lées les cessions séparées d’éléments d’actif(art. L.642-18 du code de commerce).■2. Fixation du prix de rétrocession(CE, section du contentieux, 31décembre 2008,n°293853)Suite à l’annulation de la décision de pré-emption du maire de Trappes, le 30mars1988, sur deux parcelles dont MM.Aires etClaudio P.s’étaient portés acquéreurs, la courd’appel avait décidé que le prix à retenirpour la rétrocession devait tirer « les consé-quences des modifications apportées à cebien en ce qui concerne son classement auPOS de la commune depuis l’exercice de lapréemption». Les consorts P.se sont pourvusen cassation.« Considérant que l'annulation par le juge del'excès de pouvoir de l'acte par lequel le titu-laire du droit de préemption décided'exercer ce droit emporte pour conséquen-ce que ce titulaire doit être regardé commen'ayant jamais décidé de préempter;qu'ainsi, […] il appartient au titulaire du droitde préemption de proposer à l'acquéreurévincé puis, à défaut, au propriétaire initiald'acquérir le bien à un prix visant à rétablirautant que possible et sans enrichissementinjustifié de l’une quelconque des parties lesconditions de la cession à laquelle l'exercicedu droit de préemption a fait obstacle;Considérant que le prix auquel la collectivitéest tenue, le cas échéant, de proposer la ces-sion du bien à l’acquéreur évincé doit, sur labase du prix mentionné dans la DIA adresséeau titulaire du droit de préemption, d’unepart, et s’il y a lieu, être majoré du coût destravaux indispensables à la conservationdu bienque la collectivité publique a sup-porté et de la variation de la valeur vénaledu bien consécutive aux travaux utilesd’amélioration ou de démolition […] et,d’autre part, en cas de dégradation du bien,être diminué des dépenses que l’acquéreurdevrait exposer pour remettre le bien dansl’état […]; qu’en revanche,il n’y a pas lieude tenir compte, dans la fixation de ce prix,des facteurs étrangers à la consistanceet à l’état du bienqui ont modifié savaleur vénale, notamment la modifica-tion des règles d’urbanismequi lui sontapplicables et les évolutions du marchéimmobilier postérieures à la décision de pré-emption […];Considérant […] que, par suite, l’offre derétrocession […] doit être faite, ainsi qu’il estdemandé, au prix de la DIA ».Observations de Jurishebdo: Le Conseil rap-pelle ici le principe de l’effet rétroactif del’annulation, qui impose de rétablir autantque faire se peut les conditions de la transac-tion originelle. Concrètement, cela impliquela neutralisation financière des modificationsapportées au bien, améliorations ou démoli-tions (CE, 26février 2003, n°231558;29décembre 2004, n°259855) et la résolu-tion des conventions passées par le préemp-teur (bail emphytéotique: CAA Paris,11juillet 2007, n°05PA04012). A contrario, leConseil affine ici sa jurisprudence en excluantde la révision les événements extérieurs à lamatérialité de l’immeuble, pouvant certesaffecter sa valeur réelle mais n’étant pas cen-sés être advenus, puisque postérieurs à lapréemption venue empêcher la transaction.Construction■Inondations: action du construc-teur condamné contre l’Etat(CE, 1eet 6esous-sections réunies, 31décembre2008, n°294078)En 1995, la société X. avait été reconnue res-ponsable des dommages causés par la cruedu Doubs aux installations qu’elle avaitconstruites pour la société E.Elle avait alorsintroduit une action contre l’Etat, lui repro-chant un défaut d’information sur le niveaude la cote NGF. Déboutée en appel, elle aformé pourvoi.« Considérant […] que la société requéranterecherchait la responsabilité de l’Etat « pourne pas l’avoir informée que la constructionendommagée devait être réalisée au-dessusde la cote 267,40 NGF » afin d’être préservéedu risque d’inondation et qu’elle demandaitla réparation du préjudice résultant du verse-ment à la société E.de l’indemnité qu’elle aété condamnée à lui verser, la cour d’appel[…] en a exactement déduit que l’action decette société à l’encontre de l’Etat, dont lesagissements reprochés auraient, selon lasociété requérante, contribué à la réalisationdu dommage subi par la sociétéE., avait lecaractère d’une action subrogatoire; qu’ellen’a donc commis aucune erreur de droit […]en lui opposant la faute que la sociétéE.a commise en s’abstenant de lui com-muniquer les informations nécessaires àla sécurité des constructions au regarddu risque d’inondation;Considérant, en second lieu, qu’en estimantqu’il ressortait des pièces du dossier que lasociété E.avait eu connaissance de la cote267,40 NGF en temps utile pour faire suréle-ver la construction en cours de réalisation, la
