– 2 – Jurisprudence –
Propriété : La protection possessoire
Baux d’habitation : Saisine de la commission de conciliation
Baux ruraux : Le caractère onéreux de la contrepartie n’est pas lié à sa régularité
Baux commerciaux : Délais accordés rétroactivement pour suspendre les effets de la clause résolutoire
– 3 – À l’Assemblée –
Majoration des droits à construire
Simplification du droit
Loi de finances rectificative
PPRT et incidence de la valeur des logements
– 5 – Congrès et propositions –
Congrès des notaires : transmettre ses avoirs… et son être
Les géomètres experts prennent de la hauteur
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Simplification du droit devant le Conseil Constitutionnel
Prix plafonds en régime Scellier
– 8 – Rencontre –
Pour l’UNPI, la taxation des loyers à 75 % est déjà une réalité
■ JUGÉ ■ > > Un bailleur qui souhaite obtenir une majoration de loyer à l’occasion d’un renouvellement d’un bail d’habitation doit saisir la commission de conciliation suffi- samment tôt pour qu’elle dispose de deux mois pour rendre son avis et pour qu’il puis- se saisir le juge avant la fin du bail (arrêt de la Cour de cassation du 7mars, lire p.2). > > Un juge peut accorder au locataire d’un bail commercial un délai de paiement même si le délai d’un mois après le com- mandement de payer a été dépassé (arrêt de la cour d’appel de Paris, p.2). ■ PROPOSÉ ■ > > L’ordre des géomètres-experts propose d’adopter des règles spécifiques aux petites copropriétés. Il préconise aussi d’enrichir le cadastre d’une dimension supplémentaire en y intégrant la hauteur (p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > Le décret qui fixe les prix de revient pla- fond applicables aux investissements Scel- lier réalisés en 2012 a été publié au JO du 7mars (lire p.7). > > Une instruction fiscale relative à la taxe sur les cessions de terrains nus construc- tibles dans les zones urbaines a été publiée le 5mars (p.8). ■ VALIDÉE ■ > > La proposition de loi relative à la simplifi- cation du droit a été validée par le Conseil constitutionnel à l’exception de 9 disposi- tions jugées adoptées selon une procédure contraire à la Constitution. ■ CHIFFRÉ ■ > > La taxation des loyers, pour un bailleur soumis à l’ISF atteint déjà le taux de 75%, a calculé l’UNPI (p.8) et elle tangente même le zéro pour les contribuables les plus imposés. Logement: le taux d’effort a peu augmenté en 15 ans C’ est heure où les fédérations professionnelles affûtent leurs arguments pour présenter leurs propositions aux candidats à la présidentielle. Nous en présentons ici quelques-unes, celles de l’UNPI (p.8) et de l’ordre des géomètres experts (p.6). Dans ce contexte, il est particulièrement intéressant de consulter la note que vient de publier l’INSEE sur la dépense de logement en 2010. Cette note vient en effet à contre-courant de bien des idées qui circu- lent sur le sujet. Certes, le budget consacré au logement par les ménages est le premier poste de dépenses: il est de 18,5% (charges de remboursement et de copropriété ou loyers et charges). Ce sont les locataires du parc privé et les accédants pour lesquels le taux est le plus élevé (27%). Ce taux est à un niveau intermédiaire pour les locataires du parc social (20%) et bien plus fable pour les propriétaires qui ont achevé leurs rem- boursements (10%). Mais l’étude indique que, “depuis 15 ans, le taux d’effort médian a peu augmenté; de 0,8 point entre1996 et2006 et de 0,1 point entre2008 et2010”. L’INSEE explique que les loyers maîtrisés du parc social et les aides au logement ont limité l’évolution du taux d’effort des locataires du secteur social. Malgré la hausse des prix, le taux d’effort des accédants s’accroît faiblement car les emprunts se font sur des durées plus longues. À l’inverse, la hausse la plus sensible concer- ne les locataires du secteur privé (+3,1% de 1996 à 2006 et 1% de 2008 à 2010) et surtout pour les ménages les plus modestes. L’INSEE ajoute que le profil des locataires s’est modifié en 15 ans: “cette caté- gorie s’est progressivement vidée des ménages aux ressources suffi- santes pour accéder à la propriété”. Ainsi la part des locataires au sein des ménages modestes augmente, pour s’établir à 61% en 2006. En 2010, les deux tiers des ménages modestes étaient locataires. Pour Michel Mouillart, professeur à l’Université Paris Ouest, cette étu- de montre donc “qu’il n’y a pas d’explosion du taux d’effort”. Si on observe une augmentation du taux d’effort parmi les locataires du parc privé, c’est qu’une partie des locataires, la plus aisée, est partie vers l’accession à la propriété. De même, ajoute Michel Mouillart, l’étude montre qu’il n’est pas vrai de dire que les ménages aux res- sources moyennes ne peuvent plus accéder à la propriété. Voici une étude qui vient à point nommé pour alimenter le débat sur la politique du logement. On attend donc avec intérêt les réactions et les propositions des candidats à l’élection présidentielle. Ils pourront notamment s’exprimer le 5avril à l’initiative d’une série de fédérations qui se sont associées pour les interpeller sur leurs intentions en matiè- re de politique du logement. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO471 2 0MARS 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Propriété : La protection possessoire Baux d’habitation : Saisine de la commission de conciliation Baux ruraux : Le caractère onéreux de la contrepartie n’est pas lié à sa régularité Baux commerciaux : Délais accordés rétroactivement pour sus- pendre les effets de la clause résolutoire - 3 - À l’Assemblée - Majoration des droits à construire Simplification du droit Loi de finances rectificative PPRT et incidence de la valeur des logements - 5 - Congrès et propositions - Congrès des notaires: transmettre ses avoirs… et son être Les géomètres experts prennent de la hauteur - 7 - Nominations - Au fil du JO - Simplification du droit devant le Conseil Constitutionnel Prix plafonds en régime Scellier - 8 - Rencontre - Pour l’UNPI, la taxation des loyers à 75% est déjà une réalité S O M M A I R E E D I T O R I A L 20mars2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - B B A A U U X X ▲ Propriété ■ Protection possessoire ( Cass. Civ. 3 e , 7mars2012, n°282, FS-P+B, cassa- tion, n°11-10177) Le propriétaire d’un terrain victime d’un empiétement de la part d’une société de tra- vaux publics qui refaisait la voie communale avait engagé une action en cessation du trouble apporté à sa possession. Or la cour d’appel avait rejeté son action. Cet- te décision est cassée: “Attendu que, pour rejeter ses demandes, l’arrêt retient que l’action qui permet la réin- tégration du possesseur dans la possession et vise à récupérer une possession qu’il a perdue ne peut être dirigée que contre celui à qui profite la dépossession, c’est-à-dire le nou- veau détenteur, que la société Moulin tra- vaux publics a réalisé les travaux pour le compte de la commune et que si, à l’occasion de leur réalisation, M.G. a pu être dépossédé d’une portion de son terrain, cette société n’est pas le possesseur ou le détenteur du bien immobilier auquel profite la dépos- session; Qu’en statuant ainsi, alors que l’action pos- sessoire peut être intentée contre l’auteur matériel du trouble , la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas; a violé [l’article 2282 du code civil, alors applicable]”. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le principe de l’article 2282 du code civil est que “la possession est proté- gée, sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l’affecte ou qui la m enace”. L’auteur du pourvoi soulignait que l’action en réintégration est exercée contre l’auteur de la voie de fait, peu important qu’il n’ait pas profité effectivement de la dépossession. Si l’entreprise de travaux publics avait effectivement dépossédé le propriétaire d’une partie de son terrain, celui-ci pouvait donc engager une action contre l’entreprise, quand bien même, le chemin appartenant à la commune, c’est elle qui profitait de la dépossession. Rappelons que le texte de l’article 2282 a été transféré à l’article 2278 par la loi du 17juin 2008. Baux d’habitation ■ Saisine de la commission de conciliation (Cass. Civ. 3 e , 7mars2012, n°286, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-27820, rejet) Après avoir adressé une offre de renouvelle- ment avec six mois de préavis, un bailleur avait saisi la commission de conciliation le 27février 2007. Le bail expirait fin mars2007. La commission avait répondu dès le 7mars que cette saisine était recevable. Le bailleur avait alors saisi le juge. La cour d’appel avait jugé cette demande irrecevable au motif que le bailleur avait saisi la commission moins de deux mois avant l’expiration du bail. La solu- tion est confirmée par la Cour de cassation: “Attendu […] que le juge ne peut être vala- blement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois imparti à cette fin soit écoulé; qu’ayant constaté que la bailleresse avait sai- si la commission départementale de concilia- tion par courrier recommandé en date du 27février 2007, reçu le 6mars 2007, et que la commission lui avait indiqué, par courrier du 7mars 2007, que le dossier n’était pas rece- vable, la commission devant être saisie plus de deux mois avant le terme du bail, la cour d’appel, qui a retenu, à bon droit, que la saisine de la commission était un préalable obligatoire à la saisine du juge qui, elle-même, doit avoir lieu avant le terme du contrat et que la commission dis- posait d’un délai de deux mois pour donner son avis, a exactement déduit, de ces seuls motifs, en l’absence d’avis rendu par la com- mission, que la SCI, qui n’avait pas respecté ce délai, était irrecevable en sa demande de fixa- tion du loyer du bail renouvelé; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 17 c de la loi du 6juillet 1989 impose au bailleur qui veut obtenir une hausse de loyer à l’occasion du renouvellement du bail de saisir le juge avant l e terme du contrat. Le bailleur avait respecté ce délai. Mais la loi prévoit aussi que, en cas de désaccord sur la proposition de hausse de loyer ou d’absence de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre partie saisit la commission. Elle dispose de 2 mois pour rendre son avis (art. 20), mais l’article 17 ne précise pas expressément qu’il faut la saisir 2 mois avant la fin du bail. La commission avait considéré immédiatement sa saisine irrecevable car elle n’avait plus 2 mois pour statuer avant la fin du bail. Le bailleur avait utilisé cette réponse rapide pour saisir le juge, dans le délai légal, mais cela n’a pas suffi à assurer la régularité de sa procédure: il importe que la commission dis- pose de 2 mois pour rendre son avis, il faut donc la saisir au moins 2 mois avant le terme du bail. Sa réponse rapide pour irrecevabilité ne permet pas de rattraper le retard pris à ce stade de la procédure. La Cour de cassation avait déjà jugé que la saisine tardive de la commission entraîne l’irrégularité de la saisi- ne du juge et la reconduction du bail aux conditions antérieures (Civ. 3 e , 15 fév. 1995, Bull. Civ. III, n°48). La cour d’appel de Paris avait estimé que le bailleur doit saisir la com- mission dans un délai suffisant pour que le délai de 2 mois dont la commission dispose pour statuer expire avant l’expiration du bail (Paris, 11 sept. 2008, AJDI 2009, 131). La Cour de cassation le confirme dans ce nouvel arrêt. Baux commerciaux ■ Suspension des effets de la clause résolutoire (CA Paris, 14mars2012, Pôle 1, ch 2, n°11/13094) Bailleur et locataire s’étaient mis d’accord sur le montant du loyer de renouvellement devant la commission de conciliation. Mais le locataire avait continué à payer le loyer sur la base de l’ancien loyer. Le bailleur avait alors engagé une procédure et le tribunal avait prononcé la résiliation du bail en application de la clause résolutoire. La cour d’appel revient sur cette décision: L’arrêt cite l’article L 141-41 al. 2 (lire L 145-41) du code de commerce permettant au juge de suspendre les effets des clauses de résiliation. “Considérant que la somme de 12136 € récla- mée par le commandement de payer délivré le 28décembre 2010 correspond à la somme due par suite du renouvellement de bail opé- ré selon avenant du 29septembre 2010, que cette somme n’a été réglée que le 18juillet J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Bail rural: le caractère onéreux de la contrepartie n’est pas lié à sa régularité Un propriétaire avait consenti un “prêt à usage” de parcelles de terres agricoles à une personne qui réclamait l’application du statut du fermage. La cour d’appel avait rejeté cette demande au motif que la contrepartie du prêt était un versement d’argent liquide la première année puis la remise de foin, de viande et de légumes ce qui ne permettait pas de retenir le ver- sement régulier de sommes à titre de fer- mage. L’arrêt est cassé au visa de l’article L 411-1 du code rural au motif que “le caractère onéreux d’une mise à dis- position ne dépend pas du caractère régulier du versement de la contre- partie ”. (Cass. Civ. 3 e , FS-P+B, cassation, n°289, pour- voi n°11-14630) La solution rendue pour un bail rural pour- rait être étendue à d’autres types de baux. C’est donc l’existence d’une contrepartie qui donne au contrat son caractère onéreux et non son caractère régulier. 