– 2 – Jurisprudence
Copropriété : Désignation du bureau
État descriptif de division : absence de portée contractuelle
Contestation d’assemblée : opposants ou défaillants seulement
Trouble collectif: action du syndicat des copropriétaires
Expropriation : Un immeuble insalubre et un autre salubre
Construction de maison individuelle : Le garant est-il constructeur ?
Vente : Manquement au devoir d’information de l’agent immobilier
Baux commerciaux : Commandement de payer émis par le crédit-preneur
– 5 – Projets
Le projet de loi sur la consommation réforme la loi du 6 juillet 1989
– 6 – Analyse
Bail commercial et indexation du loyer , une problématique à ne pas
négliger par Sébastien Legrix de la Salle, DS Avocats
– 9 – Tableau des réponses ministérielles
– 7 – Nominations – Au fil du JO
– 8 – Rencontre
Les professionnels demandent une structuration de leur profession
■ JUGÉ ■ > > Le garant n’est pas assimilable à un constructeur lorsqu’il désigne une société pour achever la construction à la suite de la défaillance du constructeur dont il assure la garantie (arrêt du 7septembre de la Cour de cassation, p.3). > > L’état descriptif de division dans une copropriété n’a pas de portée contractuelle a jugé la Cour de cassation (p.2). > > Une décision d’assemblée ne peut être contestée que par les copropriétaires défaillants ou opposants et ce, même si l’action est fondée sur la nullité du contrat de syndic (p.2). ■ RÉPONDU ■ > > Il n’est pas envisageable de demander au notaire qu’il exige la production de la carte professionnelle de l’agence lors de la signa- ture de l’acte authentique (voir p.6). > > La déclaration préalable va être réformée pour s’étendre aux extensions jusqu’à 40m 2 . Le décret est attendu d’ici la fin de l’année (p.4). ■ PUBLIÉ ■ > > Une ordonnance du 8septembre sur les établissements publics fonciers et les établis- sements publics d’aménagement a été publiée (p.9). ■ PROGRAMMÉ ■ > > La FNAIM et l’UNIS se sont associés pour demander la création d’un Conseil national des professions immobilières afin de structu- rer leurs professions (p.10). ■ ANALYSÉ ■ > > Sébastien Legrix de la Salle (DS Avocats) donne des conseils pratiques sur la rédac- tion les clauses d’indexation dans les baux commerciaux (p.6). Les professions immobilières s’organisent L a FNAIM et l’UNIS ont présenté ce 13septembre un livre blanc pour demander aux pouvoirs publics de soutenir leur volonté de structuration de la profession. Elles ne réclament pas expressément la création d’un ordre mais d’une organisation professionnelle qui s’en rapproche. L’idée centrale serait d’imposer à tout professionnel exerçant la profession d’agent immobilier ou de syndic de copropriété d’adhérer à un Conseil national des professions immobilières. Cette adhésion serait requise indépendamment de l’appartenance à un syndicat, ce qui per- mettrait d’englober les 40% de professionnels qui exercent sans éti- quette syndicale. Ce projet mérite d’être soutenu. Les pouvoirs publics qui, ainsi que l’évoquait Philippe Pelletier, ne sont plus en mesure d’assurer efficacement la police des professions, ne devraient pas être hostiles à cette initiative qui permet aux professionnels de se prendre en main. Quant aux copropriétaires, ils devraient aussi jouer le jeu, mais sans doute faudrait-il leur faire un peu plus de place au sein du CNPI où il ne leur est octroyé qu’un siège face aux six représentants de la profession. Tout dépendra aussi de la détermination de la commission nationale de discipline à émettre des sanctions efficaces à l’encontre des professionnels défaillants. La hausse de la réputation de l’ensemble de la profession est ici en jeu… U n projet de loi sur la consommation a été déposé à l’Assemblée en juin dernier. Il n’a pas encore été débattu en séance publique mais il a été examiné en commission. En dépit de l’objet figurant dans son intitulé, ce texte va modifier certaines règles des rapports locatifs. Il va notamment permettre au locataire d’exiger une réduction du loyer lorsque la surfa- ce mentionnée au bail est inférieure de plus de 5% à la surface réelle (lire p.5). On aura reconnu ici le régime de la loi Carrez applicable aux ventes de lots de copropriété et qui serait ainsi transposé aux locations relevant de la loi de 1989 et aux locations meublées. On signalera deux autres dispositions de ce texte. L’une des plus intéres- santes est celle qui prévoit d’introduire une grille de vétusté dans le bail. Cela alourdit certes le bail mais on peut aussi y voir un document utile qui permettrait d’éviter les conflits en fin de bail lorsque les parties se chica- nent pour savoir quel taux appliquer à un élément d’équipement usagé et qu’il faut remplacer. À l’inverse, la disposition la plus baroque est celle qui prévoit un délai de préavis de deux mois en faveur du locataire dans les zones tendues. Cette disposition est très critiquable. 1. Elle introduit un nouveau délai dans le régime du congé du locataire. Il y aurait donc, selon les cas, un délai de droit commun de trois mois, ce nouveau délai de deux mois et le préavis réduit à un mois dans les situations jugées dignes d’attention particulière (perte d’emploi …). 2. Le législateur introduirait ici une sectorisation géographique pour fixer la durée du congé. 3. La mesure supposerait l’intervention d’un nouveau décret pour fixer les zones concernées. Il est urgent de convoquer le député Jean-Luc Warsmann, spécialiste de la simplification du droit pour qu’il s’oppose à cette nouvelle disposition byzantine! ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 449 2 0SEPTEMBRE2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Copropriété : Désignation du bureau / Etat descriptif de division: absence de portée contractuelle / Contestation d’assemblée: oppo- sants ou défaillants seulement / Trouble collectif: action du syndicat des copropriétaires Expropriation : Un immeuble insalubre et un autre salubre Construction de maison individuelle : Le garant est-il constructeur? Vente : Manquement au devoir d’information de l’agent immobilier Baux commerciaux : Commandement de payer émis par le crédit- preneur - 5 - Projets - Le projet de loi sur la consommation réforme la loi du 6juillet 1989 - 6 - Analyse - Bail commercial et indexation du loyer, une problématique à ne pas négliger par Sébastien Legrix de la Salle, DS Avocats - 9 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Rencontre - Les professionnels demandent une structuration de leur profession S O M M A I R E E D I T O R I A L 20septembre2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ Copropriété ■ Désignation du bureau ( Cass. Civ. 3 e , 7 sept. 2011, n°932, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-22728) Un copropriétaire contestait des décisions d’assemblées générales au motif d’une irré- gularité dans la désignation des membres du bureau. La cour d’appel avait jugé leur action irre- cevable et la Cour de cassation confirme cette décision: “Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que constitue une décision au sens de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10juillet 1965 la désignation par un vote du président et des scrutateurs de l’assemblée générale des copropriétaires, la cour d’appel, qui a relevé que M me . J.avait présenté ses demandes en annulation des assemblées plus de deux mois après avoir reçu notification des procès-verbaux, en a exactement déduit qu’elle était déchue de son action”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le copropriétaire soutenait que le PV ne mentionnait pas la désigna- tion du bureau selon les formes et distinc- tions imposées par la loi mais il ne contes- tait pas la réalité des votes. Il entendait sans doute se prévaloir d’un arrêt (Civ. 3 e , 20 déc. 2006) qui avait indiqué que le délai de deux mois n’était pas applicable en l’absence de toute indication quant aux conditions des votes et leur résultat. La Cour de cassation indique que désigner le bureau, président et scrutateurs, consti- tue pour l’assemblée des copropriétaires une décision. En conséquence, sa contesta- tion est soumise à la règle