2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Clause de solidarité dans un bail de l’OPAC
– La loi Égalité et citoyenneté –
– 3 – Table des articles –
– 5 – Chapitre Ier –
Améliorer l’équité et la gouvernance territoriale des attributions de logement
– 7 – Chapitre II –
Favoriser la mobilité dans le parc social et l’accès des ménages défavorisés aux quartiers attractifs
– 9 – Chapitre III –
Renforcer la démocratie locale dans le logement social
– 9 – Chapitre IV –
Mieux répartir l’offre de logement social sur le territoire et favoriser le développement des stratégies foncières
– 7 – Chapitre V –
Mesures de simplification
– 19 – Rencontres –
Pascale Poirot (Snal) : “En 2017, je vote aménagement”
Emmanuelle Cosse : “La France des bien logés”
■ parcsocial ■ > Dans les communes ayant un quartier prio- ritaire de la politique de la ville (QPV), 25 % des attributions hors QPV devront être réser- vées aux ménages les plus pauvres (art. 70). > Détenir un logement locatif peut être un motif de refus d’attribution d’un logement social (art. 72). > Le préfet est désormais membre de droit de la commission d’attribution des loge- ments (art. 75). > Le locataire doit occuper son logement social au moins 8 mois par an (art. 79). > Les règles de revalorisation des loyers du pars social sont revues (art. 81). > Le surloyer sera appliqué plus systémati- quement (art. 82). ■ urbanisme ■ > L’obligation pour les PLU de se conformer à la loi Grenelle II est reportée (art. 132). > La faculté pour le bénéficiaire d’un permis de construire de demander au juge des dom- mages-intérêts en cas de recours excédant les intérêts légitimes du requérant n’est plus subor- donnée à l’exigence d’un préjudice excessif. Il suffit de prouver un préjudice (art. 110). ■ loi H oguet ■ > Les professionnels financeront le fonction- nement du Conseil national de la transac- tion et de la gestion immobilière (art. 124). ■ rapportslocatifs ■ > Les personnes morales sont dispensées des formalités de protection exigées des cautions personnes physiques (art. 121). > Les mesures de protection accordée aux occu- pants des logements en matière d’expulsion sont étendues aux “lieux habités” (art. 143). > Les règles de la loi Alur sur les locations meu- blées sont écartées pour les SEM (art. 146). Égalité d'abord L a loi Égalité et citoyenneté ayant été définitivement adop- té par les députés, nous vous proposons dès à présent d'en faire l'analyse, sous réserve du contrôle du Conseil constitu- tionnel. Le texte devrait être publié d'ici la fin janvier. Le titre de la loi n'est pas spécifiquement immobilier mais le deuxième de ses trois titres concerne principalement le loge- ment. Nous concentrerons notre analyse sur cette partie. Dans le triptyque de notre devise républicaine, le législateur a choisi de mettre en avant l'égalité. Il a également voulu conforter la fra- ternité, qui apparaît dans l'un des chapitres du titre Ier qui entend « encourager l'engagement républicain de tous les citoyens et les citoyennes pour faire vivre la fraternité ». Mais la liberté n'est pas évoquée. La ministre du logement compte bien assurer la mise en œuvre effective de cette loi en veillant à la parution des décrets d'appli- cation d'ici la fin de la mandature. Lors de ses vœux – chaleureux, positifs – à la presse le 17 janvier (voir p. 20), Emmanuelle Cosse a fait part de sa détermination à poursuivre l'œuvre engagée depuis bientôt 5 ans. Elle se félicite par ailleurs qu'il ne reste plus à publier que 5 décrets d'application de la loi Alur. A cette occasion, la ministre a fait part de sa vision de la politique du logement. Elle a réaffirmé notamment le rôle éminent du parc social, qui ne doit pas être réservé aux ménages les plus pauvres, mais dont la vocation est universaliste. On peut en déduire par contrecoup, que la place du parc privé est forcément réduite à la portion congrue. L'actuelle ministre du logement dénonce par ailleurs le risque de retour à des slogans comme « une France de propriétaires ». On observera que les parlementaires les plus influents sont déjà bien connus. Il s'agit par exemple des anciens rapporteurs de la loi Alur, Daniel Goldberg et Audrey Linkenheld. Mais on retrouve aussi François Pupponi ou Michel Piron. Quant à Dominique Estrosi-Sassone, elle a fait voter au Sénat toute une série d'amen- dements, mais qui ont été pour la plupart rejetés lors de la lectu- re définitive à l'Assemblée. À noter aussi le travail du rapporteur Razzy Hammadi. Au-delà de ce jeu un peu convenu d'aller et retour entre les deux chambres, on constate au fil des ans que de nombreuses réformes adoptées par une majorité sont finalement confortées par la suivante. En voici un exemple. L'idée de remettre en cause le droit au maintien dans les lieux des loca- taires les plus fortunés du parc social avait été mise en place par la loi de 2009 portée par Christine Boutin. Alors qu'elle avait été très critiquée sur ce point, la loi nouvelle de cette année confor- te le mécanisme (art. 82) en le rendant plus contraignant. JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO spécial 65 24 JANVIER 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Clause de solidarité dans un bail de l’OPAC - La loi Égalité et citoyenneté - - 3 - Table des articles - - 5 - Chapitre Ier - Améliorer l’équité et la gouvernance territoriale des attributions de logement - 7 - Chapitre II - Favoriser la mobilité dans le parc social et l’accès des ménages défavo- risés aux quartiers attractifs - 9 - Chapitre III - Renforcer la démocratie locale dans le logement social - 9 - Chapitre IV - Mieux répartir l’offre de logement social sur le territoire et favoriser le développement des stratégies foncières - 7 - Chapitre V - Mesures de simplification - 19 - Rencontres - Pascale Poirot (Snal) : “En 2017, je vote aménagement” Emmanuelle Cosse : “La France des bien logés” S O M M A I R E E D I T O R I A L Nu m é r o s p é c i a l : É g a l i t é e t c i t o y e n n e t é ▲ 2 4janvier 2017 2 LÉGISLATION B AUXD ’ HABITATION E DITO ▲ Baux d'habitation ■ Clause de solidarité dans un bail d e l'OPAC (Cass. Civ. 3 e , 12 janvier 2017, n° 37, FS-P+B+I, cassation, pourvoi n° 16-10324) La clause de solidarité prévue dans un bail conclu par un OPAC prévoyait que « les époux, quel que soit leur régime juridique, les personnes liées par un PACS, les coloca- taires sont tenus solidairement et indivi- sibles de l'exécution du présent contrat. Pour les colocataires, la solidarité demeure- ra après la délivrance du congé de l'un d'entre eux pendant une durée minimum de trois années à compter de la date de réception de la lettre de congé ». La cour d'appel avait jugé cette clause nul- le au motif qu'elle était discriminatoire, car elle prévoyait une situation plus défavo- rable pour les colocataires par rapport aux couples mariés ou liés par un PACS et qu'el- le introduit un déséquilibre entre les parties au préjudice des colocataires. Cette décision est cassée au visa de l'article L 232-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au litige : « Qu'en statuant ainsi, alors que tous les copreneurs solidaires sont tenus au paie- ment des loyers et des charges jusqu'à l'ex- tinction du bail, quelle que soit leur situa- tion personnelle, et que la stipulation de solidarité, qui n'est pas illimitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat, la cour d'appel a violé le texte sus- visé ». L'arrêt est encore cassé, au visa de l'article 1202 al. 1 er du code civil dans sa rédaction antérieure à la réforme du 10 février 2016 et selon lequel « la solidarité ne se présume p oint » et doit être « expressément stipu- lée ». « Attendu que l'arrêt retient encore que la clause de solidarité est imprécise quant aux sommes restant dues à défaut d'indiquer qu'il s'agit seulement des loyers et charges restés impayés ou des loyers et des indem- nités d'occupation; Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence de stipulation expresse visant les indemni- tés d'occupation, la solidarité ne pouvait s'appliquer qu'aux loyers et charges impayées à la date de résiliation du bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse ». Observations : L'article 1202 du code civil a été transféré à l'article 1310 nouveau mais avec une rédaction différente. Le nouveau texte dispose : « La solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas » . Dans l'arrêt rapporté, le contrat ne pré- voyait pas de solidarité pour les indemni- tés d'occupation. La cour d'appel avait jugé la clause imprécise, mais il fallait au contraire l'interpréter restrictivement. On peut penser que la nouvelle rédaction de l'article ne remet pas en cause cette exi- gence. L'arrêt indique aussi que tous les copre- neurs solidaires sont tenus au paiement du loyer et des charges et ce, quelle que soit leur situation personnelle. Il ne saurait donc y avoir discrimination au regard des copreneurs qui ne sont pas mariés ou pac- sés. ● JURISPRUDENCE reproduction interdite sans autorisation Le texte comporte essentiellement des mesures relatives au logement social, parfois rudes. Ainsi, il sup- prime le versement de la dotation de solidarité urbaine aux com- munes carencées au titre de la loi SRU. De nombreuses dispositions, assez techniques, se situent dans le prolongement des lois récentes de réorganisation des différents niveaux des collectivités territo- riales. La mesure emblématique est celle qui vise à assurer le loge- ment d'un quart des demandeurs de logement social en dehors des quartiers prioritaires de la poli- tique de la ville. C'est donc un nou- vel outil pour mieux assurer l'ef- fectivité des politiques de peuple- ment engagées par les pouvoirs publics. D'autres secteurs de l'immobilier sont concernés mais parfois de façon discrète, comme pour la copropriété par exemple. L'article 91 facilite les réunions de lots de copropriété en abaissant la majori- té requise pour créer des lots dont l'un ne répond pas aux exigences de décence en termes de surface. Mais cet assouplissement ne s'ap- pliquera que dans les zones ten- dues, ce qui est un peu curieux car faire dépendre une règle de majo- rité du syndicat de la tension du marché locatif est une source de complexité sans doute inutile. Il aurait été plus simple de l'appli- quer partout. La loi traite aussi de la loi Hoguet (art. 124) en réformant le CNTGI, dont le financement sera assuré par les professionnels eux-mêmes. En droit de l’urbanisme, la loi revient sur la lutte contre les recours abusifs (art. 110 et 111). S'agissant de la loi de 1989 sur les baux d’habitation, un article pra- tique important en pratique vise à dématérialiser les procédures d'ex- pulsions. Les échanges entre préfet et CCAPEX ont vocation à être remplacés par des transmissions électroniques. Mais la réforme n'est pas uniquement technique, car elle vise aussi à mieux coordon- ner les procédures de résiliation du bail et de surendettement afin de laisser plus de temps au débiteur pour assurer le paiement de sa dette locative. Enfin, on observera que le Parlement n'a pas voulu se dessaisir de son pouvoir d'élaboration des textes puisqu'il a très fortement réduit le champ de l'habilitation à légiférer par ordonnance qu'avait sollicité le Gouvernement. De ce fait, toute une série de thèmes ont été directe- ment traités par la loi au lieu d'être renvoyés à des ordonnances. C'est le cas par exemple de la loi Hoguet et de l'intégration dans le droit natio- nal de la directive sur les ascenseurs. Deux ordonnances restent toutefois d'actualité pour recodifier le code de la construction et de l'habitation d'une part sur la partie HLM et d'autre part pour y intégrer les textes sur les allocations de logement figurant à ce jour dans le code de la sécurité sociale (art. 117). Bonne lecture! ■ BD 2 4janvier 2017 3 ■ Chapitre Ier : Améliorer l'équité et la gouver- nance territoriale des attributions de logements sociaux page 5 Article 70 (20) : Politique intercommunale en faveur du loge- ment social Article 71 (20 bis) : Mobilisation du parc privé dans le PLH Article 72 (20 ter) : Motifs de refus d'attribution d'un loge- ment social Article 73 (20 quater) : Répartition des contingents des maires et des maires d'arrondissement Article 74 (21) : Obligations d'attribution d'Action Logement Article 75 (22) : Pouvoirs au sein de la commission d'attribu- tion des logements Article 76 (23) : Délivrance à l'échelle nationale du numéro unique de la demande d'enregistrement Article 77 (24) : Adaptation des dispositifs de gestion de la demande de logement social à l'échelle intercommunale Article 78 (25) : Collecte et partage des données relatives au parc social Article 79 (25 bis) : Conditions d'occupation du parc social ■ Chapitre II: Favoriser la mobilité dans le parc social et l'accès des ménages défavorisées aux quartiers attractifs page 7 Article 80 (26 A) : Accès des enquêteurs de l'INSEE aux immeubles Article 81 (26) : Rénovation de la politique des loyers dans le parc social Article 82 (27) : Réforme du surloyer et du droit au maintien dans les lieux dans le parc social Article 83 (28) : Mesures de simplification relatives aux conventions d'utilité sociale Article 84 (28 bis) : Contrôle de l'Etat sur les cessions de loge- ments locatifs sociaux Article 85 (28 ter) : Élargissement des pouvoirs propres du maire en matière de délégation du droit de préemption Article 86 (28 quater BBA) : Abattement sur la taxe foncière Article 87 (28 quater BC) : Objet des filiales des organismes d'HLM Article 88 (28 quater BD) : Droit au maintien dans les lieux Article 89 (28 quater B) : Locaux vacants Article 90 (28 quater C) : Gérance d'immeubles des HLM Article 91 (28 quater D) : Réunion de lots de copropriété ■ Chapitre III: Renforcer la démocratie locale dans le logement social page 9 Article 92 (28 quater) : Parité aux élections des représentants des locataires Article 93 (28 quinquies) : Obligations d'affiliation des asso- ciations locales de locataires Article 94 (28 sexies) : Financement des associations représen- tatives de locataires Article 95 (28 septies A) : Information des locataires en cas de travaux d'amélioration Article 96 (28 septies B) : Information des locataires en cas de travaux d'amélioration ■ Chapitre IV: Mieux répartir l’offre de logement social sur le territoire et favoriser le développe- ment des stratégies foncières page 9 Article 97 (29) : Application du dispositif de la loi SRU Article 98 (30) : Procédure visant les communes carencées Article 99 (31) : Modernisation des dispositions relatives au mécanisme de prélèvement sur les communes déficitaires en Égalité et citoyenneté Titre II Titre II Mixité sociale et égalité des chances dans l'habitat Table