Au sommaire :
– 3 – Discours d’ouverture –
Joahanna Roland, maire de Nantes
Pierre-Yves Sylvestre, président du 112e congrès
François Devos, rapporteur général
Bruno Retailleau, sénateur de Vendée
Bruno Parent, directeur général des finances publiques
Pierre-Luc Vogel, président du Conseil supérieur du notariat
Jean-Jacques Urvoas, garde des sceaux
– 5 – Première commission : –
Établir et protéger la propriété immobilière
Vivien Streiff et Cédric Pommier
– 8 – Deuxième commission: –
L’exercice du droit de propriété, des limites aux contraintes
Marie-Hélène Pero Augereau-Hue et Olivier Boudeville
– 12 – Troisième commission : –
La propriété immobilière face à ses défis. L’espace, les voisins, le temps
Thierry Vaillant et Anne Muzard
– 16 – Quatrième commission : –
L’optimisation de la propriété immobilière
Sophie Sabot-Barcet et Violaine Trambouze-Livet
– 20 – Rapport de synthèse –
Hugues Périnet-Marquet
Ils ont déclaré lors du congrès des notaires de Nantes: ■ J ean -J acques u rvoas ■ Garde des sceaux: > “les questions du droit ne doivent pas être traitées en dehors de la chancellerie. Vous êtes à la charnière de la puissance publique et du for familial.” ■ M arie -H élène P ero a ugereau -H ue ■ Présidente de la 2 e commission: > “Jusqu'à quelle limite l'administration peut-elle affecter la valeur d'un bien par sa réglementation?” ■ H ugues P érinet -M arquet ■ Professeur à Paris II: > Le droit est devenu un objet d'addiction […] Si on s'arrête à la technique, on n'a rien compris […] Je regrette que le droit de préemption se développe dans l'apathie générale […] Le juriste est poète car il interprète la réali- té, mais il n’est pas artiste car l’artiste d’au- jourd’hui refuse toute règle. […] L’esprit de Portalis était présent à Nantes”. ■ F rançois D evos ■ Rapporteur général: > ”Notre objectif est l'amélioration du droit et pas l'estampille des propositions”. ■ P ierre -Y ves s Ylvestre ■ Président du 112 e congrès: > ”La propriété réclame des lois, mais ne veut plus de réglementations qui ne font que la desservir”. ■ P ierre -l uc v ogel ■ Président du Conseil supérieur du notariat: > “La loi croissance est la résultante d'un mouvement profond qui vient de l'Europe et de son inspiration atlantiste, l'Angleterre. […] Abandonnez-vous votre médecin de famille pour un nouveau médecin qui factu- re 10 % de moins? Proudhon ou Thiers? L e congrès des notaires a confirmé une nouvelle fois, par la haute qualité intellectuelle de ses travaux, son rôle éminent de source du droit. Après un constat de l'état du droit sur un point donné, il propose d'adapter des règles devenues obso- lètes ou inadaptées, mais il fait aussi œuvre d'imagination créatrice, comme en témoigne la proposition de conférer au bornage un caractère translatif de propriété. Il propose aussi de retourner vers l'équilibre dans une matière, celle des rapports locatifs d'habitation où trop de droits ayant été conférés aux locataires, le droit du bailleur est par trop atteint. Ce congrès fut aussi celui de l'apaisement. On sait que les notaires ont particulièrement mal ressenti la réforme de la pro- fession issue de la loi d'août 2015, et le président du Conseil supé- rieur du notariat, Pierre-Luc Vogel, a ciselé à l‘attention du ministre un discours canonnant de Malouin comme l'a qualifié Jean-Jacques Urvoas. Au-delà de la défense des intérêts de ses confrères, Pierre-luc Vogel a tenu à démontrer que le cœur du métier du notaire était de rendre service à l’État et au citoyen, mais qu'il s'interrogeait sur le sens de l'action de l’État quand les réformes ouvraient la porte aux cabinets de juristes anglo-saxons, aux tarifs terrifiants. L'intervention de l'actuel garde des sceaux à Nantes a été de nature, sinon à les rassurer, du moins à les apaiser. Jean-Jacques Urvoas a en effet insisté sur le rôle irremplaçable du notaire… et sur sa capacité à traverser les épreuves, ce dont l'histoire atteste. Les notaires ont pu aussi se sentir confortés dans l'importance de leur mission par l'intervention du sénateur de Vendée, Bruno Retailleau qui a livré, sous les applaudissements, un vibrant plai- doyer en faveur du droit continental. Le plus bel hommage rendu à la profession est venu de l'Univer- sité. L'un est dû à la verve coutumière de Philippe Malaurie fusti- geant l'incompétence du législateur. Il a souligné qu'à une époque où le législateur avait cru bon de supprimer du droit des obligations la notion de clause, le notariat s'en était saisie pour justifier ses propositions, comme, par exemple, la suppression des servitudes devenues inutiles. Chassée du droit des obligations, la cause ressurgit dans le droit des biens! Pierre-Yves Sylvestre, le président du 112 e congrès, avait choisi Hugues Périnet-Marquet comme rapporteur de synthèse. Le pro- fesseur à Paris II a su une nouvelle fois manier avec excellence ce JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 60 14 JUIN 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE SUR LE VIF . . immobilier - 3 - Discours d’ouverture - Joahanna Roland, maire de Nantes Pierre-Yves Sylvestre, président du 112 e congrès François Devos, rapporteur général Bruno Retailleau, sénateur de Vendée Bruno Parent, directeur général des finances publiques Pierre-Luc Vogel, président du Conseil supérieur du notariat Jean-Jacques Urvoas, garde des sceaux - 5 - Première commission: - Établir et protéger la propriété immobilière Vivien Streiff et Cédric Pommier - 8 - Deuxième commission: - L’exercice du droit de propriété, des limites aux contraintes Marie-Hélène Pero Augereau-Hue et Olivier Boudeville - 12 - Troisième commission: - La propriété immobilière face à ses défis. L’espace, les voisins, le temps Thierry Vaillant et Anne Muzard - 16 - Quatrième commission: - L’optimisation de la propriété immobilière Sophie Sabot-Barcet et Violaine Trambouze-Livet - 20 - Rapport de synthèse - Hugues Périnet-Marquet S O M M A I R E E D I T O R I A L Nu m é r o s p é c i a l : Co n g r è s d e s n o t a i r e s NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . 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La 1 e commission avait proposé une sanction encadrée des empiétements minimes involon- taires. Il s'agissait par là de mettre fin à des demandes excessives de pro- priétaires victimes d'empiétements qui peuvent parfois s'apparenter à du chantage. La proposition était encadrée: circonscrite à un empiète- ment de bonne foi, soumise à décision du juge pour consacrer le trans- fert de propriété de l'emprise objet de l'empiétement, subordonnée à une indemnisation… Ce cadre n'a pas suffi à convaincre. La réticence est peut-être venue du fait que la proposition s'inscrivait dans une commis- sion visant à « établir et protéger la propriété immobilière » et qu'on voit mal comment la consécration d'un empiétement fut-il de bonne foi, pourrait concrétiser la défense de la propriété alors qu'elle consiste plu- tôt à régulariser une attaque de la propriété, contradiction mise en évi- dence par Laurent Leveneur. Mais s'appuyant sur ce rejet, Hugues Périnet-Marquet a relevé que repousser une réforme limitée faisait courir le risque qu'une réforme de plus grande ampleur soit alors imposée par le législateur. Il prit pour référence Guizot qui, rejetant les réformes, a précipité la venue de la Révolution. Faut-il combattre une mauvaise réforme ou accompagner cette réforme pour en limiter les effets les plus néfastes? Il s'agit-là d'un choix de combat politique qui renvoie à notre tradition nationale oppo- sant Proudhon à Thiers. A chacun d'opter pour l'une ou pour l'autre sui- vant ses convictions. Mais il est certain que si on s'arrête à l'analyse stric- tement technique des réformes, on ne comprend rien. Avec ce congrès, les notaires et leurs invités ont montré qu'ils entendaient, tout en faisant des propositions techniques, éclairer de leurs analyses et porter un regard plus vaste sur l'évolution chaotique du monde. ■ BD ■ B runo r etailleau ■ Sénateur de Vendée > “ Faire du marché un principe organi- sateur de société est un pas à ne pas franchir”. ■ s o PHie s a Bot -B a rcet ■ Présidente de la 4 e commission: > “Pour échapper à l’abus de droit, il faut que le montage corresponde à un besoin économique du nu-propriétaire et de l’usufruitier”. SUR LE VIF ■ Agenda - L'assemblée de liaison de novembre2016 s'interrogera sur la gouvernance de la pro- fession Quel rôle pour les délégués, faut-il plus de représentativité, de parité, de démocratie? Une quinzaine de propositions seront pré- sentées. - Le congrès de l'Union internationale du notariat du 19 au 22octobre 2016 à Paris traitera du numérique et des successions internationales. ■ Johanna Roland Maire de Nantes Vous aviez déjà choisi Nantes pour vos pré- cédents congrès en 1994 et 2006. Nantes est innovante, tolérante, indus- trieuse, mais fait aussi mémoire de l'aboli- tion de l'esclavage, comme en témoigne le musée récemment ouvert au bord de la Loire. Si la France reste centralisatrice, l'avenir s'écrira dans nos territoires. Avec le quartier de la création dans l'Île de Nantes, la transition écologique est à l'œuvre, non seulement dans un éco-quar- tier mais dans toute la métropole ; Nantes tisse un lien étroit avec Saint-Nazaire. La belle endormie s'est réveillée avec la culture . Une nouvelle gare est prévue en 2019, un nouvel hôpital dans l'Île de Nantes et… le nouvel aéroport. 200 hectares sont à urbaniser dans Nantes, avec de grands projets. C'est la première ville qui a réintroduit le tramway. Nous avons un objectif de 6000 logements par an. Que signifie aujourd'hui la propriété? Cela renvoie à la propriété du logement. Le rôle du notaire est essentiel, comme acteur de proximité, parfois méconnu. Le notaire a su tisser des liens entre les générations, mais il accompagne aussi les évolutions comme celles des familles recomposées. Vous nous aidez aussi à sécuriser nos grandes opérations d'aménagement. ■ Loïc Lécuyer, Président conseil régional des notaires de Rennes et Damien Ruaud Président de la chambre des notaires de Loire Atlantique Parmi les initiatives du notariat en Bre- tagne. - La journée de l'immobilier qui a permis dès le 14janvier 2016 d'annoncer les prix de l'année écoulée. - JOBNOT: en 2009, crise économique, un groupement d'employeurs a été créé et a embauché pour deux ans tous les étu- diants n'ayant pas eu de stage. - CABNOT, centrale d'achat créée il y a 6 ans. - BAILNOT: fichier de référence des baux commerciaux, utile pour le renouvellement du bail commercial ; créé en Ille-et-Vilaine et qui s'étend. - Pazapa.immo accompagne le particulier dans la constitution de son dossier, ce qui permet de pré-constituer le dossier de vente. ■ Pierre-Yves Sylvestre Président du 112 e congrès Nous avons eu le sentiment d'être aban- donnés par notre ministère de tutelle ces derniers mois. Or les notaires sont le pre- mier point d'accès au droit de nos conci- toyens. Le 112 e congrès aborde deux axes de réflexion: la liberté et la contrainte. La liberté: le droit de propriété est au som- met de la hiérarchie des libertés, le code civil (art. 544) en assure l'équilibre. C'est une conquête de la Révolution, affirmé comme un droit naturel absolu, individuel, socle de l'organisation sociale. La contrainte: l'exercice du droit de pro- priété est encadré par une multitude de règles qui risquent de le vider de sa sub- stance. N'est-il pas aujourd'hui mis en danger? Est-il un obstacle à la justice sociale? La propriété individuelle doit se combiner avec l'appropriation collective. Elle ne peut plus s'envisager à l'aune du seul propriétaire. Mais elle ne doit pas être l'apanage de quelques privilégiés. La pro- priété réclame des lois, mais ne veut plus de réglementations qui ne font que la des- servir . Les jeunes sont plus sensibles à l'usage qu'à la pérennité du droit. Le droit de pro- priété est devenu un droit subjectif. L'objectif est de réduire la fracture ouverte entre la propriété privée et l'intérêt géné- ral. Le rapport à la propriété évolue aussi avec le changement des familles et le dévelop- pement de la mobilité et le coût. Com- ment serons-nous propriétaires dans 30 ans? La propriété sera-t-elle temporaire, collective, solidaire? ■ François Devos Rapporteur général La définition du droit de propriété sem- blait figée, mais la Cour de cassation a fait souffler un vent de liberté: il est permis de créer de nouveaux droits réels ; ce qui ouvre des perspectives. La limite du droit de propriété nous invite à traiter du bornage. Protéger la propriété suppose de préciser la portée juridique du bornage. La propriété est limitée par l’intérêt public. Mais la règle de l'alignement crée un état d'incertitude et porte atteinte au droit de propriété. Si une collectivité abandonne son projet, la servitude d'alignement devrait être caduque. Dans les rapports de voisinage, la jurispru- dence est très sévère sur l'empiétement. Il convient de proposer des tempéraments aux sanctions de l'empiétement. On renforce sans cesse le droit de l'occu- pant. Le droit de l'occupant est devenu la plus forte contrainte au droit du proprié- taire. La fonction sociale du droit de pro- priété est essentielle mais la protection de l'occupant provoque des effets pervers, par exemple par la prorogation des baux en cours en cas de vente du logement. Le déséquilibre des rapports locatifs est une 1 4juin 2016 3 C ONGRÈSDESNOTAIRESDE N ANTES Congrès des notaires Nantes La propriété immobilière, entre liberté et contraintes 6-8 juin 2016 Le 112 e congrès des notaires s'est réuni à Nantes du 6 au 8juin 2016. Rassemblant 2900 participants, ce congrès a abordé le thème: La propriété