qui impose de saisir le tribunal dans les deux mois de la réception du procès-verbal de l’assemblée. Une saisine tardive entraîne donc l’irrecevabilité de la demande. Également en ce sens: Civ 3 e , 21juin 2006 (Bull. Civ. III, n°156). ■ Etat descriptif de division: absence de portée contractuelle (Cass. Civ. 3 e , 7 sept. 2011, n°938, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°10-14154) Un règlement de copropriété - état descrip- tif de division avait été établi en 1968. Il avait été modifié en 1971 à l’occasion d’une subdivision de lot. La destination du lot en question était l’entrepôt. Le copropriétaire l’ayant affecté à l’habitation, le syndicat avait assigné le copropriétaire pour qu’il rétablisse l’usage initial. Se posait la ques- tion de l’opposabilité de l’acte modificatif. L’arrêt qui avait admis que l’acte modifica- tion était opposable à l’acquéreur du lot est cassé: “Vu les articles8 de la loi du 10juillet 1965, 2 et 3 du décret du 17mars 1967; Attendu qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descrip- tif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; […] Attendu que pour accueillir la demande du syndicat des copropriétaires, l’arrêt retient qu’un acte modificatif portant nouvel état descriptif de division postérieurement au règlement de copropriété, c’est-à-dire après la naissance de la copropriété, dès lors qu’il n’est pas contesté par les copropriétaires et qu’il est publié, s’impose aux coproprié- taires ayant acquis postérieurement à la publication dudit acte, d’autant que ce modificatif à l’état descriptif de division a été réalisé à l’initiative de l’auteur de M.F. qui a procédé à la division du lot 130 initial; Qu’en statuant ainsi, alors que la publica- tion postérieurement au règlement de copropriété d’un nouvel état descriptif de division non contesté ne lui donne pas valeur contractuelle , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’état descriptif de division a-t-il un caractère contractuel? La Cour de cassation avait déjà jugé que cet état, dres- sé seulement pour les besoins de la publici- té foncière, n’a pas de caractère contrac- tuel (Civ. 3 e , 2 fév. 2005, AJDI 2005, p.314). Si certains arrêts avaient pu sembler mar- quer une inflexion de cette qualification (voir obs. Lafond in code de la copropriété Litec 2010 sous art. 4 du décret de 1967), cet arrêt marque au contraire un retour à une position stricte rappelant l’absence de caractère contractuel de ce document. Il en résulte en pratique ici que le copropriétai- re a pu modifier l’usage du lot acquis indé- pendamment de ce qui était mentionné dans le nouvel état descriptif. ■ Contestation d’assemblée: opposants ou défaillants seule- ment (Cass. Civ. 3 e , 7 sept. 2011, n°949, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°10-18312) Un arrêt d’appel est cassé pour avoir admis le recours d’un copropriétaire alors qu’il n’était pas opposant ou défaillant: “Vu l’article 42 alinéa2, de la loi du 10juillet 1965; Attendu que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants; Attendu que pour accueillir la demande de M.U. et de la SCI, l’arrêt retient que l ’ irrégularité tenant à l’expiration du mandat du syndic peut être soulevée par tout copropriétaire, peu important qu'il ait assisté à l’assemblée ou participé au vote; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui n’a pas constaté qu’ils étaient opposants, a vio- lé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 42 réserve très clai- rement les actions en annulation d’une décision d’assemblée aux copropriétaires “opposants ou défaillants”. Pourtant la Cour de cassation avait admis en 2007 qu’un copropriétaire non-opposant pour- rait engager une action en nullité fondée sur la nullité de plein droit du mandat du syndic car c’est la validité du mandat qui est en cause et non celle des décisions prises (Civ. 3 e , 13 fév. 2007, n°06-15795). Cette solution est donc remise en cause par l’arrêt du 7septembre qui revient à une interprétation stricte de l’article 42: même en cas de nullité du mandat du syn- dic, seuls peuvent agir les copropriétaires qui étaient absents et non représentés ou qui ont voté contre une décision. ■ Trouble collectif: action du syn- dicat des copropriétaires (Cass. Civ. 3 e , 7 sept. 2011, n°934, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°09-170993) Un syndicat de copropriétaires avait engagé une action contre la société qui avait fait construire et vendu les bâtiments de la rési- dence, en raison de désordres. La société ayant fait les travaux contestait la recevabilité de l’action du syndicat au motif que l’arrêt aurait dû rechercher si la cause du trouble provenait des parties com- munes. Mais la Cour de cassation confirme la rece- vabilité de l’action: “Mais attendu qu’ayant relevé que les désordres affectant les jardinières, les car- relages et l’étanchéité des terrasses des appartements causaient les mêmes troubles de jouissance à l’ensemble des copropriétaires , la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir que ces troubles étaient collectifs et que le syndicat des copropriétaires était recevable à agir en jus- tice pour leur réparation; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. L’arrêt est toutefois cassé sur d’autres moyens. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 15 de la loi de 1965 donne qualité au syndicat pour agir en jus- tice pour la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et au copropriétaire pour e xercer seul les actions concernant la pro- priété ou la jouissance de son lot. il n’est pas toujours aisé de distinguer les actions qui relèvent du syndicat et celles qui relèvent des copropriétaires individuelle- ment. La jurisprudence a tendance à élargir le champ de l’action collective. En particulier elle l’admet lors que les vices dont il est demandé réparation sont généralisés à l’ensemble du bâtiment (Civ. 3 e , 14 fév. 1990) ou si le préjudice affecte la totalité des par- ties privatives et est éprouvé uniformément par tous (Civ. 3 e , 26avril 2006). L’arrêt rappor- té est dans le même sens en ce qu’il constate que les désordres causaient les mêmes troubles à l’ensemble des copropriétaires. Expropriation ■ Un immeuble insalubre et un autre salubre (Cass. Civ. 3 e , 7 sept. 2011, n°940, FS-P+B, pourvoi n°10-10597) Un établissement public foncier avait enga- gé une procédure d’expropriation portant sur un terrain comportant des logements insalubres (insalubrité irrémédiable) mais aussi des logements non frappés de l’arrêté d’insalubrité et un local commercial. Les propriétaires contestaient le recours aux règles d’évaluation de la loi Vivien (10juillet 1970) pour la fixation de l’indemnité d’expropriation alors que c’est la procédure de droit commun qui avait été utilisée puisque l’expropriation portait en partie sur des locaux non frappés d’insalubrité. La Cour de cassation confirme la validité de la procédure: “Mais attendu qu’ayant relevé que, compte tenu de la présence sur le même site de loge- ments frappés d’insalubrité irrémédiable et de bâtiments salubres ou commerciaux, la procédure d’expropriation s’était déroulée s elon le droit commun et exactement retenu que rien n’interdisait l’application simulta- née des textes de droit commun et de la pro- cédure du 10juillet 1970 dès lors que les conditions requises pour l’application de cet- te loi aux logements insalubres étaient réunies, la cour d’appel a déduit à bon droit, de ces seuls motifs, que l’indemnité relati- ve à l’expropriation de ces logements insalubres devait être fixée conformé- ment aux dispositions de l’article 18 ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 18 de la loi Vivien prévoit une règle d’évaluation plus stricte de l’indemnité pour les logements frappés d’insalubrité irrémédiable: “la valeur des biens est appréciée, compte tenu du carac- tère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du ter- rain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition”. Les propriétaires cherchaient donc à en éviter l’application. Mais la Cour de cassation confirme la facul- té de recourir