Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Vente : DPE erroné : quel recours de l’acquéreur ?
Architecte : Quelle responsabilité pour une mission limitée ?
Construction de maison individuelle : Réception judiciaire
Servitude de passage : Qui peut s’en prévaloir ?
Chemin d’exploitation : Un usage exclusivement destiné à la communication entre les fonds
Autorisation d’urbanisme : Demande excessive de pièces complémentaires
– 4 – Rencontre –
Immoweek décerne les 10e trophées Logement & Territoires
– 6 – Congrès –
Avec la création d’un insigne, le congrès de la FNAIM valorise l’image des professionnels
L’UNIS et Mickaël Nogal à couteaux tirés
– 8 – A l’Assemblée –
Les députés votent le PLF pour 2020
Contrôle fiscal / Révision du Pinel / Sous-indexation des APL / Plus-values immobilières / Taxe de séjour / Maintien du PTZ
– 9 – Nominations – Au fil du J.O. –
ANCT / Cotisation CGLLS
■ jugé ■ > Un simple occupant ne peut pas se préva- loir d’une servitude de passage (Civ. 3 e , 14 nov. 2019, p.2). > Pour refuser une autorisation d’urbanisme , l’administration ne peut pas se prévaloir d’une pièce qui ne figure pas dans la liste limitative prévue par les textes (CE, 13novembre 2019, p.2). > Diagnostic: l’indemnisation de l’acquéreur liée à une erreur sur le DPE est fonctionde la perte de chance de négocier une baisse de prix (Civ. 3 e , 21 nov. 2019, p.3). ■ analysé ■ > Les prix des logements à Paris sont-ils annonciateurs d’une bulle spéculative ? Ingrid Nappi-Choulet, professeur à l’Essec, n’écarte pas cette analyse (p.6). ■ publié ■ > Un décret relatif à l’Agence nationale de la cohésion des territoires a été publié le 19novembre (p.9). ■ voté ■ > Les députés ont adopté le projet de loi de finances pour 2020 avec une série d’ajuste- ments des incitations fiscales pour le logement, du PTZ au dispositif Pinel, en dépit des réti- cences du Gouvernement. La sous-indexation des APL est fortement critiquée mais votée. ■ invités ■ > Mickaël Nogal défend les propositions de son rapport devant les professionnels de l’UNIS, tandis que Jean-Luc Lagleize défend les siennes devant les adhérents de la FNAIM (p.6). ■ honoré ■ > Hugues Perinet-Marquet , professeur à Paris II et président du CNTGI, a reçu un trophée lors de la remise des trophées Logement & Territoires d’Immoweek le 27novembre. Échos des débats, p.4. Agent immobilier: un métier en mutation L e sud-ouest a la cote. Deux députés de Haute Garonne, Mic- kaël Nogal, et Jean-Luc Lagleize, après avoir remis chacun un rap- port au Premier ministre, sont sous les feux de l’actualité immobi- lière. Jean-Luc Lagleize a défendu devant les congressistes de la FNAIM son idée de nouvelle forme de démembrement de propriété, pour faciliter l’accession, avec un bail emphytéotique dont le droit serait rechargeable. Nous reviendrons la semaine prochaine sur sa pro- position de loi, votée le 28 novembre. Le ministre a annoncé que le plan pluriannuel de travaux, dont l’idée n’a pas été reprise dans l’or- donnance sur la copropriété, serait proposé lors du projet de loi de ratification. L’annonce a réjoui les professionnels qui tiennent beau- coup à son instauration. Le président de la FNAIM, Jean-Marc Torrollion, a par ailleurs présenté le nouvel insigne de la profession qui a vocation à orner les devantures d’agence. Assorti de l’emblème “Lucere defendere”, il met l’accent sur l’éclairage du client et sa défense, ce qui est de nature à conforter la profession. Ce type de présentation n’est pas sans rappeler celui des notaires et des huissiers. Bien que les agents immobiliers, administra- teurs de biens et syndics ne soient pas constitués en ordre profession- nel, la mise en place de cet insigne est un pas de plus vers la recon- naissance publique des leurs métiers. Le ministre a réservé sa réponse sur une reconnaissance officielle de ce symbole. Il faut signaler aussi l’unanimité des avis sur le travail mené par Hugues Perinet-Marquet à la présidence du CNTGI. Alors que des doutes s’étaient exprimés sur l’efficacité de cette instance, les travaux qui en sortent montrent la qualité tant du travail qui y est mené que de la réalité de la concertation. C’est donc ici un point très positif à mettre notamment au crédit de son président. Quant à Mickaël Nogal, il était présent au congrès de l’UNIS, mais non à celui de la FNAIM où il était pourtant attendu. Il veut aider les pro- fessionnels à devenir des tiers de confiance. Sur ce point, il peut comp- ter sur le soutien des intéressés. Mais sur l’idée de consigner les dépôts de garantie auprès d’un organisme public, l’opposition est vive, car les agents immobiliers tiennent à conserver la maîtrise de cette garantie et redoutent la lourdeur du recours à un nouvel intermédiaire. Mais c’est surtout le risque de remise en cause de leur modèle écono- mique qui semble inquiéter les professionnels. S’ils sont conduits à pro- poser de façon systématique une garantie totale de paiement des loyers à leurs mandants, ils devront être eux-mêmes garantis et ils redoutent d’être inféodés aux compagnies d’assurances. Les débats actuels montrent aussi l’échec du système du permis de louer. Il n’est demandé que par ceux qui doivent logiquement l’obte- nir et n’est pas demandé par ceux à qui il serait refusé. Exemple type de la fausse bonne idée, comme le relève Jean-Luc Lagleize. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 785 2 DECEMBRE 2019 ISSN 1622-1419 20 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : DPE erroné: quel recours de l’acquéreur? Architecte : Quelle responsabilité pour une mission limitée? Construction de maison individuelle : Réception judiciaire Servitude de passage : Qui peut s’en prévaloir? Chemin d’exploitation : Un usage exclusivement destiné à la com- munication entre les fonds Autorisation d’urbanisme : Demande excessive de pièces complé- mentaires - 4 - Rencontre - Immoweek décerne les 10 e trophées Logement & Territoires - 6 - Congrès - Avec la création d’un insigne, le congrès de la FNAIM valorise l’image des professionnels L’UNIS et Mickaël Nogal à couteaux tirés - 8 - A l’Assemblée - Les députés votent le PLF pour 2020 Contrôle fiscal / Révision du Pinel / Sous-indexation des APL / Plus-values immobilières / Taxe de séjour / Maintien du PTZ - 9 - Nominations - Au fil du J.O. - ANCT / Cotisation CGLLS S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 décembre2019 2 JURIS hebdo immobilier ll V ENTE - A RCHITECTE - C ONSTRUCTION ▲ Vente ■ DPE erroné: quel recours de l 'acquéreur? (Civ. 3 e , 21 nov. 2019, n°983, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°18-23251) Après avoir acquis une maison, un couple avait constaté que le DPE était erroné. Le bien classé D par le diagnostiqueur aurait dû être classé F pour la consommation éner- gétique selon l'expert judiciaire. Le couple avait donc engagé un recours contre leurs vendeurs et le diagnostiqueur en résolution de la vente. La cour d'appel avait jugé que l'information erronée sur la qualité énergétique du bien avait constitué un préjudice constitué par la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente. Elle avait évalué le préju- dice à 15000 € pour un prix de vente de 300000 € . Les acquéreurs reprochaient à la décision de ne pas avoir jugé que le préjudice était le coût de l'isolation nécessaire pour satisfaire à la performance énergétique annoncée. La Cour de cassation ne l'a pas admis et confirme la décision: « Mais attendu que, selon le II de l’article L. 271-4 du CCH, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres docu- ments constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative ; qu’ayant retenu que M. G. avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mis- sion à l’origine d’une mauvaise apprécia- tion de la qualité énergétique du bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une per- te de chance de négocier