– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Sous-location : l’agrément tacite est possible / Réponse tardive du bailleur à la demande de renouvellement
Copropriété : Assemblée nulle faute d’indication dans le PV du vote des opposants / Clauses réputées non écrites : efficaces avant leur annulation ?
Expropriation : Terrain constructible ou non ?
Droit de propriété : Zone des 50 pas géométriques : refus de reconnaissance d’un titre validé / Conditions de la possession acquisitive
Urbanisme : Champ de visibilité d’un immeuble classé : accord de l’ABF requis pour travaux / Modification de PLU / Interruption de travaux : rôle du maire / Référé suspension pour un permis de construire / Annulation partielle d’un permis / Raccordement au réseau / Protection des espaces boisés / Affichage du permis non prouvé : calcul du délai / Urbanisme commercial / Expulsion : logement de fonction
Agent immobilier : statut des agents commerciaux
– 9 – Actualité –
La réforme de la fiscalité du patrimoine en conseil des ministres
Baisse des ventes de logements neufs
– 12 – Interview –
Marie-Odile Vaissié (LPA) : “L’ILAT devrait supplanter rapidement l’ICC”
■ JUGÉ ■ ■ BAUXCOMMERCIAUX ■ > > La Cour de cassation admet l’agrément tacite du bailleur à la sous-location. > > Le bailleur qui répond tardivement à une demande de renouvellement de son preneur n’est pas privé du droit de demander la fixa- tion d’un nouveau loyer (p. 2) ■ COPROPRIÉTÉ ■ > > L’absence d’indication dans le procès-ver- bal du vote de certains copropriétaires opposants pour l’élection du président de séance entraîne l’annulation de l’assemblée, quand bien même le résultat du scrutin n’est pas modifié par ces votes (p. 3). > > Une clause du règlement de copropriété qui doit être déclarée non écrite car contrai- re aux règles impératives de la loi de 1965 produit effet tant qu’elle n’est pas déclarée non écrite par le juge. Mais lorsqu’elle est déclarée non écrite par le juge, elle ne pro- duit plus d’effet, tant pour l’avenir que pour le passé (p. 3). ■ URBANISME ■ > > Le Conseil d’Etat valide un jugement du tribunal administratif de Paris qui avait pro- noncé l’annulation partielle d’un permis de construire (p. 7). ■ AGENTIMMOBILIER ■ > > Un agent commercial qui exerce l’activité d’agent immobilier doit le faire pour le comp- te d’un titulaire de la carte mais non pour le compte d’une société qui ne détient pas cette carte a jugé la Cour de cassation (p. 8). ■ CRÉÉ ■ > > La création de l’indice des loyers des acti- vités tertiaires (ILAT) a été validée par le Conseil constitutionnel dans sa décision du 12 mai 2011. L’agent commercial doit exercer pour le compte d’un agent immobilier D ans ce numéro spécial, principalement consacré à la juris- prudence, on s’arrêtera sur un arrêt rendu par la Cour de cas- sation fin avril. La première chambre civile tranche nette- ment, par la négative, la question de savoir si un agent commer- cial peut agir pour le compte d’une société qui n’exerce pas l’activité d’agent immobilier. La réponse est nette: l’agent com- mercial ne peut agir que pour le compte d’un agent immobilier détenteur de la carte professionnelle loi Hoguet. Un agent com- mercial ne peut pas exercer l’activité d’agent immobilier pour le compte d’une société qui exerce une autre activité (p. 8). Un autre arrêt, celui-ci émanant du Conseil d’Etat, fait application de la faculté reconnue par le juge d’annuler un permis de construi- re de façon partielle, en application de l’article L 600-5 du code de l’urbanisme, issu de la loi ENL. L’ actualité législative est marquée par la création de l’ILAT qui est définitivement adoptée. La décision du Conseil constitutionnel du 12mai, relative à la proposition de loi de simplification du droit a censuré six articles mais elle a épargné l’article 63 qui consacre la création de cet indice. Marie-Odile Vaissié nous donne son analyse de cette réforme (lire en page12). Le Conseil constitutionnel a récu- sé l’argument relatif à l’intelligibilité de la règle de droit, qui était développé concernant le caractère hétérogène des dispositions de la loi. Les domaines visés par ce texte sont en effet très divers (du classement des élèves de l’ENA à l’urbanisme en passant par les tri- bunaux maritimes commerciaux ou la médiation transfrontalière). Le législateur peut donc adopter une loi comportant des disposi- tions très disparates, à la condition que chaque article soit lui-même intelligible en adoptant “des dispositions suffisamment précises et des formules non équivoques”. L’ actualité fiscale reste riche puisque le conseil des ministres a approuvé le projet de loi de finances rectificative qui contient la réforme de la fiscalité du patrimoine. Les grandes lignes en étaient connues mais l’analyse du texte nous permet d’en cerner plus préci- sément les contours. On s’intéressera par exemple au nouveau mécanisme de la décote qui doit être créé pour l’application du nouveau régime de l’ISF. Le Gouvernement abandonnant le régime de l’impôt par tranche, il a voulu en limiter l’impact négatif pour les contribuables juste au-dessus du seuil de 1,3 ou de celui de 3 M € . Réforme à suivre au Parlement en juin. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 35 1 7MAI 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Sous-location: l’agrément tacite est possible / Réponse tardive du bailleur à la demande de renouvellement Copropriété : Assemblée nulle faute d’indication dans le PV du vote des opposants / Clauses réputées non écrites: efficaces avant leur annulation? Expropriation : Terrain constructible ou non? Droit de propriété : Zone des 50 pas géométriques: refus de recon- naissance d’un titre validé / Conditions de la possession acquisitive Urbanisme : Champ de visibilité d’un immeuble classé: accord de l’ABF requis pour travaux / Modification de PLU / Interruption de tra- vaux: rôle du maire / Référé suspension pour un permis de construire / Annulation partielle d’un permis / Raccordement au réseau / Protection des espaces boisés / Affichage du permis non prouvé: calcul du délai / Urbanisme commercial / Expulsion: logement de fonction Agent immobilier : statut des agents commerciaux - 9 - Actualité - La réforme de la fiscalité du patrimoine en conseil des ministres Baisse des ventes de logements neufs - 5 - Interview - Marie-Odile Vaissié (LPA): “L’ILAT devrait supplanter rapidement l’ICC” S O M M A I R E E D I T O R I A L N u m é r o s p é c i a l : j u r i s p ru d e n ce 17mai 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X Baux commerciaux ■ Sous-location: l’agrément tacite e st possible (Cass. Civ. 3 e , 4mai2011, n°492, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-72550) Une société avait conclu un premier bail en mai1987 et le locataire avait sous-loué la totalité des locaux en juin1987. Le bail prin- cipal avait été renouvelé en avril1996 et le sous-bail en juin1996. Or le bailleur avait délivré congé en octobre2004 pour juin1995 sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction en déniant au locataire le droit au statut des baux commerciaux en l’absence d’exercice dans les lieux d’une activité. La cour d’appel avait admis le droit du sous- locataire à solliciter le renouvellement de son bail directement auprès du bailleur, ce que celui-ci contestait. La décision est confirmée par la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant constaté que le bail principal avait pris fin le 1 er juin 2005 par l’effet du congé délivré le 29octobre 2004, et relevé que la société Centrale Jemmapes [bailleur] savait dès la conclusion du bail initial que les locaux avaient vocation à être sous-loués en totalité à ACE, que les clauses du bail prenaient en compte cet- te situation et que, des relations directes entre la société Centrale Jemmapes et ACE s’étant poursuivies, au cours des baux suc- cessifs, pour l’exécution de travaux ou de contrôles de la commission de sécurité, la bailleresse avait accepté de renouveler le bail principal en connaissance de la réalité de l’exploitation des lieux par un sous-loca- taire, la cour d’appel a pu en déduire que la société Centrale Jemmapes avait tacite- ment autorisé la sous-location au béné- fice de l’association ACE; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Sur le deuxième moyen , […] Attendu qu’ayant relevé que la bailleresse savait que les locaux donnés à bail à la socié- té CPS avaient vocation à être sous-loués dans leur totalité et que le bail stipulait que les locaux devaient être maintenus constamment utilisés soit par le preneur lui- même, soit par ses sous-locataires, la cour d’appel a pu en déduire que les parties avaient entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux sans faire de l’exploitation des lieux par le bailleur princi- pal une condition nécessaire à son applica- tion; D’où il suit que le moyen n‘est pas fondé; […] Sur le quatrième moyen […] Attendu qu’ayant relevé que le comporte- ment de la bailleresse, contemporain et postérieur à la sous-location et à son renou- vellement manifestait son agrément tacite à la sous-location et que les parties a vaient entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux sans faire de l’exploitation des lieux par le bailleur princi- pal une condition nécessaire à son applica- tion, la cour d’appel, sans modifier les termes du litige, a légalement justifié sa décision en retenant que le congé n’était pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-31 du code de commerce pose le principe d’interdiction de la sous-location sauf stipulation contrai- re du bail ou accord du bailleur. Par ailleurs, en cas de sous-location autorisée, le bailleur est appelé à concourir à l’acte. Les sanctions de la sous-location irrégulière sont lourdes puisqu’elles sont susceptibles d’emporter la résiliation judiciaire du bail principal ou le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction (Civ. 3 e , 13mars 1991). La jurisprudence est ordinairement très stricte sur les exigences de l’article L 145- 31, tant sur le principe de l’autorisation du bailleur que sur les formalités: l’autorisation de principe d’une sous-loca- tion et la simple connaissance du bailleur ne peuvent être assimilées au concours à l’acte ou à l’agrément du bailleur (Civ. 3 e , 22février 