– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : demande en paiement de loyer d’une part, de réparations locatives d’autre part
Baux commerciaux : faute d’accord sur le bail, l’occupant n’est pas tenu de donner congé au propriétaire pour quitter les lieux
Vente : promesse de vente de part indivise
Marché de travaux : fourniture de la caution
SCI : retrait d’un associé Contrat : quand l’architecte dépasse l’enveloppe prévue par le maître d’ouvrage
Urbanisme : permis de construire et référé suspension
Réhabilitation et déclaration de travaux / Pas de micro-zone N en zone A
– 5 – Rencontre –
Périal reste fidèle à l’immobilier d’entreprise
– 5 – En bref –
Architectes / Logement social
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – au fil du J.O. –
– 8 – Débat –
La Commission des finances du Sénat réfléchit à un encadrement plus strict des avantages fiscaux pour l’investissement locatif
■ JUGÉ ■ > > Une négociation engagée avec le proprié- taire par un occupant après reprise d’un fonds de commerce relève de pourparlers. Faute de bail, l’occupant n’est pas tenu de donner congé pour quitter les lieux en res- pectant les formalités du statut des baux commerciaux (lire page2). ■ RÉPONDU ■ > > L’échange de logement contre services ne relève pas de la loi du 6juillet 1989, mais de la liberté contractuelle (voir p.6). > > L’instauration d’un diagnostic technique unique pour les logements, d’une durée de validité unifiée, proposition émanant de l’UNPI, est écartée par le ministère du loge- ment (voir p.6). ■ EXPÉRIMENTÉ ■ > > Le groupe de SCPI Périal a obtenu des aides de l’Ademe pour réaliser des audits environnementaux sur 50 immeubles, mais il estime que le coût des travaux ne peut pas être financé par les économies d’énergie réalisées (page5). ■ PROGRAMMÉ ■ > > Benoist Apparu est favorable à l’idée de créer une zone A1 à côté de la zone A, pour définir les secteurs d’investissements en régime Scellier. Il réfléchit aussi à une baisse des loyers plafonds de la zoneB. Les chiffres devraient être publiés d’ici la fin de l’été. Le secrétaire d’Etat au logement sera par ailleurs très strict sur les conditions permettant à une commune située en zone C d’obtenir un agrément pour être éligible au Scellier. ■ NOMMÉ ■ > > Dominique Lamiot est nommé secrétaire général à l’administration centrale du minis- tère de l’économie Recentrer le Scellier, tarir à la source les problèmes liés au Demessine U n passionnant débat organisé au Sénat ce 19mai par la Commission des finances (lire page8) mettait en regard des représentants d’investisseurs grugés par des opérateurs sans scrupule et les représentants des professionnels (promoteurs notamment). Le récit des déconvenues des investisseurs est élo- quent au point que les sénateurs présents paraissaient tous déci- dés à mettre le plus rapidement possible un terme à l’avantage fiscal en résidence de tourisme (Demessine). La suite des débats a cependant évoqué une autre piste: celle de l’encadrement du dispositif. Il paraît acquis en tout cas que le régime Demessine, qui a été prorogé jusqu’à fin 2012, ne restera pas inchangé jusqu’à cette date. En particulier, Jean Arthuis, président de la commission des finances, a paru décidé à faire en sorte que la base de l’avantage fiscal ne puisse plus intégrer ni les commissions versées à des intermédiaires ni le montant des loyers versés à titre de “fonds de concours” pour augmenter le taux d’occupation des immeubles en début de période. Pour le Scellier, Benoist Apparu a indiqué son intention de mieux ajuster le dispositif aux nécessités du marché, par exemple en divisant la zone A en deux parties (A et A1) et en réduisant les loyers plafonds en zone B.Le secrétaire d’Etat a affirmé très net- tement que l’incitation fiscale était indispensable pour produire des logements intermédiaires. Mais il a redit sa volonté que les sommes consacrées chaque année à la politique du logement soient utilisées de façon plus efficace. La modification des dispo- sitifs est donc ici aussi une donnée à intégrer de façon certaine. O n s’arrêtera enfin sur un intéressant arrêt de la cour d’appel de Paris, rendu début mai en matière de baux commerciaux, qui permet de faire la distinction entre un bail et une négociation précontractuelle (lire page2). Les locaux étaient occupés et l’occupant versait en contrepartie une somme aux propriétaire . Mais si cet occupant avait acquis le fonds de commerce du précé- dent locataire, il ne s’était pas porté acquéreur du bail. Les négo- ciations pour conclure un nouveau bail étaient de simples pour- parlers et ils pouvaient être rompus sans que le contrat soit né. En conséquence, l’occupant pouvait quitter les lieux sans avoir à res- pecter les règles d’ordre public du congé prévues par le statut des baux commerciaux. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 396 2 5MAI 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : demande en paiement de loyer d’une part, de réparations locatives d’autre part Baux commerciaux : faute d’accord sur le bail, l’occupant n’est pas tenu de donner congé au propriétaire pour quitter les lieux Vente : promesse de vente de part indivise Marché de travaux : fourniture de la caution SCI : retrait d’un associé Contrat : quand l’architecte dépasse l’enveloppe prévue par le maître d’ouvrage Urbanisme : permis de construire et référé suspension Réhabilitation et déclaration de travaux / Pas de micro-zone N en zone A - 5 - Rencontre - Périal reste fidèle à l’immobilier d’entreprise - 5 - En bref - Architectes / Logement social - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - au fil du J.O. - - 8 - Débat - La Commission des finances du Sénat réfléchit à un encadrement plus strict des avantages fiscaux pour l’investissement locatif S O M M A I R E E D I T O R I A L 25mai 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ Demande en paiement de loyer d ’une part, de réparations loca- tives d’autre part (CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 6mai 2010, n°08/21158) À l’occasion du départ de son locataire, un bailleur d’habitation réclamait en première instance le paiement de loyers . En appel , il réclamait le versement de sommes à titre de réparations locatives et à la remise en état du jardin. Le locataire invoquait le fait que, s’agissant d’une demande nouvelle, elle devait être déclarée irrecevable en appel. La cour d’appel reçoit cet argument: “Considérant que M.C. [bailleur] n’a formé, devant le premier