27janvier 2009page3JURIShheebbddooimmobilier••AACCTTUUAALLIITTEE DDEE LLAA JJUURRIISSPPRRUUDDEENNCCEE▲cour a porté sur les faits de l’espèce uneappréciation souveraine exempte de dénatu-ration ».Observations de Jurishebdo: « Les citoyensont droit à l’information sur les risquesmajeurs auxquels ils sont soumis» (art. 21 dela loi n°87-565 du 22juillet 1987 dont leprincipe a été repris à l’article L 124-1 ducode de l’environnement). Cependant, leConseil refuse ici à la société de constructionla qualité de victime: elle n’a pas subi la crueen tant que résident, et, en tant queconstructeur, elle avait l'obligation de recher-cher la cote altimétrique de protection. Sonaction contre l’Etat se limitait donc à uneaction subrogatoire, et non récursoire, et à cetitre, la connaissance qu’avait la pétitionnairedu caractère inondable du terrain pouvait luiêtre opposée (CE, 16juin 2008, n°307755).Environnement■Absence d’intérêt à agir d’uneassociation contre une délibérationmunicipale sans effet direct(CE, 7eet 2esous-section réunies, 17décembre2008, n°294597, 295804)La commune de Fourras avait décidé deconfier l’exploitation du casino de la ville à lasociétéZ., et autorisé le maire à signer lecahier des charges pour l’exploitation desjeux et le contrat de concession. L’associationFouras Environnement Ecologie avaitdemandé l’annulation de cette délibération,et obtenu satisfaction en appel. La sociétéZ.a formé pourvoi.« Considérant que la délibération contestéedu conseil municipal de la commune de Fou-ras en date du 1erdécembre 2000 prévoit laréalisation, par le concessionnaire, d’une airede stationnement de plus de 300 places, laconstruction d’un hôtel d’au moins 90chambres et d’un casino […] sans avoir direc-tement pour effet d’autoriser la constructionde ces ouvrages, laquelle est soumise à auto-risation administrative; que si l’objet del’association[…] tenant en la défense et laprotection des sites et du patrimoine de Fou-ras, lui conférerait un intérêt lui donnantqualité pour demander l’annulation dedécisions autorisant la construction deces ouvrages, la cour a commis une erreurde droit en jugeant qu’il lui conférait un inté-rêt lui donnant qualité pour contester la déli-bération du 1erdécembre 2000, faute d’effetdirect de cette délibération sur la réalisationeffective des constructions mises à la chargedu concessionnaire ».Observations de Jurishebdo: Les juges appli-quent strictement aux associations le principeselon lequel la décision contestée doit fairegrief à l’intérêt collectif qu’elles défendent,c’est-à-dire, en matière d’environnement,être susceptible d’avoir des « effets domma-geables» ainsi que l’explicite l’article L.142-1du code de l’environnement. Tel n’est pas lecas des décisions municipales ne constituantque des « mesures préparatoires », commeen l’espèce. De même d’une délibération seprononçant sur le principe d'une délégationde service public (CAA Marseille 13mai 2008,n°05MA02420), ou encore de l’octroi deprimes de construction sans incidences sur ladélivrance d’un permis (CE, 6octobre 1978,n°09419). En somme, si les associations peu-vent contester le lancement d’un program-me de construction, elles n’ont pas d’intérêtà agir tant qu’il est à l’état de projet.Fiscalité locale■PVNR: notion de propriétaire(CE, 8esous-section, 31décembre 2008,n°290898, 290899)Contestant la demande de participation émi-se à son encontre en février2004 par le mai-re de Sassenage pour le financement d’unprojet de voirie et réseaux, M.A. a saisi le tri-bunal administratif. Débouté de sa demandeen appel, il a saisi le Conseil d’Etat.«Considérant […] que le propriétaire rive-rain est le redevable de la participation àla date de délivrance de l'autorisation deconstruire, même lorsqu'il n'est pas lebénéficiaire de cette autorisation; que,par suite, en jugeant que M.A était le rede-vable de la participation pour voies nouvelleset réseaux, au motif que, à la date de déli-vrance du permis de construire, le 25juillet2003, il était le propriétaire riverain de la par-celle en cause, nonobstant les circonstancesque, d'une part, il avait signé une promessede vente le 6février 2003, qui ne portaittransfert de propriété qu'à compter de saréitération par acte authentique, laquellen'est intervenue que le 26mars 2004 et que,d'autre part, il n'avait pas été désigné commele propriétaire dans la demande de permis deconstruire, laquelle ne portait aucune men-tion à la rubrique désignant le propriétaire, lacour n'a pas commis d'erreur de droit et asuffisamment motivé son arrêt […]; ».Observations de Jurishebdo: Pour le jugeadministratif, le principe de droit civil selonlequel promesse de vente vaut vente (art1589 du code civil) ne trouve pas às’appliquer en l’espèce, en matière de Partici-pation pour Voies Nouvelles et Réseaux(PVNR). Dès lors, jugeant que M.A. était tou-jours propriétaire à la date de délivrance dupermis, fait générateur de la taxe, il en étaitle redevable. Qu’il ne soit pas l’auteur de lademande de construire est à cet égard indif-férent. Ces principes généraux n’ont pas étémodifiés par la loi Urbanisme et Habitat du2juillet 2003 qui a substitué la PVR à la PVNR(nouvel article L.332-11-1 du code del’urbanisme). En revanche, la circulairen°2004-8 UHC/DU3/5 du 5février 2004, expli-citant les modalités de mise en œuvre de lataxe nouvelle version, dispose explicitementque lorsque le pétitionnaire n’est pas le pro-priétaire du terrain mais qu’il possède la pro-messe de vente, la PVR sera mise à sa charge.Une copie de l’acte doit être transmise aupropriétaire pour l’informer du montant dePVR qu’il aura à payer.Urbanisme■Servitude de passage en indivision(CE, 1esous-section, 17décembre 2008,n°314927)Le maire de Val-d'Isère avait délivré un per-mis pour la construction d’un chalet. Saisi enréféré par les consortsA., le juge des référésavait suspendu la décision, le POS de la villedéclarant inconstructibles les terrains encla-vés. A la demande de M.C., le juge avait misfin à cette suspension, sur production d’unacte portant convention de servitude de pas-sage. M.et MmeA. ont saisi le Conseil d’Etat.