Au sommaire :
2 – Jurisprudence –
Baux et indivision : Unanimité requise pour un bail rural
Baux d’habitation : Prescription triennale de la loi de 1989
Baux commerciaux : Révision du loyer: la demande en fixation de prix avant le mémoire / Bail et procédure collective / Suspension de la clause résolutoire / Dénégation du droit au statut pour défaut d’immatriculation / Infractions au bail invoquées en cours de procédure
Copropriété. Mandat : Effets de l’absence de pouvoir du mandataire
– 4 – A l’Assemblée –
Adaptation du littoral au changement climatique
Ratification d’ordonnances ; consommation et crédit immobilier, résiliation de l’assurance emprunteur
– 5 – Réglementation –
Autorisation environnementale / Raccordement d’un bâtiment au réseau électrique
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Rénovation: information améliorée du consommateur
Garantie des notaires / Offices de notaires / Procédure administrative
– 8 – Rencontre –
LPA-CGR : le droit des obligations s’invite dans l’immobilier
Bilan annuel de l’actualité juridique immobilière
■ jugé ■ > Un bail rural signé par un seul des indivi- saires est inopposable aux autres indivisaires (de même que pour un bail commercial) a jugé la Cour de cassation le 26janvier (p.2). > Le délai de prescription de 3 ans de la loi du 6juillet 1989 s’applique y compris dans les rapports entre un professionnel et un locataire particulier (p.2). > Dans un contrat conclu au nom du syndi- cat, seul celui-ci et les copropriétaires peu- vent se prévaloir du défaut de pouvoir du signataire du contrat, non le contractant (Civ. 3 e , 27janvier2017, p.3). ■ répondu ■ > Le ministère de l’intérieur étudie des possi- bilités de réforme des commissions départe- mentale de sécurité et d’accessibilité (p.6). > Le ministère des finances désapprouve l’idée du député Pierre-Yves Le Borgn de confier aux comptables publics le soin de recouvrer les impayés de copropriété(p.6). ■ publié ■ > Un avis du comité des différents publié le 26janvier approuve ERDF d’avoir refusé le raccordement électrique au propriétaire d’un immeuble, en s’appuyant sur la demande explicite du maire de ne pas pro- céder au raccordement (p.5). > Un arrêté du 26janvier organise l’informa- tion du consommateur qui envisage de recou- rir à des prestations dans le domaine du bâti- ment et de l’équipement de la maison (p.7). ■ ratifiées ■ > Les députés ont adopté un projet de loi rati- fiant deux ordonnances : l’une du 14mars2016 modifiant le code de la consommation et l’autre du 25mars2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs pour les biens d’habitation. Ce texte facilite également la résiliation du contrat d’assurance de l’emprunteur (p.5). Des effets du nouveau droit des obligations L a mise en œuvre du droit des obligations commence à montrer ses conséquences pratiques. En voici quelques exemples, tirés de l’analyse que vient de livrer l’équipe immobilière du cabinet d’avo- cats LPA-CGR pour sa traditionnelle présentation de l’année immobilière (p.8). On sait que la théorie de l’imprévision a été insérée dans le code civil (art. 1195) suscitant à ce propos la critique acerbe de certains juristes. Un locataire pourrait-il l’invoquer en cas de hausse brutale de l’indice des loyers applicable à son bail? Géraldine Piede- lièvre estime que la réponse est négative car le régime de renégocia- tion des loyers commerciaux obéit à des règles spécifiques prévues par le code de commerce. On suivra avec intérêt les premières décisions qui pourront être rendues sur ce thème. Autre évolution intéressante du secteur que relève Olivier Ortéga avec le développement des quartiers connectés. La mise en place de ces smart cities permet une meilleure utilisation de la ressource d’énergie par la mutualisation des besoins et de la production d’électricité par exemple. Mais il faudra en décliner les impacts juridiques en termes de gouvernance: comment par exemple seront prises des décisions pour supprimer ou faire évoluer un des services mis en place dans le quar- tier? Le débat est ouvert (lire p.8). L’ actualité parlementaire met en lumière le droit de l’urbanisme dans le cas particulier du littoral, par le biais de l’adoption de la pro- position de loi de Bruno Le Roux visant à adapter les territoires ruraux au changement climatique. Il s’agit notamment de régler la question des terrains situés en bord de mer et qui sont attaqués par l’érosion. L’exemple emblématique est celui de l’immeuble Le Signal à Soulac- sur-Mer, menacé par l’érosion du littoral et pour lequel la loi prévoit un régime d’indemnisation des propriétaires. Le texte programme aussi de nouveaux zonages, par exemple pour permettre une adapta- tion des règles d’utilisation des biens immobiliers, dans l’attente d’un possible recul du trait de côte. C’est au bail réel immobilier, sous une nouvelle déclinaison, qu’il est fait appel, avec la création du bail réel immobilier littoral. Ce bail est consenti par une collectivité publique dans une zone d’activité résiliente et temporaire (ZART) et permet au preneur d’utiliser les biens situés dans cette zone, tout en étant infor- mé du risque potentiel. La loi organise ainsi la faculté d’usage des biens tout en prenant en compte l’existence du risque. La souplesse de l’aménagement du droit sur le bien permet de s’adapter à la particu- larité de la situation. La loi prévoit par ailleurs une définition des termes qui suscitent des difficultés d’interprétation comme celle de hameau nouveau intégré à l’environnement. Le texte doit encore être adopté par les sénateurs. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 670 7 FEVRIER 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux et indivision : Unanimité requise pour un bail rural Baux d’habitation : Prescription triennale de la loi de 1989 Baux commerciaux : Révision du loyer: la demande en fixation de prix avant le mémoire / Bail et procédure collective / Suspension de la clause résolutoire / Dénégation du droit au statut pour défaut d’im- matriculation / Infractions au bail invoquées en cours de procédure Copropriété. Mandat : Effets de l’absence de pouvoir du mandataire - 4 - A l’Assemblée - Adaptation du littoral au changement climatique Ratification d’ordonnances; consommation et crédit immobilier, résiliation de l’assurance emprunteur - 5 - Réglementation - Autorisation environnementale / Raccordement d’un bâtiment au réseau électrique - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - Rénovation: information améliorée du consommateur Garantie des notaires / Offices de notaires / Procédure administrative - 8 - Rencontre - LPA-CGR: le droit des obligations s’invite dans l’immobilier Bilan annuel de l’actualité juridique immobilière S O M M A I R E E D I T O R I A L 7 février 2017 2 B AUXD ’ HABITATION - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux et indivision ■ Unanimité requise pour un bail r ural (Civ. 3 e , 26janvier2017, n°107 FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-29272) Un bail rural avait été signé par l'un des trois héritiers d'une succession alors qu'il était en liquidation judiciaire. La Cour de cassation se prononce sur une première question relative au délai de prescription applicable pour que le syndic représentant la masse des créanciers agisse afin de faire prononcer l'inopposabilité d'un tel acte. L'arrêt indique que le point de départ du délai est le jour où le syndic a connaissance de l'acte litigieux. Le délai est désormais de 5 ans (art. 2224 du code civil) et non plus de 30 ans depuis la loi du 17juin 2008. En application de la règle de droit transitoire, la durée de prescription ayant été réduite, le délai de 5 ans s’applique à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 17juin 2008. La Cour de cassation confirme ensuite la décision en ce qu'elle avait prononcé l'inop- posabilité d'un bail rural consenti par un seul indivisaire: « Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, à bon droit qu'un bail à ferme ne peut être consenti sur un bien indivis qu'à l'unanimité des coïndivisaires et souveraine- ment qu'aucune preuve d'un accord unani- me n'était rapportée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les baux, consentis sans pouvoir par M. B. en liquidation des biens, étaient inopposables tant au syndic qu'aux autres indivisaires et aux acquéreurs éventuels ». Le pourvoi est rejeté. Observations : Si un bail peut être conclu par les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, en application de l'article 815-3 du code cvil, cette règle ne s'applique ni aux baux commerciaux ni aux baux ruraux pour lesquels il convient de réunir l'unanimité. Si le bail rural ou commercial est conclu par un seul indivisaire, il est inopposable aux autres indivisaires. Cet arrêt le confir- me. Dans le même sens : voir Civ. 3 e , 11 déc. 2008 pour un bail commercial. Mais le preneur ne peut contester la validité du contrat (Civ. 3 e , 25janvier 2006). En l'espèce, le bail ayant de surcroît été consenti par une personne en liquidation judiciaire, il était également inopposable au mandataire liquidateur et à l'acquéreur. A retenir: Le bail rural ou commercial consenti par un seul des indivisaires est inopposable aux autres indivisaires. Baux d'habitation ■ P rescription triennale de la loi de 1989 (Civ. 3 e , 26janvier2017, n°103 FS-P+B+R+I, cassation, pourvoi n°15-27580) La loi de 1989 prévoit une règle particulière de prescription de 3 ans (art. 7-1). Mais le code de la consommation prévoit une règle de prescription de deux ans pour l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs. Une société réclamait à un locataire le paiement d'une somme au titre des réparations loca- tives et de solde de loyer. Quel texte fallait-il appliquer? Le jugement qui avait fait préva- loir le code de la consommation est cassé: « Vu l'article 7-1 de la loi du 6juillet 1989, ensemble l'article L. 137-2 du code de la consommation, alors applicable; […]e Attendu que, pour déclarer prescrite l'ac- tion de la bailleresse, le jugement retient que la société Logemloiret est un profes- sionnel de la location immobilière sociale, que la location d'un logement est une four- niture de services, le bailleur mettant à la disposition du locataire un local en contre- partie d'un loyer, que la prescription bien- nale de l'article L. 137-2 du code de la consommation s'applique donc aux rela- tions entre les parties et que la bailleresse a eu connaissance des faits lui permettant d'agir le 26octobre 2011, date du constat d'huissier de justice, pour les réparations locatives et le 1 er octobre 2011, date de l'im- payé le plus récent, pour le solde de loyer; Qu'en statuant ainsi, alors que le bail d'ha- bitation régi par la loi du 6juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation , de sorte que la pres- cription édictée par l'article 7-1 de cette loi est seule applicable à l'action en recouvre- ment des réparations locatives et des loyers impayés, le tribunal d'instance a violé les textes susvisés, le premier par refus d'appli- cation et le second par fausse application; Par ces motifs: casse ». Observations : Specialia generalibus dero- gant. La loi de 1989 (arr. 7-1 issu de la loi Alur) prévoit un délai prescription de 3 ans. Mais le code de la consommation prévoit un délai de principe de 2 ans pour la pres- cription des actions entre professionnel et consommateur (art. L 137-2, devenu L 218- 2). La Cour de cassation fait prévaloir le premier: les règles spéciales dérogent aux lois générales. Celles de la loi de 1989 s'ap- pliquent y compris dans les rapports entre un professionnel et un locataire particulier. A retenir: La prescription de 3 ans de la loi de 1989 s'applique y compris dans les rap- ports entre un professionnel et un locatai- re particulier. Baux commerciaux ■ Révision du loyer: la demande en fixation de prix avant le mémoire (Civ. 3 e , 26janvier2017, n°109 FS-P+B, rejet, pourvoi n°16-10304) Un sous-locataire (une pharmacie) avait engagé une action pour obtenir la révision de son loyer. À cet effet il avait émis les actes sui- vants: - mémoire le 3novembre 2009 - assignation le 23décembre 2009 - demande de révision le 5février 2010. La cour d'appel avait observé que la procé- dure prévue par l'article R 145-23 du code de commerce est sur mémoire, que la demande de révision est distincte du mémoire, que le mémoire ne peut tenir lieu de demande de révision, l'article R 145-25 précisant que la demande de révision est jointe au mémoire, en conséquence que le mémoire doit être, à peine d'irrecevabilité, précédé d'une deman- de de révision. La Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant constaté que