mardi 13 mai 2025

ns30 – 18 mai 2010

AccueilAnciens numérosns30 - 18 mai 2010

– 2 – Analyse –
L’essentiel de la réforme du droit de préemption urbain
par Guillaume Daudré, notaire assistant, étude Allez & Associés

– 3 – Débats Parlementaires –
Notre dossier : le Grenelle II voté à l’Assemblée, une synthèse des débats.

– 7 – Rencontre –
La pagaille des normes environnementales :
l’analyse de la chambre des experts immobiliers FNAIM

– 9 – Débat –
Le Grenelle au jour le jour, vu par des professionnels, un débat de l’ESTP.

– 14 – Interview –
Christian Rolloy (PDG de Promogim) : les prix vont augmenter à cause des réglementations nouvelles.


■QUELQUESDISPOSITIONSÀRETENIR■>>Les locations saisonnières sont exclues del’obligation de fournir un diagnostic de per-formance énergétique.>>Le DPE devient obligatoire dès la mise envente du logement.>>Les baux commerciaux pour les surfacesde plus de 2000 m2devront comporter uneannexe environnementale.>>Les ZPPAUP sont remplacées par desaires de mise en valeur de l’architecture etdu patrimoine.>>Dans ces aires, en cas de divergence surl’avis de l’ABF, le dernier mot revient aupréfet de région (art. 14).>>Il est créé une taxe surl’imperméabilisation des sols (art. 59 bis).>>De nouvelles règles concernent le docu-ment relatif à l’assainissement, à joindre audossier de diagnostic technique (art. 57).>>Les propriétaires ou exploitants d’ERPdevront surveiller la qualité de l’air intérieur(art. 71).>>L’information de l’acquéreur et du locatai-re sur la pollution du sol est renforcée (art.75).Les 250 fleurs du printemps del’écologie!Jean-Louis Borloo, clôturant les débats sur le Grenelle II le11mai, se fait lyrique : il se félicite que les 250 articles du Gre-nelle II soient 250 “fleurs du printemps de l’écologie”! et ce,malgré les réticences des “inquiets, des tristes et des grin-cheux”.Il est vrai que s’il avait pu bénéficier du soutien de députés del’opposition lors de l’adoption du Grenelle I, cela n’a pas été lecas pour ce texte portant “engagement national pourl’environnement”. Mais il est toujours plus facile de se mettred’accord sur un texte d’orientation que de trouver un consensuslorsqu’on aborde des mesures concrètes.Quoi qu’il en soit, le texte étant voté, il ne reste qu’à passerl’étape de la commission mixte paritaire sans doute fin juin avantle vote définitif dans les deux Assemblées.Nous vous proposons dans ce numéro spécial une synthèse desdébats à l’Assemblée, avec quelques références au rapport de lacommission du développement durable et de l’aménagement duterritoire (de Serge Grouard et Bertrand Pancher). Cette référen-ce est d’autant plus utile que, le travail étant désormais effectuéplus en amont en commission, les débats en séance publique sontplus condensés.Parmi les multiples dispositions on en citera quelques-unes plusimportantes pour les opérateurs immobiliers.L’annexe environnementale sera obligatoire dans les baux debureaux, mais uniquement pour les surfaces importantes (plus de2000 m2). Il sera obligatoire d’équiper les immeubles neufs dematériels permettant la recharge des véhicules électriques et, àmoyen terme les bureaux existants.De nouvelles réformes sont lancées ou confirmées par le biaisd’ordonnances. C’est le cas de la définition des surfaces dans laconstruction, mais c’est aussi le cas, sur un sujet plus important,de la réforme de l’urbanisme commercial, évoquée incidemment(lire p. 6). Benoist Apparu a indiqué que la réforme de la fiscalitéde l’urbanisme était désormais programmée dans le cadre duprochain projet de loi de finances.L’imagination fiscale reste de mise: les députés ont créé une taxesur l’imperméabilisation des sols, mais les propriétaires pourronttâcher de la minimiser, voire de la faire disparaître, en engageantdes travaux pour réduire ou supprimer le déversement des eauxpluviales de leur terrain.La difficulté de ce texte est qu’il comporte des dispositions dansde nombreux domaines. Ainsi les articles visant le transport peu-vent avoir des incidences en matière de copropriété (obligeantpar exemple le syndic à proposer aux copropriétaires l’installationde recharges pour véhicules électriques). Ce sont donc des règlesde droit de plus en plus diffuses qui doivent être suivies.Même si certains députés ont stigmatisé le recul politique sur laquestion des éoliennes ou sur le report de la taxe carbone, la foulede mesures programmées est bien en passe d’entrer en vigueur. Lalecture des débats le montre de façon dénuée d’ambiguïté ■BDJURIShheebbddooLa lettre du droit immobilierpour les professionnelswww.jurishebdo.frNUMÉRO spécial 3018MAI 2010ISSN1622-141910EANNEEL’ESSENTIEL..immobilier- 2 -Analyse-L’essentiel de la réforme du droit de préemp-tion urbainpar Guillaume Daudré, notaire assistant, étudeAllez & Associés- 3 -Débats Parlementaires-Notre dossier: le Grenelle II voté à l’Assemblée,une synthèse des débats.- 7 -Rencontre-La pagaille des normes environnementales :l’analyse de la chambre des experts immobiliersFNAIM- 9 -Débat-Le Grenelle au jour le jour, vu par des profession-nels, un débat de l’ESTP.- 14 -Interview-Christian Rolloy (PDG de Promogim): les prix vontaugmenter à cause des réglementations nouvelles.SOMMAIREEDITORIALNuméro spécial: le Grenelle IIà l’Assemblée
réforme prévoit que "le transfert de proprié-té intervient à la date à laquelle sont interve-nus le paiement et l'acte authentique" et nonplus à la date de l'accord sur la chose et sur leprix. À défaut de paiement dans un délai desix mois suivant l'accord sur le prix ou le juge-ment fixant ce prix, "la vente est annulée à lademande du vendeur" qui "peut alors libre-ment aliéner son bien"; en effet, aucunerétrocession du bien n'est à prévoir puisqu'au-cun transfert de propriété n'a été réalisé fau-te de paiement dans le délai imparti.Motivation de la préemp-tionDe nombreuses décisions de préemp-tion sont annulées en raison del'insuffisance ou de l'absence de per-tinence de leur motivation. Alors quele Code de l'urbanisme impose autitulaire du droit de préemption depréciser "l'objet pour lequel ce droitest exercé", la proposition de loi exi-ge simplement la mention de "la nature duprojet justifiant l'exercice de ce droit". Il n'estpas certain que la situation actuelle en soitbouleversée. Dans les secteurs de projetd'aménagement ou de protection, la motiva-tion par référence à l'acte de création de cespérimètres devrait être admise.Utilisation des biens préemptésPour limiter le contentieux, la proposition deloi valide la jurisprudence qui permetd'affecter le bien préempté à un autre projetque celui mentionné dans la décision de pré-emption, dès lors que la nouvelle finalité faitpartie des objectifs légaux du droit de pré-emption. L'ancien propriétaire et l'acquéreurévincé continueront de bénéficier d'un droitde rétrocession si le bien acquis depuis moinsde cinq ans n'est pas affecté à l'un de cesobjectifs légaux.Annulation de la préemptionL'annulation d'une décision de préemptionsoulève de graves difficultés sur lesquelles lesjuges administratifs et judiciaires doivent sta-tuer dans la limite de leurs compétences res-pectives. On peut regretter que la réforme nesuive pas la recommandation du Conseild'Etat d'unifier au sein de la juridiction admi-nistrative le contentieux des décisions de pré-emption et des contrats connexes à ces déci-sions. Selon la proposition de loi, en casd'annulation de la préemption, la personnepublique devra proposer la rétrocession dubien à l'ancien propriétaire, puis à l'acquéreurévincé, à un prix qui ne peut être supérieur àcelui acquitté lors de la cession. À défautd'accord amiable, le juge de l'expropriationpourra fixer un prix en considération du pré-judice causé par la décision de préemptionannulée. En cas de renonciation à la rétroces-sion, le juge judiciaire peut être saisi d'uneaction en dommages et intérêts à l'encontredu titulaire du droit de préemption. G.D. ■18mai 20102JURIShheebbddooimmobilier••En dépit de son intitulé, la proposition de loide simplification et d'amélioration de la qua-lité du droit modifie profondément lesmodalités d'exercice du droit de préemptionurbain.Objectifs et contexteLa proposition de loi déposée par Jean-LucWarsmann a notamment pour objectif desécuriser la procédure de préemption etd'assurer une meilleure protection aux pro-priétaires. Victime de son succès, le droit depréemption urbain a montré ses limites, auprix d'une redoutable inflation contentieuse.En 2007, le Conseil d'Etat a analysé le cadrejuridique en vigueur et proposé une série demodifications dont s'est inspirée la proposi-tion de loi adoptée par l'Assemblée Nationa-le le 2décembre 2009 (art. 83 et s.) pourréformer le droit de préemption urbain et ledroit de préemption des zonesd'aménagement différé (ZAD). Les autresdroits de préemption (sur les espaces naturelssensibles, les fonds de commerce, les fondsartisanaux et les baux commerciaux) ne sontpas concernés par la proposition de loi surlaquelle le Sénat devra prochainement seprononcer.Préemption d'opportunité et pré-emption planifiéeLa proposition de loi prévoit d'instaurer deuxdroits de préemption de nature différente:➠un droit de préemption urbain, applicableà l'intérieur des zones urbaines ou à urbani-ser délimitées par le PLU ou un documentd'urbanisme en tenant lieu (POS, carte com-munale, PSMV), qui s'apparente davantage àun droit de préférence permettant à la col-lectivité locale de préempter uniquement auprix indiqué dans la DIA;➠un droit de préemption d'aménagementou de protection, institué par l'Etat ou les col-lectivités dans les "périmètres de projetd'aménagement" (destinés à remplacer lesZAD) et les "périmètres de protection" pourune durée de six ans renouvelable, exercédans le cadre de projets prédéfinis, qui per-mettra à son titulaire et au propriétaire desaisir le juge pour fixer le prix d'acquisition àdéfaut d'accord amiable.Le champ d'application des droits de pré-emption est unifié; toutefois le droit de pré-emption urbain n'est pas applicable dans lespérimètres de projet d'aménagement et deprotection.Biens concernésLa distinction actuelle entre le droit de pré-emption "simple" et "renforcé" est inversée:le droit de préemption renforcé devient larègle et le droit de préemption simplel'exception. Le nouveau régime distingue eneffet:- les exclusions obligatoires où le droit de pré-emption esttoujours écarté,- les exclusions facultatives où le droit de pré-emption peut êtreécarté par la décisionayant institué le droit de préemption ou parune décision ultérieure, sur tout ou partie duterritoire couvert; par exemple, la vente d'unimmeuble achevé depuis moins de dix anssera, en principe, soumise au droit de pré-emption, sauf instauration de l'exclusion per-mise par la loi.