Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Calcul de l’indemnité d’éviction en cas de déplafonnement / Déplafonnement à Saint-Denis (93) / Obligation de délivrance : locaux livrés bruts de béton
Baux HLM : Deux logements pour un locataire ?
Responsabilité des constructeurs : Défaut d’assurance / Dommages de chantier / Réparation des suites d’un éboulement ; indemnisation en nature ou par paiement d’une somme
– 4 – Rapport –
Dominique Figeat émet 30 propositions pour relancer la cession de foncier privé
– 5 – Au Parlement –
Au Sénat : tarif des notaires / Taxe d’aménagement / Logements des CROUS
A l’Assemblée : archéologie préventive / Projet de loi égalité / Urbanisation dans les hameaux / Révision des valeurs locatives / Moratoire sur le développement des centres commerciaux / CITE
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Gestion des déchets / Recouvrement des petites créances
Simplification du droit commercial
– 8 – Rencontre –
Un projet de loi sur le prélèvement à la source de l’IR
■ jugé ■ > Un bail commercial peut valablement prévoir la fourniture de locaux bruts de béton , les aménagements étant à charge du preneur, sans violer l’obligation de délivran- ce de l’article 1719 du code civil (CA Paris, 3février2016, p.2). > Le principe de réparation intégrale permet à une entreprise qui a subi des dommages d’être indemnisée même si elle a mobilisé ses propres salariés pour réparer les dom- mages subis (Civ. 3 e , 10mars2016, p.3). ■ répondu ■ > La secrétaire d’État chargée du commerce, Martine Pinville, décline l’idée, suggérée par un député, d’un moratoire d’installation des centres commerciaux , pour faire face à la désertification des centres-villes (p.6). > La ministre du logement dit sa vigilance pour le développement des logements sociaux, face au projet de cessions de loge- ments du groupe OPIEVOY (p.6). ■ publié ■ > Le rapport de Dominique Figeat sur la mobi- lisation du foncier privé pour la construction de logements comporte 30 propositions (p.4). > Un décret du 11mars2016 précise les modalités de délivrance des actes par lettre recommandée avec AR dans les baux com- merciaux (p.8). ■ chiffré ■ > La baisse des taux profite aux renégocia- tions; son impact est chiffré par Meilleur- taux.com (p.8). ■ nommés ■ > Cécile Bigot-Dekeyzer est nommée direc- trice de cabinet de la secrétaire d’État à la biodiversité, Barbara Pompili (p.7). > François Feijoo est le nouveau président de Procos (p.8). Bouleversements fiscaux en vue L a fiscalité entre en phase de réforme. Les ministres de l’éco- nomie et du budget ont fait un point d’étape le 16mars pour présenter les grandes orientations de la mise en œuvre du pré- lèvement à la source de l’impôt sur le revenu. Pour les revenus de source immobilière, les plus-values ne doivent pas être affec- tées par la réforme puis qu’elles sont déjà soumises à une impo- sition lors de la cession. L’impôt est ainsi déjà prélevé de façon concomitante à la perception du revenu. Les plus-values immobi- lières 2017 seront donc imposées sans changement de régime. Quant aux revenus fonciers, ils doivent, à partir de janvier2018, fai- re l’objet d’acomptes pour permettre une imposition parallèle à cel- le de la perception des revenus. C’est l’année de transition, 2017, qui va susciter des difficultés de mise en œuvre. Le ministère affir- me qu’il n’y a ni année blanche ni double imposition. Il est ainsi pré- vu que les crédits et réductions d’impôt de 2017 seront intégrés dans le calcul des impôts de 2018, afin notamment d’éviter que les contribuables renoncent à faire des dons (ou des placements défis- calisant) en 2017. Mais les revenus fonciers de 2017 (comme les salaires de 2017) ne seront pas imposés. Le dossier de presse précise en effet qu’il n’y a pas de double imposition en 2018 (ce dont on comprend qu’il n’y a pas d’imposition pour les revenus de 2017) pour les salariés,… et les revenus fonciers “récurrents”. Si le locatai- re, par “mégarde”, paie d’avance le loyer de janvier de 2018 et le verse le 15décembre2017, au lieu de le payer le 5janvier2018, l’ad- ministration pourrait considérer qu’il s’agit d’une optimisation du bailleur et imposer néanmoins la somme. Quel est l’objectif de la réforme? À écouter les ministres, tout est fait dans l’intérêt du contribuable (actuellement les jeunes seraient désemparés en recevant leur première feuille d’imposition, les sala- riés désorientés en devenant retraités…). Désormais, tout sera modernité, justice fiscale… et neutralité pour l’État. Mais on ne voit pas très bien en quoi le nouveau système serait plus juste s’il se limi- te à réformer le mode de prélèvement et non le mode de détermi- nation de l’impôt. Une chose est certaine, la réforme est une excel- lente nouvelle pour les fiscalistes qui devront conseiller leurs clients pour déterminer ce qui relève d’une optimisation fiscale, condam- nable, ou d’une gestion habile de leurs ressources, légitime. U n autre facteur de bouleversement de la fiscalité immobilière est à rechercher dans le rapport sur la mobilisation du foncier privé que vient de présenter Dominique Figeat (p.4). Afin de favoriser la mobilité, il préconise notamment d’alléger, voire de supprimer la fiscalité sur les mutations et de reporter la charge fiscale sur la détention. En résumé, cela aboutit à réduire les droits de mutation à titre onéreux et à augmenter la taxe foncière. Le mouvement de forte hausse de la fiscalité locale constaté ces dernières années est donc appelé à s’accélérer si les préconisations de ce rapport étaient suivies par les pouvoirs publics. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO636 22 MARS 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Calcul de l’indemnité d’éviction en cas de déplafonnement / Déplafonnement à Saint-Denis (93) / Obligation de délivrance : locaux livrés bruts de béton Baux HLM : Deux logements pour un locataire? Responsabilité des constructeurs : Défaut d’assurance / Dommages de chantier / Réparation des suites d’un éboulement ; indemnisation en nature ou par paiement d’une somme - 4 - Rapport - Dominique Figeat émet 30 propositions pour relancer la cession de foncier privé - 5 - Au Parlement - Au Sénat : tarif des notaires / Taxe d’aménagement / Logements des CROUS A l’Assemblée : archéologie préventive / Projet de loi égalité / Urbanisa- tion dans les hameaux / Révision des valeurs locatives / Moratoire sur le développement des centres commerciaux / CITE - 7 - Nominations - Au fil du JO - Gestion des déchets / Recouvrement des petites créances Simplification du droit commercial - 8 - Rencontre - Un projet de loi sur le prélèvement à la source de l’IR S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 2mars 2016 2 B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux commerciaux ■ Calcul de l’indemnité d’éviction e n cas de déplafonnement (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 9mars 2016, n°14/01775) Bailleur et locataire étaient en désaccord sur le montant du loyer de renouvellement pour des locaux situés à Paris, rue du Marché Saint Honoré. Le bailleur avait exercé son droit d'option, portant offre d'une indemnité d'éviction. La cour d'appel devait se pronon- cer sur la méthode de calcul de l'indemnité. La cour examine deux méthodes de calcul de l'indemnité. 