Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Bail dérogatoire à l’issue d’un bail de 9 ans ?
Calcul d’une indemnité d’éviction / Commerce et habitation
Architecte : Vente de terrain pollué : quelle responsabilité de l’architecte ?
Notaire : Nullité du contrat de vente : responsabilité du notaire à l’égard du sous-acquéreur ?
– 4 – Au Parlement –
Normes des collectivités locales / Débats sur la politique de l’hébergement / Débat sur la fiscalité écologique
– 5 – Réglementation –
DALO / Amiante : certification des entreprises de travaux
Une proposition de loi sur le logement décent
– 6 – Analyse –
RT 2012 : un nouveau champ à construire
– 7 – Nominations – Agenda – Au fil du JO
Limitation de l’éclairage nocturne / Tarif d’achat de l’électricité
– 8 – Rencontre –
La TVA sur les franchises de loyer : selon Lefèvre Pelletier & Associés, la position de l’administration n’a pas d’avenir.
■ JUGÉ ■ > Pour la cour d’appel de Paris, les parties ne peuvent pas conclure un bail dérogatoire à l’issue d’un bail commercial. En revanche, il leur est loisible de conclure une conven- tion d’occupation précaire (p.2). > La cour d’appel de Paris confirme la faculté des parties de conclure un bail com- mercial comportant une partie à usage com- mercial et l’autre à usage d’habitation (p.3). Le locataire ne peut pas ensuite exiger la signature de deux baux distincts. ■ PROPOSÉ ■ > Le sénateur Raymond Couderc propose d’exiger, avant toute mise en location d’un loge- ment, la constatation de sa décence par l’organisme payeur de l’aide au logement (p.5). ■ PUBLIÉ ■ > Un arrêté du 25janvier2013 fixe les limites à respecter pour l’éclairage nocturne des bâtiments non résidentiels (p.7). > Les conditions de certification des entre- prises qui effectuent des travaux de retrait d’amiante ont été précisées par un arrêté du 14décembre2012 (p.5). ■ ANALYSÉ ■ > Selon Denis Chardigny (LP&A) la volonté de l’administration de soumettre à TVA les franchises de loyer n’a pas d’avenir. Analyse lors de la rencontre annuelle d’actualité du cabinet d’avocats (p.8). > La RT 2012 est un “champ à construire”. Synthèse d’une journée d’étude organisée par le réseau d’avocats Gesica, par Nathalie Levray (p.6). ■ DISTINGUÉE ■ > Méka Brunel (Ivanhoé Cambridge Europe) a reçu la Pierre d’Or du Professionnel de l’année, décernée par nos confrères Immo- week. Devoir de conseil: architecte et notaire L a Cour de cassation vient de rendre le 30janvier deux arrêts qui traitent du devoir de conseil des professionnels. L’un concer- ne un architecte et l’autre un notaire. Dans la première affaire, il s’agissait de la vente d’un terrain qui avait été affecté à une fonderie et qui était devenu installation classée pour la protection de l’environnement. L’acquéreur de ce terrain reprochait à l’architecte, à qui il avait confié une mission d‘obtention des permis de construire et de démolir, de ne pas avoir fait d’investigations suf- fisantes qui lui auraient permis de découvrir la pollution des sols. La cour d’appel avait effectivement admis que l’architecte avait commis une faute en s’abstenant d’effectuer une reconnaissance du terrain et des bâtiments existants. Cette décision est cassée au motif qu’il n’appartient pas à l’architecte chargé d’une mission relative à l’obtention des permis de démolir et de construire de réaliser des travaux de reconnaissance des sols pour effectuer un diagnostic de la pollution éventuelle. L’application du devoir de conseil est donc sur ce point écartée. Le second arrêt à l’inverse reconnaît la responsabilité du notaire. Il s’agissait d’un immeuble ayant donné lieu à une succession de ventes. La première vente avait été autorisée par un administrateur judiciaire qui précisait que l’immeuble devait être affecté à l’exploitation d’un établissement pour adolescents handicapés. Or la vente suivante ayant été annulée pour défaut de pouvoir du gérant de la SCI venderesse, les ventes subséquentes avaient également été annulées. Les sous-acquéreurs invoquaient alors le devoir du conseil du notaire pour obtenir une indemnisation. Ils ont obtenu gain de cause au motif que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le risque d’acquérir des lots pour une destination qui n’était pas celle visée par l’ordonnance du juge-commissaire. Cet arrêt est d’autant plus notable que les décisions mettant en jeu la responsabilité du notaire sont assez rares et que les sommes en cause étaient élevées: une société (sous-acquéreur) avait obtenu une indemnité de trois millions d’euros, l’autre, une somme de 2,5millions. La Cour de cassation reconnaît donc le principe de la responsabilité du notaire et statue sur l’évaluation du préjudice. Il est calculé en fonction du profit que le sous-acquéreur aurait tiré de l’opération d’achat revente en tenant compte des frais de rénovation, de découpe et de commercialisation. Si donc le devoir de conseil de l’architecte chargé d’obtenir le per- mis ne lui impose pas de réaliser des travaux de reconnaissance des sols avec diagnostic de pollution, celui du notaire lui impose de véri- fier la destination autorisée des biens acquis. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 507 12 FEVRIER 2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Bail dérogatoire à l’issue d’un bail de 9 ans? Calcul d’une indemnité d’éviction / Commerce et habitation Architecte : Vente de terrain pollué: quelle responsabilité de l’architecte? Notaire : Nullité du contrat de vente: responsabilité du notaire à l’égard du sous-acquéreur? - 4 - Au Parlement - Normes des collectivités locales / Débats sur la politique de l’hébergement / Débat sur la fiscalité écologique - 5 - Réglementation - DALO / Amiante: certification des entreprises de travaux Une proposition de loi sur le logement décent - 6 - Analyse - RT 2012: un nouveau champ à construire - 7 - Nominations - Agenda - Au fil du JO Limitation de l’éclairage nocturne / Tarif d’achat de l’électricité - 8 - Rencontre - La TVA sur les franchises de loyer: selon Lefèvre Pelletier & Associés, la position de l’administration n’a pas d’avenir. S O M M A I R E E D I T O R I A L 12février 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux commerciaux ■ Bail dérogatoire à l’issue d’un bail de 9 ans? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 30janvier 2013, n°11/04161) Un bail avait été conclu en 2000 pour des locaux d’entrepôts et de bureaux. Or en 2005, les parties avaient conclu un bail à compter du 1 er mars 2006 et pour un an, pour les mêmes locaux étant précisé que le bail était soumis à l’article L 145-5 du code de commerce et que le bail de 2000 avait été résilié par acte extrajudiciaire du 4août 2005. En 2009, alors que le preneur ayant quitté les lieux depuis 2007 réclamait resti- tution du dépôt de garantie, le bailleur esti- mait que le bail devait être soumis au statut des baux commerciaux. La cour d’appel juge que les parties ne pou- vaient pas conclure un bail dérogatoire: “Considérant que le bail conclu le 13sep- tembre 2005 fait expressément référence aux dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce; que, cependant, dans la mesure où la société Anixter France a régulièrement occupé les lieux suivant bail commercial à effet du 1 er mars 2000 auquel il a été régulièrement mis fin par acte du 4août 2005 prenant effet le 28février 2006, les dispositions de l’article L 145-5 , qui visent la faculté pour les parties de déroger au statut des baux commerciaux lors de l’entrée dans les lieux du preneur, ne pouvaient trouver à s’appliquer ; que, pour autant, la conven- tion conclue n’est pas nulle mais doit être autrement qualifiée, conformément à la commune intention des parties; Considérant qu’il résulte des termes de ce bail du 13septembre 205 qu’il a été conclu pour une durée de un an et manifeste l’accord explicite des parties pour écar- ter toute soumission au statut des baux commerciaux , interdisant au pre- neur de se prévaloir d’un droit à renouvel- lement ou à une indemnité d’éviction et, d’une manière générale, de tous droits autres que ceux résultant de la convention, cette stipulation étant considérée comme la condition déterminante du contrat sans laquelle il n’aurait pas été conclu; que les parties ont ainsi expressément renoncé, ensemble, à l’application du statut des baux commerciaux en termes clairs et précis, dénués de toute équivoque; qu’en effet, la convention ne constitue pas, ainsi qu’il a été dit, le bail dérogatoire prévu à l’article L 145-5 du code de commerce qui, seul, peut se poursuivre par un bail commercial quand le preneur reste dans les lieux et à l’expiration duquel seulement une renon- ciation valable au droit acquis au statut peut être invoquée; qu ’il s’agit, en l’espèce, d’une simple convention d’occupation temporaire , acceptée par l’une et l’autre des parties dans un intérêt pratique, la société Anixter France n’ayant pas trouvé de locaux susceptibles de l’accueillir et c’est donc la conclusion même de cette convention qui constitue la renon- ciation au statut des baux commerciaux, dont le droit se trouvait acquis à compter de la résiliation du bail commercial”. La cour d’appel ordonne la restitution du dépôt de garantie. Observations : L’article L 145-5 du code de commerce autorise la conclusion d’un bail dérogatoire “lors de l’entrée dans les lieux du preneur” si la durée totale du bail ou des baux successifs n’est pas supérieure à deux ans. C’est la notion “d’entrée dans les lieux” qui faisait ici débat, puisque le loca- taire était déjà en place mais avait réguliè- rement donné congé à son bailleur. S’agit- il d’une occupation matérielle ou juridique? Joël Monéger (dont une consul- tation était citée dans l’arrêt) considère que la Cour de cassation a fait sienne l’idée d’une entrée juridique ou abstraite du locataire (cf. code des baux Dalloz, comm. sous art. L 145-5). Ce qui permet à un futur locataire d’entrer dans les lieux comme occupant avec l’accord du bailleur pour les aménager. Dans ce cas, le bail dérogatoire prend effet à la date convenue, sans que cette période préparatoire soit incluse dans le décompte de la durée du bail (Civ. 3 e , 10mai 1977) ou encore (Civ. 3 e , 15avril 1992) pour le cas de locaux précédemment occupés par le preneur à titre de sous-loca- taire. Dans l’arrêt rapporté au contraire, la cour d’appel de Paris se réfère à une notion matérielle de l’entrée dans les lieux puis- qu’elle juge que le locataire ayant déjà occupé les lieux comme locataire, il n’était pas possible de conclure un bail dérogatoi- re à la suite du premier bail. Elle autorise cependant la conclusion d’une convention d’occupation précaire. Le contrat est ainsi qualifié en raison de la cir- constance que le locataire n’avait pas trou- vé de locaux de substitution. Observons toutefois que la Cour de cassa- tion ne permet habituellement la conclusion d’une convention d’occupation précaire qu’à raison de circonstances exceptionnelles et dont le terme est marqué par une cause autre que la seule volonté des parties (Civ. 3 e , 19 nov 2003). Exemples: locaux loués dans l’attente d’une expropriation (Civ. 3 e , 15mars 1977), locaux devant être démolis car situés dans une ZAC. La cour d’appel fait donc ici une interprétation très souple de ce motif de précarité puisqu’il s’agissait pour le preneur de trouver d’autres locaux. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Cet arrêt interdit la conclusion d’un bail dérogatoire à la suite d’un bail commercial, mais autorise la conclusion d’une convention d’occupation précaire. ■ Calcul d’une indemnité d’éviction (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 30janvier 2013, n°08/19739) La cour d’appel ayant précédemment jugé qu’il avait été définitivement mis fin à un bail commercial, elle se prononce sur le montant de l’indemnité d’éviction. Il s’agissait d’une boutique de deux pièces en rez-de-chaussée (37,14m 2 ) et d’une cave (26,97m 2 ). Les locaux étaient situés à Aubervilliers. La cour retient une surface pondérée de 41,65m 2 . “Considérant que l’association Télévision sans frontières ne conteste pas le fait qu’elle n’exerce plus aucune activité dans les lieux depuis 2008; que l’indemnité prin- cipale d’éviction se réduit en consé- quence à la seule valeur du droit au bail qui se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouve- lé, cette différence étant elle-même affec- tée d’un coefficient multiplicateur de situa- tion; Considérant qu’après avoir recherché des termes de comparaison dans le secteur envi- ronnant, l’expert retient une valeur locative de 200 € /m 2 qui n’est pas critiquée, ce qui, au regard du loyer de renouvellement poten- tiel, établit le différentiel de loyer à 6270 € /an (8330 € /an - 2060 € /an); que le coeffi- cient de situation n’étant pas non plus criti- qué, la valeur du droit au bail sera fixée à la somme de 12540 € ce qui constitue l’indemnité principale; que la somme de 4400 € proposée par l’expert au titre d’indemnités accessoires, qui ne peuvent en effet tenir compte d’un trouble commercial inexistant, ne fait pas non plus l’objet de discussion”. Le montant total de l’indemnité d’éviction est donc fixé à 16940 € et compensé par- tiellement par une indemnité d’occupation