immobilière, entre liberté et contraintes, en examinant 16 proposi- tions présentées par 4 commissions. Nous vous proposons dans ce numéro spécial une synthèse des débats. évidence, alors que le parc privé assure un apport indispensable au secteur du loge- ment. Les normes de décence sont légitimes mais i l faut unifier les diverses obligations du propriétaire et permettre le constat de décence en cours de bail. La police de l'usage est différente de celle de la destination, mais les deux notions se rapprochent, il faut les conjuguer. La restriction du droit de construire concourt aussi à la crise du logement. Le droit de préemption instauré par la loi est trop souvent utilisé pour réguler le marché foncier alors qu'il a pour but de réaliser une opération d'aménagement. Le droit de la SAFER est tentaculaire, il doit être circonscrit. Le droit individualiste, est devenu plus col- lectif. Le régime de la copropriété doit être conservé mais il est moins adapté que la volumétrie aux grands ensembles. Des servitudes subsistent, alors que leur raison d'être a disparu ; il faut pouvoir encadrer leur extinction. L'immeuble est source de richesse, et d'in- vestissement, il faut anticiper, lors de l'en- trée de l'immeuble dans le patrimoine, à travers les démembrements de propriété. Nous voulons bouleverser, pour mieux servir! ■ Bruno Retailleau Sénateur, président du conseil régional La loi croissance est derrière nous mais ses conséquences sont devant nous. Elle com- porte un bouleversement de la profession, et qui n'est pas marginal. Ce n'est pas l'exercice mais un modèle qui est impacté. Le modèle français, c'est un équilibre entre une profession libérale et l'exercice d'une profession publique. Cet équilibre a été déplacé, comme en témoignent par exemple le développement de l'inter-pro- fession et la possibilité de prendre des par- ticipations dans les études. Le modèle éco- nomique aussi va être impacté, par exemple avec le plafonnement des hono- raires pour les petits actes. De la ruralité, j'ai vu disparaître gendarme- ries, hôpitaux… Il y a une menace d'un grand déménagement, alors qu'on parle de fracture territoriale. Il est temps de réa- liser qu'une France existe au-delà du péri- phérique! Ajouter des déserts juridiques aux déserts médiaux renforcera la fracture territoriale. Que restera-t-il lorsque le rôle du notaire et du maire, sera fragilisé? La notion d'égalité pourrait en être fragilisée. Quel sera le bénéfice une remise de 4 9euros d'honoraires pour une transac- tion de 200000euros? Alors qu'une fiabilité de l'accès au droit est fondamentale. Marcel Gauchet évoque la tentative d'uni- fication du monde par le marché. Mais fai- re du marché un principe organisateur de société est un pas à ne pas franchir . Les Américains, après nous avoir imposé leurs normes comptables, veulent nous imposer leurs normes juridiques! La philosophie de la loi croissance, c'est aussi une volonté de laisser plus de place à la common law, mais le droit n'est pas un service comme un autre. Il y a un principe de civilisation et pas seulement d'organisa- tion de la loi. Notre pays s'affaiblit par cette proliféra- tion des lois, cette lex shop, alors que les Anglo-saxons veulent étendre leur influen- ce juridique chez nous. Vous êtes les repré- sentants d'une conception française d'équilibre entre le droit et la liberté. A trop vouloir déréguler les professions, on risque de les dénaturer . ■ Bruno Parent Directeur général des finances publiques Nous cherchons à alléger les tâches. Un arrêté visant à étendre le champ des paie- ments sur état doit être publié le 7juin au Journal officiel. De plus, le service de publi- cité foncière et celui de l'enregistrement, à compter de novembre, seront fusionnés. Télé@cte est une réussite collective, il est le fruit de 15 ans de travail avec le notariat pour dématérialiser. L'objectif qu'il concer- ne 100 % des actes demeure. Capitalisons avec cette réussite afin de poursuivre la dématérialisation des actes immobiliers. J'ai proposé au notariat de permettre à la profession d'accéder directement au fichier immobilier. C'est à notre portée. La tenue du fichier relève toujours de l'admi- nistration. Il reste beaucoup à faire, mais je vais signer avec le président Vogel la convention cadre pour pouvoir l'expéri- menter à mi-2017. ■ Pierre-Luc Vogel Président du Conseil supérieur du notariat Cette réforme de la profession, envers laquelle les notaires ont dû répliquer, susci- te deux questions. Quel est le sens de l'action publique, quel e st le sens de l'action notariale? La loi croissance est la résultante d'un mou- vement profond qui vient de l'Europe et de son inspiration atlantiste, l'Angleterre. On comprend que le président Obama redoute le Brexit car l’Angleterre lui per- met d'imposer son point de vue en Euro- pe. C'est ce qui inspire la déréglementa- tion de Bruxelles. Les cabinets Anglo- saxons veulent supprimer les barrières qui freinent leur invasion. L'idée, ancienne, n'est pas inspirée par les ministres Monte- bourg puis Macron. Le sens de l'action va se concentrer sur nos professions, mais sans permettre de simplification, comme le montrent les textes sur le tarif. Que de basses manœuvres! Reste des absurdités ; la loi affiche des principes puis des exceptions mais qui l'emportent sur le principe. Fixer à 10 % le plafond de la rémunération est une sanction trop sévère et cela frappe d'abord les plus petits offices. Nous demandons de réévaluer le minimum de 90euros. Quel est le sens de l'action quand on veut augmenter le nombre des offices et qu'on détruit une partie de ceux qui existent? Abandonnez-vous votre médecin de famil- le pour un nouveau médecin qui facture 10 % de moins? Le notariat des campagnes est aujourd'hui sacrifié. Pourquoi faire appel à l'Autorité de la concurrence, dotée de nouveaux effectifs, pour dessiner la nouvelle carte des offices? Celle-ci agit comme pour les supermarchés. Faut-il pour obtenir rendez-vous avec un notaire attendre 8 mois, comme pour un ophtalmo? Il y a une absurdité qui vient de ceux qui sont déconnectés de la réalité! Pourquoi imposer un âge limite, alors que le prési- dent du Conseil constitutionnel aura 70 ans cet été? Tout est fait pour aller vers la profession unique alors que le droit continental dis- tingue les professions. Pourquoi aller vers le lawyer au tarif terrifiant? Quel sera le rôle de la Chancellerie pour le contrôle des professions? Pour le droit de présentation? L'Etat n'est pas négligent mais méprisant! Si la confiance nous fait défaut, il vaut mieux en finir, ce sera plus net… Mais si elle est renouvelée, vous verrez une armée décidée à mieux servir l’État et les Français. 1 4juin 2016 4 C ONGRÈSDESNOTAIRESDE N ANTES Quel est le sens de l'action notariale? Notre statut nous oblige. Nous devons ché- rir le sens de l'intérêt général. Le cœur de notre métier est de rendre service à l’État e t au citoyen. Les chantiers ne manquent pas pour parfaire notre mission. Office zéro papier… on va créer notaviz. On entend développer la médiation notariale, c'est notre part à la résolution amiable des conflits. Le notariat répond aux demandes comme celle relative au constat du divorce par consentement mutuel et l'accès direct pro- posé par la DGFIP. Il faut parvenir à l'exhaustivité du dispositif tele@actes. L'horizon s'éclaircit! L'action du CSN a été critiquée, mais le notariat doit s'exprimer d'une seule voix, par le CSN, même si la composition du conseil peut être revue. La solidarité doit se mettre en place par exemple par le fonds destiné aux études les plus affaiblies. Puisons à la Loire la source de notre renou- veau, je crois à l'avenir d'un notariat ambi- tieux. ■ Jean-Jacques Urvoas Garde des sceaux Quel discours, celui d'un Malouin qui canonne! Mais comme après Verdun, pour faire la paix, il faut être deux. La vie publique n'est pas un champ de bataille. J'ai reçu toutes les professions du droit, t outes m'ont dit la fracture de l'évolution du droit et le fait qu'elles ont vécu l'hostili- té des pouvoirs publics. C'est pourquoi j'ai choisi dans mon cabinet un interlocuteur disponible pour les pro- fessions du droit pour remettre la Chancel- lerie à sa place, car le droit n'est pas une banale prestation de service . Une loi a été adoptée, il faut en saisir les opportunités. J'ai choisi Pierre Berlioz, universitaire. Le cabinet a été construit sur l'obsession que les questions du droit ne doivent pas être traitées en dehors de la chancellerie . L'expertise du droit doit à nouveau être entendue. En 2015, vous vous êtes sentis menacés, ce traumatisme doit se dissiper. Le notariat est solide. René Pléven s'interrogeait déjà sur le cré- puscule des notaires. La profession a été supprimée lors de la Première République, mais rétablie après Brumaire. Favard disait en 1803: le nota- riat est la seule profession qui a tenu lors de la Révolution. L'unique justification à votre existence, c'est votre nécessité. Vous êtes à la fois fonction publique et profes- sion libérale, vous garantissez l'authentici- té. Vous êtes à la charnière de la puissance publique et du for familial. Vous êtes aussi libres de vos moyens. Le notariat est bien ancré dans la société française. Le notaire est le dernier juriste de proximité. Vous êtes une justice d 'amont. Quelle conséquence aurait une dématéria- lisation complète? L'acte authentique a de sérieux concurrents, mais il survivra. Ce qui fait l'acte authentique c'est l'intervention d'une personne investie d'une parcelle d'autorité publique. Votre profession est encore trop mécon- nue de nombreux concitoyens. Avec le divorce, les parties pourront mettre fin à la convention de mariage, sans juge, avec l'intervention du notaire. On aurait pu conférer force exécutoire à l'acte d'avo- cat, mais j'ai fait le choix du notaire. C'est la reconnaissance de votre qualité de délé- gataire d'une parcelle de l'autorité publique, mais c'est une figure juridique nouvelle. J'attends vous propositions pour la pro- priété immobilière. Vous assurez la promotion du droit conti- nental, en Chine par exemple, au Viet- Nam, au Laos, mais aussi au Liban ou en Jordanie. Quand le droit continental pro- gresse, cela profite aussi à nos entreprises. Il faut faire de l'avenir, comme le disait Valéry ; c'est la vocation du notariat. 1 4juin 2016 5 C ONGRÈSDESNOTAIRESDE N ANTES Première commission Établir et protéger la propriété immobilière ■ Vivien Streiff L'établissement de la propriété L'article 544 du code civil donne une défi- nition du droit de propriété qui correspon- dait aux besoins de l'époque. La Cour de cassation a fait souffler un vent nouveau: il est possible de créer des droits dont la durée et le régime sont définis par les par- ties. De nouveaux modes d'exploitation s'ou- vrent. La qualification de meuble ou immeuble n'est plus toujours adaptée. Il faut donc simplifier la définition de l'immeuble, notamment en insistant sur la volonté, sauf pour les biens pour lesquels la nature impose la qualification d'immeuble (le sol). Le propriétaire du sol est propriétaire de ce qui est au-dessus ou au-dessous, mais il se peut que le locataire construise sur un bien dont il n'est pas propriétaire. Un contrat peut ainsi conférer un droit tem- poraire au locataire. Pourquoi ne pas créer un droit commun des droits réels immobi- liers? La division en volume. Sur le plan horizontal, la propriété est par- fois soumise à un bornage, mais il ne pré- sume pas du droit de propriété: le proprié- taire peut subir une action en revendica- tion qui peut aboutir à son éviction partiel- le. Sécuriser le propriétaire revient à sécuri- ser la détermination de l'assiette physique de ce droit. L'avantage de l'authenticité est la publicité au fichier immobilier qui lui permet d'être plus sûr. Le système allemand serait difficile à trans- poser car cela impliquerait une remise en cause du principe du transfert de propriété par la seule rencontre des consentements, et le nouveau code civil réaffirme le consensualisme. La publication à peine d'inopposabilité permet de régler les conflits de propriété. Le titre doit s'appuyer sur la possession. En cas de discordance, une possession efficace peut l'emporter sur le titre. ■ Cédric Pommier La protection de la propriété immobilière Le droit de propriété est un droit histo- rique, sa protection revêt donc une impor- tance fondamentale. Elle est protégée par le Conseil constitutionnel et la CEDH. Le juge admet certaines atteintes au droit par la puissance publique mais il les censure si l 'opération ne poursuit pas un but d'utilité publique. La création des QPC et la saisine de la CEDH ont permis de voir que la pro- priété peut plier face à des projets d'inté- rêt général mais elle ne rompt pas: l'at- teinte ouvre droit à une indemnisation. On voit cela avec l'alignement, l'expropriation ou les emplacements réservés. Le propriétaire peut aussi recourir au droit de délaissement. Le traitement de l'indemnisation ne relève plus que du seul juge civil. Le propriétaire peut aussi saisir le juge administratif. Mais la compétence du juge judiciaire sub- siste pour des atteintes par d'autres per- sonnes privées. C'est le cas de l'empiéte- ment qui conduit à démolir l'ouvrage qui déborde. Le propriétaire, pour se défendre, peut être conduit à demander une indemnisa- tion de son trouble de jouissance. La pro- tection est possible par une action en bor- nage, par la revendication, il peut aussi exercer une action possessoire, efficace par l'action en référé. ■ Proposition 1 Sécuriser les effets du bornage et en adapter le régime de publicité Vivien Streiff Les limites dans lesquelles le