– 2 – Jurisprudence –
Servitudes : Écoulement des eaux : pas de travaux sur le fonds inférieur
Baux en général : Payer le loyer… à la bonne personne
Baux commerciaux : Clause résolutoire / S’obliger à réparer la toiture n’impose pas de payer la réfection totale de la toiture
Sous-traitance : Responsabilité du sous-traitant / Insuffisance du chauffage
Construction : Responsabilité même sans désordre / Syndic : responsabilité pour absence d’information de l’assemblée
– 4 – Législation –
Faire baisser les loyers des salles de cinéma / L’ISF devant le Conseil constitutionnel
– 4 – Au Parlement –
Réforme des collectivités territoriales / Marché de l’électricité
– 5 – Réglementation –
Garantie intrinsèque dans les VEFA
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontre –
Grenelle II : nid à contentieux / Forte hausse des taxes foncières
■ JUGÉ ■ > > La clause d’un bail commercial qui met à charge du preneur la réparation de la toiture ne lui impose pas de réparer la couverture entière (p.2). > > Le paiement d’un arriéré de loyers au notaire du bailleur n’est libératoire que si celui-ci a bien reçu du bailleur mandat pour encaisser les loyers. Un locataire a fait l’amère expérience de l’ignorance de cette règle (p.2). > > Le Conseil constitutionnel a jugé l’ISF conforme à la Constitution dans une déci- sion du 29septembre (p.5). ■ RÉPONDU ■ > > Un groupe de travail mis en place par le Gouvernement doit l’éclairer sur l’opportunité d’installer un diagnostic obli- gatoire périodique des installations fonction- nant au gaz (voir p.6). > > La conformité des documents d’urbanisme à la loi Littoral “reste à parfai- re” et pourtant cette loi est directement opposable aux autorisations d’urbanisme. ■ PUBLIÉ ■ > > Le décret du 27septembre 2010 réforme le régime de la garantie intrinsèque dans les ventes en l’état futur d’achèvement (p.5). > > La loi du 30septembre 2010 vise à enca- drer les loyers des salles de cinéma . ■ PROGRAMMÉ ■ > > L’obligation de respect des normes de sécurité incendie dans les hôtels pourrait être repoussée de2011 à2015 (p.5). ■ SIGNÉE ■ > > Une convention entre l’Etat et la Caisse des dépôts a été signée pour la mise en œuvre du programme “ville de demain”. ISF et bouclier fiscal: même destin? L e Conseil constitutionnel continue son travail d’examen des lois au gré des saisines. Il a tout récemment statué sur la ques- tion de l’ISF. Les détracteurs de cet impôt ont pu développer les critiques qu’ils nourrissent à son endroit: absence de coefficient familial, distorsion de situation entre les couples mariés avec les concubins autres que notoires, imposition de biens non-productifs de revenus. Mais tous ces arguments ont été repoussés (lire page4). Toutefois, l’ISF pourrait revenir sur le devant de la scène avec le soutien de plus en plus fort de parlementaires à la trilogie chère notamment à Jean Arthuis. Ce mécanisme de suppression à la fois du bouclier fiscal et de l’ISF, assorti de la création d’une tranche supplémentaire à l’impôt sur le revenu, a été une nouvel- le fois défendu lors d’une question orale par le député centriste Philippe Vigier le 5octobre. (Il a précisé que l’imposition pourrait frapper les revenus au-delà de 100000euros et les revenus du patrimoine). Mais la réponse du ministre du budget a été bien pru- dente “La réflexion autour du triptyque doit s’engager sereine- ment” ou encore “Dans la loi de finances pour 2011, le Gouverne- ment propose la stabilité, mais le débat va se poursuivre”. O n signalera également dans ce numéro la modification de la législation sur les baux commerciaux pour les locaux de salles de cinéma. Le législateur a complété l’article L 145-36 du code de commerce pour les locaux construits en vue d’une seule utilisa- tion comme établissements de spectacles cinématographiques. Lors de la révision du loyer ou du renouvellement du bail, le loyer sera obligatoirement fixé par référence aux usages de la profes- sion, c’est-à-dire par référence au chiffre d’affaires pouvant être réalisé dans la salle (voir p.4). E nfin, nous reprenons cette semaine l’analyse d’un avocat sur les dispositions d’urbanisme de la loi Grenelle II (p.8). Il indique notamment la grande fragilité des documents d’urbanisme qui résulte d’une modification incessante des textes. Cela fournit aux parties et à leurs conseils des arguments innombrables pour remettre en cause des autorisations d’urbanisme. C e numéro411 de Jurishebdo marquant le 10 e anniversaire de notre publication, nous saisissons cette occasion pour vous remer- cier de votre fidélité. Notre premier numéro en octobre2000 s’intéressait à la loi SRU alors en gestation. Dix ans plus tard, les questions d’urbanisme restent toujours d’actualité et le droit d’urbanisme toujours plus mouvant ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 411 1 2 OCTOBRE 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Servitudes : Écoulement des eaux: pas de travaux sur le fonds infé- rieur Baux en général : Payer le loyer… à la bonne personne Baux commerciaux : Clause résolutoire / S’obliger à réparer la toiture n’impose pas de payer la réfection totale de la toiture Sous-traitance : Responsabilité du sous-traitant / Insuffisance du chauffage Construction : Responsabilité même sans désordre / Syndic: responsa- bilité pour absence d’information de l’assemblée - 4 - Législation - Faire baisser les loyers des salles de cinéma / L’ISF devant le Conseil constitutionnel - 4 - Au Parlement - Réforme des collectivités territoriales / Marché de l’électricité - 5 - Réglementation - Garantie intrinsèque dans les VEFA - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Grenelle II: nid à contentieux / Forte hausse des taxes foncières S O M M A I R E E D I T O R I A L Le prochain numéro de Jurishebdo s era un numéro spécial consacré à la crise du logement. 