Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Usage d’habitation obligatoire pour le droit au renouvellement
Représentant du bailleur par un gérant devant la juridiction de proximité ?
Vente à la découpe : le champ de l’accordd e 1998
Servitudes : Servitude de passage et ZPPAUP
Baux commerciaux : Action en paiement de l’indemnité d’éviction : prescription biennale
Locataire-gérant : immatriculation non requise du propriétaire du fonds
Baux dérogatoires successifs : deux sociétés,un même gérant
Renonciation à se prévaloir d’un défaut d’immatriculation : volonté du bailleur non caractérisée
– 5 – Acteurs –
Paref / les conseils syndicaux en manque d’information / Chute de la production de bureaux neufs en Ile-de-France
– 6 – Projets et marchés –
Prix de l’énergie : complexité assumée / Logements anciens : chute des volumes et stabilité des prix en Ile-de-France
– 7 – Au fil du JO
– 8 – Rencontre-
Le Congrès de l’UNPI : “l’Avenir du Patrimoine”
■ JUGÉ ■ > L’ accord collectif du 9juin 1998 relatif aux congés vente s’applique non seulement aux congés pour vente mais aux offres de vente a jugé la Cour de cassation le 5sep- tembre2012 (p.2). > À l’échéance d’un bail mixte , d’habitation et professionnel, le locataire qui souhaite bénéficier du droit au renouvellement que lui confère la loi de 1989 doit utiliser les locaux, au moins partiellement, à titre d’habitation comme résidence principale (arrêt de cassation du 5septembre2012). > L’assiette d’une servitude de passage doit tenir compte des contraintes des règles d’urbanisme (voir p.3). > Pour un même local, un bailleur peut valablement conclure avec une société un bail dérogatoire qui prend la suite d’un pre- mier bail, si le 2 e locataire est une autre société, quand bien même les gérants des deux sociétés locataires seraient identiques (lire p.4 l’arrêt du 11septembre2012 de la cour d’appel de Paris). ■ PROPOSÉ ■ > Les géomètres experts réunis en congrès à LaRochelle proposent un régime spécifique pour les copropriétés composées de deux personnes (voir p.5). ■ PUBLIÉ ■ > Un arrêté du 27août2012 sur l’individualisation des frais de chauffage (p.7). ■ PROGRAMMÉ ■ > La proposition de loi de François Brottes sur la tarification progressive de l’énergie prévoit de donner au locataire le droit de déduire de son loyer une somme correspon- dant à une surconsommation d’énergie liée à la mauvaise isolation du logement (p.6). Les bailleurs privés ignorés par Cécile Duflot L a ministre du logement n’a pas jugé bon de se déplacer pour rencontrer les propriétaires privés réunis en congrès à Clermont (p.8). Il est vrai que son attention prioritaire était portée vers le parc de logements sociaux puisqu’elle défendait la semaine der- nière son projet de loi augmentant le taux de logements sociaux dans les communes et favorisant la cession de terrains publics pour la construction… de logements sociaux. Puis elle était retenue à la confé- rence environnementale au Palais d’Iéna. Mais cela n’augure pas d’une relation apaisée entre les bailleurs privés et les pouvoirs publics. Pourtant, le président de l’UNPI, Jean Perrin, a clairement indiqué qu’il ne souhaitait pas radicaliser ses demandes mais préférait négocier l’adoucissement des mesures qu’il jugerait les plus néfastes. S’agissant d’environnement, les bailleurs sont de plus en plus conscients de la nécessité d’améliorer la performance énergétique de leur patri- moine, ne serait-ce que pour lutter contre la vacance qui se développe dans certaines villes. Mais ils redoutent la mesure prévue dans la propo- sition de loi sur la tarification progressive de l’énergie (p.6) qui donnerait le pouvoir au locataire de déduire de sa quittance de loyer le malus impo- sé au logement qui n’est pas suffisamment performant. Dans un contex- te défavorable, il reste aux bailleurs à faire preuve d’imagination juri- dique. Un notaire a par exemple rappelé que si le bailleur et le locataire se mettent d’accord dans le bail ou un avenant sur des travaux d’amélioration, pris en charge par le bailleur, l’encadrement des loyers ne s’appliquait pas (cf. Cass. 5juin 2002 et art. 5 du décret du 20 juillet 2012). On pourrait penser que c’est la fiscalité qui ulcère le plus les bailleurs. La perspective de hausse de l’ISF, de la CSG n’est certes pas pour les réjouir, mais fondamentalement, c’est une autre demande qu’expriment les bailleurs: ils souhaitent que leur rôle économique et social de bailleur soit reconnu. Voici une orientation qui ne coûterait pas cher aux finances publiques: de bonnes paroles, une écoute atten- tive lors des négociations, cela ne dégrade pas le solde budgétaire. Mais c’est une orientation qui coûte cher en idéologie. Et ce qu’on peut attendre d’un ministre en fin de carrière politique (souvenons- nous de Louis Besson) est plus difficile à obtenir d’un jeune ministre qui n’en est qu’à son premier maroquin… S’agissant d’égalité, si la ministre y est sensible, elle devrait inciter le Gouvernement à une réforme de la fiscalité immobilière qui simplifie la législation. Car actuellement, la complexité des dispositifs favorise les plus riches: seuls les plus fortunés ont les moyens de faire appel à des fiscalistes ou autres conseillers patrimoniaux pour effacer leurs impôts. À défaut de considération, la ministre pourrait au moins offrir aux bailleurs plus de justice fiscale. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 490 18SEPTEMBRE2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Usage d’habitation obligatoire pour le droit au renouvellement / Représentant du bailleur par un gérant devant la juridiction de proximité? / Vente à la découpe: le champ de l’accord de 1998 Servitudes : Servitude de passage et ZPPAUP Baux commerciaux : Action en paiement de l’indemnité d’éviction: prescription biennale / Locataire-gérant: immatriculation non requise du propriétaire du fonds / Baux dérogatoires successifs: deux sociétés, un même gérant / Renonciation à se prévaloir d’un défaut d’immatriculation: volonté du bailleur non caractérisée - 5 - Acteurs - Paref / les conseils syndicaux en manque d’information / Chute de la pro- duction de bureaux neufs en Ile-de-France - 6 - Projets et marchés - Prix de l’énergie: complexité assumée / Logements anciens: chute des volumes et stabilité des prix en Ile-de-France - 7 - Au fil du JO - 8 - Rencontre - Le Congrès de l’UNPI: “l’Avenir du Patrimoine” S O M M A I R E E D I T O R I A L 18septembre 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N ▲ Baux d’habitation ■ Usage d’habitation obligatoire pour le droit au renouvellement (Cass. Civ. 3 e , 5septembre2012, n°912, FS- P+B, cassation, pourvoi n°11-22336) Un bail avait été conclu sous l’empire de l’article 3 sexies de la loi de 1948 et tacite- ment reconduit. En 2007, le bailleur avait adressé un congé