une réduction du prix de vente ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ». Observations : La loi (art. L 271-4 du CCH) énonce que le DPE n'a qu'une valeur infor- mative. C'est cette indication qui fonde l'arrêt de la Cour de cassation. L'arrêt admet que l'erreur de diagnostic puisse engager la responsabilité du diagnosti- queur et se prononce sur l'étendue de sa responsabilité: perte de chance de l'acqué- reur de négocier un meilleur prix. Ajoutons que la loi Elan (art. 179) a modi- fié la portée des informations contenues dans le diagnostic. Le nouveau texte pré- voit que les « recommandations » conte- nues dans le DPE ont une valeur informati- ve. A contrario, il en résulte que les autres informations deviennent opposables. Cette modification doit entrer en vigueur le 1 er janvier 2021. A retenir: L'indemnisation de l'acquéreur l iée à une erreur sur le DPE est fonction de la perte de chance de négocier une baisse de prix. Architecte ■ Quelle responsabilité pour une mission limitée? (Civ. 3 e , 21novembre 2019, n°985, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°16-23509) Un architecte avait reçu d'une SCI la mission d'établir et de déposer un permis de construire un hangar. La SCI assurait elle- même les remblais sur le terrain. À la suite d'un soulèvement du sol et des fissures sur le dallage, la SCI avait assigné les interve- nants à la construction en réparation des désordres. Avec un autre intervenant char- gé de la maîtrise d'œuvre et l'entreprise chargée des fondations, l'architecte avait été condamné à payer à la SCI 625000 € , avec une responsabilité retenue à hauteur de 25 %. L'architecte contestait la décision au motif, selon lui, que sa mission était limitée a l'éta- blissement du dossier de permis de construi- re et sa présentation et que les désordres étaient liés à la mise en œuvre d'un remblai impropre à l'usage prévu et qui avait été mis en œuvre par le maître d’ouvrage. Mais l'arrêt d'appel est confirmé: « Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que M. B., auteur du projet architec- tural et chargé d’établir les documents du permis de construire, devait proposer un projet réalisable , tenant compte des contraintes du sol, la cour d’appel, qui a constaté que la mauvaise qualité des rem- blais, mis en œuvre avant son intervention, était la cause exclusive des désordres com- promettant la solidité de l’ouvrage, en a exactement déduit […] que M. B. engageait sa responsabilité décennale ». Le pourvoi est rejeté. Observations : Il résulte de cet arrêt que, dès lors que l'architecte auteur du projet s'est vu confier l'établissement du dossier de permis de construire, il ne peut invo- quer le caractère limité de sa mission pour échapper à sa responsabilité. De façon positive, il doit proposer un projet réali- sable, tenant compte des contraintes du sol. En l'espèce, la multiplicité des interve- nants avait sans doute contribué à la dilu- tion des responsabilités (outre l'interven- tion du maître d'ouvrage pour faire poser le remblai, une autre personne était char- gée de la maîtrise d'œuvre). Construction de maison individuelle ■ R éception judiciaire. Mention manuscrite sur les travaux à char- ge du client (Civ. 3 e , 21novembre 2019, n°984, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°14-12299) Les clients d'une société de construction de maison individuelle, Les Castors audois, refusaient de payer une somme réclamée par le constructeur et de procéder à la réception. Le constructeur avait obtenu une décision judiciaire fixant la réception judi- ciaire sans réserve. La décision est confir- mée: « Mais attendu que les dispositions appli- cables au contrat de construction de mai- son individuelle , qui n’imposent pas une réception constatée par écrit, n’excluent pas la possibilité d’une réception judiciaire ; qu’ayant relevé que M. et M me B. n’avaient pas réceptionné amiablement l’ouvrage, aucun écrit n’ayant été formalisé, la cour d’appel a pu prononcer la réception ». Un autre argument tenait à la mention rela- tive au coût des travaux restant à charge du maître de l'ouvrage, mention prévue par l'article L 231-2 du CCH. Le pourvoi est éga- lement rejeté sur ce point: « Mais attendu qu’ayant relevé que la noti- ce descriptive comportait le montant des travaux restant à la charge du maître de l’ouvrage en les détaillant, ainsi que la men- tion manuscrite du maître d’ouvrage repre- nant le total de ces travaux, la cour d’appel, devant laquelle M. et M me B. ne fondaient pas leur demande de nullité du contrat sur l’absence de cette mention apposée de la main de chacun des deux époux, a pu reje- ter leur demande en paiement au titre de ces travaux ». Observations : 1. Réception judiciaire Selon les clients, la réception judiciaire ne pouvait pas être prononcée judiciairement au motif que la loi (art. L 231-6 IV du CCH) impose une réception par écrit. La cour d'appel avait observé que ce texte vise la garantie d'achèvement et précise que la garantie cesse lorsque la réception a été constatée par écrit mais non que la récep- tion doit être constatée par écrit. Elle en avait déduit que le constructeur confronté au refus de réception amiable de son JURISPRUDENCE client, pouvait demander la réception judi- ciaire en application de l'article 1792-6 du code civil. 2. Clause manuscrite La loi impose la mention dans le contrat des travaux dont le maître d'ouvrage se réserve leur exécution, avec leur coût, et faisant l’objet d’une clause manuscrite spé- c ifique par laquelle le maître d'ouvrage en accepte le coût. La jurisprudence peut être stricte pour assurer la protection du maître de l'ouvra- ge. En voici un exemple. Une cour d'appel avait fait état d'une attestation, produite par le constructeur et émanant du maître d'ouvrage indiquant que le lot couverture était hors du contrat, la cour avait donc estimé qu'il s'en était réservé l'exécution pour une toiture en chaume, et que le contrat devant être exécuté de bonne foi, le maître d'ouvrage ne pouvait pas contes- ter le prix forfaitaire convenu. Or le contrat ne comportant pas la men- tion manuscrite, selon laquelle le maître de l'ouvrage accepte d'en supporter la char- ge, la Cour de cassation avait jugé que ces travaux devaient être pris en charge par le constructeur (Civ. 3 e , 13 nov. 2014, n°13- 18937). Dans cette nouvelle affaire, la Cour de cas- sation valide le contrat qui comportait la clause, mais laisse entendre que le maître d'ouvrage aurait pu se prévaloir de l'ab- sence de clause manuscrite, de chacun des époux. A retenir: A retenir: La réception judiciaire peut être ordonnée pour un contrat de construction de maison individuelle. Servitude de passage ■ Qui peut s'en prévaloir? (Civ. 3 e , 14novembre 2019, n°918, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°18-21136) Une SCI avait consenti une servitude de pas- sage sur une parcelle au profit d'une SCCV construisant une résidence. Sur la parcelle constituant donc le fonds servant, la SCI avait ensuite consenti un bail à construc- tion. Le locataire y avait construit un immeuble. Le syndicat des copropriétaires de la rési- dence estimait alors que la construction de ce nouvel immeuble faisait obstacle à l'exer- cice de la servitude et avait assigné la SCI et sa locataire pour obtenir la suspension des travaux. Le syndicat était d'une part devenu propriétaire d'une parcelle (EV 520) et bénéficiaire d'une convention d'occupation pour une autre parcelle (EV 505) apparte- nant à la commune sur laquelle était édifiée sa résidence. Sa demande est jugée irrecevable, ce que c onfirme la Cour de cassation: « Mais attendu que la cour d'appel a rete- nu, souverainement, que le seul passage à pied et en véhicule convenu à l'acte du 28mars 1997 concernait la parcelle EV 505 et, à bon droit, que le syndicat, simple occu- pant, n'avait pas qualité pour se prévaloir de la servitude