1. Calcul par la méthode du chiffre d'affaires. « La bailleresse demande d'appliquer un taux de 60 % [du chiffre d'affaires] qui se situe dans la fourchette moyenne tandis que la société locataire demande de faire applica- tion d'un taux de 120 % qui constitue le taux maximum. Le coefficient de 70 % du chiffre d'affaires TTC sera retenu en l'espèce au regard de la moyenne des chiffres d'affaires des trois der- nières années […] de l'emplacement des locaux, ce qui aboutit à la somme de 784518 € ». 2. Calcul par comparaison de la valeur du droit au bail . La cour commence par reconnaître le princi- pe que le loyer aurait été déplafonné: « L'expert fait apparaître dans son rapport que sur 11 départs d'enseignes nationales ou internationales, il y a eu 27 nouvelles arrivées d'enseignes dans le secteur dont American Apparel et Marc Jacobs place du Marché Saint Honoré, étant observé que la société 45RPM.R s'adresse à la même clientèle. Le flux des voyageurs entrant et sortant des sta- tions de métro proche Tuileries et Pyramides, a augmenté dans une proportion qui n'est cependant pas sensible par rapport à la moyenne de l'ensemble du réseau (+12 et + 13%) ; les constructions nouvelles ont été relativement importantes soit 27489m 2 et le fait qu'il s'agisse essentiellement de bureaux est favorable à l'activité exercée en raison de l'apport de clientèle que ces constructions entraînent pour les commerces alentour. Il s'ensuit en conclusion que le tribunal doit être suivi lorsqu'il estime que la règle du pla- fonnement doit être écartée en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une influence notable sur le commerce exercé, au cours du bail expiré. Les parties s'opposent sur la valeur locative de marché, la bailleresse retenant celle de 2000 € /m 2 proposée par l'expert tandis que la loca- taire estime que cette valeur doit être de 3000 € /m 2 ». La cour retient ensuite une valeur de loyer de renouvellement à 1400 € /m 2 « compte tenu des caractéristiques des locaux et de leur emplacement sur une voie secondaire quoique de bonne commercialité. Le coefficient de 8 appliqué au différentiel de valeur n'est pas critiqué de sorte que la valeur de droit au bail s'établit à la somme de 248000 € , soit une valeur inférieure à celle du fonds de sorte que c'est cette dernière valeur qui constitue l'indemnité principale d'évic- tion ». La cour admet en outre à titre d'indemnité accessoires, des frais de remploi (78451 € ), une indemnité pour trouble commercial (19000 € ), des frais de réinstallation (200000 € ), frais de déménagement (1000 € ) et frais divers (3000 € ), soit au total 1085970 € . L'indemnité d'occupation est fixée à 65700 € . Observations : C’est arrêt retient donc le principe du déplafonnement pour modifica- tion des facteurs locaux de commercialité, à Paris, rue du Marché Saint Honoré, en raison d es constructions nouvelles de bureaux susci- tant un apport de clientèle. S'agissant du calcul de l'indemnité d'évic- tion; la cour compare - un montant estimé à partir du chiffre d'af- faires moyen TTC du preneur affecté d'un coefficient, ici fixé à 70 %, et - la valeur du droit au bail calculé à partir de la différence entre le loyer pratiqué et le loyer de marché. Le droit au bail est alors d'autant plus valorisé que l'écart est impor- tant; c'est donc le locataire qui soutenait que la valeur locative de marché était de 3000 € , tandis que le bailleur estimait qu'el- le était de 2000 € . Entre les deux résultats, la cour retient la plus forte valeur. La Cour de cassation a déjà jugé que si la valeur du droit au bail est à elle seule supérieur à la valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages de la profession et augmentée des frais acces- soires, l'indemnité d'éviction doit corres- pondre à la valeur de ce droit (Civ. 16décembre 1997). ■ Obligation de délivrance : locaux livrés bruts de béton (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 3février2016, n°14/018910) En 2001, un OPAC avait conclu un bail com- mercial portant sur des locaux en pied d’im- meuble pour une activité de charcutier, trai- teur et restaurant. Mais le locataire avait ces- sé de payer les loyers, soutenant que le bailleur n’avait pas respecté son obligation de délivrance car les locaux avaient été livrés bruts de béton alors que son activité lui impo- sait des installations spécifiques. La cour d’ap- pel rejette ces demandes : “Au terme des articles1719 et1720 du code civil, le bailleur est obligé sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il peut toutefois par le biais d’une clause expresse relative aux travaux à exécu- ter dans les lieux loués s’affranchir au moins en grande partie de son obligation, à la condition que la clause soit précise . En l’espèce, le protocole d’accord signé entre les parties prévoit qu’il est donné à bail une boutique de 58m 2 environ de sur- face utile […] un local de béton brut d’une surface de 54,50m 2 environ […] Le bail pré- cise encore dans les conditions générales que le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations JURISPRUDENCE ■ Déplafonnement à Saint-Denis Lors d'une décision d'appel, en fixation du loyer à la suite d'une décision définitive de déplafonnement du loyer, la cour d'appel de Paris fixe le loyer déplafonné à 38100 € par an (au lieu de 17622 € antérieurement). Il s'agissait d'un café-restaurant situé 171 av. du président Wilson à Saint-Denis. La cour cite le rapport d'expertise motivant la décision de déplafonnement: « L'expert a indiqué que les locaux situés à Saint-Denis, commune de la première couron- ne de l'est parisien aisément accessible depuis Paris, dotée d'un maillage routier intense et bien desservie par les transports en commun , bénéficient d'un environnement com- mercial favorable, dans un secteur où se situent plusieurs immeubles neufs à usage d'ac- tivités de bureaux et d'habitation