des articles TABLE DES ARTICLES LÉGISLATION logements sociaux Article 100 (31 bis) : Suppression du versement de la DSU aux communes carencés au titre de la loi SRU Article 101 (31 ter) : Vente de logements de filiales de la Fon- cière Logement Article 102 (32) : Renforcement des stratégies foncières locales Article 103 (32 bis A) : Opérations de requalification des quar- tiers anciens dégradés Article 104 (32 bis BA) : Lutte contre l'insalubrité Article 105 (32 bis BB) : Bâtiments insalubres Article 106 (32 bis BC) : Déclaration d'insalubrité Article 107 (32 bis BD) : Interdiction d'accès des logements insalubres vides Article 108 (32 bis BE) : Lutte contre les discriminations Article 109 (32 bis B) : Sursis à statuer pendant l'élaboration d'un PLU Article 110 (32 bis C) : Recours abusifs Article 111 (32 bis D) : Caducité des requêtes en contentieux de l'urbanisme Article 112 (32 bis E) : Extinction progressive des dispositifs de mises à disposition des locaux de bureaux vacants Article 113 (32 bis) : Prorogation des PLH existants dans le cadre de la métropole du Grand Paris Article 114 (32 ter A) : Rattachement des OPH aux établisse- ments publics territoriaux de la MGP Article 115 (32 ter B) : Compétences de la MGP Article 116 (32 ter) : Application de la décote aux cessions de biens par la Sovafim ■ Chapitre V: Mesures de simplification page 13 Article 117 (33) : Ordonnances Article 118 (33bis AAA) : Autorisation pour les SEM de construction et de gestion de logements sociaux agréés de déroger à certaines règles de construction Article 119 (33 bis AA) : Résiliation de plein droit du bail d'habitation pour trouble de voisinage Article 120 (33 bis AB) : Montant du dépôt de garantie dans le parc social Article 121 (33 bis AC) : Allégement des formalités pour les personnes morales qui se portent caution en matière de bail Article 122 (33 bis AD) : Copropriétés en difficulté Article 123 (33 bis AE) : Construction et gestion des rési- dences universitaires par les organismes HLM Article 124 (33 bis AF) : Loi Hoguet Article 125 (33 bis AG) : Limite apportée à la gestion par les organismes HLM ayant une activité de syndic, des coproprié- tés issues du parc privé Article 126 (33 bis A) : Sanctions contre les personnes nuisant à la tranquillité de l'espace commun Article 127 (33 bis B) : Transmission au Fnal de données rela- tives aux aides au logement et à leurs bénéficiaires par les organismes gestionnaires Article 128 (33 bis C) : Financement de diagnostics sociaux par le FNAVDL Article 129 (33 bis D) : Publicité des informations du registre des syndicats de copropriétaires Article 130 (33 bis EA) : Élaboration d'un PLU à l'échelle inter- communale Article 131 (33 bis E) : Délai pour la tenue du débat sur le projet d'aménagement et de développement durable pour certains EPCI Article 132 (33 bis FA) : Report de la date d'applicabilité de la loi Grenelle II aux PLU Article 133 (33 Fbis) : Immatriculation des syndicats de copro- priétaires Article 134 (33 ter A) : Accessibilité des immeubles aux per- sonnes handicapées Article 135 (33 ter) : Fonctionnement de l'Ancols et de la CGLLS Article 136 (33 quater) : Obligations comptables des orga- nismes d'HLM Article 137 (33 quinquies) : Rattachement d'un OPH à un syn- dicat mixte Article 138 (33 sexies) : Présidence des Offices publics de l'ha- bitat Article 139 (33 septies AA) : Participation des organismes HLM aux organismes de foncier solidaire Article 140 (33 septies A) : Gérance des immeubles des socié- tés d'HLM Article 141 (33 septies) : Résidences hôtelières à vocation sociale Article 142 (33 octies A) : Statut de la société Adoma Article 143 (33 octies) : Adaptation de certains délais des pro- cédures d'expulsion locative aux lieux habités Article 144 (33 nonies A) : Coordination Article 145 (33 nonies) : Notion d'aménagement Article 146 (33 decies) : Logements meublés des SEM Article 147 (33 undecies) : Inscription des gens du voyage dans les documents de planification relatif à l'habitat Article 148 (33 terdecies) : Compétence des EPCI pour l'accueil des gens du voyage Article 149 (33 quaterdecies) : Définition de la population des gens du voyage, schéma départemental d'accueil des gens du voyage, sanction contre les communes ne respectant pas le schéma. Article 150 (33 quindecies) : Evacuation forcée des campe- ments illicites des gens du voyage Article 151 (33 sexdecies) : Cession à l'amiable avec décote du foncier public Article 152 (33 septdecies) : Dématérialisation des relations entre les acteurs de la procédure d'expulsion locative 2 4janvier 2017 4 TABLE DES ARTICLES LÉGISLATION Plan Le projet de loi relative à l'égalité et à la citoyenneté a été définitivement voté par l'Assemblée nationale le 22décembre 2016. Ce texte de 224 articles est loin d'être consensuel puisqu'il avait été rejeté par les sénateurs quelques jours plus tôt, le 19décembre. Le texte a été soumis au contrôle du Conseil constitutionnel le 27 décembre 2016. De nombreuses dispositions n'ont pas tant un caractère normatif que d'affichage de principes. La lecture des titres du texte est à cet égard éclairante, comme le 1er cha- pitre qui veut “faire vivre la fraternité”. La loi suit le plan suivant (lire encadré). Parmi les 224 articles de ce texte, nous vous proposons ici une analyse de ceux qui concernent le logement, soit le titre II. En effet, le titre Ier vise par exemple la réserve civique, le contrôle de l'enseignement pri- vé, le parrainage républicain… ou encore les auberges de jeunesse et le permis de conduire… Par ailleurs, le titre III régit par exemple les conseils citoyens ou la lutte contre le racisme et les discriminations. Nous mentionnons pour chaque article son numéro définitif ainsi que, entre paren- t hèses, celui du projet initial ou introduit lors des débats, pour vous permettre de vous retrouver plus facilement la numéro- tation utilisée dans les travaux parlemen- taires. Les articles cités dans le commentaire sont, sauf mention contraire, ceux du code de la construction et de l'habitation. Chapitre Ier Améliorer l’équité et la gou- vernance territoriale des attri- butions de logements sociaux ■ Article 70 (20) : Politique inter- communale en faveur du loge- ment social Cet article réécrit l'article L 441-1 du CCH qui donne la liste des publics prioritaires pour l'attribution d'un logement social. Il ajoute à la liste une situation concernant les personnes menacées de mariage forcé. ➠ La liste des personnes prioritaires est donc réécrite. Outre les personnes désignées comme prioritaires par la commission de média- tion, les logements seront attribués priori- tairement en faveur des personnes sui- vantes (voir encadré). ➠ La loi fixe par ailleurs un nouveau prin- cipe : Dans les EPCI tenus de se doter d'un pro- gramme local de l'habitat ou ayant la com- pétence habitat ou au moins un QPV, à Paris et dans les établissements publics ter- ritoriaux de la métropole du Grand Paris, au moins 25 % des attributions annuelles , suivies de baux signés, de logements situés en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville, sont consacrées - aux demandeurs dont le niveau de res- sources fait partie des ménages aux plus faibles ressources (dernier quartile), 2 4janvier 2017 5 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION La loi Égalité et citoyenneté : analyse du titre II sur l’habitat ■ Plan de la loi Égalité et citoyenneté Titre 1er Émancipation des jeunes, citoyenneté et participation ➠ Chapitre 1er Encourager l'engagement républicain de tous les citoyens et les citoyennes pour faire vivre la fraternité ➠ Chapitre II Accompagner les jeunes dans leur parcours vers l'autonomie Titre II Mixité sociale et égalité des chances dans l'habitat ➠ Chapitre Ier Améliorer l'équité et la gouvernance territoriale des attributions de loge- ments sociaux ➠ Chapitre II Favoriser la mobilité dans le parc social et l'accès des ménages défavorisés aux quartiers attractifs ➠ Chapitre III Renforcer la démocratie locative dans le logement social ➠ Chapitre IV Mieux répartir l'offre de logement social sur les territoires et favoriser le développement des stratégies foncières ➠ Chapitre V Mesures de simplification Titre III Pour l'égalité réelle ➠ Chapitre Ier Dispositions relatives aux conseils citoyens ➠ Chapitre II Dispositions relatives à la langue française dans la formation profession- nelle ➠ Chapitre III Dispositions relatives à la fonction publique ➠ Chapitre IV Dispositions améliorant la lutte contre le racisme et les discriminations Titre IV Application outre-mer ■ Personnes prioritaires pour l’at- tribution d’un logement social ➠ Personnes désignées comme priori- taires par la commission de médiation ; ➠ Personnes en situation de handicap , ou familles ayant à leur charge une personne en situation de handicap; ➠ Personnes sortant d’un appartement de coordination thérapeutique ; ➠ Personnes mal logées ou défavorisées et personnes rencontrant des difficultés particulières de logement pour des rai- sons d’ordre financier ou tenant à leurs conditions d’existence ou confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d’insertion sociale; ➠ Personnes hébergées ou logées tempo- rairement dans un établissement ou un logement de transition; ➠ Personnes reprenant une activité après une période de chômage de longue durée; ➠ Personnes exposées à des situations d’ habitat indigne ; ➠ Personnes justifiant de violences au sein du couple, ou menacées de mariage forcé; ➠ Personnes engagées dans le parcours de sortie de la prostitution ; ➠ Personnes victimes de l'une des infrac- tions de traite des êtres humains ou de proxénétisme; ➠ Personnes ayant à leur charge un enfant mineur et logées dans des locaux manifestement suroccupés ou ne présen- tant pas le caractère d’un logement décent; ➠ Personnes dépourvues de logement , y compris celles qui sont hébergées par des tiers; ➠ Personnes menacées d’expulsion sans relogement. - ou aux personnes relogés dans le cadre d'une opération de renouvellement urbain. (texte inséré à l'article L 441 du CCH). Le s euil est calculé à partir d'un montant fixé chaque année par arrêté du préfet. Le texte autorise les bailleurs à adapter leur politique de loyer pour atteindre les objectifs de mixité sociale. Les bailleurs sociaux doivent attribuer au moins un quart des logements aux publics prioritaires. À défaut, le préfet procède à l'attribution aux publics concernés du nombre de logements équivalents au nombre de logements restant à attribuer. L'article L 441-5 relatif aux conférences intercommunales du logement est modifié. Elles fixent un objectifs de mixité sociale. Pour les quartiers prioritaires de la poli- tique de la ville, elles doivent fixer un objectif quantifié d'attribution à des demandeurs autres que les 25 % les plus pauvres. À défaut d'une telle disposition dans les orientations approuvées, l'objectif est de 50 %. ■ Article 71 (20 bis) Mobilisation du parc privé dans le PLH Cet article prévoit que le programme local de l'habitat fixe des objectifs de mobilisa- tion du parc privé à des fins sociales. Ces objectifs passent par une convention avec l'Anah ou un dispositif d'intermédiation locative (art. L 302-1 modifié du CCH). ■ Article 72 (20 ter) : Motifs de refus d'attribution d'un logement social Jusqu'à présent, le fait d'être propriétaire d'un logement adapté à ses besoins pou- vait constituer un motif de refus d'attribu- tion d'un logement social. Ce motif est étendu au fait d'être propriétaire d'un logement générant des revenus suffisant pour être logé dans le parc privé (complé- ment de l'article L 441-2-2 du CCH). ■ Article 73 (20 quater) : Réparti- tion des contingents des maires et des maires d'arrondissement Cet article (art. L 2511-20 du code général des collectivités territoriales) fixe les règles de répartition des contingents d'attribu- tion de logements entre le maire et les maires d'arrondissement (à Paris, Lyon et Marseille). Il permet de fixer une liste de publics prioritaires donnant lieu à attribu- tion par le maire de la commune, indépen- damment de la répartition à parts égales entre le maire de la commune et le maire d'arrondissement. Les cas visés sont notam- ment les situations de péril, de catastrophe ou de réhabilitation ou de démolition et permettent donc de déroger à la réparti- t ion par moitié. Il existait un dispositif analogue résultant d'un texte réglementaire (décret du 6sep- tembre 1983 mais qui avait été annulé par le Conseil d’État, faute de base légale). ■ Article 74 (21) : Obligations d'at- tribution d'Action Logement La loi du 25 mars 2009 et la loi du 24 mars 2014 imposent à Action Logement d’attri- buer au moins 25 % des logements sociaux dont ils disposent à des publics prioritaires: salariés et demandeurs d'emploi désignés comme prioritaires au titre du DALO et personnes sortant d'un dispositif de loge- ment temporaire. Or, le rapport à l'Assem- blée (n° 3851) indique que seules 2,4 % des attributions d'Action logement sont consacrées à ces publics. La loi nouvelle prévoit qu'Action logement doit consacrer 25 % des logements à l'en- semble des publics désignés comme priori- taires au titre de l'article L 441-1 du CCH. Si Action logement (ou l'une de ses filiales) ne respecte pas ses obligations, le préfet procède à l'attribution aux publics concer- nés d’un nombre de logements apparte- nant à l’association foncière logement ou à sa filiale concernée équivalant au nombre de logements restant à attribuer. (art. L 313-35 modifié). ■ Article 75 (22) : Pouvoirs au sein de la commission d'attribution des logements L'objectif de cette modification de la répartition des pouvoirs dans les commis- sions d'attribution des logements est de donner plus de pouvoir au préfet afin que les publics prioritaires bénéficient effective- ment de davantage d'attributions. L'article modifie l'article L 441-2 du CCH (précédemment modifié par la loi du 13 avril 2016). Le préfet, qui pouvait assister à la réunion à sa demande, est désormais membre de droit de la commission. Le même article est modifié afin d'être plus incitatif pour obliger les commissions à prendre en compte les objectifs et les priorités d'attribution des logements en faveur des personnes défavorisées (rédac- tion nouvelle de l'alinéa 3 de l'article). ■ Article 76 (23) : Délivrance à l'échelle nationale du numéro unique de la demande d'enregis- trement Cet article fait remonter au niveau natio- nal la gestion du numéro unique d'enre- gistrement de la demande de logement. Il en est attendu une simplification pour les d emandeurs et un allégement des coûts de gestion pour les services gestionnaires. Ce numéro unique remonte à la loi du 29juillet 1998 de lutte contre