Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Modification de l’assiette du bail : quelle incidence sur la révision de l’article L 145-39?
Sous-location : durée du contrat, congé par huissier ?
Droit de préemption des SAFER : Pas de contrôle en opportunité du juge
Droit de propriété : Renonciation à une condition suspensive de vérification du titre
Fiscalité : Taxe foncière pour un parking en sous-sol
Exonération de taxe foncière pour vacance d’une maison
– 4 – A l’Assemblée –
Les députés adoptent la loi sur la biodiversité
– 6 – Marché –
Baisses des mises en chantiers dans le secteur de l’individuel aménagé, selon le SNAL
– 6 – En bref –
Deux ordonnances présentées en conseil des ministres
Protection des forêts contre l’incendie / Indices de loyers
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
Nouvelle partie du code de la consommation
– 8 – Rencontre –
Colloque UNPI : Bruno Le Maire veut rééquilibrer les rapports locatifs
■ jugé ■ > Lorsqu’un locataire demande une révision sur le fondement de l’article L 145-39 du code de commerce, mais que le loyer a été modifié par avenant en raison d’une modifi- cation de l’assiette du bail , c’est ce nouveau loyer qui sert de base pour vérifier si la variation atteint 25% et justifie la demande de révision (Civ. 3 e , 17mars2016). > Le juge n’a pas à apprécier l’opportunité d’une décision de la SAFER (Cass. Civ. 3 e , 17mars2016). > Une maison peut faire l’objet d’une demande d’ exonération de taxe foncière pour vacance , y compris si elle n’a jamais été louée (CE du 16mars2016, p.3). ■ programmées ■ > Deux ordonnances ont été présentées en conseil des ministres le 24 mars, l’une sur le crédit immobilier, l’autre sur l’accélération de la délivrance des autorisations d’urbanisme (p.6). ■ bloqués ■ > 3000 logements sont bloqués en raison des recours à l’encontre des documents d’urbanisme, estime le SNAL (p.6). ■ voté ■ > Les députés ont voté en 2 e lecture le 17mars le projet de loi pour la reconquête de la biodiversité , de la nature et des pay- sages. Il insère dans le code civil le principe de la responsabilité écologique (p.4). ■ chiffré ■ > L’ICC du 4 e trimestre 2015 est en hausse de+0,25 % en un an, l’ILAT progresse de +0,33% tandis que l’ILC baisse de -0,06% (p.6). ■ nommé ■ > Thierry Lajoie est nommé président de Grand Paris aménagement (p.7). Trop de loi ou trop de ségrégation? D eux ans après la publication de la loi Alur, faut-il une nouvelle loi sur le logement ? À cette question posée lors d’une conférence de presse le 23mars, Emmanuelle Cosse a rétorqué: plutôt que d’être las de l’abondance législative, je préfère qu’on soit las de la pauvreté et de la ségrégation. Le ton est donné pour le projet de loi sur l’égalité et la citoyenneté en cours de préparation. Il s’agit de lutter contre les ségrégations, par exemple à l’encontre des villes qui refusent d’attribuer les logements aux ménages les plus pauvres. La ministre du logement a brièvement évoqué le contenu, en matière de logement, de ce projet: expérimentation sur les loyers des logements sociaux, attribution des logements hors des quartiers de la politique de la ville, renforcement des pouvoirs de l’État à l’encontre des communes qui ne respectent pas la loi SRU. La ministre critique incidemment le choix de la région Ile-de-France de modifier les règles de financement des logements PLAI car il faut de la mixité dans l’habitat. La ministre du logement se félicite du bilan de la loi Alur: sur les 75 décrets d’application, 48 ont été publiés et le taux de parution des décrets atteindra 90% d’ici l’été. Pour l’encadrement des loyers, Emmanuelle Cosse indique qu’il est effectif à Paris, qu’il devrait l’être d’ici la fin 2016 à Lille et que d’autres agglomérations, comme à Gre- noble, sont intéressées par sa mise en œuvre. En matière d’urbanis- me, le PLUI est un succès. Daniel Goldberg, qui fut rapporteur de la loi Alur, rappelle qu'une loi sert à donner un cap et qu’avec la loi Alur, le cap a été tenu. Le dépu- té constate que la plupart des mesures qui ont été adoptées ne font plus débat (compte séparé des copropriétés, bail type…). Il en égrène les succès, tant pour les mesures qui visaient à améliorer la transpa- rence des transactions (informations données aux acquéreurs), que celles qui visent à responsabiliser les acteurs (fonds travaux des copro- priétés, prévention des expulsions…). Pour l’encadrement des loyers, il en espère l’extension à la première couronne parisienne. Quant à Audrey Linkenheld, également rapporteure de la loi Alur, elle conteste tout détricotage de la loi, observant que le taux d’ap- plication en est très satisfaisant. Mais il faut de la pédagogie, d’au- tant qu’une série de dispositions passent par l’adoption de multiples plans et schémas, qui nécessitent du temps. D’autres mesures sont très attendues, comme l’autorisation de mise en location (décret pré- vu au 2 e semestre 2016). La ministre affiche sa “volonté républicaine” que la loi votée soit appliquée. Pour la mise en œuvre de l’encadre- ment des loyers, il faut d’abord passer par la phase de l’observation des marchés. Le travail réalisé en amont par l’OLAP a permis une mise en place rapide à Paris, mais le travail en cours permettra de l’envisager dans d’autres agglomérations (Lille, Grenoble, ou Alen- çon par exemple). Résumons d’un mot les propos officiels : la loi Alur est un succès et son application se poursuit. Tel n'est évidemment pas l’avis des candidats à la primaire des Républi- cains, conviés par l’UNPI lors d’un colloque (lire p.8). Ils plaident pour la force du contrat et le rééquilibrage des rapports locatifs. Une concep- tion du logement aux antipodes de celle qui prévaut à ce jour. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 637 29 MARS 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Modification de l’assiette du bail: quelle incidence sur la révision de l’article L 145-39? Sous-location: durée du contrat, congé par huissier? Droit de préemption des SAFER : Pas de contrôle en opportunité du juge Droit de propriété : Renonciation à une condition suspensive de véri- fication du titre Fiscalité : Taxe foncière pour un parking en sous-sol Exonération de taxe foncière pour vacance d’une maison - 4 - A l’Assemblée - Les députés adoptent la loi sur la biodiversité - 6 - Marché - Baisses des mises en chantiers dans le secteur de l’individuel aménagé, selon le SNAL - 6 - En bref - Deux ordonnances présentées en conseil des ministres Protection des forêts contre l’incendie / Indices de loyers - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - Nouvelle partie du code de la consommation - 8 - Rencontre - Colloque UNPI: Bruno Le Maire veut rééquilibrer les rapports locatifs S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 9mars 2016 2 B AUXCOMMERCIAUX - D ROITDEPRÉEMPTION ▲ Baux commerciaux ■ Révision de l’article L 145-39: m odification de l'assiette du bail (Civ. 3 e , 17mars2016, n°365, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-26009) Un bail de locaux commerciaux avait été conclu en 2004 et donné lieu à des avenants en 2004, 2005, 2006 et 2011 modifiant l'as- siette du bail pour y ajouter d'autres locaux. En 2013, le locataire avait demandé la révi- sion du loyer sur le fondement de l'article L 145-39 du code de commerce. La cour d'ap- pel avait jugé sa demande irrecevable car la variation de loyer n'atteignait pas 25 %. La question était donc de savoir s'il fallait tenir compte des ajustements contractuels liés à la modification des surfaces louées. La cour d'appel avait pris comme référence le der- nier loyer fixé à la suite des avenants. La Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant relevé que les par- ties étaient convenues, à chaque signature des avenants successifs, d'une extension de l'assiette du bail et d'un nouveau loyer, en considération notamment de cette exten- sion, et que les modifications apportées par les avenants impliquaient autant de modifi- cations conventionnelles du loyer, de sorte que la dernière modification par avenant ayant précédé la demande de révision léga- le devait être considérée comme le prix pré- cédemment fixé conventionnellement au sens de l'article L 145-39 du code de com- merce, la cour d'appel, qui a constaté que la variation entre le loyer en vigueur à la date de la demande de révision et le loyer précé- demment fixé contractuellement n'attei- gnait pas 25 %, en a exactement déduit que la demande de la société locataire n'était pas recevable; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Observations : L'article L 145-39 du code de commerce autorise l'une des deux par- ties à demander une révision chaque fois que, par le jeu de la clause d'échelle mobi- le, « le loyer se trouve augmenté ou dimi- nué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ». La Cour de cassation indique que si le loyer est modifié par avenant, c'est ce loyer qui doit être pris en considération. Un arrêt antérieur (CA Versailles, 21mai 2013, Loyers et copropriété 2013, n°343, obs. Ph. H Brault) est dans le même sens. Il s'agissait d'un bail dont le loyer avait été modifié par avenant à la suite du retrait de parking de l'assiette du bail. La cour d'ap- pel en avait déduit que c'est « ce nouveau loyer qui doit servir de base pour vérifier s'il y a eu ou non variation de plus de 25 % au moment de la demande de révision, ce qui n 'est pas le cas, l'indice ayant varié sur la période considérée de 14,34 % ». De même, lorsque le loyer est révisé d'un commun accord entre les parties, c’est ce loyer qui sert de référence (Civ. 3 e , 16 déc. 1992). A retenir: En cas de modification du loyer par avenant liée à une modification de l'assiette du bail, c'est ce nouveau loyer qui sert de base pour vérifier si la variation atteint 25 % et justifie une demande de révision. ■ Sous location: durée du contrat, congé par huissier? (Civ. 3 e , 17mars2016, n°367, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-24748) Un bail portant sur des locaux commerciaux était conclu en 2003 pour 9 ans avec renon- ciation du preneur à la faculté de donner congé à la fin de la première période trien- nale. Un contrat de sous-location avait été conclu le 18mai 2005 avec une durée fixée pour s'ajuster à la fin de la période triennale, au 26mai 2009. Le sous-locataire avait donné congé par lettre recommandée le 26janvier 2009, mais le locataire principal avait contesté la validité du congé et le sous-locataire avait dû réitérer le congé par huissier le 26juin 2009. Il se posait la question de la validité du congé délivré par lettre recommandée et donc de l'application du statut au sous- bail conclu pour 4 ans. La cour d'appel avait jugé que le sous-bail avait été conclu pour 4 ans car le locataire ne pouvait accorder plus de droits qu'il en avait lui-même mais qu'il ne s'agissait pas pour autant pour le sous- locataire d’une renonciation au statut des baux commerciaux. Le sous-locataire invo- quait pour sa part une renonciation au sta- tut qui justifiait la faculté de recours à la LR mais son argument est rejeté: « Mais attendu qu'un sous-bail commercial peut être conclu pour une durée inférieure à celle, restant à courir, du bail principal; qu'ayant retenu que la durée prévue du sous-bail ne constituait pas une renoncia- tion de l'une ou l'autre des parties aux dis- positions du statut des baux commerciaux qui imposaient la délivrance d'un congé par acte extra-judiciaire, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa déci- sion […] Par ces motifs: rejette ». Observations : L'article L 145-31 fixe cer- taines règles sur la sous-location mais il ne traite pas de la durée du sous-bail. La Cour de cassation avait jugé qu'aucune d isposition n'interdit aux parties à un contrat de sous-location de déroger aux règles concernant la durée de la location édictée par le décret de 1953, bien que le bail principal y soit soumis (Civ. 3 e , 17décembre 1986), et encore que la loi n'impose pas une coïncidence entre l'expi- ration de la sous-location et celle du bail principal (Civ. 3 e , 24février 1988). Ce nou- vel arrêt indique d'une part qu'il est pos- sible de conclure un sous-bail pour une durée inférieure à celle qui reste à courir dans le bail principal et d'autre part que cette disposition ne constitue pas pour autant une renonciation au statut. En conséquence, les règles statutaires s'impo- sent. Le congé devait donc être délivré par huissier. Rappelons toutefois sur ce point que depuis la loi Pinel, l'article L 145-4, permet un congé par LR avec AR. A retenir: Un sous-bail peut être conclu pour une durée inférieure à celle restant à courir du bail principal. Droit de préemption des SAFER ■ Pas de contrôle en opportunité du juge (Civ. 3 e , 17mars2016, n°370, FS-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°14-24601) Une SAFER avait acquis des terrains et publié un appel à candidature pour leur attribution. Une seule personne (un GFA pour une personne) avait fait acte de candi- dature mais la SAFER l'avait informée qu'el- le n'était pas retenue car une partie des terres devant être conservée par elle en réserve foncière pour un programme d'échange amiable avec des agriculteurs