Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Copropriété : Convoquer des tiers à l’assemblée. Vérification de pouvoirs
Baux commerciaux : Succession de baux dérogatoires
Droit de repentir : jusqu’à quand ?
Les conséquences de l’inexécution d’un protocole transactionnel
Urbanisme : Permis de construire attaqué par une association
Avis tacite favorable de l’ABF : sous certaines conditions
La notion de continuité de l’urbanisation
Sursis à statuer sur une demande de permis : un cas de responsabilité de la commune
Vérification de l’accès à la voie publique
Aménagement d’un camping en zone de montagne
Reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit
Lotissement : Contribution du lotisseur
Autorisation de travaux : Couleur imposée?
– 6 – Actualité –
Fusion de SCPI chez Perial
Les promoteurs émettent 20 propositions
La rotation des experts
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
– 8 – Projet –
Blocage des loyers : décret d’abord, loi ensuite. Les annonces de Cécile Duflot, les réactions des professionnels
■ JUGÉ ■ > > Le Conseil d’Etat a jugé qu’une commune qui sursoit à statuer pour deux ans sur une demande de permis de construire, alors que le projet a déjà été modifié deux fois, engage sa responsabilité. Il l’a condamnée à verser une indemnité au pétitionnaire (p. 4). > > Un bâtiment détruit par sinistre peut être reconstruit à l’identique. La reconstruction doit avoir lieu dans le délai de 10 ans depuis la loi de 2009. Pour les bâtiments détruits avant la loi, encore faut-il agir sans trop attendre. Un délai de 30 ans entre la démoli- tion et la demande de permis est excessif a jugé le Conseil d’Etat le 9mai 2012 (p.5). > > La convocation de copropriétaires de garages, situés sur la même parcelle mais dépendant d’un autre règlement de copro- priété, ne justifie pas l’annulation de l’assemblée des copropriétaires (arrêt de la Cour de cassation du 31mai 2012, p.2). > > Un maire qui avait refusé une autorisation de travaux portant sur un ravalement au motif que la couleur n’était pas conforme à la règle prescrite par le règlement du POS voit sa décision annulée (p.5). ■ PUBLIÉ ■ > > La partie réglementaire du code de procé- dure civile concernant la saisie immobilière et l’expulsion a été publiée par décret du 30mai 2012 (p.7). ■ PROGRAMMÉ ■ > > Nicole Bricq prévoit d’organiser une conférence environnementale en juillet. ■ PROPOSÉ ■ Deux propositions de lois ont été déposées au Parlement (p.8) : > > l’une porte sur l’abrogation de la majora- tion des droits à construire, > > l’autre vise à renforcer les pouvoirs du mai- re en matière de lutte contre l’habitat indigne. Le blocage des loyers se précise. L a ministre du logement a précisé ses intentions pour mettre en œuvre le blocage des loyers. Le mécanisme se développerait en deux temps: un décret publié d’ici l’été prendrait le relais du traditionnel décret de blocage des loyers pour la région pari- sienne (voir p.8). Mais, d’une part il serait étendu géographi- quement à d’autres régions aux loyers tendus, et d’autre part il serait élargi aux loyers de relocation, au lieu d’être cantonné aux loyers de renouvellement. Cette question est délicate et suscite une controverse sur sa légalité. En effet, l’article 18 de la loi de 1989 auto- rise le Gouvernement à fixer pour un an au plus, le montant maxi- mum d’évolution des loyers des logements définis à l’article 17 b et des contrats renouvelés définis au c du même article. Or l’article 17b avait une durée d’application limitée. Il a encadré les loyers de cer- tains logements vacants jusqu’en 1994. Le législateur a prorogé son existence jusqu’à juillet1997, mais depuis, il n’est plus en vigueur. Comment alors réglementer les loyers de logements définis à un article abrogé? Le Conseil d’Etat va devoir statuer sur cette question. Les décrets de blocage ont été régulièrement promulgués depuis 1989 sans aucune interruption. Tous les décrets ont visé le cas du renouvellement de bail mais seuls les deux premiers (28 août 1989 et 27 août 1990) ont de surcroît bloqué les loyers des logements de l’article 17 b. Certains décrets ont suscité des recours des associations de propriétaires ou d’agents immobiliers, mais ils ont toujours été rejetés. Le recours qui ne manquera pas d’avoir lieu aura toutefois cette année un objet différent. D’ailleurs, le président de l’UNPI, Jean Perrin, a déclaré: “s’il y a une faille juridique dans le décret, nous l’attaquerons”. La phase suivante annoncée par la ministre sera une loi visant à réformer plus amplement la loi de 1989 et, plus lar- gement, à définir le cadre de la politique du logement. Que l’écart grandissant entre les revenus et les loyers suscite un pro- blème pour les locataires, chacun en convient. Mais il faut aussi que se maintienne un rapport adapté entre le loyer versé et le prix d’achat. Un taux de rendement minimum est indispensable pour que le marché de l’investissement conserve une fluidité. Le blocage des loyers appellera donc nécessairement une incidence sur les prix de vente des logements. Le décret de blocage ne peut que contri- buer à favoriser la baisse des prix. E n matière de baux commerciaux, on lira avec intérêt un arrêt de la Cour de cassation du 31mai 2012 (p.2) qui considère que la suc- cession de deux baux dérogatoires conclus entre les mêmes parties et sur les mêmes locaux donne au preneur le droit au statut des baux commerciaux, même si l’activité autorisée par le bail est diffé- rente entre le premier et le second contrat. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO481 1 2JUIN 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Copropriété : Convoquer des tiers à l’assemblée. Vérification de pouvoirs Baux commerciaux : Succession de baux dérogatoires / Droit de repentir: jusqu’à quand? / Les conséquences de l’inexécution d’un pro- tocole transactionnel Urbanisme : Permis de construire attaqué par une association / Avis tacite favorable de l’ABF: sous certaines conditions / La notion de continuité de l’urbanisation / Sursis à statuer sur une demande de per- mis: un cas de responsabilité de la commune / Vérification de l’accès à la voie publique / Aménagement d’un camping en zone de mon- tagne / Reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit Lotissement : Contribution du lotisseur Autorisation de travaux : Couleur imposée? - 6 - Actualité - Fusion de SCPI chez Perial / Les promoteurs émettent 20 propositions / La rotation des experts - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - - 8 - Projet - Blocage des loyers: décret d’abord, loi ensuite. Les annonces de Cécile Duflot, les réactions des professionnels S O M M A I R E E D I T O R I A L 