20mars2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ■ Majoration des droits à construire Les députés ont examiné en nouvelle lectu- re le 5mars le projet de loi relatif à la majo- ration des droits à construire. Benoist Appa - ru indique que la majorité sénatoriale a sou- haité y substituer une mesure de c ession gratuite de terrains de l’Etat mais que le Gouvernement n’y était pas favorable, le droit actuel permettant des cessions à une valeur inférieure à la valeur vénale, (-35% pour le logement social). Il ajoute que la France construit plus de 400000 logements en 2011, le double de l’Allemagne et le triple du Royaume-Uni (JO AN déb. 6mars, p.1763). Il ajoute qu’un décret sera publié avant la fin mars pour lutter contre les recours abusifs engagés à l’égard des permis de construire: amendes pour recours abusif ou explication de l’intérêt à agir. Le ministre cite une étude de la SAFER selon laquelle la consommation de terres agricoles qui équivalait à un département tous les 10 ans est passée à un département tous les 4 ans. Le rapporteur Bernard Gérard explique que, après la modification du texte au Séant, la commission de l’Assemblée l’a rétabli dans la version précédemment votée par les A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S députés. Son objet est de permettre d’augmenter l’offre de logements sans accroître la dépense publique. Il ajoute qu’une modification a été apportée: lorsque la commune prend une délibération contrai- re à la majoration des droits à construire, cette délibération peut être adoptée au cours d e la séance de présentation de la synthèse des observations du public (p.1764). Dans la discussion générale, Jean-Paul Lecoq déplore l’absence de concertation sur cette mesure et critique le fait qu’elle ait vocation à s’appliquer d’autorité. Il conteste la projection selon laquelle la mesure per- mettrait de faire jaillir de terre 40000 loge- ments. Il observe aussi que la loi permet déjà une majoration pour les bâtiments BBC et les logements sociaux (loi Grenelle II et loi Molle) mais que “seules 0,5% des com- munes concernées l’ont appliquée” (p.1765). Il ajoute que cette majoration va provoquer une hausse des prix. Annick Lepetit abonde en ce sens en indi- quant que la mesure va créer de la com- plexité et de l’insécurité juridique (p.1768). Jean-François Lamour plaide pour une poli- tique de libération du foncier et il dénonce les risques d’un blocage des loyers. Dans la discussion sur l’article, Jean-Pierre Grand estime que la mesure va faire monter les prix du foncier et qu’elle est contraire au principe de libre administration des collecti- vités locales. Les amendements de suppression de l’article ont été repoussés. Un amendement a été voté (n°7). Il concerne la publication de la mesure de majoration dans les communes de moins de 3500 habitants, dans lesquelles il n’existe pas de recueil des actes. La syn- thèse des observations de public sera donc Fiscalité et urbanisme Lors des dernières séances de la session parlementaire, les députés ont débat- tu des droits à construire et de l’ultime texte fiscal de la mandature. Ils ont aussi adopté la proposition de loi de simplification du droit. 2011, soit postérieurement au délai d’un mois ayant suivi la délivrance du commande- ment de payer mais également l’ordonnance entreprise; que M.O. continuait cependant de s’acquitter du loyer courant, au montant antérieurement fixé […] Qu’il n’est pas contesté qu’un accord de règle- ment échelonné de cette somme était en cours et que c’est faute d’avoir reçu une offre d’échéancier de M.O. que M me et M.B. ont fait délivrer le commandement; qu’aucune circons- tance ne permet d’écarter l’hypothèse d’un malentendu quant à la charge et l’initiative de présenter un échéancier de paiement; […] Que la mauvaise foi de M.O. n’étant pas établie, il convient de faire droit à la deman- de de délai formée au visa de l’article 1244-1 du code civil et d’accorder rétroactivement un délai à M.O. jusqu’au 18juillet2011 pour l’acquittement de sa dette, de constater le res- pect de ce délai et de dire que la clause réso- lutoire est réputée ne pas avoir joué”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il est intéressant de constater que la cour accorde ici au preneur rétroactivement un délai pour se libérer de sa dette locative. Le commandement de payer resté sans effet pen- dant un mois, qui provoque en principe l’application de la clause de résiliation de plein droit, est ici privé d’effet. Même si le montant réclamé a été payé au-delà du délai d’un mois, il est réputé réglé à temps puisqu’effectué dans le délai rétroactivement accordé par le juge. La Cour de cassation a déjà jugé que le preneur peut demander des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire après l’expiration du délai d’un mois à compter du commande- ment, tant que la résiliation n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée (Civ. 3 e , 11juin 1997, Bull. Civ. III, n°135). ● effectuée par mise à disposition du public. Un avis précisant le lieu de consultation sera affiché en mairie. Le texte a été voté (p.1775). ■ Vote définitif de la proposition de simplification du droit Les députés ont examiné le 29février, en dernière lecture, la proposition de loi relati- ve à la simplification du droit. Étienne Blanc rapporteur de la commission des lois, rap- pelle que c’est la 8 e loi de simplification qu’il présente (JO AN déb. 1 er mars, p.1628). Le texte ayant été rejeté par le Sénat, c’est l’Assemblée qui pourra faire usage du der- nier mot pour son adoption. Il indique dans sa présentation générale que, dans de nom- breux domaines, la France a “ surtransposé les directives européennes ”: au lieu d’utiliser les souplesses utilisées par les directives, nous avons autorisé des rigidités que les directives ne justifiaient pas (p.1629). Dans la discussion générale, André Chas - saigne indique que, seuls 20% correspon- dent effectivement à une simplification législative et que 120 articles du texte sont des réformes de fond (p.1635). Pierre Morel-A-L’Huissier déplore l’obstruction de l’opposition qui a repoussé le texte (p.1640). L’ensemble du texte a été voté (p.1642). ■ Logement social à Montreuil Jean-Pierre Brard a interrogé Benoist Appa- ru sur l’attitude de deux bailleurs sociaux, LogiRep et Emmaus Habitat qui, selon le député, pratiquent des hausses excessives de loyers ou de charges . Le ministre a répondu que c’est la raison pour laquelle l’Etat avait désormais décidé de plafonner selon l’IRL les hausses de loyer, et il s’est engagé à regarder la situation de ces deux bailleurs. (JO AN Déb. 29 fév. p.1498). ■ Avenir des terrains en zone inondable acquis par l’Etat Répondant à