2006, Bull. Civ. III, n°46). Ou encore; la sous-location est inopposable au bailleur dès lors que la preuve du respect des formalités imposées par le bail n’est pas rapportée (Civ. 3 e , 30juin 2004, AJDI 2004, 728). De même un autre arrêt avait considéré que la tolérance, même prolongée, de la sous-location ne peut être assimilée à un concours à l’acte (Civ. 3 e , 25 janv. 1983, Gaz. Pal. 1983, 1 Pan. 160). Dans cet arrêt en revanche, la Cour de cas- sation admet l’accord tacite du bailleur, ce qui paraît donc être un renversement de jurisprudence. ■ Réponse tardive du bailleur à la demande de renouvellement (Cass. Civ. 3 e , 4mai2011, n°493, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°10-15473) Un bailleur avait répondu tardivement à la demande de renouvellement de son pre- neur. La cour d’appel en avait décuit que le bail s’était poursuivi aux conditions du bail expiré. Or cet arrêt et cassé: “Vu l’article L 145-11 du code de commerce; Attendu que le bailleur qui, sans être oppo- sé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L 145-9 ou dans la réponse à la demande de renou- v ellement prévue à l’article L 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui lui est faite ultérieure- ment suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat; Attendu, selon l’arrêt attaqué […] que les épouxL., preneurs à bail de locaux à usage commercial appartenant à M me V., ont demandé par acte du 6septembre 2004 le renouvellement de leur bail qui venait à ter- me le 25janvier 2005; que la bailleresse a, par acte du 7décembre 2004, refusé ce renouvellement et délivré congé pour motifs graves et légitimes; que les preneurs ont assigné la bailleresse en nullité de ce congé; Attendu que pour accueillir cette demande, l’arrêt retient que le congé du 7décembre 2004, effectué hors du délai prévu par l’article L 145-10 du code de commerce, est nul et que le bail s’est poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25janvier 2005; Qu’en statuant ainsi, alors que si le bailleur , qui arépondu tardivement à une demande de renouvellement émanant du preneur, est réputé avoir accepté le prin- cipe du renouvellement, il n’est pas privé du droit de demander la fixation d’un nouveau loyer et qu’elle avait constaté que la bailleresse avait notifié aux preneurs un mémoire en fixation du loyer le 21novembre 2006 et les avait assignés aux mêmes fins le 2octobre 2008, la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le bailleur qui reçoit une demande de renouvellement de bail de son preneur dispose d’un délai de trois mois pour lui répondre, ainsi qu’en dispose l’article L 145-10 du code de commerce. En l’espèce, le bailleur avait répondu le 7décembre 2004 à la demande de renou- vellement délivrée par acte du 6sep- tembre 2004. Le délai de trois mois était donc dépassé d’un jour. La loi ajoute (art. L 145-10 al. 4) qu’à défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans le délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. La Cour de cassation indique que le bailleur n’est pas privé du droit de deman- der la fixation d’un nouveau loyer, contrai- rement à ce qu’avait jugé la cour d’appel. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E À À r r e e t t e e n n i i r r : : Le bailleur répondant hors délai à la demande de renouvellement de son preneur n’est pas privé du droit de deman- der un nouveau loyer. Copropriété ■ Assemblée nulle faute d ’indication du vote de coproprié- taires opposants dans le PV (Cass. Civ. 3 e , 28avril2011, n°443, FS-P+B, cassation, pourvoi n°10-15264) Des copropriétaires contestaient la régularité d’une assemblée au motif que le procès-ver- bal ne comportait pas les noms des per- sonnes qui avaient voté contre une résolu- tion élisant le président de séance et le scru- tateur. La cour d’appel n’avait pas fait droit à la demande d’annulation au motif que le fait de tenir compte du vote contre de ces copro- priétaires n’aurait pas changé l’issue du scrutin. La décision est cassée au visa des articles15 et17 du décret du 17mars 1967: “Attendu que pour rejeter la demande des copropriétaires l’arrêt retient que le syndi- cat ne conteste pas l’absence de mention dans le procès-verbal des votes de [trois copropriétaires] et que les personnes omises représentaient 2574 millièmes, que le pro- cès-verbal indique que le président de séan- ce a été élu avec 79380 millièmes contre 11884 millièmes, que si l’on rajoute à ce dernier chiffre les 2574 millièmes oubliés, l’issue du scrutin ne change pas puisque 14458 millièmes restent inférieurs à 79380 millièmes; Qu’en statuant ainsi, alors que l’absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix de tous les copropriétaires oppo- sants, entraîne, dès lors qu’elle concerne l’élection du président de séance, la nullité de l’assemblée générale, sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l’existence d’un grief , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. L’arrêt d’appel est censuré pour un deuxiè- me motif. Il avait condamné les coproprié- taires à payer leurs charges résultant de décisions conformes aux décisions prises par les assemblées générales successives. La décision est cassée au visé de l’article 455 du code de procédure civile: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des coproprié- taires selon lesquelles les charges réclamées par le syndicat avaient été calculées sur la base d’un règlement de copropriété qui leur était inopposable en raison de la rétractation de l’homologation de ce règlement ordonné par l’arrêt de la cour d’appe d’Aix-en-Provence du 20février 2009, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 15 du décret de 1 967 prévoit que l’assemblé désigne son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. L’article 17, qui précise les mentions que doit comporter le PV cite notamment les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix. Il en est de même pour ceux qui se sont abstenus. L’arrêt est de toute clarté. La cour d’appel avait pensé sauver la validité de l’assemblée en faisant observer que tenir compte du vote des copropriétaires opposants “oubliés” dans le procès-verbal n’aurait pas remis en cause le sens de l’élection du président de séan- ce. La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi. La règle de procédure “pas de nullité sans grief” n’est pas applicable ici, ce qu’elle avait déjà indiqué dans un arrêt précédent (Civ. 3 e , 16juin 1993, Adminis- trer, avril1994, p.51). À À r r e e t t e e n n i i r r : : L’absence de mention, dans le procès-verbal, des votes des opposants pour l’élection du président de séance entraîne la nullité de l’assemblée. ■ Clauses réputées non écrites: quelle efficacité avant leur annula- tion? Cette question a fait l’objet de deux arrêts du même jour concernant le même syndi- cat de copropriétaires. 1 . (Cass. Civ. 3 e , 28avril2011, n°447, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°10-20514) Un règlement de copropriété comportait une clause irrégulière concernant la dési- gnation des scrutateurs. Un copropriétaire demandait l’annulation de l’assemblée qui avait appliqué la clause litigieuse mais la cour d’appel avait refusé de lui donner rai- son au motif que la clause devait recevoir application tant qu’elle n’avait pas été jugée non écrite. Cet arrêt est cassé. “Vu les articles24 et43 de la loi du 10juillet 1965, ensemble l’article 15 du décret du 17mars 1967; Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles6 à37, 41-1 à 42 et 46 de cette loi et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ; Attendu, selon l’arrêt attaqué […] que la SCI Primo, propriétaire de lots de coproprié- té, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Country Park à Roquebru- ne-Cap-Martin pour que soit annulée l’assemblée générale des copropriétaires du 24août 2007 dont les deux scrutateurs n’avaient pas été élus mais désignés confor- mément à la clause du règlement de copro- priété qui stipulait que ceux-ci seraient d ’office ceux qui détenaient le plus de tan- tièmes, et que soit déclarée non écrite cette clause du règlement de copropriété; Attendu que pour rejeter la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires tout en déclarant non écrite la clause du règlement de copro- priété , l’arrêt retient que les clauses du règlement de copropriété devant recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par une décision de justice exécutoire, et les décisions invoquées à ce titre par la SCI Primo étant postérieures à la tenue de l’assemblée critiquée, l’assemblée générale du 24août 2007 ne peut être annulée de ce chef; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la clause était réputée non écrite, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres consta- tations, a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’importance de cet arrêt est soulignée par sa future publication au bulletin d’information de la Cour de cassa- tion. Il tranche la question du sort des clauses d’un règlement de copropriété qui doivent être réputées non écrites car contraires aux dispositions impératives des articles6 à37, 41-1 à 42 et 46 de la loi de 1965 et à celles du décret prises pour leur application. Tant que ces clauses n’ont pas été décla- rées non écrites par le juge, faut-il les appliquer ou non? La cour d’appel avait considéré que la clau- se litigieuse devait s’appliquer tant qu’elle n’avait pas été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire. Comment interpréter ce principe de clauses réputées non écrites fixé par l’article 43 de la loi? La Cour de cassation avait déjà indiqué qu’une clause réputée non écrite est cen- sée n’avoir jamais existé (Civ. 3 e , 9mars 1988, D 1988, IR p.83). Mais elle avait aussi admis que le syndic, agent d’exécution du règlement de copropriété doit l’appliquer tant que le caractère illicite de la clause n’a pas été reconnu (Civ. 3 e , 3juillet 1996 Bull. Civ. III, n°71). Dans l’affaire traitée par l’arrêt du 28avril 2011, la cour d’appel avait considéré que tant qu’elle n’avait pas été jugée non écri- te, la clause devait recevoir application, ce qui limitait donc la portée de la décision aux assemblées ultérieures. La décision 17mai 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E étant censurée, il faut en déduire que la décision qui répute une clause non écrite joue également pour le passé. Mais la Cour de cassation a rendu une deuxième décision sur ce sujet. 