12juin2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Copropriété ■ Convocation de tiers à l ’assemblée. Vérification des pou- voirs (Cass. Civ. 3 e , 31mai 2012, n°666, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-12774) Un copropriétaire contestait la validité d’une assemblée au motif que des tiers à la copro- priété avaient été convoqués et y étaient venus, sans voter. La cour d’appel avait refu- sé d’annuler l’assemblée et sa décision est confirmée en cassation: “Mais attendu, d’une part, qu’ayant […] constaté que cinq copropriétaires d’immeubles de garages situés sur la même parcelle de terrain mais régis par un règle- ment de copropriété distinct et gérés par le même syndic avaient été convoqués à l’assemblée générale et relevé que ceux-ci n’avaient pas voté, la cour d’appel […] en a exactement déduit que la convocation de ces cinq personnes ne constituaient pas une irrégularité de nature à entraîner l’annulation de l’assemblée générale ”. Le deuxième point de contestation portait sur la vérification des pouvoirs des copro- priétaires absents. La cour d’appel avait jugé que la signature par le président de la feuille de présence permettait de retenir qu’il avait vérifié les pouvoirs. La Cour de cassation vali- de également l’arrêt sur ce point: “Attendu, d’autre part, que le président de séance n’a pas l’obligation de vérifier les pouvoirs des copropriétaires absents; qu’ayant relevé que les pouvoirs devaient nécessairement être recensés avant le vote sur la désignation de séance, que le syndic avait pu informer les copropriétaires du nombre de tantièmes présents et représen- tés avant la désignation du bureau et que la feuille de présence avait été signée en der- nière page par le président de séance, la cour d’appel qui a pu retenir qu’il résultait de cet- te signature que, dès son élection, le prési- dent avait vérifié la feuille de présence, a rejeté, à bon droit, la demande de nullité de l’assemblée générale; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le premier motif de contes- tation était relatif à la convocation de tiers à l’assemblée. La Cour de cassation avait déjà jugé en 2000 que l’assistance de tiers à l’assemblée ne saurait entraîner sa nullité, à défaut de texte interdisant sa présence ou en l’absence de protestation de nature à provoquer une délibération spéciale sur ce point (Civ. 3 e , 29mars 2000, n°98-18296). Dans l’arrêt rapporté, le syndic avait convo- qué des personnes “propriétaires de garages, tiers à la résidence”. Le syndic assu- rait la gestion également de ces garages, situés sur le même terrain et la plupart des copropriétaires étaient en même temps pro- p riétaires de garages, mais le règlement de copropriété était distinct. La Cour de cassa- tion estime que cette situation ne justifie pas l’annulation de l’assemblée. Dans la mesure où ces personnes ne votent pas, leur présence est donc considérée implicitement comme n’affectant pas le résultat du vote et ne justifiant pas l’annulation. Cette déci- sion conforte donc la jurisprudence qui admet la présence à l’assemblée de per- sonnes étrangères au syndicat. Le second motif concernait la vérification des pouvoirs. La Cour de cassation admet que le président de séance n’a pas obliga- tion de vérifier les pouvoirs des coproprié- taires absents et que sa signature de la feuille de présence emporte vérification des pouvoirs des copropriétaires présents et représentés. Baux commerciaux ■ Succession de baux dérogatoires (Cass. Civ. 3 e , 31mai 2012, n°660, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-15580) Un bail dérogatoire de 23 mois avait été conclu pour une activité de “vidéo-club, loca- tion-vente” le 11février 2004. Puis, à comp- ter du 14octobre 2005, un autre bail de 23 mois avait été signé entre le même bailleur et le même locataire, mais pour une activité de “commerce détail de fleurs”. À la fin du second bail, alors que le bailleur avait donné congé, le preneur réclamait le bénéfice du statut. La cour d’appel lui avait donné raison et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant justement retenu que les dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce n’imposait pas l’exercice de la même activité dans les locaux concernés et constaté […] que le nouveau bail du 14octobre 2005, conclu entre les mêmes parties et pour les mêmes locaux, avait été consenti avant l’expiration du bail dérogatoire précédent à l’issue duquel le locataire avait été laissé en posses- sion, la cour d’appel en a exactement déduit que ce bail était soumis au statut des baux commerciaux; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-5 du code de commerce prévoit que si à l’expiration de cette durée (deux ans maximum) le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par le sta- tut. Il en est de même, à l’expiration de cet- te durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. L’article mentionne donc explicite- m ent l’identité de local et l’identité de par- ties (bailleur et preneur); en revanche, il n’évoque pas l’identité d’activité exercée dans les locaux loués. Dans cette affaire, le bailleur qui avait consenti un premier bail pour une activité de vidéo-club et le second pour celle de commerce de fleurs soutenait qu’il pouvait déroger au statut, pour une deuxième fois, avec le même locataire pour les mêmes locaux. La Cour de cassation ne l’a pas admis. En effet, cette condition ne figure pas dans le texte. En conséquence, la conclusion d’un second bail entre les mêmes parties pour le même local, bien que pour une activité distincte, ne permet pas d’échapper à la transformation du bail dérogatoire au bail de 9 ans. Le second bail avait été conclu avant l’expiration du premier, le preneur ne pou- vait donc pas être considéré comme ayant renoncé à se prévaloir du statut. Le preneur étant laissé en possession en fin du premier bail, il bénéficie du statut. A A r r e e t t e e n n i i r r : : Un nouveau bail dérogatoire conclu pour une activité différente ne per- met pas d’éviter la transformation en bail statutaire s’il est conclu pour les mêmes locaux avec les mêmes parties. ■ Droit de repentir: jusqu’à quand? (Cass. Civ. 3 e , 31mai 2012, n°658, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-17534) Un bail était conclu avec une société locatai- re par une SCI, nu-propriétaire et une SARL, usufruitière. Les bailleurs avaient donné congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction puis exercé leur droit de repentir le 26mars 2010. Mais le preneur avait alors signifié l’irrecevabilité du droit de repentir au motif qu’il avait acquis le 25mars 2010 les parts d’une société emportant ces- sion de droit au bail. Le litige portait sur la validité de l’exercice du droit de