Au Sommaire :
2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Le rôle d’un bureau d’aide sociale et d’une fondation qui se porte caution / Demande d’application du statut des baux commerciaux
Baux commerciaux : Demande de délais de paiement : attention à l’objet de la demande / Pas de clientèle propre, pas de droit au statut / Renonciation à une indemnité d’éviction : condition de validité
– 4 – Projets –
Décret de blocage des loyers
Le projet de loi de finances rectificative en conseil des ministres
Jean-Marc Ayrault confirme l’objectif de 500 000 logements
-5 – Marchés –
Les acquéreurs ont à nouveau le choix, selon Century 21
La Fnaim prévoit une baisse modérée des prix des logements
– 5 – Rencontre –
Christian Rolloy (Promogim) : “le Gouvernement ne pourra pas faire l’économie d’un système d’aide à l’investissement locatif”.
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Débat –
Faire revenir les institutionnels vers le logement
■ JUGÉ ■ > > Un bailleur qui rompt brutalement une location en renouvellement annuel tacite après une période initiale de 23 mois, est susceptible de condamnation à des dom- mages-intérêts au profit du locataire (p.3). > > Un locataire titulaire d’un bail de 23 mois exploitant un commerce à l’enseigne “la brioche d’or” dans un centre commercial s’est vu refuser par la cour d’appel de Paris le droit au statut au motif qu’il ne possédait pas de clientèle propre (p.3). ■ DÉCLARÉ ■ > > Selon le président du groupe de promotion Promogim, le Gouvernement ne pourra pas faire l’économie d’un nouveau système d’aide à l’investissement locatif . Il évoque aussi l’évolution de la réglementation thermique et estime qu’il fait tenir compte des enseigne- ment du BBC avant de se lancer dans une nouvelle étape réglementaire (p.6). ■ DÉBATTU ■ > > Faire revenir les institutionnels vers le logement? Tel était le thème du débat orga- nisé par l’association de journalistes, Ajibat (p.8). En face à face: l’association Terra Nova qui préconise un mécanisme contrai- gnant les foncières et les assurances à consacrer une fraction de leurs investisse- ments au logement locatif intermédiaire, et des représentants des institutionnels (fon- cières et 1% logement). Des points de vue qui ne sont pas encore près du consensus. ■ PROGRAMMÉ ■ > > Le PLF rectificative doit réduire les abatte- ments pour donation et succession et modi- fier le régime de l’ISF (p.4). ■ CHIFFRÉ ■ > > Les prix des logements en France ont reculé de -2,60% en un an au 1 er semestre 2012, selon Century 21. La région qui a connu la hausse des prix la plus forte est l’Alsace (+7,88%) et celle qui a connu la chute la plus sévère est la Basse Normandie (-9,98%), suivie par la Lorraine (-9,09%) et la Bourgogne (-8,28%). Un été contentieux L’ été promet d’être contentieux. Deux sujets d’actualité sont en effet matière à controverse. Le premier concerne l’encadrement des loyers. Conformément à la déclaration de politique générale du Premier ministre (p.4), la ministre du logement a préparé un projet de décret qui prend le relais du traditionnel décret de blocage des loyers en Ile-de-France. Il concernera une quarantaine d’agglomérations (lire p.4) et a pour champ d’application tant les relocations que les renouvellements de baux. On peut néanmoins s’attendre à ce que ce texte soit soumis au Conseil d’Etat dans le cadre d’un recours contentieux. Selon les enquêtes, l’opinion soutient ce projet. Par exemple d’après l’Ifop pour la FNAIM, 80% des personnes sont favorables à une mesure d’encadrement des loyers. La question est cependant plutôt de savoir si elle sera efficace. Ce n’est pas l’opinion de la FNAIM, ni de l’UNPI qui prépare ses propositions pour la loi logement de 2013. La CNL soutient la mesure, mais la CGL la juge insuffisante. Un autre contentieux concernant le logement mais d’une tout autre nature est en cours d’instruction. Il s’agit d’une plainte déposée auprès de la Commission de Bruxelles par l’UNPI le 5mai dernier. Celle-ci considère que, en concurrence directe avec les bailleurs pri- vés, les bailleurs publics français utilisent des aides d’un montant exceptionnel (25milliards d’euros par an) sans que ces aides ne soient contrôlées dans le cadre de l’accomplissement de la mission de service d’intérêt général de bailleurs publics. L’UNPI estime que la fourniture d’aides massives sans contrepartie adéquate fausse la concurrence sur le marché locatif au détriment des bailleurs privés. Elle conteste aussi la poursuite de construction de logements sociaux dans les secteurs où il n’y a pas de demande locative. Dans ces zones, l’intervention de l’État n’est “ni nécessaire, ni souhai- table, et elle est discriminatoire”. L’UNPI indique que “le secteur pri- vé est en meure d’offrir les mêmes services sur les marchés locaux et pour le même prix”. La fédération des propriétaires demande donc à la Commission d’ouvrir une enquête pour déterminer l’étendue de la violation des règles européennes, l’importance de la distorsion de concurrence afin que cette situation soit corrigée. A suivre. L e Gouvernement entend revenir sur une série de mesures de la précédente législature. Les parlementaires vont s’y atteller sans délai avec les premiers textes qui leur sont soumis. La majoration des droits à construire a l’honneur de constituer le premier texte soumis à la séance publique au Sénat ce 10juillet. La proposition de loi est due à la plume de Thierry Repentin, alors sénateur. Sont aus- si dans le viseur les droits de succession et l’ISF, que les députés abor- deront avec le PLF rectificative à compter du 16juillet. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO484 1 0JUILLET2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Le rôle d’un bureau d’aide sociale et d’une fon- dation qui se porte caution / Demande d’application du statut des baux commerciaux Baux commerciaux : Demande de délais de paiement: attention à l’objet de la demande / Pas de clientèle propre, pas de droit au statut / Renonciation à une indemnité d’éviction: condition de validité - 4 - Projets - Décret de blocage des loyers Le projet de loi de finances rectificative en conseil des ministres Jean-Marc Ayrault confirme l’objectif de 500000 logements -5 - Marchés - Les acquéreurs ont à nouveau le choix, selon Century 21 La Fnaim prévoit une baisse modérée des prix des logements - 5 - Rencontre - Christian Rolloy (Promogim): “le Gouvernement ne pourra pas faire l’économie d’un système d’aide à l’investissement locatif”. - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Débat - Faire revenir les institutionnels vers le logement S O M M A I R E E D I T O R I A L 10juillet 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N ▲ Baux d’habitation ■ Le rôle