et où sont implantés des commerces divers ». (CA Paris, 9mars 2016, Pôle 5, ch. 3, n°15/11929). Observations : Le jugement avant-dire droit ayant admis le déplafonnement n'avait pas été frappé d'appel, il était donc définitif et la cour d'appel ne revient pas sur le principe du déplafonnement. On peut penser que la décision était fondée sur la modification des fac- teurs locaux de commercialité. Pour un autre exemple motivant le déplafonnement, liée à l'arrivée de grandes enseignes dans le secteur, l'ouverture d'un parc de stationnement et l'ac- croissement de la population active du secteur tertiaire, voir Civ. 3 e , 5janvier 2010. nécessitées par l’exercice de son activité […] Il se déduit de ce projet de bail signé du pre- neur, conforme au protocole d’accord com- plété par le cahier des charges valant bail, q ue le bailleur ne s’est obligé à livrer que des locaux nus, bruts de béton, sans aménage- ment particulier, le preneur devant faire son affaire de l’aménagement des locaux de nature à les rendre conformes, notamment par raccordement avec les entrées bouchon- nées des divers réseaux dont dispose l’im- meuble […] Il s’ensuit que le bailleur a satisfait à son obli- gation de délivrance, que le seul retard mis dans l’aménagement des locaux et partant leur exploitation incombe à M. K. [preneur] de sorte qu’il sera débouté de ses demandes en exécution de travaux à la charge du bailleur”. La cour confirme l’acquisition de la clause résolutoire jugée en première instance et condamne le locataire à payer les arriérés de loyers. Observations : La demande du locataire se fondait sur l’obligation de délivrance du bailleur. Cet arrêt confirme la faculté pour un bail de prévoir la livraison de locaux com- merciaux bruts de béton, tous les frais d’aménagement étant à charge du preneur. Baux HLM ■ Deux logements pour un locataire? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 4février2016, n°14/17354) Paris Habitat souhaitant reprendre un loge- ment pour effectuer des travaux de rénova- tion dans l’immeuble, l’OPH avait conclu avec deux locataires (une mère et son fils) un accord prévoyant la libération de l’apparte- ment de 180m 2 et un relogement dans un immeuble à construire pour deux apparte- ments, l’un de 2 pièces, l’autre de 6 pièces. Des baux avaient été signés pour ces deux appartements. La mère étant décédée, le bailleur soutenait que le fils ne pouvait dis- poser de deux appartements à titre d’habita- tion principale. Mais la cour d’appel rejette l’argument du bailleur: “ Considérant que si le protocole du 7juin2011 prévoit la conclusion de deux baux portant sur deux logements, ces baux sont rapportés indistinctement à M me A. et M. K. ensemble […] c’est donc à tous les deux que sont attribués les deux baux sur les deux logements, la cotitularité découlant des dis- positions mêmes du protocole”. La cour indique que le décès de la mère ne provoque aucune novation et que “M. K. demeure titulaires des deux baux sur les deux logements formant une résidence principale unique, qui a pour obligation d’occuper effec- tivement et exclusivement à titre de résidence principale sans qu’il puisse, dans le cas d’espè- c e soumis à l’appréciation de la cour, lui être fait grief d’occuper deux logements sociaux en contravention avec la législation HLM”. La cour relève ensuite que la preuve qu’il occupe effectivement les lieux est rapportée (constat d’huissier notamment) et que l’hébergement temporaire d’un frère pendant un mois n’est pas un manquement à son obligation, le loca- taire pouvant héberger ses proches. La demande de résiliation du bail (visant l’art. R 353-10 du CCH) est donc rejetée. Observations : Le cas particulier de ce loca- taire qui disposait de deux logements en vertu du protocole d’accord lié à la libéra- tion des lieux d’un autre immeuble lui per- met d’occuper les deux logements sans que lui soit opposable l’interdiction de disposer de deux logements sociaux. Responsabilité des constructeurs ■ Défaut d’assurance (Civ. 3 e , 10mars2016, n°311, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-15326) Une société avait été chargée de construire des chalets par une SCI. À la suite de désordres de construction, la SCI avait assigné en indemnisation la société et son gérant. Celui-ci critiquait l'arrêt qui l'avait condamné pour défaut d'assurance de dommage et de responsabilité, alors qu'il s'agissait, selon le pourvoi, d'une infraction pénale et d'une faute non détachable de ses fonctions de diri- geant de la personne morale. Mais la Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant exactement retenu que M. G., gérant de la société Clé du Sud, qui n'avait pas souscrit d'assurance décennale , avait commis une faute intentionnelle , constitutive d'une infraction pénale , la cour d'appel en a exactement déduit qu'il avait commis une faute séparable de ses fonctions sociales et engagé sa responsabilité person- nelle; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Le pourvoi est rejeté. Observations : L’article L 241-1 du code des assurances impose au constructeur de souscri- re une assurance de responsabilité et l'article L 242-1 une assurance de dommage. L'article L 243-3 prévoit des sanctions pénales en cas d'infraction à ces obligations. L'article L 223- 22 du code de commerce prévoit une res- ponsabilité des gérants de SARL pour infrac- tion aux lois sur les SARL ou pour faute de gestion. Mais le gérant soutenait que l'infrac- tion qui lui était reprochée n'était pas déta- chable de ses fonctions et ne pouvait donc p as entraîner sa responsabilité personnelle. La cour d'appel avait au contraire jugé, avec approbation de la Cour de cassation, que cet- te faute intentionnelle, passible de sanction pénale était séparable de ses fonctions et jus- tifiait en conséquence d'engager sa respon- sabilité personnelle. La société étant en liqui- dation, l'enjeu était clair: permettre aux clients d'engager la responsabilité du gérant sur ses biens personnels. ■ Dommages de chantier : répara- tion intégrale (Civ. 3 e , 10mars2016, n°313, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°15-10897) Une canalisation de gaz avait été endomma- gée lors de travaux. GRT Gaz et GrDF avaient engagé la responsabilité de la société chargée des travaux. Or la cour d'appel avait limité le montant des sommes attribuées à GRT Gaz et GrDF au motif que « ces sociétés ne démon- trent pas avoir exposé un coût supplémentai- re par rapport à celui qu'elles auraient dû assumer en toute hypothèse en l'absence de sinistre, s'agissant de salariés non recrutés spé- cialement pour