de 7500 € par an. Observations : Le preneur ayant cessé son activité dans les locaux loués, il ne pouvait invoquer de perte de clientèle liée à J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E l’abandon des locaux. La cour en déduit que le preneur ne peut être indemnisé que de la perte du droit au bail. La cour applique la règle de calcul de l’indemnité d’éviction en fonction de la valeur du droit au bail. Le locataire est ain- si indemnisé de l’écart entre le loyer de marché et le loyer résultant du bail. La cour d’appel de Paris avait jugé plus anciennement que la valeur du droit au bail repose sur l’économie de loyer qu’aurait faite le preneur s’il était resté en place avec un loyer plafonné par rapport aux loyers à payer pour les nouveaux locaux selon le prix du marché (Paris, 2avril 1992, Administrer, oct. 1992, 94). Le mon- tant de l’indemnité est donc d’autant plus important que le loyer est sous-évalué. ■ Commerce et habitation (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 29janvier 2013, n°12/11660) Un litige d’impayés de loyer opposait un bailleur et son locataire. Le bail portait sur une boutique et dépendances au rez-de- chaussée ainsi qu'un appartement au pre- mier étage. La destination des lieux était “bar-brasserie exclusivement”. Le TGI avait constaté l’acquisition de la clau- se résolutoire, mais le locataire estimait qu’il y aurait dû y avoir deux baux distincts, un bail commercial et un bail d’habitation. Son argument est rejeté: “Considérant […] que contrairement à ce que soutient l’appelante, les locaux don- nés à bail sont soumis dans leur inté- gralité au statut des baux commerciaux dès lors que les parties ont entendu convenir d’un prix unique pour l’ensemble de ceux-ci et que l’appartement situé au-dessus du bar restau- rant est destiné au logement du gérant de la société qui exploite le local commercial et que la proximité immédiate de sa localisa- tion facilite l’exploitation du fonds eu égard à sa destination”. La cour d’appel confirme le jugement de première instance ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Observations : Il a déjà été admis qu’un local d’habitation accessoire à l’exploitation d’une boulangerie relève du statut des baux commerciaux (CA Versailles, 15 oct. 1998, BICC 1999, n°775). Il est de jurispru- dence constante qu’un bail portant à la fois sur des locaux d’habitation et des locaux commerciaux sont est commercial pour le tout. (Cass. Civ. 3 e , 15 sept 2009). Le bail est commercial pour l’ensemble même si les locaux sont matériellement divisibles (Civ. 3 e , 16 oct. 1974). Le preneur n’est donc pas fondé à pré- tendre que deux baux auraient dû être conclus. Architecte ■ Vente de terrain pollué: quelle responsabilité de l’architecte? (Cass. Civ. 3 e , 30janvier 2013, n°79, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°11-27 792) Un terrain avait été vendu à une SA d’HLM pour y édifier un programme de logements sociaux. Or le terrain avait été exploité par une fonderie et était devenu installation classée pour la protection de l’environnement. Lors des travaux de pré- paration du terrain, des réservoirs d’hydrocarbures avaient été découverts. L’acquéreur avait engagé divers recours contre le vendeur et les architectes. L’arrêt d’appel qui avait condamné les archi- tectes est cassé: “Vu l’article 1147 du code civil; Attendu que pour condamner M. B. et S., in solidum avec la société Spitz [vendeur], à payer à la société La Sablière la somme de 1618410euros, l’arrêt retient que le maître d’œuvre, chargé d’une mission complète, tenu à un devoir de conseil envers le maître de l’ouvrage doit vérifier tous les éléments du sol et du sous-sol et leur compatibilité avec les constructions envisagées, que MM. B. et S. n’avaient découvert les réservoirs d’hydrocarbures enterrés et non dégazés qu’après le 29juillet 1997 alors qu’au regard de leurs seules obligations de maître d’œuvre et même abstraction faite des règles applicables aux installations classées pour la protection de l’environnement, ils étaient tenus d’effectuer une reconnaissan- ce du terrain et des bâtiments existants et de vérifier, avant le dépôt des demandes de permis de démolir et de construire, si le sous-sol de l’immeuble était apte à suppor- ter les constructions envisagées ou, en tous cas, à attirer l’attention de la société La Sablière sur le risque qu’elle prenait d’acquérir le bien sans procéder à des inves- tigations sur la présence de restes d’installations ou d’équipements dissimulés, et qu’en s’abstenant d’agir ainsi alors qu’ils connaissaient la nature industrielle du site, ils avaient commis une faute dont ils devaient répondre; Qu’en statuant ainsi, alors qu’ il n’appartient pas à l’architecte chargé d’une mission relative à l’obtention des permis de démolir et de construire de réaliser des travaux de reconnaissance des sols pour effectuer un diagnostic de la pollution éventuelle ni d’attirer l’attention de l’acquéreur sur le risque d’acquérir le bien sans procéder à de telles investigations, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cour d’appel s’était fon- dée sur le devoir de conseil de l’architecte en indiquant qu’il doit concevoir un projet réalisable qui tienne compte des contraintes du sol et vérifier tous les élé- ments du sol et du sous-sol et leur compa- tibilité avec les constructions envisagées. L’auteur du pourvoi soutenait au contraire que la responsabilité de l’architecte suppo- se la preuve d’une faute et qu’il ne lui incombe pas de réaliser les travaux de reconnaissance des sols pour effectuer un diagnostic de pollution. Cet argument a été repris par la Cour de cassation. Notaire ■ Nullité du contrat de vente: res- ponsabilité du notaire à l’égard du sous-acquéreur? (Cass. Civ. 3 e , 30janvier 2013, n°78, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°11-26 074) Un immeuble avait été vendu une première fois par une société en liquidation. Autori- sée par le juge-commissaire, la vente préci- sait que l’immeuble acquis serait dédié à l’exploitation d’un établissement pour ado- lescents handicapés. L’immeuble avait été revendu en mars1999 et puis vendu une nouvelle fois par lots à trois sous-acquéreurs. Le contrat de mars1999 ayant été annulé, les sous-acqué- reurs dont les contrats avaient été annulés en conséquence, recherchaient la responsa- bilité du notaire rédacteur. Sa responsabilité au titre du devoir de conseil est retenue. L’arrêt approuve la cour d’avoir retenu que “les notaires auraient dû attirer l’attention des sous-acquéreurs sur le risque d’acquérir des lots pour une destina- tion qui