repentir. La cour d’appel l’avait jugé valable et la Cour de cassation confirme la décision: “Attendu […] qu’ayant à bon droit retenu que l’usufruitier ne pouvait, sans le concours du nu-propriétaire, faire valoir son droit de repentir et que la validité de l’exercice de ce droit devait donc être examinée au regard de l’opposabilité tant au nu-propriétaire qu’à l’usufruitier de l’antériorité, par la socié- té D., de l’acquisition de parts sociales, la cour d’appel, qui a relevé que la SCI était une société civile et constaté que l’acte du 25mars 2010 n’avait pas date certaine au J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E sens de l’article 1328 du code civil, en a juste- ment déduit […] que la société preneuse n’apportait pas la preuve qui lui incom- bait que l’exercice de leur droit de repen- t ir par la SCI et la société Sogil, ensemble titulaires du droit de proprié- té sur le bien donné à bail, l’ait été après qu’elle avait loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ; D’où il suit que le moyen, pour partie irrece- vable, n’est pas fondé pour le surplus”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Après avoir donné congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le bailleur peut changer d’avis en exerçant son droit de repentir, ce qui lui permet d’éviter d’avoir à payer le montant de l’indemnité. Mais l’article L 145-58 du code de commerce indique que ce droit de repentir ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. (Ces deux conditions sont alternatives et non cumulatives Civ. 3 e , 1 er juin 1999). Le bailleur ne peut plus exer- cer son droit de repentir s’il sait que le loca- taire a acquis (ou loué) un autre local. Si l’acquisition est faite en la forme authen- tique, le juge n’a pas à rechercher si le bailleur en a eu connaissance (Civ. 3 e , 13 nov. 2002). Pour être opposable au bailleur, l’achat doit avoir date certaine antérieure à la notification du repentir, sauf si le bailleur a eu connaissance de l’acte. En l’espèce l’acte d’achat était d’un jour antérieur à la notification du repentir mais il n’avait pas date certaine. La Cour de cassation avait déjà jugé que, à l’égard des commerçants, la date d’un acte de commerce peut être prouvée par tous moyens (Civ. 3 e , 29 nov. 2005), mais il s’agissait ici d’une SCI, donc d’une société civile. L’acte d’achat des parts, conclu sous seing privé était donc inoppo- sable à la SCI nu-propriétaire et le bailleur a donc pu valablement exercer son droit de repentir. ■ Les conséquences de l’inexécution d’un protocole tran- sactionnel (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 30mai 2012, n°11/15932) Un jugement avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire, validé le congé sans offre de renouvellement mais dit que le loca- taire avait droit à une indemnité, le refus du bailleur de verser l’indemnité étant jugé non fondé sur des motifs graves. Après le juge- ment, bailleur et locataire avaient conclu un protocole d’accord aux termes duquel le bailleur devait verser une indemnité de 400000 € et le locataire effectuer les démarches de cession de son activité classée. L a procédure avait repris car le bailleur vou- lait faire homologuer le protocole d’accord alors que le locataire le dénonçait car il n’avait pas été appliqué par le bailleur. La cour d’appel se prononce sur les effets de ce protocole, après avoir annulé le jugement de première instance, qui prononçait la caducité de la transaction. La cour estime que le juge avait statué ultra petita, aucune partie n’ayant sollicité la caducité de la tran- saction. La cour d’appel sanctionne le bailleur pour ne pas avoir exécuté le protocole: “Les consorts B. étaient donc mal fondés à ne pas exécuter leur propre engagement de payer au moins les deux premières échéances de règlement de l’indemnité […]. Il importe peu qu’ils aient ensuite en avril2011, après y avoir été autorisés, consigné entre les mains de leur notaire la somme de 400000 € obte- nue suivant prêt […]. Cette consignation ne peut en effet faire revivre un protocole que le preneur avait dénoncé, faute pour les bailleurs de respecter leur engagement […]. Il s’ensuit que le protocole a été résolu par la faute des consorts B. et que les parties se trou- vent dans la situation antérieure à sa signatu- re, soit dans le cadre des dispositions du juge- ment […] qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt fournit l’exemple de la faculté pour les parties en litige de conclure une transaction pour y mettre fin. Toutefois, si l’une des parties ne le respecte pas, l’autre peut en invoquer la résolution et les parties se retrouvent dans la situation antérieure à sa signature. Urbanisme ■ Permis de construire attaqué par une association (CE, 1 e sous-section, 16avril 2012, n°348138) Un permis de construire une villa située en Corse avait été attaqué par une association de défense de l’environnement. L’association avait vu son recours rejeté en première ins- tance, mais admis en appel. L’arrêt est cepen- dant annulé par le Conseil d’Etat au motif que la cour d’appel aurait dû d’abord exami- ner la fin de non-recevoir qui avait été pré- sentée en première instance: “Considérant que […] M.M. avait opposé devant le tribunal administratif une fin de non-recevoir tirée de ce que la présidente de l'Association bonifacienne comprendre et défendre l'environnement ne justifiait pas avoir été habilitée à représenter l'association dans l'instance ; que la cour, en faisant droit aux conclusions de l'association sans avoir au préalable écarté expressément cette fin de non-recevoir qui, même non reprise en appel, n'avait pas été abandonnée par M. A, a méconnu son offi- ce”. Le Conseil d’Etat annule l’arrêt d’appel. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : C’est donc un argument que les pétitionnaires confrontés à un recours d’association doivent avoir en tête: vérifier si le président de l’association est habilité à agir en justice. Cet argument qui constitue une fin de non-recevoir doit donc être exa- miné par le juge avant l’examen des conclu- sions au fond. ■ Avis favorable tacite de l’ABF… à certaines conditions (CE, 1 e sous-section, 16avril 2012, n°350991) L’article R 423-59 du code de l’urbanisme pose le principe que les services qui n’ont pas fait parvenir leur réponse dans le délai d’un mois à compter de la réception de la deman- de d’avis sont réputés avoir un émis favo- rable. Le principe est donc celui de l’autorisation tacite. Le Conseil d’Etat en pré- cise la portée: “Considérant que […] les services, autorités ou commissions mentionnés à cet article ne peuvent être regardés comme ayant rendu, par leur silence, un avis favorable que si le dossier qui leur a été transmis comporte l'ensemble des éléments leur permettant d'apprécier le projet au regard de l'objet de la consultation ; qu'ainsi, en estimant que l'architecte des bâtiments de France devait être réputé avoir rendu un avis favorable à la déclaration de travaux déposée par M. et M me A. au terme du délai d'un mois suivant la transmission, par le service instructeur, du dossier initial, quelle que soit la date à laquelle ce dossier avait été ultérieurement complété à la demande du service instructeur, le tribunal 12juin2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Document d’urbanisme attaqué pour non-conformité avec le SCOT Le Conseil d’Etat admet le recours d’une personne qui estimait que la révision du POS de la commune de Melun était c ontraire aux préconisations du schéma directeur de la région melunaise, alors que l’article L 111-1-1 du code de l’urbanisme impose aux PLU d’être compatibles avec les orientations des SCOT. La cour d’appel n’ayant pas répondu à ce moyen, le Conseil d’Etat annule la décision. (CE, 16avril 2012, 1 e sous-section, n°345489). ▲ 12juin2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E administratif d'Amiens a commis une erreur de droit”. Le jugement est donc annulé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : On comprend la logique du r aisonnement: une autorité ne peut être réputée donner une autorisation tacite que si elle dispose des éléments nécessaires à l’examen de la demande. Un dossier incom- plet ne fait donc pas courir le délai d’un mois laissé à l’ABF pour donner son avis (rappelons que l’article R 423-67 donne la liste des cas dans lesquels le délai d’un mois laissé à l’ABF est porté à 2 ou 4 mois). On peut déduire de cette décision que si le ser- vice instructeur a demandé au pétitionnaire de compléter son dossier, le délai laissé à l’ABF pour donner son avis est prolongé d’autant. ■ Notion de continuité de l’urbanisation (CE, 10 e et 9 e sous-sections réunies, 16avril 2012, n°323555 et323666) Un lotisseur avait demandé un permis de construire 16 habitations en lotissement à Appietto (Corse-du-Sud) et demandé un cer- tificat d’urbanisme. Le préfet avait donné une réponse négative à la demande au motif que le projet n’était pas situé en conti- nuité avec les zones déjà urbanisée. Après divers recours, le Conseil d’Etat confirme la décision: Il juge que si le projet, portant sur une par- celle de 41180m 2 qui est voisine de terrains bâtis, “les constructions existantes les plus proches, éparses et ne constituant pas un hameau ou un groupe de constructions ou d’habitations existants, se situaient à une dis- tance d’environ une centaine de mètres des limites parcellaires du terrain d’assiette de l’opération projetée”. L’arrêt en déduit que la construction de 16 lots qui devaient prendre assise sur une emprise de 28000m 2 dont la localisation au sein de la parcelle n’est pas précisée, seraient nécessairement éloignés de plus d’une centaine de mètres des constructions existantes . La parcelle présentant un caractère naturel marqué, jouxtant de vastes étendues natu- relles ne peut donc être regardée comme située en continuité avec un groupement d’habitations au sens de l’article L 145-3-III du code de l’urbanisme. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 111-1-2 du code de l’urbanisme limite l’urbanisation, dans les communes non dotées d’un PLU, en dehors des parties urbanisées de la com- mune. C’est le principe de la constructibili- té limitée. Le cas des zones de montagne est régi par l’article L 145-3 qui impose la construction en continuité avec les bourgs, villages et hameau. Dans cet arrêt, la construction d’un lotissement de 16 mai- s ons sur un terrain éloigné de plus de 100 mètres des autres constructions n’est pas considérée comme étant en continuité avec les constructions existantes. ■ Sursis à statuer sur une demande de permis: un cas de responsabilité de la commune (CE, 6 e sous-section, 24avril 2012, n°341314, société Eiffage Immobilier) Après avoir conclu un compromis de vente, une société avait demandé un permis de construire. Après avoir renoncé à un premier projet, la société avait déposé une demande de permis pour 52 logements et deux com- merces. En 2003, le maire avait refusé le per- mis. La société avait alors modifié son projet et déposé une nouvelle demande pour 44 logements et deux commerces, mais le maire avait, par arrêté du 9février 2004, sursis à sta- tuer pour deux ans. Les propriétaires avaient alors décidé de ne pas donner suite au com- promis de vente signé en 2002 et dont ils avaient accepté la prorogation à plusieurs reprises. Le tribunal avait jugé la commune fautive et l’avait condamnée à payer 500000euros de dommages intérêts à la société. La cour administrative d’appel avait annulé ce jugement, mais le Conseil d’Etat censure l’arrêt d’appel: “Considérant […] qu'en déduisant des constatations ainsi opérées que le préjudice allégué par la Société Eiffage Immobilier Centre-Est, lié à l'échec de l'opération immo- bilière envisagée, n'était pas la conséquence directe de l'illégalité fautive de l'arrêté du 9février 2004, au motif que ce préjudice n'était la cause ni exclusive ni déterminante de ce préjudice, la cour administrative d'appel de Lyon a inexactement qualifié les faits de l'espèce”. L’affaire est renvoyée devant la cour de Lyon. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt, dont la solution demande à être confirmée par la cour de renvoi, est intéressant car il admet la res- ponsabilité de la commune pour avoir ainsi tardé à statuer sur la demande de permis. Le principe du sursis est prévu par l’article L111-7 du code de l’urbanisme et l’article L 111-8 ajoute que le sursis doit être motivé et ne peut excéder deux ans. Toutefois, s’agissant d’un projet qui avait déjà été modifié deux fois, le sursis de deux ans est jugé cause de préjudice indemnisable pour le pétitionnaire. ■ Permis de construire: vérification de l’accès à la voie publique (CE, 6 e et 1 e sous-sections réunies, 9mai 2012, n°335932) Un permis de construire avait été accordé, le pétitionnaire justifiant d’une servitude de passage accordée par un voisin pour per- mettre l’accès à une voie située dans un lotis- sement proche. Ce permis était contesté par un tiers mais le Conseil d’Etat valide la déci- sion, en précisant l’étendue du contrôle que doit effectuer le juge administratif et rappe- lant que le permis a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme: “si l'administration et le juge administratif doivent, pour l'application des règles d'urbanisme relatives à la desserte et à l'accès des engins d'incendie et de secours, s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appar- ■ Aménagement de camping en zone de montagne Une cour administrative d’appel avait jugé que l’autorisation d’aménager un cam- ping de 300 personnes en zone de mon- tagne était de nature à diminuer les atteintes à l’environnement par la pra- tique du camping sauvage. Elle en avait déduit que l’autorisation ne méconnaissait donc pas les exigences de l’article L 145-3 II du code de l’urbanisme. Mais cet arrêt est annulé par le Conseil d’Etat au motif que “ce faisant, la cour administrative d’appel de Marseille s’est abstenue de rechercher si l’insertion du projet dans le site était, en elle- même, de nature à préserver l’environnement montagnard proté- gé par la loi et a, dès lors, commis une erreur de droit”. (CE, 24avril 2012, 6 e et 1 e sous-sections réunies, n°346439). L’article L 145-3 II impose aux décisions d’occupation des sols de comporter des dispositions propres à préserver les espaces, paysages et milieux caractéris- tiques du patrimoine naturel et culturel montagnard. Le Conseil d’Etat en précise ici la portée. La simple suppression du camping sauvage ne suffit pas à justifier en quoi le projet est de nature à préserver le site. L’association de protection du site (Lac de Sainte Croix sur la commune de Rougon, gorge du Verdon) obtient donc gain de cause. ▲ ▲ tient de vérifier ni la validité de cette servitu- de ni l'existence d'un titre permettant l'utilisation de la voie qu'elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à l a circulation publique; que la cour a relevé que le pétitionnaire justifiait de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à son terrain et que l'accès à la voie sur laquelle débouchait cette servitu- de était garanti; que, par suite, en jugeant qu'était sans incidence sur la légalité du per- mis de construire la circonstance que la servi- tude de passage accordée au pétitionnaire serait privée de valeur juridique au motif qu'elle débouchait sur une voie privée du lotissement voisin et ne pourrait, pour ce motif, servir d'accès à la parcelle concernée, la cour n'a entaché son arrêt d'aucune erreur de droit”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La décision indique donc la portée du contrôle effectué par le juge administratif lorsqu’il vérifie l’application des règles de desserte sur la voie publique. En cas de servitude, il doit s’assurer de l’existence d’un titre qui donne accès à la voie et que celle-ci est ouverte à la circula- tion publique. Mais il n’a pas à vérifier la validité de la servitude ni l’utilisation d’un titre permettant l’utilisation de la voie. On peut ajouter que si le propriétaire du fonds servant considère que la servitude n’est pas valable, il pourra engager une procédure, mais devant les juridictions judiciaires. ■ Permis de construire: reconstruc- tion d’un bâtiment détruit (CE, 6 e et 1 e sous-sections réunies, 9mai 2012, n°341259) Une maison située en Corse avait été détrui- te en 1976 par un attentat. En 2006, le pro- priétaire avait déposé un permis pour reconstruire la maison à l‘identique sur le fondement de l’article L 111-3 du code de l’urbanisme. La maison était située à la fois sur deux communes, les deux maires avaient refusé le permis. La décision annulée judiciai- rement est toutefois confirmée par le Conseil d’Etat qui annule l’arrêt d’appel: “Considérant, toutefois, qu'il résulte de l'article 207 de la loi du 13décembre 2000 [SRU], dont est issu l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au litige, que le législateur n'a pas entendu instituer un droit illimité dans le temps pour tout type de construction ; qu'en effet, le dispositif mis en place par la loi du 13décembre 2000 était initialement destiné à faciliter la réparation des dégâts cau- sés aux constructions par la tempête de décembre1999 ; qu'ainsi, le droit reconnu n'a pas pour objet et ne saurait avoir pour effet de permettre aux propriétaires d'un bâtiment détruit de le reconstruire au-delà d'un délai raisonnable afin d'échapper à l 'application de règles d'urbanisme devenues contraignantes; qu'il est ouvert le temps nécessaire à l'obtention par le propriétaire de l'indemnisation par les assureurs ou les personnes responsables du sinistre; que, d'ailleurs, la loi du 12mai 2009 de simplifica- tion et de clarification du droit et d'allégement des procédures a limité à dix ans l'ancienneté de la destruction du bâti- ment dont la reconstruction à l'identique peut être autorisée; Considérant que l'opération envisagée par M. C, consistant à reconstruire, en 2006, une construction détruite en 1976 ne saurait être regardée comme la reconstruction d'un bâti- ment après sinistre au sens de l'article L. 111- 3 du code de l'urbanisme”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 111-3 autorise le propriétaire d’un bâtiment détruit par sinistre à le reconstruire à l’identique, sauf si la carte communale ou le PLU en dispose autrement et s’il a été régulièrement édifié. Il appartient au propriétaire du bâtiment détruit d’en demander la reconstruction dans un délai inférieur à dix ans. Mais ce délai prévu par l’article L 111-3 a été inséré dans cet article par la loi du 12mai 2009. Il n’était donc pas en vigueur pour la deman- de émise en 2006. Cependant, relevant que le propriétaire avait agi 30 ans après la démolition, le Conseil d’Etat juge qu’il ne pouvait plus se prévaloir de l’article L 111-3, par interprétation de l’intention du législa- teur, qui est de permettre au propriétaire détruit par tempête de le reconstruire dans un délai raisonnable. De plus en l’espèce, le bâtiment avait été détruit par attentat, ce qui est un type de tempête un peu particu- lier! mais l’arrêt se fonde uniquement sur le délai et n’exclut pas la faculté de reconstrui- re un bâtiment détruit pour une autre rai- son. Lotissement ■ Contribution du lotisseur (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 24avril2012, n°340954, SARL Angles Habitat) Une commune avait demandé à un lotisseur la réalisation de travaux de déplacement et canalisation d’un fossé d’évacuation des eaux de ruissellement pour 42433euros. Le tribunal avait condamné la commune à resti- tuer la somme au lotisseur. Mais la cour d’appel avait réformé le jugement et jugé que la réalisation de ces travaux correspon- dait à des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habi- tants des constructions à édifier au sens de l’article L 311-4 du code de l’urbanisme et à u n équipement propre au lotissement au sens de l’article L 332-6 du code de l’urbanisme. Le Conseil d’Etat juge qu’il y a contradiction de motif car les deux notions n’ont ni le même objet ni la même portée. Il tranche l’affaire au fond. “Considérant que […] que la mise en place d'une canalisation sous le terrain et la suppression du fossé ont eu pour objet de permettre la constructibilité des par- celles comprises dans le terrain d'assiette du lotissement ; que, dès lors, alors même que la canalisation traversait seulement le terrain sans le desservir et qu'elle contribuait à l'évacuation des eaux pluviales en provenance de terrains situés en amont du projet, c'est à tort que le tribunal administratif de Nîmes a regardé ces travaux comme ne constituant pas un équipement propre au lotissement au sens des disposi- tions de l'article L. 332-6 du code de l'urbanisme”. En conséquence, il rejette la demande du lotisseur d’obtenir restitution de la somme de 42433euros. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La mise en place de cette canalisation, dans la mesure où elle permet- tait la viabilisation du terrain en cause, est jugée comme constituant un équipement propre au lotissement, même si elle évacuait l’eau provenant d’autres parcelles. En raison de sa qualification d’équipement propre au sens de l’article L 332-6, dans sa version en vigueur en 2001, elle justifie le versement d’une contribution par le lotisseur. L’article a été modifié depuis mais sa version actuelle fait également référence à cette notion et l’arrêt conserve donc sa pertinence. Autorisation de travaux ■ Couleur imposée? (CE, 6 e et 1 e sous-sections réunies, 9mai 2012, n°343721, Cme de Saint-Pierre Quiberon) Un propriétaire avait déposé une déclaration de travaux en 2006 pour un ravalement et la commune s’y était opposée au motif que cela portait atteinte au site en raison de la couleur jaune ocre de la peinture utilisée. Le tribunal administratif avait annulé cette décision. Le jugement est annulé car le tribunal avait omis de statuer sur certaines conclusions, mais il est confirmé au fond. Le Conseil d’Etat s’appuie d’une part sur l’article R 111-21 du code de l’urbanisme, qui autorise le refus d’un permis lorsque l’aspect extérieur du bâtiment est de 12juin2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ ▲ 12juin2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É ■ Les promoteurs émettent 20 propositions Explorimo a interrogé 10 grands diri- geants de la promotion immobilière et en a retiré 20 propositions pour le neuf: >Résorber la crise du logement 1. Faire un moratoire sur les réglementations techniques. 2. Augmenter l’offre foncière. 3. Accélérer les procédures d’instruction des recours contre les permis de construire. 4. Faire participer les investisseurs au finance- ment de la construction. 5. Créer de nouveaux quartiers, des villes nou- velles. 6. Réduire le coût du foncier (vente de ter- rains publics à un prix fixe avec engagement du promoteur de vendre à un prix maîtrisé). 7. Augmenter la production de logements en zones tendues. 8. Assouplir les règles d’urbanisme. 9. Inverser la logique d’imposition des plus- values sur les terrains à bâtir. 10. Limiter le nombre de parkings par loge- ment. >Encourager l’accession à la propriété dans le neuf 1. Maintenir le PTZ+ et améliorer les condi- tions de remboursement. 2. Créer un prêt d’apport logement à 0%. 3. Imposer dès le départ des quotas de loge- ments sociaux dans les opérations immobi- lières. 4. Favoriser les VEFA sociales. 5. Produire du foncier à prix maîtrisé. >Relancer l’investissement locatif 1. Proposer un nouveau dispositif dans les zones tendues. 2. Un investissement locatif plus social (pla- fonds de loyer plus contraignants mais réduc- tion d’impôt plus grande). 3. Créer un régime de société civile d’investissement locatif. 4. TVA à taux réduit de 7% (pour les investis- seurs en zone ANRU). 5. Créer un statut du bailleur privé (encadre- ment des revenus et de loyers et engagement de louer 15 ans). (Communiqué du 5juin2012). ■ Fusion chez Perial Les deux SCPI du groupe Perial, Participa- tion Foncière 1 et 2, respectivement créées en1966 et1969 ont fusionné. Les associés v iennent d’approuver cette décision, tout en autorisant l’augmentation de capital jusqu’à 600 M € . La capitalisation des deux SCPI est de 545 M € . ■ L’ARC s’inquiète de la création de l’UPSI L’association de défense des coproprié- taires voit d’un mauvais œil la création de l’Union des Professionnels de Services Immobiliers. Cette organisation regroupe la FNAIM et l’UNIS, les grands groupes immobiliers et les principaux réseaux. L’ARC craint que l’UPSI ne cherche à impo- ser aux pouvoirs publics la création d’un ordre professionnel. Or un ordre, souligne l’ARC, assurerait l’établissement d’un code de déontologie, la discipline et le tri à l’entrée de la profession; il décréterait les a ssociations d’usagers qui sont “fréquen- tables”… (Communiqué du 6juin 2012). ■ Convention PACT - CEGC La fédération des PACT et la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions ont signé le 4juin une convention de partena- riat. Les PACT développent une gestion locative adaptée, en lien avec les collectivi- tés territoriales. Le mouvement gère 18000 logements destinés à des ménages de condition modeste. La CEGC qui délivre la garantie financière nécessaire à l’exercice des activités de gestion immobi- lière, accompagne spécifiquement les struc- tures adhérentes à la Fédération des PACT, qui œuvre pour la réhabilitation de l’habitat et pour l’insertion sociale par le logement. ■ Opinion: Jean-Claude Dubois, préconise la rotation des experts Le président du Pôle Expertise de BNP Pari- bas Real Estate préconise une plus forte rotation des experts en évaluation immobi- lière. Il s’agit d’éviter la création d’une cer- taine proximité entre l’expert et son client mais aussi que l’expert ne s’enferme dans une certaine routine. Jean-Claude Dubois décrit deux variantes possibles: - rotation des sociétés d’expertise, - rotation des signataires et des équipes qui travaillent sur les portefeuilles. A titre complémentaire, BNP Paribas Real Estate Expertise considère qu’il serait perti- nent de préconiser pour les acteurs de l’immobilier de faire expertiser leur patri- moine par deux experts différents. Le second expert intervient dans ce cas sur des patrimoines complémentaires ou sur une mission différente où le second expert ana- lyse les méthodes et les résultats de son confrère. (Communiqué du 4juin2012). ■ Olivier Daquin: un marché du logement à plusieurs vitesses L’immobilier est-il encore une valeur refuge? Pour le directeur du développe- ment commercial de Banque Patrimoine & Immobilier, la pierre ne perd rien de son statut si elle est conçue dans une approche sélective et de long terme. Il observe que de nombreux épargnants sont conduits à arbitrer leur patrimoine vers un actif tan- gible. Si certaines zones pâtissent de la désolvabilisation des