« Considérant […] que le juge des référés[…] s'est borné à relever que le moyen tiréde l'enclavement du terrain d'assiette duprojet n'était plus de nature à créer undoute sérieux sur la légalité du permis deconstruire dès lors qu'un nouveau permisde construire avait été délivré le 8février2008 au vu d'un acte authentique des25janvier et 5février 2008 portantconvention de servitude de passage aubénéfice de ce terrain; qu'en statuant ainsisans rechercher si, comme le soutenaientMmeA. et son fils, l'acte authentique ins-tituant la servitude de passage n'étaitpas sans effet en raison de l'absenced'acceptation expresse de certainspropriétaires indivisaires de la parcellePages réalisées par Hélène Lécot▲
27janvier 2009page4JURIShheebbddooimmobilier••AACCTTUUAALLIITTEE DDEE LLAA JJUURRIISSPPRRUUDDEENNCCEECopropriété■Un seul point par question àl’ordre du jour(Cass. Civ. 3e, 14janvier 2009, n°49, FS-P +B,cassation)Un copropriétaire contestait la validitéd’une assemblée générale au motif quedeux points avaient fait l’objet d’un voteunique. Son argument est retenu par laCour de cassation.“Vu l'article 17 de la loi du 10juillet 1965,ensemble l'article 17 ancien du décret du17mars 1967;Attendu que les décisions du syndicat sontprises en assemblée générale: leur exécu-tion est confiée à un syndic éventuelle-ment placé sous le contrôle d'un conseilsyndical; que le procès-verbal comporte letexte de chaque délibération;Attendu que pour rejeter la demande deM.D., l'arrêt retient que la convocationenvoyée à chaque copropriétaire compre-nait un ordre du jour avec un deuxièmeparagraphe intitulé: "approbation descomptes exercice 1erjanvier 2002 au21décembre 2002 et quitus du syndicpour sa gestion correspondante"; quedans la mesure où la question des compteset celle du quitus figuraient bien à l'ordredu jour communiqué aux copropriétaires,l'assemblée générale pouvait valablementdélibérer par un seul et même vote;Qu'en statuant ainsi, alors quechaquerésolution proposée au vote del'assemblée générale ne peut avoirqu'un seul objet, la cour d'appel a violéles textes susvisés”.Observations de Jurishebdo: la Cour decassation a déjà eu l’occasion d’affirmerque l’assemblée ne peut se prononcer par■Logements du Crédit municipalde Paris: hors du domaine public“Même s'ils sont situés dans un ensembleimmobilier partiellement occupé par unservice public, les appartements, loués delongue date à des particuliers dans lesconditions de droit commun, n'ont jamaisété affectés ni à l'usage direct du public niau service public dont le Crédit municipalde Paris a la charge et en vue duquel ilsauraient été spécialement aménagés; […]ces appartements, qui bénéficient d'unaccès direct et autonome sur la rue desBlancs-Manteaux, ne sont pas reliés auxautres bâtiments qui composentl'ensemble immobilier occupé par le Cré-dit municipal de Paris et sont divisibles deslocaux affectés au service public; que, parsuite, ces appartements, qui ne sauraientêtre regardés comme un accessoiredes locaux appartenant au domainepublic, ne constituent pas des dépen-dances du domaine public de cet éta-blissement public”.(Conseil d’Etat, n°309260, 11 déc. 2008).Le Crédit municipal avait mis fin à la loca-tion au motif qu’il s’agissait d’une conven-tion d’occupation du domaine public, carles logements constituaient des dépen-dances du domaine public. Cette analyseest donc condamnée par le Conseil d’Etat.En bref>C’est aujourd’hui, 27janvier au soirque l’Assemblée débute l’examen duprojet de loi de Christine Boutin demobilisation pour le logement. La suitedes débats est prévue les 28 et 29janvier.24août 1999 n’aurait pas été transmis parlettre recommandée, a entaché son juge-ment d’une erreur de droit”.Observations de Jurishebdo: la loi prévoit(art. 62 de la loi de 1991) que l’huissierdoit informer le préfet de la procédured’expulsion pour lui permettre de prendreen compte la demande de relogement dela personne expulsée. Si le décret de 1992prévoit que l’huissier informe le préfet parlettre recommandée, le Conseil d’Etat n’yvoit pas une condition de validité de laprocédure. Lorsque comme en l’espèce, ledossier permet de prouver que les servicesde la préfecture ont été informés, la pro-cédure est valable bien que la transmissionn’ait pas été effectuée par LR.un vote unique sur des questions distinctes(Cass. Civ. 3e, 11mars 1998, n°141). Desarrêts