À noter, la cession de tout ou partie des partsd'une SCI ne figure plus dans lechamp d'application réformé desdroits de préemption.Contenu de la déclarationd'intention d'aliéner (DIA)Le texte de la proposition de loi amé-liore l'information apportée au titulai-re du droit de préemption. La DIAdevra comporter "les éléments per-mettant d'apprécier la consistance etl'état de l'immeuble". Des dispositionsréglementaires pourraient prévoir la trans-mission des diagnostics immobiliers (amiante,plomb, termites, pollution…). L'identité del'acquéreur potentiel reste une mentionfacultative en l'état du texte adopté parl'Assemblée Nationale.Renonciation à préempterLa réforme confère davantage de liberté aupropriétaire en cas de renonciation àl'exercice du droit de préemption. La ventedu bien pourra intervenir au prix indiquédans la DIA, révisé, s'il y a lieu, en fonction del'évolution de l'indice du coût de la construc-tion entre la date de la DIA et la date de lavente. Le vendeur pourra bénéficier, le caséchéant, de l'évolution favorable du marchésans qu'il soit nécessaire de souscrire unenouvelle DIA.Fixation du prix d'acquisitionLe nouveau droit de préemption urbains'appuie sur une procédure de préférencesans fixation judiciaire du prix: la préemptionne pourra intervenir qu'au prix mentionnédans la DIA ou, en cas d'adjudication, au prixde la dernière enchère ou de la surenchère.Cette logique de substitution préconisée parle Conseil d'Etat constitue l'un des apportsessentiels de la réforme qui devrait limiter lerecours aux préemptions de "blocage desprix". En revanche, s'agissant du droit de pré-emption d'aménagement ou de protection,le prix est fixé par accord amiable ou, àdéfaut, par le juge de l'expropriation; en cecas la valeur du bien est estimée à la date del'acte qui a délimité ou renouvelé le péri-mètre de préemption, en tenant compte destransformations et améliorations posté-rieures.Paiement du prix et transfert depropriétéPar dérogation aux principes civilistes, laLa proposition de loi de simplification du droit de Jean-Luc Warsmann adoptée en 1electure fin2009 à l’Assemblée (lire Jurishebdo du 22décembre) comporte une réforme du droit de préemptionurbain, Guillaume Daudré en analyse les principales incidences.AANNAALLYYSSEEL’analyse de Guillaume Daudré, Notaire assistant, Allez & Associés (Paris).L’essentiel de la réforme du droit de préemption urbainLes nou-vellesmodalitésde fixationdu prix:apportessentiel dela réforme
Jean-Louis Borlooqualifie de « monu-ment législatif » l'ensemble des textesissus du Grenelle. Il reprend les 273engagements issus de la concertation,regroupés en 5 grands textes: le Grenel-le I, la loi sur la responsabilité environ-nementale, la loi sur les biotechnologieset les OGM, la loi sur les transports fer-roviaires et le présent projet de loi por-tant engagement national pourl'environnement (Grenelle II). Il s'y ajou-te 70 mesures de fiscalité écologique.À propos des bâtiments, qui représen-tent 42% de l'énergie utilisée dans lepays, la norme de construction passe à50kWh/m2/an au lieu de 150 dans lanorme actuelle et de 300 constatéshabituellement dans le parc existant.Pour l'ancien, le ministre cite la rénova-tion de 40millions de m2de bâtimentspublics, la rénovation de 800000 loge-ments sociaux, 120000 éco-PTZ pourfinancer les travaux d'économied'énergie. Il évoque l'impact surl'emploi, précisant par exemple que40000 emplois ont été mobilisés par leséco-PTZ.Il mentionne aussi la possibilité pour lescopropriétés de voter des travaux derénovation thermique, y compris dansles parties communes, la généralisationdes compteurs d'énergie dans lesimmeubles et l'obligation d'informer lesfuturs occupants sur la performanceénergétique du bien que l'on souhaitelouer ou vendre.« Nous achevons le verdissement denotre droit» poursuit Jean-Louis Bor-loo, citant par exemple la faculté dedépasser le COS d'un taux pouvantatteindre 30% ou « l’obligation dedélivrer des attestations permettant devérifier la prise en compte des normesénergétiques à l’achèvement des tra-vaux de rénovation ». Il conclut en indi-quant qu'il y a une « rupture irréver-sible », en évoquant divers exemples,comme les nouvelles normes deconstruction, les éco-PTZ, la trame verteet bleue, etc.Michel Pironpropose le report de 6mois de l'entrée en vigueur de lanouvelle réglementation thermiqueRT 2012, ainsi que la définition d'uneexigence en termes d'émission de gaz àeffet de serre dans la RT pour 2020. Ilprécise que « c'est au maître d'œuvrequ'il reviendra d'attester qu'il a pris encompte la réglementation thermique;l'attestation de conformité à cetteréglementation sera établie parl’architecte ou le contrôleur techniqueayant contribué au projet ». En contre-partie, la responsabilité pénale desmaîtres d'œuvre sera renforcée, puis-qu'en cas de délit flagrant la procéduresimplifiée de l'ordonnance pénale pour-rait être utilisée.À propos des nouvelles dispositions surle DPE, il indique qu'elles vont êtrereportées. Le DPE ne permet pas actuel-lement de servir de base solide àl'élaboration d'un plan de travauxd'économie d'énergie (cela supposeraitajoute le rapporteur, un audit énergé-tique qui est plus fiable mais plus cher).Il propose donc que les copropriétés detaille importante, fassent l'objet d'unvéritable diagnostic permettant de fairedes économies d'échelle, par un auditglobal.En matière d'urbanisme, Michel Pironindique que les réflexions visent à unemeilleure articulation des documentsd'urbanisme, il cite par exemplel'intercommunalisation du PLU: élabo-ration de ce document à l'échelle inter-communal sauf veto d'une minoritéqualifiée. Il propose aussi une réformede la procédure de consultation del'ABF, « dont l'éclairage et le pouvoirabsolu deviendraient relatifs ».Patrick Ollierconteste l'analyse selonlaquelle il y aurait un recul politique surle Grenelle et il défend le choixd'implantation des éoliennes: l'idée estd'éviter leur dispersion anarchique surles zones d'implantation. Une mesurevise à interdire l'implantation deséoliennes à moins de 500 mètres deshabitations.André Chassaignea présenté unemotion de rejet préalable, il indiquenotamment que « l'exemple de laconférence de Copenhague est particu-lièrement éclairant pour démontrerl'incompatibilité entre le système capi-taliste et toute ambition écologiquerésolue », qui expliquerait le recul duGouvernement dans le domaine envi-ronnemental. Sa motion a été rejetée.Lors de la 2eséance du 4mai, YvesCochetreprend la formule du Présidentde la République lors du salon del'agriculture, selon laquelle« l'environnement, ça commence àbien faire!». Le député vert reconnaîtqu'il y a des acquis du Grenelle, commela prise en compte de l'ensemble ducycle de vie des bâtiments pour fairedes économies d'énergie. Il cite parexemple le test d'acoustique réglemen-taire à l'achèvement des travaux, mais ilregrette les régressions, commel'abandon de la taxe carbone. Pourl'urbanisme, il plaide pour que les direc-tives territoriales d'aménagement et dedéveloppement durable (DATDD) ou lesschémas régionaux de cohérence écolo-gique soient compatibles et qu'ils nesoient pas seulement « pris en compte »par les PLU.Il propose d'autres propositions trèsdiverses, comme « une journée desobriété carnée dans la restauration col-lective ». La mention de renvoi en com-mission a été repoussée.Dans la discussion générale, AlfredMarie-Jeannepropose la création enMartinique d'un « Grenelle de la Mon-tagne Pelée ». Stéphane Demilly, pourle Nouveau Centre, indique qu'il fautpenser global mais agir local.Martial Saddiersoutient le projet de loipar exemple en ce qu'il favorise la luttecontre l'étalement urbain ou facilite lamise en œuvre des travauxd'amélioration de la performance éner-gétique des bâtiments.À propos d'urbanisme, Philippe Tourte-lierévoque les programmes d'intérêtgénéral (PIG): il ne conteste pas leurutilité s'il s'agit de permettre à l'Etat dedéfendre l'intérêt supérieur de lanation, mais il craint que leur mise enplace soit le cheval de Troie d'une18mai 20103JURIShheebbddooimmobilier••DDÉÉBBAATTSSPPAARRLLEEMMEENNTTAAIIRREESSLe Grenelle II voté à l'AssembléeLes députés ont examiné le projet de loi Grenelle II du 4 au 11mai. Voici une synthèse des débats.Un passage de la loi en commission mixte paritaire pourrait intervenir fin juin.