propriétaire peut exercer ses prérogatives ne corres- pondent pas forcément à celle du borna- ge. Le bornage n'a pas de caractère trans- latif. La Cour de cassation le rappelle régu- lièrement. L'action en revendication a trait au fond du droit, et relève de la compé- tence du tribunal de grande instance, alors que l'action en bornage doit être portée devant le tribunal d'instance. Mais la dis- tinction entre les deux est malaisée. En consentant un bornage on ne renonce pas à exercer une action en revendication. Il en résulte une insécurité. Borner la pro- priété est alors inutile? Accepter un borna- ge est renoncer à une action en revendica- tion? Le bornage s'appuie sur les titres, sur des témoignages, que le géomètre hiérar- chise et sur lequel le juge s'appuie pour trancher une revendication. Le bornage amiable s'oppose à l'antagonisme d'une action en revendication. Le bornage est essentiel mais il n'élimine pas les risques de conflit. Pour y échapper, il faut faire un acte translatif, ce qui est très rare. Le dépôt de l'acte de bornage au rang des minutes du notaire n'est pas obli- gatoire. Mais on pourrait reconnaître que le borna- g e vaut aussi reconnaissance de l'assiette du droit de propriété. Il faudrait en recon- naître la limite notamment pour éviter que l'opération serve à éluder le paiement de droits de mutation. Nous proposons de le limiter à un centième des surfaces délimi- tées par le cadastre ; c'est avant tout une opération de délimitation. Si on dépasse ce seuil, il faudrait alors nécessairement un acte translatif à part entière. Le bornage est opposable aux proprié- taires successifs: bornage sur bornage ne vaut, même si l'acquéreur n'a pas été informé de son existence. Si le bornage est attaché au droit de pro- priété, alors on transmet parfois un droit amputé en raison du défaut de publicité. L'acquéreur est tenu par le bornage effec- tué par son prédécesseur. Les géomètres ont créé un portail géofoncier qu'ils doi- vent alimenter. Le fichier immobilier est censé recenser l'information assurant la sécurité juridique de l'immeuble. Il est proposé que la publication devienne obligatoire à titre d'information. Rappe- lons que les servitudes doivent être publiées. Le bornage étant essentiellement déclaratif, l'imposer à peine d'inopposabili- té nous a paru excessif. Il faudrait que l'acte de bornage soit dépo- sé au rang des minutes d'un notaire. Si les parties veulent conférer au bornage un effet translatif, il devra être publié à peine d'inopposabilité, ce qui supposera alors un acte notarié. Cédric Pommier La proposition de conférer au bornage un caractère translatif implique une renoncia- tion à l'action en revendication. Philippe Malaurie Ce qui a de nouveau dans le code civil n'est pas bon. Le nouveau code civil a sup- primé la cause du contrat: le contrat n'a pas plus de raison! C'est que notre société n'a plus de sens: notre cohérence c'est l'in- cohérence. L'avenir n'est pas le droit, c'est l'humanisme. Question L'acte sera-t-il taxable? Réponse Une simple délimitation relèvera du droit fixe. Si le transfert est plus important, il faudra faire une évaluation de la parcelle distraite et liquider les droits. Question U n centième, cela peut faire représenter une forte valeur, dans les régions où les terrains sont chers. Réponse Par comparaison, la loi Carrez a retenu un seuil d’un vingtième. Question Soit une parcelle 1000m 2 bornée avec une de 10m 2 : pourrait-on faire un bornage sur la totalité de la surface? Réponse Dans ce cas, ce ne peut pas être un borna- ge, car cela déposséderait le propriétaire de la petite parcelle. Vote: oui: 84 % ■ Proposition 2 Pour une sanction encadrée des empiétements minimes involon- taires Cédric Pommier L'empiètement est antinomique du respect du droit de propriété qui doit se résoudre par la suppression, mais nous proposons que, pour des empiétements raisonnables, d'autres solutions soient privilégiées. La 1 4juin 2016 6 C ONGRÈSDESNOTAIRESDE N ANTES 1 ■ Sécuriser les effets du bornage et en adapter le régime de sécurité Le 112 e congrès propose: 1. d'ajouter un alinéa 2 et un alinéa 3 à l'ar- ticle 646 du code civil ainsi rédigés: « le bornage est un acte déclaratif » Les parties peuvent convenir de conférer au bornage un effet translatif lorsque la surface totale ajoutée ou retranchée des parcelles bornées n'excède pas un centième de la sur- face cumulée desdites parcelles d'après cadastre. » 2. De modifier l'alinéa 2 de l'article 710-1 du code civil en remplaçant les mots: « que les procès-verbaux d'abornement peu- vent être publiés au bureau des hypo- thèques à la condition d'être annexés à un acte qui en constate le dépôt au rang des minutes d'un notaire » par les mots « que les procès-verbaux d'abornement à effet décla- ratif sont publiés au bureau des hypo- thèques à la condition d'être annexés à un acte qui en constate le dépôt au rang des minutes d'un notaire ». 3 D'ajouter le procès-verbal de bornage amiable assorti d'un effet translatif à la liste des actes soumis à publicité obligatoire à pei- ne d'inopposabilité aux tiers figurant à l'ar- ticle 28 1 e du décret du 4 janvier 1955. jurisprudence sanctionne l'empiétement par la démolition sans distinction, qu'il soit aérien, souterrain, en surface, la sanction est identique. On ne trouve que de rares e xceptions où la démolition n'est pas ordonnée. Il s'agit par exemple de l'acqui- sition d'une servitude de surplomb de 30 ans pour une corniche. L'empiètement de quelques centimètres même involontaire, motive la démolition. La règle se comprend car elle correspond au rôle du juge judiciaire, gardien de la proprié- té. Mais n'est ce pas une sorte d'expropria- tion privée? L'action est imprescriptible, sauf prescription acquisitive. Peut-on faire appel à l'article 555 sur les constructions sur le sol d'autrui? En cas de bonne foi, le propriétaire du sol ne peut demander la démolition, mais il doit deve- nir propriétaire. Mais pour l'empiétement, cela n'a pas de sens. Quant à l'accession, si on l'appliquait au profit du fonds empiété, quelle utilité cela aurait-il pour le proprié- taire du fonds empiété? La sanction n'est pas toujours adaptée. Quand l'empiétement est négligeable, la démolition n'est-elle pas une atteinte au droit de propriété de celui qui empiète? La démolition systématique n'est-elle pas inconstitutionnelle? On propose de laisser au juge le soin de faire un bilan des avan- tages et inconvénients de la démolition. D'autres législations ont adopté d'autres solutions. C'est le cas de l'Allemagne où, sous certaines conditions, la victime doit tolérer l'empiétement, moyennant le ver- sement d'une rente. En Suisse, si le pro- priétaire ne s'y est pas opposé en temps utile, le propriétaire qui a empiété peut se faire attribuer la propriété. La solution actuelle du droit français peut aboutir à un chantage. De plus la réforme du droit des obligations a consacré la notion de violence économique (art. 1143 du code civil). La démolition menace donc l'auteur de l'empiétement. Elle est excessive lorsqu'elle est tolérée par le voisin. Cela doit viser le seul empiètement en surface. Quel seuil admettre? 30cm, en référence à la taille d'un parpaing? Cela doit être laissé à l'appréciation du juge. Vivien Streiff Il est proposé d'insérer la règle à l'article 555-1 du code civil. Le droit de demander la démolition serait limité à 5 ans. Laurent Leveneur Cette proposition ne protège pas, mais por- te atteinte au droit de propriété! L'auteur de l'empiétement pourrait demander au juge le transfert de propriété, ce qui lui por- te atteinte. La Cour de cassation avait statué s ur un empiètement de 5 millimètres! Cela paraît choquant, mais c'est plus subtil. Plus l'empiétement est minime, plus il est facile d'y remédier, par un simple grattage. Ce qui est gênant, c'est celui qui est plus important. En regard de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme: mais où est l'utilité publique de votre solution? Votre texte pourrait-il résister à une QPC? Réponse On ne souhaite pas donner une prime à l'empiétement. Redonner le pouvoir au juge, c'est appliquer le principe de propor- tionnalité qui inspire davantage la Cour de cassation. Dans une affaire, j'ai régularisé un empiètement d'un centimètre moyen- nant indemnité de 15000euros. Question Qu'est ce qu'un empiètement minime? Réponse Cela pourra être apprécié différemment suivant les lieux, mais par le juge. On sou- haite que le voisin conserve la peur d'em- piéter, mais tout en évitant les situations iniques. Vote: Contre: 57 % ■ Proposition 3 Pour une caducité des plans d'ali- gnements anciens non mis en œuvre Cédric Pommier Nous proposons que le plan d'alignement devienne caduc au terme d'un certain délai. Les documents d'urbanisme révèlent parfois de vieux plans d'alignement mais, en tant qu'actes réglementaires, ils ne tombent pas en désuétude. Les mises à j our ne font pas toujours référence aux anciens plans mais un plan régulièrement publié provoque un transfert de propriété. Le propriétaire est confronté à des difficul- tés: le plan ne se périmant pas, le notaire doit inviter le client à se renseigner sur l'ac- tualité de l'urbanisme. Si le plan n'est pas annexé au PLU, il n'est pas caduc. S'il figu- re au PLU, il reste en vigueur tant qu'il n'est pas remplacé. Le propriétaire peut-il utiliser le droit de délaissement? Cette garantie n'existe pas dans ce cadre. Pourtant cela inciterait les communes à vérifier l'actualité des plans. Aligner n'est pas exproprier mais ajuster le tracé d'une voie. L’alignement est régi par le code de la voirie routière. Le Conseil constitutionnel a validé ce régi- me, sous réserve, si le terrain est bâti, de l'indemnisation du préjudice subi par le propriétaire. Par rapport au droit euro- péen (article 1 er du protocole additionnel à la CEDH), la Cour est exigeante sur la nor- me permettant l'expropriation et notam- ment la prévisibilité. Est-ce le cas ici? Y a-t-il atteinte à la substance de la pro- priété? La Cour a censuré un remembre- ment qui s'étalait sur 30 ans ou la constitu- tion de réserve foncière sans suite pendant 15 ans. La solution devrait être la caducité du plan qui n'a reçu aucun commence- ment d'exécution sur le terrain. Vivien Streiff Le congrès propose un article112-8 nou- veau du code de la voirie routière pré- voyant la caducité d'un plan d'alignement, au terme de 30 ans s'il n'est pas exécuté. Question La proposition permet de mettre fin à une 1 4juin 2016 7 C ONGRÈSDESNOTAIRESDE N ANTES 2 ■ Pour une sanction encadrée des empiétements minimes volon- taires Le 112 e congrès propose: Qu'il soit inséré dans le code civil un article (555-1) ainsi rédigé: « Le propriétaire victime d'un empiétement apparent et minime sur son fonds, ne peut en exiger la suppression à l'encontre de l'au- teur de l'empiétement de bonne foi que dans un délai de cinq ans commençant à courir dès l'achèvement des travaux. Lorsque l'auteur d'un empiétement minime est de bonne foi, celui-ci ou la victime de l'empiétement peut, à tout moment, demander que le juge transfère, après exa- men des intérêts en présence et moyennant une indemnité représentative de la valeur du fonds et tenant compte des préjudices éven- tuels, l'emprise foncière objet de l'empiéte- ment à son auteur ». 3 ■ Pour une caducité des plans d'alignement anciens non mis en œuvre Le 112 e congrès propose: Qu'il soit inséré un article L 112-8 nouveau au code de la voirie routière ainsi rédigé: « L'alignement découlant d'un plan d'ali- gnement visé à l'article L 112-1 devient caduc au terme de trente années à comp- ter de la délibération de la collectivité approuvant ce plan, s'il n'a été suivi, durant ce délai, d'aucuns travaux d'exécu- tion ». Que par suite l'article numéroté L 112-8 relatif aux droits des riverains soit désor- mais numéroté « L 112-9 ». incohérence car le plan d'alignement pros- crit les travaux confortatifs, tout en per- mettant à la commune d'adresser une injonction de ravalement! Vote: Pour: 98 % ■ Proposition 4 Pour la consécration légale des nouveaux droits réels et une adap- tation de la durée de l'usufruit Vivien Streiff L'article 543 énonce les droits que l'on peut avoir sur un bien. Peut-on librement démembrer les droits de propriété? Dans un arrêt de 2012, Maison de Poésie, la Cour de cassation a tranché. Elle a érigé la liberté en principe général. La Cour de cassation a précisé que cela ne pouvait servir à faire obstacle à l'ordre public. L'usufruit s'éteint avec l'usufruitier. il n'est pas possible de qualifier de droit de jouis- sance spécial, un tel droit mais qui serait transmissible à cause de mort. En revanche, admettre le transfert de l'objet du droit à un autre bien équivalent pour- rait être admis. Peut-on prévoir un droit qui ne serait pas limité dans le temps? Non, car la Cour de cassation impose une durée, ce droit ne peut pas être perpétuel. Quelle durée? Faut-il se caler sur l'usu- fruit? Non, il reste une place pour la liber- té contractuelle. Pour une personne morale, peut-on le lier à la durée de cette personne? Ce qui induit une perpétuité de fait. On propose le régime du bail emphytéotique avec une durée maximale de 99 ans. Par cette proposition pragmatique, il s'agit d'accompagner la jurisprudence et de réécrire l'article 619 du code civil qui limite la durée à 30 ans pour une personne morale ; il ne faut pas non plus contourner le droit de l'usufruit. Le propriétaire n'est pas obligé d'user de la propriété (cf. art. 544). Le droit allemand est plus souple car il fait référence à la durée de la personne morale. La durée de 99 ans semble un bon com- promis. Des montages