d’un bureau d’aide sociale e t d’une fondation qui se porte caution (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 27juin 2012, n°11/09793) Un propriétaire avait conclu un bail d’habitation avec un fonctionnaire de poli- ce en janvier2001. La Fondation Louis Lépi- ne, gérant les œuvres sociales de la Préfec- ture de police, s’était portée caution soli- daire des obligations du locataire, tant que celui-ci aurait la qualité de fonctionnaire de police dans le ressort de Paris ou de Ver- sailles. À la suite d’impayés, le bailleur avait obtenu une ordonnance d’injonction de payer puis le constat de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Le bailleur avait alors engagé une action en responsabilité contre la Fondation et l’État estimant notamment avoir été victime d’escroquerie car le loca- taire faisait l’objet de procédure disciplinai- re. La cour d’appel décline la compétence judiciaire au motif que l’action en responsa- bilité contre l’État relève des juridictions administratives. Elle rejette aussi l’argument tiré du rôle de la Fondation: “Considérant […] qu’aucun contrat, écrit ou verbal, n’a été passé entre M. Z. [bailleur] et le service social de la Préfecture de police de Paris, qui a seulement accepté de soumettre aux fonctionnaires et agents de la Préfectu- re de police en recherche de logement, l’offre de location proposée par M. Z.; que le contrat de bail a été signé entre M. Z. et M. G., l’État n’y étant aucunement partie; Considérant, s’agissant du rôle joué par ce bureau d‘action sociale, que c’est par des motifs pertinents, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu qu’il entrait dans la mission de ce service social de faciliter le logement de fonctionnaires de police débu- tants, en leur permettant de conclure avec des bailleurs privés, sous le bénéfice de la caution de la Fondation Lépine, des baux d’habitation à des loyers inférieurs au prix du marché locatif, et qu’il remplissait, ainsi, une mission de service public ; Que, ce faisant, ce service n’exerçait aucune activité d’agent immobilier au sens de la loi du 2janvier 1970 , ni aucu- ne activité professionnelle de mandataire dans le domaine immobilier, le “concours” prêté à ses agents dans la recherche et l’obtention d’un logement, qui répondait à son objectif social; ne pouvant être qualifié de mandat, même s’il délivrait aux fonc- tionnaires candidats au logement, des “bons de visite”; que, dès lors, la mauvaise exécution alléguée de ce service public relè- ve de la compétence exclusive des juridic- tions administratives”. La cour n’accueille la demande du bailleur q u’en ce qu’elle vise à engager la responsa- bilité de l’État pour fonctionnement défec- tueux du service de la justice, qui relève des tribunaux judiciaires et renvoie l’affaire au tribunal d’instance. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le bailleur avait obtenu une caution de la Fondation Lépine qui vise donc à faciliter le logement des fonction- naires de la Préfecture de police. Il avait obtenu le remboursement des impayés mais il soutenait que la responsabilité de l’État devait être engagée au motif que la Fondation savait que le fonctionnaire devait quitter la police à brève échéance, ce qui mettait fin à la caution, en applica- tion du contrat de caution. Sur le fond, l’arrêt ne tranche pas puisqu’il renvoie le demandeur à se pourvoir devant les juridictions administratives, mais il statue sur le rôle du bureau d’aide socia- le qui “facilite la location”, en le distin- guant de celui d’un agent immobilier. C’est le fait de remplir une mission de service public qui conduit l’arrêt à écarter la quali- fication d’agent immobilier au sens de la loi Hoguet. Il est certain que le bureau d’aide sociale n’exerce pas cette activité à titre lucratif. Notons toutefois que ni l’article 2 de la loi de 1970 ni l’article 95 du décret de 1972 (qui donne la liste des pro- fessions exclues de la loi Hoguet) ne pré- voient explicitement cette situation. ■ Demande d’application du statut des baux commerciaux: prescrip- tion biennale (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 27juin 2012, n°12/06808) Il avait été conclu un bail d’habitation, dont une clause mettait à charge du locataire la réfection de l’immeuble moyennant une franchise de 6 mois de loyers et une autre clause autorisait la sous-location et location à titre de chambre d’hôtes. Le bailleur ayant adressé un congé pour vente en fin de bail, le locataire contestait la régularité du congé au motif que le bail devait s’analyser en un bail commercial . Sa demande est jugée irrecevable car prescrite: “Considérant que la demande de requali- fication […] constitue une demande recon- ventionnelle dès lors qu’elle tend à voir reconnaître [au locataire], par une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée, le sta- tut des baux commerciaux défini aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce; Qu’une telle demande reconventionnelle est soumise au délai de prescription biennal édicté par l’article L 145-60 du code de commerce; Q ue le bail liant les parties ayant été conclu le 15juin 2005 à effet du même jour, la demande de requalification du bail doit être déclarée irrecevable comme prescrite faute d’avoir été formée dans le délai de deux ans ayant commencé à courir à cette dernière date”. La cour statue également sur la compéten- ce et renvoie le litige au tribunal d’instance. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-60 du code de commerce prévoit que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre (relatif aux baux commerciaux) se prescri- vent par deux ans. De façon analogue, mais s’agissant d’un contrat différent, la Cour de cassation avait jugé que l’action en requalification d’un contrat de location- gérance en contrat de bail commercial est soumise à la prescription de deux ans (Civ. 3 e , 29 oct. 2008). Baux commerciaux ■ Demande de délais de paiement: attention à l’objet de la demande (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 3juillet2012, n°12/00578) Des locaux étaient loués par 8 baux com- merciaux. Le bailleur avait assigné son loca- taire en raison de défauts de paiement pour quatre des baux. Le tribunal avait accordé des délais de paiement. Or le locataire avait fait appel, demandant des délais également pour un autre bail. La demande est rejetée comme irrecevable. La cour confirme que le locataire, après avoir reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire, peut demander des délais de paiement, mais que, lorsqu’ils sont accordés par le juge, le locataire doit assurer le paiement non seulement de l’arriéré, mais aussi des loyers courants. Mais elle rejette la demande complémen- taire: “Considérant, en