recentralisation rampante. Il demandeaussi que les documents d'urbanisme(SCOT et PLU) soient compatiblesavecles trames verte et bleue et ne se limi-tent pas à les prendre en compte.Quant à Jean Dionis du Séjour, il sou-tient le Grenelle en ce qu'il favorisel'émergence d'une nouvelle croissanceverte et il réfute les arguments destenants de la décroissance. Il se dit favo-rable au transfert de la compétenced'urbanisme aux intercommunalités(notamment en communautarisant lePLU) mais sans l'imposer par la loi.À la suite de la tempête Xynthia, Domi-nique Souchetinsiste sur la nécessité demettre en place le « plan digues », plusexactement le «plan de prévention dessubmersions marines et digues»; il sou-ligne tout l'intérêt de la procédure miseen place via le fonds Barnier pour per-mettre l'acquisition de biens exposés àun risque de submersion marine. Il sou-haite imposer un délai de 3 ans pourl'élaboration des plans de préventiondes risques naturels prévisibles.François de Rugydéplore le reporte dela taxe carbone.Egalement très critique, Martine Billardsoutient l'objectif de lutter contrel'étalement urbain, regrettel'empilement des documentsd'urbanisme.Michel Heinrichpropose d'accompagnerdes démarches innovantes d'éco-maté-riaux et d'éco-constructionpouratteindre des coûts proches, voire infé-rieurs, aux coûts de constructionactuels. L'objectif est de réduire lescoûts de construction, pour permettre àtout propriétaire (notamment pour lelogement social) de construire des bâti-ments basse consommation à des prixcompétitifs. Il estime que l'objectif de lamaison basse consommation à100000euros « pourra rapidement êtreatteint ».Jean-Claude Mathisannonce un amen-dement à propos de la facturation descoûts de raccordement aux réseauxd'électricité.Pour favoriser des villes verdoyantes,Françoise Brangetpropose que « soitétabli, lors de chaque construction, unbilan de l’espace vert détruit qui doitêtre reconstitué par des plantations ».Le 5mai, Jean-Louis Borloose félicitedu rattrapage engagé par la Francedans le domaine du photovoltaïque.Pour l'éolien, il reconnaît que lescontentieux se multiplient.Pour l'urbanismeet la question del'opposabilitéou de la compatibilitédes documents d'urbanisme, le ministreindique qu'il ne faut pas opposer cesnotions, mais qu'il faut éviter de don-ner prise aux égoïsmes individuels.Les députés ont abordé la discussiondes articles.➠A l'article 1er, François Brottesa pro-posé (amendement n°264) de tenircompte de l'énergie « grise » pour lescalculs de performance énergétique,mais son amendement a été repoussé.Christian Bataillea obtenu le vote d'unamendement n°65 qui fait référenceaux futures évolutions des textes deréglementation thermique. Après la RT2012, la prochaine évolution est prévuepur 2020. La 2eétape renverra à la miseen place d'une norme d'émission dedioxyde de carbone, s'ajoutant au critè-re de performance en énergie primaire.François Brottes a soutenu un amende-ment (n°278) relatif à l'attestation derespect de la réglementation ther-mique. Il propose de clarifier la situa-tion en indiquant que la responsabilitédu projet de construction revient aumaître d'ouvrage. Son amendement aété rejeté car Michel Piron indique aucontraire que la responsabilitéincombera pleinement au maîtred'œuvre. Il précise: « aujourd’hui, c’estl’architecte qui fournit l’attestation;demain, ce sera le maître d’œuvre ».Mais s'il n'y a pas de maître d'œuvre,c'est le maître d'ouvrage qui le rempla-ce.Un amendement de Michel Havard(n°86) a été voté, il vise à permettreaux organismes de certificationde laperformance des bâtiments la possibili-té de réaliser l'attestation de respect dela réglementation thermique.François Brottes a proposé desuppri-mer le DPE « qui chacun le sait, ne sertà rien » indique le député. Il suggèreque les dispositifs proposés (les attesta-tions) se substituent au DPE. MichelPiron a confirmé que le DPE nécessitaitune amélioration, mais la directiveeuropéenne impose de faire appel àquelqu'un d'extérieur. Benoist Apparuétait du même avis et l'amendement(n°280) a été repoussé.En revanche, un amendement n°283(soutenu par Stéphane Demilly) a retiréles locations saisonnièresdu champd'application du DPE.Le texte du projet de loi impose un DPEpour les bâtiments équipés d'une instal-lation collective de chauffage (ou derefroidissement) et la réalisation d'unaudit énergétiquedans les bâtimentsen copropriété de plus de 50 lots. Fran-çois Brangetpropose (amendementn°353) de supprimer cette obligationpour les immeubles de moins de 15 lots,mais il l'a retiré.Les immeubles à chauffage collectifseront soumis à obligation de DPE dansun délai de 5 ans à compter du1erjanvier 2012 (amendement n°303).Claude Gatignolobserve qu'il y aura,pour le neuf trois documents: synthè-se d'étude thermique, DPE neuf et lanouvelle attestation de prise en comptede la réglementation thermique. Il pro-pose de les regrouper en un documentunique (amendement 1603). Mais il l'aretiré, pour le même motif d'impératifde respect du droit communautaire.■Le DPE: à supprimer ou àrendre opposable?A l'occasion d'un amendement (n° 199)de Claude Bodina eu lieu un très inté-ressant débat sur l'utilité du DPE. Cer-tains soutiennent qu'il est inutile etqu'il faut le supprimer, d'autres recon-naissent qu'il est imparfait mais qu'ilfaut l'améliorer. Jean Dionis du Séjourpropose de le rendre opposable. MaisBenoist Apparu a indiqué d'une partque le droit européen imposait le DPE,ce qui interdisait sa suppression etd'autre part qu'il ne souhaitait pas qu'ildevienne opposable dans les relationsentre bailleurs et locataires ou vendeurset acheteurs, car cela aboutirait à impo-ser l'audit thermique qui coûte1500euros à la place du DPE qui coûte150euros. Mais son amendement esttombé, le suivant ayant été adopté:Il s'agit d'une proposition (n°388) deJean Dionis du Séjour (n°388) qui impo-se au vendeur de tenir à dispositiondes visiteurs un dossier de diagnostictechnique (dont le DPE). Son adoptionrenforce l'intérêt du DPE puisque lecandidat acquéreur peut en prendreconnaissance lors de la négociation. LeDPE devient donc obligatoire dès lamise en vente.Un autre amendement (n°276) visait àrenforcer dans la loi l'obligationd'indépendancedu diagnostiqueurpar rapport à l'agent immobilier. MaisBenoist Apparu a rappelé que l'article L271-6 du CCH prévoyait déjà cette obli-18mai 20104JURIShheebbddooimmobilier••LLEEGGRREENNEELLLLEEIIII ÀÀLL’’AASSSSEEMMBBLLÉÉEE
gation. L'amendement a été repoussémais le secrétaire d'Etat a précisé qu'undécretd'application était négocié avecl'ensemble de la profession et étaitactuellement au Conseil d'Etat. L'article1era été voté.➠L'article 1erbiscomporte des disposi-tions de contrôle. L'article L 152-1 duCCH prévoit la liste des personnes habi-litées à constater les infractions auxrègles de construction des bâtiments. Ilest complété pour préciser que celaconcernera aussi désormais la perfor-mance énergétique des bâtiments (cf.amendement n° 304).➠L'article 2est celui qui prévoit la réa-lisation de travaux d'amélioration dela performance énergétiquedans lesbâtiments tertiairesdans un délai de 8ans à compter de 2012.Il a été voté en l'état.➠Les articles suivants (2 bis A, 2 bis Bet 2 bis C)ont aussi été adoptés àl'identique: ils élargissent des dispositifsaux organismes visés à l'article L l'articleL 365-1 du CCH (organismes de loge-ment social au sens de la directive de2006). Par exemple l'exonération par-tielle de taxe foncière pour les orga-nismes effectuant des travauxd'économie d'énergie (art. 1391 E duCGI).François Brottes a proposé (amende-ment n°310) d’inciter les propriétaires àréaliser des travaux d'économied'énergie avec partage à 50/50 avec leslocataires des économies réalisées, maisMichel Pironlui a rappelé que ce dispo-sitif a été adopté dans le cadre de la loiBoutin. Il a été rejeté.➠L'article 3concerne la copropriété.François Brottespropose un amende-ment pour autoriser la gestion sous for-me mutualisée (n°560) en favorisant lesyndic coopératif, mais il a été rejeté. Aégalement été rejetée la proposition decréer des fonds de réserve pour grostravauxà titre obligatoire (n°347).Claude Bodina proposé des amende-ments pour rendre obligatoirel'individualisation des frais dechauffage par l'installation de comp-teurs individuels. Michel Piron lui arépondu que les textes existaient déjàet qu'il suffisait d'actualiser les décrets.Benoist Apparuconfirme l'analyse etindique que les projets de décretseront soumis à son arbitrage dans lemois à venir. Mais les amendements onttout de même été votés. Le n°200 com-plète l'article 25de la loi de 1965 poury ajouter un « o » visantl'installationde compteurs d'énergie thermiqueou de répartiteurs de frais dechauffage, et le n°201 complètel'article 26 pour faire référence à cettemodification.