juge, qu’une demande en paiement de loyers; que les demandes qu’il forme devant la Cour en paiement de réparations locatives en remise en état du jardin ne peuvent être considérées comme l’accessoire, la conséquence ou le complé- ment de la demande initiale, celle-ci s’inscrivant dans le cadre de l’exécution du contrat, celles-là ayant pour cause l’expiration du contrat et le départ de la locataire des lieux; que l’audience devant le premier juge a eu lieu le lendemain du départ de la locataire, mais que M.C. s’est opposé à tout renvoi; qu’ainsi, il n’existe aucun fait nouveau, au sens des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, permettant à M.C. de soumettre à la Cour ces prétentions nouvelles; que celles-ci doi- vent donc être déclarées irrecevables”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : le code de procédure civile permet aux parties de présenter en appel des moyens nouveaux mais elles ne peu- vent pas soumettre à la cour de nouvelles prétentions (art. 563 et 564). L’article 566 indique toutefois que les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au pre- mier juge celles qui en sont “qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complé- ment”. La cour d’appel de Paris en fait une interprétation pour les questions de loyer et fournit un critère de distinction entre les deux. Lorsque la demande relève de l’exécution du contrat, une autre demande liée à l’expiration du contrat ne peut pas être considérée comme accessoire. Par une interprétation a contrario, on pourrait considérer qu’une demande en paiement des charges, qui s’inscrirait donc dans le cadre de l’exécution du loyer, aurait pu être considérée comme l’accessoire de la demande de paiement du loyer et donc recevable en appel. Baux commerciaux ■ Faute d’accord sur le bail, l ’occupant n’est pas tenu de don- ner congé au propriétaire (CA Paris, Chambre 5-3, 5mai 2010, n°08/19857) Un bail commercial avait été conclu en 1992. Le locataire ayant été placé en liqui- dation judiciaire en mai2006, une société avait acheté le fonds de commerce sur ordonnance du tribunal de commerce. Fin octobre 2006, le repreneur avait adressé au propriétaire une lettre recommandée met- tant fin au 30novembre 2006 à l’occupation des lieux. Pendant la durée d’occupation, le repreneur avait versé 3900euros HT au propriétaire. Celui-ci esti- mait que le repreneur avait repris le bail avec le fonds et devait respecter les règles de congé des baux commerciaux, mais sa prétention n'est pas admise: “En droit, l’article L 641-12 du code de com- merce dispose que la liquidation judiciaire n’entraîne pas de plein droit la résiliation du bail des immeubles affectés à l’activité des entreprises et que le mandataire liqui- dateur peut continuer le bail ou le céder […] pour le cas où le liquidateur décide de ne pas continuer le bail, celui-ci est résilié. […] Assurément, le liquidateur judiciaire ne s’est pas manifesté en vue de la résiliation du bail en application de ce texte. Pour autant, la SCI [bailleur] ne peut valablement soutenir qu’un bail la lierait à la société M.[repreneur] sur le fondement de l’acquisition par celle-ci du fonds de com- merce qui ne comprenait, aucunement, la cession du droit au bail. […] L’acte notarié du 30novembre 2006, réali- sant la cession du fonds de commerce en exécution de cette ordonnance [qui faisait droit à la requête précisant que la société repreneuse ferait son affaire personnelle de l’occupation des locaux et négocierait un nouveau bail], indiquait, clairement, que le bail entre la SCI et la société [en liquida- tion] n’était pas inclus dans la reprise du fonds de commerce . Ainsi, à aucun moment, la société M.ne s’est engagée à reprendre le bail et la ces- sion du droit au bail n’a nullement été effectuée. […] La simple occupation des locaux, pendant la période des négociations, moyennant le versement à la SCI d’une somme men- suelle de 3900 € HT ne saurait prouver la reprise du contrat initial à défaut de caractérisation effective de relations juri- diques de cette nature. Au reste, les négociations révélaient, par elles-mêmes, que les parties étaient au moins d’accord sur l’inexistence d’un bail entre elles et ainsi la SCI avait bien conscience d’une absence de contrat de l ocation. Par ailleurs, nul accord sur les clauses du contrat en pourparlers , et singulièrement sur le prix, n’était intervenu, aucun bail de quelle que nature que ce soit, y compris dérogatoire - comme relevant de l’article L 145-4 du code de commerce - n’a été conclu , fût-ce verbalement. L’occupation des lieux et sa rémunération ont été, tout au plus, l’accessoire des négociations dont l’achèvement a entraîné la fin [de] celles-là. La preuve n’étant ainsi pas rapportée ni de la transmission du droit au bail ni de la sous- cription d’un nouveau bail, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef”. Le propriétaire est donc débouté de ses demandes. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : cet arrêt est intéressant en ce qu’il admet l’absence de bail quand bien même les locaux étaient occupés et qu’une somme était versée en contrepartie de cette occupation. Mais l’arrêt qualifie les discussions entre le propriétaire et le repreneur de pourparlers, donc de rela- tions précontractuelles. Elles peuvent en conséquence être rompues, avant qu’il y ait formation du contrat. De façon généra- le, le consentement doit être constaté sur la nature du contrat et sur ses éléments essentiels: son objet, son prix et sa durée (Civ. 3 e , 13mai 1980, Gaz. Pal. 1980, 2, p.423). En l’espèce, il n’y avait pas d’accord sur le prix notamment. De l’absence de bail, l’arrêt tire les consé- quences: l’occupant n’a pas à mettre fin au contrat en respectant les règles de congé des baux commerciaux. Contrat de vente ■ Promesse de vente d’une part indivise (Cass. Civ. 3 e , 12mai 2010, n°582, FS-P+B, rejet, pourvoi n°08-17186) Un bail commercial comportait en annexe une promesse de vente des locaux loués. Le locataire ayant levé l’option, il exigeait des vendeurs indivis la réalisation de la vente. La cour d’appel avait déclaré qu’un des ven- deurs avait vendu sa quote-part indivise de l’immeuble, ce qu’il contestait, mais la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que si M me Z. n’avait pas signé la promesse annexée au bail et si la signature censée être celle de M.D. Z. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E n’avait pas été portée à l’acte par celui-ci, M.M. Z. avait bien signé cet acte, la cour d’appel, qui a exactement retenu que la vente d’un immeuble indivis faite par u n seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appar- tient , en a déduit à bon droit que la vente était parfaite entre M.M. Z., pour sa part indivise, et la société Isabelle; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’auteur du pourvoi déte- nait 50% des parts du bien. Il avait bien signé la promesse de vente. Le locataire, bénéficiaire de la promesse pouvait donc en exiger l’exécution et se trouver proprié- taire de la moitié du bien loué. En revanche, les autres propriétaires indivis n’ayant pas signé la promesse de vente, la vente ne pouvait leur être imposée. Le vendeur contraint estimait que l’article 815-3 du code civil avait été violé. Cet article prévoyait que “Les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consente- ment de tous les indivisaires”. Mais la Cour de cassation avait déjà jugé qu’un indivisai- re peut vendre sa part indivise (Civ. 1 e , 5avril 2005, Bull. I, n°169). Elle le confirme ici. Le texte en vigueur depuis le 1 er janvier 2007 (ordonnance du 23juin 2006) a assoupli les règles de gestion de l’indivision, mais pour les actes de disposi- tion (sauf consistant à vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision), l’unanimité reste requise. la solution de la Cour de cassation conserve donc son actualité. Marché de travaux ■ Fourniture de la caution (Cass. Civ. 3 e , 11mai 2010, n°598, F-P+B, cas- sation partielle) L’article 1799-1 du code civil impose au maître d’ouvrage de fournir à l’entrepreneur de fournir une garantie pour le paiement des sommes dues, au-delà d’un certain montant. La somme est fixée à 12000 € (décret du 30juillet 1999). Un entrepreneur demandait à une SCI maître d’ouvrage de lui fournir la garantie, mais la cour d’appel avait rejeté sa deman- de au motif qu’il pourrait y avoir une com- pensation avec des dommages-intérêts. L’arrêt est cassé: “Vu les articles 809 du code de procédure civile et 1799-1 du code civil; Attendu que pour rejeter la demande de la société IDF Est construction (IDF) tendant à la fourniture par la société civile immobiliè- re Les Terrasses d’Audun (la SCI), maître d’ouvrage, de la garantie prévue par l’article 1799-1 du code civil, l’arrêt attaqué […] retient que le solde du prix des travaux n ’a pas été entièrement payé, mais que, compte tenu de la compensation à interve- nir avec la contre-créance de dommages- intérêts, il n’est pas certain que la SCI reste redevable de sommes envers la société IDF; Qu’en statuant ainsi, alors que la possibi- lité d’une compensation future avec une créance du maître de l’ouvrage, même certaine en son principe, ne dis- pense pas celui-ci de l’obligation léga- le de fournir la garantie de paiement du solde dû sur le marché , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : la solution est donc très claire. L’obligation de fournir une garantie à l’entrepreneur ne souffre pas d’exception pour le cas où des sommes pourraient être dues au maître d’ouvrage. Rappelons que ce texte de l’article 1799-1 est d’ordre public. SCI ■ Retrait d’un associé (Cass. Civ. 3 e , 12mai 2010, n°583, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°09-14747) Lors de la constitution d’une SCI, deux époux avaient effectué un apport en natu- re de terrains en échange de parts sociales. Ils souhaitaient se retirer de la société et se voir restituer en nature les biens apportés. La cour d’appel avait fait droit à la deman- de de retrait mais non à la demande de res- titution. L’arrêt est cassé: “Vu l’article 1869, alinéa2, du code civil, ensemble l’article 1844-9, alinéa3, du même code; Attendu qu’à moins qu’il ne soit fait appli- cation de l’article 1844-9 (3 e alinéa), l’associé qui se retire a droit au rem- boursement de la valeur de ses droits sociaux , fixée, à défaut d’accord amiable, conformément à l’article 1843-4; que les associés peuvent valablement décider, soit dans les statuts, soit par une décision ou un acte distinct, que certains biens seront attri- bués à certains associés; qu’ à défaut, tout bien apporté qui se retrouve en nature dans la masse partagée est attribué, sur sa demande, et à charge de soulte s’il y a lieu, à l’associé qui en avait fait l’apport ; que cette faculté s’exerce avant tout autre droit à une attribution préféren- tielle; […] Attendu que pour débouter les épouxP., autorisés à se retirer, de leur demande d’attribution en nature, l’arrêt retient que le retrait d'un seul associé n'entraîne pas dissolution de la société, qui subsiste, que son exercice implique une réduction du capital social par annulation des parts sociales de l'associé se retirant, opération assimilable à un rachat de droits sociaux et non constitutive d'un partage partiel anticipé et que les dispositions de l'article 1844-9 du code civil ne peuvent recevoir application que lorsque l'actif social a été établi après paiement des dettes et remboursement du capital social, de sor- te qu'un seul associé retrayant ne peut pré- tendre qu'au remboursement de ses droits sociaux mais pas à la reprise de son apport en nature; Qu’en statuant ainsi, alors que l’associé qui se retire d’une société civile peut obtenir que lui soient attribués les biens qu’il a apportés lorsqu’ils se retrouvent en nature dans l’actif social , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’associé qui se retire obtient donc gain de cause. Il peut se voir attribuer le bien qu’il avait apporté lorsqu’il se retrouve en nature dans l’actif de la société. Contrats ■ Quand l’architecte dépasse l’enveloppe prévue par le maître d’ouvrage (Cass. Civ. 3 e , 12mai 2010, n°576, FS-P+B, rejet) Des particuliers avaient confié à une EURL d’architecture une mission complète de maî- trise d’œuvre portant sur la construction d’une maison individuelle. L’EURL ayant été mise en liquidation judiciaire, l’architecte avait poursuivi sa mission par le biais d’une nouvelle société. Celle-ci avait passé divers contrats avec plusieurs sociétés pour diffé- rents lots (peinture, menuiseries…). Les entreprises réclamaient le paiement de sol- 25mai 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N T T R R A A T T S S - - S S C C I I ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Droit de propriété Viole les articles544 et545 du code civil, la cour d’appel qui valide la construction d’un canal par un syndicat intercommunal d’aménagement hydraulique sans titre et