Au sommaire :
– 2 – Édito
– 3 – Éclairage – Les grandes orientations de la loi Elan, selon le ministère
– 6 – Plan – Le plan de la loi en 4 titres
– 7 – Analyse par articles – La présentation de chaque article
– 7 – Titre Ier : Construire plus, mieux et moins cher –
– 18 – Titre II : Évolution du secteur du logement social –
– 21 – Titre III : Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale
– 28 – Titre IV : Améliorer le cadre de vie
Quel Elan? L orsqu’il fut de façon éphémère ministre de la cohésion des territoires, Richard Ferrand estimait en prenant ses fonctions, qu'une loi nouvelle était inutile, la loi Alur étant encore très récente. Dix- huit mois plus tard, nous voici pourtant face à un imposant corpus législatif nouveau. Le premier critère d'une loi réussie c'est son nom. La loi de Christine Boutin a d'abord souffert de son nom. L'intitulé était mobilisateur: la loi du 25mars 2009 avait pour objet la "mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion" mais elle fut caricaturée par son acronyme de Molle. La loi portée par Jacques Mézard et Julien Denormandie a délibérément évité cet écueil en choisissant l'Elan, tout comme Cécile Duflot avait opté pour l'Alur en 2014. Un autre critère de qualité est de se centrer sur un sec- teur et de s'y tenir. Celui-ci est aussi rempli. Sur les 234 articles, et à l'exception du n°233 sur le temps légal, tous sont orientés sur l'urbanisme ou le logement. Les demandes de réformes à incidences fiscales ont toutes été écartées (sauf exceptions rarissimes, pour le dis- positif Louer abordable à l'article 162). La dernière partie vise le numérique, dont on veut bien admettre que c'est un sujet connexe. Le tout forme donc un ensemble qui a sa cohérence. Quant au contenu, il faut voir dans ce texte une volonté de faire bouger, de bousculer, de changer les habitudes. Cet objectif est particulièrement net pour le logement social. La loi cherche à assurer plus de mouvement dans ce secteur en rassemblant les organismes dans des orga- nismes de taille plus importante, en facilitant les mou- vements de capitaux entre organismes et en facilitant la vente de logements. À cet effet, un outil spécifique est mis en place : la société de vente d'HLM. Le texte cherche aussi le mouvement parmi les locataires, afin par exemple de mieux ajuster la taille du logement à celle du ménage. Regrouper, vendre, rassembler, faire circuler les capi- taux et faire bouger les locataires dans un logement inadapté… nombreux sont les outils mis en place pour créer du mouvement et, on l'espère du dyna- misme. Le dynamisme est bon, s'il est mis au service d'un objectif reconnu; le mieux-être des habitants. On saura, dans le temps, s'il est atteint. Le ministère a aussi souvent mis en avant dans les débats sa volonté d'associer les élus locaux aux nou- veaux outils d'urbanisme. Il récuse tout objectif de centralisation et met en avant la mise au point d'ou- tils d'urbanisme, pour accompagner les élus dans leurs "projets de territoire". Ici encore, c'est au vu de la pratique qu'on vérifiera si l'objectif est atteint. Les outils sont affûtés (on se délecte des nouveaux signes de GOU, PPA, ORT…), la boîte à outils est renouvelée. Aux acteurs de s'en saisir. L'urbanisme commercial est aussi renouvelé. Le statut du bail commercial n'est pas modifié (sauf de raris- simes exceptions, aux articles28 et157 par exemple), mais le régime de l'autorisation d'exploitation com- merciale est réformé pour soutenir la revitalisation des centres-villes. La loi joue ici pleinement son objet d'aménagement pour flécher le développement des activités commerciales vers le centre-ville et arrêter la prolifération des centres commerciaux de périphéries qui ont tout à la fois défiguré les entrées de ville et contribué au désert de leurs centres. Le commerce est incontestablement en mutation très rapide avec le développement du commerce électronique et le visa- ge des villes est certainement appelé à changer dans les années à venir. Le législateur tente de faire face aux excès du passé, avant peut-être de nouvelles mutations. En revanche, les rapports locatifs privés sont peu modifiés. Toutefois, la numérisation du bail (art. 217) considère les parties aux contrats que sont les bailleurs et les locataires comme devant être assistées et ouvre la voie à la création d'une vaste base de don- nées sur les baux, y compris les baux en cours. Sur ce point, la motivation du législateur est, au mieux, floue: est-il nécessaire de constituer une base de don- nées exhaustive de toutes les locations, pour de simples visées statistiques? On peine à le croire. De l'information à la surveillance, de la surveillance à la JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 73 6NOVEMBRE 2018 ISSN 1622-1419 19 E A NNEE . . immobilier - 2 - Edito - 3 - Éclairage - Les grandes orientations de la loi Elan, selon le ministère - 6 - Plan - Le plan de la loi en 4 titres - 7 - Analyse par articles - La présentation de chaque article - 7 - TitreIer: Construire plus, mieux et moins cher - - 18 - TitreII: Évolution du secteur du logement social - - 21 - TitreIII: Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale - 28 - TitreIV: Améliorer le cadre de vie S O M M A I R E Numéro spécial: La loi Elan E D I T O R I A L ▲ sanction, le glissement d'objectifs est un fort risque. La CNIL aura ici un nouveau champ d'investigations pour tenter d'assurer une protection des citoyens. L'encadrement des loyers est supprimé de la loi de 1989 mais réintroduit aussitôt sous forme d'expérimentation. Les contentieux de baux pourront faire l'objet d'une action de groupe (art. 138). Le DPE devient opposable (art. 179). Son régime reste imparfait mais les députés ont tenu à en conforter l'im- pact juridique. Ici encore, on passe progressivement de la pure description sans effet juridique à une informa- tion qui va permettre d'imposer des contraintes. On peut prévoir une évolution analogue pour le carnet numérique (art. 182). La loi fait aussi œuvre d'innovation en encadrant des dispositifs qu'elle souhaite promouvoir comme la coha- bitation intergénérationnelle (art. 117). Elle insère une clause de plein droit de résiliation du bail (art. 121) en cas de trouble de voisinage constaté par le juge. Notons aussi une modification pratique importante; la suppression de la clause manuscrite dans les engage- ments de caution (art. 134). Pour le contrat de vente, un nouveau diagnostic voit le jour sur le risque de mouvement de terrain suite à la sécheresse et la réhydratation des sols (art. 68). La loi fait montre de pragmatisme pour adapter des règles aux réalités locales. Deux exemples. La loi SRU et la loi Littoral. Pas de remise en cause des principes mais admission des ajustements ponctuels. Encore que sur ces points, l'admission fut-elle ponctuelle de dérogations finit par miner le principe qu'elle réaffirme. Construire les dents creuses dans les hameaux du littoral aboutit à urbaniser davantage des zones protégées. La copropriété Le législateur a refusé de laisser totalement la main au Gouvernement pour réformer la copropriété. Il a préfé- ré insérer directement dans la loi une séries de modifi- cations de la loi de 1965, en s'inspirant explicitement des travaux du Greco. Cette réforme comporte des aspects très pratiques comme la reconnaissance de la faculté de voter par correspondance dans les assemblées de copropriétaires. Elle consacre aussi des notions juris- prudentielles comme le lot transitoire ou les parties communes à jouissance privatives. Mais le champ de l'habilitation demeure important (art. 215). Il vise d'une part à codifier le droit de la copro- priété et d'autre part à modifier le fond du droit notam- ment pour changer les règles d'organisation et de gou- vernance. Le N pour numérique de la loi est parfaitement justifié car, à chaque fois qu'il est possible, le législateur vise à remplacer des formalités classiques par des transmis- sions électroniques de données ou la construction de registres informatisés. Il se double de mesures tech- niques, en fin de loi, pour accélérer la mise en place des réseaux de fibre optique. Des nombreuses dispositions tendent à assurer une information globalisée par le rassemblement des don- nées. Exemple: la création d'un observatoire des dia- gnostics immobiliers. Le texte est incontestablement pragmatique sur de nombreux points. Sur l'accessibilité des logements, il est revenu sur l'obligation universelle d'accessibilité, en offrant un nouveau cadre : le logement évolutif. C'est un moyen pratique de répondre à une difficulté. Sur les recours abusifs, il apporte de nouvelles réponses, de nouveaux ajustements des textes. Aucun n'est à lui seul déterminant, mais le législateur indique une direc- tion: les recours sont trop longs. Il faut trancher plus vite. Lorsqu'un sujet est jugé important, on supprime des délais, des garanties. Le cas de l'équipement en fibre optique en est un bon exemple. Il est jugé prioritaire, les procédures sont allégées, simplifiées, raccourcies. Quand le législateur a un objectif clair, il prend les moyens pour l'atteindre. C'est donc le cas pour la numé- risation, c'est aussi le cas pour les Jeux olympiques où il n'hésite pas à bousculer les règles habituelles pour que les équipements soient prêts en temps voulu. 234 articles, souvent très techniques. Notre numéro spé- cial ne saurait prétendre en fournir une analyse exhaus- tive. Notre objectif est de vous permettre une lecture article par article afin de repérer les grandes lignes de réforme. Nous vous mentionnons pour chacun des articles, son objet principal et le numéro d'origine, ce qui vous permet de retrouver les informations néces- saires dans les débats parlementaires. Nous publions ce document, avant le verdict du Conseil constitutionnel. Cette présentation de ce qui sera le droit positif est donc naturellement fournie sous réser- ve de la décision de sages de la rue Montpensier. Au terme de cette analyse, qu'en retenir? Impression générale; c'est Byzance ! Le détail de la législation est infini et le changement de textes appelle constamment de nouveaux changements. La copropriété va être réfor- mée par ordonnance mais la loi Elan n'a pas résisté à la volonté d'aborder immédiatement la réforme de plu- sieurs articles de la loi de 1965, qui n'ont donc qu'une durée de vie éphémère, dans l'attente des ordonnances. Même schéma pour les documents d'urbanisme. De nombreux articles ajustent les règles, mais des ordon- nances vont modifier l'ordonnancement général des documents. La lutte contre les marchands de sommeil suscite des textes très abondants, comme si l'efficacité des poli- tiques publiques était inversement proportionnelle à la sobriété des textes… Inciter à bouger? L'intention est manifeste. Dans quelle direction? L'intention est incertaine. L'Elan est donc avant tout Byzantin… ■ BD 6 novembre 2018 2 E DITO JURIS hebdo immobilier ll ▲ Des représentants du ministère de la cohé- sion des territoires présentaient le 8octobre, puis le 15octobre, les grandes orientations de la loi Elan, avant son adop- tion définitive par le Sénat le 16octobre. Le ministère anticipait le dépôt d'un recours devant le Conseil constitutionnel, sans doute à l'initiative des députés Sté- phane Peu et de François Pupponi. Deux motifs au moins étaient attendus pour fonder le recours. - Les nouvelles règles d'accessibilité des logements et la notion de logement évolu- tif et - Les dérogations à la loi Littoral pour le cas de la Corse. Les adaptations de la loi supposent une modification des SCOT, or, en Corse, les documents d'urbanisme sont rassemblés par le Padduc (plan d'aménage- ment et de développement durable de Corse) mais les SCOT n'ont pas à ce jour été élaborés, ce qui produit une différence de traitement entre la Corse et les autres régions. La réorganisation du secteur HLM La loi de finances pour 2018 a entamé le mouvement de réforme avec une baisse des loyers et une réduction correspondan- te des APL pour un montant de 800mil- lions d'euros en 2018, la hausse de la TVA avec, en contrepartie des aides de 10mil- liards d'euros de la Caisse des dépôts pour restructurer le secteur. La loi nouvelle poursuit le mouvement de réforme; les pouvoirs publics partent du constat que certains organismes ont des difficultés structurelles tandis que d'autres ont des moyens beaucoup plus importants. il s'agit, indique le ministère, de réorgani- ser le secteur en rapprochant ceux des organismes qui portent un projet commun afin de mutualiser leurs actions. La loi prévoit une obligation de regroupe- ment pour les organismes ayant moins de 12000 logements (le projet de loi avait prévu un seuil de 15000 logements). Le regroupement passe par la mise en pla- ce de sociétés de coordination. La loi prévoit des outils de simplification de la gestion des organismes HLM: - Extension de compétence Il s'agit par exemple de permettre à des organismes construisant des EHPAD d'en assurer ensuite la gestion. - Loi MOP La loi n'impose plus le recours au concours d'architecte aux bailleurs sociaux. Ils devront toujours faire appel à un architec- te pour élaborer le projet mais ils pourront aussi ne pas lui confier la mission complète et faire appel par exemple à un bureau d'études techniques, comme peuvent le faire des opérateurs privés. - Vente de patrimoine La faculté accordée à un organisme HLM de vendre des logements n'est pas nouvel- le. Mais, alors qu'environ 100000 loge- ments HLM sont en vente, seuls 8000 par an sont vendus. L'objectif est de parvenir une cession annuelle de 1% du parc, soit 40000 logements. Cette politique est un moyen de soutenir l'accession sociale à la propriété et permet, avec le produit de la vente d’un logement de financer la construction de 2 à 3 logements neufs ou 3 à 4 rénovations. La loi a cherché à limiter le nombre d'avis requis pour vendre et à clarifier les ordres de priorité pour acheter. La loi crée un nouvel outil: la société de vente HLM. Afin de permettre à certains organismes qui ne sont pas équipés pour céder du patrimoine, il leur est proposé de faire appel à un organisme spécialisé qui leur achètera un immeuble, en assurera le portage, la mise en copropriété et la ven- te. Ces sociétés de vente auront le statut HLM, et devront en respecter les contraintes comme l'absence de distribu- tion de bénéfice. Tout organisme pourra créer une société de vente HLM mais anticipant la publica- tion de la loi, Action logement a lancé en juillet un appel à manifestation d'intérêt pour susciter des offres de ventes d'orga- nismes, et que les premières opérations puissent de conclure au premier semestre 2019. Une centaine de dossiers a été reti- rée auprès d'Action Logement. Le bailleur vendeur continuera probable- ment à assurer la gestion des immeubles pendant la phase de vente. Le niveau de décote du bien dépendra de son emplace- ment, de la durée prévue du portage et des travaux à engager. Alors que le mon- tant de la décote est actuellement très encadré, il sera fixé bien plus souplement par le conseil d'administration du vendeur. ll pourra également prévoir des clauses anti-spéculatives pour éviter que l'accédant ne revende à court terme avec plus-value; le bailleur vendeur pourra demander par exemple à la société de vente d'assurer aux occupants des conditions plus faciles d'ac- cession. La société de vente devra signer une convention d'utilité sociale, afin notam- ment que les ventes évitent de favoriser la création de copropriétés dégradées. Les occupants qui choisiraient de ne pas acheter leur logement, resteront locataires sans changement de statut. Les prérogatives de la société de coordina- tion sont fixées par la loi. L'objectif de son existence est de permettre un rapproche- ment qui ne soit pas que de façade, mais permette de réaliser des économies d'échelle et d'améliorer l'efficacité des organismes. Des statuts types sont en cours de rédac- tion en lien avec les acteurs concernés. Le ministère ajoute que les pouvoirs publics n'ont pas voulu imposer la fusion des organismes (qui reste une option) mais mis en place les outils pour leur permettre de fonctionner ensemble, grâce à la socié- té de coordination. Cette boite à outils permet d'avoir une présence pour plus moins importante des collectivités locales. - Mobilité des locataires La loi a mis en place des outils pour facili- ter la mobilité des locataires afin de mieux répondre aux besoins des occupants. Elle a fixé une règle de revoyure, tous les 3 ans (et non plus 6 ans comme l'avait envi- sagé le projet de loi). Chaque organisme devra tous les 3 ans examiner la situation des locataires afin d’adapter le logement aux besoins (surface, ressources, situation familiale, nombre de personnes) et le cas échéant proposer une mutation dans le par social. La commission d'attribution des logements (CAL) se saisira de cette question. Par ailleurs, la loi prévoit désormais une gestion des attributions de logements en flux et non en fonction du stock de loge- ments. 6 novembre 2018 3 JURIS hebdo immobilier ll E CLAIRAGEDUMINISTÈRE ▲ ANALYSE Éclairage officiel. Le ministère de la cohésion des territoires a fourni lors de deux réunions en octobre des précisions sur les grandes orientations de la loi Elan. En voici l’essentiel. Les grandes orientations de la loi Elan, selon le ministère 6 novembre 2018 4 JURIS hebdo immobilier ll E CLAIRAGEDUMINISTÈRE ANALYSE La loi n'a pas prévu de sanction si les orga- nismes ne mettaient pas en place cette procédure de revoyure mais les pouvoirs publics comptent sur la mobilisation du m onde HLM, de plus, l'Ancols pourra faire preuve de vigilance sur ce point. Ainsi que le montre une expérimentation effectuée par Montrouge Habitat (Hauts- de-Seine) cette procédure a permis de récupérer une vingtaine de logements et les attribuer à des ménages correspondant mieux à leurs caractéristiques. En revanche, les règles de remise en cause du droit au maintien dans les lieux en cas de dépassement des plafonds de res- sources (plus de 50% pendant deux ans) ne sont pas modifiées. - La loi généralise le système de cotation de la demande de logements, pour assurer plus de transparence dans les règles d'attri- bution des logements. - La liste des publics pouvant bénéficier d'attributions prioritaire est complétée en faveur des femmes victimes de violences sexistes et par la prise en compte de la situation d'une personne lorsque la procé- dure de séparation est attestée par un avo- cat. - L'obligation de mixité sociale est renfor- cée dans les attributions de logements. Les attributions hors QPV en faveur des ménages aux plus faibles revenus ne pour- ront pas descendre sous le seuil de 25%. Par ailleurs, le maire pourra récupérer le pouvoir d'attribution des logements lorsque l'organisme HLM ne respecte pas ses obligations. Loi SRU: pas de remise en cause, des adaptations La loi de 2000 n'est pas remise en cause dans ses principes, mais reçoit des adapta- tions pragmatiques. - Les communes entrant depuis 2015, dans la contrainte de disposer d'un quota de logements sociaux à cause d'une fusion de communes par exemple disposeront d'un délai de 15 ans pour atteindre leur objectif de 25%. - Les logements qui font l'objet d'un bail réel solidaire (BRS) et qui sont donc attri- bués sous condition de ressources, sont intégrés dans le calcul des logements sociaux. - Les logements financés en PSLA entrent aussi dans le décompte SRU, tant que son bénéficiaire est en place et jusqu'à un délai de 5 ans après levé d'option. En revanche, les logements d'urgence ne sont pas intégrés dans le décompte SRU. - Pour les communes d'Ile-de-France, le seuil d'entrée dans le dispositif était fixé à 1500 habitants. Ce seuil est rehaussé à 3500 habitants pour éviter d'inclure dans le dispositif de toutes petites communes, h ors du champ de croissance de la région parisienne (cela ne concerne en pratique que 25 communes). La loi autorise enfin l'exécution des obliga- tions de construction de logements sociaux au niveau intercommunal si l'intercommu- nalité est dotée des documents de planifi- cation adéquats. Parc privé Les pouvoirs publics n'ont pas voulu tou- cher à l'équilibre de la loi de 1989 sur les rapports locatifs. Pour l'encadrement des loyers, la loi nou- velle organisme une expérimentation. Elle dissocie l'observation des loyers de la mise en place de l'encadrement. La loi Elan oblige les communes soumises à la taxe sur les logements vacants à mettre en place un observatoire des loyers. Les agglomérations auront, pendant 5 ans le choix de demander une expérimentation de l'encadrement. De plus, les aggloméra- tions pourront choisir le secteur géogra- phique concerné par l'encadrement. Les pouvoirs publics accorderont l'agré- ment à un observatoire après avoir vérifié le sérieux scientifique de l'outil mis en œuvre. Les territoires soumis à expérimen- tation seront déterminés par décret à par- tir de quatre critères prévus par la loi. Il reviendra donc aux collectivités d'appré- cier si elles jugent nécessaire d'encadrer, à partir des critères légaux, sous le contrôle du juge. Le système place donc les collecti- vités devant leurs responsabilités puisque c'est elles qui auront l'initiative de la démarche. Le juge pourra être saisi par exemple par un bailleur qui juge l'encadrement inutile ou par un locataire qui considère que son secteur n'est pas encadré alors que le voisi- nage l'est. Il appartiendra au juge de véri- fier la bonne application des critères légaux. Le Parlement a validé la création du bail numérique et la signature numérique du cautionnement. Le bail mobilité a été adopté suivant le schéma du projet de loi. Il vise des locaux meublés loués pour une durée d'un à dix mois, non renouvelable sauf dans le délai total maximal de 10 mois. La liste des publics visés a été élargie aux jeunes en service civique. Le bail devra respecter l'exigence de décence et, le cas échéant, d'encadrement des loyers. La lutte contre l'habitat indigne et les mar- c hands de sommeil est accrue. La logique du législateur est d'agir tant en amont qu'en aval de la production de logements loués par des marchands de sommeil. En amont, l'interdiction faite aux mar- chands de sommeil d'acquérir des loge- ments est allongée à 10 ans et elle est étendue: initialement limitée aux ventes de gré à gré, elle est étendue aux ventes aux enchères. De plus, les bien acquis sont systématiquement confisqués. La loi systématise la saisie des indemnités d'expropriation, afin d'éviter la reproduc- tion du scandale d'un marchand de som- meil ayant encaissé une indemnité de plu- sieurs millions d'euros après expropriation du bien dans lequel il pratiquait son activi- té illicite. Enfin, la loi facilite les redressements fis- caux par l'établissement d'une présomp- tion de revenus. Les syndics auront obligation de signaler qu'un propriétaire exerce une activité de marchand de sommeil. Les sanctions visent tant les personnes physiques que morales. Les pouvoirs publics espèrent que ces mesures seront efficaces et conduiront à augmenter le nombre de décisions judi- ciaires rendues: le nombre de condamna- tions est actuellement inférieur à cent par an. Accès au logement des jeunes Plusieurs mesures sont destinées à faciliter l'accès au logement des jeunes. - La colocation dans le parc social est ouverte plus largement. - L'habitat intergénérationnel est favorisé pour permettre à un jeune de moins de 30 ans de cohabiter avec une personne de plus de 60 ans, en sécurisant les attribu- tions d'APL. Le loyer est réduit pour le jeu- ne en échange d'une présence bienveillan- te auprès de la personne âgée (sans qu'il s'agisse d'une activité professionnelle). Les conditions d'occupation seront régies par une charte. - La loi crée des "résidences jeunes". Ce dispositif vise à répondre au problème des résidences pour étudiants qui doivent congédier leurs occupants lorsqu'ils chan- gent de statut pour devenir jeunes profes- sionnels. Ce nouveau cadre, à l'intérieur du parc social (existant ou à construire) per- mettra d'accueillir des jeunes de moins de 30 ans, qu'ils soient étudiants ou jeunes professionnels (décret à paraître). Plateforme de locations de courte durée L e projet de loi initial a été peu modifié sur ce point. La mise en location d'un logement sur une plateforme est autorisée sauf régulation. La location d'une résidence principale est limitée à 120 jours par an. Dans certaines agglomérations, notamment à Paris, la location d'autres biens est interdite. La loi sécurise le dispositif de réglementa- tion en aggravant les pénalités. Les sanc- tions pourront atteindre 10000 € par loge- ment pour les bailleurs et 50000 € par logement pour les plateformes. Les plateformes ont accepté le 7juin 2018 de signer un accord dans lequel elles s'en- gagent à mettre en œuvre les mesures et à transmettre aux pouvoirs publics les infor- mations recueillies sur le volume d'activité. Copropriété La CMP a validé le principe de réforme par ordonnance. Le délai d'élaboration a été fixé à un an, pour laisser le temps de la concertation. Le texte entrera ensuite en vigueur après un délai, pour permettre au Parlement de l'ajuster. Un groupe de tra- vail associant copropriétaires et syndics vient d'achever son ouvrage sous l'égide de la Chancellerie, l'objectif est d'élaborer le texte d'ici le printemps 2019. Sur le fond, le but est d'éviter les blocages de prises de décision dans les copropriétés et d'éviter les dégradations de bâtiment. De plus, une dizaine de mesures sur la copropriété ont été adoptées directement dans le texte de la loi Elan. Aménagement En matière d'aménagement, le ministère explique que le Gouvernement a souhaité partir de l'écoute des territoires pour apporter des solutions concrètes aux pro- blèmes posés. Les consultations menées avant l'élaboration du projet de loi ont abouti à deux convictions: d'une part il fal- lait faire sauter des verrous pour libérer les énergies d'autre part, il fallait faire confiance aux territoires et nouer à cette fin des partenariats. Le PPA et la GOU Le projet partenarial d'aménagement (PPA) est donc un contrat par lequel une collectivité prend la responsabilité du développement de son territoire et le contractualise avec différents acteurs et le soutien de l’État. L'Etat vient donc en appui de la collectivité. Le PPA a suscité de nombreux débats et notamment au Sénat et ils se sont notam- ment focalisés sur la place des communes d ans le dispositif. La qualification de grande opération d'ur- banisme (GOU) emporte une série de conséquences comme l'application du per- mis d'innover. Ce permis consiste à autori- ser une dérogation aux normes de construction si le porteur du projet peut attester qu'il atteindra des résultats iden- tiques par d'autres moyens. Le texte prévoit par ailleurs de nombreuses simplifications techniques. Exemples. En matière de création de ZAC, le droit actuel prévoit de nombreuses consulta- tions du public. Le projet de loi consacre la participation par voie numérique. La loi actuelle distingue la concertation nécessaire pour la création de la ZAC et ensuite celle requise pour chacun des pro- jets eux-mêmes. Il sera désormais possible de grouper les deux consultations. De façon générale, le ministère explique qu'il s'agit de passer d'une logique de pro- cédure à une logique de projet. Concernant les SCOT, ces documents peu- vent atteindre 700 pages. La loi Elan entend faire "le big bang" des documents d'urbanisme. Il s'agit de clarifier le foison- nement des textes en restructurant l'archi- tecture des documents d'urbanisme. Par exemple, coexistent les notions de "com- patibilité" de "prise