n’était pas celle qui était visée par l’ordonnance du juge-commissaire et qu’en s’abstenant de le faire, ils avaient manqué à leur devoir de conseil et exposé les sous-acquéreurs au risque, qui s’est réalisé, de subir les conséquences de l’annulation des ventes subséquentes à la vente initiale et ont engagé leur responsa- bilité”. Un des sous-acquéreurs voit par ailleurs rejetée son action tendant à condamner le notaire à lui verser des dommages intérêts au titre d’une perte de loyer. “Ayant relevé […] que les charges de rem- boursement du prêt contacté pour financer l’acquisition du lot numéro21 étaient entiè- 12février 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A R R C C H H I I T T E E C C T T E E - - N N O O T T A A I I R R E E ▲ ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 12février 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ■ Normes des collectivités locales Jacqueline Gourault et Jean-Pierre Sueur ont défendu au Sénat le 28janvier une proposi- tion de loi créant une haute autorité chargée du contrôle et de la régulation des normes applicables aux collectivités locales . Jac- queline Gourault explique qu’il est nécessai- re de réguler l’ensemble des flux de normes applicables aux collectivités locales et des- serrer l’action des collectivités locales. Il faut donc disposer d’une “structure de dialogue forte”. Le Conseil consultatif d’évaluation des normes (CCEN) serait remplacé par un Conseil national d’évaluation des normes A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T D D É É B B A A T T S S (CNEN). Jean-Pierre Sueur ajoute que désor- mais, tout texte ayant pour effet de créer une norme applicable aux collectivités locales sera obligatoirement soumis à cette instance (JO Sénat 29 janv. p.519). L’article principal du texte est l’article 1 er qui crée ce Conseil national d’évaluation des normes. Le texte a été voté (p.554). ■ Peu de prêts viagers hypothé- caires Répondant à une question de Laurence Rossi- gnol, Najat Vallaud-Belkacem indique au Sénat que de juin2007 à janvier2010, 4329 prêts de ce type ont été accords pour 352mil- lions d’euros. Ce faible développement s’explique par le coût du risque élevé suppor- té par le prêteur et par l’interdiction du démar- chage. Elle conclut que “le prêt viager hypo- thécaire est un produit dont les limites sont intrinsèquement liées à son mode de fonction- nement, destiné à protéger le propriétaire du bien”. (JO Sénat Déb. 30janvier, p.582). ■ TVA dans le logement social Le sénateur Marcel Rainaud proposait de réduire à 5% le taux de TVA pour la construction de logements sociaux. Najat Vallaud-Belkacem lui répond que le passage de 7% à 10% du taux de TVA est assorti de mesures dérogatoires favorables: les opéra- tions engagées avant le 1 er janvier 2014 reste- ront soumises au taux de 7% si une décision de financement de l’Etat ou une signature de convention avec le préfet est intervenue avant le 1 er janvier 2014 (JO Sénat Déb. 30janvier p.583). ■ La SNI à Mourenx Répondant à une question de David Habib sur la gestion d’un parc de logements sociaux appartenant à la SNI à Mourenx (Pyrénées-Atlantiques) et qui souhaite le départ de la SNI, Cécile Duflot répond que la SNI doit respecter ses engagements et que le ministère soutient le projet de rénovation urbaine (JO AN déb. 25 janv. p.342). ■ Pompes à chaleur Delphine Batho indique que les pompes à cha- leur donnant droit au crédit d’impôt de 26% en 2013 sont les pompes à chaleur dédiées uni- quement à la production d’eau chaude sanitai- re. Les matériels doivent respecter la norme EN 16147. S’agissant de la compatibilité de leur performance avec la RT 2012, la ministre indique que cette question sera examinée dans le cadre du débat national sur la transition énergétique (JO AN déb. 25 janv. p.345). ■ Plus-values des Français de l’étranger Corinne Narassiguin (SRC) a interpellé Jérô- me Cahuzac sur la situation d’une Française résident aux États-Unis et devant vendre un appartement à Paris et qui doit subir une taxation de 48% sur la plus-value. Le ministre rappelle que la taxation des plus- values immobilières des non-résidents est de 33,1/3% pour ceux domiciliés hors Espa- ce économique européen et de 19% pour ceux domiciliés dans l’EEE. Il s’y ajoute, depuis la loi du 17août 2012, les prélève- ments sociaux. Il conclut en indiquant que cette situation est justifiée par l’application du traité sur l’Union Européenne (JO AN déb. 25 janv. p.355). ■ Politique de l’hébergement Les députés ont débattu le 24janvier de la politique de l’hébergement. Danièle Hoffman-Rispal présente le rapport “pour un service public efficace de l’hébergement et de l’accès au logement des plus démunis”, rédigé avec Arnaud Richard. Elle se félicite des objectifs du Gou- vernement notamment dans la lutte contre les expulsions locatives et le projet de garan- tie universelle des risques locatifs (JO AN déb. 25 janv. p.387). Elle chiffre à 150000 le nombre de personnes sans abris pour 83000 places d’hébergement et 19000 places à ouvrir. Sonia Lagarde indique que, pour 2013, le rapport propose 10000 logements ordinaires ou accompagnés et 10000 en réponse héber- gement. Barbara Pompili ajoute que le Pre- mier ministre a annoncé le 11décembre la création de 4000 places d’hébergement d’urgence supplémentaires en2013 et4000 en centre d’accueil pour demandeur d’asile, plus 1000 déjà budgétées, soit 9000 (p.391). Annick Girardin se demande comment va être mise en œuvre la circulaire du 26octobre2012 qui oblige les préfets à mettre en œuvre le relogement effectif des ménages reconnus prioritaires avant la date à laquelle leur expulsion doit avoir lieu (p.392). Jacqueline Fraisse relève le chiffre du rapport qui estime à 70000 le manque de places d’hébergement d’urgence. Elle relève qu’en 2012, 13000 expulsions ont nécessité le concours de la force publique (+ 9 % en un an). Elle suggère d’interdire les expulsions sans relogement pour les familles de bonne foi (p.393). Philippe Kemel insiste sur le rôle des bailleurs sociaux et préconise de mettre en place des logements de transition dont la gestion serait confiée aux bailleurs sociaux (p.399). rement couvertes par les loyers perçus de sorte que les loyers avaient été consommés dans la constitution du capital formé par la différence existant entre la valeur de l’immeuble et l’encours de la dette de rem- boursement du prêt, la cour d’appel a pu en déduire […] que SCI H. n’était pas fon- dée à solliciter l’indemnisation d’une pré- tendue perte de loyers”. L’arrêt est cependant cassé sur la responsa- bilité du notaire à l’égard du banquier