à cette règle d’évaluation, même si la procédure d’expropriation de droit commun a été utilisée, compte tenu de la diversité des biens à exproprier. Construction de maison indivi- duelle et garant ■ Le garant est-il réputé constructeur? (Cass. Civ. 3 e , 7 sept. 2011, n°939, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-21331) À la suite de la conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle, le constructeur avait été déclaré en liquida- tion judiciaire et le garant (CEGI) avait dési- gné un autre constructeur. Se plaignant de désordres, le client avait engagé un recours contre les intervenants à l’acte de construi- re et envers le garant. En cassation, il contestait le rejet du recours envers le garant au motif que celui-ci aurait dû être réputé constructeur. La Cour de cassation rejette l’argument: “ Mais attendu qu’ayant constaté qu’en exécu- tion de sa garantie, la société CEGI avait, conformément à l’article L 231-6 du code de la construction et de l’habitation, désigné la socié- té SETS pour achever la construction, la cour d’appel a exactement retenu que l’exécution par le garant de livraison de ses obliga- tions d’achèvement ne lui conférait pas la qualité de constructeur tenu en application de l’article 1792 du code civil de garantir les désordres de nature décennale apparus après la réception de la construction; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : A quel titre le garant pour- rait-il être responsable de l’achèvement des travaux par le constructeur qu’il a dési- gné ? Pourrait-il être soumis à la responsa- bilité du constructeur, par exemple en qua- lité de maître d’ouvrage délégué ? La réponse à cette question était incertaine. Par l’arrêt rapporté, la Cour de cassation y répond très nettement: elle indique que le garant n’est pas assimilable à un construc- teur lorsqu’il désigne une société pour ache- ver la construction à la suite de la défaillance du constructeur dont il assure la garantie. Contrat de vente ■ Manquement au devoir d’information de l’agence (Cass. Civ. 3 e , 7 sept. 2011, n_ 936, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°10-10596) À la suite de la vente d’une maison, l’acquéreur ayant découvert la présence d’amiante et constaté des fuites dans la toitu- re, il avait exercé un recours envers le vendeur, la société ayant procédé au diagnostic amian- te et l’agence immobilière. La Cour de cassa- tion confirme la responsabilité de l’agence: “Attendu qu’ayant relevé que l’agence immobilière contestait le caractère visible des désordres de la toiture mais que l’expert avait constaté que la toiture présentait des affaissements d’amplitude décimétrique, que l’agence immobilièredevait , au moins, attirer l’attention des époux C.sur ce phénomène , et qu’elle n’avait procédé à aucun contrôle relatif au bien, la cour d’appel a pu en déduire que l’agence immobilière avait manqué à son obliga- tion d’information et de conseil et avait contribué au préjudice subi par les époux C.dans une proportion qu’elle a souverai- nement appréciée; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. 20septembre2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N - - V V E E N N T T E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Procédure d’expropriation À l’occasion d’une procédure d’expropriation, une cour d’appel était saisie d’un appel principal de l’Etat. L’exproprié avait cherché à faire un appel incident mais il est jugé irrégulier, ce que confirme la Cour de cassation: “Attendu d’autre part, qu’un appel inci- dent, formé dans un mémoire en défense irrecevable, est lui-même irrecevable ”. (Cass. Civ. 3 e , 7 sept. 2011, n°941, FS-P+B, pourvoi n°10-20888). L’irrecevabilité du mémoire (qui était fon- dée sur l’article R13-49 du code de l’expropriation) rejaillit donc sur celle de l’appel incident. ■ Extinction des servitudes anciennes en Alsace Moselle La loi du 4mars 2002 a imposé l’inscription au livre foncier des servitudes antérieures à 1900, à peine d’extinction, dans un délai de 5 ans à compter de la publication de la loi. Cette règle est elle conforme à la Consti- tution? La Cour de cassation a renvoyé la question au Conseil constitutionnel. (Cass. Civ. 3 e , 8 sept. 2011, n°1134, FS- P+B, pourvoi n°11-12374) ▲ 20septembre2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T S S B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Toutefois l’arrêt est cassé sur une question de prescription. La cour d’appel avait jugé l’action de l’acquéreur non prescrite, en condamnant le vendeur à payer 89654 € au t itre des frais de réparation, de diagnostic et de préjudice de jouissance, relevant que le vendeur ayant fait des travaux importants sur les éléments essentiels de la construction avait une qualité de constructeur et pouvait voir sa garantie décennale retenue. Mais l’arrêt avait calculé le point de départ de la garantie à partir de la date de la vente. Il est cassé au visa des articles1792, 1792-1et 2270ancien du code civil: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que la date à prendre en considération pour apprécier si l’action était prescrite était, non la date de la vente , mais cel- le à laquelle les époux C.avaient enga- gé leur action , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le délai était donc dépassé pour obtenir gain de cause puisque si la vente avait eu lieu en 2004, l’action n’avait été engagée en 2005 alors que les travaux avaient été réalisés avant 1994. À À r r e e t t e e n n i i r r : : L’agent immobilier engage sa responsabilité, au titre de son obligation d’information et de conseil, s’il n’attire pas l’attention du vendeur sur un affaissement de la toiture du bien vendu. Baux commerciaux ■ Commandement de payer émis par le crédit-preneur (CA Paris, Pôle 5, ch. 8, 6 sept. 2011, n°10/15927) La société KBC Bail Immobilier France avait acquis le 1 er juin 2007 un immeuble loué par deux baux commerciaux et, le même jour, consenti un crédit-bail à une SCI. Le 25août 2008, la SCI (devenue SNC) avait signifié à la locataire deux commandements d’avoir à payer des impayés de loyer en visant les clauses résolutoires des baux. Le litige portait d’une part sur la validité du contrat de crédit-bail et d’autre part sur cel- le du commandement de payer. La cour confirme la validité du contrat et la nullité du commandement: “Sur la demande en nullité du contrat de crédit-bai l […] Considérant que M me L. [locataire], totale- ment étrangère au contrat de crédit-bail liant la société KBC Bail Immobilier France, ne peut, eu égard à l’effet relatif des contrats, poursuivre la nullité de cette convention; que les articles1725 et1726 du code civil ne confèrent au locataire troublé dans sa jouissance qu’une action en garan- tie contre son bailleur défaillant et ne peu- vent fonder l’action en nullité de M me L.; qu’il convient d’observer que le contrat de c rédit-bail n’a pas instauré, au profit du cré- dit-preneur, un bail commercial sur les lots 5 et 6 de l’immeuble concerné par cette opé- ration financière, mais conféré à l’intéressé la jouissance de l’immeuble dans son état locatif sans affecter celui-ci, ainsi qu’expressément stipulé, en sa page53 sous le titreII “sous-location”, qui rappelle l’existence des baux commerciaux en cours, parmi lesquels ceux bénéficiant à M me L.; Considérant que le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a débouté M me L. de sa demande en nullité du contrat de crédit-bail; Sur la demande en nullité des commande - ments du 25 septembre 2008 […] Considérant que les commandements en litige ont été délivrés par la SCI […] venant aux droits de la SAS KBC Bail Immobilier […]; qu’il est constant que la SCI […] n’était pas la propriétaire des locaux”. L’arrêt relève d’une part que le contrat de crédit-bail conférait au preneur le droit de percevoir les loyers et d’autre part l’existence d’un mandat spécial conféré par KBC à la SCI pour poursuivre l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation judiciai- re des baux consentis, mais conclut: “Considérant que force est de constater que ce mandat spécial est postérieur à la date de délivrance des commandements et qu’en toute hypothèse, eut-elle été manda- tée spécialement au jour desdits comman- dements, [la SCI] n’a pas précisé, dans ceux-ci, qu’elle agissait ès qualités de mandataire du bailleur et pour le comp- te de celui-ci; que les commandements du 25septembre 2008 sont donc irréguliers et doivent être déclarés nuls et de nul effet”. La cour prononce néanmoins la résiliation judiciaire des baux litigieux en raison de la carence répétée de la locataire dans le paie- ment des loyers. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt se prononce donc sur deux questions distinctes. - Sur le crédit-bail, il confirme la validité d’un contrat qui porte sur un immeuble loué, le crédit-preneur devant alors respec- ter le bail commercial en cours préalable- ment conclu avec un tiers - Sur le commandement de payer, l’arrêt en prononce la nullité pour ne pas avoir été déli- vré par le propriétaire (crédit-bailleur). Le cré- dit-preneur aurait pu délivrer le commande- ment à condition que sa qualité de manda- taire du crédit-bailleur figure dans l’acte. ● ■ Réforme de la déclaration préa- lable Un projet de décret va étendre de 20 à 40m 2 le seuil maximum des projets d 'extension sur construction existante exo- nérés de permis de construire. Par ailleurs, il supprimera l'obligation de déposer un permis de construire pour les modifications du volume d'une construction entraînant le percement d'un mur extérieur, quelle que soit la surface de plancher créée. La mesure d'extension ne concernera que les zones urbaines des communes cou- vertes par un PLU et elle ne se sera pas applicable aux projets qui aboutissent à dépasser après travaux l'un des seuils ren- dant obligatoire le recours à un architecte. Exemple: si l'extension de plus de 20m 2 d'une maison conduit à dépasser le seuil de 170m 2 , il faudra recourir à un archi- tecte. Le décret doit être publié d'ici la fin de l'année. (Rép. de la ministre de l’écologie à Pascale Gruny, JO AN Q, 16août 2011, p.8842, n°113665). ■ Convoques les assemblées de copropriétaires par internet? Convoquer les assemblées ou envoyer les PV d'assemblées par internet est un champ essentiel d'évolution du droit de la copro- priété. Une réflexion est en cours avec le ministère de la justice pour modifier le décret de 1967, indique le secrétaire d’Etat au logement à Marie-Jo Zimmermann. (JO AN Q, 23août 2011, p.9064, n°110793). ■ Lutter contre les pratiques abu- sives d'agent immobilier Dans le secteur immobilier, les enquêtes de la DGCCRF ont mis en évidence un “taux infractionnel élevé”. La DGCCRF a centré ses actions sur la transparence des pra- tiques tarifaires et la loyauté des informa- tions données au consommateur. Le Gouvernement envisage d'améliorer les modalités d'information sur les prix des prestations immobilières de l'arrêté du 29juin 2010, sur l'affichage des prix et des charges locatives. Le projet de loi sur la consommation pré- voit aussi des règles sur la restitution du dépôt de garantie, le délai de préavis et les modalités des contrats exclusifs et l'information sur la surface du logement loué. Le texte a été déposé à l'Assemblée le 1 er juin 2011 (n°3508), voir ci-après. (Rép. du secrétaire d’Etat au logement à Claude Birraux, J.O. AN Q, 23août 2011, p.9113, n°112688). ▲ 20septembre2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T S S ■ Réforme du droit des obliga- tions Un projet de réforme du droit des obliga- tions est en préparation, il comportera trois volets: le droit des contrats, le droit des obligations et le droit de la responsa- bilité civile, il a été modifié notamment à la suite des propositions de l'Académie des sciences morales et politiques. (Rép. du garde des sceaux à Bernard Depier- re, JO AN Q 23août 2011, p.9179, n°92411). ■ Comment sanctionner l'irrégularité du calcul du TEG? Toute infraction aux règles de calcul du TEG est sanctionnée par l'application du taux légal. Mais si le taux légal est infé- rieur au taux conventionnel, la sanction est inefficace. Une réflexion doit s'engager pour y remédier, indique le garde des sceaux à Francis Hillmeyer. (JO AN Q 23août 2011, p.9183, n°100483). Le projet de loi sur la consommation va réformer la loi de 1989 sur les rapports locatifs Un projet de loi a été déposé le 1 e r juin à l’Assemblée renforçant les droits, la pro- tection et l’information des consomma- teurs. Son article2 concerne notamment le secteur immobilier. Il prévoit 1. pour le dépôt de garantie , - en cas d’absence de restitution du dépôt de garantie par le bailleur dans le délai légal, que le solde du dépôt soit majoré d’une somme égale à 10% du loyer men- suel par mois de retard. - l’extension du maximum légal du mon- tant du dépôt de garantie à un mois, aux bailleurs sociaux non conventionnés. 2. pour les agents immobiliers apparte- nant à un réseau: - l’obligation de mentionner cette appar- tenance dans leur mandat. Cette obliga- tion viserait “l’appartenance à un réseau d’échange d’informations”. - un accord exprès du vendeur à la recon- duction du mandat afin, indique l’exposé des motifs, d’éviter la prolongation invo- lontaire d’un mandat exclusif. L’article 7 de la loi Hoguet serait complété ainsi “Est réputée non écrite toute clause autorisant la reconduction tacite de la convention parvenue à son terme”. 3. pour les locations de logements - l’extension aux locations meublées de l’obligation de mentionner dans le bail la surface du logement loué. - l’introduction d’un mécanisme de sanc- tions en cas d’absence d’indication de la surface. Le locataire pourrait agir pour contester le montant du loyer (comme il peut agir en cas de surface erronée pour la vente d’un lot de copropriété). ■ Action en contestation du loyer en cas d’écart sur la surface annoncée Le locataire pourrait donc demander une réduction de loyer en cas d’écart de plus de 5% entre la surface annoncée et la sur- face réelle. Il devrait agir dans les 6 mois de la prise d’effet du bail. Si le bail ne comporte pas de mention de surface, le locataire pourrait demander dans un délai de 3 mois de la signature du bail la conclusion d’un avenant contenant cette surface. Sans réponse du bailleur dans le délai de deux mois, le locataire informerait le bailleur de la surface calcu- lée par lui-même ou par un professionnel. En cas d’écart de plus de 5% avec “tout document publié ou communiqué au loca- taire antérieurement au contrat de bail”, le locataire pourrait intenter une action en diminution du loyer. Des règles analogues sont prévues pour les locations meublées (modification de l’art. L 632-1 du CCH) mais le locataire devrait agir plus rapide- ment (les baux étant généralement plus brefs) soit dans les deux mois de la prise d’effet du bail. Dans le cas d’absence de mention de surface, le locataire devrait agir dans le délai d’un mois pour deman- der la conclusion de l’avenant avec men- tion de la surface. Ces nouvelles règles seraient applicables aux baux conclus postérieurement à la publication de la loi nouvelle. Pour les diagnostiqueurs - la loi étend la compétence des agents de la concurrence et de la répression des fraudes aux conditions d’exercice de l’activité de diagnostiquer. ■ Importants compléments en commission Ce projet a été modifié en commission - La loi de 1989 serait complétée pour obli- ger les parties à signer l’état des lieux d’entrée et de sortie. Son contenu serait fixé par décret. Il fixerait une sorte de for- mulaire type. - En matière de colocation , la loi prévoi- rait la fin de la clause de solidarité à la date d’effet du congé du colocataire, à condition que le bailleur ait donné son accord à l’entrée dans les lieux du nouveau colocataire (complément de l’article 22-1). - Pour l’entretien des ascenseurs, l’article L 125-2-2 du CCH serait complété pour per- mettre une résiliation du contrat d’entretien, lorsque le propriétaire envisa- ge de réaliser des travaux importants avec le recours à une autre entreprise. - S’agissant du délai de préavis applicable au locataire pour donner congé, la loi introduirait un délai de préavis de deux mois “dans les zones définies par décret