les exclu- sions. La loi Molle de 2009 puis la loi Alur de 2014 ont commencé à centraliser le sys- tème par la mise en place d'un formulaire unique de demande puis par son enregis- trement par le Système national d'enregis- trement (SNE). Mais l'identification des demandes est restée cantonnée au niveau départemental (ou régional pour l'Ile-de- France). Or les demandeurs peuvent le cas échéant être en recherche de logements sur plusieurs départements, ce qui conduit à des doubles enregistrements La loi nouvelle prévoit donc (art. L 441-2-1 du CCH modifié) que le numéro attribué ne soit plus départemental (ou régional) mais national. L'enregistrement sera donc totalement centralisé avec un seul numéro. Selon le rapport à l'Assemblée, il est atten- du de cette réforme une baisse de 10 % des demandes actives et une économie de 4millions d'euros (avec un coût de mise en place du système de 500000euros). Par ailleurs, les locataires qui doivent faire l'objet d'un relogement par suite d'une opération de renouvellement urbain seront intégrés d'office dans le SNE par le bailleur (art. L 441-2-1 modifié). ■ Article 77 (24) : Adaptation des dispositifs de gestion de la deman- de de logement social à l'échelle intercommunale La loi Alur (art. 97) a renforcé le rôle des intercommunalités dans la gestion de la demande des logements sociaux. Les EPCI dotés d'un PLH doivent élaborer un plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d’informa- tion des demandeurs. Il faut aussi mettre en place un dispositif de gestion partagée des demandes de logements sociaux. Le nouveau texte permet aux EPCI d'utili- ser le dispositif de gestion partagé des dos- siers que met en place le système national d'enregistrement (SNE) qui est un groupe- ment d'intérêt public. Il précise que les plans partenariaux doi- vent prévoir un système de qualification de l’offre de logements sociaux. Il ajoute que la cotation de la demande doit rendre objectif le classement et la sélection des candidatures pour un loge- 2 4janvier 2017 6 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION ment social Il permet de pénaliser les demandeurs qui ont refusé une offre de logement adaptée à leur demande en modifiant la cotation de la demande (art. L 4 41-2-8 modifié). Le public doit être informé des critères de cotation (art. L 441-2-6 modifié). L'article définit le régime de la « location choisie » que l'EPCI peut imposer au bailleur social. Enfin, les bailleurs sociaux doivent porter à la connaissance du public l'ensemble de leurs logements vacants au plus tard le 1erjanvier 2020 (art. L 441-2-8 modifié). ■ Article 78 (25) : Collecte et parta- ge des données relatives au parc social La loi Molle de 2009 a créé un répertoire du parc locatif social (RPLS), qui permet d'améliorer la connaissance du parc social. Chaque année au 1er mars, les bailleurs sont donc tenus de transmettre une série d'informations au ministère. Or le système présente des anomalies. Le Gouvernement considère que le régime de transmission n'est pas suffisamment enca- dré. Le nouveau texte majore donc très fortement les pénalités encourues par les bailleurs qui ne transmettent pas les don- nées. De 100 euros par tranche de 100 logements, elle est portée à 1000 euros par logement. La sanction est donc particuliè- rement lourde. Par ailleurs, le produit des amendes ne sera plus versé à la CGLLS mais au fonds national des aides à la pierre (art. L411-10 modifié). Les organismes HLM sont autorisés à col- lecter des données personnelles pour créer des outils d’analyse de l’occupation sociale, par exemple pour repérer les ménages en situation de précarité énergétique. Afin de préserver la confidentialité des données, elles doivent être anonymisées. Un décret doit préciser les conditions de transmission des données. ■ Article 79 (25 bis) : Conditions d'occupation du parc social Selon l'exposé des motifs de l'amende- ment qui a conduit à l'adoption de cet article, présenté par Michel Piron, il s'agit de mettre un terme à certains abus dans l'occupation de logements du parc social. L'article impose au locataire d'occuper son logement au moins 8 mois par an (art. L 442-3-5 nouveau). À défaut, il encourt une résiliation du bail. En cas de sous-location, la même sanction est encourue (même article). Chapitre II Favoriser la mobilité dans le parc social et l'accès des ménages défavorisés aux quartiers attractifs ■ Article 80 (26 A) : Accès des enquêteurs de l'INSEE aux immeubles Cet article prévoit un droit d'accès des per- sonnes chargées d'enquêter pour le comp- te de l'INSEE aux parties communes des immeubles d'habitation. ■ Article 81 (26) : Rénovation de la politique des loyers dans le parc social Article important de la loi nouvelle, il réforme la politique de fixation des loyers du parc social dans un double objectif: - favoriser la mobilité dans ce parc et - garantir l'adéquation des loyers à l'objec- tif de mixité sociale. ➠ Revalorisation des loyers. Les loyers sont révisés chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL). Prévu pour trois ans, cet encadrement a été renouvelé pour trois nouvelles années par la loi Alur. Il est prévu deux dérogations, en faveur des logements des SEM. - D'une part ceux qui sont conventionnés à l'APL et qui ont fait l'objet de travaux ou ceux qui sont engagés dans un plan de redressement approuvé par la CGLLS. - D'autre part ceux qui ont engagé une démarche de remise en ordre de leurs loyers et relevant d'une convention d'utili- té sociale. La loi nouvelle harmonise les règles de hausse des loyers (art. L 353-9-3) pour l'en- semble du parc social . La règle est la haus- se en fonction de l'IRL , sauf en cas de tra- vaux de réhabilitation ou en cas de plan d'aide de la CGLLS où la hausse peut excé- der l'IRL dans la limite de 5 % au-delà. La limite peut toutefois être dépassée en cas d'accord des associations de locataires. La loi supprime la faculté d'augmenter les loyers dans la limite de 10 % par semestre et dans la limite du loyer plafond (art. L 411-2). L'article prévoit une revalorisation en fonction de la hausse de l'IRL. Une dérogation est admise, dans la limite de 5 % au-delà de l'IRL, pour les logements faisant l'objet de travaux de réhabilitation ou de plan d'aide de la CGLLS. Ces règles s'appliquent au 1 er janvier 2017, y compris aux contrats en cours. ➠ Conventions d'utilité sociales Le texte modifie plusieurs dispositions rela- tives aux conventions d'utilité sociale. La loi nouvelle intègre les métropoles dans le champ des conventions. Contenu des conventions. L'article modifie le contenu des conven- tions pour favoriser la mixité sociale. Le classement des immeubles, qui repose d'abord sur le service rendu aux locataires, est complété par celui de l'état de l’occu- pation sociale des immeubles ou ensembles immobiliers. Le but est d'éviter une segmentation et une spécialisation excessive du parc. Par ailleurs, la concertation avec les loca- taires est étendue à l'élaboration du cahier des charges de gestion sociale de l'organis- me. La loi majore aussi les sanctions encourues par les organismes HLM qui ne respectent pas les conventions. Elle était de 100 euros par logement, elle est portée à 200 euros par logement. Le recouvrement des pénalités n'est plus effectué au profit de la CGLLS mais au profit du fonds natio- nal des aides à la pierre. ➠ Politique des loyers la loi prévoit une nouvelle politique des loyers. L'article L445-2 fixe les obligations du bailleur en matière de politique sociale; occupation et peuplement des logements, actions d'accompagnement des locataires les plus défavorisés, objectifs de mixité sociale. Il est modifié pour ajouter un second volet, facultatif, au cahier des charges; il consiste en une redistribution des loyers maximaux entre ensembles immobiliers et à l'intérieur des immeubles pour mieux prendre en compte l'occupa- tion sociale des immeubles et les objectifs de mixité sociale. Les loyers sont fixés dans la limite des loyers maximaux. Il s'agit de permettre au bailleur de renforcer la péré- quation à l'intérieur du parc. Doivent être précisés trois montants: - les montants maximaux de la masse des loyers de l'ensemble des immeubles de l'organisme, - les montants maximaux des loyers des ensembles immobiliers, - les montants maximaux applicables aux logements d'un ensemble immobilier. 2 4janvier 2017 7 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION ■ Article 82 (27) : Réforme du sur- loyer et du droit au maintien dans les lieux dans le parc social Les règles du supplément de loyer de soli- darité ont été modifiées en 2006 et en 2009. La loi Molle a fait perdre le droit au maintien dans les lieux pour les personnes dont les ressources dépassent le double des plafonds de ressources pendant deux années consécutives. Mais la règle souffre de nombreuses dérogations. Selon l'étude d'impact du projet de loi, 32 % de loge- ments sociaux sont exonérés de l'applica- tion du SLS. Par ailleurs, le SLS cumulé au loyer est limité à 25 % des ressources du locataire (montant pouvant être porté à 35 % porté par le PLH). La loi nouvelle supprime de nombreuses dérogations à l'application du SLS Elle supprime la faculté pour les PLH de déterminer des quartiers où le SLS ne s'ap- plique pas. Elle supprime aussi les déroga- tions admises dans le cadre des conven- tions d'utilité sociale. Par ailleurs, le montant maximum du total du loyer et du SLS est porté à 30 % au lieu de 25 % (le montant projeté de 35 % a finalement été ramené à 30% en commis- sion), par l'article L 441-4 modifié. En revanche, la loi crée un nouveau cas de dérogations lorsqu'un organisme HLM achète un immeuble privé. Il peut en résul- ter pour les locataires une hausse de loyer si leurs revenus excèdent les plafonds de ressources. Le SLS est alors inappliqué pen- dant une durée de 3 ans pour les locataires en place. Le seuil de déclenchement de la perte du droit au maintien dans les lieux est abais- sé: la perte sera déclenchée en cas de dépassement des plafonds de ressources est de 50 % (et non plus de 100%) et elle sera mise en œuvre dans un délai de 18 mois et non plus de 3 ans (art. L 442-3-3). ■ Article 83 (28) : Mesures de sim- plification relatives aux conven- tions d'utilité sociale Cet article supprime les références à des dates précises pour la signature des conventions d'utilité sociale. Elles figu- raient dans le texte d'origine (art. L 445-1 issu de la loi Molle) pour obliger les orga- nismes HLM à signer une convention avant le 1 er juillet 2011. Les conventions sont d'une durée de six ans; L'article nouveau pérennise l'existence et le renouvellement des CUS. ■ Article 84 (28 bis) : Contrôle de l'Etat sur les cessions de loge- ments locatifs sociaux Cet article renforce le contrôle de l'Etat sur la cession des logements sociaux par un organisme HLM. Le but est de donner au p réfet une vision de l'orientation straté- gique de l'organisme si celui-ci souhaite céder plus de 50 % de son patrimoine. En effet, il peut s'agir d'un acte anormal de gestion puisque l'organisme sera alors le cas échéant dans l'incapacité d'accomplir son objet social. En conséquence, le bailleur qui cède plus de 30 % du patrimoine détenu sur les trois dernières années doit motiver sa décision d'aliénation et déclarer s'il souhaite pour- suivre son activité. Le préfet pourra ainsi en toute connaissance de cause donner son autorisation d'aliénation. La violation de l'obligation de l'organisme entraîne la nullité du transfert de propriété (art. L 443- 7 modifié). ■ Article 85 (28 ter) : Élargisse- ment des pouvoirs propres du maire en matière de délégation du droit de préemption La loi Macron (art. 86 de la loi du 6 août 2015) a autorisé le titulaire du droit de préemption urbain à le déléguer à un organisme HLM ou une SEM. Mais il faut pour cela que le conseil municipal délibère à chaque fois. La loi nouvelle ajoute la faculté de délégation du droit de préemp- tion aux SEM et aux organismes HLM à la liste des droits pouvant être délégués par le conseil municipal au maire (art. L 2122- 22 du CGCT). L'article modifié vise aussi le droit de pré- emption accordé à la commune lorsqu'un propriétaire met en œuvre une vente suite à la division de l'immeuble régie par la loi du 31décembre 1975. ■ Article 86 (28 quater BBA) : Abat- tement sur la taxe foncière L'article 1388 bis du CGI prévoit un abatte- ment de 30 % sur la valeur locative des logements sociaux situés en quartier priori- taire de la politique de la ville. La loi nouvelle en étend l'application aux logements détenus directement ou indirec- tement par une filiale majoritaire de l’Éta- blissement public de gestion immobilière du Nord-Pas-de-Calais. ■ Article 87 (28 quater BC) : Objet des filiales des organismes d'HLM Cet article modifie l'article L 421-1 pour étendre l'objet des filiales des offices publics de l'habitat. Elles peuvent déjà acquérir des locaux pour les transformer en logements intermédiaires. La loi nouvel- le les autorise en plus à gérer des locaux à usage commercial ou professionnel, appor- tés par l’organisme d’HLM pour la consti- t ution du capital et à condition que ces locaux soient annexes et accessoires aux logements locatifs intermédiaires. Des dispositions analogues sont prévues pour les SA d'HLM (art. L 422-2) et les sociétés anonymes coopératives de produc- tion d'HLM (art. L422-3). ■ Article 88 (28 quater BD) : Droit au maintien dans les lieux Ce texte modifie l'article L 353-15 qui pré- voit une déchéance du droit au maintien dans les lieux au locataire à qui il a été fait trois offres de relogement . Cet article vise le cas des démolitions opérées dans le cadre du programme national de requalifi- cation des quartiers anciens dégradés (art. 10-1 de la loi du 1 er août 2003). Le texte modifié par la loi nouvelle renvoie aussi au nouveau programme national de renou- vellement urbain (art. 10-3 de la même loi) et étend donc la règle à cette situation. La même extension est prévue par modifi- cation de l'article L 472-1-8 (autorisation de démolir Outre mer) et de l'article L 481- 3 (autorisation de démolir pour une SEM). ■ Article 89 (28 quater B) : Locaux vacants Cet article modifie l'article L 621-2 relatif aux locaux vacants et renvoie à un décret le soin de les définir. Le texte est complété pour y ajouter la définition des locaux insuffisamment occupés . Il renvoie au mode de calcul retenu par la loi de 1948; soit un nombre de pièces principales supé- rieur de plus d'un au nombre de personnes y ayant leur résidence principale. Le texte précise les personnes à retenir pour le calcul de la sous-occupation. Il s'agit : - de l'occupant et de son conjoint, - leurs parents et alliés, - les personnes à