concernés par la réalisation de site de décantation de sédiments en bord de Ran- ce. La cour d'appel avait justifié le refus de candidature du GFA, puis annulé la décision de la SAFER de mettre les terres en réserve foncière. La Cour de cassation confirme le premier point: « Mais attendu qu'ayant relevé que le refus notifié par la SAFER était motivé par le déséquilibre de l'exploitation envisagée et par le fait que le projet d'installation indivi- duelle de M me C. en vue d'un élevage de vaches allaitantes, reposait sur une superfi- cie limitée et ne comportait ni droits à pri- me ni bâtiments d'habitation et d'exploita- JURISPRUDENCE tion, la cour d'appel, qui n'avait pas à contrôler l'opportunité du refus , fût-ce en présence d'une seule candidature, a légale- ment justifié sa décision ». M ais la Cours de cassation censure l'arrêt sur ce second point: « Vu l'article L 142-4 du code rural et de la pêche maritime; Attendu qu'il résulte de ce texte qu'une SAFER peut rester en possession des biens acquis, à l'amiable ou par préemption, et en gérer la conservation en vue de l'accomplis- sement de l'ensemble de ses missions, pen- dant un délai de cinq ans dont le dépasse- ment n'est assorti d'aucune sanction; Attendu que, pour annuler la décision de la SAFER de mettre en réserve foncière les terres qu'elle avait amiablement acquises, l'arrêt retient qu'elle ne répond ni à sa mis- sion légale d'achat de biens ruraux en vue de les rétrocéder, ni à sa mission conven- tionnelle de veille du marché foncier; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a apprécié l'opportunité d'une décision res- sortissant aux pouvoirs de la SAFER, a violé le texte susvisé; Par ces motifs: […] casse ». Observations : Cet arrêt est doublement favorable à la SAFER. Il observe d’une part que la SAFER dispose en principe de 5 ans pour effectuer la rétrocession (art. L 142-4) mais que le dépassement du délai n'est assorti d'aucune sanction. D'autre part, il affirme que le juge n'a pas à exercer un contrôle d'opportunité sur une décision de la SAFER. Droit de propriété ■ Renonciation à une condition suspensive de vérification du titre (Civ. 3 e , 17mars2016, n°369, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-20205) En 1988, une société avait acquis une par- celle de terre en Guadeloupe. Le contrat prévoyait une renonciation de l'acquéreur à la condition suspensive de la promesse de vente de 1974, relative à la reconnaissance des droits de propriété du vendeur par l’État, car la parcelle se situant dans la zone des 50 pas géométriques. La société avait alors saisi en 2011 la commission de vérifi- cation des titres de Guadeloupe. Or celle-ci avait jugé sa demande irrecevable, car son titre était postérieur au décret du 30juin 1955. La Cour de cassation confirme l'arrêt d'appel qui avait rejeté la demande de la société d'être indemnisée par l’État d'une « expropriation de fait » : « Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, que la société de la Grande Baie avait acquis le 22mars 1988 la parcelle CE424 de M. T. qui n'avait pas demandé la vérification de s on titre selon la procédure qui lui était ouverte par l'article 10 du décret du 30juin 1955 et qu'elle avait renoncé à la condition suspensive de reconnaissance des droits de propriété du vendeur par l’État pour les parties du terrain cadastrées au nom de ce dernier, et, d'autre part, que le propre titre de la société de la Grande Baie, postérieur au décret précité, rendait irrecevable sa demande de vérification formée au titre de l'article L 89-2 du code du domaine de l’État, la cour d'appel […] en a exactement déduit que la société ne pouvait revendi- quer une quelconque indemnisation et que sa demande devait être rejetée; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Observations : En renonçant à la condition suspensive liée à la vérification du titre de propriété de son vendeur, l'acquéreur avait pris le risque d'une contestation. Son vendeur, qui était propriétaire depuis de nombreuses années, aurait pu demander la reconnaissance de son droit sur le fon- dement de l'article L 89-2 du code du domaine de l’État, réservé aux titulaires de droits antérieurs au décret du 30juin 1955. Mais l'acquéreur disposant d'un titre récent lié au contrat de vente, il était pos- térieur au décret de 1955 et ne pouvait donc pas exercer un droit de revendica- tion. La cour d'appel avait considéré qu'il avait délibérément pris le risque d'acheter une parcelle cadastrée au nom de l’État. Sa demande est donc rejetée. Précisons que l'article L 89-2 a été transféré à l'article L5112-3 du CGPPP. Fiscalité ■ Taxe foncière pour un parking en sous-sol (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 16mars2016, n°374432) La commune de la Valette-du-Var avait construit un parking sous une place et créé 47 lots-volume. Elle avait ensuite déclassé du domaine public le volume des places du 4 e sous-sol pour les vendre à des personnes privées. Une SEM avait créé 115 lots de copropriété. Or une société contestait son assujettissement à la taxe foncière pour les 15 places de parking qu'elle avait acquises. Le Conseil d’État juge que ce contribuable a la pleine propriété des places de stationne- ment qui sont comprises dans le bâtiment, leur propriété étant assortie de servitudes: « Alors même que la structure du bâtiment reste la propriété de la commune, la société est propriétaire d’une fraction de ce bâti- m ent, qui doit être regardée comme une propriété bâtie, au sens des articles 1380 et 1400 » du CGI. L'arrêt confirme donc l'assu- jettissement à la taxe foncière ». Observations : Un parking souterrain doit être qualifié de « propriété bâtie » au sens de l'article 1380 du CGI. Il en résulte que son propriétaire est soumis à la taxe foncière. ■ Exonération de taxe foncière pour vacance d’une maison (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 16mars2016, n°385771) Un tribunal avait refusé l'exonération de taxe foncière pour vacance d'une maison sur le fondement de l'article 1389 I du CGI, au motif que «la maison n'avait jamais été louée et en conséquence qu'elle ne pouvait pas être regardée comme normalement destinée à la location ». Cette décision est annulée par le Conseil d’État : « Considérant que […les dispositions de l'ar- ticle 1389] n’instituent aucune condition tenant à ce que, pour être regardé comme normalement destiné à la location, un local d’habitation doive avoir été loué antérieu- rement à la période de vacance pour laquel- le ses propriétaires sollicitent l’exonération prévue à l’article 1389 du CGI ». Observations : En