la loca- taire avait notifié sa demande de révision postérieurement à son mémoire en deman- de, et retenu, à bon droit, que le mémoire doit, à peine d'irrecevabilité, être précédé d'une demande de révision, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante dès lors que la situation n'était pas susceptible d'être régularisée par la notification de la demande de révision après le mémoire en demande, a exactement décidé que la demande en fixation du prix du bail révisé était irrecevable; JURISPRUDENCE ■ Bail et procédure collective La cour d’appel de Paris s’est prononcée sur la coordination des actions liées à la procédure collective du preneur et un bail commercial: “Il est constant que la suspension des poursuites consécutives au jugement d’ouverture de redressement judiciaire du preneur n’est pas applicable à l’action en validation du congé avec refus de renou- vellement du bail commercial fondé sur l’article L 145-10 du code de commerce”. (CA Paris, Pôle 1, ch. 8, 13janvier 2017, n°16/02604) D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Le pourvoi est rejeté. ». Observations : La Cour de cassation a déjà j ugé que le mémoire exigé en cas de litige est un acte distinct de la demande initiale et produit d'autres effets, que la lettre recom- mandée contenant la demande initiale en révision du prix ne vaut pas mémoire (Civ. 3 e , 19 déc. 2000). Elle confirme ici que la demande étant jointe au mémoire, celui-ci est nécessairement postérieur. L'irrégularité n'est pas susceptible de régularisation. ■ Suspension de la clause résolutoire (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 31janvier, n°16/25692) Le bailleur d'un centre commercial (Créteil Soleil) avait engagé une procédure en constat de résiliation de bail pour défaut de paiement de son locataire. Un commande- ment de payer avait été adressé en juin2016 pour le loyer du 2 e trimestre. L'assignation datait d'août 2016. En première instance, le juge des référés avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion. La cour d'appel réforme la décision en rele- vant que la société locataire avait repris le paiement du loyer, qu'elle bénéficiait d'un plan de sauvegarde financière accélérée jus- qu'au 31décembre 2010 « qu'elle justifie aussi des efforts financiers consentis pour apurer la dette de son bailleur, de l'importance que revêt pour elle le bail commercial en question qui fait l'objet de nantissements, son anéantissement risquant de mettre en péril l'avenir des mesures de sauvegarde, qu'il lui sera en conséquence accordé huit mois de délais de paiement en suspendant les effets de la clause résolutoire du bail conformément aux dispositions de l 'article L 145-41 du code de commerce ». Observations : L’article L 145-41 du code de commerce permet au locataire de saisir le juge pour obtenir la suspension des effets de la clause de résiliation du bail « lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'au- torité de la chose jugée ». Cet arrêt en four- nit un exemple: le locataire peut obtenir la suspension des effets de la clause, quand bien même le délai d'un mois après le com- mandement de payer est écoulé. ■ Dénégation du droit au statut pour défaut d’immatriculation (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 13janvier, n°14/16296) Un bailleur contestait le droit au statut de son locataire pour défaut d’immatriculation au registre du commerce dans les locaux loués. Le preneur soutenait que le bailleur avait renoncé à se prévaloir du défaut d’immatri- culation. La cour d’appel donne gain de cau- se au bailleur: “La société Viviane Coiffure qui n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés au titre des lieux loués situés 158 rue du Faubourg Saint Denis, la seule inscription figurant à la date du congé sur l’extrait Kbis étant celle de son siège social 174 rue du Fau- bourg Saint Denis, se prévaut cependant de la connaissance par M. S. [bailleur] de cette situation et de son acceptation se traduisant notamment par le renouvellement du bail à compter du 1 er juillet 2002. Or la circonstance que les congés ont été déli- vrés tant au siège social de la société Viviane Coiffure 174 rue du Faubourg Saint Denis qu’à l’adresse des lieux loués 157 rue du Fau- bourg Saint-Denis ne permet pas de déduire la connaissance par les bailleurs indivis du défaut d’immatriculation de la locataire au registre du commerce et des sociétés”. La cour rejette donc la demande du locataire tendant à admettre une renonciation implici- te du bailleur à se prévaloir du droit au statut. Elle ajoute que la régularisation tardive, pos- térieure à la date du congé par publication du transfert du siège social dans un journal d’annonce légale et l’inscription au RCS n'ont pas pour effet de régulariser le défaut d’im- matriculation de la société existant à la date du congé. Observations : Cet arrêt fournit l’exemple d’une dénégation du droit au statut des baux commerciaux pour défaut d’immatri- culation de la société locataire dans les lieux loués. La jurisprudence est abondante sur ce point. Il est admis que la condition d’imma- triculation au RCS s’apprécie à la date de d élivrance du congé (Civ. 3 e , 3mai 2011). L’immatriculation est exigée pour chaque établissement exploité (CA Paris, 7 oct. 2009). ) Copropriété. Mandat ■ Effets de l'absence de pouvoir du mandataire (Civ. 3 e , 27janvier2017, n°106 FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°15-26814) Une copropriété était en litige avec une SCI qui avait construit l'immeuble. Un coproprié- taire avait obtenu la signature d'un accord transactionnel avec la SCI pour le versement d'une certaine somme. L'accord comportait en annexe la liste de certains copropriétaires représentés. Pour contester son obligation au paiement, la SCI rétorquait aux coproprié- taires qui l'avaient assignée que l'accord avait été pris à l'égard du syndicat que le copro- priétaire n'avait pas pouvoir de le représen- ter. La cour d'appel qui avait admis cet argu- ment voit son arrêt cassé: « Vu l'article 1984 du code civil; Attendu que la nullité d'un contrat pour absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée […] Attendu que, pour rejeter [la demande des copropriétaires], l'arrêt retient que les consorts P. ne peuvent se prévaloir du proto- cole du 27décembre 2006, l'engagement pris par la SCI