prê- teur: “Vu l’article 1382 du code civil; Attendu que pour débouter la société Cré- dit du Nord de ses demandes en paiement de dommages-intérêts formées contre les notaires, l’arrêt retient que le préjudice est hypothétique dès lors que le contrat de prêt a été conclu pour une durée de deux années de sorte qu’à la date d’annulation des ventes les prêts étaient censés être entièrement remboursés et que, dans ces circonstances, le dommage qu’a pu subir la banque à ce titre est dépourvu de tout lien de causalité avec la faute des notaires; Qu’en statuant ainsi, alors que la nullité de la vente ayant pour conséquence la nullité du prêt, le crédit du Nord a perdu les inté- rêts conventionnels auxquels il avait droit, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations : Cet arrêt fournit donc un exemple de mise en jeu de la responsabili- té du notaire rédacteur de l’acte de vente au titre de son devoir de conseil. Il porte sur l’indemnisation d’un profit que l’acquéreur aurait pu réaliser si la vente n’avait pas été annulée. Les notaires sou- tenaient notamment que la vente devait donner lieu à une affectation pour un éta- blissement pour handicapés et non pour à une revente à usage d’habitation et que l’acquéreur ne pouvait revendiquer l’indemnisation d’un avantage illicite. Mais cet argument n’a pas été admis par la Cour de cassation. ● ▲ 12février 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T B B R R È È V V E E S S ◆ Nouveau président FIEBCA Alain Zeliszewski vient d’être élu président de la Fédération des Indépendants Experts et Bureaux de Contrôle Ascenseurs (FIEBCA). Il succède à Hervé Lasseigne. Il comp- te proposer la création d’un “ Observatoire de l’ascenseur” per- mettant des discussions sur les résultats des contrôles techniques quinquennaux afin de proposer des évolutions réglementaires aux pou- voirs publics. (Communiqué du 7février 2013). ◆ Méka Brunel, pierre d’or Immoweek Vice-présidente exécutive Europe d’Ivanhoé Cambridge Europe, Méka Brunel a reçu ce 7février la Pier- re d’Or du professionnel de l’année, décernée par le magazine Immoweek. P P R R O O P P O O S S I I T T I I O O N N S S ❘◗ Simmons & Simmons (Patrick Gerry, Christine Carbonnel et Julien Meslin) et l’étude notariale Begon, Herbert, Bou- geard, Brulon & Bonneau ont conseillé Fidelity Wordwide Investment pour l’acquisition d’un immeuble de 2550m 2 à Suresnes (12,6 M€). L’immeuble est loué à Lexmark Interna- tional. Le vendeur, Züblin Immobilière, était conseillé par l’étude notariale Wargny Katz (Stéphane Carlier). ❘◗ Salans (HenryLazarski et Myriam Mejdoubi) a conseillé le Groupe Constellation pour l’acquisition de 4 hôtels (Concorde Lafayette Porte Maillot et l'Hôtel du Louvre à Paris, le Concorde Martinez à Cannes et le Palais de la Méditerranée à Nice) auprès du groupe du Louvre, filiale du fonds américain Starwood Capital. Acteurs ■ DALO Un arrêté du 22janvier définit la liste des titres de séjour qui sont visés aux articles R 300-1 et R 300-2 du CCH c'est-à-dire qui caractérisent la notion de permanence de résidence en France et qui est la condition pour prétendre au droit au logement opposable. (Arrêté du 22janvier2013 fixant la liste des titres de séjour prévue aux articles R. 300-1 et R. 300-2 du code de la construction et de l'habitation, JO du 30janvier, p.1808). ■ Amiante Un arrêté du 14décembre2012 détermi- ne les conditions de certification des entreprises qui réalisent des travaux d'encapsulage et de retrait d'amiante et les conditions d'accréditation des orga- nismes certificateurs. Les entreprises qui réalisent les travaux d'encapsulage et de retrait d'amiante doi- vent être certifiées. L'organisme certifica- teur doit évaluer la capacité des entre- prises en regard de la norme NF X 46-10. Les organismes certificateurs doivent être accrédités auprès du COFRAC ou d’un organisme équivalent. (Arrêté du 14décembre2012 fixant les condi- tions de certification des entreprises réalisant des travaux de retrait ou d'encapsulage d'amiante, de matériaux, d'équipements ou d'articles en contenant, J.O. du 2 fév., p.2035). Cécile Duflot explique ses priorités: elle pré- conise une réforme structurelle avec un double objectif: orientation vers le logement et ancrage dans les territoires (p.399). L’hébergement doit respecter trois critères: “continuité de prise en charge, incondition- nalité d’accueil et égalité de traitement”. Elle réaffirme la décision de mettre fin à la gestion au thermomètre. Elle indique que la politique de réquisition permet non seule- ment de réquisitionner mais “de stimuler les propriétaires de biens vacants”. Il faut par ailleurs faire le lien entre la poli- tique d’hébergement et la politique du loge- ment. En 2013, 9000 places d’hébergement seront créées ou pérennisées et 9000 places de logement accompagné seront ouvertes. La ministre souhaite une fusion du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées (PPALPD) et du plan départemental d’accueil, d’hébergement et d’insertion (PDAHI). Elle se félicite du choix du Président de la République de créer une garantie universel- le des risques locatifs; jugeant, après avoir examiné le bilan de la GRL et de la GLI, que ce dispositif serait un moyen décisif pour sécuriser simultanément les bailleurs et les locataires. Cécile Duflot annonce aussi un plan avec l’USH pour la construction de 150000 loge- ments sociaux par an, ainsi que la nécessai- re mobilisation des logements vacants dans le diffus. La future loi sur le logement comportera des dispositions sur le logement indécent et les marchands de sommeil et des mesures contre la vacance (p.402). ■ Fiscalité écologique Les députés ont abordé ce même 24janvier le thème de la fiscalité écologique. Delphine Batho présente trois critères pour la fiscalité écologique: 1. un lien entre le pro- duit de la fiscalité écologique et l’action environnementale est nécessaire pour convaincre nos concitoyens de son bien-fon- dé (JO AN déb. 25 janv. p.405); 2. les pro- positions doivent être passées au crible de l’efficacité écologique, de l’impact écono- mique et de la justice sociale; 3. il faut une vision d’ensemble. Eva Sas souligne qu’il y a une incohérence à augmenter de 7 à 10% le taux de TVA dans les secteurs de la rénovation thermique (p.407). Annick Girardin affiche sa crainte que les ménages soient mis à contribution. Selon Martial Saddier, 180000 éco-prêts ont été octroyés entre 2010 et 201, et 100000 logements sociaux ont fait l’objet de rénova- tion. Le crédit d’impôt développement durable a permis de rénover 6,2millions de logements privés. La consommation