■Les baux commerciaux dotésd'une annexe environnementaleMichel Havardpropose ensuite (amen-dement n°305) de rendre obligatoirel'insertion d'une annexe environnemen-tale au bail des locaux de bureaux oude commerces. Cela vise les locaux deplus de 2000 m2et les centres com-merciaux « afin de ne pas pénaliser lespetites surfaces ».Il ajoute que « l’annexe vise à instaurerun dialogue entre bailleurs et preneurs.Ils verront ensemble comment fairevivre le bâtiment et comment optimiserles performances énergétiques duditbâtiment ». Cette obligation prendraiteffet le 1erjanvier 2012à l'égard desbaux conclus ou renouvelés à partir decette date. Pour les baux en cours, celas'appliquerait trois ans après l'entrée envigueur de la loi. L'annexe pourra pré-voir des obligations s'imposant aux pre-neurs pour limiter la consommationénergétique des locaux concernés.➠L'article 3 bis AAvise le CSTB, il a étévoté en l'état.➠L'article 3bis ABprolongeait de 5 ansl'exonération de taxe foncière pour lespropriétaires ayant contracté un prêtlocatif social aidé (PSLA). Il a été suppri-mé à la demande du Gouvernement.➠L'article 3 bis ACvise les bauxd'habitation. Il modifie l'article 7 e dela loi du 6juillet 1989 qui impose aulocataire de laisser exécuterdans leslieux loués les travauxd'améliorationdes parties communes.Il est complété pour englober les tra-vaux d'amélioration de la performanceénergétique. Il a été voté avec amende-ment rédactionnel.➠L'article 3 bis Aa été complété parun amendement qui définit la précari-té énergétique. Michel Pironrappellequ'un « Fonds national d’aide à la réno-vation thermique des logements privésa été ouvert et pourvu de 1,25milliardd’euros », il est géré par l'Anah.Jean-Yves Le Bouillonneca proposé desubordonner la vente des logementsHLM au respect de normes environne-mentales (amendement n°340), mais iln'a pas été suivi.Lors de la 2eséance du 5mai, ThierryBenoîta proposé de simplifier les procé-dures administratives d'instruction lors-qu'un dossier doit faire l'objet d'unpermis de construireet d'une instruc-tion au titre desinstallations classéespour la protection de l'environnement(amendement n°535), pour en faire undossier unique, mais il n'a pas été suivi.➠L'article 4neutralise les dispositionsd'urbanisme qui interdisent le recoursaux matériaux renouvelablesdans laconstruction. A cette occasion, BenoistApparuindique que la réforme de lafiscalité de l'urbanisme, initialementprogrammée par le Grenelle I par uneordonnance, sera désormais prévuedans le cadre du prochain projet de loide finances. L'article 4 a été voté.➠L'article 5concerne les directivesterritoriales d'aménagement (DTA)qui deviennent DTA développementdurable. Jean-Yves Le Bouillonnecindique que l'Etat par ce moyen vise àintervenir davantage sur l'ensemble desterritoires et pour l'ensemble desdomaines relatifs à l'aménagement desterritoires. Benoist Apparu rappelle tou-tefois que les DTADD ne sont pas desdocuments opposables. Précisons qu'iln'existe actuellement que 7 DTA. Cetexte a suscité de nombreux amende-ments. Michel Piron explique que l'Etatpourra soit recourir à une DTADDnon contraignante, soit recourir auprogramme d'intérêt général (PIG)à caractère obligatoire en casd'enjeu national. Benoist Apparu pré-cise que les DTA non approuvées maisen cours d'élaboration deviendront desDTADD. L'article 5 a été voté.➠L'article 6vise les documentsd'urbanisme. Yves Cochetindique que70000 hectares de terres naturelles ouagricoles disparaissent chaque année enFrance sous l'effet de l'urbanisation.Son amendement n°458, qui visait àfaire référence à la lutte contrel'étalement urbain, n'est pas adopté,18mai 20105JURIShheebbddooimmobilier••LLEEGGRREENNEELLLLEEIIII ÀÀLL’’AASSSSEEMMBBLLÉÉEE
Michel Piron indiquant que cet objectiffigure déjà dans les textes. L'article aété adopté en l'état.➠L'article 7concerne les projetsd'intérêt général (PIG), il a été voté.➠L'article 8,qui prévoit l'évaluationenvironnementale des documentsd'urbanisme, a été voté avec quelquesmodifications rédactionnelles.➠L'article 9concerne lesschémas decohérence territoriale. Un amende-ment a été voté (n°414) pour ajouterque le SCOT peut prévoir des objectifs àatteindre en matière de créationd'espaces verts dans les zones faisantl'objet d'une ouverture à l'urbanisation.Quelques autres amendements ont aus-si été votés.➠L'article 9 bis, voté en l'état, visel'urbanisme commercial. Il prévoitque quand le préfet statue sur unedemande de dérogation à l'article L122-2 du code de l'urbanisme al. 2, ilvérifie que le projet d'équipement com-mercial ne porte pas atteinte aux équi-libres du SCOT du fait du flux de dépla-cement de personnes qu'il suscite.➠L'article 10concerne l'adoption dePLU au niveau intercommunal.L'achèvement de l'intercommunalité estprévu pour 2013. Un délai de 5 ans estaccordé pour l'élaboration des PLUintercommunaux, soit jusqu'en 2018.Benoist Apparuse prononce pourl'intercommunalité. Indiquant que pourorganiser les villes, il faut associer lescompétences relatives à l'habitat, autransport, et ajoutant à propos del'urbanisme commercial, qu'il sera diffi-cile que cela se fasse dans le cadre dePLU communaux. Il indique à ce propo-se que le président Ollier a déposé uneproposition de loi sur l'urbanismecommercial.Les débats se sont poursuivis sur l'article10 le 6mai, de nombreux amendementsétant en débat sur la question des PLUintercommunaux. Quelques-uns desamendements adoptés: le n°25 (Jean-Louis Léonard) intègre le développe-ment forestier dans les objectifs duPLU; le n°406 (Michel Piron) « prévoitla pluriactivité concernantl'agritourisme notamment ». Cette dis-position vise plus précisément à autori-ser des constructions limitées dansles zones agricolespour y installerdes gîtes rurauxet vise à briser lajurisprudence du Conseil d'Etat (31mars2010, n°313762) qui interdit, dans leszones agricoles, la création de micro-zones où les gîtes ruraux des agricul-teurs sont autorisés (voir à ce proposl'exposé des motifs très explicite del'amendement). Le Conseil d'Etatn'autorise en effet la création de micro-zones que dans les zones naturelles ouforestières.L'article 10 sur les PLU intercommunauxdoit entrer en vigueur dans un délai de6 mois après la publication de la loi. EricDiarda proposé d'allonger ce délai à 2ans. Il l'a retiré mais Benoist Apparu aproposé de fixer, lors de la CMP, le délaià un an. L'article 10 a été voté.➠L'article 11prévoit l'autorisation demajorer les règles de constructibili-tédes PLU dans la limite de 30%pourles constructions qui respectent desnormes élevées de performanceénergétique. Il a été adopté sansmodification.➠L'article 11 bisqui concernel'urbanisme dans les zones de mon-tagne(abrogation de l'al. 2 de l'articleL 145-1 du code de l'urbanisme qui pré-voit, par décret en Conseil d'Etat,l'application de la seule loi littoral dansles lacs de montagne de surface supé-rieure à 1000 hectares).➠Vote conforme également pourl'article 12. Il concernel'urbanisme enIle-de-Franceet vise à étendre le pou-voir du préfet de région sur le schémadirecteur de la région Ile-de-France.François Brottesa défendu sans succèsun amendement de suppression(n°424).➠L'article 12 bisa été voté avec amen-dements rédactionnels. Il complètel'article L 300-6 du code de l'urbanismedont l'objet est de faciliter et d'accélérerla mise en compatibilité des PLU avec lesopérations d'aménagement.Lorsque la déclaration de projet estadoptée par l'Etat, elle peut procéderaux adaptations nécessaires du schémadirecteur de la région Ile-de-Francenotamment.➠L'article 12 ter, voté conforme, modi-fie l'article L 480-8 du code del'urbanisme et prévoit le recouvre-ment par l'Etat des astreintes pro-noncées par le juge en cas de tra-vaux irréguliers. Le texte précédent,qui avait suscité des difficultésd’application, prévoyait un recouvre-ment par les comptables du Trésor surréquisition du préfet pour le compte dela commune.■Vers de nouvelles ordon-nances en matière d’urbanisme➠L'article 13autorise le Gouvernementà prendre plusieurs ordonnances.Benoist Apparu explique que la référen-ce à l'ordonnance relative à la fiscalitéde l'urbanisme a été supprimée par leSénat.Il ajoute « La première ordonnance pro-cédera à une recodification à droitconstant. La deuxième concerne les pro-cessus de modification et de révisiondes documents d’urbanisme » en préci-sant: « Notre idée est de raccourcirl’ensemble des délais pour éviter que lafinalisation de documentsd’urbanismedure trois, quatre, voirecinq ans. La troisième ordonnanceconcerne les surfaces. Les définitionsen sont aujourd’hui très complexes; ilconvient de les simplifier. Enfin, avec laquatrième ordonnance, il s’agit de réali-ser un bilan sur les permis deconstruire et la réforme que nousavons conduite dans ce domaine ».Devant les réserves des députés face àl'importance des ordonnances, BenoistApparu a accepté un amendement(n°1647) pour que les dispositions rela-tives aux établissements publics fonciersne soient pas « redéfinies » parl'ordonnance, mais simplement « clari-fiées ». L'article 13 a été voté.➠Même vote pour l'article 13 bis A(modification de l'article L160-1 et del'article L 480-1 du code del'urbanisme).➠L'article 13 tervise le projetd'extension du périmètre d'une agglo-mération nouvelle. Il a été adoptéavec quelques amendements.➠L'article 14crée des aires de miseen valeur de l’architecture et dupatrimoine, qui se substitueraient auxZPPAUP – les zones de protection dupatrimoine architectural, urbain et pay-sager. Jean-Paul Chanteguetsoutient unamendement (n°428) pour rétablir18mai 20106JURIShheebbddooimmobilier••LLEEGGRREENNEELLLLEEIIII ÀÀLL’’AASSSSEEMMBBLLÉÉEEsuitepage 8▲