permettent de neutraliser le coût de la charge foncière et de limiter les prix de vente des logements. L'avenir n'est- il pas au développement de la jouissance temporaire? Cédric Pommier Le congrès propose d'introduire un nouvel article dans le code civil selon lequel on peut constituer sur un bien un droit confé- rant sur un bien un droit de jouissance spé- cial. Durée limitée à 99 ans. Question Reste la question de la qualification fiscale Laurent Leveneur Quel est le contenu de ce droit? Vivien Streiff C'est une somme d'utilités, si on les prend toutes, c'est l'usufruit, mais on peut ne pas toutes les garder. Il peut en être proche ou très différent, pour laisser la liberté de rédaction. C'est au notariat de saisir la perche tendue. Par exemple, la faculté de récupérer l'usa- ge du bien un certain temps. Cédric Pommier Exemples: conférer l'usage d'un parking la journée et la nuit pour un autre. En milieu rural ; l'utilité pourrait être conférée eu égard à la saisonnalité des usages. Vivien Streiff On pourrait imaginer un droit intermédiai- re entre le droit d'usufruit et le droit loca- tif. il s'agit de faire du sur-mesure pour e xploiter au mieux le droit de propriété. Vote: pour: 94 % pour la 1 e partie 2 e partie: modifier l'article 619 du code civil. Fixer à 99 ans la durée limitée de l'usufruit pour une personne morale (30 ans à défaut de convention). Vote: pour: 93 % pour la 2 e partie 1 4juin 2016 8 C ONGRÈSDESNOTAIRESDE N ANTES 4 ■ Pour la consécration légale des nouveaux droits réels et une adap- tation de la durée de l'usufruit Le 112 e congrès propose: L'introduction d'un nouvel article dans le code civil ainsi rédigé: « Sous réserve du respect des règles d'ordre public, on peut constituer sur un bien un droit conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale. Sauf convention contraire, ce droit peut être cédé et est susceptible d'hypothèque. Le droit réel de jouissance spécial s'établit de la même manière que l'usufruit. Sous réserve des dispositions de l'article 5 du présent article, il s'éteint de la même maniè- re que l'usufruit. Sa durée ne peut excéder quatre-vingt-dix- neuf ans. À défaut de stipulation d'un ter- me, ce droit ne dure que trente ans lors- qu'une personne morale en est titulaire, et s'éteint par la mort de son titulaire personne physique. La modification de l'article 619 du code civil, lequel serait ainsi rédigé ; « L'usufruit dont une personne morale est titulaire ne peut excéder quatre-vingt-dix- neuf ans. À défaut de stipulation d'un ter- me, ce droit ne dure que trente ans ». Deuxième commission L’exercice du droit de propriété immobilière, des limites aux contraintes ■ Marie-Hélène Pero Augereau- Hue Nous proposons d'unifier police d'usage et police d'affectation. L'article L631-7 n'est pas toujours respecté. S'agissant de la loi Alur, quelle est la légiti- mité des dispositions qui protègent le loca- taire, qui les conduisent à négocier leur statut? Il s'ensuit un découragement du bailleur. Le droit de propriété est enfermé dans la toile d'araignée qu'est le droit de préemp- tion. Nous avons limité le sujet aux SAFER pour limiter leur intervention à la vocation agri- cole de ce droit. La loi vise à porter secours aux personnes vulnérables, mais il en résulte un déséquili- brage du pacte social. Nos propositions visent à rétablir l'équilibre nécessaire à ce pacte. La compétence normative ne peut être absolue. Réflexion: existe-t-il des limites à la régle- mentation? La législation n'est utile que si elle atteint le but recherché. Or il y a une inflation incohérente qui rend le droit inaccessible d'où la question: jusqu'à quel- le limite l'administration peut-elle affecter la valeur d'un bien par sa réglementation? La question n'est pas nouvelle mais ressur- git avec plus d'acuité. ■ Proposition 1 Garantir le propriétaire bailleur du caractère décent de son logement Marie-Hélène Pero Augereau-Hue Depuis la loi SRU, tout bailleur doit délivrer à son locataire un logement décent, sans danger pour la sécurité ou la santé des occupants. Le logement doit avoir une sur- face minimum, il doit répondre à un critè- re de performance énergétique, à fixer par décret. Cette obligation ne souffre aucune clause contraire. Le locataire peut exiger la mise aux normes. Le bailleur est passible de sanctions pénales en cas d'accident causé au locataire. Mais quels sont les moyens du bailleur de s'assurer du caractère décent de son loge- ment? Face aux sanctions civiles et pénales, il est légitime que le bailleur puis- se contrôler la décence de son logement. Il peut l'auto-évaluer grâce à une grille faite par la direction générale de l'urbanisme. Le bailleur peut faire appel à un profes- sionnel. Le bailleur doit aussi (art. 3-3 de la loi de 1989) produire les diagnostics, mais qui n'épuisent pas les critères de décence. L'information des diagnostics est donc insuffisante. Quelle est la cohérence de ces diagnostics? Si les diagnostics ne sont qu'approximatifs, il est nécessaire de trouver une solution: il faut supprimer l'ensemble des diagnostics de l'article 3-3 et le remplacer par un certi- ficat unique de décence. Il ne s'agit pas de créer un nouveau diagnostic mais de per- mettre au bailleur de s'assurer qu'il respec- te son obligation de délivrance d'un loge- ment décent. Cela protégerait tant le bailleur que son locataire. Ce certificat diminuerait les risques de contentieux, il participerait à l'exigence d'un droit à l'information, il irait vers le carnet numérique du logement. Par ailleurs, ce certificat imposerait au législa- teur de modifier les critères de décence (par exemple la notion d'éclairement suffi- sant), et d'harmoniser les critères de décen- ce. Cela rendrait aussi inutile l'autorisation de mise en location, prévue par la loi Alur et la déclaration préalable de mise en loca- tion. Ce certificat permettrait l'améliora- tion du parc en permettant au bailleur d'identifier les travaux à effectuer. Olivier Boudeville Les diagnostics de l'article 3-3 de la loi de 1989 ne garantissent pas que le bailleur respecte son obligation de délivrance de logement décent. Par ailleurs, il faut aussi que le bailleur puisse vérifier que le loca- taire respecte ses obligations. Le congrès propose que l'article 3-3 soit supprimé, ain- si que les procédures d'autorisation et de d éclaration de mise en location, de créer un certificat unique attestant la décence, établi par un professionnel qualifié, inté- gré au carnet numérique du logement et de permettre au bailleur de vérifier en cours de bail du respect par son locataire de ses obligations locatives. Question La procédure de contrôle des logements décents est politiquement difficile à suppri- mer. Marie-Hélène Pero Augereau-Hue La nouvelle procure rendrait inutiles des déclarations ou autorisations de mise en location. François Magnier Cela permettra d'éviter l'absence de contrôle sur la dégradation du logement par le locataire. Il y a eu une déresponsabi- lisation du locataire et l'idée est répandue que le bailleur a une mission sociale. Marie-Hélène Pero Augereau-Hue La déresponsabilisation du locataire est indéniable. Que deviendra la loi de 1989 si on continue dans le même sens? Question Lors de la sortie, à quel état des lieux fau- dra-t-il se référer? Marie-Hélène Pero Augereau-Hue Pour la restitution des locaux, et du dépôt de garantie, ce qui comptera, c'est l'état des lieux de sortie. L'état des lieux intermé- d iaire pourra servir à délivrer un congé pour défaut de respect des obligations du locataire en cours de bail. Vote: pour: 96 % ■ Proposition 2 Unifier le contrôle de la police de l'usage et de la police de la desti- nation Olivier Boudeville Le changement d'usage n'est pas un chan- gement de destination. La destination se réfère à la construction. Le code de l'urba- nisme en prévoit cinq. Le changement de destination vise à réglementer une opéra- tion de construction. L'affectation corres- pond au contraire à l'usage. Cette police relève du CCH et vise à protéger le loge- ment. En cas d'achat du logement, pour exercer une activité professionnelle, il faut deman- der un permis de construire si le change- ment s'accompagne de travaux, ou dépo- ser une déclaration préalable dans le cas contraire. Mais il faut aussi une autorisa- tion fondée sur l'article L 631-7 pour les communes de plus de 200 000 habitants et la petite couronne parisienne. Si les objectifs des deux législations sont donc différents, que reste-t-il de cette dif- férence? Les deux législations ont tendance à se rapprocher (cf. art. L 631-6 al. 3 ou L 631- 8). Les autorisations au titre de la police de l'usage sont aussi soumises à une autorisa- tion au titre du changement de destina- tion (sauf location meublée temporaire). Il n'existe plus de différences substantielles entre les deux notions. Et pourtant deux autorisations restent aujourd'hui nécessaires, ce qui est source de complexité d'autant que c'est la même autorité, la commune, qui les délivre. De plus l'action en nullité fondée sur la police de l'usage est imprescriptible. Le double régime ne se justifie plus. Nous proposons d'intégrer la police de l'usage dans le code de l'urbanisme avec une autorisation unique au titre du code de l'urbanisme. Cela rendrait plus lisible la réglementation des changements de destination et cela conforterait le rôle du PLU. Cela assurerait davantage de sécurité juridique, les règles de prescription seraient alors celles du 1 4juin 2016 9 C ONGRÈSDESNOTAIRESDE N ANTES 1 ■ Garantir le propriétaire bailleur du caractère décent de son logement Le 112 e congrès propose: Que l'article 3-3 de la loi n°89-462 en date du 6juillet 1989 relatif au dossier de dia- gnostics techniques soit supprimé. Que les procédures de déclaration et d'au- torisation de mise en location codifiées aux articles L 634-1 et L 635-11 du CCH soient supprimées. Qu'il soit créé un certificat unique, attes- tant du caractère décent du logement. En cas de non-décence, le certificat devra indi- quer les raisons pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de décence. Ledit certificat devra être établi par un professionnel qualifié et couvert par une assurance pour cette activité. Que ce certificat soit intégré au carnet numérique du logement prévu à l'article L 111-10-5 du CCH. Qu'il soit inséré à l'article 3-2 de la loi n°89- 462 du 6juillet 1989, un alinéa permettant au propriétaire, en cours de bail, de s'assurer, au moyen d'un état des lieux, du respect par son locataire de ses obligations locatives. 1 4juin 2016 10 J URISHEBDO Pour lire le Journal Officiel c’est ici Pour consulter les réponses ministérielles cliquez ici Pour voir une nouvelle instruction fiscale rendez-vous ici Pour consulter les compte-rendus des débats sur le site du Sénat c’est ici Pour suivre les débats sur le site de l’Assemblée Nationale c’est ici Pour consulter le site du ministère du logement c’est là Pour trouver la jurisprudence de la Cour de cassation c’est ici ➠ La documentation juridique est de plus en plus accessible . ➠ Elle est de plus en plus abondante . Mais ➠ La législation n’est pas pour autant plus compréhensible . ➠ votre temps est toujours limité à 24 h par jour . 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Nous proposons que les locations de cour- te durée soient soumises à autorisation sauf pour la location constituant la rési- dence principale du loueur et d'autoriser l'usage partiel d'un logement pour l'activi- té professionnelle du propriétaire. Marie-Hélène Pero Augereau-Hue Les deux procédures distinctes n'étant plus justifiées, le congrès propose d'abroger les articles L631-7 et suivants et ne conserver qu'une autorisation du changement de destination. Le code de l'urbanisme prévoi- rait des secteurs préservant l'habitat et dans lesquels le changement de destina- tion d'un local d'habitation serait soumis à une autorisation moyennant compensa- tion. Avec exception pour: - l'exercice d'une activité professionnelle dans une partie d'un local d'habitation, résidence principale et - la location de courte durée de moins de 4 mois par an, pour la résidence principale du bailleur. Question Est-ce que votre proposition ne revient pas en réalité étendre l'article L631-7 à tout le territoire? Olivier Boudeville Les communes peuvent déjà demander l'application de cette police de l'usage à leur territoire. On s'inscrit dans la tendance de faire du PLU (ou PLUI) le document intégrateur de la politique de l'urbanisme. Patrick Wallut Votre proposition s'inscrit dans une ten- dance lourde du droit de l'urbanisme qui accapare des droits périphériques. Mais ce sont tout de même deux droits différents. Le code de l'urbanisme gère le contenant alors que le CCH gère le contenu et plus finement. C'est le même maire qui agit mais pas au titre de la même direction: la direction de l'urbanisme pour le PLU et la direction de l'habitat et du logement pour la protec- tion du logement. Mais par ailleurs vous être plus durs que l'actuel L631-7 car vous faites abstraction des autorisations personnelles qui existent (cf. L 631-7-1 par exemple). Olivier Boudeville C'est vrai qu'on va perdre une certaine souplesse du contrôle, mais c'est le prix à p ayer pour une vraie simplification: car à qui profite cette souplesse? Elle profite à la commune mais pas aux usagers. Avoir une règle plus compréhensible et plus stable, c'est un progrès. Il y a deux direc- tions dans les communes, mais la question de l'organisation de l'administration n'est pas la question principale. Un notaire Un premier pas a été fait dans la direction de cette proposition par la décentralisation du préfet au