2 . (Cass. Civ. 3 e , 28avril2011, n°448, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-14298) Le copropriétaire contestait la décision de la cour d’appel au motif qu’elle n’aurait pas dû appliquer la disposition contestée du règlement relatif au choix des scruta- teurs puisqu’elle devait être réputée non écrite. Mais la Cour de cassation rejette le pourvoi: “Mais attendu qu’ayant relevé que la clau- se litigieuse du règlement de copropriété n’avait jamais été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire, la cour d’appel, qui n’était pas saisie d’une tel- le demande, en a exactement déduit qu’elle devait recevoir application ”. Le moyen est rejeté, mais ajoutons que la Cour condamne le copropriétaire pour pro- cédure abusive: “Attendu qu’ayant souverainement retenu que le syndicat des copropriétaires justifiait d’un véritable harcèlement procédural révélant une intention de nuire à son bon fonctionnement et constaté qu’il subissait un préjudice résultant directement de l’attitude fautive de la SCI Primo, la cour d’appel, qui a caractérisé la faute et qui n’était pas tenue de répondre à de simples allégations, a pu condamner la SCI Primo à des dommages et intérêts pour procédure abusive”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Comment combiner ces deux arrêts? Dans le deuxième arrêt, la Cour de cassa- tion approuve la cour d’appel d’avoir considéré que la clause litigieuse devait être appliquée si la cour n’était pas saisie d’une demande de constater sa nullité. Il faut donc en retenir que tant qu’elle n’est pas jugée non écrite pas une décision de justice exécutoire, la clause doit recevoir application. En revanche, et c’est l’apport du premier arrêt, lorsque le juge déclare non écrite la clause contestée, elle ne produit plus d’effet, ni pour l’avenir, ni pour le passé. À À r r e e t t e e n n i i r r : : En conséquence, il faut distin- guer deux étapes: - La clause irrégulière doit s’appliquer tant qu’elle n’est pas contestée judiciairement. - Dès lors que le juge constate par une décision exécutoire que la clause est répu- tée non écrite, elle ne produit plus aucun effet, tant pour l’avenir que pour le passé. Expropriation ■ Terrain constructible ou non? (Cass. Civ. 3 e , 28avril2011, n°444, FS-P+B, cassation, pourvoi n°10-16034) L’Établissement public d’aménagement du Mantois Seine aval avait exproprié une par- celle de terrain et retenu, pour fixer le mon- tant des indemnités d’expropriation que: “cette parcelle qui est aujourd’hui constructible du fait de son intégration dans le périmètre de la ZAC l’était déjà le 23mai 2006, un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du 6novembre 2007, qu’il résulte du procès-verbal de transport sur les lieux du 6mars 2009 qu’elle est desservie par un chemin carrossable et que, selon les infor- mations émanant des Domaines, elle est équipée d’un réseau d’eau potable, d’un réseau d’assainissement public et d’un réseau électrique à basse tension”. Cette décision est censurée par la Cour de cassation au visa des articles L 13-15 du code de l’expropriation, ensemble les articles R 311-5 et R 311-6 du code de l’urbanisme. “Attendu […] qu’en déduisant ainsi le caractère constructible de la parcelle expro- priée de sa seule intégration dans une ZAC, alors que la création d’une telle zone n’a pas pour effet, à elle seule, de désigner comme constructible le secteur qu’elle concerne, et en n’indiquant pas si le chemin desservant la parcelle ainsi que les divers réseaux existaient à la date de référence, la cour d’appel, qui n’a pas précisé si elle fixait l’indemnité de dépossession en fonction d’une qualification du terrain à bâtir de cet- te parcelle, n’a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’enjeu était clair. Si le ter- rain était reconnu comme constructible, l’indemnité d’expropriation devait être cal- culée par rapport à la valeur des terrains constructibles. La cour d’appel s’était fondée d’une part sur des faits matériels pouvant justifier le caractère constructible du terrain (desserte en réseaux et chemin d’accès) et d’autre part sur l’intégration du terrain dans la ZAC. Elle en avait déduit le caractère constructible. Or la Cour de cassation indique que le caractère constructible ne résulte pas automatiquement de l’intégration du terrain dans la ZAC. Droit de propriété ■ Zone des 50 pas géométriques e n Martinique: refus de reconnais- sance d’un titre validé (Cass. Civ. 3 e , 4mai2011, n°494, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-70161) Une personne avait acquis un bien en Mar- tinique en 1933 dans la zone des cinquante pas géométriques. Ses ayants-droit avaient saisi la commission départementale de véri- fication des titres pour que soit validé leur droit de propriété. Mais leur demande avait été rejetée par la commission et la cour d’appel avait confirmé sa décision, ce que fait également la Cour de cassation: “Mais attendu que le refus, dans le cadre de la procédure juridictionnelle mise en place par l’article 89-2 du code du domaine de l’Etat, devenu l’article L 5112-3 du code général de la propriété des personnes publiques, de la validation d’un titre por- tant sur une parcelle de la zone domaniale des cinquante pas géométriques au motif que ce titre émane d’une personne pri- vée et n’établit pas que l’Etat ait entendu soustraire le bien de son domaine public, ne 17mai 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E X X P P R R O O P P R R I I A A T T I I O O N N - - D D R R O O I I T T D D E E P P R R O O P P R R I I É É T T É É J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Pas de QPC pour la commission de vérification des titres Des requérants demandaient à la Cour de cassation de transmettre au Conseil constitu- tionnel au titre d’une question préalable de constitutionnalité l’examen de l’article L 5112-3 du code général de la propriété des personnes publiques selon lequel la commis- sion départementale de vérification des titres en Guadeloupe et Martinique appré- cie la validité des titres antérieurs à l’entrée en vigueur du décret de 1955 et qui n’ont pas été examinés par la commission en application de ce texte. Elles considéraient que ce texte, tel qu’interprété par la juris- prudence qui estime que seul les titres de propriété délivrés par l’Etat sont susceptibles de validation, était contraire à la Déclara- tion des droits de l’homme et du citoyen. La Cour de cassation a estimé qu’il n’y avait pas lieu de transmettre la question au Conseil constitutionnel car le Conseil n’est pas compétent pour examiner une interpré- tation d’un texte donné par la jurisprudence (Cass. QPC, 19mai 2010, n°12009, P+B, pour- voi 09-70161) - Sur le fond, la décision est en cohérence avec celle du 4mai 2011. - Sur le fonctionnement de la QPC, la Cour de cassation précise que si un texte de loi est susceptible de recours, ce n’est pas le cas de son interprétation par la jurisprudence. caractérise pas une privation du bien au sens de l’article 1 er du Protocole additionnel n°1 de la Convention européenne de sau- vegarde des droits de l’homme et des liber- t és fondamentales, mais relève d’une régle- mentation, justifiée par l’intérêt général, de l’usage des biens du domaine public mariti- me de l’Etat, n’entraîne pas une discrimina- tion illicite et ne traduit pas une ingérence prohibée dans la vie privée et familiale; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La commission de vérifica- tion des titres a été créée par la loi du 30décembre 1996. L’arrêt d’appel avait considéré que les propriétaires n’avaient pas sollicité antérieurement de l’administration le bénéfice d’une procédu- re prévue par un décret du 4juin1887 pour obtenir un titre délivré par l’Etat et qu’ils ne pouvaient donc se fonder que sur des titres successifs de personnes privées. Le refus de validation de leur titre est donc confirmé. ■ Condition de la possession acquisitive: exigence d’actes maté- riels de possession (Cass. Civ. 3 e , 4mai2011, n°498, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-10831) Une cour d’appel avait reconnu la validité d’une cession faite le même jour qu'un acte reconnaissant la prescription trentenaire d’une parcelle, mais la décision est cassée: “Vu l’article 2229 du code civil dans sa rédaction antérieure, applicable à la cause; Attendu, selon l’arrêt attaqué […] que les époux A.ont assigné M me M. et M.H. en annulation de l’acte de prescription trente- naire de la parcelle IE n°1225 établi le 25juin 2002 au profit de M me M., et de l’acte du même jour par lequel cette dernière a vendu ladite parcelle à M.H.; Attendu que pour rejeter la demande des épouxA., l’arrêt retient que l’acte de pres- cription trentenaire a été établi sur les déclarations de témoins qui ont attesté que M me M. occupait, dès avant son mariage célébré le 2juillet 1966, la parcelle IE 1125 ainsi que les constructions qui y avaient été édifiées et qu’il résulte des pièces produites, spécialement du procès-verbal de bornage établi le 25septembre 2001, des éléments fournis par le service des domaines et des attestations précitées, que M me M. pouvait se prévaloir, le 26juin 2002, depuis plus de trente ans, d’une possession continue et ininterrompue, paisible, publique non équi- voque et à titre de propriétaire de la par- celle IE 1125 et qu’elle a donc pu la vendre à M.H.; Qu’en statuant ainsi, sans relever l’existence d’actes matériels de posses- sion accomplis par M me M. , la cour d ’appel n’a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La preuve de la propriété par prescription est assez peu fréquente, mais elle est prévue par le code civil dont l’article 2219 indique que la prescription est un moyen d’acquérir (ou de se libérer) par un certain laps de temps, et sous les conditions déterminées par la loi. L’article 2229 ajoute que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non inter- rompue, paisible, publique, non équi- voque, et à titre de propriétaire, ce que rappelle la Cour de cassation. Elle avait indiqué dans un arrêt de 1998 que les juges du fond doivent relever des actes de possession accomplis personnellement