“Les normes environnementales ont-ellesun impact sur la valeur des immeubles?”A cette intéressante question posée parla chambre des experts immobiliers de laFNAIM ce 11mai par son présidentGérard Adriaenssens, les responsables dela chambre répondent à ce jour par lanégative, sauf pour les hôtels.Mais le plus frappant est le regard queporte un cabinet d’avocat sur le contexteréglementaire des normes. Pour Jean-Christophe Bouchard (avocat associé,cabinet Franklin), nous sommes dans unesituation de “pagaille totale” surl’environnement. Il décrit un doublemouvement. D’une part, un mouvementdu législateur vers le marché, qui conduitnotamment à l’adoption du Grenelle II etd’autre part un mouvement du marchévers la norme, et qui avance par diffé-rents moyens (bail vert, certificationsdiverses) pour tenter de normaliser. Maisce double mouvement provoque actuel-lement une cacophonie. Quant àl’émergence d’un “bail vert”, il devraitêtre applicable pour les nouveaux baux,à partir de 2012, pour les immeubles deplus de 2000 m2, ce qui limite fortementson impact.Dressant un panorama des normesactuelles, Sarah Lugan (avocat, Franklin)confirme ce sentiment de maquis des cer-tifications, précisant également qu'iln’existe pas de normalisation européen-ne pour ce secteur et ajoutant quel'objectif du législateur de baisser laconsommation de 38% est mal défini etque les objectifs de réduction de consom-mation d’énergie (avec l’objectif de50kWh/m2/an) sont à ce jour irréalistes.Elle mentionne la future obligationd’annexer un diagnostic de performanceénergétique aux baux commerciaux.■Quel impact sur la valeur?Jean-Christophe Bouchart observed’abord que le parc qui est labellisé necomporte actuellement que desimmeubles neufs, ce qui ne correspondque à 2% du parc. Ce qui suscite parcontrecoup l’intérêt de disposer d’unlabel HQE exploitation, pour le parc exis-tant. Par ailleurs, si les clients sont favo-rables aux normes pour les immeublesneufs, pour les immeubles anciens, il estdifficile de répercuter leur incidence surles utilisateurs. Il cite le cas des galeriescommerciales, pour lesquelles les loca-taires sont tout à fait hostiles à l’idée delimiter la température à 19°, de craintede faire fuir la clientèle…■Des changements, mais dansl’avenirPour l’immobilier tertiaire, Denis François(président de CBRE Valuation) juge qu’ilest très difficile d’apprécier la part positi-ve d’une certification HQE. En effet,l’expert travaille à partir de référencesqui sont actuellement limitées à 2% ou3% du parc. Il estime qu’actuellement, iln’y a pas de différence de loyer ni detaux de rendement entre un immeubleHQE et un qui ne le serait pas. Enrevanche, il observe que les immeublesHQE se louent un peu plus vite. Toute-fois, d’ici 3 à 4 ans, il y aura davantaged’éléments de comparaison.Y a t il une baisse de valeur pour lesimmeubles non HQE? Pour Denis Fran-çois, la réponse est négative: cesimmeubles se vendent sans décote. Pourdes immeubles anciens, obsolètes, il esttrès difficile de distinguer la quote-partde baisse de valeur qui est due àl’obsolescence de celle liée à l’absence denorme HQE. Mais il ajoute que cettesituation pourrait changer très vite, àcause du calendrier législatif et de lademande des utilisateurs: les entreprisesvont être demandeuses de locaux éco-nomes en énergie.Dans le secteur de l’habitat, Patrick Siksik(vice-président de la Chambre des Expertsimmobiliers FNAIM), estime qu’avec laRT2012, il faudra décoter les immeublesqui ne la respectent pas mais actuelle-ment, c’est surtout l’insuffisance de loge-ments sur le marché qui compte. Toute-fois, il reconnaît que les experts commen-cent à prendre en compte l’incidence dela situation de l’immeuble en baissantdes valeurs pour des biens très excentrés.18mai 20107JURIShheebbddooimmobilier••RREENNCCOONNTTRREELa pagaille totale des normes environnementales…L’impact des normes environnementales n’est pas encore net sur lesvaleurs, sauf pour le secteur hôtelier. Mais la situation pourrait évoluerrapidement, notamment pour le tertiaire. L’analyse des experts de laChambre des Experts immobiliers de la FNAIM, avec l’éclairage du cabi-net d’avocats Franklin.■Les 240 critères de l’éco-labelEn revanche, pour le secteur hôtelier,Yvette Hue, qui était précédemment pré-sident de la Chambre des Experts FNAIMet qui est spécialisée en hôtellerie, estimeque les normes ont un impact sur lavaleur des hôtels.Elle souligne l’importance de la mise enplace des éco-labels à partir de 2012. Celabel comporte une analyse de quelque240 critères qui détermineront le classe-ment des hôtels de tourisme.Le domaine de ces critères est très vaste:sécurité des personnes, mais aussi usagede l’eau, du chauffage, voire de l’accès àl’hôtel par des vélos. Yvette Hue ajouteque cette démarche va nécessiter de for-mer les personnels à l’écologie, évoquantla difficulté que cela représente pour lepersonnel des femmes de chambres.Par ailleurs, le défaut de respect desnormes par les hôtels peut être assorti delourdes sanctions pouvant aller jusqu’àl’interdiction d’exercer. Or certains hôtels,situés dans des quartiers historiques, nepeuvent pas se mettre aux normes. Atitre d’exemple, il est nécessaire d’ici2015 de répondre aux objectifsd’accessibilité, ce qui impose l’installationd’ascenseurs d'une capacité de 8 per-sonnes (permettant la manœuvre d’unepersonne en fauteuil pour handicapé).Mais certains immeubles ne peuvent pastechniquement recevoir ce typed’ascenseurs. D’où la question de savoirs’il est possible d’obtenir des dérogations.■Précaution pour les investis-seursPour les investisseurs enfin, StéphaneImowicz, président adjoint de laChambre des Experts immobiliers, recon-naît que les investisseurs se posent desquestions. Certains d’entre eux ont prisdes décisions impulsées par unedémarche de précaution en engageantdes arbitrages. Toutefois, il observe éga-lement que pour les immeubles hauss-manniens, bien placés, leur cote resteimportante. L’impact des normes envi-ronnementales n’est donc pas encore trèsmarqué.❑Agenda: 25juin 2010. Le congrèsde la Chambre nationale des Expertsimmobiliers de France FNAIM repren-dra le thème de l’incidence desnormes environnementales surl’évaluation des immeubles.Congrès à Paris VIIe(Maison despolytechniciens)
l'avis conforme de l'architecte desBâtiments de Francedans les ZPPAUP,qui avait été supprimé par la loi Grenel-le I.Il souligne que le dispositif proposé est« quelque peu bâtard »: l'ABF émettraitun avis ni simple ni conforme, le maires'il n'est pas d'accord pourrait saisir lepréfet de région, lequel aurait un délaid'un mois pour répondre et l'absencede réponse vaudrait avis différent decelui de l'ABF.Serge Grouard, rapporteur, expliqueque les nouvelles aires de mise envaleur de l'architecte et du patrimoineintégreront aussi la préoccupation envi-ronnementale (le texte visel'intégration architecturale ou paysagè-re des travaux visant l'exploitation desénergies renouvelables ou aux écono-mies d'énergie).Il s'agit d'éviter le conflit rémanententre la protection du patrimoine et laprise en compte des préoccupations del'environnement.Serge Grouard explique le nouveaumécanisme, qui fait place à l'avisconforme de l'ABF, antérieurementapplicable (que le Sénat voulait rétablir)et remplacé par l'avis simple dans leGrenelle I. Le texte proposé reprend laproposition du rapport Tuot.L'avis conforme de l'ABF est suppri-mé, mais l'avis est maintenu. En casde litige, « la parole de l’État pré-vaut en dernier ressortpuisque c’estle préfet de région, saisi par les partiesen litige – le maire et l’ABF –, qui seraamené à trancher. Sa décision sera éclai-rée par une instance consultative réunieà cet effet ». En conclusion, le maire etl'ABF sont à parité, le dernier mot estlaissé à l'Etat par le préfet de région.Benoist Apparu soutient cette réforme.L'amendement 428 a été rejeté etl'article 14 a été voté avec amende-ments rédactionnels.➠Les trois articles suivants ont étévotés sans modification: article 14 bis(modification de l'article L 621-33 ducode du patrimoine), article 14 ter(modification de l'article L 313-2 ducode de l'urbanisme) et article 15(applicable à Mayotte).François Brottesa alors proposé unesérie d'amendements comme le n°561pour introduire dans notre droit lareconnaissance des coopérativesd'habitation. Mais il l'a finalementretiré, Benoist Apparu donnant sonaccord pour retravailler ce sujet dans lecadre d'un autre texte.Jean-Louis Léonarda obtenu le vote detrois amendements. Le premier (n°14)vise à interdire la pratique des cessionsde petites parcelles de terrains dansles campings, qui aboutissent de fait ày créer des résidences secondaires avecun « déni d'urbanisme ». Le second(n°15) autorise le maire à saisir le jugeen cas d'installation irrégulière, y com-pris pour les résidences mobiles deloisirs et non plus seulement, commeactuellement, aux seules constructions.Le troisième (n°16) prévoit une miseaux normes environnementales des ter-rains de camping, non seulementpour les nouvelles installations commele droit le permet actuellement, maisaux installations existantes.