Jean-Marc Roubaud , Benoist Apparu indique que les biens acquis par expropriation ne peuvent pas être cédés ou concédés à la commune. Pour les biens acquis à l’amiable, s’ils relèvent du domaine public, ils peuvent être cédés à la commune pour l’exercice des compétences de la com- mune; s’ils relèvent du domaine privé, ils peuvent être cédés à la commune pour l’euro symbolique si la commune poursuit leur gestion conformément à l’objectif de lutte contre les inondations. (JO AN Déb. 29 fév. p.1504). ▲ ■ PLF rectificative: nouvelle lec- ture à l’Assemblée Les députés ont examiné le projet de loi de finances rectificative le 28février en nouvel- le lecture. S’agissant du projet de François Hollande de créer une taxation de 75% du revenu au-delà d’un million d’euros, Gilles Carrez indique qu’ajouté à un ISF qui serait porté à 1%, cela représente, pour un patri- moine de 2,5M€ rapportant 4%, un impôt de 25% du revenu. On parvient ainsi à 100% d’impôt, voire plus, si on a un patri- moine supérieur (JO AN Déb. 29 fév. p.1545). L’article 1 er augmente le taux de TVA . Signa- lons par exemple l’examen de l’amendement n°67 de Sandrine Mazetier , qui proposait de supprimer le prélèvement forfaitaire libératoire; il a été repoussé (p.1564). Elle a aussi proposé, mais sans plus de succès, de conserver le taux de TVA de 19,6% pour les travaux d’amélioration (rejet de l’amendement n°37). En revanche, Gilles Carrez a obtenu le vote d’un amendement (n°8 rectifié) visant à coordonner l’extinction du régime Censi- Bouvard avec les dispositions votées pour les VEFA et qui reporte la fin du dispositif au 30juin2012 (p.1569). Ainsi que l’explique le rapport de Gilles Carrez, il s’agit de mainte- nir à titre transitoire, le régime fiscal des rési- dences avec service pour les programmes de logements neufs ou acquis en VEFA dont au moins un des lots a été vendu avant le 30juin2012. L’article a été voté. L’article 2 institue une taxe sur les transac- tions financières. Il a été voté. L’article 8 ter supprime la taxe de pavage instituée en 1798, mais d’un rendement nul, selon le rapport de Gilles Carrez. Terrains constructibles non bâtis Signalons enfin le vote de l’article 8 septies qui permet au conseil municipal de majorer jusqu’à 3euros, la valeur locative des ter- rains constructibles non bâtis , dans les zones à urbaniser (AU) des PLU. Cette mesure va dans le sens de la loi ENL qui avait autorisé cette majoration pour des ter- rains situés en zone U. De plus, dans cer- taines zones définies par arrêté ministériel, où les tensions immobilières sont les plus fortes, la majoration sera applicable de plein droit. La majoration pourra être de 5euros à compter de 2014 et 10euros à compter de 2016. Les communes pourront exonérer tout ou partie des terrains de cette majoration, ou la moduler. L’abattement sur la surface des terrains, retenu pour le calcul est réduit à 200m 2 au lieu de 1000m 2 actuellement (modification de l’article 1396 du CGI). Cet article a été complété d’un amendement (n°24) qui décale d’un mois le délai maxi- mum dans lequel le conseil municipal peut délibérer pour l’application de ces disposi- tions de la loi ENL. L ’article 8 nonies q ui modifie le régime de participation pour raccordement à l’égout a été voté sans modification. Ce nouveau régi- me sera applicable au 1 er juillet 2012. Il prévoit que le montant de la participation, qui demeure limité à 80% du coût de la fourniture et de pose des installations, pour- ra être diminué du montant du rembourse- ment dû par le propriétaire (renvoi à l’article L 1331-2 du code de la santé publique qui prévoit de diminuer le montant de la somme à rembourser à la commune du montant des subventions obtenues). De plus, la participa- tion ne sera plus due uniquement pour les immeubles construits après la mise en servi- ce du réseau public de collecte, mais aussi pour les immeubles existants faisant l’objet d’extension ou de réaménagement. L’ensemble du texte a été voté (p.1574). ■ Fichage des locataires Jean-François Lamour a interrogé le garde des Sceaux sur la pratique de Paris Habitat qui intégrerait dans ses fiches de locataires des informations sur leur santé comme “dépressif”, ou “alcoolique”. Michel Mer- cier a répondu que la CNIL avait adressé une mise en demeure à l’office public d’habitat de Paris. Cet office aurait pu en violation de la loi collecter des données sur la vie privée des personnes. L’office a deux mois pour mettre son fichier en conformité avec la loi (JO AN déb. 22 fév. p.1315). ■ Débat logement à l’Assemblée Les députés ont engagé un débat sur le loge- ment à la demande du groupe socialiste le 15février. Jean-Yves Le Bouillonnec dénonce les insuffisances de construction de logements et estime qu’il faudrait construire 500000 loge- ments par an ; il critique également les effets inflationnistes du PTZ+ ou le gouffre financier du crédit d’impôt de la loi TEPA. À propos du DALO, Benoist Apparu estime opportun de développer la pratique des commissions d’attributioninter-orga- nismes , qui existe déjà dans certains terri- toires (JO AN déb. 17 fév. p.1166). Il indique son opposition à l’idée d’un blocage des loyers. Il estime par ailleurs nécessaire de construire davantage de petits logements et approuve l’idée de développer la colocation. Répondant à Pascal Brindeau , il juge inoppor- tun de supprimer la caution personnelle demandée aux étudiants, sans la remplacer par un autre dispositif. En revanche, il évoque l’idée de mettre l’APL étudiants sous condi- tion de ressources des parents (p.1169). Du point de vue du financement, le ministre e stime qu’il faut supprimer une bonne par- tie du financement public en faveur de l’investissement privé “pour une raison simple: ces dispositifs alimentent la hausse des prix ”. Marie-Hélène Amiable défend alors l’idée d’un encadrement des loyers . Benoist Apparu répond que la mesure serait totale- ment contre-productive car les bailleurs quitteraient le marché du logement. Il conteste la référence au système allemand . “la loi allemande offre un recours au locatai- re devant les tribunaux si, à la relocation, le loyer dépasse de 20% le niveau du miroir. Cela n’a strictement rien à voir avec l’encadrement, avec la limitation adminis- trative du prix des loyers” (p.1172). S’agissant de l’hébergement , répondant à Arnaud Richard , le ministre explique qu’il a voulu inverser la logique qui prévalait précé- demment: “installer durablement des per- sonnes dans l’hébergement, alors qu'elles pourraient avoir accès à un logement, ce n’est pas leur rendre service. Nous souhaitons inverser la logique et faisant en sorte que l’hébergement devienne subsidiaire ” la pre- mière réponse étant de fournir un logement assorti d’un accompagnement social. Il justifie enfin le choix qui été fait de financer l’ANRU par le 1% logement, de même que l’ANAH. “C’est que la trésorerie des orga- nismes collecteurs du 1% logement était très élevée, 6milliards d’euros à l’époque” (p.1177). ■ PPRT et incidences sur la valeur des logements Répondant à une question d’Hervé Gay - mard , Thierry Mariani évoque les travaux de renforcement du bâti, qui peuvent être exigés d’un propriétaire, dans la limite de 10% de la valeur vénale du bien. Le finan- cement peut être aidé par le crédit d’impôt à hauteur de 30% du montant des travaux. Le plafond associé a été doublé par la loi de finances pour 2012 (10000€ pour une per- sonne et 20000€ pour un couple). Par ailleurs, les industriels et les collectivi- tés locales peuvent participer au finance- ment . Il souhaite que l’ANAH étudie les moyens dont elle dispose pour soutenir cet- te démarche (JO AN déb. 3 fév. p.681). 