à titre de propriétaires (Civ. 3 e , 25 fév 1998, Bull. III n°48). Dans l’arrêt rapporté, elle confirme qu’il faut que celui qui invoque la possession puisse prouver des actes maté- riels de possession, faute de quoi les autres éléments de preuve, bornage, occupation, témoignages, sont insuffisants. Précisons que depuis la loi du 17juin 2008, le texte de l’article 2229 du code civil se trouve transféré à l’identique à l’article 2261. Urbanisme ■ Champ de visibilité d’un immeuble classé: accord de l’ABF requis pour travaux (CE, 30mars 2011, 6 e sous-section, commune de l’Ile-Frousse, n°331425) Lorsque les travaux envisagés sont situés sur un immeuble situé dans le champ de visibi- lité d’un immeuble classé au titre des monu- ments historiques, ils sont subordonnés à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Cet arrêt en fournit un exemple en annulant une décision par laquelle le maire de la commune de l’Ile-Rousse ne s’est pas opposé à la réalisation de travaux déclarés: “Considérant que, l'immeuble sur lequel sont envisagés les travaux litigieux étant situé dans le champ de visibilité d'un édifice classé au titre des monuments historiques , le projet litigieux devait faire l'objet, en application de l'article R 425-1 du code de l'urbanisme cité ci-dessus, d'un accord de la part de l'architecte des Bâti- ments de France; qu'il ressort des pièces du dossier que, par lettre en date du 21juillet 2008, celui-ci a émis un avis défavorable à la construction projetée; que, dès lors, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête, le préfet de Haute- C orse est fondé à soutenir que la décision par laquelle le maire de la commune de L'Ile-Rousse ne s'est pas opposé à la réalisa- tion des travaux déclarés le 12juin 2008 par M me A, ainsi que l'attestation de non-oppo- sition du 20août 2008 sont illégales; que, par suite, elles doivent être annulées.” O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 621-31 du code du patrimoine fixe le principe de la nécessité d’un accord de l’ABF lorsqu’un propriétaire souhaite réaliser une construction située dans le champ de visibilité d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques. L’article L621-30-1 précise la notion de champ de visibilité et fixe l’étendue du périmètre protégé à 500 mètres de l’immeuble. Faute d’accord de l’ABF, la décision de non-opposition d’un maire à une déclaration de travaux est donc nulle. ■ Modification de plan local d’urbanisme (CE, 9 e sous-section, 24mars2011, n°327373) Une commune avait approuvé en 2005 la révision d’un PLU. Le préfet ayant demandé des modifications, la commune avait approuvé en 2006 un plan modifié pour prendre en considération les observations du préfet. En conséquence, le Conseil d’Etat indique que la délibération de 2006 avait pour effet de rapporter la précédente, contrairement à ce qu’avait jugé la cour administrative d’appel: “Considérant qu'il résulte des dispositions précitées de l'article L.123-12 du code de l'urbanisme que la délibération du 11juillet 2006 approuvant un plan local d'urbanisme modifié à la demande du préfet a eu pour effet de substituer un nouveau plan au plan non exécutoire qui avait été approuvé par la délibération du 15juin 2005; qu'il suit de là qu'en jugeant que la délibération du 11juillet 2006 ainsi que celle intervenue au cours de la même séance du conseil munici- pal et déclarant annuler la délibération du 15juin 2005 n'avaient pu avoir pour effet de rapporter cette dernière, la cour admi- nistrative d'appel de Marseille a commis une erreur de droit; que son arrêt doit, par suite, être annulé”. Le Conseil d’Etat juge alors l’affaire au fond: “Considérant, en premier lieu, que, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, la délibération du 17mai 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 11juillet 2006 a eu pour effet de substituer un nouveau plan local d'urbanisme à celui qui avait été approuvé par la délibération du 15juin 2005; que ce dernier n'étant pas d evenu exécutoire, dès lors que le préfet avait notifié à la commune, dans le mois sui- vant sa transmission, les modifications qu'il estimait nécessaire d'y apporter, la circons- tance que la délibération approuvant les modifications demandées n'aurait pas elle- même eu pour effet de rendre exécutoire le plan local d'urbanisme, faute d'avoir fait régulièrement l'objet de toutes les formali- tés de publicité prévues par l'article R.213- 25 du code de l'urbanisme, ne faisait pas obstacle à ce que les conclusions tendant à l'annulation de la délibération du 15juin 2005 soient regardées comme devenues sans objet; qu'il suit de là que M.A n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par l'ordonnance du 11janvier 2007, le tribunal administratif de Nice a prononcé un non- lieu sur ses conclusions dirigées contre la délibération du 15juin 2005”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Dans les communes non couvertes par un SCOT, l’acte publié approuvant le PLU devient exécutoire un mois après sa transmission au préfet. Mais selon l’article L 123-12 du code de l’urbanisme (dans sa version de 2005), lorsque le préfet demande à la commune d’apporter des modifications au PLU, le PLU est exécutoire dès publication et trans- mission au préfet de la délibération qui approuve les modifications demandées. L’arrêt indique les conséquences de la nou- velle délibération qui approuve le PLU modifié: elle substitue un nouveau plan au PLU qui n’était pas exécutoire. La deman- de d’annulation de la délibération approu- vant la 1 e version du PLU devient donc sans objet. ■ Référé suspension pour un per- mis de construire. La notion d’urgence à suspendre la décision Le Conseil d’Etat a rendu plusieurs décisions sur la notion d’urgence à suspendre une déci- sion autorisant une construction. 1 . (CE, 9 fév. 2011, 9 e sous-section, n°338831) Un requérant avait sollicité la suspension d’un permis de construire un ensemble de 26 logements sociaux. Le tribunal adminis- tratif avait rejeté la demande “faute d’urgence”. La décision est censurée par le Conseil d’Etat: “Considérant que, eu égard au caractère difficilement réversible de la construction d'un bâtiment autorisée par un permis de construire, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés; qu'il peut, toutefois, en aller autrement au cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifient de circonstances particu- lières, qui peuvent tenir à l'intérêt s'attachant à ce que la construction proje- tée soit édifiée sans délai ou au caractère aisément réversible des travaux autorisés par la décision litigieuse; qu'il appartient alors au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l’ensemble des circonstances de l’espèce qui lui est sou- mise; qu’en l’espèce, en écartant la pré- somption d’urgence rappelée ci-dessus en raison de l’intérêt public s'attachant à la réalisation d'un ensemble de 26 logements à caractère social conformément aux objec- tifs du programme local de l’habitat, sans rechercher en quoi cet intérêt avait une inci- dence sur l’appréciation de l'urgence qui pouvait s’attacher à la suspension, par natu- re temporaire, du permis de construire liti- gieux, le juge des référés a entaché son ordonnance d’une erreur de droit”. En conséquence, le Conseil d’Etat annule la décision, mais il rejette néanmoins la requê- te du voisin en considérant d’une part que la commune devait rattraper un retard dans la construction de logements sociaux et d’autre part que les requérants ne prou- vaient pas le risque de dépréciation de leur propriété et les troubles de voisinage résul- tant de la construction. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt invite le juge à fai- re une appréciation globale de la situation. En principe, la condition d’urgence est remplie s’agissant d’une autorisation de construction. Mais les circonstances peu- v ent justifier que la construction soit édi- fiée sans délai. C’était le cas en l’espèce. 2 . (CE, 16 fév. 2011, 1 e et 6 e sous-sections, n°341422, copropriété Les Bleuets, copro- priété Primevère) Un juge avait écarté l’urgence qui s’attache normalement à la suspension d’un permis de construire au motif que l’interruption des travaux emportait des risques d’éboulement des terrains situés en contre- bas de la construction et que la poursuite limitée des travaux éliminait ce risque. Il s’agissait de démolition et reconstruction d’un chalet en Tarentaise. Le Conseil d’Etat annule la décision: “En statuant ainsi […] alors, d'une part, que la poursuite de l'exécution du permis de construire , si elle pouvait le cas échéant avoir cet effet, n'avait pas pour objet de pallier les risques d'atteinte à la sécuri- té publique induits par les travaux entrepris par le pétitionnaire sur la base du permis de construire, et, d'autre part, que la suspension de son exécution n'aurait nullement pour effet de faire obstacle à ce que le bénéficiaire du permis , conformément à l'obligation qui lui incom- be en tout état de cause au cours du dérou- lement des travaux, mette en œuvre tou- te mesure qui s'avérerait nécessaire pour prévenir les risques susceptibles de résulter du chantier engagé , ni à ce que les autorités publiques compétentes adoptent le cas échéant les mesures appro- priées visant à prévenir toute atteinte à la sécurité publique en vertu des prérogatives qui leur sont dévolues, le juge des référés a commis une erreur de droit”. Sur le fond, le Conseil d’Etat considère que la demande des syndicats de coproprié- taires demandant la suspension du permis, se fondant notamment sur le fait que le pétitionnaire ne justifiait pas avoir été auto- risé par l’assemblée des copropriétaires à réaliser les travaux et ne disposait pas d’une servitude de passage régulièrement obte- nu, n’était pas propre à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision contes- tée. La demande des syndicats de coproprié- taires est donc rejetée. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L521-1 du code de justice administrative prévoit deux condi- tions pour permettre au juge de suspendre une décision administrative: l’urgence et le 17mai 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Interruption de travaux: rôle du maire Un maire avait pris un arrêté ordonnant l’interruption de travaux. Or le juge avait annulé sa décision. La commune avait engagé un recours devant le Conseil d’Etat. Ce recours et rejeté: “Lorsqu’il exerce le pouvoir de faire dres- ser procès-verbal d’une infraction à la législation sur les permis de construire et celui de prendre un arrêté interruptif de travaux qui lui sont attribués par les articles L 480-1 et L 480-2 du code de l’urbanisme, le maire agit en qualité d’autorité d’Etat ”. Le Conseil d’Etat en déduit que la commune n’a pas qualité pour faire appel d’une décision du tribu- nal administratif qui a annulé un arrêté ordonnant l’interruption de travaux (CE, 4février 2011, 7 e sous-section, n°340015, commune de Ploemeur) doute sérieux sur la légalité de la décision. C’est sur le deuxième critère requis pour la suspension du permis que le Conseil d’Etat rejette la demande de suspension du per- m is de construire. Mais sur le premier critè- re, tiré de l’urgence, il censure la décision du juge. Le risque d’éboulement du terrain n’est pas considéré comme suffisant pour écarter l’urgence qui s’attache ordinaire- ment à la suspension d’une autorisation de construire. ■ Annulation partielle d’un permis de construire: décision confirmée (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 23février 2011, n°325179) En se fondant sur l’article L 600-5 du code de l’urbanisme, le tribunal administratif de Paris avait prononcé l’annulation partielle d’un permis de construire, en tant que celui- ci méconnaissait les dispositions d’un article du plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais lesquelles prévoient que : “le pétitionnaire qui ne peut satisfaire pour des raisons techniques ou esthétiques aux obligations en matière de stationnement peut être tenu quitte de ses obligations en justifiant de la réalisation d'aires de station- nement dans le voisinage, en justifiant l'acquisition de places dans un parc privé voisin, en obtenant une concession dans un parc public ou en versant une participation en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement”. Le Conseil d’Etat valide la décision: “Considérant qu'en estimant, pour rejeter l'appel incident de la SNC Hôtel de la Bre- tonnerie, que l'illégalité tenant à la m éconnaissance de l'article USM-12 du Plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais pouvait être corrigée par l'auteur de la décision en imposant au pétitionnaire le respect des obligations prévues par cet article , et qu'elle était, par suite, susceptible de conduire à une annulation seulement partielle du per- mis de construire en application de l'article L.600-5 du code de l'urbanisme, la cour administrative d'appel de Paris n'a pas com- mis d'erreur de droit”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Depuis la loi ENL du 13juillet 2006, et dérogeant au principe de l’unité du permis de construire, l’article L 600-5 du code de l’urbanisme permet au juge de n’annuler que partiellement un permis de construire. Le Conseil d’Etat vali- de ici la décision du tribunal administratif de Paris qui avait fait usage de cette facul- té. Il s’agissait du respect des obligations de réaliser des places de stationnement. Le juge pouvait remplacer l’obligation par la mise en œuvre des mécanismes de substi- tution prévus par le plan de sauvegarde: réalisation d’aires de stationnement dans le voisinage par exemple. ■ Raccordement au réseau: annu- lation d’un refus de raccordement (CE, 2 e et 7 e sous-sections réunies, 24février 2011, n°343442) Un propriétaire avait demandé le raccorde- ment au réseau électrique d’un apparte- ment acquis en vue de la location dans une copropriété. Cette demande avait été reje- tée car le maire de la commune (Saint Lau- rent du Var) subordonnait l’avis favorable à ce que le nombre de logements autorisés dans le bâtiment reste inchangé. Le juge des référés du TA de Nice avait reje- té sa demande d’annulation de la décision mais le Conseil d’Etat annule le jugement : “Considérant que la décision de la commu- ne de Saint Laurent du Var, laquelle est sus- ceptible de recours, rejetant la demande de raccordement au réseau électrique d'un appartement de l'immeuble dont M me A, qui, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, justifie d'un intérêt lui donnant qualité à agir, est copropriétaire indivis a pour effet de l'empêcher de percevoir les revenus locatifs de cet appartement alors qu'elle a réalisé des travaux intérieurs et de remise aux normes, pour lesquels elle supporte les échéances des prêts sous- crits à cet effet ; que, dans ces conditions, la condition d'urgence prévue à l'article L.521-1 du code de justice administrative doit être regardée comme remplie ; Considérant que le moyen de M me A tiré de ce que les conditions permettant au maire, en vertu de l'article L.111-6 du code de l'urbanisme, de s'opposer au raccordement litigieux n'étaient pas, en l'espèce, réunies, est de nature, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision litigieuse […] Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M me A. est fondée à demander la sus- pension de l'exécution de la décision liti- gieuse”. Le Conseil d’Etat enjoint la commune à réexaminer la demande du propriétaire dans un délai de 15 jours. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le maire peut s’opposer, en vertu de l’article L111-6 du code de l’urbanisme aux constructions irrégulières. Mais la jurisprudence vérifie la légalité de son refus. Ici la légalité du refus était donc contestable. ■ Affichage du permis non prouvé: calcul du délai (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 2mars 2011, n°331907) Un permis de construire avait été accordé le 13avril 2007. Le 12juin 2007, une personne avait engagé un recours gracieux contre ce permis puis, le 12octobre 2007, un recours 17mai 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Urbanisme commercial: pas de QPC pour la validation législative des autorisations par la LME La loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 (art. 102 IV) avait validé rétroactivement les décisions des commis- sions départementales d’équipement commercial en tant qu’elles seraient contestées sur le fondement tiré du carac- tère non nominatif de l’arrêté préfectoral fixant la composition de la CDEC ayant délivré l’autorisation. Le Conseil d’Etat, saisi d’une demande de QPC a refusé de la transmettre au Conseil constitutionnel. Il a considéré qu’un grand nombre de recours soulevant ce moyen étaient pen- dants et que le législateur avait voulu limiter l’insécurité juridique résultant de la situation, sans qu’il en résulte une mécon- naissance des droits de la défense. Les requérants peuvent en effet invoquer d’autres motifs pour contester les déci- sions d’autorisations. (CE, 26janvier 2011, 4 e s et 5e sous-sections réunies, n°344204) ■ Protection des espaces boisés: limitation confirmée de l’usage du droit de propriété Un propriétaire avait engagé un recours devant le Conseil d’Etat pour que soit t ransmise au Conseil constitutionnel une question préalable de constitutionnalité concernant l’article L 130-1 du code de l’urbanisme qui permet au PLU de classer comme espaces protégés les bois, forêts et parcs à conserver. Le Conseil d’Etat n’a pas donné suite à sa demande en considérant que “ les res- trictions ainsi apportées au droit de propriété sont justifiées par l’intérêt général qui s’attache à la préservation des espaces boisés” et que ces restrictions “qui ne concernent que les modes d’occupation du sol de nature à compro- mettre la conservation, la protection ou la création de boisements sont accompa- gnées […] de garanties […] sont propor- tionnées au but poursuivi”. (CE, 17février 2011, 1 e et 6 e sous-sections, n°344445) devant le tribunal administratif. Il se posait la question du calcul du délai de recours, étant donné que la réalité et la continuité de l’affichage du permis sur le terrain n’étaient é tablies par aucune pièce du dossier. La cour d’appel avait jugé le recours tardif, mais sa décision est censurée par le Conseil d’Etat: “Considérant […] que, pour juger que la demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 13avril 2007, présentée par M.B au tri- bunal administratif de Caen le 12octobre 2007, était tardive, la cour s'est fondée sur ce que le délai de recours contentieux n’avait pas été prorogé par le recours gra- cieux formé par l'intéressé, faute pour ce dernier d'établir que ce recours gracieux avait été reçu par l'autorité administrative avant l'expiration du délai de deux mois courant à compter de la date à laquelle il devait être regardé comme ayant eu connaissance de l'arrêté; Considérant toutefois que si, ainsi que l'a jugé la cour, la lettre du 12juin 2007 attestait que M.B avait eu connaissan- ce, au plus tard à cette date, du permis litigieux et si cette circonstance était de nature à faire courir à son égard le délai de recours contentieux , ce délai s'est trouvé prorogé par l'exercice d'un recours gracieux , alors même qu'il ne serait parvenu à l'administration qu'après l'expiration du délai initial de recours contentieux, dès lors qu'il est constant que l'intéressé avait expédié son recours gra- cieux le jour même, soit en temps utile pour qu'il parvienne normalement avant l'expiration de ce délai, le 13août suivant; que, dès lors, la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'erreur de droit en se fondant sur la seule circonstance que le recours gracieux de M.B n'était pas parve- nu à la commune avant cette date, pour en d éduire que sa demande présentée au tri- bunal administratif de Caen le 12octobre 2007 était tardive; que, par suite […] son arrêt doit être annulé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il résulte de cet arrêt du Conseil d’Etat que lorsque la preuve de l’affichage du permis de construire n’est pas rapportée, l’exercice par un tiers d’un recours gracieux ou contentieux contre ce permis “qui révèle la connaissance qu’il a de ce document” a pour effet de faire courir le délai de recours contentieux à son égard. Expulsion ■ Logement de fonction d’un éta- blissement public: compétence administrative (CE, 2 e et 7 e sous-sections réunies, 24février 2011, n°342621) Une maison de retraite, établissement public communal, avait recruté une person- ne par CDD et