12octobre 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S E E R R V V I I T T U U D D E E S S - - B B A A U U X X ▲ Servitudes ■ Écoulement des eaux: pas de t ravaux sur le fonds inférieur (Cass. Civ. 3 e , 29 sept. 2010, n°1164, FS-P+B, cassation, pourvoi n°09-69608) La construction d’une maison et d’une pisci- ne sur un fonds supérieur provoquait l’inondation d’un fonds inférieur. Pour mettre fin aux désordres, la cour d’appel avait retenu une solution consistant en la pose de drains souterrains en épis dans la partie basse du fonds inférieur, indiquant que les propriétaires du fonds supérieur ne pouvaient être retenus pour responsables du choix d’urbanisation de la commune. L’arrêt est cassé au visa des articles640, ensemble les articles544, 546 et641 du code civil: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que le propriétaire du fonds inférieur ne peut être contraint, afin de remédier à une aggravation de la servitude naturelle d’écoulement des eaux causée par le pro- priétaire du fonds supérieur, d’accepter la réalisation d’un ouvrage sur son propre fonds, la cour d’appel a violé les textes sus- visés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 640 du code civil assujettit les fonds inférieurs à recevoir les eaux qui découlent naturellement des fonds qui sont plus élevés. Il ajoute que le propriétaire du fonds supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur. Un arrêt d’appel avait admis éga- lement que celui qui procède à la vidange de sa piscine inonde le fonds inférieur aggrave anormalement la servitude (Angers, 27février 1995). Il résulte de cet arrêt de la Cour de cassation qu’on ne peut imposer des travaux sur le fonds infé- rieur pour compenser l’aggravation de la servitude causée par le propriétaire du fonds supérieur. Baux en général ■ Payer le loyer… à la bonne per- sonne (Cass. Civ. 3 e , 29 sept. 2010, n°1165, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°09-15511) Une cour d’appel avait prononcé la résilia- tion d’un bail commercial car la société loca- taire avait effectué des travaux sans autori- sation. Un litige subsistait relatif au paie- ment d’un arriéré de loyer. L’arrêt avait reje- té la demande en paiement des héritiers du bailleur au motif que le locataire avait payé les loyers au notaire en charge de la succes- sion et que les héritiers ne démontraient pas que le mandat du notaire était limité aux travaux et ne s’étendait pas à la per- ception des loyers, que le paiement fait e ntre les mains du notaire était libératoire. L’arrêt est cassé au visa de l’article 1239 du code civil : “Attendu […] qu’en statuant ainsi sans rechercher , comme il le lui était demandé, si le notaire avait reçu pouvoir de rece- voir les loyers pour le compte des bailleurs , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 1239 du code civil dispose que “le paiement doit être fait au créancier, ou à quelqu’un ayant pouvoir de lui, ou qui soit autorisé par justice ou par la loi à recevoir pour lui. Un arrêt plus ancien avait traité d’une situation analogue: le locataire avait versé des loyers dans les mains du notaire des précédents propriétaires. La cour d’appel avait refusé de faire jouer la clause résolu- toire, mais la Cour de cassation avait cen- suré l’arrêt en relevant que la cour d’appel n’avait pas caractérisé la mauvaise foi du bailleur (Civ. 3 e , 5mars 1997, Loyers et copr. 1997, 96). L’arrêt rapporté est dans le même sens, confirmant la rigueur imposée au preneur pour payer sa dette à la bonne personne. Il peut payer à un autre que le créancier, à condition qu’il ait reçu pouvoir de lui. Un arrêt rigoureux, mais sévère pour le débi- teur. Baux commerciaux ■ Clause résolutoire (Cass. Civ. 3 e , 29 sept. 2010, n°1178, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°09-13922) Après avoir adressé un commandement de payer, un bailleur avait obtenu en référé le prononcé par ordonnance de la résiliation du bail. L’ordonnance ayant été infirmée, le bailleur avait adressé un nouveau comman- dement de payer et saisi le juge du fond pour voir constater la résiliation du bail. L’arrêt qui avait prononcé la résiliation est cassé: “Vu l'article L. 145-41 du code de com- merce; Attendu que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un com- mandement demeuré infructueux; […] Attendu que pour accueillir cette demande [du bailleur], l'arrêt constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties respectivement à la date du 28mai 2006 et à la date du 23août 2007, et condamne la société N.à payer aux époux S.la somme de 5827,90euros au titre des loyers dus jusqu'au 16avril 2007 et à sup- p orter le coût des commandements de payer des 28avril 2006 et 23juillet 2007; Qu'en statuant ainsi, alors qu' un bail dont la résiliation est acquise ne peut être à nouveau résilié et que le preneur dont le bail est résilié n'est plus tenu au paiement de loyers postérieurement à la résiliation, la cour d'appel a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il est clair qu’un bail ne sau- rait être résilié deux fois de suite. Or l’arrêt d’appel relatait les faits en évoquant à deux reprises la résiliation du bail à la suite d’un commandement de payer. La cassa- tion était donc encourue pour ce motif. Relevons toutefois que dans la mesure où l’ordonnance prononçant la résiliation du bail était annulée, le bailleur était contraint de reprendre la procédure. Il fal- lait sans doute faire prévaloir l’un des com- mandements, l’autre se trouvant alors dépourvu d‘effet. ■ S’obliger à réparer la toiture n’impose pas de payer la réfection totale de la toiture (Cass. Civ. 3 e , 29 sept. 2010, n°1169, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-69337) Un bail commercial imposait au preneur la charge de l’entretien courant et, par déro- gations aux articles605 et suivants du code civil, la charge du clos et du couvert “étant précisé que “la bailleresse fournira à ses frais, les matériaux nécessaires à la réfection des toitures”. Le bailleur en déduisait que cette clause mettait à la charge du locataire la réfection de la toiture, y compris sa réfec- tion totale. Mais la cour d’appel ne l’avait pas admis et la Cour de cassation confirme la décision: “ Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que la clause du bail, transférant au preneur la charge des grosses répara- tions et celle du clos et du couvert, devait être interprétée restrictivement et ne pouvait inclure la réfection totale de la toiture de l'un des bâtiments compris dans l'assiette du bail, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa déci- sion; Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il appartient en principe au bailleur d’effectuer la réparation de la toi- ture puisque l’article 1720 lui impose de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que loca- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E tives. Mais cette clause n’est pas d’ordre public et le bail peut donc y déroger. Tou- tefois, selon une jurisprudence bien éta- blie, les clauses mettant à la charge du pre- n eur des réparations doivent être interpré- tées restrictivement. Elle considère par exemple que, sauf mention expresse, ces