de passage; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Par ces motifs: rejette ». Observations : En défense, la société qui avait construire l'immeuble sur le fonds servant se prévalait du fait que le syndicat des copropriétaires (demandeur) n'était pas propriétaire de la parcelle du fonds dominant. La convention invoquée concernait la par- celle dont elle n'était pas propriétaire mais dont elle avait l'usage en raison d'une convention précaire consentie par la mairie devenue propriétaire. Il s'agissait d'un espace engazonné dont la mairie se réser- vait le choix d'un usage ultérieur. Elle n'était donc pas propriétaire du fonds dominant. La Cour de cassation confirme le raisonne- ment selon lequel le simple bénéficiaire d'une convention d'occupation ne peut se prévaloir d'une servitude de passage. A retenir: Un simple occupant ne peut pas se prévaloir d’une servitude de passage. Chemin d'exploitation ■ Un usage exclusivement destiné à la communication entre les fonds (Civ. 3 e , 14novembre 2019, n°919, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°18-20133) L'Office national des forêts avait acquis en 1971 l'emprise d'une voie menant à une forêt domaniale et desservant plusieurs habitations et installations. L'ONF avait assi- gné les propriétaires riverains en requalifi- cation de la voie en chemin d'exploitation et en condamnation des riverains à partici- per à ses frais d'entretien. La cour d'appel avait rejeté cette demande au motif qu'il ne s'agissait pas d'un chemin d'exploitation car il était utilisé par d'autres utilisateurs que les riverains. La Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant relevé que le che- min était utilisé par les usagers d'une déchetterie signalée par un panneau, par les randonneurs et les cyclistes orientés par des guides officiels du parc régional du Ver- cors vers une aire de stationnement servant d e point de départ à des circuits balisés et par le service de défense de la forêt contre les incendies, la cour d'appel en a exacte- ment déduit que ce chemin, qui ne servait pas exclusivement à la communication entre les fonds riverains et à leur exploita- tion, ne pouvait être qualifié de chemin d'exploitation; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Observations : Avant 1971, date de son acquisition par l'ONF, le chemin apparte- nait aux propriétaires des fonds traversés et avait été cédé pour un franc symbolique avec engagement pour l’État de l'entrete- nir. Les chemins et sentiers d'exploitation sont définis par le code rural (art. L 162-1) com- me « ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation. » C'est le terme « exclusivement » qui trouve ici toute sa portée. Si le chemin sert à d'autres usages, comme en l'espèce à la desserte d'une déchetterie et d'un parc de stationnement pour randonneurs, l'usage n'est plus exclusivement réservé à la com- munication entre les fonds et il ne peut plus être qualifié de chemin d'exploitation. Autorisations d'urbanisme ■ Demande excessive de pièces complémentaires (CE, 6 e et 5 e chambres, 13novembre 2019, n°419067) Une personne avait déposé une déclaration préalable pour la réfection d'un hangar. Le maire s'y était opposé. Le Conseil d’État vali- de son refus sur le fond: le projet qui por- tait sur un bâtiment délabré et consistait à lui mettre une couverture en plaques ondu- lées, à reprendre le pignon, à mettre en pla- ce une porte et un volet, devait être regar- dé comme une reconstruction soumise à permis de construire. Or il avait été demandé au pétitionnaire: - une notice indiquant les matériaux utilisés, - le dossier d'évaluation des incidences pré- vu à l'article R 414-3 du code de l'environ- nement. S'agissant des pièces à fournir, le Conseil d’État cite les articles R 423-23, R 423-22, R 423-38, R 423-39, R 423-36 et R431-16 du code de l'urbanisme et statue sur les consé- quences de cette demande: 2 décembre2019 3 JURIS hebdo immobilier ll S ERVITUDES - U RBANISME ▲ JURISPRUDENCE ▲ moyenne et 14% dans une métropole. Or, la politique actuelle favorise les métro- poles… Le maire revendique son rôle pour le logement Les élus sont unanimes à constater que le thème du logement est une des premières préoccupations de leurs administrés. A Bondy, les rendez-vous de sa maire, Sylvi- ne Tomassin sont à 90% consacrés à ce thème. La maire de Bondy demande un rééquilibrage territorial en faveur de l’est parisien. A Suresnes, le maire Christian Dupuy observe que la réduction de loyer de soli- darité impacte fortement, de 60%, la capacité d’investissement des bailleurs sociaux. A Suresnes, le bailleur social a pu construire 200 logements au lieu de 500. L’histoire de Val-de-Reuil, que rappelle son maire, Marc-Antoine Jamet, explique sa situation particulière. Équipée pour 140000 habitants, elle n’en compte que 16000. Il a fait baisser le taux de loge- ments sociaux, 93% en 2001, à 55%, aujourd’hui, afin de loger la classe moyen- ne. Il observe avoir pu trouver des finance- ments, grâce aux programmes de renou- vellement urbain, mais que leur volume s’est fortement contracté, de Bartolone à Borloo pour arriver aux seuls 222 pro- grammes d’action cœur de ville l’équilibre. Il en conclut: la ville n’est pas une priorité politique. Pour Yannick Borde, maire de St Berthevin dans l’agglomération de Laval, la politique nationale ne fait pas confiance aux terri- toires. A Laval, des entreprises hésitent à s’implanter, redoutant ne pas y trouver de salariés. La politique en faveur de métro- polisation n‘est pas bonne. Propos confir- mé par Christian Dupuy, qui rappelle que les HBM furent construits sur les anciennes fortifications de Paris, à proximité des usines de l’époque. Le député Jean-Luc Lagleize stigmatise les propriétaires fonciers qui s’enrichissent en dormant. Il déplore que les élus n’aient pas davantage de culture du foncier et prédit, autour des gares du Grand Paris, une gentrification. Les centres-villes étant désormais réservés aux plus riches et à ceux qui peuvent obtenir un logement Michel Mouillart (professeur d’économie à Paris X) donne le ton des débats avec de sombres prévisions. Il égrène les signaux d’alerte. Exemple: le “miracle du crédit”, le taux d’apport personnel requis par les banques est tombé en dix ans de 24% à 14%.Sous l’effet de la baisse des soutiens publics, le niveau de la construction flé- chit. Les mises en chantier devraient être de 407000 en 2019 et tomber à 385000 en 2022. A qui profite la baisse de la construction? Qui profit de cette situation? Réponse de Michel Mouillart: l’État. Le nombre de bénéficiaires des aides personnelles au logement par exemple en témoigne: de 6,4millions de ménages en 2017, il est tombé à 5,6millions en 2019 et devait reculer à 5millions en 2020. Par ailleurs, 16% des ménages emprun- tent avec un financement bancaire dépas- sant 100% du coût de l’opération et 22% entre 95 et 100%. Or la transposition de Bâle IV va impacter le financement de ces ménages. Avec une poursuite d’une faible croissance, le chômage devrait augmenter et la demande se fragiliser. Michel Mouillart pointe enfin le décalage entre les attentes des Français et les choix politiques : 45% veulent habiter dans une commune rurale, 41% dans une ville 2 décembre2019 4 JURIS hebdo immobilier ll T ROPHÉES L OGEMENT & T ERRITOIRES Immoweek décerne les 10e trophées Logement & Territoires Eric Tréguier, Yannick Borde, Jean-Luc Lagleize, Sylvine Tomassin, Christian Dupuy, Marc-Antoine Jamet,Catherine Bocquet Au cœur des débats: le rôle des maires dans la politique du logement et la capacité d’action des bailleurs sociaux confrontés à des missions toujours plus nombreuses et des moyens en baisse. « Si cette demande de pièces complémen- taires tend à la production d’une pièce qui ne peut être requise, elle est de nature à entacher d’illégalité la décision tacite d’op- p osition prise en