en compte" et de "conformité", ce qui induit un risque de contentieux. Ces notions seront clarifiées par le biais d'une ordonnance. La loi Littoral Le Gouvernement a voulu répondre aux demandes des élus. Ces derniers se consi- dèrent comme les meilleurs défenseurs du littoral mais avancent aussi la nécessité de permettre un développement de leurs ter- ritoires. Il s'agit donc, sans remettre en cause les principes de la loi, d'en admettre des ajustements, ce qui est aussi une matière de responsabiliser les acteurs. Exemples. Il sera possible d'identifier dans les docu- ments d'urbanisme les hameaux dédiés à la densification, dans des zones urbaines (identification des "dents creuses"), sous réserve d'un avis de la commission des sites et de l’État. Par ailleurs, dans quatre îles non connec- tées au réseau électrique, l'implantation d'équipements de production d'énergie renouvelable est facilitée. Enfin, en Corse, certaines communes sont soumises à la loi Littoral (applicables sur toute la commune) et à la loi montagne (applicable uniquement dans la zone mon- t agneuse). Les élus pourront déterminer les lignes fixant la limite de l'application géographique de la loi littoral, pour éviter la superposition des dispositions. Règles de construction La refonte du CCH résulte d'une autre loi: la loi Essoc (loi du 10 août 2018 pour une société de confiance) et elle passera par deux ordonnances. Le ministère précise que le Conseil supérieur de la construction s'est emparé de ce travail. Un projet d'or- donnance doit prochainement être soumis au Conseil d'Etat. Le texte comporte aussi des mesures sur les immeubles de moyenne hauteur pour faci- liter la transformation de bureaux en loge- ment, il permet aux maires d'accorder un bonus de constructibilité de 30%. Il cherche aussi à faciliter la mutation d'usa- ge entre bureau et logement. Accessibilité La loi modifie aussi les règles relatives à l'accessibilité. L'objectif est d'éviter de figer le logement mais permettre aux loge- ments neufs de s'adapter. D'où l'insertion de la notion de logement évolutif. Il s'agit d'un logement dont le séjour et les sani- taires sont accessibles et qui peut le deve- nir totalement par des travaux simples. Le ministère indique que l'accord trouvé en CMP constitue un point d'équilibre per- mettant de signifier une prise de conscien- ce: un logement peut s'adapter en fonc- tion de besoins de ses occupants. Cette notion nouvelle va demander une modifi- cation de la conception des logements. La loi revient également sur des disposi- tions qui avaient sur transposé des textes européens. C'est le cas pour les règles d'in- dividualisation des frais de chauffage par exemple. Les ORT Avec les opérations de revitalisation de ter- ritoire (ORT), la loi veut retrouver des équi- libres entre le centre et la périphérie ou la métropole et le reste du pays. Il est un outil de l'action "cœur de ville" déjà pro- grammée pour 222 centres-villes. Le ministre réaffirme que cet outil n'est pas limité à ces villes C'est un outil de simplification, car il rem- place deux outils antérieurs; les ORCAD (opération de requalification des quartiers 6 novembre 2018 5 JURIS hebdo immobilier ll E CLAIRAGEDUMINISTÈRE ANALYSE anciens dégradés) et les CRAC (contrats de revitalisation artisanale et commerciale). Par ailleurs, l'ORT vaut OPAH et donne accès au droit de préemption renforcé. L 'ORT permet la suspension des autorisa- tions d'exploitation commerciale en centre-ville, afin d'en faciliter l'implanta- tion des commerces dans la ville-centre (les élus peuvent toutefois en demander le rétablissement pour les projets dépassant 5000m 2 ). Corrélativement le préfet peut suspendre les AEC en périphérie pendant trois ans. Cet outil va donc permettre de développer le commerce au centre tout en gelant les implantations en périphérie. S'agissant du DAC (document d'aménage- ment commercial) ce document de pro- grammation, qui était facultatif devient obligatoire. L'ORT est donc un outil à la main des élus locaux. Numérique La loi Elan contient aussi une série de mesures pour faciliter l'implantation des réseaux de télécommunication numérique en accélérant les procédures, mais sans remise en cause du droit à l'information du maire et du public; elle contient une quinzaine de mesures de simplification. A titre d'exemple, alors que le maire dis- pose, pendant 3 mois, d'un droit de retirer la décision qu'il a prise, ce droit est suppri- mé. La portée de l'avis de l'ABF est égale- ment modifié: d'avis conforme, il devient avis simple. Carnet numérique L'existence du carnet numérique des immeubles est prévue par l'article 11 de la loi de transition énergétique. Mais le ministère reconnaît qu'il était difficilement applicable. L'éventualité de le supprimer a été envisagée mais le Parlement a préféré modifier le texte. Le ministère indique que le décret d'application sera publié. Recours abusifs Le décret du 17juillet 2018 comporte déjà des mesures visant à lutter contre les recours abusifs comme la cristallisation des moyens ou l'encadrement des délais de jugement. La loi Elan poursuit le mouvement en adoptant de nouvelles mesures. ● 6 novembre 2018 6 E CLAIRAGE JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T I O N NEL L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART ns73 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ PLAN DE LA LOI Titre 1er: Construire plus, mieux et moins cher - Chapitre 1 er : Dynamiser les opérations d'aménagement pour produire plus de foncier constructible (Art. 1 er à 21)p. 7 - Chapitre II: Favoriser la libération du foncier (Articles 22 à 27) p. 10 - Chapitre III: Favoriser la transformation de bureaux en logements (Art. 28 à 33)p. 10 - Chapitre IV Simplifier et améliorer les procédures d'urbanisme (Art. 34 à 62)p. 11 - Chapitre V: Simplifier l'acte de construire (Art. 63 à 79)p. 14 - Chapitre VI: Améliorer le traitement du contentieux de l'urbanisme (Art. 80)p. 17 TitreII: Évolution du secteur du logement social - Chapitre I er : Restructuration du secteur (Art. 81 à 87)p. 18 - Chapitre II: Adaptation des conditions d'activité des organismes de logement social (Art. 88 à 99)p. 19 - Chapitre III: Dispositions diverses (Art. 100 à 106)p. 20 TitreIII: Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale - Chapitre I er : Favoriser la mobilité dans le parc social et le parc privé (Art. 107 à 115)p. 21 - Chapitre II: Favoriser la mixité sociale (Art. 116 à 133)p. 22 - Chapitre III: Améliorer les relations entre locataires et bailleurs et favoriser la production de logements intermédiaires (Art. 134 à 156)p. 25 TitreIV: Améliorer le cadre de vie - Chapitre Ier: Revitalisation des centres-villes (Art. 157 à 174)p. 28 - Chapitre II: Rénovation énergétique (Art. 175 à 184)p. 30 - Chapitre III: Lutte contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil (Art. 185 à 200)p. 31 - Chapitre IV: Lutte contre l'occupation illicite de domiciles et de locaux à usage d'habitation (Art. 201)p. 33 - Chapitre V: Améliorer le droit des copropriétés (Art. 202 à 216)p. 33 - Chapitre VI: Numérisation du secteur du logement (Art. 217 et 218)p. 35 Chapitre VII: Simplifier le déploiement des réseaux de communication électro- niques à très haute capacité (Art. 219 à 232)p. 35 Chapitre VIII: Diffusion par voie hertzienne de données horaires du temps légal français (Art. 233)p. 36 Chapitre IX: Dispositions spécifiques à la Corse (Art. 234)p. 36 ChapitreI er : Dynamiser les opérations d'aménagement pour produire plus de foncier constructible ■ Article 1 er (1 er ): Projet partenarial d'aménagement et grande opéra- tion d'urbanisme Cet article institue deux nouveaux types d'opération d'aménagement le projet par- tenarial d'aménagement (PPA) et la gran- de opération d'urbanisme (GOU). Le contrat de PPA est défini par l'article L 312-1 du code de l'urbanisme. Il vise à "favoriser la réalisation d'opéra- tions d'aménagement". Il est conclu entre l’État et un ou plusieurs établissements publics ou collectivités territoriales parmi les suivantes: - un EPCI, - un établissement public territorial, - la Ville de Paris, - la métropole de Lyon, - une ou plusieurs communes membres de l'établissement public ou de la collectivité territoriale signataire précitée. L'article L 312-2 précise que les communes concernées sont associées à l'élaboration du contrat de PPA. Les autres collectivités territoriales peuvent à leur demande, être signataires du contrat, de même que les établissements publics concernés. A la demande d'un signataire, le contrat peut aussi être signé par d'autres interve- nants: SPL, SEM ou tout autre personne publique ou privée pouvant prendre part à l'opération des opérations prévues par le contrat. La grande opération d'urbanisme (GOU) est définie par l'article L 312-3 (encadré). La qualification de GOU est prise (art. L 312-4) - par la collectivité territoriale ou - l'établissement public contractant, après - avis conforme des communes concernées, - et accord du préfet. L'acte de création précise sa durée et son périmètre. L'article L 312-5 précise les effets de la GOU. Le rapport de la CMP précise que le texte a finalement maintenu l'avis conforme des communes pour la qualification de GOU. La commune donne son avis dans une seu- le délibération sur la qualification de GOU et sur le transfert de compétence de la commune à l'intercommunalité pour les permis et les équipements publics collectifs nécessaires à la GOU. S'agissant du financement des équipe- ments publics dans les GOU, le régime juri- dique du projet urbain partenarial (PUP) a été adapté aux spécificités des GOU. La collectivité qui est à l'initiative de la GOU pourra conclure des conventions de PUP pour financer des équipements publics pour l'ensemble des futurs habitants ou usagers de constructions à édifier dans la grande opération. ■ Article2 (1 er bis): Rôle des paysa- gistes concepteurs L'article L 441-4 du code de l'urbanisme est modifié. Il place les paysagistes concepteurs au même rang que les architectes dans l'éla- boration du projet architectural, paysager et environnemental (PAPE) de lotissement. ■ Article3 (2): Opérations d'inté- rêt national Le texte (art. L102-12) consacre la défini- tion d'une opération d'intérêt national (OIN) (encadré). L'article L 102-13 en décline les effets. Par exemple, les constructions et installa- tions nécessaires peuvent être réalisées hors des parties urbanisées (art. L 111-4 du code de l'urbanisme). La commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers doit être consultée si les projets de périmètre de l'OIN réduisent les surfaces à usage agricole. La compétence pour se prononcer sur les permis et les déclarations préalables dans le périmètre de l'OIN sont transférées à l’État. Mais il est possible de moduler cette faculté de transfert selon les secteurs. Le décret qui qualifie une opération d'OIN peut créer une zone d'aménagement dif- férée sur tout ou partie du périmètre. Les OIN pourront bénéficier du permis 6 novembre 2018 7 L OI E LAN JURIS hebdo immobilier ll La loi Elan La commission mixte paritaire sur la loi Elan étant parvenue à un accord, le texte issu de ses travaux a été voté à l'As- semblée début octobre, puis le 16 octobre 2018 au Sénat. La CMP était présidée par Sophie Primas, sénateur et par Roland Lescure, vice-président. Les rapporteurs étaient Christelle Dubois et Richard Ligier pour l'Assemblée et Domi- nique Estrosi Sassone pour le Sénat. Nous vous proposons ici un commentaire des dispositions votées à titre définitif sous réserve du recours devant le Conseil constitutionnel. Le projet de loi contenait 66 articles, le texte définitif en comporte 234. Nous suivons le plan de la loi, article par article, en mentionnant la numérotation définitive et, pour mémoire, la numérotation suivie lors des débats parlementaires, utile pour se référer aux débats et suivre le raisonnement des parlementaires. TitreIer: Construire plus, mieux et moins cher ■ Définition de la GOU Une opération peut être qualifiée de grande opération d'urbanisme lorsqu'elle est prévue par un contrat de projet parte- narial d'aménagement et que, en raison de ses dimensions ou de ses caractéris- tiques, sa réalisation requiert un engage- ment conjoint spécifique de l'Etat et d'une collectivité territoriale ou d'un éta- blissement public cocontractant mention- nés aux 1° à 4° de l'article L 312-1. ■ Définition de l’OIN Une opération d'aménagement qui répond à des enjeux d'une importance telle qu'elle nécessite une mobilisation de la collectivité nationale et à laquelle l'Etat décide par conséquent de consacrer des moyens particuliers peut être qualifiée d'opération d'intérêt national par un décret en Conseil d'Etat qui l'inscrit sur la liste des opérations auxquelles cette quali- té est reconnue. d'innover (dérogation aux règles de construction lorsque les résultats atteints sont conformes aux objectifs visés, cf. art. L 102-13, 7 e ). Le texte de la CMP a rétabli la dérogation à la durée de 6 ans renouvelable pendant laquelle le droit de préemption dans une ZAD peut être exercé. Dans les OIN, la durée est portée à une période de 10 ans, renouvelable une fois (art. L 102-15). ■ Article 4 (3): Diverses mesures sur le régime des GOU et des OIN Cet article précise le régime dérogatoire des GOU et des OIN dans 5 domaines: - Elaboration et mise en compatibilité des documents d'urbanisme (art. L 300-6-1), - Action des établissements publics d'amé- nagement (EPA), - Compétence en matière d'autorisation d'urbanisme, - Applicabilité des règles de la construction publique, - Extension de la compétence des établisse- ments publics fonciers locaux (EPFL). Ainsi, le texte étend les possibilités d'inter- vention des EPA, hors périmètre, dans le cadre d'une OIN ou d'une GOU (art. L 321- 23). L'article L 321-29 autorise aussi l'inter- vention de Grand Paris Aménagement en dehors de son périmètre, sous conditions. ■ Article 5 (3 bis): Prorogation et modification du dispositif expéri- mental de "permis d'innover" La loi sur l'architecture (7 juillet 2016) a créé deux dispositifs expérimentaux: le permis de faire et le permis d'innover. Le permis de faire permet à l’État, aux col- lectivités territoriales et à leurs groupe- ments, aux EPL aménageurs et aux orga- nismes d'HLM de déroger à certaines règles de construction pour réaliser des équipements publics ou des logements sociaux. Le permis d'innover permet de déroger à certaines règles dans le cadre des OIN. La demande de dérogation est visée par l'EPA et autorisé via un permis de construire. La loi ELAN prolonge l'expérimentation du permis d'innover en fixant sa durée à 7 ans à compter de la publication de la loi ELAN (soit environ deux ans de plus). Le champ d'application est étendu aux GOU ou aux opérations de revitalisation du territoire (ORT). Par ailleurs les deux dispositifs (per- mis de faire et permis d'innover) sont ren- dus exclusifs. Le rapport au sénat avait souligné que 40 opérateurs ont témoigné de leur intérêt à ce dispositif mais qu'aucun permis d'inno- ver n'a encore été délivré. ■ A rticle 6 (4): Mise à disposition par voie électronique des études d'impact environnemental rela- tives aux projets de ZAC et organi- sation de la participation du public par voie électronique Cet article clarifie l'article L 123-2 du code de l'environnement ; il exempte d'enquête publique tous les projets de ZAC et pas seulement les projets de création d'une ZAC. La formulation et donc plus large et peut ainsi viser par exemple les actualisa- tions de projets de ZAC. Il permet aussi de déléguer au maire la compétence de l'organisation de la partici- pation au public par voie électronique (art. L 2122-22 modifié du CGCT). ■ Article 7 (4 bis): Rationalisation des procédures de concertation préalable prescrites par le code de l'urbanisme et le code de l'envi- ronnement Issu d'un amendement à l'Assemblée (art. L 121-15-1 modifié du code de l'environne- ment et art. L 300-2 modifié du code de l'urbanisme), cet article vise à éviter de multiplier les procédures de concertation préalable. Il dispense de concertation préa- lable au titre du code de l'environnement les projets de travaux ou d'aménagement ayant fait déjà l'objet d'une concertation préalable au titre du code de l'urbanisme. ■ Article 8 (4 ter): Intégration de l'étude de faisabilité sur le poten- tiel de développement en énergie renouvelable du périmètre d'une opération d'aménagement au sein de l'étude d'impact environne- mental Pour les opérations d'aménagement fai- sant l'objet d'une évaluation environne- mentale, l'article L 300-1 du code de l'ur- banisme prescrit la réalisation d'une étude de faisabilité sur le potentiel de dévelop- pement en énergie renouvelable de la zone. Mais la procédure d'évaluation envi- ronnementale prescrit déjà la réalisation d'une étude d'impact (art. L 122-1 et 3 du code de l'environnement). La loi nouvelle prévoit d'intégrer l'étude de faisabilité à l'étude d'impact pour ras- sembler toutes les informations relatives à l'impact et au développement environne- mental qui doivent être fournies pour une demande d'autorisation (art. L 300-1 modi- fié du code de l'urbanisme). ■ Article 9 (5): Réforme des ZAC et des concessions d'aménagement Cet article vise à simplifier le régime des ZAC et des concessions d'aménagement. Le Parlement a retiré du projet de loi ini- tial la demande d'habilitation à légiférer par ordonnance et inséré directement la réforme dans le texte de loi. Les principales modifications sont les suivantes (cf rapport au Sénat, qui a approuvé la réforme votée à l'Assemblée). - Le rôle des orientations d'aménagement et de programmation (OAP) dans les opé- rations menées en ZAC est renforcé. Ainsi, les OAP adoptées dans le cadre de la révi- sion d'un PLU pourront emporter création d'un périmètre de ZAC (cf. art. L 151-7-2 nouveau du code de l'urbanisme). - Le recours au sursis à statuer pour les pro- jets susceptibles de renchérir la réalisation de la ZAC et précisé. Il sera autorisé dès la publication de l'acte de création de ZAC (art. L 424-1 et L 311-2 modifiés du code de l'urbanisme). - L'article L 311-4 du code de l'urbanisme prévoit que l'aménageur soit signataire de la convention de participation financière au coût des équipements publics de ZAC, au même titre que la collectivité à son ini- tiative et les propriétaires des terrains. - La décision de l'autorité environnementa- le de soumettre un projet, plan ou pro- gramme à évaluation environnementale au cas par cas doit préciser les objectifs de l'étude (art. L 122-1 et L 122-4 du code de l'environnement). - Pour limiter la spéculation, la date de référence pour fixer les indemnités d'ex- propriation en ZAC est modifiée (art. L 322-2 du code de l'environnement): il s'agira de la date de publication de l'acte de création de ZAC et non plus un an avant l'ouverture de l'enquête publique de la DUP. Le Sénat avait indiqué que le fait que les concessions d'aménagement soient écar- tées du champ de la loi MOP, devrait facili- ter le recours à la concession. Le texte issu de la CMP précise par ailleurs que le concessionnaire peut se voir confier la maîtrise d'ouvrage de bâtiments, aux côtés de la maîtrise d'ouvrage de travaux et d'équipements. ■ Article 10 (5 bis AAA): JO de Paris de 2024 Un nouvel article 13-1 est inséré dans la loi du 26 mars 2018. Il permet au préfet, pour assurer la réalisation du village olympique et des ouvrages nécessaires au déroule- ment des JO de 2024 de procéder à des 6 novembre 2018 8 C ONSTRUIREPLUS , MIEUXETMOINSCHER JURIS hebdo immobilier ll réquisitions temporaires de terrains et bâti- ments. La réquisition est limitée à 12 mois. Elle donne lieu à indemnités, fixées, à défaut d'accord amiable, par le juge de l 'expropriation. ■ Article 11 (5 bis AA): Perception d'une redevance pour les per- sonnes publiques accueillant des déchets sur leurs terrains Cet article (complément de l'article L 541- 32-1 du code de l'environnement) autorise les personnes publiques à percevoir une redevance pour accueillir des déchets sur leurs terrains, afin de financer des opéra- tions d'aménagement d'intérêt général (l'interdiction de principe de percevoir une redevance vise à éviter de favoriser les décharges sauvages). ■ Article 12 (5 bis A): Précisions relatives au bail réel solidaire L'article crée deux nouveaux articles dans le CCH sur la cession des droits réels consentis dans le cadre d'un bail réel soli- daire (BRS). L'article L 255-10-1 précise que l'avant- contrat de vente de droits réels mentionne plusieurs informations: - le caractère indissociable du contrat avec le bail réel solidaire, - le caractère temporaire du droit réel, - la nouvelle durée du BRS, si l'organisme foncier solidaire agrée la transmission de droits réels, - les conditions de délivrance de l'agré- ment, - les modalités de calcul du prix de vente ou de la valeur donnée, telles que prévues au bail. L'article L 255-11-1 nouveau fixe la procé- dure d'agrément. Pour le projet de vente des droits réels, l'organisme de foncier soli- daire (OFS) dispose de deux mois à comp- ter de la transmission de l'avant-contrat, pour délivrer son agrément. Ces règles sont prescrites à peine de nullité de la vente. ■ Article 13 (5 bis B): Procédure d'expropriation Lorsque plusieurs personnes sont concer- nées par une procédure d'expropriation, la déclaration d'utilité publique peut confier la procédure d'expropriation à une person- ne unique. L'article L 122-7 modifié du code de l'expropriation prévoit que chaque maître d'ouvrage peut mener les procédures propres au projet dont il est chargé. ■ Article 14 (5 bis): Modalités de renouvellement du droit de pré- emption en ZAD L'article précise les modalités de renouvel- lement du droit de préemption en ZAD à l'expiration du délai initial. La loi du 3 juin 2010 a prévu que la durée du droit de pré- emption est de 6 ans renouvelable (et non plus 14 ans), mais sans préciser les modali- tés du renouvellement. La loi nouvelle prévoit que le renouvelle- ment du droit de préemption se fait selon la procédure prévue pour la création de ZAD (à l'initiative du préfet ou de l'EPCI). L'article L 212-2 du code de l'urbanisme est modifié en conséquence. ■ Article 15 (5 ter): Missions pou- vant être confiées dans le cadre d'un mandat d'aménagement Cet article (art. L 300-3 modifié du code de l'urbanisme) précise que les missions pou- vant être confiées par un maître d'ouvrage public dans le cadre d'un mandat d'amé- nagement sont cumulatives et non exclu- sives. L'article L 300-3 laissait entendre que seule une des missions mentionnées pou- vait être confiée au mandataire. La nouvel- le rédaction précise expressément que les missions peuvent être cumulées, ce qui est conforme à l'intention du législateur (texte issu de la loi Alur). ■ Article 16 (5 quater): EPA de Paris-Saclay Cet article (art. L 321-39 du code de l'urba- nisme) renvoie à un décret en Conseil d'Etat le soin de définir la composition du comité consultatif de l'établissement public d'aménagement de Paris-Saclay et de modifier les missions qui peuvent lui être confiées. Cet EPA a pour mission de mettre en œuvre l'opération d'intérêt national de l'aménagement du plateau de Saclay. La loi du 27 janvier 2014 a modifié son statut pour en faire un EPA classique. La composition du comité consultatif était prévue par la loi mais le nouveau texte de l'article L 321-39 la renvoie à un décret. ■ Article 17 (5 quinquies) ; PUP. Versement de la participation financière pour équipements publics Cet article complète l'article L 332-11-3 III du code de l'urbanisme pour autoriser le versement direct de la participation finan- cière au coût des équipements publics des propriétaires fonciers, aménageurs ou constructeurs à la personne publique maître d'ouvrage, lorsque celle-ci n'est pas la signataire de la convention de projet urbain partenarial. Le projet urbain partenarial (PUP) a été c réé par la loi du 25mars 2009, il permet une contractualisation du préfinancement des équipements publics nécessaires à une opération privée présentant un intérêt communal. Ce mécanisme de versement direct est également prévu par l'article 5 du projet de loi (art. 9) pour les ZAC. ■ Article 18 (5 sexies): JO de 2024. Rôle de SOLIDEO La loi du 28 février 2017 a créé un établis- sement public national à caractère indus- triel et commercial nommé SOLIDEO: Société de livraison des ouvrages olym- piques pour réaliser l'aménagement et la livraison des constructions nécessaires au JO de Paris en 2024. Le présent article modifie la rédaction de l'article 53 de cette loi pour permettre à SOLIDEO de se substituer au maître d'ou- vrage en cas de défaillance grave. Il précise que la substitution emporte transfert des droits et obligations de la société substi- tuée et de ses biens immeubles nécessaires à la réalisation des ouvrages, sans contre- partie. Dans un délai de 18 mois après achèvement des JO, l'ouvrage achevé sera remis à la société substituée. ■ Article 19 (5 septies): JO de 2024 : recours aux marchés de concep- tion-réalisation Cet article permet aux maîtres d'ouvrage publics des ouvrages et aménagements nécessaires aux JO de 2024 de recourir à des marchés de conception-réalisation en évitant la procédure d'allotissement. Les maîtres d'ouvrage soumis à la loi MOP sont ainsi dispensés des restrictions du recours aux marchés publics de concep- tion-réalisation, pour la réalisation des ouvrages nécessaires aux JO. ■ Article 20 (5 octies A): JO de 2024 Autre modification de la loi du 26 mars 2018 sur les JO, cet article complète l'ar- ticle 12. Il renvoie à un décret le soin de financer la liste des constructions et opéra- tions d'aménagement qui peuvent relever de la procédure intégrée pour le logement ou la procédure intégrée pour l'immobilier d'entreprise (renvoi à l'article L 300-6-1 du code de l'urbanisme). 