sur un terrain privé , car cette construc- tion n’a été édifiée qu’en vertu d ’autorisations successives d’occupation temporaire pour déposer des matériaux nécessaires à la construction d’un bassin de retenue des eaux alors que la construction du canal sur une propriété privée ne se rattachait pas au pouvoir donné à l’administration de construire ce bassin. (Cass. Civ. 3 e , 5mai 2010, n°540, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°09-66131) ▲ 25mai 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • de dû sur le marché. Les maîtres d’ouvrage avaient été condamnés à payer ces soldes mais ils contestaient l’absence de recours contre l’architecte. Ils reprochaient à l ’architecte mandataire de n’avoir pas conçu un ouvrage respectant l’enveloppe financiè- re fixée au contrat, mais la cour d’appel avait écarté la garantie du mandataire en raison de l’effet rétroactif de la ratification. La Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu que la cour d’appel a exac- tement retenu que l’effet rétroactif de la ratification emportant approbation de la gestion du mandataire , les époux R., mandants, ne disposaient d’aucun recours contre celui-ci”. Les maîtres d’ouvrage n’obtiennent pas davantage satisfaction sur l’argument selon lequel l’architecte aurait dépassé ses pou- voirs: “Mais attendu qu’ayant constaté que les marchés avaient été signés par M. M. en qualité de maître d’ouvrage délégué et, sans se fonder sur des faits postérieurs aux mar- chés allégués, que les époux R.avaient rati- fié certains marchés, réglé des situations et étaient présents aux côtés du maître d’œuvre au cours des réunions de chantier, la cour d’appel, qui […] a pu en déduire que les locateurs d’ouvrage pouvaient légitime- ment croire que M. M., maître d’œuvre, était mandaté par les époux R.pour passer les commandes aux entreprises en leur nom, a légalement justifié sa décision de ce chef”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : le maître d’ouvrage est donc condamné à payer les sommes conve- nues aux diverses entreprises étant interve- nues sur le chantier, bien que la somme globale prévue avec l’architecte ait été dépassée. Mais la ratification des contrats leur interdisait tout recours ultérieur. La signature d’un contrat de construction de maison individuelle leur aurait évité de type de déconvenue… Permis de construire ■ Référé-suspension (Conseil d’Etat, 6 e et 1 e sous-sections réunies, 22mars 2010, n°324763) Une association avait obtenu un permis de construire une passerelle le long d’un bâti- ment existant, pour permettre l’accès des personnes handicapées. Une voisine avait engagé un recours en référé pour en obte- nir l’annulation. Elle obtient l’annulation du jugement qui avait rejeté sa demande, mais sa requête est rejetée au fond par le Conseil d’Etat. Le tribunal avait jugé la demande irrece- vable pour tardiveté au motif que “le recours gracieux exercé par la requérante n'ayant pu conserver le délai de recours contentieux, faute d'avoir été notifié dans l es formes requises par l'article R.600-1 du code de l'urbanisme”. Mais pour le Conseil d’Etat, “en statuant ainsi, sans rechercher si la lettre par laquelle M me A avait informé dans les mêmes termes le maire de Vanves et l'association bénéficiaire du permis de construire de son recours gracieux conte- nait, comme elle le soutenait, les éléments sur lesquels reposait ce recours, le juge des référés a entaché son ordonnance d'erreur de droit”. Jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat rejette la demande : “compte tenu de l'intérêt public qui s'attache à l'exécution de la décision liti- gieuse et de la faible dimension de la construction autorisée , alors que M me A fait seulement valoir en termes généraux que cet ouvrage offrira à ses utilisateurs un point de vue sur sa propriété et pourra être la source de désagréments, la condition d'urgence , qui doit s'apprécier objective- ment et globalement, ne peut être regar- dée comme remplie en l'espèce”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : en matière de construction autorisée par un permis, le Conseil d’Etat admet en général que la condition d’urgence requise pour le référé suspen- sion est remplie en raison du caractère irré- versible de la construction lorsque les tra- vaux vont commencer ou ont déjà com- mencé sans être achevés. La décision avait rappelé ce principe, mais sans l’appliquer en l’espèce pour deux raisons: l’intérêt public de la construction de la passerelle pour handicapés et la faible dimension de l’ouvrage. ■ Réhabilitation et simple déclara- tion de travaux (Conseil d’Etat, 6 e et 1 e sous-sections, 31mars 2010, n°306122) Une décision d’un maire s’opposant à une déclaration de travaux est annulée car elle ne comportait pas l’indication du nom et du prénom du signataire, contrairement aux exigences de l’article 4 de la loi du 12avril 2000 (le jugement qui avait statué en sens contraire est annulé). Sur le fond, le litige portait sur la nécessité d’une déclaration de travaux pour des travaux de réhabilitation d’un bâtiment ancien sans confort moderne mais partiellement utilisé à un usage d’habitation. Le Conseil d’Etat juge que “les travaux réalisés en 1999, consistant à rehausser le toit de l'une des trois parties du bâtiment, et à remplacer certaines menuiseries , n'ayant eu pour effet ni de changer la destination de la construction existante ni de créer une surface de p lancher nouvelle , étaient exemptés de permis de construire en application des dispositions combinées des articles L.422-1 et R.422-2 du code de l'urbanisme”. Il n’était donc pas nécessaire, contrairement à ce que soutenait le maire, de déposer un permis de construire pour “régulariser” cet- te situation. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’article L 422-1 (avant 2007) dispensait de permis les travaux de faible importance. Le changement d’usage aurait dû impliquer un permis de construire, mais il n’était pas constitué en l’espèce, selon le Conseil d’Etat. ■ Annulation de permis et docu- ment d’urbanisme illégal - Pas de micro-zone N en zone A (Conseil d’Etat, 6 e et 1 e sous-sections réunies, n°313762, commune de Chateauneuf-sur- Rhone) Un requérant peut soutenir, pour obtenir l’annulation d’un permis, qu’il a été délivré sous l’empire d’un document d’urbanisme illégal, mais il doit aussi faire valoir que le permis méconnaît les dispositions du docu- ment d’urbanisme immédiatement anté- rieur, ainsi remis en vigueur. Cette règle méconnue par le juge a justifié l’annulation d’un arrêt par le Conseil d’Etat qui juge l’affaire au fond. Après avoir identifié une trentaine de bâti- ments ayant constitué le siège d’exploitation agricole aujourd’hui inutili- sés, la commune avait créé dans une zone A des micro-zones N. Le Conseil d’Etat obser- ve que les auteurs du PLU “ont en réalité entendu permettre que la reprise d'anciens bâtiments de fermes s'accompagne d'une possibilité d'extension, laquelle est en prin- cipe exclue en zone agricole ”. Il conclut “l'institution de micro-zones N dans la zone A du PLU de la commune de Chateauneuf- du-Rhône résultant de la révision arrêtée en 2004 est entachée d'une erreur manifeste d'appréciation”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : il résulte de cet arrêt que s’il est possible de créer à l’intérieur des zones N des secteurs ou les constructions peuvent être autorisées sous condition, il n’est pas possible de créer dans les zones A des micro-zones N constructibles. Toutefois, la loi Grenelle II prévoit de modifier cette règle (cf. notre numéro de la semaine dernière, p.6). ● U U R R B B A A N N I I S S M M E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 25mai 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E Perial reste fidèle à l’immobilier d’entreprise Si le groupe présidé par Éric Cosserat a fait quelques incursions dans les résidences étudiants lors de la crise précédente, il est revenu dans les années 2000 à l’immobilier de bureaux et s’en félicite. En 2009, il a lancé deux nouveaux produits: son premier OPCI en avril2009, desti- né aux institutionnels (Majestal) et une 4 e SCPI: PFO en mai2009. Le groupe présentait ce 18mai son bilan d’activité et sa stratégie pour les années qui vien- nent. En voici deux éléments marquants. L’un sur la gestion des hausses de loyer, l’autre sur l’impact du Grenelle. Comment réagir face à la hausse de l'ICC? Périal a été très attentif à l’évolution des loyers en raison de la forte hausse de l’indice du coût de la construction. Pour éviter un départ des locataires, il a mené une stratégie de pla- fonnement de l’ICC. En tant que bailleur, il a veillé ce que les loyers ne dépassent ni le prix du marché ni le seuil de 25%. Lorsque cela se présentait, Périal a, de façon unilatérale, pratiqué un plafonnement de l’indexation à 3%. Des accords ont pu être conclus pour plafonner la hausse pendant trois ans en échange d’une renonciation du locataire à sa faculté de résilier le bail à l'échéance triennale. Cette initiative est bien perçue par les locataires et présente en outre l’avantage de remettre le curseur à zéro pour le calcul de la hausse de 25% visée par l’article L 145-39. Sur le marché immobilier, Jean-Christophe Antoine constate que l’abondance de l’offre a pro- voqué une baisse des loyers et surtout une augmentation des avantages commerciaux qui sont devenus conséquents. Par ailleurs, il considère que la crise a davantage touché les régions que l’Ile-de-France. La crise a affecté le montant du taux d’occupation des SCPI, mais les loyers ont tout de même augmenté grâce aux nouveaux investissements effectués en 2009. Le dividende a pu être maintenu sans toucher au report à nouveau. Pour 2010, Périal n’entrevoit pas de reprise du marché locatif. Son objectif est de maintenir la distribution à son niveau de 2009. Quel impact du Grenelle? Jean-Christophe Antoine estime que l’obsolescence des bureaux va s’aggraver avec les consé- quences du Grenelle. Périal a engagé un audit environnemental sur 50 immeubles détenus en pleine propriété. À la suite des audits, le groupe réalise une guide de l’utilisateur “éco-responsable” partant du constat que la source d’économie d’énergie est dans l'utilisation des locaux. Le rapport d’audit permet au groupe de se positionner soit pour conserver l’immeuble soit pour le vendre. Le groupe considère par ailleurs que l’annexe environnementale que prévoit le Gre- nelle II ne sera pas une exigence très forte pour les bailleurs. Le Grenelle commence à se diffuser auprès des entreprises. Les grandes entreprises sont plus sensibles à ces questions, mais il ne faut pas penser que toutes les entreprises veulent des immeubles HQE. Elles sont d’abord sensibles à la qualité de l’emplacement avant de se préoc- cuper de la consommation énergétique. Le groupe a commencé des travaux dans certains immeubles, ainsi par exemple dans un immeuble à Marseille, la consommation a pu être réduite de 450 à 180kWh/m 2 . Le groupe a pu obtenir une subvention de l’Ademe pour 50% du coût des audits (ce coût varie de 8000à 15000 € par immeuble). Le groupe travaille aussi à la sensibilisation des locataires aux questions d’environnement, tout en relevant qu’elles ont des incidences de droit social. Si les salariés ne veulent pas se contenter d’un chauffage à 19° dans les bureaux, comment faire? Le comportement du loca- taire est essentiel pour réaliser des économies d’énergie mais Périal estime que la seule éco- nomie d’énergie ne permet pas de financer les travaux. Il y a aussi une difficulté pour obtenir les informations: la communication de la facture EDF du locataire n’est pas toujours facile. Des projets Pour 2010, toujours dans la dynamique du développement durable, le groupe dépose un permis pour le premier immeuble à énergie positive (à Sophia Antipolis). Au titre des projets, Périal envisage de créer des OPCI d’externalisation de patrimoine et d'ouvrir de nouvelles agences en régions. Périal a par ailleurs conclu un partenariat avec Immovalor pour assurer la distribution d’une SCPI Scellier. Côté collecte, le groupe ambitionne de collecter 100millions d’euros en 2010 dont 60millions via les SCPI et 40millions via les OPCI. Quant à la croissance externe, le grou- pe reste en veille, mais, alors qu'il avait été contacté lors des difficultés rencontrées par Gene- pierre, il n’a pas souhaité reprendre la gestion de ces SCPI. Éric Cosserat estime qu’il faut tra- vailler à la gouvernance des SCPI. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ➩ ➩ 2,2 ou 2,3 selon les années: c’est l’écart de loyer constaté entre Paris et la province de 1990 et 2008 pour les logements. Cet écart est donc assez constant. Réponse du secrétaire d’Etat au logement à Pierre Morel-A-L'Huissier à partir d’une source OLAP. (JO AN Q, 27avril 2010, p.4787, n°48483) Chiffres ■ Architectes Le décret n°2010-484 du 11mai 2010 relatif à la liberté d'établissement des architectes prévoit les règles d'inscription au tableau régional de l'ordre des architectes concer- nant les sociétés d'architecture: ce tableau c omprend les sociétés qui exercent leur acti- vité, pour ce qui concerne le territoire natio- nal, principalement dans la région. (J.O. du 13mai 2010, p.8954) ■ Logement social Un arrêté du 28avril 2010 fixe les modalités de déclaration, de calcul et de paiement du prélèvement prévu à l'article L.423-14 du CCH: il s'agit du versement du prélèvement dû à la CGLLS, payable sur le site https//teledeclaration.cglls.fr. Les formulaires sont variables suivant le sta- tut de l'organisme assujetti. (J.O. du 12mai 2010, p.8529). ■ Code rural Une ordonnance du 6mai 2010 adapte, dans le code rural, les renvois faits aux décrets en Conseil d'Etat ou aux arrêtés. Pour donner plus de cohérence à ces renvois, le recours aux décrets en Conseil d'Etat est limité aux dispositions pouvant avoir un effet sur l'exercice de droits ou libertés fon- damentaux. Il s'agit notamment de la pro- priété immobilière (aménagement foncier, droit de préemption des Safer…). (Ordonnance n°2010-461 du 6mai 2010 por- tant adaptation des renvois à des dispositions réglementaires d'application dans la partie législative du code rural, J.O. du 7mai, p.8302) ■ Indemnisation des sinistrés des inondations >Le montant des subventions accordées en application du 2° du I de l'article L.561-3 du code de l'environnement est fixé dans la limite de 240000euros par unité foncière acquise. (Arrêté du 28avril 2010 fixant le montant maximal des subventions accordées pour les acquisitions amiables de biens sinistrés et les mesures mentionnés au 2° du I de l'article L.561-3 du code de l'environnement, J.O. du 16mai, p.9089) >L’arrêté du 10mai 2010 porte reconnais- sance de l'état de catastrophe naturelle. (J.O. du 13mai, p.8921) 25mai 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 27avril 2010 AN p.4679 n°58934 Lionel Tardy UMP, Haute- Savoie Nombre de con- tribuables ayant bénéfi- cié de l'art. 199 decies F Budget En 2007, 800 foyers ont bénéficié de la réduction d'impôt au titre de l'article 199 decies F, pour 1,3 millions d’ € En 2008, ils étaient 750 foyers, pour 1,25 M € . Il s'agit de l'investissement en rénovation dans les rési- dences de tourisme en zone de revitalisation rurale. 27avril 2010 AN p.4690 n°24013 Philippe Cochet, UMP, Rhône Panneaux solaires et avis des ABF Culture Afin d'harmoniser les pratiques sur le territoire national, une démarche inter- ministérielle (culture – écologie) est engagée. Elle proposera dans le respect des objectifs de développement durable, les conditions et recommandations nécessaires à l'installation de capteurs solaires pour en assurer la bonne inté- gration dans le bâti existant. 27avril 2010 AN p.4787 n°43405 Laure de La Raudière, UMP, Eure-et-Loir Échange logement contre services Logement La mise à disposition d'un bien immobilier en échange de services à la personne ne fait pas l'objet de dispositif spécifique. Elle n'est pas régie par la loi du 6juillet 1989 ni par le louage du code civil. Il est donc recommandé aux parties d'établir avec soin les engagements de chacun, durée, modalités de révi- sion et de renouvellement du contrat. Ce type de contrats relève donc de la liberté contractuelle. 27avril 2010 AN p.4789 n°61457 Jean-Luc Wars- mann UMP, Ardennes Plan de rénovation des quartiers anciens dégradés Logement Un appel à candidature a été lancé en 2009 et a identifié 87 projets. Un décret du 31décembre 2009 a donné la liste des 40 quartiers retenus dont 25 font l'objet d'une convention plurian- nuelle de financement avec l'Anru, l'Anah et l'Etat. L'objectif est de signer les conventions d'ici la fin de l'année. Rappelons que ce pro- gramme a été conçu par la loi Boutin du 25mars 2009. 27avril 2010 AN, p.4792 n°67710 Didier Mathus, SRC, Saône-et- Loire Charges locatives justification Logement L'art. 23 de la loi du 6juillet 1989 prévoit que les charges doivent pouvoir être justifiées par le bailleur, mais ne précise par les modalités de c on- sultation des pièces justificatives . La jurispru- dence indique que rien n'oblige le bailleur à don- ner copie des pièces justificatives (CA Paris 7mars 2006) ni à les adresser au locataire (Aix en Provence, 17 fév. 2004). Le député évoquait le cas de locataires habi- tant dans un lieu éloigné du siège du bailleur. 29avril 2010 Sénat p.1075 n°10827 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Passage de canalisa- tions d'eau pluviale dans des cours ou jardins Intérieur L'article L 152-1 du code rural institue une servitude pour le passage des canali- sations d'évacuation des eaux pluviales ou d'eaux usées et les canalisations d'alimentation en eau potable. Mais elle ne s'applique sur les terrains non bâtis, à l'exception des cours et jardins attenants aux habitations. Dans les cours et jardins, leur passage requiert un accord amiable ou une expropriation. 4mai 2010 AN p.4974 n°64090 Jean-Claude Lenoir, UMP, Orne Installations de comp- teurs d'eau chaude dans les copropriétés Répartition des charges Ecologie La jurisprudence admet que lorsque l'assemblée décide l'installation de compteurs d'eau chaude san- itaire et de chauffage, conformément à l'article R 131-2 et suiv. du CCH, il n'est pas nécessaire de mod- ifier la répartition des charges à l'unanimité. Cela constitue une dérogation à la règle d'unanimité de l'article 11 de la loi (Civ. 3 e , 17 nov. 2004). Il n'est pas prévu de modifier la loi sur ce point, conclut la réponse. 4mai 2010 AN p.4979 n°69955 Colette Langlade, SRC, Dordogne Affectation du surloyer de solidarité (SLS) Ecologie Les règles de fixation du SLS ont été modifiées par la loi du 13juillet 2006 et le décret du 21août 2008, mais les règles d'affectation n'ont pas été changées. Les produits viennent donc toujours alimenter les fonds propres des organismes qui peuvent ainsi les investir dans la construction ou l'acquisition de nou- veaux logements ou la réhabilitation. La députée craignait que ces sommes ne soient réaffectées au budget de l'Etat. 4mai 2010 AN p.5079 n°44985 Michel Zumkeller, UMP, Territoire- de-Belfort Cumul du Scellier et du crédit d'impôt développement durable Logement Le crédit d'impôt développement durable a été étendu au bailleur, mais il n'est pas cumulable avec le Scellier qui s'applique aux logements neufs. Toutefois, il peut le cas échéant se cumuler pour des logements Scellier faisant l'objet de travaux de réhabilitation avec installation d'équipements éligibles au crédit d'impôt développement durable. Références: instruction du 12mai 2009: n° 5B 17-09 4mai 2010 AN p.5087 n°6631 Denis Jacquat, UMP, Moselle Instituer un diagnostic unique pour les loge- ments Logement L'idée proposée par l'UNPI de regrouper dans un document unique les dia- gnostics techniques pour les logements est inenvisageable : la diversité des sujets traités ne permet pas un diagnostic unique. Chaque diagnostiqueur devrait disposer des compétences dans chacun des 6 domaines de certifica- tion et cela aboutirait à un nivellement par le bas. De plus la durée de chaque diagnostic a été étudiée pour répondre à chaque sujet. Une durée unique de 10 ans serait donc inadaptée. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 25mai 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S D D I I S S T T I I N N C C T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Ecologie : Alexis Vuillemin est nommé conseiller, Fabrice Alvès quitte ses fonctions de conseiller technique au cabinet de Jean- L ouis Borloo. Laurent Hottiaux est nommé chef de cabinet du ministre d'Etat. (Arrêté du 30avril 2010, J.O. du 7mai, @ et arrêté du 3mai 2010, J.O. du 6mai, @). ➠ Commerce, PME : Michel Guilbaud est nommé conseiller spécial auprès du secrétai- re d'Etat, Philippe Gravier est nommé directeur du cabinet d'Hervé Novelli. (Arrêté du 10mai 2010, J.O. du 11, @). ➠ Economie : Frédérick Jeske-Schönhoven est nommé conseiller au cabinet de la ministre. (Arrêté du 3mai 2010, J.O. du 15mai, @) ➠ Ville : Cyril Moreau est nommé chef de cabinet et Youssef Tahiri, conseiller budgé- taire; Jacques Touzard quitte ses fonctions de conseiller technique au cabinet de la secrétaire d'Etat, Fadela Amara. (Arrêtés du 1 e r et du 5mai 2010, J.O. des 8 et 15mai, @) Administration centrale ✓ Ministère de l’économie : Dominique Lamiot est nommé secrétaire général à l'administration centrale du ministère de l'économie. (Décret du 6mai 2010, J.O. du 7mai, @) Organismes publics ✓ Haut Comité pour le logement des per - sonnes défavorisées : Patrick Doutreligne est nommé membre de ce Comité par décret du 14mai 2010 (J.O. du 16mai, p.9096). ✓ Commission nationale d'aménagement foncier : Romée de Bellescize , conseiller d'Etat honoraire, est nommé président. (Arrêté du 6avril 2010, J.O. du 4mai, p.8046). ✓ ANAH : Dominique Braye est nommé président de l'Agence nationale de l'habitat, en remplacement de Marc-Philippe Daubres- se; Jean-Luc Haas est nommé administra- teur, représentant l’UESL. (Arrêtés du 29avril 2010, J.O. du 4mai, p.8031). ✓ EPARECA : sont nommés administrateurs de l’Etablissement public national d'aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux: Pierre Cardo , conseiller municipal de Chanteloup- les-Vignes, au titre de maires ou conseillers municipaux, Hervé Masurel (secrétaire général du comité interministériel des villes) et Pierre Creuzet (Centre-ville en mouve- ment) en tant que représentant le secteur associatif. (Arrêtés des 26 et 30avril 2010, J.O. du 4mai, p.8033 et du 7mai, @). Conventions collectives ➠ Immobilier : l'accord du 16décembre 2009 relatif à l'emploi des séniors est étendu. ➠ Immobilier (secteur des résidences de tou - risme ): l'avenant du 16décembre 2009, rela- tif aux salaires minima dans les résidences de tourisme et hôtelières est également étendu. (Arrêtés du 26avril 2010, J.O. du 5mai, p.8133). ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'économistes de la construction et de métreurs-vérificateurs: l'avenant n°68 du 13janvier 2010 relatif aux salaires appli- cables au niveau national et à la région Ile- de-France a fait l’objet d’un avis d’extension (J.O. du 6mai, p.8238). ■ Grand emprunt La loi de finances rectificative du 9mars 2010 (ayant autorisé le grand emprunt) a renvoyé à un décret le soin de fixer la liste des organismes habilités à recevoir la ges- tion des fonds des programmes créés par cette loi. Sont notamment désignés par ce décret du 3mai: l'Ademe, l'ANAH et l'ANRU. (Décret n°2010-442 du 3mai 2010 fixant la lis- te des établissements et sociétés mentionnés à l'article 8 de la loi n°2010-237 du 9mars 2010 de finances rectificative pour 2010, J.O. du 4mai, p.8009) ■ Nouvelle ZAD à La Défense Un décret n°2010-443 du 3mai 2010 crée une zone d'aménagement différé dans le secteur dit « des Papeteries de la Seine » sur la commune de Nanterre (Hauts-de-Seine) Ce secteur est situé dans le prolongement de l'axe de la Défense, dans le périmètre de l'OIN, Seine Arche. (J.O. du 4mai, p.8009) ■ Procédure Un arrêté du 5mai 2010 est relatif à la com- munication par voie électronique dans la procédure sans représentation obligatoire devant les cours d'appel (J.O. du 15mai, p.9041). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 396 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ Noms relevés au titre de la promo- tion du 15mai de l’ ordre national du mérite - Grand'Croix : Édouard de Royere, président d'honneur de la Fondation du patrimoine. Grand officier: Monique Pelletier , ancienne m inistre. - Premier ministre : chevalier: Thierry Renault , organisateur du Mipim. - Ecologie : chevalier: Catherine Aubey-Berthelot, sous-directrice au ministère, Etienne Tricaud, archi- tecte. - Logement : officier: Yves Lion, architecte, urbaniste. Chevalier: Daniel Valoatto , direc- teur général d'un groupe de promo- tion immobilière. - Justice : officier: Gilles Bache- lier, Conseil d'Etat. - Budget : chevalier: Vincent Ber- jot, budget. (JO du 15mai, p.9002) A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 25mai 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O M M M M I I S S S S I I O O N N D D E E S S F F I I N N A A N N C C E E S S D D U U S S É É N N A A T T Dans le cadre de la réflexion sur les niches fis- cales, la commission des finances du Sénat avait organisé ce 19mai une table ronde sur le thème de la fiscalité en faveur de l’investissement locatif. Son président, Jean Arthuis avait organisé les débats en deux parties: le secteur des résidences services et Demessine d’une part, le Scellier d’autre part. Les deux premiers intervenants se sont livrés à un réquisitoire vigoureux à l’encontre des acteurs de la chaîne de production des rési- dences de tourisme Exemples: pour la Fédération des associa- tions de résidences de services (FEDARS), pré- sidée par Mireille Pierret , le dispositif est déséquilibré. La FEDARS conteste notam- ment le principe de versement des fonds de concours (payés par le