application de l’article R. 423-39 du code de l’urbanisme, sans que cette illégalité ait pour effet de rendre le pétitionnaire titulaire d’une décision impli- cite de non-opposition. Dans le cas où le pétitionnaire, en réponse à la demande de pièces complémentaires, a fourni une pièce qui a été indûment demandée car ne figurant pas sur la liste limitative des pièces prévue par les disposi- tions des articles R. 431-36 et R. 431-16 du code de l’urbanisme [précitées], cette irré- gularité n’est pas, par elle-même, de natu- re à entraîner l’illégalité de la décision de l’autorité administrative refusant de faire droit à la demande d’autorisation. Toute- fois, l’autorisation d’urbanisme n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construc- tion conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire et l’autorité administrative n’ayant, par suite, pas à véri- fier l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance de son projet à moins qu’elles ne soient contre- dites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les dispositions précitées, l’admi- nistration ne peut légalement refuser l’au- torisation demandée en se fondant sur la consistance du projet au vu d’une pièce ne relevant pas de cette liste limitative ». L'arrêt conclut que l'administration ne s'étant pas fondé sur ces deux documents litigieux pour s'opposer à la déclaration préalable, la décision est régulière. Observations : L'administration n'est pas en droit de demander des pièces qui excè- dent la liste limitative prévue par les textes. Cette règle est fréquemment réaf- firmée mais l'intérêt de cet arrêt est de se prononcer sur les conséquences de sa vio- lation. Elles sont au nombre de deux: - Le simple fait de demander une pièce qui ne relève pas de la liste autorisée n'est pas de nature à entacher le refus d'autorisa- tion d'illégalité. Cet arrêt en fournit l'exemple puisque le refus d'autorisation est validé. - Si le refus du permis est fondé sur la consistante du projet tel qu'il est révélé par la pièce litigieuse, le refus est illégal. Cet arrêt devrait inciter les services instruc- teurs à ne pas dépasser la liste des pièces qu'ils peuvent exiger du pétitionnaire puisque s’ils se prévalent d'une informa- JURISPRUDENCE tion tirée de la pièce qui n'est pas sur la liste, pour refuser un permis, leur décision sera entachée d'irrégularité. A retenir: Pour refuser une autorisation d'urbanisme, l'administration ne peut pas se prévaloir d'une pièce qui ne figure pas dans la liste limitative prévue par les textes. ● ▲ social, les classes moyennes sont contraintes de s’en éloigner. Face aux divers niveaux administratifs et politiques, qui tirent à hue et à dia, Marc- A ntoine Jamet, pragmatique, invite à développer la capacité à construire tant avec des promoteurs privés que des bailleurs sociaux. Pourtant, ajoute Christian Dupuy, les maires sont en principe mis de côté par le président du territoire. Mais la règle est contournée car le président délègue sa compétence… aux maires. Autant leur lais- ser la compétence logement, conclut-il. Yannick Borde demande des outils de contrôle du foncier. Une des propositions du rapport de Jean-Luc Lagleize est de nature à y répondre: attribuer aux com- munes la recette de l’imposition sur les plus-values immobilières car ce sont elles qui financement les équipements qui génèrent la plus-value. Sylvine Tomassin confirme qu’il faut remettre le maire au cœur du débat. C’est un des enjeux du projet de loi 3D que prépare Jacqueline Gourault, ajoute Jean-Luc Lagleize, afin de mettre la politique du logement au plus près des territoires. Faire plus avec moins de moyens? Pour le logement social, comment faire mieux avec moins de moyens? Nadia Bouyer (Seqens) explique que le coût de la construction a augmenté, les plafonds de loyer beaucoup moins et les APL moins encore. La solvabilité des loca- taires est donc moindre. Cette divergence s’est accrue avec la mise en place de la RLS. Serge Contat (RIVP) voit une révolution dans la demande, liée au vieillissement de la population et à l’accroissement de la demande de logements en PLAI. Côté investisseurs privés, Valérie Maréchal (Swiss Life) dément l’idée qu’ils aient déserté le secteur du logement. La France a la grande chance d’avoir 600 opérateurs de logements sociaux, se réjouit l’ancienne ministre du logement Emmanuelle Cosse, ce qui permet de répondre à la demande lorsque les acteurs privés ne sont plus au rendez-vous. Elle ajoute que la RLS est délétère et pointe la contradiction des pouvoirs publics: on exi- ge toujours plus des acteurs du logement social (renouvellement urbain, construction e n zone dense, rénovation énergétique…) avec des moyens toujours plus contraints. Elle redoute que les chiffres des agréments préparés pour 2020 soient les pires connus depuis 15 ans. Or ajoute Emmanuelle Cosse, si on ne loge pas les travailleurs, ils seront contraints d’accepter d’être logés par des marchands de sommeil. La demande de logements explose et on voit même des salariés par- tant à la retraite demander, pour la pre- mière fois, un logement social. Elle ajoute que la difficulté est aggravée par la capta- tion de nombreux logements par les plate- formes d’hébergement touristiques, y com- pris dans le logement social. Changer de regard sur le modèle économique André Yché (CDC Habitat) invite à prendre de la hauteur dans la réflexion. Il suggère de revoir le mode de représentation du monde en matière d’économie politique. Ce mode a été conçu pour une économie industrielle. Or l’économie est désormais tertiarisée, ce qui pousse à la métropolisa- tion. Ce qui est désormais déterminant, c’est la structuration de l’habitat. L’investis- sement dans l’habitat et l’urbanisme, qui était conçu comme résiduel doit désormais être considéré comme productif pour l’économie des territoires. Ces investisse- ments sont au cœur de l’économie du XXI e siècle. Valérie Maréchal observe que d’autres pays ont davantage recours au statut locatif. En Suisse, 80% des habitants sont locataires. La piste de dissociation du foncier et du bâti doit davantage être explorée. Pourtant, rétorque Emmanuelle Cosse, cette dissociation existe déjà, le rap- port de Jean-Luc Lagleize se limite à vou- loir en étendre l’application. Difficile gestion du foncier Serge Contat (RIVP) indique que des inves- tisseurs achètent des logements à Paris sans regarder le prix, afin de faire de la location meublée, ce qui creuse l'écart avec le prix qu’un bailleur social peut offrir pour construire. Il ajoute qu’il faudrait davanta- ge anticiper la gestion du foncier autour des gares du Grand Paris. En termes de gestion des locations, André Yché ajoute qu'il faudrait sans doute aller vers un modèle qui tienne davantage comp- te du taux d’effort des locataires, au lieu et place d’un modèle basé sur un loyer fixe. Emmanuelle Cosse observe que les investis- sements du Grand Paris vont enrichir quelques propriétaires et qu’il faut mettre fin au système des enchères de foncier par l es autorités locales qui contribue à faire monter les prix. Il faudrait accroître le rôle et la capacité d’intervention des établisse- ments publics fonciers. Elle cite le cas de certains secteurs de Seine-Saint-Denis où l’arrivée du tram chasse certaines popula- tions. L’effort de désenclavement ne profi- te pas à ceux auquel il était destiné. Nadia Bouyer soulève une difficulté pra- tique: l’instruction des agréments. Certains dossiers donnent lieu à agrément, d’autres non; ce système conçu comme un outil de contrôle de la capacité financière des bailleurs devient un outil de blocage. Serge Contat confirme qu'il y a une explo- sion de la demande de logements sociaux. Un nouveau type de fonds Valérie Maréchal indique que Swiss Life propose un nouveau type de fonds à ses investisseurs. 