charge, - les personnes à leur service, - les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. ■ Article 90 (28 quater C) : Gérance d'immeubles des HLM L'article L 442-9 autorise, sous condition, les organismes d'HLM à prendre en géran- ce des immeubles. Il prévoit en ce cas qu'ils bénéficient des délégations nécessaires à l'exercice de leur mission dans ces condi- tions fixées par décret. Le texte est complé- té pour prévoir la même disposition pour 2 4janvier 2017 8 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION les SEM de construction et de gestion de logements locatifs sociaux. ■ A rticle 91 (28 quater D) : Réunion de lots de copropriété Cet article vise à faciliter le regroupement de lots et crée à cet effet un nouvel article 24-9 dans la loi du 10 juillet 1965 en assou- plissant les exigences de majorité requises pour y procéder. Il vise l'hypothèse du regroupement de lots, dont l'un a moins de 9 m 2 , pour créer un lot unique d'habitation répondant aux exigences de décence. Sont prises à la majorité de l'article 24 les décisions sui- vantes : - l’autorisation donnée au copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux sur les parties communes, - la modification de répartition des charges rendue nécessaire par le changement d'usage d'un lot. Par ailleurs, la décision de cession ou d'ac- quisition immobilières nécessaires à la réunion des lots est prise à la majorité de l'article 25. Ce nouveau dispositif s'applique unique- ment dans les communes soumises à la taxe sur les logements vacants. Chapitre III Renforcer la démocratie locale dans le logement social ■ Article 92 (28 quater) : Parité aux élections des représentants des locataires Cet article introduit l'obligation de parité entre les hommes et les femmes dans les listes de candidats aux élections des repré- sentants des locataires au conseil d'admi- nistration des OPH, des ESH et des SEM de construction et de gestion de logements sociaux. ■ Article 93 (28 quinquies) : Obli- gations d'affiliation des associa- tions locales de locataires Cet article introduit une obligation pour les associations locales de locataires, d'être affiliées à une association nationale sié- geant à la Commission nationale de concertation, au Conseil national de l'habi- tat ou au Conseil national de la consom- mation. ■ Article 94 (28 sexies) : Finance- ment des associations représenta- tives de locataires Cet article oblige les organismes HLM à participer au financement des associations locales de locataires, en fonction de leurs résultats aux dernières élections. Alors que les bailleurs sociaux doivent élaborer un plan de concertation locative avec les asso- ciations de locataires, le rapport à l'Assem- blée déplore que 20 % des bailleurs sociaux ne consacrent aucun moyen au financement des associations de locataires. Désormais les bailleurs ont l'obligation de consacrer au moins 2 € par an et par loge- ment pour soutenir les actions des associa- tions de locataires. Les fonds sont répartis entre les associations selon les résultats aux élections (texte inséré à l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986). Ce financement doit être mis en place lors du prochain renouvellement de plan de concertation locative et au plus tard le 1 er janvier 2019. ■ Article 95 (28 septies A) : Infor- mation des locataires en cas de travaux d'amélioration Ce texte précise l'article 44 quater de la loi du 23 décembre 1986 qui prévoit une obli- gation d'information des locataires préa- lable à la décision d'engager une opéra- tion d'amélioration ayant une incidence sur les loyers ou les charges, ou encore en cas de construction démolition. Le bailleur doit tenir une réunion d'infor- mation préalable à sa décision. S'il existe un conseil de concertation locative, la concertation est tenue dans ce cadre. La loi nouvelle précise que la concertation dans le cadre du conseil de concertation locative ne supprime pas l'obligation de tenir une réunion d'information. Faute de représentant des locataires, le bailleur doit mener la concertation avec les locataires réunis à cet effet. La loi nouvelle précise qu'il faut aussi en avoir informé le conseil de concertation locative. ■ Article 96 (28 septies B) : Infor- mation des locataires en cas de travaux d'amélioration Cet article vise aussi l'article. 44 quater de la loi du 23 décembre 1986. Il complète l'obligation d'information qui repose sur le bailleur. Le bailleur doit tenir à disposition des locataires et de leurs représentants, les documents et diagnostics ayant permis d'élaborer le projet. Chapitre IV Mieux répartir l'offre de loge- ment social sur les territoires et favoriser le développement des stratégies foncières ■ Article 97 (29) : Application du dispositif de la loi SRU Cet article refond le dispositif de la loi SRU pour le recentrer sur les territoires ou la pression de la demande est la plus forte. ➠ Conformité des PLU avec les objectifs de la loi SRU La loi prévoyait jusqu'à présent une faculté d'adaptation des PLH aux évolutions légis- latives (art. L302-4). Le nouveau texte impose désormais cette adaptation, car, explique le rapport à l'Assemblée, il n'est pas satisfaisant que de nombreux PLU n'aient pas traduit le renforcement des obligations de production de logement social. Par exemple la loi du 18 janvier 2013 a porté de 20 à 25 % le taux de logements sociaux dans les résidences principales. Les PLH entrant en vigueur à compter du 1er janvier 2014 avaient l'obligation de prendre en compte cette modification mais, pour les autres, l'intégration était facultative. La loi nouvelle prévoit donc désormais une obligation. Le PLH devra être modifié dans un délai de deux ans. Le préfet est destinataire pour avis du projet de modification. Son silence pendant deux mois vaut accord. ➠ Recentrage sur les territoires où la pres- sion de la demande est la plus forte Selon l'étude d'impact du projet de loi, le dispositif SRU s'applique à 124 aggloméra- tions, 234 EPCI et 5776 communes. 1115 communes sont soumises à obliga- tion de rattrapage. Certaines agglomérations ou EPCI bénéfi- cient d'un abaissement du seuil à atteindre (art. L 302-5) selon une multitude de cri- tères. La loi nouvelle ne retient plus qu'un seul critère de tension de la demande. La liste des communes concernées sera fixée en fonction « du nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d’emménagements annuels, hors muta- tions internes » dans le parc locatif social des agglomérations et EPCI concernés. 2 4janvier 2017 9 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION S'agissant de l'exemption totale du disposi- tif de la loi SRU, la loi nouvelle prévoit que la liste des communes exonérées est fixée à partir des communes hors agglomérations d e plus de 30000 habitants et insuffisam- ment reliées par le réseau de transport en commun ou dans une agglomération de plus de 30000 habitants dans laquelle le nombre de demandes de logements sociaux par rapport aux emménagements annuels, est inférieur à un seuil fixé par décret. Il est aussi tenu compte de l'impossibilité d'atteindre les objectifs pour des raisons physiques: interdiction de construire liée à un plan de prévention des risques ou une zone de bruit par exemple. ➠ Gens du voyage L'article 97 intègre dans la liste des loge- ments considérés comme sociaux au sens de l'article 55 de la loi SRU les terrains loca- tifs familiaux, dont la réalisation est prévue au schéma départemental d'accueil des gens du voyage, aménagés et destinés à l'installation prolongée de résidences mobiles. Le détail sera précisé par décret. ➠ Exonération du prélèvement SRU La loi NOTRe (art. 38) a exonéré de prélè- vement SRU pendant trois ans les com- munes entrant dans le dispositif SRU du fait d'une modification des périmètres communaux ou intercommunaux, mais elle n'a pas prévu d'exonération pour les communes qui entrent dans le dispositif pour raison de dépassement de seuil de population. La loi nouvelle généralise l'exonération de prélèvement pour les communes entrant dans le dispositif SRU, quelle qu'en soit la cause. ➠ Mutualisation des objectifs triennaux de rattrapage Jusqu'à présent, la loi permettait à des communes de mutualiser leurs objectifs de rattrapage de nombre de logements sociaux en faisant porter une partie d'un objectif sur d'autres communes de l'EPCI. Or les auteurs du projet de loi considèrent que le dispositif permet un détournement de la loi « peu vertueux au regard de l'ob- jectif de mixité sociale ». La faculté de mutualisation devait donc être supprimée par la loi nouvelle, mais la commission a finalement préféré lui substituer un méca- nisme l'encadrant (modification de l'article L 302-8). Par ailleurs, le même article impose des seuils minimaux de PLAI et maximaux de PLS à toutes les communes soumises à la loi SRU (et pas seulement celles couvertes par un PLH) et à tous les PLH comprenant au moins une commune déjà soumise à la l oi SRU. ■ Article 98 (30) : Procédure visant les communes carencées ➠ Procédure de carence Il subsistait une ambiguité dans le texte actuel de l'article L 302-9-1 qui prévoit la mise en place de la procédure de carence. Il est applicable si la commune ne respecte pas l'objectif mais il n'était pas certain qu'il soit également applicable lorsque la com- mune tout en respectant l'objectif, ne res- pecte pas la typologie de financement. Le nouveau texte précise expressément que la procédure de carence peut être mise en œuvre lorsque la typologie de finance- ment n'est pas respectée . Concrètement, si la commune construit trop de logements financés en PLS et pas assez de logements en PLAI, la carence pourra être prononcée. Le nouveau texte apporte aussi des préci- sions sur le pouvoir du préfet lors de la pri- se de l'arrêté de carence. L'arrêt prévoit le transfert à l'Etat des droits de réservation dont dispose la commune. Le préfet pour- ra ainsi utiliser les réservations dans les communes carencées afin de mieux assurer l'objectif de mixité. Par ailleurs, la loi Alur a donné compétence, en cas de carence, au préfet pour délivrer les autorisations d'utilisation du sol pour les constructions de logements. La loi nouvelle étend le transfert pour la délivrance des autorisa- tions d'occupation du sol pour d'autres catégories de construction. Le préfet pour- ra aussi cibler les types de constructions pour lesquelles il prend la compétence de délivrance d'autorisations. La loi nouvelle facilite la conclusion de conventions entre l'Etat et un bailleur social pour acquérir ou construire des loge- ments sociaux permettant d'atteindre l'ob- jectif pour la commune. Les plafonds de contribution au financement sont aug- mentés. Le préfet pourra émettre un titre de perception sur le budget communal. ➠ La commission nationale SRU Cette commission est régie par l'article L 302-9-1-1. Il est prévu un lissage de la mise en œuvre des obligations SRU, pour les communes nouvellement soumises au dispositif du fait de l'intégration de communes dans un EPCI d'au moins 15000 habitants. Par ailleurs, la loi vise à une harmonisation de la manière dont les préfets prennent des arrêtés de carence. ➠ Code de l'urbanisme Dans une commune carencée, le préfet se voit accorder le droit de préemption urbain de la commune. Or, la vente soumi- se au DPU doit être précédée d'une décla- ration d'intention d'aliéner, adressée par le propriétaire au maire. Mais le préfet en est parfois informé avec retard. La loi nouvelle (art. L 210-1 modifié du code de l'urbanis- me) impose au propriétaire d'adresser la DIA non seulement à la mairie mais au préfet. La loi modifie aussi l'article L 422-2 du code de l'urbanisme qui donne la liste des compétences de l'autorité administrative en matière d'urbanisme. Elle accorde au préfet la compétence pour délivrer les per- mis de construire destinés au logement sur toute la commune si cette compétence est nécessaire pour atteindre les objectifs de production de logement social dans la commune. ➠ Société Adoma La loi actuelle prévoit que l'Etat instruit les autorisations d'urbanisme pour les sociétés dont il détient plus de la moitié du capital. Or l’Etat a réduit sa participation dans le capital de la société Adoma (ex-Sonacotra). La loi nouvelle réduit donc à 33 % la parti- cipation minimale requise pour que l'Etat continue à instruire les permis de construi- re de ces sociétés (modification de l'article L 422-2 du code de l'urbanisme). ■ Article 99 (31) : Modernisation des dispositions relatives au méca- nisme de prélèvement sur les com- munes déficitaires en logements sociaux La loi vise à moderniser le dispositif de pré- lèvement opéré sur les communes défici- taires en logements sociaux (art. L 302-7 du CCH). Le nouveau texte relève de 15 % à 20 % le taux de logements sociaux permettant à une commune bénéficiant de la dotation de solidarité urbaine (DSU) d'être exoné- rée de prélèvement SRU. Ce correctif remé- die à une imperfection de la loi du 18 jan- vier 2013 qui a porté de 20 à 25 % le taux cible de logements sociaux mais sans modi- fier le taux de logement social à partir duquel une commune est exonérée de prélèvement. De ce fait certaines com- munes (soumise au taux de 25%) peuvent être dispensées de prélèvement en étant à 10 points de l'objectif alors que d'autres (soumises au taux de 20%) peuvent être 2 4janvier 2017 10 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION exclues de la dispense en étant à 5 points au maximum de l'objectif cible. Par ailleurs, la loi relève le plafond de dépenses déductibles du prélèvement des c ommunes. Il est porté de 5000 à 10000euros par logement dans le cadre des financements de dispositifs d'intermé- diation locative. Elle intègre dans les dépenses déductibles les dépenses des communes en faveur de la production de terrains familiaux aména- gés au profit des gens du voyage. ■ Article 100 (31 bis) : Suppression du versement de la DSU aux com- munes carencés au titre de la loi SRU Cet article résulte d'un amendement pro- posé par François Pupponi. Il supprime le versement de la dotation de solidarité urbaine aux communes carencées au titre de la loi SRU. La ministre du logement avait précisé que cela aurait un impact lourd sur les 27 communes concernées (parmi les 194 communes soumises à la loi SRU et bénéficiaires de la DSU). ■ Article 101 (31 ter) : Vente de logements de filiales de la Fonciè- re Logement Cet article modifie l'articleL 443-15-2-3 relatif à la vente de logements par des filiales de la Foncière logement. Le texte actuel prévoit que la décision d'aliéner ces logements ne peut pas porter sur des loge- ments situés dans une commune soumise à la loi SRU. Le nouveau texte est plus large; il prévoit que le