énergétique moyenne dans un logement existant a dimi- nué: passant de plus de 240 à 190kWh/m2 (p.411). Yannick Favennec rappelle les mesures engagées par Jean-Louis Borloo et s’inquiète du “coup d’arrêt” porté aux mesures du Grenelle de l’environnement. Face au défi de l’artificialisation des sols, Jean-Paul Chanteguet estime indispensable de repen- ser complètement la fiscalité écologique applicable au patrimoine naturel, au foncier, à l’urbanisme et à l’eau (p.415). Les priorités de Delphine Batho Dans ses conclusions, la ministre a indiqué que, avec les échecs passés de la taxe carbo- ne, il fallait “reprendre l’idée de fiscaliser tout ce qui contribue aux émissions de gaz à effet de serre”. La priorité de la biodiversité et de l’artificialisation des sols sera débattue lors du projet de loi sur le logement et l’urbanisme (p.419). Logement décent Le sénateur Raymond Couderc (UMP, Hérault) a déposé le 23janvier une propo- sition de loi (n°274) visant à rendre obliga- toire la constatation de la décence du loge- ment préalablement au versement de l'aide au logement au bailleur. Le texte ins- taurerait une obligation de faire certifier la décence du logement préalablement à toute location par le bailleur. Le contrôle serait effectué par les services payeurs de l’aide au logement. Une journée de formation sur les exi- gences et les enjeux de la RT 2012, organi- sée par le réseau d’avocats Gesica, s’est tenue à Paris le 1erfévrier 2013. Les orga- nisateurs, spécialistes en construction, pré- disent de nombreux contentieux en raison de la complexité technique des nouvelles normes et des incertitudes juridiques pesant sur l’acte de construire. Ils s’alarment de l’impréparation et du manque de connaissances des profession- nels de la construction. Changement de logique La RT 2012 vise à réduire les consomma- tions d’énergie et les émissions de dioxyde de carbone pour cinq usages: chauffage, eau chaude, climatisation, ventilation et éclairage. L’approche est désormais systé- mique. Les économies réelles d’énergie d’un bâtiment sont appréciées dans la glo- balité. « Nous sommes à l’aube d’une révo- lution technique » estime Nicolas Bédon, avocat associé à Angers. Le non-respect des trois critères RT 2012 (efficacité éner- gétique - Bbio, consommation d’énergie primaire - Cep, et exigence du confort d’été - Tic) sera sanctionné, civilement par l’octroi de dommages intérêts, pénale- ment par une amende jusqu’à 45 000 € et six mois de prison. Sans oublier le risque de démolition. La nouvelle norme doit être intégrée dès le dépôt du permis de construire. Le péti- tionnaire en atteste auprès de l’administration en fournissant deux attes- tations portant d’une part, sur la prise en compte de la RT 2012 dans son projet et d’autre part, sur la réalisation de l’étude de faisabilité relative aux approvisionne- ments en énergie. A l’achèvement des tra- vaux, une troisième attestation confirme la prise en compte au cours de la construc- tion. « Ces nouvelles exigences vont castrer l’acte de construction. » craint Stéphane Ramon, ingénieur Arts et métiers, expert près la cour d’appel d’Angers. Elles indui- sent à coup sûr de nouvelles questions techniques et juridiques. Points de vigilance techniques La question de la performance énergé- tique se pose dès la conception de l’ouvrage et se poursuit jusqu’à son utilisa- tion et son entretien. ➠ Au niveau de la conception Des attestations peuvent présenter une différence entre le dépôt du permis et la fin des travaux ou être rédigées sur la base d’erreurs de saisie ou d’informations erro- nées. La responsabilité du maître d’œuvre ou, en son absence, du maître d’ouvrage sera mise en cause. Aucun constructeur n’est à l’abri d’une erreur de logiciels, sur- tout que « Les logiciels réglementaires de calcul, utilisés depuis le 1er janvier, ne seront validés par le gouvernement qu’au 1er juillet 2013 ! » s’exclame Stéphane Ramon. Qui sera responsable? Une autre difficulté peut survenir en cas d’exploitation du foncier avoisinant. Une nouvelle construction produit de l’ombre et le bâtiment ne bénéficie plus des apports gratuits d’ensoleillement pris en compte à la conception. Faut-il prévoir à ce stade les utilisations futures possibles du voisinage? ➠ Au niveau de l’exécution « Le plus grand risque réside dans la phase chantier. » assène Stéphane Ramon. Pour y pallier, il préconise une solide formation des artisans, en amont de la réalisation, non seulement sur les enjeux de la RT 2012 mais aussi sur la mise en œuvre des maté- riaux et équipements. « A défaut, prédit-il, le crash est assuré ». Nul doute qu’il faudra porter les efforts sur la coordination et le contrôle des différents corps d’état. La norme porte conséquence sur l’habitude de changer les matériaux, équi- pements ou solution technique en cours de chantier. Les calculs initiaux peuvent s’en trouver modifiés pour un résultat non conforme à la RT 2012. ➠ Au niveau de l’utilisation et de la main - tenance Calculée sur des hypothèses standardisées, la consommation d’énergie fluctue en fonction de conditions climatiques extrêmes ou de comportements particu- liers de l’utilisateur du bâtiment. Le défaut de nettoyage des vitres, l’absence d’entretien des VMC, le percement intem- pestif de la membrane d’étanchéité d’une construction bois, l’ajout d’une véranda, 12février 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A N N A A L L Y Y S S E E RT 2012: un nouveau champ à construire « Disparition du schéma artisanal », « révolution des pratiques constructives » : des experts de la construction prédisent qu’un chantier ne se déroulera plus jamais comme avant en raison des contraintes de la réglementation thermique applicable à tous les bâtiments depuis le 1 er janvier 2013. Conséquences. Vocabulaire du bâtiment La Commission générale de terminologie a rédigé des définitions applicables aux bâti- ments suivants: - Bâtiment à énergie positive (BEPOS) : Bâti- ment bioclimatique conçu pour produire en moyenne plus d'énergie qu'il n'en consom- me. - Bâtiment bioclimatique : Bâtiment dont l'implantation et la conception prennent en compte le climat et l'environnement immé- diat, afin de réduire les besoins en énergie pour le chauffage, le refroidissement et l'éclairage. - Bâtiment passif : Bâtiment bioclimatique conçu pour que son bilan énergétique ten- de vers l'équilibre. (Décision publiée au J.O. du 1 er février 2013, p.1982). etc. sont autant de variables qui impactent la qualité énergétique d’un bâtiment. Pour éviter une mise en cause, le constructeur aura intérêt à prévoir une notice d’utilisation et d’entretien