Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Sous-traitance : Délégation de paiement
Baux commerciaux : Renonciation valable à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, conséquence d’un congé prématuré / Validité d’un bail succédant par anticipation à un autre bail
– 3 – Actualité –
Plus-values immobilières / Eco-conditionnalité / Affaire Apollonia
– 4 à 7 – Projet de loi ALUR –
Tableau des articles modifiant la loi du 6 juillet 1989
Les modifications de la loi de 1989
Tableau des articles modifiant la loi du 10 juillet 1965
La réforme de la loi de 1965 sur la copropriété
– 8 – Rencontre –
L’abondance des réformes sur le logement laisse les observateurs dubitatifs… mais pas sans voix
– 9 – Nominations – Au fil du JO –
Taxe locale sur la publicité extérieure / Session extraordinaire du Parlement / Le PTZ+ Outre-mer
■ JUGÉ ■ > Lorsqu’un locataire donne congé et quitte les locaux avant la date normale d’effet du congé, il reste redevable du loyer. Cette obligation cesse si le bailleur reloue. Mais le bailleur ne peut pas réclamer au locataire la différence de loyer, s’il loue le bien à un prix inférieur à celui du locataire sortant (voir arrêt de la cour d’appel de Paris du 19juin 2013, p.2). > La signature d’un nouveau bail, à des conditions autres que celle du bail jusqu’alors en cours, relève de la libre négociation entre les parties (CA Paris, 19juin 2013). ■ ANALYSÉ ■ > L’abondance des réformes en cours fait dire à Blandine Mallet-Bricout, professeur de droit à l’université Lyon III, que c’est un petit boule- versement du droit immobilier qui est en rou- te: voir p.8 la synthèse du débat organisé sur l’actualité du logement ce 19juin par le cabi- net d’avocats Herbert Smith et la revue tri- mestrielle de droit immobilier. ■ PROGRAMMÉ ■ > Le projet de loi ALUR en deux tableaux: - le tableau des articles modifiant la loi du 6juillet 1989 sur les rapports locatifs (p.5) - le tableau des articles modifiant la loi du 10juillet 1965 sur la copropriété (p.7). > Le Président de la République annonce une baisse de l’imposition des plus-values immobilière (p.3). ■ CONVOQUÉS ■ > Les parlementaires sont convoqués en ses- sion extraordinaire début juillet (p.9). ■ RÉPARTIES ■ > Les attributions des membres du cabinet de la garde des sceaux ont été fixées par arrêté du 6juin. La directrice de cabinet est Christine Maugüé. Mieux vaut ALUR que MOLLE É vidence: l’allure sera préférée à la mollesse. Christine Boutin dut souffrir de l’acronyme qui fut associé, volens nolens, à sa loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25mars 2009 et que l’opposition de l’époque se délectait à prononcer. Cécile Duflot ne sera pas tombée dans ce piège, annonçant d’emblée l’acronyme à retenir pour son projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Distillant par petites touches les mesures de son copieux projet de loi, la ministre fait l’unanimité sur la qualité… de la communication de son cabi- net. Les participants au colloque organisé ce 19juin sur le thème du logement par Herbert Smith Freehills étaient unanimes à saluer la performance de communication. Les louanges étaient bien sûr plus rares, s’agissant d’apprécier le contenu, alors encore incertain de ce train de mesures. Du professeur de droit, Hugues Périnet-Marquet (a-t-on besoin de trois nouveaux régimes de bail emphytéotique alors qu’il en existe déjà 5?) à l’économiste Jean-Paul Betbeze (la loi va provoquer une crise au carré!), les critiques, acerbes, fusaient. Un peu seul, Arnaud Dewachter pour l’ASPIM, soutenait la nécessité d’un ajustement technique du BELO (bel acronyme pour le bail emphytéotique logement) pour servir d’assise à un nouvel outil d’investissement pour les épargnants, hors aide fiscale actuellement difficile à décrocher. Autre aspect intéressant, également évoqué par Hugues Périnet- Marquet: celui de la constitutionnalité du projet. En effet, la version du texte qui circule et dont nous vous proposons une analyse sur les dispositions concernant les rapports locatifs et la copropriété (notre dossier page4), prévoit d’imposer un bail type pour les baux de la loi de 1989, ainsi que pour les baux meublés qui sont rattachés à la loi de 1989. Cette injonction pourrait se heurter au principe de la liberté contractuelle et encourir la censure du Conseil constitution- nel. C’est de la jurisprudence européenne que pourrait venir une autre censure, portant celle-ci sur les avantages fiscaux accordés aux investisseurs qui cèdent aux délices de l’investissement Duflot; ils doivent en effet investir en France mais ne peuvent investir dans d’autres pays d’Europe, ce qui pourrait être considéré comme un obstacle à la libre circulation des capitaux. La critique peut bien sûr être également adressée aux dispositifs précédents, mais la lourde machine judiciaire européenne n’a pas encore rendu son verdict. Lancée, elle finira bien par délivrer sa sentence. Mais la ministre sera-t-elle toujours dans son bel hôtel de Castries, rue de Varenne? Dans l’attente d’être fixés sur ce point, abordons pour l’heure le pro- jet de loi ALUR, avant sa présentation en conseil des ministres ce mercredi 26juin. Voici du travail pour les juristes. Nous espérons vous le faciliter! C’est notre - modeste - ambition. Bonne lecture! ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 524 25 JUIN 2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Sous-traitance : Délégation de paiement Baux commerciaux : Renonciation valable à l’article 57 A de la loi du 23décembre 1986, conséquence d’un congé prématuré / Validité d'un bail succédant par anticipation à un autre bail - 3 - Actualité - Plus-values immobilières / Eco-conditionnalité / Affaire Apollonia - 4 à 7 - Projet de loi ALUR - Tableau des articles modifiant la loi du 6juillet 1989 Les modifications de la loi de 1989 Tableau des articles modifiant la loi du 10juillet 1965 La réforme de la loi de 1965 sur la copropriété - 8 - Rencontre - L’abondance des réformes sur le logement laisse les observateurs dubita- tifs… mais pas sans voix - 9 - Nominations - Au fil du JO - Taxe locale sur la publicité extérieure / Session extraordinaire du Parle- ment / Le PTZ+ Outre-mer S O M M À I R E E D I T O R I À L Ce numéro de Jurishebdo comporte exceptionnellement 10 pages. 25juin 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• S S O O U U S S - - T T R R A A I I T T A A N N C C E E - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Sous-traitance ■ Délégation de paiement (Cass. Civ. 3 e , 12juin 2013, n°695, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°12-21317) La société KFC avait signé un marché de tra- vaux avec un entrepreneur principal pour l’aménagement d’un restaurant. Un projet de délégation de paiement avait été signé entre KFC et un sous-traitant, mais non régularisé par l’entrepreneur principal. Le sous-traitant avait assigné KFC pour le paie- ment d’une facture, après liquidation judi- ciaire de l’entrepreneur principal. L‘arrêt qui avait limité la condamnation du maître d’ouvrage au paiement d’une fraction de la somme due au sous-traitant est cassé: “Vu l’article 14-1 de la loi du 31décembre 1975; Attendu que pour limiter la condamnation de la société KFC et rejeter la demande en dommages-intérêts de la société Siba [sous- traitant], l’arrêt retient qu’il n’est pas établi que la société Delas [entrepreneur princi- pal] avait eu connaissance de l’existence de la délégation de paiement avant que la société Siba ne lui en adresse trois exem- plaires pour signature le 6novembre 2008, que faute d’acceptation expressepar la société Delas, la délégation de paiement ne pouvait avoir aucun effet contractuel en matière de paiement et que la société Siba, qui avait réalisé ses travaux sans attendre la signature de la délégation par la société Delas, avait pris le risque d’accomplir la prestation sans garantie de paiement; Qu’en statuant ainsi, alors que le maître de l’ouvrage qui ne demande pas à l’entrepreneur principal de justifier la fourniture d’une caution, doit s’assurer que celui-ci a accepté la délégation de paiement au