Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Servitudes : Bail et servitude
Voisinage : Obligation d’élagage en lotissement ?
Baux en général : Procédure d’expulsion
Baux commerciaux : TEOM : à la charge du locataire / Fin de bail dérogatoire / Prescription des charges / Calcul de l’indemnité d’occupation / Action en requalification du contrat: prescription biennale / Effet d’une procédure collective sur l’action en résiliation du bail
– 5 -Initiatives-
Aveo propose un nouveau service de présentation des photos immobilières
– 6 – Actualité –
Instruction fiscale sur les SIIC
S’informer sur les réseaux en sous-sol avant de lancer les travaux
Cécile Duflot devant les DREAL
– 7 – Nominations – Agenda-
– 8 – Rencontre-
La FIEBCA présente la réglementation des ascenseurs après le décret du 7 mai 2012
■ JUGÉ ■ > > En matière de baux commerciaux, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères incombe au bailleur, sauf clause contraire (arrêt de la Cour de cassation, p.2). > > L’article 673 du code civil, qui permet à un propriétaire d’exiger de son voisin l’élagage des branches qui dépassent sur son terrain n’est pas d’ordre public, a jugé la Cour de cassation (p.2). Il peut donc être aménagé par un cahier des charges de lotis- sement. > > Lorsqu’une procédure d’expulsion est consommée, il n’est plus possible au pre- neur de demander au Premier Président de la cour d’appel la suspension de l’exécution provisoire du jugement d’expulsion (p.2). > > L’action en requalification d’un contrat de location-gérance en bail commercial est soumise à la prescription de deux ans pré- vue par l’article L 145-60 du code de com- merce, a jugé la cour d’appel de Paris. ■ ANNONCÉ ■ > > Cécile Duflot a présenté les grandes orientations de son action aux directeurs régionaux de l’équipement, de l’aménagement et du logement (p.6). ■ PROMU ■ > > L’administration lance une campagne pour promouvoir le service d’information sur les réseaux souterrains, qu’il est néces- saire de consulter avant d’engager des tra- vaux au sous-sol. L’obligation entre en vigueur le 1 er juillet 2012. ■ DÉCRIT ■ > > Il reste un an aux propriétaires pour effec- tuer la 2 e tranche de travaux obligatoires pour la sécurité des ascenseurs. La FIEBCA rappelle les obligations des propriétaires et décrit les incidences du nouveau décret du 7mai 2012 (p.8). Calcul de l’indemnité d’occupation Q uelques arrêts à retenir en matière de baux commerciaux. Un arrêt de la cour d’appel de Paris traite de la question du cal- cul de l’indemnité d’occupation lorsque le preneur est dans l’attente de la perception de l’indemnité d’éviction. L’arrêt indique très clairement, dans la ligne d’une jurisprudence de la Cour de cassation, que cette indemnité doit être fixée en fonc- tion de la valeur locative. En conséquence, si le loyer était suscep- tible d’être plafonné en cas de renouvellement, le montant de l’indemnité d’occupation n’est pas pour autant plafonné (lire p.4). La Cour de cassation a par ailleurs jugé que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’était pas, sauf clause contraire, récupé- rable sur le locataire dans un bail commercial. Si la question est tranchée par décret pour les baux d’habitation, elle relève de la liberté contractuelle dans les baux commerciaux. La jurisprudence reste abondante sur la question des baux déroga- toires. En voici deux exemples, tous deux issus d’arrêts rendus par la cour d’appel de Paris. Le premier concerne le passage d’un bail dérogatoire à un bail relevant du statut. Le litige était relatif à la condition d’immatriculation du preneur. Celui-ci soutenait que le locataire n’ayant pas à être immatriculé lors de la transition du bail dérogatoire au bail statutaire, le bailleur ne pouvait plus lui repro- cher de ne pas être immatriculé lors de la notification du congé. Cet argument est repoussé par la cour d’appel qui s’en tient à la solu- tion suivant laquelle, lorsque le preneur n’est pas immatriculé lors du congé, il n’a pas droit au renouvellement. Le deuxième arrêt interprète une clause du contrat qui prévoyait que le bailleur pouvait accorder au preneur un bail statutaire à l’échéance du bail dérogatoire. La cour d’appel juge qu’il ne s’agissait que d’une simple faculté, qui n’obligeait pas le bailleur à répondre positivement à la demande du preneur. Elle valide donc le congé qui avait été adressé au preneur, le bailleur refusant d’appliquer la clause prévoyant cette éventualité. L a FIEBCA, fédération des experts de contrôle d’ascenseurs, rappel- le aux propriétaires d’ascenseurs qu’ils doivent effectuer un contrôle technique de leur ascenseur et des travaux de mise en sécurité d’ici le 3juillet2013. Un récent décret du 7mai ayant modifié le cadre régle- mentaire des contrats d’entretien avec les ascensoristes, la FIEBCA invi- te les propriétaires à s’en prévaloir sans attendre la date limite de 2015 pour mettre à jour ces contrats. Le 3juillet2013 est aussi la date butoir à laquelle devront être effectués les travaux de sécurité de la 2 e tranche prévue par la loi de 2003. Si l’administration n’a, à ce jour, pas prévu de reporter cette date, elle doit cependant obtenir d’ici la fin de l’année un rapport sur l’application des travaux. À suivre. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 483 2 6JUIN 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Servitudes : Bail et servitude Voisinage : Obligation d’élagage en lotissement? Baux en général : Procédure d’expulsion Baux commerciaux : TEOM: à la charge du locataire / Fin de bail dérogatoire / Prescription des charges / Calcul de l’indemnité d’occupation / Action en requalification du contrat: prescription bien- nale / Effet d’une procédure collective sur l’action en résiliation du bail - 5 - Initiatives - Aveo propose un nouveau service de présentation des photos immobi- lières - 6 - Actualité - Instruction fiscale sur les SIIC S’informer sur les réseaux en sous-sol avant de lancer les travaux Cécile Duflot devant les DREAL - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - La FIEBCA présente la réglementation des ascenseurs après le décret du 7mai 2012 S O M M A I R E E D I T O R I A L Le prochain numéro de Jurishebdo s era un numéro spécial consacré à la jurisprudence. 