80% de l’épargne est inves- tie dans des produits de rendement clas- siques procurant 4% de rentabilité et les 20% restant sont investis dans des opéra- tions de promotion ou d’acquisition de petites unités de logements d’insertion. Elles sont confiées à Habitat et Humanisme ou au Samu social. Swiss Life a déjà levé 100millions d’euros sur ce fonds. Mais il se heurte parfois à l’hostilité des maires; Emmanuelle Cosse explique que la cause invoquée par l’autorité locale est toujours technique, mais que l’objection est politique. Elle conclut son propos en déniant toute attitude plaintive et affirme que faire du logement c’est faire vie com- mune… 2 décembre2019 5 JURIS hebdo immobilier ll Eric Tréguier, Nadia Bouyer, Serge Contat, Valérie Maréchal, Emmanuelle Cosse, André Yché, Catherine Bocquet Parmi les lauréats des Trophées Logement et territoires. En voici deux: ❑ Hugues Perinet-Marquet , professeur de droit à Paris II, prix du jury, dont Philippe Pelletier, prési- dent du jury, a souligné le talent pour former de jeunes étudiants aux arcanes du droit immobilier. L’animateur du master de droit immobilier s’est réjoui de contribuer ainsi au service de l‘intérêt général. ❑ Un trio de jeunes talents architectes: Clothilde Buisson, Gwenaëlle Rivière et Clara Pioltatto , qui allient le réemploi de matériaux et la lutte contre le mal loge- ment. Retrouver la liste complète des lauréats sur Immoweek.fr T ROPHÉES L OGEMENTETTERRITOIRE RENCONTRE Lors du débat politique du congrès de la FNAIM à Paris le 25novembre, Jean-Luc Lagleize, présente la mesure phare de son rapport: la création d’un nouveau type de démembrement de propriété basé sur le bail emphytéotique. Il permettrait à une SEM de détenir le foncier et à un particu- lier de détenir le bâti. Mais son droit serait rechargeable et non limité à l’échéance du bail. Le député plaide aussi pour un pla- fonnement des honoraires des agences dans le cas où une transaction est prévue alors qu’il est certain que le bien va être préempté car situé dans un périmètre d’in- tervention d’une SEM par exemple. S’agissant de l’idée de Mickaël Nogal de confier à un organisme public la détention des dépôts de garantie, Jean-Luc Lagleize juge préférable de les confier à l’agent immobilier, rejoignant ainsi l’option des professionnels eux-mêmes et celle de l’autre députée invitée de la FNAIM, Valé- rie Gomez Bassac qui observe que, s'il n’est pas bon que le dépôt de garantie soit détenu par le bailleur, il est plus souple qu’il soit confié à l’agence. Quant à l’idée de créer un fichier des loca- taires ayant eu des impayés de loyers, Valé- rie Gomez-Bassca pointe le risque de por- ter atteinte au droit au logement. Permis de louer, fausse bonne idée Sur le permis de louer, Jean-Luc Lagleize estime que c’est une fausse bonne idée car il est contourné; les marchands de sommeil louent à des personnes en “situation diffi- cile” contre un paiement en espèces, sans demander de permis. Les deux députés sont par ailleurs du même avis sur la néces- sité de laisser les élus locaux décider dans quels secteurs il convient d’appliquer des mesures d’aide comme le dispositif Pinel. Non à la tarification des actes Dans son discours au ministre, le président de la FNAIM, Jean-Marc Torrollion annon- ce d’emblée qu’il déposera un recours contre le décret de plafonnement des honoraires. Pour le même motif “nous ne voulons pas de la tarification des actes”, il critique également le projet de fixer un montant maximum de 380 € pour les honoraires de remise d’un état daté. Il ajoute qu'il vaudrait mieux encadrer la taxe foncière que les honoraires ou les loyers! Sur ce point, il souhaiterait que l’État engage à une transparence dans les modes de fixation des valeurs locatives. Il propose que pendant 20 ans, les travaux de rénovation énergétique ou de sortie de l’état d’indécence du logement, ne soient pas intégrés dans une réévaluation de la valeur locative. Le président Torrollion cri- tique aussi la perspective de taxation des plus-values liées à des investissements publics car tout investissement a précisé- ment pour but d’enrichir le pays. Critique du rapport Nogal Jean-Marc Torrollion voit deux défauts dans le rapport Nogal. Il est d’abord para- doxal de vouloir faire de l’agent immobi- lier un tiers de confiance tout en refusant de lui faire confiance dans la détention du dépôt de garantie. Mais surtout, la FNAIM s’inquiète des conséquences économiques de la mise en place d‘un mandat de ges- tion avec garantie, sur la santé financière des petites entreprises. “Il n’appartient pas à Nogal de nous dicter l’avenir de nos comptes de résultat” martèle Jean-Marc Torrollion. La FNAIM s’insurge également contre l’idée de confisquer une partie du prix de vente des logements classés F ou G: Jean-Marc Torrollion n’apprécie pas qu’on fustige les passoires thermiques. Il récuse ce terme, car leurs occupants font ce qu’ils peuvent avec ce qu’ils ont. Le regard du président de la FNAIM est plus nuancé sur la copropriété: il approuve globalement le texte de l’ordonnance, même s’il regrette l’abandon de la mise en place du plan pluriannuel de travaux. Il approuve la création de règles spécifiques pour les petites copropriétés et la faculté ouverte aux syndics de proposer des pres- tations en dehors de leurs missions figu- rant au mandat. Il rend enfin hommage à la présence d’Hugues Périnet-Marquet, qui confère de la crédibilité au CNTGI. Lucere Defendere Il présente alors au ministre le nouvel insigne de la profession, qui, tel le caducée des pharmaciens, permettra d’identifier la profession. Cet insigne reprend l’image de la déesse Vesta, symbolisant la protection du foyer et affiche les mots “Lucere defende- re”, témoignant la volonté des profession- nels d’éclairer et de défendre leurs clients. A l’occasion de l’imminent cinquantenaire de la loi Hoguet, début janvier, Jean-Marc Tor- rollion demande au ministre de consacrer réglementairement cet insigne. Dans le climat de défiance qui se répand, Julien Denormandie approuve l’ambition des agents immobiliers d’apporter éclaira- ge et défense à leurs clients et les qualifie de “tiers de confiance de proximité”. Le ministre rappelle d’abord les réformes engagées, comme les sanctions pénales instituées à l’encontre de ceux qui se pré- valent sans droit de l’appellation d’agent immobilier, ou encore, la lutte contre les marchands de sommeil et le bail mobilité. Vers une consécration du plan plu- riannuel de travaux Pour la copropriété, il insiste sur le nou- veau système de passerelle qui permettra de faciliter la prise de décisions en assem- blée. Quant au plan pluriannuel de tra- vaux, et considérant que c’est un outil indispensable, Julien Denormandie s’enga- ge à introduire sa création lors de la pro- chaine loi de ratification de l’ordonnance. Le ministre entend aussi lutter contre la vacance et va annoncer une prime pour la rénovation. Il rappelle être tenu de prendre des décrets pour des lois votées, même s’il a des réserves sur le fond, expli- quant avoir ainsi signé le décret Pinel de plafonnement des honoraires. Quant au tarif sur l’état daté, il précise son entrée en vigueur (juin prochain) et l’examen ulté- rieur de son application pour voir s’il convient de le modifier. Sur le rapport Nogal, le ministre en reven- dique l’origine. Il ajoute qu’il faut lutter contre la perte de confiance et renforcer le rôle de l’intermédiation. Julien Denorman- die observe la bonne idée de mettre en place ce caducée de la profession mais évoque des “considérations juridiques” pour éluder la réponse à la demande de reconnaissance officielle. Bulle spéculative et taux négatif Un bel échange d’économistes enfin sur le marché. Ingrid Nappi-Choulet (Essec) pointe le risque d’une bulle spéculative sur le mar- ché parisien du logement, tandis que Nico- las Bouzou observe que de belles et grandes maisons ne trouvent pas preneurs à 30000 € … en bordure de