maire. Vote: pour: 95 % ■ Proposition 3 Rééquilibrer le droit au maintien dans les lieux du locataire avec le droit du propriétaire de disposer de son bien Marie-Hélène Pero Augereau-Hue Les rapports locatifs ne doivent pas faire exception à l'obligation d'équilibre. Le bail est d'une durée de 3 ou 6 ans, le locataire dispose d'un droit au renouvellement, que le bailleur peut éviter en donnant congé. O r l'équilibre est compromis par la loi Alur, modifiée par la loi Macron, lois qui ont inséré des dispositifs aux articles11-2 et 15- 1 et institué le droit de priorité pour la col- lectivité si le locataire renonce à son droit de préemption (art. 10-1 de la loi de 1975). L'objectif est d'éradiquer la vente à la découpe. L'intention du législateur est louable mais les modifications de la loi ne concernent pas que la vente à la découpe, elles s'appliquent à tout le territoire et indépendamment de toute considération spéculative du bailleur. Cela s'applique aussi aux baux en cours. L'article 11-2 prévoit une prorogation du bail si l'immeuble comprend plus de 5 logements et est situé dans une zone ten- due (28 agglomérations). La mise en copropriété est le fait générateur de la prorogation des baux. Les cas de donation ou de partage sont aussi visés. Toutes les ventes sont visées, dès lors qu'il y a mise en copropriété. La prorogation est de 3 ou 6 ans, suivant les cas. Le bailleur peut vendre le local occupé mais cela ouvre un droit de préemption au titre de la loi de 1975. En application de l'article 10-1 de la loi de 1975, le droit de la collectivité se déclenche en cas d'absence de préemption du loca- taire. La commune dispose d'un délai de deux mois pour acquérir. Ce droit est dis- tinct du droit de préemption urbain, car il s'applique de plein droit. La commune peut ainsi influer sur le prix de vente, sous le contrôle du juge de l'expropriation. En cas d'acquisition, la loi prévoit une pro- rogation du bail. Dans le congé pour ven- te, si le terme du bail intervient moins de 3 ans après l'acquisition, l'acquéreur doit attendre la fin du premier renouvellement. Pour le congé pour reprise, il y a une pro- rogation du bail dont la durée varie selon le temps qui s'écoule entre l'acquisition et le congé. Conclusion ; ces règles dépassent large- ment le cas de la vente à la découpe. Pour- quoi avoir fragilisé la situation de proprié- taires qui ne sont pas des spéculateurs? La protection du locataire est déjà assurée par la loi Aurillac et les accords collectifs de 1998 et 2005. De plus la loi Alur a imposé un renouvellement (art. 11-1) dans le cadre des ventes de plus de 5 logements. En se combinant, ces articles surprotègent le locataire et instaurent des délais anor- 1 4juin 2016 11 C ONGRÈSDESNOTAIRESDE N ANTES 2 ■ Unifier le contrôle de la police de l'usage et de la police de la des- tination Le 112 e congrès propose: - L'abrogation pure et simple des dispositions des articles L 631-7 à L 631-9 du CCH ; - Qu'une seule autorisation soit délivrée au titre du changement de destination ; - Que cette autorisation soit soumise au régi- me applicable aux autorisations d'urbanis- me ; - Qu'il soit créé dans le code de l'urbanisme un article L 151-16-1 ainsi rédigé: « Le règlement peut identifier et délimiter des secteurs dans lesquels doit être préservé l'habitat. Dans ces secteurs, tout changement de destination des locaux à usage d'habita- tion est subordonné à la transformation concomitante en habitation de locaux ayant une autre destination. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autori- sation qui est publiée, conformément aux dispositions de l'article 710-1 du code civil, au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier. Pour l'application de l'alinéa précédent, ne sont pas considérés comme un changement de destination: 1 e L'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale dans une partie d'un local d'habitation constituant la résidence principale de l'utilisateur ; 2 e La location de courte durée inférieure à quatre mois par an d'un bien à usage d'habi- tation constituant la résidence principale du bailleur. malement longs à des bailleurs souhaitant donner congé. Nous proposons de suppri- mer ces trois mesures. O livier Boudeville Le congrès propose de supprimer - l'article art. 11- 2 et l'article 15 I al. 2 de la loi de 1989 - et l'article 10-1 al 6 et 7 loi de 1975. Vote: pour: 99 % ■ Proposition 4 Établir qu'un terrain attenant à une maison est dépourvu de voca- tion agricole Olivier Boudeville Soit la vente d'une maison normande, non affectée à usage agricole, et disposant d'un jardin de 2500m 2 . Or elle est située en zone A ou N. Entre-t-elle dans le champ du droit de préemption de la SAFER? Le décret attributif local ne prévoyant pas de surface minimale, le droit s'applique dès le 1 er mètre carré. Mais pourquoi la SAFER aurait-elle un droit de préemption sur ce bien? La loi a conféré un droit de préemption à la SAFER sur les terrains qui ont une simple vocation agricole. La loi du 13octobre 2014 a créé un droit de préemption partiel pour la SAFER. Mais ce texte évoque un terrain à v ocation agricole, ce qui est différent de l'usage agricole, qui relève d'une question de fait, aisément vérifiable. Si la maison est vendue avec des terrains à usage agricole, le droit de préemption s'applique sur les terrains. Mais la notion de terrains à « voca- tion agricole » est plus difficile à cerner. La loi sur l'agriculture a bouleversé les règles. L'article R143-2 a été abrogé. Les critères sont liés au zonage (A, N notamment) et aussi à l'affectation actuel- le du terrain. Le terrain doit être nu. L'ar- ticle L 143-1 précise la notion de terrains assimilés aux terrains nus et annihile la jurisprudence qui écartait les terrains d'agrément du champ de la préemption. Conclusion: un simple jardin d'agrément peut être qualifié de terrain nu à vocation agricole. La sanction est lourde puisqu'il s'agit de la nullité de l'acte. Or cette solution est absurde car un tel jardin n'a rien à voir avec l'usage agricole. La SAFER va-t-elle viser son objectif en acquérant un jardin d'agrément? D'où la proposition d'exclure la cession d'une maison d'habitation et son jardin d'agrément attenant. Et ce, quel que soit la région et le zonage sans excep- tion, sauf si la maison est liée à une exploi- tation agricole. Il n'y aurait plus besoin d'informer la SAFER. Marie-Hélène Pero Augereau-Hue Le bâtiment et le terrain formant un bien indivisible, le congrès propose de complé- ter l'article L143-1 du code rural pour écar- ter du droit de préemption de la SAFER les dépendances immédiates d'un bâtiment d'habitation, si la surface est de moins de 2500m 2 . Question Pourquoi limiter votre proposition à 2500m 2 ? Olivier Boudeville Nous nous sommes référés aux règles d'at- tribution des SAFER qui utilisent souvent ce seuil. Question Le droit de préemption partiel ne joue que s'il y a une pluralité de biens au regard de l'esprit du texte. Mais les SAFER ne l'enten- dent pas toutes ainsi. Un manoir avec 7000 m 2 de terrain clos devrait être exclu de la préemption, mais les SAFER ne jouent pas le jeu. Il est nécessaire de clarifier les textes. Olivier Boudeville C'est vrai que la notion d'accessoire devrait suffire, mais une clarification est nécessaire. Un notaire Allons plus loin et supprimons le droit de préemption. Un notaire A Chambéry par exemple, il y a des immeubles implantés sur des terrains de 1 ha ou 1,5 ha. Olivier Boudeville On a surtout travaillé sur la question de la vocation agricole d'un terrain, plus que sur le seuil lui-même. Vote: pour : 99 % 1 4juin 2016 12 C ONGRÈSDESNOTAIRESDE N ANTES 4 ■ Établir qu'un terrain attenant à une maison est dépourvu de voca- tion agricole Le 112 e congrès propose: Qu'il soit inséré à la suite du troisième alinéa de l'article L 143-1 du code rural et de la pêche maritime, un alinéa ainsi rédigé: « En revanche, ne constituent pas des ter- rains nus à vocation agricole des terrains constituant la dépendance immédiate d'un bâtiment à usage d'habitation à condition que leur superficie soit inférieure à 2500m2 et que le bâtiment d'habitation dont ils dépendent ne soit pas soumis au droit de préemption en vertu du deuxième alinéa du présent article ». 3 ■ Rééquilibrer le droit au main- tien dans les lieux du locataire avec le droit du propriétaire de disposer de son bien Le 112 e congrès propose: - Que l'article 11-2 relatif à la prorogation du bail en cas de mise en copropriété et inséré dans la loi n°89-462 en date du 6juillet 1989 soit supprimé. - Que l'alinéa 2 de l'article 15 paragraphe I de la loi n°89-462 en date du 6juillet 1989, relatif à la prorogation du bail en cas d'ac- quisition d'un bien occupé, soit supprimé. - Que les alinéas 6 et 7 de l'article 10-1 de la loi n°75-1351 en date du 31 décembre 1975 relatifs au droit de priorité des collectivités en cas de renonciation du locataire à l'exerci- ce de son droit de préemption, soient suppri- més. Troisième commission La propriété immobilière face à ses défis. L'espace. Les voisins. Le temps ■ Thierry Vaillant Les défis face à la propriété sont nom- breux. En voici deux: l'espace, le voisin. Le code civil a conçu le droit de propriété comme individuel. Peu à peu, le collectif a pris le dessus. Il fallait donc organiser la propriété, ce fut le rôle d'abord de la loi de 1938, puis de la loi de 1965. Le régime de la copropriété doit être conservé. Il y a 700000 copropriétés mais seulement 200 arrêts de Cour de cassation par an traitant de la copropriété. Ce régime est toutefois inadapté aux grands ensembles. La loi comporte de nombreuses disposi- tions supplétives, qui peuvent être adap- tées pour les grands ensembles ; la scission de copropriété peut être organisée en volume, mais il faut en sécuriser le champ d'application. Pour les actions personnelles, la réforme de 2008 sur la prescription a conduit à une nouvelle lecture de l'article 42. La liberté de la création d'un volume demande à être encadrée. Comment libéraliser les servitudes? On traitera de leur extinction. La Cour de cas- sation est restrictive sur les causes d'extinc- tion. Les causes légales sont parfois diffi- c iles à réunir. On pourrait y ajouter l'inutili- té manifeste. ■ Proposition 1 Actions personnelles en coproprié- té ; pour une réduction des délais d'exercice et un renforcement de la sécurité juridique Anne Muzart La copropriété est le cas topique de la pro- priété collective. L'article 42 de la loi de 1965 prévoit les délais et conditions de recours. Il fixe un délai de deux mois pour contester les décisions d'assemblée généra- le. Mais d'autres délais sont prévus: 5 ans pour la répartition des charges, 10 ans pour les actions personnelles, 30 ans pour les actions réelles. Enfin, une action pour faire juger qu'une clause est contraire à la loi et donc réputée non écrite n'est enfer- mée dans aucun délai. Les actions personnelles concernent les rapports entre deux copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Il peut s'agir d'obtenir le respect de la loi ou du règlement de copropriété: recouvre- ment de charges, responsabilité du syndi- cat, réparation d'un préjudice lié à une sur- élévation, suppression de travaux non autorisés sur les parties communes. S'il y a appropriation de parties com- munes, le délai est de 30 ans, mais pour les actions de démolition sur parties com- munes sans appropriation, le délai est de 10 ans. Les règles de droit commun s'appliquent pour les conflits opposant le syndicat ou un copropriétaire à des tiers comme les locataires, entrepreneurs ou opposant le syndicat et le syndic. Le délai de droit commun est de 5 ans (depuis 2008). La question se pose donc de savoir si la persistance du délai de 10 ans n'est pas incohérente avec ce délai de droit commun de 5 ans? Il est curieux d'avoir conservé le délai de 10 ans qui était initialement plus court que le droit commun et qui est devenu plus long que le nouveau délai de droit commun de 5 ans. Exemple: le dommage causé au coproprié- taire par un vice de construction des par- ties communes permet une action en res- ponsabilité contre le syndicat pendant 10 ans, mais à l'encontre du syndic pendant 5 ans. De même, l'action en recouvrement est atteinte par une prescription de 5 ans pour les tiers mais de 10 ans pour les créances du syndicat. O n propose donc d'abréger le délai. Le principe d'un délai bref est pertinent, il convient de le réduire au moins à 5 ans. Faut-il aller au-delà? Cela supposerait d'autres aménagements sur le délai d'ins- cription des hypothèques. Nous avons donc choisi d'en rester au délai de 5 ans et de modifier l'article 42 al. 1 en ce sens. En cas d'infraction à une transformation irrégulière de lots, c'est la transformation qui est le point de départ de la prescrip- tion. Pour des nuisances liées au bruit d'une chaudière, c'est la date de mise en service de la chaudière. Le point de départ sera la date de la connaissance des faits ou date à laquelle il aurait dû les connaître. Faut-il en faire un délai de prescription ou préfix? En cas de vente. Soit un copropriétaire effectuant un raccordement d'eau irrégu- lier. Deux ans plus tard, une action est engagée par un autre copropriétaire, mais qui décide d'y renoncer. Le délai recom- mence à courir à partir du désistement, or l'acte de désistement n'est pas publié. 