faire face à celui-ci et amenés à faire des interventions sur différents sites ». La Cour de cassation censure la décision : « Vu l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préju- dice ; Attendu […] qu'en statuant ainsi, alors que la mobilisation des salariés pour la réparation de dommages causés à l'entreprise par un tiers constitue un préjudice indemnisable , la cour d'appel a violé le texte et le principe sus- visés; Par ces motifs: casse ». Observations : Les sociétés GRT Gaz et GrDF étaient intervenues sur le chantier pour réparer les dommages causés aux canalisa- tions de gaz. La cour d'appel les avait indemnisées pour les frais justifiés de fac- tures d'intervention d'autres sociétés mais elle avait refusé de les indemniser pour la mobilisation de leur propre personnel au motif que ces frais auraient dû en toute hypothèse être engagés. C'est sur ce point que l'arrêt est cassé, sur le principe de la réparation intégrale. A retenir: Le principe de réparation intégra- le permet d'indemniser les frais qui corres- pondent à la mobilisation des salariés de l'entreprise pour réparer les dommages qu'elle a subis. 2 2mars 2016 3 R ESPONSABILITÉDESCONSTRUCTEURS ▲ JURISPRUDENCE ▲ 2 2mars 2016 4 R APPORTSURLAMOBILISATIONDUFONCIER J URISPRUDENCE 30 propositions pour relancer la cession de foncier privé Dominique Figeat a présenté le 14mars à la ministre du logement et au ministre du budget un rapport sur la mobilisation du foncier privé en faveur du logement. entre contribuables. - S’agissant de la transparence du marché, Christian Eckert n’exprime aucune opposition à l’ouverture les données fiscales pour per- mettre une meilleure connaissance du mar- ché, sous réserve du respect de la vie privé. - Concernant les domaines enfin, il approuve la diffusion de la méthode du compte à rebours pour les projets d’aménagements. Les 30 propositions (extraits) ■ Transparence des marchés fonciers et immobiliers 1 . Assurer la géolocalisation des données de la base PATRIM et un accès simple pour la trans- parence du marché. 2. Assurer l'open data des données DVF (demandes de valeurs foncières). 3. Confier au CEREMA un rôle dans la mise à disposition des données DVF. 4. Permettre aux agences d'urbanisme, au CEREMA et aux observatoires fonciers d'enri- chir et de diffuser les données auprès des acteurs publics. 5. Publier les arrêtés sur l'organisation des bases notariales et leur diffusion. 6. Faire des méthodes de compte à rebours les méthodes de droit commun des évaluations pour les projets d'aménagement des collectivi- tés publiques. 7. Homogénéiser les pratiques d'expertise sous l'égide de la Direction nationale d'interven- tions domaniales (DNID) 8. Pour les Domaines, intégrer la discussion avec les parties prenantes comme faisant par- tie de l'évaluation. 9. Faire une enquête sur les jugements d'ex- propriation. 10. Si l'enquête confirme un écart entre la valeur des jugements et la valorisation écono- mique, encourager le juge à moduler son appréciation. ■ Renforcement des stratégies foncières des collectivités locales 11. Accélérer le transfert de la compétence d'urbanisme au niveau intercommunal . 12. Déployer rapidement la réforme des règle- ments des PLU. 13. Renforcer le volet foncier des PLH . 14. Inciter à la définition de secteurs de mixité sociale dans les PLU. 15. Autoriser la création de filiales d'EPF d’État pour des secteurs nécessitant un portage à long terme. ■ Urbanisme négocié 16. Pour les acteurs locaux, associer les pro- priétaires fonciers en amont aux projets que les acteurs souhaitent développer. 17. Pour les collectivités locales, développer un « marketing territorial » pour attirer les habi- tants. 18. Pour les collectivités locales, positionner clairement les opérateurs fonciers et les amé- nageurs sur les fonciers complexes . 19. Pour les acteurs opérationnels, associer plus étroitement les financeurs à l'élaboration des projets. 20. Pour les acteurs politiques, développer des lieux d'échanges avec les professionnels. 21. Faire quelques ajustements , par exemple sur le permis d'aménager, les délais d'instruc- tion des procédures. 22. Développer la connaissance des outils d'ur- banisme opérationnel . Dominique Figeat présente son rapport en quatre chapitres. Les 30 propositions qu’il émet tendent à favoriser la transparence des transactions, à définir des stratégies territo- riales, à favoriser un urbanisme négocié et à programmer une fiscalité simple et efficace. 1. La transparence des transactions vise à répondre à une critique récurrente sur l’opa- cité des marchés fonciers qui a une consé- quence sur les comportements des acteurs, chacun se construisant sa propre représenta- tion du marché. Il s’agit de favoriser une bonne connaissance des transactions et des prix. Certaines des propositions pourront ■ Réparation des suites d’un ébou- lement: indemnisation en nature ou par paiement d’une somme (Civ. 3 e , 10mars2016, n°313, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°15-10897) Un éboulement de roches avait endommagé la voirie communale et un réseau d'eau. La commune avait acquis la parcelle d'où venaient les roches et engagé la responsabi- lité de la société chargée de la reprise des désordres. En première instance, elle avait demandé à la société de réaliser les travaux de sécurité préconisés par l'expert. En appel, elle demandait remboursement du coût des travaux. La cour d'appel avait jugé la deman- de irrecevable comme nouvelle, mais sa déci- sion est cassée: « Vu l'article 565 du code de procédure civile; Attendu que les prétentions ne sont pas nou- velles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est diffé- rent […] « Attendu que, pour déclarer irrecevable comme nouvelle la demande en indemnisa- tion formée par la commune, l'arrêt retient qu'elle avait demandé au premier juge la condamnation de l'entreprise à réaliser les travaux aux fins d'assurer la sécurité du site, tandis qu'en appel, elle formule une deman- de de condamnation à paiement d'une som- me aux fins de « remboursement » du coût des travaux; Qu'en statuant ainsi alors que, tendant com- me la demande d'exécution de travaux en nature, à la réparation d'un même préjudice, la demande en paiement d'une somme représentant le coût de ces travaux formée en appel n'est pas nouvelle, la cour d'appel a violé le texte susvisé; par ces motifs: casse ». Observations : Sur le plan de la procédure, lorsqu'une partie fait appel, elle peut invo- quer des moyens nouveaux (art. 563 du CPC) mais non des demandes nouvelles (art. 564). En l'espèce, la commune avait deman- dé en première instance à la société de réa- liser des travaux de sécurité et en appel de l'indemniser du remboursement du coût de ces travaux. La Cour de cassation considère qu'il s'agit de la réparation du même préju- dice et, en conséquence, que la demande n'est pas nouvelle. Elle est donc recevable en appel. ● RENCONTRE être intégrées dans le projet de loi sur la transition numérique en cours de débat, d’autres sont d’ordre réglementaire comme celle relative aux conditions de rémunération de diffusion des bases des notaires. 