6 novembre 2018 9 C ONSTRUIREPLUS , MIEUXETMOINSCHER JURIS hebdo immobilier ll ■ Article 21 (5 octies): Champ de compétence des communautés d'agglomération et des autres EPCI Cet article harmonise le champ des compé- tences obligatoires d'aménagement des communautés d'agglomération avec celui des autres EPCI à fiscalité propre en matiè- re d'aménagement. Les communautés d'agglomération se voient dotées de la compétence de défini- tion, création et réalisation d'opération d'aménagement communautaire (art. L 5216-6 modifié du code des collectivités territoriales). Chapitre II: Favoriser la libération du foncier ■ Article 22 (6 A): Conception uni- verselle pour une société inclusive Cet article insère dans le code de l'urbanis- me un "principe de conception universelle pour une société inclusive". Il est inséré à l'article L 101-2 du code de l'urbanisme issu de la loi du 7 juillet 2016. Cet article fixe la liste des objectifs que l'action des collectivi- tés publiques en matière d'urbanisme vise à atteindre, dans le respect des objectifs du développement durable. Un nouvel objec- tif est ajouté: "la promotion du principe de conception universelle pour une société incluse vis-à- vis des personnes en situation de handicap ou en perte d'autonomie dans les zones urbaines et rurales". ■ Article 23 (6): Vente de foncier public Cet article vise à faciliter la vente de fon- cier public. Il permet une vente à l'amiable de terrains, bâtis ou non, du domaine pri- vé de l’État, dans le cadre de PPA, au profit de la collectivité ou de l'établissement public contractant à l'initiative de l'opéra- tion ou directement au profit de l'opéra- teur désigné dans le contrat. Par ailleurs, il élargit la procédure de déco- te ; il prévoit un abaissement du seuil de surface de plancher consacré au logement à partir duquel la procédure de décote est applicable. Il est fait référence actuellement à une part "essentielle" de logements, il sera désormais fait état d’une part "majoritai- re" de logements. L'article R 3211-4 du CGPPP pourra être modifié pour baisser de 75 % à 50 % le taux de surface de plan- cher consacrée aux logements. S'agissant des cessions avec décote, la dérogation à la règle du délai de 5 ans pour réaliser des logements dans les opé- rations d'aménagement est étendue à t outes les opérations et n'est plus réservée à celles qui portent sur un périmètre de plus de 5 hectares. Toutefois, une première tranche devra être réalisée dans le délai de 5 ans. Enfin, les opérations réalisées en bail réel solidaire sont désormais assimilées à des logements locatifs sociaux En conséquence, ces logements pourront bénéficier de la décote. Le taux de décote maximum est fixé à 50 %. ■ Article 24 (7): Rôle de la Foncière publique solidaire Selon les travaux de la commission mixte paritaire, qui a refondu la rédaction de cet article, la solution finalement retenue consiste à supprimer la Foncière publique solidaire (FPS) telle qu'elle existe actuelle- ment afin de l'adosser à terme à la Caisse des dépôts, afin que les bailleurs sociaux puissent effectuer du démembrement pour acquérir du foncier destiné à la construction de logements sociaux. Richard Lioger (député rapporteur à la CMP) a précisé que les droits exorbitants de la FPS sont supprimés puisqu'elle se voit attribuer une nouvelle vocation ; acquérir du foncier et effectuer du démembrement afin de construire. ■ Article 25 (8): Droit de préemp- tion, droits de priorité, ZAD Cet article rassemble une série de disposi- tions sur les droits de préemption, ou de priorité et les zones d'aménagement diffé- ré. En voici quelques exemples. Le préfet de département peut continuer à exercer le droit de préemption dans les communes carencées, même si leur plan d'occupation des sols est devenu caduc (art. L 211-1 modifié du code de l'urbanis- me). L'article étend aux établissements publics du Grand Paris la possibilité de créer des ZAD, en dehors des périmètres fixés par le conseil de la métropole du Grand Paris, pour la mise en œuvre des opérations d'aménagement d'intérêt métropolitain (art. L 212-1 modifié du code de l'urbanis- me). Enfin, les établissements publics fonciers se voient explicitement accorder le droit d'in- tervenir dans les emplacements réservés (art. L 321-4 modifié du code de l'urbanis- me). ■ Article 26 (8 bis A): Transfert de voies privées L'article L 318-3 du code de l'urbanisme autorise le transfert de voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d'habitations dans le domaine public de la commune. le transfert a lieu d'office sans indemnité. Cette règle est élargie aux voies situées dans les zones d'activités ou commerciales. ■ Article 27 (8 bis): Association foncière urbaine Cet article concerne la constitution ou le plan de remembrement d'une association foncière urbaine, située dans le périmètre d'un PLU intercommunal. Il précise que la constitution ou le plan de remembrement de l'AFU est approuvé par l'EPCI compé- tent pour l'élaboration de ce plan (art. L 322-3-2 et art. L322-6-1 modifiés du code de l'urbanisme). Chapitre III: Favoriser la transfor- mation de bureaux en logements ■ Article 28 (9): Extension des dérogations aux règles d'urbanis- me pour favoriser la transforma- tion de bâtiments existants en logements L'article L 152-6 du code de l'urbanisme prévoit des dérogations aux règles d'urba- nisme dans les zones tendues. Il autorise déjà une dérogation aux règles de densité et d'obligation de création d'aires de sta- tionnement pour transformer un immeuble existant en immeuble à usage d'habitation. Mais la transformation était limitée au gabarit de l'immeuble existant. La loi nouvelle accorde un bonus de constructibilité jusqu'à 30 % d'augmenta- tion. De plus, l'autorisation de construction est dispensée de l'obligation de mixité sociale, si la commune n'est pas visée par un constat de carence. Le rapport au Sénat avait précisé que cela ne remet pas en cau- se l'obligation de mixité sociale, au niveau de la commune. L'article apporte aussi une nouvelle faculté pour le bailleur de locaux commerciaux de donner congé: il peut donner congé à l'échéance triennale lorsque bien loué doit faire l'objet d'une opération de transfor- mation en logements. A cet effet, l'article L 145-5, qui permet au bailleur de donner congé dans des cas exceptionnels par 6 novembre 2018 10 C ONSTRUIREPLUS , MIEUXETMOINSCHER JURIS hebdo immobilier ll exemple pour surélever l'immeuble, est complété pour lui permettre de procéder de même afin "de transformer à usage principal d’habitation un immeuble exis- t ant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation". Le rapport au Sénat rappelait par ailleurs l'engagement des promoteurs pris le 28 mars 2018 visant à faire de la transforma- tion de bureaux en logements une partie intégrante de leur stratégie de gestion patrimoniale, se fixant un objectif de 500000m 2 transformés d'ici 2022. ■ Article 29 (9 bis): Occupation temporaire de locaux vacants pour en assurer la préservation La faculté d'occuper temporairement des locaux vacants pour en assurer la protec- tion et la préservation, confiée à des orga- nismes agréés a été autorisée par la loi Molle du 25mars 2009. L'organisme peut loger des résidents temporaires. La loi Alur en 2014 a prorogé l'expérimentation jus- qu'à fin 2018. La loi nouvelle prolonge une nouvelle fois le dispositif jusqu'au 31 décembre 2023, tout en le modifiant. L'objectif de protection des locaux à l'origi- ne de la création du dispositif est précisé dans son volet visant les occupants, ce qui n'était pas le cas jusqu'à présent: il vise "à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de rési- dents temporaires, notamment à des fins de logement, d’hébergement, d’insertion et d’accompagnement social." Le texte renvoie à un décret en Conseil d'Etat le soin de fixer la forme et les stipu- lations du contrat de résidence temporaire, conclu entre l'organisme agréé et le rési- dent. Le décret précisera notamment les conditions de rupture anticipée du contrat et également les conditions d'agrément des organismes ou des associations. ■ Article 30 (10): Immeubles de moyenne hauteur La loi nouvelle crée une nouvelle catégorie d'immeubles: les immeubles de moyenne hauteur. Elle est prévue à l'article L 122-1 du CCH. Il s'agit donc de créer une catégorie spéci- fique, distincte des immeubles de grande hauteur. La loi renvoie à des règles de sécurité fixées par décret en Conseil d'Etat. Son objectif est notamment de faciliter les travaux de changement de destination et de réhabilitation. Le Sénat avait fait observer que cette réforme risquait de conduire à une "tra- duction réglementaire extensive" et estimé qu'il ne fallait pas pour autant aller dans le sens d'une moindre exigence de sécurité, n otamment en matière de sécurité incen- die. ■ Article 31 (10 bis): Validation législative de constructions réali- sées selon des normes IGH annu- lées par le juge Cet article répond à une difficulté issue d'un arrêt du Conseil d'Etat (6 déc. 2017, n° 405839) relatif à la définition des IGH. L'article R 122-2 du CCH a défini les hau- teurs de construction en fixant un seuil de 50 mètres (immeubles d'habilitation) et 28 mètres (autres immeubles). Pour le cas de logements construits en duplex ou en tri- plex, l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif aux règles de protection contre l'incendie a précisé qu'il fallait tenir compte du plan- cher bas du logement le plus haut. Or le Conseil d'Etat a considéré au contrai- re qu'il fallait tenir compte du plancher bas du niveau le plus haut, ce qui aboutit à considérer comme IGH un immeuble dont le dernier logement est un duplex si son niveau haut est à plus de 50 mètres du sol. Il en résulte une insécurité juridique pour ce type d'immeubles, que le législateur a voulu régler en validant les autorisations portant sur des immeubles d'habitation, délivrées avant la publication de la loi Elan si leur légalité est contestée au motif que "lorsque le dernier étage de ces bâtiments est un ou plusieurs duplex ou triplex, le niveau de plancher à retenir pour appré- cier s’ils constituent ou non un immeuble de grande hauteur, au sens de l’article R. 1222 du CCH, est la partie supérieure du ou des duplex ou triplex, et non le plan- cher bas du ou des logements, comme le prévoit le 5° de l’article 3 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habita- tion". ■ Article 32 (11): Réquisition des logements La loi (art. L 642-1 du CCH) prévoit une procédure de réquisition des logements vacants des personnes morales afin d'aug- menter l'offre de logements. Le dispositif est limité à 6 ans (12 ans en cas de travaux importants de mise aux normes). Mais il ne peut pas être utilisé pour l'hébergement d'urgence. Or le nombre de nuitées hôte- lières financées par l’État pour l'héberge- ment d'urgence est en forte hausse: 9802 nuitées en 2007; 41 044 pour les 6 pre- miers mois de 2016 (source: commission des finances, cité par le rapport au Sénat). La loi nouvelle permet donc la réquisition non seulement pour donner les logements à bail à des personnes mal logées et à faibles ressources mais aussi pour l'héber- gement d'urgence de personnes sans abri en situation de détresse médicale, psy- chique ou sociale dans les communes de zone tendue. La réquisition est alors limi- tée à 2 ans (4 ans en cas de travaux impor- tants). ■ Article 33 (11 bis): Réquisition de logements en déshérence L'article L 641-1 du CCH permet la réquisi- tion de logements vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés. Mais la faculté de réquisitionner des biens en déshérence est incertaine. La loi nouvelle modifie l'article L 641-1 pour autoriser la réquisition de "locaux vacants" et non plus de "locaux à usage d'habitation vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés". Chapitre IV Simplifier et amélio- rer les procédures d'urbanisme ■ Article 34 (12): Remise en vigueur d'un POS après l'annula- tion du document d'urbanisme ultérieur Cet article (modifiant l'article L 174-6 du code de l'urbanisme) prévoit qu'en cas d'annulation ou de déclaration d'illégalité d'un document d'urbanisme, le POS immé- diatement antérieur redevient applicable pour une durée de 24 mois. Pendant cette durée, il ne peut faire l'objet d'aucune procédure d'évolution. A l'issue de cette période, à défaut de PLU ou de carte com- munale exécutoire, le règlement national d'urbanisme s'applique sur le territoire communal. Cela vise à inciter les com- munes à adopter un document d'urbanis- me de qualité. ■ Article 35 (12 bis AB): PLU inter- communaux Cet article vise l'organisation de débats sur le projet d'aménagement et de développe- ment durables (PADD) des PLUi. Il permet aux communes non intéressées par la tenue d'un débat sur le PADD de s'abste- nir, pour ne pas ralentir la procédure d'éla- boration du PLUi. Si le débat n'a pas été organisé au plus tard deux mois avant l'examen du PLUi, il sera réputé tenu, et la 6 novembre 2018 11 C ONSTRUIREPLUS , MIEUXETMOINSCHER JURIS hebdo immobilier ll reproduction interdite sans autorisation procédure pourra continuer. (complément de l'art. L 153-12 du code de l'urbanisme). ■ Article 36 (12 bis A): Bilan de consommation d'espace Le schéma de cohérence territoriale (SCOT) doit comporter dans son rapport de pré- sentation un bilan de consommation d'es- pace portant sur les dix années précédant l'approbation du document. Le nouveau texte modifie la date de référence qui sera désormais la date de "l'arrêt du projet de " SCOT, ce qui correspond davantage à la pratique des EPCI lorsqu'ils élaborent leurs schémas. (art. L 141-3 modifié du code de l'urbanisme). ■ Article 37 (12 bis B): Echéance du bilan de consommation d'espace Cet article est dans la même logique que le précédent. Il modifie l'article L151-4 du même code pour la procédure d'élabora- tion du PLU: le bilan de consommation d'espace qui est de dix ans, courant actuel- lement jusqu'à la date d'approbation du projet de PLU. Il sera désormais fixé par rapport à la date d'arrêt du projet de document. ■ Article 38 (12 bis): Objectifs de densification et de lutte contre l'étalement urbain La loi Elan inscrit la lutte contre l'étale- ment urbain parmi les objectifs généraux du code de l'urbanisme figurant à l'article L 101-2. Il est inséré au 1e b de l'article. Le texte vise donc l'équilibre entre:"Le renouvelle- ment urbain, la lutte contre l’étalement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux". Précisons que la suite de l'article L 101-2 comportait déjà la référence à une utilisa- tion économe des espaces naturels. Par ailleurs, l'article L 151-7 est complété pour faire référence à la densification. ■ Article 39 (12 ter): Dérogations à l'inconstructibilité des zones non urbanisées Cet article modifie la rédaction de l'article L161-4 du code de l'urbanisme, issu de la loi du 27 juillet 2010 sur l'agriculture. Les dérogations à l'interdiction de construire en zones non urbanisées portaient sur - l'adaptation, changement de destination, réfection, extension des constructions exis- tantes, - les constructions et installations néces- saires à des équipements collectifs (sous condition). Mais depuis 2010, elles ne mentionnaient p lus: - les constructions et installations néces- saires à l'exploitation agricole ou forestiè- re, - les constructions et installations néces- saires à la mise en valeur des ressources naturelles. La loi nouvelle rétablit cette faculté. ■ Article 40 (12 quater): STECAL Les secteurs de taille et de capacité d'ac- cueil limitées (STECAL) peuvent être déter- minés par le PLU pour densifier certains hameaux ou petits groupements de bâti- ments non constitutifs d'urbanisation, situés en zone agricole, naturelle ou fores- tière (loi du 12 juillet 2010); mais la loi Alur a précisé qu'il s'agissait d'une modalité admise à titre exceptionnel. Mais cette pré- cision pose des difficultés dans les régions de tradition d'habitat dispersé. La loi nouvelle précise donc les critères per- mettant d'apprécier ce caractère excep- tionnel ; "Leur caractère exceptionnel s’apprécie, entre autres critères, en fonction des carac- téristiques du territoire, du type d’urbani- sation du secteur, de la distance entre les constructions ou de la desserte par les réseaux ou par les équipements collectifs." (complément de l'article L151-13 du code de l'urbanisme). ■ Article 41 (12 quater B): Déroga- tions à l'inconstructibilité des zones agricoles, naturelles et forestières Les dérogations à l'inconstructibilité des zones agricoles, naturelles et forestières des communes sont prévues par l'article L 111-4 pour les communes soumises au règlement national d'urbanisme et par l'article L 151-11 pour les communes ayant un PLU. La loi nouvelle élargit la liste des déroga- tions au bénéfice des bâtiments de trans- formation et commercialisation des pro- duits agricoles (modification des deux articles précités). ■ Article 42 (12 quinquies): Constructibilité en zone littorale et rôle du SCOT dans la détermina- tion des modalités d'application de la loi Littoral Cet article supprime la notion de "hameau nouveau intégré à l'environnement" et la remplace par celle de "secteur déjà urbani- sé" (art. L 121-3 et L 121-8). Il précise les critères retenus pour distin- guer les secteurs déjà urbanisés de l'urba- n isation diffuse. "Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs". Les procédures de modification simplifiée de SCOT et de PLU pourront être utilisées à titre transitoire jusqu'à fin 2021. ■ Article 43 (12 sexies): Déroga- tion à l'exigence de continuité de l'urbanisation pour les activités agricoles, forestières, et les cul- tures marines du littoral Cet article apporte un assouplissement à la loi Littoral. L'article L 121-10 prévoyait déjà des dérogations à l'obligation de construi- re en continuité avec l'urbanisation exis- tante, en faveur des activités agricoles ou forestières et incompatibles avec le voisina- ge de zones habitées. L'article est modifié pour supprimer cette référence à l'incom- patibilité avec le voisinage, ce qui permet d'assouplir la faculté de construction. Il faudra toutefois réunir trois avis, non seulement celui du préfet et de la commis- sion départementale de la nature, des pay- sages et des sites (CDNPS), mais aussi celui de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF). ■ Article 44 (12 septies AB): Eoliennes dans les îles Cet article concerne les autorisations de construction d'éoliennes dans les îles non raccordées au réseau électrique métropoli- tain, afin d'en faciliter l'implantation, après accord du préfet de région (art. L 121-5-1). ■ Article 45 (12 nonies): Aménage- ments légers dans les espaces remarquables du littoral L'objectif est de durcir les modalités d'au- torisation des aménagements légers implantés sur les espaces remarquables du littoral (art. L 121-24 modifié): - leur liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat, - ils ne devront pas porter atteinte au caractère remarquable du site, 6 novembre 2018 12 C ONSTRUIREPLUS , MIEUXETMOINSCHER JURIS hebdo immobilier ll - ils devront recueillir l'avis de la commis- sion départementale de la nature, des pay- sages et des sites. P ar ailleurs un complément de l'article L 4424-12 du code général des collectivités territoriales règle la question des com- munes soumises à la loi Littoral et à la loi Montagne en Corse. Le principe de conti- nuité de l'urbanisation du littoral ne s'ap- pliquera pas dans les secteurs déterminés par le plan d’aménagement et de dévelop- pement durable de Corse (Paduc) et déli- mités par le plan local d’urbanisme, avec accord du préfet. ■ Article 46 (13): Simplification de la hiérarchie des normes des documents d'urbanisme, par ordonnance Il s'agit d'un article d'habilitation à légifé- rer par ordonnance pour simplifier la hié- rarchie des documents d'urbanisme. Les objectifs sont les suivants: - réduire le nombre de documents oppo- sables aux SCOT, aux PLU et cartes commu- nales (hors chartes des parcs naturels régio- naux), - supprimer la notion de "prise en comp- te" pour s'en tenir à celle de "compatibili- té", - prévoir que seuls le PADD du PLU et les orientations d'aménagement et de pro- grammation du PLU concernant l'en- semble du territoire couvert par ce plan doivent être compatible avec le document d'orientation et d'objectifs du SCOT. Une autre ordonnance vise à modifier le contenu du SCOT en conséquence de la création du schéma régional d’aménage- ment, de développement durable et d’égalité des territoires. ■ Article 47 (13 bis): Lotissements: caducité des règles Cet article supprime les trois derniers ali- néas de l'article L 442-9 du code de l'urba- nisme. Issu d'un amendement au Sénat, cet article supprime la caducité automa- tique des dispositions non réglementaires d'un cahier des charges de lotissement, visant à interdire ou restreindre le droit de construire. Il était prévu par la loi Alur et prenait effet dans les 5 ans de la promul- gation de la loi Alur du 24 mars 2014. ■ Article 48 (13 ter): Lotissements: décisions majoritaires L'article l 442-10 fixe la règle de majorité requise pour que les colotis demandent à l'autorité compétente de modifier les documents du lotissement (la moitié des propriétaires détenant au mois les deux tiers de la superficie du lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au m oins la moitié de la superficie). Mais l'ali- néa 2 indique que cette règle "ne concer- ne pas l'affectation des parties communes des lotissements". La loi nouvelle supprime cet alinéa 2. Il en résulte que la règle devient d'application générale: les colotis pourront désormais modifier, à la majorité de l'alinéa 1, les règles des parties communes. ■ Article 49 (13 quater): Lotisse- ments: stabilité des règles En cas de déclaration préalable ou de per- mis d'aménager un lotissement, l'article L 442-14 prévoit une règle de stabilité des dispositions d'urbanisme, dans un délai de 5 ans - suivant la non-opposition à la déclaration préalable pour le 1er cas, - suivant l'achèvement des travaux pour le second. La loi nouvelle réécrit ces dispositions pour préciser les points de départ des délais. Pour la déclaration préalable, "le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposi- tion à la déclaration préalable, et ce pen- dant cinq ans à compter de cette même date. Pour le permis d'aménager ; le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles interve- nues depuis la date de délivrance du per- mis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’État. ■ Article 50 (14): Schémas d'amé- nagement régional. Nouvel article d'habilitation à légiférer par ordonnance, ce texte permet au Gouver- nement de simplifier et compléter le régi- me juridique des schémas d'aménagement régional. Il s'agit par exemple de "suppri- mer les difficultés d’intelligibilité du régi- me actuel" (sic) et de mieux l'articuler avec d'autres documents d'urbanisme. ■ Article 51 (14 bis A): Compéten- ce de la métropole du Grand Paris Cet article diffère le transfert de la compé- tence de politique de l'habitat à la métro- pole du Grand Paris de façon de le lier à la date d'élaboration du plan métropolitain de l'habitat et de l'hébergement. Le trans- fert aura lieu à la date à laquelle ce plan sera rendu exécutoire. ■ Article 52 (14 bis): Règlements locaux de publicité La loi du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté a effectué certains ajus- tements dans l'élaboration des PLU. Mais elle n'a pas modifié les règles d'adoption des règlements locaux de publicité, alors qu'il existe un parallélisme de procédures entre ces deux documents. La loi nouvelle étend au bénéfice des RLP les mesures d'aménagements prévus dans la loi de 2017 pour le PLU (modification de l'article L 581-14-1 du code de l'environnement). ■ Article 53 (14 ter): Caducité des règlements locaux de publicité Cet article repousse de deux ans l'échéance de caducité des RLP, lorsque l'EPCI prescrit un règlement local de publicité intercom- munal. Ces RLP ont en principe une durée de dix ans. Pour les EPCI qui ont engagé une procédure d'élaboration d'un RLP intercommunal, la loi nouvelle accorde un délai supplémentaire aux documents com- munaux en vigueur: la caducité des RLP est reportée de deux ans (art. L 581-14-3 modifié du code de l'environnement). ■ Article 54 (14 quater): Intégra- tion des éléments de stratégie foncière dans les PLUi-H Depuis la loi Alur, le PLUi est obligatoire et en parallèle, le programme local de l'habi- tat a été renforcé. Mais la loi du 25mars 2009 a permis que le PLUi tienne lieu de PLH; il est élaboré sui- vant la forme du PLUi-H. Or la loi du 27 janvier 2017 a fixé de nouvelles obligations relatives au contenu du PLH (obligation de contenir une analyse du marché foncier, de mettre en place des dispositifs d'observa- tion de l'habitat et du foncier). Ce volet foncier doit être intégré dans les PLUi-H, mais certains EPCI n'ont pu insérer le nou- veau volet foncier nouvellement exigible. La loi nouvelle permet de sécuriser les PLUi-H adoptés peu après la loi du 27 jan- vier 2017 et n'ayant pas intégré les nou- velles exigences: s'ils ont été approuvés avant le 31 mars 2018, ils ne pourront pas être contestés pour ce motif. La loi nouvel- le accorde un délai supplémentaire pour la mise en conformité de ce document (3 ans s'il faut une révision, 2 ans dans le cas contraire). 6 novembre 2018 13 C ONSTRUIREPLUS , MIEUXETMOINSCHER JURIS hebdo immobilier ll ■ Article 55 (14 quinquies): Adhé- sion à un EPF local Cet article vise à assouplir les conditions d'adhésion à un établissement public fon- cier local. Tout EPCI peut désormais adhérer à un EPFL et non plus seulement ceux dotés de la compétence "programme local de l'ha- bitat" (art L 324-2 modifié du code de l'ur- banisme). ■ Article 56 (15): Avis de l'architec- te des Bâtiments de France L'article vise à modifier l'avis de l'ABF, pour remplacer l'avis conforme par un avis simple dans deux cas ; en matière d'instal- lations d'antennes relais de radiotélépho- nie mobile et dans la lutte contre l'habitat indigne, insalubre ou en ruine (art. L 632- 2-1 nouveau du code du patrimoine). ■ Article 57 (16): Pièces exigibles pour une demande d'autorisation d'urbanisme Un nouvel alinéa de l'article L 423-1 du code de l'urbanisme énumère les pièces qui peuvent être exigées pour l'instruction d'une demande de permis de construire, d'aménager ou de démolir. Il s'agit des "pièces nécessaires à la vérification du res- pect du droit de l’Union européenne, des règles relatives à l’utilisation des sols et à l’implantation, à la destination, à la natu- re, à l’architecture, aux dimensions et à l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords ainsi que des dispositions relatives à la salubrité ou à la sécurité publique ou relevant d’une autre législation dans les cas prévus au chapitre V du présent titre". Cette disposition apporte une valeur légis- lative à la règle déjà prévue par l'article R 431-4 du code de l'urbanisme. ■ Article 58 (16 bis AAA): Autorisa- tion d'urbanisme pour un terrain sur lequel une autorisation a déjà été accordée Cet article clarifie le régime des autorisa- tions portant un terrain sur lequel une autorisation a déjà été accordée. Il indique expressément qu'il est possible de deman- der une nouvelle autorisation visant le même terrain et précise que "Le dépôt de cette nouvelle demande d’autorisation ne nécessite pas d’obtenir le retrait de l’auto- risation précédemment délivrée et n’em- porte pas retrait implicite de cette derniè- re" (art. L 424-5 complété du code de l'ur- banisme). Cela condamne donc la jurisprudence Vic- queneau du Conseil d'Etat (31 mars 1999, n° 156630). ■ A rticle 59 (16 bis AA): Sursis à statuer. Obligation de motivation Le maire qui, dans un certificat d'urbanis- me, prévoit le recours au sursis à statuer pour des projets visant ce terrain, doit désormais motiver la perspective du recours à cette faculté. L'intérêt du sursis à statuer est de permettre au maire, pen- dant au plus deux ans, de suspendre la délivrance de l'autorisation d'urbanisme si le projet est susceptible de renchérir ou mettre en péril une opération d'aménage- ment prévue par la collectivité. Il devra désormais en préciser les circonstances dans le certificat d'urbanisme (art. L 410-1 complété du code de l'urbanisme). ■ Article 60 (16 bis A): Différé de travaux pour les travaux soumis à autorisation environnementale Cet article corrige la rédaction de l'article L 425-14 du code de l'urbanisme. Il vise la coordination des autorisations lorsqu'un projet est soumis, non seulement à une demande de permis de construire ou à une déclaration préalable, mais aussi à une autorisation environnementale pour les installations classées (ICPE) ou à une autori- sation visant les installations, ouvrages, tra- vaux et activités (IOTA) ayant un impact sur le milieu aquatique. Le permis ou la décision de non-opposition à déclaration préalable ne peut être mis en œuvre: - avant la délivrance de l'autorisation envi- ronnementale, - avant la décision d'acceptation, pour les travaux soumis à déclaration de l'article L 214-3 du code de l'environnement. (Selon les travaux du Sénat, il s'agissait d'une erreur de rédaction de l'ordonnance du 26 janvier 2017). ■ Article 61 (16 bis): Dérogations aux règles d'urbanisme pour les JO de 2024 Ce texte complète l'article 15 de la loi du 26 mars 2018 pour autoriser des déroga- tions aux règles d'urbanisme pour les pro- jets relatifs aux JO de 2024 à Paris. Il s'agit de projets "à double état" consistant à dis- poser d'un état provisoire pour les Jeux puis un état définitif de réalisation pour une utilisation ultérieure. Par exemple, le village olympique doit être converti en 2200 appartements familiaux, 900 chambres pour étudiants, 100 000 m 2 de bureaux et 20 000 m 2 de commerces. Des dérogations sont admises pour les règles d'implantation ou destinations par exemple, mais elles ne sont accordées que pour la partie provisoire. De plus, les opé- rations ne peuvent pas déroger aux règles d e sécurité et de salubrité publiques. Le bénéficiaire du permis aura un délai maximum de 3 ans après la clôture des jeux pour réaliser son projet dans son état définitif. ■ Article 62 (17): Dématérialisa- tion des démarches d'autorisation d'urbanisme Le texte élargit la liste des informations que les communes doivent transmettre à l'administration. Il vise le traitement des taxes d'urbanisme, la mise à jour de l'as- siette des la fiscalité locale, le suivi des poli- tiques locales et des fins statistiques (art. L 423-2). Les communes de plus de 3500 habitants doivent mettre en place une télé-procédu- re pour l'instruction des autorisations d'ur- banisme d'ici le 1er janvier 2022 (art. L 423- 3). La loi (art. L423-1 modifié) autorise enfin les communes et les EPCI à sous-traiter l'instruction des autorisations d'urbanisme à des prestataires privés, sous réserve qu'ils ne soient pas soumis à des conflits d'inté- rêt. Chapitre V: Simplifier l'acte de construire ■ Article 63 (18 A): Dispense de recours à l'architecte Cet article complète l'article L 431-3 du code de l'urbanisme qui dispense de recours à l'architecte les demandes de per- mis portant sur les constructions au bénéfi- ce des exploitations agricoles, si la construction ne dépasse pas 800 m2. La dispense est réservée aux personnes phy- siques. La loi nouvelle étend cette excep- tion aux demandes émanant des coopéra- tives d'utilisation de matériel agricole. ■ Article 64 (18): Accessibilité aux personnes handicapées Cet article, vivement discuté, change le principe d'accessibilité universelle. Il pré- voit que, dans les constructions de bâti- ments d'habitation collectifs, 20 % au moins des logements sont accessibles, et que les autres sont "évolutifs". (art. L 111- 7-1 du CCH). Le même article définit ce qu'est un loge- ment évolutif (encadré). 