profit du sous-traitant , la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs […] casse”. Observations : Pour protéger le sous-trai- tant, la loi du 31décembre 1975 prévoit que l’entrepreneur principal doit lui four- nir une caution (art. 14). Mais la caution n’a pas lieu d’être fournie si l’entrepreneur délègue le maître d’ouvrage au sous-trai- tant, à concurrence des prestations effec- tuées par le sous-traitant. Ainsi, le maître d’ouvrage paie directement le sous-trai- tant. En application de l’article 14-1 de la loi de 1975, le maître d’ouvrage doit mettre en demeure l’entrepreneur princi- pal ou le sous-traitant de s’acquitter de ses obligations. L’auteur du pourvoi soutenait que le maître d’ouvrage qui n’exige pas de l’entrepreneur principal qu’il justifie avoir fourni la caution, doit s’assurer que l’entrepreneur a accepté la délégation de paiement au profit du sous-traitant. Or la cour d’appel avait jugé que le maître d’ouvrage n’avait pas commis de faute en n’exigeant pas de l’entrepreneur qu’il justi- fie avoir fourni la caution car le maître d’ouvrage avait pu croire que l’entrepreneur avait accepté dans son prin- cipe la délégation de paiement. Cela n’est pas suffisant: le maître d’ouvrage doit s’assurer que l’entrepreneur a accepté la délégation de paiement. Baux commerciaux ■ Renonciation valable à l’article 57 A, conséquence d’un congé pré- maturé (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 19juin 2013, n°11/08241) Une société d’avocats avait pris en location des locaux de bureaux en 2005 pour 9 ans avec durée ferme de 7 ans. En 2008, un ave- nant avait été conclu pour une extension et le locataire avait à cette occasion “renoncé irrévocablement à invoquer pendant toute la durée du bail et ses renouvellements suc- cessifs les dispositions de l’article 57 A de la loi du 23décembre 1986”. Or en mars2010, le locataire avait donné congé pour le 30septembre 2010 en invo- quant l’article 57 A. Le bailleur réclamait le loyer jusqu’à fin 2012. En première instance, le tribunal avait jugé que le locataire avait valablement renoncé au régime des baux de l’article 57 A. En appel, le locataire ne contestait plus avoir valablement renoncé à ce statut, mais le liti- ge subsistait sur les conséquences de ce congé prématuré. Les locaux avaient été partiellement reloués le 7janvier 2011 puis en totalité. Le locataire soutenait que cette relocation valait acceptation du congé don- né prématurément. Cet argument est reje- té: “Le fait que la société bailleresse qui dispo- sait des clés que lui avait remises volontaire- ment la société locataire, ait néanmoins repris pour les louer une partie des locaux à effet du 7janvier 2011 ne peut s’analyser comme un acte positif et non équivoque valant renonciation à se prévaloir de l’irrégularité du congé et réclamer les loyers et charges jusqu’au terme convenu”. La cour indique que la société bailleresse avait expressément indiqué au locataire qu’elle considérait que le congé n’était pas valable et en déduit: “ la relocation à laquelle elle a procédé ne constitue , dans ces conditions et dans les rapports entre les parties en cause, aucun acte de renonciation non équivoque de la bailleresse à continuer à revendiquer l’application du bail en ce qui concerne la partie des locaux non loués ”. L’arrêt statue en second lieu sur les effets de la relocation par le bailleur, pendant la période où le locataire sortant reste rede- vable du loyer. “Seule la relocation ensuite par la société Foncière des régions de la totalité des locaux a eu pour effet de rendre les locaux entièrement indisponibles tant matérielle- ment que juridiquement de sorte que la société Foncière des régions ne peut récla- mer à la société Denton UK Llp ni loyer ni charges pour la période postérieure à la pri- se d’effet au 1 er juillet 2011 de ce second bail qui ne pouvait valablement coexister avec le précédent; La société Foncière des régions ne peut arguer que ce second bail a été consen- ti à des conditions moins avantageuses pour elle et qu’elle est fondée en consé- quence à demander paiement de la fran- chise de loyer qu’elle a consentie à la socié- té Unilocation alors que les modalités de ce nouveau bail ont été librement convenues entre elle et la nouvelle locataire sans que celles-ci soient opposables à la locataire pré- cédente, le fait pour la bailleresse d’avoir accordé une remise de loyers contre la réa- lisation par la nouvelle locataire d’importants travaux dans les lieux étant sans lien avec le départ prématuré de la société Denton UK Llp. […] Enfin, les premiers juges ont justement apprécié que la clause dont se prévaut la société bailleresse qui oblige la locataire à restituer les avantages qui lui ont été consentis en début de bail, remise de loyers, paiement de travaux - en cas de résiliation du bail du fait du preneur, ce qui ne consti- tue que la sanction prévue en cas d’inexécution par la locataire de ses obliga- tions nées du bail, ne s’applique précisé- ment qu’en cas de résiliation du bail par le fait de la locataire, et non dans le cas d’un congé donné prématurément , la société bailleresse ayant justement exigé en pareil cas la poursuite des relations contrac- tuelles jusqu’au terme convenu”. Observations : Cet arrêt présente plusieurs intérêts. 1. En premier lieu, il confirme la possibilité pour un locataire qui relève du régime des baux professionnels (art. 57 A de la loi du 31décembre 1986) de renoncer à ce statut pour se placer conventionnellement sous le régime des baux commerciaux. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E La faculté d’option pour le bail commercial a été consacrée par le législateur en 2008 puisque la loi du 4août 2008 complétant l’article L 145-2 par une 7 e prévoit l’application du statut des baux commer- ciaux, par dérogation à l’article 57 A, aux “baux d’un local affecté à un usage exclu- sivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime”. Mais le bail en cause était antérieur à 2008. Pour adopter le statut des baux com- merciaux, il était recommandé (cf. J Moné- ger in code des baux Dalloz, comm. sous art. 57 A) de procéder en deux temps; un bail de l’article 57 A puis une renonciation expresse et signature d’un bail commercial. En l’espèce dans cet arrêt, il y avait une renonciation expresse du locataire à se prévaloir de l’article 57 A en date du 11juillet 2008. Le tribunal lui avait donc validé cette renonciation expresse au bénéfice du statut. 2. Le 2 e point est relatif aux effets du congé en cas de relocation par le bailleur. L’arrêt admet que la signature du bail a pour effet de rendre les locaux indispo- nibles (juridiquement et matériellement) et en conséquence que le bailleur ne peut plus réclamer le paiement du loyer au locataire sortant, pour la période où les locaux sont reloués. Mais la cour tranche aussi la question de l’impact de la franchi- se de loyer accordée au locataire suivant. Elle considère que cela est sans effet sur les obligations du locataire sortant. En consé- quence, il revient au bailleur de choisir. Soit il laisse les locaux vacants et le locatai- re sortant reste tenu du paiement du loyer, soit il remet le bien en location. Dans ce cas, s’il consent des conditions plus favo- rables au nouveau locataire, il en supporte les conséquences financières. ■ Validité d’un bail succédant par anticipation à un autre (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 19juin 2013, n°11/09091) Un bail commercial avait été signé en 2001 pour 9 ans pour des locaux à destination de salon de thé. En 2007, les parties avaient conclu à compter du 1 er avril 2007 un nou- veau bail pour les mêmes locaux, y ajoutant une destination à la précédente et en modi- fiant le loyer. En litige sur des questions de charges notamment, le locataire invoquait la nullité du bail de 2007. La cour d’appel rejette cette demande: “considérant que la société les Arcades [… locataire] fait valoir ensuite que la signatu- re du second bail a été exigée alors que le précédent bail étant toujours en cours, ce qui contrevient aux règles d’ordre public du statut