la forêt des Vosges et il invite les acquéreurs à se méfier des dangers d’une éventuelle offre de prêt à taux négatif. Le principe même de ce prêt, qui signifie que l’avenir est plus certain que le présent, est un non-sens. Loïc Cantin (FNAIM) ajoute que le code civil proscrit de consentir un prêt à taux négatif ● 2 décembre2019 6 F NAIM JURIS hebdo immobilier ll RENCONTRE Avec la création d’un insigne, le congrès de la Fnaim valorise l’image des professionnels Valérie Gomez-Bassac (députée) Loïc Cantin (Fnaim) et Jean-Luc Lagleize (député) Regrettant de devoir s’exprimer en l’absen- c e du ministre, le président de l’UNIS qui célébrait les dix ans de l’Union le 22novembre au Grand Palais, Christophe Tanay a commencé par les points positifs: l’ordonnance sur la copropriété est satisfai- sante sur le fond. Les syndics pourront gérer dans de meilleures conditions et les contentieux devraient se réduire. L’objectif de rénovation des logements devrait être plus facilement atteint Satisfecit aussi pour l’ouverture que per- met l’ordonnance sur les missions du syn- dic, hors mandat. Une concertation exemplaire Le travail a été apprécié également dans sa mise en œuvre. La concertation au sein du CNTGI et le travail avec la direction des affaires civiles et du sceau ont été exem- plaires. L’UNIS regrette toutefois l’abandon du plan pluriannuel de travaux, sur décision du Conseil d’État, sans qu’on n’en connais- se les motivations. Les syndics demandent des mesures fortes, ce qui serait en phase avec la future interdiction de louer des passoires thermiques à compter de 2028, ainsi que le prévoit la loi Energie et climat. Avec le rapport Nogal en revanche, vien- nent les points de friction. L’idée d’une garantie totale de paiement des loyers, assumée par les agents immobiliers, ne satisfait pas l’UNIS qui juge qu’elle favorise par trop les grandes entreprises et consti- tue une entrave aux PME. L’UNIS demande de conserver une liberté de choix de la garantie du bailleur. Vers une contestation judiciaire du nouveau type de mandat? Rendre obligatoire un mandat de gestion avec garantie va modifier le modèle de gestion des entreprises et l’UNIS pointe un risque que les agents deviennent inféodés aux compagnies d’assurances. L’inquiétude est telle que Christophe Tanay indique que certains envisagent de deman- der une compensation à l’État pour la per- te de valeur de leur fonds de commerce, comme cela a pu être fait en 1981 lors des nationalisations. En revanche, l’UNIS rejoint la préoccupa- tion des pouvoirs publics pour lutter contre les discriminations ou la lutte contre les marchands de sommeil. L e rapport Vuilletet a posé le problème de redéfinition de normes, l’UNIS n’est pas opposée à l’idée de nouveaux transferts de compétence en matière de logements, mais souligne qu’il faut aussi de la stabilité, notamment en matière fiscale. Christophe Tanay défend le principe de la caution, qui est un outil de solidarité fami- liale Elle doit être maintenue, au moins en faveur d’un proche. L’UNIS préconise de créer un fichier des incidents de paiement pour les profession- nels de l’immobilier, afin de repérer les locataires de mauvaise foi. Il faut remettre le professionnel au cœur de la procédure et restaurer la clause pénale. L’avenir du dépôt de garantie S’agissant de la proposition de consigner les dépôts de garantie, l’UNIS pointe une contradiction: comment vouloir faire de l’agent immobilier un tiers de confiance et lui retirer la faculté de détenir le dépôt de garantie ? Quant au permis de louer, il pose des pro- blèmes en zones tendues par certains bailleurs retirent leur mandat de gestion car le délai de mise en location est trop long. Ces propriétaires louent alors en direct… sans demander de permis. L’UNIS demande que les professionnels soient exemptés de l’obligation de demander un permis de louer. Des tiers de confiance En l’absence du ministre, c’est le député de Haute Garonne qui a défendu les proposi- tions de son rapport. “Je veux vous aider à devenir des tiers de confiance “indique Mickaël Nogal qui pré- cise défendre dans les prochains jours une proposition de loi à l’Assemblée. Sur le dépôt de garantie, le député obser- ve que la pratique se généralise de ne pas payer le dernier mois de loyer. Il propose donc de le consigner pour apaiser la rela- tion locative. Il ne s’agit pas de le suppri- mer, mais de mieux encadrer les modalités de sa restitution. Quant au régime de la caution, le député considère que c’est un système injuste socialement (car il bénéficie en priorité aux ménages aisés) et inefficace juridiquement. Elle est certes gratuite mais n’est pas acces- sible à tous, il faut donc la limiter. M ickaël Nogal explique sa volonté de mettre en place une intermédiation avec sécurisation totale. Il ajoute avoir une ambition forte pour la profession et que sa proposition permettra aux petits cabinets de concurrencer les grands. Liberté de tarif Répondant à une question de Christophe Tanay, le député répond que le législateur ne fixe pas de tarifs et qu’il ne fera pas davantage demain. Le nouveau mandat qu’il propose s’appli- quera aux nouveaux contrats à partir de janvier2021 et non aux mandats en cours. Lors d’un renouvellement, le mandataire pourra proposer le nouveau type de man- dat. Le bailleur pourra choisir entre une gestion directe, sans garantie ou une ges- tion intermédiée sécurisée qui comportera une obligation de résultat avec un paie- ment du loyer à date fixe. Mais la loi n’im- posera aucune stratégie d’entreprise, chaque professionnel restant libre de ses prestations. L’UNIS objecte que si l’adminis- trateur de biens est responsable des inci- dents de paiement, cela l’incitera a être plus sélectif pour choisir ses locataires. En réponse, le député annonce d’autre outils. Un problème de confiance Parmi les chiffres de l’étude IPSOS présen- tée par l’UNIS ce 22novembre, citons celui de l’indice de confiance des professionnels à l’égard des politiques: 97% d’entre eux estiment ne pas être soutenus par les pou- voirs publics. Par ailleurs, 60% des Français ont plutôt une bonne image des profes- sionnels de l’immobilier et le taux de satis- faction de ceux qui ont été en relation avec un professionnel est de 72%. Les défis des professionnels Ipsos observe que, dans un contexte de cri- se de confiance, ce chiffre est plutôt encourageant et devrait inciter les profes- sionnels à faire œuvre de pédagogie. Enfin, parmi les principaux défis cités par les professionnels pour les prochaines années, arrivent en tête: les changements législatifs affectant la profession et les marchés immobiliers, puis les difficultés à recruter de nouveaux collaborateurs et enfin, l’impact du digital. ● 2 décembre2019 7 U NIS JURIS hebdo immobilier ll L’UNIS et Mickaël Nogal à couteaux tirés RENCONTRE Le député de Haute Garonne a réussi la performance d’abord de se faire huer puis de se faire applaudir, lors du congrès de l’UNIS sous la verrière du Grand Palais ce 22novembre. Une rencontre quelque peu électrique. Christophe Tanay, président de l’UNISMickaël Nogal, député LaREM de Haute Garonne 2 décembre2019 8 JURIS hebdo immobilier ll ■ Contrôle fiscal Suite des débats à l’Assemblée sur le PLF 2020 avec l’article 57 qui autorise l’adminis- tration fiscale à collecter et à exploiter les contenus librement accessibles publiés sur internet. L’autorisation est donnée à titre expérimental. Le vote d’un amendement (n°2558) interdit que ces opérations soient sous-traitées. Un autre amendement (n°2564) indique que le contrôle fiscal à l’is- sue de la collecte des données ne devra pas être lancé de façon automatique par un algo- rithme. Après divers autres amendements, l’article 57 a été voté. L’article 58 permet une validation tacite pour certains contribuables de leur déclara- tion fiscale. Christine Pires-Beaune indique que cela va concerner 