6 novembre 2018 14 C ONSTRUIREPLUS , MIEUXETMOINSCHER JURIS hebdo immobilier ll Par ailleurs, un décret doit fixer: - les modalités particulières pour les loge- ments vendus enVEFA et faisant l'objet de travaux modificatifs de l'acquéreur. - les modalités de mise en accessibilité des logements évolutifs pour les logements sociaux, les travaux devant être à charge des bailleurs, - les modalités prévues pour les logements destinés à l'occupation temporaire ou sai- sonnière. Enfin, cet article modifie l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs fixant les obligations du locataire. Celui-ci peut réaliser à ses frais des travaux d'adap- tation du logement à une situation de handicap. A cet effet, il doit requérir une autorisation du bailleur. Le silence du bailleur pendant 4 mois vaut acceptation. Ce délai est réduit de 4 mois à 2 mois par la loi nouvelle. ■ Article 65 (19): Construction pré- fabriquée Nouvel article d'habilitation, ce texte auto- rise le Gouvernement à légiférer par ordonnance pour "adapter le régime applicable au contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l’assemblage sur le chantier d’éléments préfabriqués pour réa- liser l’ouvrage. Le Gouvernement avait précisé qu'il enten- dait définir la notion de maison individuel- le préfabriquée, et fixer le contenu du contrat liant le maître d'ouvrage et le constructeur-préfabricant. ■ Article 66 (19 bis A): Assurance dommages Cet article modifie l'article L 243-1-1 du code des assurances, afin de clarifier le champ de l'assurance obligatoire en matiè- re de construction. Le nouveau texte écarte les dommages aux existants, avant l'ouverture du chantier " à l’exception de ceux qui, totalement incor- p orés dans l’ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles." ■ Article 67 (19 bis): Définition de la préfabrication La loi nouvelle insère dans le CCH une défi- nition de la préfabrication, à l'article L 111-1. Si la portée normative de cette disposition parait incertaine, cette mesure répond à une demande des professionnels et a été élaborée en concertation avec eux, sou- ligne le rapport au Sénat. ■ Article 68 (19 ter): Prévention des risques La loi Elan insère dans le CCH une nouvelle série de dispositions relatives à la préven- tion des risques de mouvement de terrain différentiel, consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. (art. L 112-20 à 25). Son champ d'application géographique est déterminé par arrêté et concerne les zones exposées au mouvement de terrain consé- cutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. La fixation de ce nouveau zonage emporte des effets juridiques sur trois différents contrats: liés à la vente du terrain puis à la construction ou la réalisation de travaux et enfin à la vente de l'immeuble bâti. - Vente du terrain: lors de la vente d'un terrain non bâti constructible, le vendeur doit fournir une étude géotechnique préa- lable. Elle est annexée à la promesse ou à défaut de promesse à l'acte authentique. Dans une vente publique, elle est annexée au cahier des charges. Si les règles d'urba- nisme ne permettent pas de construire des maisons individuelles, la vente du terrain non bâti constructible n'est pas concerné par cette nouvelle obligation. L'étude "reste annexée au titre de proprié- t é du terrain et suit les mutations succes- sives de celui-ci". - Travaux de construction ou de maîtrise d'oeuvre d'un ou plusieurs immeubles à usage d'habilitation (ou mixte profession- nel et d'habitation) ne comportant pas plus de 2 logements: la loi prévoit deux étapes. 1. Avant la conclusion du contrat, le maître d'ouvrage transmet l'étude aux construc- teurs. Si l'étude n'est pas annexée au titre de propriété (cf supra), le maître d'ouvrage doit fournir une étude géotechnique. Le contrat doit préciser que le constructeur a reçu l'étude géotechnique et que les tra- vaux projetés intègrent les mesures que nécessite le risque de mouvement de ter- rain. 2. Lors de l'exécution du contrat, le constructeur est tenu: - soit de suivre les recommandations de l'étude géotechnique fournie par le maître d'ouvrage ou qu'il a fait réaliser avec son accord, qui prend en compte l'implanta- tion et les caractéristiques du bâtiment, - soit de respecter des techniques particu- lières de construction définies par voie réglementaire. Cette obligation disparait si l'étude indique l'absence de risque. - Vente de l'ouvrage. Lors de la vente de l'ouvrage, l'étude géotechnique est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique en cas de vente publique elle est annexée au cahier de charges. Un décret en Conseil d'Etat doit préciser, la définition des zones, le contenu et la durée de validité des études géotech- niques, les contrats soumis aux obligations de fournir l'étude (excluant les travaux d'ampleur limitée). Enfin, l'article 68 complète l'article L 231-2 du CCH relatif au contenu du contrat de construction de maison individuelle. Le texte actuel contient déjà une référence aux travaux d'adaptation au sol, le nou- veau texte y ajoute les travaux rendus nécessaires par l'étude géotechnique, dont une copie est annexée au contrat. 6 novembre 2018 15 C ONSTRUIREPLUS , MIEUXETMOINSCHER JURIS hebdo immobilier ll ■ Le logement évolutif "Est considéré comme étant évolutif tout logement dans les bâtiments d’habitation collectifs répondant aux caractéristiques suivantes : « a) Une personne en situation de handi- cap doit pouvoir accéder au logement, se rendre par un cheminement accessible dans le séjour et le cabinet d’aisance, dont les aménagements et les équipe- ments doivent être accessibles, et en res- sortir ; « b) La mise en accessibilité des pièces composant l’unité de vie du logement est réalisable ultérieurement par des travaux simples." ■ La préfabrication "La préfabrication consiste à concevoir et réaliser un ouvrage à partir d’éléments préfabriqués assemblés, installés et mis en œuvre sur le chantier. Ces éléments préfabriqués font indissocia- blement corps avec les ouvrages de viabi- lité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert de la construction et peuvent intégrer l’isolation et les réserves pour les réseaux divers. Ils sont produits sur un site qui peut être soit une usine ou un atelier, soit une installation temporaire jouxtant le chantier." ■ Article 69 (20): Recours à la conception-réalisation pour les organismes de logement social L'ordonnance du 23 juillet 2015 sur les marchés publics autorise le recours à des marchés publics de conception-réalisation, pour les acteurs soumis à la loi du 12 juillet 1985 sur la maîtrise d'ouvrage publique (MOP). L'acheteur confie ainsi une mission portant sur l'établissement des études et la réalisation des travaux. En principe, le recours à ces marchés suppose que des motifs techniques ou un engagement contractuel sur l'amélioration du niveau d'efficacité énergétique imposent d'asso- cier l'entrepreneur aux études. Toutefois la loi Molle a autorisé le recours au marché de conception-réalisation par les orga- nismes HLM pour réaliser des logements locatifs aidés notamment. La dérogation devait s'achever fin 2018, elle est pérennisée. Elle est également applicable aux CROUS, mais jusqu'au 31 décembre 2021. Par ailleurs, le critère d'efficacité énergé- tique est complété par un autre cas: la construction d’un bâtiment neuf dépassant la réglementation thermique en vigueur. Le même article comporte des dispositions pour modifier les conditions d'intervention obligatoire de la commission d'appel d'offres. ■ Article 70 (20 bis): Aide au loge- ment et efficacité énergétique L'article L 301-1 du CCH fixe les objectifs de la politique d'aide au logement. Il est com- plété pour y ajouter celui de " favoriser la rénovation énergétique des bâtiments". ■ Article 71 (21): Individualisation des frais de chauffage Cet article comporte trois aspects: - il tend à revenir sur une sur-transposition de texte européen, en restreignant l'obli- gation d'individualisation des frais de chauffage aux seuls bâtiments d'habitation ; - il limite l'obligation aux bâtiments les plus énergivores ; - il étend l'obligation d'individualisation au froid (qui était prévue par la directive, mais non reprise en droit interne). Les règles nouvelles sont insérées à l'article L241-9 du code de l'énergie. ■ Article 72 (21 bis A): Observatoi- re des diagnostics immobiliers A l'initiative de la députée LaREM Claire Pitollat, il est créé un Observatoire des dia- gnostics immobiliers. Il a pour but "de faci- liter la connaissance des citoyens et des pouvoirs publics sur l’état des bâtiments" (art. L 134-8 nouveau du CCH). Pour l'alimenter, les diagnostiqueurs doi- v ent lui transmettre les diagnostics en application - de l'article L 134-9 nouveau du CCH qui renvoie aux diagnostics suivants: plomb, amiante, termite, gaz, DPE, électricité et assainissement. Ne sont donc pas visés ni l'état des risques technologiques et natu- rels ni le risque mérule; - de l'article L 125-2-3 du CCH pour les ascenseurs, - de l'article L1334-14 modifié du code de la santé publique, pour l'amiante. La CNIL doit émettre un avis avant la publi- cation du décret en Conseil d'Etat qui en fixera les modalités. Le texte précise que les données ne peuvent pas être utilisées à des fins commerciales. Les données collectées par l'Ademe avant fin 2019 seront transmises à ce nouvel observatoire. ■ Article 73 (21 bis B): Missions du CSTB Sur proposition de Jean-Luc Fugit (LaREM, Rhône), le Centre scientifique et technique du bâtiment voit ses missions élargies aux questions concernant la ville durable. Il lui revient d'apporter son concours à l’État et aux collectivités territoriales notamment "dans leurs activités de définition, mise en œuvre et évaluation de leurs politiques publiques et actions en matière de construction, d’habitat et de ville durable". Les compétences sont rassemblées à l'ar- ticle L 142-11 du CCH. ■ Article 74 (21 bis E): Interdiction d'appareils de chauffage Le préfet pourra désormais interdire l'usa- ge "d'appareils de chauffage contribuant fortement aux émissions de polluants atmosphériques". Cette compétence lui est attribuée dans le cadre d’un plan de pro- tection de l’atmosphère (art. L 222-6 du code de l'environnement). Selon le rapport au Sénat, le but est d'in- terdire le chauffage au bois en foyer ouvert et potentiellement le chauffage au charbon. Il évoque des situations de pollu- tion préoccupante par exemple dans la val- lée de l'Arve en Haute-Savoie. ■ Article 75 (22): VEFA: Garantie d'achèvement et travaux réservés Cet article, qui figurait dans le projet initial du Gouvernement a deux objets: réformer le régime de la garantie d'achèvement dans les contrats de vente en l'état futur d'achèvement et introduire une faculté pour l'acquéreur de se réserver certains travaux. 1. La garantie financière d'achèvement Jusqu'à présent, le déclenchement de la garantie n'est pas prévu par la loi. L'article L 261-10-1 du CCH est modifié pour préci- ser qu'elle pourra être "mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble". Le texte précise également que le garant pourra faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. Sa mis- sion sera de faire réaliser les travaux néces- saires à l'achèvement de l'immeuble. Enfin, il est précisé que le garant financier est seul fondé à exiger de l'acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l'objet d'une procédure collective. Ces précisions sont également applicables à la vente d'immeubles à rénover. 2. Les travaux réservés L'objectif du Gouvernement est de répondre à la demande d'une part crois- sante des acquéreurs qui souhaitent avoir plus de liberté dans l'aménagement de leurs logements. Il semblerait que 10 % des contrats pourraient comporter une tel- le clause pour un montant compris entre 1000 et 15 000 euros. L'article L261-11 du CCH prévoit une nou- velle mention obligatoire dans l'acte authentique de VEFA ainsi libellée: "la des- cription des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution lorsque la vente est pré- cédée d’un contrat préliminaire compor- tant la clause prévue au II de l’article L. 261-15 et dès lors que l’acqué- reur n’a pas demandé au vendeur d’exécu- ter ou de faire exécuter les travaux dont il s’est réservé l’exécution". Corrélativement, le contrat préliminaire est complété (art. L 261-15 modifié) en ce qu'il "peut prévoir qu’en cas de conclusion de la vente, l’acquéreur se réserve l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équi- pements qu’il se procure par lui-même. Le contrat comporte alors une clause en caractères très apparents stipulant que l’ac- quéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces tra- vaux, qu’il réalise après la livraison de l’im- meuble". Le contrat préliminaire doit alors prévoir 6 novembre 2018 16 C ONSTRUIREPLUS , MIEUXETMOINSCHER JURIS hebdo immobilier ll des informations sur le prix et sur le délai: - le prix de vente convenu, - le coût des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et c hiffrés par le vendeur, - le coût total (somme des deux), - le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exé- cution des travaux. Si l'acquéreur revient sur sa décision de se réserver les travaux, le vendeur est tenu de les exécuter ou de les faire exécuter (modalités à fixer par décret). ■ Article 76 (22 bis): Recours à la cotraitance La loi du 17 août 2015 a voulu faciliter le travail en groupements momentanés d'en- treprise d'artisans du bâtiment. Elle a pré- vu une série de mentions obligatoires (art. L 111-3-2 du CCH) pour ce type de contrats, qui sont limités à un montant de 100 000 € . Pour en faciliter l'usage, la loi nouvelle augmente ce seuil à 300 000 € HT. ■ Article 77 (23): Contrôle de la conformité des constructions Le CCH (art. L 151-1) et le code de l'urba- nisme (art. L 461-1) organisent les modali- tés de contrôle des constructions par l'ad- ministration au moyen d'un droit de visite et de communication de documents. La loi nouvelle sécurise ce dispositif au regard du droit au respect de la vie privée. Le texte précise que le contrôle s'applique aux constructions en cours, précise l'horai- re de la visite (entre 6 h et 21 h), pour les locaux d'habitation, la présence ou l'ac- cord de l'occupant est requis. Le contrôle peut être exercé jusqu'à 6 ans après l'achèvement des travaux. Les articles L 461-2 à 4 fournissent les détails de la procédure de contrôle. La peine d'amende encourue en cas d'obs- tacle au contrôle est augmentée de 3750 € à 7500 € et la peine de prison de 1 mois à 6 mois de prison (art. L 480-12 du CCH). ■ Article 78 (23 bis): Pouvoir des enquêteurs de la DGCCRF. Contrôle en matière de construction de mai- sons individuelles Les pouvoirs des agents de la DGCCRF sont étendus: - au non-versement de somme d'argent avant la signature du contrat (art. L 231-4 II du CCH), - à la conclusion d'un contrat de construc- tion de maison individuelle (art. L 241-8). La violation de l'obligation de conclure un contrat de construction de maison indivi- duelle est sanctionnée par une amende de 37 500 € , elle est portée à 300 000 € (art. L241-8). Les modalités d'exercice du droit de rétrac- tation doivent être mentionnées de maniè- re lisible et compréhensible (art. L 271-1 modifié du CCH), sous peine d'amende (3000 € et 15 000 € pour une personne morale). Les agents de la DGCCRF sont investis du pouvoir de vérifier cette obliga- tion. ■ Article 79 (23 bis): Délai de rétractation en lotissement L'article L 442-8 du CCH prévoit un délai de rétractation de 7 jours. A compter de la délivrance du permis d'aménager, le lotis- seur peut consentir une promesse unilaté- rale de vente indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison. La promesse ne devient définitive qu'au terme d'un délai de sept jours pendant lequel l'acquéreur a la facul- té de se rétracter. Ce délai est porté à 10 jours. Chapitre VI: Améliorer le traitement du contentieux de l'urbanisme ■ Article 80 (24): Lutte contre les recours abusifs Cet article contient une dizaine de mesures visant à lutter contre les recours abusifs en matière d'urbanisme et à améliorer le trai- tement du contentieux de l'urbanisme, qui reprennent les propositions du rapport de la conseillère d'Etat Christine Maugüé. - Effet de l'annulation d'un document d'ur- banisme. En cas d'annulation d'un docu- ment d'urbanisme (PLU; SCOT ou carte communale) pour un motif étranger aux règles d'utilisation des sols, cela ne remet pas en cause l'autorisation d'urbanisme (art. L 600-12-1 nouveau). En revanche, cet- te règle nouvelle ne s'applique pas pour un refus d'autorisation ou une opposition à une déclaration préalable. L'article prévoit de façon analogue qu'en cas d'annulation d'un document d'urbanis- me (PLU; SCOT ou carte communale) pour un motif étranger aux règles du lotisse- ment, cela ne fait pas obstacle au maintien de l'application de ces règles (complément de l'art. L 442-14 du code de l'urbanisme). - Encadrement du référé-suspension. La loi nouvelle fixe une limite de délai pour déposer un référé-suspension ; le requérant ne pourra déposer un tel r ecours que jusqu'à la date de cristallisa- tion des moyens (date limite que fixe le juge aux parties pour déposer de nou- veaux moyens). Par ailleurs, la loi crée une présomption d'urgence pour les référés- suspensions en matière d'urbanisme (art. L 600-3 modifié). - Annulation partielle et sursis à statuer Le juge administratif peut prononcer l'an- nulation partielle d'une décision d'urbanis- me ou surseoir à statuer pour permettre à l'administration de prendre une mesure de régularisation. Cette faculté devient une obligation (art. L 600-5 et art. L 600-5-1). - Action en démolition du préfet Le préfet pourra désormais agir en démoli- tion d'une construction irrégulière, lorsque l'annulation ou l'illégalité a été prononcée suite à un déféré préfectoral, y compris hors zones protégées (complément de l'ar- ticle L 600-13 et art. L 600-6). - Recours abusifs L'article L600-7 permet au juge de condamner l'auteur d'un recours qui a agi "dans des conditions qui excèdent la défense [de ses] intérêts légitimes" et si la condamnation cause "un préjudice excessif au bénéficiaire du permis". Ces critères sont assouplis: 1. la défense des intérêts est remplacée par la formule suivante ; conditions qui "traduisent un comportement abusif de la part" du requérant 2. l'exigence du caractère excessif du préju- dice est supprimée. Par ailleurs, l'encadrement des transactions financières pour monnayer l'abandon d'un recours est renforcé. L'obligation d'enregis- trement des accords est étendue aux tran- sactions précédant le recours. Les associations ont interdiction de conclu- re ce type de transactions sauf si elles agis- sent pour la défense de leurs intérêts matériels propres (par exemple, si elles sont voisines du projet contesté). - Conditions du recours L'article L 600-1-2 est modifié. Il fixe les conditions d'intérêt à agir pour exercer un recours. La liste des actes attaquables est élargie, ce qui englobe les déclarations préalables de travaux, mais l'intérêt à agir n'est désormais avéré que si le "projet autorisé" et non plus "les travaux" affecte 6 novembre 2018 17 C ONSTRUIREPLUS , MIEUXETMOINSCHER JURIS hebdo immobilier ll le requérant. En conséquence, cela exclut les nuisances transitoires de chantier. - Recours en cascade P our limiter les recours en cascade, un nouvel article (L 600-5-2) prévoit qu'une décision modificative ou de régularisation ne peut être elle-même contestée que dans le cadre de l'instance principale contre l'autorisation initiale. - Prescriptions L 'article L 421-9 fixe une prescription de dix ans pour le constat des infractions d'ur- banisme. Il donne une liste d'exceptions dont une qui vise les constructions réalisées sans permis. Ce cas est complété pour pré- ciser que cette règle s'applique aux constructeurs qui n'ont pas demandé d'au- torisation alors qu'elle était requise et non l es constructions ne nécessitant pas de per- mis. 6 novembre 2018 18 É VOLUTIONDUSECTEURDULOGEMENTSOCIAL JURIS hebdo immobilier ll TitreII: Évolution du secteur du logement social Chapitre Ier: Restructuration du secteur ■ Article 81 (25): Regroupement des organismes HLM La loi Elan comporte une série de mesures visant à rendre les organismes plus effi- caces en les incitant à se regrouper. L'article L 423-1 du CCH qui fixe le seuil sous lequel un organisme peut être dissous est modifié. Le seuil actuel vise la gestion de 1500 loge- ments, la construction de 500 logements ou l'octroi de 300 prêts pendant dix ans. Le nouveau seuil conserve le seul chiffre de construction de 500 logements et y ajoute le fait de ne pas contribuer suffisamment aux missions et objectifs d’intérêt général mentionnés aux articles L. 411 et L. 4112. La loi Elan fixe l'objectif de regroupement des organismes d'HLM. Les moyens pour atteindre ce but sont divers. Il peut s'agir d'un ensemble de sociétés comportant majoritairement des organismes d'HLM, soit un ensemble formant une société de coordination (art. L 423-1-1 du CCH). Les groupes élaborent: - une stratégie patrimoniale commune, - un cadre stratégique d’utilité sociale com- mun (politique patrimoniale, gestion socia- le, concertation locative avec les locataires, politique d'accession…). La société de coordination est définie par l'article L 423-1-2. Il s'agit d'une SA ou d'une SA coopérative à capital variable. Les collectivités territoriales doivent être représentées à l’assemblée générale et au conseil d’administration ou au conseil de surveillance de la société de coordination. Le même article donne la liste des attribu- tions de la société de coordination. Il s'agit notamment des points suivants: - élaborer le cadre stratégique patrimonial et le cadre stratégique d’utilité sociale, - définir et mettre en œuvre une politique d’achat des biens et services (hors immobilier), - développer une unité identitaire des associés, - prendre les mesures nécessaires pour garantir la soutenabilité financière du groupe et de chacun de ses membres, - assurer le contrôle de gestion des asso- ciés. Il s'y ajoute des compétences facultatives. L'article L 423-2 organise les modalités de regroupement pour les organismes qui sont sous le seuil de 12 000 logements. Un organisme doit donc gérer au moins 12 000 logements, sauf s'il constitue l’unique groupe de logement social ayant son siège dans un département. Si ce n'est pas le cas, l'article L 423-2 organise une procédure de mise en demeure pour le contraindre à l'objectif. L'article L 481-1-2 comporte des disposi- tions analogues applicables aux SEM. On y retrouve le seuil de 12 000 logements, mais il est assorti d'exceptions. Ainsi par exemple, l'obligation ne concerne pas les SEM dont l'activité relevant de l'agrément n'est pas l'activité principale et qui n'ont pas construit ou acquis plus de 600 loge- ments locatifs sociaux au cours des 6 der- nières années. Enfin, l'article 81 aménage le rôle de la CGLLS pour lui permettre d'accompagner les réorganisations, les fusions et les regroupements des organismes HLM et des SEM (art. L 452-1 du CCH) à l'aide d'une commission de péréquation et de réorganisation des organismes de loge- ment locatif social. ■ Article 82 (25 bis): Acquisitions et cessions des SEM Cet article soumet les SEM aux mêmes règles que les organismes d'HLM en matiè- re de recueil d'avis de l’État pour leurs acquisitions et leurs cessions immobilières (art. L 451-5 du CCH). ■ Article 83 (26): Fusion et absorp- tion des organismes d'HLM et des SEM entre eux Cet article comporte plusieurs mesures pour faciliter la fusion des organismes. Selon l'exposé des motifs du projet de loi, il s'agit d'organiser les conditions d'absorp- tion des OPH par des bailleurs sociaux constitués sous forme de société et d'étendre la possibilité d'une fusion- absorption d'une SEM agréée qui exerce une activité en dehors du champ du loge- ment social et généralise la possibilité de scinder un organisme pour faciliter l'ab- sorption d'une branche d'un organisme par un autre. ■ Article 84 (27): Circulation de capitaux entre organismes de logement social L'objectif est de permettre une meilleure circulation des capitaux entre organismes, afin de garantir une meilleure allocation des ressources. La loi nouvelle permet ainsi à un organis- me de consentir un prêt ou une avance à un autre organisme s'il est membre du même groupe que lui (art. L 423-15 du CCH). Les ministres auront 15 jours et non plus 2 mois pour se prononcer. La règle est identique pour les SEM. ■ Article 85 (27 bis A): Sûretés mobilières par les OPH Les offices publics de l'habitat se voient accorder la faculté de consentir des sûretés réelles mobilières (art. L 421-4-1 nouveau du CCH), si cela facilite leur action. ■ Article 86 (27 bis B): Emission de titres participatifs par les orga- nismes d'HLM Les organismes d'HLM sont autorisés à émettre des titres participatifs. ■ Article 87 (27 bis): Contribution de sécurité immobilière Pour faciliter les fusions et les apports réali- sés par les organismes HLM et les SEM agréées, cet article réduit, pour ces opéra- tions, la contribution de sécurité immobi- lière, perçue