au locataire (une SCP d’avocats) en invoquant l’usage exclusive- ment professionnel du local. La Cour de cassation commence par valider la référence à la loi de 1989: “Mais attendu qu’ayant relevé que le bail, portant sur un appartement, avait été consenti à usage d’habitation pour l’un des membres de la SCP locataire ou pour l’exercice de la profession d’avocat, la cour d’appel, qui a procédé à la seule recherche, à laquelle elle était tenue, relative à la des- tination contractuelle de la location, a pu retenir que le bail était désormais soumis aux dispositions de la loi du 6juillet 1989 et le congé à l’article 15 de cette loi”. Mais l’arrêt d’appel est ensuite cassé au visa des articles2 et15-1 de la loi du 6juillet 1989: “Attendu que pour déclarer le congé nul, l’arrêt retient qu’il a été délivré “conformé- ment aux dispositions du code civil, des termes de votre contrat de location et de l’article L 632-1 du CCH”, au motif que ladi- te SCP utilise les lieux à usage exclusivement professionnel et qu’ainsi elle ne peut béné- ficier du droit au renouvellement prévu et réglementé par la loi du 6juillet 1989 au profit des locations à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, que ce congé ne vise aucun des motifs pré- vus à l’article 15 de la loi du 6juillet 1989 […], que ledit congé est donc entaché de nullité; Qu’en statuant ainsi, alors que si le titulaire du contrat de location à usage mixte pro- fessionnel et d’habitation n’est pas tenu, durant le bail, d’utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, il ne peut, lorsqu’au terme du contrat, il n’occupe pas, pour son habitation principale, au moins partiellement, les locaux pris en location, se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que confère la loi du 6juillet 1989 à celui qui habite les lieux loués, la cour d’appel, qui a écarté l’existence d’un motif légitime et sérieux de congé sans constater un usage à titre d’habitation principale, au moins partielle- ment, des locaux loués, au terme du contrat, a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt permet de faire très clairement la distinction de deux situa- tions: - en cours de bail, le preneur est libre d’utiliser les locaux loués comme il le sou- haite à l’un ou l’autre des usages prévus au bail (habitation, professionnel ou les deux), - à l’échéance du bail, il n’a droit au renou- vellement que s’il utilise, au moins en par- tie, les locaux à usage d’habitation. C’est en effet cet usage dont le législateur cherche à assurer la protection. L’arrêt tranche aussi la question de savoir s’il faut, lorsque le locataire n’occupe pas les locaux à titre d’habitation, donner congé en invoquant l’article 15 de la loi de 1989. Un arrêt de 2007 (Civ. 3 e , 21mars 2007, n°06-11843) avait indiqué que dans l’hypothèse voisine où les locaux d’habitation, loués sous le régime de la loi de 1989, avaient été utilisés comme rési- dence secondaire, le congé ne relevait pas de l’article 15 mais du code civil. L’arrêt rapporté valide au contraire la référence à l’article 15 de la loi de 1989. À retenir: Le bailleur qui veut se prévaloir de l’usage professionnel exclusif des locaux pour donner congé, doit se fonder sur l’article 15 (motif légitime et sérieux). Le preneur qui veut bénéficier du droit au renouvellement doit utiliser les locaux, au moins partiellement, à titre d’habitation. ■ Représentation du bailleur par un gérant devant la juridiction de proximité? (Cass. Civ. 3 e , 5septembre2012, n°907, FS- P+B, cassation, pourvoi n°11-20369) Un bailleur avait donné un mandat de ges- tion à une agence. L’agence, assistée d’un avocat, avait fait convoquer le locataire devant la juridiction de proximité pour lui réclamer diverses sommes de loyers notam- ment. Or le locataire avait soulevé le défaut de qualité de l’agence pour agir en justice au nom des bailleurs. Le jugement avait écarté cet argument en se référant au libel- lé du mandat qui lui permettait d’engager des actions en justice. Cette décision est cas- sée au visa de l’article 828 du code civil: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, tout en constatant que M. L. agissant en qualité de gérant de la société ABBA gestion, déten- trice d’un mandat de gestion pour le comp- te des bailleurs, la juridiction de proximité, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que M. L. ni en son nom propre ni en quali- té de gérant de la société ABBA gestion n’était habilité à représenter les époux A. en justice, a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Devant la juridiction de proximité, les parties peuvent se défendre elles-mêmes. Si elles choisissent de se faire représenter, elles doivent faire appel à l’une des personnes mentionnées à l’article 828 du code de procédure civile. Il s’agit de leurs proches (conjoint, parents ou alliés en ligne directe…), des “personnes exclusive- ment attachées à leur service personnel ou à leur entreprise” et, bien sûr, d’un avocat. Le gérant du bailleur, titulaire d’un man- dat de gestion, ne rentre dans aucune de ces catégories et n’est donc pas habilité à représenter le bailleur en justice. ■ Vente à la découpe: champ de l’accord de 1998 (Cass. Civ. 3 e , 5septembre2012, n°911, FS- P+B, rejet, pourvoi n°11-17630) Un bailleur avait engagé une procédure de vente par lots et adressé à l’un des locataires une offre de vente au visa de l’article 10 de la loi du 31décembre 1975. Le locataire avait invoqué l’accord du 9juin 1998 pour demander la nullité de l’offre de vente. Le bailleur soutenait que l’accord de 1998 ne s’appliquait qu’au congé pour vente et non aux offres de vente, mais son argu- ment avait été repoussé en appel et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu, d’une part, qu’ayant consta- té que la société Valmy, le 28mai 2004, avait avisé l’association de locataires de l’immeuble et la mairie de l’arrondissement de son intention de mettre en vente par lots l’intégralité de cet immeuble comportant plus de dix logements, la cour d’appel, qui a retenu, à bon droit, que l’accord collectif du 9juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22juillet 1989 ne concernait pas seulement la mise en œuvre des congés pour vendre mais également la mise en œuvre des offres de vente , en a exactement déduit que M me A., à laquelle avait été notifiée, le 7décembre 2004, une offre de vente, était fondée à se prévaloir des informations prévues par cet accord”. L’arrêt valide aussi la décision d’appel de prononcer la nullité de l’offre de vente au motif qu’aucune concertation n’avait eu lieu avec les locataires sur les modalités de réalisation des diagnostics techniques. Il résultait en effet d’un compte rendu d’une réunion d’information avec les locataires que le diagnostic technique avait été effec- tué et était en cours de rédaction. L’arrêt se fonde sur l’article 2.2 de l’accord collectif qui prévoit que les modalités de réalisation J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E des diagnostics et bilans techniques sont examinées entre le bailleur et les associa- tions de locataires représentatives. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt donne donc satis- faction au preneur puisqu’il annule l’offre de vente du bailleur fondée sur l’article 10 de la loi de 1975. On en retiendra deux règles: - l’accord de 1998 ne s’applique pas qu’au congé vente mais aussi à l’offre de vente déconnectée de tout congé, - la validité de l’offre de vente impose le respect des modalités d’information des locataires. Le choix de l’entreprise chargée des diagnostics doit faire l’objet de concer- tation. À défaut, l’offre de vente est donc nulle. Servitudes ■ Servitude de passage et ZPPAUP (Cass. Civ. 3 e , 5septembre2012, n°917, FS- P+B, cassation, pourvoi n°11-22276) Le propriétaire d’un terrain demandait à son voisin la fixation de l’assiette de la ser- vitude de passage dont il bénéficiait pour désenclaver son fonds. L’arrêt d’appel avait retenu un tracé qui n’était pas le plus court mais qui évitait de passer sur une fraction constructible du terrain et était donc moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant. Il passait en revanche sur une fraction inconstructible. L’arrêt est cassé: “Vu les articles682 et683 du code civil, ensemble l’article L 642-2 du code du patri- moine; […] Attendu que pour fixer l’assiette de la servi- tude dans la partie sud de la parcelle AX 110, selon la solution N°1 figurant sur le plan annexé au rapport d’expertise, l’arrêt retient que ce tracé, bien que présentant un trajet plus long, est le moins domma- geable pour le fonds servant; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher , comme il le lui était demandé, si ce tracé était compatible avec les contraintes d’urbanisme et environnementale applicables à cette parcelle située en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager , la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision”. L’arrêt est donc cassé. Observations : Les ZPPAUP ont été rempla- cées par les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) par la loi du 12juillet 2010, mais on peut consi- dérer - sous réserve d’interprétation des tribunaux - que la solution est transpo- sable à ces nouvelles zones puisque l’article L 642-2 du code du patrimoine prévoit aus- si que le règlement de l’AVAP contient des règles relatives à la qualité architecturale des constructions et aménagements et à l’intégration paysagère des constructions et travaux. Il faut donc combiner cet article aux deux textes cités par la Cour de cassation (art. 682 et 683 du code civil) qui concernent spécifiquement la servitude de passage. La Cour de cassation avait indiqué que le juge peut écarter l’issue la plus courte en tenant compte de la configuration des lieux et des intérêts en présence (Civ. 3 e , 24 oct. 1974, Bull. Civ. III n°376). Il résulte de cet arrêt qu’il doit aussi tenir compte des contraintes d’urbanisme. Un arrêt plus ancien avait considéré que les règles admi- nistratives résultant du classement des ter- rains ne sont destinées qu’à définir les conditions de constructibilité des parcelles et ne dérogent pas aux dispositions de l’article 683 (Civ. 3 e , 20juillet 1989, Juris- Data n°002946). Ce nouvel arrêt est d’un esprit différent et invite au contraire à intégrer dans la décision les contraintes d’urbanisme et environnementales. Le tra- cé retenu était moins dommageable puis- qu’il évitait la fraction constructible du ter- rain; mais il a subi la censure de la Cour de cassation car il contrevenait aux disposi- tions du règlement de la zone de protec- tion. À retenir: L’assiette de la servitude doit aussi respecter les règles d’urbanisme. Baux commerciaux ■ Action en paiement de l’indemnité d’éviction: prescrip- tion biennale (Cass. Civ. 3 e , 5septembre2012, n°904, FS- P+B, cassation partielle, pourvoi n°11-19200) Un preneur avait sollicité le renouvellement de son bail le 18octobre 2005. Le bailleur avait refusé par acte du 17janvier 2006, et offert une indemnité d’éviction. Une exper- tise avait été ordonnée en référé le 6sep- tembre 2006. Le 24décembre 2008, le bailleur avait assigné le locataire en expul- sion et paiement d’une indemnité d’occupation et le locataire avait le 12mai 2009 assigné le bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction. Or la cour d’appel avait jugé la demande de la locataire irrece- vable car prescrite. Le pourvoi est rejeté sur ce point: “Mais attendu qu’ayant exactement relevé que la loi du 17juin 2008 n’avait ni aug- menté ni réduit le délai de prescription de l’article L 145-60 du code de commerce et ne prévoyait aucune disposition transitoire pour les causes d’interruption ou de sus- pension, la cour d’appel, qui a constaté que la prescription de l’action en payement d’une indemnité d’éviction était acquise au 6septembre 2008, en a déduit à bon droit que l’action de [la locataire] était irrece- vable”. L’arrêt est cependant cassé au visa de l’article L 145-28 du code de commerce et de l’article 1382 du code civil: “Attendu que pour fixer, à compter du 1 er avril 2006, date de la fin du bail, l’indemnité d’occupation due par [la loca- taire], l’arrêt retient que cette indemnité n’est pas celle prévue par l’article L 145-28 du code de commerce et n’a pas à être fixée selon les modalités prévues par ce texte, qu’elle présente un caractère à la fois com- pensateur et indemnitaire et répare le pré- judice subi par le bailleur dont le preneur se maintient indûment dans les lieux: Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait consta- té que l’action en payement de l’indemnité d’éviction n’était prescrite qu’à compter du 6septembre 2008, ce dont il résultait qu’à cet- te date le preneur était maintenu dans les lieux en vertu du titre qu’il tenait de l’article L 145-28 du code de commerce, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. Observations : On ne retiendra que deux aspects de cet arrêt: - S’agissant de la prescription biennale, le pourvoi estimait que la loi du 17juin 2008 en ajoutant de nouvelles causes de suspen- sion de la prescription (art. 2239 nouveau du code civil suspendant la prescription lorsque le juge fait droit à une demande d’instruction présentée avant tout procès), devait s’appliquer. Il considérait que la prescription ne courait donc pas dans l’attente de la remise du rapport d’expertise. Mais la Cour de cassation esti- me que la loi de 2008 n’ayant pas prévu pour ce cas de disposition transitoire, la nouvelle cause de suspension de la pres- cription ne pouvait donc pas jouer ici et la prescription de deux ans était donc acquise lorsque le