vertu de l'article 1389 I, un propriétaire peut prétendre à l'exoné- ration de taxe foncière en cas de vacance pour une maison « normalement destinée à la location » ou d'inexploitation pour un immeuble commercial ou industriel. L'article précise trois conditions: - la vacance doit avoir duré plus de trois mois, - elle doit être indépendante de la volonté du contribuable, - elle doit affecter la totalité de l'immeuble ou une partie susceptible de location sépa- rée. C'est le terme « normalement destinée à la location » qui faisait ici débat. Une maison qui n'a jamais été louée peut-elle répondre à cette situation? Le tribunal avait répondu par la négative mais la solu- tion étant censurée il en résulte que le pro- priétaire peut prétendre à l'exonération même s'il n'a jamais loué le bien. Bien entendu, il faut que le bien soit proposé à la location et non que le propriétaire s’en réserve la jouissance. ● 2 9mars 2016 3 P ROPRIÉTÉ - F ISCALITÉ ▲ JURISPRUDENCE 2 9mars 2016 4 ■ Reconquête de la biodiversité Les députés ont abordé le 15mars, en 2 e lec- ture, le projet de loi sur la reconquête de la biodiversité. Barbara Pompili, secrétaire d’Etat chargée de la biodiversité, souligne que le texte porte de belles ambitions: pro- téger les richesses naturelles, faire de la bio- diversité un objectif porteur d’opportunités pour vivre en meilleure harmonie avec la nature, développer de nouvelles activités économiques. Il s’agit de tout faire pour évi- ter les atteintes à la biodiversité et mettre en œuvre le principe de compensation à défaut d’autre solution. La ministre souligne qu’au plan international, se tiendra en 2016 au Mexique la Convention sur la diversité bio- logique, la COP13. Le projet de loi crée une Agence française pour la biodiversité (AFB). Une démarche de préfiguration de cette Agence anticipe la décision légale. Les comités “trames verte et bleue” vont évoluer vers des “comités régionaux de la biodiversité”. Les instances nationales seront plus lisibles avec une ins- tance sociétale, le Comité national de la bio- diversité et une instance unique d’expertise, le Comité national de la protection de la nature. Le préjudice écologique, jusqu’à présent reconnu par la jurisprudence, sera inscrit dans le code civil et le système de compen- sation dans le code de l’environnement. La rapporteure, Geneviève Gaillard, relève la difficulté de définir la biodiversité, selon qu’on adopte une approche anthropocen- trée ou une vision écocentrée de la nature et l’article 1 er relève de ces deux conceptions. Le texte comporte 160 articles , il clarifie le triptyque ERC: éviter, réduire, compenser, il L ALOISURLABIODIVERSITÉ À L ’ ASSEMBLÉE Les députés adoptent la loi sur la biodiversité Ce texte inscrit dans le code civil le principe de la responsabilité écologique, institue le principe éviter-réduire-compenser et crée une Agence française pour la biodiversité. ■ Préjudice écologique Selon Barbara Pompili, l’inscription du préjudice écologique dans la loi “est le droit que nous reconnaissons à la nature de voir réparées ou compensées les consé- quences d’atteintes à l’environnement.” Elle tend à rassurer Christophe Priou selon lequel le Gouvernement voulait remettre en cause la notion de préjudice écologique (Débats AN, 1 e séance du 8mars 2016). affirme les continuités écologiques, etc. Jean-Paul Chanteguet observe que le texte franchit un cap en inscrivant la notion de préjudice écologique dans le code civil. Dans la discussion générale, Dino Cinireri s’étonne de la dispersion du texte qui va par exemple (art. 51 terdecies) moduler la dota- tion de solidarité rurale en fonction de l’éclairage nocturne du domaine public des communes. Bertrand Plancher déplore qu’on ait réussi à casser le dialogue construit lors du Grenelle de l’environne- ment. Paul Giaccobi regrette que la création des parcs naturels marins ne s’accompagne pas de l’allocation de moyens suffisants. Serge Drouard se demande s’il est réelle- ment utile de tout réglementer et par exemple d’interdire la coupe des aligne- ments d’arbres. François-Michel Lambert se félicite de l’avancée historique que représente l’ins- cription dans le code civil de la notion de préjudice écologique. Jean Lassalle estime que le mastodonte que va devenir l’Agence française pour la biodi- versité ferait mieux de s’appeler Agence financière de la biodiversité. En conclusion de la discussion générale, Barbara Pompili a tenu à rassurer les entre- prises sur l’adoption du préjudice écolo- gique dans le code civil. Le cadre en sera fixé par la loi. La création de l’AFB regrou- pant l’ONEMA, l’agence des aires marines protégées, les parcs nationaux de France et l’atelier technique des espaces naturels per- mettra de faire œuvre de rationalisation. ■ Discussion par articles L’article 1 er qui intègre une définition de la biodiversité dans l’article L110-1 du code de l’environnement, a été adopté en l’état. L’article 2 introduit dans le même article le principe « éviter, réduire, compenser ». Yannick Favennec aurait souhaité suppri- mer l’insertion du principe de solidarité écologique dans le code de l’environne- ment, mais son amendement (n°468) a été rejeté. A été voté un amendement qui programme un rapport sur l’inscription dans le code de l’environnement du principe de non-régres- sion écologique (n°903). L’article 2 a été voté. L’article 2bis A qui vise à inclure la préser- vation des services et des usages dans les finalités du développement durable a été rétabli. ■ Préjudice écologique L’article 2 bis insère le principe de répara- tion du préjudice écologique dans le code civil à l’article 1386-19 selon lequel “ Toute personne qui cause un préjudice écolo- gique est tenue de le réparer ”. Patrice Carvalho indique que le texte donne la priorité à la réparation en nature des dommages causés à l’environnement, il pré- voit une compensation financière versée à l’État ou à un organisme désigné par lui, si la réparation en nature n’est pas possible et le versement de dommages aux tiers à pro- portion des dépenses engagées pour préve- nir les dommages. La ministre indique qu’il “s’agit de rendre obligatoire la réparation des préjudices subis par la nature, indépendamment de toute atteinte à l’homme. Le préjudice écolo- gique est celui qui subsiste une fois réparés tous les préjudices personnels, qu’ils soient corporels, économiques ou moraux, lesquels sont bien pris en compte par le droit com- mun de la responsabilité civile”. L’article a fait l’objet d'un amendement n°695 qui pré- cise qu’est réparable le préjudice écologique qui résulte d’une