l’espèce, que la demande de délais pour paiement de l’arriéré des loyers afférents aux locaux du deuxième étage visés et de suspension de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 19octobre2011 est formée pour la première fois par la locataire en cau- se d’appel; que ni le premier juge ni la cour n’ont été saisis par la bailleresse d’une quel- conque demande fondée sur ce comman- dement; que la prétention de l’appelante J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E n’est ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément de ses demandes formées en première instance; qu’elle doit être décla- rée irrecevable”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Les locaux loués faisaient l’objet de baux différents pour chacun des étages de l’immeuble. La procédure de pre- mière instance avait abouti à l’octroi de d élais pour une partie des baux, mais non sur les autres. En appel, le locataire ne pou- vait plus solliciter de délais pour ces autres baux, l’article 564 du code de procédure civile s’opposant à ce que les parties sou- mettent à la cour des prétentions nouvelles. ■ Pas de clientèle propre, pas de droit au statut (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 27juin 2012, n°10/18861) Une société “A la brioche d’or” bénéficiait d’une convention de 23 mois pour un emplacement de 15m 2 dans l’enceinte d’un supermarché. La convention, conclue à compter du 1 er juillet 2006 était susceptible de reconduction annuelle tacite à défaut de dénonciation pour cette date par lettre recommandée AR trois mois avant l’échéance”. Or en mai2009, le bailleur avait cédé le fonds de supermarché. Un mois plus tard, le cessionnaire du fonds avait fermé le magasin pour travaux sans en aviser la société “A la brioche d’or”. Celle-ci avait alors assigné son bailleur pour obtenir reconnaissance du statut des baux commerciaux. La cour d’appel rejette cette demande, mais lui accorde une indemni- té pour rupture brutale de contrat . “Mais considérant que c’est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont retenu que la société A la brioche d’or, locataire d’un emplace- ment dans l’enceinte du magasin Franprix, ne justifiait pas l’existence d’un fonds de commerce faute d’une clientèle propre et ne pouvait prétendre au béné- fice du statut des baux commerciaux ”. La cour relève ensuite que le contrat conclu avec la société A la brioche d’or ne relevait pas de la liste des contrats repris par le ces- sionnaire et qu’il appartenait au bailleur de permettre au locataire la jouissance paisible des lieux jusqu’à l’expiration du bail. Elle en déduit: “Considérant qu’à son expiration le 30juin 2008, le contrat conclu le 1 er juillet 2006 entre les parties s’est trouvé tacitement renouvelé pour un an soit jusqu’au 30juin 2009, que la société Lauradis [bailleur] ne l’a pas dénoncé dans les termes contractuels à savoir par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois avant l’échéance; que ce contrat s’est donc trouvé rompu bru- talement, par sa faute, le 3juin 2009”. La cour condamne le bailleur à verser une i ndemnité de 1300 € de dommages-intérêts pour la perte de marchandises, et 8000 € au titre de 4 mois d’exploitation perdue. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision appelle deux types de remarques. 1. Le premier se rattache au régime des baux commerciaux : il fournit l’exemple d’une location qui ne relève pas du statut faute pour le locataire de prouver l’existence d’une clientèle propre . En effet, le statut s’applique aux baux de locaux stables et permanents dans lesquels est exploité un fonds de commerce, ce qui suppose l’existence d’une clientèle propre au commerçant (Civ. 3 e , 19janvier 2005). Pour un commerce situé dans l’enceinte d’un centre commercial, il faut donc se demander s’il dispose d’une clientèle propre. C’est le cas d’une station de lavage en extrémité d’un centre commercial car l’intention de faire laver son véhicule ne se confond pas avec celle de faire ses courses (Civ. 3 e , 23 nov. 2004). S’agissant des bars- restaurants ou des buffets, plusieurs arrêts refusent le statut lorsqu’ils sont installés dans un club de vacances (Civ. 3 e , 8 janv. 1997) ou un terrain de sport (Civ. 3 e , 10 fév. 1999). L’arrêt rapporté va dans le même sens, déniant le caractère propre de la clientèle. 2. Une autre série de remarques relève du droit commun du bail . Le contrat étant renouvelable d’année en année, par tacite reconduction, le bailleur ne pouvait le rompre en dehors des périodes d’expiration contractuelle. Il engage donc sa responsabilité en cas de rupture brutale du contrat. La cour invoque l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, ce qui est une obligation essentielle qui siège à l’article 1719, 3 e du code civil. ■ Renonciation à une indemnité d’éviction. Condition de validité (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 27juin 2012, n°09/29057) Un bail commercial avait été conclu avec un artiste peintre en 1992. Le bailleur avait donné congé en mai2006 avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction de 6500 € . Puis il avait vendu les locaux. L’acquéreur avait obtenu du locatai- re en novembre2006 une résiliation du bail et conclu avec lui une transaction avec droit d’occuper les lieux jusqu’à fin 2007, le droit d’acquérir l’immeuble à 230000 € et renon- ciation à l’indemnité d’éviction. En février2008, le locataire assignait le bailleur en nullité de ces actes pour vice du consentement. Mais la cour d’appel confir- m e la validité de l’acte: “Considérant que contrairement à ce que soutient M. L. [le locataire] le “véritable objet” de l’acte de transaction n’est pas de décharger [le] précédent propriétaire, auteur du congé et tiers aux actes du 21novembre 2006, de son obligation à payer l’indemnité d’éviction; qu’en effet, en contrepartie de la renonciation par [le loca- taire] à son droit au maintien dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction, M.C. [acquéreur] lui a consenti la faculté pendant un an d’acquérir les locaux à un prix dont il n’est pas contesté qu’il était largement inférieur au prix du marché ainsi que la jouissance des lieux durant cette période au prix antérieur; que cet acte est le fruit de concessions réciproques sur les droits dont M. L. et M. C. avaient la libre dis- position; que le droit de M. L. au paiement d’une indemnité d’éviction et dès lors son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, avait pris naissance le 17mai 2006, à la date du congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction; que nonobstant le caractère d’ordre public de ce droit, M. L. a pu en conséquence valablement y renoncer le 21novembre 2006 après l’avoir