pour les formalités hypothé- c aires à 0,01 %. Cette mesure s'applique jusqu'à fin 2021. Chapitre II: Adaptation des conditions d'activité des orga- nismes de logement social ■ Article 88 (28): Mesures de sim- plification pour les organismes HLM De multiples mesures sont prévues par cet article. Pour l'essentiel, - il instaure de nouvelles compétences pour les bailleurs sociaux, - il supprime les concours d'architectes pour les bailleurs sociaux, - il exonère les bailleurs sociaux de cer- taines règles de la commande publique. Par exemple, il les autorise à avoir une acti- vité de syndic de copropriété au-delà du seuil de 30 % de chiffre d'affaires de l'acti- vité de syndic réalisée par l'organisme, sous réserve que l'activité soit exercée par une filiale. Il les autorise à construire ou gérer des équipements locaux d’intérêt général ou des locaux à usage commercial ou pro- fessionnel, dans la recherche de l'objectif de mixité sociale (art. L 421-1 complété par un 19°). Ils pourront aussi créer et gérer des terrains familiaux. L'article comporte aussi des mesures sur les ventes de logements (modification de l'ar- ticle L 445-1) et organise la concertation sur le plan de mise en vente des loge- ments. La commune d'implantation dispo- se d'un droit de veto si elle n'a pas atteint le quota de logements sociaux que la loi lui impose. L'article L 445-1-1 fixe le contenu de la convention d'utilité sociale de 6 ans pour les sociétés de vente d'HLM. Ordonnances. Le Gouvernement est habilité à légiférer par ordonnances pour: - autoriser les organismes HLM à mettre en place une politique de loyer tenant mieux compte des capacités financières des ménages entrant dans le parc, - adapter le calcul du SLS pour renforcer la prise en compte des capacités financières des locataires, - développer la vente de logements sociaux. Par ailleurs, les tarifs des notaires pour les opérations de fusion et scission peuvent faire l'objet de négociation s'ils dépassent 60 000 € . ■ Article 89 (28 bis AA): ANRU Le conseil d'administration de l'ANRU est modifié. Le nouveau texte prévoit qu'il comprend 3 collèges ayant le même nombre de voix: - Etat et ses établissements publics et Caisse des dépôts, - Action Logement, USH, Fédération des Entreprises Publiques Locales et locataires, - Collectivités territoriales, député, séna- teur et personnalité qualifiée. ■ Article 90 (28 bis AB): Gestion de l'ANRU Un nouvel article 15-1 de la loi du 1er août 2003 prévoit que l'ANRU est soumise en matière de gestion financière et comp- table aux règles applicables aux entreprises industrielles et commerciales. ■ Article 91 (28 bis A): Accès de la police aux immeubles Une autorisation permanente d'accès aux parties communes des immeubles est accordée à la police et à la gendarmerie par les organismes HLM (art. L12-10-1 du CCH). ■ Article 92 (28 bis): Objet des SACICAP Les SA coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété (SACICAP) ont pour objet principal de réaliser des opéra- tions d'accession à la propriété au bénéfice de personnes sous plafond de ressources. A titre subsidiaire, elles peuvent réaliser des opérations d'aménagement lié à l'habitat. La loi nouvelle supprime le caractère subsi- diaire des compétences SACICAP en matiè- re d'aménagement (art. L 215-1 du CCH). ■ Article 93 (28 ter): Participation des SACICAP dans des sociétés de tiers financement Les SACICAP sont autorisées par le nouvel article L 215-1-1 à détenir des participa- tions dans des sociétés qui de tiers finance- ment. Elles sont aussi autorisées à détenir des participations dans des sociétés de construction, rénovation et location. ■ Article 94 (28 quater): Gouver- nance des SACICAP L'article L 215-4 du CCH relatif aux trois collèges des SACICAP est modifié. Le pre- mier comprend les organismes d'HLM et le second les collectivités territoriales. C'est le 3e, qui comprend des SACICAP ou des sociétés détenues majoritairement par des SA coopératives (sauf SA d'HLM), qui est m odifié. En principe, le 3e collège ne peut détenir plus de 20 % des droits de vote. Il est institué une dérogation pour le cas où la majorité des droits de vote est détenue par au moins 3/4 de SACICAP. ■ Article 95 (28 quinquies): Rôle de l'UES-Procivis L'Union d'économie sociale pour l'acces- sion à la propriété (UES-Procivis) est la tête de réseau des SACICAP. Son rôle est modi- fié afin de: - lui permettre de conclure des conven- tions avec des organismes publics ou para- publics, - renvoyer à son règlement intérieur le soin de fixer les modalités de contrôle et de sanctions pour garantir l'exécution par une SACIAP de ses engagements, - préciser les cas dans lesquels l'avis de l'UES-Procivis est requis à peine de nullité. (art. L 215-7 modifié). ■ Article 96 (28 sexies): Révision coopérative des SCIC HLM Cet article précise que les SA coopératives d'intérêt collectif d'HLM (SCIC HLM) sont soumises à une procédure de révision coopérative (art. L 422-3-2 modifié). ■ Article 97 (29): Vente des loge- ments sociaux C'est un des articles importants de la loi Elan en matière de logements sociaux car il tend à faciliter la vente des logements par la création d'un nouvel outil ; la "société de vente d’habitations à loyer modéré". Sa définition siège à l'article L 422-4. Sa forme est soit une SA soit une SA coopérative agréée. Son objet est l’acquisition et l’entretien de biens immobiliers des organismes HLM ou SEM en vue de la vente de ces biens. L'objectif est donc de permettre à des organismes HLM qui ne sont pas organisés en vue de la vente de leurs logements, de confier cette mission à un organisme dont c'est la mission principale. L'organisme qui vend conserve la gestion des immeubles. La société ne pourra pas acquérir la nue- propriété des immeubles. Il est prévu d'autoriser la vente au moyen d'une vente d'immeubles à rénover; les normes d'habitabilité et de performance énergétique doivent alors être respectées après travaux. 6 novembre 2018 19 É VOLUTIONDUSECTEURDULOGEMENTSOCIAL JURIS hebdo immobilier ll La commune d'implantation est informée et doit donner son avis. Si elle n'a pas atteint son objectif de logements sociaux prévu par la loi, elle dispose d'un droit de v eto. Le préfet peut aussi, par décision motivée, s'opposer à la vente. A noter que la loi nouvelle autorise la ven- te de logements PLS de plus de 15 ans à des personnes morales de droit privé (art. L 443-11 modifié). Un décret en Conseil d'Etat doit fixer les conditions de mise en vente des loge- ments. Si des logements sociaux sont vendus dans une commune qui n'a pas atteint le taux requis par la loi de logements sociaux, au moins 50 % du produit des ventes doit être affecté à la construction de nouveaux logements ou, à défaut de rénovation d'un ensemble d'habitations sociales. Ces investissements doivent être effectués sur le territoire de la commune concernée ou, avec son accord et celui du préfet, sur l'EP- CI local ou le département. Lors de la vente du logement, le vendeur doit transmettre à l'acquéreur une série d'informations (art. L 443-14-2 nouveau): charges locatives et charges de copropriété sur 2 ans, travaux réalisés sur 5 ans, travaux souhaitables. En cas de copropriété, l'organisme HLM est dispensé de l'obligation de versement de provisions destinées au fonds de travaux. La loi assouplit les conditions d'utilisation de certains logements pour assurer l'équi- libre économique et social d'un immeuble ou d'un quartier (art. L 443-15-1-1). L'orga- nisme HLM peut louer à des usages autres que l'habitation et mettre à disposition d'une association des locaux moyennent, éventuellement, le paiement des charges. En QPV, ils peuvent aussi louer les rez-de- chaussée à des activités économiques. La vente des logements doit être assortie d'une clause de rachat, valable 10 ans, en cas de perte d'emploi, de "rupture du cadre familial" ou de raison de santé si l'acquéreur est une personne physique sous plafond de ressources. La procédure de vente des logements est simplifiée puisque c'est désormais la convention d'utilité sociale qui vaut autori- sation de vente (art. L 443-7). L'article réécrit la liste des bénéficiaires prioritaires des ventes de logements (art. L443-11). Enfin, il supprime le droit de préemption du maire en cas de vente de logements sociaux (art. L 213-1 modifié du code de l'urbanisme). ■ Article 98 (29 bis A): Vente de logements par l'Association fon- cière Logement S'agissant des logements de l'AFL, un loge- ment occupé ne peut être vendu qu'à son seul locataire. Le nouveau texte y ajoute les conjoints, ascendants et descendants du locataire, comme pour les ventes des orga- nismes d'HLM (art. L 443-15-2-3 du CCH). ■ Article 99 (29 bis): Vente de logements foyers à des investis- seurs Cet article autorise la vente de logements foyers à des investisseurs pour y réaliser des logements étudiants (art. L 443-15-6 du CCH). Chapitre III: Dispositions diverses ■ Article 100 (30): ANCOLS L'Agence nationale de contrôle du loge- ment social a pour mission de contrôler le logement social. Afin d'améliorer l'exercice de sa mission, la loi nouvelle la rend desti- nataire de toutes les informations trans- mises par les bailleurs sociaux au ministère pour l'établissement du répertoire des logements locatifs sociaux (art. L 342-5 du CCH). Pour un OPH, l'ANCOLS pourra trans- mettre le rapport qu'elle aura établi aux collectivités de rattachement de l'organis- me (art. L 342-9). Les sanctions prononcées par le ministre seront publiées au bulletin officiel. Enfin, la liste des ressources de la CGLLS est mise à jour par mention de la taxe sur les plus-values de cession de logements sociaux et produit des sanctions (art. L 452-3). ■ Article 101 (30 bis): Présence du département dans le capital d'une SEM Cet article autorise une dérogation jus- qu'au 30 juin 2020 pour autoriser un département actionnaire d'une SEM locale compétente en immobilier d'entreprise, dans un domaine ne relevant pas de la compétence du département, à continuer à participer au capital de cette société, mais uniquement lorsqu’une part de l'acti- vité porte sur le tourisme. ■ Article 102 (31): Ratification d'ordonnances sur le 1% logement Deux ordonnances sont ratifiées: - l'ordonnance du 20 octobre 2016 sur la réorganisation de la PEEC (participation des employeurs à l’effort de construction), - l'ordonnance du 19 janvier 2017 modi- fiant l'objet de l’Association pour l’accès aux garanties locatives et de l’association F oncière Logement. Le même article apporte d'autres modifica- tions. Exemples: - il modifie la composition du comité des partenaires du logement social (art. L313- 17-2), - il vise à éviter des conflits d'intérêt entre les deux entités d'Action Logement Grou- pe (ALG): Action Logement Services (ALS) et Action Logement Immobilier (ALI). Les fonctions de président, vice-président, DG et DG délégué d'ALS restent incompatibles avec tout mandat dans ALI dans l'Associa- tion Foncière Logement (AFL) et leurs filiales. Mais les dirigeants d'ALG et d'ALI peuvent occuper d'autres mandats dans les entités du groupe (cf. rapport CMP, les explica- tions de Christelle Dubos). ■ Article 103 (31 bis): Emplois de la PEEC Cet article ajoute un usage aux aides auto- risées du 1 % à des aides aux personnes physiques ou morales en faveur de la mobilisation du parc privé et à la rémuné- ration de tout intermédiaire agréé (com- plément de l'article L 313-3 a du CCH). Il s'agit de financer le dispositif "Louer pour l'emploi". ■ Article 104 (32): Conventions d'utilité sociale Les organismes d'HLM doivent conclure avec l’État pour 6 ans une convention d'utilité sociale. Une première génération de CUS a été signée en 2011. La loi pour l'égalité et la citoyenneté a prorogé ces CUS jusqu'à fin 2017 et prévoyait le calen- drier suivant pour la génération suivante de contrat: - transmission du projet au préfet avant le 1 er janvier 2018, - signature avant le 1er juillet 2018. Pour tenir compte de la réforme des orga- nismes et de la mise en place du RLS, ce calendrier est décalé: - transmission du projet du projet au pré- fet avant le 1 er juillet 2019, - signature avant le 31 décembre 2019, de la convention qui prend effet le juillet 2019. Le délai limite pour conclure cette conven- tion est donc reporté. 6 novembre 2018 20 É VOLUTIONDUSECTEURDULOGEMENTSOCIAL JURIS hebdo immobilier ll ■ Article 105 (33): Codification des règles des aides sociales au loge- ment La loi du 27 janvier 2017 (égalité et citoyenneté) a habilité le Gouvernement à légiférer par ordonnance pour codifier dans le CCH les règles des aides sociales au logement (APL, ALS et ALF). Le délai de l'habilitation est prolongé de 6 mois et expirera donc en juillet 2019. Il vise à tenir compte de l'actualisation des bases ressources pour le calcul de l'APL. ■ Article 106 (33 bis B): Allocation logement à Saint-Pierre et Mique- lon Cet article modifie l'ordonnance du 26 sep- tembre 1977 sur l'adaptation à Saint-pierre et Miquelon des dispositions relatives aux affaires sociales. I l y prévoit l'application de l'allocation logement social à compter de janvier 2021. 6 novembre 2018 21 R ÉPONDREAUXBESOINSDECHACUNETFAVORISERLAMIXITÉSOCIALE JURIS hebdo immobilier ll TitreIII: Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale Chapitre I er : Favoriser la mobilité dans le parc social et le parc privé ■ Article 107 (34): Création du bail mobilité Le bail mobilité est une des innovations de la loi Elan. Il est régi par les articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989, qui consti- tuent un nouveau titre de cette loi, dénommé "des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité". (définition: voir encadré). Le contenu du bail, nécessairement écrit est fixé à l'article 25-13. Outre des mentions classiques (désignation des parties et des locaux loués), on notera les mentions plus spécifiques: - le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité, ce qui renvoie aux catégories de locataires pouvant y prétendre (cf supra la définition), - une mention informant le locataire de l’interdiction pour le bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie, - une mention que le bail est un bail mobi- lité régi par le titre 1 er ter nouveau de la loi de 1989. La loi encadre la faculté du bailleur de prendre des garanties. La clause de solida- rité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite. Le dépôt de garan- tie est proscrit. Durée du bail: elle est comprise entre un et dix mois, non renouvelable ni reconduc- tible. Toutefois, il reste possible de modi- fier une fois la durée sans que la durée totale du bail ne dépasse dix mois. A l'issue du bail, soit le contrat prend fin, soit les parties concluent un nouveau bail qui est alors est soumis au titre Ier bis (locations meublées). Le locataire peut donner congé à tout moment, sauf à respecter un préavis d'un mois. Le bailleur est tenu par la durée du bail (solution implicite). Notons que la loi ne règle pas expressé- ment le cas où le locataire reste dans les lieux sans qu'un accord soit conclu, et sans que le bailleur s'oppose au maintien: le preneur continue à payer le loyer et le bailleur l'encaisse sans réagir. On peut pen- ser qu'il s'agira alors d'une transformation tacite en bail meublé de droit commun. Le bailleur qui souhaite éviter cette transfor- mation aura donc tout intérêt à indiquer par écrit explicitement à son locataire que, le bail ayant pris, fin, il lui demande de quitter les lieux et qu'il ne perçoit toute somme pour une durée postérieure qu'à titre d'indemnité d'occupation. Les charges sont forfaitaires (art. 25-18), mais leur estimation doit tenir compte des règles de répartition des charges prévues par la loi de 1989. Le forfait ne doit pas être "manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de verse- ment du forfait. La loi, qui précise que ce statut est d'ordre public, fournit la liste des articles de la loi de 1989 qui sont applicables au bail mobi- lité. Précisons que l'article 140 IV de la loi Elan, relatif à l'encadrement des loyers remis en vigueur à titre expérimental indique que l'arrêté qui fixe les loyers de référence, ain- si que les loyers de référence majoré et minoré, est prévu pour les logements sou- mis aux titres Ier bis et Ier ter de la loi de 1989. Il vise donc explicitement les loge- ments loués par bail mobilité. L'encadre- ment des loyers est donc applicable au bail mobilité. La loi précise enfin que les locaux loués par bail mobilité restent qualifiés de locaux d'habitation au sens de la législation sur l'usage des locaux (art. L 631-7 du CCH). Ajoutons enfin que la commission de conciliation n'est pas compétente pour les litiges du bail mobilité. La brève durée de ce contrat a été jugée incompatible avec les délais de saisine et de décision de cette commission. ■ Article 108 (34 ter): Congé déli- vré par une SCI familiale L'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 pré- voit le cas du bailleur qui est une SCI fami- liale. Sa définition est ici limitée à une société "constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus" et permet à la SCI de donner congé au bénéfice d'un de ses membres. La loi nouvelle élargit la notion de SCI familiale à celles constituées entre époux, partenaires liés par un pacte civil de solidarité, concu- bins notoires depuis au moins un an à la date du congé. ■ Article 109 (35): Commissions d'attribution des logements La loi Elan élargit la compétence de ces commissions (art. L 441-2 modifié) en leur attribuant la mission d'examen de l'occu- pation des logements. La loi prévoit une règle de réexamen de la situation des locataires du parc social dans les zones tendues (art. L 442-5-2 nouveau ■ Définition du bail mobilité (art. 25-12 de la loi du 6 juillet 1989) Contrat de location de courte durée d’un logement meublé au sens de l’article 254 à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu au II de l’ar- ticle L. 1201 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mis- sion temporaire dans le cadre de son acti- vité professionnelle. reproduction interdite sans autorisation du CCH). La périodicité de cet examen a été fixée à 3 ans. Cet examen est confié à la commission dénommée "commission d’attribution des l ogements et d’examen de l’occupation des logements". Il s'agit de traiter les cas de sur-occupation ou de sous-occupation des logements ou d'incidence de l'existen- ce d'un handicap ou du dépassement du plafond de ressources. Ce dispositif s'applique aux contrats en cours dès le 1er janvier 2019. Son objectif est de faciliter la mobilité dans le parc social. Selon le Gouvernement, ces commis- sions devraient examiner chaque année entre 50 000 et 80 000 dossiers supplémen- taires par an. Les sénateurs avaient estimé que ce travail devait être fait tous les 6 ans seulement, mais les députés ont préféré revenir au délai de 3 ans, qui a finalement été adopté. La composition des commissions est fixée par l'article L 441-2. Le même article 109 prévoit par ailleurs une faculté pour les organismes HLM de réserver tout ou partie des logements d’un programme à des jeunes de moins de tren- te ans. Ils louent ainsi des logements conventionnés meublés à des jeunes de moins de 30 ans pour une durée maximale d'un an (art. L 353-22 nouveau). Il s'agit de créer des "résidences juniors" pour éviter que de jeunes professionnels qui n'ont plus le statut étudiant soient tenus ipso facto de quitter la résidence. ■ Article 110 (35 bis): Personnes prises en compte pour l'attribu- tion d'un logement social La liste des personnes prises en compte pour l'attribution d'un logement social est complétée pour y ajouter les enfants qui font l’objet d’un droit de visite et d’héber- gement (art. L 442-12 modifié). ■ Article 111 (36): Généralisation du système de cotation de la demande de logement social L'article L 441-2-6 du CCH est modifié pour généraliser ce système de cotation de la demande de logement social dans les terri- toires ayant mis en place une gouvernance intercommunale. Le plan doit préciser ses modalités, notamment les critères choisis et leur pondération, ainsi que les condi- tions dans lesquelles le refus d’un loge- ment adapté aux besoins et aux capacités du demandeur peut modifier la cotation de sa demande. Le but est de rendre le système d'attribu- tion des logements plus compréhensible. Par ailleurs, un représentant du service intégré d’accueil et d’orientation (SIAO) sera associé à l'élaboration du plan parte- n arial de gestion de la demande de loge- ment social. ■ Article 112 (37): Précommission d'attribution en quartier prioritaire Le projet de loi initial prévoyait de suppri- mer cette commission créée par la loi Ega- lité et citoyenneté de 2017, au motif qu'el- le créait une lourdeur inutile. Elle est char- gée, en quartier prioritaire de la politique de la ville, d'un premier examen sur les attributions. Elle a finalement été maintenue, mais elle ne sera réunie qu'à la demande du maire de la commune sur le territoire de laquelle se trouve le quartier (art. L 441-1-5 modifié du CCH). ■ Article 113 (37 bis): Individuali- sation des ressources pour l'attri- bution d'un logement social L'article L 441-1 du CCH prévoit les cas dans lesquels les ressources du demandeur de logement sont appréciées en fonction du seul requérant. La loi nouvelle y ajoute deux cas: - le demandeur qui a engagé une procédu- re de divorce par consentement mutuel extrajudiciaire, - le demandeur qui est une personne mariée bénéficiaire de la protection inter- nationale qui réside seule sur le territoire français. ■ Article 114 (38): Gestion en flux de la réservation des logements Le projet de loi initial voulait imposer une gestion des attributions de logements sociaux en flux (flux annuel de logements portant sur un ensemble de logements) et non pas en stock (gestion en fonction de logements identifiés physiquement), afin d'apporter plus de souplesse dans les attri- butions. Le Sénat avait supprimé cette mesure mais la CMP l'a rétablie. Un délai supplémentaire a été accordé (trois ans à compter de la publication de la loi) pour sa mise en œuvre. L'article comporte par ailleurs d'autres dis- positions: - il ajoute les personnes victimes de viol ou d'agression sexuelle à la liste des personnes prioritaires pour l'attribution d'un loge- ment (art. L 441-1 g bis nouveau); - il assimile les zones urbaines sensibles (ZUS) aux quartiers prioritaires de la poli- tique de la ville pour l'obligation de mixité sociale dans les attributions. ■ Article 115 (38 bis): Mission du GIP SNE Le groupement d'intérêt public système national d'enregistrement exploite les données du répertoire des logements loca- tifs sociaux. La loi nouvelle confie au GIP SNE la mission d'exploiter les données des enquêtes des bailleurs sociaux pour créer un outil d'analyse de l'occupation sociale du parc. Les travaux présentés par le GIP doivent rendre impossible l'identification des per- sonnes (fin de l'art. L 441-10 et L 442-5 modifiés). Chapitre II: Favoriser la mixité sociale ■ Article 116 (39): Sous-location à des jeunes de moins de 30 ans L'article vise à faciliter la cohabitation intergénérationnelle et modifie le régime des allocations logement en cas de sous- location. - Pour l'APL, il prévoit que les personnes de moins de 30 ans, sous-locataires d'un loge- ment sont assimilées à des locataires pour percevoir l'allocation (art. L 351-15 modifié du CCH). - Pour l'allocation de logement social (ALS), elle n'est pas due en cas de sous-location par des tiers sauf si le sous-locataire a plus de 60 ans ou est handicapé (ce qui était déjà le cas) ou, s'il a moins de 30 ans. Le sous-locataire est assimilé au locataire pour pouvoir bénéficier de l'ALS (art. L 831-2 du code de la sécurité sociale). Il est précisé que le sous-locataire ne doit pas avoir de lien de parenté avec le locatai- re ou avec le propriétaire. ■ Article 117 (39 bis): Cohabitation intergénérationnelle solidaire Il s'agit d'un nouveau type de contrat visant à favoriser l'habitat partagé entre une personne âgée de plus de 60 ans et un jeune de moins de 30 ans. Il est mentionné à l'article L118-1 du code de l'action sociale 6 novembre 2018 22 R ÉPONDREAUXBESOINSDECHACUNETFAVORISERLAMIXITÉSOCIALE JURIS hebdo immobilier ll ■ Définition de la cohabitation intergénérationnelle solidaire “Contrat par lequel une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou loca- taire, s’engage à louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans moyennant une contrepartie financière modeste.” et des familles et régi par les articles L 631- 17 à 19 du CCH. Il est régi par le code civil (droit des contrats). L e bailleur ne peut pas s'opposer à la conclusion d'un tel contrat par son locatai- re de plus de 60 ans avec un sous-locataire de moins de 30 ans. Le locataire doit en informer préalable- ment le bailleur. La durée du contrat est libre ainsi que la contrepartie financière. Le délai de préavis pour y mettre fin est d'un mois, de part et d'autre. Le contrat ne relève pas de la loi de 1989, il sera encadré par un arrêté fixant la charte de cohabitation intergéné- rationnelle. Il est possible de demander au sous-locataire de "menus services" en com- plément de la contrepartie financière. Les associations oeuvrant au développe- ment de cette cohabitation sont dispen- sées des obligations de la loi Hoguet. ■ Article 118 (40): Surendettement et résiliation du bail La loi Elan vise à mieux cordonner les pro- cédures de résiliation du bail et de traite- ment du surendettement et procède à des ajustements techniques des procédures. L'article 118 modifie la rédaction de deux textes: 1 La loi du 6 juillet 1989. L'article 24 est réécrit. 2. Le code de la consommation: il est com- plété d'un article L 714-1 et les articles L 722-5 et L 722-16 sont modifiés. La procédure prévue par l'article 24 est désormais la suivante. Lorsque le juge est saisi d'une demande de délai de paiement, il doit inviter les parties à produire tous éléments relatifs à l'exis- tence d'une procédure de surendettement. A. Si le juge se prononce après l'ouverture d'une procédure de surendettement. - S'il ne constate pas de reprise du paie- ment des loyers et charges, il peut accor- der des délais ou constater l'application de la clause de résiliation. - Si, au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement, il faut distinguer plu- sieurs cas. 1. Si la commission de surendettement a jugé le dossier recevable, le juge accorde des délais de paiement. 2. Si un plan conventionnel de redresse- ment a été approuvé, le juge accorde des délais et modalités de paiement prévus par le plan ou imposés par la commission. Si la commission de surendettement a imposé la suspension de la dette locative, le juge accorde ce délai prolongé de 3 mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement. Si elle est saisie dans ce délai, l'exigibilité de la c réance locative est suspendue jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement, le jugement prononçant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute déci- sion de clôture de la procédure de traite- ment du surendettement. À défaut, ou dès lors que la nouvelle pro- cédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet. - En cas de contestation, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation. 3. Un rétablissement personnel sans liqui- dation judiciaire a été décidé ou un juge- ment de clôture d’une procédure de réta- blissement personne avec liquidation judi- ciaire a été rendu. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant 2 ans. Le locataire doit poursuivre le paiement du loyer courant. S'il se libère de sa dette dans le délai prévu par le juge, la clause de rési- liation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. B. Si le juge statue sur la résiliation du bail et a octroyé des délais avant la décision de la commission de surendettement, la com- mission impose de nouveaux délais, qui se substituent à ceux précédemment accordés par le juge. L'interdiction de payer toute créance autre qu'alimentaire, pendant la procédure de surendettement, place le débiteur dans une situation paradoxale: il doit payer son loyer pour éviter une décision d'expulsion mais il ne doit pas payer pour éviter la caducité de son dossier de surendette- ment. La loi nouvelle complète l'article L 722-5 du code de la consommation pour préciser que l'interdiction de payer ne s'ap- plique pas aux créances locatives si le juge a accordé des délais de paiement. ■ Article 119 (40 bis B): Fonds de solidarité pour le logement En cas d'assignation en résiliation du bail, celle-ci est notifiée au préfet au moins deux mois avant l'audience pour qu'il puis- se saisir l'organisme désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavori- sées. Cet organisme doit réaliser un dia- gnostic. Le nouveau texte précise que ce d iagnostic doit être social et financier (art. 24 III de la loi du 6 juillet 1989 et art. 6 de la loi du 31 mai 1990 modifiés). Le FSL en est le financeur. ■ Article 120 (40 bis C): Transfert du bail en cas de décès du locatai- re dans le parc social L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pré- voit le transfert du bail aux proches du locataire lors de son décès. L'article 40 de la loi en prévoit l'application au parc social. Les bénéficiaires du transfert sont dispen- sés des conditions de ressources et de taille du logement, mais non de la condition de régularité et de permanence du séjour sur le territoire. ■ Article 121 (40 bis): Résiliation de bail pour troubles de voisinage Le CCH prévoit des sanctions pénales en cas d'occupation en réunion les espaces communs ou les toits des immeubles col- lectifs d'habitation. La loi nouvelle en élargit l'application au fait de nuire à la tranquillité des lieux. La sanction est aggravée. Outre une amende de 7500 euros déjà en vigueur, la peine de prison passe de 6 mois à un an. La peine annexe de travaux d'intérêt général est complétée d'une peine d'interdiction, pour une durée de trois ans au plus, de paraître dans certains lieux ou catégories de lieux déterminés par la juridiction et dans les- quels l’infraction a été commise. Par ailleurs, l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 est complété pour insérer de plein droit une clause de résiliation du bail "en cas d’inexécution des obligations du loca- taire résultant de troubles de voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée". Le bailleur peut faire constater de plein droit la résiliation du bail lorsque le loca- taire ou un de ses enfants mineurs a fait l'objet d'une condamnation pour troubles de voisinage et pour des faits qui leur sont assimilés: trafic de stupéfiants. Cette disposition s'applique aux résiliations justifiées par des faits commis postérieure- ment à la publication de la loi Elan. ■ Article 122 (41): Informations transmises par les bailleurs à la CCAPEX Un décret détermine les informations qui devront être transmises à la commission de 6 novembre 2018 23 R ÉPONDREAUXBESOINSDECHACUNETFAVORISERLAMIXITÉSOCIALE JURIS hebdo immobilier ll coordination des actions de prévention des expulsions locatives. L'article 24 modifié de la loi de 1989 pré- voit que cette saisine, pour les bailleurs p ersonnes morales, doit contenir les mêmes informations que celles des signale- ments par les huissiers de justice des com- mandements de payer pour un bailleur personne physique. ■ Article 123 (41 bis): Accès des huissiers aux boîtes à lettres Pour l'exercice de leurs missions, les huis- siers ont accès aux boîtes à lettres dans les mêmes conditions que les facteurs (art. L 111-6-6 du CCH). ■ Article 124 (42): Protocole de cohésion sociale Cet article ouvre la faculté de conclure un protocole de cohésion sociale en l'absence de dette locative, à la suite d'une procédu- re de surendettement (art. L 353-15-2 modifié du CCH). ■ Article 125 (43): Pilotage des dis- positifs d'hébergement d'urgence Cet article modifie le pilotage du dispositif d'accueil, d'hébergement et d'accompa- gnement vers l'insertion et le logement pour les personnes sans domicile ou éprou- vant des difficultés à se loger. Le Gouvernement a adopté une politique de "logement d'abord" et rompt avec le choix d'un mécanisme par étapes propo- sant un hébergement d'urgence puis stabi- lisation puis insertion. A cet effet, alors qu'il existe deux statuts pour les établisse- ments (déclaration ou autorisation), la loi nouvelle incite les structures à se placer sous le régime de l'autorisation. Le texte renforce aussi le pilotage des éta- blissements sous statut avec la conclusion obligatoire d'un contrat pluriannuel d'ob- jectifs et de moyens. Enfin, il permet la création de SIAO inter- départementaux. ■ Article 126 (43 bis A): Orga- nismes d'hébergement L'article L265-1 du code de l'action sociale et des familles qui régit les organismes assurant l'accueil et l'hébergement de per- sonnes en difficultés est modifié pour faire référence à l'hébergement et au logement. ■ Article 127 (44): Travaux dans les ERP conduisant à la perte de cette qualité pour tout l'immeuble Le Gouvernement souhaite faciliter la transformation d'un hôtel en résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS). Actuellement cette transformation suppo- se une autorisation car les travaux portent sur un établissement recevant du public ( l'hôtel). Or il faut environ 4 mois pour l'instruction du dossier puis 3 mois pour l'agrément RHVS. La loi nouvelle supprime l'obligation d'obtenir une autorisation spé- cifique aux ERP lorsque les travaux lui font perdre la qualité d'ERP, pour tout l'im- meuble (art. L 111-8 du CCH). L'autorisa- tion demeure toutefois requise si l'établis- sement est situé en QPV. ■ Article 128 (45): Autorisation de colocation dans les logements sociaux Après avoir envisagé d'autoriser la coloca- tion pour un public spécifique (personnes en situation de handicap), le législateur a finalement opté pour une autorisation générale de la colocation dans le parc social (art. L 442-8-4 du CCH). Un contrat de location est conclu avec chaque locataire d’un même logement. Le respect du plafond de ressources s’apprécie dans le cadre de chaque contrat de loca- tion. Le remboursement des charges par forfait est autorisé. ■ Article 129 (45 bis): Habitat inclusif pour personnes âgées et handicapées Ce type d'habitat est défini par l'article L 281-1 du code de l'action sociale et des familles. Il est "destiné aux personnes handicapées et aux personnes âgées qui font le choix, à titre de résidence principale, d’un mode d’habitation regroupé, entre elles ou avec d’autres personnes, le cas échéant dans le respect des conditions d’attribution des logements locatifs sociaux prévues [au CCH] et des conditions d’orientation vers les logements-foyers prévues à l’article L. 34528 du [code de l'action socia- le et des familles], et assorti d’un projet de vie sociale et partagée défini par un cahier des charges national". A titre complémentaire, la loi crée un for- fait pour l’habitat inclusif permettant le financement du projet de vie sociale et partagée, pour les personnes âgées, handi- capées ou en perte d'autonomie répon- dant aux critères fixés par le cahier des charges. ■ Article 130 (46): Décompte des logements au titre de la loi SRU La loi nouvelle modifie certaines règles de décompte des logements sociaux au titre de la loi SRU. Elle permet d'y ajouter: - les logements sociaux vendus à leur loca- taire, pendant une période de 10 ans, - les logements en location accession, pen- dant 5 ans à compter de la levée d'option, - les logements objets d'un bail réel solidai- re. Le même article prévoit par ailleurs les conditions de transfert à l'intercommunali- té des obligations de la loi SRU au moyen d'un contrat intercommunal de mixité sociale. ■ Article 131 (46 bis A): Seuils d'application de la loi SRU Les seuils d'application de la loi SRU étaient jusqu'à présent de 1500 habitants pour l'Ile-de-France et 3500 habitants pur les autres régions. Il faut de plus que la commune soit située dans une aggloméra- tion ou EPCI de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. Le seuil est modifié pour l'Ile-de-France. Il est désormais fixé à: - 1500 habitants pour les communes de l'unité urbaine de Paris, - et à 3500 habitants dans le reste de l'Ile- de-France, comme c'est le cas dans l'en- semble du territoire (art. L 302-5 et 6 du CCH). ■ Article 132 (46 bis B): Délai pour atteindre l'objectif de logements sociaux de la loi SRU Cet article vise à régler le cas des com- munes qui rentrent dans le dispositif de la loi SRU à compter du 1er janvier 2015 et leur applique un calendrier spécifique. Ces communes disposent de 5 périodes trien- nales pour atteindre l'objectif, le calendrier démarrant au 1 er janvier 2002. ■ Article 133 (46 bis): Calcul du supplément de loyer de solidarité Chaque année, le bailleur social doit demander au locataire son avis d'imposi- tion. Il devra désormais lui demander com- munication de sa carte "mobilité inclu- sion" portant la mention "invalidité" (art. L 441-9 du CCH). 6 novembre 2018 24 R ÉPONDREAUXBESOINSDECHACUNETFAVORISERLAMIXITÉSOCIALE JURIS hebdo immobilier ll Chapitre III: Améliorer les rela- tions entre locataires et bailleurs et favoriser la production de logements intermédiaires ■ Article 134 (47): Suppression de la mention manuscrite de la caution L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est modifié. Il reste nécessaire de faire figurer dans l'acte de caution: le montant du loyer, les conditions de sa révision, une mention explicite et non équivoque de la connaissance par la caution de la nature et de l'étendue de son engagement et la reproduction de l'avant dernier alinéa de l'article 22-1 (durée de la caution et moda- lités de résiliation du cautionnement). Mais il n'est plus nécessaire que ces élé- ments soient manuscrits. ■ Article 135 (47 bis A): Transmis- sion au syndic des coordonnées du locataire Le bailleur a désormais l'obligation de transmettre au syndic les coordonnées du locataire. Les mentions requises sont les suivantes: nom, prénom, coordonnées téléphoniques et courriel. L'information doit être effectuée dans un délai d'un mois à compter de la prise d'ef- fet du bail. Le bailleur doit préalablement avoir obte- nu l'accord du locataire (art. 3 modifié de la loi du 6 juillet 1989). On peut considérer que le plus simple pour le bailleur sera de faire figurer dans le bail une mention selon laquelle le locataire reconnait avoir été informé de l'obligation du bailleur de transmettre ces données au syndic et qu'il donne son accord à cette transmission. Le refus du locataire déchar- gera le bailleur de son obligation. ■ Article 136 (47 bis B): Locataire victime de violence conjugale Un nouvel article inséré dans la loi du 6 juillet 1989 (art. 8-1) permet d'éviter à un locataire victime de violence conjugale d'être tenu du paiement du loyer alors qu'il a quitté le logement du foyer mais que l'auteur des violences continue à habi- ter. Il permet donc à la victime, qui dispose: - soit d'une ordonnance de protection déli- vrée par le juge aux affaires familiales, - soit d'une condamnation pénale du conjoint pour faits de violences envers lui ou un enfant résidant avec lui d'en adresser copie au bailleur en l'infor- mant qu'il "quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement a vec lui". Le locataire victime n'est plus solidaire du conjoint dès le lendemain du jour de la première présentation du courrier recom- mandé au bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date. La même décharge profite à la caution de la victime. De plus, si le locataire auteur des violences ne s'acquitte pas de son loyer à compter de cette date, cela constitue pour le bailleur un motif légitime et sérieux de congé en fin de bail. L'article 8-1 n'est pas applicable aux loge- ments de la loi de 1948. ■ Article 137 (47 bis C): Contenu du commandement de payer Les mentions obligatoires du commande- ment de payer, requis pour mettre en œuvre une clause de résiliation dans un bail de la loi de 1989 sont modifiées (voir encadré). Ces mentions sont requises à peine de nul- lité. Les mentions obligatoires du commandement de payer ■ Article 138 (47 bis): Action de groupe dans le domaine du loge- ment La jurisprudence a considéré (CA Paris 9 novembre 2017) que le bail d'habitation de la loi de 1989 n'est pas inclus dans le code de la consommation et obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte qu'il échappe à l'action de groupe. Le législateur brise cette jurisprudence en adoptant la solution inverse: il modifie l'ar- ticle L 623-1 du code de la consommation pour permettre aux associations d'agir en faveur de consommateurs placés dans une s ituation identique "dans le cadre de la location d’un bien immobilier". ■ Article 139 (48): Observatoires de loyers Diverses mesures sont prises en matière d'observation des loyers d'habitation et notamment pour déconnecter l'activité d'un observatoire de l'encadrement des loyers. - Pour assurer l'alimentation des observa- toires, la loi impose aux bailleurs "possé- dant une part significative des locaux constituant le parc de référence" à l’échel- le de la zone géographique d’un observa- toire local des loyers, de transmettre des informations relatives au logement et au bail. Des précisions seront fournies par décret. - Le secteur géographique d'intervention de l'observatoire peut être restreint: l'agrément de l'observatoire peut porter sur "tout ou partie" de la zone géogra- phique de la collectivité concernée. Cette précision permet de constituer une base de données qui sera cantonnée au secteur que la collectivité souhaite couvrir pour envisager un encadrement des loyers. - Les conditions d'agrément sont modi- fiées. Il peut être requis soit la présence équilibrée de représentants des bailleurs, des locataires et des gestionnaires et la présence de personnalités qualifiées au sein des instances dirigeantes (ce qui est déjà le cas), soit la présence au sein de l'observatoire d'une instance de consulta- tion assurant la représentation équilibrée des bailleurs, des locataires, des gestion- naires et des personnalités qualifiées. Il s'agit de permettre l'agrément des agences d'urbanisme. Enfin, cet article supprime de la loi de 1989 les dispositions sur l'encadrement des loyers, pour les reporter à titre expérimen- tal à l'article suivant. ■ Article 140 (49): Expérimenta- tion de l'encadrement des loyers Le législateur part de la conviction que l'encadrement des loyers issu de la loi Alur n'a pas fait la preuve de son efficacité mais que sa durée d'application est encore trop brève pour que le système puisse être apprécié de façon fiable. Le dispositif est donc reconduit pour 5 ans à titre expérimental. A l'issue de cette période le Gouvernement présentera un 6 novembre 2018 25 R ÉPONDREAUXBESOINSDECHACUNETFAVORISERLAMIXITÉSOCIALE JURIS hebdo immobilier ll 1 - Mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette. 2 - Montant mensuel du loyer et des charges. 3 - Décompte de la dette. 4 - Avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paie- ment, le locataire s’expose à une procé- dure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion. 5 - Mention de la possibilité pour le locatai- re de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière. 6 - Mention de la possibilité pour le locatai- re de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’ar- ticle 13435 du code civil. bilan d'application. La loi laisse à certaines collectivités le soin de prendre l'initiative de demander l'enca- drement: EPCI compétents en matière d 'habitat, Paris, les EPT de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et celle d'Aix-Marseille-Provence. Elles doivent fai- re la demande dans les deux ans de la publication de la loi Elan. Le préfet met alors en place un encadre- ment de façon analogue à ce qui était pré- vu par la loi Alur. Il sera précisé par décret. Mais il ajoute une sanction à l'encontre des bailleurs ne respectant pas l'encadre- ment: le préfet peut mettre en demeure le bailleur de respecter l'encadrement et de restituer les trop-perçus de loyer. Si la mise en demeure est infructueuse, le préfet peut prononcer une amende d'un montant maximum de 5000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette sanction ne prive pas le locataire du droit d'engager une action en diminution de loyer. ■ Article 141 (50): Règles de décence dans les hôtels meublés et en cas de colocation à baux multiples 1. Pour les hôtels meublés, la loi Alur avait prévu l'adoption par décret de règles spé- cifiques de décence (art. L632-1 du CCH). Ce décret n'a jamais été pris. La loi nouvel- le supprime cette obligation tout en conservant l'exigence de règles de confort minimal. 2. La colocation avec baux multiples impo- se le respect de règles de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002, pour évi- ter les abus des marchands de sommeil (art. 8-1 de la loi du 6 juillet 1989). Mais cette exigence rend inapplicable les exi- gences de surface (14 m2 et 33 m3) puisque les pièces communes ne sont pas comprises dans le calcul. La loi nouvelle prévoit donc des règles spé- cifiques de décence pour la colocation à baux multiples: 9m 2 et 20 m 3 et de retenir la surface totale pour l'appréciation du seuil de 14 m 2 et 33 m 3 . ■ Article 142 (50 bis): Complément de l'exigence de décence L'exigence imposée au bailleur de louer un logement décent (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989) est complétée par un aspect: celle de fournir un logement "exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites". L'un des objectifs est de lutter contre la prolifération des punaises de lit. ■ Article 143 (50 ter): Action en cas de manquement à l'obligation de demander une autorisation de changement d'usage L'article L 651-2 du CCH fixe la procédure pour agir à l'encontre d'une personne qui n'a pas respecté l'obligation de demander une autorisation pour effectuer le change- ment d'usage d'un local. Elle est diligentée à la demande du "maire de la commune". Le nouveau texte évoque désormais la "commune". Il en résulte que le maire n'agit au nom de la commune qu'en quali- té de représentant légal. ■ Article 144 (50 quater): Accès des services municipaux aux loge- ments L'article L 651-6 du CCH prévoit les modali- tés d'accès des services municipaux aux logements pour constater leurs conditions d'occupation. Il est complété pour préciser que le propriétaire ou le syndicat de copropriétaires représenté par le syndic autorise l'accès (même précision à l'article L 126-1 modifié du CCH). Pour la copropriété, l'assemblée des copro- priétaires peut déjà, par une décision à la majorité de l'article 25, accorder une auto- risation permanente à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes. La loi Elan ajoute aux bénéficiaires possibles d'une telle autorisation, la police municipale et les agents assermentés du service municipal ou départemental du logement. ■ Article 145 (51): Encadrement des locations meublées touris- tiques Dans la suite de la loi Alur et de la loi du 7 octobre 2016 pour une République numé- rique, la loi Elan renforce l'encadrement des locations meublées touristiques afin de protéger le parc de résidences principales. Elle conforte le caractère illicite d'une loca- tion d'une résidence principale au-delà de 120 jours par an (art. L 324-1-1 du code du tourisme). La loi place au niveau législatif la défini- tion du meublé de tourisme (même article) afin de conforter la solidité juridique du régime de déclaration des meublés. Lorsqu'elle met en place un régime d'enre- gistrement, la commune peut demander - au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels le logement a été loué, - à l'intermédiaire de transmettre le nombre de jours pendant lesquels le loge- ment a été loué par son intermédiaire. L'intermédiaire arrête la mise en location si le nombre de jours excède 120 dans l'an- née. La loi nouvelle renforce les sanctions p énales en cas d'infraction, tant des loueurs que des intermédiaires: Pour les loueurs: - 5000 € d'amende pour non-déclaration de leur meublé de tourisme, - 10 000 € d'amende pour location de sa résidence principale au-delà des 120 jours ou de non-transmission des informations demandées par la commune. Pour les intermédiaires: - 12 500 € par meublé objet du manque- ment, en cas d'absence de demande de déclaration sur l'honneur au bailleur ou d'absence de publication du numéro de déclaration, - 50 000 € par meublé objet du manque- ment, en cas de refus de transmettre les informations à la commune, - 50 000 € par annonce, pour l'intermédiai- re qui ne bloque pas les annonces au-delà de 120 jours. Le produit de ces amendes est versé à la commune. ■ Article 146 (51 bis A): Régime temporaire de changement d'usage L'article L631-7-1-A du CCH définit un régi- me d'autorisation pour les personnes qui souhaitent à titre temporaire changer l'usage d'un local d'habitation pour le louer pour de courtes durées à une clientè- le de passage qui n'y élit pas domicile. Le nouveau texte précise expressément que ce régime n'est applicable que pour des personnes physiques. ■ Article 147 (51 bis): Dispense de certains diagnostics pour les loca- tions saisonnières La loi Elan prévoit une dispense de fourni- ture de trois diagnostics pour les locations saisonnières: - DPE (art. L 134-3 du CCH), - état des risques technologiques et natu- rels (art. L 125-5 du code de l'environne- ment), - constat de risque d'exposition au plomb (art. L 1334-7 du code de la santé publique). ■ Article 148 (52): Logements intermédiaires Cet article prévoit diverses mesures pour favoriser l'offre de logements intermé- diaires. - Les PLH. Les PLH des communes en zones tendues 6 novembre 2018 26 R ÉPONDREAUXBESOINSDECHACUNETFAVORISERLAMIXITÉSOCIALE JURIS hebdo immobilier ll où s'applique la taxe sur les logements vacants doivent prévoir une offre de loge- ments intermédiaires. Ce qui était une faculté devient une obligation (art. L 302-1 d u code de l'urbanisme). - Locations meublées. La loi autorise la location meublée des logements intermédiaires (art. L 353-9-4 nouveau du CCH). - Stationnement. Le texte étend aux logements intermé- diaires la faculté de déroger aux obliga- tions de construction de parking (art. L 151-34 modifié du code de l'urbanisme). ■ Article 149 (52 bis): Usufruit locatif Les règles d'ordre public relatives à l'usu- fruit temporaire d'un logement au profit d'une personne morale sont fixées aux articles L 253-1 à 18 du CCH. La loi Elan précise que ces règles ne visent que les logements sociaux ou intermédiaires (com- plément de l'article L 253-8 du CCH). ■ Article 150 (52 ter): Logement des travailleurs saisonniers Les communes touristiques doivent établir avec l’État une convention pour le loge- ment des travailleurs saisonniers. (loi du 28 décembre 2016 sur la montagne). A défaut de respect de cette obligation, la commu- ne perd sa reconnaissance de commune touristique. Le délai prévu pour conclure cette conven- tion est de deux ans à compter de la publi- cation de la loi de 2016. La loi Elan reporte d'un an le délai (art. L 301-4-2 du CCH). ■ Article 151 (53): Réforme du CNT- GI Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières est réformé. Prenant acte des difficultés de mise en œuvre du Conseil, tel que prévu par la loi Alur, la loi nouvelle réforme à nouveau le CNTGI pour n'en faire qu'une instance consultative et non plus une instance disci- plinaire. L'étude d'impact signalait les diffi- cultés liées à la mise en œuvre de son financement par les cotisations des profes- sionnels de l'immobilier. En conséquence: - Le CNTGI n'a plus la personnalité morale (art. 13-1 modifié de la loi Hoguet). - Il exerce des fonctions consultatives. - Il n'a plus de fonction disciplinaire. - La composition du conseil est modifiée et revient à un régime antérieur à celui de la loi Alur. Il comporte majoritairement des représen- tants des professionnels de l'immobilier (7) et des représentants des associations de consommateurs (5), 3 personnalités quali- fiées sans droit de vote et un président choisi en dehors des autres membres (art. 13-2 modifié). Des représentants du ministre de la justice, du logement et de la consommation assistent de droit aux réunions. - Le versement de cotisations de profes- sionnels est supprimé. - La transmission d'informations à la DGC- CRF sur les infractions commises par les professionnels est supprimée. - Le CNTGI comprend aussi une commission de contrôle à composition paritaire (5 pro- fessionnels, 5 consommateurs). Mais le pré- sident est choisi parmi les professionnels. Elle est chargée d'instruire les cas de pra- tiques abusives portées à la connaissance du conseil. - Enfin, la loi nouvelle ajoute une sanction de 5000 € (15 000 € pour une personne morale) à l'encontre des professionnels qui ne transmettent pas les données aux observatoires locaux des loyers agréés (art. 5 II modifié de la loi du 6 juillet 1989). ■ Article 152 (53 bis): Accès au logement par les services statis- tiques La loi donne accès aux parties communes des immeubles d'habitation à l'INSEE et aux services statistiques ministériels pour leur permettre d'exercer leur mission de service public. L'accès est limité aux parties communes dans lesquelles sont situés les boîtes aux lettres et l’interphone (art. L 111-6-8 du CCH). ■ Article 153 (53 ter): Congé du locataire des logements conven- tionnés L'article L 353-15 II prévoit une règle parti- culière de congé du locataire dans les loge- ments conventionnés lorsque le locataire bénéficie de l'attribution dans le parc du même bailleur d'un autre logement conventionné. Le préavis est réduit à un mois et à deux mois si les deux logements appartiennent à des bailleurs différents. Ces règles dérogatoires sont supprimées (abrogation de l'article L 353-15 II). ■ Article 154 (53 quater A): Sup- pression de la GUL La garantie universelle des loyers avait été créée par la loi Alur en 2014, mais jamais mise en œuvre. Le législateur en tire les conséquences et abroge les articles qui l'avaient instituée et notamment l'article 24-2 de la loi du 6 juillet 1989. ■ Article 155 (53 quater B): Liste des charges locatives La loi Elan a pour ambition de revoir tous les 5 ans la liste des charges locatives récu- pérables. L'article 23 de la loi de 1989 est donc modifié en ce sens. ■ Article 156 (53 quater): Utilisa- tion abusive de la dénomination "agent immobilier" Le fait d'utiliser la dénomination d'agent immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle sera puni de 6 mois de pri- son et de 7500 € d'amende (art. 14 A bis a de la loi Hoguet). Par ailleurs, il est prévu une disposition transitoire pour les personnes ayant une habilitation pour négocier pour le compte d'un titulaire de la carte professionnelle. Elles sont réputées justifier de la compé- tence professionnelle requise non pas à compter de l'entrée en vigueur de la loi Alur (texte actuel) mais à compter de la publication du décret fixant ces conditions (ce décret n'a pas encore été publié). Cela sécurise donc la situation des collabora- teurs qui ne respectent peut-être pas la condition d'aptitude requise par les textes. 