clauses n’incluent pas les travaux de sécuri- té imposés par l’administration (Civ. 3 e , 10mai 1989) ou par la vétusté (Civ. 3 e , 3avril 2001). En 1991, la Cour de cassation avait jugé qu’une clause qui met à la char- ge du preneur les grosses réparations et celles de la toiture n’exonère pas le bailleur de la réfection de cette dernière, dès lors qu’elle est totale (Civ. 3 e , 10mai 1991, Bull. Civ. III, n°127). L’arrêt rapporté est dans le même sens. Sous-traitance ■ Responsabilité du sous-traitant (Cass. Civ. 3 e , 22 sept. 2010, n°1066, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°09-11007) Pour la réalisation de travaux de pose d’un réseau de fibres optiques, la société SFR avait fait appel à un maître d’œuvre. Les tra- vaux avaient donné lieu à une cascade de contrats de sous-traitance. Lors de la réalisa- tion de forages, une conduite de France Telecom avait été endommagée et celle-ci réclamait réparations à deux entreprises. La cour d’appel avait condamné ces deux socié- tés “chacune devant répondre des agisse- ments de la personne morale qu’elle a choi- sie et chacune ayant négligé de surveiller ou organiser la réalisation des travaux”. Cette décision est cassée au visa des articles1382 et1384 du code civil: “Attendu […] qu’en statuant ainsi alors que l’entrepreneur principal n’est pas res- ponsable envers les tiers des dom- mages causés par son sous-traitant dont il n’est pas le commettant , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt est cassé pour avoir indiqué que l’entrepreneur principal était responsable au titre des dommages causés par ses sous-traitants, alors que le sous-trai- tant n’est pas le préposé de l’entrepreneur. Cela interdit donc à la victime du domma- ge causé par le sous-traitant d’engager directement la responsabilité de l’entrepreneur principal. La mise en jeu de la responsabilité sur le fondement de l’article 1384 du code civil au titre des com- mettants du fait de leurs préposés suppose un lien de subordination qui n’existe donc pas dans le cas du sous-traitant. ■ Responsabilité du sous-traitant: insuffisance du chauffage (Cass. Civ. 3 e , 8 sept. 2010, n°972, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-67434) Un constructeur avait sous-traité la réalisa- tion du chauffage. À la suite de dysfonc- tionnements du système de chauffage, la responsabilité du constructeur ayant été engagée et celui-ci avait introduit une action contre son sous-traitant. Cette action est reconnue fondée: “Attendu qu’ayant relevé que les insuffi- sances du système de chauffage étaient dues à un sous-dimensionnement de l’installation par rapport à l’ouvrage et que seule une étude thermique était de nature à éviter ce sous-dimensionnement, la cour d’appel, qui a retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que la réa- lisation de l’étude thermique relevait de la seule responsabilité du profes- sionnel , le constructeur de maisons indivi- duelles n’ayant pas les connaissances tech- niques pour ce faire, a légalement justifié sa décision”. L’arrêt est également confirmé en ce qu’il n’a pas fait application des nouvelles règles de prescription issues de l’ordonnance du 8juin 2005, au motif qu’elle ne s’applique pas aux litiges en cours. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt établit un partage clair de responsabilité entre le constructeur et son sous-traitant. L’étude thermique nécessaire au calibrage de l’installation de chauffage relève de la seule responsabilité du sous-traitant, installateur du chauffage. Construction ■ Responsabilité du constructeur même sans désordres. Syndic: res- ponsabilité pour absence d’information de l’assemblée (Cass. Civ. 3 e , 8 sept. 2010, n°971, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°08-22062) Ce litige comportait de nombreux aspects. En voici quelques-uns. - Sur un défaut de conformité Le syndicat des copropriétaires d’un ensemble immobilier avait engagé une action à l’égard du constructeur (SCI) au motif que l’épaisseur des dalles et planchers en béton armé des niveaux autres que les sous-sols n’étaient que de 0,18m alors que, selon l’engagement pris par la SCI envers le syndicat, elle devait être de 0,22 mètre. La cour d’appel avait retenu la responsabilité contractuelle de la SCI, solution confirmée par la Cour de cassation: “Attendu […] que la SCI exposait avoir elle- même modifié son projet initial en rédui- sant l'épaisseur des dalles, la cour d'appel, qui a pu en déduire qu'elle avait ainsi violé s on obligation contractuelle envers le syndi- cat et en devait réparation, nonobstant l'absence de désordre dû à cette non- conformité”. - Sur les désordres esthétiques . Par ailleurs, la Cour de cassation approuve l’arrêt d’appel d’avoir refusé l’indemnisation de désordres esthétiques: pour des salissures en façade et pour des défauts d’étanchéité des dalles des balcons et loggias qui avaient pour seule consé- quence des désordres esthétiques, la cour d’appel ayant “exactement retenu qu’en l’absence de faute commise par la SCI, la responsabilité de droit commun de celle-ci ne pouvait être engagée”. Parmi les nombreuses autres questions tran- chées par l’arrêt, en voici deux: - Sur la responsabilité du syndic : “Mais attendu qu'ayant relevé que lors de son assemblée générale du 22mai 1991 le syndicat des copropriétaires de la résidence Park Avenue, copropriété voisine, avait autorisé son syndic, M. N., à engager une action en justice à raison des non-conformi- tés des façades, que ces non-conformités étaient de même nature que celles faisant l'objet du présent litige, que M. N., qui en avait nécessairement connaissance, devait au moins informer les copropriétaires de l'opportunité de vérifier que les façades de leurs propres bâtiments ne présentaient pas les mêmes non- conformités , ce qu'il ne prétendait pas avoir fait, la cour d'appel a retenu que le préjudice causé au syndicat des coproprié- taires par la faute du syndic s'analysait dans la perte d'une chance de dénoncer dans le délai légal les non-conformités et désordres apparents F-G-H-I et d'en obtenir réparation de la part du vendeur; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. - Sur la réception : l’arrêt est cassé au visa de l’article 1601-3 du code civil, ensemble l’article 1642-1, à propos de la portée de la réception: il avait rejeté la demande en res- ponsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de la non-conformité des façades au motif qu’avaient participé aux opéra- tions de réception, non seulement