d’appel avaient interprété ce princi-pe avec souplesse en admettant la facultéde procéder à un vote unique pour desquestions voisines, comme par exemple ladésignation de l’ensemble des membresdu conseil syndical (CA Paris, 7mai 2003)ou l’approbation du contrat de syndic et sarémunération (CA Paris, 8juin 2000). Lacour d’appel de Paris avait aussi admisqu’un vote unique pouvait approuver lescomptes et le quitus (CA Paris, 14 nov.2001). Cette solution est condamnée parl’arrêt rapporté du 14janvier dernier. Il enrésulte que le syndic doit soigneusementdistinguer les questions pour les faireadopter par des votes distincts.Expulsion■La procédure d’information dupréfet(CE, 12 déc. 2008, n°314522, OPAC de Paris)Un occupant sans titre contestait la procé-dure engagée par l’OPAC de Paris pourobtenir son expulsion. Par jugement du22janvier 2008, le tribunal administratifde Paris avait estimé que la procéduren’avait pas été respectée. Mais son juge-ment est annulé par le Conseil d’Etat.Le décret du 31juillet 1992 (art. 197) pré-voit que l’huissier envoie au préfet parlettre recommandée avec AR copie ducommandement d’avoir à quitter les lieux.Or le courrier n’avait pas été transmis parLR, mais le Conseil d’Etat juge cependantla procédure valable.L’arrêt relève que le dossier comportaitcopie d’un courrier daté du 24août 1999et adressé au préfet “accompagné d’unecopie du commandement de quitter leslieux signifié auparavant à M.S. occupantsans titre d’un appartement appartenant àl’office public, […] revêtu du cachet de lapréfecture de Paris et du paraphe d’unagent du bureau des attributions socialeset de l’action sociale dans le logement,qu’ainsi le commandement en cause doitêtre regardé comme ayant été reçu par lepréfet de Paris plus de deux mois avant lademande de concours de la force publiqueprésentée le 3décembre 1999, que par sui-te, en jugeant que les prescriptions del’article 62 précité de la loi du 9juillet 1991avaient été méconnues, le tribunal admi-nistratif, alors même que le courrier dud'assiette au bénéfice de laquelle la servi-tude de passage était consentie, le jugedes référés […] n'a pas légalement justifiésa décision ».Observations de Jurishebdo: La servitudeconstituée par un seul des indivisaires n’estpas nulle en soi, mais son exercice ne peutprendre effet tant que le consentementexprès de l’ensemble des indivisaires n’apas été recueilli. Cependant, cet accordunanime ne serait plus nécessaire si unpartage survenait attribuant l’immeuble àun des indivisaires signataires de laconvention. ●H.L▲
27janvier 2009page5JURIShheebbddooimmobilier••MMAARRCCHHEESSPPAARRCCOOUURRSS■Edouard Vitry, pré-sident de l’AjedimL’Association des Juristeset Etudiants en DroitIMobilier de l’UniversitéParis II Panthéon-Assasvient d’élire un nouveauprésident. Il s’agitd’Edouard Vitry, avocat associé chez Sim-mons & Simmons. Il succède à ThomasBrault, responsable immobilier chez Areva.L’Ajdedim compte 1100 adhérents.■Nouvelle associée chez De Gaul-le Fleurance & AssociésCatherine Castro, a été promue associéeen droit immobilier au cabinet d’avocatsde Gaulle Fleurance & Associés. Elle inter-vient sur la structuration de transactionsimmobilières complexes, en acquisitions,financement, baux et construction.Avec 13milliards d’euros investis en immobi-lier d’entreprise en 2008, le volume des inves-tissements a chuté en France de 54% parrapport à 2007. L’année 2008 marque ainsiune rupture.Olivier Gérard, directeur du départementinvestissement, observe que le retrait desinvestisseurs étrangers est particulièrementmarqué, surtout pour les Nord-Américains, àl’exception des fonds ouverts allemands. Enrevanche, les investisseurs français notam-ment les institutionnels s’engagent davanta-ge. Ils réalisent à eux seuls 60% des mon-tants investis, contre 40% en 2007.Le marché de bureaux reste prépondérant etle marché des commerces accuse une fortechute, de près de 77%. En général, les inves-tisseurs s’engagent sur des activités à pluslong terme et mobilisent plus de capitauxpropres.Thierry Juteau, directeur général, indiqueque sur le marché de l’immobilier debureaux, la demande placée a atteint 2,4millions de m2, mais elle est en repli de 11%par rapport à 2007. Le loyer prime s’établit à780€/m2/an et s’accompagne de plus demesures d’accompagnement ainsi que denégociations plus ardues. Les opérationsmanifestent souvent chez les utilisateurs unevolonté de regroupement et de rationalisa-tion, telles les transactions importantes deLCL ou de GDF/Suez. Ces opérations sesituent surtout en couronne parisienne etdans la grande couronne Est-Nord.En 2009, le marché évolue à deux vitesses:l’offre neuve bien placée trouve facilementpreneur mais avec plus de temps et plus dedifficultés. Toute faiblesse dans l’offre réno-vée est sanctionnée. Les utilisateurs n’ont pasles moyens d’être attentistes en raison del’augmentation de l’ICC et des pressions del’économie. La demande placée devrait pour-suivre sa décroissance et retrouver probable-ment fin 2009 le niveau de 2003. Pour