se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande”. Selon les débats en commission, ces zones seraient celles qui sont définies pour le régime Scellier. - Le bail comporterait une nouvelle men- tion obligatoire (complément de l’art. 3): la grille de vétusté conforme aux accords passés entre organisations de bailleurs et de locataires (amendements adoptés contre l’avis du secrétaire d’Etat, Frédéric Lefebvre). - À défaut d’état des lieux, la loi prévoirait une restitution intégrale du dépôt de garantie au locataire. - Une règle particulière de prescription serait prévue pour les charges: à défaut de régularisation avant la fin de la 2 e année suivant la conclusion du contrat ou suivant la dernière régularisation, le bailleur ne pourrait plus exiger le paiement des arrié- rés de charges pour l’année écoulée. - La liste des clauses abusives applicable aux locations vides serait étendue aux loca- tions meublées. ■ Pas d’interdiction de vente directe S’agissant de la loi Hoguet, le mandat devrait mentionner les moyens employés le cas échéant par le réseau auquel le manda- taire appartient pour diffuser les annonces. Seraient interdites les clauses pénales et toute clause interdisant au mandant de réaliser sans l’intermédiaire l’opération pour lequel il a donné mandat. Le rappor- teur souhaitait que le vendeur puisse gar- der la faculté de vendre par lui-même . La commission propose aussi des modifica- tions du droit concernant les contrats de construction de maison individuelle . Une nouvelle condition suspensive serait prévue pour le cas du retrait de permis de construire. Signalons enfin que François Brottes a ten- té sans succès de réintroduire par amende- ment des dispositions sur l’urbanisme com- mercial, qui ont été votées dans le cadre de la proposition de loi Ollier, mais qui ne revient pas à l’ordre du jour en raison de l’opposition du Gouvernement. ● 20septembre2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Classiquement en matière de baux com- merciaux, en plus de la révision légale et t riennale du loyer (1) , les parties prévoient contractuellement une clause d’indexation ou d’échelle mobile en vertu de laquelle le loyer fera l’objet d’une indexation annuel- le (2) . Alors que pour la révision légale du loyer, les parties sont tenues de choisir lors de la signature du bail entre deux indices (l’Indice national du Coût de la Construc- tion « ICC » et l’Indice trimestriel des Loyers Commerciaux « ILC ») et bientôt trois (l’Indice des Loyers des Activités Ter- tiaires « ILAT »), s’agissant de l’indexation, les textes applicables ( 3) semblent offrir une plus grande liberté. Une fois l’indice choisi, il convient alors d’être particulièrement attentif à la rédac- tion de la clause d’indexation pour éviter que sa validité puisse être ulté- rieurement remise en cause. Dans le cadre de la négociation de la clause d'indexation d’un bail commercial, les parties sont donc confrontées à une double problé- matique: le choix de l’indice d’indexation d'une part (I), et la rédaction de la clause d’indexation d'autre part (II). I) Le choix de l’indice d’indexation La question du choix de l’indice d’indexation du loyer en matière de baux commerciaux renvoie à l’article L.112-2 du code monétaire et financier applicable à toute clause d’indexation. Un indice d’indexation en relation directe avec l'activité de l'une des par- ties ou l’objet du contrat En vertu de cet article « est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. ». Pour qu’un indice soit valable, il doit donc avoir une relation directe avec l'activité de l 'une des parties ou l’objet du contrat. L’enjeu est d’importance pour le bailleur c ar l’utilisation d’un indice illicite pourrait l’exposer à une action du locataire en annulation de la clause d’indexation et en restitution des majorations de loyers résul- tant de l’application de ladite clause. L’ICC, l’ILC ou l’ILAT? L’article L.122-2 du code monétaire et financier propose une liste d’indices répu- tés avoir une relation directe avec l’objet d’un bail commercial. Bien que cette liste ne soit pas limitative, le risque d’annulation de la clause est tel que les parties se contentent généralement de reprendre l’un des indices proposés. Initialement, l’ICC était le seul indice réputé avoir un lien direct avec l'activité de l'une des parties ou l’objet d’un bail commercial. Toutefois, face à la forte hausse des loyers du fait de l’augmentation importante de l’ICC, les fédérations de bailleurs et de locataires commer- ciaux se sont accordées pour propo- ser, en plus de l’ICC, des indices dont la variation sera moindre. C’est ainsi que le législateur a d’abord créé l’ILC puis l’ILAT. L’ILC, résulte d’une loi du 4août 2008 (4) et s’applique aux seules « activités commer- ciales y compris celles exercées par les arti- sans ». Ont été expressément exclues du champ d’application de l’ILC, les « activités com- merciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les plate- formes logistiques ainsi que les activités industrielles au sens de l’article L.110-1 5° du code de commerce. » (5) C’est donc en toute logique qu’un autre indice, l’ILAT, a été créé par une loi du 17mai 2011 (6) . Le choix des modalités d’application de l’indexation des loyers est essentiel car certaines pratiques sont valides, mais d’autres risquent d’être censurées en cas de contentieux judiciaire. Il faut notamment veiller au respect des principes d’indexation fixés par la loi. Sébastien Legrix de la Salle nous en fait l’analyse. A A N N A A L L Y Y S S E E L ’analyse de Sébastien Legrix de la Salle Avocat, DS Avocats Bail commercial et indexation du loyer, une problématique à ne pas négliger L’entrée en vigueur de l’ILAT sup- pose un décret, tou- jours non publié Alors qu’initialement cet indice devait cou- vrir les seules activi- t és commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les plateformes logistiques ainsi que les activités industrielles, son champ d ’application a été étendu aux activités exercées par les professions libérales. L’entrée en vigueur de l’ILAT est toutefois conditionnée par la publication d’un décret d’application, laquelle n’est pas intervenue à ce jour. Pour conclure, lors du choix de l’indice d’indexation, les parties disposent des alter- natives suivantes: - pour les activités commerciales ou artisa- nales: ICC ou ILC; - pour les activités exercées par les profes- sions libérales ou les activités d’une nature autre que celles visées ci-dessus: ICC ou ILAT (7) . II) La rédaction de la clau- se d'indexation: La forte hausse puis la baisse momentanée de l’ICC ces dernières années a entraîné un changement dans le comportement des bailleurs et des locataires en matière d’indexation. Les bailleurs ont modifié la rédaction des clauses d’indexation pour faire échec à une réduction du loyer résultant soit d’une demande des locataires sur le fondement de l’article L.145-39 du code de commerce, soit du jeu de l’indexation pendant une période de baisse des indices. Les locataires ont quant à eux engagé des actions en contestation de la validité des clauses d’indexation pour éviter une trop forte hausse du loyer. Il semble donc opportun de rappeler les conditions de validité d’une clause d’indexation et de traiter des principaux problèmes rencontrés en la matière ces der- nières années. Les conditions de validité d’une clause d’indexation Pour être valable, une clause d’indexation doit remplir trois conditions: la variation 1. Article L.145-38 du code de commerce 2. Article L.145-39 du code de commerce 3. Articles L.112-1 et L.112-2 du code moné- taire et financier 4. Loi n°2008-776 du 4août 2008 5. Décret n°2008-1139 du 4novembre 2008 6. Loi n°2011-525 du 17mai 2011 7. L’entrée en vigueur de l’ILAT est condition- née par la publication d’un décret d’application d’un indice, une périodicité déterminée et une automaticité de la révision (8) . À défaut, cette clause pourra être annulée ou être réputée non écrite, et le locataire sera en droit de demander le rembourse- ment des sommes versées au bailleur au titre de l’indexation. En pratique, il