atteinte non négligeable aux éléments ou aux fonctions des écosys- tèmes ou aux bénéfices collectifs tirés par l’homme de l’environnement. L’article 2 bis a été adopté. L’article 3 inscrit dans le code de l’environ- nement la notion de continuité écologique Il a été voté. L’article 3 ter prévoit la réalisation d’un inventaire du patrimoine naturel . Il a été adopté. L’article 4 , voté avec amendement, charge l’État de l’élaboration de la stratégie natio- nale pour la biodiversité. Suite des débats le 16mars. L’article 5 est relatif au Comité national de la biodiversité . Jean Lassalle doute de l’ef- fectivité de la concertation si les avis ne sont que consultatifs. L’article 7 remplace le comité régional trames verte et bleue par le comité régional de la biodiversité. Il a été voté. L’article 7ter A , également voté, prévoit un rapport pour l’éventuel transfert des recettes de la part départementale de la taxe d’amé- nagement destinée à financer les espaces naturels sensibles. ■ Création de l’AFB L’ Agence française pour la biodiversité , créée par l’article 9 est une avancée majeure, souligne Barbara Pompili. Il s’agit de répondre à un besoin de nature, l’agence apporte une “vision positive pour la transi- tion écologique de nos territoires.” Elle sera un “opérateur ensemblier en appui à l’action de tous les acteurs de la biodiver- sité.” L’objectif est de la mettre en place le 1 er janvier 2017. Elle regroupera l’Office national de l’eau et des milieux aquatiques, l’ONEMA, le groupement d’intérêt public Atelier technique des espaces naturels, l’Agence des aires marines protégées et l’éta- blissement public Parcs nationaux de Fran- ce. Elle travaillera avec d’autres établisse- ments comme l’Office national de la chasse et de la faune sauvage ou l’IFREMER. Lors de la 2 e séance, l’article 9 a fait l’objet de longs débats et a été voté. L’article 18 est relatif au protocole de Nagoya qui, explique Barbara Pompili, impose un partage juste et équitable des avantages découlant de l’utilisation des res- sources génétiques et des connaissances tra- ditionnelles associées. L’article 15 bis étend le champ des aides des agences de l’eau à la biodiversité et au milieu marin. ■ Parcs naturels Les articles suivants, examinés le 17mars, concernent la politique de l’eau. L’article 17 ter vise les agences de bassin, l’article 17 quater les agences de l’eau. L’article 27 (examiné en 2 e séance) vise les parcs naturels régionaux ; il prévoit, explique Bertrand Plancher, d’instaurer un rapport de compatibilité du schéma direc- teur de l’Ile-de-France avec les chartes du parc régional. Il a été voté. Serge Bardy indique que l’article 28, également voté, confie aux parcs naturels régionaux la capa- cité de formuler des propositions d’harmo- nisation des schémas de cohérence territo- riale. L’article 29 encadre la possibilité pour les communes ou les EPCI d’élaborer des règlements locaux de publicité. L’article 32 bis A prévoit un rapport de com- patibilité entre le schéma départemental des espaces naturels sensibles et le schéma régional de cohérence écologique (SRCE). Les articles suivants visent les espaces natu- rels sensibles. L’article 32 quater transfère un droit de pré- emption à l’agence des espaces verts d’Ile- de-France, mais il a été supprimé, la ministre se rangeant à l’argument selon quelque les SAFER devaient rester titulaires du droit de préemption, quitte à signer des conventions avec l’agence des espaces verts pour la ges- tion des espaces. ■ Compensation L’article 33A évoque la compensation des atteintes à la biodiversité. Anne Yvonne Le Dain indique qu’il s’agit d’un concept formi- dable. Barbara Pompili explique que la res- ponsabilité de la compensation reste du res- sort du maître d’ouvrage. Elle ajoute que les opérations “respectent l’équivalence écolo- gique, qu’elles sont soumises à un agrément lorsqu’elles sont réalisées par un tiers – opé- rateur de compensation ou site naturel de compensation –, qu’elles font l’objet d’un suivi renforcé, avec une géolocalisation des mesures de compensation prescrites dans un système d’information dédié, et qu’elles s’accompagnent de sanctions administra- tives en cas de défaillance”. Le même article prévoit une alternative à l’acquisition foncière en autorisant le maître d’ouvrage à acquérir des unités de compen- sation écologiquement équivalentes à ses obligations auprès d’un site naturel de com- pensation. Il ne s’agit pas de financiariser la nature “mais de contractualiser avec un opé- rateur ayant réalisé en amont la mesure compensatoire équivalente.” L’agrément de l’État évitera les éventuelles dérives. Amen- dé, l’article a été voté. L’article 33 crée des obligations réelles environnementales . L’article 34 qui crée les zones prioritaires pour la biodiversité , a été rétabli. L’article 35 bis concerne les chemins ruraux ainsi que l’article 35 quater . L’article 35 quin - quies vise un recensement des chemins ruraux. Barbara Pompili a obtenu le rétablis- sement de l’article 36 qui permet de réaliser un aménagement foncier agricole et forestier avec une finalité environnementale. L’article 36 quater régit les espaces de conti- nuités écologiques. ■ Végétalisation des toitures Pour les constructions commerciales, l’ar - ticle 36 quinquies A impose un traitement des surfaces de parking pour favoriser l’in- filtration des eaux et préserver les fonctions écologiques des sols, mais sans imposer de technique uniforme. Le nouvel article L111- 19 du code de l’urbanisme qui en résulte impose pour les projets soumis à la CDAC, la végétalisation des toitures ou l’installation de production d’énergie renouvelables et la perméabilité des sols des parkings. Les articles 37 et suivants visent les espaces marins. L’article 49 modifie le régime des biens sans maître pour permettre au Conservatoire du littoral de bénéficier d’un transfert de ces biens. Les députés ont supprimé l’article 51 quater AA qui instituait une action de groupe en cas de préjudice personnel causé par une atteinte à l’environnement. Lors de la 3 e séance du 17 mars, les députés ont examiné l’article 51 duocecies concernant la stratégie nationale pour la mer et le littoral. Les EPCI compétents en matière de PLU, dans le périmètre du document stratégique de façade, sont associés à son élaboration. Jean-Marie Sermier défend l’amendement n°254 pour supprimer l’article 51 terdecies qui module la dotation de solidarité rurale en fonction de l’engagement de la commune à moduler son éclairage public. Il a été suivi et l’article a été supprimé. L’article 59 bis AA modifie les