pour la confor- mité à la RT 2012, qui suivra l’immeuble dans quelles que mains qu’il passe. Obligation juridique de résultat La nouvelle réglementation pose le princi- pe d’un niveau à atteindre de qualité ther- mique d’une construction. Comment défi- nir la non atteinte de la performance attendue? Par des calculs? Quel outil peut donner des résultats fiables ? Il existe un réel doute sur la qualification de ce type de désordre dans le régime de l’assurance construction. De surcroît, les défauts rele- vés sur des bâtiments basse consommation surviendront sans doute sur les bâtiments RT 2012: nuisance acoustique, fuites d’air parasites, défauts de conception, etc. Or leur traitement assurantiel est pour le moins incertain. Enfin, nul doute que les comportements des parties à la vente ou au bail d’immeubles conformes à la RT 2012 seront impactés, les uns attendant le retour sur investissement de la performan- ce énergétique et les autres une économie d’énergie. Autant de situations qui pour- ront donner lieu à la mise en cause de la responsabilité du constructeur. Or aucune disposition légale spécifique n’a été pré- vue pour faire garantir l’erreur thermique par une assurance obligatoire. « Il faut réfléchir à la façon dont les régimes tradi- tionnels de responsabilité en immobilier et construction vont s’appliquer à ces exi- gences nouvelles. » commente Nicolas Bédon. Les règles de l’art en seront revisi- tées. « Nous nous dirigeons vers une indus- trialisation du mode de construction dans les dix ans à venir. » conclut Stéphane Ramon. ● Nathalie Levray 12février 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Artisanat, commerce et tourisme : Raphaël Poli est nommé conseiller pour les affaires économiques, chef de cabinet de Sylvia Pinel. (Arrêté du 16janvier2013, J.O. du 30janvier, @). Administration ✓ SGAR : François Lalanne est nommé secrétaire général pour les affaires régio- nales auprès du préfet de la région Corse. (Arrêté du 29janvier2013, J.O. du 31 janv., @). ✓ Environnement : Denis Girou est nommé directeur de l'environnement, de l'aménagement et du logement de Guyane. (Arrêté du 30janvier2013, J.O. du 1 er fév. @) ✓ Préfets : Élisabeth Borne est nommée préfète de la région Poitou-Charentes, pré- fète de la Vienne. Sont nommés préfets de département: Jean-Luc Videlaine (Finistère), Vincent Bou- vier (Haut-Rhin), Jacques Witkowski (Mayotte), Dominique-Claire Mallemanche (Creuse), Jean-Luc Combe (Cantal). (Décrets du 31 janv. 2013, J.O. du 1 er février, @). Organismes publics ✓ Les membres du Comité national « trames verte et bleue » ont été nommés par arrêté du 24janvier2013. Geneviève Gaillard est nommée prési- dente. Le président de France Nature Envi- ronnement et celui de l'Assemblée perma- nente des chambres d'agriculture sont nommés vice-présidents. (J.O. du 1 er février 2013, p.1973) ✓ Les administrateurs de l’ADEME ont été désignés par décret du 1 er février 2013 (J.O. du 3février, p.2089). ■ Limitation de l’éclairage noctur- ne des bâtiments Un arrêté du 25janvier encadre l'éclairage des bâtiments non résidentiels, tant l'éclairage intérieur émis vers l'extérieur, que l'illumination des façades. Les éclairages intérieurs des locaux à usage professionnel doivent être éteints une heure après la fin de l'occupation des locaux. Les illuminations de façade sont éteintes au plus tard à 1 heure. Les éclairages des vitrines de magasins de commerce ou d'exposition sont éteints au plus tard à 1 heure (ou 1 h après la fin de l'occupation des locaux). Les éclairages de vitrines peuvent être allu- més à partir de 7 h (ou une heure avant le début de l'activité si elle s'exerce plus tôt). Les illuminations de façade ne peuvent être allumées avant le coucher du soleil. Les préfets peuvent accorder des déroga- tions. (Arrêté du 25janvier2013 relatif à l'éclairage nocturne des bâtiments non résidentiels afin de limiter les nuisances lumineuses et les consommations d'énergie, J.O. du 30janvier, p.1810). ■ Logement de fonction Les articles R2124-64 et suivants du code de la propriété des personnes publiques fixent les règles d'attribution des loge- ments de l'Etat par nécessité de service. Un arrêté du 22janvier2013 précise les condi- tions applicables en fonction du nombre de personnes. Il est prévu par exemple 3 pièces pour 1 ou 2 personnes. Le code prévoit une limite de surface pour les logements qui sont attribués en conces- sion par nécessité absolue de service. Cette limite est fixée à 80m 2 par bénéficiaire (plus 20m 2 par personne à charge). (Arrêté du 22janvier2013 relatif aux conces- sions de logement accordées par nécessité absolue de service et aux conventions d'occupation précaire avec astreinte pris pour l'application des articles R. 2124-72 et R. 4121-3-1 du code général de la propriété des personnes publiques, J.O. du 30janvier, @). ■ Tarif d’achat de l’électricité Un arrêté du 7janvier2013 modifie l'arrêté du 4mars 2011 fixant les condi- tions d'achat de l'électricité produite par les installations utilisant l'énergie radiative du soleil telles que visées au 3° de l'article 2 du décret n°2000-1196 du 6décembre 2000 (J.O. du 31janvier, p.1920). Ce texte a fait l’objet d’un avis de la Commission de régulation de l'énergie publié le même jour. La CRE fait observer que le projet d'arrêté ne tenait pas compte de l'avis du Conseil d'Etat qui avait jugé que la distinc- tion des tarifs de rachat de l'électricité liée à l'usage des bâtiments n'était pas justifiée (distinction figurant dans l'arrêté du 4mars 2011). Le texte adopté a donc sup- primé cette distinction. (Délibération du 20décembre2012, J.O. du 31janvier2013, @). Un autre arrêté du 7janvier2013 (J.O. du 31janvier, p.1923) majore les tarifs de l'électricité produite par certaines installa- tions utilisant l'énergie radiative du soleil telles que visées au 3° de l'article 2 du décret n°2000-1196 du 6décembre 2000. B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 507 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 22 février 2013 (Paris VIII e ). La réforme de l’urbanisme : lotisse- ment, surface de plancher, taxes d’urbanisme. Une matinée de forma- tion animée par Damien Dutrieux, organisée par LexisNexis. Tél 0821 200 700. ❐ A lire : “ Le livre d’Or des Pierres d’Or ” retrace 15 ans de vie immobilière, avec les portraits de tous les lau- réats récompensés par Immoweek. Tél. Immoweek: 0142339037 Sandrine Debray-Tomé stome@immoweek.fr A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 12février 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L E E F F È È V V R R E E P P E E L L L L E E T