Au sommaire :
– 2 – Législation –
La loi Pacte publiée : création d’entreprises / Droit des sûretés / Clause de garant inversée / Bail à réhabilitation / droit des sociétés SAFER et zones littorales
– 3-7 – Réglementation –
Urbanisme : Instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme / Programmation des PLH / Aménagement / Statistiques des permis de construire / Étude d’impact des opérations d’aménagement
Construction : Construire sans cheminée / Prévention des risques de mouvement de terrain / Individualisation des frais de chauffage
Habitat indigne : Lutte contre les marchands de sommeil
Locations : Occupation temporaire de locaux vacants
Copropriété : Documents de la copropriété mis en ligne / Pénalités pour retard dans la transmission de documents
Financement : Aides de l’ANAH
Logement social : Cession de logements HLM / Indicateurs d’utilité sociale des sociétés de vente d’HLM / Convention Action logement
Fiscalité : Taxe de balayage
– 8 – Jurisprudence –
Responsabilité : Action envers l’architecte
Construction: Quel contrat pour une vente en résidence hôtelière
VEFA : Retard de livraison
■ jugé ■ > La vente d’un logement dans un immeuble à rénover relève du secteur protégé quand bien même il est destiné à être loué en rési- dence hôtelière (Civ. 3 e , 23mai2019, p.8). > Pénalités pour retard de livraison: doubler le temps de retard de celui enregistré au titre d’une cause légitime de suspension du délai de livraison n’est pas une clause abu- sive (Civ. 3 e , 23mai2019, p.8). ■ publié ■ > La loi Pacte a été publiée le 23mai. Notre sélection d’articles, p.2. > La durée de validité des études de sol a étéfixée à 30 ans par le décret du 22mai2019 consacré à la prévention des risques de mouvement de terrain (p.5). > Un décret du 23mai donne la liste des documents de la copropriété qui doivent être mis en ligne sur un espace sécurisé (p.6). > Les indicateurs permettant d’estimer le niveau d’ utilité sociale des sociétés de ventes d’HLM ont été publiés (p.7). > Un décret du 22mai2019 fixe les nou- velles obligations d’ individualisation des frais de chauffage . Il prévoit un principe d’obliga- tion d‘installer un compteur et à titre subsi- diaire une obligation d’installer des réparti- teurs. Des exceptions sont prévues (p.5). > Un décret du 22mai fixe les modalités d’interdiction faites aux marchands de som- meil d‘acquérir des biens immobiliers aux enchères (p.5). ■ chiffré ■ > 15euros par jour de retard: c’est le mon- tant de la pénalité prévue contre le syndic qui ne communique pas les documents demandés par le conseil syndical (p.6). La clause de garant inversée, encadrée L a législation est s’enrichie des 197 articles de la loi Pacte, publiée le 23mai (p.2), si on tient compte des 24 articles retran- chés par le Conseil constitutionnel. Arrêtons-nous sur un article, qui modifie le régime de la clause de garant des baux commer- ciaux. On sait que cette clause permet au bailleur de se retour- ner contre le locataire cédant, si le cessionnaire n’honore pas son obligation de payer le loyer. La loi Pinel de 2014 en a limité la durée (art. L 145-16-2 du code de commerce) et soumis son applica- tion à une obligation du bailleur d’informer le cédant des défauts de paiement du cessionnaire (art. L 145-16-1). La loi Pacte va plus loin et vise l’hypothèse inverse: celle où le repreneur d’une activité, c’est-à-dire le cessionnaire du bail, doit assumer le passif qui n’a pas été honoré par le locataire sortant. Cette clause de garantie inver- sée est naturellement favorable au bailleur qui peut espérer limiter les conséquences financières de la faillite de son locataire en tablant sur la solvabilité de son successeur. Mais le remède peut être pire que le mal; il se peut que, refroidi par le risque de devoir assumer l’arriéré locatif, le candidat repreneur renonce à son projet de repri- se de l’activité. C’est à ce risque que le législateur entend répondre. En cas de cession de l’entreprise dans le cadre d’une liquidation judiciaire, la loi nouvelle prévoit que les clauses prévoyant une soli- darité avec le cédant sont réputées non écrites. Cette règle vient en exception à la règle selon laquelle les contrats du locataire cédant qui sont transférés au cessionnaire par le plan de cession doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure. Par cette mesure, le législateur entend lever un obstacle à la repri- se d’activités lorsque l’arriéré de loyer est tel qu’aucun repreneur ne s’est manifesté. La mesure devrait donc favoriser les reprises d’acti- vité. Quant au bailleur, il sera donc contraint de renoncer à sa créan- ce et devra vivre d’espoir que le cessionnaire soit plus ponctuel que son prédécesseur. L’ actualité réglementaire occupe une large part de ce numéro tant la frénésie de production de textes a trouvé à se déployer ces derniers jours. Mais nous n’en serons pas quittes pour autant. Les projets fourmillent. Un exemple. Le décret et l’arrêté sur le carnet numérique du logement sont en cours de rédaction. Ils entreraient en vigueur le 1 er janvier 2020. Le carnet serait applicable pour chaque logement et chaque partie commune d’un immeuble d’ha- bitation ou mixte. Le contenu devra être transmis à chaque pro- priétaire successif. Il sera maintenu jusqu’à la destruction du loge- ment. En cas de vente, le vendeur devra en laisser accès à l’acqué- reur au plus tard à la signature de la promesse. A suivre. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 766 3 JUIN 2019 ISSN 1622-1419 19 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Législation - La loi Pacte publiée: création d’entreprises / Droit des sûretés / Clause de garant inversée / Bail à réhabilitation / droit des sociétés SAFER et zones littorales - 3-7 - Réglementation - Urbanisme : Instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme / Programmation des PLH / Aménagement / Statistiques des permis de construire / Étude d’impact des opérations d’aménagement Construction : Construire sans cheminée / Prévention des risques de mouvement de terrain / Individualisation des frais de chauffage Habitat indigne : Lutte contre les marchands de sommeil Locations : Occupation temporaire de locaux vacants Copropriété : Documents de la copropriété mis en ligne / Pénalités pour retard dans la transmission de documents Financement : Aides de l’ANAH Logement social : Cession de logements HLM / Indicateurs d’utilité socia- le des