programme de ventes ne peut pas porter sur ces communes. ■ Article 102 (32) : Renforcement des stratégies foncières locales Cet article vise à renforcer le volet foncier des PLH. À cet effet, il modifie l'article L 302-1 du CCH afin notamment de définir les conditions de mise en place d'un dispo- sitif d'observation du foncier (en plus de l'observatoire territorial de l'habitat). Dans les points que le PLH doit mettre en œuvre, la loi ajoute les actions à mener en matière de politique foncière. L'article favorise aussi la mise en place d'observatoires du foncier. L'Etat doit mettre à disposition des collectivités terri- toriales notamment les données néces- saires à leur mise en place. Les établisse- ments publics fonciers d’État ou les EPF locaux pourront contribuer à la mise en place des observatoires (complément des articles L 321-1 et 324-1 du code de l'urba- nisme fixant l'objet des EPF). Le même article sécurise la création des EPF locaux (modification de l'article L 324-2 du code de l'urbanisme pour tenir compte de la loi NOTRe qui a conduit à regrouper c ertains EPCI membres d'EPF locaux au sein d'un seul EPCI). Le VII de l'article est relatif à la métropole du Grand Paris. Les établissements publics territoriaux (EPT) ont succédé aux « terri- toires » qui avaient été créés par la loi du 27 janvier 2014, pour remplacer les EPCI existants. La loi nouvelle reconnaît aux EPT la compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain. Elle accorde à la Métropole du Grand Paris une compétence de plein droit mais uni- quement pour assurer la réalisation d'opé- rations d'aménagement prévues à l'article L 300-2 du code de l'urbanisme et qui sont d'intérêt métropolitain. Dans ce cas, les aliénations ne sont plus soumises au DPU des établissements publics territoriaux. ■ Article 103 (32 bis A) : Opéra- tions de requalification des quar- tiers anciens dégradés Le CCH est complété d'un chapitre consa- cré aux opérations de requalification des quartiers anciens dégradés (art. L 304-1 et suivants). Cette requalification globale doit être menée « tout en favorisant la mixité sociale, en recherchant un équilibre entre habitat et activités et en améliorant la per- formance énergétique des bâtiments. » Elle fait l'objet d'une convention entre per- sonnes publiques avec tout ou partie des actions suivantes (voir encadré). L'opération peut être assortie de la créa- tion du DPU renforcé. ■ Article 104 (32 bis BA) : Lutte contre l'insalubrité Cet article complète l'article L 301-5-1 du CCH relatif aux EPCI disposant d'un PLH. Il leur permet d'intervenir pour faire procé- der à une enquête sur l'environnement d'un mineur victime de saturnisme et de f aire réaliser le diagnostic sur les revête- ments des immeubles. L’EPCI peut deman- der que lui soient communiqués les constats de risque d'exposition au plomb. Un rapport doit être préparé par le Gou- vernement sur l'opportunité de transférer les missions de lutte contre l'insalubrité et le saturnisme à un service intercommunal dédié à la lutte contre l'habitat indigne et les bâtiments dangereux. ■ Article 105 (32 bis BB) : Bâti- ments insalubres L'article L521-3-1 comporte une obligation de relogement incombant au propriétaire pour les logements insalubres faisant l'ob- jet d'une interdiction d'habiter. Si le loge- ment est manifestement sur-occupé ; le propriétaire doit assurer l'hébergement des occupants jusqu'à la fin des travaux. À l'issue, leur relogement incombe au préfet ou au maire. La loi nouvelle y ajoute, le cas échéant le président de l'EPCI. Un même ajout est fait à l'article L 521-3-2 et L 521-3-3 par exemple à propos de l'émission d'un titre exécutoire pour assu- rer le recouvrement des frais de reloge- ment auprès du propriétaire. Par ailleurs, la loi prévoit une série d'hypo- thèses ou l'Etat (ou la commune) prend des mesures d'office pour mettre fin à une situation d'insalubrité ou de danger pour les occupants. L'article L 541-1 du CCH indique que l'opposition à ces actions n'est pas suspensive. La loi nouvelle réécrit cet article en introduisant également l'action de l'EPCI et en distinguant le cas: - des mesures d'astreinte, - de l'exécution d'office de mesures met- tant fin à l'insalubrité et - du relogement des occupants. ■ Article 106 (32 bis BC) : Déclara- tion d'insalubrité L'article L 1331-29 du code de la santé publique décrit la procédure applicable en cas de déclaration d'insalubrité irrémé- diable. Il prévoit notamment la faculté pour l'Etat ou la commune de se substituer à un propriétaire qui n'exécuterait pas les mesures prescrites par l'arrêté d'insalubri- té. Le nouveau texte ajoute aux autorités pouvant intervenir le président de l'EPCI. ■ Article 107 (32 bis BD) : Interdic- tion d'accès des logements insa- lubres vides 2 4janvier 2017 11 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION ■ Objet des conventions d’opéra- tion de requalification des quar- tiers anciens dégradés ➠ Intervention immobilière et foncière, ➠ Plan de relogement, ➠ Mobilisation des dispositifs correctifs de lutte contre l'habitat indigne, ➠ Mise en œuvre d'OPAH, ➠ Mise en œuvre de plan de sauvegarde ➠ Mise en œuvre d'opérations d'aména- gement, ➠ Réorganisation ou création d'activités économiques et commerciales, de services publics ou de services de santé, ➠ Etudes préliminaires et opérations d'in- génierie. L'article L 1331-28 du code de la santé publique traite de la procédure applicable aux immeubles insalubres à titre irrémé- diable ou remédiable. P our le premier cas, il comporte un alinéa précisant la faculté du préfet d'interdire à l'habitation un immeuble ou un logement inoccupé et libre de toute occupation. Il peut préciser les mesures prises pour empêcher l'accès aux lieux (texte résultant de la loi du 26 janvier 2016). La loi nouvelle ajoute un alinéa analogue à l'hypothèse de l'insalubrité à titre remé- diable (II de l'article). Par ailleurs, l'article L1331-28 II prévoit que lorsque l'immeuble devient vide, et qu'il est sécurisé, le propriétaire n'est plus tenu de réaliser les travaux prescrits. La loi nou- velle précise qu'il s'agit de l'immeuble, ou du logement. ■ Article 108 (32 bis BE) : Lutte contre les discriminations Cet article accorde aux associations char- gées de lutter contre l’habitat insalubre et l’hébergement incompatible avec la digni- té humaine, le droit d'exercer les droits reconnus à la partie civile en matière de lutte contre les discriminations (complé- ment de l'article 2-10 du code de procédu- re pénale). ■ Article 109 (32 bis B) : Sursis à statuer pendant l'élaboration d'un PLU L'article L 153-11 permet à l'administra- tion, saisie d'une demande d'autorisation d'urbanisme, de surseoir à statuer pour les constructions qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur PLU. Elle peut procé- der de la sorte « à compter de la publica- tion de la délibération prescrivant l'élabo- ration d'un plan local d'urbanisme ». Ce texte est modifié pour permettre à l'ad- ministration de surseoir à statuer « dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable. Elle pourra donc toujours surseoir à statuer mais plus en aval dans la procédure d'éla- boration du PLU. ■ Article 110 (32 bis C) : Recours abusif L'article L 600-7 du code de l'urbanisme prévoit que lorsque le recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire cause un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander au juge administratif de lui allouer des dommages intérêts. La loi nouvelle supprime l'exigen- ce de préjudice excessif pour la mise en ouvre de cette procédure. Il suffira au bénéficiaire du permis de justifier d'un pré- j udice pour pouvoir demander au juge administratif l'octroi de dommages et inté- rêts. ■ Article 111 (32 bis D) : Caducité des requêtes en contentieux de l'urbanisme Un nouvel article L 600-13 est introduit dans le code de l'urbanisme pour lutter contre les recours abusifs. Il prévoit que « La requête introductive d’instance est caduque lorsque, sans motif légitime, le demandeur ne produit pas les pièces nécessaires au jugement de l’affaire dans un délai de trois mois à compter du dépôt de la requête ou dans le délai qui lui a été imparti par le juge. » Toutefois, « La décla- ration de caducité peut être rapportée si le demandeur fait connaître au greffe, dans un délai de quinze jours, le motif légitime qu’il n’a pas été en mesure d’invoquer en temps utile. » Ce texte permettra donc de mettre fin à des procédures lorsque le requérant ne procède pas aux diligences nécessaires au traitement de son recours. C'est donc une arme que peut utiliser le juge contre un requérant qui cherche à ralentir le cours de la justice. Précisons que ce texte est introduit dans les dispositions spécifiques aux contentieux de l'urbanisme (livre VI). ■ Article 112 (32 bis E) : Extinction progressive des dispositifs de mises à disposition des locaux de bureaux vacants La loi du 25 mars 2009 (art. 101) avait créé à titre expérimental un régime de mise à disposition des locaux vacants par des rési- dents temporaires, pour en assurer la pro- tection et la préservation. La loi Alur a modifié cet article pour le subordonner à l'agrément des opérateurs qui s'y engagent alors que précédemment, l'agrément était effectué au niveau de l'opération. La loi nouvelle modifie à nouveau ce dis- positif pour le rendre plus restrictif et pour en assurer l'extinction. La convention est conclue entre un propriétaire et une asso- ciation relevant de la loi du 1901 est conclue à titre gratuit. La durée maximale de la convention est de 24 mois et non plus de 3 ans. Le contrat de résidence a une durée com- prise entre 3 mois et 24 mois. Il peut être renouvelé dans la limite de 24 mois au total, il peut être prorogé jusqu'au 31 décembre 2018, si la convention d'occupa- tion est elle-même prolongée jusqu'à cette date. D e plus, les conventions et contrats de rési- dence ne peuvent porter effet au-delà du 31 décembre 2018. ■ Article 113 (32 bis) : Prorogation des PLH existants dans le cadre de la métropole du Grand Paris La métropole du Grand Paris (MGP) est considérée, pendant deux ans au maxi- mum, comme doté d'un PLH exécutoire, reprenant les orientations et le program- me d'action des PLH exécutoires existants. À compter du 1 er janvier 2017, la MGP dis- pose de la compétence en matière de poli- tique de l'habitat. Elle doit élaborer, d'ici la fin 2017, un plan métropolitain de l'habi- tat et de l'hébergement. Pour éviter une incertitude juridique sur le fondement de l'action des communes en matière de poli- tique de l'habitat, la loi nouvelle précise explicitement une prorogation des PLH existants dans le cadre de la MGP. ■ Article 114 (32 ter A) : Rattache- ment des OPH aux établissements publics territoriaux de la MGP En application de l'article L 5219-5 VIII du CGCT créé par la loi du 27 janvier 2014 et modifié notamment par la loi du 7 août 2015, les offices publics de l'habitat ratta- chés à une commune doivent être ratta- chés à l'EPT au plus tard le 31 décembre 2017. La commune de rattachement initial doit proposer une liste de membres qui figureront dans le conseil d'administration de l'office (au moins la moitié des adminis- trateurs si au moins la moitié du patrimoi- ne est située sur son territoire). La loi nou- velle prévoit une mesure complémentaire si la commune n'a pas fait de proposition dans un délai de deux mois après la demande qui lui est soumise par l'EPT. Le préfet la met en demeure de procéder aux propositions. Faute de réponse, le préfet saisit l'EPT pour désigner les représentants qui manquent. ■ Article 115 (32 ter B) : Compé- tences de la MGP Cet article reporte d'un an de fin 2017 à fin 2018 la date de transfert des compé- tences vers la MGP en matière de politique du logement et de gestion des aires d'ac- cueil des gens du voyage (compétences mentionnées au b et d du 2 e du II de l'art- gicleL5219-1 du CGCT). Ce même article L 5219-1 est modifié 2 4janvier 2017 12 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION notamment en ce qu'il prévoit que les EPT et la commune de Paris mettent en œuvre la politique d'attribution des logements sociaux, de gestion de la demande de l ogement social et d'information des demandeurs. ■ Article 116 (32 ter) : Application de la décote aux cessions de biens par la Sovafim Cet article prévoit, à titre obligatoire, l'ap- plication de la décote prévue par la loi du 18 janvier 2013 à l'ensemble des cessions de biens réalisées par la société de valorisa- tion foncière et immobilière (Sovafim). Cette modification législative pallie le défaut de publication d'un décret permet- tant l'application de la décote à cette société. Chapitre V Mesures de simplification ■ Article 117 (33) : Ordonnances Cet article habilite le Gouvernement à prendre deux ordonnances comportant : - une nouvelle rédaction du livre IV du CCH consacré aux HLM, à droit constant, - une codification dans le CCH des textes relatifs aux allocations de logement fami- liale et sociale, y compris pour l'outre-mer, qui sont actuellement dans le code de la sécurité sociale. De nombreuses autres ordonnances étaient prévues mais elles ont été rempla- cées par des dispositions législatives directes. En voici quelques exemples. ➠ Coupe d'arbres L'article L 113-2 du code de l'urbanisme relatif aux espaces boisés classés est com- plété. Un nouvel alinéa indique que la délibéra- tion prescrivant l'élaboration d'un PLU peut soumettre à déclaration préalable sur tout ou partie du territoire couvert par ce plan, les coupes ou abattages d’arbres iso- lés, de haies ou réseaux de haies et de plantations d’alignement. ➠ Périmètres de collectivités territoriales Une série de dispositions vise par exemple les changements de périmètres des EPCI, la faculté de procéder à une fusion de procé- dures d'élaboration ou de révision des PLU intercommunaux. L'article ajoute au code de l'urbanisme un article L 154-1 permettant, pour les EPCI de grande taille, c'est-à-dire d'au moins cent communes, d'élaborer plusieurs PLU infra- communautaires, dont l'ensemble couvre l 'intégralité de son territoire. ➠ Ascenseurs La loi assure la transposition de la directive du 26 février 2014 sur les ascenseurs. Un nouvel article L 125-1-1 impose pour la mise sur le marché d'un ascenseur, qu'il soit accompagné d'une déclaration “UE” de conformité aux exigences essentielles en matière de sécurité et de santé. De même, les composants de sécurité pour ascenseurs ne peuvent être importés ou mis en vente que s'ils sont accompagnés dune telle déclaration UE de conformité. Le responsable de la première mise sur le marché d'un ascenseur ou d'un composant doit vérifier que l'ascenseur ou le compo- sant est conforme aux