20mars2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S Le notariat prépare son congrès, qui se tiendra cette année en septembre à Mont- pellier, sur le thème de la transmission. Le président de ce 108 e congrès, Philippe Potentier, indique que la transmission est d’abord un transfert de valeurs, que l’Etat doit prendre en compte et contrôler. Mais elle représente beaucoup plus que la simple transmission des avoirs qui transite par le cabinet du notaire. L’homme trans- met en réalité non seulement ses avoirs mais aussi son être. Le rapporteur général, Bertrand Savouré, présente les quatre commissions du congrès: une volonté, un cadre, des moyens, une stratégie. Une volonté : les moteurs de la transmis- sion sont divers, psychologiques, législatifs, fiscaux. À titre d’exemple de questions sur lesquelles ont travaillé les notaires, citons celle de l’assurance-vie; Bertrand Savouré indique que l’assurance-vie est un remar- quable outil de transmission mais qu’il gagnerait à être mieux coordonné avec les autres outils de transmission. La question de la réversibilité est aussi importante; en effet, plus on anticipe la transmission, plus il peut être nécessaire de revenir, sinon sur la donation elle-même, du moins sur sa réversibilité. Un cadre : il est imposé ou proposé. L’ordre public ne se réduit pas, mais il évolue. Des débats existent actuellement sur la notion de réserve héréditaire. Certaines proposi- tions visent à la réduire, voire à la suppri- mer. C’est par exemple le recours à l’objectif de philanthropie qui est utilisé pour justifier un éventuel abandon de la réserve: pourquoi interdire à une person- ne de donner à une œuvre, au motif que cela ampute la réserve? S’agissant du cadre proposé, les travaux porteront sur la question de l’égalité entre les héritiers, sur les libéralités graduelles et résiduelles. Des moyens : Citons, parmi les questions évoquées, celle des différences entre don manuel et donation. Il existe, explique Ber- trand Savouré, des dérives techniques sur le recours au don manuel. Les donations graduelles et résiduelles, sont des outils remarquables, mais le congrès émettra des propositions pour qu’ils fonctionnent mieux. Par ailleurs, la loi a créé le mandat posthume, mais il est limité dans le temps. Peut-être faut-il le faire évoluer. Une stratégie : il s’agit ici de penser la transmission en terme d’objectifs; cette commission a travaillé sous forme de consultations à partir d’études de cas: transmettre une entreprise, transmettre dans un cadre international, transmettre avec le conjoint survivant, transmettre à des petits enfants… Incidence des élections? Si le congrès, pour cause d’échéances élec- torales, a lieu en septembre, les notaires ne redoutent pas de “grand soir” sur les successions immédiatement après les prési- dentielles. De plus, de nombreuses questions sont débattues en dehors de tout clivage poli- tique: la réserve héréditaire, la liberté tes- tamentaire… La question fiscale est cependant impor- tante: la fiscalité est un outil pour accélé- rer la transmission et le siège privilégié de recettes supplémentaires. À l’inverse, une fiscalité trop prégnante, relève Philippe Potentier, peut contrarier la transmission. Il ajoute que contrarier la transmission c’est aussi contrarier les initiatives. La politique fiscale sur la transmission est souvent une question de quantum et de chiffrage mais, en général, elle ne remet pas en question les principes de fonction- nement des outils. On l’a vu par exemple avec le rallongement de 6 ans à 10 ans du délai de rapport des donations anté- rieures. Le mandat posthume est un outil nouveau d’appréhension de l’administration de la succession. Il faut l’apprivoiser, explique Philippe Potentier. Si Bertrand Savouré 20mars2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N G G R R È È S S D D E E S S N N O O T T A A I I R R E E S S R R E E N N C C O O N N T T R R E E Transmettre… ses avoirs… et son être Les commissions 1. Une volonté : Xavier Bouché (Nantes), pré- sident et Xavier Guédé (Lens), rapporteur. 2. Un cadre : Nicolas Randoux (Orchies), président et Priscille Caignault (Tulle), rap- porteur. 3. Des moyens : Stéphanie Arnaud (Nice), président, Sébastien Ginon (Lyon) et Fré- déric Petit (Taverny), rapporteurs. 4. Une stratégie : Fabrice Luzu (Paris), prési- dent et Nathalie Le Gall (Aubervilliers), rap- porteur. reconnaît que ce n’est pas aujourd'hui qui connaît une pratique importante, c’est un outil révélateur de l’évolution de la socié- té. En effet, il permet à une personne qui n’est pas héritier d’administrer la succes- sion. Ce n’est qu’un petit pas qui a ainsi été franchi par la loi de 2006: sa durée est brève (2 à 5 ans) et le mandataire n’a pas de pouvoir important. La question est alors de savoir s’il faut aller plus loin. Autre exemple d’outil modifié par la loi de 2006: le rapport successoral; la loi a autori- sé la faculté de renoncer au rapport suc- cessoral. Réversibilité n’est pas révocabilité S’agissant de la donation, les notaires n’entendent pas remettre en cause le prin- cipe de l’irrévocabilité mais ils souhaitent travailler la question de la réversibilité. Par exemple on peut imaginer, après avoir consenti une donation, d’y revenir pour l’intégrer, avec l’accord du donataire, dans une donation-partage. Si, rappelle Philippe Potentier, l’irrévocabilité est consubstan- tielle à la donation, il faut aussi tenir compte d’autres éléments comme l’augmentation de l’espérance de vie. Si par exemple le donateur devient dépen- dant, le donataire pourrait accepter de revenir sur la donation qui lui a été consentie. Mais s’il redonne le bien à son donateur, cela doit être comptabilisé par rapport à ses propres