primo-accédants et de la disparition des avantages fiscaux, d’autres sont encore confrontées à une pénurie structurelle de logements, les centres villes des grandes agglomérations notamment. La BPI prévoit donc une bon- ne résistance pour certaines zones et un contexte général de correction modérée. Cette dichotomie croissante va créer un marché à multiples vitesses. (Communiqué du 5juin2012). A A G G E E N N D D A A ✦ 25 juin 2012 (de 9heures à 18heures). Les premières Assises de la Pierre-Papier auront lieu à Paris 8 e au Centre Etoile Saint Honoré. Informations: Christèle Krebs: Tél. 0144826338. www.lesassisesdelapierrepapier.fr nature à porter atteinte aux lieux avoisi- nants, aux sites… et d’autre part sur l’article UB 11 du règlement du POS de la commune en cause qui impose des peintures de ton clair neutre, en référence aux couleurs des enduits traditionnels à la chaux; il conclut: “Considérant que si la maison d'habitation appartenant à la SCI de Guelvad qui a fait l'objet des travaux de ravalement litigieux est située sur une avenue proche de la mer essentiellement bordée de maisons aux enduits blancs ou blanc cassé, il ne ressort toutefois pas des pièces du dossier que de telles teintes constituent une caractéristique remarquable des lieux; que les constructions et la voirie ne présentent pas de caractère particulier; qu' il ne ressort donc pas des pièces du dossier que la couleur jaune, utilisée pour le ravalement à l'identique de la maison, serait de natu- re à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt de lieux avoisinants au sens des dispositions citées ci-dessus de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme et de l'article UB 11 du règlement du POS de la commune de Saint-Pierre Quiberon”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le principe du droit accordé au maire de contrôler l’aspect des construc- tions est prévu à l’article R 111-21. Toutefois, il s’applique à la condition qu’il s’agisse d’éviter de porter atteinte au caractère, à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites aux paysages et à la conservation des perspec- tives monumentales. Le Conseil d’Etat cen- sure donc la décision de la commune qui avait refusé la couleur jaune au ravalement de la maison. On peut en retenir que des exigences trop précises ne sont pas justifiées lorsqu’elles s’appliquent à des constructions ne présentant pas de caractère particulier. ● ▲ 12juin2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Emmanuel Grégoire est nommé chef adjoint de cabinet et Fabienne Klein-Donati est nommée conseillère justice. (Arrêté du 29mai 2012, J.O. du 30mai, @). ➠ Ville : Laurianne Deniaud est nommée chef adjoint de cabinet de François Lamy. (Arrêté du 22mai 2012, J.O. du 1 er juin, @). Préfets Christian Galliard de Lavernée est nom- mé préfet de la région Pays de la Loire, préfet de la Loire-Atlantique; Nacer Med- dah est nommé préfet de la région Lorrai- ne, préfet de la Moselle et Hugues Bou- siges, préfet du Gard. (Décret du 31mai 2012, J.O. du 1 er juin 2012, @). Magistrature ✓ Conseil d’Etat : François Seners est nommé secrétaire général du Conseil d'Etat; Edmond Honorat est nommé pré- sident adjoint de la section du contentieux du Conseil d'Etat. Didier Chauvaux, Jacques-Henri Stahl et Denis Piveteau sont nommés présidents de sous-section de la section du contentieux. (Décrets et arrêtés du 1 er juin 2012, J.O. du 2juin, @). Organismes publics ✓ CADA : Emmanuel Marcovitch est nom- mé membre de la Commission d'accès aux documents administratifs. (Décret du 29mai 2012, J.O. du 30mai, p.9351). Conventions collectives ➠ Centres PACT et ARIM : Il est envisagé l'extension de l’accord du 1 er décembre 2011 portant sur les salaires minima. ( Avis publié au J.O. du 30mai, p.9353). ■ Procédure civile: codification réglementaire Un décret n°2012-783 du 30mai 2012 relatif à la partie réglementaire du code des procédures civiles d'exécution a été publié (J.O. du 31mai, p.9375). Ce décret, qui est entré en vigueur le 1 er juin 2012, codifie les textes réglementaires rela- tifs aux procédures civiles d'exécution. Il modifie le décret du 10août 2011 relatif aux procédures de résiliation des baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon. Il tient compte de ce que (art. 69 de la loi du 13décembre 2011) le juge d'instance peut statuer sur le sort de tous les meubles laissés dans les locaux aban- donnés et pas seulement sur ceux présen- tant une valeur marchande. Les textes rela- tifs à la signification des actes par voie électronique supposent par ailleurs la parution d'un décret (voir ci-dessous). Les dispositions sur la saisie immobilière figurent aux articles R 311-1 et suivants (saisie et vente de l'immeuble, distribution du prix). Le livre IV concerne l'expulsion . Son titre III décrit les opérations d'expulsion (arr. R 432-1 et suivants): procès-verbal d'expulsion, sort des meubles. Le titreIV régit les difficultés d'exécution et le titreV la reprise des locaux abandonnés. ■ Signification par voie électro- nique Un arrêté du 22mai 2012 fixe la liste des pièces justifiant de l'identité de l'auteur de l a déclaration de consentement à la signifi- cation par voie électronique d'un acte d'huissier de justice. L'arrêté prévoit les documents requis suivant qu'il s'agit d'une personne physique, d'une entreprise indivi- duelle, d'une personne morale de droit privé, d'une personne morale de droit public ou de l'Etat et des collectivités terri- toriales. (J.O. du 1 er juin 2012, p.9440). ■ Etude d’impact Pour les travaux soumis à une étude d'impact au cas par cas (art. R 122-2 et R 122-3 du code de l'environnement), un arrêté du 22mai a fixé le modèle de for- mulaire de demande d'examen: numéro Cerfa 14734*01. (Arrêté du 22mai 2012, J.O. du 31mai, p.9413). ■ Urbanisme à Mayotte Une ordonnance n°2012-787 du 31mai 2012 porte extension et adaptation à Mayotte du code de l'urbanisme. Le code de l'urbanisme est applicable à Mayotte (art. 1 er ) sous réserve de dispositions parti- culières. (J.O. du 1 er juin 2012, p.9453). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 481 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ❍ La 7 e édition du guide Location Meublée de Gérard Vinson vient de paraître. Elle aborde tant les aspects civils que fiscaux de la location, LMP, LMNP, résidences services… Gualino Editeur (Lextenso). 192 pages. 