modalités de création d’un parc national . A l’article 59 quinquies , Barbara Pompili a obtenu le vote d’un amendement sur l ’ou- verture à l’urbanisation des zones d’urbani- sation future 2AU . Il s’agit de rectifier une erreur relative à procédure de révision du PLU, lors de la codification récente du code de l’urbanisme. A l’article 62 , le vote de l’amendement n°984 vise à donner au schéma régional d’aména- gement, de développement durable et d’égalité des territoires, le SRADDET, des régions littorales la possibilité de traiter de la gestion du trait de côte. L’article 69 permet le déclassement des sites lorsqu’ils sont trop dégradés. L’article 72 crée un atlas des paysages . L’article 74 qui interdisait la pose de bâches publicitaires géantes sur les échafaudages lors de travaux est resté supprimé. L’ensemble du projet de loi a été adopté ● 2 9mars 2016 5 L ALOISURLABIODIVERSITÉ À L ’ ASSEMBLÉE 2 9mars 2016 6 M ARCHÉ P ROJETS ◆ Ordonnances Le conseil des ministres du 24mars a adopté deux ordonnances: - l’une sur les contrats de crédit aux consom- mateurs relatifs aux biens immobiliers à u sage d’habitation . Elle transpose la directi- ve du 4février 2014 et prévoit la mise à dis- position d’information précontractuelle pour le crédit avec une fiche d’information standardisée, elle réglemente l’activité d’in- termédiaire en matière de crédit Immobilier. - l’autre sur la coordination des procédures d’urbanisme avec les autorisations environ- nementales. Elle raccourcit les délais d’ob- tention des autorisations. À suivre. ■ Protection des forêts contre l’incendie Les députés ont examiné le 10mars une pro- position de loi relative à la protection des forêts contre l’incendie. La secrétaire d’État chargée des collectivités territoriales, Estelle Grellier, explique que la politique de préven- tion est efficace: alors que 26000 hectares étaient brûlés chaque année entre1994 et2003, ce chiffre a été divisé par deux lors de la décennie écoulée (10700 hectares). Elle ajoute qu’un bilan de la politique de préven- tion est actuellement en cours. Les conseils départementaux sont actifs dans ce domaine mais la loi NOTRe ayant supprimé la clause de compétence générale, il existait un doute sur leur capacité à intervenir dans ce domai- ne. La proposition de loi confirme leur facul- té d’intervention. Joël Giraud précise qu’un nouvel article L3232-5 du CGCT permet aux départements de financer toute action utile pour prévenir et lutter contre les feux de forêts. Le texte a été voté. (Débats AN, 2 e séance du 10mars 2016). À L ’A SSEMBLÉE Indices de loyers ➚ ICC L’indice du coût de la construction du 4 e trimestre 2015 est de 1629. Il représente une variation de + 0,25 % en un an, - 0,61% en 3 ans et +15,86% en 9 ans. ➴ ILC L’indice des loyers commerciaux s’établit à 108,41 au 4 e trimestre 2015. Il est en baisse : - 0,06%. ➚ ILAT L’indice des loyers des activités ter- tiaires, de 108,16 au 4 e trimestre 2015, augmente en un an de +0,33% (Publication Insee du 21mars 2016). Chiffres RENCONTRE Baisse de 20% des mises en chantier de l’individuel aménagé Moral en berne chez les aménageurs du SNAL. Selon les statistiques officielles, on a recensé 296100 mises en chantier en 2015 (+4%), mais si on en extrait les logements en résidences (26600) et les constructions sur existant (22800), il reste 176200 logements en collectif et groupé et 70500 logements en individuel pur. Le collectif est en progres- sion (+12,8%) alors que l’individuel pur recule de -11,9%. Si on focalise le regard sur l’individuel pur, la part qui relève de l’indivi- duel aménage a reculé de -13% tandis que l’individuel diffus s’est replié de -11%. Lueur d’espoir toutefois pour les aménageurs: sur les six derniers mois, le repli est un peu moindre pour l’aménagé (-12%) que pour le diffus (-15%). La part de l’individuel aménagé a tendan- ce à se réduire au fil des ans. Elle est toute- fois plus forte dans certaines régions notamment dans l’ouest, le Nord-Pas-de- Calais et en Languedoc-Roussillon. De plus, la commercialisation de nouvelles opérations en secteur aménagé s’est repliée de -20% en 2015. Le prix moyen des parcelles a reculé, pas- sant de 81720 € en 2014 à 80120 € en 2015, mais au prix d’une diminution de la surface moyenne. Elle était de 546m 2 en 2014 et de 522m 2 en 2015 pour un terrain aménagé vendu par un professionnel. A titre de comparaisons la surface moyenne en individuel diffus est de 1021m 2 en 2015. Toutefois, la présidente du SNAL, Pascale Poirot, souligne qu’il y a une limite à la baisse de la surface des terrains: en dessous de 300m 2 , les terrains ont du mal à se vendre car ils ne correspondent plus à ce que souhaitent les acquéreurs. Il y a donc un problème d’adéquation entre ce que recherchent les acquéreurs et ce qu’im- posent les pouvoirs publics. Des raisons d’espérer Face à ce constat un peu terne, le SNAL souligne des raisons d’espérer: le maintien des taux d’intérêt à un niveau bas, la réfor- me du PTZ qui a permis notamment grâce à l’élargissement du différé d’amortisse- ment de resolvabiliser une partie des ménages et le maintien de l’APL accession. À l’inverse, Pascale Poirot rappelle le problè- me fiscal qui affecte le secteur et la nécessai- re inversion du régime de calcul des plus- values immobilières en cas de cession de ter- rain à bâtir. Or cette réforme impose une refonte profonde de la fiscalité à laquelle le ministère des finances n’est pas prêt. Pascale Poirot constate que la situation et l’effet d’une volonté des pouvoirs publics de limiter l’extension urbaine, mais qu’on n’ob- serve pas la même détermination à l’en- contre de l’extension des zones commer- ciales. La réforme de la planification com- porte un risque de gel des décisions. Les aménageurs constatent de plus en plus de sursis à statuer: avec l’extinction des POS au 31décembre 2015, certaines collectivités sont dans l’attente de l’approbation des PLU qui leur succèdent. L’adoption des nouveaux documents de planification (PLU intercom- munaux par exemple) fait redouter un gel des décisions. Enfin, la mise en œuvre de Bâle IV pourrait imposer aux banques de renforcer leurs fonds propres et restreindre l’octroi des crédits. 