10millions de foyers. Jean-Paul Dufrègne en conteste le principe au motif que cela va supprimer la règle du consentement à l’impôt. Mais son amende- ment de suppression (n°1508) a été repous- sé et l’article a été voté. ■ Révision du Pinel L’amendement n°2939, adopté, modifie l’ar- ticle L 312-1 du CCH pour étendre le champ du PTZ aux acquisitions de droits réels dans le cadre d’un bail réel solidaire. Même suc- cès pour la prolongation du dispositif “Cos- se” qui permet une déduction de 15% à 85% en cas de location à prix abordable (amendement n°2571). Sarah El Haïry soutient l’amendement n°2987 qui tend à sécuriser le dispositif IR- PME pour les foncières solidaires. Il a été voté. (AN débats, 13novembre2019, 2 e séance). Le 14novembre, Émilie Cariou a proposé de prolonger le dispositif Malraux pour des opérations de restauration menées dans des quartiers qualifiés (notamment le program- me de requalification des quartiers anciens dégradés et le PNRU). Son amendement (n°2572) a été voté. Barbara Pompili propose de limiter le champ du dispositif Pinel aux seuls loge- ments collectifs (amendement n°1286). Syl- via Pinel observe que le dispositif est zoné et a été recentré sur les zones tendues. L’amen- dement n°1286 a été retiré mais le n° 1287, qui prévoit le recentrage du Pinel sur les seuls bâtiments collectifs, à compter de 2021, a été voté, contre l’avis du ministre. Même succès pour François Jolivet qui pro- pose l’extension du dispositif Denormandie dans l’ancien. Ce dispositif étant actuelle- ment destiné aux rénovations, il vise une extension aux travaux d’amélioration, com- me ceux qui sont éligibles au PTZ dans l’an- cien, à compter du 1erjanvier 2020 (vote de l’amendement n°2982, modifié pour en réserver l’application aux acquisitions à compter de 2020). ■ Un zonage défini localement Sylvia Pinel demande au Gouvernement la rédaction d’un rapport sur le zonage. Gérald Darmanin le juge inutile car un rap- port sur le dispositif Pinel a été remis ce 14novembre aux parlementaires, faisant suite à un rapport sur le PTZ. L’amende- ment n°2575 a été rejeté. Toutefois, le Gouvernement préconise une expérimentation en Bretagne de la fixation du zonage au niveau local, dans une com- mune ou une partie de commune. Son amendement (n°2938) a été adopté, en dépit de fortes critiques sur le choix de limiter l’ex- périmentation à une seule région et sur la possibilité de faire un zonage pour une par- tie de commune. Thibault Bazin propose par ailleurs d’accor- der plus de facilité de paiement des imposi- tions attachées à un permis de construire contesté judiciairement. Son amendement n°2908 a été rejeté, le ministre soulignant que l’administration n’exerce aucune action de recouvrement pendant la durée de l’ins- tance juridictionnelle. Jean-Félix Acquaviva demande le retour de la TVA à 5,5% au lieu de 10% dans le loge- ment social. Mais il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n°2854). (Débats AN 14novembre2019, 1 e séance). ■ Sous-indexation des APL A l’article 67, de nombreux députés criti- quent le choix de supprimer l’indexation des prestations sociales (APL notamment) en fonction de l’inflation et de les indexer de 0,3% seulement. Jean-Paul Dufreigne pro- pose ensuite de recentrer le dispositif de la RLS aux seuls locataires bénéficiant de l’APL. Il n’a pas été suivi (rejet de l’amende- ment n°2287) et l’article 67 a été voté. ■ Financement du Grand Paris Gérald Darmanin demande d’affecter à la société du Grand Paris, 75millions d’euros en 2020 et 60millions en 2021 en provenan- ce des DMTO des départements franciliens. (amendement n°3083). La mesure suscite ici encore de nombreuses critiques sur la forme (absence de concertation) et sur le fond, par exemple car certains départements comme la Seine-et-Marne vont y contribuer, sans bénéficier du Grand Paris, mais l’amende- ment a été voté. Frédérique Tuffnell propose de soutenir par une fiscalité favorable la préservation des espaces non bâtis qui font l’objet d’une obli- gation réelle environnementale. Elle deman- de un alignement de la fiscalité des immeubles non bâtis concernés par cette ORE, sur celle des forêts, pour les droits de mutation à titre gratuit. Mais elle n’a pas été suivie (rejet de l’amendement 2862). ■ Plus-values immobilières Mohamed Laqhuila propose de supprimer les abattements pour durée de détention pour éviter une rétention longue du foncier, tout en maintenant l’exonération pour les résidences principales. Le prix d’achat serait par ailleurs pondéré par un coefficient d’éro- sion monétaire (amendement n°2498). Un amendement analogue de Jean Luc Lagleize (n°2631). Ils ont été rejetés. En revanche, Thibault Bazin propose de pro- longer de deux ans l’exonération d’impôt sur les plus-values des particuliers pour les cessions de biens immobiliers réalisés au profit d’organisme du logement social. La prolongation est prévue jusqu’à fin 2022 (amendement n°2512). Elle a été adoptée, contre l’avis du Gouvernement. Marie-Christine Dalloz propose de sortir de la base de l’IFI les propriétés rurales ou non bâties (amendement n°2673). Mais elle n’a pas convaincu. A L ’A SSEMBLÉE DÉBATS Les députés votent le PLF pour 2020 Une série d’amendements reviennent sur les dispositifs d’incitation à l’investissement: PTZ, Pinel… reproduction interdite sans autorisation suite p. 10. ▲ 2 décembre2019 9 JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS B IBLIOGRAPHIE Cabinets ministériels ➠ Outre-mer : Thomas Degos quitte ses fonctions de directeur de cabinet d'Annick Girardin. (Arrêté du 15novembre2019, J.O. du 19 nov. n° 60). ➠ A ction et comptes publics : Arnaud Wie- ber est nommé conseiller au cabinet de Gérald Darmanin; Mathieu Levebre est nommé chef de cabinet et conseiller en charge de la synthèse budgétaire. Alain Triolle est nommé directeur de cabi- net d’Olivier Dussopt. (Arrêtés du 12, 18 et 19novembre2019, J.O. du 22 nov. n°99 et101 et 102). Administration centrale ✓ DGFP : Grégory Berthelot est nommé sous-directeur des particuliers au sein du service de la gestion fiscale de la direction générale des finances publiques. (Arrêté du 18novembre2019, J.O. du 19 nov. n°57). Conventions collectives ➠ Personnel des cabinets d'avocats : il est envisagé l'extension de l’avenant n°127 du 12juillet2019 relatif à la répartition des cotisations entre l'employeur et le salarié. (Avis publié au J.O. du 20 nov. n°61). L'arrêté du 12mai2017 portant extension de l'avenant n°115 du 18décembre2015 est annulé . (CE, n°412465 du 8novembre2019, J.O. du 21 nov. 2019, n°109). ➠ Avocats salariés et personnel salarié des cabinets d'avocats : l’accord du 26juillet2019 portant fusion des deux conventions collectives nationales a fait l’objet d’un avis d’extension. (J.O. du 20 nov. n°62). Au fil du J.O. ■ Jeux olympiques 2024 Les locaux d'hébergement des athlètes au sein du village olympique et paralympique pendant les jeux de 2024 sont considérés comme des bâtiments d'habitation au sens du CCH. Les règles de construction et d'exploita- tion, notamment en termes de sécurité incendie, sont précisées par arrêté. Le préfet institue une commission spéciale de sécurité incendie. Avant le dépôt d'une demande d'autorisation d'urbanisme, le maître d'ouvrage saisit le préfet aux fins de vérification de la conformité du projet aux règles de sécurité incendie. Trois mois avant la livraison des locaux, le maître d'ouvrage saisit le préfet pour organiser une visite de la commission. (Décret n°2019-1191 du 15novembre2019 relatif au statut des constructions destinées à l'hébergement des délégations au sein du vil- lage olympique et paralympique de 2024, J.O. du 19 nov. n°27). ■ Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) Un décret du 18 novembre précise l’orgai- sation de l’ANCT. L’agence est placée sous la tutelle des ministres chargés de l'aména- gement du territoire, des