des baux commerciaux, que le bailleur a pris prétexte de l’adjonction de l’activité de “chicha” pour ajouter à son insu, de nouvelles charges […] Considérant que le jugement n’est pas criti- qué en ce qu’il a déclaré prescrite l’action en nullité du contrat de bail du 1 er avril 2007 formé par la société Les Arcades, qu’il ne peut qu’être confirmé sur ce chef et, par voie de conséquence, en ce qu’il a dit que les relations contractuelles entre les parties sont régies par le contrat de bail du 1 er avril 2007; Qu’il demeure que le contrat de bail du 1 er avril 2007 n’a pris effet qu’à cette date et que les rapports locatifs sont été antérieu- rement régis par le contrat de bail du 6mars 2001 à compter du 1 er avril 2001 […]; Considérant que la seule signature d'un nouveau bail , à des conditions autres que celles du bail jusqu’alors en cours et venant se substituer à celui-ci, relève de la libre négociation entre les parties”. Observations : De façon très logique, cet arrêt tranche la question de la mise en œuvre de cette succession de baux. Un bail initial de 9 ans était en cours mais les par- ties conviennent, deux ans avant l’échéance de conclure un nouveau bail qui se substitue au précédent. La cour d’appel valide cet accord, faisant ce qui est une simple application du principe de liberté contractuelle. Elle en tire les consé- quences; les rapports entre les parties sont régis par le bail initial jusqu’à son rempla- cement par le nouveau bail. La cour confir- me également la décision constatant la prescription de l’action en nullité du bail du 1 er avril 2007. L’action du locataire ayant été engagée en novembre2009, la prescription applicable semble se rattacher à la prescription de deux ans de l’article L 145-60 du code de commerce. Ainsi par exemple relève de la prescription biennale l’action en nullité d’une clause illicite (Civ. 3 e , 16janvier 1991). Mais rappelons que certaines actions peuvent relever du droit commun de la prescription. Par exemple, l’action en requalification d’une conven- tion simulée (CA Paris, 21juin 1994, Gaz. Pal. 1994, 1 somm. 48) ou l’action fondée sur le droit commun des baux (Civ. 3 e , 5mars 1986). ● 25juin 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X A A C C T T U U A A L L I I T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Plus-values immobilières Le président de la République a annoncé le 16juin que la fiscalité des plus-values immo- bilières serait revue dans la loi de finances pour 2014. La durée de détention requise pour bénéficier d’une exonération serait ramenée de 30 à 22 ans. Un abattement linéaire de 5% par an devrait être ainsi réinstitué. Le Président a aussi annoncé une mesure exceptionnelle pour 2014. Réagissant à cette annonce, Philippe Taboret (CAFPI) y voit une mesure forte et de bon sens. Jean-François Buet (Fnaim) rappelle que, après une promesse de campagne de baisser la fiscalité, c’est une hausse qui avait été instaurée pour les plus-values de plus de 50000 € dans la loi de finances pour 2013. (Communiqués du 17juin2013). Eco-conditionnalité Le Gouvernement a annoncé le 20juin (communiqué de Delphine Batho et de Céci- le Dufot) la mise en place d’une éco-condi- tionnalité pour les aides publiques: l’aide publique accordée via l’éco-prêt à taux zéro ou le crédit d’impôt développement durable sera subordonnée au recours à des professionnels pouvant se prévaloir du signe de qualité RGE “reconnu Grenelle de l’environnement” (7500 entreprises auraient aujourd’hui cette reconnaissance). Cette condition devrait s’appliquer à compter du 1 er juillet 2014. Géomètres Experts François Mazuyer, président du Conseil supé- rieur de l’Ordre des géomètres-experts, a été réélu président pour deux ans le 18juin2013. Affaire Apollonia La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rendu le 6juin2013 un arrêt où elle évoque la res- ponsabilité de la banque (filiale du Crédit Immobilier de France) dans l’octroi de prêts destinés à financer les investissements loca- tifs vendus par Apollonia. L’irrégularité sanc- tionnée est d’avoir transmis les offres de prêt à Apollonia au lieu de l’emprunteur, ce qui privait ce dernier de la faculté d’exercer son droit de rétractation. L’association nationale de défense des vic- times de l’immobilier (ANVI-ASDEVILM) se réjouit de cette décision par laquelle la cour d’appel admet que les éléments du procès pénal peuvent être utilisés dans la procédu- re civile. (communiqué de l’ANVI du 18juin2013). CGAIM devient GALIAN Spécialiste de garantie financière et d’assurance pour les professionnels de l’immobilier, la CGAIM change de nom et devient GALIAN “l’immobilier en toute assu- rance”. (Communiqué du 18juin2013). Précision / En complément de l’information parue dans notre numéro523 relative à la cession du centre commercial du Val Thoiry, précisons qu’aux côtés de l’acquéreur, inter- venaient Carol Santoni et David Gérard, avocats du cabinet Gide. Tableau des modifications de la loi du 6juillet 1989 25juin 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I A A L L U U R R Art. Thème Contenu 1 Loi de 1989 art. 1er art 2 art. 3 art. 3-1 art 3-2 art. 3-3 art. 4 art. 5 art. L 542-2 et L 831-3 du CSS art. 7 art. 7-1 nouv art. 8 - Harmonisation des critères de discrimination, avec l’article 225-1 du code pénal - Champ d’application de la loi; remplacement de la notion d’habitation principale par celle de résidence principale, remplace- ment de la notion de location à caractère saisonner par celle de location meublée touristique (et exclusion de la fourniture du DPE pour la location touristique) - Contenu du contrat de bail: obligation d’utiliser un bail type , défini par décret. Ajout de nouvelles mentions obligatoires: nom du locataire, équipement, description des travaux effectués depuis le dernier renouvellement, montant du loyer de référence majoré en zone tendue, loyer du précédent locataire. Création d’une notice informative annexée au bail (fixée par arrêté). - Instauration d’une procédure de réduction du loyer liée à la surface . - Création d’un modèle type d’état des lieux , par décret. Instauration d’un droit de rectification du locataire dans la semaine suivant son établissement. - Transfert et actualisation des textes sur le dossier de diagnostic technique - Complément des clauses réputées non écrites par l’interdiction de clauses relatives aux pénalités contractuelles (et pas seul e- ment des amendes) - Honoraires d’agences: limitation de la part répartie entre bailleur et locataire, par moitié, aux frais d’établissement d’état des lieux et de rédaction du bail. Ces montants seront de plus plafonnés par décret. Les autres frais, comme les frais de mise en l oca- tion sont obligatoirement pris en charge par le seul bailleur. - Le paiement partiel du loyer en cas d’allocation logement ne peut être considéré comme défaut de paiement du locataire. - Définition de la vétusté renvoyée à un décret. Complément du e imposant au locataire de laisser exécuter les travaux, par une référence à une action permettant de s’opposer aux travaux en demandant au juge leur interdiction ou interruption. Complément de l’art. 7 g pour autoriser le bailleur à souscrire une assurance pour le compte du locataire après mise en demeure de s’assurer, restée sans effet. Le bailleur peut récupérer la prime payée, mais par douzième mensuel. - Article nouveau fixant un délai de prescription de 3 ans pour les actions dérivant du contrat de bail. Toutefois, l’action en révision du loyer est prescrite un an après la date convenue dans le bail pour le réviser. - Sous location : le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. 