2. La définition d’une stratégie territoriale pour les collectivités territoriales, explique Dominique Figeat, tend à créer le chaînon manquant entre les PLH et les règlements d’urbanisme des PLU. 3. Quant à l’ urbanisme opérationnel , le rap- port constate qu'il existe déjà de nombreux outils. L’objectif n’est donc pas tant d’en pro- poser de nouveaux que de favoriser leur utili- sation, dans le cadre d’un urbanisme négocié. 4. Pour la fiscalité , le rapport part du constat que la fiscalité immobilière est actuellement illisible, inefficace et injuste socialement. Il propose donc une réforme profonde qui permette de construire une nouvelle archi- tecture de la fiscalité, plus simple et plus cohérente. Le but est d’agir contre la réten- tion foncière. Le secrétaire d’État au budget commente les propositions : - Le foncier est d’abord une question locale et il est donc pertinent de l’aborder en pre- mier par l’urbanisme. - Le Gouvernement a d’abord pris des mesures d’urgence (comme l’exonération temporaire de plus-value pour susciter un choc d’offre). À long terme, Christian Eckert approuve l’idée de faire porter la fiscalité sur la détention plus que sur les transactions, en soulignant qu’il faut veiller à ce que les trans- ferts restent compatibles avec l’équilibre des finances locales. Il juge nécessaire de connaître la valeur économique des terrains, ce qui suppose de poursuivre le travail de révision des valeurs locatives. Le ministre reconnaît que cela prendra du temps et que cela peut poser des problèmes de transferts ▲ Questions au Sénat ■ Tarif des notaires Répondant à une question de Nicole Bricq au Sénat sur la loi du 6août2015, Emmanuel Macron a précisé que 75 des 85 décrets d’ap- plication ont été ou seront publiés d’ici fin mars. Pour les notaires, la baisse des tarifs est en moyenne de 2,5%, une remise de 10% est permise pour tous les biens de plus de 150000€ et, pour les transactions les plus modestes, le coût des frais est plafonné à 10% du prix, avec un minimum de 90€. Le ministre indique que cela doit faciliter les transactions portant sur des biens comme les places de parking ou des caves qui se ven- daient peu car le montant des frais dépassait celui du bien. Mais le ministre indique qu’il portera une attention toute particulière à l’équilibre des offices notariaux ruraux. (Débats Sénat, séance du 1 er mars 2016). ■ Recouvrement de la taxe d’aménagement Marie-Hélène Des Esgaulx évoque les diffi- cultés de recouvrement de la taxe d’aména- gement dans certaines communes, notam- ment en cas de transfert de permis de construire. Christian Eckert lui répond que depuis septembre2015, la liquidation de la taxe peut s’effectuer y compris en cas de transfert de permis de construire, car le logi- ciel ADS2007 a été adapté en conséquence. Le droit de reprise de l’administration expi- re au 31décembre de la 4 e année qui suit la délivrance de l’autorisation. (Débats Sénat, séance du 15mars2016). ■ Pratiques commerciales dou- teuses dans les énergies renou- velables Stéphanie Riocreux interpelle la ministre de l’environnement sur la pratique de certains vendeurs d’éoliennes domestiques ou de panneaux solaires. Selon la DGCCRF, le taux d’infraction est de 50%, notamment pour tromperie sur les gains attendus des installa- tions. De plus 64% des entreprises ayant reçu un PV d’infraction sont reconnues garantes de l’environnement (RGE). Au nom de la ministre, Christian Eckert répond que le ministère travaille avec la DGCCRF pour enrayer ces pratiques. Les récidivistes pour- ront être attaqués en justice pour escroque- rie. Il a été demandé à QualiPV qui délivre la marque qualité RGE pour le solaire photo- voltaïque de durcir son dispositif de sanc- tions à l’égard des entreprises qualifiées qui ne remplissent pas leurs obligations. (Débats Sénat, séance du 15mars2016). ■ Logements CROUS décomptés comme sociaux? Dominique Estrosi-Sassone demande à la ministre du logement que les logements des résidences universitaires des CROUS puis- sent être intégrés dans le décompte des loge- ments sociaux au sens de la loi SRU. Emma- nuelle Cosse lui répond que l’article 55 défi- nit les logements sociaux en fonction de leur agrément, de leur attribution sous condition de ressources, en lien avec leur financement par l’État et avec une convention ouvrant droit à l’APL. Des logements CROUS d’an- ciennes générations ne sont pas comptabili- sés au titre de la loi SRU. La ministre invite la sénatrice à procéder à des acquisitions améliorations pour augmenter le taux de logements sociaux à Nice. (Débats Sénat, séance du 15mars2016). A l’Assemblée ■ Archéologie préventive Colette Langlade reconnaît le rôle utile de l’INRAP mais évoque le risque de remise en cause de certains projets d’aménagements à cause des délais des fouilles archéologiques. Secrétaire d’État chargé des affaires euro- péennes, Harlem Désir lui répond que les délais des procédures de diagnostic et de prescription de fouilles sont encadrés: 21 jours pour prescrire un diagnostic, 2 mois si le projet est soumis à étude d’impact et 3 mois pour prescrire une fouille. Pour antici- per, l’aménageur peut formuler une deman- de volontaire de diagnostic. Le décret du 8juillet 2015 a par ailleurs réduit les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme. Quant à l’opération d’archéologie préventi- ve, elle ne peut être encadrée car elle dépend de nombreux critères, ce qui justifie que ce délai relève d’une convention entre l’aména- geur et l’opérateur d’archéologie. (Débats AN, séance du 2février2016). ■ Projet de loi égalité Sollicitée par Anne-Christine Lang, la ministre du logement Sylvia Pinel a indiqué 2 2mars 2016 5 A U S ÉNAT R APPORT ■ Fiscalité immobilière 23. Réviser les valeurs locatives cadastrales . 24. Supprimer ou réduire les droits de muta- tion à titre onéreux et la fiscalité sur les plus- v alues immobilières et financer la réforme par une hausse de la taxe foncière. 25. Supprimer les abattements pour durée de détention dans le calcul des plus-values immo- bilières. 