Savoie Québec de payer, à ce titre, la somme de 81000 € ne liant ni cette socié- té, ni ses associés, dès lors qu'il a été pris à l'égard du syndicat des copropriétaires que M. C. n'avait pas qualité à représenter; Qu'en statuant ainsi, alors que seul le syndicat des copropriétaires pouvait se prévaloir du défaut de pouvoir du représentant, la cour d'appel a violé le texte susvisé ». Observations : Dans ce litige, la Cour de cas- sation fait application des règles tradition- nelles du mandat. Si le mandat est irrégulier, la nullité est relative. Elle ne peut être invo- quée que par la partie représentée, c'est-à- dire en l'espèce le syndicat ou les coproprié- taires. La SCI, cocontractante, ne pouvait pas s'en prévaloir. A retenir: Dans un contrat conclu au nom d'un syndicat des copropriétaires, seul le syn- dicat et les copropriétaires peuvent se préva- loir du défaut de pouvoir du signataire du contrat, non le cocontractant. ● 7 février 2017 3 B AUXCOMMERCIAUX - C OPROPRIÉTÉ ▲ JURISPRUDENCE ■ Infractions au bail invoquées en cours de procédure Un bailleur demandait la résiliation du bail commercial pour loyers impayés et appréhension illicite de parties com- munes. Il avait adressé un congé sans offre de renouvellement, mais le juge avait admis le droit à une indemnité d’éviction du locataire. En appel, la cour admet la faculté pour le bailleur de se prévaloir de nouvelles infractions: “Pendant le cours de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction, le bailleur est néanmoins recevable à se prévaloir de nouveaux manquements du preneur à ses obligations ou de manquements qui se sont prolongés après le refus du renouvel- lement”. La cour invite les parties à pré- senter leurs observations sur ce point, tout en relevant que le bailleur doit adresser une mise en demeure au locatai- re de faire cesser l’Infraction (art. L 145-17 du code de commerce). (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 13janvier 2017, n°15/01413) 7 février 2017 4 Les députés ont abordé le 31janvier une proposition de loi portant adaptation des territoires littoraux au changement clima- tique. Emmanuelle Cosse explique que ce texte vise à répondre au problème de l’éro- sion du trait de côte. Ainsi, 303 communes ont été identifiées comme prioritaires pour la mise en œuvre de plans de prévention des risques littoraux. La ministre juge le texte équilibré en ce qu’il permet aux communes de maintenir des activités humaines dans les périmètres menacés à moyen terme par l'érosion. Elles peuvent mettre en place des baux réels immobiliers littoraux, pour indemniser les propriétaires installés dans les zones d’activité résiliente et temporaire (ZART) en tenant compte du risque d’éro- sion tout en leur laissant la possibilité de continuer à occuper leurs biens. ■ Indemnisation Il s’agit de mettre en place un régime d’in- demnisation pouvant s’appliquer à toutes les propriétés soumises à un risque immé- diat d’érosion. La ministre propose un régi- me d’indemnisation dégressif dans le temps pour les propriétés situées dans le PRR, pour inciter les acteurs à mettre en place ces plans. Elle propose que l’achat des propriétés par la mise en œuvre de baux réels immobiliers puisse être financé par des crédits du fonds de prévention des risques naturels majeurs, jusqu’à un pla- fond de 75%. S’agissant des dents creuses, la ministre s’engage à trouver une solution pour rechercher un “encadrement plus adapté” de cette question, sans revenir sur la préser- vation du patrimoine. Elle conteste le bien- fondé de l’article 9 A qui admet trop aisé- ment des constructions d’annexes aux constructions existantes et la suppression du hameau nouveau intégré à l’environne- ment. La rapporteure, Pascale Got, critique la volonté du Sénat de “détricoter” la loi litto- ral. L’objectif de la loi est d’anticiper le recul du trait de côte, de faciliter l’approba- tion des PPR littoraux et de maintenir l’acti- vité sur le littoral. Les avancées du texte sont la reconnaissance juridique du recul du trait de cote, la reconnaissance d’une stratégie de gestion du trait de cote et son articulation avec les documents d’urbanis- me. L’érosion trouve le même statut que la submersion et l’inondation. Deux nou- veaux zonages facultatifs sont créés. La zone de mobilité du trait de cote (ZMTC) protège les écosystèmes. La zone d’activité résiliente et temporaire (ZART) vise à facili- ter les opérations d’aménagement en pre- nant en compte le risque de recul du trait de cote. Le texte crée aussi le bail réel immobilier littoral. Son application permettra de régler le cas de l’immeuble Le Signal à Soulac-sur- Mer. Les premiers articles (1er à 8 bis ) ont été votés en l’état. ■ Construire dans les dents creuses A l’article 9A , Marie-Hélène Fabre souligne la nécessité d’aménager la loi littoral pour permettre l’aménagement des zones tou- chées par l’érosion, dans des conditions sécurisées et d’ouvrir la possibilité de construire dans les dents creuses. Annick Le Loch considère comme anormal qu’une commune soit entièrement concernée par la loi littoral. Guénhaël Huet approuve la pro- position d’autoriser la construction dans les dents creuses. La rapporteure Pascale Got estime que cet article voté au Sénat détrico- tait la loi littoral, mais qu’un équilibre a été trouvé en commission. La ministre explique que son intention n’est pas d’assouplir la loi littoral mais de répondre aux préoccu- pations des élus qui souhaitent une U RBANISME AL ’ ASSEMBÉE reproduction interdite sans autorisation Définitions prévues - « village » : ensemble de constructions orga- nisées autour d’un noyau traditionnel et qui accueille ou a accueilli des équipements ou lieux de vie collectifs; - « hameau existant » : ensemble de construc- tions regroupées d’un nombre et d’une densi- té significatifs, mais inférieurs à ceux d’un vil- lage, et n’est pas nécessairement pourvu des équipements et des lieux de vie collectifs; - « hameau nouveau intégré à l’environne- ment » : petit groupe de constructions de faible importance proches les unes des autres et formant un ensemble intégré à l’environne- ment, dont les caractéristiques et l’organisa- tion s’inscrivent dans les traditions locales. Adaptation du littoral au changement climatique Une proposition de loi adoptée pour apporter une réponse à l’érosion du