Thier-ry Juteau, la maîtrise de l’offre disponible etle rôle décisif de l’optimisation del’immobilier des entreprises devraient éviterun décrochage brutal du marché.L’offre placée du marché des entrepôtsestégale à celle de 2007 avec 2,6millions de m2loués ou vendus. Lyon et Marseille sont lesvilles les plus performantes alors que Parismarque un net repli depuis 2006 (640000m2placés en 2008, contre 700000 en 2007 et1000000m2en 2006).La rationalisation des stocks d’offre etl’amélioration de leurs qualités ainsi quel’ajournement de projets ne disposant pas detous les critères de réussite (accessibilité, bas-sin de main-d’œuvre…) peuvent balancer lerecul de la demande des utilisateurs, mais lacrise économique d’ici fin 2009 pourraitpeser davantage.Le marché de l’immobilier de commercesressent évidemment la crise actuelle mais dedifférentes façons: le marché des rues com-merçantes de centre-ville résiste le mieux à labaisse de consommation des ménages, unmillion de m2en transactions en 2008. Lecommerce de proximité, des plus petitscentres commerciaux et les centres intercom-munaux attirent davantage aujourd’hui leconsommateur. Des enseignes internatio-nales de mass-market ont poursuivi leurimplantation sur les emplacements n°1 deParis et en province. Le commerce de luxe sedéveloppe avec l’ouverture de boutiques etdes projets nouveaux par exemple sur lesChamps-Élysées, les rues Royale et Saint-Honoré maintenant ainsi les valeurs locativesélevées. En contrepartie, on note une baissede fréquentation de 1,7% des centres com-merciaux en périphérie. Les parcs commer-ciaux qui prospèrent sont ceux qui ontimplanté simultanément sur leur site delarges superficies pour des activités de loisirset qui concentrent leur demande sur lesmeilleurs emplacements.La loi de modernisation de l’économiemontre la volonté à terme de faire entrerl’urbanisme commercial dans le droit com-mun de l’urbanisme. L’ILC du 2etrimestre2008, qui a progressé en un an de 3,85%,contre 8,85% pour l’ICC, permet de définirde nouveaux rapports entre bailleurs et com-merçants. Le texte de la commission Chariéprésenté au Président de la République le2janvier 2009 et le projet de loi sur le travaildominical présument d’une évolution impor-tante de la législation.La décélération des marchés immobiliers en2008 ne fait pas espérer un redémarrage neten 2009. Selon Denis Samuel-Lajeunesse, Pré-sident de Cushman & Wakefield France« l’arrêt de la dégradation des marchésimmobiliers dépend de la normalisation desmarchés financiers ».●Sabine Petit.Cushman & Wakefield analyse le marché de l’immobilier d’entrepriseRéglementation■Prime à la cuveLe montant de l'aide est fixé à200euros. Elle s'adresse aux ménagesnon imposables dont le mode de chauffa-ge pour la résidence principale est le fiouldomestique.Elle concerne la période du 1erjuillet2008 au 31mars 2009.Les occupants de logements indivi-duelsdoivent produire une factured'achat de fioul pour au moins 200euros.Les occupants de logements collectifsdoivent produire une attestation du ges-tionnaire de l'immeuble relative au modede chauffage ou une quittance de loyerou décompte de charges établissant lemode de chauffage. Les demandes doi-vent être adressées au service des impôtsle 30avril 2009 au plus tard.(Décret n°2009-40 du 12janvier 2009 insti-tuant une aide exceptionnelle en faveur deménages non imposables à l'impôt sur lerevenu qui utilisent le fioul domestiquecomme mode de chauffage dans leur habi-tation principale, J.O. du 14, p.736).■Logement social: l’arrêté du24décembre 2008 fixe, selon une périodi-cité annuelle, la nature et les modalitésde présentation par les bailleurs sociauxdes renseignements statistiques relatifsau supplément de loyer de solidarité (J.O.du 16janvier, p.953).
27janvier 2009page6JURIShheebbddooimmobilier••RREEPPOONNSSEESS MMIINNIISSTTEERRIIEELLLLEESSRéférences(J.O. Questions)Nom duparlementaireThèmeMinistre concernéRéponseObservations30 déc. 2008ANp.11317n°31292Marie-JoZimmermannUMP, MoselleRecourscontre un per-mis de construire: néces-sité de notifier l'appelaux autres parties?EcologieLa notification du recours contre un permis de construire au bénéficiaire dupermis et au maire par l'auteur du recours (art. R 600-1 du code del'urbanisme) doit être effectuée également en cas de demande d'annulationd'un jugement rejetant le recours contre le permis. En effet, en cas d'appelcontre une décision qui rejettele recours contre le permis, le risque pour lebénéficiaire du permis est le même que pour le recours initial. Le requérantdoit donc informer le bénéficiaire et l'auteur de la décision. Mais si le tri-bunal annule un permis, le titulaire de l'autorisation annulée n'est pastenu de notifier sa requête d'appel aux demandeurs de 1einstance.30 déc. 2008ANp.20571n°11343Yannick Favennec,UMP, MayenneRéforme des saisiesimmobilières: dispositionstransitoiresJusticeL'entrée en vigueur de l'ordonnance du 21avril 2006 réformant lessaisies immobilières a été fixée au 1erjanvier 2007 (art. 168 du décret du27juillet 