➠Avec l'article 15 quater, les députésont abordé la question de la publicitépar enseignes et pré-enseignes. Denombreux amendements ont étérepoussés. A titre d'exemple mention-nons celui de Lionel Tardy(n°230) quivisait à supprimer l'alinéa 9 de l'article15 quater selon lequel la publicité sup-portée par les palissades de chantier nepeut être interdite. Le député voulaitpréserver la liberté des autorités locales,mais il n'a pas été suivi.➠Un amendement (n°1648) a étéadopté (article 15 bis A) visant à per-mettre la régularisation des personnesqui détiennent des parcelles, sans titrede propriété, dans la zone des 50 pasgéométriques en Martinique et enGuadeloupe et à mettre en place dansce secteur des opérations de résorptionde l'habitat insalubre.➠Les articles suivants visent aussi lesrèglements locaux de publicité.Signalons par exemple le vote del'amendement n°236 de Lionel Tardyqui donne à la CNIL un pouvoir decontrôle en amont de certaines publici-tés qui permettent d'analyser le nombrede personnes mais aussi le sexe et l'âgede la personne qui s'arrêtent devant unpanneau publicitaire (adoption contrel'avis de la secrétaire d'Etat ChantalJouanno). L'article 15 sexiesa suscité delongs débats. Il autorise notamment pararrêté municipal, l'installation debâches comportant de la publicité.➠L'article 15 septiesvise les pré-enseignes dérogatoires. Les articles sui-vants ont été votés sans modification.■Recharge des véhicules élec-triques et stationnements pourvélos dans les nouveauximmeubles➠Avec l'article 16, les députés ontabordé le chapitre de la loi concernantles transports.Citons par exemple l'article 19 bis(exa-miné dans la 2eséance du 6mai) quivise à faciliter la réalisation des infra-structures nécessaires à l'utilisation desvéhicules électriques. Il prévoit notam-ment, à compter du 1erjanvier 2012,l'obligation pour les constructeursd'installer des dispositifs(câbles,gaines, dispositifs de sécurité) pourl'alimentation d'une prise de rechargepour véhicule électriqueet des infra-structures pour le stationnement sécuri-sé des vélos.Cette obligation s'appliquerait à deuxcas:- pour les constructions d'ensemblesd'habitationséquipés de places de sta-tionnement individuelles couvertes ousécurisées,- pour les constructions d'immeublestertiairesconstituant principalementun lieu de travail et équipé de places destationnement destinées aux salariésCes textes doivent être insérés au CCH(art. L 111-5-2 et L 111-5-3 nouveaux).Un décret fixera le nombre minimum deplaces concernées.Par ailleurs, pour les locaux tertiairesexistants, ils devront être équipés defaçon analogue avant le 1erjanvier2015. Un décret fixera également lesmodalités de cette obligation (catégo-ries de bâtiments visés, nombre deplaces) mais aussi les facultés de déro-gation en cas d'impossibilité techniqueou de contraintes liées àl'environnement naturel du bâtiment.Par ailleurs, le même article crée unarticle24-5 dans la loi de 1965demandant au syndic d'inscrire àl'ordredu jour de l'assemblée laquestion de travaux permettant larecharge des véhicules électriques.Les travaux seraient alors décidés à lamajorité de l'article 25 (complément del'article 25 par un point « l »).18mai 20108JURIShheebbddooimmobilier••LLEEGGRREENNEELLLLEEIIII ÀÀLL’’AASSSSEEMMBBLLÉÉEEsuite de la page 6▲
Enfin, il serait inséré au CCH un articleL 111-6-4 un « droit à l'équipementd'une place de stationnementdédié à la recharge d'un véhiculeélectrique». Le propriétaire (ou syndi-cat de copropriétaires) de l'immeubleéquipé de parking couvert ne peuts'opposer sans motif sérieux àl'équipement des places de stationne-ment, à la demande d'un locataire.Yves Cocheta proposé de supprimerl'article 19 bis, estimant que les véhi-cules électriques n'étaient pas des véhi-cules propres, mais que leur pollutionétait délocalisée. Mais son amende-ment (n°568) a été repoussé.L'article 19 bis a été voté sans amende-ment.Philippe Plissona proposé une obliga-tion lors des constructions de loge-ments (amendement n°594)d'aménager des places de stationne-ment pour vélos, mais il n'a pas été sui-vi.■Taxe sur les plus-values enrégion➠A l'article 22 ter, qui permet, horsIle-de-France, aux autorités organisa-trices de transports urbains, d'instituerune taxe forfaitaire sur le produitde la valorisation des terrains nuset des immeubles bâtis résultant dela réalisation d'infrastructures de trans-ports collectifs en site propre, PhilippePlissons'est félicité de cet outil de« captation de la rente foncière »autour des gares et des stations detransports en commun en site propre.Le député a proposé (amendementn°567) de l'étendre au syndicat mixte,mais son idée a été rejetée. L'article 22ter a été voté.Précisons que cette taxe doits'appliquer aux ventes de terrains etimmeubles situés à moins de 800mètresd'une nouvelle station detransport en site propre ou de 1500mètres d'une gare ferroviaire. La taxeserait assise sur80% de la différenceentre le prix d'achat et le prix de ventelors de la 1ecession de l'immeubleaprès l'institution de la taxe. Le prixd'achat serait indexé sur l'ICC et majorédes coûts de construction et des tra-vaux d'amélioration de la performancethermique de l'immeuble.Le taux de la taxe serait plafonné à15% pour les autorités de transportsurbains, 5%pour la région et 5%18mai 20109JURIShheebbddooimmobilier••ÀÀLL’’AASSSSEEMMBBLLÉÉEEpour l'Etat. Toutefois, le total de cesmontants ne devrait pas dépasser 5%du prix de cession.Les députés ont alors abordé le titreIIIconsacré à l'énergie et au climat.➠L'article 23concerne les schémasrégionaux du climat, de l'air et del'énergie.Signalons qu'à l'occasion de la présen-tation d'un amendement n°791 (finale-ment retiré) de François Brottesvisant àinterdire l'installation de centrales pho-tovoltaïques au sol dans les zones agri-coles, Jean-Louis Borloo a rappelél'existence du décret du 20novembre2009 et indiqué que ce sujet pourraitfaire l'objet de précision lors del'examen du projet de loi de modernisa-tion de l'agriculture.➠L'article 25concerne leraccorde-ment aux réseaux d'électricité. Jean-Louis Borloorappelle que l'objectif, issude la loi SRU, est d'éviter le mitage etl'étalement urbain. En conséquence,« que tous les renforcements, toutes lesaméliorations liés à la technologie ou àla nouvelle densification étaient, pourdire les choses simplement, pris en char-ge par le TURPE (tarif d’utilisation desréseaux publics d’électricité) et que cen’était en revanche pas le cas dès lorsqu’il s’agissait d’un nouveau réseau,donc d’un étalement urbain ». Il ajoute« la philosophie générale du dispositifest la suivante: les renforcements àl’initiative du concessionnaire desréseaux sont pris en charge par le TUR-PE ». L'article 25 a été voté avecquelques amendements.DDÉÉBBAATTLe Grenelle au jour le jour, vu par des professionnelsL’Ecole Spéciale des Travaux Public du Bâtiment et de l’Industrie (ESTP) avait orga-nisé le 4mai une conférence sur le Grenelle II avec pour axe de réflexion :“risques et opportunitéspour les propriétaires et les gestionnaires immobiliers”.Quelques réflexions glanées au cours des échanges:>Pour Jérôme Gatier(directeur du comité stratégique du Plan Bâtiment Grenel-le), les lois Grenelle ne sont pas des lois de circonstances mais représentent lacréation d’une métamorphose de la société.L’objectif de l’instauration d’une annexe environnementale dans les bauxcommerciauxest que les contractants disposent d’un texte souple mais contrai-gnant, plutôt que le contraire. Il confirme par ailleurs qu’une réflexion est encours à propos de la multiplicité de labels.>Yves Dieulesaint(directeur ressources stratégiques de Gecina) a la convictionque les sujets environnementaux seront monétisés. Pour l’instant, un constat: lesimmeubles qui ont été certifiés se louen mieux et le BBC devient la norme pourles promoteurs. Un axe d’action: limiter l’impact environnemental des bâtiments.>Jean-Marc Sablé, de la direction technique d’Immobilière 3F, indique que lebudget annuel de rénovation des immeubles en Ile-de-France était de 50millionsd’euros avant 2005 mais qu’il dépasse 80millions depuis 2008. Le but, lors desopérations de rénovation est de passer sous le seuil de 150kWh/m2/an.Vaut-il mieux démolir pour reconstruire? Pour Jean-Marc Sablé, cette option n’apas de sens (sauf dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain) car celaimpose de consommer encore plus d’énergie pour la démolition. Il ajoute que lerecours aux énergies renouvelables est peu performant en terme de retour surinvestissement.À propos de la faculté, introduite par la loi, de demander au locataire une partici-pation aux travaux d’économies d’énergie dans la limite de 50% de l’économiede charges obtenue, il indique qu’Immobilière 3F s’est fixée un maximum de par-ticipation du locataire limitée à 33% de l’économie réalisée sur le poste de chauf-fage et d’eau chaude sanitaire.>Vincent Gravier(directeur général Iosis Nord) qui intervient sur le projet de latour First à la Défense, tour qui passe de 40 à 50 étages, souligne la difficulté des’adapter aux règles qui ont changé entre le lancement du projet et sa réalisation(passage de la RT 2000 à la RT 2005).