s’avère que de nombreuses c lauses d’indexation ne remplissent pas les conditions de validité requises. Les clauses d’indexation prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision L’alinéa 2 de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier dispose qu’« est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notam- ment des baux et locations de toute natu- re, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révi- sion». En d’autres termes, si dans un bail commer- cial l’indexation du loyer est annuelle, la variation des indices ne pourra excéder une année. Ainsi, à titre d’exemple, une indexation annuelle ayant pour indice de base le 3 ème trimestre 2010 et pour indice d’indexation le 3 ème trimestre 2011 est valable alors qu’une indexation avec le même indice de base mais avec pour indice d’indexation le 4 ème trimestre 2011 ne l’est pas. Par ailleurs, et comme cela est illustré ci- après, il est souvent stipulé dans les baux que l’indexation annuelle se fera avec un indice de base fixe, seul l’indice d’indexation changeant en fonction de l’année concernée: - Année 1: Indice de base 3 ème trim. 2010 et indice d’indexation 3 ème trim. 2011 - Année 2: Indice de base 3 ème trim. 2010 et indice d’indexation 3 ème trim. 2012 - Année 3… Or, par deux jugements des 5janvier et 27mai 2010 (9) , le tribunal de grande instance de Paris a réputé non écrite de telles clauses qui avaient pour effet que la variation de l’indice soit appréciée la première année sur un an, la seconde sur deux ans etc, et ce, en violation des dispositions de l’alinéa 2 de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier. Certains auteurs ont estimé ces décisions sévères compte tenu du fait que le résultat arithmétique de l’indexation était iden- tique selon que l’on prenne un indice de base fixe ou non (10) . Finalement dans une nouvelle décision ren- due le 13 janvier 2011 (11) par le même tribu- nal, la validité d’une clause d’indexation ayant un indice de base fixe a été recon- nue. Compte tenu de l’incertitude jurispruden- tielle existant en la matière, il ne peut qu’être conseillé aux parties d’éviter de recourir à un indice de base fixe et de pré- férer une rédaction similaire à la suivante: « Pour la première indexation, l'indice de base sera le dernier indice publié à la date d’effet du bail et l'indice d'indexation celui du même trimestre de l'année suivante. Pour les indexations suivantes, l’indice de base sera le précédent indice d’indexation et l’indice d’indexation, le dernier indice publié au jour de l’indexation. ». Les clauses d’indexation ne jouant pas à la baisse ou en deçà du loyer initial La chute de l’ICC courant 2008-2009 a conduit certains bailleurs à prévoir que les clauses d’indexation ne joueraient pas à la baisse ou que le loyer indexé ne pourrait descendre en dessous du loyer initial. Ces clauses contreviennent au principe de réciprocité de l’indexation (augmentation ou diminution du loyer) prévu par l’article L.145-39 du code de commerce. D’ailleurs, la cour d’appel de Douai dans un arrêt du 21janvier 2010 (12) a retenu qu’une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse ne revêtait pas les exigences de réciprocité de l’article 145-39 du code de commer- ce. Il semble donc possible de se préva- loir de la nullité de ces clauses d’indexation sur le fondement de l’article L.145-15 du code de com- merce. Selon certains praticiens ces clauses pourraient également être répu- tées non écrites car elles contre- viendraient au principe d’automaticité de l’indexation pré- vue par l’article L.112-1 du code monétaire et financier (13) . La seule alternative valable semble être pour les parties de prévoir que la varia- tion annuelle de loyer, à la hausse ou à la baisse, ne dépassera pas un pourcentage déterminé. En effet, une telle stipulation ne porte pas 20septembre2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A N N A A L L Y Y S S E E C C H H I I F F F F R R E E S S 8. CA Nancy 6mars 2000, Juris-data n°2000- 143521 9. TGI Paris 18 e ch. 5janvier 2010 n°08/13645 et 27 mai 2010 n°09/09345 10. Jehan-Denis Barbier, Gazette du Palais du 12-13 mars 2010 11. TGI Paris 18 e ch. 13 janvier 2011 n°09/11087 12. CA Douai 21janvier 2010 n°08/08568 13. Réflexion sur la pratique de la révision de l’article L.145-39 du code de commerce, Gazet- te du Palais, 12-13 mars 2010 Respecter le principe de réciproci- té… ➙ ➙ En 2010, il y avait 593878 rede- vables de l'ISF . Le coût de l'abattement pour résidences principales de 30% représente 533 M€. (Rép. de la ministre du budget à Christian Estrosi, JO AN Q, 23août2011, p.9021, n°96481). ➙ ➙ L’Etat a fixé des normes de loyer maximum pour les locaux qu’il occupe: 400€/m 2 /an à Paris, 350€ dans les Hauts-de-Seine, 210€ à Lyon, 150€ à Bordeaux… La ministre du budget indique par ailleurs à Jean-Yves Le Déaut que, de 2007 à 2010 les surfaces occupées par les administrations ont diminué de 330000m 2 , soit 3% des surfaces (12millions de m 2 ). Les renégociations de baux ont permis une économie de 30 M€ par an. L'objectif de cessions pour 2011 est de 400millions d'€. (JO AN Q, 23août2011, p.9034, n°108558). ➙ ➙ En 2009, l'Etat a acquis 44 biens de plus de 500000€, soit 199 M€ et pris à bail 26 immeubles auprès de bailleurs privés. Les opérateurs de l'Etat ont acquis 28 biens, de 144 M€ et contracté 3 baux privés. Un programme plurian- nuel de cession portant sur 1700 biens a aussi été présenté le 9juin 2010. (Chiffres fournis à Michèle Delaunay, par la ministre du budget, JO AN Q, 23août2011, p.9014, n°81773). atteinte aux principes de réciprocité et d’automaticité de la clause d’indexation. Les clauses d’indexation ne s’appliquant que sur notifica- tion du bailleur Enfin, la hausse de l’ICC a pu conduire à des situations dans les- quelles le loyer indexé était supé- rieur à la valeur locative. Des locataires se sont donc prévalus de l’article L.145-39 du code de commerce qui permet de voir fixer le loyer à la valeur locative lorsque du fait du jeu de la clause d’indexation, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus du quart depuis sa dernière fixation. Pour tenter d’éviter que le seuil du quart ne soit atteint, certains bailleurs ont prévu dans leurs baux que l’indexation ne joue- rait pas automatiquement mais seulement suite à une notification faite par le bailleur au locataire. Toutefois, une telle clause viole assurément le principe d’automaticité de la clause d’indexation et pourrait donc être réputée non écrite. S.L. ■ … et le principe d’auto- maticité 20septembre2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 16août2011 AN p.8789 n°103666 Yves Durand, SRC, Nord Réforme des valeurs locatives Budget Pour les locaux commerciaux, les obligations déclara- tives pour la mise à jour initiale des valeurs locatives sont mises à la charge des propriétaires. Pour la mise à jour permanente, les locataires sont tenus de déclarer le montant des loyers qu'ils occupent. Par ailleurs les locataires peuvent déjà obtenir les informations de l'administration fiscale et consulter les déclarations de fiches de calcul se rapportant à leurs impositions. Dans les 5 départements tests, les propriétaires ont reçu des déclara- tions à remplir pour la mise à jour des valeurs locatives. 16août2011 AN p.8873 n°102799 Frédéric Cuvillier, SRC, Pas-de-Calais Déplafonnement . Abandon du critère de la modification des fac- teurs locaux de com- mercialité? Justice La modification des facteurs locaux de commercialité permettant un dépla- fonnement des loyers commerciaux doit s'apprécier au regard du commerce considéré. Les rénovations du domaine public ne sont prises en considération que si elles ont une incidence positive sur le commerce exercé. Créer de nou- velles dispositions pour faire obstacle au déplafonnement en cas de rénova- tion du domaine public ne paraît pas opportun . 