prescriptions du marché. L'article L 125-1-2 prévoit des mesures de police administrative en cas de risque pour la sécurité ou la santé des personnes. Le ministre peut mettre en demeure l'installa- teur ou le fabricant de remédier à cette situation. Si les mesure prescrites ne sont pas exécutées, le ministre peut : - restreindre les conditions d'utilisation de l'ascenseur ou du composant de sécurité, - suspendre ou interdire la mise sur le mar- ché du produit (pour un an maximum), - ordonner son retrait en tous lieux. La loi nouvelle prévoit une série de cas per- mettant au ministre de mettre en demeure l'opérateur de mettre fin à la non-confor- mité de l'ascenseur: marquage CE non déposé, documentation technique incom- plète… Les articles L 125-1-4 et suivants prévoient des dispositions pénales et per- mettent un accès de l'administration aux locaux professionnels pour opérer des contrôles et prélever des échantillons pour faire des analyses. Une amende de 7500 € est prévue pour le fait, notamment, de mettre sur le marché un ascenseur sans déclaration CE. ➠ Ratification d'ordonnances Le même article (XII, XIII et XV) ratifie : - l'ordonnance du 25 mars 2016 relative à l’articulation des procédures d’ autorisation d’urbanisme avec diverses procédures rele- vant du code de l’environnement, - l'ordonnance du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d’informa- tion des acquéreur s prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du CCH et - l'ordonnance du 20 juillet 2016 relative au bail réelsolidaire. Ce même article revient sur l'article 41 de la loi du 17 août 2015 sur la croissance ver- te; il s'agit de l'obligation, pesant sur une p ersonne qui procède à des travaux sur un parc de stationnement adjacent à une construction, de doter une partie de ces places des dispositifs nécessaires à l’alimen- tation d’une prise pour véhicule électrique ou hybride rechargeable et au stationne- ment de vélos. Le texte devait entrer en vigueur pour les permis de construire déposée après le 1 er janvier 2017 (D du VII de l'article 41 de la loi du 17 août 2015). La loi nouvelle supprime cette référence de date. Le XVI de l'article est consacré à l'articula- tion entre les PLU et les PLH. ■ Article 118 (33bis AAA) : Autori- sation pour les SEM de construc- tion et de gestion de logements sociaux agréés de déroger à cer- taines règles de construction Cet article inclut les SEM de construction et de gestion de logements sociaux agréés dans la liste des personnes morales pou- vant, à titre expérimental, déroger à cer- taines règles de construction dès lors que leur sont substitués des résultats à atteindre similaires aux objectifs sous- jacents à ces règles (modification de l'ar- ticle 88 de la loi du 7 juillet 2016 sur l'archi- tecture). ■ Article 119 (33 bis AA) : Résilia- tion de plein droit du bail d'habi- tation pour trouble de voisinage Cet article complète l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation afin de prévoir un cas de résiliation de plein droit du bail. Il s'agit de l'inexécution des obligations du locataire résultant de troubles de voisinage constatés par déci- sion de justice passée en force chose jugée. L'article 6-1 impose au bailleur d'utiliser les droits dont ils disposent pour faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers 2 4janvier 2017 13 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION ■ Article 6-1 al. 2 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 ”Le contrat de location est résilié de plein droit, à la demande du bailleur, lorsque le locataire ou l’un des occupants du loge- ment a fait l’objet d’une condamnation passée en force de chose jugée au titre d’une infraction sanctionnée à la section 4 du chapitre II du titre II du livre II du code pénal et concernant des faits qui se sont produits dans le logement, l’immeuble ou le groupe d’immeubles.” par des occupants du logement. Le nouvel article va donc plus loin en ce qu'il prévoit une résiliation de plein droit du bail. On observera qu'il ne se renvoie p as à une clause du bail. Cette mesure peut donc être mise en œuvre indépen- damment de la rédaction du contrat. Mais, si le locataire ne quitte pas les lieux, il sera naturellement nécessaire de faire appel au juge pour qu'il constate la résiliation du bail et prononce l'expulsion. ■ Article 120 (33 bis AB) : Montant du dépôt de garantie dans le parc social Le montant du dépôt de garantie est pla- fonné à un mois de loyer, ce qui corres- pond à la pratique (modification de l'ar- ticle 40 III de la loi du 6 juillet 1989 et abrogation du dernier alinéa de 'article L353-16 du CCH). ■ Article 121 (33 bis AC) : Allége- ment des formalités pour les per- sonnes morales qui se portent cau- tion en matière de bail La loi nouvelle allège le formalisme de la caution, lorsqu'elle émane d'une personne morale. L'obligation de rédiger une men- tion manuscrite est restreinte aux per- sonnes physiques. Le rapport à l'Assemblée (n° 4191) sou- ligne qu'il s'agit notamment de faciliter le travail de l'Association pour l'accès aux garanties locatives. Mais la rédaction étant générique, on peut penser que, sous réser- ve d'interprétation des tribunaux, l'allége- ment de la formalité bénéficiera à toutes les personnes morales, y compris aux SCI familiales par exemple. ■ Article 122 (33 bis AD) : Copro- priétés en difficulté L'objectif de cet article, issu d'un amende- ment de Dominique Estrosi-Sassone, est de remédier à des difficultés observées sur le texte de la loi Alur, concernant le mandat ad hoc et l'administration provisoire. Le nouveau texte : - modifie l'article 10-1 de la loi de 1965 à propos des honoraires du syndic. Ils sont plafonnés par décret pour les missions de mise en demeure et de relance, pour la réalisation de l'état daté. - autorise l'administrateur provisoire à avancer des fonds au syndicat, lorsque celui-ci est sous administration provisoire, (art. 18 II dernier alinéa de la loi de 1965) - permet au préfet, au maire et au prési- dent d'EPCI d'être informé d'une demande du syndic de désignation d'un mandataire ad hoc (art. 29-1 A modifié de la loi de 1965) - interdit la désignation de l'administrateur p rovisoire comme syndic pendant 5 ans à l'issue de sa mission (art. 29-1 IV de la loi de 1965) - précise que le juge en référé pourra, sur demande de l'administrateur provisoire, proroger les suspensions et interdictions qu'emporte l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire (art. 29-3 II modifié de la loi de 1965), - permet de mettre en cause l'administra- teur provisoire désigné dans les procédures en cours concernant le syndicat (art. 29-3 IV), - permet au créancier d'agir en relevé de forclusion lorsque la défaillance n'est pas due a son fait (art. 29-4 III de la loi de 1965). ■ Article 123 (33 bis AE) : Construc- tion et gestion des résidences uni- versitaires par les organismes HLM Cet article traite de plusieurs points. - Il permet aux organismes HLM de construire des résidences universitaires. Il s'agit d'une activité accessoire autorisée par les articles L421-1 (pour les offices publics de l'habitat) et L 422-2 modifiés (pour les SA d'HLM). - Il harmonise les règles applicables pour les récupérations de charges pour les étu- diants. L'article L 353-21 complété prévoit la faculté de pratiquer un forfait de charges, versé avec le loyer et qui ne peut pas donner lieu à complément ultérieur. Le texte renvoie, pour la liste des charges, à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. - Il subordonne le conventionnement qui permet l'attribution de l'APL dans les rési- dences universitaires à un agrément du préfet (complément de l'article L 631-12). - Il prévoit à titre expérimental, pour 4 ans, la faculté de louer des logements vacants au 31 décembre, pour une durée ne dépassant pas trois mois et s'achevant au 1 er septembre au plus tard, à des publics reconnus prioritaires. La ministre a précisé lors des débats en commission qu'il n'était pas prévu de modifier les conditions d'attribution des APL aux étudiants. ■ Article 124 (33 bis AF) : Loi Hoguet Cet article comporte de nombreuses dispo- sitions réformant la loi du 2 janvier 1970, le Parlement ayant préféré la modification directe de la loi à une habilitation du Gou- vernement à légiférer par ordonnance. ➠ Confidentialité des données La loi nouvelle fixe un principe de confi- dentialité des données imposé aux profes- sionnels régis par la loi Hoguet. Deux exceptions sont prévues au principe: pour permettre la communication de données aux copropriétaires et pour signaler à l'ad- ministration l'existence d'un habitat indigne. 2 4janvier 2017 14 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION Le collège du CNTGI Formation plénière Formation restreinte Bureau Compétence Compétence de principe Compétence en matiè- re de sanction discipli- naire (art. 13-7 et suivants) - Prononce les sanctions encourues en cas de faits d'une particulière gravité: suspension pro- visoire (art. 13-5-2) - Arrête les griefs noti- fiés par l'enquêteur (art. 13-5-3) Composition - 1 magistrat - 7 professionnels - 5 professionnels ayant cessé leur activité depuis au moins 2 ans - 5 représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consomma- teurs œuvrant dans le domaine du logement - 3 personnalités quali- fiées, dont l'une est pré- sidente du CNTGI - 1 magistrat, président - 3 membres élus parmi les professionnels ayant cessé leur activité - 1 membre élu parmi les représentants des consommateurs - 1 membre élu parmi les personnalités quali- fiées - Le président du collè- ge - 2 membres élus parmi les professionnels ayant cessé leur activité et parmi les représentants des consommateurs ➠ Contrôle des professionnels L'article 8-3 modifié de la loi Hoguet confie au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière la charge de transmettre à l'administration les infrac- tions imputées aux professionnels. Cette mission était dévolue à la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières. ➠ Composition du collège du CNTGI Le collège du Conseil national de la tran- saction et de la gestion immobilières voit sa composition modifiée (voir encadré p.14). Ses membres sont désignés pour 3 ans par arrêté du garde des sceaux et des ministres chargés du logement et de la consommation. La formation restreinte est compétente en matière de sanction disciplinaire. Les membres du bureau ne peuvent pas siéger dans la formation restreinte. ➠ Financement du CNTGI : l'article 13-3-1 de la loi Hoguet prévoit un financement du CNTGI par les seuls professionnels au moyen de cotisations professionnelles for- faitaires. Le CNTGI en assure le recouvre- ment. Le montant de la cotisation est fixé par décret après avis du CNTGI dans la limi- te de 50euros. ➠ Sanctions L'article 13-3-2 prévoit la liste des sanctions encourues, selon la gravité des faits repro- chés. Les trois premières catégories de sanction peuvent être assorties d'obliga- tion de formation. La formation restreinte du CNTGI peut décider de faire publier ses décisions aux frais de la personne sanctionnée. Le président du CNTGI peut être saisi par le procureur de la République, le préfet, les associations de défense des consomma- teurs, l'observatoire des loyers, les profes- sionnels et par leurs cocontractants. Le CNTGI disposer d'un service d'enquêtes; La mission des enquêteurs est précisée par l'article 13-5-1 nouveau: obtenir des infor- mations, entendre les personnes, accéder aux locaux, faire appel des experts. En cas de faits graves, le bureau prononce la suspension provisoire d'exercice pour 3 mois. Après enquête et recueil des obser- vations de l'intéressé, l'enquêteur adresse son rapport au bureau. Le bureau arrête l es griefs notifiés par l'enquêteur à la per- sonne intéressée. L'enquêteur adresse un rapport final au bureau qui décide s'il y a lieu de saisir la formation restreinte. La formation restreinte convoque la per- sonne à une audience publique. La forma- tion restreinte statue par décision motivée. La formation restreinte communique la décision d'interdiction d'exercer à la chambre de commerce ayant délivré la car- te professionnelle. La décision est susceptible d'appel devant la juridiction administrative. Le CNTGI tient à jour un répertoire des personnes sanctionnées. ■ Article 125 (33 bis AG) : Limite apportée à la gestion par les orga- nismes HLM ayant une activité de syndic, des copropriétés issues du parc privé Sur le chiffre d'affaires de l'activité de syn- dic d'un organisme HLM, l'activité de syn- dic de copropriétés issues du parc privé est limitée à 30 % (art. L 421-, L 422-2 et L 422-3 modifiés). ■ Article 126 (33 bis A) : Sanctions contre les personnes nuisant à la tranquillité de l'espace commun L'article modifie l'article L 126-3 du CCH qui réprime le fait d'occuper en réunion les espaces communs ou les toits des immeubles collectifs d'habitation en empê- chant délibérément l'accès ou la libre circu- lation des personnes ou le bon fonctionne- ment des dispositifs de sécurité et de sûre- té. La sanction encourue était de 2 mois de prison et 3750 euros d'amende. Le nouveau texte prévoit une sanction de 5e classe, soit 1500 euros, dont le montant peut être porté à 3000 euros. La sanction est donc plus douce. Audrey Linkenheld avait indiqué en commission que l'objet n'était pas de prévoir une sanction plus douce en passant de la qualification de délit à celle de contravention mais de sanc- tionner plus facilement. La définition de l'infraction est un peu modifiée puisqu'il y est ajouté les faits « nuisant à la tranquillité des lieux ». ■ Article 127 (33 bis B) : Transmis- sion au Fnal de données relatives aux aides au logement et à leurs bénéficiaires par les organismes gestionnaires Cet article prévoit que les organismes ges- tionnaires qui agissent pour liquider et payer les APL transmettent au fonds natio- nal d'aide au logement les informations r elatives à la liquidation et au paiement de ces aides (modification de l'article L 351-8). ■ Article 128 (33 bis C) : Finance- ment de diagnostics sociaux par le FNAVDL L'article L 300-2 du CCH est complété pour mettre le financement de diagnostics sociaux par Fonds national d’accompagne- ment vers et dans le logement (FNAVDL). ■ Article 129 (33 bis D) : Publicité des informations du registre des syndicats de copropriétaires Afin d'améliorer la connaissance des infor- mations sur les copropriétés, Daniel Gold- berg a obtenu le vote de cet article qui pré- voit d'ajouter dans la mission du registre (art. L 711-1) non seulement l'information des pouvoirs publics mais aussi l'informa- tion des citoyens. En conséquence est por- tée à la connaissance du public une partie des