26juin 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S E E R R V V I I T T U U D D E E S S - - V V O O I I S S I I N N A A G G E E - - B B A A U U X X E E N N G G É É N N É É R R A A L L Servitudes ■ Bail et servitude ( Cass. Civ. 3 e , 13juin2012, n°746 FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°10-21788) Un propriétaire avait conclu en 1954 un bail avec EDF pour une parcelle de 20m 2 en vue de l’implantation d’un poste de transfor- mateur. En 2004, l’acquéreur de l’immeuble avait demandé le déplacement du transfor- mateur. EDF ayant refusé, le propriétaire demandait la conclusion d’un nouveau bail alors qu’EDF estimait qu’il s’agissait d’une servitude grevant l’immeuble. L’arrêt d’appel qui avait refusé que soit ordonnée la conclusion du bail est cassé: “Vu les articles637 et686 du code civil; Attendu qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire; que s'il est permis aux propriétaires d'établir sur leur fonds ou en faveur de leurs propriétés telles servitudes que bon leur semble, c'est à la condition que les services établis ne soient imposés ni à la personne ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds; […] Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt énonce par motifs propres et adoptés que la convention de 1954 doit s'analyser en une convention de servitude ayant pour objet d'instaurer une charge grevant le ter- rain en cause au profit d'un fonds domi- nant, en l'espèce constitué par le réseau de distribution électrique; Qu'en statuant ainsi, alors que le réseau de distribution électrique ne peut constituer un fonds dominant la cour d'appel a violé les textes susvisés”. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La Cour de cassation ne reconnaît pas ici l’existence d’une servitude au profit d’ERDF. EDF invoquait l’article 690 du code civil qui permet d’acquérir une servitude par pres- cription, ce qu’avait admis la cour d’appel en relevant notamment que le “loyer” perçu par le bailleur était dérisoire. L’auteur du pourvoi soutenait qu’il ne pou- vait être retenu la qualification de servitu- de car il faut pour cela un fonds servant (qui était bien identifié) mais aussi un fonds dominant. Or ERDF ne peut consti- tuer le fonds dominant: si l’article 686 autorise la constitution d’une servitude, il ne le permet qu’au profit d’un fonds et non d’une personne. Signalons un arrêt plus ancien qui a admis l’existence d’une servitude: la cour d’appel de Bordeaux a pu admettre que c’est en vertu d’une servitude que le propriétaire d’un fonds a donné à une société de publi- cité, par contrat, l’autorisation d’implanter u n panneau publicitaire (CA Bordeaux, 19 oct. 1995). Voisinage ■ Élagage… en lotissement (Cass. Civ. 3 e , 13juin2012, n°744 FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-18791) Le propriétaire d’une villa bâtie dans un lotissement demandait à son voisin l’élagage d’un arbre dont les branches avançaient sur sa propriété. Sa demande avait été rejetée en appel et la Cour de cas- sation confirme la décision: “Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit que l’article 673 du code civil n'est pas d'ordre public et qu'il peut y être dérogé, la cour d'appel, qui a relevé que les articles12 et13 du cahier des charges impo- saient le maintien et la protection des plan- tations quelles que soient leurs distances aux limites séparatives, et qui a, sans déna- turation, souverainement retenu, d'une part, que l'arbre litigieux se trouvait sur le plan de masse et, d'autre part, que la coupe des branches du pin parasol entraînerait une mutilation contraire à l'objectif contractualisé de conservation de la végétation existante , en a justement déduit que la demande d'élagage présen- tée par M. L. devait être rejetée”. L’arrêt rejette également les arguments tirés d’une atteinte à la sécurité du bien, non démontrée, ou de l’impossibilité de poser des panneaux solaires ou une chemi- née, estimant que les nuisances alléguées ne correspondaient pas un trouble anormal de voisinage. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt est intéressant car il ne va pas dans le sens habituel de la jurisprudence lorsqu’un propriétaire demande l’élagage d’un arbre dont les branches surplombent le terrain voisin. La Cour de cassation indique habituellement que le propriétaire peut toujours obtenir l’élagage. Elle a jugé par exemple que ce droit était imprescriptible (Civ. 3 e , 30juin 2010, Jurishebdo n°402). L’arrêt de 2012 permet au contraire de refuser l’élagage. Si la solution est différente c’est que le propriétaire demandeur pouvait se fonder sur un cahier des charges de lotissement, prévoyant ce que l’arrêt qualifie ainsi: “objectif contractualisé de conservation de la végétation existante”. L’article 673 du code civil qui permet d’obtenir l’élagage des arbres n’est pas d’ordre public, indique cet arrêt, et il est donc possible d’y aména- ger contractuellement des dérogations. Baux en général ■ Procédure d’expulsion (CA Paris, Pôle 1, ch. 5, ord. du 20juin2012, n°12/07119) Un locataire qui avait été condamné à l’expulsion demandait en appel l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision. Sa demande est jugée irrecevable: “Attendu qu’en vertu de l’article 524 du code de procédure civile, lorsque l’exécution provisoire a été ordonnée, elle ne peut être arrêtée, en cas d’appel, par le premier président statuant en référé que si elle est interdite par la loi ou si elle risque d’entraîner des conséquences manifeste- ment excessives; Attendu que la demande d’arrêt de la mesure d’exécution provisoire n’est plus possible lorsque l’exécution de la décision a été consommée […]; Attendu que la société C. produit un procès- verbal d’expulsion dressé par la SCP E. […] qu’il est mentionné que l’exécution du jugement a été poursuivie en la présence de M. T. serrurier […] que le déroulement des opérations est décrit et l’inventaire des lieux effectué; que M. P. [locataire] n’est arrivé sur les lieux qu’à la fin des opérations, a pas- sé quelques appels téléphoniques avant de quitter les lieux, ensuite, l’huissier indique avoir fait procéder au changement de ver- rou par le serrurier présent et avoir déclaré les lieux repris au nom de la partie deman- deresse à l’expulsion; Attendu que la société indique que la signi- fication du procès-verbal est en cours […]; Attendu qu’en tout état de cause, les men- tions figurant sur le procès-verbal font foi jusqu’à inscription de faux; Attendu que dès lors, il résulte de cette piè- ce que l’expulsion est consommée et que la demande d’arrêt de l’exécution qui ne visait que cette mesure, les demandes relatives au fond du litige n’étant pas de la compétence du délégatai- re du Premier Président, est irrecevable ”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Si l’article 524 du CPC per- met au Premier Président de la cour d’appel de suspendre l’exécution provisoi- re d’une décision et en particulier d’une mesure d’expulsion, encore faut-il qu’elle n’ait pas été exécutée. Lorsque l’expulsion est consommée, le Premier Président ne peut plus l’arrêter. Cet arrêt en fournit un exemple. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Baux commerciaux ■ TEOM: à la charge du locataire ( Cass. Civ. 3 e , 13juin2012, n°747, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°11-17114) Un locataire de locaux commerciaux contes- tait la facturation par son bailleur de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Le jugement du tribunal de commerce qui avait rejeté la demande d’opposition à une ordonnance enjoignant au locataire de payer, est cassé: “Vu l’article 1134 du code civil; […] Attendu que pour débouter [la locataire] de son opposition, le jugement retient que la taxe d’enlèvement des ordures ména- gères est une taxe récupérable et que l’article 4-6 du contrat de bail fournit une liste non exhaustive des dépenses dites récupérables; Qu’en statuant ainsi, alors que, s’agissant d’un bail commercial, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du pre- neur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle , le tribunal a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La répartition des charges entre bailleur et locataire dans les baux commerciaux est régie principalement par les dispositions contractuelles. Pour les baux d’habitation, le décret du 26août 1987 fixe la liste des charges récupérables sur le loca- taire, et le texte mentionne la taxe ou la redevance d’enlèvement des ordures ména- gères. Les parties à un bail commercial peu- vent contractuellement se référer à ce texte mais, faute de clause précise, le bailleur ne peut pas demander le remboursement de la TEOM au locataire. En visant l’article 1134 du code civil, la Cour de cassation ren- voie à la liberté contractuelle. À À r r e e t t e e n n i i r r : : La TEOM incombe au bailleur, sauf clause contraire. ■ Fin de bail dérogatoire. Délai de prescription des charges (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 13juin2012, n°10/22227) Cet arrêt traite de deux questions: l’une concernant la situation des parties en fin de bail dérogatoire, l’autre le délai de prescrip- tion relatif aux charges locatives. 1. Fin de bail dérogatoire Le bail initial avait été conclu pour 6 mois en janvier2000. Le locataire étant resté dans lieux à l’échéance du bail, la cour avait jugé qu’il s’était opéré un nouveau bail soumis au statut, en application de l’article L 145-2 al. 2 du code de commerce. En juin2009, le b ailleur avait donné congé avec refus de renouvellement au motif que le preneur n’était pas immatriculé au RCS. La cour vali- de le congé: “Comme l’ont justement rappelé les pre- miers juges, l’immatriculation du pre- neur au registre du commerce et des socié- tés est une condition d’application du statut des baux commerciaux, elle doit donc être remplie à la date de notification du congé (ou de la demande de renouvelle- ment) pour permettre le renouvellement du bail; l’allégation suivant laquelle cette exigence n’a pas à être remplie lorsqu’à l’issue d’un bail dérogatoire, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux lorsque le preneur est resté en possession est sans portée en l’espèce dès lors que le congé a été délivré pour la date d’échéance du bail commercial qui est né à l’issue du bail dérogatoire”. 2. Délai de prescription des charges S’agissant des charges, le locataire deman- dait le remboursement de provisions de charges indues pour 2004, au motif que le bailleur ne justifiait d’aucune charge pour cet exercice. La demande avait été formulée par assignation en référé du 13octobre 2009. La cour indique que: “Le délai de prescription trentenaire auquel la demande en restitution des charges loca- tives était soumise avant la loi du 18janvier 2005 n’était pas acquis à la date d’entrée en vigueur de la loi nouvelle qui a abrégé le délai de prescription de l’action en restitu- tion des charges locatives” et elle juge que l’assignation a interrompu la prescription. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Pour la condition d’immatriculation, l’arrêt indique qu’elle doit être remplie à la date de notification du congé. La condition d’immatriculation n’est pas nécessaire au moment de la transition du bail dérogatoire vers le bail de 9 ans. La Cour de cassation avait déjà jugé en effet que: ajoute une condition à la loi et doit être cassé l’arrêt qui retient que le pre- neur laissé en possession à l’expiration du bal dérogatoire ne peut bénéficier d’un nouveau bail régi par le décret de 1953, faute d’être inscrit au RCS (Civ. 3 e , 20avril 1997). L’arrêt rapporté est dans le même sens. Avant la loi du 18janvier 2005, si le paie- ment des charges était soumis à la pres- cription de 5 ans, l’action en répétition de l’indu était soumise à la prescription de 30 ans. L’article 113 de la loi de 2005, en com- plétant l’article 2277 du code civil, a unifié les délais à 5 ans, qu'il s’agisse de paiement o u de répétition de l’indu, tant pour les loyers que pour les charges. (Cet article a depuis été abrogé par la loi du 17juin 2008. Le délai de principe de prescription quinquennal des actions mobilières figure à l’article 2224). Le nouveau délai de 5 ans entré en vigueur en janvier2005 s’est appliqué pour les baux en cours ce que, sous réserve d’interprétation, semble montrer cet arrêt. ■ Fin de bail dérogatoire. Interpré- tation de clauses du bail (CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 10mai2012, n°11/21037) La cour d’appel de Paris s’est prononcée sur l’interprétation d’un bail d’une durée de 23 mois s’achevant le 30juin 2008 et à l’issue duquel le preneur revendiquait le statut des baux commerciaux alors que le bailleur sou- tenait que la location avait pris fin de manière irrévocable. Le bail était intitulé “bail de courte durée (inférieure à deux années) non soumis au statut des baux commerciaux. Le bail préci- sait “de convention expresse sans laquelle le bail n’aurait pas été conclu, les parties entendent déroger aux dispositions du décret de 1953”. Par ailleurs, une clause manuscrite, signée des deux parties, avait été ajoutée, selon laquelle “à la demande du preneur, il pour- ra être rédigé un bail commercial (3/6/9 ans, loi de 1953) en remplacement du présent bail et cela pendant toute la durée de celui- ci par le bailleur”. La cour d’appel juge que le bailleur n’avait pas l’obligation de consentir de bail com- mercial à l’échéance du bail dérogatoire: “La locataire n’a formulé aucune demande avant le 17juin 2008, soit postérieurement à la lettre de la bailleresse du 5juin 2008, lui rappelant qu’elle devait quitter les lieux. La décision du premier juge qui, après avoir fait état des lettres échangées entre les par- ties, peu avant la fin du bail et après avoir relevé que la bailleresse avait rappelé à la locataire que les lieux devaient être libérés pour le 30juin 2008, que malgré la deman- de de cette dernière, elle n’envisageait pas de consentir un bail commercial, aucune obligation n’étant à sa charge en ce sens, la clause n’étant qu’une possibilité pour la bailleresse, en a justement déduit que la conclusion d’un bail commercial n’était qu’une faculté pour le bailleur en cas de demande du locataire”. 