mis à sa disposition la dépen- dance d’un logement de fonction qui avait été concédé à la directrice par nécessité absolue de service. Or la personne s’était maintenue dans les lieux à l’échéance du contrat. La maison de retraite avait alors engagé une procédure pour obtenir l’expulsion devant le juge des référés du tri- bunal administratif. Celui-ci s’était déclaré incompétent au motif qu’un litige oppo- sant deux personnes privées ne relevait pas de la compétence de la juridiction adminis- trative. Cette décision est censurée par le Conseil d’Etat: “Considérant toutefois qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que l'établissement public avait fait valoir à l'appui de sa demande que le logement en cause appartenait au domaine public et que M me A devait être regardée comme une occupante sans titre de ce domaine; que, par suite, en rejetant, sur le fondement de l'article L.522-3 du code de justice adminis- trative, la demande des Maisons de retraite de Neuilly-sur-Seine au motif qu'elle se rap- portait à un litige entre personnes privées, alors qu'il était saisi par un établissement public d'une demande d'expulsion de locaux qui ne sont pas manifestement insus- ceptibles d'être qualifiés de dépendances du domaine public, le juge des référés a commis une erreur de droit […]” Le Conseil d’Etat statue alors sur la deman- de. Il constate que le logement appartient à la maison de retraite, établissement public communal, qu'il est une dépendance du logement de fonction concédé pour nécessi- té absolue de service à la directrice de l ’établissement, qu’il “n'est pas manifeste- ment insusceptible d'être qualifié d'accessoire indissociable d'un bien apparte- nant au domaine public, dont le conten- tieux relève de la juridiction administrative”. L’occupante ne justifiant d’aucun titre d’occupation, le Conseil d’Etat ordonne son expulsion avec astreinte de 100euros par jour de retard. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La décision affirme donc la compétence de la juridiction administrati- ve pour la procédure d’expulsion d’un logement de fonction relevant d’un éta- blissement public communal. Agent immobilier ■ Le statut des agents commer- ciaux (Cass. Civ. 1 e , 28avril2011, n°10-14258 et avis du même jour, n°9004) La première chambre civile de la Cour de cassation a rendu le même jour un arrêt et un avis concernant le statut des agents com- merciaux exerçant l’activité d’agent immo- bilier. La loi engagement national pour le logement du 13juillet 2006 a modifié l’article 4 de la loi Hoguet. Il en résulte que le statut d’agent commercial est applicable aux personnes habilitées par le titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son comp- te. Avant cette réforme, l’article L 134-1 ali- néa2 du code de commerce interdisait à un agent commercial d’exercer l’activité d’agent immobilier. L’arrêt vient indiquer nettement la portée de la réforme sur un point. Un agent commercial exerçait son activité pour le compte d’une société. Pour la cour d’appel, l’agent commercial effectuait ces activés comme le prévoit l’article L 134-1 pour une société qui n’avait pas le statut d’agent immobilier et relevait du statut des agents commerciaux. L’arrêt est cassé: “Attendu que, pour dire la société LIP et M me X. étaient liées par un contrat d’agent commercial, l’arrêt attaqué énonce que l’article L.134-1 du code de commerce dis- pose que l’agent commercial est un manda- taire qui, à titre de profession indépendan- te, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et éventuellement de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestations de services au nom et 17mai 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E X X P P U U L L S S I I O O N N - - A A G G E E N N T T I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ▲ 17mai 2011 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É D D U U P P A A T T R R I I M M O O I I N N E E F F I I S S C C A A L L I I T T É É La réforme de la fiscalité du patrimoine en conseil des ministres 1.Abrogation du bouclier fiscal (article 13 ) Le bouclier fiscal étant abrogé, il va s’appliquer pour la dernière fois pour les revenus de 2010. Cela supposera au 1 er janvier 2012 d’exercer le droit à restitu- tion en procédant à une auto liquidation et imputation sur l’ISF. En cas d’excédent, il donnera lieu à une créance sur l’État imputable sur les cotisations ISF des années ultérieures. Est également abrogé le plafonnement de l’ISF. Pour tempérer les effets de cette réforme sur “les plus modestes” il est pré- vu un nouveau dispositif de plafonnement de la taxe foncière en fonction des reve- nus, comme cela existe déjà pour la taxe d’habitation. 2. Réforme de l’ISF (article 4 ) Le nouveau barème est allégé et simplifié: il ne comporte plus que deux taux 0,25%, si le patrimoine est compris entre 1,3 et 3millions d’euros, et 0,5% si le patrimoi- 3,1millions, la décote sera de 3750 € et l’impôt de 11750 alors qu’il aurait été de 15500 € sans décote. Le nouveau régime aboutit donc à faire s ortir de l’ISF les contribuables dont le patrimoine était compris entre 800000 € (seuil au 1 er janvier 2011) et 1,3million, nouveau seuil d’entrée. Cela concerne 300000 ménages. S’agissant des modalités déclaratives, pour les personnes dont le patrimoine est com- pris entre 1,3 et 3 M € , les deux déclara- tions ISF et IR seraient fusionnées. Le contribuable indiquerait dans sa déclara- tion de revenus n°2042 le montant de son patrimoine net taxable sans fournir ni jus- tificatifs ni annexes. La date de déclaration sera donc la même que celle de l’IR. Pour ceux dont le patrimoine excède 3 M € , il faudra déposer la déclaration au 15juin, avec les annexes et le règlement de l’impôt. Pour l’année 2011, la déclaration d’ISF devra être déposée au plus tard au 30sep- tembre2011, accompagnée du règlement de l’impôt et de ses justificatifs. Les contribuables dont le patrimoine est inférieur à 3 M € pourront, à partir de 2013, demander une mensualisation de l’ISF, mise en place à partir de l’ISF 2012 (distincte de celle de l’IR). Ceux excédant 3 M € resteront tenus au paiement de l’ISF concomitant au dépôt de la déclaration. Par ailleurs, il est prévu, pour 2012, de sup- primer l’obligation de joindre les justifica- tifs et les annexes pour les patrimoines de 1,3 à 3 M € . L’ISF devait rapporter 3,7milliards d’euros en 2011 à législation inchangée. La réfor- me coûterait 1,8milliard (pour un ISF 2012 de 4,1milliards à législation inchangée). 3.Modification des droits de succes- sion (article 2 ) La réforme comporte plusieurs aspects. ➠ Elle augmente de 5 points les droits de mutation à titre gratuit pour les deux dernières tranches du barème de transmission en ligne directe, des donations entre époux et entre partenaires pacsés. Selon l’exemple indiqué dans le projet de loi, pour un patrimoine de 8 M € laissé par deux parents à deux enfants. Ave le régi- me actuel, chaque enfant doit régler 543806euros. Avec le barème proposé, il devra régler 590698euros. En effet, la tranche actuellement taxée à 35% le serait à 40% (de 902838 à 1805677 € ) et la tranche à 40% serait imposée à 45% (tranche au-delà de 1805677 € ). pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux, que c’est exactement l’activité à laquelle s’est livrée M me X. pour le compte de la société LIP puisqu’elle était chargée, aux termes de son contrat, de rechercher et de négocier des achats de biens immobiliers au nom et pour le comp- te de cette société qui n’avait pas le statut d’agent immobilier, et que M me X. était immatriculée au registre spécial des agents commerciaux, de sorte qu’elle relevait du statut des agents commerciaux dans ses relations avec la société LIP; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que M me X. s’était effectivement livrée à une activité consistant à rechercher et négocier des biens immobiliers pour le compte de la société LIP qui n’exerçait pas une activité d’agent immobilier, la cour d’appel a violé” les articles 1 er et 4 de la loi du 2janvier 1970, ce dernier dans sa rédac- tion de 2006 et l’article L 134-1 alinéa2 du code de commerce”. L’avis de la Cour indique par ailleurs que l’agent commercial n’a pas à détenir la car- te professionnelle, mais qu’il doit justifier de l’attestation prévue par l’article 9 du décret 1972. Cette attestation est délivrée par l’agent immobilier qui est son mandant. L’avis indique aussi que l’agent commercial n’a pas à solliciter la garantie financière qui est exigée du titulaire de la carte professionnelle. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet avis et l’arrêt de la Cour de cassation indiquent donc avec clarté les responsabilités respectives de l’agent immo- bilier et de l’agent commercial. L’agent immobilier est titulaire de la carte profession- nelle et doit avoir une garantie financière. L’agent commercial doit détenir l’attestation de l’article 9. Mais il ne peut être mandataire que d’un agent immobilier, non d’une socié- té qui exerce une autre activité. ● ne atteint ou excède 3millions. Ces deux taux remplacent les taux progressifs de 0,55% à 1,80%. Le nouveau barème doit s’appliquer à compter de l’ISF 2012. Pour l’ISF 2011, c’est le barème actuel qui doit s’appliquer. Mais le seuil d’entrée de 1,3 doit entrer en vigueur dès 2011 ce qui aboutit à décon- necter en 2011 l’entrée en vigueur du seuil d’imposition (1,3 M € ) et du seuil du barème (0,8 M € ). Par ailleurs, le barème prévu n’est pas un barème par tranche, contrairement à la règle actuelle, puisque lorsque le patrimoi- ne atteint 1,3million, le taux de 0,25% s’applique dès le premier euro. De même lorsque le patrimoine atteint 3millions, le barème s’applique à 0,5% dès le premier euro. Le projet a donc prévu, pour pour limiter l’effet de seuil, un mécanisme de décote, calculé à partir du tableau ci- dessous. Si le patrimoine est de 1,3million, l’impôt est réduit à 1500 € alors qu’il aurait été de 3250 € sans décote. Si le patrimoine est de 1350000 € , la décote est de 875 € . L’impôt est de 2500 € alors qu’il aurait été de 3375 € sans décote. Pour un patrimoine de 3millions, la décote est de moitié: ISF de 7500 € au lieu de 15000 € . Autres exemples, pour un patrimoine de Le conseil des ministres a adopté le 11mai le projet de loi de finances rectificative qui comporte la réforme de la fiscalité du patrimoine. Voici l’essentiel des mesures. Valeur nette taxable du patrimoine Réduction du mon- tant de l'imposition Égale à 1300000 € Impôt réduit à 1500 € Égale ou supérieure à 1300000 € et inférieure à 1400000 € 24500 € – (7 x 0,25% P) Égale à 3000000 € Réduction de moitié Égale ou supérieure à 3000000 € et inférieure à 3200000 € 120000 € – (7,5 x 0,50% P) Décote de l’ISF ▲ 17mai 2011 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É D D U U P P A A T T R R I I M M O O I I N N E E P P R R O O J J E E T T S S ➠ La réforme porte de 6 à 10 ans le délai de rappel des donations . Le délai de 6 ans s’applique aux successions ouvertes et aux donations consenties d epuis le 1 er j anvier 2006. Il était préalable- ment de 10 ans. Il a été décidé d’appliquer la réforme aux donations consenties et aux successions ouvertes à compter de l’entrée en vigueur de la loi . ➠ Le projet supprime les réductions de droits de donation liés à l’âge du donateur. - Actuellement les donations en nue-pro- priété bénéficient de réduction de 35% lorsque le donateur est âgé de moins de 70 ans et de 10% s’il est âgé de 70 à moins de 80 ans. - les donations en usufruit ou en pleine propriété bénéficient de réduction de 50% si le donateur a moins de 70 ans et de 30% s’il a de 70 à moins de 80 ans. Ce mécanisme, créé en 1979, a été plu- sieurs fois réformé et, en dernier lieu, par la loi de finances pour 2006 qui a porté les limites d’âge de 65 et 75 ans, respective- ment à 70 et 80 ans. Le projet de loi fait le choix de supprimer ces dispositifs. (La réforme abroge donc l’article 790 du CGI.) Seul est conservé celui de l’article 790 G du CGI qui permet de transmettre en franchise de droits des sommes d’argent dans la limite de 31865 € (au 1 er janvier 2011) au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, d’un neveu ou d’une nièce. La mesure doit s’appliquer dès l’entrée en vigueur de la loi. Elle doit procurer des recettes supplémentaires de 290 M € . Autres mesures concernant l’ISF ➠ L’article 5 concerne les pactes Dutreil . La valeur des parts ou actions de société qui font l’objet d’un engagement de conservation peut faire l’objet d’une exo- nération de 75% des droits de mutation à titre gratuit et d’ISF. Le projet de loi vise à assouplir les condi- tions relatives aux engagements de conser- vation afin de permettre à des associés non-signataires de l’engagement collectif initial de conservation de s’y associer sous condition de prorogation de deux ans minimum de l’engagement collectif initial. ➠ L’article 6 vise l’imposition des biens ou droits composant un trust à l’ISF et aux droits de mutation à titre gratuit . Le projet précise le régime fiscal des trans- missions à titre gratuit réalisées via un trust. Il confirme que les transmissions réa- lisées à titre gratuit par un trust et qui peuvent être qualifiées de donation ou succession sont soumises aux droits de mutation existants compte tenu du lien de parenté existant entre le constituant et le bénéficiaire. L’article crée une règle de t axation aux droits de mutation par décès, applicable au décès du constituant. Le texte indique par ailleurs que: “Il est proposé de créer une règle de taxation sui generis du constituant et des bénéficiaires sur l’ensemble des biens, droits ou produits capitalisés composant le trust. Ce prélèvement serait dû, au taux de 0,50% prévu pour l’ISF, par les bénéfi- ciaires du trust et le constituant”. ➠ L’article 16 concerne les créances déte- nues par des personnes non-résidentes à l’égard des sociétés à prépondérance immobilière. L’exonération des placements financiers des non-résidents entraîne une minoration de la valeur des parts sociales des sociétés à prépondérance immobilière détenues par des non-résidents en cas d’imposition à l’ISF. Il est proposé d’exclure les dettes contractées à l’égard des associés non-rési- dents pour la valorisation des parts qu’ils détiennent dans une société à prépondé- rance immobilière. (création d’un article885 T ter dans le CGI). Plafonnement de la taxe foncière en fonction du revenu (article 14 ). Le dispositif est inséré dans à l’article 1391 B ter du CGI. Le montant du dégrèvement de taxe foncière relatif à la résidence princi- pale est égal à la fraction de cotisation qui excède 50% du montant des revenus . Le projet de loi considère que “cette solu- tion paraît à même de traiter directement le problème résultant du caractère dispro- portionné de la cotisation de TFPB afféren- te à la résidence principale par rapport aux revenus de certains contribuables”. Le revenu retenu serait le revenu fiscal de référence (revenus et plus-values, majorés de certaines charges déductibles du reve- nu) mais majoré de certains revenus exo- nérés, abattements, déficits et moins- values. Le dégrèvement serait accordé dès 2012, sur demande du contribuable. ➠ L’article 15 aménage le régime des biens professionnels pour l’ISF. Le projet de loi constate que certains diri- geants exercent leurs fonctions dans plu- sieurs sociétés sans que les activités de ces dernières soient similaires ou connexes et complémentaires. “Ainsi, le régime des biens professionnels leur est actuellement refusé pour les activités considérées com- me secondaires par rapport à leur profes- sion principale.” Cela exclut du bénéfice de l’exonération des contribuables qui exer- cent effectivement une activité profession- nelle dans plusieurs sociétés, ce qui peut ê tre un frein au développement de l’activité économique. En conséquence, la mesure proposée consiste à supprimer l’exigence d’un lien de similitude ou de connexité et complémentarité entre les différentes activités professionnelles. Création d’une taxe sur les résidences secondaires des non-résidents (article 17 ). Le projet part du constat que les non-résidents qui disposent de biens immo- biliers en France ne concourent pas au financement des services publics nationaux, sauf s’ils perçoivent des revenus de source française. C’est également le cas des per- sonnes domiciliées en France et qui ne dis- posent pas de revenus de source française. En conséquence, pour faire participer au financement des services publics nationaux les propriétaires non-résidents à raison des résidences situées en France et dont ils ont la disposition, à hauteur de leur réelle capacité contributive, le projet instaure une taxe annuelle calculée au taux de 20% sur la valeur locative cadastrale des logements concernés . Il est prévu une exonération temporaire de 6 ans pour les contribuables qui s’expatrient et qui étaient domiciliés en France durant trois ans au cours des 10 dernières années précédant leur départ en France. Cette taxe serait créée avec abro- gation de l’article 164 C dont la portée est limitée (imposition forfaitaire minimale mais qui joue peu du fait des conventions visant à éviter les doubles impositions). Imposition des non-résidents L’article 18 vise à imposer les plus-values latentes lors du transfert par les contri- buables de leur domicile fiscal hors de Fran- ce (exit tax). Il rétablit, en l’adaptant, un dispositif précédent qui avait été jugé contraire au droit communautaire. L’option retenue consiste à “imposer les plus-values latentes lorsque le contribuable transfère son domicile hors de France et mettre en place un sursis de paiement automatique lorsque le transfert de domicile est effectué dans un Etat de l'UE ou de l'EEE et, sous conditions, lorsque le transfert de domicile est effectué dans un Etat hors de l'UE. Le sursis prend fin au moment de la cession ou de la donation des titres concernés”. Les derniers articles du texte visent notam- ment le financement de l’aide juridictionnel- le et les règles régissant la contribution au service public de l’électricité. ● Marc Pigeon a présenté ce 11mai les statis- tiques de ventes de logements neufs au cours du premier trimestre 2011. Ces chiffres correspondent à l’activité du 1 er trimestre, comparée à celle de l’activité du 1 er trimestre 2010. Les mises en vente sont en baisse de 11%; passant de 22000à 20000. Les réservations nettes reculent plus brutale- ment, de 24%, de 20000à 15000, baisse “significative” reconnaît le président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers. Par ailleurs l’offre commerciale se stabilise (évolution de -3%), passant de 38000à 37000 logements. Comment expliquer cette situation de net fléchissement des ventes, plus important que celui qui était attendu ? La FPI avance quatre explications : - la baisse des dispositifs prévue par le plan de relance (Pass Foncier parvenu à échéance, coup de rabot sur le Scellier). - le manque d’offre. En effet, la FPC observe que la baisse des ventes n’est pas uniforme sur tout le territoire. Or, dans les régions car- actérisées par une insuffisance de l’offre, les ventes reculent également. Ainsi par exem- ple dans l’agglomération de Lyon, le volume des ventes baisse de 48% tandis que les mises en vente reculent de 45%. - l’augmentation des prix de vente. Les loge- ments en vente sont quasiment tous aux normes BBC, ce qui a renchéri les prix de vente. - la hausse des taux d’intérêt. La baisse des ventes affecte particulièrement le secteur des investisseurs: elle est de 35% alors que la baisse de l’accession à la pro- priété est moindre: -16%. En revanche, le segment de marché des ventes en bloc (vente aux organismes HLM ou à la Foncière logement) a cru de 43% (mais il concerne un moindre volume, puisqu’il correspond à 9,2% des ventes, soit 1531 logements ven- dus au cours du 1 er trimestre 2011). La vente aux investisseurs est toutefois très importante dans certaines régions. Celle où la part des investisseurs est la plus forte est la communauté urbaine de Nice Côte d’Azur avec 78% (contre 66% en 2010) suivie par celle de Montpellier (71%), Caen et LeHavre (70%). En revanche, cette part descend à moins de 50% dans les grandes métropoles régionales. Elle est de 48% à Marseille, 47% à Bordeaux et 40% à Lyon. S’agissant des prix , ils ont progressé en un an de 7%, tant en Ile-de-France qu’en régions. Pour la FPI, le passage aux normes BBC explique la hausse pour une fourchette de 3,5 à 5%. La hausse des prix des terrains explique quant à elle une majoration de prix de 1 à 1,5%. L’évolution constatée au premier trimestre est-elle un trou d’air ou une tendance de fond? s’interroge la FPC. Marc Pigeon estime que la baisse des ventes va se poursuivre au cours des trois trimestres de l’année 2011 mais il l’espère moins forte que pour le premier trimestre. S’agissant de la réforme fiscale en cours, la FPI regrette la mesure qui vient apporter une fiscalisation supplémentaire à l’égard des étrangers qui viennent investir en France, qui constitue un frein. Peut-on espérer une accélération des con- structions par le biais de la réforme de l’urbanisme en cours de gestation? Marc Pigeon considère qu’il faudrait aller plus loin que ce qui est envisagé, et qu’il faut profiter de l’occasion de cette réforme pour obtenir une vraie rupture. Il estime que la construc- tion de 15000 logements est actuellement bloquée à cause des recours. Parmi les mesures préconisées par la FPI, Marc Pigeon évoque: - la suppression des COS - sanctionner les élus qui ne prévoient pas de dispositions qui répondent aux besoins de logements qui ont été identifiés par des PLH - revoir la fiscalité dans un sens qui ne favorise pas la rétention, et notamment celle des terrains à bâtir (en partant du constat que la majo- ration de taxe fon- cière applicable aux terrains à bâtir non construits, laissée actuellement à l’initiative des com- munes est peu pra- tiquée). 