informations (art. L 711-2). Il s'agit des informations de base (nombre de lots, adresse, nom du syndic) ainsi que l'existen- ce de procédures visant les copropriétés en difficulté ou liées à divers objets (insalubri- té…). De plus, les notaires ont désormais accès à l'ensemble des données du registre, pour l'information des acquéreurs de lots de copropriété (complément de l'article L 711- 3). ■ Article 130 (33 bis EA) : Élabora- tion d'un PLU à l'échelle intercom- munale L'objectif de cet article est de limiter l'obli- gation pour un EPCI d'engager une procé- dure d'élaboration ou de révision d'un PLU au plus tard lorsqu'il révise un des PLU applicables dans son périmètre au cas où cette dernière révision est rendue obliga- toire par une modification des orientations du projet d'aménagement et de dévelop- pement durables (art. L 153-2 modifié du code de l'urbanisme). Une simplification analogue est prévue pour les communes nouvelles qui enga- gent une procédure d'élaboration ou de révision du PLU couvrant l'intégralité de leur territoire. ■ Article 131 (33 bis E) : Délai pour la tenue du débat sur le projet d'aménagement et de développe- ment durable pour certains EPCI 2 4janvier 2017 15 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION ■ Sanctions encourues par les professionnels ➠ Avertissement ➠ Blâme ➠ Interdiction temporaire d'exercice d'ac- tivité pour 3 ans au plus ➠ Interdiction définitive d'exercice Cet article comporte un autre article relatif au PLUI et à sa mise en compatibilité avec les SCOT (création de l'article L 175-1 du code de l'urbanisme). Si une procédure de r évision ou d'élaboration d'un PLUI a été engagée avant le 31 décembre 2015, les délais de mise en compatibilité avec les SCOT ne s'appliquent pas aux PLU appli- cables sur leur territoire, à condition que le PLUI soit approuvé au plus tard le 31 décembre 2019. Des dispositions analogues sont prévues pour les anciennes communautés de com- munes qui ont engagé une procédure de révision ou d'élaboration d'un PLUI avant le 31 décembre 2015 et dont l'ensemble des communes ont fusionné après l'enga- gement de ce PLUI. Le PLU qui est devenu communal devra être adopté au plus tard le 31 décembre 2019. ■ Article 132 (33 bis FA) : Report de la date d'applicabilité de la loi Grenelle II aux PLU La loi Grenelle 2 du 12 juillet 20110 avait prévu que les PLU approuvés avant le 12 janvier 2011 et ceux approuvés ou révisés selon la procédure antérieure devaient, le 1 er janvier 2017 au plus tard, intégrer les dispositions de cette loi. La loi nouvelle reporte cette date de deux ans au 1 er janvier 2019. La mesure a été votée contre l'avis du Gouvernement. ■ Article 133 (33 Fbis) : Immatricu- lation des syndicats de coproprié- taires La loi Alur (art 53) a prévu l'immatricula- tion des syndicats de copropriétaires et fixé un échéancier d'application en fonction du nombre de lots des syndicats. La loi nou- velle précise la notion de lots en indiquant qu'il s'agit des lots « à usage de logements, de bureaux ou de commerces ». En pra- tique, cela écarte les lots accessoires (garages, caves). Cela conduit à retarder la mise en œuvre de l'immatriculation pour les syndicats qui dépasseraient le seuil de 200 lots ou de 50 lots en fonction de la définition précédente mais qui seront en dessous du seuil avec cette nouvelle défini- tion. Exemple: un immeuble comporte 20 appartements (20 lots principaux) chacun ayant une cave et un parking soit 60 lots au total. Dépassant le seuil de 50 lots, le syndicat doit être immatriculé avant la fin 2017. Avec la nouvelle définition, il aura un an de plus pour y procéder. ■ Article 134 (33 ter A) : Accessibi- lité des immeubles aux personnes handicapées L'article L 117-7-1 du CCH admet des modalités particulières d'application des règles d'accessibilité pour les constructions de maisons individuelles et pour les loge- ments vendus en l'état futur d'achèvement et faisant l'objet de travaux modificatifs de l'acquéreur. La loi nouvelle y ajoute une nouvelle catégorie: les logements locatifs sociaux construits et gérés par les orga- nismes et les sociétés définis aux articles L. 365-2 (intermédiation locative par exemple), L. 411-2 (organismes d'HLM) et L. 481-1 (SEM de construction et de gestion de logements sociaux) ». Le texte ajoute cependant que des décrets précisent « les modalités selon lesquelles ces organismes et sociétés garantissent la mise en accessibilité de ces logements pour leur occupation par des personnes handi- capées, notamment les modalités tech- niques de réalisation des travaux de réver- sibilité qui sont à la charge financière des bailleurs et leur délai d’exécution qui doit être raisonnable ». ■ Article 135 (33 ter) : Fonctionne- ment de l'Ancols et de la CGLLS Cet article vise à améliorer le fonctionne- ment de l'Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols). Il lui donne le pouvoir de contrôler le respect des enga- gements pris par les organismes de loge- ments sociaux dans le cadre de protocoles d'aides de la Caisse de garantie du loge- ment locatif social (CGLLS). Le texte précise aussi le mode de saisine de l'Ancols: le ministre du logement peut sai- sir directement l'agence des manquements aux obligations incombant aux organismes de logement social (art. L 342-3 modifié du CCH). La CGLLS peut saisir l'Ancols pour qu'elle contrôle sur place les cotisations recou- vrées par la caisse (art. L 342-3-1). Le texte réforme aussi le régime de sanc- tions. Le produit des sanctions est attribué à la CGLS au lieu de l'Ancols (art. L 342-16 modifié). ■ Article 136 (33 quater) : Obliga- tions comptables des organismes d'HLM La loi nouvelle complète l'article L 411-2 du CCH relatif aux organismes d'HLM en leur imposant de tenir « une comptabilité interne permettant de distinguer le résul- tat des activités relevant du service d’inté- rêt général et celui des autres activités. » Cette obligation entre en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2018. ■ Article 137 (33 quinquies) : Rat- tachement d'un OPH à un syndicat mixte Un OPH pourra désormais être rattaché à un syndicat mixte composé de plusieurs EPCI compétents en matière d'habitat ou à un syndicat mixte composé d'un départe- ment et d'un ou plusieurs EPCI compétents en matière d'habitat (art. L 421-6 modifié). ■ Article 138 (33 sexies) : Présiden- ce des Offices publics de l'habitat Cet article complète l'article L 421-11 du CCH selon lequel le président est élu par le conseil d'administration parmi les repré- sentants désignés par la collectivité territo- riale ou l'établissement public de rattache- ment au sein de leur organe délibérant. La loi nouvelle ajoute une mesure transi- toire selon laquelle jusqu'au 31 décembre 2020, le président peut être une personna- lité qualifiée, membre d’un conseil munici- pal d’une commune membre de l’établisse- ment public de rattachement, désignée par l’organe délibérant de cet établisse- ment public. ■ Article 139 (33 septies AA) : Par- ticipation des organismes HLM aux organismes de foncier solidaire Les organismes HLM sont autorisés par cet article à souscrire ou acquérir des parts d'organismes de foncier solidaire (OFS) lorsque leurs missions respectent les mis- sions du service d'intérêt économique général. Rappelons que les OFS ont été créés par la loi Alur. Audrey Linkenheld a obtenu que l'article soit complété pour que les OFS puissent aussi acquérir des logements appartenant à des organismes HLM, en vue de la conclusion d'un bail réel solidai- re. L'article L 411-3 du CCH est donc complété pour autoriser les organismes d'HLM à vendre des logements à un OFS. L'article L 421-2 modifié autorise les OPH à acquérir des parts d'OFS. Les OPH sont par ailleurs autorisés à réali- ser des prestations de services pour le compte des OFS, dès lors que ces presta- tions font partie du service d'intérêt géné- ral (art. L 421-4 complété). Les textes sont modifiés de façon analogue pour les SA d'HLM (art. L 422-2), les SA coopératives d'HLM (art. L 422-3). L'article L 443-11 qui encadre la vente des 2 4janvier 2017 16 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION logements HLM est complété pour autori- ser la vente à un organisme de foncier soli- daire en vue de la conclusion d'un bail réel solidaire. ■ Article 140 (33 septies A) : Gérance des immeubles des socié- tés d'HLM Par principe, les offices et les sociétés d'HLM ne peuvent mettre leurs immeubles en gérance. Ce principe figurant à l'article L442-9 du CCH est toutefois assorti d'ex- ceptions par exemple pour autoriser la gérance par une autre société d'HLM. La nouvelle rédaction de cet article accorde une nouvelle exception au profit d'une filiale ou d'une société contrôlée conjoin- tement, dédiée au logement locatif inter- médiaire. Il doit s'agir de logements à loyers plafonnés et loués sous condition de ressources. ■ Article 141 (33 septies) : Rési- dences hôtelières à vocation sociale La définition des résidences hôtelières à vocation sociale siège à l'article L 631-11 du CCH. « Elle est constituée d'un ensemble homogène de logements auto- nomes équipés et meublés, offerts en loca- tion pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle qui peut éventuellement l'occuper à titre de résidence principale ». Le nouveau texte ne mentionne plus la notion de logements autonomes équipés, laissant seulement cel- le de logements meublés. Le texte est par ailleurs complété pour préciser les destina- tions de ces résidences au sens des articles R 151-27 et 151-28 du code de l'urbanisme (issus du décret du 28 décembre 2015) : hébergement et hébergement hôtelier et touristique. Le nouveau texte assouplit la définition des personnes accueillies. La RHVS devait accueillir au moins 30 % de personnes ayant des difficultés à se loger mais ne nécessitant aucun d'accompagnement social sur site. Cette dernière précision est supprimée. En revanche, si elle s'engage à accueillir au moins 80 % de personnes ayant des diffi- cultés à se loger ou de personnes sans abri ou des demandeurs d'asile, elle doit assu- rer un accompagnement social et mettre à disposition une restauration sur place ou une cuisine à disposition des personnes. ■ Article 142 (33 octies A) : Statut de la société Adoma Cet article consacre un changement de sta- tut de la société Adoma définie par l'ar- ticle 63 de la loi du 27 janvier 1993. Désor- mais, il s'agit d'une société anonyme d'éco- nomie mixte. L'Etat, ses établissements publics et les entreprises publiques détien- n ent au moins la moitié du capital. En revanche, il n'est plus exigé que l'Etat détienne un tiers du capital. Des orga- nismes privés possédant ou gérant des logements locatifs sociaux peuvent détenir une fraction du capital, sans disposer de capacité de contrôle ou de blocage ni exer- cer une influence décisive sur la société. ■ Article 143 (33 octies) : Adapta- tion de certains délais des procé- dures d'expulsion locative aux lieux habités L'objectif de cette réforme est d'assurer une égalité de traitement dans les procé- dures d'expulsion quel que soit le type d'habitat. Ainsi les personnes ayant un habitat précaire auront les mêmes droits que les occupants de bâtis. La ministre a toutefois fait part de ses réserves sur ce texte en faisant observer qu'accorder des garanties aux personnes installées illégale- ment sur un terrain pouvait retarder leur prise en charge et que la situation engen- drait des risques concernant la salubrité ou la tranquillité publique. Le chapitre II du tire 1 er du livre IV du code des procédures civiles d'exécution, consa- cré, pour les expulsions, aux dispositions particulières aux locaux d'habitation ou à usage professionnel voit son intitulé modi- fié. Il est désormais consacré aux expulsions dans les lieux habités ou les locaux à usage professionnel. Les articles L412-1, 412-3 et 412-6 de ce chapitre sont adaptés en conséquence. Ainsi par exemple le délai minimum de deux mois entre le comman- dement et l'expulsion s'applique pour les lieux habités et pas seulement les locaux affectés à l'habitation principale. ■ Article 144 (33 nonies A) : Coor- dination Article de coordination (à l'article L 103-1 du code de l'urbanisme) nécessaire en rai- son de l'ordonnance du 3 août 2016 réfor- mant les procédures d'information du public sur les décisions ayant une incidence sur l'environnement. ■ Article 145 (33 nonies) : Notion d'aménagement L'article L 300-1 du code de l'urbanisme qui définit l'aménagement est modifié. Il désigne « l'ensemble des actes des collecti- vités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'har- m onisation de ces actions ou de ces opéra- tions ». Il se réfère non seulement au livre III consacré à l'aménagement foncier mais à tout le code de l'urbanisme ce qui en élargit l’objet. ■ Article 146 (33 decies) : Loge- ments meublés des SEM La loi nouvelle écarte l'application des dis- positions sur les locations meublées issues de la loi Alur (art. 