11 ans plus tard, vente. Le vendeur omet de parler du recours, les procès-verbaux d'as- semblée n'évoquent pas ce contentieux. Mais l'action n'est pas prescrite et un autre copropriétaire pourrait alors demander la remise en état. Il est proposé que le délai soit imposé à peine de forclusion. S'agissant du recours contre les décisions d'assemblées, lorsqu'elles sont mal noti- fiées. Le délai est de 2 mois à compter de la notification, mais l'absence de notifica- tion régulière empêche de faire courir le délai. Les opposants ou défaillants peuvent donc contester pendant 10 ans. Cette solu- tion est juste et mérite d'être inscrite dans la loi, mais réduite à 5 ans, comme toutes les actions personnelles. Pour l'action en nullité d'une règle de répartition des charges. Son régime est particulier. La répartition irrégulière est réputée non écrite donc contestable sans délai. Mais si les règles sont respectées mais appliquées de façon erronée, par exemple des critères de chauffage, un délai s'applique. L'action peut être engagée sans délai pour contester le règlement mais doit être engagée dans les 2 mois pour contester une décision d'assemblée. Mais la Cour de cassation a jugé que le délai de 2 mois ne s'appliquait pas. Donc toute action pour modifier une répartition irrégulière est imprescriptible dans les deux cas. Il est pro- p osé de modifier l'article 42 al. 3 pour pré- ciser expressément que le délai de 2 mois ne s'applique pas dans ce cas. 1 4juin 2016 13 C ONGRÈSDESNOTAIRESDE N ANTES 1 ■ Actions personnelles en copro- priété ; pour une réduction des délais d'exercice et un renforce- ment de la sécurité juridique Le 112 e congrès propose: de modifier le texte de l’article 42 de la loi du 10juillet 1965 de la manière suivante: Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix cinq ans, à peine de forclusion . Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doi- vent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des tra- vaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspen- due jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. L'ab- sence de notification régulière de la décision d'assemblée générale autorise les coproprié- taires opposants ou défaillants à agir en nul- lité pendant un délai de cinq années, à compter de la date de l’assemblée générale litigieuse . En cas de modification par l'assemblée géné- rale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande ins- tance, saisi par un copropriétaire, dans le délai de deux mois prévu ci dessus à l’alinéa précédent , d'une contestation relative à cet- te modification, pourra, si l'action est recon- nue fondée, procéder à la nouvelle réparti- tion. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'ar- ticle 30. Ce délai préfix de deux mois n’est pas applicable à l'égard des décisions ayant modifié une répartition des charges, sans respecter les principes de l'article 10, et qui sont déclarées non écrites conformément aux dispositions de l'article 43 . Le montant de l'amende civile dont est rede- vable, en application de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 € lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une assem- blée générale concernant les travaux men- tionnés au n° de l'article 25. Thierry Vaillant Le congrès propose de modifier l'article 42 de la loi de 1965 L aurent Leveneur La propriété est imprescriptible, ne l'ou- blions pas. Philippe Malaurie La commission Catala avait proposé de rac- courcir et de simplifier les délais. Unifier les délais à 5 ans est souhaitable. Vote: pour: 86 % ■ Proposition 2 Une nouvelle cause d'extinction des servitudes conventionnelles Thierry Vaillant Une servitude obère la propriété du fonds servant. Exemple: une servitude de passage remon- te à 1920. En 1990, un autre accès du fonds dominant est créé, ce qui provoque la désuétude du passage initial. Or la servi- tude persiste. Le besoin et l'utilité sont de l'essence de la servitude conventionnelle (cf. art. 637). Mais si l'utilité disparaît, est ce que la servi- tude disparaît? Une partie de la doctrine y serait favorable. Si le propriétaire n'en a plus l'usage, elle doit cesser. L'article 703 prévoit le cas de l'impossibilité d'user de la servitude. La jurisprudence a évoqué quelques cas de transformation empêchant l'exercice de la servitude. L'in- utilité pourrait être assimilée à l'impossibi- lité d'usage. Mais la Cour de cassation refuse de faire de l'inutilité une cause d'ex- tinction de la servitude. L'utilité est requise lors de la création de la servitude mais non lors de son extinction. Nous proposons de faire de la perte d'un élément essentiel de la servitude, un cas d'extinction. Si la finalité qui a prévalu à sa constitution a disparu, la servitude doit pouvoir être supprimée. Exemple: une servitude de vue sur le front de mer interdisait de construire au-delà d'une hauteur de 4m. Puis de nombreux immeubles ont été construits dans le voisi- nage au-delà de cette limite. La servitude a perdu son objet. L'article 1186 du code civil est relatif à la caducité. La caducité est classiquement conventionnelle. Nous proposons un cas de caducité légale quand un élément essen- tiel à l'origine du contrat aura disparu. Ce ne serait pas un cas de caducité automa- tique mais ouvrant une faculté d'interven- tion du juge. Anne Muzard Le congrès propose de compléter l'article 703 du code civil. Pascal Chassaing Une servitude même qui n'est plus utilisée, peut avoir une utilité car, par exemple, une servitude d'accès à un cours d'eau peut avoir eu pour effet de façonner tout un quartier, comme la servitude de la reine Margot dans une commune d'Ile-de-France. Un professeur à Lyon III Le meilleur juge de l'inutilité de la servitu- de, c'est son bénéficiaire, ce qui renvoie à l'usage effectif de la servitude. On pourrait alors modifier le délai d'extinction de la servitude. Thierry Vaillant Nous n'avons pas voulu aller vers la modifi- cation du délai de prescription, car il aurait fallu modifier toute une série de délais. Vote: pour: 72 % ■ Proposition 3 Sécuriser le champ d'application de la division en volumes, alterna- tive à la copropriété Anne Muzard La division en volume a connu un bel essor à partir des années soixante-dix pour les constructions complexes. La scission de copropriété permet de réduire la taille de trop grandes copropriétés. La loi Alur a modifié l'article 28 de la loi pour autoriser l a scission en volume sans exiger la division au sol. Mais elle a inséré des conditions qui empêchent la division, Avant la loi Alur, la copropriété était bornée par l'article 1 er . Comment distinguer groupe d'immeubles bâtis et ensembles immobilier? La Cour de cassation évoque trois critères: - l'existence de fraction d'immeubles, auto- nomes. C'est une application du droit de superficie en distinguant propriété du dessus et du dessous. - l'absence de parties communes. Les pro- priétaires ont un droit exclusif sur leur volume. mais il peut y avoir des éléments d'utilité commune (dalle) avec des servitudes. Exemple ; un parking disposant d'une ser- vitude d'accès par la dalle. - et convention contraire. L'état descriptif de division n'a pas de nature contractuelle, il ne peut être cette convention contraire ; la convention doit avoir pour objet la ges- tion des éléments d'utilité commune. L'article 28 IV relatif à la division de l'im- meuble prévoit l'hypothèse; - soit d'une dalle qui fait office de sol artifi- ciel, - soit de plusieurs entités homogènes (c'est une question d'architecture ou d'affecta- tion) affectées à des usages différents (cela fermerait le cas d'un immeuble unique- ment commercial?) permettant une ges- tion autonome. Enfin, il ne peut s'agit d'un bâtiment unique. Ce qui est excessif car cela interdit qu'un bâtiment unique soit divisé en élé- ment complexe. Mais dans l'hypothèse d'une dalle, il n'y a pas d'autre condition. Ces différences de traitement sont injusti- fiées. Des règles particulières sont prévues pour le cas des copropriétés en difficulté. Le tex- te prévoit la scission, y compris pour un immeuble unique, pourquoi admette ici une solution moins restrictive? La loi Alur a cependant un mérite ; définir dans la loi la notion d'immobilier com- plexe. Mais l'encadrement retenu est inadapté. Un autre critère, la vocation fonctionnelle autonome, serait plus adapté ; Il a été admis par le Conseil d’État pour justifier des permis de construire séparés. 1 4juin 2016 14 C ONGRÈSDESNOTAIRESDE N ANTES 2 ■ Une nouvelle cause d'extinc- tion des servitudes convention- nelles Le 112 e congrès propose: De compléter les dispositions de l’article 703 du Code civil, dans les termes ci-après: « Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user ou en cas de disparition totale et irré- versible des éléments essentiels qui avaient été à l’origine de leur création ». Et de compléter les dispositions de l’article 704 du code civil, dans les termes ci-après: « Elles revivent si les choses sont rétablies de manière qu'on puisse en user ; à moins qu'il ne se soit déjà écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l'extinction de la servitude, ainsi qu'il est dit à l'article 707, ou qu'il ait été constaté judiciairement la dis- parition totale et irréversible des éléments essentiels qui avaient été à l'origine de leur création, ainsi qu'il est dit à l'article 703 ». La loi Alur a imposé des exigences incohé- rentes entre copropriété in bonis et en dif- ficulté, la lecture du champ de l'article 1 er est brouillé. I l faut revoir le champ d'application sup- plétif de la loi. Nous proposons l'adoption de nouveaux critères sans référence avec la présence d'une dalle. Vote: pour: 94 % ■ Proposition 4 Servitudes d'urbanisme: pour une simplification de l'extinction des servitudes créées dans l'intérieur général devenues obsolètes Thierry Vaillant Certaines servitudes sont anciennes, cer- taines sont devenues obsolètes mais elles conservent leur efficacité. Par exemple: certains projets de Réinventer Paris pour- raient être bloqués dans certains cas. Nous proposons de supprimer ces servi- tudes. Il s'agit de servitudes constituées avec intervention de la ville. Exemple: succession de deux servitudes de cours communes dont les périmètres ne coïncident pas. Le non-usage pendant 30 ans ne suffit pas à permettre leur extinction. Il faut donc actuellement une intervention positive de la ville, ce qui est difficile. Or le PLU fixe les règles d'aménagement actuelles. Les servitudes n'ont alors plus d'utilité. Nous proposons de les supprimer pure- ment et simplement. Anne Muzard Le congrès propose de créer un article106- 1 prévoyant une extinction des servitudes de droit privé en matière administrative lorsqu'un document d'urbanisme posté- rieur contient des dispositions contraires aux dispositions de la servitude. Philippe Malaurie Une servitude d'intérêt général qui ne répond plus à un intérêt général doit être déclarée éteinte. c'est donc une applica- tion de la cause! Vote: pour à mains levées ■ Proposition 5 Associations syndicales de proprié- taires: pour un encadrement légal des conditions d'exercice des recours contre les décisions des assemblées générales Anne Muzard L'ordonnance de 2004 n'a pas prévu de délai pour contester une décision d'assem- blée. Il a fallu y suppléer mais la Cour de cassation a jugé la loi de 1965 inapplicable. Le délai est donc celui de l'article 1304, soit 5 ans. L'article est abrogé mais l'article 2224 issu de la loi de 2008 prévoit aussi 5 ans. L'article 2254 permet de modifier les délais de prescription mais dans certaines limites: pas moins d'un an ou pas plus de 10 ans. Les statuts peuvent donc prévoir un délai d'un an, mais ce n'est pas compatible avec les règles de gestion des ensembles com- plexes. Si on stipule un délai plus court, faut-il appliquer le délai d'un an ou de 5 ans ? La clause étant réputée non écrite. Pour la jurisprudence (CA Montpellier 2013), la clause est réputée non écrite. Il faut modifier les statuts. Quel délai retenir? Le délai de 2 mois s'im- pose, c'est celui de la copropriété. Quelle nature conférer à ce délai? Un délai préfix serait adapté. S'agissant du point de départ du délai ; ce devrait être la date de la délibération, pour les présents et, pour les autres, la date de notification du procès-verbal d'assemblée. Quand au fondement du recours: un copropriétaire ayant voté pour doit pou- voir agir s'il n'a pas reçu de notification 1 4juin 2016 15 C ONGRÈSDESNOTAIRESDE N ANTES 3 ■ Sécuriser le champ d'applica- tion de la division en volumes, alternative à la copropriété Le 112 e congrès propose de: 1/ Modifier la rédaction de l’article 1 e r de la loi du 10juillet 1965 de la manière suivante : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immo - biliers qui, outre des terrains, des aménage - ments et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. » La présente loi est également applicable, lorsqu’aucune organisation différente n’a été créée pour gérer leurs éléments d’équi- pement commun, aux ensembles immobi- liers: - comportant des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété priva- tifs, - ou complexes, composés, soit de plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit de plu- sieurs entités fonctionnellement autonomes, qu’elles soient affectées ou non à des usages différents. » 2/ Modifier les termes de l’article 28-IV de la loi du 10juillet 1965 de la manière suivante : IV. Après avis du maire de la commune de situation de l'immeuble et autorisation du représentant de l’État dans le département, la procédure prévue au présent article peut également être employée pour la division en volumes d'un ensemble immobilier com- plexe tel qu’il est défini à l’article 1 er de la présente loi . comportant soit plusieurs bâti - ments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités per - mette une gestion autonome . Si le représentant de l’État dans le départe- ment ne se prononce pas dans les deux mois, son avis est réputé favorable. La procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d'un bâtiment unique . En cas de division en volumes, la décision de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des élé- ments d'équipements à usage collectif est prise à la majorité mentionnée à l'article 25. Par dérogation au troisième alinéa de l'ar- ticle 29, les statuts de l'union peuvent inter- dire à ses membres de se retirer de celle-ci ». 