locataire avait en 2009 fait sa nouvelle demande de paiement d’indemnité. La suspension de la prescrip- tion dans l’attente de la remise du rapport d’expertise ne pouvait donc pas s’appliquer pour les instances en cours. - S’agissant de l’indemnité d’occupation due par le locataire qui se maintient dans les lieux, la fixation d’une indemnité pour compenser le préjudice subi par le bailleur 18septembre 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• S S E E R R V V I I T T U U D D E E S S - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 18septembre 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E dont le preneur se maintient indûment sans les lieux n’est pas justifiée tant que le locataire peut se maintenir dans les lieux: le locataire tire de l’article L 145-28 le droit de rester dans les lieux dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction, son indemnité d’occupation est fixée comme le loyer. Ce n’est que lorsque son action en paiement de l’indemnité d’éviction est prescrite qu’il peut se voir réclamer une indemnité d’occupation d’un montant supérieur, ayant - pour reprendre les termes de la cour d’appel - un caractère compensateur et indemnitaire, donc plus élevé. ■ Locataire-gérant: immatricula- tion non requise du propriétaire du fonds (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 5 sept. 2012, n°10/16269) Un bailleur avait adressé un congé avec offre de renouvellement le 30juin 2005 puis le 24janvier 2008 rétracté son offre et assi- gné les héritiers des locataires en dénéga- tion du bénéfice du droit au renouvelle- ment faute d’immatriculation. Le bailleur avait par acte extrajudiciaire visant la clause résolutoire du 2avril 2009 fait commande- ment aux héritiers des locataires de faire procéder au ravalement. En première ins- tance, le juge avait rejeté l’argument relatif à l’immatriculation et la cour d’appel le confirme la décision: “Considérant qu’en vertu de l’article L 145- 1 II du code de commerce, si le fonds est exploité sous forme de location-gérance, le propriétaire du fonds bénéficie du statut des baux commerciaux sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du com- merce ou au répertoire des métiers; Considérant qu’en l’espèce, le fonds de commerce était exploité en location-géran- ce depuis 2002; qu’il n’est pas contesté que la société Ekaren, locataire-gérant, remplis- sait la condition d’immatriculation au RCS au jour de la délivrance du congé; que si par ordonnance du 25juillet 2005 rectifiée le 18octobre suivant, le juge des référés du tribunal de commerce de Paris a constaté la résiliation du contrat de location-gérance au 19juillet 2005, soit 19 jours après la déli- vrance du congé, cette ordonnance a été frappée, d’une part de tierce opposition par MmeA. qui a obtenu qu’elle ne puisse pré- judicier à ses droits ni à ceux de ses enfants, d’autre part, d’appel par la société Ekaren, le 10novembre 2005, de sorte que les loca- taires sont en droit d’opposer aux bailleurs l’immatriculation du locataire-gérant égale- ment à la date d’effet du congé”. La cour déboute le bailleur de sa demande tendant à dénier aux locataires le bénéfice du droit au statut. Mais, elle constate que le locataire n’a pas déféré à l’injonction du juge des référés qui, par ordonnance du 9juin 2010, a suspendu jusqu’au 9avril2011 les effets de la clause résolutoire mise en œuvre par le commandement qui leur a été notifié le 2avril 2009. L’arrêt constate donc la clause résolutoire acquise le 3mai 2009 et condamne le locataire au versement d’une indemnité d’occupation. Observations : Cette décision fait applica- tion de l’article L 145-1 II du code de com- merce qui prévoit que, lorsque le proprié- taire du fonds l’a concédé en location- gérance, l’immatriculation du locataire au registre du commerce n’est plus exigée. Ce texte est issu de la loi du 25janvier 1985. ■ Baux dérogatoires successifs: deux sociétés, un même gérant (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 11 sept. 2012, n°12/00973) La cour d’appel de Paris a tranché le litige opposant un bailleur avec une société loca- taire qui entendait bénéficier du statut des baux commerciaux à l’issue de son bail dérogatoire de 21 mois (septembre2009 - mai2011). Elle invoquait le fait que son gérant était le même que celui d’une autre société bénéficiaire d’un bail de 16 mois à compter de février2009 et qui portait sur le même local. La cour d’appel n’a pas admis cet argument. Elle constate que la 1 e société n’a pas été laissée en possession des lieux et qu’un nou- veau bail n’a pas été conclu entre les mêmes parties pour le même local. “Considérant […] qu’il est établi que la société Zlata, titulaire de la seconde conven- tion d’occupation précaire est immatriculée au RCS depuis le 9mai 2005, que la circons- tance selon laquelle elle a le même gérant que la société Studio 87 n’a pas pour effet de conférer aux deux sociétés la même per- sonnalité morale et de permettre de les assi- miler à une seule et même entité juridique, que le fait que la société Zlata se soit à titre personnel acquittée des loyers dus pour le compte de la société Studio 87 est sans inci- dence à l’égard du bailleur et ne saurait conférer à la société Zlata la qualité de signataire de la première convention, qu’ayant elle-même choisi de ne pas s’engager dans le bail précaire du 26janvier 2009 pour une durée de 16 mois, pour des raisons qui lui sont propres et ce alors même que son inscription au RCS le lui permettait et de faire mentionner l’adresse du 87 rue d’Aboukir comme lieu d’exploitation de son commerce à compter du 1 er septembre 2009, elle ne saurait imposer à un tiers de tirer les conséquences de sa propre attitude pour revendiquer l’application des disposi- tions des alinéas2 et3 de l’article L 145-5 du code de commerce dans des conditions qui ne sont manifestement pas réunies”. La cour constate alors que le bailleur ayant par LR AR rappelé au locataire la date d’expiration du bail et demandé de quitter les lieux, la locataire est devenue occupante sans droit ni titre. Observations : L’article L 145-5 al. 2 du code de commerce prévoit que si à l’expiration de la durée du bail dérogatoi- re, le preneur reste et est laissé en posses- sion, il s’opère un nouveau bail qui relève du statut. L’alinéa suivant ajoute “il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.” Dans cette affaire, il y avait bien identité de lieu, mais l’identité des parties était dis- cutée. Le bailleur avait conclu le 1 er bail avec une société et le 2 e avec une autre mais ayant toutes deux le même gérant. La Cour de cassation a déjà pu admettre que la signature d’un second bail avec un prête-nom (Cass. Civ. 3 e , 9février 1994) ne permettait pas d’échapper au statut et était constitutive de fraude. La cour d’appel n’a pas admis ici la fraude et valide donc le deuxième bail, hors statut. ■ Renonciation à se prévaloir d’un défaut d’immatriculation? Volonté du bailleur non caractérisée (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 12 sept. 2012, n°10/25414) Invitée à statuer sur un contrat de “renou- vellement de bail commercial” portant sur un terrain nu sur lequel avaient été édifiées des constructions appartenant au preneur, la cour d’appel de Paris avait, dans un pre- mier arrêt, jugé que le bailleur avait renon- cé à se prévaloir du défaut d’immatriculation du preneur (arrêt du 27janvier 2010). La cour avait relevé que le bailleur avait, à quatre reprises, accordé le renouvellement du bail à ses locataires (deux époux locataires solidaires) qui n’en remplissaient pas les conditions et ainsi entendu par une volonté non équivoque, faire bénéficier les locataires d’un droit au renouvellement que la loi ne leur permet- tait pas d‘exiger. Cet arrêt avait été cassé (23 nov. 2010), la Cour de cassation jugeant “qu’en statuant ainsi par des motifs qui ne ▲ ▲ 18septembre 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E A A C C T T U U A A L L I I T T É É ◆ L’ESPI ouvre à Marseille L’Ecole supérieure des Professions Immobilières a ouvert le 6sep- tembre un nouvel établissement à Marseille. Son conseil d’orientation pédagogique est pré- sidé par Paul-André Pelloux, prési- dent du groupe Pelloux et son directeur est Xavier Boulet. encore bénéficié d’amélioration thermique majeure, aucun type d’immeuble ne dépas- se la limite de 190kWh. Les plus consom- mateurs sont les immeubles construits de 1945 à 1974 avec une consommation de 180kWh. Toutefois, dans des immeubles mal gérés, la consommation peut être supérieure. L’ARC rappelle aussi que seuls 70% des consommations seront réparties individuel- lement (30% restant en charges com- munes) et que les copropriétaires ont jus- qu’au 31décembre2017 pour le faire. L’association conseille donc de mettre ce délai à profit pour faire en parallèle une étude sur les moyens de faire diminuer la consommation d’énergie de façon plus efficace que la pose de répartiteurs de frais de chauffage. (Communiqué du 11 sept. 2012). ● Initium AM plaide pour l’immobilier Fondée en septembre2010 par Régis Gos- set et Bruno Stein (ex-Cush- man&Wakefield), Initium AM, structure immobilière de placement et de gestion pour compte de tiers, propose d’accompagner ses clients dans la constitu- tion et l’optimisation de leur portefeuille immobilier. Initium AM estime que le choix de l’immobilier se justifie par la volonté de l’investisseur de réduire son exposition en Bourse ou en assurance-vie et de placer des avoirs en sécurité. Le rendement d’un immeuble parisien de bureaux ou d’un actif commercial très bien placé pouvant être estimé à 4 ou 5%, avec une OAT fran- çaise à 10 ans à 2,2%, la prime de risque ressort en faveur de l’immobilier. ● Chute de la production de bureaux neufs en Ile-de-France Selon une étude de DTZ, moins de 400000m 2 de bureaux neufs seront livrés en Ile-de-France en 2012, niveau le plus bas enregistré depuis 10 ans. La baisse est de 42% en un an (640000m 2 en 2011). Les livraisons devraient toutefois être plus importantes en 2013 avec 575000m 2 déjà identifiés. (Étude publiée le 11septembre2012). ▲ Acteurs ● Paref vise la montée en gamme de son patrimoine Le groupe Paref poursuite sa politique d’arbitrage consistant à vendre des actifs matures ou inadaptés (vente d’un immeuble Paris Berger pour 10 M € ) et vise une montée en gamme de son porte- feuille. Il cherche à réorienter son porte- feuille vers des immeubles de bureaux conformes aux nouvelles normes environ- nementales (immeuble le Gaïa par exemple à Nanterre). Les loyers et charges s’élèvent à 9,4 M € au 30juin 2012, contre 10,7 M € au 30juin 2011, ceci s’expliquant notamment par des cessions d’immeubles et de renégociations de loyers. C’est le cas par exemple pour un immeuble de Croissy-Beaubour, mais dont la renégociation s’est accompagné d’un nouveau bail de 12 ans fermes. Le groupe (Paref gestion) a été choisi par la SCPI Capiforce Pierre à compter de 2013, mais a perdu la gestion de l’OPCI Naos. (Communiqué du 12 sept. 2012). ● Les conseils syndicaux en manque d’information Une enquête réalisée pour le Salon de la Copropriété indique que seuls 50% des membres ou présidents de conseils syndi- caux s’estiment suffisamment informés, 39% d’entre eux pensant ne pas être assez informés pour mener à bien leur mis- sion. Au moment de l’accession, 54% des sondés jugent le notaire comme la person- ne la plus digne de confiance comme relais d’informations, devant l’agent Immobilier et le syndic. Enfin 59% des sondés estiment que leur immeuble est bien géré. 81% indiquent que leur copropriété n’a pas initié d’audit énergétique. (Le Salon de la copropriété a lieu le 14 et 15novembre2012 à Paris, Porte de Ver- sailles). ● Répartition des frais de chauffa- ge. Qui est concerné? Commentant l’arrêté du 5septembre (voir p.7), l’ARC estime que ce sont environ 56000 copropriétés qui sont concernées par l’obligation, c’est-à-dire qui devront procéder au calcul de consommation et vérifier si elles dépassent le seuil prévu par l‘arrêté (190 ou 150kWh). D’après les résultants obtenus dans les bilans énergé- tiques simplifiés en Ile-de-France pour des immeubles dont les installations de chauf- fage sont bien gérées et qui n’ont pas suffisent pas à caractériser la volonté non équivoque du bailleur de renoncer à se pré- valoir des conditions auxquelles est subor- donné le bénéfice du statut des baux com- merciaux, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision”. Dans ce nouvel arrêt, statuant sur renvoi après cassation, la cour d’appel de Paris com- mence par rejeter une nouvelle demande du locataire estimant qu’il s’agissait d’un bail emphytéotique, puis elle s’incline devant la décision de la Cour de cassation et dénie au locataire son droit au renouvellement. “Considérant que M me C. n’était pas imma- triculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers au jour de la délivrance, régulière en la forme et dans les délais, du congé, ni à la date d’effet de ce congé qui est celle de l’expiration du bail; que par ailleurs son mari, immatriculé depuis le 8septembre 1955 pour le fonds de fabrique d’emporte- pièces et formes de découpes exploité sur le terrain loué, a été radié du registre du commerce et des sociétés le 30décembre 1993 pour cessation d’activité de sorte qu’aucun des copreneurs solidaires n’était plus immatriculé; Considérant que, contrairement à ce que soutient M me C., la volonté non équivoque de renoncer à se prévaloir d’un défaut d’immatriculation du preneur lors des renouvellements successifs ne saurait résul- ter ni de la simple mention dans les contrats de bail de ce qu’elle était “sans profession” tandis que son mari, dont il a été vu que la condition d’immatriculation de 1955 à 1993, était mentionné comme “industriel” ni du seul fait que les époux étaient mariés sous le régime de la séparation de biens; que faute de preuve de cette renonciation non équivoque, M me C. n’établit pas son droit au bénéfice du statut”. L’arrêt en conséquence dénie à la locataire le droit à une indemnité d’éviction. Observations : Cet arrêt confirme donc la nécessité de respecter la condition d’immatriculation au RCS lors de la déli- vrance du congé par le bailleur, pour bénéficier du droit au statut des baux commerciaux, et la difficulté de prouver une renonciation du bailleur à s’en préva- loir, même après 4 renouvellements… Il est cependant possible de démontrer que le bailleur a renoncé à se prévaloir de cette exigence, cette renonciation pouvant être tacite (Civ. 3 e , 5juillet 1995, Bull. III n°165). En cas de soumission volontaire au statut, l’immatriculation du preneur n’est pas une condition impérative de son droit au renouvellement (Civ. 3 e , 1 er juillet 2003). ● 18septembre 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E P P R R O O J J E E T T S S M M A A R R C C H H É É S S Politique de prévention de l'effondrement des cavités sou- terraines La ministre de l’écologie a répondu à la sénatrice Corinne Bouchoux (Ecologiste, Maine-et-Loire), qu’après concertation, un nouveau projet de « plan national cavi- tés » avait été réalisé. Les collectivités terri- toriales souhaitent un dispositif contrac- tuel avec l'Etat pour réduire le risque. Des travaux de sécurisation peuvent être envi- sagés sous maîtrise d'ouvrage communale, des mesures d'aménagement limitées peu- vent être prescrites par le plan de préven- tion des risques. Des subventions peuvent être apportées par le fonds de prévention des risques naturels majeur. Le PPR vaut servitude d'utilité publique et son annexion au PLU est obligatoire. Si le PPR impose la réalisation d'une étude préa- lable à la construction, l'architecte doit établir une attestation certifiant que l'étude a été réalisée. Si un bien est construit en violation du PPR, le préfet peut mettre en demeure le propriétaire de faire des travaux et, à défaut, les effec- tuer d'office. La commune peut aussi saisir le TGI pour faire ordonner la démolition d'un ouvrage édifié sans autorisation (art. L 480-14 du code de l'urbanisme). (JO Sénat, Rép., 6 sept. 2012, p.1943, n°23877). ● Les propositions des géomètres pour la copropriété Réunis en congrès laRochelle du 11 au 13septembre, les géomètres experts ont émis des propositions pour améliorer le fonc- tionnement de la copropriété: - Créer un régime spécifique pour les copro - priétés de deux personnes (comprenant deux lots ou plus). Ce régime dérogerait par exemple au formalisme de la loi pour les assemblées générales (forme et délai de convocation…) et permettrait à un copro- priétaire d’agir directement en paiement contre l’autre à concurrence de sa quote-part de parties communes. - Simplifier la rédaction du règlement de copropriété et proscrire le recours à u règle- ment standardisé. - Harmoniser la définition des surfaces des immeubles au niveau européen, en recou- rant davantage à la définition commune adoptée par le Comité de liaison des géo- mètres européens. - Créer un cadastre en 3 dimensions , qui pren- ne en compte le plan du bâti et assure ainsi une parfaite connaissance de la propriété. Prix de l’énergie: complexité assumée L’exposé des motifs de la proposition de loi de François Brottes instaurant une tari- fication progressive de l’énergie (déposée à l’Assemblée 6septembre, n°150) recon- naît que le système proposé est complexe mais qu’il “prépare l’avenir” car il s’agit d’un dispositif écologique. “Les consom- mateurs dispendieux vont subventionner la consommation des consommateurs ver- tueux”. Le texte institue une tarification progressi- ve pour l’électricité, le gaz naturel et la chaleur (art. 1 er ). Il concernera les rési- dences principales mais non les résidences secondaires. Il est prévu un bonus pour les consommations de base et un malus pour les consommations excédentaires. Le volu- me de base est calculé à partir d’un volu- me de référence, représentant une consommation sobre dans un logement bien isolé, modulé en fonction du nombre d’occupants du logement, de la zone cli- matique et du mode de chauffage. Pour collecter les informations, il sera fait recours à la déclaration fiscale, qui devra être complétée d’une ligne sur le mode de chauf- fage. Le système a vocation à être équilibré financièrement à partir d’un barème arrêté chaque année par le ministre de l’énergie. Le barème sera complété par un barème social en faveur des ménages modestes. Le locataire réduit son loyer de la surconsommation d’énergie Pour inciter les bailleurs à isoler les loge- ments, le texte prévoit que les locataires pourront déduire du loyer la part du bonus-malus due à la mauvaise isolation du logement. Ce régime serait prévu par l’article L 230-9 nouveau du code de l’énergie, dans le cas où le bonus-malus acquitté par le locataire dépasse un pla- fond et que la performance énergétique de son logement est inférieure à un cer- tain seuil. L’article 3 concerne l’extension du champ des bénéficiaires des tarifs sociaux. L’article 6 prévoit un mécanisme d’alerte de l’ANAH par les fournisseurs d’énergie lorsque les ménages bénéficiant de tarifs sociaux auront une consommation exces- sive. L’article 8 étend la trêve hivernale qui concerne l’électricité, le gaz et la chaleur à l’ensemble des consommateurs. Les four- nisseurs d’électricité pourront, sauf pour les ménages en situation de précarité énergétique, réduire la puissance fournie. Marchés du logement en Ile-de-France Volumes en chute, prix stables Il s’est vendu à Paris 6500 appartements anciens au 2 e trimestre 2012, soit une chute de -22% par rapport au 2 e trimestre 2011 selon la chambre des notaires. Les prix à Paris s’établissent à 8340 € le m 2 , ce qui représente une hausse de 1% en un trimestre et de +2,5% en un an. Après deux trimestres de baisse, les prix sont donc à nouveau légèrement en progression à Paris. En un an, les arrondissements qui pro- gressent le plus sont le VI e (+7,2%) et le VII e (+6,7%) alors que deux arrondissements sont en baisse: le XII e (-0,2%) et le IV e (-2,5%). En petite couronne, la chute des volumes de vente des appartements anciens est de -18%, plus nette en Seine-Saint-Denis (-21%) et Val-de-Marne (-22%) que dans les Hauts-de-Seine (-14%). Pour les maisons anciennes, la baisse est nettement plus forte (-27%) en Seine-Saint-Denis et Val-de-Mar- ne que dans les Hauts-de-Seine (-5%). En grande couronne, l’activité du marché est également contrastée. Le marché des appartements anciens recule en moyenne de -23%, mais de -14% en Essonne et de -35% dans le Val-d’Oise. Les maisons anciennes reculent de -24% en grande cou- ronne. Les prix des appartements anciens en petite couronne sont en légère baisse sur le tri- mestre (-0,3%) et en hausse de +1,9% en un an. En grande couronne, les prix des appartements anciens sont quasiment stables (-0,5% sur 3 mois, +0,5% sur un an). Pour les mois qui viennent, les notaires esti- ment qu’à Paris, les prix devraient légère- ment augmenter en septembre et légère- Prix au m 2 Évolution trimestrielle Évolution annuelle Paris 8340 € +1,0 % +2,5 % Hauts-de- Seine 5360 € -0,2% +2,4 % Seine-Saint- Denis 3260 € -0,4% +0,9 % Val-de-Marne 4260 € -0,3% +1,5 % Petite couronne 4400 € -0,3% +1,9 % Seine-et- Marne 2270 € -0,1% 0,0% Yvelines 3880 € -0,4% +1,3 % Essonne 2750 € -1,1% -0,3% Val d’Oise 2820 € -0,6% 0,1% Grande couronne 3110 € -0,5% +0,5 % Prix des appartements anciens au 2 e trimestre 2012 Source: Base BIEN Notaires Paris Ile-de-France ment refluer en octobre à 8530 € . La résis- tance des prix s’explique par un habituel décalage entre la baisse des volumes de ven- te et des niveaux de prix, mais aussi par une persistance des besoins en logements et au fait que les vendeurs sont actuellement moins nombreux à proposer leurs biens à la vente. 18septembre 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Documentation fiscale: l’administration innove L’administration a modifié son système de documentation fiscale. Elle a constitué une base documentaire unique et exhaustive, accessible sur le site www. bofip.impots.gouv.fr . Cette base a été constituée, à doctrine constante, par intégration de la documen- tation de base, des instructions, réponses ministérielles et rescrits publiés. Cette base créée par arrêté du 7septembre2012 se substitue au Bulletin officiel des impôts, à la documentation administrative de base et aux rescrits du portail impots.gouv.fr. Désormais, cette base sera actualisée par intégration directe des nouveaux commen- taires. La dernière instruction publiée sous cette forme (instruction n°64 du 7sep- tembre2012) précise que, à compter du 12 septembre 2012, seuls les commentaires publiés au Bulletin officiel des finances publiques - impôts sont opposables à l’administration en application du 2 e alinéa de l’article L 80 A du livre des procédures fis- cales. Tous les commentaires antérieurs sont rapportés et ne restent opposables que pour le passé. NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Administration ✓ Affaire culturelles : Brigitte Bouvier est nommée directrice régionale adjointe des affaires culturelles de Midi-Pyrénées. (Arrê- té du 1 er septembre 2012, J.O. du 5 sept. @). Au fil du JO ■ Prendre en compte le handicap dans les projets de loi Une circulaire du Premier ministre du 4septembre indique que des dispositions spécifiques aux personnes en situation de handicap ont en principe vocation à figu- rer dans chaque projet de loi. Chaque pro- jet de loi devra être accompagné d'une fiche « diagnostic-handicap » permettant de s'assurer du respect de l'objectif de pri- se en compte de la situation de ces per- sonnes. Cette fiche mentionne notamment la prise en compte de l'accès au cadre bâti et au logement. (Circulaire du 4septembre2012 relative à la prise en compte du handicap dans les projets de loi, J.O. du 5 sept. p.14345). ■ Publication des instructions Un décret du 6septembre autorise la publication de certaines circulaires ou ins- tructions, par une mise à disposition sur un site internet autre que celui prévu par le décret du 8décembre 2008. Ce décret avait prévu (art. 1 er ) que les circu- laires ou instructions non diffusées sur ce site internet (circulaires.legifrance.gouv.fr) étaient inopposables aux administrés. Ce nouveau décret apporte donc une déroga- tion au principe mais en y posant comme condition l'exhaustivité et la fiabilité des données, ainsi que l'accessibilité pour le public. (Décret n°2012-1025 du 6septembre2012 relatif à la publication des instructions et cir- culaires, J.O. du 7 sept. p.14443). ■ De la TP à la CFE La loi du 30décembre 2009 a remplacé la taxe professionnelle par la contribution économique territoriale qui se compose de la contribution foncière des entreprises (CFE) et de la cotisation sur la valeur ajou- tée des entreprises (CVAE). Un décret du 3 septembre transpose à la CFE des disposi- tions régissant la taxe professionnelle dans une série d'articles de l'annexe III au CGI. (Décret n°2012-1015 du 3septembre2012 relatif aux modalités de détermination de la contribution économique territoriale, J.O. du 5 sept. 2012, p.14349). ■ Obligation d’individualisation des frais de chauffage Le décret du 23avril 2012 a prévu une obligation de répartition des frais de chauffage dans les bâtiments d'habitation (art. R 131-2 et suivants du CCH). Un arrêté du 27août en précise les modalités. Son article 1 er donne la liste des immeubles pour lesquels il est techniquement impos- sible de mesurer la chaleur utilisée pour le chauffage de chaque logement. Exemples: - installations constituées de systèmes de chauffage à air chaud, - émission de chaleur par dalle chauffante sans mesure possible par local. L'article 2 fixe le seuil de la consomma- tion de chauffage en deçà duquel l'obligation d'individualisation des frais ne s'applique pas (en vertu de l'article R 131-3 f du CCH). Ce seuil se calcule sur une moyenne de trois ans, hors frais néces- saires à l'eau chaude sanitaire. Le seuil est fixé à 150kWh/m2SHAB.an. Il est porté à 190 dans les immeubles où moins de 20 % des émetteurs de chaleur sont équipés d'organe de régulation en fonction de la température intérieure des pièces. L'article 3 prévoit les obligations suivantes: - Pour les immeubles locatifs . Le propriétai- re de l'immeuble procède au relevé de consommation au moins une fois par an et envoie le relevé de consommation d'énergie pour le chauffage à chaque occupant. - Pour les copropriétés , le syndic fait procéder au relevé de consommation au moins une fois par an et l'envoie à chaque copro- priétaire qui l'adresse à son locataire. - Le relevé doit comporter des indicateurs de suivi de consommation et au moins la consommation d'énergie du local pour la même période de l'année précédente. - La moyenne des consommations annuelles de chauffage sur les trois der- nières années est affichée dans les par- ties communes de l'immeuble. NB. L'article R 131-2 a prévu que la mise en service des appareils doit avoir lieu au plus tard le 31mars 2017. (Arrêté du 27août2012 relatif à la réparti- tion des frais de chauffage dans les immeubles collectifs à usage principal d'habitation, J.O. du 5 sept. p.14355). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 490 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N 18septembre 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O N N G G R R È È S S D D E E L L ’ ’ U U N N P P I I La crise du logement n’est pas une réalité partagée par toutes les régions de France et le président de la chambre des proprié- taires d’Auvergne, Philippe Legrix, le souli- gnait d’emblée à l’ouverture du 101e congrès de l’UNPI réuni à Clermont-Fer- rand ce 14septembre. Il déplorait toute- fois la place excessive (la “surdose” comme le dit Franck Bonnet, administrateur de biens clermontois) prise par le parc de logements publics, faisant concurrence au parc privé. Le maire de la capitale auver- gnate, Serge Godard, se félicite au contrai- re, d’avoir restructuré l’urbanisme de sa vil- le, grâce notamment au tramway, et de la diversité de l’habitat qui y règne. ■ Parc ancien préhistorique ? La nécessité de rénover les logements du parc ancien était au cœur des débats de ce congrès, les bailleurs étant très conscients de la nécessité d’en passer par les exigences du Grenelle de l’environnement. L’écart de niveau de performance environnementale entre le neuf et l’ancien était d’ailleurs sou- ligné par un promoteur selon lequel les logements neufs au niveau BBC ou RT 2012 renvoient le parc ancien à la préhistoire ! Certes, le contexte juridique, avec la pers- pective de réforme de la loi de 1989, et le contexte fiscal, dans l’attente de la loi de finance pour 2013, n’est pas favorable à un enthousiasme démesuré des bailleurs, qui critiquent, comme de coutume, les dif- ficultés d’obtenir l’exécution d’un juge- ment d’expulsion, la valse-hésitation des assureurs sur la GRL ou le durcissement e la fiscalité des plus-values. Faut-il alors vendre son patrimoine immo- bilier? Le président de la chambre d’Auvergne évoque un arrêt des investisse- ments, celui de Bordeaux suggère l’attentisme, mais le président de l’UNPI, Jean Perrin est péremptoire: “ne vendez pas”. Il est vrai que son conseil est large- ment soutenu par la grande majorité des intervenants qui, tout en reconnaissant les contraintes notamment fiscales, du place- ment immobilier, soulignent que la pierre reste une valeur refuge et que les place- ments alternatifs manquent singulière- ment d’attraits… ■ Imagination patrimoniale Les propriétaires sont donc invités à prati- quer davantage de gestion de patrimoine et les conseils prodigués sont multiples. En voici deux exemples, décrits par le notaire, Lionel Galliez. 1. L’acquisition de l’usufruit d’un bien. Si un bien vaut 100000 € et qu’il se loue 5000 € par an, l’acquisition du seul usufruit, pour 50000 € , permet de doper la rentabilité à 10%. 2. La vente à soi-même. Le proprié- taire d’un bien locatif veut acheter une résidence secondaire. Au lieu de le faire en empruntant, il constitue une SCI, il lui vend le bien locatif et la SCI emprunte pour financer l’acquisition et peut déduire les intérêts des loyers. Le propriétaire peut alors acquérir la résidence secondaire avec le produit de la vente du bien à la SCI. Quant aux banquiers, ils sont plus réticents à prêter notamment, comme l’explique Marie- Christine Caffet, du Crédit Mutuel, car les perspectives de valorisation des immeubles étant derrière nous, les prêteurs demandent un apport personnel plus conséquent. ■ Qu’attendre des pouvoirs publics? Cécile Duflot n’a pas daigné se déplacer à Clermont, ni même y dépêcher le moindre représentant pour s’en expliquer. L’UNPI, qui entend lui demander par écrit les rai- sons de cette absence, n’a pas pour autant l’intention de durcir ses exigences dans les négociations qui s’annoncent pour la réforme de la loi de 1989. Fidèles à leur tradition libérale, les propriétaires souhai- tent obtenir davantage de liberté, ce que rappelle inlassablement l’ancien président de la chambre de Marseille, Jacques Devergne. Si les jugements d’expulsions étaient exécutés rapidement, si la trêve hivernale était supprimée (elle n’existe pas au Canada), les propriétaires seraient davantage incités à louer, ce qui augmen- terait l’offre locative. L’activité économique générale, présentée par l’éditorialiste des Échos, Jean-Marc Vit- De la considération pour les bailleurs ? “L’avenir du patrimoine” tel était le thème débattu par les propriétaires privés réunis en congrès à Clermont-Ferrand. Mécontent de ne pouvoir le dire de vive voix à la ministre, absente et non représentée à ce congrès, Jean Perrin entend peser dans la négociation qui doit s’ouvrir sur la réforme des rapports locatifs. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E tori, montre que si la croissance est en pan- ne, l’immobilier dispose d’atouts. Le plus convaincant est que si, depuis 20 ou 30 ans, les pouvoirs publics ont préféré taxer ce “qui ne bouge pas” c’est-à-dire la pierre et le travail, on est arrivé à la fin de ce cycle. Les pouvoirs publics réalisent que ce mouvement finit par provoquer l’attrition de la base taxée. Jean Perrin le dit autre- ment: s’agissant des recettes fiscales, “les hauts taux tuent les totaux”. Autre perception de la situation, celle d’Olivier Rozenfeld, président de Fidroit, qui observe que la France frappe l’immobilier au stade de l’acquisition, de la détention et de l’arbitrage. Le niveau total est insupportable et conduit à instituer périodiquement des régimes dérogatoires pour inciter les investisseurs à acquérir des logements. Mais l’ensemble du dispositif souffre d’une redoutable complexité. Elle est certes profitable aux conseillers en ges- tion de patrimoine mais elle permet à ceux qui sont le mieux conseillés (donc les plus fortunés) à mieux éluder l’impôt. Il faut donc une assiette large et des taux bas avec un régime simple; C’est la base d’un système fiscal bien accepté… ■ Liberté et considération En conclusion des débats, Jean Perrin, rele- vant par exemple que la taxe foncière à Clermont peut atteindre trois mois de loyer, renouvelle sa demande d’un Grenel- le des rapports locatifs pour obtenir plus de liberté pour le bailleur. Il demande aussi d’arrêter la “course aux logements sociaux” et il estime que, par le biais des contraintes communautaires, l’Europe pourrait exiger de la France qu’elle restreigne le financement du logement social. Il en appelle aussi, pour mieux peser dans le débat public, à une action concer- tée avec les représentants des administra- teurs de biens et agents immobiliers. Mais finalement, la demande la plus fon- damentale des adhérents de l’UNPI était formulée par l’avocat Daniel Guiroy, prési- dent de l’UNPI 86, selon lequel, les proprié- taires demandent… de la considération. De même que les entreprises ont ces der- nières années su convaincre de leur rôle économique et social, les bailleurs ont une carte à jouer en favorisant la reconnaissan- ce de leur rôle pour loger nos concitoyens. Cela mérite peut-être que la ministre s’y intéresse… un instant. ●