collectivités terri- toriales et de la politique de la ville (art. 1231-1 du CGCT). Son conseil d'administra- tion est composé de 33 membres dont 2 députés et 2 sénateurs, 16 représentants de l’État, 1 représentant de la CDC, 10 représentants des collectivités territoriales et 2 représentants du personnel. Le comité national de coordination de l'ANCT (art. R 1233-5) comprend, les direc- teurs généraux de l'ANCT, de l'ANRU et de l'ANAH, le président de l'ADEME, le direc- teur général du CEREMA et celui de la CDC. Le transfert des biens et droits de l'EPARECA à l'ANCT intervient au 1 er jan- vier 2020 (art. 10). (Décret n°2019-1190 du 18novembre2019 relatif à l'Agence nationale de la cohésion des territoires, J.O. du 19 nov. n°24). Barèmes ■ Réseaux et canalisations Un arrêté du 5novembre2019 a fixé le barème hors taxes des redevances prévues à l'article L. 554-2-1 du code de l'environ- nement pour l'année 2019. Il s’agit de la redevance pour le financement du guichet unique rassemblant les données sur les réseaux souterrains (art. L 554-2 du code de l'environnement). Il s'agit du téléservice www.reseaux-et-canalisations.gouv.fr. (J.O. du 24 nov. 2019, n° 15). ■ Calcul de la cotisation addition- nelle 2019 à la CGLLS Les éléments de calcul de la cotisation additionnelle à la CGLLS pour 2019 ont été publiés. - Part forfaitaire par nombre de logements locatifs : 3,5 € . - Réfaction pratiquée à l'autofinancement net : 7,5 % des produits locatifs. - Taux applicable à l'autofinancement net, après réfaction : 5,5 %. La cotisation additionnelle est payée par voie électronique dans les 10 jours à comp- ter du 25novembre2019. (Arrêté du 21 nov. 2019 fixant les modalités de calcul et de paiement de la cotisation addition- nelle due à la CGLLS, J.O. du 24 nov. n°40). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi785 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ Deux classiques du secteur publiés par nos confrères d’In- novapresse viennent de paraître dans leur nouvelle édition. ✦ Le 31 e classement des promo- teurs comporte les fiches de 61 promoteurs(194 p.298 €). ✦ Le 29 e guide des investisseurs institutionnels publie les fiches de 57 sociétés (182 p.403 €). Contact: abonnement@innovapresse.com AU FIL DU J.O. 2 décembre2019 10 JURIS hebdo immobilier ll L E PLF 2020 ÀL ’A SSEMBLÉE L’article 47 prévoit une exonération partielle de taxe foncière pour les immeubles situés dans les zones de revitalisation des com- merces et milieu rural. Amendé, il a été voté. L’article 48 crée une exonération analogue pour les immeubles situés dans les zones de revitalisation des centres-villes. Voté. ■ Taxe de séjour Plusieurs amendements ont été soutenus pour réformer la taxe de séjour. A été adop- té le n°2515 qui instaure un tarif spécifique de taxe de séjour pour les auberges collec- tives. Même vote pour le n°2516 du rapporteur, Joël Giraud qui impose aux plateformes d’intermédiation locative de verser deux fois par an aux collectivités territoriales la taxe de séjour collectée, avant le 30juin et le 31décembre de l’année. Daniel Labaronne demande une correction du dispositif Denormandie dans l’ancien en supprimant la notion de “centre de com- munes”, source d’ambiguïtés, et de prolon- ger le dispositif prévu jusqu’à fin 2021, jus- qu’à fin 2022. L’amendement n°2852 a été voté avec une précision, en limitant l’effet aux nouvelles acquisitions réalisées à comp- ter du 1 er janvier 2020. Un amendement qui visait à taxer les loge- ments vacants au même niveau que les rési- dences secondaires (n°2040) a été rejeté. (AN débats, 14novembre2019, 2 e séance). ■ Taxe foncière Eric Woerth évoque le problème de taxation des équipements productifs à la taxe fonciè- re sur les propriétés bâties, depuis la sup- pression de la taxe professionnelle. Il demande de confirmer que les équipements productifs ne sont pas assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties, qu’ils soient ou non dissociables de l’immeuble. Mais son amendement (n°2934) a été rejeté. Lise Magnier propose de modifier l’exoné- ration de taxe foncière pour les propriétaires réalisant des travaux éligibles au crédit d’impôt de transition énergétique. L’exoné- ration de taxe foncière est de 50% ou de 100%, elle serait modulable de 50% à 100% et valable 3 ans au lieu de 5 ans. Son amen- dement (n°2041) a été voté. Daniel Labaronne souhaite faciliter la réha- bilitation de logements anciens, en leur éten- dant le régime d’exonération de TFPB appli- cable à la construction de logements neufs avec un contrat de location-accession. Son amendement précise que l’achèvement des travaux de réhabilitation serait le point de départ de l’exonération, un cumul entre le PSLA et un PTZ serait autorisé. L’amende- ment (n°2880) a été voté. (Débats AN, 14novembre2019, 3 e séance). Le 15novembre, Marie-Christine Dalloz propose un rééquilibrage entre la fiscalité du commerce physique avec celle du commerce en ligne. La secrétaire d’État, Agnès Pannier- Runacher, rappelle qu’une mission de tra- vail est lancée mais qu’il est trop tôt pour prendre position. Un amendement n°2520 a été voté sur la valeur locative des installa- tions de stockage de déchets. Sylvia Pinel a proposé d’autoriser les dépar- tements à majorer de 4,5% à 4,7% le taux des droits de mutation à titre onéreux (amendement n°1143), mais elle n’a pas été suivie. En revanche Daniel Labaronne a obtenu le vote de l’amendement n°2877 en vue d’un rapport sur la géographie prioritaire afin de revoir les zonages. Même succès pour le n°2522 du même député qui prolonge jus- qu’à fin 2020 les 4074 communes qui devaient sortir du régime de zone de revita- lisation rurale. (AN débats, 11novembre2019, 1 e séance). ■ Maintien du PTZ Fabrice Brun propose de maintenir le PTZ pour l’acquisition de logements en zones B2 et C (amendement n°1906). Proposition soutenue par Sylvia Pinel et François Pup- poni et Mickaël Nogal notamment. L’amendement (nombreux textes iden- tiques) a été adopté, contre l’avis de la secré- taire d’État. Barbara Pompili propose d’inciter les ménages à des rénovations énergétiques de qualité et favoriser la performance BBC. Elle l’a retiré, mais elle a obtenu le vote du JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. 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La haus- se des volumes de vente des appartements à Paris est de 1%, alors qu’il est de 6% en petite couronne et de 20% en grande couronne. Quant aux prix, ils ont augmenté de 6,1% en un an à Paris, atteignant 10080 € le m 2 . En petite couronne, les prix ont progressé de 4,3% à 5,2% tandis qu’ils sont stables en grande couronne (+0,9%). Les prix des maisons sont plus stables: +1,8% en petite couronne et +0,9% en grande couronne. (Dossier de presse du 28novembre2019). Rapport de l’ANCOLS Selon ce rapport publié le 27novembre, les irrégularités sont en nombre limité mais il existe des cas de déficit d’accueil des ménages aux ressources les plus faibles alors que la demande de ces ménages est importante. La situation financière des organismes demeure solide malgré la RLS, mais leur efficience de gestion pourrait être améliorée. ACTUALITE n°3011 qui prévoit d’autoriser les sociétés de tiers financement à délivrer des Eco-PTZ à titre expérimental en Ile-de-France et dans les Hauts-de-France. Enfin, Gérald Darmanin a fait voter un amendement n°3109 instaure un droit de délaissement en faveur de certains proprié- taires riverains d’un aéroport dont l’État a abandonné la création. Un amendement n°3103 fixe la répartition de la fraction de TVA, de 250millions d’eu- ros qui sera versée aux départements dans le cadre de la refonte de la fiscalité locale. Le ministre précise la liste des départements qui bénéficieront du fonds de sauvegarde. (Débats AN, 15novembre 2019, 2 e séance). L’ensemble du projet de loi de finances a été voté le 19novembre. ● suite de la p. 8. ▲