T I I E E R R & & A A S S S S S S S S O O C C I I É É S S , , A A V V O O C C A A T T S S I I N N I I T T I I A A T T I I V V E E Premier sujet d’actualité abordé par les équipes de Lefèvre, Pelleter & associés pour leur rencontre annuelle sur le droit immo- bilier: la TVA sur les franchises de loyers. Denis Chardigny explique que l’analyse de l’administration est venue de la pratique qui voit dans la franchise une contrepartie de l’engagement ferme du preneur. Si le locataire ne respecte pas son engagement de durée, il perd les avantages commer- ciaux consentis à la conclusion du bail. L’administration considère que cet engage- ment ferme est une renonciation au droit de résilier et représente une prestation de service rendue au bailleur. La franchise, en tant que rémunération de ce service devrait alors être soumise à TVA. Mais Denis Chardigny estime que ce raisonne- ment n’a pas de fondement juridique soli- de. En effet, pour qu’une prestation de ser- vice soit taxable, elle doit être indépendan- te. Or la renonciation au droit de donner congé est consubstantiellement liée au bail. La seule prestation de service est celle du bailleur et consiste en la mise à disposition des locaux. Jacques-Henry de Bourmont indique que l’administration s’appuie sur l’article 256- 1°-IV du CGI selon lequel une obligation de ne pas faire peut être considérée com- me une prestation de service. Mais plu- sieurs raisons militent pour rejeter son application à la franchise de loyer: d’une part, toute obligation de ne pas faire n’est pas une prestation de service, d’autre part, une prestation de service n’a de régime autonome que si elle est détachable. Si une franchise de loyer était consentie en échange d’une consultation juridique d’un cabinet d’avocats locataire, la prestation de service serait détachable. Denis Chardigny conclut que la position de l’administration n’a pas d’avenir. Dans l’attente d’une solution jurisprudentielle, il conseille d’indiquer dans le bail que la franchise de loyer est la contrepartie de l’ensemble des conditions locatives qui sont acceptées par le preneur, pour empê- cher l’administration d’analyser isolément la clause sur la franchise de loyer. Les impayés de loyer Effet des difficultés des temps, Marie-Odile Vaissié aborde la question des impayés dans les baux commerciaux. Pour éviter l’augmentation du volume des pertes financières qui peuvent résulter des impayés de loyers, Marie-Odile Vaissié invi- te les bailleurs à une attitude emprunte de grande fermeté et de grande souplesse. Fermeté consistant à adresser un comman- dement de payer visant la clause résolutoi- re sans attendre plus d’un mois ou deux d’impayés, mais souplesse pour mettre en œuvre en parallèle une négociation pour aboutir à un protocole. Ce document devra être homologué par une décision de justi- ce, ce qui lui confère une autorité supérieu- re à un document sous seing privé. Réquisition… politique Dans le domaine résidentiel, Sidonie Fraiche-Dupeyrat évoque le « geste plus politique qu’économiquement efficace » que constitue la réquisition. Elle rappelle qu'en 2001, à partir de l'identification de 4000 logements, seuls 147 logements avaient finalement été réquisitionnés. L’avocat conseille aux propriétaires concer- nés « de répondre et d'ouvrir la porte », et d’argumenter: indiquer que les conditions ne sont pas remplies, que le bailleur s’apprête à relouer, qu’un plan de travaux est en cours… Philippe Pelletier dresse la liste les points de la loi de 1989 qui devraient être réfor- més par le projet de loi Duflot. Exemples : - les loyers devraient être soumis à une variation en fonction des résultats des observatoires locaux, - la notion de décence devrait être élargie à la qualité énergétique du logement, - sur la vente par lots, l’idée d’interdire le congé vente aux personnes morales “est dans l’air”. - Il est question également d’élargir la GRL et d’ajuster le décret sur les charges loca- tives. Pour les meublés; toute location meublée excédant deux ans tomberait dans le champ de la loi de 1989. S’agissant enfin La TVA sur les franchises de loyer: la position de l’administration n’a pas d’avenir Denis Chardigny et Jacques-Henry de Bourmont, avocats associés chez LPA, analysent la position de l’administration qui entend soumettre à la TVA les franchises de loyer. Une position qui n’a pas d’avenir pour le cabinet d’avocats. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Nathalie Levray ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine de la colocation, une protection accrue du locataire devait être admise pour que lors- qu’un colocataire donne congé et que son successeur est agréé par le bailleur, la soli- darité du locataire sortant tombe. Philippe Pelletier estime que la réforme de la loi de 1965 sur la copropriété devait être repoussée. Quant aux règles d’urbanisme, elles devraient être réformées dans un sens proche de l’urbanisme de projet défendu en son temps par Benoist Apparu. Sur les fonds alternatifs, Nicolas Mordaunt- Crook rappelle que la directive AIFM doit être transposée d’ici le 22juillet 2013 mais qu’il subsiste des incertitudes sur son champ d’application. L’AMF n’a pas davan- tage clarifié la situation. Actualité verte Pour l’actualité verte, Philippe Pelletier confirme que le changement politique du printemps dernier n’infléchit pas le projet de recherche d’efficacité énergétique des bâtiments. Le décret relatif aux bâtiments tertiaires est à l’écriture. Le projet devrait être connu en mars et publié avant ou après l’été. Véronique Lagarde enfin rappelle que la RT 2012 est entrée en vigueur le 1 er janvier 2013, mais que le décret du 28décembre2012 qui a fixé la liste des bâtiments concernés demande encore à être précisé. Le décret sur les nouveaux labels HPE est encore attendu. Autre date à retenir: le 14juillet2013, c'est la date à laquelle tous les baux en cours doivent être complétés d’une annexe environnementale (décret du 30décembre 2011, art. R 136-1 et suiv. du code de l’environnement). ● Qualitel lance un diagnostic acoustique simplifié Ce diagnostic est destiné au logement existant. Il permet d’aboutir à un clas- sement en 4 catégories allant de A (proche de la conformité aux exigences de la réglemetation pour le neuf) à D (insalubre). Le diagnostic permet d’évaluer les bruits aériens extérieurs, les bruits d’équipement, les bruits d’impact, la réverbération des circula- tions communes évaluée par constats et témoignages des habitants, les bruits aériens intérieurs. Cette méthode a été élaborée par Qualitel avec l’aide de la DHUP (minis- tère de l’écologie).