2 art. 11-1 art. 14 art. 15 - Vente à la découpe : le dispositif est étendu. Applicable aux ventes de plus de 10 logements dans le même immeuble, il devient applicable aux ventes de plus de 5 logements - Abandon de domicile: la définition suivante est insérée dans la loi: “départ brusque, imprévisible et définitif du locataire” . - Congé du bailleur: il doit être complété d’une “note d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, définie par décret”. - Congé du locataire: nouveau cas de préavis réduit à un mois dans les zones de plus de 50000 habitants de l’article 232 du CGI Le locataire doit justifier du délai de préavis réduit dès l’envoi du congé. - Personnes âgées: les critères d’âge sont modifiés. Pour bénéficier de la protection, le locataire devra avoir 65 ans et non plus 70 ans. Pour faire échec à la protection du locataire, le bailleur devra avoir 65 ans et non plus 60 ans. 3 art. 16 art. 17 art. 17-1 art. 17-2 art. 18 art. 19 art. 20 art. 21 art. 22 art. 22-1 art. 22-2 art 23 art 24-1 - Missions des observatoires de loyers. Texte à préciser par décret - Définition des zones tendues (renvoi à l’article 232 du CGI) - Fixation d’un mécanisme d’encadrement des loyers (voir commentaire page 5) - Révision du loyer: le bailleur dispose d’un an pour demander la révision - Loyer de renouvellement : introduction d’une action en diminution du loyer pour les loyers dépassant le loyer de référence majoré ou une action en hausse de loyer pour les loyers inférieurs aux loyers de référence minorés - Modification du champ d’application du décret de blocage des loyers : élargissement aux zones de la taxe sur les logements vacants. - Abrogation - Commissions de conciliation : élargissement de la compétence aux congés. L’accord des parties interdit une saisine ultérieure du juge - Quittances : interdiction de facturation de frais de gestion des avis d’échéance ou de quittance. - Dépôt de garantie : insertion de modalités retenues par la jurisprudence (voir commentaire) - Cautionnement : nullité du cautionnement si le bailleur a demandé une autre forme de garantie. - Colocation : fin de la clause de solidarité lorsque le colocataire qui quitte les lieux est remplacé par un nouveau colocataire, avec accord du bailleur. - Liste des pièces interdites : suppression et remplacement par une liste exhaustive de pièces pouvant être demandées (à fixer par décret en Conseil d’Etat) - Charges locatives: faculté d’envoi des pièces justificatives par courrier électronique (copie et envoi pouvant être facturés à prix coûtant par le bailleur). Si le bailleur n’a pas effectué la régularisation de charges dans le délai d’un an, le locataire peut deman- der le paiement par douzième. - Associations de locataires: suppression de la référence à l’agrément des associations 4 art. 25-2-1 art. 25-2-2 art. 25-2-3 art. 25-2-4 art. 25-2-5 art. 25-2-6 art. 25-2-7 art. 25-2-8 art. 25-2-9 - Intégration de la location meublée dans la loi de 1989 dès lorsque les locaux constituent la résidence principale du locatair e - Définition de la location meublée - Inventaire et état détaillé du mobilier - Dépôt de garantie: maximum de 2 mois - Durée et reconduction du bail - Congés - Encadrement des loyers - Charges locatives: provisions ou forfait - Commissions de conciliation 5 Titre II - Adaptation de l’article 40 relatif à l’application de la loi aux baux HLM et de la loi de 1948, en fonction des évolutions ap por- tées à la loi de 1989 6 art. L 632-1 du CCH - Abrogation des articles L 632-1 al. 1 à 5 du CCH, dispositions devenues inutiles en raison des nouvelles dispositions intégré es dans la loi de 1989 7 - Garantie universelle des risques locatifs (contenu non précisé) Réforme de la loi de 1989 Les premiers articles du projet de loi ALUR visent à réformer la loi de 1989. Le disposi- tif d’encadrement des loyers est profondé- ment modifié puisqu’il introduit un régime de références de loyer fixées par arrêté préfectoral après proposition des observa- toires de loyers dans les zones tendues. Ces loyers de référence médians constitués de trois valeurs (centrale, minorée et majorée) serviront de cadre à la variation du loyer lors du renouvellement permettant soit au locataire d’obtenir une baisse du loyer, soit au bailleur d’obtenir une hausse. Une autre modification importante est l’intégration dans le champ de la loi de 1989 des locations meublées utilisées comme résidence principale du locataire. Action en diminution du loyer La mention de la surface est obligatoire depuis la loi de 2009. L’article 3-1 de la loi de 1989 serait modifié pour y introduire une action permettant au locataire d’obtenir une diminution du loyer. Le locataire aurait 6 mois pour agir à compter de la prise d’effet du bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai de deux mois, le juge pourrait être saisi par l’une ou l’autre parties pour déterminer la diminution de loyer à appliquer. Encadrement des loyers Le nouveau dispositif d’encadrement des loyers repose sur des loyers médians de référence, proposés par les observatoires des loyers et fixés par le préfet. Sont établis trois indicateurs: - un loyer médian de référence - un loyer médian de référence majoré qui ne peut dépasser le précédent de 20% - un loyer médian de référence minoré. Le loyer d’un nouveau bail sera “librement fixé” mais avec un plafond correspondant au loyer médian majoré. Certains loyers pourront dépasser ce pla- fond: les logements “présentant des carac- téristiques qui le justifient et que les indi- cateurs de loyers ne peuvent prendre en compte” selon l’exposé des motifs. Le bail pourra prévoir un complément de loyer exceptionnel. Le locataire disposera d’une action en réduction ou annulation de ce complément, dans les trois mois de la sig- nature du bail. Le locataire devra saisir la commission de conciliation et à défaut le juge qui fixera la diminution de loyer. Exemple - Un bail est signé le 1 er septembre 2013. - Le loyer médian de référence est de 10 € le m 2 , suivant les indications de l’observatoire des loyers, validées par le préfet. - Le loyer médian de référence majoré est fixé à 12 € . - Le loyer devant être inférieur à ce loyer majoré, le bailleur propose 11,9 € . Mais il justifie par ailleurs du caractère exception- nel du bien loué en raison de la disposition d’une piscine privée. Il est convenu d’un complément de loyer exceptionnel de 3,1 € le m 2 , soit 15 € au total. - Le 29octobre2013, le locataire estimant le loyer excessif, saisit la commission de conciliation. - Le 1 er décembre 2013, le locataire reçoit l’avis de la commission qui propose de fixer le loyer à 13 € . Désaccord. - Avant le 1 er février 2014, le locataire saisit le juge qui fixe le loyer. Le texte précise que le loyer résultant de la conciliation ou du jugement prend effet à compter de la signature du bail. Il en ressort que la décision a un caractère rétroactif. Le texte ne précise toutefois pas si, entre la signature du bail et la décision, quel est le loyer qui doit être payé. On peut toutefois penser que, tant qu’il n’est pas remis en cause, le contrat fait la loi des parties et que le locataire est tenu du paiement du loyer total. Mais si le juge supprime le complément de loyer excep- tionnel, le bailleur devra rembourser le locataire. Révision du loyer Le projet change les modalités d’application de l’indexation du loyer sur l’IRL. Le bailleur dispose d’un délai d’un an pour en demander l’application. À défaut, il est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée. Lorsque le bailleur demande la révision, elle ne prend effet qu’à compter de la demande. Il en résulte que l’inaction du bailleur profite au locataire. Une modification est cependant favorable au bailleur. Selon l’exposé des motifs, la révision est applicable sans qu’il soit néces- saire de prévoir une clause spécifique dans le bail: la rédaction de l’article 17 d, trans- férée dans un article17-1 restreint la lib- erté contractuelle à la seule date d’application de l’indexation. Le principe de l’indexation est donc applicable de par la loi. L’article 17-1 II est relatif à l’application d’une majoration de loyer consécutive à des travaux. Il reprend l’article 17 e actuel mais précise que cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer. Loyer de renouvellement Le projet de loi prévoit un dispositif spéci- fique de fixation des loyers de renouvelle- ment dans les zones tendues (art. 17-2). ➠ Qu’en déduire pour les zones non ten- dues ? Le dispositif de l’article 17 c est sup- primé, il ne