3/ Modifier les termes de l'article 29-8, I de la loi du 10juillet 1965 de la manière suivante : « […] Lorsque l'administrateur provisoire demande une division en volumes, le juge statue au vu des conclusions du rapport d'un expert désigné par ses soins, aux frais du syn- dicat des copropriétaires, établissant que l'immeuble ou l'ensemble immobilier peu- vent être scindés en volumes dans les condi- tions prévues par l'article 1 er de la présente loi sans parties communes indivises et fonc - tionnant de façon autonome , et après consultation du maire de la commune du lieu d'implantation et du présent de l'établis- sement public de coopération intercommu- nale compétent en matière d'habitat […] » 4 ■ Servitudes d'urbanisme: pour u ne simplification de l'extinction des servitudes créées dans l'inté- rieur général devenues obsolètes Le 112 e congrès propose: De créer un article106-1 dans un nouveau chapitre VI du titre préliminaire du code de l’urbanisme , emportant extinction des servi- t udes de droit privé créées en raison d’une exigence de l’autorité administrative dans l’intérêt général, dans les termes ci-après: « Toute servitude de droit privé créée en rai- son d’une exigence de l’autorité administra- tive dans l’intérêt général s’éteint lorsque, postérieurement, un document d’urbanisme ou une autorisation administrative contient des dispositions contraires à la servitude . » valable. Nous proposons donc un encadre- ment des recours. Thierry Vaillant L e congrès propose d'introduire dans l'or- donnance de 2004 un article prévoyant que les décisions doivent être notifiées dans un délai de 2 mois de la tenue de l'as- semblée, les actions doivent être intro- duites par les opposants ou défaillants dans les 2 mois de la notification du pro- cès-verbal. Vote pour 99 % 1 4juin 2016 16 C ONGRÈSDESNOTAIRESDE N ANTES 5 ■ Associations syndicales de pro- priétaires: pour un encadrement légal des conditions d'exercice des recours contre les décisions des assemblées générales L e 112 e c ongrès propose: D’introduire dans l’ordonnance du 1 er juillet 2004, dans le titre intitulé « TITRE I er : DISPO- SITIONS COMMUNES » un article prévoyant que: - Les décisions des assemblées générales des associations syndicales de copropriétaires doivent être notifiées, à la diligence du prési- dent, dans un délai de deux mois à compter de la date de tenue de l'assemblée générale. - Les actions qui ont pour objet de contester ces décisions d’assemblées générales doivent, à peine de déchéance et en toutes hypo- thèses, être introduites par les membres opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de leur notification. - Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales des associations syndicales de copropriétaires antérieures à la promulgation de l’article doivent, à peine de déchéance, être intro- duites par les membres opposants ou défaillants , dans un délai d’un an à compter de ladite promulgation. Quatrième commission L'optimisation de la propriété immobilière ■ Sophie Sabot-Barcet Nous avons exploré les différents modes d'acquisition: en direct, par SCI, avec achat croisé de l'usufruit et de la nue-propriété et les nouveaux modes de dissociation du foncier et du bâti, le bail réel immobilier relatif au logement… Nous avons engagé une réflexion sur l'achat d'un bien pour une utilisation pro- fessionnelle ; achat par la personne phy- sique, ou pas. Solution classique ou plus élaborée, avec le crédit-bail par exemple. Nous avons focalisé l'étude sur le démem- brement de propriété sur trois cas. Le pre- mier vise la vente d'un immeuble avec un héritier. ■ Proposition 1 Sécuriser la mutation d'un immeuble en présence d'un usu- fruitier successif Violaine Trambouze-Livet L'usufruit successif. Il peut être d'origine légale. Il peut être constitué par un nu-propriétai- re au profit de son épouse. Il peut être aussi réservé par un nu-propriétaire qui se réserve l'usufruit au décès de l'usufruitier. La transmission de la propriété complète se fait lors du décès des deux. La veuve ne bénéficie donc de son usufruit qu'au décès de sa belle-mère. L'usufruit second ne s'exerce qu'en cas de survie. Soit, au décès d'un père, la propriété d'une maison répartie entre l'usufruit pour la grand-mère et la nue-propriété pour les petits enfants. Or la maison a été vendue par les petits- enfants et l'usufruitière, la grand-mère. Cela n'emporte pas extinction de l'usufruit successif. L'exercice du droit est différé au décès du 1 er usufruitier. L'usufruitier succes- sif doit donc intervenir à la vente. La mère peut donc invoquer une action réelle ; l'ac- tion confessoire. Pour exiger du possesseur la remise de la chose. La responsabilité du notaire qui aurait ven- du sans son accord peut être engagée. Il faut donc être vigilant en cas de vente d'un bien démembré: un usufruit peut en cacher un autre. Quand des petits enfants vendent un bien avec le grand-parent usu- fruitier, il faut rechercher s'il n'y a pas un droit de la génération intermédiaire. Si la vente de la maison a lieu après le décès de la grand-mère. La veuve peut-elle prétendre à une somme d'argent en compensation d'un usufruit non ouvert? Oui. L'usufruit non ouvert n'a pas de valeur fiscale mais il a une valeur écono- mique. La jurisprudence admet qu'il faut tenir compte de la valeur économique, par le cash-flow. En fonction de l'espérance de vie de l'usu- fruitier. Valeur de la maison : 500000 € , rentabilité 4 %. Répartition du prix : - Grand-mère: 75 ans: 222300 € - Veuve 50 ans. Usufruit 375535 € . Quelle valeur pour l'usufruit successif? : l'usufruit second moins l'usufruit premier. Soit 153235euros. - Valeur de la nue-propriété : 500000 – 375355 soit 124465 € pour les enfants. C’est donc la valeur de la nue-propriété qui est impactée. La valeur de l'usufruit premier ne change pas. L'usufruitier successif intervient comme renonçant à son droit d'usufruit. En effet, le faire intervenir comme vendeur peut être contesté par l'administration. Il est conseillé de faire renoncer l'usufruitier à son droit, à titre onéreux. L'acte de vente indique, à titre liminaire la renonciation à l'usufruitier premier, la renonciation à l'usufruitier second et la vente. Pour la plus-value. Deux analyses possibles. 1 Toute cession peut engendrer une plus- value: bien que non ouvert, l'usufruit suc- cessif est un droit portant sur un immeuble et donc imposable. 2 Faute de valeur d'entrée, aucune plus- value ne peut être constatée. 1 Le prix de cession à retenir sera celui sti- pulé dans l'acte. L'usufruit successif a été reçu par succes- sion. La valeur d'entrée est 0 car le droit n'était pas ouvert. La grand-mère a plus de 30 ans de posses- sion et n’est donc pas imposable. La veuve: la plus-value est taxée sur la base totale: 153235 – 0 soit 52866euros d’impôts. Pour les nus-propriétaires: La maison est estimée 350000 € en 2004. L'usufruitière avait 63 ans lors du décès de son fils. Les nus-propriétaires sont taxés sur 60 % soit 210000 € . La nue-propriété est évaluée à 124465 et donc non imposable (moins value). 2 Pas d'imposition. Car il n'y a pas de valeur d'entrée pour l'usufruitier. Pour les nus propriétaires. La base est de 277700 – 210000 € valeur d'entrée soit 67700 € . L'impôt est de 8952 € . Il faut anticiper, car les petits enfants vont hésiter à payer un impôt sur une valeur q u'ils ne perçoivent pas. Il faut donc pré- voir une transaction, mentionner qu'il exis- te une incertitude. Autre hypothèse: l'usufruitier successif ne souhaite pas recevoir de compensation. Cette renonciation à ce droit n'est pas fis- calement valorisée (réponse ministérielle Bernard). L'usufruitier successif ne rentrera jamais en jouissance. La veuve renonce à son droit. La grand-mère a les mêmes droits. Mais les petits enfants perçoivent davantage, sans impôt supplémentaire En matière de publicité foncière, il faut dis- tinguer suivant l'origine de l'usufruit. Sophie Muzard Nous proposons d'harmoniser les condi- tions de publicité, car une distinction est faite suivant l'origine de l'usufruit successif. il n'est pas exigé s'il est d'origine successo- rale. Un notaire du Cridon Votre vœu aurait pu être plus large, par exemple pour demander à l'administration de fixer un barème pour l'usufruit succes- sif, comme elle en a un pour l'usufruit pre- mier. Jean Aulagnier Commencez par être civiliste avant d'être fiscaliste! Et ne soyez pas pollués par les considérations fiscales! Vote: pour: 96 % ■ Proposition 2 Démembrement de propriété et immobilier d'entreprise Sophie Sabot-Barcet 2 e cas: démembrement et immobilier d'en- treprise Ce peut être une stratégie d'acquisition d'un immeuble affecté à une activité pro- fessionnelle. Un chef d'entreprise veut acquérir des l ocaux de 600000euros. Faut-il les mettre dans le patrimoine per- sonnel ou celui de l'entreprise? La solution du patrimoine professionnel permet l'investissement si le chef d'entre- prise n'a pas la capacité financière person- nelle d'effectuer l'investissement. Cela per- met de pérenniser l'entreprise, car aucun loyer ne sera versé, l'immeuble pourra être amorti, ce qui réduira le résultat impo- sable. L'immeuble est inscrit à l'actif de l'entreprise. L'autre solution est de placer le bien dans le patrimoine privé. Cela préserve l'im- meuble de l'aléa des affaires, facilitera ultérieurement la cession de l'entreprise seule, améliorera la retraite du chef d'en- treprise et la transmission d'un patrimoine aux enfants. Dans ce cas, le chef d'entrepri- se achète et loue le bien à l'entreprise. Mais cela augmente son revenu imposable et donc son impôt sur le revenu par le biais de ses revenus fonciers. Si l'achat a lieu par une SCI, cela présente l'avantage de séparer l'immeuble de l'acti- vité professionnelle. Il faut choisir le régi- me fiscal: la SCI est soumise à l'IR mais peut opter pour l'IS. Si elle opte pour l'IS: cela permettra de déduire les frais d'acquisition et d'amortir l'immeuble. Le résultat sera taxé à l'IS à 15 % ou 33 %, alors que la tranche marginale de l'IR est de 60,5 % avec la CSG. L'achat avec SCI à l'IS est une bonne solu- tion pour la période de financement, mais moins bonne lors de la cession. Lors de la vente de l'immeuble, la SCI est imposable à 33 % avec assiette majorée des amortissements pratiqués. Si l'immeuble est amorti, l'assiette est alors le prix de vente. Pour une vente de 600000euros, l'impôt est de 199980 € . La vente génère aussi un impôt sur les asso- ciés lors de la distribution. Pour une vente d'une SCI à l'IR, il y a exo- nération après 20 ans de détention (30 ans pour les contributions sociales). la SCI à l'IR souffre d'une lourde fiscalité dans la phase de remboursement, mais est intéressante lors de la cession. Le choix dépend donc des prévisions d'ave- nir et des perspectives de plus-value. L'idéal est de combiner la SCI à l'IS lors du financement et de SCI à l'IR lors de la ces- sion ; d'où l'idée du démembrement tem- poraire Le chef d'entreprise détient la nue-proprié- t é et la société d'exploitation l'usufruit temporaire. Cela peut se produire via dif- férents modes. Si le chef d'entreprise est déjà propriétaire, il cède le droit d'usufruit à sa société d'exploitation. Le bail commer- cial est alors résilié. Autre cas: cession de la nue-propriété de l'immeuble. La société d'exploitation cède la nue-propriété de l'immeuble au chef d'entreprise. Il faut que la société supporte la fiscalité de la cession et que le chef d'en- treprise puisse acheter. 