6 novembre 2018 27 R ÉPONDREAUXBESOINSDECHACUNETFAVORISERLAMIXITÉSOCIALE JURIS hebdo immobilier ll Chapitre Ier: Revitalisation des centres-villes ■ Article 157 (54): Opérations de revitalisation des territoires (ORT) Les ORT sont une des mesures phares por- tées par Jacques Mézard, alors ministre de la cohésion des territoires. Elles sont le sup- port juridique de l'opération Action Coeur de ville. Les ORT sont définies à l'article L 303-2 nouveau du CCH. Elles donnent lieu à signature d'une convention avec l’État, ses établissements publics intéressés, un EPCI, une ou plu- sieurs communes membres et toute per- sonne intéressée pour soutenir ou prendre part à l'opération. La convention définit le projet, fixe le sec- teur d'intervention, le calendrier et le plan de financement des actions. L'ORT s'articule avec les autres opérations d'urbanisme, en tout ou partie: comme la revalorisation des îlots d’habitat vacant ou dégradé, la lutte contre l’habitat indigne, la reconversion ou la réhabilitation des sites industriels et commerciaux vacants La loi prévoit un dispositif dérogatoire, expérimental, permettant la délivrance d’un permis d’aménager portant sur des unités foncières non contiguës. L'ORT conduit à modifier les règles des autorisations d'exploitation commerciale. L'objectif est de faciliter le retour des acti- vités commerciales en centre-ville. Le principe est que l'implantation des acti- vités commerciales en centre-ville identifié par la convention est dispensée d'autorisa- tion d'exploitation commerciale (AEC) (art. L752-1-1 nouveau du code de commerce). Toutefois, si les projets dépassent un cer- tain seuil (au moins 5000 m 2 ou 2500 m 2 pour les magasins à prédominance alimen- taire), la convention peut prévoir une autorisation. Par ailleurs, pour les projets situés en dehors du centre-ville identifié, le préfet peut suspendre l'enregistrement et l'exa- men en commission des projets. Il peut aussi suspendre l'enregistrement et l'exa- men des projets dans des communes non- signataires de la convention mais membres de l'EPCI signataire, si le projet peut com- promettre gravement l'opération. La suspension est prévue pour une durée maximale de 3 ans, prorogeable d'une année. Les conventions de mise en œuvre des opérations de requalification des quartiers anciens dégradés (ORQAD) peuvent être transformées en ORT. Baux commerciaux L'article 157 comporte par ailleurs deux mesures relatives aux baux commerciaux (elles figurent à l'article L 302-2 III, 10°du CCH). La convention peut prévoir l'une ou l'autre de ces deux mesures, pour les baux posté- rieurs à la signature de la convention: - pour les locaux comportant un local com- mercial et un local d'habitation, le bail doit porter sur le seul local commercial (sauf s'il s'agit du logement occupé par le commer- çant ou l'artisan exerçant son activité au rez-de-chaussée). Il s'agit d'interdire les baux "tout immeuble". - interdiction de travaux qui conduisent, dans un même immeuble, à la condamna- tion de l’accès indépendant aux locaux ayant une destination distincte de l’activité commerciale ou artisanale. ■ Article 158 (54 bis AAA): Aires de stationnement Dans les zones tendues, l'obligation de réaliser des aires de stationnement n’est pas applicable aux travaux de transforma- tion ou d’amélioration effectués sur des logements existants qui n’entraînent pas de création de surface de plancher supplé- mentaire (art. L 156-36-1 nouveau du code de l'urbanisme). Cette règle s'applique nonobstant toute disposition du PLU. ■ Article 159 (54 bis AB): Maintien des services publics en centre-ville Dans les communes signataires de la convention d'ORT, lorsqu'il est envisagé la fermeture ou le déplacement d'un service public, le préfet ou le représentant de la collectivité transmet au maire les motifs justifiant ce déplacement six mois au moins avant la date prévue pour sa réalisa- tion (art. L 2255-1 du CGCT). ■ Article 160 (54 bis AD): Abandon d'une partie d'immeuble Dans le périmètre d'une ORT, l'abandon manifeste d’une partie d’immeuble est constaté dès lors que des travaux ont condamné l’accès à cette partie. Il permet le recours à la procédure d'abandon mani- feste d'une parcelle (art. L 2243-2 du CGCT). ■ Article 161 (54 bis A): Préen- seignes pour les restaurants L'article L581-17 du code de l'environne- ment interdit la publicité hors des agglo- mérations. La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a soumis les préenseignes au régime de la publicité et donc de l'interdiction hors agglomérations. Des exceptions sont admises, pour les pro- duits du terroir, les monuments historiques et, à titre temporaire les manifestations culturelles et artistiques. La loi nouvelle y ajoute les restaurants (complément de l'article L 581-19 du code de l'environnement). ■ Article 162 (54 bis B): Extension du dispositif "Louer abordable". Il s'agit d'une des rares dispositions fiscales de la loi Elan, qui vise l'extension du dispo- sitif de déduction "louer abordable" aux logements situés en zone C, y compris hors intermédiation locative. Jusqu'à présent, en zone C, le dispositif était réservé aux locations par intermédia- tion locative, à l'aide d'un organisme agréé. La déduction sur les revenus fon- ciers est alors de 85% si l'organisme loue à des personnes éprouvant des difficultés particulières à se loger. Mais aucune déduction n'était possible pour une convention à loyer intermédiaire ou une convention à loyer social et très social, contrairement à ce qui est admis en zone A et B. Le nouveau régime étend donc le dispositif aux logements en zone C - si le conventionnement Anah est social ou très social, 6 novembre 2018 28 A MÉLIORERLECADREDEVIE JURIS hebdo immobilier ll TitreIV: Améliorer le cadre de vie ■ Définition de l'ORT Les opérations de revitalisation de territoi- re ont pour objet la mise en œuvre d’un projet global de territoire destiné à - adapter et moderniser le parc de loge- ments et de locaux commerciaux et artisa- naux ainsi que le tissu urbain de ce terri- toire pour améliorer son attractivité, - lutter contre la vacance des logements et des locaux commerciaux et artisanaux ainsi que contre l’habitat indigne, - réhabiliter l’immobilier de loisir, - valoriser le patrimoine bâti et - réhabiliter les friches urbaines, dans une perspective de mixité sociale, d’innovation et de développement durable. - s'il s'agit d'un conventionnement avec travaux (obligation de louer 9 ans). Enfin, en zone C, le dispositif réserve la mesure sur l'intermédiation locative aux c onventionnements de type social ou très social. La modification s'applique aux conventions signées à compter du 1er janvier 2019. Enfin, le plafond de déficit imputable sur le revenu global est fixé à 15 300 € à compter des revenus de 2019 pour ce régi- me. ■ Article 163 (54 bis C): Composi- tion de la CDAC Cet article modifie la composition de la commission départementale d'aménage- ment commercial La nouvelle composition permet la présen- ce de trois représentants des réseaux consulaires: la CCI, la chambre de métiers et de l'artisanat et, sauf à Paris, la chambre d'agriculture, mais sans droit de vote. Il en est de même en Corse. La CDAC auditionne l'animateur de centre- ville, l'agence du commerce et les associa- tions de commerçants de la commune d'implantation et des communes limi- trophes. Elle informe les maires des com- munes limitrophes. Le préfet peut demander aux représentants des réseaux consulaires des études spéci- fiques d’organisation du tissu économique, commercial et artisanal ou de consomma- tion des terres agricoles préalablement à l’analyse du dossier de demande. Une modification de la composition de la commission nationale d'aménagement commercial avait été envisagée mais n'a pas été retenue. ■ Article 164 (54 bis D): Démantè- lement des sites commerciaux inexploités Cet article renforce les obligations de démantèlement des sites commerciaux inexploités (art. L 752-1 dernier alinéa du code de commerce). Le propriétaire d'un site qui a obtenu une autorisation d'exploitation commerciale est déjà tenu d'en assurer le démantèle- ment et de remettre en état le terrain d'as- siette lorsqu'aucune réouverture n'inter- vient dans un délai de 3 ans. Mais ce dispo- sitif étant mal appliqué, il est renforcé. Le nouveau texte prévoit un contrôle du préfet: il s'assure des dispositions prévues par le propriétaire pour mettre en œuvre le démantèlement. En cas de carence, il met en demeure le propriétaire de les lui présenter. Si à l'expiration du délai fixé, le propriétaire n'a pas obtempéré, le préfet peut l'obliger à consigner une somme cor- r espondant au coût des travaux. Il la resti- tue au fur et à mesure de l'exécution des travaux. Après mise en demeure restée infructueuse, il peut effectuer d'office les travaux aux frais du propriétaire. ■ Article 165 (54 bis E): Opérations mixtes en centre-ville La loi nouvelle prévoit une nouvelle exo- nération d'autorisation d'exploitation com- merciale pour les opérations mixtes (com- merce et logements) dans les ORT, si la sur- face de vente de commerce est inférieure au quart de la surface de plancher desti- née à l'habitation (art. L 752-2 modifié du code de commerce). ■ Article 166 (54 bis F): Evaluation des projets d'implantation com- merciale Cet article renforce les exigences d'analyse de l'impact du projet en CDAC (art. L 752-6 modifié du code de commerce). Il ajoute des éléments à prendre en compte: - La contribution du projet à la préserva- tion ou à la revitalisation du tissu commer- cial du centre-ville de la commune d’im- plantation, des communes limitrophes et de l'EPCI dont la commune d'implantation est membre, - Les coûts indirects supportés par la collec- tivité en matière notamment d’infrastruc- tures et de transports. En matière de développement durable, il ajoute au critère de performance énergé- tique, les émissions de gaz à effet de serre. Le nouveau texte impose une étude d'im- pact qui doit être réalisée par un organis- me indépendant, habilité par le préfet pour préciser les effets sur l'emploi, l'ani- mation du centre-ville, le taux de vacance commerciale et l'offre de m 2 commerciaux existants et des échanges pendulaires entre territoires. Enfin, le demandeur doit démontrer qu'aucune friche commerciale de centre- ville ne permet l'accueil du projet. ■ Article 167 (54 bis G): Avis de la CDAC en CNAC L'article L 752-19 du code de commerce est complété pour permettre à la CDAC dont la décision fait l'objet d'un recours, de désigner en son sein un membre qui expo- se la position de la CDAC avant la décision de la CNAC. ■ Article 168 (54 bis H): Contrôle du respect des décisions d'AEC Plusieurs mesures sont prises pour s'assurer que les décisions d'AEC sont bien suivies d'effet. - Un mois avant la date d'ouverture, le bénéficiaire de l'autorisation doit commu- niquer au préfet et au maire et au prési- dent d'EPCI un certificat attestant que le projet respecte l'autorisation qui lui a été accordée. L'attestation est établie par un organisme habilité par le préfet. A défaut, l'exploitation est réputée illicite. - Les agents municipaux sont habilités à constater les infractions (exploitation illici- te de surface notamment). - Instauration d'une obligation pour le pré- fet de mettre en demeure l'exploitant de se conformer à l'autorisation ou de fermer au public une activité illicite. A défaut, l'ar- rêté ordonne la fermeture sous astreinte journalière de 150 € par m2 exploité sans autorisation. L'inexécution des mesures est par ailleurs sanctionnée par une amende de 15 000 € . Les certificats et mises en demeure sont mentionnés dans la base de données de l'article L 751-9. ■ Article 169 (54 bis I): Document d'aménagement artisanal et com- mercial Ce DAAC est prévu par l'article L 141-17 du code de l'urbanisme. Il est intégré dans le document d’orientation et d’objectifs du schéma de cohérence territoriale. Facultatif jusqu'à présent, il devient obligatoire. Il détermine les conditions d’implantation des équipements commerciaux qui, en rai- son de leur importance, sont susceptibles d’avoir un impact significatif sur l’aména- gement du territoire, le commerce de centre-ville et le développement durable. Par ailleurs, l'article L 141-17 est complété pour permettre l'adjonction, facultative de différents éléments. Par exemple, il peut conditionner l'ouver- ture de constructions commerciales ou logistiques à l’existence d’une desserte par les transports collectifs, de son accessibilité aux piétons et aux cyclistes. En l'absence de SCOT, il revient au PLU de fixer ces orientations. ■ Article 170 (54 bis J): Modifica- tion substantielle d'une AEC accor- dée Cet article précise les effets d'un dépôt d'une demande de modification substan- tielle d'une autorisation d'exploitation commerciale déjà accordée. 6 novembre 2018 29 A MÉLIORERLECADREDEVIE JURIS hebdo immobilier ll Lorsque le projet fait l'objet d'une modifi- cation substantielle en cours d'instruction ou lors de sa réalisation, il doit faire une nouvelle demande. Lorsqu'elle devient d éfinitive, l'autorisation de modification se substitue à la précédente autorisation (art. L 752-15 modifié du code de commerce). ■ Article 171 (54 bis K): Rejet d'une demande par la CNAC Cet article prévoit le cas où une demande d'autorisation a été rejetée par la CNAC. L'articel L 752-21 du code de commerce prévoit que si le projet a été rejeté pour un motif de fond par la CNAC, le pétition- naire ne peut déposer une nouvelle demande d'autorisation sur un même ter- rain, à moins d'avoir pris en compte les motivations de la décision ou de l'avis de la commission nationale. Le nouveau texte ajoute que lorsque la nouvelle demande ne constitue pas une modification substantielle au sens de l’ar- ticle L. 75215, elle peut être déposée direc- tement auprès de la CNAC. Cela évite donc au pétitionnaire de s'adresser d'abord à la CDAC. ■ Article 172 (54 bis): Autorisation de réouverture de surfaces inex- ploitées pendant 3 ans L'article L752-1 (6 e ) du code de commerce exige une autorisation pour la réouverture d'une surface de vente de plus de 1000 m 2 dont les locaux ont cessé d'être exploités pendant 3 ans. Pour faciliter la réutilisation des friches commerciales, ce seuil de 1000 m 2 est porté à 2500 m 2 . ■ Article 173 (54 ter A): Autorisa- tion en ORT Par coordination avec la création des ORT, l'article L 752-4 du code de commerce est complété pour préciser que les demandes d'autorisation ne sont pas requises dans le secteur d'intervention d'une opération de revitalisation de territoire. ■ Article 174 (54 ter): Participation de l'EPARECA aux ORT A titre expérimental, pour 3 ans, l'établis- sement public national d'aménagement et de restructuration des espaces commer- ciaux et artisanaux (EPARECA) est autorisé à participer aux actions menées dans le cadre d'une opération revitalisation de ter- ritoire. Chapitre II: Rénovation énergétique ■ Article 175 (55): Réduction de consommation d'énergie des bâti- ments tertiaires T enant compte de l'annulation du décret du 9 mai 2017 par le Conseil d'Etat, le législateur réécrit l'article L 111-10-3 du CCH fixant les obligations des propriétaires de bâtiments tertiaires en matière d'effica- cité énergétique. Tout bâtiment tertiaire doit atteindre 1. soit l'objectif de réduction de consom- mation, par rapport à 2010 est fixé à: - 40 % en 2030, - 50 % en 2040, - 60 % en 2050. 2. soit une consommation d'énergie fixée en valeur absolue. Les objectifs pourront être modulés en fonction: - de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, - d’un changement de l’activité exercée dans ces bâtiments ou du volume de cette activité, - de coûts manifestement disproportionnés des actions par rapport aux avantages attendus en termes de consommation d’énergie finale. L'article permet d'une part de déduire la "chaleur fatale autoconsommée par les bâtiments" et d'autre part de déduire la consommation d’énergie liée à la recharge de tout véhicule électrique et hybride rechargeable. Bailleurs et locataires doivent définir ensemble les actions permettant d'at- teindre ces objectifs. L’évaluation du respect de l’obligation est annexée, à titre d’information au bail ou au contrat de vente (promesse ou, à défaut, acte authentique). De multiples précisions seront fournies par décret par exemple pour la mise en place d’une plateforme informatique permet- tant de recueillir et de mettre à disposition des personnes soumises à l’obligation, les données de consommation. Il est aussi prévu des sanctions administra- tives en cas de défaut de respect des obli- gations de réduction de consommation d'énergie. ■ Article 176 (55 bis AA): Colonnes montantes électriques Cet article règle le problème de la proprié- té des colonnes montantes électriques dans les immeubles. Il apporte une définition à l'article L 346-1 du code de l'énergie. Le nouveau régime est prévu par les articles L 246-2 à L 246-4. La loi fixe le principe que ces colonnes, mises en service avant la loi Elan, appar- tiennent au réseau public de distribution d’électricité. Toutefois, les propriétaires des immeubles ont un délai de 2 ans pour - accepter le transfert de propriété au réseau (transfert gratuit, sans contrainte de travaux), - ou revendiquer la propriété des colonnes. Les colonnes mises en service après la loi Elan, appartiennent au réseau. Enfin, les propriétaires qui ont obtenu la propriété des colonnes peuvent en deman- der le transfert au réseau, sous réserve de leur bon état de fonctionnement. Le ges- tionnaire de réseau ne peut refuser mais il peut déterminer les travaux à réaliser pour assurer le bon fonctionnement de l'ouvra- ge. ■ Article 177 (55 bis A): Règles générales de construction L'article L 111-4 du CCH est complété pour préciser que les règles générales de construction doivent concerner "les perfor- mances environnementales du bâtiment tout au long de son cycle de vie, la qualité sanitaire et le confort d’usage du loge- ment" (texte adopté sur amendement de Mickaël Nogal). ■ Article 178 (55 bis B): Produits de construction Des décrets doivent indiquer, pour les pro- duits de construction, les modalités de cal- cul et de formalisation des informations nécessaires au respect des exigences envi- ronnementales et portant sur: - le calcul des émissions de gaz à effet de serre, - la contribution au stockage du carbone de l’atmosphère pendant la durée de vie des bâtiments, 6 novembre 2018 30 A MÉLIORERLECADREDEVIE JURIS hebdo immobilier ll ■ Colonnes montantes électriques La colonne montante électrique désigne l’ensemble des ouvrages électriques situés en aval du coupecircuit principal néces- saires au raccordement au réseau public de distribution d’électricité des différents consommateurs ou producteurs situés au sein d’un même immeuble ou de bâti- ments séparés construits sur une même parcelle cadastrale, à l’exception des dis- positifs de comptage. - la quantité de matériaux issus de res- sources renouvelables ou du recyclage qui leur sont incorporés, - pour certains produits et équipements, l eurs impacts sur la qualité de l’air intérieur du bâtiment, - les obligations de mise à disposition du public de ces informations, - les obligations de compétences et la garantie d’indépendance et d’impartialité des personnes vérifiant ces informations. (art. L 111-9-2 nouveau du CCH). ■ Article 179 (55 bis C): Opposabili- té des DPE Contrairement aux sénateurs, les députés ont voulu rendre le diagnostic de perfor- mance énergétique opposable. Le texte définitif a repris le choix des députés. En conséquence, la mention selon laquelle le DPE est fourni "à des fins d'informations" est supprimée de l'article L 134-3-1 du CCH. Toutefois les recommandations qui accompagnent le DPE conservent une simple valeur informative. A l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, il est aussi désormais mentionné que les recommandations du DPE ont une valeur informative, ce qui a contrario signifie que le diagnostic lui-même est opposable. Même modification à l'article L 271-4 u CCH relatif au DPE en cas de vente. Seules les recommandations restent fournies à titre d'informations. Le DPE devient donc opposable, mais l'en- trée en vigueur de cette réforme est déca- lée au 1er janvier 2021, pour permettre au plan de fiabilisation du diagnostic engagé par le Gouvernement, de porter ses fruits. ■ Article 180 (55 bis D): Exigence environnementale dans la com- mande publique Dans le cadre des travaux de construction et de rénovation des bâtiments, la com- mande publique doit prendre en compte les exigences environnementales (art. L 228-4 modifié du code de l'environne- ment). ■ Article 181 (55 bis): Exigences en matière de construction neuve L'article L 111-9 du CCH est complété pour préciser que les exigences de performance énergétiques, environnementales et sani- taires des bâtiments neufs s'inscrivent dans une exigence de lutte contre le change- ment climatique, de sobriété de la consom- mation des ressources et de préservation de la qualité de l’air intérieur. Aux objectifs d'économie d'énergie, sont adjoints ceux de de limitation de l’empreinte carbone, de recours à des matériaux issus de res- sources renouvelables, d’incorporation de matériaux issus du recyclage, de recours a ux énergies renouvelables et d’améliora- tion de la qualité de l’air intérieur. A partir de 2020, la prise en compte du niveau d'émission de gaz à effet de serre des constructions nouvelles sera remplacée par le niveau d’empreinte carbone. ■ Article 182 (55 ter): Carnet numérique du logement La création du carnet numérique du loge- ment remonte à la loi du 17 août 2015. Le texte devait être applicable en 2017 pour les logements neufs et en 2025 pour les biens faisant l'objet de mutation, mais, faute de décret, il est resté inappliqué. Suivant les recommandations de la DHUP, la loi modifie les textes pour simplifier le mécanisme. Le carnet change de nom. Il devient le "carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien du logement" (art. L 111-10- 5 du CCH). Son but est de: - connaître l’état du logement et du bâti- ment, lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, ainsi que le fonc- tionnement de leurs équipements et d’ac- compagner l’amélioration progressive de leur performance environnementale, - permettre l’accompagnement et le suivi de l’amélioration de la performance éner- gétique et environnementale du bâtiment et du logement pour toute la durée de vie de celui-ci. ll n'a qu'une valeur informative. Il devient obligatoire pour les logements neufs à compter du 1 er janvier 2020 et, pour les logements existants, faisant l'objet d'une mutation à compter du 1er janvier 2025. Il doit être établi le maître d'ouvrage pour un bâtiment neuf, puis par le propriétaire. Il est transféré à l'acquéreur lors d'une mutation. ■ Article 183 (55 quater): Inscrip- tion d'un principe de performance énergétique dans le PLH Le programme local de l'habitat est investi d'une nouvelle mission ; définir les objec- tifs d'amélioration de la performance éner- gétique de l'habitat (art. L 302-1 modifié du CCH). ■ Article 184 (55 quinquies): Tarifi- cation sociale de l'eau La tarification sociale de l'eau a été mise en place à titre expérimental pour 5 ans par la loi du 15 avril 2013. La loi Elan pro- longe l'expérimentation jusqu'au 15 avril 2021. Chapitre III: Lutte contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil ■ Article 185 (56): Renforcement des sanctions financières contre les marchands de sommeil Le moyen retenu pour rendre plus efficace la lutte contre les marchands de sommeil est de les assimiler fiscalement à des trafi- quants de drogue. Les loyers perçus pour des logements qui sont frappés de mesures relevant de la lut- te contre l'habitat indigne cessent d'être dus (art. L 521-2 du CCH). Il est donc illégal pour un marchand de sommeil de perce- voir un loyer. Ces revenus n'étant pas décla- rés, il incombe à l'administration de prou- ver leur perception. Le CGI permet d'inver- ser la charge de la preuve pour les revenus perçus illégalement, ce qui est applicable au trafic de stupéfiants ou d'armes mais non aux marchands de sommeil. La loi nou- velle étend ce régime aux loyers et sommes perçus par un marchand de sommeil (art. 1649 quater-0 B bis du CGI). ■ Article 186 (56 bis): Effets des divisions d'immeubles Un nouvel article L 611-6-1-4 du CCH quali- fie les divisions d'appartements, ou de tout immeuble d'habitation, d'immeuble collec- tif. L'objectif est de permettre au maire d'user de pouvoirs de police en matière de sécurité des occupants d'immeubles collec- tifs. L'efficacité de la mesure reste à démontrer car elle ne donne pas en soi au maire un moyen de s'opposer à la division, ce qui est en revanche le but du permis de diviser. ■ Article 187 (56 ter): Plans de lutte contre l'habitat indigne outre-mer Cet article fixe au 31 décembre 2020 le délai laissé aux communes de Guadeloupe, Guyane, Martinique, la Réunion, Mayotte et Saint-Martin pour adopter un plan de lutte contre l'habitat indigne. ■ Article 188 (56 quater): Autorisa- tion préalable et déclaration de mise en location La loi Elan modifie le régime d'autorisation préalable et de déclaration préalable de 6 novembre 2018 31 A MÉLIORERLECADREDEVIE JURIS hebdo immobilier ll mise en location des logements. Ces régimes avaient été créés à titre expéri- mental par la loi du 13 juillet 2006 pour 5 ans puis pérennisés par la loi Alur. L a loi nouvelle permet, au sein d'un EPCI, de déléguer aux communes qui en font la demande, le suivi et la mise en œuvre de ces régimes. Par ailleurs, elle précise expressément que les logements mis en location par un orga- nisme de logement social et les logements locatifs conventionnés sont exclus de ces dispositifs. (modification des articles L 634-1 et 3 pour la déclaration et articles L 635-1 et 3 du CCH pour l'autorisation). ■ Article 189 (56 quinquies B): Interdiction pour un marchand de sommeil d'acheter un bien A titre de sanction à l'encontre d'un mar- chand de sommeil, l'article L 551-1 du CCH prévoit une interdiction d'acheter un bien d'habitation notamment. Le notaire doit interroger l'Association pour le développe- ment du service notarial qui consulte le casier judiciaire de l'acheteur. Si l'acheteur a été condamné, l'acte n'est pas signé et l'avant-contrat réputé nul. La loi nouvelle prévoit que le maire du ter- ritoire sur lequel est situé le bien en est informé. ■ Article 190 (56 sexies B): Peines complémentaires à l'encontre des marchands de sommeil Cet article renforce les peines encourues par les marchands de sommeil et prévoit à titre systématique le prononcé des peines complémentaires. Ces peines sont la confiscation des biens ayant servi à commettre l'infraction et l'in- terdiction d'acheter. Toutefois, le juge peut, par décision spécialement motivée, décider de ne pas prononcer ces peines (art. 225-26 du code pénal). L'article vise à éviter une situation condui- sant le marchand de sommeil à percevoir une forte indemnité d'expropriation, supé- rieure au montant des amendes qui lui sont infligées. Le nouveau texte prévoit, pour le cas de la confiscation en valeur du bien qui sert à son activité illicite, que le montant de la confiscation en valeur est égal à celui de l’indemnité d’expropriation. Cette règle est insérée à divers endroits de la législation et par exemple, pour l’infrac- tion de soumission à des conditions d’hé- bergement incompatibles avec la dignité humaine, à l'article 225-26 du code pénal. La loi modifie aussi en ce sens l'article L 1337-4 du code de la santé publique et l'article L 123-3 du CCH. ■ Article 191 (56 sexies