16août2011 AN p.8878 n°106944 Damien Meslot, UMP, Territoire- de-Belfort Exercice de l'activité d'intermédiaire immo- bilier sans carte Justice Les personnes exerçant l'activité d'entremise de façon ponctuelle ne sont pas soumises à la loi du 2janvier 1970; certaines professions en sont exclues. Il n'est donc pas envisageable d'exiger la production d'une carte professionnelle ou d'un mandat lors de la signature de l'acte chez le notaire. Mais les agents immobiliers exerçant sans mandat ou sans carte sont passibles de délit et le notaire qui en a connaissance est tenu d'en aviser le procureur de la République. Le député proposait d'imposer au notaire de demander à l'intermédiaire de pro- duire sa carte profes- sionnelle et le mandat, au même titre que les diagnostics. 16août2011 AN, p.8885 n°110513 Jacques Lamblin, UMP, Meurthe-et- Moselle Honoraires des notaires sur les transactions Justice Le décret du 17février 2011 a actualisé le tarif des notaires en révisant la tranche intermédiaire des émoluments, pour l'ajuster à l'évolution des prix du marché. Il a revalorisé le montant de l'unité de valeur et il a instauré un forfait de 90 UV pour les actes soumis à publicité foncière, qui correspond à un ensemble de formalités obligatoires. Ce forfait se substitue à la tarification isolée. La réponse reconnaît que cela peut provoquer une hausse pour les actes simples, ce que cri- tiquait le député. 23août2011 AN p.9022 n°98692 Jean Grenet, UMP, Pyrénées- Atlantiques Réforme de la loi Mal- raux . Bilan Budget Un groupe de travail destiné à tirer les enseignements de la réforme de la loi Malraux a été mis en place. Piloté par Bruno Parent , inspecteur général des finances, il s'est réuni la première fois le 9juin 2011. Il pourra proposer des évolutions d'ordre administratif ou normatif. 23août2011 AN p.9060 n°109319 Dominique Per- ben, UMP, Rhône Affichage du DPE dans les annonces, immeubles neufs Logement Les biens à construire ne sont soumis à obligation de réaliser un DPE qu'à l'achèvement des travaux. Lorsque la parution du bien dans une annonce immobilière intervient avant la fin des travaux de construction, l'annonce ne doit pas nécessairement contenir la mention du classement énergétique. 23août2011 AN p.9070 n°46119 François Scellier, UMP, Val-d'Oise Réunion de chambres de service. Revenus fonciers. Budget Les travaux de réunion de deux lots en un seul en supprimant une cloison ne peuvent pas être admis en déduction des revenus fonciers car ils sont assimilés à des travaux de reconstruction. Les dépenses d'installations sanitaires qui leur sont associées ne sont pas non plus déductibles. La réponse donne des références de jurispru- dence et de l'instruction fiscale (23mars 2007). 23août2011 AN, p.9099 n°110164 Jean-Christophe Cambadélis, SRC, Paris Réseau de chaleur TVA à 5,5 %. Budget La loi prévoit le taux de TVA de 5,5 % sur les abonnements de livraison de chaleur distribuée par réseau et l'énergie si 50 % est produite par biomasse, géothermie ou récupération de déchets. Il ne peut être envisagé d'étendre ce taux à toutes les livraisons de chaleur en réseau. 23août2011 AN p.9203 n°51999 Claude Goasguen, UMP, Paris Développement du parc locatif public à Paris Logement L'acquisition amélioration est un outil nécessaire pour développer l'offre locative pour les plus mo- destes. Mais le Gouvernement a demandé aux ser- vices de l'Etat de concentrer leur financement sur les opérations créant vraiment une offre nouvelle par la construction neuve ou l'acquisition améliora- tion d'immeuble ayant un fort taux de vacance. Le député soulignait la difficultés des ménages à revenus moyens de se loger dans Paris, du fait de la préemption systé- matique d'immeubles par la mairie. 23août2011 AN p.9203 n°56122 François Vannson, UMP, Vosges Maisons en kit Application du CCMI? Logement En cas de mise sur le marché d'éléments en kit de chalets et de maisons en bois qui sont ensuite mis en œuvre par le particulier, l'entreprise ne réalise pas de tra- vaux de construction et elle n'est donc pas soumise à l'obligation de conclu- re un contrat de construction de maison individuelle . En revanche elle doit respecter la réglementation sur la construction (kits de construction préfabriquée en structures et rondins de bois.). Informations sur www.dpcnet.org. 25août2011 Sénat p.2195 n°18403 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Publication d'un juge- ment à la conservation des hypothèques Intérieur Une condamnation pour infraction à l'article L 480-5 du code de l'urbanisme statuant sur la démolition des ouvrages constate l'édification d'une construc- tion sans autorisation. Elle doit être publiée au fichier immobilier pour l'information des usagers. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 20septembre2011 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ C ommerce, PME : Isabelle Deleu est nommée chef de cabinet de Frédéric Lefebvre. Elle succède à Yann Drouet. (Arrêté du 31août2011, J.O. du 9 sept.@). ➠ Collectivités territoriales : Evence Richard est nommé directeur du cabinet de Philippe Richert. Il remplace Etienne Guyot. (Arrêtés du 6septembre2011, J.O. du 9 sept. @). ➠ Intérieur : Alain Gardere quitte ses fonc- tions de directeur adjoint. Sébastien Dazia- no est nommé conseiller technique au cabinet de Claude Guéant. (Arrêté du 24août2011, J.O. du 10 sept. @). Magistrature ✓ Tribunaux administratifs : Jean-Claude Stortz est nommé président du tribunal administratif de Cergy-Pontoise. (Décret du 6septembre2011, J.O. du 8 sept. 2011, @). Conventions collectives ➠ Immobilier : un avis d’extension a été publié concernant l’avenant n°51 du 21juin 2011 sur les salaires. (J.O. du 6 sept. 2011, p.15014). Simplification administrative Un décret 8septembre2011 a supprimé 14 commissions administratives Parmi elles, citons par exemple la commis- sion consultative de la formation des pay- sagistes DPLG. (Décret n°2011-1073, J.O. du 10 sept. p.15256). ■ Investissement Scellier Une nouvelle commune vient de recevoir un agrément autorisant les investissements Scellier en zone C. Il s’agit de Lamballe ( Côtes-d'Armor). (Arrêté du 29août2011, application de l’art. 199 septvicies du CGI, J.O. du 6 sept. p.15001). ■ Une erreur de plume… Un rectificatif du J.O. prête à sourire: Dans le décret n°2011-945 du 10août2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de repri- se des lieux en cas d'abandon, au lieu de: «Si la signification n'est faite à personne, l'huissier de justice doit porter verbale- ment à la connaissance du locataire les indications mentionnées aux alinéas précé- dents.», il fallait lire: «Si la signification est faite à personne, l'huissier de justice doit porter verbalement à la connaissance du locataire les indications mentionnées aux alinéas précédents.» (J.O. du 10 sept. p.15260). Il est vrai qu’une signification qui n’est faite à personne ne présente qu’un intérêt réduit! ■ Une ordonnance sur les EPF et les EPA Une ordonnance du 8septembre, dont l'habilitation est issue de la loi Grenelle II, vise à clarifier le régime des établissements publics fonciers (EPF) et d'aménagement (EPA). L'article 1 er traite d'abord des EPF (art. L 321-1 et suivants du code de l'urbanisme) puis des EPA et enfin de l'Agence foncière et technique de la région parisienne. Les EPF peuvent créer des filiales (art. L 321-3), exproprier et exercer le droit de préemption (art. L 3214). Leur action est organisée par un programme pluriannuel d'intervention (PPI) dont le contenu est régi par les articles L 321-5 à 7. Les articles L 321-9 et 10 concernent la gouvernance des EPF. Pour les EPA, leurs missions et compétences sont fixées par l'article L 321-24: favoriser l'aménagement et le développement durables de territoires présentant un carac- tère d'intérêt national. Ils peuvent créer des filiales (art. L 321-16), exproprier et préemp- ter (art. L 321-17). Ils doivent élaborer un projet stratégique et opérationnel (PSO) prenant en compte les orientations stratégiques de l'Etat (art. L 321-18). Les articles L 321-21 et 22 concernent la gou- vernance des EPA. L'article L 321-23 encadre l'exercice des EPA hors de leur périmètre. Pour l'AFTRP, l'article L 321-29 prévoit qu'il s'agit d'un établissement public industriel et commercial qui conduit toute action de nature à favoriser l'aménagement, le renouvellement et le développement urbains et durables du territoire d'Ile-de- France. Il peut créer des filiales, exproprier, et exercer le droit de préemption et de priorité (art. L 321-30 et 31). La composition du conseil d'administration est fixée à l'article L 321-33. Il est prévu des dispositions transitoires. (Ordonnance n°2011-1068 du 8sep- tembre2011 relative aux EPF, aux EPA et à l’Agence foncière et technique de la région parisienne, J.O. du 9 sept. p.15192). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 449 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . B B R R È È V V E E S S ◆ Taxation des micro-logements Le PLF 2012 devrait comporter une mesure de taxation des chambres de bonne louées à plus de 40€ le m2. Seraient concernées les locations de moins de 13m 2 . La taxation serait p rocessive avec un taux compris entre 10 et 40%. Cela imposerait au bailleur de les déclarer de façon détaillée dans leurs déclarations de revenus fonciers (Les Echos du 14septembre2011). ◆ Les projets de l’ARC L’ARC compte mettre à profit le pro- chain passage à l’Assemblée du pro- jet de loi relatif à la consommation pour obtenir l’adoption des 3 mesures qui lui paraissent priori- taires: interdiction des comptes séparés, contrat de syndic (correc- tion de l’arrêté Novelli) et mise en place de commissions régionales paritaires de discipline, présidées par un magistrat (Communiqué du 13 sept. 2011). 20septembre2011 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R É É S S I I D D E E N N T T D D E E L’UNIS et la FNAIM ont conjugué leurs forces pour émettre des propositions pour une réforme des métiers de l’immobilier. Leur livre blanc était présenté ce 13septembre. Le premier point qui a été évoqué lors du débat est celui de la formation. Laurent Vimont (Century 21) reconnaît par exemple que la formation des négociateurs n’est pas réalisée. Henry Buzy-Cazaux observe toute- fois que la formation initiale de la profes- sion est de bonne qualité mais que les bud- gets de formation continue ne sont pas consommés comme ils le devraient et qu’il faut la rendre obligatoire. Jean-François Buais (FNAIM) indique par ailleurs que la formation devrait comporter des certificats d’aptitude par spécialités(copropriété, ges- tion, transaction). Etendre la loi Hoguet Gilles Ricour de Bourgies (FNAIM) évoque la question du champ d’application de la loi de 1970 et indique que certains secteurs ne sont pas couverts par la loi. Il faudrait donc l’étendre aux activités d’intermédiation sui- vantes: les cessions de baux, les ventes d’actions de sociétés anonymes (dont l’actif comprend un immeuble), les cessions de listes et la chasse d’appartements. La question du compte séparé Les syndics ne sont pas favorables à l’obligation d’un compte séparé pour les copropriétés. Etienne Ginot (UNIS) fait observer que les produits financiers ont beaucoup baissé et qu’il faut rendre les sous-comptes obligatoires et interdire la pra- tique des comptes miroirs. La question du statut des agents commer- ciaux a également fait débat. Représentant des copropriétaires, Eric Com- parat (UNAF) juge le livre blanc insuffisant mais approuve l’idée d’une instance régio- nale de conciliation. Pour Philippe Pelletier, avocat, édifier un code de déontologie est essentiel et il faut confier à la profession le soin de faire sa régulation. Les Belges ont d’ailleurs créé un ordre professionnel pour les professions immobilières. Ce code de déontologie, explique Jacky Cha- pelot (FNAIM), serait applicable à tous les professionnels, y compris ceux qui n’adhèrent à aucun syndicat. Règlement des litiges Pour régler les litiges, il serait institué des commissions de conciliation paritaires com- posées de professionnels et de consomma- teurs. Paul Roland (UNIS) relève que 40% des professionnels ne relèvent d’aucun syn- dicat et ne sont donc soumis à aucune ins- tance de discipline. Or il faut, ajoute-t-il, que la profession règle ses problèmes par discipli- ne interne. Il serait constitué une commission nationale de discipline composée de 15 membres; 2 magistrats, un professeur de droit et 12 pro- fessionnels. La présidence serait assurée par Les professionnels demandent une structuration de leur profession L’UNIS et la FNAIM préconisent dans un livre blanc la structuration de leur profession autour d’un Conseil national des professions immobi- lières dont l’adhésion serait obligatoire pour tout professionnel. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Livre blanc. Extraits Capacité professionnelle et formation Soumettre les professionnels à des compé- tences élargies, adaptées à chacun des métiers, avec création de mentions de spécialités dans les cartes professionnelles. Déontologie Poser le principe de l’instauration de règles déontologiques qui s’imposent à toutes les personnes relevant de la loi Hoguet (confiden- tialité, loyauté, information sur les conflits d’intérêt…), qu’elles soient membres d’une organisation professionnelle ou non. Règlement amiable des litiges Instaurer dans le ressort de chaque cour d’appel une commission régionale de concilia- tion pour traiter des litiges entre profession- nels et consommateurs non professionnels. Discipline Instaurer un système disciplinaire propre à l’ensemble des professionnels de l’immobilier et poser le principe selon lequel tout manque- ment aux lois, règlements et prescription du code de déontologie, toute négligence grave, tout manquement à la probité ou à l’honneur, se rapportant à des faits commis dans le cadre de leurs activités peut donner lieu à une sanc- tion disciplinaire (allant du rappel à l’ordre à l’interdiction définitive d’exercer). Les sanc- tions seraient prononcées par une commission nationale de discipline composée de 15 membres et présidée par un magistrat de l’ordre judiciaire. Conseil national des professions immobilières (CNPI) Créer un CNPI, établissement d’utilité publique doté de la personnalité morale, en charge de concourir au bon exercice des activités sou- mises à la loi Hoguet. Champ de la loi Hoguet Entendre la loi aux cessions d’action dont l’actif comprend un immeuble, aux cessions de bail, à la cession de listes, à l’activité de chas- seurs d’appartements. Agents commerciaux Renforcer leurs compétences, les soumettre à une obligation d’assurance RCP… Garantie financière Subordonner l’habilitation des garants à la mise en place de procédure de contrôle interne. Copropriété Conserver la faculté des copropriétaires de dis- penser le syndic de l’ouverture d’un compte séparé. En cas de compte unique, favoriser les sous-comptes individualisés par copropriété. Interdire la compensation ou les conventions de fusion entre ce compte et tout autre compte ouvert au nom de son titulaire dans le même établissement de crédit (comptes “miroirs”). Recherche de locataires Considérer comme relevant de l’activité de gestion l’entremise portant sur la location lors- qu’elle est l’accessoire du mandat de gestion. Services annexes Autoriser de façon plus claire les profession- nels de l’immobilier à exercer à titre accessoire des activités réglementées complémentaires. un magistrat. Les sanctions seraient gra- duées et pourraient aller jusqu’à l’interdiction définitive d’exercer. Serge Ivars expose le projet de créer un C onseil national des professions immobi- lières. Alors que la loi Hoguet réglementait des activités, il faut passer à une réglementa- tion de la profession. Ce CNPI sera une struc- ture au-dessus des syndicats et concernera toute la profession. FNAIM et UNIS souhai- tent que ce conseil soit composé de repré- sentants du ministère de la justice, du minis- tère du logement, de 6 professionnels et d’un représentant des consommateurs. René Pallincourt (FNAIM) ajoute que la déli- vrance de la carte professionnelle serait subordonnée à l’adhésion au CNPI. Ce conseil proposerait au ministère un code de déontologie, désignerait les professionnels à la commission de discipline, fixerait le niveau d’aptitude requis pour l’entrée dans la pro- fession et contrôlerait la formation des pro- fessionnels. René Pallincourt estime qu'il faut relever le standard de la profession.
