Dans cette tribune, Guillaume Hesse et Douha Traore, avocats chez Eversheds Sutherland France, décryptent l’arrêt rendu le 18 septembre dernier par la Cour de cassation qui confirme que le déplafonnement du loyer peut être fondé sur une modification notable des facteurs locaux de commercialité, sans qu’il soit nécessaire de prouver une hausse du chiffre d’affaires du preneur.
Guillaume Hesse, Douha Traore
Dans cet arrêt du 18 septembre dernier (Civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 421 FS-B, pourvoi n° 24-13.288, rejet) un preneur à bail commercial a sollicité le renouvellement de son bail. Le bailleur a accepté le principe du renouvellement et a demandé que le loyer soit porté à une montant supérieur à celui offert par le preneur. Faute d’accord amiable, le bailleur a fait assigner le preneur devant le Juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du prix du bail renouvelé.
Pour obtenir le déplafonnement du loyer, le bailleur invoquait l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, à savoir l’ouverture d’un centre commercial comprenant des enseignes à forte capacité d’attraction, en cours du bail et à proximité immédiates des locaux loués. Selon le bailleur, ce centre commercial renforçait l’achalandage global de la zone, au bénéfice des commerces existants.
Pour sa part, le preneur soutenait ne pas avoir constaté d’évolution de son chiffre d’affaires consécutivement à l’ouverture du centre commercial, et de facto ne pas avoir bénéficié de la modification des facteurs locaux de commercialité.
Par un arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris (Cour d’appel de Paris, 25 janvier 2024, n° 20/14692), les juges retiennent qu’il importe uniquement de déterminer si la modification des facteurs locaux de commercialité est de nature à avoir une incidence sur l’activité commerciale du preneur, indépendamment de son impact concret sur le chiffre d’affaire du preneur. Constatant l’ampleur des aménagements routiers et immobiliers réalisés à proximité immédiate des locaux, la Cour a estimé qu’ils entraînaient un accroissement notable du flux de clientèle dans la zone commerciale, de nature à bénéficier à l’activité du preneur. Sur ce fondement, la Cour a donc ordonné le déplafonnement du loyer et la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.
Cette position a été confirmée par la Cour de cassation dans son arrêt du 18 septembre 2025 retenant qu’il « résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. » A travers cette décision, la Haute juridiction rappelle que l’appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité s’apprécie sans qu’il soit nécessaire de démontrer une incidence effective sur le chiffre d’affaires du preneur, peu importe que le preneur n’ait pas tiré profit de l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité.
Commentaires
Aux termes de l’article L.145-33 du Code de commerce, le montant de loyer du bail renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative qui, à défaut d’accord, est déterminée d’après (i) les caractéristiques du local considéré, (ii) la destination des lieux, (iii) les obligations respectives des parties, (iv) les facteurs locaux de commercialité et (v) les prix couramment pratiques dans le voisinage.
Par exception, l’article L.145-34 du Code de commerce prévoit, qu’à moins d’une modification notable des éléments (i) à (iv) précités (et notamment des facteurs locaux de commercialité), le montant du loyer du bail renouvelé est plafonné à la variation de l’indice applicable depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
Par conséquent, l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé, permettant sa fixation à la valeur locative.
L’article R.145-6 du Code de commerce précise que l’appréciation de ces facteurs dépendent de l’intérêt qu’ils présentent pour le commerce considéré. Ce faisant, le juge doit d’office rechercher si la modification a une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le preneur. A défaut, elle ne peut donner lieu au déplafonnement du loyer renouvelé. Ainsi, la Cour de cassation n’hésite pas à rappeler régulièrement que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité doit avoir un intérêt pour le commerce exploité précisément par le preneur (Civ. 3e, 29 mars 1995, n° 92-21.537 ; Civ. 3e , 27 janvier 1999, n° 94-19.002 ; Civ. 3e , 7 avril 2004, n° 02-17.946).
En revanche, l’appréciation de l’existence de modification notable de facteurs locaux de commercialité doit s’apprécier de manière objective. Par conséquent, si le preneur n’a pas su tirer parti d’une évolution des facteurs locaux qui aurait dû lui être favorable, le bailleur ne doit pas être privé de son droit au déplafonnement de loyer du bail renouvelé (Civ. 3e , 12 juin 2001, n° 00-13.063).
L’arrêt commenté vient donc réaffirmer la jurisprudence antérieure en confirmant que l’appréciation des facteurs locaux de commercialité relève d’une analyse objective, indépendante de l’impact concret sur le chiffre d’affaires du preneur.