➠L'article 25 bis vise à développer lesmarchés globaux de performanceénergétiqueexplique le rapporteurSerge Poignant. Pour Claude Gatignol,la nouvelle rédaction de cet article« traduit la volonté de ne pas excluredu cadre de la loi MOP certaines opéra-tions lourdes dont la responsabilitécontinuera ainsi de relever de la maîtri-se d’ouvrage publique ». Il a été adop-té.➠L'article 26insère au code del'environnement des dispositions sur le« bilan des émissions de gaz à effetde serreet plan climat-énergie territo-rial ». Ce bilan des émissions de GESsera en particulier obligatoire pour lespersonnes morales de droit privéemployant plus de 500 personnes et lespersonnes de droit public de plus de250 personnes. Le premier bilan devraêtre établi pour le 31décembre2012.L'article a été voté avec amendementsrédactionnels.➠L'article 27vise notamment les certi-ficats d'économie d'énergie. Il aégalement été voté avec amendementsrédactionnels. Précisons par exempleque l'alinéa 19 de cet article prévoitque les organismes construisant deslogements sociaux peuvent obtenirdes certificats si leur action additionnel-le par rapport à leur activité habituellepermet la réalisation d'économiesd'énergie d'un volume supérieur à unseuil (à fixer par arrêté).La contribution à des programmes deréduction de la consommationd'énergie des ménages les plus défavo-risés peut aussi donner lieu à obtentionde tels certificats.➠Le vote de l'article 27 bisobligera lesfournisseurs d'électricité, de gaz naturelou de chaleur à communiquer périodi-quement aux consommateurs finalsdomestiques un bilan de leurconsommation énergétique.➠L'article 27 ter, adopté en l'état, exo-nère les sociétés d'HLM et les SEMd'impôt sur les sociétés pour les pro-duits de cession des certificatsd'économie d'énergieobtenus à lasuite d'action de réalisation d'économied'énergie dans les ensemblesd'habitation.➠L'article 28vise à favoriser le stocka-ge de CO2, voté en dépit des réservesd'Yves Cochet.Les débats lors de la 3eséance du 6maiont abordé le chapitreII sur les éner-gies renouvelables.➠L'article 30a été adopté conforme. Ilcomporte par exemple une modifica-tion de la loi du 15juillet 1980 relativeaux économies et à l'utilisation de lachaleur, concernant les classements des18mai 201010JURIShheebbddooimmobilier••LLEEGGRREENNEELLLLEEIIII ÀÀLL’’AASSSSEEMMBBLLÉÉEENOM:PRÉNOM:FONCTION:SOCIÉTÉ:ADRESSE:TÉL:FAX:MÉL:N° TVAINTRACOM.:SIGNATURE:OFFREEXCEPTIONNELLERéservée auxnouveaux abonnés20%de réductionsur l’abonnementJURIShheebbddooimmobilierBULLETIND’ABONNEMENT«PRIVILÈGE»❑OUI, je souhaite bénéficier de l’offre de souscriptionà JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement(41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés audroit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA aulieu de 769€ TTC, soit 20% de réduction.Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdoJe recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscriptionÀ RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMARTns 30UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE✁réseaux de chaleur. Sur le même sujet,l'article 31, également voté, prévoit quetous les réseaux de distribution dechaleursont dotés d'un système decomptagede l'énergie livrée auxpoints de livraison, dans un délai de 5ans après la publication de la loi.➠L'article 32, voté avec un simpleamendement de coordination, prévoitque pour les bâtiments réhabilitésraccordés à un réseau de chaleur, lapuissance souscrite dans le cadre ducontrat existant peut faire l'objet d'unréajustement à la demande des sous-cripteurs après travaux. Il est prévu undécret.➠L'article 33concerne l'électricitééolienne. Jean-Louis Borlooindiqueêtre favorable à l'installation de petitéolien réservé à une utilisation privati-ve, mais non à ce qu'un particulierentouré de voisin « en installe 5 dansson jardin ».A propos de l'électricité photovol-taïque, l'amendement n°750 du Gou-vernement vise à assurer une base légis-lative aux arrêtés de janvier 200 qui afixé les nouveaux tarifs et à l'arrêté du16mars 2010 fixant les dispositionstransitoires (JO du 23mars 2010) pourlutter contre la bulle spéculative de lafin de l'année 2009. L'article 33 a étévoté.➠L'article 33 biségalement voté exo-nère d'impôt sur les sociétés lesorganismes HLM et SEMpour lesproduits de la vente d'électricitéàpartir d'installation ne dépassant pas 3kilowatts crête par logement qui utili-sent l'énergie radiative du soleil.■Le nouveau régime applicableà l’éolien➠L'article 34, relatif à l'éolien, a susci-té de nombreux débats. Franck Reynierexplique les amendements proposés:créer des schémas régionaux del'éolien avant fin 2011pour détermi-ner des zones de gisements éoliens, deszones où l'acceptabilité est présente etcelles qui comportent des secteurs àpréserver. Réalisés par les conseils régio-naux, ces schémas seront opposables.Pour les unités de production, afin delutter contre le mitage et favoriserl'intégration paysagère, il est proposéque les unités soient définies au sein
des zones de développement del'éolien(ZDE) et que la limite minimalesoit fixée à 5 mâts. Il est aussi proposéunedistance minimale de 500mètresdes habitations.Le régime des autorisationssera celuides ICPE. Enfin, lorsque l'exploitationest terminée, les paysages doivent êtrerestitués dans un état conforme.Jean-Louis Borloo défend l'objectif de500 mâts par an et, du point de vue desautorisations, l'application de celle desinstallations classées pour la protectionde l'environnement, procédure « qui estparfaitement éprouvée, parfaitementmaîtrisée, et qui ne pose aucune diffi-culté ».Il ajoute que la procédure des ICPE per-mettra d'agir plus rapidement et plussûrement qu'avec les permis deconstruire. Les schémas seront établispar les régions, mais si elles ne le fontpas, l'Etat reprendra la main.Le 7mai, les députés ont poursuivi ledébat sur l'article 34 par un amende-ment du Gouvernement (n°1654) fixantle principe que si le schéma régional dedéveloppement de l'éolien n'est pasadopté fin 2011, l'Etat en adopterait undès 2012. Il a été adopté. Même votepour le n° 1655 qui indique l'objectifd'installation de 500 mâts par an.Patrick Ollier explique que le seuil mini-mum de 5 mâts par site a été conservémais que celui de 15 mégawatts quiétait prévu, est abandonné.L'amendement n° 1014, voté, a suppri-mé le seuil de 15 mégawatts.Jean-Louis Borloo explique que pour lepetit éolien (hors zone de développe-ment de l'éolien), le soutien public sefait par le crédit d'impôt, mais qu'il n'ya pas de tarif de rachat. Dans quelquescas, en ZDE, le tarif d'achat etl'avantage fiscal sont cumulables.L'amendement n°1015, voté, vise à per-mettre aux petites éoliennes (moins de250 kilowatts et de moins de 30m dehaut) de continuer à bénéficier du tarifd’achat dans les ZDE.L'article 34 a été adopté.Le titreIV concerne la biodiversité.➠Après les mesures visant l'agriculture,le chapitre 2 traite de la trame verteet bleue(article 45). GenevièveGaillardexplique qu'il s'agit de « condi-tionner toute nouvelle réalisationd’infrastructure au respect et à la pro-tection de la faune, de la flore, des fluxd’espèces ». L'article 45 a été adoptéavec quelques amendements. Précisonsqu'un « schéma régional de cohéren-ce écologique» doit être élaboré parla région et l'Etat en association avecun comité régional « trames verte etbleue ».➠Signalons par exemple l'article 51quipermet à l'agence de l'eaud'acquérir des parcelles dans leszones humidespour lutter contrel'artificialisation des sols et pour leurvalorisation, notamment agricole.➠L'article 51 quinquiesest relatif audroit de préemption du Conservatoirede l'espace littoral et des rivageslacustres. Il complète l'article L 142-3du code de l'urbanisme afin de rendreapplicable le droit de préemption auxcessions de droits indivis sur unimmeuble ou une partie d'immeublebâti ou non bâti, et à la cession de lamajorité des parts d'une SCI, lorsque lepatrimoine de la société est constituéepar une unité foncière sur la totalité oucertaines parties de zones de préemp-tion créées par le conseil général ou leconservatoire.L'article a été voté.➠Il en est de même de l'article 52quiprévoit notamment le long de certainscours d'eau, l'obligation pourl'exploitant ou à défaut le propriétairede mettre en place et maintenir unecouverture végétale permanented'au moins 5 mètres à partir de larive(hors espaces occupés par les bâti-ments ou clos de murs). La liste descours d'eau sera fixée par l'autoritéadministrative.