enfants. On pourrait alors au contraire envisager d’annuler la première donation. La question de la réversibilité est d’ailleurs, relève Bertrand Savouré, un élément qui explique le succès de l’assurance-vie: il est possible de modifier la clause bénéficiaire. En conclusion, Philippe Potentier indique que favoriser la transmission c’est une opé- ration anti-épargne; cela permet de faire profiter la génération suivante d’une vraie richesse. La transmission est un vrai moteur de l’humanité, un moment privilégié de redistribution des cartes, même si l’Etat sai- sit cette occasion d’un prélèvement fiscal, au profit de la société. Les lois récentes ont-elles à l’excès autorisé des souplesses au risque de la complexité des outils? Philippe Potentier ne le pense pas. Il juge que les outils très variés per- mettent de s’adapter à la diversité des situations. Si les donations graduelles ou résiduelles qui avaient été interdites par le code civil dans une volonté de faire obstacle aux moyens de contourner la suppression du droit d’aînesse, elles permettent aujour- d'hui par exemple de favoriser un enfant handicapé. ● La loi du 23 juin2006 a créé de nouveaux outils de transmission du patrimoine. Comment sont-ils utilisés par la pratique? Comment les améliorer? Le prochain congrès des notaires qui aura lieu en septembre abordera la question de la trans- mission, qui concerne bien sûr les avoirs, mais touche aussi l’être de celui qui donne. 12 propositions des géomètres experts François Mazuyer, président de l’ordre des géomètres-experts (OGE) a présenté ce 14mars les 12 propositions de sa profes- sion qu’il compte adresser aux candidats à Les réflexions qui ont conduit à ces 12 pro- positions concernent tant l’organisation de la profession que l’urbanisme. 1 . Faire reconnaître l’ordre des géomètres experts comme autorité de régulation. Il s’agit notamment de faire en sorte que la profession soit mieux reconnue au niveau européen. 2 . Ouvrir les instances disciplinaires aux représentants des consommateurs. Prenant l’exemple sur le Québec, l’ordre propose que le collège chargé d’examiner les contentieux avec les consommateurs soit composé de représentants de la puissance publique, des professionnels et des clients. Les pouvoirs publics fixeraient les conditions de désignation de ces représentants. 3 . Passer du PLU au projet local d’urbanisme. François Mazuyer explique que si le PLU définit actuellement un zonage en deux dimensions (coefficient, gabarit, affecta- tion…), ces règles restent ensuite immuables. Il propose de passer à une cul- ture de projet qui intégrerait la hauteur et le temps. Il s’agit de permettre d’anticiper l’évolution au lieu de la subir. Ce passage de deux à quatre dimensions permettrait que le PLU devienne un outil au service du projet urbain. Pierre Favier (président de la commission urbanisme de l’OGE) précise que cette dimension de projet et d’objectifs pourrait s’incarner d’abord au niveau du SCOT. Il ajoute que l’actuel projet urbain parte- narial (PUP), issu de la loi Boutin, est de conception trop restrictive et que les opé- rateurs ne s’en sont donc pas saisis. 4 . Libérer le droit de l’urbanisme par la voie du contrat Pour que les projets urbains ne soient pas bloqués et que la règle d’urbanisme ne soit pas contre-productive et encourage la r étention foncière, “il faut que le projet précède la norme et non l’inverse” indique François Mazuyer. Il faut donc développer les PPP et les projets urbains partenariaux en décloisonnant les législations de l’aménagement. 5 . Harmoniser les définitions des surfaces bâties en Europe Constatant que la France utilise une dizai- ne de notions de surface, et que nos voi- sins font de même, un groupe franco bel- ge a travaillé avec la Commission euro- péenne pour élaborer un “Code du mesu- rage”. Il a été présenté notamment au Conseil économique et social européen. L’idée est d’indiquer dans les actes une mention de cette surface (à côté des sur- faces existantes), pour faciliter les compa- raisons internationales. 6 . Créer un cadastre à trois dimensions La présentation actuelle du cadastre en deux dimensions est devenue insuffisante pour présenter une vision exacte de la pro- priété, observe l’OGE. Il préconise donc d’y ajouter la dimension volumétrique, ce qui permettrait de rendre compte des copro- priétés et des ensembles immobiliers com- plexes. Une telle démarche a été mise en œuvre au Québec, dans le canton de Genève et au Luxembourg. 7 . Homologuer le diplôme d’expert foncier au niveau du master L’accès à la profession, outre la voie de la validation des acquis de l’expérience et du diplôme d’ingénieur, est possible via le DPLG. Or ce diplôme n’est pas reconnu au niveau du master. Lacune que l’ordre sou- haite voir combler. 8 . Accorder le statut d’officier public aux géomètres-experts Le décret de 1955 impose la publication des procès-verbaux de bornage. Or, cette formalité suppose l’intervention du notaire qui convoque les parties pour authentifier les signatures puis qui procède à la publi- cation. Or en pratique, les clients répu- gnant à cette double convocation, celle du géomètre puis celle du notaire, les PV ne sont donc pas publiés. L’ordre propose donc que les géomètres aient la qualité d'officier public qui leur permettrait d’authentifier les signatures et de publier l’acte, comme cela se pratique au Québec. 9 . Instaurer un régime juridique pour mieux gérer les petites copropriétés. De nombreuses maisons sont aujourd’hui transformées en copropriétés de deux ou trois lots. Or les règles de la loi de 1965 - règles de majorité, de gestion, de compta- bilité, etc. - ne sont pas adaptées à cette réalité. L’OGE préconise l’adoption de règles spécifiques pour les petites copro- priétés. Il conviendrait que les règles for- malistes de la loi de 1965 (assemblées, comptabilité…) deviennent supplétives. François Mazuyer précise que d’autres pro- positions de réforme de la copropriété seront présentées au congrès de LaRochelle en septembre. 10 . Aligner les règles de délimitation de la propriété des personnes publiques sur celle des personnes privées. Le régime public est issu de l’édit de Mou- lins de 1566, qui a institué l’inaliénabilité du domaine public. Mais cette volonté de protection de la propriété publique ne res- pecte pas le principe du contradictoire et conduit parfois à léser les droits des rive- rains. De plus, ces procédures sont fragili- sées par les décisions de la Cour européen- ne des droits de l’homme. L’ordre propose donc de créer une procédure contradictoire de délimitation de la propriété publique. 