– 2 – Jurisprudence
Copropriété : désignation d’un administrateur provisoire: qui choisir ?
Une mission très coûteuse du syndic provisoire
Agir contre le syndicat, même s’il ne comprend que deux personnes
Vente : L ’action en nullité pour dol n’est pas l’action en réduction de prix
VEFA : action en réduction de prix pour insuffisance de surface
Maison individuelle : Le devoir de conseil du banquier
– 4 – interview
Alexia Robbes (avocat, Baker&Mc Kenzie) : “le permis coque permet d’accélérer la construction”.
– 5 – Législation
Ordonnances : réserves naturelles / documents d’urbanisme / Prévention de la pollution / Police de l’environnement
– 6 – Actualité
Précisions sur la loi de finances / Un rapport de Dominique Braye (Anah) sur les copropriétés
– 8 – Tableau des réponses ministérielles
– 9 – Nominations – Au fil du JO
– 4 – interview
Stéphane Bureau (Cushman&Wakefield): “l’annexe environnementale renforce les liens bailleur-locataire”.
■ JUGÉ ■ > > Le délai d’un an pendant lequel l’acquéreur d’un logement en VEFA peut demander une réduction de prix pour insuf- fisance de surface se calcule à partir de la date de la livraison (p.3). > > Le banquier prêteur a un devoir d’information et de conseil à l’égard de l’emprunteur qui finance une opération de construction de maison individuelle: il doit indiquer les risques encourus par le maître d’ouvrage qui ne recourt pas aux disposi- tions protectrices du contrat de construction de maison individuelle. > > L’action en nullité pour dol n’étant pas une action en réduction de prix, l’acquéreur peut intenter une action sur le deuxième fondement après avoir été débouté sur le fondement de la première (p.3). ■ RÉPONDU ■ > > En 20 ans, la proportion des sols artificia- lisés est passée de 5,2% du territoire à 8,9% du territoire national (voir p.6 les chiffres du ministère de l’agriculture). ■ PUBLIÉS ■ > > Un arrêté du 19décembre 2011 sur les déchets issus des travaux de bâtiment. > > Un décret du 5janvier sur la qualité de l’air intérieur (p.9). > > Une ordonnance du 5 janvier sur les documents d’urbanisme (p.5). ■ ANALYSÉ ■ > > Alexia Robbes (avocat, Baker&Mc Kenzie) nous présente les récentes modifications du droit de l’urbanisme et par exemple l’apparition de la notion d’emprise au sol dans les textes réglementaires, à la suite du remplacement des notions de SHOB et de SHON par celle de surface de plancher (p.4). Réformer la copropriété L a copropriété réserve parfois des déconvenues. Deux exemples. 1. Un syndicat de copropriétaires avait dû payer 23000 € par mois à un administrateur provisoire dont la mis- sion essentielle était… de convoquer une assemblée. 2. Un copropriétaire avait engagé une action envers son voisin pour se faire rembourser des frais de stabilisation du terrain à la suite d’un mouvement de terrain mais son action est déclarée irrece- vable au motif qu’il aurait dû assigner le syndicat composé… de ce deux seuls copropriétaire. Ces deux exemples de déconvenues dont les aspects juridiques ont été tranchés par la Cour de cassa- tion début janvier (lire p.2) attestent des difficultés auxquels peuvent être confrontés des copropriétaires, particulièrement lorsqu’ils sont peu au fait des rouages juridiques qui gouvernent la copropriété. Lorsqu’à cela s’ajoutent des difficultés financières, la copropriété en difficulté n’est pas loin. C’est à ce chantier que Dominique Braye s’est attelé en préparant le rapport qu'il vient de remettre ce 19janvier à Benoist Apparu. Le président de l’Anah en appel- le à un plan national copropriétés qui passerait notamment par une loi nouvelle, imposant par exemple un fonds de travaux et un compte bancaire séparé obligatoires. Le Président de la Répu- blique qui prépare, ainsi qu’il l’a annoncé le 18janvier, des “mesures extrêmement puissantes pour doper l’offre de loge- ment”, s’inspirera peut-être de ce rapport pour la copropriété. L’ administration a fait un progrès remarquable dans l’aide à la compréhension des textes normatifs en faisant précéder les princi- paux textes d’une notice qui explique en quelques lignes la portée d’un nouveau texte. Nous avons déjà eu ici l’occasion de nous réjouir de cette initiative qui contribue utilement à la lisibilité de la règle de droit. L’actualité nous confronte toutefois à une difficulté pointée par Alexia Robbes (avocat, Baker & Mc Kenzie) qui nous livre son analyse de quelques points d’actualité du droit de l’urbanisme. L’un de ces aspects concerne la réforme du seuil de 20m 2 passé à 40m 2 pour les autorisations d’urbanisme (lire p.4). Or la notice laisse à penser que les modifications de constructions pro- voquant une augmentation du volume ne nécessitent plus de per- mis de construire “quelle que soit la surface créée”. Or cela ne figu- re pas explicitement dans le texte modifié du code de l’urbanisme. Alexia Robbes nous conseille de nous en tenir au texte du décret, hors interprétation de la notice. Si contentieux il y a, les tribunaux seront appelés à trancher pour savoir quelle est la valeur juridique ces notices. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 463 2 4JANVIER2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Copropriété : désignation d’un administrateur provisoire: qui choisir? / Une mission très coûteuse du syndic provisoire / Agir contre le syndi- cat, même s’il ne comprend que deux personnes Vente : L’action en nullité pour dol n’est pas l’action en réduction de prix / VEFA: action en réduction de prix pour insuffisance de surface Maison individuelle : Le devoir de conseil du banquier - 4 - interview - Alexia Robbes (avocat, Baker&Mc Kenzie): “le permis coque permet d’accélérer la construction”. - 5 - Législation - Ordonnances: réserves naturelles / documents d’urbanisme / Prévention de la pollution / Police de l’environnement - 6 - Actualité - Précisions sur la loi de finances / Un rapport de Dominique Braye (Anah) sur les copropriétés - 8 - Tableau des réponses ministérielles - - 9 - Nominations - Au fil du JO - - 4 - interview - Stéphane Bureau (Cushman&Wakefield): “l’annexe environnementale renforce les liens bailleur-locataire”. S O M M A I R E E D I T O R I A L 24janvier 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É Copropriété ■ Désignation d’un administrateur j udiciaire: qui choisir? (Cass. Civ. 3 e , 11 janv. 2012, n°30, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°10-16217) Une ordonnance avait désigné un syndic professionnel comme administrateur provi- soire. Un des copropriétaires contestait cet- te décision au motif que l’administrateur provisoire aurait dû être choisi parmi les personnes inscrites sur la liste des adminis- trateurs judiciaires. Son argument, rejeté par la cour d’appel, l’est également par la Cour de cassation: “Mais attendu qu'ayant relevé que l’ordonnance avait été rendue en applica- tion de l'article 47 du décret du 17mars 1967 au motif que la copropriété n'avait jamais eu de syndic, qu'une telle situation impliquait la désignation d'un administra- teur provisoire dans l'attente de l'élection d'un syndic, l'essentiel de la mission de cet administrateur résidant dans l'organisation de cette désignation, la cour d'appel a exac- tement retenu que cette mission, ponc- tuelle et limitée , n'impliquait pas la mise en œuvre d'attributions excédant la mission de gestion courante du syndic et ne justi- fiait pas la désignation d'un adminis- trateur judiciaire soumis au statut du code de commerce ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé“. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 47 du décret de 1967 a organisé une procédure permettant à la copropriété de sortir de la situation où elle est dépourvue de syndic (hors le cas visé par l’article 46 qui concerne l’hypothèse d’une copropriété où l’assemblée a été convoquée mais où elle n’a pu désigner de syndic). L’article 47 est donc par exemple applicable lorsqu’un syndic a terminé son mandat et gère la copropriété comme syndic de fait ou enco- re si aucun syndic provisoire n’a été dési- gné par le règlement lors de la mise en place de la copropriété. En l’espèce, la copropriété n’avait jamais eu de syndic. Un copropriétaire (ou tout intéressé) peut demander au président du TGI de désigner un “administrateur provisoire de la copro- priété chargé […] de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic”. Doit-il s’agir d’un administrateur judiciaire soumis au statut du code de commerce (art. L 811-2)? La réponse est négative. La Cour de cassation relève que sa mission “ponctuelle et limitée”, n’implique pas la mise en œuvre d’attribution excédant la mission de ges- tion courante du syndic et donc qu’il est possible de faire appel à un “simple” syn- dic professionnel. ■ Une mission très coûteuse du syndic provisoire (Cass. Civ. 3 e , 11 janv. 2012, n°40, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-23647) Un syndic provisoire en fin de mission demandait au titre de ses honoraires 442427euros pour 8 mois. Il avait obtenu une ordonnance de taxe contre laquelle le syndicat des copropriétaires avait formé un recours. La cour d’appel avait réduit le mon- tant des honoraires ce que contestait le syn- dic. Son pourvoi et rejeté: “Mais attendu qu’ayant retenu que l’ordonnance de taxe avait été notifiée par M.V. [syndic provisoire] au syndic qui, contestant cette décision, était la partie poursuivie, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, sans violer le principe de la contradiction, qu’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’était pas nécessaire pour défendre à l’action intentée contre le syndicat qui était le débiteur de M.V. D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; […] Attendu qu'ayant constaté eu égard au nombre de copropriétaires, à la durée et de l'absence de difficulté de la mission confiée au syndic provisoire, au montant des honoraires annuels demandés par l'ancien syndic et ceux proposés par un autre syndic professionnel, que les frais d'hébergement informatique réclamés ne justifiaient pas la différence de montant, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que le nouveau syndic n'avait pas accepté sa désignation dès l'assemblée générale du 18décembre 2008, a souve- rainement réduit le montant des hono- raires et déterminé sa rémunération au titre des frais de gestion; D'où il suit que le moyen, n'est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le syndic provisoire voit donc ses honoraires réduits par la cour d’appel, solution confirmée en cassation au motif notamment de l’absence de difficulté de la mission et de l’écart entre les hono- raires demandés (23100 € par mois) et ceux pratiqués par les syndics de la copropriété (tant le précédent, pour 4700 € par mois, que le suivant, à 5500 € par mois). La Cour de cassation reconnaît le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. Quant à l’argument de procédure, la Cour confirme que lorsque le syndic représente le syndicat en justice en défense, il n’a pas besoin d’autorisation de l’assemblée (cf. art. 55 du décret du 17mars 1967). ■ Agir contre le syndicat, même s’il ne comprend que de 2 per- sonnes (Cass. Civ. 3 e , 11 janv. 2012, n°32, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-24413) Un propriétaire avait divisé son bien en deux lots comportant chacun une maison et une quote-part de tantièmes indivis du sol. Le terrain était commun, y compris le sol d’assiette des parties bâties. Le propriétaire avait vendu les deux lots à deux personnes distinctes. À la suite d’un glissement de ter- rain, l’un des propriétaires avait engagé des travaux de soutènement puis assigné l’autre copropriétaire en paiement de la quote-part du coût des travaux. L’action avait été déclarée recevable par la cour d’appel. Cette décision est cassée: “Vu les articles 1 er et 14 de la loi du 10juillet 1965; […] Attendu que, pour déclarer recevable l'action des épouxT., l'arrêt relève que l'immeuble est soumis au statut de la copropriété et que le terrain servant d'assiette aux deux bâtiments est une partie commune et retient que les époux L.ne peuvent opposer aux époux T.l'irrecevabilité de leur action tirée de ce qu'elle n'est pas dirigée contre le syndicat des copropriétaires qui n'a pas été constitué entre les propriétaires des deux lots; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les travaux exécutés par les époux T.étaient des travaux d'entretien des parties communes et que les copropriétaires sont obligatoirement et de plein droit grou- pés en un syndicat dès lors que la proprié- té est répartie entre plusieurs personnes en lots comprenant chacun des parties privatives et une quote-part de parties communes, la cour d'appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : En application de l’article 1 er de la loi de 1965, le statut de la coproprié- té existe de plein droit lorsque les condi- tions en sont remplies: existence d’un immeuble bâti, propriété répartie entre plusieurs lots constitués des parties priva- tives et d’une quote-part de parties com- munes. Le syndicat existe alors de plein droit et c’est donc lui qu’il faut assigner pour obtenir le paiement des travaux engagés sur les parties communes, et non, l’autre copropriétaire, même s’il n’en existe qu’un autre, comme en l’espèce. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Contrat de vente ■ L’action en nullité pour dol n’est p as l’action en réduction de prix (Cass. Civ. 3 e , 11 janv 2012, n°28, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°10-23141) Une inondation avait frappé une maison quelques mois après sa vente. Apprenant qu’une autre inondation avait eu lieu l’année précédente, les acquéreurs avaient engagé une action en nullité de la vente contre les vendeurs et l’agent immobilier en se fondant sur la réticence dolosive. Leur action avait été définitivement rejetée en février2006, mais les acquéreurs avaient alors intenté une nouvelle action en décembre2006 en demandant une réduc- tion du prix de vente pour réticence dolo- sive. La cour d’appel avait rejeté l’action comme irrecevable en raison de l’autorité de la cho- se jugée, mais cette décision est cassée au visa de l’article 1351 du code civil: “Attendu que pour rejeter comme irrece- vables les demandes des époux D.en raison de l'autorité de chose jugée par l'arrêt du 22février 2006, l'arrêt retient qu'il incombe au demandeur de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur la même cause, et, qu'il ne peut invoquer dans une instance postérieure un fondement juridique qu'il s'est abstenu de soulever en temps utile, que dans l'instance ayant don- né lieu à l'arrêt du 22février 2006, les demandes aux fins de nullité de vente et réparation de leur préjudice avaient pour cause la réticence dolosive du vendeur et de l'agent immobilier ayant consisté à leur taire un problème récurent d'inondation, cette cause étant également celle des demandes en réduction de prix et réparation de préjudice dans la présente instance; Qu'en statuant ainsi, alors que la deman- de en nullité de la vente pour dol et la demande en réduction du prix de la vente par les victimes de ce dol n'ont pas le même objet , la cour d'appel a vio- lé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 1351 du code civil prévoit que “l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité”. Dans cette affaire, l’acquéreur avait fondé sa première action sur le dol en deman- dant la nullité de la vente. La seconde action était fondée sur une demande de réduction de prix. Il s’agit donc, explique la Cour de cassation, d’un objet différent qui j ustifie que la première décision n’ait pas autorité de la chose jugée. Le tribunal rejettera probablement cette nouvelle demande dans la mesure où il a estimé le dol infondé, mais il doit néan- moins examiner la demande… VEFA ■ Action en réduction de prix pour insuffisance de surface: calcul du délai d’un an (Cass. Civ. 3 e , 11 janv 2012, n°36, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-22924) L’acquéreur d’un appartement avait enga- gé une action pour obtenir une réduction du prix de vente (après signature du contrat de vente en l’état futur d’achèvement) en invoquant, l’absence d’un des deux bran- chements d’eau prévus dans la cuisine, une livraison tardive et une surface de 62m 2 au lieu d’une surface de 66,10m 2 prévue dans le contrat de vente. L’arrêt confirme l’absence de livraison conforme au contrat et précise le calcul du délai laissé à l’acquéreur pour engager l’action en réduction de prix: “Attendu qu'ayant […] constaté, sans déna- turation, que le procès-verbal de livraison du 1 er août 2005 établissait l'absence d'un des deux branchements d'eau contrac- tuellement prévus dans la cuisine pour l'installation du lave-linge et du lave-vaissel- le, et retenu qu'il était impossible en l'état d'installer ces appareils électroménagers dans la cuisine ou dans la salle de bains, que ces deux pièces étaient impropres à leur destination et que l'habitabilité de l'appartement était compromise, la cour d'appel […] a légalement justifié sa décision en retenant qu'à l'expiration du délai conventionnel de livraison, l'appartement n'était pas conforme aux stipulations contractuelles; […] Mais attendu qu'ayant, à bon droit, retenu que l'article 1622 du code civil relatif à l'action en diminution de prix était applicable à la vente en l'état futur d'achèvement et que le point de départ du délai préfix d'un an était la date de la livraison du bien, la vérification de la super- ficie de l'immeuble vendu ne pouvant être opérée qu'à cette date, et ayant constaté que la livraison de l'immeuble était interve- nue le 1 er août 2005, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite de la référence erronée à l'article 46 de la loi n 65-557 du 10juillet 1965, que l'action en réduction du prix introduite par les époux F.le 27juillet 2006 par l'assignation de la SCI était recevable”. L e pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’action de l’acquéreur en réduction de prix pour insuffisance de sur- face dans un contrat de VEFA ne relève pas de la loi Carrez (en ce sens, CA Chambéry, 16 déc. 2008, Constr. Urb. 2009, 46). Mais l’acquéreur peut toutefois agir en se fondant sur l’article 1622 du code civil selon lequel “l’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en dimi- nution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance”. La Cour de cassation interprète le texte dans un sens favorable à l’acheteur car, au lieu de prendre comme point de départ du délai la date du contrat de vente, elle retient la date de la livraison, au motif que la vérification ne peut pas être opérée avant cette date. Contrat de construction de maison individuelle ■ Le devoir de conseil du banquier (Cass. Civ. 3 e , 11 janv 2012, n°24, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-19714) “Marché de travaux pour la construction d’une maison individuelle en bois”: tel était l’intitulé du contrat signé par des particuliers. Ils avaient obtenu un plan tiré du catalogue de l’entreprise, et une notice descriptive. Le Crédit immobilier avait consenti un prêt pour financer l’opération et effectué trois déblo- cages de fonds. Or le constructeur avait aban- donné le chantier et été placé en liquidation judiciaire. Invoquant le fait que ce marché était un contrat de construction de maison individuelle conclu en violation de l’article L 231-10 du CCH, le maître d’ouvrage avait alors assigné la banque pour obtenir le verse- ment de fonds débloqués. L’arrêt d’appel avait donné gain de cause au maître d’ouvrage et condamné la banque en esti- mant qu’elle avait manqué à ses obligations de contrôle du projet de construction. La Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu, d'une part, qu'ayant exacte- ment retenu que, si l'article L.231-10 du CCH ne met pas à la charge du prêteur de deniers l'obligation de requalifier en contrat de construction de maison indi- viduelle le document qui lui est soumis et si le prêteur ne peut s'immiscer dans la 24janvier 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V E E N N T T E E - - C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E >La surface de plancher a remplacé la SHOB et la SHON. Pouvez-vous nous indiquer l’intérêt pratique de cette réfor- me? A.R. : “Le texte qui a été publié (1) est proche du projet de décret qui avait été mis en ligne. Par exemple, les éléments qui doi- vent être retranchés de la somme des sur- faces de plancher de chaque niveau, calcu- lées à partir du nu intérieur de la façade sont quasiment identiques à ceux qui avaient été indiqués dans le projet. On y trouve notamment les surfaces de moins de 1,8m de hauteur sous plafond et les locaux techniques nécessaires au fonction- nement de l’immeuble. Cela permet donc, ce qui est nouveau, de retrancher des locaux techniques y compris s’ils sont situés en étages pour éviter un risque d’inondation.” >La notion d’emprise au sol est apparue dans les textes. Comment la combiner avec la surface de plancher? A.R. : “La notion d’emprise au sol existait dans l’article 9 des règlements de PLU et était précisée dans les lexiques des PLU mais sans définition réglementaire; elle était donc interprétée de façon variable suivant les collectivités locales. La notion qui figure dans le décret a le mérite d’apporter une définition commune. Mais ce qui est moins favorable, c’est que cette notion a été reprise dans la liste des critères qui déterminent les projets qui sont soumis à des autorisations. Par exemple, l’article R 421-2 du code de l’urbanisme qui donne la liste des cas pour lesquels les constructions nouvelles n’ont pas besoin d’autorisation mentionne trois critères: hauteur au-dessus du sol, emprise au sol et surface de plancher. De même, l’article R 421-9 qui définit les construc- tions soumises à déclaration préalable reprend ces trois critères. De plus, la notion d’emprise au sol figure dans le décret, mais non dans l’ordonnance du 16novembre2011.” >Est-ce à dire que la notion d’emprise au sol aurait une fragilité juridique puis- qu’elle ne figure pas dans l‘ordonnance? A.R. : “je ne le pense pas, car l’ordonnance renvoyait effectivement à un décret le soin de définir la notion de surface de plancher. Il ne me semble donc pas qu’il y ait un risque d’annulation du décret. Précisons par ailleurs que le projet de décret comportait des dispositions transi- toires qui n’ont pas été reprises dans le tex- te publié. En conséquence, la réforme s’applique à toutes les demandes de per- mis de construire et de déclarations préa- lables déposées à compter du 1 er mars 2012. Il en résulte que cela s’applique aussi aux permis modificatifs. En cas de dépôt d’un tel permis après le 1 er mars, il faudra donc intégrer la notion nouvelle. Il faudra faire le calcul pour voir s’il est plus favorable. Le dépôt d’un PC modificatif pourra donc présenter l’avantage de faire bénéficier le deman- deur du nouveau calcul de la surface de plancher; cela devra être soigneusement étudié avec l’aide d’un géomètre.” >Le “permis coque” a été consacré par l’ordonnance du 22décembre (2) . Quel en est l’intérêt pratique? A.R. : “L’ordonnance du 22décembre reprend presque à l’identique le texte du projet. Jusqu’à présent, une personne qui ne connaissait pas encore exactement l’usage futur de son projet avait une diffi- culté: elle devait demander un permis sans pouvoir préciser certains points dépen- dant de l’usage effectif mais importants au titre des règles relatives aux établissements recevant du public, à l’accessibilité ou à la protection incendie. En consacrant le per- mis coque, l’ordonnance permet à cette personne d’obtenir une autorisation en deux temps. Il faut indiquer dans le dos- sier de demande de permis de construire que l’on sollicite un tel permis et l’arrêté qui accorde le permis précise qu’une auto- risation complémentaire devra être obte- 24janvier 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A L L E E X X I I A A R R O O B B B B E E S S , , “Le permis coque permet d’accélérer la construction”. Avocat chez Baker&Mc Kenzie, Alexia Robbes (qui vient d’être cooptée comme “local partner”) nous présente trois points de droit immobilier qui ont récemment fait l’objet de réformes et qui présentent un intérêt pratique pour les opérateurs: la notion de surface de plancher, le permis coque et la hausse du seuil de 20m 2 à 40m 2 pour les autorisations de construire. I I N N T T E E R R V V I I E E W W (1) Décret du 29 déc. voir notre n° spécial du 11janvier p.12, art. R 112-2 du CCH (2) Ordonnance du 22 déc. JO du 30 déc, voir notre n°462 du 17janvier 2012. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E convention passée entre le construc- teur et le maître de l'ouvrage , il n'en a pas moins un devoir d'information et de conseil et qu'en l'espèce, il ne pouvait é chapper au prêteur, rompu à la lecture des contrats de construction de maison indivi- duelle, que l'acte passé entre les consorts H.et la société Pro-conseils-Wako France était un véritable contrat de ce type même s'il était qualifié de marché de travaux pour la construction d'une maison individuelle et, d'autre part, qu'ayant constaté que l'acte de prêt comportait plus de cent pages avec ses annexes, que le paragraphe intitulé " conditions diverses ", par lequel l'emprunteur était informé qu'il ne bénéfi- ciait pas des règles protectrices instituées par le CCH, n'était pas évocateur et que les risques encourus n'étaient pas indiqués précisément, la cour d'appel a pu en dédui- re, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que le Cré- dit immobilier avait manqué à son obliga- tion de renseignement et de conseil”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La décision présente un cas typique. Le contrat conclu aurait dû relever du contrat de construction de maison indi- viduelle régi par l’article L 231-10 du CCH. Or le constructeur avait proposé un autre contrat. Quelle attitude doit alors adopter l’établissement prêteur à qui est soumis à la demande de financement? Pour éviter d’être condamné au titre de son devoir de conseil, la banque avait pris la précaution, dans le contrat, d’informer “le maître de l’ouvrage de l’absence d’application des dispositions protectrices”. La Cour de cassation a considéré que ce libellé n’était pas évocateur pour un particu- lier et que le conseil était donc insuffisant. On peut déduire de cet arrêt les bornes à respecter pour le prêteur: - pas d’obligation de requalifier le contrat, pas d’immixtion dans les rapports entre maître d’ouvrage et constructeur, - mais obligation d’indiquer précisément les risques encourus par le maître d’ouvrage, en recourant à des termes évocateurs et non à de simples références de texte de lois. ● ▲ Indices de loyers ✓ L’indice de référence des loyers (IRL) du 4 e trimestre 2011 s’établit à 121,68 soit une hausse de ➠ + 2,11% en un an, (JO du 15janvier2012, p.885). ✓ L’indice des loyers commerciaux (ILAT) du 3 e trimestre 2011 est de 103,64 soit une hausse de ➠ +2,78% en un an. (JO du 12janvier2012, p.614). 24janvier 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É nue au titre de la législa- tion sur les établisse- ments recevant du public. Le texte de loi définitif diffère légèrement du projet sur deux points. D ’une part, il a remplacé la notion “d’affectation” par celle “d’aménagement intérieur” qui est plus claire et évite l’ambiguïté avec la notion d’affectation qui a été remplacée par celle d’usage au titre du contrôle de la transformation des loge- ments. D’autre part, il a expressément pré- cisé que l’autorisation complémentaire au titre de l’article L111-8 du CCH devait être non seulement demandée mais obtenue.” >Le permis coque a donc un intérêt effec- tif. A.R. : “Oui. Le nouveau texte (article L 425-3 du code de l’urbanisme) apporte une clarification bienvenue. Il faudra que les services instructeurs prennent la mesure de la réforme et ne continuent pas à demander des informations sur l’aménagement intérieur; il faut peut-être compter sur une phase d’adaptation, com- me on l’a vu lors de la réforme de 2007. Prenons un exemple: un investisseur envi- sage de construire un local qui sera un éta- blissement recevant du public. Il demande un permis au titre de l’article L 425-3. Dans un deuxième temps, il trouve un locataire qui peut alors demander une autorisation d’aménager l’immeuble au titre des ERP. Le propriétaire peut alors demander un PC modificatif pour tenir compte de l’usage désormais connu. L’intérêt est d’une part de purger plus rapidement le permis de construire initial et d’autre part de démarrer plus vite la construction. Ajoutons enfin que ce texte qui devait entrer en vigueur au plus tard le 1 er janvier 2013 doit finalement s’appliquer à une date fixée par décret d’ici le 1 er juillet 2012.” >Le seuil de 20m 2 utilisé pour les autori- sations de construire a été porté à 40m 2 . Quel est l’impact de ce changement? A.R. : “C’est un décret du 5décembre2011 qui a élevé ce seuil à 40m 2 . En réalité, ce “décret véranda”, bien que l’exposé intro- ductif du texte le destine aux profession- nels aussi bien qu’aux particuliers, repré- sente un intérêt limité. La réforme a été adoptée avec un certain nombre de verrous qui en limitent la por- tée. En premier lieu, sous la pression des archi- tectes, le ministère a précisé que lorsque l’extension a pour objet de porter le bâti- ment initial à plus de 170m 2 , un permis de construire est toujours requis (notion à apprécier en surface de plancher à compter du 1 er mars 2012). A utrement dit, si l’extension comprise entre 20 et 40m 2 ne porte pas le bâtiment à plus de 170m 2 , il suffit d’une déclaration préalable, mais si le seuil de 170m 2 est franchi, il faut un permis de construire. Exemple: le propriétaire d’une maison de 140m 2 projette une extension de 20m 2 , une déclaration suffit. Il prévoit une extension de 40m 2 , il lui faut un permis de construi- re. En second lieu, l’assouplissement a été limité aux zones urbaines des communes couvertes par un PLU; cette restriction qui fait que les extensions de 20 à 40m 2 restent soumises à permis de construire dans les communes dépourvues de PLU est justi- fiée par le fait que les communes disposant d’un PLU seraient plus attentives sur le suivi des constructions. Le décret a donc un intérêt assez limité et concerne principalement les particuliers.” >Comment interprétez-vous la modifica- tion de l’article R 421-14 sur les modifica- tions de volume? A.R. : “Ce texte comportait un “c” exi- geant un PC sur immeubles existants pour les travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur exté- rieur. Or ce cas est supprimé. Le texte de présentation du décret indique que “pour toute modification du volume d'une construction entraînant également le per- cement d'un mur extérieur, quelle que soit la surface créée”, il n’y a plus besoin de permis de construire. On peut se deman- der quelle est la valeur exacte de cette for- mule qui ne figure pas dans le texte du décret. Cela vise par exemple le cas d’une surélé- vation. Soit une construction comportant des combles de moins de 1,8m de hauteur sous plafond. Le propriétaire surélève la toiture et crée de la surface de plancher dépassant 1,8m. Il suffirait d’une déclara- tion préalable. Toutefois, il me semble qu’il est plus pru- dent de s’en tenir à une solution consistant à demander un permis de construire si la surface de plancher créée dépasse 20m 2 (ou 40m 2 ).” A A V V O O C C A A T T , , B B A A K K E E R R & & M M C C K K E E N N Z Z I I E E Ordonnances en série Une nouvelle série d’ordonnances a été publiée au cours du mois de janvier. En voici l’essentiel. ■ Réserves naturelles Une ordonnance du 5janvier concerne les réserves naturelles. L'article 2 fixe le cadre de la procédure de classement des réserves naturelles. L'article L 333-2 du code de l'environnement modifie les règles de consultation lors de classement de réserves naturelles. Il indique que la décision de création est prise par décret après accord de l'ensemble des propriétaires concernés. A défaut d'accord, le classement est pronon- cé par décret en Conseil d'Etat. L'article 5 modifie l'article L 332-7 et fait peser sur le notaire du cédant (et pas seulement sur le cédant lui-même) l'obligation de notifier à l'autorité administrative l es cessions d'immeubles situés dans une réserve naturelle . L'article 7 complète l'article L 332-9 pour autoriser les travaux urgents indispen- sables à la sécurité, après informations de l'autorité compétente (consécration d'une jurisprudence constante). (Ordonnance n°2012-9 du 5janvier 2012 relative aux réserves naturelles, J.O. du 6jan- vier, p.240). ■ Documents d’urbanisme Une ordonnance du 5janvier est relative aux plans locaux d'urbanisme (PLU) et aux schémas de cohérence territoriale (SCOT). L'article 1 er comporte des dispositions com- munes à ces documents. L'article L 121-4 du code de l'urbanisme est modifié pour préciser la liste des personnes associées à l'élaboration de ces documents. L'article 2 vise spécifiquement les SCOT. L'article L 122-13 précise les obligations d'évaluation des résultats de la mise en œuvre du SCOT. L'article L 122-14 étend le champ de la révision du schéma lorsque l'établissement public chargé du SCOT change les disposi- tions du document d'orientation et d'objectifs relatives à la protection des espaces fragiles ou pour diminuer l'objectif global de production de logements. D'autres textes visent les procédures de modification des SCOT. L'article L 122-14-2 redéfinit le champ d'application de la pro- cédure de modification de droit commun (avec enquête publique). L'article L 122-14- 3 met en place une procédure de modifi- cation simplifiée (simple mise à disposition 24janvier 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T S S F F I I S S C C A A L L I I T T É É du public pendant un mois). Pour la mise en compatibilité des SCOT, l'ordonnance prévoit des délais raccourcis. L'article 3 concerne les PLU . Il modifie l 'article L 123-1 pour préciser les consé- quences d'un changement de périmètre soit d'une commune dotée d'un PLU soit d'un EPCI compétent en matière de PLU. S'agissant de la procédure d'élaboration des PLU, l'article L 123-1-11 précise que les dérogations à certaines règles du docu- ment d'urbanisme pour les constructions à usage d'habitation doivent apparaître dans le règlement de ce document. L'article L 123-13-2 précise le champ d'application de la modification de droit commun du PLU pour laquelle une enquê- te publique doit être effectuée. L'article 4 vise les cartes communales et met en place une procédure de modifica- tion simplifiée. L'article 5 concerne les majorations de possibilités de construire visant à favo- riser la construction de logements sociaux et la réalisation de constructions écologi- quement performantes. L'article L 127-1 précise que les dérogations destinées aux logements sociaux doivent apparaître dans le règlement du document. Il en est de même pour les dérogations accordées aux constructions écologiquement perfor- mantes (art. L 128-1 et 2). L'article 6 vise la concertation (art. L 300- 2). Il précise les personnes concertées pen- dant la phase d'élaboration du projet et il indique que la concertation peut être organisée de façon facultative. La réforme entrera en vigueur au plus tard le 1 er janvier 2013. (Ordonnance n°2012-11 du 5janvier 2012 portant clarification et simplification des pro- cédures d'élaboration, de modification et de révision des documents d'urbanisme, J.O. du 6janvier, p.246). ■ Prévention de la pollution Une ordonnance du 5janvier vise la pré- vention de la pollution. L'article 4 concerne notamment la protec- tion des sols et le remise en état du site en fin d'activité. En application de la directive du 24novembre 2010, il faut prendre en compte l'état du terrain lors de la deman- de d'autorisation pour les installations nouvelles ou lors du premier réexamen pour les installations existantes. (art. 515-30 du code de l'environnement); l'état du site est décrit dans un rapport de base établi par l'exploitant. (Ordonnance n°2012-7 du 5janvier 2012 por- Précisions et instructions sur la loi de finances Analyse de certaines dispositions des récentes lois de finances par le cabinet Herbert Smith à l’occasion d’un “club pierre” ce 19janvier. Ainsi que l’indique Grégory Abate (chef du bureau B1, DLF), le “contexte budgétaire” est défavorable et justifie les mesures prises par les pouvoirs publics dans les récentes lois de finances. ● ● Droits d’enregistrement: assiette modifiée L a loi (art. 5 LF) a modifié l’assiette des droits d’enregistrement pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI). Jean-Luc Calisti (Herbert Smith) explique que traditionnellement, l’assiette est constituée du prix de cession mais que désormais il existe des restrictions. L’assiette est constituée de la valeur réelle des biens détenus et des autres éléments d’actifs bruts, sous déduction du seul passif afférent à l’acquisition de ces biens. En conséquence, la dette d’acquisition de l’immeuble est déductible mais les autres éléments de passif ne sont plus déductibles comme les emprunts finançant des travaux d’entretien ou de rénovation, ce qui est assez strict. ● ● Cession de titres de SPI à l’étranger: notaire requis En cas de cession réalisée à l’étranger de titres de SPI détenant des immeubles en France, l’acquéreur doit acquitter des droits d’enregistrement en France. Désormais, il est obliga- toire de recourir à un acte notarié en France dans le délai d’un mois (art. 1er LFR). Toute- fois, Jean-Luc Calisti observe que le texte est dépourvu de sanction (en particulier la vali- dité de la vente n’est pas en cause) et on ne sait pas si le texte va être appliqué… ● ● “Acte de décès du SIIC 3”… Au 31décembre 2011, le régime du SIIC 3 a vécu, l’article 210 E n’ayant pas été prorogé. Cet “acte de décès du SIIC 3”, comme le qualifie Jean-Luc Calisti a toutefois été accom- pagné d’un nouveau dispositif (art. 210 F) accordant un taux réduit d’IS en cas de cession de locaux professionnels devant être transformés en logement. Grégory Abate indique qu’il s’agit d’inciter à la construction de logements pour répondre à la pénurie notam- ment en Ile-de-France. Le dispositif est proche du défunt SIIC 3 mais son objet est res- treint. Le type de cédant est le même que pour le régime 210 E, mais la liste des cession- naires est plus vaste puisqu’elle englobe toutes les sociétés soumises à l’IS, les foncières et les organismes HLM. Ce régime doit prendre fin au 31décembre 2014. Une instruction à paraître va préciser la forme de l’engagement que doit prendre le cessionnaire de transformer les locaux en logement. Précisons que l’avantage fiscal est accordé au cédant (IS au taux réduit de 19%), mais que la sanction, en cas de violation de l’engagement de transformation des locaux en logements, pèse, le cas échéant, sur le cessionnaire. ● ● Modification du régime anti-sous-capitalisation Ce mécanisme, qui a été renforcé l’an dernier, a été à nouveau modifié par la loi de finances pour 2012 (art. 12). L’an dernier, explique Grégory Abate, il s’agissait d’établir une “riposte” aux dispositifs de contournement de la réglementation et la loi a étendu le champ du régime. Toutefois, la loi de finances de cette année a accordé deux excep- tions nouvelles. L’une d’elle concerne les SCI de construction vente. Le dispositif a été commenté par une instruction publiée le 5janvier 2012. Voir notam- ment les § 15 et suivants de l’instruction (n°4-H-3-11 du 27 déc. 2011, BOI du 5 janv 2012). tant transposition du chapitreII de la directive 2010/75/UE du Parlement européen et du Conseil du 24 nov. 2010 relative aux émissions industrielles (prévention et réduction intégrées de la pollution), J.O. du 6 janv. 2012, p.236). ■ Police de l’environnement Cette ordonnance du 11janvier prise en vertu d'une habilitation contenue dans la loi Grenelle II vise à harmoniser les outils de police administrative dans le domaine de l'environnement car les outils à disposition des 25 polices spéciales de l'environnement sont très inégaux. Par exemple, les articles L 171-1 à L 171-12 du code de l'environnement indiquent les conditions de visite des locaux ou les modalités de communication des docu- ments lors des contrôles. Le texte harmonise aussi les sanctions pénales. (Ordonnance n°2012-34 du 11janvier 2012 portant simplification, réforme et harmonisa- tion des dispositions de police administrative et de police judiciaire du code de l'environnement, J.O. du 12janvier, p.564). Energie ■ CEE: contrôles et barèmes D eux textes visent les certificats d’énergie. ✓ Un décret du 6janvier définit les moda- lités de contrôle du dispositif des certifi- cats d'économies d'énergie dans le cadre d'un plan d'actions d'économies d'énergie. En cas de manquement constaté, le ministre met l'opérateur en demeure de se mettre en règle dans un délai détermi- né. Le ministre peut prononcer la suspen- sion, le retrait de l'agrément ou une sanc- tion pécuniaire. (Décret n°2012-23 du 6janvier 2012 relatif aux contrôles et aux sanctions applicables dans le cadre du dispositif des CEE, J.O. du 8janvier, p.365). ✓ Un arrêté du 14décembre donne les montants des certificats d’économie d’énergie affectés à une série d'opérations: ventilo-convecteur haute performance, pompe à chaleur, chaufferie biomasse, iso- lation d'un plancher, isolation de toitures- terrasses, chaudière à condensation, pro- gramme d'intermittence centralisé pour un chauffage électrique, etc. (Arrêté du 14décembre 2011 définissant les opérations standardisées d'économies d'énergie, J.O. du 15janvier, p.798). ■ Rapidité de raccordement au réseau pour production d’énergie renouvelable En application de l'article L 342-3 du code de l'énergie, un décret du 10janvier fixe le montant de l'indemnité due par le ges- tionnaire du réseau de distribution d'électricité: - en cas dépassement du délai d'un mois pour la production de la convention de raccordement: 30 € , - en cas de dépassement du délai de 2 mois pour la réalisation du raccordement: 50 € et 50 € par mois supplémentaire de dépassement. (Décret n°2012-38 du 10janvier 2012 fixant le barème des indemnités dues en cas de dépassement des délais d'envoi de la convention de raccordement ou de réalisa- tion du raccordement des installations de production d'électricité à partir de sources d'énergie renouvelable d'une puissance infé- rieure ou égale à trois kilovoltampères, J.O. du 12 janv. p.599). ■ Projets éoliens Un décret du 12janvier 2012 relatif aux installations de production d'électricité à partir de sources d'énergie renouvelable concerne notamment l'éolien. 24janvier 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N I I N N I I T T I I A A T T I I V V E E S S Copropriété ❏ Le président de l’Anah, Dominique Braye, a présenté un rapport sur les difficultés des copropriétés. C onstat: il y aurait 300000 résidences principales situées dans les copropriétés rencontrant des difficultés financières, mais ce chiffre monte à 800000 ou 1million (15% des résidences principales en copropriété) si on prend en compte des critères de dégradation du bâti ou d’occupation sociale. Or seuls de 50000à 60000logements ont été suivis comme en difficul- té. Le problème est donc devant nous, indique le rapport. Dominique Braye plaide donc pour un plan national copropriétés qui passerait par la loi et des outils opérationnels et financiers. Selon le rapport, le statut de la copropriété est inadapté au cas des résidences services pour étudiants ou pour personnes âgées. Il préconise que les logements avec soutien à l’investissement locatif fassent l'objet d’une surveillance, et que la mise en copropriété d’immeubles existants soit mieux encadrée. Pour la gestion, le rapport invite au triptyque “diagnostic, plan pluriannuel de travaux-fonds de travaux” obligatoires pour toutes les copropriétés. Un diagnostic global obligatoire serait effectué tous les 10 ans. Le but est de permettre aux copropriétaires de connaître l’état tech- nique de l’immeuble puis de planifier les travaux et enfin de lisser leur effort financier. Ce fonds serait conforté par un plan d’épargne incitatif. Le rapport se prononce par ailleurs en faveur du compte bancaire séparé obligatoire (ou, à défaut, d’un sous-compte séparé). Lors de l’accession, un affichage de certaines informations relatives aux charges serait obliga- toire dès l’annonce immobilière ainsi que la transmission d’informations lors de la signature de la promesse de vente. Pour le traitement des difficultés, le rapport préconise notamment la mise en place d’un pôle national d’expertise et d’appui opérationnel à l’Anah et, pour les situations les plus graves, un recours accru au portage (soit ciblé portant sur 10% des lots, ou massif). Il prévoit par exemple, pour les projets éoliens soumis à permis de construire en dehors d'une zone de développement de l'éolien, que l'autorité compétente recueille l'avis des communes et EPCI compétents en matière de PLU ou d'autorisations d'urbanisme limitrophes de l'unité foncière d'implantation du pro- jet (art. R 423-56-1 nouveau du code de l'urbanisme). (Décret n°2012-41 du 12janvier 2012, J.O. du 14 janv. p.708). Bailleurs sociaux ■ Conventions pour logements foyers Un décret définit le contenu et les modali- tés d'élaboration des conventions d'utilité sociale propres aux logements-foyers (art. R 445-25 et suivants du CCH). Ces conven- tions, conclues entre les organismes HLM ou les SEM avec l'Etat, comprennent des dispositions relatives à la politique patri- moniale, d'investissement et de préven- tion des impayés et le cas échéant d'amélioration de la qualité des services rendus aux usagers. La convention fixe des objectifs et des indicateurs (art. R 445-26). (Décret n°2012-12 du 4 janv. 2012 relatif aux conventions d'utilité sociale des organismes d'HLM pour les logements-foyers, J.O. du 6 janv. p.256). ■ A transmettre au 1 er juin 2012 Les données statistiques des bailleurs sociaux doivent être transmis au préfet le 1 er juin 2012 au plus tard. Elles comportent des informations concernant: - le patrimoine locatif social, - les dépassements de plafonds de ressources, - le barème de calcul du supplément en loyer de solidarité. (Arrêté du 4janvier 2012 fixant selon une périodi- cité annuelle la nature et les modalités de présen- tation par les bailleurs sociaux des renseignements statistiques relatifs au SLS, J.O. du 7 janv. p.311). ❏ Terrains en ligne Le SNAL vient d’annoncer la mise en place d’un site nouveau internet, snalterrains.com, qui référence tous les terrains mis en vente par les 300 adhérents du syndicat. Ces ter- rains sont géolocalisables. ❏ L’ARC applaudit Souvent avare de compliments, l’ARC cette fois-ci applaudit le rapport de Dominique Braye, en observant que les mesures propo- sées par le rapport sont réclamées par l’ARC depuis plus de dix ans. L’association de copropriétaires est en revanche plus dubitati- ve sur la volonté politique du Gouvernement de mettre en place lesdites mesures. ❏ L’UNIS approuve L’idée de mettre en place des provisions obli- gatoires pour travaux est soutenue par l’UNIS. 24janvier 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 6 déc. 2012 AN, p.12834 n°116088 Jean-Claude Guibal, UMP, Alpes-Maritimes Concessions de plage Commerce, PME Un nouveau décret modifiant le décret du 26 mai 2006 relatif aux conces- sions de plage doit être soumis prochainement au Conseil national de la mer et des littoraux, dès son installation. 6 déc. 2012 AN p.12835 n°117333 Marc Dolez, GDR, Nord Travaux de fouille Ecologie Toute personne exécutant des travaux de fouille de plus de 10 mètres sous le sol doit effectuer une déclaration préalable (art. L 411-1 du code minier). Les informations sur le sous-sol sont mises à disposition du public par la base du bureau de recherches géologiques et minières (BRGM), elles sont notamment utiles pour la géothermie. Il est prévu de dévelop- per les possibilités d'enregistrement dématérialisé de ces déc- larations, précise la réponse. 8 déc. 2012 Sénat p.3142 n°20175 Pierre Bernard- Raymond, NI, Hautes-Alpes Surfaces artificialisées en France Agriculture Les sols artificialisés (bâtis ou revêtus) progressent. De 2,9millions d'hectares en 1981 (5,2%) du terri- toire, ils représentaient 4,9millions en 2010 (8,9%). Les sols boisés n’ont jamais été aussi importants (31% des terres en 2010 contre 28,1% en 1981 et 21,0% en 1960). Les terres agricoles reculent: 51,4% en 2010 contre 58,2% en 1981 et 62,6% en 1960). La réponse donne des statistiques d'occupation des terres depuis 1840. 8 déc. 2012 Sénat p.3162 n°20043 René Beaumont, UMP, Saône-et- Loire Diagnostics électriques Logement Lors de la mise en vente d'un logement dont l'installation électrique a plus de 15 ans, le vendeur doit faire un diagnostic (depuis le 1 er janvier 2009). Or les propriétaires engagent souvent des travaux à la suite du diagnostic, bien que cela ne soit pas obligatoire. Le Gouvernement n'envisage pas à court terme de modifier le dispositif en place concernant le diagnostic relatif à l'installation intérieure d'électricité. 13 déc. 2012 AN p.13055 n°64539 Bernard Carayon, UMP, Tarn Individualisation des frais de chauffage Ecologie Les textes d'application de l'article R 131-2 du CCH sur l'individualisation des frais de chauffage sont obsolètes. Le ministère a donc organisé une con- certation pour les actualiser. Des projets de textes ont été élaborés. Ils sont actuellement soumis à l'examen du Conseil d'Etat. Leur publication est annoncée “dans les prochains mois”. 13 déc. 2012 AN p.13099 n°117417 Jean-Claude Guibal, UMP, Alpes-Mar- itimes Réforme des métiers de l'immobilier Justice Le Gouvernement a engagé une réflexion sur la réforme des activités d'entremise et de gestion immobilière. Il est attaché à ce que ce dispositif présente un caractère consensuel. Mais « ce con- sensus n'a pu être obtenu ». De nombreuses ques- tions ont été publiées sur ce thème. 20 déc. 2012 AN p.13307 n°121792 Pascal Terrasse, SRC, Ardèche Agrément de la CNL Economie L'agrément d'une association de défense des consommateurs suppose une activité au service des consommateurs, un nombre minimum de 10000 coti- sants et une indépendance de toutes formes d'activités professionnelles. Or la Confédération nationale du logement a des partenariats financiers avec différentes sociétés. Cependant la CNL s'est engagée notamment à ne plus traiter des prestations de publicité dans le cadre de conventions de partenari- at. L'arrêté d'agrément a donc été publié au JO du 29novembre. 20 déc. 2012 AN p.13326 n°116323 Jean Michel, SRC, Puy-de-Dôme Accessibilité : loi du 28juillet 2011 Ecologie L'article 20 de la loi du 28juillet 2011 qui a modi- fié la loi du 11février 2005 sur l'accessibilité prévoit des dispositions particulières pour tenir compte du fonctionnement et du mode de ges- tion spécifique des logements destinés à l'occupation temporaire ou saisonnière . Mais il n'est pas question de remettre en cause le principe de l'accessibilité de la loi de 2005. Le député relayait les inquiétudes des associa- tions de personnes handicapées sur la remise en cause de l’obligation d’accessibilité des bâti- ments neufs. 20 déc. 2012 AN p.13375 n°122564 Daniel Goldberg, SRC, Seine-Saint- Denis Moisissures dans les logements. Diagnostic? Logement La présence de moisissures n'est intrinsèque ni à un climat ni à un type constructif mais liée à des défauts de conception lors de travaux de réhabili- tation ou à des défauts d'entretien. C'est donc aux locataires ou aux propriétaires d'être vigilants. Le Gouvernement n'entend donc pas étendre les diagnostics obligatoires aux cas de l'humidité et des moisissures. Un guide pollution de l’air intérieur est disponible sur le site du ministère www.developpement-durable.gouv.fr. Le ministère est en train d'élaborer une nouvelle plaquette sur le thème de la conciliation entre économies d’énergie et qualité de l’air intérieur. 22 déc. 2012 Sénat p.3276 n°20849 Jean-Pierre Plancade, RDSE, Haute- Garonne Seuil d'intervention des architectes Culture Il n'entre pas dans les intentions du Gouvernement de modifier le seuil d'intervention obligatoire des architectes, fixé à 170m 2 pour une construc- tion d'habitation. Mais face à un état des lieux non satisfaisant sur la qualité architecturale et urbaine, une politique ambitieuse de l'architecture, notamment pour pro- mouvoir des réhabilitations de qualité, est nécessaire. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 24janvier 2012 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ P remier ministre : Charles Sarrazin est nommé conseiller pour l'économie, les finances et l'entreprise au cabinet du Pre- mier ministre en remplacement de Corso Bavagnoli. Pascal Helwaser est nommé conseiller pour la macroéconomie et les prévisions économiques. (Arrêtés du 11janvier 2012, J.O. du 12 janv. @). ➠ Ville : Thomas Hantz cesse ses fonctions de conseiller au cabinet de Maurice Leroy. (Arrêté du 9janvier 2012, J.O. du 10janvier, @). Administration centrale ✓ Justice : André Gariazzo , premier avo- cat général à la Cour de cassation, est nommé secrétaire général du ministère de la justice et des libertés. (Décret du 5janvier 2012, J.O. du 6janvier, @). DREAL Patrick Berg est nommé directeur régio- nal de l'environnement, de l'aménagement et du logement de la région Haute-Normandie et Anne- Emma- nuelle Ouvrard de Poitou-Charentes. (Arrêtés du 5janvier 2012, J.O. du 13 janv. @). Magistrature ✓ Cour de cassation : Sont nommés conseillers référendaires à la Cour de cassa- tion: Claire Carbonaro, Gildas Barbier, Edouard de Leiris, Valérie Georget et Sophie Marechaux. (Décret du 6janvier 2012, J.O. du 8janvier 2012, @). Préfets Sont nommés préfets: Lionel Beffre (Pyré- nées-Atlantiques), Didier Martin (Eure-et- Loir), Corinne Orzechowski (Mayenne) et M ichel Papaud (Alpes-de-Haute-Provence). (Décrets du 11janvier 2012, J.O. du 12jan- vier, @). Organismes publics ✓ Comité des abus de droit : Jean-François Mary, Jean-Pierre Bonin, Michel Duraf- fourg, Michel Borgetto, Jacques Barthele- my et Frank Coursolle sont nommés membres de ce comité et Xavier Pretot est nommé président. (Arrêté du 22 déc. 2011, J.O. du 12 janv., p.601). ✓ Outre-Mer : Ralph Monplaisir est nommé président du conseil d'administration de l'Agence pour la mise en valeur des espaces urbains de la zone dite « des cinquante pas géométriques » de la Martinique. (Décret du 10janvier 2012, J.O. du 13 janv. 2012, p.643). Conventions collectives ➠ Promotion immobilière : il est envisagé l'extension de l’accord du 3novembre 2011 portant sur la répartition du prélève- ment du fonds paritaire de sécurisation des parcours professionnels. (Avis publié au J.O. du 12 janv. p.603). ➠ Personnel des cabinets d'avocats : l’avenant n°105 du 18novembre 2011 relatif aux minima conventionnels a fait l’objet d’un avis d’extension. (Avis publié au J.O. du 12 janv. p.603). Construction et gestion ■ U n arrêté sur les déchets issus d es travaux de bâtiment U n arrêté du 19décembre prévoit, en appli- cation de l'article R 111-46 du CCH, les modalités de réalisation du diagnostic relatif aux déchets issus de la démolition d'un bâti- ment. La méthode à suivre est la suivante : - Inventaire détaillé des matériaux, produits de construction et équipements, - Indications sur les possibilités de remploi sur site et à défaut, sur les fières de gestion des déchets issus de la démolition, - Qualification et quantification des maté- riaux qui peuvent être réemployés sur site et, à défaut, celles des déchets issus de la démolition. L'article 