26. Simplifier les taxes additionnelles sur les plus-values immobilières. 27. Accorder des exonérations d’impôt sur la plus-value en cas de cession par un particulier en fonction de la destination du bien acquis et non en fonction du statut du producteur. 28. Élargir le dispositif d' exonération de plus- values en cas de vente aux aménageurs . 29. Exonérer de plus-values un propriétaire foncier en cas d'acquisition par la puissance publique pour un projet d'intérêt général . 30. Instaurer un principe de stabilité fiscale. La ministre du logement indique que des mesures sont nécessaires car l’accès au foncier constructible est un facteur de blocage et que les prix ont augmenté bien plus vite que l’infla- tion. Emmanuelle Cosseprésente ses priorités. - Libérer du foncier constructible en zone tendue, à coût acceptable pour éviter de provoquer de la ségrégation. - Mieux identifier le foncier disponible et son coût. - Doter les collectivités d’outils d’observation. Emmanuelle Cosse présente 3 axes d’action: - Améliorer la transparence du marché. Une mesure permettant l’accès à la base Patrim sera intégrée dans le projet de loi sur le numérique (l’accès aux bases fiscales relevant du ministère du budget). Une enquête sur les jugements d’expropriation sera engagée. - Stratégie foncière des collectivités. Le projet de loi sur l’égalité et la citoyenneté compor- tera des mesures sur les PLU, les observa- toires du foncier et le renforcement des éta- blissements publics fonciers. - Concernant la coopération public privé dans l’aménagement, la ministre indique que les montages doivent favoriser l’aména- gement durable. Il faut développer un urba- nisme négocié et des outils innovants com- me la dissociation du foncier et du bâti. - En matière fiscale, la ministre observe qu’une réforme d’ampleur doit être menée avec prudence et s’articuler avec le cycle éco- nomique. Dominique Figeat apporte des précisions les réformes fiscales proposées. 1. Réviser les valeurs locatives 2 Alléger la fiscalité sur les mutations , notamment en réduisant les droits de muta- tion à titre onéreux et la fiscalité sur les plus- values et en contrepartie transférer la char- ge sur la détention . Pour les plus values, plu- sieurs options sont envisagées. la solution préconisée est d’adopter une fiscalité simple, comparable à celles des plus-values mobi- lières avec un taux bas d’imposition. ● DÉBATS 2 2mars 2016 6 A L ’A SSEMBLÉE DÉBATS que le projet de loi relatif à l’égalité et à la citoyenneté, en cours d’élaboration, vise à “renforcer la loi SRU pour mettre un terme aux égoïsmes locaux, mieux répartir la pro- duction de logements sociaux dans les terri- toires et réformer la politique des loyers, afin d’atteindre nos objectifs de mixité sociale”. (Débats AN, 1 e séance du 2février2016). ■ Mise en œuvre de l’accessibilité Ségolène Neuville, secrétaire d’État chargée des personnes handicapées, indique à Annie Le Houerou que sur le million d’ERP, 300000 étaient accessibles au 1 er janvier 2015. Sur les 700000 non accessibles, 390000 sont engagés dans une démarche d’accessibilité. (Débats AN, 1 e séance du 9février2016). ■ Indemnité pour réseaux sou- terrains Lionel Tardy s’inquiète des effets de l’article D125-1 du code forestier qui prévoit une indemnité d’occupation des réseaux implan- tés sous terre, fixée à 20€ par m 2 , pour les réseaux implantés sans accord du proprié- taire ou hors de toute servitude d’utilité publique régulièrement déclarée. Or cela peut représenter un coût important pour une collectivité, il cite l’exemple d’une demande d’indemnité de 20000€ par an pour un terrain de 1000m 2 . Le ministre de l’agriculture, Stéphane Le Foll, lui répond que le but du législateur était de protéger les propriétés forestières en accordant une indemnité annuelle. Le décret a simplement fixé le tarif applicable. Le député lui redit qu’il est urgent de réformer cette indemnité. (Débats AN, 1 e séance du 16février2016). ■ Urbanisation dans les hameaux Jean-Luc Bleunven interroge la ministre du logement sur les effets combinés de la juris- prudence de la loi littoral et de la loi ALUR sur l’urbanisation des espaces non construits entourés de parcelles bâties dans les hameaux. Il observe que la combinaison de ces textes rend impossible la construction de bâtiments à usage d’habitation dans les dents creuses des hameaux, ce qui est contraire à l’objectif de densification recher- ché par la loi Alur. La ministre du logement répond que, pour un hameau dense, la commune peut par son PLU le classer en zone urbaine, ce qui per- met l’implantation de constructions nou- velles par comblement des dents creuses ou aux franges du hameau existant. Pour les hameaux de moindre importance, le classement en zone A est le plus adapté. Quant aux espaces intermédiaires, le hameau nouveau intégré à l’environnement permet d’assouplir l’inconstructibilité: il se traduit dans le PLU par un secteur de taille et de capacité d’accueil limitée (STECAL). (Débats AN, 1 e séance du 16février2016). ■ Cession des logements de l’OPIEVOY Marie-George Buffet s’inquiète du projet de cession d’une partie des logements du grou- pe de logement social OPIEVOY qui gère 50000 logements. Emmanuelle Cosse partage cette inquiétude. La loi Alur a programmé la fin du multirat- tachement d’un office à différentes collecti- vités locales, au plus tard le 1 e r janvier 2017. L’office peut être rattaché à l’office du conseil régional. En cas de refus du conseil régional, l’office est dissous à partir du 1 er janvier 2017. L’office peut aussi être dis- sous par procédure de droit commun. Le Gouvernement veillera au respect des objec- tifs de développement du logement social et à la préservation des droits des locataires. (Débats AN, 1 e séance du 16février2016). ■ Révision des valeurs locatives Prenant l’exemple du quartier du Mirail à Toulouse, Martine Martinel demande à la secrétaire d’État chargée du commerce de revoir les valeurs locatives des logements de ce quartier. Martine Pinville répond qu’en application de la loi de finances rectificative pour 2013, une expérimentation de la révi- sion des valeurs locatives a été mise en œuvre en 2015 dans 5 départements. Des travaux de simulation sont menés par la direction générale des finances publiques et les résultats devraient être disponibles au 2 e semestre 2016. (Débats AN, 1 e séance du 18février2016). ■ Moratoire sur le développe- ment des centres commerciaux Jacques Cresta suggère à la secrétaire d’État chargée du commerce de mettre en place un moratoire sur le développement des centres commerciaux, pour lutter contre