26juin 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 26juin 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le texte de loi (art. L 145-5 du code de commerce) prévoit qu’il s’opère un nouveau bail soumis au statut si à l’expiration du bail dérogatoire, le pre- n eur reste et est laissé en possession. En l’espèce, le preneur était resté en place mais le bailleur avait manifesté son inten- tion qu’il quitte les lieux (par un courrier antérieur à l’échéance), le preneur n’était donc pas laissé en possession. La cour interprète la clause manuscrite qui évoquait la faculté de conclure un bail commercial à l’issue du bail dérogatoire, pour en déduire que le bailleur n’était pas contraint par cette simple éventualité. L’intérêt pratique de cette clause manuscri- te était donc limité puisqu’elle ne faisait qu’énoncer ce qui résulte de la loi. ■ Calcul de l’indemnité d’occupation (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 13juin2012, n°10/15790) Le TGI de Bobigny avait fixé une indemnité d’éviction de 607500euros à la charge du bailleur et une indemnité d’occupation de 48150 € à charge du locataire (les locaux étaient à usage d’hôtel et de bar, restau- rant, dépôt de presse). En appel, le locatai- re contestait le montant de l’indemnité d’occupation, au motif qu’elle n’aurait pas dû être fixée en fonction de la valeur locati- ve. La cour d’appel rejette cet argument: “La société A. fait valoir que le maintien dans les lieux se fait aux clauses et condi- tions du bail expiré, sous réserve des dispo- sitions des sectionsVI etVII du code de com- merce relatif au statut des baux commer- ciaux, que dans l’appréciation de l’indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu d’écarter la règle du plafonnement du loyer en cas de renouvellement […] Or aux termes de l’article L 145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dis- positions des sectionsVI etVII, compte tenu de tous les éléments d’appréciation; elle correspond à la valeur locative , non pas de marché, mais de renouvellement, dans des conditions exclusives de tout plafonnement ; Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu, pour détermi- ner le montant de l’indemnité d’occupation, de rechercher si le loyer en renouvellement de la partie boutique des locaux pouvait être ou non déplafonné en raison d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, étant observé que pour la partie hôtel, le loyer est fixé en application de l’article R 145-10 du code de commerce, selon les usages observés dans la branche d’activité considérée”. La cour confirme la fixation de l’indemnité d’occupation à 48500 € . O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Lorsque le montant de l’indemnité d’éviction a été défini, mais que le locataire est encore dans les lieux, comment fixer le montant de l’indemnité d’occupation? L’article L 145-28 permet au preneur de rester dans les lieux tant qu’il n’a pas perçu l’indemnité d’éviction et le même article précise que “l’indemnité d’occupation est déterminée conformé- ment aux dispositions des sectionsVI etVII, compte tenu de tous éléments d’appréciation”. La Cour de cassation a indiqué en 2007 que l’indemnité d’occupation est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit. Sauf convention contraire, elle doit être fixée à la valeur locative (Cass. Civ. 3 e , 3 oct. 2007). La cour d’appel de Paris avait déjà jugé que cette indemnité doit être fixée à la valeur locative et non à la valeur de mar- ché (CA Paris, 11juin 2009). Elle le confir- me ici en précisant qu’il n’y a donc pas lieu d’appliquer le plafonnement. Pour la partie hôtel, il n’y avait de toute façon pas lieu d’appliquer le plafonne- ment puisque le bail relevait de l’article R 145-10 qui écarte le plafonnement pour les locaux monovalents, mais le débat subsis- tait pour la partie de bar restaurant. À À r r e e t t e e n n i i r r : : L’indemnité d’occupation à ver- ser au bailleur dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction doit être fixée à la valeur locative. ■ Action en requalification de contrat: prescription biennale (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 9mai 2012, n°10/15773) La société Baccarat avait conclu un contrat de location-gérance en 2003 avec une socié- té B&B paris pour le fonds de commerce complémentaire de restauration et salon de thé, pour une fraction des locaux qu’elle occupe dans un hôtel particulier place des Etats-Unis à Paris. Le contrat de location- gérance avait été renouvelé plusieurs fois mais la société Baccarat y avait mis fin pour le 31décembre 2008. Le locataire gérant avait alors assigné la société Baccarat pour que le contrat soit requalifié en contrat de sous-location. L’action est jugée irrecevable car prescrite: “Considérant que […] la requalification du contrat de location-gérance et le statut des baux commerciaux revendiqué par la socié- té B&B Paris ne dépendent pas du refus de renouvellement de la convention mais de l’existence, dès l’origine, des éléments per- mettant la conclusion d’un contrat de loca- t ion-gérance; Considérant que […] la société B&B Paris fait principalement valoir qu’au jour du contrat, la société Baccarat ne possédait pas de clientèle attachée au fonds ce qui fait obstacle à la location-gérance […] que le point de départ de la prescription biennale prévue par l’article L 145-60 du code de commerce dont les parties ne contestent pas l’application, se situe donc à la date de la prise d’effet du contrat; qu’en effet à par- tir de cette date, la société B&B Paris avait nécessairement connaissance des éléments de fait pouvant lui permettre d’agir et de faire reconnaître son droit, si les conditions en étaient réunies, au bénéfice du statut des baux commerciaux”. La cour juge donc l’action irrecevable car prescrite. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-60 prévoit une prescription de deux ans pour toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre. Il s’agit du chapitreV relatif au bail commercial. La cour d’appel fait application du délai de deux ans, bien qu’il s’agisse au départ d’un contrat de location-gérance. Sur cette ques- tion, voir le commentaire critique de Joël Monéger dans le code des baux sous l’article L 145-60 (éd. Dalloz 2011, p.884) à propos d’une solution analogue rendue par la Cour de cassation le 29octobre 2009. ■ Effet d’une procédure collective sur l’action en résiliation du bail (CA Paris, Pôle 1, ch. 4, 11mai2012, n°11/13378) Un bailleur avait obtenu le 17juillet2011 une ordonnance du président du TGI de Paris constatant l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial à la date du 31décembre 2011. Le locataire avait fait appel le 18juillet2011. Or le 25août 2011, le tribunal de commer- ce avait rendu un jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de la société locataire. Il se posait la ques- tion de l’incidence de cette procédure sur la résiliation du bail. Le locataire soutenait en appel que l’ordonnance rendue en premiè- re instance devait être infirmée car n’étant pas passée en force de chose jugée et que la clause résolutoire n’était pas acquise. La cour d’appel lui donne raison: “Considérant […] qu’en application des dis- positions d’ordre public de l’article L 622-21 ▲ 26juin 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I N N I I T T I I A A T T I I V V E E S S B B R R È È V V E E S S ◆ Nouvelle formation promo- teurs L’ESPI vient d’ouvrir, en partena- riat avec la FPI, un nouveau cycle de formation continue à destination des promoteurs immobiliers. D’une durée de 14 jours, il s’adresse aux salariés des sociétés de promotion ou à de jeunes promoteurs. ◆ La FNAIM plaide pour un aménagement de la réforme des plus-values Évoquant les effets néfastes du régime actuel d’imposition des plus-values, la FNAIM soutient l’idée de revenir à un régime d’abattement de 5% par année de possession au-delà de la 2 e année, ce qui aboutit à une exonération au bout de 22 ans. (Communiqué du 20juin 2012). ◆ Maisons Caladoises veut limiter les déchets de bâti- ment Le constructeur de maisons indivi- duelles Demeures Caladoises a signé le 18juin une charte à destination de l’ensemble de ses artisans et partenaires industriels pour rédui- re la production de déchets de chantier. Son concept, dénommé “Construction propre” s’appuie sur l’élaboration d’une charte, un engagement avec les collectivités locales et une réflexion avec les industriels. L’objectif est de valoriser 80% des déchets. Exemples: le bois, un fois broyé, est destiné au bois de chauffage, les emballages plastiques sont conditionnés pour être expédiés dans des usines de fabrication d’emballage, les déchets de plâtre sont expédiés vers des usines de fabrication de plaques de plâtre. Le tri des matériaux doit se faire par l’utilisation de sacs conçus pour la récupération des matériaux. ◆ Consultation de l’AMF L’Autorité des Marchés Financiers a lancé le 15juin une consultation à l’occasion de la transposition de la directive AIFM. Le rapport rédigé par le Comité de place, créé à l’initiative du collège de l’AMF, est intitulé “Transposition de la directive AIFM et développement de la gestion innovante en France”. Ce Comité est présidé par Monique Cohen et Jean-Luc Enghéhard. le document est soumis à consultation publique jusqu’au 6juillet 2012. (Communiqué AMF du 15juin 2012). Aveo propose un nouveau service de présentation de photos immobilières Le réseau Aveo, créé en 2008 par Sylvain Rey, a pour objectif de proposer des services qui épaulent le professionnel de l’immobilier dans son métier, pour faciliter la vente ou la location. Sylvain Rey explique qu’il s’agit de permettre au professionnel “de se doter d’outils qui aident à la justification des honoraires”. En assurant une adéquation entre le montant des honoraires et la qualité de services, Aveo vise à limiter l’effet de négo- ciation. Il propose déjà une palette de services: la valorisation immobilière (home sta- ging) qui permet de dépersonnaliser des logements mis en vente et de réaliser des tra- vaux de rafraîchissement ainsi que des devis pour d’éventuels travaux complémentaires. Aveo propose aussi des diagnostics immobiliers, la mise en place de mobiliers en carton pour mettre le bien en situation et l’organisation de journées portes ouvertes. Autre service: la garantie “vendu en trois mois”. Avec ce mécanisme, le client prend un crédit travaux avec un différé de remboursement de trois mois. S’il vend dans les trois mois, le prêt est remboursé grâce au prix de vente. S’il vend après trois mois, Aveo rembourse la mensualité (capital et intérêts) jusqu’à la vente. Sylvain Ray indique que, alors que le délai moyen de vente est de 130 jours selon les chiffres Fnaim, le délai chute à 35 jours avec des prestations Aveo. La marge de négociation, qui est de 8,7% en moyenne est réduite à 3,16% avec Aveo. Partant du constat que les photos utilisées par les agences (tant sur internet qu’en vitri- ne) sont souvent de mauvaise qualité, Aveo a présenté ce 19juin un nouveau service qui vise à y remédier. La photo en HDRI Aveo propose donc un système d’automatisation de la photo immobilière avec le systè- me HDRI (High Dynamic Range Imaging), accessible à tous. Il s’agit de prendre 9 clichés sur un même lieu avec différentes expositions qui sont ensuite regroupées sur une seule photo. L’effet rendu est étonnant: il permet notamment pour une photo d’intérieur d’avoir un aspect traversant qui permet de voir aussi bien les détails intérieurs de la piè- ce que de vue extérieure à travers une fenêtre et de supprimer tous les espaces excessi- vement éclairés ou sombres. Pour ce faire, Aveo s’est rapproché de la société canadien- ne Polyrix, et décline son offre en trois solutions; - prise de vue manuelle et développement HDR sur le site www.exposiohdr.fr - pour les personnes équipées d’un appareil numérique de type reflex (Nikon ou Canon): acquisition du déclencheur tactile Exposio - acquisition du kit photo HDR Exposio 1-clic comprenant l’appareil photo et son équi- pement ainsi qu’un micrologiciel Exposio. Le client consulte ensuite les photos et décide ou non de les acheter. Le tarif est dégres- sif: 2,60 € TTC pour une photo, 15 € pour 8 photos, 125 € pour 150 photos. Le kit est proposé à 855 € TTC. du code de commerce, l’ouverture de la procédure collective de la société Erelia a entraîné l’interruption des poursuites indi- viduelles; qu’elle prohibe en conséquence, toute condamnation pécuniaire pour des créances nées, comme en l’espèce, anté- rieurement au jugement de redressement judiciaire y compris contre la caution par application de l’article L 622-28 alinéa2 du code de commerce et toute fixation de créance de la part du juge des référés qui, en application de l’article 809 du code de procédure civile, n’a la possibilité que d’accorder une provision et le jugement dont appel n’étant pas passé en force de chose jugée, l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paie- ment des loyers et des charges ne peut être constatée ”. Les demandes du bailleur sont donc jugées irrecevables. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt donne un exemple de l’incidence de l’ouverture d’une procé- dure collective sur la mise en œuvre d’une procédure précédemment engagée par le bailleur pour obtenir la résiliation du bail. Selon l’article L 622-21, “le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers […] et tendant […] 2 e A la résolu- tion d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.” La cour d’appel fait application de cette règle pour le bail. S’agissant de la caution, l’article L 622-28 indique que “Le jugement d'ouverture sus- pend jusqu'au jugement arrêtant le plan ou prononçant la liquidation toute action contre les personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle”. L’action du bailleur contre la caution du locataire est donc aussi interrompue par le jugement d’ouverture. ● S’informer sur les réseaux avant de lancer des travaux Le ministère du développement durable lance le 18juin une campagne d’information pour sensibiliser les maîtres d’ouvrage les maîtres d’œuvre, les entre- prises du BTP ou les particuliers qui réali- sent des travaux de terrassement ou de sondage. À compter du 1 er juillet 2012 , il devient obligatoire, avant d’engager les travaux, de consulter le téléservice www.reseaux-et-canalisations.gouv.fr qui permet de connaître les réseaux exis- tants sur le chantier qui est programmé. Le site affiche un fond de carte et invite celui qui consulte le service à dessiner le périmètre de l’emprise des travaux prévus. Le téléservice fournit alors un plan impri- mable qui comporte l’emprise des travaux et la liste des exploitants de réseaux aux- quels doivent être envoyées la déclaration de projet de travaux (DT) ou la déclaration d’intention de commencement de travaux (DICT). Le service recense l’ensemble des réseaux implantés en France. Le formulaire DT, déposé par le maître d’ouvrage, et le formulaire DICT, dont le dépôt incombe à l’exécutant des travaux, sont partiellement préremplis. 5 étapes Le dispositif ainsi conçu se déroule en 5 étapes. 1 - Le maître d’ouvrage remplit une décla - ration de projet de travaux : il s’identifie sur le site internet, qui renvoie les coor- données des exploitants à contacter. La DT peut être ainsi adressée par mail à chacun d’eux. 2 - Investigations complémentaires pour mieux localiser les réseaux: les exploitants envoient les plans des réseaux (une classe de précision de localisation A, B ou C). Si la précision n’est que de niveau B ou C, le maître d’ouvrage doit demander à un prestataire de mener des investigations complémentaires. Le plan de classe A est alors envoyé à l’exploitant qui met à jour la cartographie de son réseau. 3 - L’entreprise remplit la DICT . Le maître d’ouvrage lui remet ses DT, les réponses des exploitants et les plans des réseaux en classe A. L’entreprise s’identifie sur le site et dessine un tracé plus précis de la zone de chantier sur le fond de carte. L’entreprise reçoit les coordonnées des exploitants et les DICT préremplies. Elle peut les adresser aux exploitants avec le plan de l’emprise. 4 - L’exploitant de réseaux fournit les plans de réseaux et les recommandations à l’entreprise de travaux. Cet envoi par mail s’accompagne d’un récépissé de DICT avec les recommanda- tions pour travailler en toute sécurité. 5 - Lancement des travaux . L’entreprise procède au marquage des réseaux enter- rés, sous la recevabilité du maître d’ouvrage, l’entreprise informe ses employés des précautions de sécurité 26juin 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É faire un prorata dans les revenus distribués par la SIIC perçu par la personne physique entre le bénéfice réalisé par la société, exo- néré d’IS et le montant total du bénéfice r éalisé par la société. La nouvelle instruction rapporte cette dispo- sition et renvoie sur ce point à une instruc- tion précédente du 25septembre 2003 (obli- gation de distinguer la fraction des béné- fices provenant des activités exonérées de celles provenant des activités taxées). ➠ Enfin, la nouvelle instruction traite de l’interdiction d’ inscrire dans un PEA les actions des SIIC et des sociétés foncières européennes comparables. Cette inscription n’est plus possible à compter du 21octobre 2011. À titre transitoire, pour les titres ins- crits entre le 21octobre et le 31décembre 2011, l’inscription de ces titres sur un PEA n’entraîne pas la clôture du plan sous réser- ve qu’ils aient fait l’objet d’une cession dans le cadre du plan, d’un retrait ou d’un rachat avant le 15avril 2012. Cette date limite est reportée au 1 er juillet 2012 . (Instruction du 15juin 2012, 5I-5-12, BOI n°58 du 20juin 2012). Cécile Duflot devant les DREAL Dans son discours prononcé le 20juin devant les directeurs régionaux de l’équipement, de l’aménagement et du logement, la ministre de l’égalité des terri- toires et du logement a présenté ses priori- tés: - au niveau national: désenclaver les terri- toires (équipements ferroviaire et numé- rique), - au niveau régional: renforcement du pou- voir des régions, en donnant une portée contraignante aux schémas régionaux ras- semblés en un document unique - au niveau local: renforcement du pouvoir des intercommunalités avec une fusion du PLU et du plan de déplacement urbain. Pour atteindre l’objectif de 500000 loge- ments, par an, la ministre souhaite la mise en œuvre d’un programme de mobilisation du foncier public et privé, notamment par la mise en place d’une fiscalité spécifique des terrains constructibles , pour lutter contre la pénurie foncière. Afin de favoriser les maires bâtisseurs, il fau- dra aller vers des PLU intercommunaux. La ministre a par ailleurs annoncé une réfor- me de la procédure d’attribution des logements sociaux et la construction d’un “véritable service public du logement”. Pour la construction, la ministre compte d’abord sur le secteur social : “le fer de lance de la construction sera porté par les bailleurs ■ Instruction fiscale sur les revenus des SIIC: l’administration rectifie son texte L’administration a publié le 20juin une ins- t ruction sur les modalités d’imposition des revenus des SIIC et des SPPICAV aux prélève- ments sociaux, rapportant une partie de l’instruction du 8mars 2012. Contrairement à ce qui était indiqué dans l’instruction de mars, les modalités d’imposition aux prélèvements sociaux à compter du 1 er janvier 2011 ne restent pas inchangées. - Avant 2011, les revenus distribués par les SIIC et les SPPICAV étaient soumis aux prélè- vements sociaux au titre des produits de pla- cement, au taux de 12,3%, ils étaient préle- vés à la source avec le prélèvement forfaitai- re libératoire. - À compter du 1 er janvier 2011, les revenus qui ne répondent pas aux conditions d’éligibilité à l’abattement de 40% sont imposables aux prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine, c’est donc le cas des revenus des SIIC et SPPICAV, issus de leurs bénéfices exonérés , au taux de 13,5% (15,5% à compter du 1 er janvier 2 012). Ils sont donc recouvrés par voie de rôle d’après les éléments de la déclaration de revenus 2042. Mais les revenus distribués par les SIIC et les SPPICAV restent imposables aux prélève- ments sociaux au titre des produits de place- ments, s’ils proviennent de bénéfices soumis à l’IS. ➠ Par ailleurs, la nouvelle instruction modi- fie également l’interprétation des textes sur la détermination des revenus distribués par les SIIC et les SPPICAV qui sont exclus du bénéfice de l’abattement de 40% . L’instruction du mois de mars commentait la suppression, pour les SIIC et les SPPICAV, de l’abattement de 40%. L’instruction de mars invitait, pour déterminer la proportion des revenus exclus de l’abattement de 40% à ▲ 26juin 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Affaires sociales : trois directeurs adjoints sont nommés au cabinet de Marisol Tou- raine: Philippe Ranquet (famille), Manuel B ougeard, (personnes âgées et dépendan- ce) et Michel Vilbois (personnes en situa- tion de handicap). Benjamin Griveaux est nommé conseiller auprès de la ministre. (Arrêté du 6juin 2012, J.O. du 12juin, @). ➠ Culture : Romane Sarfati est nommée conseillère en charge des arts plastiques, de l'architecture , du design et de la mode; Philippe Barbat est nommé conseiller en charge du patrimoine ( archéologie , archives, inventaire général, monuments historiques et espaces proté- gés, musées) au cabinet d'Aurélie Filippetti. Alain Vander Malière est nommé conseiller spécial. (Arrêtés du 6juin 2012, J.O. des 12 et 15juin, @). ➠ Budget : Laurent Martel est nommé conseiller technique fiscalité au cabinet de Jérôme Cahuzac. (Arrêté du 6juin 2012, J.O. du 13juin, @). ➠ PME : Emilie Cariou est nommée conseillère technique juridique et fiscale au cabinet de la ministre déléguée auprès de Fleur Pellerin. (Arrêté du 11juin 2012, J.O. du 15juin, @). ➠ Logement : Sont nommés au cabinet de Cécile Duflot: - Conseiller auprès de la ministre: Thierry Lajoie . - Cheffe de cabinet: Vanina Nicoli. - Conseillère pour le logement: Blanche Guillemot. - Conseiller pour la ville et l'égalité des ter- r itoires: Alexis Masse. - Conseillère pour l'aménagement, l'urbanisme et la construction: Valérie Lasek. - Conseillers techniques: Bastien Dolla, Géraldine Chalencon et Céline David. (Arrêté du 14juin 2012, J.O. du 16juin, @). Attributions du ministre de la ville Les attributions du ministre délégué auprès de la ministre de l'égalité des terri- toires et du logement, chargé de la ville ont été fixées par Décret n°2012-807 du 12juin 2012 (J.O. du 13juin, p.9958). Le ministre de la ville exerce notamment la tutelle de l'ANRU, de l'ACSÉ et, avec les autres ministres concernés, celle de l'EPARECA et de l'Établissement public d'insertion de la défense. Magistrature ✓ Tribunal des conflits : Rémy Schwartz, conseiller d'Etat, a été élu membre du tribu- nal des conflits; il succède à Sylvie Hubac. (Avis publié au J.O. du 21juin p.10267). Administration centrale ✓ Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages : Katy Narcy est nommée sous-directrice de la qualité et du dévelop- pement durable dans la construction auprès du chef du service des affaires générales et de la performance. ( Arrêté du 12juin 2012, J.O. du 14juin, @). Organismes publics ✓ Architecture : Bendicht Weber est nom- mé président de Ecole nationale supérieu- re d'architecture de Paris-La Villette et Patrick Weber , président de celle de Strasbourg. (Arrêté du 4juin 2012, J.O. du 14juin, p.10015). ✓ ANAH : Sont nommés administrateurs (suppléants): Sylvie Ravalet, représentant le ministre chargé du logement et Roger Thune, représentant l'UESL. (Arrêté du 12juin 2012, J.O. du 17juin, p.10143). ✓ CNAC : Luc Rousseau , directeur général de la compétitivité, de l'industrie et des services, est nommé commissaire du Gou- vernement auprès de la Commission natio- nale d'aménagement commercial. (Arrêté du 5juin 2012, J.O. du 21juin, p.10262). Conventions collectives ➠ PACT-ARIM : l'avenant du 22mars 2011 modifiant l'avenant n°2 du 14décembre 1990, instituant le régime de prévoyance obligatoire est étendu par arrêté du 31mai 2012. (J.O. du 12juin, p.9915). ➠ CAUE : il est envisagé l’extension de deux avenants: - n°10 du 17janvier 2012 modifiant le régime national de prévoyance instauré le 24mai 2007; - n°11 du 17janvier 2012 modifiant le régime national de la garantie frais de santé instauré le 24mai 2007. (J.O. du 13juin, p.9961). ➠ Personnel des cabinets d’avocats : il est envisagé l'extension de l’avenant n°106 du 2mars 2012 sur le renouvellement quinquennal (régime de retraite CREPA - régime de prévoyance CREPA - OCIRP). (Avis publié au J.O. du 15juin, p.10044). Catastrophes naturelles Un arrêté du 8juin 2012 porte reconnais- sance de l'état de catastrophe naturelle pour des inondations et coulées de boues de mai2012. (J.O. du 14juin 2012, p.10009). Deux arrêtés du 11juin 2012 portent reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle. L’un concerne la sécheresse de 2010, l'autre des inondations de l'hiver 2011-2012. (J.O. du 15juin 2012, p.10034). ✦ 18 octobre 2012 (Paris). Le col- loque de l’IEIF aura pour thème: “l’innovation et les flux de capi- taux vont-ils sauver l’industrie immobilière?” A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier sociaux. Ils devront réaliser 150000 logements sociaux par an”. Les investissements seront majoritairement des opérations neuves et non des acquisitions sans travaux. Pour le pri- vé, délaissant le Scellier, trop coûteux, la ministre indique “nous devons faire revenir les investisseurs institutionnels sur le segment du logement intermédiaire ”. La ministre souhaite aussi qu’une nouvelle impulsion soit donnée au programme Habi- ter mieux, pour accélérer la rénovation énergétique des logements. Évoquant la future loi sur le logement, la ministre a insisté sur le renforcement de la prévention des expulsions (pour rendre effectif le DALO). S’agissant des rapports locatifs , la ministre entend, après la mesure d’urgence que constitue le décret visant à contenir la flam- bée des prix, la loi sera revue en profon- deur : “les rapports locatifs seront repensés et les loyers pourront être contrôlés par référence, éventuellement à la baisse”. ● ▲ 26juin 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A S S C C E E N N S S E E U U R R S S Créée en 2003, la Fédération des indépen- dants experts & Bureaux de Contrôle Ascenseurs est indépendante des ascenso- ristes et travaille au bénéfice des proprié- taires. Son président, Hervé Lasseigne rap- pelle que la loi de 2003 et le décret de 2004 comportent trois axes; la modifica- tion des contrats de maintenance, la réali- sation de travaux en trois échéances et l’obligation de réaliser des contrôles tech- niques. La FIEBCA constate que les contrats de maintenance ont effectivement été mis à jour et que la rotation des contrats de maintenance a abouti à une baisse des prix… mais en contrepartie à une diminu- tion de la qualité de service. Le prix des travaux est également en baisse, de 15% à 20%. Selon les chiffres publiés par la FIEBCA, à partir des contrôles techniques effectués en 2012, 70% des appareils ont encore des travaux à effectuer pour se mettre en conformité avec la loi pour l’échéance de 2013. Quant à l’échéance de 2010, 20% des ascenseurs ne sont pas conformes. Pour Hervé Lasseigne, il reste de nombreux travaux à faire et pourtant, on ne voit pas de mouvement d’accélération des travaux. Christian Chamorand (UNIS) reconnaît que les copropriétaires retardent au maximum la décision d’effectuer les travaux et cer- tains escomptent un report du délai de 2013, comme cela s’est vu pour le délai de 2008, reporté à 2010. Christophe Morel (DHUP) indique que l’administration réali- se un nouveau bilan d’avancement des tra- vaux dont le résultat sera connu au 4 e tri- mestre 2012 et jugera des conséquences à en tirer mais il ajoute “à ce stade, le calen- drier est maintenu”. Le coût de la mise en conformité est géné- ralement de l’ordre de 20000à 30000 € . S’agissant du contrôle technique, il y a environ 50 à 60% des appareils qui ont été contrôlés, alors que ce contrôle aurait dû être effectué sur tout le parc avant le 31décembre 2011. La FIEBCA insiste donc sur la nécessité de continuer à sensibiliser les propriétaires, observant que 3 à 4% des contrôles donnent lieu à une mise à l’arrêt immédiate pour cause de danger grave et que le fait de ne pas effectuer les contrôles est susceptible d’engager la res- ponsabilité du syndicat des copropriétaires. La responsabilité, ajoute Christophe Morel, peut aussi peser sur l’entreprise chargée de l’entretien de l’ascenseur. Utiliser rapidement le décret du 7mai 2012 Pour Hervé Lasseigne, ce décret est un La réglementation ascenseurs après le décret du 7mai 2012 La réglementation des ascenseurs a été modifiée par un décret du 7mai 2012. La FIEBCA, présidée par Hervé Lasseigne, présentait ce 22juin les incidences de ce nouveau texte qu’elle juge favorable aux propriétaires. Rappel: la date limite pour réaliser le contrôle technique et la 2 e tranche de travaux obligatoires est le 3juillet2013. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Échéance du 31 déc. 2010 Échéance du 3juillet 2013 1 Résistance des fermetures des portes palières 10 Contrôle de la précision d’arrêt 2 Verrouillages de portes palières (contre le vandalisme) 11 Dispositif de téléalarme entre la cabine et un service d’intervention et mise en place d’un éclairage de secours 3 Chocs provoqués par la fermeture des portes 12 Renforcement du vitrage des portes palières 4 Clôture des gaines grillagées 13 Pour les ascenseurs hydrauliques: limitation de la vitesse en descente 5 Limitation de la vitesse en descente 14 Renforcer la protection des installations contre les risques d’électrisation 6 Dispositif contre la chute en gaine (garde pied) 15 Protection du personnel intervenant contre les risques de happements 7 Manœuvre d’inspection et éclairage de gaine 16 Renforcement de l’éclairage des locaux tech- niques 8 Accès aux locaux machines et poulies 9 Verrouillage des portes et accès destinés à la visite technique de la gaine et de la cuvette outil à utiliser rapidement. La mise à niveau des nouveaux contrats doit s’effectuer dès le 1 er juillet 2012 et celle des contrats en cours, d’ici le 1 er janvier 2015, m ais Hervé Lasseigne conseille de renégo- cier les contrats dès leur prochaine échéan- ce. Le décret comporte 5 axes. Le premier vise à assurer la transparence des actions de maintenance . Cette transparence se tra- duit par le choix du propriétaire entre le carnet d’entretien physique ou électro- nique (le carnet physique étant générale- ment plus facile à suivre pour une copro- priété). Par ailleurs, l’ascensoriste doit per- mettre la présence d’un représentant du propriétaire lors des visites de maintenan- ce. Le décret vise aussi à faciliter la rési- liation des contrats . D’une part, il est expressément prévu la faculté de résilier en cas de manquement grave et d’autre part en cas de travaux importants. La FIEB- CA conseille donc d’insérer dans les contrats cette faculté de façon à pouvoir le cas échéant recourir à cette possibilité lors des travaux futurs. Par ailleurs, en cas de changement d’entreprise, l’ascensoriste doit trans- mettre les équipements spécifiques , il doit notamment fournir les codes d’accès et la documentation technique. Le décret comporte également des règles pour assurer l’ homogénéité des contrôles techniques . Le contrôleur défi- nit ses besoins d’accompagnement par l’ascensoriste. Il n’est pas forcément néces- saire que celui-ci soit présent, en dehors des essais de sécurité. Un arrêté doit préci- ser les modalités de réalisation du contrôle et le contenu du rapport. S’agissant des pièces à fournir par le pro- priétaire, la FIEBCA conseille de s’assurer de l’existence d’un véritable dossier de sui- vi. Pour les essais de sécurité, l’obligation de contrôle technique n’est réputée satis- faite que si toutes les parties de l’installation de l’ascenseur ont été sou- mises aux examens et essais prévus dans l’annexe de l’arrêté, mais de nombreux contrôles ne répondent pas à cette obliga- tion. Enfin, le décret du 7mai prévoit la consti- tution d’une base d’informations car les personnes habilitées à effectuer les contrôles techniques doivent chaque année transmettre au ministère un bilan des contrôles techniques effectués. Le programme de travaux