promoteur en guise de loyer au démarrage de l’opération) qui gonflent artificiellement le rendement. Pour les élus locaux, le résultat n’est pas meilleur lorsque l’opération n’est pas terminée puis- qu’ils se retrouvent avec des friches touris- tiques. Jean Arthuis conclut “cela coûte cher, l'investisseur est grugé: on est à la limite de l’absurde ”. Claudy Giroz , président de l’association de défense des investisseurs et mandataires (ADIM) qui se décrit comme porte parole d’investisseurs naufragés a un parcours aty- pique car elle fut elle-même vendeur dans un groupe financier et après avoir vendu à 40 clients en 6 mois, elle s’est rendue compte que ce la représentait 40 problèmes. Voyant que 8 personnes parmi les conseillers finan- ciers s‘étaient suicidés, elle a formé cette association. Elle donne la liste - abondante - des catégories de personnes responsables de ces dérives, mais elle propose aussi des amé- liorations concrètes. Ainsi pour les promo- teurs, elle propose que la garantie soit obli- gatoirement une garantie extrinsèque et que la banque garantissant le financement ait aussi l’obligation de fournir un promo- teur de substitution. A l’égard des groupes de commercialisation, qui pratiquent des prix outrancièrement sur- évalués, elle propose que les prix soient pla- fonnés. Elle reproche aussi aux élus locaux d’accorder des permis de construire trop nombreux dans des secteurs où la demande locative est inexistante (pourquoi Bergerac est-elle éligible au Scellier?). Elle suggère aus- si d’interdire la pratique de “notaires procu- rateurs” qui interviennent dans des actes pour des honoraires dérisoires (15 € ). Devant la description de tels abus notam- ment dans le régime Demessine, Philippe Marini esquisse deux pistes de travail: soit, se fondant sur la priorité de réduire la dépense fiscale, de mettre d’urgence ces régimes en extinction, soit de réprimer les abus mani- festes. Que répondent les professionnels face à un tel réquisitoire? Jean-François Gobertier (GDP Vendome), spécialisé dans la gestion de maison de retraites, fait appel à des conseils en gestion de patrimoine pour vendre l’immobilier de ces maisons. Il a donc recours au régime Censi-Bouvard, mais estime que s’il pouvait souscrire des prêts à long terme il pourrait tout à fait renoncer aux avantages fiscaux. Quant à Bruno Corinti (président de Nexity logement), il observe que si les pouvoirs publics accordent des avantages fiscaux à l’investissement locatif, c’est que le secteur étant très taxé, il est nécessaire d’attirer des investisseurs. A propos du Scellier, il estime que le produit a l’avantage d’être simple et que le zonage a été revu pour réorienter les opérations sur les zones tendues. Pour mieux s’adapter aux marchés, il propose de diviser la zone A en deux secteurs, zone A pour les secteurs les plus chers et zone A1 pour les secteurs péri- phériques. Il évoque aussi la contrainte de la réglementation handicapés et en particulier pour les résidences étudiants. Il estime que réserver l’obligation d’accessibilité à 5 ou 10% des logements serait suffisant. Pour la Fédération des promoteurs construc- teurs, son président, Marc Pigeon , observe qu’il s’est personnellement opposé, pour des raisons éthiques à ce que les deux opérateurs incriminés intègrent la FPC, confirme qu’il est nécessaire de construire là où sont les besoins et à des prix accessibles, mais il remarque qu’à la liste des personnes responsables des déconvenues dans les placements, il faut ajouter le client car il est inadmissible d’acheter un logement sans le visiter. Marc Pigeon indique par ailleurs que le recours à Vers un encadrement plus strict des avan- tages fiscaux pour investissement locatif Face aux cruelles déconvenues d’investisseurs en résidence de tourisme, la commission des finances du Sénat se prépare à mieux encadrer, voire supprimer les avantages fiscaux de ce secteur. Quant au Scellier, Benoist Apparu évoque une baisse des loyers plafonds JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine D D É É B B A A T T la norme NF logement permettra précisé- ment d’avoir au client de disposer d’une garantie extrinsèque et d’une étude du mar- ché locatif. Quant au zonage du Scellier, il propose de créer une zone A1, pour baisser l es loyers plafonds de certains secteurs et de réduire le plafond de loyers en zone B. Benoist Apparu souligne que nous avons besoin d’un produit de défiscalisation pour produire du logement intermédiaire, mais qu’il faut arrêter de construire là ou on n’en a pas besoin. Si certaines communes pou- vaient être déclassées vers la zone C, cela n’a pas été fait pour des raisons de relance,mais il faudra y revenir. A propos du décret qui permettra à certaines communes de la zone C d’être éligibles au dispositif Scellier, le secré- taire d'Etat indique qu’il sera très restrictif : “le nombre d’agrément sera très, très limi- té”. Quant aux montants de loyers, Benoist Apparu a indiqué “je souhaite d’ici la fin de l’été revisiter les montants plafonds de loyer”, précisant “faire une zone A1 est une évidence”. Tout en remarquant qu’il fallait éviter de faire un dispositif trop complexe. A propos des normes , Benoist Apparu s’est dit ouvert à l’idée de les revoir tout en préve- nant “tout le monde va hurler”, évoquant la difficulté par exemple de revenir sur les normes d’accessibilité des bâtiments. Pour le BBC, il observe que sa mise en place doit per- mettre une baisse du coût de fonctionne- ment des immeubles et que cela devrait être intégré dans les calculs de taux d’effort effec- tués par les banques. Directrice de la législation fiscale, Marie-Chris - tine Lepetit évoque des pistes d’amélioration de la protection du consommateur. Elle observe que les prix d'achat ne sont pas encadrés et elle suggère que le montant de l’avantage fiscal soit calculé en fonction de la valeur vénale du bien acquis et non en fonction de son prix. Quant aux plafonds de loyers, elle propose que des documents soient fournis à l'investisseur pour améliorer la qualité de l'information. En conclusion, Philippe Marini rappelle que le dispositif Demessine a été prolongé jus- qu’à fin 2012 mais évoque la piste d’une durée de vie abrégée du régime. Jean Arthuis prose également de tarir la source et d’éviter d’autres opérations. Le président de la commission des finances souhaite en tout cas plus de transparence et sortir de l’assiette de l’avantage fiscal les commissions de vente et les fonds de concours. ●