peut donc plus s’appliquer. Le dispositif de l’article 17-2 nouveau est réservé aux zones tendues, il n’est donc pas davantage applicable ailleurs. En con- séquence, soit le bailleur donne congé, soit il propose un renouvellement. Peut-il pro- poser une hausse de loyer? La rédaction du texte laisse planer un doute mais cela ne paraît pas explicitement interdit. En cas de désaccord, un recours auprès de la com- mission de conciliation paraît recommandé puisqu’elle est compétente pour les litiges relevant de l’article 17. À défaut d’accord, il faudra saisir le juge. Mais cette interpré- tation favorable au bailleur se heurte à la phrase de l’exposé des motifs selon laque- lle “le réajustement du loyer lors d’un renouvellement de bail est limité aux zones concernées par le dispositif d’encadrement des loyers prévues au I du présent article”. Ce point nécessitera l’éclairage des travaux parlementaires. ➠ Pour les zones tendues , le projet met en place un dispositif nouveau (art. 17-2) qui s’appuie sur les loyers de référence. Il comporte un plafond (le loyer de référence majoré). Si le loyer excède ce plafond, le locataire peut demander une diminution du loyer. Il comporte aussi un plancher (le loyer de référence minoré). Lorsque le loyer est inférieur à ce plancher, le bailleur peut proposer lors du renouvellement un loyer plus élevé. Ces actions en diminution ou en augmen- tation sont conçues de façon réciproque: - le demandeur doit formuler sa demande 6 mois au moins avant le terme du bail. Dans sa proposition, il doit reproduire l’article 17-2, le montant du loyer proposé et le loyer de référence médian (majoré ou minoré selon le cas). En cas de désaccord ou de silence de l’autre partie, l’une des parties saisit la commission de conciliation. On retrouve alors des modalités connues: le juge doit être saisi avant le terme du contrat. La hausse convenue s’applique par tiers ou 25juin 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I A A L L U U R R par sixième selon la durée du contrat. Elle s’applique par sixième dès lors qu’elle est supérieure à 10%. En revanche, il n’est pas prévu de modal- ités particulières pour l’application de la diminution de loyer. Faute d’appui légal on voit mal comment lui faire subir le même sort d’application par palier de tiers ou de sixième, ce qui aurait pour con- séquence une application immédiate de la réduction du loyer. Quittances de loyers L’article 3 IX du projet interdit de facturer des frais de gestion de l’avis d’échéance ou de quittance. Il autorise l’envoi de trans- mission de quittance de façon dématérial- isée, sur accord exprès du locataire. Dépôt de garantie Le projet consacre dans la loi (art. 22) la jurisprudence qui autorise le bailleur à retenir 20% du dépôt de garantie dans l’attente de la régularisation des charges de copropriété. La régularisation définitive et la restitution du solde doivent être faites dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. L’article modifie la sanction qui frappe le bailleur qui tarde à restituer le dépôt de garantie. Il supprime la référence au taux légal (peu efficace actuellement en raison du niveau faible de ce taux) et prévoit que la somme restant due est majorée “d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal par mois de retard”. Locations meublées Le projet (art. 4 ) intègre les locations meublées dans la loi de 1989 en créant un titre I-I spécifique. Le projet écarte toutefois les logements foyers et les logements conventionnés avec l’État au titre de l’APL. Il s’applique en revanche au “bail des loca- tions des logements meublés dès lors que le logement constitue la résidence princi- pale d’un même locataire plus de deux années consécutives” (art. 25-2-1). Le même article fixe la liste des dispositions qui s’appliquent aux locations meublées constituant la résidence principale du preneur. L’article 25-2-2 contient une définition de la location meublée: “un logement meublé est un logement équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre con- venablement au regard des exigences de la vie courante”. Il précise: “À ce titre, le mobilier du logement doit nécessairement comporter un lit, une table et des chaises, une cuisine équipée auxquels s’ajoutent des éléments de con- fort supplémentaires”. L’article 25-3 prévoir l’établissement d’un inventaire et d’un état détaillé du mobilier. Ils ne peuvent pas donner lieu à aucune autre facturation que celle de l’état des lieux. Pour le dépôt de garantie, son montant est limité à deux mois de loyer en principal (contrairement au principe de l’article 22 qui le limite à 1 mois pour les locations vides). Comme pour les locations vides, l’article 25-2-5 prévoit un contrat type à fixer par décret en Conseil d’Etat. La durée du bail est d’au moins un an, sauf pour les locations aux étudiants pour lesquels la durée peut être réduite à 9 mois. L’article 25-2-6 fixe les modalités de résilia- tion et de renouvellement. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d‘un mois. Pour le bailleur, le congé doit être motivé mais pour des raisons identiques à celles des locations vides: le texte vise la vente, la reprise ou l’inexécution par le locataire de ses obligations. Le bailleur peut aussi proposer un renou- vellement, il doit alors le faire avec trois mois de préavis. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renou- velé pour un an. L’article 25-2-7 duplique pour les locations meublées, en les adaptant, les modalités d’ encadrement des loyers des loge- ments vides. Il prévoit ainsi que les trois loyers de référence médians (de base, majoré et minoré) peuvent être déter- minés “à partir d’une majoration unitaire par m 2 en référence aux loyers médians de référence” de l’article 17 I. Sont applicables les règles des articles17 II (clause autorisant une majoration de loyer consécutive à des travaux) et 17-2 (action en diminution de loyer et action en majo- ration de loyer). Le préfet peut prévoir d’appliquer aux meublés les dispositifs d’encadrement des loyers. L’article 25-2-8 fixe le régime de récupéra- tion des charges locatives en ouvrant une option; soit par provisions suivant le mécanisme de l’article 23, soit par un for- fait fixé par le contrat et qui ne peut don- ner lieu à régularisation. L’article 25-2-9 donne compétence aux commissions de conciliation pour les litiges relatifs à la location meublées constituant la résidence principale du locataire. Enfin, l’article 6 du projet de loi supprime les dispositions du CCH (art. L 632-1 al. 1 à 5) qui comportaient des mesures sur les meublées, qui n’ont plus de raison d’être du fait de leur intégration dans la loi de 1989. GURL L’article 7 relatif à la mise en place d’une garantie universelle de risques locatifs n’était pas encore rédigé, dans la version que nous avons étudiée. La réforme de la copropriété Le projet de loi comporte dans son titreII de nombreuses modifications de la loi de 1965. Ce titre tient en deux chapitres. Le premier est consacré à des mesures de prévention, le second aux mesures visant à redresser les copropriétés en difficulté. Une partie des dispositions nouvelles est inté- grée au CCH. En dépit de ces libellés qui semblent ne s’adresser qu’aux copropriétés en diffi- cultés, le texte comporte en réalité des mesures applicables à toutes les copro- priétés. Outre la question du compte séparé (voir notre numéro de la semaine dernière), le texte comporte une refonte important des règles de majorité. Un registre des copropriétés L’article 23 crée un “registre national des copropriétés” pour “doter l’État et les col- lectivités d’une capacité d’anticipation et de prévention”. Il s’agit de procéder à une immatriculation des copropriétés pour faciliter l’élaboration des politiques publiques sur la copropriété et notamment l’amélioration thermique du parc et de détecter les copropriétés en difficulté. La responsabilité de la transmission des informations est confiée au syndic. Il est prévu la création d’un établissement public de l’État (art. L 711-3), la transmission des données sera uniquement faite par voie dématérialisée. Les copropriétaires ainsi que le syndic auront accès au fichier pour leur copro- priété. Les autorités publiques, l’État, ses opérateurs, les collectivités locales et leurs groupements auront accès à ces informa- tions. Le défaut d’immatriculation sera sanction- né par une amende et une astreinte à l’encontre du syndic (art. L 711-6). Le mon- tant des amendes et des astreintes ne pourra pas être répercuté sur les copro- 25juin 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I A A L L U U R R 25juin 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I A A L L U U R R Tableau des modifications de la loi du 10juillet 1965 Art. Art. modifiés Contenu 23 24 art. 711-1 et suiv du CCH nouveau - Création du registre d’immatriculation des copropriétés - Dispositions transitoires fixant les dates d’immatriculation, en fonction du nombre de lots des syndicats. 