C): Peine complémentaire d'interdiction d'acquérir un bien aux enchères Les personnes condamnées à une peine complémentaire (art. 225-26 du code pénal par exemple) se voient interdire de se por- ter enchérisseur pendant la durée de cette peine pour l'acquisition d'un logement ou d'un fonds de commerce d'un ERP à usage d’hébergement, sauf dans le cas d’une acquisition pour une occupation à titre personnel (art. L 322-7-1 nouveau du code des procédures civiles d'exécution). Selon le rapport d'Hubert Wulfranc, consa- cré aux marchands de sommeil, les ventes par adjudication sont un outil prisé par ces personnes pour acquérir des biens. ■ Article 192 (56 sexies D): Non- versement des allocations loge- ments au propriétaire défaillant Le code de la sécurité sociale prévoit que lorsque le logement est indécent, le verse- ment des allocations logement est suspen- du. Après la réalisation des travaux de mise en conformité, le versement est repris. Le nouveau texte empêche le verse- ment des allocations au propriétaire si les travaux ont été réalisés d'office par l'admi- nistration, en raison de la carence du pro- priétaire (art. L 542-2 et L 831-3 modifiés du code de la sécurité sociale). ■ Article 193 (56 sexies): Signale- ment par les syndics des agisse- ments des marchands de sommeil Un nouvel article est inséré dans la loi du 10 juillet 1965 pour imposer aux syndics de signaler au procureur de la République les faits susceptibles de constituer des infrac- tions de marchands de sommeil (art. 18-1-1 de la loi de 1965 renvoyant aux articles 225-14 du code pénal, L 1337-4 du code de la santé publique et L 123-3, L 511-6 et L 521-4 du CCH). Cette obligation ne concerne pas les syn- dics bénévoles. Elle s'applique aussi aux professionnels de la transaction et de la gestion immobilière (art. 8-2-1 nouveau de la loi Hoguet). ■ Article 194 (57): Généralisation des astreintes en cas de non-res- pect de mesures de police ratta- chables à la lutte contre l'habitat indigne Les modalités de l'habitat indigne évo- luent. Il prend de plus en plus la forme de mise à disposition de locaux impropres à l'habitation (caves, greniers, garages) et une sur-occupation manifeste. P our renforcer l'efficacité de la législation; le nouveau texte généralise et rend systé- matique le prononcé de l'astreinte, pour la plupart des polices spéciales de lutte contre l'habitat indigne et celle de lutte contre le saturnisme. Plusieurs polices ne pouvaient pas donner lieu à astreinte, la loi nouvelle ouvre cette faculté pour la mise à disposition de locaux impropres à l'habitation, pour des locaux conduisant à leur sur-occupation, de locaux présentant un danger pour la santé ou la sécurité, la déclaration de périmètre insalubre valant interdiction d'habiter, la déclaration de périmètre insalubre à titre irrémédiable et la réalisation de travaux pour supprimer le risque d'exposition au plomb. Par ailleurs, la loi nouvelle permet une modulation de l'astreinte, son plafond res- te de 1000 € par jour de retard. Notons que la loi de 1965 sur la coproprié- té est adaptée en conséquence, pour préci- ser que les astreintes qui sont dues en rai- son de la défaillance d'un copropriétaire sont imputables à lui seul (art. 10-1 d modifié). ■ Article 195 (57 bis A): Transmis- sion des rapports de visite Lorsqu’un citoyen demande la visite d'un agent au titre des pouvoirs de police du maire, le déplacement doit intervenir dans les 3 mois de sa demande (art. 25-1 A de la loi du 12 avril 2000). Cet article est complé- té pour préciser que l'agent qui a effectué sa visite transmet son constat à l’autorité compétente ainsi qu’aux intéressés, dans un délai de 3 mois. ■ Article 196 (57 bis B): Décret sur la salubrité des habitations Cet article prévoit la publication d'un décret en Conseil d'Etat, relatif à la salubri- té des habitations traitée dans le titre II du règlement sanitaire départemental. Il doit intervenir dans le délai d'un an de la publi- cation de la loi Elan. ■ Article 197 (57 bis): Habitat informel et indigne outre-mer A Mayotte et en Guyane, le préfet peut ordonner aux occupants d'évacuer des locaux édifiés sans titre et constituant un habitat informel, s'ils présentent des risques graves pour la salubrité, la sécurité ou la tranquillité publique. Il ordonne aux 6 novembre 2018 32 A MÉLIORERLECADREDEVIE JURIS hebdo immobilier ll propriétaires de procéder à la démolition des locaux (art. 11-1 nouveau de la loi du 23 juin 2011). ■ Article 198 (58): Ordonnances relatives à la lutte contre l'habitat indigne Le Gouvernement est habilité à légiférer par ordonnance pour améliorer et renfor- cer la lutte contre l’habitat indigne à compter du 1er janvier 2021. Il s'agit - d'harmoniser et de simplifier les polices administratives, - de répondre plus efficacement à l'urgen- ce, - de favoriser l’organisation au niveau intercommunal des outils et moyens de lutte contre l’habitat indigne. ■ Article 199 (58 bis A): Cession gratuite de l’État de terrains du domaine public maritime Cet article autorise la cession gratuite par l’État de terrains du domaine public mariti- me en Guadeloupe et Martinique à des organismes agréés identifiés par les com- munes et exerçant des activités en faveur du logement et de l'hébergement de per- sonnes défavorisées. (art. L 5112-4 du CGPPP). Selon le rapport au Sénat, il s'agit souvent de parcelles de la zone des 50 pas géométriques, qui n'in- téressent pas les organismes de logement social en raison de leurs trop petites tailles. ■ Article 200 (58 bis): Gratuité du permis de louer La mise en place d'une autorisation préa- lable de mise en location, dite permis de louer, ne peut donner lieu à réclamation d'aucun frais (complément de l'article L 635-4 du CCH). Chapitre IV: Lutte contre l'occu- pation illicite de domiciles et de locaux à usage d'habitation ■ Article 201 (58 ter): Lutte contre le squat L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que lorsque l'ex- pulsion porte sur un lieu habité par la per- sonne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expi- ration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois le juge peut réduire le délai dans deux cas: - lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait - lorsque la procédure de relogement e ffectuée en application de l'article L. 442- 4-1 du CCH n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire. La loi nouvelle prévoit désormais que, pour le premier cas, le délai ne s'applique pas. Cela renforce donc la rigueur de la procédure contre le squatteur. Trêve hivernale Le même article modifie également les règles sur la trêve hivernale (article L 412-6 modifié du code des procédures civiles d'exécution). Le juge pouvait supprimer le bénéfice de la trêve hivernale lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les lieux par voie de fait. Désormais, la loi fixe la règle que le sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d’ex- pulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait. En revanche, le juge peut réduire ou suppri- mer ce délai si la voie de fait vise un autre lieu que le domicile. La protection du domicile est donc renfor- cée puisque l'expulsion suite à un squat du domicile s'appliquera y compris pendant la trêve hivernale. Chapitre V: Améliorer le droit des copropriétés ■ Article 202 (59): Traitement des copropriétés dégradées Cet article prévoit plusieurs mesures pour améliorer le traitement des copropriétés dégradées et notamment la procédure des opérations de requalification des copro- priétés dégradées (ORCOD). La procédure de carence, déjà réformée par la loi Alur, est fixée à l'article L 615-6 du CCH. Elle fait l'objet de modifications. Exemples: - le lancement de la procédure sur requête est supprimé. Reste l'autre mode de saisine: comme en matière de référé, ce qui permet d'avoir un jugement au fond à l'issue de la procédure. - l'ordonnance du juge qui prononce l'état de carence est désormais notifiée aux copropriétaires et pas seulement au syndi- cat. S'agissant des ORCOD, selon la loi nouvelle, - La présence d'une ou plusieurs coproprié- tés en plan de sauvegarde n'est plus néces- saire pour déclarer d'intérêt national une ORCOD (art. L 741-2 modifié). - Il est créé une procédure de prise de pos- session anticipée accélérée pour les bâti- m ents dégradés situés dans les ORCOD-IN si les risques sérieux pour la sécurité des occupants rendent nécessaire la prise de possession anticipée et qu'un plan de relo- gement des occupants a été établi (art. L 522-1 du code de l'expropriation). - Il est possible de reloger les ménages entrant dans le périmètre d'une ORCOD au titre des ménages à qui sont réservés 25% des logements hors QPV (art. L 441-1 modifié du CCH). ■ Article 203 (59 bis AB): Commu- nication de pièces au conseil syn- dical L'article 21 al. 6 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout docu- ment intéressant le syndicat. La loi nouvel- le prévoit une sanction lorsque, au-delà d'un mois de la demande du conseil syndi- cal, les pièces n'ont pas été transmises. Un décret doit fixer un montant minimum de pénalités par jour de retard s'imputant sur les honoraires de base du syndic. ■ Article 204 (59 bis A): Usage du fonds travaux L'article 14-2 II de la loi de 1965 fixe les modalités d'affectation des sommes qui ont été portées au fonds travaux. La loi nouvelle vise à répondre aux difficultés rencontrées pour l'usage de ce fonds par exemple en cas de parties communes spé- ciales. Elle précise que cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de réparti- tion des charges. ■ Article 205 (59 bis B): Espace dématérialisé des copropriétés Le rapport au Sénat estime que, trois ans après l'institution des extranets des copro- priétés, ces espaces demeurent des coquilles quasi vides ; on y trouve les archives mais pas les documents straté- giques. Pour y remédier, la loi Elan renvoie à un décret le soin de fixer la liste minima- le des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé (art. 18 I de la loi de 1065). ■ Article 206 (59 bis D): Lots tran- sitoires C'est l'un des points sur lesquels le législa- teur a refusé de laisser au Gouvernement le soin de légiférer par ordonnance et a 6 novembre 2018 33 A MÉLIORERLECADREDEVIE JURIS hebdo immobilier ll préféré modifier directement la loi. Avec cet article, il consacre la notion de lot transitoire à l'article 1 er de la loi de 1965. Cette définition reprend la solution admise par la Cour de cassation (Civ. 3 e , 3 novembre 2016). La création et la consistance du lot transi- toire sont stipulées dans le règlement de copropriété. Il est laissé un délai de trois ans aux syndi- cats pour se mettre en conformité avec la loi sur le lot transitoire. ■ Article 207 (59 bis E): Fixation de la date d'application de la loi sur la copropriété Un nouvel article 1-1 de la loi de 1965 fixe la date à laquelle s'applique le régime de la copropriété en distinguant deux cas: - pour la mise en copropriété d'un immeuble bâti existant: le statut s’ap- plique à compter du premier transfert de propriété d’un lot. - pour les immeubles à construire ; la prise d'effet est fixée à la livraison du premier lot. Le texte ajoute que l'immatriculation du syndicat est sans conséquence sur l'applica- tion du statut. ■ Article 208 (59 bis F): Droit d'af- fichage et droit de construire Reprenant les travaux du Groupe de recherche en copropriété (Greco), le légis- lateur ajoute à la liste des éléments qui sont réputés parties communes - tout élément incorporé dans les parties communes ; - le droit d’affichage sur les parties com- munes ; - le droit de construire afférent aux parties communes. La loi complète par ailleurs l'article 37 de la loi de 1965 par un article 37-1 qui interdit à un copropriétaire de se réserver les droits de construire, d’affouiller et de surélever mais qui permet de les constituer en partie privative d'un lot transitoire. Toutefois, les conventions antérieures à la loi Elan par lesquelles un copropriétaire s'est réservé un tel droit, demeurent valables. ■ Article 209 (59 bis G): Parties communes spéciales et parties communes à usage spécial Le législateur consacre dans la loi la juris- prudence qui a reconnu ces deux notions (voir tableau). Dans les deux cas, l'existence de ces parties communes doit être mentionnée dans le règlement de copropriété. les syndicats dis- posent d'un délai de 3 ans à compter de la loi Elan pour mettre les règlements en conformité avec la loi nouvelle. Le syndic inscrit cette question à l'ordre du jour de chaque assemblée. La décision est prise à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. ■ Article 210 (59 bis K): Action en paiement des provisions de charges de copropriétés L'article 19-2 de la loi de 1965 comporte un mécanisme de déchéance du terme pour inciter les copropriétaires à payer ponctuellement leurs charges du budget prévisionnel (art. 14-1), après mise en demeure par LR AR, restée infructueuse plus d'un mois. La loi nouvelle étend ce mécanisme aux provisions pour travaux (art. 14-2). ■ Article 211 (59 bis M): Consécra- tion du vote par correspondance ou par visio-conférence Pour remédier à l'absentéisme des assem- blées de copropriétaires, la loi Elan intro- duit de nouvelles facultés pour participer à l'assemblée (art. 17-1 nouveau de la loi de 1965). - la participation à distance. La loi autorise divers moyens de participation à distance ; visioconférence ou "tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification" (à fixer par décret). - le vote par correspondance: pour ce faire, le copropriétaire doit utiliser un formulaire dont le contenu sera fixé par décret. Le vote devra être fait avant l'assemblée. Si le sens du vote est peu clair ou inexprimé, il sera considéré comme défavorable. Si la résolution évolue "de manière substantiel- le" pendant les débats, le vote sera aussi considéré comme défavorable. Délégations de vote Par ailleurs, la loi assouplit les règles sur les délégations de vote. L'article 22 de la loi de 1965 autorise un copropriétaire à recevoir des délégations de vote. Le nombre est limité à trois, sauf si le total des voix (avec les siennes) ne dépasse pas 5 %. Ce plafond est porté à 10 %. Le texte précise que pour des époux copro- priétaires, chacun peut recevoir des délé- gations de vote. La loi nouvelle autorise aussi un mandataire à lui-même déléguer son droit de vote, sauf si cela lui a été interdit par le mandat. Elle réécrit la partie de l'article 22 sur les interdictions de recevoir un mandat ou présider une assemblée qui visent le syndic et ses proches. Il devient plus explicite par exemple que l'interdiction de présider l'as- semblée s'applique au conjoint, partenaire pacsé ou concubin d'un salarié du syndic. ■ Article 212 (59 bis N): Décision pour les travaux d'économie d'énergie Certains travaux d'économie d'énergie relèvent de l'article 24, d'autres de l'article 25. Pour éviter les litiges, la loi Elan prévoit désormais que ces travaux relèvent de l'ar- ticle 25, avec faculté de passerelle vers l'ar- ticle 25-1 (art. 25 f modifié de la loi de 1965 qui supprime le renvoi à l'article 24). ■ Article 213 (59 bis O): Règles de prescription La réforme des règles de prescription opé- rée en 2008 a fixé à 5 ans le délai de pres- cription de droit commun, mais n'a pas modifié les règles relatives à la coproprié- té. La loi Elan prévoit donc de fixer à 5 ans, au lieu de 10 ans, le délai de prescription figurant dans l'article 42 de la loi de 1965, par renvoi à l'article 2224 du code civil. Par ailleurs, le syndic disposait d'un délai de 2 mois à compter de l'assemblée pour notifier le PV d'assemblée. Ce délai est désormais fixé à un mois. Le même article réécrit par ailleurs la fin de l'article 42 et supprime la référence à des amendes pour action judiciaire abusive. 6 novembre 2018 34 A MÉLIORERLECADREDEVIE JURIS hebdo immobilier ll ■ Lot transitoire Le lot transitoire est "formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d’une quote-part de parties communes corres- pondante". Nom Usage Régime de propriété Parties communes spé- ciales (art. 6-2) Elles sont affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces der- niers. Elles impliquent des charges spéciales Parties communes à jouissance privative (art. 6-3) Ce sont des parties com- munes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Ce droit est accessoire au lot et ne peut pas constituer la partie privative d'un lot Parties communes: spéciales et à usage spécial ■ Article 214 (59 bis): Bail réel soli- daire Un nouvel article 255-7-1 du CCH fixe les règles applicables à la copropriété en cas de signature d'un bail réel solidaire. Le preneur est subrogé dans les droits du bailleur. Il dispose donc du droit de vote en assemblée, sauf pour certaines décisions: - acquisition immobilière et disposition (art. 25 d et 26 a), - travaux de transformation, addition et amélioration (art. 25 n), - modification du règlement sur les parties communes (art. 26 b), - modification du règlement concernant les spécificités du bail réel solidaire. Bailleur et preneur peuvent assister à l'as- semblée. ■ Article 215 (60): Ordonnances pour réformer la copropriété Le Gouvernement est habilité à un double titre à réformer la copropriété par ordon- nance. - d'abord pour créer un code de la copro- priété; - ensuite pour améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux. A cet effet, il peut: - adapter les règles en fonction des carac- téristiques des immeubles, de la destina- tion et de la taille des copropriétés. - modifier les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles rela- tives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic. Le champ de l'habilitation, votée en dépit du refus des sénateurs, est donc assez vas- te. Le Gouvernement dispose d'un an pour adopter la première ordonnance et de deux ans pour la seconde. ■ Article 216 (60 bis): Bail réel soli- daire L'article L 255-7 du CCH qui régit le bail réel solidaire est complété pour préciser le régime des copropriétés ou l'ensemble des logements qui font l'objet de baux réels solidaires. Les titulaires des baux confèrent au syndicat la gestion de leurs droits réels indivis. Chapitre VI: Numérisation du secteur du logement ■ Article 217 (61): Bail numérique Prévoyant également une ordonnance, cet article vise à créer un régime d'agrément des prestataires pour assister les proprié- taires et les locataires dans l'établissement du bail par des outils numériques et assu- rer la transmission automatique des don- nées afin "d'améliorer la connaissance des données relative aux baux régis par la loi de 1989. Il est prévu: - de transmettre les données à l’État et à l'ANIL, y compris pour les baux en cours, - des sanctions en cas de violation des dis- positions de transmission. ■ Article 218 (61 bis): Dématériali- sation du diagnostic technique annexé au bail L'article 3-3 modifié de la loi de 1989 pré- voit une communication au locataire du dossier de diagnostic technique par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat. L'article 3 prévoit de même pour la com- munication des extraits du règlement de copropriété. Chapitre VII: Simplifier le déploiement des réseaux de communication électroniques à très haute capacité ■ Article 219 (62): Déploiement d'installations radioélectriques Le Gouvernement souhaite accélérer le déploiement des infrastructures de télé- phonie et d'internet mobile. L'article L34-9-1 du code des postes et communications électroniques impose à l'opérateur qui souhaite mettre en place une installation, de présenter au maire un dossier d'information, deux mois avant le dépôt de la demande d'autorisation d'ur- banisme. Ce délai est réduit à un mois, sauf avis du maire pour un délai plus court. Il en est de même pour la modification d'une installation qui impose l'avis de l'Agence nationale des fréquences. Le délai de deux mois requis entre le dépôt d'un dossier d'information et le début des tra- vaux est réduit à un mois. ■ Article 220 (62 bis A): Installa- tion de la 4 e génération de réseau de téléphonie mobile La loi prévoit un régime dérogatoire tem- poraire, jusqu'à fin 2022, pour installer la 4 e génération de réseau de téléphonie mobile sur un équipement existant. Aucun dossier d'information ne sera nécessaire et aucun délai ne sera imposé, dès lors que le support ne fait pas l'objet d'extension ou de rehausse substantielle. Seule une infor- mation préalable du maire est requise (art. L 34-9-1 II B modifié). ■ Article 221 (62 bis): Dérogation à l'obligation de mise en concurren- ce L'ordonnance du 19 avril 2017 impose une procédure de publicité et de mise en concurrence pour délivrer une autorisation d'occupation du domaine public. La loi nouvelle y apporte une dérogation lorsque le titre d’occupation est destiné à l’installa- tion et à l’exploitation d’un réseau de communications électroniques ouvert au public (art. 2122-1-3-1 du CGPPP). ■ Article 222 (62 ter): Suspension du droit de retrait d'une autorisa- tion administrative pour le cas du déploiement des antennes de radiotéléphonie L'administration dispose d'un délai de trois mois pour retirer une décision d'autorisa- tion ou de non-opposition à une déclara- tion préalable, s'il l'estime illégale. A titre temporaire jusqu'à fin 2022, ce droit de retrait est supprimé pour l’implantation d’antennes de radiotéléphonie mobile avec leurs systèmes d’accroche et leurs locaux et installations techniques. ■ Article 223 (62 quater): Déroga- tion au principe d'urbanisation en continuité de l'existant en zone de montagne La loi Elan permet de déroger au principe d'urbanisation en continuité de l'existant en zone de montagne (fixé à l'article L 122-5 du code de l'urbanisme) pour le déploiement des infrastructures numé- riques (complément de l'article L122-3). ■ Article 224 (62 quinquies ) : Atterrage des canalisations de communications électroniques (art. L 121-17 et 25 du code de l'urbanisme). Les constructions et installations sont inter- dites sur un bande de 100 mètres du litto- ral et dans les espaces remarquables du lit- toral. Une dérogation est admise pour cer- 6 novembre 2018 35 A MÉLIORERLECADREDEVIE JURIS hebdo immobilier ll tains équipements, il y est ajouté l’établis- sement des réseaux ouverts au public de communications électroniques. ■ Article 225 (63): Servitudes sur les propriétés privées en matière de réseaux de communications électroniques Les exploitants de réseaux bénéficient de servitudes sur les propriétés privées pour installer ces réseaux. La servitude suppose une autorisation délivrée par le maire après information des propriétaires qui dis- posent de 3 mois pour présenter leurs observations. Ce délai est réduit à deux mois (art L 48 modifié du code des postes). Le texte est également modifié pour indi- quer que la servitude s'applique non seule- ment pour des réseaux déployés mais pour des réseaux en cours de déploiement. La modification de l'article 51 change les règles sur l'obligation d'entretien des abords du réseau. Il devient applicable pour un réseau installé ou projeté. ■ Article 226 (63 bis): Accès des opérateurs aux parties communes des immeubles L'article L 33-6 du code des postes et des communications électroniques encadre les relations entre le propriétaire d'un immeuble et le premier opérateur qui y installe la fibre par une convention-type. Son contenu est complété par la loi nou- velle pour garantir l'accès des opérateurs de télécommunications qui déploient la fibre optique des parties communes des immeubles en copropriété pour les besoins d'installation et d'exploitation des lignes ainsi que pour le raccordement des loge- ments des abonnés. ■ Article 227 (63 ter): Application de la participation pour équipe- ments publics exceptionnels aux réseaux de communications élec- troniques L'article L 332-8 du code de l'urbanisme prévoit les conditions dans lesquelles il peut être exigé des bénéficiaires des auto- risations de construire une participation pour le financement d'équipements publics exceptionnels. Il est complété pour y ajouter le cas des réseaux de communica- tions électroniques. ■ Article 228 (63 quater): Désigna- tion par l'assemblée des copro- priétaires de l'opérateur en charge du déploiement de la fibre optique Afin d'accélérer le déploiement de la fibre optique dans les immeubles, il est déjà pré- vu que le syndic inscrit de droit à l'ordre du jour de l'assemblée toute proposition éma- nant d'un opérateur de communications électroniques d'installer la fibre optique. L'assemblée est obligée de statuer sur cet- te proposition. Le nouveau texte ajoute que l'assemblée doit statuer dans les dou- ze mois de la date de réception de celle-ci par le syndic (art. 24-2 modifié de la loi du 10 juillet 1965). ■ Article 229 (64): Sanctions liées au déploiement de réseaux de communications électroniques Des sanctions sont prévues à l'encontre des opérateurs qui ne respectent pas leurs engagements d'installations des infrastruc- tures (art. L 36-11). Le dispositif est complé- té pour y ajouter un volet spécifique aux obligations de déploiement de l'article L33-13. Les sanctions sont fixées par exemple dans la limite d'un plafond fixé à 1 500 € par habitant non couvert ou 3 000 € par kilo- mètre carré non couvert ou 450 000 € par site non couvert pour un réseau radioélec- trique. ■ Article 230 (64 bis): Marchés publics globaux pour le déploie- ment de réseaux de communica- tions électroniques Le recours aux marchés publics globaux est une exception au principe de séparation entre la conception et la réalisation d'un ouvrage, prévu par la loi MOP du 12 juillet 1985. De nouvelles exceptions sont appor- tées sous deux aspects. - Marché de conception-réalisation Ils sont autorisés de façon encadrée. La loi Elan ajoute un cas à la faculté de déroga- tion en faveur de marchés publics de conception-réalisation conclus en vue de l’établissement d’infrastructures et de réseaux de communications électroniques en application de l’article L 14251 du code général des collectivités territoriales. La dérogation est accordée jusqu'à fin 2022. - Marché public global sectoriel Ils sont limitativement énumérés. La loi Elan y ajoute un cas. Un opérateur peut se v oir confier une mission globale portant sur la conception, la construction, la main- tenance et l’exploitation d’infrastructures et de réseaux de communications électro- niques. La date limite est également fixée à fin 2022. ■ Article 231 (64 ter): Fourniture d'offre de gros par les opérateurs Cet article oblige les opérateurs d'infra- structure à fournir des offres de gros aux opérateurs de services pour fournir des ser- vices de communications électroniques aux utilisateurs finals. (art. L 1425-1 du CGCT). ■ Article 232 (624 quater): Base normalisée d'adresses La mise en place d'une base normalisée d'adresses au niveau national devait être faite le 1er juillet 2017. Cette date butoir est reportée au 31 décembre 2018. Chapitre VIII: Diffusion par voie hertzienne de données horaires du temps légal français ■ Article 233 (65): Horaires L'Agence nationale des fréquences se voit confier la compétence de gérer la diffusion par voie hertzienne terrestre, en France métropolitaine, les données du temps légal français. Chapitre IX: Dispositions spéci- fiques à la Corse ■ Article 234 (66): Investissements en Corse Le programme exceptionnel d'investisse- ment en Corse et concernant des équipe- ments publics devait s'achever fin 2018. Son échéance est reportée à fin 2020 (art. L 4425-28 du CGCT). ● 6 novembre 2018 36 A MÉLIORERLECADREDEVIE JURIS hebdo immobilier ll JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops
