Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Indemnisation des améliorations apportées par le preneur
Crédit-bail : demande de délai de paiement, bonne foi du créancier
Permis de construire : Date d’appréciation de sa légalité. Sites Natura 2000
Agent immobilier : Le pouvoir du mandataire
– 4 – Au Parlement –
Avenir du FISAC – Rejet d’une proposition de loi sur le handicap –
Redevance pour création de bureaux en Ile-de-France
– 5 – Projets –
Code minier – Zonage du dispositif Duflot – Report date ascenseurs
Politique immobilière de l’Etat
Acteurs – chiffres sur le contentieux de l’urbanisme
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO – Agenda –
Un décret concernant la taxe sur les logements vacants
– 8 – Rencontre –
Jean-François Buet (président de la FNAIM) : “pour une réforme équilibrée de la loi de 1989”.
■ JUGÉ ■ > L’article L 145-46 du code de commerce, qui permet une indemnisation du preneur ayant amélioré les locaux loués s’applique si le propriétaire loue à la fois les murs et le fonds de commerce. La cour d’appel de Paris a donc refusé son application dans un cas où le bailleur des murs était la société mère du propriétaire du fonds de commerce (lire p.2). ■ RÉPONDU ■ > Le Gouvernement envisage de soumettre à autorisation d’exploitation commerciale l’ouverture des surfaces de “drive”. Considé- rées comme surfaces de stockage et non de ventes, elles échappent actuellement à une telle autorisation (voir p.6). > Rendre plus claire la répartition des charges entre bailleurs et locataires en matière de baux commerciaux, tel est l’objectif expliqué par le ministre de l’artisanat à Jeanine Dubié (p.6). ■ PUBLIÉ ■ > Un décret du 10mai 2013 fixe la nouvel- le liste des communes concernées par la taxe sur les logements vacants. Ce sont 1151 communes qui sont visées, au lieu de 811 précédemment (p.7). ■ PROGRAMMÉ ■ > La date de réalisation de la 2e tranche de travaux des ascenseurs doit être reportée d’un an a annoncé Cécile Duflot (p.5). ■ REJETÉE ■ > Les députés ont rejeté une proposition de loi sur le handicap, la ministre Marie-Arlette Carlotti ayant considéré que le texte était peu opératoire (p.4). ■ DÉCLARÉ ■ > Le président de la FNAIM, Jean-François Buet, estime que la modification de la loi de 1989 pourrait être l’occasion d’une réforme équili- brée, mais il fait part de ses inquiétudes (p.8). Le pouvoir du mandataire U n intéressant arrêt de la cour d’appel de Paris (lire p.3) apporte un éclairage sur l’intervention d’un agent immobilier comme mandataire dans une vente. Il apporte trois utiles précisions. La première concerne le nécessaire respect des règles de forme prévues par la loi Hoguet et son décret d’application du 20juillet 1972. En l’espèce, la cour d’appel sanctionne un agent immobilier en prononçant la nullité du mandat pour violation de l’obligation de tenue du registre des mandats par ordre chronologique. La deuxième information vise le pouvoir du mandataire. L’arrêt rap- pelle que le mandat de vendre et de rechercher un acquéreur n’emporte pas le pouvoir d’accepter et de conclure la vente. En conséquence, le candidat acquéreur ne peut pas contraindre le ven- deur à conclure la transaction. Enfin, et ce point est lié au précédent, l’arrêt reconnaît que le pro- priétaire peut renoncer à la vente s’il constate, après avoir pris des renseignements auprès de son notaire, que les conditions écono- miques sont différentes de celles qu'il escomptait. Dans cette affai- re, la rupture de pourparlers n’a pas été considérée comme abusive et a donc permis au propriétaire de renoncer à la vente sans avoir à verser d’indemnisation au candidat acquéreur évincé. Cette déci- sion est donc favorable au vendeur en ce qu’elle préserve sa liberté de vendre ou de ne pas vendre, quand bien même il aurait confié un mandat à une agence et même, comme c’était le cas en l’espèce, si le candidat acquéreur a fait une offre excédant le prix initiale- ment demandé par le vendeur. S’ agissant des projets en cours, on signalera en matière com- merciale que le Gouvernement prévoit de modifier les règles de contentieux pour l’aménagement commercial. Le CNCC s’inquiète du possible ralentissement du traitement des recours qui pourrait en résulter (lire sa réaction p. 5). Dans ce même domaine, le Gouvernement envisage de réglemen- ter l’implantation des surfaces de “drive” qui échappent actuelle- ment à la réglementation sur les autorisations d’exploitation com- merciale. En effet, ces lieux sont considérés comme des locaux de stockage et non de vente car la transaction est réalisée par le client chez lui, à distance. Dans le “drive”, il se limite à prendre livraison de sa commande mais n’y réalise pas de transaction. Devant le déve- loppement accéléré de cette nouvelle forme de commerce, les pou- voirs publics souhaitent pouvoir en contrôler l’implantation. L’actuelle liberté d’implantation a donc vocation à disparaître à plus ou moins brève échéance. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 519 21 MAI 2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Indemnisation des améliorations apportées par le preneur Crédit-bail : demande de délai de paiement, bonne foi du créancier Permis de construire : Date d’appréciation de sa légalité. Sites Natu- ra 2000 Agent immobilier : Le pouvoir du mandataire - 4 - Au Parlement - Avenir du FISAC - Rejet d’une proposition de loi sur le handicap - Redevance pour création de bureaux en Ile-de-France - 5 - Projets - Code minier - Zonage du dispositif Duflot - Report date ascenseurs Politique immobilière de l’Etat Acteurs - chiffres sur le contentieux de l’urbanisme - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - Agenda - Un décret concernant la taxe sur les logements vacants - 8 - Rencontre - Jean-François Buet (président de la FNAIM): “pour une réforme équili- brée de la loi de 1989”. S O M M A I R E E D I T O R I A L 21mai 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X - - C C R R É É D D I I T T - - B B A A I I L L Baux commerciaux ■ Indemnisation des améliorations apportées par le preneur (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 24avril2013, n°11/12944) Dans une affaire qui opposait la société Kodilis, exploitant un restaurant japonais dans le magasin des Galeries Lafayette, boulevard Haussmann, et la SARL Galfa res- tauration, filiale de la société Les Galeries Lafayette, le litige portait notamment sur une demande d’indemnité que demandait Kodilis à Galfa restauration à la suite d’une rupture du contrat. Par ce contrat, Kodilis devait mettre à disposition du matériel nécessaire à l’exploitation du restaurant et assurer l’approvisionnement du restaurant en marchandises à partir des fournisseurs de son choix. En première instance, le tribunal avait jugé que la convention ne constituait pas un bail commercial mais une location- gérance. Kodilis invoquait notamment l’article L 145-46 du code de commerce selon lequel, “Lorsqu'il est à la fois proprié- taire de l'immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, le bailleur doit verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu'il peut retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur loca- tive de l'immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l'accord exprès du propriétaire”. Kodilis estimait qu’ayant créé et exploité le fonds de commerce de restauration japonaise pendant 15 ans, il devait être indemnité de la valeur du fonds, son contractant étant propriétaire du fonds de commerce et des murs, car la société Galfa restauration, déte- nue à 100% par les Galeries Lafayette constituait une société écran. Mais cette demande est rejetée. “Considérant que, même si le capital de la société Galfa restauration est détenu à 100% par la société Les Galeries Lafayette, en tant qu’entité autonome, elle n’est pas à la fois propriétaire de l’immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et la société Kodilis n’est pas titu- laire d’un bail commercial portant en même temps sur les deux; qu’au surplus, l’autre condition posée par les dispositions susvi- sées concerne les améliorations maté- rielles effectuées par le locataire avec l’accord exprès du propriétaire , la socié- té Kodilis ne contestant pas que cette condition précise n’est pas remplie en l’espèce; que c’est donc à juste titre que les premiers juges ont rejeté sa demande d’indemnisation à ce titre”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-46 du code de commerce permet au locataire du fonds et des murs d’être indemnisé des améliora- tions qu’il a apportées au fonds ou à la valeur de l’immeuble. Ce texte n’est pas d’ordre public (ex. CA Toulouse, 21août 1997, Loyers et copr. 1998, n°69). La cour d’appel de Paris refuse ici d’en faire appli- cation pour deux raisons: - la première est que le propriétaire des murs doit être aussi propriétaire du fonds de commerce alors qu’en l’espèce, la socié- té Galfa restauration n’était pas propriétai- re des murs. C’est son actionnaire qui était propriétaire. - La seconde est que la société Kodilis ne pouvait pas justifier d’un accord exprès du propriétaire sur la réalisation des améliora- tions matérielles. L’application de cet article est assez rare (cf Lafond in code des baux Litec, commentai- re sous l’article). Ce texte suppose que le bailleur loue à la fois au même locataire son fonds et les locaux. Or on peut conve- nir que le locataire gérant dispose de l’utilisation des lieux par un contrat de location-gérance, sans être titulaire d’un véritable bail sur les locaux. L’article L 145- 46 ne s’applique alors pas (cf. Civ. 3 e , 23avril 1969). L’arrêt rapporté le confirme. Crédit-bail ■ Demande de délai de paiement, bonne foi du créancier (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 18avril2013, n°12/05522) Une société de crédit-bail avait consenti deux contrats de crédit-bail et un prêt à une société. Celle-ci rencontrant des difficultés de paiement, elle avait sollicité un délai. Les parties ne s’étant pas entendues sur les modalités, le crédit bailleur avait engagé une action en paiement. Le tribunal avait accordé un délai de paiement de 6 mois. En appel, la cour porte le délai à 24 mois: “Considérant que la validité de la délivran- ce d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans un contrat de crédit-bail immobilier est soumise à l’exigence de bonne foi du crédit bailleur qui s’en prévaut; Considérant que le débat dont est saisie la cour ne porte pas sur la possibilité de sus- pendre les effets de la clause résolutoi- re prévue dans un contrat de crédit-bail immobilier, exclue en raison de la spé- cificité du contrat de crédit-bail Immo- bilier non soumis au décret du 30sep- tembre 1953 , mais sur la bonne foi du cré- dit bailleur, condition de validité du com- mandement de payer, lorsque ce crédit bailleur, saisi comme en l’espèce d’une demande de rééchelonnement des deux dernières années du crédit-bail contracté, s’est fait remettre diverses pièces par la société crédit preneur sur la situation finan- cière de celle-ci, pour refuser le réaménage- ment sollicité, et se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de crédit-bail selon ledit commandement”. La cour constate les versements effectués, la demande de délai de paiement étalé sur 6 mois, alors que le crédit bailleur n’acceptait qu’un délai de 3 mois. “Considérant que les difficultés de rem- boursement apparues selon la société Fon- cière Saint Augustin seulement après le 4e trimestre 2010 sont survenues à un moment où l’enjeu de la résiliation encourue était la perte de la faculté d’acquérir le bien en fin de contrat, alors que la plus grande partie du remboursement du crédit-bail paraît avoir été honorée; Considérant qu’en l’absence de tout élé- ment de part et d’autre sur l’avancement de la recherche d’une solution amiable au cours des deux mois ayant précédé la déli- vrance du commandement de payer, et de toute précision par l’une et l’autre partie sur les pièces communiquées ou non à la SA Cicobail, force est de constater qu’il existe une contestation sérieuse sur l’appréciation de cette bonne foi, qui échappe aux pouvoirs du juge des réfé- rés , qu’il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef”. En se fondant sur l’article 1244-1 du code civil, la cour accorde un délai de paiement de 24 mois. Observations : Il résulte de cet arrêt que le juge ne peut faire application de l’article L145-41 du code de commerce permettant la suspension des effets de la clause résolu- toire, car ce texte vise les baux commer- ciaux et non le contrat de crédit-bail. Mais le juge peut se référer à l’article 1244-1 du code civil qui est d’application bien plus générale et qui autorise le juge à reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Par ailleurs, s’agissant de l’application de la clause, la cour indique qu’elle est subor- donnée à l’exigence de bonne foi du créancier, mais que, en cas de contestation sérieuse sur son existence, le juge des réfé- rés n’est pas compétent pour l’apprécier. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Permis de construire ■ Date d’appréciation de sa légali- té. Sites Natura 2000 (CE, 6 e sous-section, 21février2013, n°350294) Une association de défense de l’environnement contestait un permis de construire accordé en 2007 et un permis modificatif accordé en 2008 portant sur une résidence de tourisme de 150 logements. Son recours avait été rejeté en première ins- tance et en appel. Le Conseil d’État confir- me la décision. Le terrain était situé dans un site Natura 2000, ce qui imposait, en application de l’article L 414-4 de l’environnement, avant la réalisation des travaux, la réalisation d’une “évaluation de leurs incidences au regard des objectifs de conservation du site”. On retiendra l’argument tiré de la date à laquelle il faut apprécier la validité du per- mis et, comme en l’espèce, le permis modi- ficatif puis celui de la question des effets cumulés des projets: “Considérant, en deuxième lieu, que la légalité des dispositions d'un permis de construire initial et d'un permis modificatif s'apprécie au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date à laquelle elles ont respectivement été prises; qu'il res- sort des pièces du dossier que les disposi- tions du permis modificatif délivré le 14octobre 2008 ne concernaient que le mode de traitement des eaux pluviales des toitures d'une partie des constructions de la résidence de tourisme et qu'il n'est pas sou- tenu que le permis modificatif ait eu pour effet d'accroître les incidences potentielles du projet sur le site Natura 2000; que, dès lors, c'est sans commettre d'erreur de droit que la cour s'est fondée sur les dispositions de l'article L. 414-4 du code de l'environnement dans leur rédaction en vigueur à la date du permis de construire initial pour apprécier la conformité de l'étude d'incidences Natura 2000 à laquelle le projet a donné lieu […] Considérant qu'il résulte de ces dispositions [art. L 414-4 et R 414-21 du code de l’environnement, dans leur rédaction alors applicable] que si l'étude d'incidences doit tenir compte des effets cumulés du projet sur lequel elle porte avec d'autres projets existants ou en cours, il n'en va pas de même lorsque la réalisation desdits projets est encore hypothétique ou que leurs carac- téristiques ne sont pas définies; qu'en jugeant au terme d'une appréciation sou- veraine des pièces du dossier, que l'étude d'incidences n'avait pas à prendre en comp- te la création envisagée à proximité de la résidence de loisirs d'un espace nautique dont la réalisation n'était encore qu'au sta- de des études préliminaires à la date de la décision contestée, la cour n'a pas commis d'erreur de droit”. Observations : On peut donc retenir deux enseignements de cet arrêt. - D’une part, s’agissant de la date à laquel- le il faut apprécier la validité du permis de construire, le Conseil d’État indique qu’il faut se placer à la date à laquelle les dispo- sitions du permis ont été prises. En cas de permis modificatif, les textes à respecter sont donc ceux en vigueur lors de la déli- vrance du permis initial, pour les aspects qui ne sont pas changés par le permis modificatif. En l’espèce, le PC modificatif ne concernait que l’écoulement des eaux pluviales d’une partie des toitures. En conséquence, l’appréciation de la validité du permis au regard de l’article L 414-4 concernant l’étude d’incidences Natura 2000 devait s’apprécier à la date du permis initial. - D’autre part, l’article L 414-4 impose l’étude des effets cumulés du projet en cause avec d’autres projets existants ou en cours, mais le Conseil d’État indique que cela n’inclut pas les projets simplement au stade des études préliminaires. Agent immobilier ■ Pouvoir du mandataire (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 18avril2013, n°12/01884) Une société avait donné mandat à une agence de vendre trois “studios de service” pour 325000 € . Un acquéreur avait offert 350000 € . Devant le refus du vendeur de vendre pour cause de montant de plus- value, l’acquéreur avait mis en demeure le vendeur de régulariser la vente. Son action est rejetée: “Considérant […] concernant les relations de M. G. avec les sociétés Parisap et Kozy Opéra, que ces dernières avaient donné mandat à la société BDI de vendre les lots n° XX de l’état descriptif de division de l’immeuble précité et de rechercher un acquéreur dont le mandataire pouvait recueillir la signature, ce dont il se déduit que ce dernier, qui ne pouvait rien faire au- delà de ce qui était porté dans le mandat d’entremise, n’avait pas le pouvoir d’accepter une offre d’achat et de conclure la vente ; Considérant qu’ainsi, l’offre faite par M. G. le 10avril 2009, qui n’a été précédée d’aucune offre de vente et qui précise qu’elle a exclusivement pour objet d’inviter le propriétaire, si le prix proposé lui agrée, à régulariser un avant contrat (promesse ou compromis) qui constatera l’échange des consentements, fixera l’ensemble des conditions de la vente (financement, condi- tions suspensives…) et engagera récipro- quement les deux parties“ ne rendait pas la vente parfaite, de sorte que la mise en demeure adressée par M. G. le 15mai 2009 aux sociétés Parisap et Kozy Opéra de signer l’avant-contrat était inopérante; que ni les transmissions de pièces par le notaire des propriétaires au notaire de M. G. , à la demande de ce dernier, en vue de la rédac- tion d’un avant-contrat, ni l’existence de deux projets d’avant-contrat non signés ni encore le procès-verbal de carence dressé le 16juin 2009 par M me H. notaire, à l’encontre des sociétés Parisap et Kozy Opéra dont il n’est pas établi qu’elles aient été sommées de comparaître, ne manifestent l’acceptation de la proposition d’achat par les propriétaires; Considérant que l’agent immobilier ne justi- fiait pas que la proposition d’achat ait été portée à la connaissance des sociétés Parisap et Kozy Opéra, la résiliation du mandat noti- fiée à la société BDI le 5mai 2009 aux motifs que les mandantes étaient dans l’impossibilité de libérer les locaux, et que l’intérêt économique de la vente était remis en cause par l’analyse fiscale du notaire, n’est pas constitutive d’une rupture abusive de pourparlers , étant ajouté que les frais que M. G. prétend avoir engagés l’ont été hâtivement en l’absence d’acceptation de l’offre émanant des propriétaires”. Par ailleurs, la cour constate que le gérant des sociétés venderesses avait le 1 er avril 2009 autorisé l’agent immobilier à vendre en précisant qu’un mandat de vente serait signé avant chaque signature de promesse de vente, et donc que le mandat ne pouvait pas avoir été conclu à la même date. Or le mandat était daté du 1 er avril 2009 mais enregistré le 8avril 2009. La cour en déduit que le registre des mandats ne mentionnait pas les mandats par ordre chronologique et en conséquence elle prononce la nullité du mandat. Observations : Cet arrêt tranche plusieurs questions relatives au mandat. - sur les conditions de validité du mandat, il constate la nullité du mandat pour viola- tion de l’obligation de tenue du registre des mandats par ordre chronologique, imposée par l’article 72 du décret du 20juillet 1972. La Cour de cassation a déjà 21mai 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• U U R R B B A A N N I I S S M M E E - - A A G G E E N N T T I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 21mai 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ■ Accession à la propriété dans l’ancien Interrogé sur l’aide à l’accession à la proprié- té dans l’ancien par le sénateur Raymond Couderc, Pascal Canfin, ministre chargé du développement indique au nom de Cécile Duflot que le PTZ+ a été recentré sur le loge- ment neuf. Mais depuis le 1erjuin 2012, un logement qui fait l’objet de travaux de remi- se à neuf au sens de la TVA peut bénéficier aussi d’un PTZ+. De pus il est possible de cumuler le PTZ+ avec un éco-PTZ. Le pro- gramme Habiter mieux sera renforcé et fera l’objet d’un relèvement des plafonds de res- sources. Des ménages modestes qui auront acheté un logement ancien non éligible au PTZ+ pourront bénéficier des aides de l’Anah pour réaliser leurs travaux. (JO Sénat déb. 24avril2013, p.3909). ■ Redevance pour création de bureaux en Ile-de-France Sophie Primas interroge la ministre du loge- ment sur la forte hausse de la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France: +65% en 2011. Mais la hausse est de 180% dans les Yvelines mais de 41% en Seine Saint-Denis et elle demande une modifica- tion du zonage. A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T D D É É B B A A T T S S admis que l’agent immobilier ne peut valablement négocier aucune vente et ne peut prétendre à aucune indemnisation si le mandat n’a pas été enregistré lors de sa signature et que l’exemplaire resté en pos- session du mandant n’a jamais porté le numéro d’ordre d’enregistrement (Civ. 1 e , 26 nov. 1996, et CA Paris 24 sept. 1993). - S’agissant du pouvoir du mandataire, il rappelle que le mandat de vendre et de rechercher un acquéreur n’emporte pas le pouvoir d’accepter une offre d’achat de conclure la vente. Dans le même sens, la Cour de cassation avait jugé que doit être cassé l’arrêt ayant ordonné la réalisation forcée de la vente directement conclue par une agence immobilière, alors que l’acte de mandat donnait uniquement à celle-ci mission de rechercher un acqué- reur aux conditions prévues, mais en aucun cas de signer un acte pour le comp- te du mandant (Civ. 1 e , 27juin 2006). - Enfin, il admet que le propriétaire qui a donné mandat à une agence, peut, lors- qu’il constate que les conditions écono- miques de la transaction sont différentes de celles qu’il escomptait, renseignement pris auprès du notaire, renoncer à la vente sans commettre de rupture abusive de pourparlers. ● ▲ Au nom de Cécile Duflot, Pascal Canfin répond que cette redevance est destinée à financer des infrastructures de transport public, elle n’est donc pas liée au service ren- du. Un groupe de travail présidé par le pré- fet de la région d’Ile-de-France a rendu ses contusions en juillet2012. Elles sont en cours d’étude par le ministère. La députée lui répond que dans le Grand Ouest des Yvelines, le taux de la redevance est particulièrement élevé, et la desserte en transports publics très faible, ce qui n’attire par les entreprises. (JO Sénat déb. 24avril2013, p.3910). ■ Avenir du FISAC Le député Olivier Audibert Troin livre un plaidoyer en faveur du fonds d’intervention pour les services, l’artisanat et le commerce (FISAC) mais il s’alarme de la baisse de 25% de son budget (-10 M€ dans la loi de finances pour 2013). La ministre de l’artisanat, Sylvia Pinel rappelle l’importance du FISAC qui permet, avec un euro de sub- vention versé de débloquer 5euros. Mais en raison de l’élargissement de ses critères d’intervention et d’une baisse de son budget, le FISAC souffre de 1800 dossiers en stock. Le Gouvernement s’est donc engagé à ouvrir une négociation sur le financement de ce fonds. Un rapport doit être publié avant l’été. La ministre souhaite que le dispositif soit mieux ciblé sur la redynamisation des terri- toires fragiles (JO AN déb. 24avril, p.4819). ■ Taux de TVA dans le logement social Le député Jean-Claude Mathis se réjouit que le taux de TVA au 1erjanvier 2014 pour le logement social soit fixé à 5% pour les constructions neuves et les rénovations ther- miques. Mais le taux de 10% qui est prévu (au lieu de 7% actuellement) pour les réha- bilitations et l’entretien lui paraît injuste pour les locataires HLM. Cécile Duflot lui répond que l’abaissement de la TVA au 1er janvier 2014 de 7% à 5% pour l’ensemble des opérations de construction et de rénova- tion de logements sociaux, y compris pour les opérations en cours est très important. Elle ajoute que grâce à Action Logement, 950millions d’euros de subventions seront débloqués pour que l’Union sociale pour l’habitat puisse atteindre les objectifs de construction de 150000 logements sociaux. (JO AN déb. 24avril, p.4820). ■ Politique de la ville Le ministre de la ville, François Lamy, indique au député Denis Beaupin que la multiplication des zonages a rendu illisible les contours de la politique de la ville: actuellement 2500 quartiers sont concernés par les contrats urbains de cohésion sociale. Le Comité interministériel des villes du 19février a donc décidé de réduire à 1000 le nombre des quartiers visés. Le critère retenu sera celui de la part de population à bas revenus. Les crédits de la politique de la ville seront ainsi mieux mobilisés dans le cadre de contrats de ville de nouvelle génération, portés au niveau intercommunal (p.4826). ■ Subvention pour Ehpad Un département peut-il verser une subven- tion à un emphytéote privé pour améliorer un établissement d’hébergement pour per- sonnes âgées (EHPAD)? Au nom du ministre de l’économie, la ministre de la cul- ture répond à Jean-Pierre Barbier que les départements peuvent verser des subven- tions aux EHPAD indépendamment du fait que ces structures soient titulaires ou non d’un bail emphytéotique administratif conclu avec une personne physique. (JO AN déb. 24avril, p.4830). ■ Proposition de loi sur le handi- cap rejetée Les députés ont examiné le 25avril une pro- position de loi relative à l’égalité des droits et à l’intégration des personnes en situation de handicap. Le rapporteur Damien Abad explique que le texte vise à ce que, dans chaque texte de loi, des dispositions soient prévues pour en adapter le contenu aux personnes handica- pées. Tout projet de réforme devra faire l’objet d’une concertation préalable pour son adaptation à la situation des personnes handicapées et un rapport du Gouverne- ment sera communiqué au Parlement fai- sant état de cette réflexion. Ce texte aurait ainsi une valeur supérieure à une simple cir- culaire. Mais la ministre déléguée aux personnes handicapées, Marie-Arlette Carlotti, tout en partageant les objectifs du rédacteur, obser- ve que ce texte est totalement inopérant (JO AN déb. 26avril, p.5039). Une simple loi ne peut prévoir l’inscription d’un article dans les lois futures. La ministre ajoute que l’essentiel est de faire aboutir l’application de la loi de 2005 (p.5054). En matière d’accessibilité, si des rapports disent que nous n’atteindrons pas les objectifs de 2015, “je ne veux pas qu’on renonce” affirme la ministre. L’article unique de la proposition de loi a été rejeté (p.5060). 21mai 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P R R O O J J E E T T S S B B R R È È V V E E S S ◆ ASPIM Stéphanie Saint-Pé rejoint l’ASPIM comme directrice des affaires juri- diques et fiscales. Elle était précé- demment directrice juridique adjointe de l’Association Française de la Ges- tion financière. Elle sera placée sous l’autorité d’Arnaud Dewachter, délégué général de l’ASPIM. ◆ Le CNCC critique le “choc de simplification” Un avant-projet de décret réformant le contentieux de l’aménagement com- mercial pourrait soumettre les recours des décision de la CNAC aux cours administratives d’appel au lieu de les envoyer directement au Conseil d’Etat. Cela créerait donc un échelon supplémentaire dans les recours. Selon le Conseil national des centres commerciaux, cette réforme va à contre-pied du choc de simplification fixé par le Président de la République. (Communiqué du 15mai 2013). ◆ Report date ascenseurs Cécile Duflot a annoncé sa décision de reporter d’un an (donc à début juillet2014) la date d’échéance de la 2 e phase de travaux sur les ascen- seurs, pour permettre aux proprié- taires d’effectuer les travaux nécessaires. Par ailleurs, elle met en place un moratoire sur le dispo- sitif de précision d’arrêt de la cabine pour tous les ascenseurs (sauf ERP) et annonce la constitu- tion d’un groupe de travail. (Commu- niqué du 10mai 2013). ■ Réforme du code minier La ministre de l’écologie indique au député Gérald Darmanin que la réforme du code minier vise à mettre les textes en conformité avec le principe de la partici- pation du public à l'élaboration des déci- sions ayant un impact sur l'environnement. Il y aura aussi un rap- prochement de la réglementation des ICPE et de la réglementation minière. Le projet de loi doit être inscrit au conseil des ministres de juin et examiné au Parle- ment à l'automne. Il est prévu d'étendre la pré-indemnisation du fonds de garan- ties des assurances obligatoires à d'autres victimes des dégâts miniers tels les arti- sans et les professions libérales. (JO AN Q, 30avril, 2013, p.4746, n°19598) ■ Zonage du dispositif Duflot Répondant au député Jean-Claude Gui- bal (UMP, Alpes-Maritimes), la ministre du logement indique que le nouveau zonage fera l'objet d'une large concerta- tion avec l'ensemble des acteurs au niveau national et local avant d'être arrê- té à la fin du 2 e semestre 2013. (JO AN Q, 30avril2013, p.4768, n°7859) ■ Réforme de la loi Hoguet À la suite d’une question de Damien Meslot (UMP, Territoire-de-Belfort), la garde des Sceaux a répondu que les pro- positions de la FNAIM et de l'UNIS avaient été examinées et débattues. Selon la ministre, le Gouvernement est attaché à ce que la réforme de la loi Hoguet soit particulièrement expertisée en raison de son impact sur les profes- sionnels et les consommateurs. (JO AN Q, 30avril2013, p.4794, n°6065). ■ Politique immobilière de l’Etat A la suite de la présentation du rapport du Conseil immobilier de l’Etat, le ministre du budget, Bernard Cazeneuve, a indiqué le 15mai la nécessité de don- ner un nouvel élan à la politique immo- bilière de l’Etat. Selon le ministre, les principes de meilleure gestion et d’optimisation du patrimoine immobilier de l’Etat doivent concerner toutes les administrations publiques. Il a aussi annoncé un renforce- ment de la professionnalisation de la fonction immobilière. Cela passera par un renforcement de l’échelon régional. (Communiqué du 15mai 2013). ❘◗ Philippe Tannenbaum rejoint NMW avocats , comme of counsel. ❘◗ Wragge&Co (Arnaud Guérin, Pierre Appremont, Guillaume Chevais et Paméla Le Jeune) a conseillé AG Real Estate lors de son entrée au capital de la foncière cotée Frey . AG Real Estate et Crédit Agricole Assurance, conseillé par De Pardieu Brocas Maffei (Nicolas Favre, Sébastien Sayn-Urpar), ont acquis chacun 20 % des parts du pro- moteur et aménageur Frey. Acteurs ➩ Contentieux de l'urbanisme Le nombre d'affaires portées devant les tribunaux administratifs en matière d'urbanisme est stable : entre 12 000 et 13 000 affaires (6 à 8 % des affaires portées devant ces tribunaux). Les affaires concernant la légalité d'un permis de construire sont de 6000 à 7000 par an. En appel, il reste 2000 dos- siers par an (dont 1000 pour les PC). Le délai de traitement est d’un peu supérieur à 2 ans (782 jours) devant les TA et d’un an et demi (543 jours) en appel. Plusieurs mesures visent à sécuriser les per- mis. Ainsi l'illégalité pour vice de forme de certains documents d'urbanisme ne peut plus être évoquée par voie d'exception plus de 6 mois après leur date d'effet (art. L 600-1 du code de l'urbanisme). (Rép. min. de la justice à André Schneider, JO AN Q 30 avril 2013, p. 4794, n° 6815). Chiffres Avis de l'ABF: obligatoire ou non ? L'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est simple (il ne s'impose pas à l'autorité qui délivre l'autorisation de travaux), conforme (il lie l'autorité qui délivre l'autorisation) ou consultatif (non obligatoire mais demandé au titre de la compétence technique de l'ABF). (Rép. de la ministre de la culture à André Chassaigne, JO AN Q, 30 avril 2013, p. 4732, n° 18461). Type d’autorisation Type d’espace protégé Autorisation spéciale (Code du patrimoine ou de l’environnement) Déclaration préa- lable Permis de démolir Permis de construire (maison individuelle) Permis de construire ou permis d’aménager Champ de visibilité d’un monument historique (péri- mètre de protection adapté, modifié ou rayon de 500 m) Autorisation du préfet après avis simple de l’ABF Accord de l’ABF Secteur sauvegardé Sans objet (voir déclara- tion préalable) Accord de l’ABF ZPPAUP ou AVAP Avis conforme (l’autorité compétente ne peut passer outre qu’en formant un recours auprès du préfet de région) Site inscrit Autorisation du préfet après l’avis simple de l’ABF Accord exprès de l’ABF pour les démolitions, avis simple de l’ABF pour les constructions Site classé ou en instance de classement (code de l’environnement) Autorisation du ministre après consultation de l’ABF Autorisation du préfet après l’avis simple de l’ABF Autorisation du ministre de l’environnement après la consultation de l’ABF Hors espaces protégés Consultation possible du service territorial de l’architecture et du patrimoine pour observations au titre de ses missions générales de conseil 21mai 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 30avril2013 AN p.4715 n°20429 Germinal Peiro SRC, Dordogne Obligation de débrous- saillement Agriculture L'article L 143-6 du code forestier prévoit une obligation de débroussaille- ment des terrains à moins de 200 des bois et forêts, aux abords des construc- tions sur une profondeur de 50 mètres et aux abords des voies privées sur 10 mètres de part et d'autre de la voie. C'est la position de la construction à l'intérieur de la bande des 200 mètres qui conditionne la distance à débrous- sailler : pour une maison à 10 mètres de bois, il faut débroussailler jusqu'à 40 mètres à l'intérieur du massif boisé et jusqu'à 50 mètres dans la direction opposée. Si la maison est à 190 mètres du bois, il faut débroussailler jusqu'à 50 m vers le massif mais pas au-delà de 10 m dans la direction opposée. 30avril2013 AN p.4725 n°12567 Jeanine Dubié, Radical, Hautes- Pyrénées Baux commerciaux Taxe foncière. Interdic- tion de récupération ? Artisanat, commerce Le bail prévoit fréquemment la récupération de la taxe foncière sur le locataire. Cela fait partie de la liberté contractuelle en matière de baux com- merciaux. Mais le Gouvernement travaille à rendre plus claire la réparti- tion des charges entre bailleurs et locataires, y compris la taxe foncière et les taxes d'urbanisme. 30avril2013 AN p.4726 n°18569 Bernadette Laclais, SRC, Savoie Développement des sur- faces de ventes « drive ». Prise en compte dans le docu- ment d'aménagement commercial Artisanat, commerce Dans le « drive », le consommateur qui retire dans un entrepôt aménagé à cet effet un achat effectué par internet. Ce mode de consommation est assimi- lable, pour le secteur non alimentaire, à de la vente par correspondance car la transaction s'effectue au domicile du client. Le drive ne donne pas lieu à création de surface de vente au sens du titre V du code de commerce. Il y aurait 2000 drive en France dont 203 solos (non accolés à un hyper- marché ou supermarché). Devant leur développe- ment qui impacte l'aménagement du territoire, il est envisagé de les faire entrer dans le champ de l'autorisation d'exploitation commerciale . C’est dire que cette phase de liberté devrait être de courte durée… 30avril2013 AN p.4755 n°8896 Jean-claude Mignon, UMP, Seine-et- Marne Assurances. Convention AERAS Economie La convention AERAS (s'assurer et emprunter avec un risque aggravé de san- té) rénovée met l'accent sur l'information du consommateur (site www.aeras-info.fr), des référents AERAS ont été désignés dans les établisse- ments de crédit. 30avril2013 AN p.4767 n°6365 Sylviane Alaux, SRC, Pyrénées- Atlantiques Observatoire des loyers Logement Les 18 territoires sélectionnés pour créer des observatoires de loyers pilotes sont répartis sur tout le territoire. Ils sont issus d'initiatives locales variées portées par les collectivités territoriales, les ADIL, les agences d'urbanisme, des collectivités ou les services déconcentrés de l'Etat. Leurs conclusions permettront de généraliser les observa- toires à partir de 2014 prévoit la réponse. 30avril2013 AN p.4776 n°7608 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Fraude au droit de préemption urbain Intérieur Le DPU ne s'applique qu'en cas de cession à titre onéreux. Sont exclues les cessions à titre gratuit, sous réserve de la fraude à la loi. Une donation conclue pour échapper à la préemption peut être combattue par une action en nullité devant le juge civil ou par une action en déclaration de simulation. Il faut prou- ver, par tous moyens, la donation déguisée. La députée cherchait les moyens pour déjouer les fraudes au droit de préemption. 30avril2013 AN p.4799 n°14587 Sophie Errante, SRC, Loire-Atlan- tique Notaires Tarifs Justice Le tarif des notaires pour les actes de vente a été modifié par décret du 17 février 2011. Cette actu- alisation peut avoir un impact plus fort pour les études qui réalisent des transactions de plus faible montant. Elle était nécessaire pour assurer un maillage qualitatif des études sur le territoire. Il n'est pas prévu de la modifier conclut la réponse. 2mai 2013 Sénat p.1426 n°2884 Alex Türk, NI, Nord Prises électriques chambres d'hôtel Artisanat Les chambres d'hôtels existants devront disposer à compter du 1 er janvier 2015 d'une prise de courant au moins située à proximité d'un lit. Certaines précisions réglementaires doivent encore intervenir prochainement. Le ministère du tourisme appuie une évolution des normes proportionnées aux contraintes économiques du secteur. 2mai 2013 Sénat p.1431 n°23813 Corinne Bou- choux, Ecologiste, Maine-et-Loire Crédit à la consomma- tion Economie Dans le projet de loi sur la consommation examiné au Parlement à compter de juin, le Gouvernement a décidé la création d'un fichier national des crédits aux particuliers. Des points conseils budget doivent être mis en place par les réseaux ban- caires et les créanciers (bailleurs sociaux par exemple). 2mai 2013 Sénat p.1434 n°2571 Marcel Rainaud, PS, Aude Assurance emprunteur Economie Le 23 juillet 2012 le Conseil d'Etat a jugé illégale la rédaction de l'article A 331- 3 du code des assurances relatif à la participation aux bénéfices en ce qu'elle excluait les contrats collectifs d'assurance en cas de décès. Mais ces contrats sont inclus depuis l'arrêt du 23 avril 2007 dans le calcul de la participation aux bénéfices. Mais la répartition du montant relève de la liberté contractuelle. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲▲ 21mai 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Administration centrale ✓ Ministère de l'économie : Catherine Bergeal quitte ses fonctions de directrice des affaires juridiques à l'administration centrale du ministère de l'économie (Décret du 11mai 2013, J.O. du 12mai, @). ✓ Affaires civiles : Laurent Vallée quitte ses fonctions de directeur des affaires civiles et du sceau. (Décret du 10mai 2013, J.O. du 11mai, @) Magistrature ✓ TA : Christian Cau est nommé président du tribunal administratif de Nantes. (Décret du 29avril2013, J.O. du 30avril, @). Organismes publics ✓ Parc locatif social : La CGLLS gère un fonds pour le développement et l'amélioration du parc locatif social . Il est alimenté par une fraction de la cotisa- tion due à la CGLLS et par la taxe sur les plus-values de plus de 50000euros (créée par la loi du 29décembre 2012). Une com- mission en arrête les emplois. Ses membres ont été nommés par arrêté du 25avril: Philippe Mazenc, et Sylvie Ravalet (ministè- re du logement), Thomas Revial, (ministère de l'économie), Marion Oechsli (ministère du budget) et Yannick Prost (ministère de la ville). (Arrêté du 25avril2013, J.O. d 4mai, p.7687). ✓ Risques de l’assurance de la construction : Jacques-André Troesch (Cour des comptes) est nommé président du comité consultatif institué auprès du président de la Caisse centrale de réassu- rance pour la gestion du fonds de com- pensation des risques de l'assurance de la construction. Il succède à Jacques Dupuy. (Arrêté du 23avril2013, J.O. du 11mai, p.7932). ✓ Commission de l'hébergement touris - tique marchand : Robert Lauth (réseaux de chambres d'hôtes) et, comme personnali- tés qualifiées, Sébastien Boucher (TUI Fran- ce) et Olivier Colcombet (Belambra), sont nommés membres de cette commission. (Arrêté du 29avril2013, J.O. du 11mai, p.7934) ■ Taxe sur les logements vacants La loi de finances pour 2013 a étendu le champ d'application géographique de la taxe sur les logements vacants notamment aux zones d'urbanisation continue de plus de 50000 habitants au lieu de 200000 habitants antérieurement. Un décret du 10mai 2013 en tire les conséquences et fixe la liste des communes concernées. Il vise 28 unités urbaines (1151 communes) au lieu de 8 (811 communes). Les unités urbaines concernées sont les sui- vantes: Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochel- le, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Men- ton – Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Tho- non-les-Bains, Toulon et Toulouse. (Décret n° 2013-392 du 10mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du CGI, J.O. du 12mai, p.7959). RT 2012 Deux arrêtés modifient la méthode de cal- cul de la RT 2012 : - Un arrêté du 16avril2013 modifiant l'annexe à l'arrêté du 20juillet 2011 por- tant approbation de la méthode de calcul Th-B-C-E prévue aux articles 4, 5 et 6 de l'arrêté du 26octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et aux exi- gences de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des parties nou- velles de bâtiments (J.O. du 4mai, p.7661) Cet arrêté modifie la méthode de calcul de la RT 2012 (Th-B-C-E). Il s'applique à de nombreux types de bâtiments neufs et notamment: logements, bureaux, com- merces, bâtiments d'enseignement, hôtels et restaurants. - Un arrêté du 30avril2013 approuve la méthode de calcul Th-BCE 2012 prévue aux articles 4, 5 et 6 de l'arrêté du 26octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de perfor- mance énergétique des bâtiments nou- veaux et des parties nouvelles de bâti- ments. Cette approbation de la méthode de calcul Th-BCE 2012 s’applique à compter du 24 juillet 2013. (J.O. du 7mai, p.7782) Les modifications correspondantes de l'annexe à l’arrêté du 26octobre 2010 sont à paraître au bulletin officiel du ministère de l'égalité des territoires et du logement. B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 519 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 16 au 19 juin 2013 : (Lyon). Le 109e congrès des notaires de Fran- ce aura pour thème: “ Propriétés publiques: quels contrats pour quels projets? ” Cette année, le congrès est présidé par Pierre-Jean Meyssan , son rapporteur général est Marc-Henri Louvel . Le rapport de synthèse sera présenté par Yves Gaudemet. Les 4 commissions sont les suivantes: - Domaine public: des contrats très particuliers - Des propriétaires pas comme les autres - Des contrats pour mettre en valeur le domaine public - Logement social: les moyens de relever le défi. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 21mai 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P R R É É S S I I D D E E N N T T D D E E L L A A F F N N A A I I M M Alors que le projet de loi urbanisme et logement de Cécile Duflot est en cours de rédaction, les professionnels n’ont pas eu communication du texte. La concertation se poursuit mais le texte devrait être fin juin en conseil des ministres et au Parle- ment à partir du mois d’octobre. Si tout le monde est favorable à un “rééquilibrage de la loi de 1989”, le sens que souhaite lui donner les bailleurs n’est pas le même que celui des locataires. Dans ce contexte, la Fnaim met en avant la posi- tion d’intermédiaire de l’agent immobilier pour proposer une solution équilibrée. Tour d’horizon des principaux points de discussion. ■ Grille de vétusté obligatoire - Pour l’état des lieux, la Fnaim approuve l’idée de mettre en pace une grille de vétusté universelle des revêtements et équipements. Ainsi si une moquette doit être remplacée au bout de 3 ans alors qu’elle a une durée de vie de 7 ans selon la grille, le locataire se verrait imputer 4/7e de son coût de remplacement. La Fnaim soutient aussi l’idée d’un recours à un état de lieux normé à l’entrée et à la sortie du locataire. La rédaction d’un vrai état des lieux à l’entrée et à la sortie serait de nature à supprimer un contentieux sur deux, estime la Fnaim. La fédération est aussi favorable à l’idée d’un partage des honoraires d’état des lieux, actuellement interdit. Alors que la ministre du logement veut réduire le montant des honoraires à char- ge du locataire, Jean-François Buet sou- ligne le risque de parvenir au résultat inverse de celui qui est recherché : si l’agent immobilier n’est plus rémunéré par le locataire, il ne le considérera plus com- me son client. (La Fnaim reconnaît d’ailleurs que les pratiques de facturation d’honoraires sont très variables d’une région à l’autre et ne respectent pas tou- jours la loi). La Fnaim en revanche soutient l’idée de renforcer l’obligation d’information du locataire à charge de l’agence (par exemple pour souligner l’importance de l’entretien de la VMC). Concernant le dépôt de garantie, le projet de loi envisagerait son versement sur un compte séquestre dans une banque ou à la Caisse des dépôts. Considérant que lorsque le bailleur encaisse le dépôt de garantie, il a tendance à en retarder la restitution au départ du locataire, la Fnaim juge logique de prévoir son versement auprès d’un tiers. Or, explique la fédération, en cas d’intervention d’un professionnel de l’immobilier, la sécurité des fonds est assu- rée par la garantie financière; elle juge inutile l’obligation de recourir à la CDC. En revanche, la Fnaim n’est pas hostile à l’alourdissement des sanctions pesant sur le bailleur qui tarde à restituer le dépôt de garantie, mais elle demande, à titre de réciprocité, que le locataire soit tenu de pénalités analogues en cas de retard de paiement des loyers. Le projet de loi pourrait par ailleurs impo- ser au bailleur de justifier a posteriori le congé qu'il a délivré au locataire. Il pour- rait s’agir par exemple de l’obligation de produire des pièces justifiant la mise en vente du bien. S’agissant des observatoires de loyers, la Fnaim soutient leur mise en place et indique que dans les 18 agglomérations en zone test, les agents immobiliers travaillent avec les Adil à leur installation. La Fnaim approuve ce dispositif qui permettra notamment d’affiner les zonages des dis- positifs fiscaux ou de justifier un bail soli- daire lorsque le bailleur loue son bien à un loyer inférieur à celui du marché. ■ La GURL financée par une taxe Pour l’instauration de la garantie universel- le des risques locatifs, la Fnaim se pronon- ce pour. Le dispositif pourrait prendre la forme soit d’une assurance, soit d’une taxe. Selon Jean-François Buet, le Gouver- nement est plutôt favorable à la taxe. Elle pourrait être d’un montant de 1% des revenus locatifs dont une fraction serait récupérable sur le locataire. La Fnaim sou- ligne les inconvénients d’une telle formule (risque de déresponsabilisation des loca- taires, gestion centralisée source de lour- deurs) et lui préférerait une formule en deux étages. La fraction du risque de loyer impayé serait prise en charge par le bailleur mais la fraction correspondant à la dégradation des locaux serait prise en charge par le locataire, en supplément de son assurance multirisque habitation. Le projet de loi devrait comporter de nom- breuses autres mesures, comme la création d’un nouveau cas de délai de préavis réduit en faveur du locataire, en zone ten- due. En conclusion, Jean-François Buet rappelle la nécessité de traiter en amont les pro- blèmes d’impayés de loyer, soulignant le rôle irremplaçable, de proximité, que joue l’administrateur de biens. Pour la copropriété, la Fnaim réaffirme nettement son opposition à la mise en pla- ce du compte bancaire séparé. Elle n’est pas hostile à un sous-compte individualisé, et milite pour l’augmentation de la trans- parence par le développement des extra- nets comptables, permettant au coproprié- taire de suivre ses comptes par internet. ■ Pour un mandat exclusif partagé Concernant les honoraires, le président de la Fnaim reconnaît que certains sont exces- sifs (il cite d’exemple d’une facturation de 700euros pour un état daté), mais il sou- haite éviter un texte trop contraignant (comme l’est celui de 1987 sur les répara- tions locatives) ce qui briderait l’évolution de l’offre de services. Concernant enfin le mandat, la Fnaim mili- te pour le développement du mandat exclusif partagé avec une information du consommateur sur les conditions de dénonciation. Le mandataire devrait avoir une obligation renforcée de façon à justi- fier des actions entreprises pour assurer la vente du bien. Mais, pour la durée du mandat, la fédéra- tion souhaite faire une distinction entre le mandat en immobilier d’entreprise et en Immobilier d’habitation. Jean-François Buet: “pour une réforme équilibrée des rapports locatifs” Alors que la concertation se poursuit pour la réforme des rapports locatifs, de la loi de 1965 et de la loi Hoguet, le président de la Fnaim fait part de ses espoirs et de ses craintes. Il estime que le projet de loi Duflot peut être l’occasion d’une réforme équilibrée. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E