25 art. 721-1 à 3 - Information des acquéreurs de lots de copropriété 26 Art. 17 et sui- vants - “Amélioration de la gouvernance des copropriétés”; obligation de 2 comptes séparés des copropriétés, fixation d’une durée du mandat du syndic entre 2 ans et 4 ans. Modification du régime de rémunération par référence à un forfait pour la gestion courante. Interdiction de vente d’un lot à un copropriétaire ayant des arriérés de charges pour un premier lot. 27 art. L 731-1 et suiv. - Création d’un diagnostic technique global obligatoire tous les 10 ans 28 art. 24 et suiv. art. 28 - Modification des règles de majorité : abaissement des exigences de majorité - Instauration d’un fonds de prévoyance de 5% du budget au moins - Facilitation des règles de division des syndicats 29 art. 29-1 A et B - Procédure d’alerte des copropriétés 30 art. 29-1 et suiv. - Administration provisoire des copropriétés 31 art. L 741-1 CCH art. L 741-2 - Définition et objectifs des opérations de requalification des copropriétés dégradées - Déclaration d’opération d’intérêt national des opérations de requalification des copropriétés dégradées 32 art. L 321-1-1 CU - Intervention des EPF dans les requalifications de copropriétés dégradées 34 - Modification du bail à réhabilitation 35 art. L 615-1 et suiv. CCH - Refonte du plan de sauvegarde 37 art. L 615-6 et s CCH - Modification de la procédure de carence. Introduction à titre expérimental (art. L 615-9) d’une faculté de n’exproprier que les parties communes d’un immeuble en copropriété priétaires “sauf si le syndic n’est pas rémunéré pour l’exercice de son mandat”. Les subventions publiques seront subor- données à l’immatriculation de la copro- priété. Lors d’une vente, le notaire devra vérifier que l’immeuble est bien immatriculé et que les données sont à jour. Si ce n’est pas le cas, le notaire procédera d’office à l’immatriculation. Le notaire immatriculera aussi les nouveaux immeubles et ceux mis en copropriété. Dans l’acte authentique de vente, le notaire devra mentionner le numéro d’immatriculation de la copropriété. L’article 24 du projet de loi fixe les modal- ités d’entrée en vigueur de l’immatriculation. Les syndicats comportant plus de 200 lots sont les premiers à devoir être immatriculés, avant le 31décembre 2016. Puis seront concernés les syndicats de plus de 50 lots, avant le 31décembre 2017 et les autres avant le 31décembre 2018. Après 2016, les nouveaux syndicats seront immatriculés dès publication du règlement au fichier immobilier, quel que soit le nom- bre de lots. L’article 25 vise à augmenter l’information des acquéreurs de lots de copropriété. Deux moyens sont mis en œuvre 1. Mentions obligatoires dans les annonces de vente . Ces mentions sont au nombre de 5: - bien soumis au statut de la copropriété - nombre de lots et de copropriétaires - montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel de la copropriété payée par le vendeur (calculé sur 2 exerci- ces) - montant cumulé des cotisations versées au fonds de prévoyance - existence éventuelle d’une procédure au titre des copropriétés en difficulté. 2. Mentions obligatoires dans le contrat de vente L’article L 721-2 nouveau du CCH con- tiendrait une liste abondante de docu- ments à annexer obligatoirement aux promesses de vente et, à défaut, à l’acte authentique de vente. 1° Organisation de l’immeuble - fiche synthétique de la copropriété - règlement de copropriété et état descrip- tif de division - PV des AG des trois dernières années 2° Situation financière - montant cumulé des cotisations versées au fonds de prévoyance - montant des charges courantes et du budget et des charges hors budget, payées par le vendeur au titre de deux derniers exercices - sommes restant dues par le vendeur au syndicat et les sommes qui seront dues par l’acquéreur au syndicat - état global des impayés de charges et de la dette vis-à-vis des fournisseurs 3° Etat de l’immeuble - carnet d’entretien de l'immeuble - préconisations du diagnostic technique de l’immeuble - plan pluriannuel de travaux. 4° Une attestation de la superficie de par- ties privatives L’importance que le législateur attache à la fourniture de ces documents se vérifie par la sanction qu’il prévoit de lui associer (art. L 721-3): si certains documents (prévus au 1e, 2e et 4e) ne sont pas annexés, le délai de rétractation ou de réflexion de l’article L 271-1 ne court qu’à compter de la com- munication de ces documents à l’acquéreur. En pratique, cela imposerait donc au vendeur (et à son conseil) de réunir l’ensemble des documents requis pour pouvoir les transmettre avec la promesse de vente, afin de pouvoir faire courir le délai de rétractation de l’acheteur. L’article 26 -I prévoit que le syndic provi- soire ne peut être maintenu que par déci- sion de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs con- trats de syndics. Le même article (26- II) complète l’article 18 relatif au syndic par les missions suiv- antes. Il doit: - soumettre à l’assemblée les modalités de réalisation du diagnostic technique - soumettre la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux - réaliser les démarches d’immatriculation du syndicat ▲ suite page 9 (Herbert Smith Freehills) en fournit un exemple: est-ce que la performance énergétique va entre dans le champ de la garantie décennale? Autre exemple: l’entrée en vigueur de la RT 2012 doit-elle être appré- ciée à la date du dépôt du permis de construire initial ou doit-elle s’appliquer en cas de PC modificatif? Il indique que c’est la première branche de l’alternative qui s’applique… à condition que la modifica- tion apportée au projet ne soit pas trop importante. Éric Bourse (Eiffage Immobi- lier) évoque l’exemple de la mise en œuvre des régimes d’accessibilité des logements. Avant entrée en vigueur, un 2 pièces de 44m 2 permettait de concevoir un séjour de 25m 2 ; depuis l’entrée en vigueur de la réglementation, un 2 pièces de 47m 2 ne permet que d’avoir un séjour de 22m 2 … Production normative: à l’export! Face à cette situation, l’économiste Jean- Paul Betbeze préconise de réserver la pro- duction normative… à l’exportation! et il invite à s’en tenir à une règle simple: c’est en produisant massivement dans les sec- teurs où on en a besoin qu’on fera baisser les prix. Très critique sur les projets de Céci- le Duflot, il estime qu’on va “fabriquer une crise au carré!” car ce n’est pas avec un retour de la loi de 1948 qu’on va attirer les investisseurs, on va davantage organiser une dépréciation des actifs… Le salut viendra-t-il des institutionnels? Une voix autorisée était invitée à s’exprimer: Arnaud Dewacther , pour l’ASPIM. Instance représentative des SCPI, l’ASPIM a étudié de près les moyens de permettre aux institutionnels de revenir vers le logement. La perspective de plus- value n’étant pas d’actualité, le secours de l’incitation fiscale ne l’étant pas davantage (même si un taux de TVA à 10% est évo- qué pour certains acteurs), reste le rende- ment. Pour le doper, seule solution: rédui- re les coûts à l’achat et donc le prix du fon- cier. Arnaud Dewacther attend donc beau- coup de la mise au point du bail emphy- téotique logement (mis au point via l’étude Cheuvreux), qui attend sa