sociétés de vente d’HLM / Convention Action logement Fiscalité : Taxe de balayage - 8 - Jurisprudence - Responsabilité : Action envers l’architecte Construction : Quel contrat pour une vente en résidence hôtelière VEFA : Retard de livraison S O M M A I R E E D I T O R I A L 3 juin2019 2 JURIS hebdo immobilier ll ❑ Conseil constitutionnel Le Conseil constitutionnel a censuré cer- taines dispositions de la loi Pacte. A noter que l'article 204 qui excluait les syndics de copropriété des obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme, est jugé contraire à la Constitution. Il est censuré pour avoir été introduite en pre- mière lecture alors qu'il ne présentait pas de lien avec les dispositions du projet de loi. (Décision n°2019-781 DC du 16mai2019, J.O. du 23mai, n°4). ■ Création d’entreprises L'article 1 er remplace le réseau des centres de formalité des entreprises (CFE) par la généralisation d'un dispositif de formalités par voie électronique. Il s'agit du réseau guichet-entreprises.fr. L'article 2 programme par ordonnance la création d'un registre dématérialisé des entreprises. Il vise aussi à simplifier les obli- gations déclaratives des personnes imma- triculées. L'article 3 réforme le régime des annonces légales en ouvrant le processus d'habilita- tion à publier les annonces judiciaires et légales aux services de presse en ligne. L'article 7 facilite le recours le régime de l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée. Il permet par exemple que le l'EIRL puisse débuter son activité avec un patrimoine égal à zéro. Dans ce cas, la loi nouvelle supprime l'obligation de déposer un état descriptif en début d'activité. Le créateur peut constituer un patrimoine affecté sur simple déclaration. Il n'est plus obligatoire de faire intervenir un expert pour affecter un bien en nature de plus de 30000 € (art. L 526-5-1 et L 526-8-1 du code de commerce). L'article 11 vise à simplifier les seuils d'ef- fectif des entreprises. Une série d'articles (art. 20 et suivants) concerne les commis- saires aux comptes et les experts-comp- tables. L'article 36 permet aux commis- saires aux comptes de s'inscrire au tableau de l'ordre des experts-comptables. L'article 40 réforme le réseau des chambres de commerce et d'industrie . L'objectif du Gouvernement est de "per- mettre aux CCI de sécuriser les conditions dans lesquelles elles pourront développer L ALOI P ACTE LÉGISLATION La loi Pacte publiée La loi relative à la croissance et la transformation des entreprises, dite Pacte, a été publiée le 23mai. Le texte comporte 221 articles. Voici une sélection de dis- positions, avec un accent sur celles concernant plus spécifiquement l'immobilier. reproduction interdite sans autorisation leurs missions et d’assurer leur pleine capacité à exercer à la fois des services d’intérêt général, et des activités concur- rentielles dans les mêmes conditions que pour les autres établissements publics habilités à le faire". En conséquence, l'article 41 modifie l'ar- ticle 3 de la loi Hoguet pour remplacer les références à la délivrance de la carte pro- fessionnelle. Faute d'existence de CCI terri- toriale, la carte est délivrée par le prési- dent de la CCI de région. ■ Droit des sûretés L'article 60 habilite le Gouvernement à légiférer par ordonnance pour réformer le droit des sûretés dans un délai de deux ans. Parmi les 17 points de réforme visés par l'habilitation (voir encadré), on notera la réforme des sûretés réelles immobi- lières. tion de la loi. Sous réserve d’interpréta- tion, Il en résulte a contrario que l'article s'applique aux baux en cours. Le rapport à l'Assemblée nationale ( n°1237) soulignait que les clauses de "garantie inversée" qui imposent au ces- sionnaire du bail commercial une solidarité avec le cédant, qui sont fréquentes dans les baux, peuvent être de nature à faire obstacle à la cession du bail. Il reprend l'exemple cité dans l'étude d'impact qui montre l’effet de la clause (encadré). Si le droit des procédures collectives répute non écrite toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire (art. L. 622-15, L. 631-14 et L. 641-12 du code de commerce), ces dis- positions ne s'appliquent pas aux baux commerciaux. Le rapport précise que la mesure nouvelle ne s'appliquera "qu'en cas de cession judiciaire organisée en plan de cession, c’est-à-dire lorsque la poursuite d’activité et le maintien de l’emploi consti- tuent, à côté du paiement des créanciers, les objectifs et les critères légaux de la ces- sion conformément à l’article L. 642-5 du code de commerce." L'article L 642-7 prévoit que le tribunal détermine les contrats nécessaires au maintien de l'activité. Le jugement qui arrête le plan emporte cession des contrats. Ils doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l'ouvertu- re de la procédure nonobstant toute clau- se contraire. Ce principe est donc désor- mais assorti d'une exception pour la clause de garant du bail commercial. L'article 66 modifie l'article 22-2 de la loi du 5juillet 1996. Il permet aux entreprises du BTP de déroger à certaines règles sur l'information de leurs clients sur l'assuran- ce qu'ils ont souscrites. Une simple remise d'attestation d'assurance sera jugée suffi- sante à la place des trois actuellement pré- vues. L'article 71 concerne les plans d'épargne ■ Droit des sûretés réformé par ordonnance Extrait des objectifs de l’habilitation: ➠ réformer le droit du cautionnement, ➠ abroger les sûretés mobilières spéciales tombées en désuétude, ➠ insérer dans le code civil la possibilité de céder une créance à titre de garantie, ➠ améliorer les règles des sûretés réelles immobilières . Ce point comporte le rem- placement des privilèges immobiliers spé- ciaux par des hypothèques légales, l'élar- gissement des dérogations à la prohibi- tion des hypothèques de biens à venir et l'extension de maintien de la couverture hypothécaire en cas de subrogation à l'ensemble des accessoires, ➠ moderniser les règles des sûretés, ➠ moderniser les règles de conclusion par voie électronique des actes sous seing pri- vé relatifs à des sûretés réelles ou person- nelles. ■ Clause de garant inversée: le cas exemplaire Exemple cité dans l’étude d’impact du projet de loi, motivant la réforme restrei- gnant le régime de la clause de garant des baux commerciaux: Un débiteur, preneur à bail de locaux où il exploitait un bar devait 600000 € d'arrié- rés de loyer. En raison de la clause de garantie, il a été impossible de trouver un repreneur qui accepte de régler les arrié- rés de loyer. L'entreprise s'est trouvée en liquidation judiciaire, sans reprise du bail avec perte de 6 emplois. ■ Clause de garant inversée des baux commerciaux L'article 64 concerne les baux commer- ciaux: il complète l'article L 642-7 du code de commerce par cette mention "Par dérogation, toute clause imposant au ces- sionnaire d'un bail des dispositions soli- daires avec le cédant est réputée non écri- te ". La mesure n'est pas applicable aux procédures en cours au jour de publica- retraite. Les articles 107 et suivants réforme la gou- vernance de la Caisse des dépôts et consi- gnations. ■ Assouplissement du bail à réha- bilitation L'article 128 vise à faciliter la conclusion de baux à réhabilitation . Il s'agit de mobiliser des logements vacants nécessitant de petits travaux que le propriétaire ne veut pas réaliser lui-même. Le preneur s'engage à réaliser les travaux d'amélioration et à louer le logement pendant la durée du bail. Le droit actuel impose une durée de 12 ans. Le nouvel article autorise de rédui- re à 6 ans la dure minimale du bail, pour la région PACA, lorsque les logements sont vacants depuis plus d'un an. Selon le rapport à l'Assemblée, cette modification va permettre de faciliter des opérations plus légères de rénovation (art. L 252-1 modifié du CCH). Les articles 130 et suivants organisent le transfert au secteur privé d'Aéroports de Paris. Parmi les articles concernant Engie, l'article 143 étend les certificats d’écono- mies d’énergie aux installations classées pour la protection de l’environnement soumises aux systèmes d’échange de quo- tas d’émissions de gaz à effet de serre. ■ Le livret A plus écologique L'article 145 renforce le fléchage du livret A vers le financement de la transition énergétique . L'article L 221-5 du code monétaire et financier prévoit que les encours du livret A non centralisées à la CDC sont employés au financement de PME et au financement des travaux d’éco- nomie d’énergie dans les bâtiments anciens. Le nouveau texte remplace cette référence par celle de "projet contribuant à la transition énergétique ou à la réduc- tion de l’empreinte climatique". ■ Le droit des sociétés s’adapte à la RSE L'article 169 est un article de principe du droit des sociétés; il complète l'article 1883 du code civil sur l'objet des sociétés pour indiquer que " La société est gérée dans son intérêt social, en prenant en considé- ration les enjeux sociaux et environne- mentaux de son activité ." La loi s’adapte ainsi aux principes de la responsabilité sociale et environnementale. Par ailleurs, l'article 1835 du code civil est complété pour préciser que "Les statuts peuvent préciser la raison d’être dont la société entend se doter dans la réalisation 3 juin2019 3 U RBANISME JURIS hebdo immobilier ll Urbanisme ■ SAFER et zones littorales La loi du 20mai 2019 élargit le droit de préemption des SAFER dans les communes littorales. Ce droit de préemption peut être exercé pour les aliénations à titre onéreux de bâtiments situés dans les zones agricoles: - qui ont été utilisés pour l'exploitation de cultures marines exigeant la proximité immédiate de l'eau au cours des 20 der- nières années précédant l'aliénation, pour affecter ces bâtiments à l'exploitation de cultures marines, - qui ont été utilisés pour l'exercice d'une activité agricole au cours des vingt années qui ont précédé l'aliénation, pour rendre à ces bâtiments un usage agricole. Le droit de préemption ne s'applique pas dans ces cas si les bâtiments ont changé de destination, de façon régulière (art. L 143-1 modifié du code rural). Les exploitations de marais salants sont réputées agricoles (art. 4). (Loi n°2019-469 du 20mai 2019 pour la pro- tection foncière des activités agricoles et des cultures marines en zone littorale, J.O. du 21mai, n°1). ■ Aménagements autorisés en zones littorales La loi Élan (art. 45) a modifié l'article L 121-24 du code de l'urbanisme concernant les aménagements autorisés dans les espaces remarquables du littoral. Un décret du 21mai en tire les consé- quences en complétant l'article R 121-5. Il autorise l'installation: - d'équipements légers et démontables nécessaires à la préservation et à la restau- ration de ces espaces, - de canalisations nécessaires aux services publics ou aux activités économiques (enfouies) avec emprise au sol des aména- gements limitée à 5m2, LÉGISLATION de son activité". Cette notion nouvelle de "raison d'être" permet à une entreprise de se doter de mission plus large que la seule recherche de profit. L'article 206 ratifie une longue liste d'or- donnances principalement en matière financière mais aussi par exemple l'ordon- nance n°2015-1324 du 22octobre2015 relative aux plans de prévention des risques technologiques. (Loi n°2019-486 du 22mai 2019, J.O. du 23mai2019, n°2). - d'équipements d'intérêt général néces- saires à la sécurité des populations et à la préservation des espaces et milieux. (Décret n°2019-482 du 21mai 2019 relatif a ux aménagements légers autorisés dans les espaces remarquables ou caractéristiques du littoral et des milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques, J.O. du 22mai 2109, n°28). ■ Instruction des demandes d’au- torisation d’urbanisme Les communes et EPCI peuvent confier à des prestataires privés l'instruction des demandes d'autorisation d'urbanisme (sous conditions fixées à l'art. L 423-1 du code de l'urbanisme, issu de l'article 62 de la loi Élan). En conséquence, l'article R 423-15 du code de l'urbanisme, qui donne la liste des per- sonnes pouvant être chargées de l'instruc- tion, est complété par la mention d'un prestataire privé . (Décret n°2019-505 du 23mai 2019 relatif à l'instruction par des prestataires privés des demandes d'autorisation d'urbanisme, J.O. du 24mai, n°31). ■ Programmation des PLH Les programmes locaux de l'habitat cou- vrant des communes visées par la taxe sur les logements vacants doivent préciser l'offre de logements intermédiaires à réali- ser. Un décret du 21mai fixe la liste de ces communes. Il s'agit de communes de plus de 10000 habitants situées dans les zones A et A bis. La liste comporte 323 communes . (Décret n°2019-483 du 21mai 2019 fixant la liste des communes sur lesquelles le pro- gramme local de l'habitat précise l'offre de logements intermédiaires, J.O. du 22mai, n°28). ■ Aménagement Texte d'application de la loi Élan (art. 9 et 57), un décret du 21mai modifie le code de l’urbanisme sur plusieurs points. Création de ZAC L'article R 151-2-1 nouveau du code de l'urbanisme prévoit que l'approbation du PLU vaut acte de création de ZAC si le rap- port de présentation décrit l'existant et son environnement, énonce les raisons pour lesquelles la création de la zone a été retenue. En conséquence, la procédure d'évaluation environnementale commune peut être mise en œuvre (art. R 151-3 modifié). Contenu du dossier de création de ZAC L'approbation du PLU peut valoir acte de création de ZAC (art. L 151-7-2). Le nouvel article R 151-8-1 fixe le contenu minimum d es orientations d'aménagement et de programmation applicables à la ZAC, qui doivent être élaborées. Demandes d'autorisation d'urbanisme L'article 5 du décret prévoit des modalités de publicité du cahier des charges des ces- sions de terrains dans une ZAC. Il modifie le contenu de la demande de permis de construire lorsqu'elle concerne un terrain situé en ZAC. L'exigence de production des extraits de cahier de charges de cession de terrain en ZAC est limitée aux seuls contrats préalablement approuvés et publiés (art. R431-23 modifié). Délai d'instruction L'article R 423-41 est modifié pour préciser que si l'autorité administrative demande une pièce complémentaire pour l'instruc- tion du dossier mais que la pièce n'est pas prévue par le code de l'urbanisme, cela n'interrompt pas le délai d'instruction de la demande (art. 6). (Décret n°2019-481 du 21mai 2019, J.O. du 22mai, n°27). ■ Statistiques des permis de construire Un décret du 20mai modifie les modalités de transmission des informations sur les autorisations d'occuper le sol, en applica- tion de l'article 62 de la loi Élan (art. R 423- 75 et suivants du code de l'urbanisme). Les autorités délivrant les autorisations d'occuper le sol doivent transmettre les informations sur les dossiers de demande de permis et de déclarations préalable, tous les mois avant le 15 de chaque mois. La transmission comporte une série de données (tableau) et vise à notamment permettre le traitement des taxes d’urba- nisme. Les destinataires seront précisés par arrêté. La transmission s'effectue en principe par un téléservice ou une application en ligne. Par ailleurs, l'article R 431-34 modifié com- porte la liste des informations à fournir dans le dossier de permis de construire, en vue d'informations statistiques (tableau). Statistiques des PC (Décret n°2019-472 du 20mai 2019 relatif à la collecte et la transmission d'informations et de documents relatifs aux déclarations et autorisations d'occupation des sols, J.O. du 21mai, n°19). ■ Étude d'impact des opérations d'aménagement Toute opération d'aménagement faisant l'objet d'une évaluation environnementale doit faire l'objet d'une étude de faisabilité sur le potentiel de développement en énergies renouvelables et de récupération (art. L 300-1 du code de l'urbanisme modi- fié par la loi Élan). Un décret du 21mai modifie donc l'article R 122-5 du code de l'environnement pour préciser que l'étude d'impact comprend les conclusions de cette étude et une descrip- tion de la façon dont il en est tenu compte. Il entre en vigueur pour les opérations d'aménagement pour lesquelles la premiè- re demande d'autorisation intervient à compter du 1 er octobre 2019. Le décret s'applique également, pour une ZAC pour laquelle la participation du public est ouverte à compter du 1 er octobre 2019. (Décret n°2019-474 du 21mai 2019 pris en application du dernier alinéa de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, J.O. du 22mai, n°2). Construction ■ Construire sans cheminée Un décret du 21mai supprime l'obligation d'installation d'un conduit de fumée dans les maisons individuelles neuves chauffées à l'électricité. Toutefois il maintient une obligation de réservation afin de pouvoir installer un tel conduit postérieurement à la construction. (Décret n°2019-494 du 21mai 2019 modi- fiant le décret n°2000-1153 du 29novembre 2 000 relatif aux caractéristiques thermiques des constructions et pris pour l'application de la loi n°96-1236 du 30décembre 1996 sur l'air, J.O. du 23mai, n°44). ■ Prévention des risques de mou- vement de terrain La loi Élan (art. 68) a prévu des mesures relatives au risque de mouvement de ter- rain lié à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux (art. L 112-20 et suivants du CCH). Un décret du 22mai en précise les modali- tés. Les mesures s'appliquent dans des zones fixées par arrêté. L'article R 112-5 précise les critères à retenir pour fixer la carte des zones exposées. Elle donnera lieu à un zonage en 4 zones d'exposition: ➠ forte (matériau très sensible au phéno- mène), ➠ moyenne (matériau moyennement sen- sible au phénomène), ➠ faible (matériau peu ou pas sensible au phénomène), ➠ résiduelle (terrain argileux non identi- fié). L'article L 112-21 impose au vendeur d'un terrain non bâti constructible de fournir à son acheteur une étude géotechnique préalable. Ce décret en fixe le contenu (art. R 112-6 et suivants). Elle procède à "une première identification des risques géotechniques d'un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de ter- rain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols" (à préciser par arrêté). La durée de validité de cette étude est de 30 ans si aucun remaniement du sol n'est effectué. S'agissant de la construction d'immeubles d'habitation ou mixtes ne comportant pas plus de deux logements, le maître d'ouvra- ge doit fournir une étude géotechnique préalable ou une étude géotechnique pre- nant en compte l'implantation et les carac- téristiques du bâtiment (art. L 112-22). Le décret précise que cette étude a pour objet de fixer "les prescriptions construc- tives adaptées à la nature du sol et au pro- jet de construction, afin de prévenir le risque de mouvement de terrain différen- tiel consécutif à la sécheresse et à la réhy- dratation des sols", sur la base d'une iden- 3 juin2019 4 U RBANISME - C ONSTRUCTION JURIS hebdo immobilier ll REGLEMENTATION art. R 4 31- 34 Informations du dossier de PC fournies à des fins statistiques a Nombre de logements créés ou démolis, répartis en fonction du nombre de pièces, du type de financement et de leur caractère individuel ou collectif b Mode d'utilisation principale envisagée pour les logements créés c Nombre de niveaux du bâtiment le plus élevé, au-dessous et au-dessus du sol d Type d'annexe e Type de travaux si le projet porte sur une construction existante f Catégorie de résidence prévue et nombre de chambres g Destination et sous-destination en cas de réalisation au bénéfice d'un service public ou d'intérêt collectif art. R 423- 76 Données transmises pour le traitement des taxes d’urbanisme 1 Les données des formulaires des péti- tionnaires 2 Les décisions prises par l'administration et les décisions judiciaires ultérieures 3 Les déclarations d'ouverture de chantier 4 Les déclarations attestant l'achèvement et la conformité des travaux tification des risques géotechniques. Un arrêté doit en préciser le contenu. Cette étude n'est valable que pour le pro- jet en vue duquel elle est réalisée. C ertains contrats ne sont pas soumis aux obligations ci-dessus en raison de la nature ou de l'ampleur limitée du projet (art. L 112-25 in fine). L'article R 112-9 précise leur nature: - travaux n'affectant pas les fondations ou la structure du bâtiment , l'écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le sol et le sous-sol du bâtiment, - extensions , y compris vérandas et garages, si le projet est inférieur à 20m 2 et que la nouvelle construction est désolidari- sée de l'existant. Ce décret entre en vigueur à compter du 1 er janvier 2020. (Décret n°2019-495 du 22mai 2019 relatif à la prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux, J.O. du 23mai, n°45). ■ Individualisation des frais de chauffage Un décret du 22mai fixe de nouvelles règles de répartition des frais de chauffa- ge dans les immeubles collectifs d'habita- tion. En principe, les immeubles d'habitation (ou mixtes) ayant un chauffage collectif doivent comporter des systèmes de comp- tage de la chaleur utilisée pour individuali- ser les frais de chauffage. Obligation d'individualisation L'article R 214-7 modifié du CCH fixe le principe d'obligation d'installer un comp- teur individuel d'énergie thermique pour individualiser les frais de chauffage. Des exceptions sont prévues (encadré). 3 juin2019 5 H ABITATINDIGNE - L OCATIONS JURIS hebdo immobilier ll REGLEMENTATION ■ Exceptions à l’obligation d’indivi- dualisation des frais de chauffage ➠ logements foyers, ➠ immeubles où il est techniquement impossible d'installer des compteurs, ➠ immeubles où la valeur de consomma- tion de chauffage est inférieure à un seuil à fixer par arrêté, ➠ immeubles où le propriétaire ou le syn- dic justifie que l'individualisation est techni- quement impossible ou entraîne des coûts excessifs en regard des économies pouvant être réalisées. La note explicative est jointe au carnet numérique du logement. L'article fixe ensuite une obligation subsi- diaire , si l'installation des compteurs est impossible ou trop coûteuse. Il faut alors installer des " répartiteurs de frais de chauffage " pour mesurer la consomma- tion de chaleur à chaque radiateur. Cette obligation subsidiaire cède en cas d'impossibilité technique, si la consomma- t ion en chauffage est inférieure à un seuil à fixer par arrêté ou enfin, si le propriétai- re ou le syndic établit par une note que l'installation est techniquement impossible ou trop coûteuse en regard des économies attendues. La note est jointe au carnet numérique. L'obligation est étendue aux centrales de froid (art. 4 du décret, art. R 214-8 du CCH). Toutefois, la mesure ne s'applique pas aux logements foyers, ni aux immeubles où il est techniquement impos- sible de mesurer le froid par local ni aux immeubles dont les valeurs de consomma- tion sont inférieures à un seuil fixé par arrêté ni enfin aux immeubles où le coût d'installation engendre un coût excessif par rapport aux économies pouvant être réalisées. Ce coût doit être évalué par le syndic par une note jointe au carnet numérique du logement. L'article 5 fixe le calendrier d'installation - Consommation de chauffage ≥ 120kWh/m 2 : équipements sans délai. - consommation en chauffage >aux seuils de l'article R 241-7: mise en service au 25octobre 2020 - équipements des compteurs de froid: mise en service au 25octobre 2020. Les équipements doivent pouvoir être rele- vés sans accès aux parties communes et les relevés doivent être lus par télé-relève à compter du 1 er janvier 2027 et dès leur ins- tallation pour ceux mis en place à compter du 25octobre2020 (art. 6). Les frais de production d'eau chaude sont répartis proportionnellement à la mesure des compteurs d'eau chaude (art. 10, art. R241-16). S'il n'est pas possible de connaître la part des frais correspondant à l'énergie, cette part est estimée forfaitaire- ment aux deux tiers au moins du prix total de l'eau chaude. (Décret n°2019-496 du 22mai 2019 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire consommée et à la répartition des frais de chauffage, de refroidissement et d'eau chau- de sanitaire, dans les immeubles collectifs à usage d'habitation ou à usage d'habitation et professionnel, J.O. du 23mai, n°46). Habitat indigne ■ Lutte contre les marchands de sommeil La loi Élan, pour renforcer la lutte contre les marchands de sommeil, a interdit aux personnes condamnées à une peine leur interdisant d'acquérir un bien immobilier, de se porter enchérisseurs devant le juge d e l'exécution, lors d'une saisie immobiliè- re (art. 191 de la loi Élan, art. L 322-7-1 du code des procédures civiles d'exécution). Un décret du 22mai en précise les modali- tés. L'avocat qui porte l'enchère doit se faire remettre par son mandant une attestation sur l'honneur indiquant s'il a fait l'objet ou non d'une condamnation d'une peine mentionnée à l'article L 322-7-1 et, s'il s'agit d'une personne physique, si le bien est destiné à son occupation personnelle. (art. R 322-41-1 du CPCE). Le même article précise le contenu de l'attestation. L'avocat dernier enchérisseur remet au greffe l'identité de son mandant et l'attes- tation. Si l'enchérisseur déclaré adjudicataire a fait l'objet d'une telle condamnation, le greffe en réfère au juge qui prononce d'office la nullité de l'adjudication et qui fixe une nouvelle audience de vente. (Décret n°2019-488 du 22mai 2019 relatif aux personnes condamnées à une peine leur interdisant de se porter enchérisseur, J.O. du 23mai, n°8). Locations ■ Occupation temporaire de locaux vacants La loi Élan (art. 29) prévoit une expérimen- tation pour 5 ans pour organiser l'occupa- tion temporaire de locaux vacants. Elle est précisée par un décret du 22mai. L'occupation suppose l'intervention d'un intermédiaire agréé par l’État. L'intermé- diaire doit prouver sa capacité à organiser l'occupation et à s'engager en faveur de personnes en difficulté. L'agrément doit être demandé par l'orga- nisme au préfet du département où est ■ Dossier de demande d’agré- ment d’un organisme pour l’occu- pation temporaire de locaux vacants ➠ attestation de compétence, ➠ engagement quantifié quant à l'occu- pation des locaux par les personnes en difficulté, ➠ engagement à confier au service inté- gré d'accueil et d'orientation l'orienta- tion, vers les locaux de l'opération, des personnes en situation de détresse, ➠ la description des modalités d'accom- pagnement social des personnes. prévue l'occupation. La demande compor- te les éléments suivants (encadré page pré- cédente). L'organisme doit informer le préfet et le m aire de la mise en œuvre d'opération d'occupation temporaire. Le silence de l'administration pendant 4 mois sur une demande d'agrément vaut rejet. Chaque année l'organisme doit informer le préfet de l'activité: nombre de places pro- posées, caractéristiques des résidents, etc. L'article 2 donne les caractéristiques de la convention conclue entre le propriétaire des locaux et l'organisme agréé . Les locaux ne doivent présenter aucun risque manifeste pour la sécurité et la santé des résidents, ni porter atteinte à leur dignité et au droit à la vie privée. Plusieurs dia- gnostics sont annexés (électrique, gaz, amiante, plomb et ascenseur). L'article 3 vise le contrat de résidence tem- poraire conclu entre l'organisme et le rési- dent. Il comporte notamment le montant de la redevance, le dépôt de garantie (limi- té à un mois de redevance) et la cause objective de nature à résilier le contrat. La durée du contrat est au moins de 2 mois, renouvelable par tacite reconduction dans la limite de 18 mois. Le congé doit être donné avec un délai d’au moins un mois avant l'échéance (art. 4 ). Le montant de la redevance est plafonné à 200 € par mois ou 75 € pour les personnes en situation de détresse (montants charges comprises). (art. 5 ). Le résident doit respecter une série d'obli- gations (art. 6 ), en particulier laisser s'exé- cuter les travaux d'amélioration et ceux nécessaires au maintien en état et à l'en- tretien de locaux et les laisser visiter pour les travaux. L'organisme doit respecter les obligations fixées à l'article 7 notamment remettre un local en bon état d'usage sans risque pour la sécurité ou la santé de l’occupant, lui garantir une domiciliation dans les locaux loués. L 'organisme peut donner congé lorsque survient une cause objective de résiliation prévue au contrat avec un mois de préavis (art. 8 ). Le résident peut donner congé à tout moment avec un préavis de 15 jours (art. 9 ). Enfin, l'article 10 précise que l'occupation temporaire ne constitue pas un change- ment de destination. (Décret n°2019-497 du 22mai 2019 relatif à l'occupation par des résidents temporaires de locaux vacants en vue de leur protection et préservation en application de l'article 29 de la loi n°2018-1021 du 23novembre 2018, J.O. du 23mai, n°47). Copropriété ■ Documents de la copropriété mis en ligne Un décret du 23mai fixe la liste des docu- ments qui doivent mis en ligne sur le site sécurisé de la copropriété (entrée en vigueur le 1 er juillet 2020). Trois types de diffusion: pour tous les copropriétaires, pour le lot d’un coproprié- taire et pour les membres du conseil syndi- cal (cf. tableau). (Décret n°2019-502 du 23mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématériali- sés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne, J.O. du 24mai, n°3). ■ Pénalités pour retard dans la transmission de documents Lorsque le syndic ne transmet pas au conseil syndical des pièces au-delà du délai d'un mois à compter de la demande, il est redevable d'une pénalité qui s'impute sur ses honoraires (art. 21 al. 6 de la loi de 1965 modifié par la loi Élan, art. 203). Ce montant est fixé à un minimum de 15 € p ar jour de retard. (Décret n°2019-503 du 23mai 2019 fixant le montant minimal des pénalités applicables au syndic de copropriété en cas d'absence de communication des pièces au conseil syndical, J.O. du 24mai, n°4) . Financement ■ Modification des conditions d'at- tribution des aides de l'ANAH Un décret du 22mai élargit la cible des bénéficiaires des aides. Il autorise le finan- cement: - d'opérateurs qui interviennent avec un dispositif d'intervention immobilière et foncière (DIIF) dans une opération de revi- talisation de territoire , - de vendeurs maîtres d'ouvrage qui inter- viennent dans une opération dans le cadre d' une vente d'immeuble à rénover , - de copropriétés en procédure de carence. (art. R 321-12 modifié du CCH). De plus, le conseil d'administration de l'Agence peut autoriser à titre expérimen- tal, l'octroi d'aides à toute personne mora- le porteuse d'un projet d'habitat participa- tif ou d'habitat inclusif, ou un organisme foncier solidaire. Il peut aussi subventionner, dans les copro- priétés d'immeuble à usage prépondérant de logement, des projets de restructura- tion de lot à usage autre que celui d'habi- tation pour leur donner un usage com- mun. Le décret élargit aussi les conditions de versement du régime des avances. (Décret n°2019-498 du 22mai 2019 relatif aux aides de l'Agence nationale de l'habitat, J.O. du 23mai 2019, n°48). 3 juin2019 6 C OPROPRIÉTÉ - F INANCEMENT JURIS hebdo immobilier ll REGLEMENTATION Destina- taires 1 Pour tous les copropriétaires 2 pour le lot d'un copropriétaire 3 Pour les seuls membres du conseil syndical Liste des documents 1° Règlement de copropriété, état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés; 2° Dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic; 3° Carnet d'entretien de l'immeuble; 4° Diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité; 5° Contrats d'assurance de l'immeuble; 6° Ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat (hors contrats de travail des préposés du syndicat); 7° Contrats d'entretien et de maintenance des équipe- ments communs en cours; 8° Procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées; 9° Contrat de syndic 1° Compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes; 2° Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices, payées par le copro- priétaire; 3° Lorsque le syndicat dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire; 4° Les avis d'appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années. 1° Balances générales des comptes du syndicat, ainsi que le relevé général des charges et produits de l'exercice échu; 2° Relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat; 3° Assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré; 4° Liste de tous les copropriétaires 5° Carte professionnelle du syndic, attestation d'assurance RCP et attesta- tion de garantie financière. Mise en ligne des documents de la copropriété Logement social ■ Cession de logements HLM La loi Élan a autorisé les offices publics de l'habitat à acquérir des parts de SCI ayant pour objet de réaliser des logements pour des accédants aux ressources sous pla- fonds. Les logements peuvent être cédés à un organisme HLM pour intégrer son patrimoine locatif social, s'ils n'ont pas donné lieu à un contrat de vente au terme d'un certain délai. Le décret du 21mai fixe le délai à 18 mois pour les OPH (art. D 421- 3-5 modifié du CCH) à compter de la décla- ration d'achèvement et de conformité (même précision à l'article D 423-75-2 pour les SA d'HLM). (Décret n°2019-484 du 21mai 2019 relatif au délai au-delà duquel un logement, réalisé par une société civile immobilière et destiné à l'accession sociale à la propriété, peut être cédé à un organisme d'HLM, JO. du 22mai n°29). ■ Indicateurs d'utilité sociale des sociétés de vente d'HLM Les sociétés de vente d'HLM ont été créées par la loi Élan (art. L 422-4 du CCH). La loi leur impose de conclure une convention d'utilité sociale. Ce décret précise les indicateurs permet- tant de vérifier la réalisation de leurs objectifs (tableau inséré à l'article D 445-5-6 du CCH. Synthèse): (Décret n°2019-499 du 22mai 2019 relatif aux indicateurs des conventions d'utilité sociale des sociétés de vente d'habitations à loyer modéré, J.O. du 23mai, n°49) ■ Action Logement Le comité des partenaires du logement social a été créé par l'ordonnance du 20octobre 2016 pour émettre des avis sur les orientations d'Action Logement Grou- pe pour les emplois de la PEEC. La loi Élan a précisé la composition du col- lège des membres du comité. Ce décret f ixe les règles de nomination du président et du vice-président (art. R 313-18-3 du CCH). Le comité peut entendre des person- nalités (art. R 313-18-5), il établit un règle- ment intérieur (art. R 313-18-6). (Décret n°2019-500 du 22mai 2019 relatif aux modalités de fonctionnement du comité des partenaires du logement social, J.O. du 23mai, n°50) ■ Convention quinquennale Action logement La convention du 25avril 2019 relative au Plan d'investissement volontaire valant avenant à la convention quinquennale 2018-2022 du 16janvier 2018 entre l’État et Action Logement a été publiée au J.O. du 23mai 2019 (n°51). Le plan comporte comme nouveaux objec- tifs: 1. Pour le parc privé - Des aides à la rénovation énergétique du parc privé : subvention de 20000 € pour les propriétaires occupants et 15000 € pour les bailleurs avec prêt complémentai- re de 10000à 30000 € . Aides sous plafond de ressources, en zone B2, C, dans les villes Action Cœur de Ville et les DOM. - Adaptation des logements au vieillisse- ment ou la dépendance pour les occupants sous plafond de ressources. Subvention de 5000 € par foyer. - Copropriétés dégradées: intervention sur 1700 logements dans les copropriétés très dégradées (acquisition, et réhabilitation) et sur 800 lots dans les copropriétés dégradées pour les acquérir et les porter à titre transitoire ou pérenne pour redresser la copropriété. - Lutte contre l'habitat indigne : acquisition et rénovation de 2000 à 3000 logements indignes. 2. Poursuivre l'effort de production et d'adaptation du parc social et intermédiaire - Renforcer l'effort de production des filiales d'Action Logement Immobilier - Soutenir la restructuration des bailleurs sociaux (aide aux regroupements…) - Produire davantage de logements locatifs pour les classes moyennes. - Développer l'accession sociale à la proprié- té via les organismes de foncier solidaire. - Transformation de bureaux et locaux d'activité vacants en logements: création d'un opérateur foncier pour acheter et revendre des bureaux, alléger le coût de transformation en logement. 3 juin2019 7 L OGEMENTSOCIAL JURIS hebdo immobilier ll E NBREF Magistrature ✓ C onseil d’État : Simon Chassard, Mélanie Villiers, Thomas Odinot, Catherine Bobo et Dorothée Pradines sont nommés maîtres des requêtes (Décret du 20mai, J.O. du 22, n°34). Conventions collectives ➠ Immobilier : il est envisagé l'extension de l’avenant n°77 du 27février 2019 por- tant sur les salaires . (J.O. du 23mai, n°98). L’accord du 13mars 2019 désignant l'OP- CO a été étendu par accord publié au J.O. du 25mai, n°116). ➠ D’autres accords désignant l’opérateur de compétence (OPCO) ont été publiés pour les conventions d’autres professions: - Gardiens, concierges et employés d'im - meubles (accord du 11mars, J.O. du 25mai, n°83), - Promotion immobilière (accord du 18mars, J.O. du 25mai, n°86), - Avocats salariés (accord du 15mars 2019, J.O. du 25mai, n°89), - Notariat (avenant n°38 du 13mars, J.O. du 25mai, n°117). ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'éco - nomistes de la construction et de métreurs- vérificateurs : il est envisagé l'extension de l’accord du 16janvier 2019 portant sur les salaires (J.O. du 22mai, n°10 )4 Engagements Indicateurs Accélérer la vente à conditions attractives pour les organismes Nombre de logements acquis, taux de décote moyen par logement acquis Fluidifier la vente de logements sociaux Délai moyen entre l'achat du logement par la société et la revente Favoriser l'accession sociale à la propriété Pourcentage de loge- ments cédés aux ménages sous plafond de ressources PLA Maintenir le bon état des logements Contrôles, normes de qualité, enquêtes de satisfaction Assurer la qualité du service rendu aux loca- taires Contrôles, normes de qualité, enquêtes de satisfaction - Rénovation des établissements médico- sociaux - Aides à la démolition-reconstruction des logements sociaux (subventions) 3 Rapprochement domicile lieu de travail - Prime - Soutien à la création d'espaces de cowor- king 4 Mesures dans les DOM 5 Contribution exceptionnelle à l'équilibre d'exploitation des organismes de loge- ment social. Contribution de 900millions d'euros. Fiscalité ■ Recouvrement de la taxe de balayage Un décret fournit les informations qui doi- vent être transmises aux communes et aux EPCI pour l'identification de l'assiette de la taxe de balayage. La direction générale des finances publiques transmet les informations sui- vantes sur les parcelles et les locaux: - adresse; - référence cadastrale; - nom et adresse de leurs propriétaires (Décret n°2019-517 du 24mai2019 d'applica- tion de l'article L. 2333-97 du code général des collectivités territoriales, J.O. du 26mai, n°9). REGLEMENTATION ■ Parc naturel Le parc naturel régional Médoc (région Nouvelle-Aquitaine) a été classé par décret du 24 mai 2019. (Décret n°2019-512, J.O. du 26 mai, n° 1). 3 juin2019 8 JURIS hebdo immobilier ll JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0224 T 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops C ONSTRUCTION - V ENTE JURISPRUDENCE Responsabilité des constructeurs ■ Action envers l'architecte ( Civ. 3 e , 23mai2019, n°479, FS-P+B+I, cassa- tion partielle, pourvoi n°18-15286) Un couple avait fait construire une maison par une société avec l'aide d'un architecte. Dans un litige en indemnisation de désordres, la cour d'appel avait jugé irrece- vable l'action du couple à l'égard de l'archi- tecte au motif qu'il n'avait pas d'abord saisi pour avis le conseil régional de l'ordre des architectes. Sa décision est cassée au visa de l'article 12 du code de procédure civile: « Attendu […] qu’en statuant ainsi, sans rechercher, au besoin d’office, si l’action, exercée postérieurement à la réception de l’ouvrage, en réparation de désordres ren- dant l’ouvrage impropre à sa destination, n’était pas fondée sur l’article 1792 du code civil, ce qui rendait inapplicable la clause liti- gieuse, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Observations : L'auteur du pourvoi faisait valoir que la clause imposant le recours à l'ar- chitecte, avant toute action judiciaire, ne pouvait avoir de portée que sur les obliga- tions des parties au regard de l'article 1134 devenu 1103 du code civil, mais qu'elle n'avait pas vocation à s'appliquer lorsque la responsabilité de l'architecte est recherchée sur le fondement de l'article 1792. La Cour de cassation confirme ce raisonnement. A retenir: La clause imposant la saisine préalable de l'ordre des architectes n'est pas applicable si l'action exercée après la réception est fondée sur l'article 1792. Construction ■ Quel contrat pour une vente de logement en résidence hôtelière? (Civ. 3 e , 23mai2019, n°480, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°17-17908) Une vente portait sur des lots d'un immeuble en cours de rénovation. Après liquidation judiciaire du vendeur, l'acqué- reur reprochait au notaire de ne pas lui avoir conseillé une vente sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement. La cour d'appel avait jugé le notaire respon- sable de la perte d'une chance de 90% de ne pas investir dans l'opération et de ne pas perdre les sommes investies. La Cour de cas- sation rejette le pourvoi: « Mais attendu qu’ayant constaté que le c ontrat préliminaire de réservation men- tionnait la vente d’un deux pièces en duplex avec mise en place d’une coproprié- té tandis que l’acte authentique stipulait que les locaux achetés étaient à usage d’ha- bitation et retenu exactement que peu importaient les modalités de gestion en résidence hôtelière de ce bien ou de l’im- meuble dont il dépendait, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le régime pro- tecteur de la vente en état futur d’achève- ment prévu par l’article L. 261-10 du CCH était applicable ». Observations : Le secteur protégé s'applique aux contrats portant "transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage profession- nel et d'habitation". En l'espèce, la vente portait sur un lot ancien, en cours de rénova- tion, sous le statut du loueur en meublé pro- fessionnel. Le contrat (juillet2006) était anté- rieur à la loi sur la vente d'immeuble à réno- ver dont le décret est daté du 18décembre 2008. Considérant que l'immeuble devait subir une transformation intégrale, tant sur l'extérieur que l'intérieur, la cour avait jugé que la vente devait relever du secteur proté- gé, le fait que l'immeuble soit destiné à la location hôtelière n'excluant pas le régime du secteur protégé. Raisonnement validé par la Cour de cassation. A retenir: La vente d'un logement dans un immeuble à rénover relève du secteur pro- tégé, quand bien même il est destiné à être loué en résidence hôtelière. VEFA ■ Retard de livraison (Civ. 3 e , 23mai2019, n°481 FS-P+B+I, cassa- tion partielle, pourvoi n°18-14212) Un contrat de vente portant sur un appar- tement et deux boxes comportait une clau- se doublant la durée de retard des jours non indemnisés par le vendeur, en cas de cause légitime de retard. L'acquéreur en contestait la validité. La cour d'appel avait jugé que cette clause « réduisant de façon importante l'indemnisation aux acquéreurs, contredisant la portée d'une obligation essentielle du vendeur […] de livrer le bien acheté à la date convenue et, en cas de retard non justifié contractuellement, de d evoir l'indemniser [… crée] un déséqui- libre significatif entre les droits et obliga- tions des parties » et constitue une clause abusive. La Cour de cassation a censuré cette analy- se, au visa de l'article L 132-1 devenue L 212- 1 du code de la consommation: « En statuant ainsi, alors que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achève- ment conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de sus- pension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enre- gistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détri- ment du non-professionnel ou du consom- mateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive , la cour d’ap- pel a violé le texte susvisé ». Observations : Les clauses abusives sont défi- nies par l'article L 212-1 du code de la consommation et les articles R212-1 et R 212- 2 en donnent la liste. Une clause qui double le temps de retard admis au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison est-elle abusive? Réponse positive de la cour d'appel en ce qu'elle crée un déséquilibre entre les parties, réponse négative pour la Cour de cassation qui refuse cette qualifica- tion. La motivation de la clause, liée à la désorganisation du chantier que provoque le retard, est un élément objectif qui a pu peser sur la décision. A retenir: Doubler le temps de retard de celui enregistré au titre d'une cause légiti- me de suspension du délai de livraison n'est pas une clause abusive.