11 . Soutenir la réforme du livre II du code civil sur le droit des biens De nombreux articles du code civil remon- tant à 1804 sont obsolètes. L’association Henri Capitant s’est attelée en 2006 à la réforme du droit des biens. Ce travail, après consultation notamment des géo- mètres, a abouti à l'élaboration d’un pro- jet qui intègre des solutions jurispruden- tielles et modernise les textes. L’OGE sou- tient cette réforme qui est actuellement à la chancellerie. 12 . Consacrer la dimension environnemen- tale de l’aménagement agricole et fores- tier. L’objectif est ici de repenser l’aménagement (et le remembrement en particulier) en harmonie avec la dimension environnementale, par exemple en y inté- grant les trames vertes et bleues. ● 20mars2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O P P O O S S I I T T I I O O N N S S R R E E N N C C O O N N T T R R E E Les géomètres-experts prennent de la hauteur L’ordre des géomètres-experts préconise d’intégrer la dimension de la hauteur dans le cadastre: une manière de mieux rendre compte de la configuration actuelle de la propriété dans ce document. Il propose aussi d’ajouter la hauteur, ainsi que la dimension temporelle, dans les documents d’urbanisme, pour pousser la logique de projet. ➠ ➠ A suivre . L’ordre des géomètres experts se réunira en congrès à LaRochelle en septembre2012 sur le thème de la copro- p riété et ses alternatives. 20mars2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A C C T T U U A A L L I I T T É É A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E Cabinets ministériels ➠ Culture : Claire Lamboley cesse ses fonc- tions de conseillère au cabinet de Frédéric Mitterrand. ( Arrêté du 7mars2012, J.O. du 9mars, @) ➠ Economie : François Marion quitte ses fonctions de conseiller affaires financières au cabinet du ministre de l'économie. (Arrêté du 29février2012, J.O. du 9mars, @). Administration centrale ✓ Finances publiques : Alexandre Gar- dette est nommé chef du service du contrôle fiscal de la direction générale des finances publiques, à l'administration cen- trale du ministère du budget. Il était pré- cédemment conseiller social et budgétaire au cabinet de François Baroin. (Arrêtés des 1 er et 5mars2012, J.O. du 6mars, @) Organismes publics ✓ Comité consultatif de la législation et de la réglementation financières : sont nom- més membres de ce comité: Tanneguy Lar- zul, conseiller d'Etat et Annie Bac, directri- ce juridique de la Fédération bancaire française. (Arrêté du 1 er mars 2012, J.O. du 8mars, p.4343) ■ Tarifs sociaux de gaz et d’électricité Un décret du 6mars organise l'accès des ménages en grande difficulté aux tarifs sociaux d'électricité et de gaz pour qu'ils leur soient accordés sauf opposition de ■ Nouvelle OIN La création d’un établissement public d’aménagement sur le territoire de la com- mune d'Alzette-Belval correspond à une opération d'intérêt national (OIN). Située sur la frontière entre la Lorraine et le Luxembourg, elle vise à favoriser le déve- loppement de l'agglomération franco- luxembourgeoise. Son conseil d'administration est composé de 17 membres (5 pour l'Etat et 12 pour les col- lectivités territoriales). (Décret n°2012-327 du 6mars2012 portant création de l'EPA d'Alzette-Belval, J.O. du 8mars p.4318). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ■ Construire en zone rurale Pascal Brindeau interroge le ministre sur la difficulté que rencontrent les maires des petites communes pour construire en zone rurale, en raison du principe de l’article L 111- 1-2 du code de l’urbanisme. Thierry Mariani , ministre des transports, répond que si cet article autorise les constructions dans les par- ties urbanisées des communes non couvertes par un document d’urbanisme, en dehors des parties urbanisées, le principe est celui de la constructibilité limitée. Si les communes veu- lent construire en dehors des parties urbani- sées, elles doivent élaborer un PLU ou une carte communale (JO AN déb. 3 fév. p.685). leur part, sans qu'ils aient à renseigner un formulaire. (Décret n°2012-309 du 6mars2012 relatif à l'automatisation des procédures d 'attribution des tarifs sociaux de l'électricité et du gaz naturel, J.O. du 7mars, p.4239). ■ Investissement Scellier: prix pla- fonds et performance ➠ Un décret du 5mars fixe les plafonds de prix de revient au m 2 à respecter, pour les investissements réalisés à compter du 1 er janvier 2012 (en surface habitable): - zone A: 5000 € - zone B1: 4000 € (ainsi que DOM, col- lectivités d'outre mer et Nouvelle Calé- donie) - zone B2: 2100 € , - zone C: 2000 € . ➠ Le même décret définit les exigences de performance énergétique minimale que la loi impose de respecter, pour les opéra- tions faisant l'objet d'un dépôt de permis de construire en 2012. Pour les bâtiments neufs , il s'agit du label BBC 2005. Pour les bâtiments existants , il s'agit: - du label HPE rénovation 2009 ou - du label « BBC énergétique rénova- tion, BBC rénovation 2009 » ou - du respect d'exigences définies par arrêt et portant sur 2 au moins des 4 catégories suivantes: - isolation de la toiture ou des murs donnant sur l'extérieur, - fenêtres, - système de chauffage, - système de production d'eau chaude sanitaire. Ces exigences ont été précisées par arrêté du 5mars. Exemple : pour les fenêtres, le coefficient de transmission thermique doit être infé- rieur à 1,6 W/m2.K. La justification des exigences est apportée par les factures des entreprises ayant réa- lisé les travaux mentionnant les critères de performance requis. La justification de l'obtention du label est apportée par la fourniture du certificat délivré par un organisme de certification. (Décret n°2012-305 du 5mars2012 fixant le niveau de performance énergétique globale et les plafonds de prix de revient par m 2 de surface habitable pris en compte pour le cal- cul de la réduction d'impôt des logements éligibles à la réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif prévue à l'article 199 septvicies du CGI, J.O. du 7mars, p.4208 et arrêté du 5mars 2012, même JO p.4209). ■ Loi de simplification du droit: texte validé Le Conseil constitutionnel a validé le 15mars la proposition de loi relative à la simplification du droit et à l’allégement des procédures administratives. Toutefois, il a écarté 9 dispositions qui n’avaient pas été adoptées selon une procé- dure conforme à la Constitution. C’est le cas en particulier de l’article 89 I qui devait insti- tuer un cas de nullité de l’aliénation à titre onéreux d’un bien rural sans que les SAFER aient été informées de l’intention d’aliéner du propriétaire. C’est le cas aussi de l’article 95 III et IV 1 e b qui prévoyait de modifier la date à laquelle certains classements antérieurs à la promul- gation de la loi du 22juillet 2009 cessent de produire leurs effets pour les établissements hôteliers 5 étoiles et les établissements de camping. Le texte comporte 134 articles. A noter par exemple: - l’article 2 concerne les baux commer- ciaux . Il remplace dans certains articles du code de commerce (art. L 145-8, L145-10, L 145-12…) le terme de reconduction par celui de prolongation. - L’article 103 complète la loi de 1965 sur les copropriétés par des articles26-4 à 26-8 visant à sécuriser le recours aux emprunts par les syndicats de copropriétaires. 