acquis”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt confirme qu’un locataire peut valablement renoncer au bénéfice d’une indemnité d’éviction, dès lors que ce droit était acquis. Un arrêt de la Cour de cassation a déjà admis la renoncia- tion à une indemnité dans le cas où les parties signent un nouveau bail dans le même immeuble (TGI Paris, 28 fév. 2006), ou lorsqu’après un congé avec refus de renouvellement sans indemnité, le locatai- re n’a pas été évincé et qu’il a, par la suite, acquis les locaux (Civ. 3 e , 3mars 2009). L’arrêt valide par ailleurs la transaction, après avoir rejeté les arguments tirés d’un vice du consentement, qui n’était pas établi. Il se fonde notamment sur le fait que les parties avaient consenti des concessions réci- proques. Cela tend en effet à montrer que les parties étaient au fait de leur droit et cela contribue à l’équilibre de l’accord. ● 10juillet 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Seuil de l’usure. Le seuil de l'usure est fixé pour les prêts immobiliers à compter du 1 er juillet 2012: - prêts à taux fixe: 6,36 % - prêts à taux variable: 5,81 % - prêts-relais: 6,32 % (J.O. du 28juin, p.10591). Chiffres 10juillet 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ❑ Projet de blocage des loyers Le projet de décret de blocage des loyers d’habitation a été transmis au Conseil d’Etat. L ’entrée en vigueur serait fixée au 1 er a oût 2012. Le dispositif serait établi pour une année et il abrogerait par anticipation le décret du 26août 2011 actuellement appli- cable en Ile-de-France. 1. Relocation . L’article 1 e r viserait les reloca- tions. Son champ d’application est ainsi libellé “un logement vacant tel que défini au b de l’article 17 de la loi du 6juillet 1989”. Dans ce cas, le loyer ne peut être augmenté que dans la limite de la hausse de l’IRL. Deux exceptions sont prévues: ✓ si le bailleur fait des travaux d’amélioration représentant au moins 50% de la dernière année de loyer. Dans ce cas, il peut augmenter le loyer annuel d’un mon- tant limité à 15% du coût des travaux TTC; ✓ si le loyer est “ manifestement sous- évalué ”. Dans ce cas, la hausse est soumi- se à un double plafond (suivant un méca- nisme analogue à celui du décret du 26 aout 2011) : - la moitié de la différence de loyer entre le loyer déterminé suivant l’article 17 c (avec références du voisinage) et le loyer du pré- cédent locataire, - une majoration de loyer de 15% du coût des travaux, si le bailleur a réalisé des tra- vaux d’amélioration d’un montant au moins égal à 50% de la dernière année de loyer. 2. Renouvellement de baux. Le bailleur ne pourrait réévaluer le loyer que s’il est manifestement sous-évalué mais dans la double limite suivante: - la moitié de la différence entre le loyer déterminé suivant l’article 17 c et le “loyer appliqué au précédent locataire”; - une majoration de loyer annuel égale à 15% du coût des travaux si le bailleur a réa- lisé “depuis la dernière location” des tra- vaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Le décret concernerait les agglomérations suivantes . En métropole : Amiens, Annecy, Annemasse, Arles, Armentières, Arras, Avignon, Beau- vais, Bordeaux, Caen, Creil, Douai-Lens, For- bach, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, Le Havre, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulon, Toulou- se et Valenciennes. Outre mer : Basse-Terre, Cayenne, Fort-de- France, Le Robert, Mamoudzou, Pointe-à- Pitre, les Abbymes, Saint-André, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Paul et Saint-Pierre. P P R R O O J J E E T T S S En matière fiscale , le Premier ministre a indiqué que le PLF rectificative allait revenir sur les allégements d'ISF et de droits de suc- cession et sur le bouclier fiscal. Puis, lors du PLF 2013, l'impôt sur le reve- nu sera rendu « plus juste et plus progres- sif » par un plafonnement des niches fis- cales, et par la modification du barème: création d'une nouvelle tranche à 45 % et, pour les revenus dépassant 1million d'euros, une tranche à 75 %. Les revenus du travail seront imposés de la même manière que les revenus du capital car « la fiscalité ne doit pas privilégier la ren- te ». Le Premier ministre, qui avait commen- cé son propos par la nécessaire réduction des déficits publics, a fait part de sa volonté de lutter contre la fraude fiscale, et d'abord contre l'évasion fiscale. ■ Encadrement des loyers S'agissant du logement , le Premier ministre a affirmé l'objectif de construction de 500000 logements par an, dont 150000 logements sociaux. Un plan de mobilisation du foncier des ter- rains vacants de l’État permettra la mise à disposition de terrains gratuitement aux col- lectivités locales. La loi SRU sera modifiée et les sanctions à l'encontre des communes qui ne respectent pas la loi seront multipliées par cinq. Un système de caution solidaire sera mis en place pour permettre à tous, notamment aux jeunes, d'accéder au logement. Jean-Marc Ayrault a confirmé, d'ici la fin du mois de juillet, la publication du décret d'encadrement des loyers dans les villes où les loyers sont les plus tendus ainsi que le relèvement du plafond du livret A. Il a également annoncé qu'un plan de per- formance thermique serait engagé pour le neuf et pour l'ancien, dans un objectif de transition écologique et de création d'emplois verts. Il a aussi évoqué un « pro- gramme massif d'économie d'énergie ». Il prévoit de faire passer de 75 % à 50 % la part du nucléaire dans la production d'électricité et de mettre en place un tarif progressif de l'énergie, en fonction des ressources. Le Premier ministre a aussi évoqué la déci- sion d'engager une nouvelle phase de décentralisation . La loi sur le conseiller ter- ritorial sera abrogée et une dose de propor- tionnelle sera insérée pour les élections législatives. Il a confirmé les projets, en matière de questions de société, d'accorder le droit de vote aux étrangers pour les élec- tions locales, et d'ouvrir le droit au mariage et à l'adoption de tous les couples. Jean-Marc Ayrault a réaffirmé les trois prio- rités du Président de la République, jeunes- se, sécurité, justice et a appelé à la mobilisa- tion de tous: « j'appelle à l'effort, mais je refuse l'austérité ». P P O O L L I I T T I I Q Q U U E E G G É É N N É É R R A A L L E E A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Jean-Marc Ayrault confirme l’objectif de 500000 logements Dans sa déclaration de politique générale à l'Assemblée nationale le 3juillet, le Premier ministre, Jean-Marc Ayrault, a évoqué notamment les questions fiscales et de logement. Le PLFR en conseil des ministres Le conseil des ministres a adopté le 4juillet le projet de loi de finances rectificative pour 2012. ➠ ISF : il serait créé