2006). La réforme ne s'applique pas aux procédures en coursqui restent régies par les anciens articles.30 déc. 2008ANp.11346n°24905Muriel Marland-Mitlitello,UMP, Alpes-Mari-timesCharge des frais de recou-vrement des huissiersJusticeLe tarif des huissiers (art. 10 du décret du12décembre 1996) laisse une part de rémunéra-tion de l'huissier à la charge du créancier, parexception au principe selon lequel les fraisd'exécution sont à charge du débiteur. Le min-istre approuve la proposition de loi(du séna-teur Laurent Béteille) qui prévoit de permettreau juge, en cas de condamnation et pour raisond'équité, de mettre à a charge du professionnelcondamné l'intégralité du droit proportionnelet de recouvrement ou d'encaissement de l'art.32 de la loi du 9juillet 1991.Une autre réponse(Jean-Claude Flory,n°33310) indique qu’iln’est pas prévu de modi-fier les tarifs d’huissierconcernant les expul-sions locatives, car ilssont en rapport avec unacte d'exécution forcéequi requiert la mise enœuvre de moyensmatériels importants.30 déc. 2008ANp.30938n°11350Franck Marlin,App.UMP, EssonneProcédure d'expulsion:statistiquesJusticeEn 2007, il y a eu 178870 affaires jugées par les tribunaux d'instance dont105717 demandes d'expulsionlocative pour impayés de loyers. Le délaimoyen de jugement est de 4,5 mois pour une procédure au fond et3,2 moispour un référé. L'article 19 de la loi de mobilisation pour le logement prévoitde réduire à un an le délai de sursis à l'exécution des décisions d'expulsion.30 déc. 2008ANp.11350n°31182Marie-JoZimmermannUMP, MoselleHonorairesd'avocat:prescriptionJusticeLe délai de prescription pour les actions person-nelles mobilières est de 5 ansà compter du jouroù le titulaire du droit a connu ou aurait dûconnaître les faits lui permettant de l'exercer.Art. 2224 du code civilissu de la loi du 17juin2008.1erjanvier 2009Sénatp.28n°5039Jean Arthuis,UC, MayenneHabitations légères deloisirs et assainissementEcologieLes résidences mobiles de loisirs et les habitations légères de loisirsdoivent être raccordées au réseau de collecte des eaux usées ou dotéesd'un dispositif d'assainissement non collectif. Ces habitations sont doncsoumises au contrôle du service public d'assainissement non collectif(SPANC) au même titre que les résidences principales ou secondaires.L'article 24 du projet de loi Grenelle I prévoit quel'instruction d'unedemande de permis de construire devra prendre en compte lesmodalités d'assainissement des eaux usées. L'avis du SPANC seraune pièce à joindre au dossier de demande de permis de construire. Leprojet de loi Grenelle 2 va autoriser l'exercice de contrôles a priori.6janvier 2009ANp.105n°27825Marie-JoZimmermannUMP, MoselleVoie privée ouverte à lacirculation publiqueIntérieurLe propriétaire d'une voie privée ouverte à la cir-culation publique peut décider à tout momentd'en interdire l'usage au public. Le maire nepeut, sans excéder ses pouvoirs, inviter le proprié-taire à rouvrir la voie à la circulation publique.Exemple de référence dejurisprudence: Conseild’Etat, 25juillet 1980.6janvier 2009ANp.106n°28905Michel Liebgott,S.R.C. MoselleVolssur les chantiersIntérieurLe nombre de vols sur les chantiers a augmenté de 7,5%au 1ersemestre 2008 (9424 faits au 1ersemestre 2008) par rapport au 1ersemestre 2007. La ministre a signé avec la Fédération française du bâti-ment un protocole d'accord pour lutter contre les actes délictueux. Leprotocole peut être décliné au niveau départemental. Le futur projetdeloi de sécurité intérieure prévoit des dispositions pour rendre plusdifficile l'écoulement des métaux volés en restreignant les possibil-ités d'achat en numéraire.8janvier 2009Sénatp.73n°1652Jean-Louis Masson,NI, MoselleVente d'un terrain com-munal suivie de l'achatd'un lot par le maireJusticeIl y a prise illégale d'intérêt si la personne investie d'un mandat publicélectif prend un intérêt dans une opération dont elle a au moment del'acte la charge d'assurer la surveillance, l'administration, la liquidation oule paiement. Il faut donc une concomitancedes faits entre l'opération etsa surveillance pour conclure à l'ingérence de l’élu dans l'affaire.A nos abonnés::le texte complet des réponses ministé-rielles peut vous être faxé ou envoyépar mél sur simple demande.
27janvier 2009page7JURIShheebbddooimmobilier••EENN BBRREEFFRREEGGLLEEMMEENNTTAATTIIOONNNominationsGouvernementBrice Hortefeuxest nommé ministre dutravail, des relations sociales, de la famille,de la solidarité et de la ville,ChristineBoutinest nommée ministre du logement(le secrétariat d’Etat à la ville ne lui estdonc plus rattaché). Nathalie Kosciusko-Morizetest nommée secrétaire d'Etatchargée de la prospective et du dévelop-pement de l'économie numérique (décretdu 15janvier 2009, J.O. du 16, p.897).Martin Hirsch, haut-commissaire aux soli-darités actives contre la pauvreté, est nom-mé en outre haut-commissaire à la jeunes-se (décret du 12janvier, J.O. du 13, p.688).Cabinets ministériels➠Mise en œuvre du plan de relance. Sontnommés au cabinet de Patrick Devedjian:Guillaume Cadiou, directeur adjoint ducabinet, conseiller budgétaire ; Hugues deBalathier, conseiller en charge du soutienexceptionnel à l'activité économique et àl'emploi (il était précédemment conseiller aucabinet de Christine Lagarde) ; Pierre Lah-babi, conseiller en charge de l'effort excep-tionnel en faveur du logement et de la soli-darité, de la santé et de la simplification(arrêté du 12janvier 2009, J.O. du 13, @).