la SCI et les intervenants à la construction, mais aus- si le syndicat et que le défaut apparent n’avait pas fait l’objet de réserve: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que la réception des travaux prononcée sans réserve par le vendeur en l'état futur 12octobre 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S O O U U S S - - T T R R A A I I T T A A N N C C E E - - C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Faire baisser les loyers des salles de cinéma 12octobre 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S B B A A U U X X D D E E C C I I N N É É M M A A S S L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N d'achèvement est sans effet sur son obliga- tion de livrer un ouvrage conforme aux sti- pulations contractuelles et que la partici- pation des acquéreurs à cette récep- t ion n'a aucun effet juridique , la cour d'appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il est intéressant de relever que la Cour de cassation reconnaît que la responsabilité du syndic peut être enga- gée pour ne pas avoir informer les copro- priétaires d’un risque de dommages, en raison de l’information qu’il détenait par la gestion d’une copropriété voisine, simi- laire. Il soutenait qu’il n’était pas tenu de vérifier personnellement les revêtements de toutes les façades de tous les immeubles qu’il avait en gestion, mais cet argument n’a pas été retenu. On retiendra également, s’agissant de la réception, qu’en matière de VEFA, la parti- cipation des acquéreurs à la réception n’a aucun effet juridique. C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N L a loi du 30septembre 2010 (art. 1 er ) institue une contribution au financement des investissements nécessaires à l'installation initiale des équipements de projection numé- rique des salles de cinéma. Le ministre de la culture expliquait au Sénat le 16septembre (JO Déb. Sénat 17 sept. p.6829) que l'objectif de cette contribution est de financer la numérisation des salles de cinéma, dont le coût est de 80000euros Sont soumis à cette contribution, outre les distributeurs, les personnes qui louent à l'exploitant de l'établissement une ou plusieurs salles, dès lors que cette location implique l'utilisation des équipements de projection numérique des salles concernées. L'article 5 de la même loi modifie le code de commerce relatif aux baux commerciaux: il complète l'article L 145-36 par un alinéa selon lequel « Le prix du bail des locaux construits ou aménagés en vue d'une utilisation comme établissement de spectacles ciné- matographiques au sens de l'article L.212-2 du code du cinéma et de l'image animée est, par dérogation aux articles L.145-33 et suivants du présent code, déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d'activité considérée ». Cette formulation est identique à celle en vigueur pour les locaux monovalents (art. R 145-10). Remarquons toutefois que les salles de spectacles peuvent déjà être considérées comme des locaux monovalents (Civ. 3e, 10 nov. 1987, Bull. Civ. III, n°185 précisément pour le cas d'un cinéma). Serge Lagauche a indiqué au Sénat que cet article5 « a répondu à la forte demande des exploitants concernant la fixation de la valeur locative des locaux monovalents, compte tenu de la nécessité de maintenir des cinémas en centre-ville. Ainsi, la référence aux usages de la profession pour fixer le loyer des salles de cinéma sera obligatoire et non plus facultative » (JO Sénat Déb. 17 sept. p.6831). Selon le rapport de Serge Lagauche (rapport Sénat n°604) lors de la révision ou du renouvellement des baux, lorsque le local est considéré comme monovalent, le loyer est fixé en fonction des usages de la profession. Pour le cinéma, les usages lient le loyer au chiffre d'affaires (recettes de billetterie et recettes annexes) pouvant être réalisées dans la salle. En revanche, si on recourt aux loyers pratiqués dans le voisinage, le loyer est bien plus élevé. Exemples: 190000ou 285000 € à Paris (au lieu de 60000et 177000 € avec la monovalence) ou 90000 € à Lille (50000 € avec la monovalence) et 88000 € à Lyon (40000 avec la monovalence). La modification de l'article L 145-36 rend obligatoire la référence aux usages de la pro- fession pour fixer le loyer. (Loi n°2010-1149 du 30septembre 2010 relative à l'équipement numérique des établisse- ments de spectacles cinématographiques, J.O. du 1 er oct. p.17817) Le Conseil constitutionnel a été saisi d'un examen de la conformité à la Constitution des articles régissant l'ISF. Il a écarté tous les arguments qui en contestaient le bien fondé. - Sur la différence de traitement entre les personnes mariées et concubins notoires d'une part et les personnes ne vivant pas en concubinage notoire, ayant déjà statué sur cette question, il n'a pas de nouveau procédé à son examen. - Sur l'imposition de biens ne produisant pas de revenus , il a considéré que l'ISF n'est pas une imposition sur le revenu et que le législateur a entendu frapper la capacité contributive que confère la déten- tion d'un ensemble de biens et droits et que « la capacité contributive n'implique pas que seuls les biens productifs de reve- nus entrent dans l'assiette de l'ISF ». - Sur l' absence de quotient familial , il a observé que le principe d'une imposition par foyer n'est pas contraire à l'article 13 de la Déclaration de 1789. Au Parlement ■ Réforme des collectivités territo- riales Les députés ont poursuivi le 16septembre l’examen de la loi portant réforme des col- lectivités territoriales. L’article 5 crée les “métropoles”, dont Michel Mercier, ministre de l’espace rural, explique qu’elles ont vocation à regrouper des communes avec une plus forte intégration que dans un EPCI. (JO AN 17 sept. p.6238). L’article 7 crée les “pôles métropolitains”. Etienne Blanc indique qu’il s’agit de résister à l’influence de grandes métropoles voi- sines, en zone frontalière (p.6243), le seuil permettant leur création est fixé à 50000 habitants. L’article 8 est relatif aux com- munes nouvelles. L’article 18 vise à achever la carte de l’intercommunalité au 30juin 2013. L’article 34 vise à unifier les taux de la taxe d’habitation et des taxes fon- cières dans le cadre des EPCI. Il a été voté (p.6253). L’ensemble du projet de loi a été adopté le 28septembre. ■ Marché de l’électricité Les sénateurs ont discuté le 27septembre le projet de loi portant nouvelle organisa- tion du marché de l’électricité. Jean-Louis Borloo reconnaît que la réglementation souffre d’une instabilité chronique et d’une