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989) pour les logements apparte- nant à une SEM et régis par une convention APL (art. L 351-2 du CCH). L'article 40 III de la loi de 1989 qui fixe les dispositions appli- cables aux SEM est complété en ce sens. ■ Article 147 (33 undecies) : Ins- cription des gens du voyage dans les documents de planification relatifs à l'habitat Cet article, ainsi que les suivants, repren- nent les dispositions de la proposition de loi de Dominique Raimbourg relatif aux gens du voyage. L'article 147 inscrit les besoins d'accueil des gens du voyage vivant en résidence mobile au sein du programme local de l'habitat et du plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Il rétablit le terme de plan départemental d’action pour le logement et l’héberge- ment des personnes défavorisées » (PDALHPD), qui avait été remplacé par celui de « plan local d’action pour le loge- ment et l’hébergement des personnes défavorisées » par l'ordonnance du 19 décembre 2014. ■ Article 148 (33 terdecies) : Com- pétence des EPCI pour l'accueil des gens du voyage Ce texte donne compétence pour les « ter- rains familiaux locatifs » aux EPCI qui dis- posent déjà de la compétence relative aux aires d'accueil des gens du voyage. ■ Article 149 (33 quaterdecies) : Définition de la population des gens du voyage, schéma départe- mental d'accueil des gens du voya- ge, sanction contre les communes ne respectant pas le schéma. Cet article renforce les pouvoirs du préfet pour la construction des aires d'accueil. Il proclame la participation des communes dans l'accueil des gens du voyage. Le sché- 2 4janvier 2017 17 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION ma départemental est mis à jour tous les six ans au moins et détermine les com- munes où doivent être aménagées les aires, les communes de plus de 5000 habi- t ants y figurant obligatoirement. En cas de refus caractérisé d'une commune ou d'un EPCI de mettre en œuvre les pres- criptions départementales, il prévoit une procédure de consignation des fonds com- munaux ou intercommunaux dans les mains d'un comptable public (textes insé- rés dans la loi du 5 juillet 2000). ■ Article 150 (33 quindecies) : Eva- cuation forcée des campements illicites des gens du voyage Cet article vise à améliorer le régime d'éva- cuation forcée des campements illicites dans les communes ou EPCI compétents respec- tant les prescriptions du schéma départe- mental d'accueil des gens du voyage. - La mise en demeure du préfet continue de s'appliquer lorsqu'une même caravane procède à un stationnement illicite dans un délai de 7 jours après la notification de la mise en demeure aux occupants en vio- lation du même arrêté d'interdiction de stationnement (art. 9 modifié de la loi du 5 juillet 2000). - Il limite de 72 à 48 h le délai laissé au pré- sident du tribunal administratif pour sta- tuer sur un recours contre une mise en demeure. - Il permet au propriétaire d'un terrain affecté à une activité économique dans une commune non inscrite au schéma départemental de demander au préfet de mettre en demeure les occupants d'un campement illicite d'évacuer les lieux. ■ Article 151 (33 sexdecies) : Ces- sion à l'amiable avec décote du foncier public L'article L 3211-6 du code général de la propriété des personnes publiques est modifié pour indiquer que les immeubles bâtis ou non bâtis qui font partie du domaine privé de l'Etat peuvent être cédés à l'amiable s'ils sont destinés à la réalisa- tion de programmes comportant plus de 50 % de logements sociaux. ■ Article 152 (33 septdecies) : Dématérialisation des relations entre les acteurs de la procédure d'expulsion locative Cet article prévoit la possibilité d'utiliser le répertoire des procédures d'expulsion (EXPLOC) pour dématérialiser les relations entre les bailleurs, les huissiers, la commis- sion de coordination des expulsions loca- tives (CCAPEX) et le préfet. Il prévoit aussi la dématérialisation des actes de l'huissier lorsqu'il requiert la force publique. Cette réforme doit entrer en vigueur à la date de mise en œuvre com- plète du répertoire des procédures d'ex- pulsion locative et au plus tard le 31 décembre 2017 ou le 30 juin 2019 selon les cas. Plusieurs textes sont modifiés en conséquence. ➠ L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est modifié - à propos de la transmission par l'huissier à la CCAPEX des éléments essentiels du commandement, au-delà d'un certain montant; cette transmission se fera désor- mais via l'application EXPLOC. - pour la notification au préfet de l'assi- gnation aux fins de constat de la résiliation du bail. Elle ne sera plus faite par LR avec AR mais par l'application. ➠ Code des procédures civiles d'exécution - La saisine du préfet par l'huissier et l'in- formation de la CCAPEX par le préfet seront effectuées par ECPLOC (modifica- tion de l'article L 412-5 du CPCE). - La demande de recours de la force publique faite par l'huissier sera aussi faite par ce moyen (art. L 431-2 nouveau du CPEC). ➠ Dette locative et surendettement Enfin, ce même article 152 cherche à mieux coordonner les décisions judiciaires conditionnant le maintien du locataire dans son logement au remboursement de sa dette locative et la procédure du suren- dettement. Selon les explications de la ministre en commission, le texte préserve l'intérêt du bailleur et du locataire en garantissant au bailleur le paiement de son loyer et le remboursement de la dette ainsi que, dans le cas contraire, la possibili- té de faire exécuter immédiatement l'ex- pulsion. Il permet en même temps de sou- t enir le rétablissement du locataire de bon- ne foi en lui permettant de se maintenir dans son logement s'il respecte ses obliga- tions. L'article L 722-5 du code de la consomma- tion prévoit que le débiteur, lorsque sa demande de traitement de surendette- ment est jugée recevable, ne peut plus payer une créance autre qu'alimentaire. Cette référence est supprimée et rempla- cée par une disposition qui permet au débiteur de régler ses créances alimen- taires et les créances locatives lorsqu'une décision judiciaire a accordé des délais. L'article L733-9 du code de la consomma- tion qui concerne la procédure de rétablis- sement personnel permet de recomman- der au juge un effacement des dettes et des mesures d'accompagnement social ou budgétaire. Ce texte est complété pour préciser que si les mesures prévoient des délais et modalités de paiement d'une det- te locative, ces délais et modalités se sub- stituent à ceux qui ont été accordés par une décision judiciaire en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Les effets de la clause résolutoire sont sus- pendus pendant le cours de ces délais. Ces délais ne peuvent affecter l'exécution du paiement des loyers et des charges. Si le locataire paie la dette dans les délais pré- vus par la commission, la clause est répu- tée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet. L'article L 733-13 du code de la consomma- tion qui prévoit les mesures prises par le juge est complété de façon analogue: si le juge prend des mesures accordant des délais de paiement d'une dette locative, elles se substituent à celles accordés en application de l'article 24 de la loi de 1989. L'article L741-2 du code de la consomma- tion prévoit que le juge confère force exé- cutoire à la recommandation de la com- mission. Cet article est également complé- té. Il prévoit, si une décision judiciaire a antérieurement accordé des délais de paie- ment sur le fondement de l'article 24 de la loi de 1989, les effets de la clause de rési- liation de plein droit sont suspendus pen- dant deux ans suivant la date de la déci- sion imposant les mesures d'effacement. Les modifications du code de la consom- mation entrent en vigueur le 1 er janvier 2018. ● 2 4janvier 2017 18 É GALITÉETCITOYENNETÉ LÉGISLATION ■ Pour aller plus loin Pour davantage de commentaires sur le texte adopté, on peut consulter utilement les deux rapports de Razzy Hammadi, rapporteur général à l'Assemblée - le rapport n° 3851: du 17 juin 2016 http://www.assemblee-nationale.fr/14/rapports/r3851.asp#P3468_1130781 - et le rapport n°4191 : du 9 novembre 2016 http://www.assemblee-nationale.fr/14/rapports/r4191.asp#P2052_415474 La présidente du Snal plaide pour une nouvelle politique du logement. Cette politique doit être renouvelée, pour être menée à l’échelle des territoires et non du territoire. Pascale Poirot estime qu’il ne faut pas opposer les zones ten- dues (A) et les zones rurales qui se désertifient (B ou C) faute de vision d’ensemble et de ressources pour financer les équi- pements publics. Il faut revoir la politique du logement social en la centrant sur le bénéficiaire et non sur le statut de celui qui le finance. Il faut aussi promouvoir une politique du logement qui accompagne la diversité des parcours, sans opposer le locatif privé au logement social, le locatif à l’accession ou le collectif à l’habitat individuel. Le Snal appelle aussi à la vigilance pour respecter la démocra- tie locale et non les exigences des services qui contribuent à allonger les délais. Reprenant une idée défendue de longue date par son syndi- cat, Pascale Poirot défend une nouvelle fois les atouts de l’ur- banisme de projet, considérant que l’urbanisme réglementai- re est à bout de souffle. Pascale Poirot déplore que la loi de finances rectificative pour 2016 ait prolongé le dispositif d’exonération d’impôt sur la plus-value en cas de cession d’un terrain à un bailleur social, mais sans étendre l’avantage fiscal aux cessions à un opérateur privé. Le Snal déplore cette mise à l’index des aménageurs privé. Autre vigilance du syndicat des aménageurs en matière fiscale, le régime de TVA des opérations d’aménagement. Le Snal a obtenu le maintien du régime de TVA sur la marge qui existe depuis 2010, mais sait que les collectivités territoriales sont attentives à ces questions car elles ont des incidences sur les taux des droits de mutation et donc sur leurs recettes. Le Snal n’est pas pour autant en désaccord avec Emmanuelle Cosse sur un certain nombre de points. En clôture du congrès du Snal à Metz, la ministre avait jugé indispensable de ren- forcer les opérations d’aménagement qui portent une vision d’ensemble et avait évoqué la nécessité d’une relance de cet aménagement opérationnel dont notre pays a besoin. Pascale Poirot se félicite aussi de quelques avancées en matiè- re de lutte contre les recours abusifs qui ont été obtenus dans le cadre de la loi Égalité et citoyenneté. 2 4janvier 2017 19 LÉGISLATION NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . 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A court terme, une fois la loi Égalité et citoyenneté publiée, la ministre entend en faire paraître les décrets d’ici le mois de mai. Quant aux lois précédentes, elle se félicite d’un bon taux de parution des textes d‘application, chiffré à 84%. Pour la loi Alur, il ne reste que 5 décrets à publier. La ministre va par ailleurs poursuivre la mise en place de l’encadrement des loyers mesure qui n’est “ni digne de la Corée du Nord, ni solution miracle”; après Lille le 1 er février, ce sera la région parisienne. Logement social, logement de tous les Français Emmanuelle Cosse veut aussi poursuivre l’effort pour construire du logement abor- dable. Elle y voit d’ailleurs un “marqueur politique”. Pour les “conservateurs”, l’agent public n'est bon qu’à aider l’inves- tissement et l’accession à la propriété, alors que la majorité a voulu réformer le loge- ment social. La ministre réaffirme que le logement social n’est pas le logement des plus pauvres mais le logement de tous les Français. D'où l’objectif de cette mandatu- re de construire plus de logement social “pour y loger une grande diversité d’habi- tants de notre pays, dans des quartiers ouverts, cosmopolites et mixtes”. La ministre évoque aussi la mesure prise dans la loi égalité et citoyenneté qui consiste à réserver 25% des attributions de logements des quartiers autres que les quartiers prioritaires de la politique de la ville, aux ménages les plus modestes. Ainsi le parc HLM conservera à la fois son ambi- tion universaliste et sa vocation sociale. S’agissant des résultats de la politique de relance de la construction, Emmanuelle Cosse observe que le Président de la Répu- blique a atteint son objectif; parvenir à 500000 logements par an dont 150000 logements sociaux. Nous sommes actuelle- ment à 440000 autorisations dont 130000 logements sociaux. Pour la politique de rénovation, la ministre indique que les dossiers conventionnés Anah ne sont pas assez nombreux et qu’il faut passer à une échelle industrielle. Elle souligne l’enjeu de la transition écolo- gique, souhaitant que l’excellence environ- nementale ne soit pas réservée à ceux qui habitent les éco-quartiers. Méfaits de l’urbanisme commer- cial Emmanuelle Cosse évoque aussi, avec des mots tranchés, les méfaits de l’urbanisme commercial qui a déstructuré nos centres- villes. Évoquant un rapport commandé sur l’aménagement controversé du Triangle de Gonesse (Val d’Oise), elle juge qu’il faut s’attaquer au dépérissement des centres bourgs. Il faut donc amplifier le chantier de l’aménagement durable. Non-assistance à personne en dan- ger Pour l’hébergement, Emmanuelle Cosse se félicite que le nombre de places soit passé de 82000à 120000 de2012 à2016. Effort d’autant plus méritoire qu’il ne s’est pas fait au détriment de l’accueil des migrants. La ministre indique que la Fran- ce a pris sa part dans cet accueil et elle se félicite tout particulièrement d‘avoir contribué, avec Bernard Cazeneuve, alors ministre de l‘intérieur, à régler la situation des migrants de Calais. Critiquant ferme- ment ceux qui prônent une autre poli- tique, elle considère que proposer la préfé- rence nationale en matière d’héberge- ment est constitutif de non-assistance à personne en danger. Défense de la loi SRU Plus généralement, il convient de ne pas réduire le logement à la question de l’ac- Emmanuelle Cosse : “la France des bien logés” Lors de ses vœux à la presse, la ministre du logement a défendu son bilan, soutenu une vision universaliste du logement social et fustigé le retour des slogans en faveur d’une France des propriétaires. Elle lui préfère une “France des bien logés” ou “chacun et chacune” trouve sa place. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Direc- teur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE cession à la propriété. Récusant le slogan d’une France de pro- priétaires, la ministre l ui préfère une France des bien logés. Elle dénonce aussi ceux qui souhaitent remettre en cause la loi SRU et s’étonne que lors de la récente présentation des 50 propositions de la Fédération des acteurs de la solidarité (ex-Fnars), le représentant de la droite n’ait pas jugé bon de se dépla- cer. Emmanuelle Cosse souhaite que la période électorale ne soit pas l’occasion d’un ralen- tissement de la construction mais les élus locaux étant à mi-mandat, cette situation est favorable à la poursuite des projets. La ministre entend aussi s’atteler au chan- tier de la résorption de l’habitat insalubre, soulignant que la mise en place du permis de louer peut contribuer à y parvenir. Autre projet; l’évaluation des mesures prises pour lutter contre les recours abusifs afin de voir si d‘autres mesures peuvent être envisagées. Favoriser la mobilité Emmanuelle Cosse considère qu’il faut pour les années qui viennent, conserver un équilibre entre les actions entreprises pour le logement des plus précaires et le loge- ment de la classe moyenne. Elle considère que les outils mis en place que sont le PTZ ou le dispositif Pinel sont aujourd’hui bien calibrés et qu’il n’est donc pas opportun de les modifier. Elle ajoute qu’i faut mener à la fois la lutte contre la pauvreté et en faveur du logement. Le logement peut aussi être un frein à la mobilité profession- nelle. Ainsi dans certains secteurs, le fait d’être propriétaire de son logement peut entraver la mobilité d’un salarié qui est licencié. La ministre observe qu’en France, on consi- dère le plus souvent la relance de la construction par le biais de l’investissement locatif, ce qui n’est pas le cas dans d’autre pays. Elle ajoute qu’il faudrait réfléchir à des moyens pour trouver un meilleur équi- libre entre le secteur locatif et l’accession à la propriété. Emmanuelle Cosse considère donc que le bilan du Gouvernement est satisfaisant mais qu’il faut poursuivre la mobilisation. ●