21,3 € . ❍ Droit du patrimoine 2012 : ce regrou- pement de codes annotés permet de dispo- ser des textes (aspects juridiques, fiscaux et financiers) utiles au conseil patrimonial. Il est commenté par Jean Aulagnier , doyen honoraire de l’université d’Auvergne et Lau- rent Aynès , professeur à Paris I. Editions Lamy. B B I I B B L L I I O O G G R R A A P P H H I I E E ❘ ❘ ◗ ◗ August & Debouzy (Ferenc Gonter, Julien Wlodarczyk et Cédric Leroyer) a conseillé la société Costco France SAS lors de la signatu- re d‘un bail commercial avec la Compagnie de Phalsbourg. Le contrat comporte un bail de long terme et des contrats de construc- tion portant sur 14000m 2 de surface com- merciale à Bussy-Saint-Georges. ❘ ❘ ◗ ◗ Aurélien Chardeau rejoint le cabinet Salans en tant qu’of counsel. Précédemment chez Gide Loyrette Nouel, il est spécialisé en droit pénal des affaires. Acteurs 12juin2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T D D E E B B L L O O C C A A G G E E D D E E S S L L O O Y Y E E R R S S Les modalités du contrôle des loyers d’habitation, annoncées par la ministre du logement dans une interview à Libération le 4juin commencent à se préciser. - 1er temps : un décret publié au cours de l’été prendrait le relais du traditionnel décret de blocage de la fin août. Toutefois, ce décret serait plus contraignant: >d’une part, il serait étendu dans son champ d’application géographique. Au lieu d’être limité à l’agglomération pari- sienne, il engloberait également les autres zones tendues (pourtour méditerranéen, Genevois français…). >D’autre part, il s’appliquerait non seule- ment aux renouvellements de baux, mais aussi aux relocations. - 2e temps : une loi serait préparée pour organiser un “ encadrement des loyers ” permettant au locataire d’obtenir une baisse du loyer. Elle prendrait le relais du décret en janvier2013. La concertation a commencé. Cécile Duflot a rencontré le 5juin Reine-Claude Mader (CLCV), Serge Incerti-Fromentini (CNL), Jean Perrin (UNPI) et Etienne Ginot (UNIS), puis René Pallincourt et Jean-François Buet (FNAIM). Rappelons que l’article 18 de la loi de 1989 autorise le Gouvernement, dans les zones de situation anormale du marché locatif, à fixer par décret (pour un an maximum) le montant maximum d’évolution des loyers de certains logements: - les logements vacants définis à l’article 17 b de la loi de 1989, - les loyers des contrats renouvelés définis à l’article 17 c. Le décret habituel du mois d’août, concer- ne les loyers de renouvellement. Il est publié chaque année avec une régularité sans faille: le premier fut daté du 29août 1989 et le dernier fut promulgué le 26août 2011. Seuls les deux premiers visaient à la fois le cas de la relocation et celui du renouvellement. Les suivants se sont limités au cas du renouvellement. Le futur décret viserait donc les deux cas. Il reste au Conseil d’Etat à juger si le Gouver- nement peut prendre un tel texte dans la mesure l’article 17 b avait une durée d’application limitée dans le temps: initia- lement programmée pour 5 ans soit jus- qu’en 1994, le dispositif avait été prorogé jusqu’au 31juillet 1997. Cette date butoir figure toujours au texte. Le fait de prendre un décret d’application d’un texte dont la durée de vie fixée par la loi est expirée pose donc un sérieux problème. Certes l’article 18 reste en vigueur mais il renvoie à un texte abrogé. Ce décret est donc voué au contentieux. Projet de blocage des loyers: décret d’abord, loi ensuite Le mécanisme d’encadrement des loyers, annoncé par Cécile Duflot serait mis en place en deux étapes. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine ◆ “ Au secours, la loi de 1948 revient! ” s’exclame Jean-Louis Sadone . Le co-fonda- teur de Sadone Immobilier pointe les risques des effets pervers de ce type de mesure et en appelle à un rééquilibrage de la loi de 1989. (Communiqué du 6juin). ◆ La FNAIM invite le Gouvernement à “ ne pas opposer bailleur et locataire mais à rechercher une mesure cohérente et équili- brée”. (Communiqué du 4juin). ◆ François Gagnon (ERA) y voit un “ risque majeur pour le parc locatif privé ”. Il rappelle que le taux de rendement de l’investissement locatif résidentiel est de 1% à 3,5% selon les villes avant impôt et très bas, voire négatif après impôt. “Toute érosion vient mettre à mal l’équilibre des opérations, et par là même la pérennité de l’investissement”. François Gagnon rappel- le que les institutionnels ont cédé leur parc résidentiel; leur part dans le parc total est passée de 15% à moins de 3% aujour- d’hui. Le président d’ERA observe que le marché sait se réguler car dans la plupart des villes, depuis trois ans, les loyers sont stabilisés ou en baisse car soit la solvabilité des loca- taires a imposé la modération soit l’offre est supérieure à la demande. Il estime qu’il faut améliorer la condition fiscale du bailleur et rééquilibrer les rapports juri- diques entre bailleur et locataire. (Communiqué du 4juin2012). ◆ Bernard Devert (Habitat et Humanisme ) observe au contraire que si la pierre est dite valeur refuge, c’est au prix d’un ren- versement des priorités : “des finances abritées alors que des centaines de milliers de familles n'ont pas de toit”. Le président d’Habitat et Humanisme indique qu’il faut construire plus mais en se posant la ques- tion: pour qui? Il propose une accélération du processus de l’épargne solidaire avec par exemple une orientation de l’assurance-vie vers une part solidaire com- me les foncières solidaires, acteurs du loge- ment social. “Ce palliatif social que repré- sente le blocage partiel des loyers doit être suivi d’un traitement libérant l’économie du logement de ses non-sens en insérant une trace de gratuité qui, seule, débloque- ra les relations.” (Communiqué du 7juin2012). ◆ Jeudi Noir se félicite du retour à un encadrement des loyers à la relocation, mais estime que “mais cela ne suffira pas à revenir à des loyers raisonnables” et en appelle à d’autres mesures plus ambi- tieuses. (Communiqué du 6juin2012). Propositions de loi >Marie-George Buffet a déposé le 5juin à l’Assemblée une proposition de loi (n°4522) visant à renforcer les pouvoirs du maire dans la lutte contre l’habitat indigne . Ce texte créerait un nouveau pouvoir de police du maire. En cas d’urgence, il pourrait prendre un arrêté d’insalubrité aux effets comparables à celui que peut prendre le préfet. Le maire pour- rait faire exécuter des travaux d’office aux frais du propriétaire et le contraindre à reloger les locataires pendant les travaux. >Le sénateur PS des Hauts-de-Seine, Phi- lippe Kaltenbach, a déposé au Sénat le 29mai une proposition de loi tendant à abroger la majoration des droits à construire (n°566). Quelques réactions à l’annonce de Cécile Duflot B B R R È È V V E E S S ◆ Conférence environnementale Nicole Bricq, ministre de l’écologie a annoncé pour juillet l a tenue d’une grande conférence environnementale. Constatant l’essoufflement du Grenelle, elle appelle à une nouvelle étape dans la transition écologique (Le Moni- teur.fr 6juin2012).