2 donne le contenu du rapport de diagnostic ainsi que celui de la synthèse du diagnostic à établir sur formulaire publié en annexe de l'arrêté. L'article 3 précise le contenu du rapport de récolement (art. R 111-49 du CCH) avec notamment la nature et la quantité des matériaux réemployés. Ce rapport (formulaire Cerfa 14498) doit être adressé en ligne à l'ADEME dans les six mois de l'achèvement des travaux de démolition. (Arrêté du 19décembre 2011 relatif au dia- gnostic portant sur la gestion des déchets issus de la démolition de catégories de bâtiments, J.O. du 14janvier 2012, p.708). ■ Travaux dans les parcs naturels Un arrêté fixe le formulaire qui doit être uti- lisé lors d'une demande de travaux dans le cœur d'un parc national (n° Cerfa 14576 dis- ponible sur le site du ministère de l'écologie), et les formulaires relatifs à l'appréciation des conséquences de travaux pour les demandes de travaux. (Arrêté du 31décembre 2011 relatif aux tra- vaux dans les cœurs de parcs nationaux, J.O. du 6 janv. p.266). ■ La qualité de l’air intérieur sous surveillance Les modalités de surveillance de la qualité de l’air intérieur ont été fixées par décret du 5janvier. Ce texte définit les obligations de surveillance de la qualité de l'air intérieur dans certains établissements recevant du public (accueil collectif d'enfants de moins de 6 ans, établis- sements d'enseignements). Il comporte des mesures relatives: - à l'évaluation des moyens d'aération, - aux méthodes de mesure des polluants, - aux valeurs au-delà desquelles les proprié- taires doivent effectuer des investigations complémentaires. (Décret n°2012-14 du 5janvier 2012 relatif à l'évaluation des moyens d'aération et à la mesure des polluants effectuées au titre de la surveillance de la qualité de l'air intérieur de certains ERP, J.O. du 6janvier p.262). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 463 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N 24janvier 2012 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S T T É É P P H H A A N N E E B B U U R R E E A A U U , , C C U U S S H H M M A A N N & & W W A A K K E E F F I I E E L L D D >Est-ce que la performance énergétique des immeubles est d’ores et déjà intégrée dans la valorisation des immeubles? S.B. : “S’agissant de la valorisation des actifs, on évoque souvent un marché à deux vitesses. Il devrait le rester si les investisseurs ne prenaient pas conscience de l’importance de la préoccupation envi- ronnementale. Or sur le marché, la valeur verte commen- ce à s’apprécier, d’abord sur la valeur vénale et, progressivement, sur la valeur locative. La démarche environnementale était d’abord une approche marketing, mais elle est devenue une réelle démarche de fond. Par exemple, une recherche de rationalisa- tion de la gestion des fluides et de la per- formance énergétique permet de rendre les immeubles effectivement attractifs.” >Peut-on chiffrer les résultats qui ont déjà été atteints? S.B. : “Les résultats sont positifs dès lors que l’on intègre la démarche environne- mentale comme un paramètre indisso- ciable d’une exploitation rationnelle, nous avons pu notamment générer sur un de nos actifs plus de 13% d’économie d’énergie sur 3 ans, mais il est actuellement difficile de disposer de retours d’expérience significatifs car la démarche reste encore récente.” >Avec la parution du décret sur l’annexe environnementale fin décembre (1), quel- le conséquence peut-on en attendre? S.B. : “Lorsque les investisseurs ont initié les pratiques environnementales, ils ont commencé par des échanges de bonne pra- tique. Ces échanges ont permis de parvenir à des résultats substantiels liés à une meilleure gestion de l’occupation des espaces , grâce notamment à des actions de formation et d’information. Avec l’annexe environnementale, on passe à une deuxiè- me étape car on entre dans une phase d’obligation d’échange d’informations. Cette étape va contribuer à renforcer les liens entre bailleurs et locataires en mutua- lisant les bonnes volontés. Le nouveau décret prévoit d’une part une photographie à un instant T de la perfor- mance énergétique et environnementale du bâtiment, et d’autre part un plan d’action entre bailleur et locataire. Il ne constitue toutefois qu’une partie du volet environnemental qui compte d’autres élé- ments comme la qualité acoustique du bâtiment ou son environnement propre.” >A quel stade intervenez-vous dans la démarche environnementale? S.B. : “Le Property Manager dispose à la fois d’une bonne connaissance de l’actif sur le plan technique et d’une bonne connaissance locative car il fait vivre les baux. A travers ce double regard, cela nous permet d’être le pilote de la démarche environnementale et d’insuffler une dyna- mique au sein de l’immeuble. On ne peut parvenir à des résultats que si les quatre acteurs, investisseur, locataire, prestataire et Property Manager, s’associent dans une démarche conjointe et partagée. Notre rôle est de fédérer et d’accompagner cette démarche. Les locataires veulent être accompagnés dans leur politique et connaître les bonnes pratiques. Les grands comptes locataires ont de plus une responsabilité sociétale qui rejoint cette préoccupation.” >Les utilisateurs sont-ils sensibles à la délivrance des labels? S.B. : “Les locataires apprécient la labelli- sation de leur immeuble et c’est un critère important et qui pèse dans le choix d’implantation lors d’un changement de locaux. Quant aux investisseurs, il rend cet actif attractif et favorise sa liquidité ; ils appré- cient surtout les labels européens car ils ont une politique immobilière globale, moins sectorisée qu’il y a quelques années. Lors- qu’ils investissent par exemple en France, au Royaume-Uni et en Allemagne, ils recher- chent une homogénéité de services et de rating afin de disposer du plus grand dénominateur commun dans la gestion et la valorisation de leur portefeuille.” >L’impact de la valeur verte est-il chif- frable ? S.B. : “La valorisation des immeubles en fonction de leur efficacité énergétique est encore difficile à quantifier bien qu’elle s’apprécie dans la valorisation des loyers, mais les études se poursuivent et, fin 2012 ou en 2013, elles permettront de chiffrer de manière plus précise l’impact de ces don- nées sur la valeur des immeubles. Mais les vrais enjeux doivent maintenant s’apprécier sur le parc existant. La démarche environnementale a beaucoup été axée sur le parc neuf mais ses prochains enjeux vont porter sur l’existant, tout en tenant compte des contraintes propres de chaque type d’actifs, comme pour la logis- tique par exemple. Chez Cushman &Wakefield, nous avons commencé à travailler sur des immeubles haussmanniens qui doivent aussi intégrer cette démarche. Si ces immeubles ne répondent pas aux exigences de l’efficacité environnementale, on peut faire des ana- lyses ciblées pour juger de l’opportunité d’une telle démarche par rapport aux résultant qu’on peut en attendre. Il faut notamment y réfléchir avant d’exécuter un programme de gros travaux. L’annexe environnementale va permettre de renforcer le process de gestion tech- nique des immeubles. Il va donc y avoir des nouveautés en terme d’outils à mettre en place en 2012 et en 2013.” “L’annexe environnementale renforce les liens bailleur-locataire” Stéphane Bureau, Directeur Général Gestion d'Actifs de Cushman & Wakefield nous livre son éclairage sur la récente parution du décret précisant le contenu de l’annexe environnementale des baux commerciaux et sur la “valeur verte” des immeubles tertiaires. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W (1) Décret du 30décembre, JO du 31 déc. Voir notre n° spécial du 11janvier, p.11. Prochainement au Parlement ➠ Au Sénat - 14février: Aménagement numérique du territoire. - 15février: Simplification des normes des collectivités territoriales. ➠ A l’Assemblée - 26janvier: Prévenir le surendettement. - 9février: Refonte de la carte intercom- munale .