une “contribution excep- tionnelle sur la fortune au titre de 2012”. ➠ Droits de succession : l’abattement sur les droits de succession et de donation serait ramené à 100000 € € (il est actuellement de 159325 € ). Le délai de rapport fiscal des donations serait porté de 10 à 15 ans. ➠ Le Gouvernement n’entend pas remettre en cause le relèvement de deux points des prélèvements sociaux sur les revenus du capital, mais il veut revenir sur la hausse de 1,6 point du taux de droit commun de la TVA. Le débat sur ce texte est programmé à l’Assemblée à partir du 16juillet. Remarques - Le mécanisme de régulation prévu pour les loyers de relocation est calqué sur celui en vigueur pour l’Ile-de-France pour les loyers de renouvellement. - La condition de travaux (50% du loyer annuel) prévue pour le cas de la relocation est plus souple que celle applicable pour le cas du renouvellement qui est également celle du décret actuel applicable en Ile-de-France (décret du 26août 2011), qui exige des tra- vaux correspondant à une année de loyer. - La notion de “logements vacants” est définie par renvoi à l’article 17 b de la loi de 1989. Rap- pelons que l’alinéa suivant de l’article 17 b indique: “Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables jusqu'au 31juillet 1997”. Il reviendra au Conseil d’Etat de préciser si la date limite de validité de cet alinéa fait obs- tacle à ce que le pouvoir réglementaire prenne un dispositif d’encadrement sur ce fondement. 10juillet 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • M M A A R R C C H H É É S S Les acquéreurs ont à nouveau le choix, estime Century 21 Face au projet du Gouvernement d’encadrer les loyers, comment se présente le marché? L’éclairage donné par Century 21 dans son point de conjoncture du 2juillet n’en prend que plus d’intérêt. Sylvain Juteau indique que sur 12 mois les loyers ont augmenté de 0,9%, soit moins que l’inflation (2%), ce qui constitue donc une régression en euro constant. Ce constat est confirmé sur longue période; en 10 ans, les loyers ont progressé de +19,4% alors que les prix ont augmenté de +19,8%. Le taux d’effort qui était de 25,7% a légè- rement baissé à 24,3%, mais Sylvain Juteau reconnaît que la transformation des modes de consommation fait qu’effectivement le loyer est plus difficile à payer. Analysant les typologies de locataires entrants, Sylvain Juteau indique que les revenus des locataires entrants baissent pour les studios, mais progressent pour les 2 pièces. Ils augmentent de 7% pour les 5 pièces. C’est le signe que certains ménages aux revenus plus élevés se reportent de l’accession vers le secteur locatif, dans l’attente d’une baisse des prix de vente. Prix en baisse Sur le marché de la transaction, Laurent Vimont indique que les prix ont reculé en France de -2,6% en un an (1 er semestre 2012 par rapport au 1 er semestre 2011). La baisse est plus prononcée pour les appar- tements (-3,21%) que pour les maisons (-1,95%). Le prix de vente moyen est de 203374 € . Paris fait figure d’exception avec des prix qui restent en hausse (+1,6% à 8478 € le m 2 ). En Ile-de-France, le marché recule de -2,05%, un peu plus pour les appartements (-2,21%) que pour les mai- sons (-1,58%). A Lyon , les prix diminuent nettement plus pour les maisons (-9,20%) que pour les appartements (-0,23%). A Marseille au contraire, les prix restent en hausse (+1,87%), tirés par ceux des maisons (+5,17%) alors que celui des apparte- ments est en léger repli (-0,91%). Au total, 12 régions connaissent des baisses de prix, alors que 6 sont en haus- se. Toutefois, sur la période plus récente (6 mois), Century 21 observe une atténuation de la baisse des prix. Quant aux volumes des ventes, ils sont en chute de -17,1% (1 er semestre 2012 com- paré au 1 er semestre 2011). Parmi les autres indicateurs, Century 21 mentionne la diminution de la quotité de financement par emprunt (75,3% contre 78,7%) une augmentation des délais de vente (+8 jours) et de la marge de négocia- tion (5,53% au lieu de 5% il y a un an). A Paris , les volumes ont chuté de -20,2% et les prix qui étaient en hausse de +1,6% sur 12 mois n’ont augmenté, sur 6 mois que de +0,4%. Sur le marché parisien, le réseau constate un changement de fond du comportement des acquéreurs “ on est passé de la frénésie à la raison ” juge Laurent Vimont. Il en veut pour preuve le fait que désormais les clients commencent par vendre avant d’acheter. En Ile-de-France , la correction des prix est plus forte et le volume qui chute sur la région de -19,2%, chute plus fortement dans certains départements comme le Val de Marne (-25%). Au-delà d’un certain plafond, le marché se bloque. En Seine- Saint-Denis, en revanche, la correction a eu lieu dès le 2 e semestre 2011, et le volume des ventes, porté par une population d’acquéreurs expulsés de Paris, limite son recul à -10,4%. Laurent Vimont indique que les cycles de marchés sont aujourd’hui plus courts qu’il y a quelques années. En province, les volumes de transactions chutent parfois fortement comme en Nor- mande (-26%), Limousin (-28%) ou Poi- tou (-13,8%). En résumé, Laurent Vimont estime que le marché, hétérogène, purge les prix trop élevés. L’attentisme électoral a provoqué une baisse du volume des ventes et une reconstitution du stock des mandats. Les acquéreurs ont donc à nouveau le choix. Pour la fin de l’année 2012, Century 21 estime que la baisse des volumes de vente sera moins forte et que les prix devraient se stabiliser, voire augmenter légèrement. Région Prix moyen au m 2 Évolution annuelle Alsace Aquitaine Auvergne Bourgogne Bretagne Centre Champagne-Ardenne Franche-Comté Basse Normandie Haute Normandie Languedoc-Roussillon Limousin Lorraine Midi-Pyrénées Nord Picardie Pays-de-la-Loire Poitou-Charentes Provence-Alpes-Côte d’Azur Rhône-Alpes 1902 € 2127 € 1305 € 1240 € 1991 € 1638 € 1461 € 1703 € 1924 € 1625 € 2176 € 1128 € 1540 € 1714 € 1701 € 2088 € 1685 € 3603 € 2639 € +7,88 % +3,00 % -0,46 % -8,28 % -1,68 % 0,0 % +1,39 % +1,49 % -9,98 % -6,18 % -4,52 % -2,34 % -9,09 % +1,06 % -4,11 % -3,60 % -2,88 % -0,25 % +0,96 % France 2623 € -2,60% Évolution sur 12 mois 1 er semestre 2012 / 1 er semestre 2011. Source Century 21 Tant les loyers que les prix sont orientés à la baisse en moyenne nationale, mais le marché est très hétérogène. La Fnaim prévoit une baisse modérée des prix Côté Fnaim, on observe que le sursaut habituel des prix du 2 e trimestre n’a pas eu lieu cette année: les prix de vente sont stables (+0,1% au 2 e trimestre) est en hausse de +5,1% sur l’année. René Pallin- court indique ainsi qu’est actuellement aux mêmes niveaux de prix qu’en 2007. S’agissant du volume des ventes, le nou- veau président de la FNAIM; Jean-François Buet estime qu’il est en