✓Préfet: Pierre Monzani est nommé pré-fet de l’Allier (décret du 14janvier, J.O. du17janvier, @).Pour vous abonner à Jurishebdo,avec 20% de réductionpour un premierabonnement,visitez notre site internetjurishebdo.frABONNEMENT«PRIVILEGE»20%de réduction sur l’abonnementJURIShheebbddooimmobilierAdministration centraleEconomie: il est créé, au sein du ministèrede l'économie, de l'industrie et del'emploi, une direction générale de lacompétitivité, de l'industrie et desservices. Elle succède à la direction géné-rale des entreprises, à la direction du com-merce, de l'artisanat, des services et desprofessions libérales et à la direction dutourisme. (Décret n°2009-37 du 12janvier2009, J.O. du 13, @).Organismes publics✓Affaires régionalesSont nommées secrétaires générales pourles affaires régionales: ChantalCastelnot, auprès du préfet de la régionLorraine (arr. du 13janvier 2009, J.O. du14, @) et Isabelle Gravière-Troadec,auprès du préfet de la région Bretagne(arr. du 14janvier, J.O. du 16, @).✓Commission nationale consultative desgens du voyagePierre Hérisson, sénateur, est nommé prési-dent (décret du 15janvier, J.O. du 16, @).MagistratureSont nommés présidents de chambres decours d'appel: Thierry Fossier (Paris), Jean-Pierre Getti (Versailles), Daniel Isouard (Aix-en-Provence), Jean-Paul Roux (Bordeaux),Jean-Jacques Heintz (Colmar), Alain-LouisBlanc (Douai), Roselyne Crepin-Mauries(Montpellier), Pierre Dillange (Rennes).Vices-présidents de cour d'appel: Jean-Pierre Boucher (Poitiers), Béatrice Nectoux(Rouen), Hélène Ratinaud (Toulouse)(Décret du 15janvier 2009, J.O. du 17, @).Au fil du J.O.Conventions collectives➠Personnel des huissiers: deux avenantssont étendus: n°29 du 14mars 2008modifiant certaines dispositions de laconvention et n°32 du 23avril 2008, rela-tif à l'Ecole nationale de procédure (arrêtédu 7janvier, J.O. du 14, p.742).➠Personnel des cabinets d'avocats: il estenvisagé l’extension de l’avenant n°93 du21novembre 2008 sur le régime dedépendance (J.O. du 14janvier, p.747).➠Promotion-construction: l'avenant n°24du 9octobre 2008, relatif aux salairesminimaest étendu par arrêté du 8janvier(J.O. du 15, p.846).Trois décrets sur le haut débitPour l’installation des lignes de communica-tion électroniques à très haut débit en fibreoptique dans les immeubles, trois décretsdatés du 15janvier ont été publiés au J.O.du 16janvier (p.903):➠Le 1erconcerne l’installation de ceslignes dans les immeubles neufs.L'article R 111-14 du CCH est complété.Il prévoit que les bâtiments comprenantplusieurs logementsdoivent être équipésde lignes de communications électroniquesà très haut débit en fibre optique desser-vant chacun des logements. Il faut aumoins une fibre par logement.L'équipement doit permettre la desserte dechaque pièce intérieure.Pour les locaux à usage mixte, la dessertedoit aussi viser les locaux professionnels.Quant aux bâtiments groupant unique-ment des locaux à usage professionnel,l'équipement doit desservir en un point aumoins, chacun des locaux à usage profes-sionnel. Les lignes relient chaque local avecau moins une fibre par local, à un point deraccordement dans le bâtiment. (Décretn°2009-52 du 15janvier 2009).➠Le 2edécret concerne le droit au trèshaut débitet il modifie le décret du2juillet 1966 sur l’installation d’antennes(n°66-457).Avant de procéder aux travaux de raccorde-ment, le locataire doit eninformer lebailleur(par tout moyen ayant date certai-ne) avec description des travaux à entre-prendre. Pour un immeuble en copropriété,l'information est faite au bailleur et au syn-dic.Si le bailleur veut s'y opposer, il peutindiquer que l'immeuble est déjà équipé,ou qu'une décision est en préparation pourinstaller de telles lignes. Il doit adresser saréponse dans les trois mois suivant lademande.Si le propriétaire n'a pas, dans les 6 mois dela demande, notifié au locataire la décisionde lancer les travaux ou si les travaux nesont pas lancés dans les six mois de cettedécision, ou si le projet a fait l'objet d'unedécision défavorable de l'assemblée descopropriétaires, le demandeur peut procé-der à l'exécution des travaux.Si le propriétaire veut s'opposer au raccor-dement, il doit saisir le tribunald'instance dans les six mois de la deman-de, après en avoir informé le demandeur.(Décret n°2009-53).➠Enfin, le 3edécret définit laconventionconclue entre le propriétaire etl’opérateurpour l’installation etl’entretien des lignes.Il prévoit le contenu de la convention entrel'opérateur et le propriétaire pourl'installation, la gestion, l'entretien et leremplacement des lignes (Décret n°2009-54).
27janvier 2009page8JURIShheebbddooimmobilier••IINNTTEERRVVIIEEWWJurishebdo Immobilier: Vous avez bien ter-miné l’année! Pouvez-vous nous présentercette opération?Pierre Popesco:«Fin 2007, une premièreopération avait eu lieu pour UIR et Eur-agone sous forme de SPPICAV RFA EL (1)pour l’acquisition de l’immeuble AtriumRive Gauche àIvry-sur-Seine. C’étaitd’ailleurs la première opération effectuéevia un OPCI. L’opération d’un montant de953millions d’euros, signée le31décembre 2008, permet la restructura-tion d’une partie du patrimoine d’UIR,qui est estimé à environ 2,3milliardsd’euros. Euragone Asset Management aobtenu 5 agréments pour la création de5 SPPICAV. Chaque société acquiert unimmeuble. Il s’agit de l’Hôtel Mariott surles Champs-Élysées, du centre d’affairesParis Trocadéro, de la Maison de laDéfense, de Central Seine, situé quai dela Rapée et du Marco Polo à Clichy».JHI: Il s’agit donc d’immeubles quiétaient déjà détenus par le groupe. Quelest l’objectif de cette opération?P.P.: «Pour UIR, la réalisation de cetteopération avant la fin de l’année 2008permettait de bénéficier du tauxd’imposition des plus-values SIIC III le plusfavorable, de 16,5%, avant qu’il ne soitaugmenté à 19%. Ce choix permet aussià UIR de bénéficier de la transparencefiscale (exonération de plus-value sur lavente ultérieure des actifs) et d’une res-ponsabilité limitée. Les OPCI sont desvéhicules de placement souples particu-lièrement adaptés qui constituent uneexcellente alternative aux foncières sousstatut SIIC».JHI: Pourquoi ce choix de 5 sociétés pour5 immeubles et non pas une pourl’ensemble?P.P.: «Cette solution permet de pouvoircéder la SPPICAV ou l’immeuble séparé-ment, cela donne donc une plus grandeflexibilité aux conditions d’un arbitrageultérieur».JHI: Un tel véhicule pourrait aussi êtreutilisé pour l’achat d’immeubles auprèsde tiers?P.P.: «Les deux sont possibles: soit logerdes actifs existants, soit acquérir desactifs auprès de tiers. Il peut aussi servir àl’externalisation d’actifs pour un indus-triel».JHI: Comment choisir entre le statutSPPICAV et le statut SIIC?P.P.: «Les deux régimes fiscaux ne sontpas tout à fait identiques. Ils ont trois dif-férences, d’inégale importance.Une différence est minime: les SIIC sontexonérées de la taxe de 3% sur lesimmeubles (2). Mais en réalité ce n’est pasun vrai problème pour les investisseursqui ont la forme de fonds ouverts. S’ilfaut indiquer à l’administration fiscale laliste des actionnaires finaux pour êtreexonéré de la taxe, cela peut se traiteravec l’administration.Une différence est plus importante: lesdroits d’enregistrement de 5%s’appliquent aux transactions de titres deSPPICAV pour les transactions dépassant20% du capital, alors qu’il n’y a pas dedroits d’enregistrement pour les sociétéscotées.Enfin, le régime des plus-values sur titresest différent. Le régime des plus-values àlong terme (plus de 2 ans) a été ramenéau droit commun sauf pour les SIIC. Si ondétient des titres de SIIC, on bénéficiedonc du taux réduit, mais si on détientdes titres de SPPICAV, le taux pleins’applique.Pierre Popesco (avocat associé, Herbert Smith LLP):«L’opération d’Euragone est un signe de confiance dans le marché français.»Le 31décembre dernier, le fonds immobilier ouvert allemand UIR avecEuragone signait l’apport de 5 ensembles immobiliers à des SPPICAVcréées à cet effet. Pierre Popesco, qui a conseillé les investisseurs, pré-sente l’intérêt de ce type d’opérations. Il souligne qu’elle est le signe dela confiance des investisseurs allemands dans le marché français.(1)SPPICAV: société de placement à prépondérance immobilière à capital variableRFA EL: règles de fonctionnement allégées et effet de levier(2)Taxe annuelle de 3% sur les immeubles détenus par les personnes morales, art. 990 D et suiv. du CGI.Le choix doit donc se faire en fonction duprojet, suivant que l’on souhaite collecterdes fonds sur un marché ou rester seulou avec quelques investisseurs.Certains industriels notamment préfèrentles fonds non cotés.Il se peut que les inconvénients des SIICtenant à la variation des cours, liées à lacotation et à l’obligation de transparenced’information, liée à l’appel public àl’épargne l’emportent sur les avantagesfiscaux. Dans ce cas, la SPPICAV s’impose.Les contraintes imposées aux SPPICAVRFA EL par les autorités sont en effetmoins fortes que celles des sociétéscotées comme les SIIC».JHI: Pourquoi le choix d’une SPPICAV fai-sant appel à l’effet de levier, alors quel’accès au crédit est plus difficile actuelle-ment?P.P.: «Choisir une structure de SPPICAVRFA EL permet de bénéficier de règlesplus souples en termes de ratios, mais nenécessite pas forcément de recourir effec-tivement à un emprunt. C’est donc unequestion de statut plus que de finance-ment».JHI: Où en est le développement desOPCI grand public?P.P.: «Quelques-uns ont été créés mais ilsont du mal à se développer car l’AMFleur a imposé des ratios de liquidité trèsimportants. Cela les rend donc moinsattractifs car le rendement des liquiditésest plus faible».JHI: Quel autre enseignement pouvez-vous tirer de cette opération?P.P.: «Cette opération est le signe de lavision plus globale des fonds allemands;elle montre qu’ils ont confiance dans lemarché français. En effet, UIR a anticipéle paiement de l’impôt sur les plus-values.C’est dire qu’elle s’est délestée d’une par-tie de ses liquidités; c’est donc autant deliquidités qu’elle ne pourra pas réserveraux éventuelles sorties de porteurs alle-mands. A l’inverse, certains autres fondsont dû fermer leurs portes car de nom-breux porteurs de parts demandaient leretrait de leurs placements». ●
Article précédent
338 – 30 décembre 2008
Article suivant
343 – 10 février 2009
S'ABONNER A JURISHEBDO

© Tous droits réservés, JurisHebdo.