littoral crée un nouveau bail réel immobilier. meilleure sécurité de leurs documents d’ur- banisme. Un amendement n° 12 de Julien Aubert qui proposait de revenir à la rédac- tion du Sénat, plus souple, a été rejeté. En revanche, Emmanuelle Cosse a obtenu le vote de l’amendement n°23 qui renvoie à un décret le soin de définir notamment les notions de hameau, de village, et de hameau nouveau intégré à l’environne- ment. Elle précise le contenu du projet de décret (lire encadré). Un amendement n° 10 vise à permettre la relocalisation d’activités en dehors des espaces proches du rivage, sans atteinte à l'environnement. Il a été retiré au profit du n°25 autorisant les exploitants agricoles ou forestiers à se réinstaller, en discontinuité des agglomérations et villages. Il a été voté ainsi que l’article 9A. Martial Saddier propose le rétablissement du COS, à titre transitoire, pour les com- munes de montagne, afin de faciliter la construction, mais son argumentation a été rejetée (l’article 9BA est resté supprimé). Les articles 9 B à 12 ont été votés. L’article 12 bis étend l’exonération d’impôt sur les bénéfices dans les zones de revitalisation rurale. Il a été voté contre l’avis de la ministre. L’article 13 concerne le Fonds de préven- tion des risques naturels majeurs (fonds Barnier). Emmanuelle Cosse propose que ce fonds puisse être mobilisé pour des acquisitions à l’amiable dans des situations d’urgence, en plafonnant sa contribution à 75% puis 50% de la valeur du bien. Philip- pe Le Ray souligne que dans la pratique, le Fonds ne pourra pas parvenir à de telles indemnisations. L’article 13 a été voté, ainsi que l’article 15. L'ensemble du texte a été voté. (AN 31janvier, 2e séance). R ÉPONSES ➠ Archéologie préventive Dans le cadre de la loi du 7juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'archi- tecture et au patrimoine, les services de la culture ont travaillé à préciser les critères de protection des monuments historiques en prenant en compte le patrimoine archéologique. Le ministre de la culture confirme à Thierry Lazaro que ces disposi- tions seront portées par des ordonnances. (JO AN Q, 17 janv. 2017, n° 61261). 7 février 2017 5 A L ’A SSEMBLÉE B RÈVES ◆ Encadrement des loyers à Lille La CLCV se félicite de l’entrée en vigueur, ce 1 er février, de l’encadrement des loyers à Lille ( Communiqué du 1 er f évrier 2017) . ◆ Plan Bâtiment durable L e Plan Bâtiment durable a publié son rapport d’activité 2016. Ratification d’ordonnances: consommation et crédit immobilier Le droit de résiliation annuel des contrats d’assurance concernant un prêt immobi- lier sera applicable aux contrats en cours. ❘◗ Emeline Peltier rejoint le cabinet d’avocats Sekri Valentin Zerrouk (SVZ) com- me associée, en charge du département immobilier. ❘◗ Lacourte Raquin Tatar ( Damien Gros- se et Julien Souyeaux ) a conseillé Vinci Immobilier lors de la signature des actes pour la réalisation d’un hôtel de 267 chambres à Rossiypole. Acteurs ■ Autorisation environnementale Texte d'application de l'article 106 de la loi du 6 août 2015, une ordonnance du 26janvier 2017 pérennise le dispositif expérimental d'autorisation unique en matière d'ICPE et d'installations, ouvrages, travaux et activité (IOTA) soumise à la législation sur l'eau. Cette ordonnance inscrit dans le code de l'environnement un régime d'autorisation unique en l'améliorant. L'autorisation environnementale ne vaut pas autorisation d'urbanisme. L'autorisa- tion d'urbanisme peut être délivrée avant l'autorisation environnementale, mais elle ne peut être mise en œuvre qu'après la délivrance de l'autorisation environnemen- tale. La demande d'autorisation environ- nementale peut être rejetée si elle paraît manifestement insusceptible d'être déli- vrée eu égard à l'affectation prévue du droit des sols. L'instruction comporte une phase d'exa- men, une phase d'enquête publique puis une phase de décision. Les textes sont insérés aux articles L 181- et suivants du code de l'environnement. (Ordonnance n°2017-80 du 26janvier 2017 relative à l'autorisation environnementale, J.O. du 27janvier, n°18). L’ordonnance est complétée de deux décrets du 26janvier. - L’un fixe le contenu du dossier de demande et les conditions de délivrance de l'autorisation par le préfet; Déjà examiné en première lecture, le projet d e loi ratifiant les ordonnances n°2016-301 du 14mars 2016 relative à la partie législa- tive du code de la consommation et n°2016-351 du 25mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs rela- tifs aux biens immobiliers à usage d'habita- tion, a fait l’objet d’une commission mixte paritaire. Les députés en ont repris l’exa- men le 26janvier. ■ Résiliation du contrat d’assu- rance emprunteur La rapporteure Audrey Linkenheld rappel- le que le Conseil constitutionnel a écarté de la loi Sapin 2 les mesures qu’elle comportait sur l’assurance emprunteur. La CMP a admis que les emprunteurs pourront résilier un contrat d’assurance souscrit dans le cadre d’un crédit immobi- lier, à tout moment et pas seulement dans les 12 mois suivant la signature du contrat de prêt. La mesure s’appliquera aux contrats en cours. Selon la rapporteure, il n’y a pas de risque de censure constitution- nelle, car cette application est justifiée par un motif d’intérêt général. Elle précise que le coût des sinistres couverts par l’assuran- ce emprunteur représente moins de 50% de la prime payée. Marc Le Fur n’est pas convaincu par la constitutionnalité de la m esure. Christian Eckert souligne toutes les avan- cées du droit de la consommation qui ont été obtenues, tout en regrettant que les mesures soient souvent mal connues du public. Il indique que la directive du 4février 2014 a mis en place un cadre har- monisé du crédit hypothécaire. Il en résulte par exemple la remise à l’emprunteur d’une fiche d’information standardisée, l’évaluation de solvabilité et les règles de compétence. Quant à l’application de la faculté de résilier les contrats d’assurance en cours, le ministre fait part de ses réserves. Jean-Marie Tétard ajoute que le texte de transposition de la directive comporte la création d’un statut européen pour les intermédiaires en crédit immobilier. Il pré- cise que le droit de substitution au contrat d’assurance serait applicable dès la publica- tion de la loi pour les nouveaux contrats mais à compter du 1erjanvier 2018 pour les contrats en cours. Arnaud Richard se félicite de la re-codifica- tion du droit de la consommation. L’ensemble du texte a été voté et renvoyé pour lecture définitive au Sénat où il doit être examiné ce 7 février. ● R ÉGLEMENTATION ■ Raccordement d’un bâtiment au réseau électrique Le propriétaire d'un terrain avait demandé le raccordement de son terrain au réseau ERDF. Or la société ERDF avait refusé le rac- cordement au motif que le maire de la commune lui avait enjoint de refuser le rac- cordement, faute d'autorisation d'urbanis- me. Le propriétaire contestait la décision en considérant qu'il n'avait pas à solliciter d'autorisation d'urbanisme. Il avait donc saisi le comité de règlement des différends pour obtenir l'annulation du refus. Le comité se réfère à l'article L 111-6 du code de l'urbanisme selon lequel les bâtiments ne peuvent être raccordés définitivement aux réseaux d'électricité notamment si leur construction n'a pas été autorisée. Le cahier des charges indiquait par ailleurs l'obligation pour le concessionnaire de procéder au rac- cordement sauf s'il a reçu injonction de l'au- torité compétente en matière de police. Le refus d'ERDF est donc validé. (Décision du 13avril 2016 du comité de règle- ment des différends et des sanctions de la Commission de régulation de l'énergie sur le différend qui oppose M. G. à la société Elec- tricité Réseau Distribution France (ERDF) rela- tif au raccordement d'un bâtiment au réseau public de distribution d'électricité, J.O. du 26 janv. 2017, n°136). - l’autre donne la liste des pièces , docu- ments et informations composant le dossier de demande d'autorisation environnemen- tale et ses modalités d'instruction. (Décrets n°2017-81 et 2017-82 du 26janvier 2017 relatifs à l'autorisation environnementa- le, J.O. du 27janvier, n0 19 et 20). 7 février 2017 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 10janv. 2017 AN n°95129 Alexis Bachelay, Socialiste, Hauts-de-Seine Logement de fonction. Gardien d'immeubles Fonction publique Le décret du 9mai 2012 a réformé le régime des con- cessions de logements des agents de l'Etat. Il ne sup- prime pas les logements de fonction mais fixe de nouvelles conditions pour leur attribution. Pour les gardiens d'immeubles d'HLM , ils ont une obligation de disponibilité totale pour assurer la sûreté et la sécurité des bâtiments et des habitants. Ils bénéficient d'un logement gratuit (loyer et charges). Il appartient a ux employeurs d'assurer cette gratuité. Le député relayait la situation de l'OPHLM de Gennevilliers refusant d'appliquer la gratuité. 10janv. 2017 AN n°95680 Dino Cinieri Les Républicains, Loire Taxe de séjour Intérieur Depuis 2015, les plateformes de location peuvent col- lecter la taxe de séjour pour les logeurs qui les man- datent à cet effet. Le logeur doit autoriser la plate- forme à collecter la taxe. A défaut, il reste respons- able de la collecte de la taxe comme un autre logeur qui n'utilise pas les services d'une plateforme. La mise en ligne des données liées au contenu des délibéra- tions des collectivités (art. R 2333-43 du CGCT) sera effective dès 2017. Par anticipation, un mini-site a été ouvert en avril2016: http://taxesejour.impots.gouv.fr. Le député faisait par des inquiétudes des hôteliers de la concurrence des locations par plate- formes de réservations en ligne. 10janv. 2017 AN n°81617 Alain Leboeuf, Les Républicains, Vendée Réforme des commis- sions départementales de sécurité et d'accessi- bilité? Intérieur Le dispositif de contrôle des ERP ne poursuit qu'un objectif ; assurer la sécu- rité et faciliter l'évacuation du public qui les fréquente. Leur privatisation n'est pas à l'ordre du jour mais des réflexions visent à alléger le fonction- nement des commissions départementales de sécurité et d'accessibilité . L'évolution du décret du 8mars 1995 vise notamment à supprimer les éventuels doubles contrôles. D'ores et déjà, l'arrêté du 20octobre 2014 a allégé les contrôles, en supprimant la visite de tous les deux ans, la replaçant par une visite tous les 3 ans. 17janv. 2017 AN n°85269 Philippe Bies, Socialiste, Bas-Rhin Signature des contrats de ville et TVA à 5,5 % Budget Une instruction a précisé les modalités de bénéfice du taux réduit de TVA: immeuble qui a fait l'objet d'un dépôt de demande de PC dans un quartier pri- oritaire (ou à moins de 300 m de sa limite) et faisant l'objet d'un contrat de ville dès sa signature. Il est admis que la condition d'existence du contrat de ville est réputée remplie si le QPV fait l'objet d'un contrat-cadre présentant les orientations stratégies du contrat, signé par le préfet, le président de l'EPCI ou les maires. Pour l'année 2015, la condition a été assouplie pour les opérations dont la demande de PC a été déposée entre le 1 er janvier 2015 et la date de signature du contrat de ville qui doit intervenir au plus tard le 31décembre 2015, c'est-à-dire pour les opérations dont le dépôt de PC est antérieur à la sig- nature du contrat de ville, pour autant que celle-ci soit intervenue en 2015. 17janv. 2017 AN n°85520 André Chassaigne, GDR, Puy-de-Dôme Cotisation foncière des entreprises (CFE) Budget L'objet de la CFE est distinct de celui de la taxe fon- cière et de la taxe d'habitation. Les entrepreneurs tra- vaillant à domicile sont imposés à la CFE sur une base minimum. La loi de finances pour 2014 a amélioré la progressivité du barème, notamment pour les con- tribuables dont le CA ne dépasse pas 100 000 € . Les entreprises sans salariés sont considérées comme n'ayant pas débuté leur activité tant qu'elles n'ont réalisé aucun chiffre d'affaires. Dans ce cas elles ne sont pas imposables à la CFE. Le député critiquait la « double imposition » au titre de la CFE et de la taxe foncière et de la taxe d'habitation. 24janv. 2017 AN n°100575 François Loncle, Socialiste, Eure Numérotation des habitations Intérieur La numérotation des habitations relève des pouvoirs de police du maire (art. L 2213-28 du CGCT). Il ne peut le faire que si les voies ont été dénommées, ce qui relève de la compétence du conseil municipal. Il n'appartient pas au Gou- vernement de s'y substituer. 24janv. 2017 AN n°92976 Pierre-Yves Le Borgn, Socialiste, Français établis hors de France Recouvrement des impayés de copropriété par les trésoreries publiques? Finances L'exécution des décisions du syndicat, prise en assem- blée générale, relève du syndic. Il a pour mission de recouvrer les charges. Les comptables publics ne peu- vent pas se substituer au syndic . Les moyens de recouvrement exorbitants du droit commun dont dis- posent les comptables publics ne peuvent être mis en œuvre qu'au profit des personnes publiques. Cette suggestion sur- prenante a trouvé une réponse de bon sens… 24janv. 2017 AN n°94515 Pascal Cherki, Socialiste, Paris Taxation des résidences secondaires. Personnes morales Finances Les communes, dans le périmètre de la taxe sur les logements vacants, peu- vent majorer la taxe d'habitation des logements non affectés à l'habitation principale (art. 1407 ter du CGI). Cette mesure ne s'applique qu'aux loge- ments, la qualité du propriétaire est indifférente. Les logements détenus par des personnes morales peuvent être soumis à la majoration de 20 %, s'ils ne sont pas affectés à l'habitation principale ; à condition de ne pas être occupés par une personne morale. C'est la qualité d'occupant du logement qui est déterminante pour la majoration de 20 %. ▲ ▲ 7 février 2017 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Aménagement du territoire : Marie- Christine Bernard-Gelabert est nommée directrice adjointe du cabinet de Jean- Michel Balylet, où elle succède à Pierre Bergès . Jésus Rodriguez quitte ses fonc- tions de conseiller urbanisme, aménage- ment, habitat. (Arrêté du 16janvier 2017, J.O. du 24janvier, n°67) Organismes publics ✓ Commissaire à la stratégie : Michel Yahiel , inspecteur général des affaires sociales, est nommé commissaire général à la stratégie et à la prospective. (Décret du 26janvier 2017, J.O. du 27janvier, n°60). ■ Procédure administrative La procédure télérecours fonctionne par lien avec les sites suivants: - pour le Conseil d'Etat: www.telerecours.conseil-etat.fr; - pour les cours administratives d'appel et les tribunaux administratifs: www.telere- cours.juradm.fr Un arrêté du 20 janvier en fixe les modali- tés de fonctionnement. Le système permet de télécharger des documents pdf, doc ou docx notamment. (Arrêté du 20janvier 2017 relatif aux caracté- ristiques techniques de l'application permet- tant l'utilisation des téléprocédures devant le Conseil d'Etat, les cours administratives d'ap- pel et les tribunaux administratifs, J.O. du 25janvier, n°24). ■ Création d’offices de notaires Un arrêté du 24janvier fixe les modalités du tirage au sort pour déterminer l'attri- bution des études de notaires créées. Les opérations de tirage au sort, qui ont lieu au ministère de la justice, sont effec- tuées en présence d'un magistrat. Un représentant du Conseil supérieur du nota- riat assiste aux opérations de vérification et de recomptage et aux tirages au sort. (Arrêté du 24janvier 2017 fixant les modali- tés des opérations de tirages au sort prévues à l'article 53 du décret n°73-609 du 5juillet 1973 relatif à la formation professionnelle dans le notariat et aux conditions d'accès aux fonctions de notaire; J.O. du 25janvier n°25). ■ Garantie des notaires Le taux de cotisation est fixé pour 2017 à 0,25 % de la moyenne de produits de2014 et2015. Il est prévu une décote si cette moyenne est inférieure à 176231 € . Elle est de: - 100 % si la moyenne est <137204 € , - 50 % si la moyenne est <157022 € , - 25 % si la moyenne est <176231 € . (Arrêté du 23janvier 2017 fixant le taux de la cotisation due par les notaires au titre de la garantie collective pour l'année 2017, J.O. du 26janvier 2017, n°46). ■ Géomètres Un décret du 27janvier prévoit notam- ment la transposition de la directive 2013/55/UE modifiant la directive 2005/36/CE relative à la reconnaissance des qualifications professionnelles et le règle- ment (UE) n°1024/2012 concernant la coopération administrative par l'intermé- diaire du système d'information du mar- ché intérieur. (Décret n°2017-103 du 27janvier 2017 modi- fiant le décret n°96-478 du 31mai 1996 por- tant règlement de la profession de géomètre expert et code des devoirs professionnels, J.O. du 29janvier, n°21). ■ Rénovation: information du consommateur Un arrêté du 24janvier organise l'informa- tion du consommateur qui envisage de recourir à des prestations dans le domaine du bâtiment et de l'équipement de la mai- son. Il entre en vigueur le 1 er avril 2017. Le tarif doit être publié sur le site internet du professionnel. Les deux documents précédents (devis et ordre de réparation) sont fusionnés Le texte distingue le cas de contrats conclus à distance, hors établissement ou dans les locaux du professionnel. Dans ses locaux, le professionnel doit affi- cher ses tarifs. (Arrêté du 24janvier 2017 relatif à la publici- té des prix des prestations de dépannage, de réparation et d'entretien dans le secteur du bâtiment et de l'équipement de la maison, J.O. du 28janvier, n°18). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi670 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. ➠ Travaux incombant aux bailleurs de logements Pour préciser les obligations des parties, en application de la loi Alur, l'arrêté du 29mai 2015 a défini le contenu d'une notice d'information à annexer au bail. Le décret du 30mars 2016 a fixé les modalités d'établissement de l'état des lieux et la prise en compte de la vétusté. Il prévoit la faculté de recourir à une grille de vétusté. Des plaquettes d'infor- mation seront prochainement diffusées, précise la ministre du logement à André Chassaigne. (JO AN Q, 24 janv. 2017, n°77553). ➠ Taxation des loyers fictifs? La loi taxait sur la base d'un revenu fictif le propriétaire qui se réservait la jouissan- ce d'un logement, jusqu'en 1965. La loi de finances pour 1965 a supprimé cette taxation. Il n'est pas envisagé de revenir sur cette suppression, indique le ministre des finances à Francis Hillmeyer. (JO AN Q, 24 janv. 2017, n°95352) . R ÉPONSES 7 février 2017 8 B ILANDEL ’ ANNÉEIMMOBILIÈRE La réforme du droit des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016 impacte le droit immobilier. Silke Nadolni cite notam- ment: la consécration de la bonne foi dans les négociations pré-contractuelles, le devoir d’information qui impose à une partie de transmettre une information déterminante pour son cocontractant, ce qui est à retenir pour la constitution des data-room. La rupture des pourparlers était traitée par la jurisprudence qui reconnaissait une facul- té d’indemnisation si elle était fautive mais non l’indemnisation de la perte de chance. La loi nouvelle a repris cette solution mais avec des termes différents, refusant l’indem- nisation pour la “perte des avantages atten- dus du contrat non conclu” (art. 1112 du code civil). De la loi nouvelle résulte un effet pratique important attaché à la qualification de contrat d’adhésion (contrat dans lequel les conditions générales sont soustraites à la négociation des parties). Si la clause est déséquilibrée, elle est réputée non écrite. De nombreux contrats pourraient être qualifiés de contrat d’adhésion (financement immo- bilier, gardiennage…) PC et urbanisme commercial En droit de l’urbanisme, Hélène Cloëz évoque l’avis du Conseil d’Etat du 23 décembre 2016 précisant l’impact de la loi Pinel selon laquelle la délivrance du permis de construire vaut autorisation d'exploita- tion commerciale. En théorie, le permis peut être délivré avant la délivrance de l'avis de la CDAC. Mais en pratique le Conseil d’Etat conseille à l’administration de ne pas déli- vrer d’autorisation et d’attendre la délivran- ce de l’avis de la CDAC ou de la CNAC pour statuer. L’autorisation est susceptible de deux recours. Le Conseil d’Etat précise que le recours engagé par un voisin peut être intenté dans les deux mois de l’affichage du permis mais que le recours du professionnel concurrent peut être exercé dans les deux mois de la délivrance de l’avis de la CNAC. Autre point réformé: la liste des destina- tions. Le décret du 28décembre 2015 a réduit le nombre de destinations de 9 à 5, mais un arrêté de novembre2016 a précisé le sens des 20 sous-destinations. Il en résulte que si un changement de sous-destination a lieu à l’occasion de travaux affectant la structure du bâtiment ou ses façades, il requiert un permis de construire. Par ailleurs, Hélène Cloez souligne que bien souvent ces nouvelles ne s'appliquent pas encore totalement, les règles de droits tran- sitoires étant complexes. Quelle gouvernance des quartiers connectés? Olivier Ortéga analyse l’impact juridique de l’émergence des “smart cities”. L’idée de départ est de ne plus limiter la recherche d’efficacité énergétique à un seul immeuble mais d’étendre la réflexion à un groupe d’immeubles, un îlot, ou un quartier. Le quartier offre une série de services comme un système de partage de parking par exemple. Mais l’innovation technique aura aussi des incidences en matière de gouvernance et ouvre des questions; qui va décider de modifier les services ou d’en supprimer cer- tains? Le cycle de la RT est achevé E+C- c’est le mot d’attaque de Philippe Pelle- tier. Indiquant que c’est la grande orienta- tion qui va désormais guider promoteurs et constructeurs. La future réglementation ne sera pas thermique mais environnementale. Il ajoute que nous avons terminé le cycle de la réglementation thermique. La nouvelle réglementation aura trois axes: le bâtiment de demain sera à énergie positive, il sera sobre en émission de gaz à effet de serre et il contribuera à la qualité de vie (confort d’été, qualité de l’air intérieur, isolation acoustique…). Il ajoute encore que la phase d’expérimentation, assortie de la mise en place de label (celui d’Effinergie est dispo- nible celui d’HQE doit l’être prochainement), a été admise par le Gouvernement sur recommandation du Plan bâtiment durable. A fonds travaux, compte séparé La copropriété de 2017 voit se mettre en place une bonne dizaine de mesures nou- velles que présente Pascaline Déchelette- Tolot. Le diagnostic technique global succè- de au DPE; il doit être proposé en 2017 aux copropriétaires, par le syndic mais ne donne Le droit des obligations s’invite dans l’immobilier Tour d’horizon de l’actualité du droit immobilier avec les avocats de LPA-CGR ce 2 février pour sa traditionnelle conférence annuelle. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Direc- teur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE pas lieu à obligation de travaux. Le carnet numérique de suivi et d’entretien de l’im- meuble entre en vigueur pour les immeubles dont le permis est délivré depuis janvier2017. Le fonds travaux est également entré en vigueur le 1 er janvier, et suppose l’ouverture d’un compte bancaire séparé (qui s’ajoute à celui ouvert pour les autres fonds du syndicat). La loi oblige aussi à la pose de compteurs d’énergie à l’entrée du lot. L'entrée en vigueur s’étale entre le 31mars 2017 pour les immeubles les moins vertueux et le 31décembre 2019 pour les plus vertueux. L’imprévision dans le bail commer- cial? Pour les baux commerciaux, Géraldine Pie- delièvre analyse l’impact de la réforme du droit des obligations. Exemple: les clauses qui créent un déséquilibre significatif sont réputées non écrites dans les contrats d’ad- hésion. Son conseil est donc, d’une part de conserver la preuve des échanges entres les parties avant signature, et d’autre part d’évi- ter de distinguer dans le contrat les condi- tions générales des conditions particulières. La consécration légale de la théorie de l’im- prévision (art. 1195) pourrait-elle donner lieu à application pour un bail? En cas de hausse brutale de l’indice, le preneur pourrait-il demander une renégociation du loyer? En cas de travaux conséquents inattendus, le bailleur pourrait-il demander une prise en charge par le preneur? Géraldine Piedelièvre penche pour une réponse négative: la remi- se en cause du loyer commercial obéit déjà à des règles spécifiques et la prise en charge de travaux par le locataire se heurterait aux règles nouvelles de la loi Pinel. Le cabinet conseille de renoncer contractuellement à la faculté de recours à l'article 1195. 4 flux financiers Sidonie Fraîche-Dupeyrat souligne quant à elle l’émergence du statut spécifique des résidences services, amorcé avec la loi de 2015 sur le vieillissement et poursuivie par le décret du 26octobre 2016 fixant la liste des services non individualisables. Elle observe que ce statut prévoit donc la coexistence de 4 flux financiers: au bail qui prévoit classi- quement le versement d’un loyer et de charges locatives s’ajoute le versement de charges pour les services non individuali- sables. Le 4e flux est celui du paiement des services individualisables, résultat d’un contrat entre l’exploitant et le résident. ●