recul de -15% environ au 2 e trimestre, sous l’effet de la réforme des plus-values, de la suppression du PTZ dans l’ancien et de l’attentisme lié aux élections. C’est ce chiffre qui est retenu comme prévision de baisse de vente pour l’année 2012. Pour l’ensemble de l’année, Jean-François Buet estime que tout recul de plus de 5% des prix peut être définitivement écarté. Il table sur une baisse de -3,5% des prix sur l’année en ajoutant que passer de +7% en 2011 à -3,5% en 2012 est déjà beaucoup. Affinant la prévision, Jean-François Buet estime que les prix devraient progresser de 2,5% à Paris, être stables en Ile-de-France, et baisser de l’ordre de 5% en province. S’agissant de la réforme des plus-values, la FNAIM soutient l’idée de revenir à un régi- me d’abattement de 5% par an, permet- tant une exonération au bout de 22 ans. Concernant le projet de décret de blocage de loyers, Jean-François Buet observe que le stock de logements à louer est en forte hausse. Hors Paris et Ile-de-France, les loyers sont souvent stables ou orientés à la baisse. À Paris, la tension est plus forte. La FNAIM n’a à ce jour pas constaté d’effet sur le marché du projet de décret de bloca- ge des loyers. Prix des logements anciens Variation annuelle 2011 Variation semes- trielle 2012 France (1) Appartements Maisons +7,3 % +8,9 % +6,2 % -0,6% -0,5% -0,6% Ile-de-France (1) Appartements Maisons +11,1% +14,4% +6,4% +0,2 % -0,1 % +0,7 % Province (1) Appartements Maisons +6,3 % +6,6 % +6,1 % -0,8% -0,7% -0,8% (1) Ensemble appartements et maisons. Source FNAIM Prix des logements anciens Au premier semestre 2012, Promogim a réalisé 1857 réservations contre 1883 au 1 er semestre de l’an dernier. Mais cette quasi-stagnation (-1,4%) s’accompagne d’une baisse de -12,6% du chiffre d’affaires (395millions d’euros contre 445 au 1 er semestre de l’an dernier). L’explication tient à la baisse du prix moyen de vente: un prix moyen de vente de 212700 € en 2012 a succédé au prix moyen de 236000 € en 2011. La proportion des investisseurs est relative- ment stable par rapport à 2011 (29% des ventes en 2012 contre 33% l’an dernier) mais en baisse par rapport à 2010 (52%). Le taux de désistement est peu évolutif (17% en 2012 contre 19% en 2011). En revanche, le volume de l’offre de vente progresse fortement, de 38% (2759 loge- ments en 2012 pour 1989 en 2011) et cor- rélativement, le taux d’écoulement ralentit (de 6,3 mois en 2011, il atteint 8,9 mois en 2012), mais Christian Rolloy observe qu’il reste satisfaisant. Les résultats du groupe sont en hausse de 8,4% à 58,2millions d’euros. Pour 2012, le groupe escompte un chiffre d’affaires stable (770 M € ) et un résultat en hausse de 5% (à 60 M € ). Comment expliquer la baisse du prix de vente moyen? Christian Rolloy présente deux facteurs: la montée des opérations à prix “maîtrisés” en lien avec les collectivités locales et le développement du nombre d’opérations en zone ANRU ou à proximité. ■ Un retour des investisseurs en fin d’année Le groupe anticipe une reprise de l’investissement locatif d’ici la fin d’année. Selon Christian Rolloy, lorsque les acqué- reurs auront une idée plus précise de la politique fiscale choisie par le Gouverne- ment, et en considérant que le régime Scellier devrait être maintenu jusqu’au 31décembre 2012, ils devraient se décider au dernier moment. Mais le président de Promogim ajoute “le Gouvernement ne pourra pas faire l’économie d’un système d’aide à l’investissement locatif”, mais avec un système moins coûteux que le Scellier pour le Trésor public. Il évoque le précé- dent du dispositif Besson et souhaite sur- tout qu'il soit simple. En effet, le régime du Scellier intermédiaire, qui impose le res- pect d’un plafond de loyer et de ressources du locataire, est peu choisi par les investis- seurs car il est perçu comme plus com- plexe, même s’il est souvent plus avanta- geux. ■ Rester optimiste Le président de Promogim ne cache pas les difficultés: il anticipe pour 2012 de sombres perspectives “2012 devrait voir une nouvelle baisse des ventes, dont l’ampleur pourrait être de 15 à 20% par rapport à 2011, soit 80000à 85000 ventes” tout en remarquant “ce qui appa- raît paradoxal compte tenu de l’insuffisance chronique de la production de logements”. Mais il reste optimise en raison des besoins de logements qui res- tent notamment soutenus par une démo- graphie dynamique et la vétusté du parc, accentuée par la diffusion du BBC. Il ne conteste pas non plus la désolvabilisa- tion de la clientèle, mais la relativise en observant que les taux d’intérêt permet- tent d’emprunter à 3,3%, ce qui ne s’était jamais vu. Les prix des logements neufs ont augmen- té de 21,3% entre le 1er trimestre 2007 et le 1er trimestre 2012, passant de 3157 € le m2 à 3828 € en 5 ans. Mais cette moyenne nationale recouvre de fortes disparités. Les trois régions les plus chères sont les plus peuplées et celles où la demande est forte (4913 € en Ile-de-France, 4380 € en PACA et 3691 € en Rhône-Alpes), mais ce ne sont pas les régions où la hausse a été la plus forte (respectivement +20,7%, +13,7% et +12,3%). En revanche d’autres régions ont connu de fortes hausses, trois régions dépassant 25%: +25,1% à 3499 € en Picardie, +25,5% à 3222 € en Alsace et même +33,1% à 3132 € en Champagne Ardenne. Christian Rolloy reconnaît que le Scellier a fait monter les prix, mais il observe aussi que les collectivités territoriales ont sou- vent des exigences de “granulation” qui sont inadaptées à la demande: elles demandent une quote-part de logements de grande taille, alors que la demande est plus forte pour les petits logements. Ce qui 10juillet 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O M M O O G G I I M M R R E E N N C C O O N N T T R R E E Christian Rolloy (président): “Le Gouvernement ne pourra pas faire l’économie d’un système d’aide à l’investissement locatif” Le groupe de promotion présidé par Christian Rolloy maintient le volume de ses réservations, mais au prix d’un effort sur les prix. Il estime que le Gouver- nement devra mettre en place un système d’aide prenant la suite du Scellier mais comportant un mécanisme de régulation des prix de vente. a pour effet d’imposer au promoteur une baisse de prix des grandes surfaces, qui se répercute sur le prix d es studios et des deux pièces. ■ Faut-il escompter une baisse des prix de vente des logements neufs? Christian Rolloy ne le pense pas. “Il n’y aura pas de baisse drastique des prix”, mais il voit d’un assez bon œil la mise en pace d‘une politique de prix maîtrisés: les pou- voirs publics pourraient ainsi, comme cela s’était pratiqué naguère avec les prêts PAP, fixer un prix de vente plafond. Par ailleurs même s’il constate un tassement des prix du bâtiment, il ajoute que si on continue à empiler les normes, on ne pourra pas bais- ser les prix. De plus, le coût de la main d’œuvre est plus élevé que chez nos voisins. Une étude réalisée par Promogim montre un écart de prix de vente de 15% avec les tarifs pratiqués à Munich. Ce contexte difficile n’empêche pas Pro- mogim de se lancer dans de nouveaux projets. Alors que le groupe n’avait pas lancé d’opération d’envergure en immobi- lier d’entreprise depuis 20 ans, il vient de lancer un programme à Lille (Euralille) de 6000m 2 en blanc. Christian Rolloy estime que ce marché de l’immobilier d’entreprise va être porteur car les bureaux vont deve- nir obsolètes. ■ Ne pas brûler les étapes de la RT Le groupe s’adapte donc et il l’a aussi montré en lançant des opérations tests. Ce fut le cas à Marne la Vallée pour des mai- sons à énergie positive. Il en ressort que ces maisons subissent un coût de construc- tion supérieur de 7 à 8% au BBC. Pour Christian Rolloy, ces opérations sont utiles car elles permettent de tirer des enseigne- ments. Il invite à ce propos les pouvoirs publics à la modération. Évoquant les pers- pectives de nouvelle réglementation ther- mique, au-delà de la RT 2012, il prévient: “commençons par tirer les enseignements du BBC” et juge qu'il ne faut pas brûler les étapes, en relevant par exemple la difficul- té de trouver des professionnels sachant assurer l’entretien des équipements com- plexes qu’on installe dans les logements. Il rappelle aussi que la performance d’un bâtiment BBC est une valeur moyenne. Un appartement mal exposé va consommer bien plus que la moyenne, ce qui pro- voque quelques déconvenues chez les acquéreurs. 10juillet 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S E E N N B B R R E E F F Cabinets ministériels À la suite de la nomination du nouveau Gouvernement de Jean-Marc Ayrault issu des élections législatives, les cabinets minis- t ériels ont fait l’objet de nouveaux arrêtés de nomination. Nous ne reprenons ici que celle de la nouvelle ministre de l’écologie. ➠ Écologie : Sont nommés au cabinet de Delphine Batho: Pierre Cunéo (Directeur du cabinet), Emmanuel Kesler (directeur adjoint du cabinet), Paquita Morellet-Stei- ner (directrice adjointe du cabinet) et Jean- Paul Albertini (conseiller spécial). (Arrêté du 26juin2012, J.O. du 29juin, @). Administration centrale ✓ Culture : Philippe Bélaval , conseiller d'Etat, quitte ses fonctions de directeur général des patrimoines . Bertrand-Pierre Galey, est nommé directeur général des patrimoines par intérim. (Décret du 29juin2012, J.O. du 30juin, @). Organismes publics ✓ EPRD : Antoine Saintoyant est nommé en qualité de représentant de l’État au conseil d'administration de l'Établissement public de réalisation de défaisance. (Décret du 22juin2012, J.O. du 24juin, p.10389). ✓ EPA de la Plaine de France : Thierry Lemoine , sous-directeur de l'aménagement durable à la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages, est nommé administrateur de l'EPA de la Plaine de France, représentant l’État au titre de l'urbanisme. (Arrêté du 12juin2012, J.O. du 28juin, p.10579). ✓ EPA Orly-Rungis-Seine amont : Nicolas Mourlon (DGALN) est nommé représen- tant de l’État au conseil d'administration de cet établissement public au titre de l 'urbanisme. ( Arrêté du 15 juin 2012, J.O. du 29juin p.10628). ✓ Office national des forêts Caroline Larmagnac est nommée membre du conseil d'administration de l'ONF en qualité de représentant du Premier ministre. (Arrêté du 28juin2012, J.O. du 30juin, p.10795). ✓ Centre des monuments nationaux : Philippe Bélaval , conseiller d'Etat, est nommé président du Centre des monu- ments nationaux. Il succède à Isabelle Lemesle. (Décret du 29juin2012, J.O. du 30juin, @). Conventions collectives ➠ Personnel des huissiers de justice : l'avenant n°41 du 14février2012, relatif aux salaires est étendu par arrêté du 12juin2012. (J.O. du 26juin, p.10433). ➠ Résidences de tourisme : l'avenant du 9février2012, relatif aux salairesminima dans les résidences de tourisme et hôte- lières est étendu par arrêté du 19juin2012. (J.O. du 26juin2012, p.10435). ■ Partie réglementaire du code forestier Complétant la partie législative issue de l'ordonnance du 26janvier2012, un décret du 29 juin codifie la partie réglementaire du nouveau code forestier. Le livreIer regroupe les dispositions com- munes. Le livreII contient les dispositions relatives aux bois et forêts relevant du régime forestier et le livreIII celles concer- nant les bois et forêts des particuliers. Ce dernier livre comporte notamment les règles applicables en matière de défriche- ment (art. R 341-1 à 3). Les obligations de débroussaillement figu- rent dans différents textes, d'abord, de façon générale, aux articles R 131-13 et suivants, puis, aux articles R 133-1 et sui- vants, en application d'un plan de préven- tion des risques naturels prévisibles, au titre de la protection des forêts contre l'incendie. (Décret n°2012-836 du 29juin2012 relatif à la partie réglementaire du code forestier, J.O. du 30juin, p.10715). ■ QPC sur les droits de mutation Le Conseil constitutionnel s'est prononcé sur la conformité à la Constitution de l'article L 3334-18 du CGCT qui a institué un fonds national de péréquation des droits de mutation perçus par les départe- ments. Il a validé le dispositif en indi- quant notamment qu'il ne mettait pas en cause le principe de libre administration des collectivités locales et qu'il était loisible au législateur de mettre en œuvre une péréquation entre les collectivités, dès lors que la définition des catégories de collecti- vités était définie par des critères objectifs et rationnels. Il a aussi observé que le mon- tant de cette péréquation était limité à 10 % des recettes. (Décision n°2012-255/265 QPC du 29juin2012, J.O. du 30juin, p.10805). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 484 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Agenda Le Parlement a été convoqué en session extraordinaire par décret du 27juin 2012 (J.O. du 28juin, p.10530). Deux textes à suivre plus particulièrement: - projet de loi de finances rectificative pour 2012; - proposition de loi visant à abroger la loi n°2012-376 du 20mars2012 relative à la majoration des droits à construire . Laurent Batsch à l’IEIF Un nouveau président pour l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière: Laurent Batsch, président de l’Université paris Dau- phine a été élu président le 28juin. Il succè- de à Éric Dadier. Joëlle Chauvin est élue vice-président pour l’innovation et le déve- loppement et Xavier Lépine (La Française AM) devient administrateur. 