insécurité juridique permanente (JO AN déb. 28 sept. p.6886). Le ministre indique que, pour les petits consommateurs, le texte fait le choix du maintien des tarifs réglementés et consacre le droit de choisir librement à tout moment son distributeur. La réversibilité est totale (p.6887). Pour les gros consommateurs, le projet supprime les tarifs réglementés après le 31décembre 2015. Ladislas Poniatowski indique que l’article 1 er met en place le mécanisme que l’accès régulé à l’électricité nucléaire historique (ARENH), qui est jusqu’en 2025 le droit pour les fournisseurs alternatifs d’acheter à EDF un volume d’électricité globalement plafonné, à un prix représentatif des conditions de production du parc histo- rique de centrales nucléaires. L’article 9 modifie le code de la consommation pour transformer les dispositions relatives à la protection des consommateurs (p.6889). L'ISF devant le Conseil constitutionnel (Décision n°2010-44 QPC du 29septembre 2010, J.O. du 30 sept. p.17783) Un décret du 27septembre réforme le régime de la garantie intrinsèque dans les ventes en l’état futur d’achèvement et le régime des ventes d’immeubles à rénover. ❑ L'article 1 er modifie la définition de la garantie intrinsèque (art. R 261-18 du CCH). Cet article permet de remplacer la garantie d'achèvement par une garantie résultant de conditions propres à l'opération. Pour le 1 er cas (immeuble mis hors d'eau et grevé d'aucun privilège ou hypothèque) le nouvel article ajoute que l'immeuble ne doit pas non plus être grevé d'un gage immobilier. Pour le 2 e cas , la condition d'achèvement des fondations demeure inchangée. La condition du financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans le même programme assuré à hauteur de 75% du prix de vente, peut se décliner en trois cas, dont la formulation est désormais plus précise: - les fonds appartenant au vendeur : il est précisé qu'il s'agit des fonds déjà inves- tis dans l'opération ou disponibles pour la financer, à l'exclusion des dations en paie- ment et des fonds issus d'emprunt, le montant du prix des ventes déjà conclues. Il est précisé « et pour lesquelles l'acquéreur a fourni une attestation ban- caire précisant qu'il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l'achat ou d'un crédit confirmé », - les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus. Il est précisé « ne sont considérés comme crédits confirmés […] que les crédits cer- tains, irrévocables et maintenus jusqu'à l'achèvement de l'opération ». Le taux de 75% est réduit à 60% lorsque le financement est assuré à concurrence de 30% du prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur. Cette condition n'est pas modifiée. Pour l'appréciation du financement, et il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la seule condition de la justification de ce financement dans les 6 mois suivant l'achèvement des fondations (le mot « seu- le » a été ajouté, ce qui exclut les ventes conclues sous d'autres conditions suspen- sives). Enfin il est ajouté une condition: le ven- deur doit ouvrir un compte unique, propre à l'opération, auprès d'un établissement de crédit et s'engager à y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles. L'article 2 donne un échelonnement maximum des paiements pour la garan- tie intrinsèque (art. R 261-18-1 nouveau). Le vendeur doit joindre à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de l'art. Si le vendeur se charge de la maîtrise d'œuvre, l'attestation est établie par un organisme de contrôle indépendant. La constatation de l'achèvement doit être faite par une personne désignée dans les conditions de l'article R 261-2 (les parties ou une personne qualifiée). En revanche, la faculté de recours à la déclaration certi- fiée d'un homme de l'art est supprimée. ❑ Enfin, l'article 4 concerne la vente d'immeubles à rénover . L'article R 262-10 prévoit que les paie- ments relatifs au prix des travaux ne peu- vent excéder 50% une fois achevés les tra- vaux représentant la moitié du prix total des travaux. Le nouvel article précise que « la somme des paiements relatifs au prix des travaux ne peut excéder ». La limite des paiements « 95% une fois achevé l'ensemble des travaux » est remplacée par « 95% à l'achèvement de l'ensemble des travaux ». Cette modification paraît donc autoriser des paiements intermédiaires . Le décret entre en vigueur immédiate- ment sauf pour les articles2 et3 qui entrent en vigueur pour les permis de construire déposés après le 1 er avril 2011. (Décret n°2010-1128 du 27septembre 2010 relatif aux ventes d'immeubles à construire ou à rénover, J.O. du 29 sept. p.17555). 12octobre 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N B B R R È È V V E E S S ◆ Jérôme Dauchez , vice-président du groupe Féau-Dauchez, a été élu président du Club des Anciens de l’ESPI. ◆ Claude Pascal a été élu pré- sident de la Chambre des diagnos- tiqueurs immobiliers de la Fnaim. Elu pour 3 ans par l’assemblée réunie à Montpellier, il succède à Gérard Lenglet. ◆ La CLCV s’oppose au prélève- ment de 340millions d’euros pen- dant 3 ans sur les organismes HLM, annoncé par le secrétaire d’Etat au logement (communiqué du 29 sept. 2010). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Stade de la construction Maximum des paiements Achèvement des fondations 35% Achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée 50% Achèvement du dernier plan- cher haut 65% Mise hors d’eau 70% Achèvement des cloisons et mise hors d’air 80% Achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage 90% Achèvement de l’immeuble 95% Mise du local à disposition de l’acquéreur (sauf consignation en cas de contestation) Solde Seuils de paiement de la garan- tie intrinsèque (art. R 261-18-1) ■ Du bois dans la construction Le volume de bois dans la construction est déterminé soit de façon réelle (le cas échéant affecté d'un coefficient réducteur si la composition en masse de bois est infé- rieure à 80%), soit de façon forfaitaire. Pour le caractère forfaitaire, l'arrêté donne en annexe les valeurs à retenir. Exemples: pour un plancher bois porteur, le ratio à retenir est de 50dm 3 /m 2 exprimé en surface nette après déduction des trémies. Pour une charpente traditionnelle, le ratio est de 40dm 3 /m 2 expri- mé en surface projetée au sol, y compris débords, quelle que soit la pente. (Arrêté du 13sept. 2010 fixant la méthode de calcul du volume de bois incorporé dans cer- taines constructions, J.O. du 29 sept. p.17562) . Projet: bientôt une part variable de la TEOM et de la REOM? L'article 46 de la loi du 3août 2009 prévoit la mise en place d'une part variable incitative dans la redevance d'enlèvement des ordures ménagères et dans la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dans un délai de 5 ans. Un groupe de travail a été mis en place. Les travaux s'avèrent complexes mais ne remet- tent pas en cause les engagements pris, a répondu le ministre de l’écologie à une ques- tion de Jacques Le Nay. (JO AN Q, 21 sept. 2010, p.10257, n°72196) Normes hôtelières Face à l’inquiétude des hôteliers qui doivent respecter au 1 er janvier 2011 de nouvelles normes de sécurité incendie et en 2015 des règles d’accessibilité aux handicapés et qui menacent de fermer leurs établissements, Hervé Novelli a indiqué à Rémy Pointereau qu’il souhaitait harmoniser ces dates et rete- nir celle de 2015, tout en revoyant les normes. Une discussion interministérielle est en cours. (JO Déb. Sénat, 29 sept. p.6944). Garantie intrinsèque pour les VEFA 12octobre 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 21sept. 2010 AN p.10267 n°75855 Françoise Olivier- Coupeau SRC, Morbihan Application de la loi Littoral dans les îles Ecologie Dans certaines communes, la conformité des documents d'urbanisme à la loi Littoral « reste à parfaire ». Or cette loi est directement opposable aux autorisations d'urbanisme. La sécurisation juridique passe donc par un développement de l'information sur l'application de la loi Littoral. Cette loi est un dispositif adapté et le Gouvernement n'entend pas revenir sur ses dis- positions fondamentales. 21sept. 2010 AN p.10270 n°76721 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Régime des déclarations simplifiées pour les installations classées Ecologie L'ordonnance du 11juin 2009 a créé ce régime d'autorisation simplifiée. Le décret du 13avril 2010 a modifié la nomenclature des installations classées et a soumis pour la 1 e fois des installations au régime des autorisations simplifiées. Les secteurs de la logistique ont été les premiers secteurs concernés. La réponse précise les secteurs qui seront con- cernés par la nouvelle procédure: travail mécanique des bois, plas- tiques et métaux, trans- formation des métaux de construction… 21sept. 2010 AN, p.10321 n°44839 Pierre Morange, UMP, Yvelines Pas de CESU pour les SCI Travail Les activités relevant du chèque emploi-service uni- versel doivent être effectuées au domicile du béné- ficiaire (lieu de résidence principale ou secondaire). Les personnes physiques locataires ou occupantes d'un bien constitué en SCI peuvent utiliser le CESU pour les travaux ménagers relatifs à leur domicile, mais la prestation au profit d'une SCI ne serait pas effectuée au profit d'un particulier. Le Gouvernement n'entend pas modifier la réglementation sur ce point, conclut la réponse. 21sept. 2010 AN p.10365 n°72875 Jean Launay, SRC, Lot Recouvrement d'allocations indûment versées Famille Les prestations versées indûment peuvent être recouvrées par des retenues sur les échéances à venir versées au titre de l'APL, AL, AAH ou RSA. La retenue mensuelle est calculée suivant un barème qui tient compte des ressources, de la configuration familiale et de la charge de loyer. La récupération n'est effectuée qu'à titre subsidiaire sur des allocations versées en tiers payant (APL ou AL). 21sept. 2010 AN p.10395 n°73902 Danielle Bous- quet, SRC, Côtes- d'Armor Indexation des loyers d'habitation Justice Certains baux d'habitation relevant de la loi de 1989 ne prennent en compte que l'indexation à la hausse de l'indice de référence, mais il est possible de faire référence à une variation dans un sens comme dans l'autre, de l'indice. Par ailleurs, l'observatoire Clameur indique que dans la majorité des grandes villes les loyers ont baissé depuis début 2010, ce qui rend inutile une action de gel de loyer. Le secrétaire d’Etat au Logement est-il d’un avis identique? 23sept. 2010 Sénat p.2480 n°14497 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Sécurité des installations intérieures de gaz Ecologie Depuis 2007, le propriétaire doit fournir à son acquéreur un diagnostic de l'installation intérieure de gaz, si elle a plus de 15 ans. Le décret du 9 juin 2009 a instauré une obligation d'entretien annuel des chaudières de puissance com- prise entre 4 et 400 kilowatts. Un groupe de travail a été mis en place pour réformer l'arrêté du 2 août 1977 sur la sécurité des installations de gaz. Il devra éclairer le Gouvernement sur l' opportunité d'installer un diagnostic péri- odique obligatoire des installations fonctionnant au gaz . 23sept. 2010 Sénat p.2481 n°14498 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Minoration du nombre de logements d'un immeuble Ecologie Une déclaration qui minimise le nombre de logements à construire pour réduire le nombre de places de stationnement à construire expose le construc- teur à un risque civil et pénal. L'administration a un droit de visite pendant les travaux et pendant 3 ans après achèvement. Une infraction pénale est consti- tuée (art. 160-1 et L 480-1 du code de l'urbanisme). Le PV d'infraction ne rend pas la participation exigible mais la commune peut demander des dommages intérêts. Une autorisation obtenue par fraude ne crée pas de droit et peut être retirée à tout moment (CAA Marseille 5 mars 2010). 23sept. 2010 Sénat p.2510 n°10730 Claude Biwer, UC, Meuse Cumul aide de l'Anah et PTZ Logement Le décret du 4septembre 2009 a réduit de 10 à 5 ans la période au-delà de laquelle un bénéficier de PTZ peut à nouveau demander une subvention de l'Anah. Le financement de travaux d'amélioration effectués dans un loge- ment acquis depuis 5 ans avec un PTZ est désormais possible. 28sept. 2010 AN p.10624 n°69316 Marc Le Fur, UMP, Côtes- d'Armor Notion des fonds de commerce Justice Le code de commerce réglemente la vente de fonds de commerce mais n'en donne pas la définition. La jurisprudence le décrit comme une universalité de fait. Il n'est pas opportun de modifier ce régime, mais la loi vient de créer le régime de l'entrepreneur à responsabilité limitée qui permet à une personne d'affecter à son activité professionnelle un patrimoine affecté séparé de son patrimoine person- nel, sans création de personne morale (loi du 15 juin 2010). Le fonds de commerce pourra être affecté au patrimoine professionnel de l'entrepreneur. 28sept. 2010 AN p.10627 n°78027 Joëlle Ceccaldi- Raynaud, UMP, Hauts-de- Seine Réglementation des syndics Justice La rémunération du syndic est régie par différents articles: 18-1 A de la loi de 1965, article 29 et 33 du décret de 1967 et arrêté du 19 mars 2010. La chancellerie travaille actuellement à l'élaboration d'un projet de loi réformant l'activité de syndic. La réponse reste discrète sur le calendrier de la réforme. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 12octobre 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Présidence de la République ✓ Guillaume Lambert est nommé chef de cabinet et Simon Babre, chef de cabi- net adjoint à la présidence de la Répu- b lique. Cédric Goubet cesse ses fonctions de chef de cabinet (Arr. du 29septembre 2010, J.O. du 30 sept. @). Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Clément Lecuivre quitte ses fonctions de conseiller tech- nique (budget) au cabinet de François Fillon. (Arrêté du 28septembre 2010, J.O. du 29 sept. @). ➠ Ville : Francis Marie Simon Bahu quitte ses fonctions de conseiller technique au cabinet de la secrétaire d'Etat, Fadela Amara. (Arr. du 28septembre 2010, J.O. du 30, @). ➠ Ecologie : il est mis fin aux fonctions de conseillère exercées par Dominique Dron, auprès de Jean-Louis Borloo. (Arrêté du 1 er octobre 2010, J.O. du 2, @). Affaires régionales David Jean Tibilan est nommé secrétaire général pour les affaires régionales auprès du préfet de la région Guadeloupe. (Arr. du 27 sept. 2010 portant nomination, J.O. du 29 sept. @). Préfets Philippe Galli est nommé préfet de l’Ain et Nicolas Basselier du Loir-et-Cher (Décrets du 30 sept. 2010, J.O. du 1 e r oct. 2010, @). Magistrature ✓ Catherine Girault et Patrick Jacq sont Ne peut être considérée comme une « nouvelle gare » une gare mise en service avant la promulgation du décret qui approuve le schéma d'ensemble du réseau de transport du Grand Paris. Enfin, le décret précise que la distance de 400 mètres est calculée à partir du périmètre de l'emprise des espaces publics de la gare. (Décret n°2010-1133 du 28septembre 2010 pris pour l'application de certaines disposi- tions de la loi n°2010-597 du 3juin 2010 rela- tive au Grand Paris, J.O. du 29 sept. p.17584) ■ 1milliard d’euros pour la « ville de demain » La Caisse des dépôts a signé avec l'Etat le 28septembre une convention relative au programme d'investissements d'avenir (action « ville de demain »). Une des priorités est de favoriser un déve- loppement urbain plus respectueux de l'environnement, en facilitant l'émergence d'une nouvelle façon de concevoir, construire et gérer la ville. L'axe Ville de demain est doté d'un budget d'un milliard d'euros dans le cadre des investissements d'avenir. Il s'agit de financer les actions démonstratrices et exemplaires de ce que sera la ville de demain. L'appel à projet de 2008 a permis de sélec- tionner 13 villes au titre de la démarche Ecocités. La présentation des projets se fera devant le comité de pilotage à la mi-janvier 2011. Le texte définit les critères retenus pour l'examen des projets. À titre d'exemples au titre du développement durable: part de l'offre de logements BBC en permis déposés au 1 er janvier 2013, nombre de m 2 en BBC et passifs en dehors du logement, part des logements créés à moins de 400m d'un transport en commun. (Convention du 28septembre 2010 entre l'Etat et la Caisse des dépôts et consignations relative au programme d'investissements d'avenir (action «ville de demain»), J.O. du 30 sept. p.17619). ✦ 20 et 21 octobre 2010 (Mar- seille). Le 3 e congrès des Entre- prises publiques locales aura pour thème “ Big bang territorial: les réponses de l’action publique loca- le ”. Le salon du développement local est organisé en parallèle. Programmes: www.congresdesepl.com www.salonsdl.com. ✦ 25 novembre 2010 (8h30- 12heures, Cercle National des armées, Paris VIIIe) le 7 e Forum de l’OPCI organisé par IPD et Talilan- ce, aura pour thème “ Performance: quels enjeux pour les OPCI? ” www.taliance.fr A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier nommés présidents de chambre à la cour administrative d'appel de Bordeaux (Décret du 1 er octobre 2010, J.O. du 3, @) O rganismes publics ✓ EPA en Guyane : Jocelyn Ho-Tin-Noe est nommé président du conseil d'administration de l'Établissement public d'aménagement en Guyane. (Décret du 28septembre 2010, J.O. du 30 sept. p.17777). ✓ Conseil national des tribunaux de com - merce : Karim Brahiti est nommé secré- taire général. (Arrêté du 20septembre 2010, J.O. du 28 sept. p.17518). Conventions collectives ➠ Géomètres-experts, géomètres-topo - graphes, photogrammètres, experts fon - ciers : l'accord du 7janvier 2010 relatif aux salaires est étendu par arrêté du 26août 2010 (J.O. du 29 sept. p.17588). Au fil du J.O. ■ Procédure Un décret n°2010-1165 du 1 er octobre 2010 relatif à la conciliation et à la procé- dure orale en matière civile, commerciale et sociale a été publié. Ce décret, qui met en œuvre les propositions du rapport Guinchard, crée un ensemble de règles communes pour la procédure orale. Il vise par ailleurs à développer le recours aux conciliateurs. (J.O. du 3octobre, p.17986). ■ Grand Paris Un décret du 28septembre fixe notam- ment certaines modalités de réalisation du débat public pour les opérations de construction du réseau de transport du Grand Paris. La participation du public au débat est notamment assurée par la mise en place d'une commission particulière du débat public. À noter en particulier que l'article 8 du décret vise les opérations d'aménagement ou de construction que peut conduire l'établissement public « Société du Grand Paris » dans un périmètre de 400 mètres autour des nouvelles gares. Il fixe à deux mois le délai dont dispose la commune ou l'EPCI pour donner son avis sur une opéra- tion d'aménagement réalisée par la Société du Grand Paris (pour les communes non- signataires d'un contrat de développement territorial). Le délai court à compter de la réception du courrier de l'établissement public Société du Grand Paris l'informant de son intention de réaliser un équipe- ment dans le territoire de la commune. 12octobre 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Grenelle II: nid à contentieux? Pour Patrick Hocreitère, avocat (cabinet Fidal et qui eut des responsabilités au ministère de l’équipement, la loi Grenelle II est une loi de transition (1) . Elle se situe en effet, entre la loi Grenelle I (2009) et les futures ordonnances qu’elle programme en matière de droit de l’urbanisme. Il ne s’agira pas de codification à droit constant car le Gouvernement est auto- risé à”clarifier” ou “simplifier” ce qui suppose une modification des textes plus importante qu’une codification à droit constant. L’avocat considère que c’est une loi désordonnée car les dispositions d’urbanisme y sont un peu saupoudrées au travers toute la loi. Une de ses caractéristiques étonnantes est qu’elle fait remonter au niveau législatif, des textes qui étaient antérieurement de niveau réglementaire. C’est ainsi que les articles du code de l’urbanisme consacrés aux PIG (pro- gramme d’intérêt général) se trouvent désor- mais codifiés dans des articles législatifs, mais sans modification du fond du droit. L’avocat met en exergue l’écart entre la com- munication assurée sur un article et le conte- nu exact de la mesure. Il prend comme exemple l’article L 128-1 du code de l’urbanisme qui autorisait depuis 2005 un dépassement de COS de 20% pour les bâti- ments performants du point de vue énergé- tique. Ce chiffre a été porté à 30% par la loi nouvelle, mais alors que la mesure s’appliquait partout, son application a été supprimée des zones N, des secteurs sauve- gardés, des ZPPAUP, des sites inscrits, et elle ne peut pas déroger à une servitude d’utilité publique. Conclusion: son application sera résiduelle. L’avocat cite l’exemple de la ville de Meudon (92). La mesure de dépassement de COS était applicable dans toute la com- mune; avec la loi nouvelle, elle s’appliquera dans seulement 30% du territoire de la commune. Par ailleurs, la mesure étant subordonnée au respect de critère de perfor- mance énergétique élevé (l’adjectif ayant été ajouté par le nouveau texte), faut-il attendre le décret d’application pour que le texte soit applicable? En matière d’élaboration de SCOT et de PLU, l’avocat observe une forte demande des col- lectivités locales pour que leurs documents d’urbanisme soient arrêtés avant le 13jan- vier 2011, date d’entrée en vigueur de la loi Grenelle II. Explication: elles veulent travailler sous le régime actuel et éviter l’usine à gaz de la loi nouvelle. L’avocat rappelle qu’il faut d e 6 à 7 ans pour élaborer un PLU et qu’en Ile-de-France 400 communes disposent d’un PLU mais que 800 en sont toujours au POS, dix ans après la loi SRU. À propos des directives territoriales d’aménagement (DTA), ces directives devien- nent directives territoriales d’aménagement et de développement durable (DTADD). Mais, outre ce changement de dénomina- tions, ces directives perdent leur caractère opposable et ne peuvent plus concerner les zones de montagne ou de littoral. Résultat: les DTADD ne pourront plus traduire locale- ment l’incidence des lois littoral ou montage sur le secteur concerné, et elles ne sont plus opposables. Tous ces changements ont un coût… en hausse. Alors que les services de l’Etat factu- raient 5000 € pour passer d’un POS à un PLU, dans une petite commune, les sociétés privées qui assurent ce service facturent de l’ordre de 35000 € . On peut aussi s’interroger sur la notion de consommation d’espaces: les PLU doivent désormais (par le document d’objectif) com- porter des objectifs de modération de la consommation d’espace. On pense bien sûr à la construction de bâtiments, mais ne faut-il pas aussi y ajouter les équipements publics et les infrastructures? De nombreuses questions demeurent en sus- pens. En voici deux exemples. -Le propriétaire d’une maison implantée sur un terrain de 2000 m 2 souhaite en détacher une parcelle pour la vendre en terrain nu. Est- ce que cela constitue un lotissement? Faut-il faire une déclaration préalable? Alors que la situation est extrêmement simple, l’avocat fait observer que les réponses ministérielles sont fluctuantes et que deux jugements de tribunaux administratifs ont affirmé que la déclaration préalable n’était pas requise. Autre exemple: quels sont les effets d’une question prioritaire de constitutionnalité? La décision du 22septembre (lire notre édito de la semaine dernière) a censuré la disposition du code de l’urbanisme qui autorisait les ces- sions gratuites de terrains. Mais quelle est alors la situation juridique des terrains qui ont été ainsi acquis par une commune sur le E E T T U U D D E E fondement d’une disposition aujourd’hui jugée contraire à la Constitution? L’essentiel du propos de Patrick Hocreitère est peut-être le risque accru de contentieux induit par les lois nouvelles et leur succession incessante. Avec la trame verte par exemple, il s’agit d’un document qui n’est pas directe- ment opposable au propriétaire. Mais si un permis de construire est accordé sans prendre en compte la trame verte, il pourra être jugé illégal. Conclusion: les documents d’urbanisme vont être affectés d’une grande fragilité. Pain bénit en matière de contentieux, conclut l’avocat… ■ Forte hausse des taxes foncières Selon une étude réalisée par l’UNPI, les taxes foncières ont explosé entre2004 et2009. Le montant des taux votés par les régions a en effet progressé en moyenne de 29,76% en 5 ans. La région qui a le plus augmenté est le Languedoc-Roussillon (+90,6%) alors que la Corse et la Martinique ont maintenu des taux inchangés sur la période. Six régions ont progressé de plus de 40%: Guadeloupe (+78,1%), Auvergne, (+71%), Bourgogne (+60,1%) PACA (+59,5%), Ile-de-France (+46%) et Lorraine (+40,7%). Au cours de la même période, les départe- ments ont fait évoluer leurs taux de +17,73%. Si sept départements ont maintenu des taux identiques, 52 départements ont voté des taux en hausse de 2 à 20%, 37 départements ont voté une hausse comprise entre 20 et 40% et trois départements ont dépassé la barre des 40%: Réunion (+42%), Nord (44,5%) et Bouches-du-Rhône (+51,7%). L’UNPI a calculé la hausse de la cotisation de taxe foncière (en%) entre2004 et2009 pour les 50 plus grandes communes. Voici les 5 plus fortes hausses et les 5 les plus modérées. Le président de l’UNPI réclame en consé- quence un mécanisme de blocage des hausses de taxe foncière. Il redoute par ailleurs une hausse de la taxation via la réfor- me des valeurs locatives, qui pourrait se faire progressivement, à l’occasion des ventes ou des successions. L’UNPI n’est pas opposée à plus d’équité dans la fixation des valeurs mais demande qu’elle soit faite à prélèvement fis- cal global constant. Commune Evolution Commune Evolution Paris +65,49 % Angers +17,11 % Marseille +45,11 % Orléans +16,92 % Saint-Denis +32,40 % Bordeaux +15,91 % Rennes +30,19 % Pau +13,14 % Aix-en-Pro- vence +29,02 % Fort-de- France +11,78 % Evolution de la cotisation de TFPB entre 2004 et 2009 (%) Source: UNPI (1) Propos recueillis lors d’une rencontre Ajibat le 4 octobre 2010