consécra- tion législative. L'investisseur achetant le seul usufruit du logement (via une SCPI) le rendement serait plus élevé. Acceptera-t-il d’acheter un cash-flow limité dans le temps? Aux hommes de marketing de prendre le relais. ● 25juin 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A C C T T U U A A L L I I T T É É D D U U L L O O G G E E M M E E N N T T R R E E N N C C O O N N T T R R E E L’abondance des réformes sur le logement laisse les observateurs dubitatifs… mais pas sans voix C’est un “petit bouleversement du droit immobilier” qui est en route pour Blandi - ne Mallet-Bricout , professeur à Lyon 3, qui ouvrait les débats ce 19juin pour le col- loque d’actualité consacré au logement, organisé par la Revue Trimestrielle de Droit immobilier avec le cabinet Herbert Smith Freehills. Mais elle considère que tous ces textes (loi Duflot I, les 20 mesures pour le logement annoncées en mars et le projet de loi ALUR) doivent être mis en relation avec le projet de loi de Marylise Lebranchu (1) qui favorise le développement des métropoles. Cette approche est approuvée par l’économiste Vincent Renard qui remarque une accélération de la production législative notamment depuis les lois Grenelle. S’il reconnaît la nécessité de favoriser une production sup- plémentaire de logements intermédiaires, il observe toutefois que la situation du logement est assez satisfaisante, eu égard au nombre de logements par habitants, qui se situe à un niveau levé. Il tempère l’impact à attendre de la loi Duflot 1: la cession des terrains publics est un proces- sus engagé depuis 20 ans et les plus belles casernes de centre-ville ont déjà été ven- dues! Il ne nie pas toute nécessité de réforme, indiquant notamment qu’avoir confié au maire la gouvernance du foncier pose problème. Laurence Gay (CNRS) se livre à une descrip- tion précise des mécanismes techniques de la réforme des cessions de terrains publics. Elle observe que le décret d’application du 15avril2013 en réservant la décote à 100% aux cessions de terrains destinés à la construction des logements les plus sociaux situés dans les zones tendues s’est livrée à une interprétation restrictive du texte de loi. Laurent Margelidon (Féd. Nat. des OPH) observe que le dispositif de déco- te est complexe et rappelle que si le retrait financier de l’Etat a suscité le relais des col- lectivités locales, celles-ci connaissent aussi des difficultés de financement. La CEDH: risque au long cours Le regard d’Hugues Périnet Marquet est plus distancié: il observe qu’avec le rétré- cissement du temps politique, la loi se fait décision politique avant d’être acte tech- nique. Mais analysant le travail des quelque 50 personnes des cabinets qui ont travaillé pendant 6 mois à l’élaboration de ces projets de loi, il considère que les rédacteurs sont frileux face au risque de censure par le Conseil constitutionnel; pourtant si le Conseil est très vigilant sur la liberté contractuelle, il est plus souple sur le respect du droit de propriété. En revanche, Hugues Périnet Marquet invite à être plus prudent face à la jurisprudence de la CEDH. Les avantages fiscaux Duflot accordés aux seuls investisseurs français achetant un logement en France pour- raient être censurés par le juge européen. Mais si le risque européen est un risque plus grave, il est aussi plus lointain… Les professionnels jetés en pâture S’agissant des rapports locatifs, Jean-Marc Peyron (Herbert Smith Freehills) évoque les diverses pistes envisagées pour encadrer les loyers: droit du locataire d’obtenir une révision à la baisse du loyer, voire fixation de manière réglementaire à 80% de la valeur locative… Maurice Feferman (Foncia) considère qu’avec les récentes annonces du ministè- re, les professionnels se sont sentis “jetés en pâture”. Plus que les mesures de contrôle des professionnels, ce sont surtout les mesures d’encadrement des honoraires qui les inquiètent; et Maurice Feferman évoque le risque d’effets pervers: retour à la pratique de dessous-de-table, dégrada- tion de la qualité de service des agences, voire retour au bail verbal. Matthieu Poumarède, professeur à Toulou- se, insiste quant à lui sur l’incertitude qui résulte de l’accumulation des textes et; évoquant les différents cas de report d’entrée en vigueur des mesures relatives aux ascenseurs, s’étonne qu’on en vienne à légiférer par communiqué de presse. Il relè- ve la contradiction qu’il y a à annoncer un choc de simplification et dans le même temps 20 mesures pour le logement dont par exemple la création d'un bail emphy- téotique logement, dont on n’a pas besoin. Les nouveaux textes posent des problèmes juridiques concrets. Pierre Nicolas Sanzey (1) Projet de loi de modernisation de l’action publique et d’affirmation des métropoles, adopté par le Sénat le 6juin et renvoyé à l’Assemblée. Unanimité pour louer la technique de communication du Gouvernement sur le logement, large majorité pour critiquer l’avalanche de mesures en gestation. Lourdes interrogations sur la pertinence des mesures proposées. Regards croisés de juristes et d’économistes sur le bouleversement du droit de l’immobilier que nous vivons actuellement. 25juin 2013 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Logement : Stéphane Lecler est nom- mé conseiller au cabinet de la ministre. (Arrêté du 7juin2013, J.O. du 12juin, @) ➠ Justice : Les attributions au sein du cabi- net de la garde des sceaux sont réparties ainsi: Directrice du cabinet: Christine Maugüé; Directeur adjoint du cabinet: François Pion ; Chef de cabinet: Florence Gouache; Conseiller spécial: Jean-François Boutet; Conseillère droit civil et économique et professions judiciaires: Isabelle Goanvic; Conseillère droit de la famille, aide aux vic- times et droit de l'environnement: Stépha- nie Kretowicz et Conseiller budget, immo- bilier et modernisation: Romuald Gilet. (Arrêté du 6juin2013, J.O. du 15juin, @). Administration centrale ✓ Direction générale des finances publiques : Catherine Brigant est nommée sous-directrice des missions foncières, de la fiscalité du patrimoine et des statistiques au sein du service de la gestion fiscale. (Arrêté du 13juin 2013, J.O. du 15juin, @). Préfets Sont nommés préfets: Michel Cadot (pré- fet de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur et préfet des Bouches-du-Rhône), Patrick Strzoda (préfet de la région Bre- tagne et préfet d'Ille-et-Vilaine) Christophe Mirmand (Corse). (Décrets du 14juin 2013, J.O. du 15juin, @). Magistrature ✓ Cour administrative d’appel : Dominique Vonau est nommé premier président de la cour d'appel de Rouen. (Décret du 10juin 2013, J.O. du 12juin, @). Agenda parlementaire À suivre parmi les textes à suivre figurant à l’ordre du jour de la session extraordinaire du Parlement convoqué par décret du 14juin 2013: - le projet de loi habilitant le Gouverne- ment à simplifier les relations entre l'administration et les citoyens - le projet de loi de séparation et de régu- lation des activités bancaires - le projet de loi relatif à la consommation (J.O. du 15juin, p.9906). Réglementation ■ Taxe locale sur la publicité exté- rieure Les montants maximaux de la taxe locale sur la publicité extérieure à compter du 1 er janvier 2014 (en application de l'article L 2333-12 du CGCT) ont été fixés par arrêté du 10juin 2013. (J.O. du 13juin 2013, p.9819). ■ PTZ+ Outre-mer Un décret du 13juin 2013 définit le niveau de performance énergétique requis pour bénéficier du PTZ+ en Guadeloupe, Guya- ne, Martinique et à la Réunion. L'octroi du PTZ+ pour un logement neuf suppose de respecter une condition de performance énergétique. Ce décret en définit le seuil exigé pour les logements outre-mer (article R 31-10-3-3 du CCH) à compter du 1erjanvier 2013. Deux cas sont prévus: - Guyane, Martinique et Réunion: respect des exigences de la RT et énergétique - Guadeloupe: respect des exigences spéci- fiques à ce département et relatives aux caractéristiques thermiques, à la produc- tion d'eau chaude sanitaire et aux sys- tèmes de refroidissement et de climatisa- tion. Le décret est complété par un arrêté du même jour qui définit les justificatifs à fournir pour l'obtention du PTZ+ outre- mer. Il comporte en annexe deux modèles d'attestation sur l'honneur - l'une relative à la prise en compte de la réglementation thermique outre-mer, - l'autre relative au respect de la RT outre- mer. (Décret n°2013-502 et arrêté du 13juin 2013, J.O. du 15juin, p.9916). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 524 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I Par ailleurs, le budget devra être préparé en concertation avec le conseil syndical. Le compte séparé La loi supprime la faculté de déroger à l’obligation de compte séparé. Le syndic aura le choix de la banque. Mais si l’assemblée le décide, elle pourra imposer son choix. L’article 18 est modifié en ce sens. Il prévoit que le syndic doit ouvrir deux comptes, l’un qui est en quelque sorte le compte de droit commun et l’autre qui est réservé à l’encaissement des cotisations versées pour l’alimentation du fonds de prévoyance. Il est par ailleurs explicitement interdit au syndic de faire une avance de fonds au syndicat, sauf s’il s’agit du syndic provi- soire. La durée du mandat du syndic La loi prévoit par ailleurs de fixer la durée du mandat du syndic entre un minimum de 2 ans et un maximum de 4 ans. Elle impose par ailleurs au syndic un préavis pour qu’il renonce à son mandat, mais sans en préciser la durée. Rémunération du syndic L’article 18-1-A modifié prévoit le principe de la fixation de la rémunération du syndic de manière forfaitaire. Une rémunération spécifique pourra être perçue pour les prestations particulières, dans des condi- tions fixées par décret. Selon l’exposé des motifs, il s’agit d’éviter que le syndic ne mette dans les prestations particulières des ▲ ▲ suite de la page 7 prestations qui relèvent clairement de la gestion courante. L’article 18-1 qui impose au syndic de tenir les pièces à disposition des copropriétaires avant l’assemblée au moins un jour ouvré est modifié pour étendre cette obligation à la période qui s’écoule entre la convoca- tion et la tenue de l’assemblée. Par ailleurs, si la révocation du syndic est envisagée, le conseil syndicat devra mettre en concurrence plusieurs projets de con- trats de syndic (modification de l’article 21). L’article 19-1 est modifié pour indiquer que les frais de procédure et d’avocat mis à la charge d’un copropriétaire condamné sont garantis, comme les provisions pour charges, par le privilège spécial de l’article 2374 du code civil. L’article 20 est modifié pour imposer au notaire de vérifier, avant l’acte de vente que l’acheteur ou un de ses proches n’est pas copropriétaire dans la même copro- priété et s’il l’est, qu’il n’est pas en situa- tion d’impayé. Pour le vérifier, le notaire demande au syndic un certificat de moins d’un mois l’attestant. Le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente. L’acheteur a 30 jours pour régler sa dette. Si aucun certificat n’est produit et qu’un avant-contrat a été signé, il est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur. L’objectif de ce mécanisme est donc d’interdire à des personnes qui sont déjà copropriétaires dans un immeuble et qui sont en situation d’impayés, d’acquérir d’autres lots. L’article 22 serait modifié pour imposer, en cas de choix d’un mandataire pour voter en assemblée, de le désigner nommément. Cela interdirait donc la pratique des man- dats en blanc. L’article 27 du projet de loi instaure un diagnostic technique global obliga- toire pour les copropriétés, qui devra être révisé tous les 10 ans. Il comportera 4 par- ties, dont le contenu sera fixé par décret: - parties communes et éléments d’équipement commun, - état de la situation au regard des obliga- tions légales et réglementaires au titre de la construction et l’habitation - analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble - DPE. L’article 28 modifie notamment les règles de majorité. Il prévoit la création obligatoire d’une “fiche synthétique de la copropriété”, mise à disposition des copropriétaires et de chaque acquéreur. L’article institue un fonds de prévoyance pour faire face aux dépenses de travaux. Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Son montant est fixé par l’assemblée mais il est au moins de 5% du budget prévisionnel. Le fonds est attaché au lot et donc non remboursable en cas de vente du lot. S’agissant des majorités, de nombreuses décisions qui relèvent actuellement de l’article 25 seront prises à la majorité de l’article 24. Il s’agit notamment des déci- sions de travaux: travaux obligatoires, travaux d’accessibilité aux personnes hand- icapées, et autorisations données à un copropriétaire d’effectuer des travaux à ses frais. Les travaux d’amélioration qui relevaient de l’article 26 pourront désormais être adoptés à la majorité de l’article 25, mais ils ne pourront pas faire l’objet de la procédure de l’article 25-1 qui permet de renvoyer à un vote de l’article 24. Ce même article modifie aussi l’article 28 pour faciliter la division des copropriétés. Il organise la répartition des dettes et des créances du syndicat d’origine. Il encadre la division en volume et précise notamment qu’elle ne peut être employée pour des bâtiments uniques. L’article 29 réforme, pour la rendre plus efficace, la procédure d’alerte des copro- priétés en difficultés. Cette procédure, créée par la loi du 25mars 2009, est peu utilisée. Le seuil de déclenchement de la procédure est abaissé à 15% d’impayés de charges (au lieu de 25%) pour les copro- priétés de plus de 200 lots. La faculté de saisine est étendue aux communes et EPCI, au préfet et au procureur de la République. L’article modifie l’article 29-1B afin de pré- ciser que les frais de rémunération du mandataire ne sont pas imputables aux créanciers ni au syndic. L’article 30 modifie la procédure d’administration provisoire. Il serait créé une procédure d’administration provisoire renforcée, avec convention avec un opéra- teur comme une SEM ou une société publique locale d’aménagement. L’exigibilité des créances serait suspendue pendant 12 mois, durée pouvant être pro- rogée jusqu’à 30 mois. Les articles suivants comportent des dispo- sitions réformant la procédure de carence. À signaler l’insertion par l’article 37 d’une faculté, à titre expérimental et pour 10 ans, d’exproprier les seules parties com- munes d’un immeuble, assortie du verse- ment d’une redevance par les coproprié- taires (art. L615-9 nouv. du CCH), ouvrant droit à l’allocation logement. Lutte contre l’habitat indigne Les articles41 et suivants comportent une série de mesures pour lutter contre l’habitat indigne. L’article 41 permet aux EPCI de devenir acteur unique de l police contre l’habitat indigne L’article 42 introduit une incapacité d’achat des logements à l’encontre des personnes ayant fait l’objet de condamna- tion pénale (art. L 225-14 du code pénal). Le notaire devra vérifier que l’acquéreur n’a pas été condamné, avant de signer l’acte authentique. À titre de sanction, si un avant-contrat a été signé, le versement opéré avant signature sera acquis au vendeur. L’article 43 instaure une astreinte d’un montant de 200euros par jour de retard à l’encontre d’un propriétaire qui n’exécute pas les travaux prescrits et qui compromettent la santé ou la sécurité des occupants. L’article 46 concerne l’octroi de l’allocation logement pour les logements déclarés non- décents. En cas de constat d’indécence, le versement de l’allocation logement est maintenu pendant un an, mais le verse- ment est différé tant que le bailleur n’a pas effectué les travaux. Le locataire ne paie que le loyer résiduel. Quand les travaux sont réalisés, l’aide est reversée au bailleur. S’ils ne sont pas effectués, le montant de l’AL conservée par l’organisme payeur et définitivement perdu. Nous reviendrons prochainement sur les nombreuses autres mesures, notamment concernant l’urbanisme. À noter par exem- ple la suppression du COS (art. 73). À suivre. ● 25juin 2013 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I A A L L U U R R JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine ▲