la désertifi- cation des centres-villes. Mais Martine Pin- ville répond: “nous ne mettrons pas en œuvre un moratoire qui contreviendrait au principe constitutionnel de la liberté d’entre- prendre.” Elle rappelle par ailleurs qu’en application de la loi de 2014 (loi Pinel), les CDAC sont ouvertes aux présidents des intercommunalités, au président du conseil départemental, au président du conseil régional, un représentant des maires et un représentant des intercommunalités. Ces acteurs peuvent réguler l’implantation des zones commerciales, d’autant que l’implan- tation d’une zone commerciale doit être compatible avec le SCOT. De plus, tout membre de la CDAC, tout professionnel affecté par le projet ou toute association les représentant peut exercer un recours auprès de la CNAC. (Débats AN, 1 e séance du 18février2016). ■ Accès des plombiers chauffa- gistes au CITE Jean-Claude Buisine déplore que l’interven- tion des plombiers chauffagistes ne puisse ouvrir droit au crédit d’impôt de transition énergétique lorsqu’ils posent une pompe à chaleur air-eau car ils ne sont pas reconnus garants de l’environnement. Mais Barbara Pompili, secrétaire d’État à la biodiversité, lui répond que la qualification “QualiPAC” permet aux entreprises d’ins- taller des pompes à chaleurs air-eau et géo- thermiques pour la production de chauffage et d’eau chaude. La formation est de 5 jours. L’organisme Qualit’EnR propose une forma- tion QualiCET pour les entreprises qui ne posent que des pompes à chaleur pour l’eau chaude ou des chauffe-eau thermodyna- miques avec une formation de 2 jours. Les règles de qualification ont par ailleurs été simplifiées par arrêté du 1 er décembre 2015. (Débats AN, 1 e séance du 18février2016). ■ Hébergement d’urgence Selon la secrétaire d’État chargée des per- sonnes handicapées, si 10000 places d’hé- bergement d’urgence ont été créées en 2013, plus de 10000 encore l’ont été en 2014 et le chiffre de 2015 est du même ordre. (Réponse à Gilda Hobert, Débats AN, 1 e séance du 2mars 2016). 2 2mars 2016 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Réforme de l’État : Laurent Dutheil est nommé directeur adjoint du cabinet de Jean-Vincent Placé. ( Arrêté du 1 er mars 2016, J.O. du 8mars, n°74). ➠ Personnes âgées : Sont nommés au cabi- net de Pascale Boistard: Stéphane Exposi- to-Carvounas (chef de cabinet), Alexandre Cabral (chef adjoint de cabinet) et Claire Schmitt (conseillère parlementaire, char- gée des relations avec le monde associatif). (Arrêté du 11 fév. 2016, J.O. du 8mars, n°76). ➠ Aménagement du territoire : Sont nom- més conseillers au cabinet de Jean-Michel Baylet: Bruno Daller (gestion publique locale, communes et intercommunalités), Emmanuel Duru (relations avec les collecti- vités territoriales), Jonathan Morice (com- pétences régions, départements, métro- poles et collectivités à statuts particuliers) et Florent-Yann Lardic (aménagement du territoire, négociation des partenariats ter- ritoriaux, relations avec les régions). (Arrêté du 18 fév. 2016, J.O. du 8mars, n°84). ➠ Culture : David Zivie est nommé conseiller chargé du patrimoine et de l'ar- chitecture au cabinet d'Audrey Azoulay. (Arrêté du 11 fév. 2016, J.O. du 8mars, n°86). ➠ Biodiversité : Sont nommés au cabinet de Barbara Pompili: Cécile Bigot-Dekeyzer (directrice du cabinet), Jean-Patrick Le Duc (directeur adjoint), Carine Lalmant (cheffe de cabinet), Eric Fallourd (conseiller spécial) et Vincent Hulin (conseiller économie et stratégies de la biodiversité, nature en ville). (Arrêté du 12 fév. 2016, J.O. du 11mars, n°49). ➠ Égalité réelle : Luc-André Jaxel-Truer est nommé conseiller habitat, politique de la vil- l e et mobilité au cabinet d'Ericka Bareigts. (Arrêté du 7mars2016, J.O. du 9mars, n°26). ➠ Personnes handicapées : Matthieu Geraads est nommé conseiller au cabinet de Ségolène Neuville; il succède à Marie- Automne Thepot. (Arrêté du 1 er mars 2016, J.O. du 12, n°46). ➠ Logement : Sarah Laffon est nommée conseillère technique logement au cabinet d'Emmanuelle Cosse. (Arrêté du 9mars2016, J.O. du 12, n°55). ➠ Ville : Aurore Le Bonnec quitte ses fonc- tions de conseillère chargée des politiques interministérielles de la ville au cabinet de Patrick Kanner. (Arrêté du 12février2016, J.O. du 12, n°61). Administration ✓ DREAL : Daniel Fauvre est nommé direc- teur régional de l'environnement, de l'amé- nagement et du logement de la région Corse . (Arrêté du 2mars2016, J.O. du 11, n°50). Magistrature ✓ TA : Le nombre de chambres des tribu- naux administratifs est porté de 6 à 7 à Lil- le et de 8 à 9 à Lyon. (Arrêté du 26 fév. 2016, J.O. du 11mars, n°40). Geneviève Verley-Cheynel est nommée pré- sidente du tribunal administratif de Nîmes. (Arrêté du 1 er mars 2016, J.O. du 11, n°72). Organismes publics ✓ CGLLS : Texte d'application de la loi Alur, un décret du 11mars modifie les statuts de la CGLLS. Il adapte la composition de son conseil d'administration et le contrôle de ses cotisations. (Décret n°2016-295 du 11mars2016 relatif à la Caisse de garantie du logement locatif social, J.O. du 13, n°28). ■ Gestion des déchets Un décret du 10mars prévoit de nouvelles mesures sur la gestion des déchets. Exemples. ✓ Déchets de construction Tout distributeur de produits de construc- tion à destination des professionnels, qui exploite une unité de distribution dont la surface est de 400m 2 au moins et dont le CA est d'un million d'euros au moins, orga- nise la reprise des déchets issus des mêmes types de matériaux, produits et équipe- ments de construction qu'il distribue. La reprise est réalisée sur l'unité de distri- bution ou dans un rayon maximal de 10km (art. D 543-289 nouveau du code de l'environnement). ✓ Déchets de papiers de bureau L'article D 543-286 prévoit une obligation progressive, entre le 1 er juillet 2016 et le 1 er janvier 2018 de trier à la source les déchets de papier. (Décret n°2016-288 du 10mars2016 portant diverses dispositions d'adaptation et de simplifi- cation dans le domaine de la prévention et de la gestion des déchets, J.O. du 12mars, n°4). ■ Recouvrement des petites créances Un décret du 9mars, d'application de la loi Macron du 6août2015, qui entre en vigueur le 1 er juin 2016, a pour objet la pro- cédure simplifiée de recouvrement des petites créances, lorsque le montant de la créance ne dépasse pas 4000 € . Elle peut être utilisée par voie dématérialisée. Elle est mise en œuvre par huissier. Celui-ci invite le débiteur à participer à la procédure par lettre recommandée AR (art. R 125-2 du code des procédures civiles d'exécution). Le destinataire dispose d'un mois pour accepter la procédure. Son silence vaut refus. En cas d'accord, l'huissier propose un accord sur le montant et les modalités de paie- ment. La procédure prend fin par le refus de participer, l'expiration du délai d'un mois, le refus exprès du débiteur ou la conclusion d'un accord portant sur le montant et les modalités de paiement (art. R 125-5). (Décret n°2016-285 du 9mars2016 relatif à la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, J.O. du 11mars, n°37). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi636 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. 2 2mars 2016 8 R ÉGLEMENTATION F ISCALITÉ Le nouvel article prévoit que la date de notification est : - pour celui qui procède à la notification: la date de l'expédition de la lettre, - pour celui à qui elle est faite: la date de la première présentation de la lettre. Si la lettre n'a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renou- velée par acte extrajudiciaire. L'article R 145-1 qui prévoyait la faculté de donner congé par LR est abrogé; il est en effet remplacé par la disposition plus générale de l'article R 145-38. (J.O. du 13mars, n°29). JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Simplification du droit commercial Un décret n° 2016-296 du 11mars 2016 relatif à la simplification de formalités en matière de droit commercial, comporte des modifications dans plusieurs domaines. 1. BODACC : sa publication est désormais électronique (art. R 123-209 du code de commerce). 2. Vente d'un fonds de commerce L'avis à publier au BODACC est simplifié (art. L 123-211), il ne comporte plus de référence à une publication dans un jour- nal d'annonce légales. La procédure de surenchère du sixième est supprimée. L'opposition formée par un créancier au paiement du prix de vente du fonds est formée par LR avec AR, elle est réputée effectuée à la première présentation de la lettre (art. R 141-2). 3. Insaisissabilité de la résidence principale de l'entrepreneur individuel Certains articles sont modifiés pour tenir compte de l'insaisissabilité de droit de la résidence principale prévu par la loi Macron (art. L 526-1). Ainsi, la demande d'immatriculation au RCS comporte (art. R 526-1) : - la déclaration d’insaisissabilité des droits sur tout bien foncier non affecté à son usage professionnel, - la renonciation à l'insaisissabilité de ses droits sur la résidence principale, - le lieu de publication de ces déclarations. Certains événements donnent lieu à modi- fication au RCS; c'est le cas par exemple de la déclaration d'insaisissabilité des droits d'une personne physique inscrite au RCS sur tout bien d'un non affecté à son usage professionnel, ou la renonciation à l'insaisissabilité sur la résidence principale (art. R 1526-2). 4. Baux commerciaux Un nouvel article R145-38 fixe les modali- tés du recours à la LR avec AR dans les baux commerciaux, par exemple pour le congé à l'expiration d'une période trien- nale (art. L 145-4) ou la demande de renouvellement de bail (art. L 145-10). Un projet de loi sur le prélèvement à la source Michel Sapin et Christian Eckert ont présenté ce 16mars à la presse le point d'étape sur le passage au prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu. Le ministre des finances insiste sur l’objectif: moderniser le recouvrement de l’impôt sur le revenu mais sans modifier le mode de calcul de l’impôt. L’IR reste progressif, avec un quotient familial. La déclaration annuelle est conservée. Le nouveau régime permettra une adaptation plus rapide au changement de situation financière du contribuable par exemple lorsqu’un salarié devient retraité ou à l’inverse lorsqu’un étudiant commence à travailler. S’agissant des modalités, Michel Sapin indique que l’impôt sera prélevé par l’employeur mais l’interlocuteur du contribuable restera l’administration fiscale. Les employeurs seront informés du taux à appliquer par le biais de la déclaration sociale nominative (DSN). Un projet de loi doit être présenté en conseil des ministres en juin prochain, pour une entrée en vigueur de la réforme au 1 er janvier 2018. En 2017 seront imposés les revenus de 2016 (régime actuel). En 2018, seront imposés les revenus de 2018 (nouveau régime). Christian Eckert précise que pour l’imposition des salaires, l’administration transmettra à l’employeur le taux moyen d’imposition du contribuable, qui assurera le recouvrement. Pour les revenus de salaires des couples, à partir du taux moyen qui sera transmis par l’administration, les contribuables pourront choisir le taux de prélèvement qui est appli- cable à l’un des conjoints et à l’autre; ce qui permet de tenir compte des cas d’asymétrie importante de revenus entre les couples, à condition que le total permette d’assurer le même prélèvement. Pour l’imposition des revenus des indépendants, l’imposition donnera lieu à versement d’acomptes. En 2018, les acomptes seront calculés d’abord sur la base des revenus 2016 puis ajustés à l’automne en fonction des revenus 2017 qui auront été déclarés au prin- temps; Il en est de même des r evenus fonciers . Pour l’année de transition (2017), le ministère apporte les précisions suivantes: - Il n’y aura pas de double imposition pour les salaires, les retraites, les revenus de rem- placement, les revenus des indépendants et les revenus fonciers récurrents . - Le bénéfice des réductions et crédits d’Impôts dus au titre de 2017 sera conservé. - Les revenus exceptionnels par nature et les autres revenus exclus de la réforme perçus en 2017 resteront imposés selon les modalités habituelles. - Des mesures spécifiques seront mises en place pour éviter les optimisations . Les plus-values immobilières ne sont pas concernées par le changement car il s'agit de revenus exceptionnels qui sont imposés lors de la cession. PROJETS La baisse des taux profite aux renégociations Selon Meilleurtaux.com, le niveau des taux d’intérêt est actuellement de 2,14% pour des prêts de 20 ans (mars2016). Cette situa- tion permet de renégocier dans de bonnes conditions les emprunts souscrits antérieu- rement. Ainsi, pour un prêt de 200000 € souscrit en 2012, le gain moyen est de 32698 € . Pour un prêt souscrit en 2010, le gain est de 21309 € . Meilleurtaux souligne qu’actuellement, 75% des banques propo- sent des taux inférieurs à 2,10%. (Dossier de presse du 15mars 2016). E NBREF ❘◗ François Feijoo (groupe Eram) a été élu président de Procos . Il succède à Jean-Luc Bret (La Croissanterie). Acteurs Bibliographie SCPI. Fiscalité des associés , le guide fiscal 2016 de l’IEIF, rédigé par Jean-Michel Pier- ret, vient de paraître. 90 € . info@ieif.fr