3000 logements bloqués Le SNAL observe aussi que de nombreux projets sont bloqués par l’exercice de recours sur les documents d’urbanisme. Le syndicat évalue à 3000 le nombre de loge- ments dont la construction est retardée en raison de ces recours. Le SNAL souligne aussi d’une part que certains maires ont été explicitement élus pour ne pas construire et que d’autre sont rebutés par le passage de 20 à 25% du taux obligatoi- re de logements sociaux: la construction de logements privés pouvant accentuer le déficit de logements sociaux. Baisse de la surface moyenne des terrains La construction de logements en secteur aménagé mobilise une surface bien plus faible de terrains et la densité a presque doublé en 9 ans. En 2006, le nombre de logement par hectare était de 24,7 en moyenne. Il a progressé à 44,1 logements en 2015 en zone mixte. Surfaces 2006 2014 2015 Diffus 1729m 2 1053m 2 1021m 2 Aménagé “non professionnels” 1007m 2 764m 2 728m 2 Aménagé “professionnels” 805m 2 546m 2 522m 2 Surfaces moyennes des terrains 3000 logements bloqués par les recours sur les documents d’urbanisme selon le SNAL Source : SNAL/Adéquation - Diffus; individuel non aménagé hors ZAC et per- mis d’aménager - Non professionnels: individuel aménagé réalisé par les collectivités, les particuliers et leurs ayants droit (notaires, agents immobiliers) - Professionnels: individuel aménagé réalisé par les aménageurs lotisseurs, promoteurs, aménageurs public, constructeurs 2 9mars 2016 7 N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Collectivités territoriales : Sont nommés au cabinet d'Estelle Grelier: Pierre Bergès (directeur du cabinet), Emmanuel Duru (directeur adjoint), Delphine Cervelle (cheffe de cabinet) et Anthony Pitalier (chef adjoint de cabinet, conseiller parle- mentaire). (Arrêté du 12février 2016, J.O. du 15mars, n°35). ➠ Réforme de l’État : Fiona Texeire est nommée cheffe de cabinet auprès de Jean-Vincent Placé. (Arrêté du 1 er mars2016, J.O. du 16mars, n° 38). ➠ Ville : Sont nommés conseillers au cabi- net d'Hélène Geoffroy: Aurore Le Bonnec (politiques interministérielles de la ville), Victor Davet (développement écono- mique, emploi et formation), Anne Jestin (renouvellement urbain et ville durable), Florence Perrin , (affaires réservées) et Fabrice Peigney (collectivités locales et prospective. (Arrêté du 11mars 2016, J.O. du 17mars, n°55). Administration ✓ DREAL : Corinne Tourasse est nommée directrice régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur. (Arrêté du 1 er mars 2016, J.O. du 17mars, n°31). Organismes publics ✓ Grand Paris Aménagement : Thierry Lajoie est nommé président. (Décret du 16mars2016, J.O. du 18mars, n°94). ■ Chambres de commerce L'article 1 er de la loi du 14mars 2016 pro- gramme la réunion des CCI territoriales en une seule chambre, à l'initiative des CCI de région (art. L 711-1 modifié du code de commerce). L'article 3 concerne l'organisation régiona- le des chambres de métiers et de l'artisa- nat. L'article 4 ratifie l'ordonnance du 26novembre2015 sur les chambres de commerce et les chambres de métiers. (Loi n°2016-298 du 14mars2016 relative aux réseaux des chambres de commerce et d'in- dustrie et des chambres de métiers et de l'ar- tisanat, J.O. du 15mars, n°2). ■ Nouvelle partie du code de la consommation Une ordonnance du 14mars crée une nou- velle partie législative dans le code de la consommation (habilitation issue de l'ar- ticle 161 de la loi du 17mars2014). L'article liminaire apporte une définition complétée du consommateur, qui précise en conséquence le champ d'application du code. Il définit aussi la notion de profes- sionnel et de non-professionnel. Les 5livres actuels font place à 8 nouveaux livres (1087 articles): - livreIer - Information du consommateur et pratiques commerciales; - livreII - Formation et exécution des contrats; - livreIII - Crédit; - livreIV - Conformité, sécurité des pro- duits et services; - livreV - Pouvoirs d'enquête et suites don- nées aux contrôles; - livreVI - Règlement des litiges; - livreVII - Traitement des situations de sur- endettement; - livreVIII - Associations agréées de défen- se des consommateurs et institutions de la consommation. L'article L 524-1 précise que les actions en suppression de clause illicites, interdites ou abusives, visent aussi les contrats en cours d'exécution. Le livreV relatifs aux pouvoirs d'enquête et de contrôle est une « avancée majeu- re » précise le rapport au Président de la République, car il harmonise les disposi- tions réparties entre le code de commerce et le code de la consommation. De nombreuses lois ou codes sont adaptés en conséquence. C'est le cas (art. 26) de la loi du 2janvier 1970; (Ordonnance n°2016-301 du 14mars2016 relative à la partie législative du code de la consommation, J.O. du 16mars, n°29). AU FIL DU J.O. Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier ✓ Conseil économique, social et environ - nemental : Luc Machard est nommé secré- taire général du CESE. (Décret du 14mars2016, J.O. du 16mars n°37). Conventions collectives ➠ G éomètres-experts, géomètres-topo - graphes, photogrammètres et experts fon - ciers : il est envisagé l'extension de l'accord du 3décembre 2015 portant sur les salaires . (Avis publié au JO. du 15mars, n°44). ■ Logements foyers La loi Alur (art. 49) a institué un comité de résidents dans les logements-foyers. - Dans les structures de plus de 30 rési- dents, ce comité est élu parmi les résidents et les représente au sein du conseil de concertation. - Dans les structures de moins de 30 rési- dents, le règlement intérieur fixe les modalités de désignation des représen- tants des résidents et les modalités de la concertation (art. R 633-5 et suivants du CCH). (Décret n°2016-300 du 14mars 2016, relatif au conseil de concertation et au comité de résidents dans les logements-foyers, J.O. du 16mars, n°27). ■ Bailleurs sociaux Un arrêté du 8mars fixe les renseigne- ments que doivent collecter les bailleurs sociaux sur l'occupation des logements. (Arrêté du 8mars2016 relatif à la collecte de renseignements statistiques en 2016 sur l'oc- cupation des logements sociaux et son évolu- tion, J.O. du 19mars, n°42). ■ SAFER Une ordonnance du 17mars reporte de deux ans, au 1 er juillet 2018, le délai laissé aux SAFER pour adapter leur organisation à la nouvelle carte des régions. Elle confir- me la faculté d'exercice des droits de pré- emption dans la période de transition. (Ordonnance n°2016-316 du 17mars2016 portant adaptation des sociétés d'aménage- ment foncier et d'établissement rural à la réforme régionale, J.O. du 18mars, n°39) Convention fiscale Le 4 e avenant à la convention entre la France et Luxembourg tendant à éviter les doubles impositions et à établir des règles d'assistance administrative réciproque en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune signé à Paris le 5septembre2014 a été publié par décret n°2016-321 du 17mars2016. (JO du 19mars, n°4). 