20mars2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P O O L L I I T T I I Q Q U U E E D D U U L L O O G G E E M M E E N N T T L’UNPI a réalisé une étude en réaction aux propositions d’augmenter la fiscalité des placements. Le président de l’UNPI s’étonne que le Pré- sident de la République ait récemment découvert que certaines grandes sociétés ne payaient pas d’impôts et il entend démontrer que les petits propriétaires paient déjà beaucoup trop d’impôts. Il dénonce par ailleurs l’assimilation qui est faite entre revenus immobiliers et revenus financiers qui ne sont pas comparables. ➠ Premier calcul : la rentabilité immobi- lière . L’UNPI a pris différentes hypothèses variant selon la situation fiscale du bailleur. La première vise le cas d’un bailleur taxé à 30% en tranche marginale d’imposition sur le revenu et relevant d’un taux d’ISF de 0,25% (patrimoine de moins de 3 M € ), dont les revenus fonciers sont soumis au régime réel. Pour un bien de 300000 € rapportant un loyer annuel de 12000 € , les frais à déduire sont les frais de gestion (10%); la taxe foncière (15%), les travaux (10%) et des charges de copropriété non récupérables de 5%, il reste un revenu imposable de 7200 € . L’IR à 30% représente 2160 € , les prélèvements sociaux à 15,5%, 1116 € et l’ISF, 750 € . Le revenu net est donc de 3174 € , soit 26,45% par rapport au loyer brut. L’exemple 2 qui concerne un bailleur imposé à 41% d’IR et à 0,50% d’ISF, la proportion de revenu net tombe à 13,60%. Si le bailleur (ex. 3) est de plus redevable de la contribution exceptionnel- le sur les hauts revenus (revenu fiscal de référence excédant 300000 € ), la propor- tion tombe à 11,80%. S’il est soumis au taux d’IR de 45%, la proportion est de 9,40% avec contribution sur les hauts revenus (ex. 4) et de 0% avec cette contri- bution et avec un régime d’ISF à 1% en vigueur avant la réforme de 2011 (ex. 5). Constatant que dès le premier exemple, le bailleur ne perçoit en net que 26% des loyers bruts, Jean Perrin en conclut: “la taxation à 75%, c’est déjà fait!” La situation du bailleur s’est dégradée en quelques années, l’UNPI évoque à ce pro- pos la hausse du coût des assurances, la hausse de la TVA, l’augmentation très for- te des taxes foncières et l’envolée des pré- lèvements sociaux. À ce propos, l’UNPI rap- pelle que la CSG a été créée en 1991 et qu’avec les autres prélèvements sociaux, nous en sommes actuellement à 15,5%. ➠ Deuxième calcul : comparaison avec les autres types de revenus . L’UNPI a calculé la taxation d’un revenu de 20000 € provenant soit de location, soit de dividendes, soit de salaires. Pour un célibataire sans enfant soumis à l’IR au taux de 30% (exemple 1 A et 1B), le revenu net perçu par rapport au revenu brut est de 6540 € pour des loyers; il est de 13597 € pour des dividendes en cas de taxation au barème de l’IR et de 10700 € en cas d’option pour le prélèvement for- faitaire libératoire; il est de 9100 € pour des salaires. Il résulte de ces calculs que la taxation des revenus fonciers est supérieure à celle applicables aux dividendes ainsi qu’à celle Pour Jean Perrin (UNPI), la tranche à 75% d’imposition est déjà une réalité pour la taxation des loyers L’UNPI a comparé la fiscalité applicable aux revenus provenant d’une loca- tion à ceux issus de dividendes ou de salaires. Le placement locatif est singu- lièrement plus imposé. Quant à la rentabilité nette, elle est très faible et tan- gente le zéro pour les patrimoines les plus imposés. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine F F É É D D É É R R A A T T I I O O N N S S Hypothèses IR à 30% ISF à 0,25% (ex. 1) IR à 41% ISF à 0,5% (ex. 2) IR à 41% ISF à 0,50% CEHR (1) à 3% (ex. 3) IR à 45% ISF à 0,50% CEHR à 3% (ex 4) IR à 45% ISF à 1% (2) CEHR à 3% (ex 5) Ratio: Total impôts / Revenu foncier 56% 77% 80% 84% 105% Rentabilité nette 1,06% 0,54% 0,47% 0,38% -0,12% Revenus nets (en% de loyers bruts) 26,45% 13,60% 11,80% 9,40% 0,00% (1) CEHR: contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. (2) régime antérieur (1) La 1 e ligne correspond à la taxation suivant le barème de l’IR, la seconde correspond à l’option pour le prélèvement forfaitaire libératoire Calcul de rentabilité immobilière Fiscalité comparée des revenus fonciers, dividendes et salaires Ratio Revenu net / Revenu brut Proprié- taire Actionnaire (1) Salarié IR à 30% (ex. 1A et 1B) 32,70% 67,99% ou 53,50% 45,50% IR à 41% (ex. 2A et 2B) 26,10% 63,33% ou 53,50% 38,35% IR à 41% CEHR à 3% (ex. 3A et 3B) 24,30% 60,86% ou 50,50% 36,40% IR à 45% (ex. 4A et 4B) 23,70% 61,63% ou 53,50% 35,75% des salaires. L’UNPI émet donc une série de 5 proposi- tions , pour remédier à cette situation: 1. Supprimer tous les régimes dérogatoires d’aide à l’investissement locatif. 2. Rétablir un abattement forfaitaire pour frais de 15% sur les revenus fonciers. 3. Instaurer un système d’amortissement des biens immobiliers pour les particuliers sur 30 ans, à raison de 3,33% par an. 4. Mettre en place un mécanisme de pla- fonnement de la hausse des taxes fon- cières. 5. Supprimer l’ISF pour les logements conventionnés avec l’ANAH (loyer intermé- diaire ou social). E E N N B B R R E E F F ✦ Taxe sur les cessions de terrains nus constructibles: instruction publiée L’administration a commenté par une instruc- t ion du 5mars2012 (8M-2-12), l’article 55 de la loi du 27juillet 2010 qui a institué une taxe sur la cession à titre onéreux des terrains nus rendus constructibles du fait de leur clas- sement, après le 13janvier 2010 en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l’urbanisation. La taxe, due par le cédant est exigible lors de la 1e cession à titre onéreux intervenu après que le terrain a été rendu constructible après le 13janvier 2010. ✦ 5avril 2012: les candidats interpellés Neuf fédérations du secteur du logement (FFB, SNAL, FFB, UMF, USH, UNSFA, UNTEC, Action Logement, Fondation Abbé Pierre) se sont réunies pour interpeller les candidats à l’élection présidentielle sur le thème du loge- ment. Elles les convient le 5avril (de 14h à 18h au Théâtre Marigny, Paris VIII e ) pour qu’ils s’expriment sur la politique qu’ils met- tront en place en matière de logement s’ils sont élus.