10juillet 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P O O L L I I T T I I Q Q U U E E D D U U L L O O G G E E M M E E N N T T Gilbert Emont (IEIF) fait observer que le parc locatif n’a pas augmenté depuis 25 ans. En 1985, il comptait 6,4millions de logements, soit le même chiffre qu’en 2009. Mais, alors que cela représentait 32% du parc des résidences principales en 1985, cela n’en représente plus que 24% en 2009. Or le nombre de résidences prin- cipales a progressé de 7millions sur cette période, ce qui signifie qu’on a absorbé l’équivalent de la population des Pays-Bas, sans un logement locatif privé de plus. ■ Un million de logements vendus Les investisseurs institutionnels détenaient 1,2million de logements en 1985, et ils n’en possédaient plus que 200000 en 2009. Les institutionnels ont été remplacés par des particuliers, attirés notamment par les dispositifs d’incitation fiscale. La défiscalisation a-t-elle été efficace? On peut aussi bien considérer que les particu- liers auraient acquis des logements sans incitation fiscale ou que la situation serait pire s’il n’y avait pas eu de dispositif incita- tif. Ce million de logements a été vendu à des particuliers. La question qui se pose aujourd’hui est donc de savoir si on peut répondre à la demande de logements uniquement par le secteur HLM et l’accession à la propriété ou s’il faut faire appel à l’investissement locatif et donc l’encourager. Gilbert Emont ajoute que si l’accession a la propriété a été un grand moteur de déve- loppement, depuis dix ans, le mécanisme se grippe: l‘accession à la propriété n’augmente plus que pour les ménages disposant des revenus les plus élevés. Pour les autres, l’accession à la propriété est blo- quée. Il en résulte que dans la population des candidats locataires, il se concentre davantage de ménages moins fortunés. Pendant cette période, les prix de vente ont doublé alors que les loyers ont moins augmenté. La rentabilité a donc baissé, même si elle a été compensée par une plus-value. Pourquoi les ménages interviennent-ils dans l’investissement locatif? Leur attrait s’explique par deux raisons: d’une part car ils y ont été incités par les pouvoirs publics, d’autre part en raison d’une logique patri- moniale. Mais actuellement, ils intervien- nent principalement pour des motivations patrimoniales. Philippe Le Trung (Foncière des Régions) ajoute que les particuliers investissent dans le logement parce qu’ils le perçoivent comme une valeur refuge et donc que l’incitation fiscale est inutile. Sans doute le pari actuellement fait par Bercy est que les particuliers vont conti- nuer à investir (au moins en partie) même lorsque l’avantage fiscal Scellier aura dispa- ru. Pourquoi les institutionnels ont-ils déserté le marché? Michel Clair (Astria), explique que le grand tournant a été celui de la désinflation des années quatre-vingt. Dans une période d’inflation, les assureurs appréciaient la détention d’actifs garantis en valeur, et ils ne se préoccupaient du revenu que de façon secondaire. Or depuis la baisse de l’inflation, cet intérêt de garantie a disparu. Quant au revenu, il ne soutient pas la comparaison par rapport à celui procuré par des actifs de bureaux ou de centres commerciaux. Philippe Le Trung rappelle également que les logements sont plus lourds à gérer que l’immobilier d’entreprise. ■ Que propose Terra Nova? Le think tank que présidait Olivier Ferrand, brutalement décédé le 30juin, part du constat qu’il existe une carence de 900000 logements. Alors que les prix flambent, pour répondre à la demande, il convien- drait donc de construire 900000 loge- ments. Or, si les institutionnels reconsti- tuaient le patrimoine qu’ils ont vendu, cela correspondrait au déficit actuel de loge- ments, explique Jean Delour (directeur des études Crédit coopératif, qui a participé au groupe de travail de Terra Nova sur le logement). Le Président de la République a fixé un objectif de 500000 logements par an (le premier ministre vient de le confirmer dans sa déclaration de politique générale, voir p.5). Le secteur HLM devrait être mobilisé à hauteur de 150000 logements par an. Faire revenir les institutionnels vers le logement? Alors que les institutionnels ont vendu un million de logements en 25 ans, et qu’il manque 900 000 logements en France, est-il possible de les faire revenir vers l’investissement locatif? Débat ce 2juillet organisé par l’Ajibat avec l’IEIF. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine D D É É B B A A T T Pour atteindre l’objectif, il faudra donc mobiliser d’autres acteurs. Or les institu- tionnels peuvent réagir vite. L’idée serait de confier aux investisseurs institutionnels la c harge de construire 40000 logements loca- tifs par an, ce qui correspond au rythme de décrue qui a été observé sur la période pas- sée. Pour un budget moyen de 200000 € par logement, dont la moitié serait finan- cée par emprunt, cela représenterait 4mil- liards d’euros financés sur les fonds propres des institutionnels. Les besoins les plus criants concernent les logements à loyer intermédiaire en zone tendue. Il est donc proposé que les institutionnels concentrent leurs investissements sur ces logements au moyen d’un conventionnement sur une durée de 15 à 20 ans. Les acteurs concernés seraient au nombre de trois: les foncières (SIIC, OPCI et SCPI), l’épargne salariale et l’assurance. Or, observe Terra Nova, pour ces acteurs, l’État, qui a mis en place des avantages fiscaux pour les encourager (transparence fiscale par exemple), pourrait les inciter à s’orienter dans ce secteur. Cela représente 1% de leur fonds propres ou 25% de leurs investissements annuels. Cet engagement serait pris pour 5 ans et passe- rait soit par un investissement direct soit par le biais d’une foncière spécialisée qui serait créée à dessein. ■ Quelle réaction peut-on attendre des institutionnels? Philippe Le Trung observe que si on injecte des capitaux, cela va faire monter les prix. L’objectif doit être au contraire d’organiser la baisse des prix. Il ajoute que cette pro- position reviendrait à obliger une société à investir dans un secteur qui n’a pas de jus- tification économique. Gilbert Emont ne voit pas en quoi cela répond au problème des investisseurs qui considèrent que le logement a un rendement insuffisant et défend plutôt l’idée d’assurer un rende- ment limité (1 à 2%), mais garanti, pour attirer des épargnants. D’autres opérateurs ont été présents, en leur temps, sur le marché du logement, mais Michel Clair indique qu’ils ont disparu, c’est le cas des SEM par exemple. Par ailleurs, en raison de la décentralisation, la décision de construire est passée du niveau départemental, au niveau communal. Or les électeurs sont défavorables à la construction et les maires d’Ile-de-France sont très large- ment hostiles à la construction.