➠Les articles suivants (52 ter à 52 sep-ties), votés conformes, concernent lesparcs naturels(ainsi que l'article 52octies, ajouté par l'Assemblée).➠L'article 53vise la procédured’approbation des chartes des parcsnaturels régionaux. Il a été adopté avecamendements.Le chapitreIV traite de dispositionsrelatives à l'assainissement et aux res-sources en eau.➠L'article 57concernel'assainissement. Il a été adopté avecun amendement de coordination. Selonl'exposé des motifs du projet de loi, cetarticle vise à autoriser les communes àeffectuer des travaux d'officepour lamise en conformité des installationsd'assainissement non-collectif. Parailleurs, il vise une meilleure qualité desinstallations neuves, en s'appuyant surles contrôles effectués par les servicespublics d'assainissement non-collectiflors de la réalisation des travaux.Chantal Jouannoindique à cette occa-sion que les procédés phyto sont encours d'agrément par le CSTB, elle ajou-te que le projet de loi comporte des dis-positions sur les dispositifs de contrôlede l'assainissement non collectif, et surl'obligation d'avoir systématique-ment un contrôle avant de délivrerun permis de construire.➠L'article 57 bissur le même sujet aété voté conforme.Précisons qu'il comporte plusieurs dis-positions:Selon les travaux en commission,l'article 57 commence par anticiper à2011l'entrée en vigueur de l'article L1331-11-1 du code de la santé publiqueprévue au 1erjanvier 2013. Cet articleprévoit que en cas de vente d'unimmeuble à usage d’habitation non rac-cordé, le documentétabli à l’issue ducontrôle des installationsd’assainissement non collectif est jointau dossier de diagnostic technique.Le même article est modifié pour indi-quer que le contrôle doit être daté demoins de 3 ans. Un autre alinéaindique que si le contrôle est daté deplus de 3 ans ou s'il n'existe pas, sa réa-lisation est à charge du vendeur.L'article 57 bis complète aussi l'article L271-4 du CCH en prévoyant que en casde non-conformitéde l'installationd'assainissement non collectif lors de lasignature de l'acte authentique de ven-te, l'acquéreur fait procéder aux tra-vaux de mise en conformité dansun délai d'un après l'acte de vente.Cet article du CCH prévoit le contenudu dossier de diagnostic technique àfournir à l'acquéreur. Il comporte dansson 8epoint (art. L 271-7 I 8°): « ledocument établi à l'issue du contrôledes installations d'assainissement noncollectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ».L'article 57 bis al. 7 indique qu'enl'absence de ce document, le vendeurne peut pas s'exonérer de la garantie18mai 201011JURIShheebbddooimmobilier••LLEEGGRREENNEELLLLEEIIII ÀÀLL’’AASSSSEEMMBBLLÉÉEE
des vices cachés correspondante. Lenouveau texte imposera donc àl'acquéreur de faire les travaux de miseen conformité dans le délai d'un an.Stéphane Demillya ensuite proposé derendre éligibles les travauxd'assainissement non collectif éligibles àl'Eco-PTZ, de façon cumulable avec lesautres travaux d'économie d'énergie(amendement n°896). Chantal Jouannoindique que très peu d'Eco-PTZ ont étédemandés pour l'assainissement (1640pour 9933 prêts émis en 2009).L'amendement a été retiré devant lapromesse de sa réécriture d'ici le votedu texte en CMP.➠L'article 57 ter, présenté par AndréFlajoletvise à « rassembler dans unefilière unique l’assainissement collectifet l’assainissement non collectif, et doncà créer un service uniqued’assainissement». Il serait créé sur labase du volontariat des communes. Il aété voté avec un amendement (n°89)d'André Flajolet.➠L'article 58concerne un programmede lutte contre les fuites d'eau dans lesréseaux d'eau potable.➠L'article 59contient des dispositionssur la mise en place de périmètres decaptage d'eau et une obligation dedéclarer au maire tout dispositifvisant à utiliser l'eau de pluie pourdes usages domestiques. Il a été votéavec un amendement (n°897) de Sté-phane Demillyvisant à élargir la facultéd'usage de l'eau de pluie, actuellementréglementé par l’arrêté du 21août2008. L'amendement élargit l'usage auxétablissements recevant du public.➠L'article 59 bisinstitue une taxe surl'imperméabilisation des sols. Elleest due par tout propriétaire public ouprivé de terrains et de voiries situéesdans une zone urbaine ou à urbaniserouverte à l'urbanisation ou dans unezone constructible. Le tarif de la taxeest fixé par l'assemblée délibérante dela commune ou du groupement compé-tent, dans la limite de 1€ par m2. Ellen'est pas due si la surface (déductionfaite des surfaces non imperméabili-sées), est inférieure à un minimum(600m2maximum).Les propriétaires qui ont fait des tra-vaux limitant ou évitant le déversementdes eaux pluviales hors de leur terrainbénéficient d'un abattement (de 20% à100% du montant de la taxe). L'articlea été voté avec amendements rédac-tionnels.Les députés ont ensuite abordé les dis-positions relatives à la mer(chapitreV).➠L'article 60, voté, prévoit la créationd'un « document stratégique defaçade » qui constitue le cadre de réfé-rence pour la protection du milieu, lavalorisation des ressources marines et lagestion des activités lies à la mer et aulittoral.➠L'article 61, également adopté, trans-forme le Conseil national du littoral enConseil nationale de la mer et deslittoraux.➠Avec l'article 66, les députés ontabordé le titreV intitulé « risques, san-té, déchets ».L'article 66 insère les articles L 583-1 etsuivants dans le code del'environnement contenant des disposi-tions de prévention des nuisanceslumineuses. Il sera possible, par arrêté,de limiter certaines sources lumineuses.Il a été adopté.➠Le vote de l'article 67élargit lechamp de l'Autorité de contrôle desnuisances sonores aéroportuaires(ACNUSA); elle devient Autorité decontrôle des nuisances aéropor-tuaires(ACNUA) et son rôle n'est pluslimité aux nuisances sonores mais éten-du à l’ensemble des impacts environne-mentaux liés à un aéroport.➠A l'article 68, qui définit les compé-tences de cette nouvelle autorité Fran-çois Pupponi(par ailleurs maire de Sar-celles, proche de Roissy) a soutenu unamendement (n°1248) pour faciliterl'urbanisation dans les secteurs prochesdes aéroports, mais il n'a pas été suiviet l'article 68 a été voté.➠L'article 69, voté conforme, soumetles nouveaux aéroports aux plansd'exposition au bruit.➠L'article 71concerne la qualité del'air intérieur. L'article L 221-8 nou-veau du code de l'environnement vise àobliger le propriétaire ou l'exploitantde certains établissements recevant dupublic (qui seront déterminés pardécret) à surveiller la qualité de l'airintérieur.Un amendement (n°1404) a été adop-té, il prévoit une définition des éco-matériaux. Le même article prévoitune obligation d'étiquetage des pol-luants volatils, à partir de 2012, pour lesproduits de construction notamment(amendement n°1316).➠Signalons, à l'article 72, qui traite dela protection contre les ondes électro-magnétiques, que tout occupant d'unlogement bénéficiera d'une infor-mation systématique du résultatdes mesures d'exposition auxondesantérieurement effectuées.■L’acquéreur mieux informé del’état de pollution du sol➠L'article 75concerne l'informationde l’acquéreur d’un terrain surl’état de pollution du sol. Il a étévoté conforme.Il comporte deux dispositions:- d'une part il vise à augmenterl'information disponiblesur la pollu-tion des sols: l'Etat rend publiques lesinformations dont il dispose sur lesrisques de pollution (art. L 125-6 nou-veau du code de l'environnement). Cesinformations sont prises en comptedans les documents d'urbanisme lors deleur élaboration et de leur révision(règles à préciser par décret). Le Gou-vernement a indiqué qu'il s'agit desinformations figurant dans le siteBASIAS.- D'autre part, un nouvel article (L 125-7) prévoit que levendeur ou lebailleur du terrain est tenud'informer par écrit l'acquéreur oule locataire lorsque les informa-tions rendues publiques(par l'art. L125-6) font état d'un risque de pol-lution des sols affectant ce terrain.Le vendeur ou le bailleur communiqueles informations rendues publiques parl'État, en application des dispositions del'article L. 125-6. La sanction est la sui-vante: « si une pollution notable duterrain est constatée, dans un délai dedouze mois après la transaction,l'acheteur ou le locataire a le choix depoursuivre la résolution du contratou, selon le cas, de se faire restituerune partie du prix de vente oud'obtenir une réduction du loyer;l'acheteur peut aussi demander la remi-se en état du site aux frais du