17mai 2011 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L O O G G E E M M E E N N T T N N E E U U F F M M A A R R C C H H É É 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Ventes en accession 52800 59600 64800 44400 38000 42550 Ventes à investisseurs 68700 66700 62500 35000 68000 72450 Total 121500 126300 127300 79400 106000 115000 Part des investisseurs 57% 53% 49% 44% 64% 63% Évolution des ventes au détail par destination Logements ordinaires vendus au détail hors ventes en bloc, hors résidences services Source: FPI mai 2011 T1 2010 T1 2011 Évolution Mises en vente 22369 19806 -11% Réservations nettes 20054 15162 -24% Offre com- merciale 38165 36989 -3% Baisse des ventes de logements neufs de 24 % La réforme du PTZ+, selon la FPI, profite principalement à la maison individuelle et à la construction qui n’est pas très perfor- mante du point de vue énergétique. En effet, et pour des raisons de coût, les acquéreurs optent pour des maisons qui respectent simplement la RT 2005, sans atteindre le niveau BBC. Mais la réforme a permis d’augmenter la proportion d’acquéreurs situés en zone B1, ce qui était l’un des objectifs. La FPI estime nécessaire d’inciter à la rénovation pour favoriser la reconstruction de la ville sur la ville. En revanche, Marc Pigeon ne croit pas beaucoup à la piste de la transformation des bureaux en logements car les bureaux vacants sont le plus souvent des immeubles obsolètes situés en périphérie. Il est donc généralement plus judicieux de les démolir et de reconstruire. Quant à l’idée de bloquer les loyers, la FPC la rejette vigoureusement, y voyant un moyen très efficace… de faire fuir les investisseurs. Simplification du droit La loi pour l’essentiel validée Le Conseil constitutionnel a rendu sa déci- sion sur la proposition de loi de simplifica- tion du droit le 12mai. Six articles qui ont été censurés en tout ou partie. Signalons en particulier le para- graphe I de l’article127. Cette disposition prévoyait de modifier la loi de 1965 sur la copropriété pour autoriser un bailleur social lorsqu’il est usufruitier d’un lot de copropriété, à détenir, en qualité de manda- taires des nus-propriétaires, plus de trois délégations de vote. Le texte est censuré pour avoir été introduit par amendement en deuxième lecture sans lien avec une disposition restant en discus- sion. Les autres dispositions censurées concernent d’autres domaines (le classe- ment des élèves de l’ENA par exemple). En revanche, l’article 63 qui valide la créa- tion de l’Indice des loyers des activités ter- tiaires, n’a pas été proposé à la censure ni examiné d’office par le Conseil. Il est donc définitivement adopté. (lire p.12 l’interview de Marie-Odile Vaissié). 17mai 2011 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E M M A A R R I I E E - - O O D D I I L L E E V V A A I I S S S S I I É É , , A A V V O O C C A A T T >Alors que la création de l’ILAT a été cen- surée par le Conseil constitutionnel dans le passé, elle vient de passer ce cap. Qu’en pensez-vous? M.-O. V. : “La création de l’indice des loyers des activités tertiaires a été invalidée une première fois par une décision rendue très vite, en moins de quinze jours par le Conseil constitutionnel. La deuxième fois, à l’occasion de la loi sur l‘entrepreneur indivi- duel à responsabilité limitée, la décision a été rendue en moins d’un mois. Elle était d’une grande sévérité, mais elle ne portait pas sur le fond; elle était liée à une question de procédure d’adoption du texte. Mais cette fois-ci, la création de l’ILAT contenue dans la proposition de loi de sim- plification du droit n’était pas visée par le recours des parlementaires et le Conseil constitutionnel ne s’en est pas saisi.” >Faudra-t-il attendre la parution du décret pour le mettre en œuvre? M.-O. V. : “Oui, car le décret contiendra la “mécanique” de construction de l’indice. Mais il ne devrait pas tarder. Il ne devrait pas susciter les difficultés qui avaient été rencontrées lors de la création de l’indice des loyers commerciaux (ILC), pour lequel il existait un problème de champ d’application. Les parties peuvent convenir d’anticiper son entrée en vigueur en prévoyant une clause organisant la substitution de l’ILAT à l’ICC à la parution du décret.” >Quel est le secteur concerné par ce nou- vel indice? M.-O. V. : “Il est défini “en creux”: il peut concerner tous les baux (hors baux d’habitation) qui ne relèvent pas du champ de l’ILC. Il sera donc ouvert aux locaux industriels, logistiques, aux bureaux com- merciaux, civils ou administratifs. Il s’applique aussi aux baux professionnels”. >Son usage est bien sûr facultatif? M.-O. V. : “Oui. C’est un indice de plus, auquel les parties peuvent se référer contractuellement. Elles auront le choix entre l’indice du coût de la construction et l’ILAT, tous les autres indices étant tombés en désuétude.” >Pour quelle raison? M.-O. V. : “Avec le code monétaire et finan- cier, nous sommes dans le domaine de l’ordre public. Schématiquement, toutes les indications sont nulles lorsqu’elles sont fon- dées sur l’indice des prix à la consommation sauf celles qui sont en relation directe avec l’objet du contrat ou l’activité de l’une des parties. Par exemple, certaines banques indexaient leurs baux sur le point bancaire. Mais ces pratiques ont été abandonnées. En effet, si le bailleur cède le bien et que l’indice est en lien avec sa propre activité, il ne peut le vendre qu’à un investisseur dont l’activité est identique, ce qui le prive de la possibilité de vendre au reste du marché immobilier. Or l’ICC étant présumé en relation directe avec l’objet de la convention portant sur un immeuble (de même que l’ILC et, bientôt l’ILAT), il ne souffre pas de cet inconvénient et les autres indices ont été abandonnés.” >La coexistence de deux indices ne risque- t-elle pas de poser des difficultés de fron- tière? M.-O. V. : “Il pourra y avoir des problèmes de chevauchement. Par exemple, pour un immeuble dont le rez-de-chaussée est à usa- ge commercial et les étages à usage de bureaux, quel indice choisir? Le plus sûr sera de recourir à l’ICC, malgré ses défauts. Autre exemple, pour un bail hôtelier, peut- on recourir à l’ILC? A titre personnel, je souhaiterais une fusion de l’ILC et de l’ILAT car la coexistence de deux indices peut provoquer un risque d’insécurité juridique. En effet, lorsque le Marie-Odile Vaissié, avocat associé, Lefèvre, Pelle- tier & Associés:“L’ILAT devrait supplanter rapi- dement l’indice du coût de la construction” La création officielle de l’ILAT vient d’être validée par le Conseil constitutionnel. Saisi le 14avril de la proposition de loi de simplification et d'amélioration de la qua- lité du droit qui contient la réforme, il a rendu sa décision le12 mai. Marie-Odile Vaissié se réjouit de l’adoption de cet indice des loyers des activités ter- tiaires. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W juge constate l’illégalité de l’indexation, c’est toute la clause d’indexation qui est annulée. De plus, le contenu des deux indices est très p roche. Ils sont à 75 % identiques (ICC et indice des prix à la consommation). Pour les 25 % restant, l’un se base sur l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur et l’autre sur l’évolution du PIB. Les différences devraient donc être peu importantes et en tous cas, peu importantes au regard du risque juri- dique engendré.” >L’ILAT devrait-il connaître le succès? M.-O. V. : “Toutes les parties l’ont appelé de leurs vœux et il a été voté sans difficulté au Parlement. L’ICC est depuis toujours un mauvais indice pour régir la relation locati- ve; c’est un indice de construction, mais pas de gestion; de coût, pas de prix. L’expérience montre qu’il fonctionne à contre-courant du marché. Les années 2008 et 2009 ont été le sommet: il augmentait fortement alors que le marché s’est effondré! L’ILC a très fortement remplacé l’ICC. De même, l’ILAT devrait rapidement supplanter l’ICC pour les baux nouveaux. Il est possible de l’adopter en cours de contrat, si les parties en sont d’accord, à l’occasion d’un avenant.” >Que pensez-vous de la validité des clauses utilisées actuellement et qui plafon- nent la hausse du loyer calculé sur l’ICC? M.-O. V. : “On n’a pas le choix: le marché exige le plafonnement. Mais les textes sont d’une telle contrainte que toucher au méca- nisme indiciaire revient à entrer dans une zone de risque. On attend des décisions qui viendraient vali- der ces clauses. Une décision de la Cour de cassation a validé le caping mais sous un angle particulier: elle a admis qu’une clause d’indexation capée était compatible avec le mécanisme de la révision triennale. On peut donc espérer que les tribunaux vont s’appuyer sur cette décision pour admettre la validité de principe d’une clause de caping”. >Un mot de conclusion? M.-O. V. : “Tout le monde appelait l’ILAT de ses vœux. J’ai hâte de le voir entrer en vigueur!”