3 e cas: un démembrement ab initio. L'achat de la nue-propriété est effectué par le chef d'entreprise (en direct ou par SCI) et celui de l'usufruit par la société d'exploitation. L'usufruit temporaire est une charge déductible pour la société d'exploitation. Le chef d'entreprise ne perçoit plus de loyer et n'est donc pas soumis à l'IR. Il échappe aussi à l'ISF. À l’issue du montage, il redevient pleine- ment propriétaire. Mais ce montage est à manier avec pru- dence. Ce peut être un abus de droit. Pour y échapper, il doit correspondre à un besoin économique pour l'usufruitier et le nu-propriétaire. Autre risque: l'acte anormal de gestion. L'achat de l'usufruit a un prix excessif serait critiquable. Il faut donc faire une évaluation sérieuse de l'usufruit. Autre risque: abus de bien social (une réponse ministérielle est de nature à rassu- rer). Conseil: conclure une convention de démembrement. Violaine Trambouze-Livet il faut indiquer la motivation économique de l'opération, la méthode de valorisa- tion… Sophie Sabot-Barcet Le schéma de démembrement par transla- tion a été contesté par l'administration fis- cale et la loi est intervenue. La 3 e loi de finances pour 2012 a modifié le régime fiscal de cession des usufruits tem- poraires. Par dérogation, le produit de la cession est taxé comme un revenu. Ce texte a suscité beaucoup de questions. Trois ans plus tard, en août 2015, l'adminis- tration a commenté ce texte (art. 13-5 du 1 4juin 2016 17 C ONGRÈSDESNOTAIRESDE N ANTES 1 ■ Sécuriser la mutation d'un immeuble en présence d'un usu- fruitier successif Le 112 e congrès propose: S'agissant de la mutation de la pleine pro- priété d’un bien grevé d’un usufruit succes- sif, d'uniformiser les règles de la publicité foncière. - Quelle que soit l’origine de cet usufruit, l'in- tervention de l'usufruitier successif doit être exigée. code généraI des impôts). Est-ce que la cession concomitante de la nue-propriété et de l'usufruit temporaire entre dans le champ de l'article 13-5? Oui. O n aurait pu penser que ce n'était pas le cas. En effet, ce qui était visé au départ, c'était la cession par une personne qui récupère à terme la pleine propriété. Mais l'administration considère que sont aussi visés les cas où le vendeur ne la récu- père pas. Si l'acquéreur achète par la société d'ex- ploitation l'usufruit temporaire pendant 20 ans et la nue-propriété par une SCI. Le cédant est propriétaire depuis plus de 30 ans. Pour une valeur de 420000euros pour l'usufruit temporaire et 180000euros pour la nue-propriété. Mais, en application de l'article 13-5, l'usu- fruit est imposé au titre des revenus fon- ciers alors qu'il est exonéré d'impôt sur la plus-value car il est propriétaire depuis plus de 30 ans. On peut envisager une clause de substitu- tion. Le régime fiscal du vendeur dépend du choix de l'acquéreur. Il faudrait que la loi corrige l'article 13-5 pour restreindre son champ d'application Violaine Trambouze-Livet L'intention du législateur serait de taxer une cession de flux de loyers dont le pro- priétaire se prive temporairement. Le congrès propose d'exclure de l'article 13-5 les cessions à titre onéreux d'usufruit temporaire consenties avec celle de la nue- propriété. Vote pour: 98 % ■ Proposition 3 Construction par l'usufruitier sur un terrain démembré Violaine Trambouze-Livet 3 e cas. L'usufruitier construit sur un terrain démembré. Cette hypothèse suscite des questions. L'usufruitier peut-il construire sur le terrain démembré? L'usufruitier et le nu-proprié- taire ne sont pas co-titulaires du droit de construire. Selon certains, la construction altère la substance de la chose, il faut donc u n accord du nu-propriétaire, pour d'autres, c'est l'usufruitier qui dispose du droit de construire. La cour d'appel de Lyon (25janvier 2011) a admis que l'usu- fruitier pouvait édifier des constructions sur le terrain dont il a l'usufruit. L'objet du terrain à bâtir est de recevoir une construc- tion, ce droit doit donc être reconnu à l'usufruitier. A qui appartient à a construction? L'usu- fruitier édifie une construction sur le sol d'autrui. Le nu-propriétaire devient pro- priétaire par accession. Pour la doctrine, soit le report a lieu au fur et à mesure de la construction (art. 551 du code civil), soit il n'y a pas d'accession immédiate, mais elle est différée à la fin de l'usufruit. Pour la Cour de cassation, l'accession est différée (Civ. 3 e , 19septembre 2012). Elle ne joue qu'au décès de l'usufruitier. L'ad- ministration considérait qu'il s'agissait d'une donation indirecte et réclamait des droits. Selon la Cour de cassation, il n'y a pas d'enrichissement pour le nu-propriétai- re qui ne devient propriétaire des construc- tions que lors de la fin de l'usufruit. Les constructions ne sont pas une donation indirecte de la construction. Au décès, l'accession joue au profit du nu- propriétaire qui devient propriétaire des constructions. Est-ce que le nu-propriétaire est redevable d'indemnité à la succession de l'usufrui- tier? Non. En application de l'article 599 al 2. Le but est d'éviter des restitutions par le propriétaire qui n'aurait peut-être pas de lui-même effectué les travaux. Le nu-pro- priétaire entre en possession sans aucun droit. C'est donc une stratégie optimale. Au décès de l'usufruitier, l'administration peut agir sur deux fondements. À partir de l'article 751 du CGI. Elle ne peut agir que sur la valeur du terrain ou en invoquant une donation indirecte. L'administration peut considérer que le nu- propriétaire a reçu une donation indirecte taxable. Elle doit alors prouver: un dessai- sissement immédiat du donateur, une intention libérale, une acceptation par le bénéficiaire. Reste l'acceptation par le bénéficiaire qui représente le fait générateur de la taxa- tion. Il faut aussi prouver l'intention libérale. Il s'agit d'une donation indirecte mais non d'une donation déguisée. Il faut aussi tenir compte du rapport suc- cessoral. Les donations indirectes sont rap- p ortables. Si l'état des biens s'est modifié entre la donation et le partage, la valeur de la construction doit faire l'objet d'un rapport. C'est donc un avantage pour la transmission à titre gratuit, si c'est un enfant unique ou si le terrain appartient aux présomptifs héritiers. Pour une société. Quid en cas d’édification d'une construction par une société d'ex- ploitation? Par l'accession, elle revient au chef d'entre- prise sans fiscalité, à la fin de l'usufruit. L'administration pourrait estimer qu'il s'agit d'un acte anormal de gestion, c'est à dire notamment établi dans l'intérêt d'un tiers et non dans l'intérêt de l'entreprise. En conséquence, l'acte anormal ne peut pas constituer une charge déductible. Proposition: recourir au bail à construction qui confère un droit réel immobilier au preneur. Le chef d'entreprise consent un bail à construction et redevient propriétaire des constructions à l'expiration du bail. Mais c'est un supplément de loyer imposable au titre des revenus fonciers, mais pas d'impo- sition pour un bail de plus de 30 ans. Violaine Trambouze-Livet Le congrès propose de modifier l'article 599 al. 2 du code civil en y ajoutant la notion de constructions Vote: pour : 97 % 1 4juin 2016 18 C ONGRÈSDESNOTAIRESDE N ANTES 3 ■ Construction par l'usufruitier sur un terrain démembré Le 112 e congrès propose: De modifier l'article 599, alinéa 2 du code civil en y incluant la notion de construction. L'article 599, alinéa 2 serait rédigé de la manière suivante: « De son côté, l'usufruitier ne peut, à la cessa- tion de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations et les constructions qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée. » 2 ■ Démembrement de propriété et immobilier d'entreprise Le 112 e congrès propose: D'exclure du champ d'application de l'article 13.5 du Code général des impôts, les cessions à titre onéreux d'usufruit temporaire consen- ties concomitamment à la cession de la nue- propriété, à la condition que le cédant ne conserve aucun droit réel sur l’immeuble cédé, directement ou indirectement. 1 4juin 2016 19 J URISHEBDO Pour lire le Journal Officiel c’est ici Pour consulter les réponses ministérielles cliquez ici Pour voir une nouvelle instruction fiscale rendez-vous ici Pour consulter les compte-rendus des débats sur le site du Sénat c’est ici Pour suivre les débats sur le site de l’Assemblée Nationale c’est ici Pour consulter le site du ministère du logement c’est là Pour trouver la jurisprudence de la Cour de cassation c’est ici ➠ La documentation juridique est de plus en plus accessible . ➠ Elle est de plus en plus abondante . Mais ➠ La législation n’est pas pour autant plus compréhensible . ➠ votre temps est toujours limité à 24 h par jour . Votre veille juridique en droit immobilier rendez-vous ici http://www.jurishebdo.fr/ ➠ Alors Nous vous proposons de lire pour vous ces données abondantes, de les sélectionner et de vous en livrer une synthèse en 8 pages chaque mardi . http://www.legifrance.gouv.fr/initRechJO.do http://www.senat.fr/seances/comptes- rendus.html http://videos.assemblee-nationale.fr/direct.html http://www2.assemblee- nationale.fr/recherche/simple http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1-PGP.html http://www.courdecassation.fr/ http://www.territoires.gouv.fr/ L’information juridique est disponible ! Hugues Périnet-Marquet professeur à Paris II Pour ce troisième congrès qu'il m'a été demandé d'accompagner, nous remontons le cours du temps, du droit de la vente, à la division, puis cette année à la propriété. Le droit est devenu un objet d'addiction. Bruno Retailleau a comparé les chambres à des lex shop où se pressent les obsédés textuels qui nous pourrissent la vie. Le fleuve a ses sources, politiques. Si on s'arrête à la technique, on n'a rien compris. En juillet 1848, s'interrogeant sur la ques- tion « qu'est ce que la propriété? » un jeune député défendait l'impôt du tiers. Il proposait de prélever un tiers des revenus de toutes les propriétés immobilières. S'op- posant à lui, un autre allait le renvoyer dans ses buts. Il s'agissait de Proudhon et d'Adolphe Tiers. Thiers a gagné sur le moment, mais est-ce vrai à long terme? Car Proudhon aujour- d'hui a raison. Entre un jeune ministre ambitieux (Macron) et le Proudhon d'aujourd'hui, un Jean-Luc Mélenchon ayant écrit l'ouvrage de Piketty, on a les mêmes débats. Mais vous avez eu raison de mettre de côté ce débat et d'aborder le thème avec votre charisme propre. Vos propositions ont trois objectifs. Équilibrer, sécuriser et créer ; Équilibrer Vous recherchez l'équilibre contractuel entre les parties et poussez le législateur a cet équilibre. Bien souvent, vouloir rééquilibrer, c'est tirer la loi vers son côté. La loi se sédimente. En droit des contrats, Ghestin défendait la théorie du juste et de l'utile. Vous l'avez utilisée pour l'empiétement. Votre vœu est libéral, refuser le vœu est donc une posi- tion conservatrice. Guizot a gagné… Mais c'est parce que Guizot a refusé la réforme qu'est venue la Révolution. Avoir refusé ce vœu ne comporte-t-il pas le risque d'un plus grand bouleversement? Chercher le juste en supprimant l'inutile? On a ici l'embarras du choix. L'inutile peut être inapproprié. Ce sont toutes les erreurs du législateur. C'est le rocher de Sisyphe. Vous avez choisi le doit de préemption et rapports locatifs. Droit de préemption Toute loi immobilière veut son droit de préemption. On peut accompagner une réforme en limitant ses effets pervers ou s'y opposer. Le notariat fait le plus souvent le premier choix. Je regrette que le droit de préemption se développe dans l'ap- athie générale. Vous avez choisi la limita- tion pour la SAFER et la suppression pour la commune lorsque le locataire n’exerce pas son droit. C'est peu mais vous com- mencez par deux, c'est bien. Rapports locatifs La guerre est idéologique mais Proudhon gagne depuis longtemps. Le propriétaire qu'on aime bien c'est celui qui se loge. Ceux dont on ne parle jamais ; les fon- cières, elles sont riches à millions, on n'en parle pas car elles n'investissent pas dans le logement. Le troisième c'est le petit pro- priétaire. Le législateur le méprise, mais lui accorde un avantage fiscal car on a besoin de lui. C'est l'idiot utile. Bravo à la commis- sion d'avoir demandé la suppression d'arti- cles inutiles. Pourquoi le changement de propriétaire justifierait-il que le locataire ait plus de droit? Il y a aussi l'inutile obsolète ; les servitudes inutiles, on ne les utilise plus. Certaines servitudes ne servent plus mais ne dis- paraissent pas. D'où les vœux de la 3e commission. Au moment où la cause disparaît du droit des contrats, vous l'utilisez en droit des biens. Rassurons Malaurie ; la cause, on ne s'en débarrasse pas si facilement, elle est entrée dans la résistance clandestine! Les plans d'alignement. Un alignement est devenu inutile est devenu un alignement désastre. Sécuriser L'acte le plus sécurisant c'est le certificat de décence. Il informe le propriétaire de l'état de son bien, il est opposable au locataire et aux pouvoirs publics rendant inutile le permis de louer. D'autres vœux sécurisent les procédures. Raccourcissement de certains délais de pre- scription. La société est schizophrène. L'ef- ficacité commande de les allonger mais la compassion de les allonger. Comment choisir? En matière administra- tive et de copropriété c'est un délai de 2 mois? Il est logique de l'avoir transposé aux AFUL et ASL. Regrouper la police de l'affectation et de l'usage. Une seule procédure est un immense avantage, celui de supprimer le risque de nullité des actes, c'est important. Créer Dans “La revanche d'une blonde”, aborder des études de droit est ennuyeux, laid et sérieux. Mais Giraudoux dans “la guerre de Troie n'aura pas lieu” place le juriste plus haut que le poète ; nous sommes donc de vrais créatifs, car nous interprétons la réal- ité. Mais nous ne sommes pas des artistes, car l'artiste aujourd'hui n'accepte aucune règle et que le juriste crée avec la règle. Première création: le bornage translatif. Avec l'intervention du juge, il n'y a pas de problème. Autres nouveautés: l'encadrement du droit de jouissance spéciale, la propriété temporaire. Les volumes sont une création typique- ment notariale. Le législateur lui a rendu hommage. 4e commission a allié sécurisation et créa- tion. Montrant le génie créateur du juriste. Depuis certaines affaires, le regard sur l'op- timisation a changé. Celui qui était malin, est maintenant soupçonné d'être fraudeur potentiel. Ne pas payer ses impôts « plein pot » est suspect. Les juristes sont sérieux, non ennuyeux et beaux! Remarques de conclusion 1 La propriété à la française est indispens- able au notariat à la française. cf. servitude de la Reine Margot. Si notre droit est le plus sûr, c'est grâce au notariat. Et ce n'est pas mieux ailleurs. 2 On peut préférer Proudhon ou Thiers. Cette opposition fait partie de notre histoire nationale, il faut s'accommoder de ce cli- vage. On ne peut concevoir la propriété sans ce clivage, c'est bien d'avoir été modéré. 112 : c'est un numéro d'urgence mais on ne peut ressusciter les morts, mais l'esprit de Portalis était là. ● 1 4juin 2016 20 C ONGRÈSDESNOTAIRESDE N ANTES Séance de clôture JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. 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