2 9mars 2016 8 C OLLOQUEDEL ’UNPI Les pouvoirs publics veulent réduire le parc locatif privé. Telle est la conviction du pré- sident de l’UNPI, Jean Perrin qui part du constat suivant: on dénombre en France 60% de propriétaires occupants, la loi SRU cherche à atteindre l’objectif de 25% de logements sociaux. Il reste donc pour le parc locatif privé un espace de 15%. Or il en occupe aujourd’hui 25%, sa vocation est donc claire… Jean Bigot (président de l’UNPI des Deux Sèvres), dénonce la “nationalisation” du logement, phénomè- ne qu’il fait remonter à la loi Quilliot. L’UNPI dénonce la complexité réglementai- re croissante. Un exemple: alors que les bailleurs viennent d’équiper les logements de détecteurs de fumée, on envisage la mise en place de détecteurs de monoxyde de carbone. Jean Perrin demande une remise à plat de la loi Alur et une suppres- sion de l’ISF, qu’il propose de financer par la vente de logements HLM. L’UNPI qui a renoncé à convaincre l’actuel- le majorité de changer d’orientation, avait donc invité des candidats à la primaire de la droit et du centre à s’exprimer sur la propriété et le logement. Bruno Le Maire a su se faire applaudir par les adhérents de l’UNPI en affirmant en premier lieu qu’il fallait rétablir les droits du propriétaire car, à trop protéger les locataires, on a fait que des malheureux. Il propose donc de rééquilibrer les rapports locatifs et de réaffirmer la force du contrat. Il souhaite qu’en cas d’impayé la résiliation du bail puisse être effective sans intervention judiciaire. L’État devant faire respecter la loi, c’est à lui d’être respon- sable des impayés de loyers si le locataire refuse de quitter les lieux. Il veut ainsi lut- ter contre la judiciarisation excessive de la société. Bruno Le Maire propose aussi de réduire les droits de mutation en appliquant un barème progressif par tranche de 1% à 5% au lieu du taux actuel de 7%. Coté fiscal, il promet de supprimer l’ISF. Le social a tué la solidarité S’agissant du parc social, Bruno Le Maire affirme que le social a tué la solidarité. Il convient de développer la solidarité pour les plus démunis mais arrêter de distribuer trop largement des aides publiques et, à ce titre, il estime que le parc HLM en est la caricature. Il propose donc d’introduire un critère de patrimoine dans les conditions d’accès au logement social (un candidat disposant d’un patrimoine de plus de 100000 € ne serait plus éligible à un loge- ment social). Il propose aussi d’établir des contrôles stricts des revenus. Un locataire dépassant les plafonds de ressources aurait l'obligation de quitter le logement Bruno Le Maire considère que le logement ne doit pas être attribué à vie. Le locataire, qui disposerait d’un bail de 3 ans, serait incité à l’accession à la propriété par des droits de mutation et une TVA à taux réduit. Mettre fin au HLM à vie ll juge aussi sévèrement l’encadrement des loyers “une catastrophe”. Il promet donc d’y mettre fin tout en proposant l’instaura- tion d’une exonération fiscale significative pour les bailleurs qui accepteraient de louer à des niveaux de loyers inférieurs au marché. Bruno Le Maire veut aussi réduire les dépenses d’APL, par différents moyens ; plafonner le cumul des aides sociales, prendre en compte la surface du logement dans les régies de calcul de l’APL, proposer à un foyer dont un enfant est locataire le choix entre l’APL de l’enfant et la 1/2 part fiscale du foyer. Faisant part de son expé- rience de ministre de l’agriculture, il veut également favoriser la rénovation des centres-villes pour éviter la diminution des terres agricoles. L’UNPI avait aussi invité Alain Juppé, et c’est son porte parole, Benoist Apparu, qui le représentait. L’ancien ministre du loge- ment observe qu’il s’est produit depuis 2000 un décrochage entre la hausse des prix et la hausse des loyers, qui a provoqué une baisse de la rentabilité. Mais il sou- ligne qu’il faut désormais surtout une poli- tique du logement adapté à la situation des territoires. Ainsi un PTZ indifférencié Bruno Le Maire veut rééquilibrer les rapports locatifs Le candidat à la primaire de la droite et du centre veut donner davantage de place au contrat et rétablir l’équilibre des apports locatifs en faveur du bailleur. Il veut aussi mettre fin à l’occupation à vie des logements HLM… et supprimer l’ISF. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE est inadapté car il va favoriser la construc- tion en zone détendue. En matière fiscale, Benoist Apparu promet aussi la suppression de l’ISF (4milliards) mais r este mesuré: afin de réduire la dette publique (80milliards), il faut diminuer les dépenses (100milliards), mais la marge pour réduire les Impôts est limitée (20milliards). Pour les rapports locatifs, Benoist Apparu fait le parallèle avec le contrat de travail: pour faciliter la conclusion du contrat, il faut faciliter la sortie. Il propose donc d’abaisser la durée des procédures et de faire porter sur l’État la responsabilité de l’inexécution des décisions de justice. Il plaide également pour la suppression de l’encadrement des loyers de la loi Alur, catastrophe économique. Quant à la garantie des loyers, il reconnaît avoir évo- lué. Devant les échecs successifs de la GRL, il n’est aujourd’hui pas favorable à une garantie universelle. Quant au parc HLM, Benoist Apparu esti- me qu’il n’est pas fait pour loger tous les habitants, il faut donc diminuer les pla- fonds de ressource et renoncer au principe du HLM à vie. Boncoinisation En conclusion des travaux, Laurent Gros- claude, maître de conférences à l’Universi- té Toulouse I, s’est livré à un exercice de prospective. Il observe que si les prix des logements diminuent lentement, la baisse est toutefois bien plus forte (-20 à -30%) dans certaines zones rurales. Il considère que les prix des logements ne vont pas augmenter. Si les taux remontent, cela poussera les prix à la baisse, ce qui est sain, car ils retrouveront une meilleure cor- rélation avec les niveaux de revenus. Il décrypte le phénomène “d’ubérisation” ou de “boncoinisation” de la société. Y voyant un phénomène durable de désin- termédiation, il juge que les agents immo- biliers ont du souci à se faire ! Tout en restant optimiste sur l’opportunité du placement immobilier, il invite à se tour- ner vers des placements plus variés que le petit logement au centre de Toulouse, afin de dépasser les 2,5% de rendement: il évoque l’achat de places de parkings, de locaux d’activité ou de parts de SCPI par exemple. Il souligne aussi la révolution en route des imprimantes 3D qui pourrait contribuer à faire baisser les coûts de pro- duction de l’industrie du bâtiment. ●
