Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Loi de 1948 : le congé n’est pas la dénégation du droit au maintien dans les lieux
Baux commerciaux : Condition d’immatriculation: précision d’adresse / Plan de cession comportant des baux / Le droit de repentir est irrévocable / Liquidation judiciaire: dessaisissement du preneur pour le bail commercial / Animation insuffisante d’un centre commercial : responsabilité du bailleur ?
– 3 – Indices de loyers –
– 4 – Au Parlement –
La loi sur la majoration des droits à construire abrogée par le Sénat
– 5 – Actualité et projets –
Cécile Duflot invite Benoist Apparu à assumer son bilan
– 6 – Législation –
Le projet de loi de finances rectificative
– 7 – Nominations – Au fil du JO – Actualité –
Bilan de l’article 210 E: 28% des cessions de bureaux en 2011
– 8 – Rencontre –
Jacques Bagge (Jones Lang Lasalle): “Les locataires ont la main sur les négociations”
■ JUGÉ ■ > > La cour d’appel de Paris s’est prononcée sur la condition d’immatriculation requise du locataire pour qu’il puisse bénéficier du droit au statut des baux commerciaux. Elle a jugé que le code de commerce ne comporte aucune exigence quant à l’identification d’un bâtiment au sein d’un ensemble immo- bilier. Une adresse bien que complétée d’un numéro de bâtiment erroné n’est donc pas de nature à remettre en cause le droit au renouvellement de bail du locataire (p.2). > > Un locataire avait engagé une action envers son bailleur au motif qu'il n’assurait pas suffisamment l’animation du centre commercial dans lequel il louait des locaux, mais son action n’a pu aboutir, faute de preuves suffisamment étayées (p.3). ■ PRÉSENTÉ ■ > > Après sa présentation en conseil des ministres, le projet de loi de finances rectifi- cative pour 2012 a été soumis à l’Assemblée. Nous revenons sur ses princi- pales dispositions concernant l’ISF, les droits de mutation à titre gratuit et sur la hausse des prélèvements sociaux, qui survit à l’abrogation de la TVA sociale (voir p.6) ■ ABROGÉE ■ > > La loi du 20avril 2012 sur la majoration des droits à construire est en voie d’abrogation après le vote des sénateurs le 10juillet (p.4). ■ ANALYSÉE ■ > > Le cabinet Herbert Smith a analysé l’actualité des baux commerciaux (p.8). L’avocat Jean-Marc Peyron donne notam- ment son point de vue sur les domaines res- pectifs de l’ILAT et de l’ILC. Il revient sur la jurisprudence de la cour d’appel de Paris qui s’est prononcée sur les modalités d’application de l’indexation. Entre incitations et contraintes L es sénateurs ont adopté le 10juillet 2012 la proposition de loi abrogeant la loi du 20avril 2012 sur la majoration des droits à construire. Ce texte était critiqué notamment par les collectivités territoriales qui l’avaient reçu comme un outil leur imposant de favoriser la densité, sans considération de leur projet de territoire. On peut en effet se demander pourquoi bousculer une règle de densité mûrement réfléchie par une collectivité locale. De plus, cet article se superposait à d’autres mécanismes qui visent aussi à favori- ser la densité en accordant une augmentation de droits à construire. La loi nouvelle abroge le régime issu de la loi du 20avril mais laisse subsister les trois autres dispositifs (voir p.4). Toutefois, une mesure transitoire est prévue pour permettre aux communes qui en ont fait usage de continuer à en bénéficier d’ici au 1erjanvier 2016. Le texte de la proposition de loi, qui doit être adopté maintenant par les dépu- tés, devrait être examiné le 25juillet à l’Assemblée. Le texte n’a fait l’objet d’aucun amendement, seule la mesure transi- toire ayant été adoptée en commission. Le Gouvernement souhaitait se limiter à l’abrogation de ce texte, sans aborder d’autres questions d’urbanisme. Mais Cécile Duflot a cependant évoqué le projet de mise en place d’un nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif, assorti de contrepartie sociale. Cette déclaration est à mettre en regard d’un communiqué du 10juillet, par lequel la ministre a commenté l’accord trouvé pour la vente d’un immeuble de Gecina au bailleur social Paris Habitat, alors que les habitants redoutaient la vente à la découpe de leur immeuble situé dans le XIX e arrondissement de Paris. La ministre a indiqué à cet- te occasion qu’il était “nécessaire d’encadrer, par modification législa- tive, la possibilité de mise en copropriété et de congé-vente par le bailleur”. Se disant préoccupée des pratiques de vente à la découpe, Cécile Duflot “tient à ce qu’un terme soit mis, le plus rapidement pos- sible, à ces pratiques spéculatives qui portent gravement préjudice à de nombreux locataires”. On voit donc que les investisseurs institutionnels vont avoir de plus en plus de difficultés à vendre les biens qu’ils possèdent en patrimoine. Ce n’est évidemment pas de nature à les inciter à revenir sur le secteur du logement. Il va falloir que l’incitation fiscale projetée par la ministre soit forte pour contrebalancer les contraintes qui risquent de se renforcer. S ignalons aussi un arrêt de la Cour de cassation relatif à la loi de 1948 (p.2). Il admet qu’un bailleur qui a été débouté d’une action en validation d’un congé pour reprise, peut néanmoins engager une nou- velle action sur le fondement de la contestation du droit au maintien dans les lieux. Les deux actions ont en effet un fondement différent. Plus de soixante ans après son adoption, le texte continue de susciter des contentieux. Mais la nouvelle réglementation annoncée des ventes à la découpe va renouveler le contentieux… on laissera au lec- teur le soin d’en déduire s’il faut s’en réjouir. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 485 1 7 JUILLET 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Loi de 1948: le congé n’est pas la dénégation du droit au maintien dans les lieux Baux commerciaux : Condition d’immatriculation: précision d’adresse / Plan de cession comportant des baux / Le droit de repentir est irrévocable / Liquidation judiciaire: dessaisissement du preneur pour le bail commercial / Animation insuffisante d’un centre commer- cial: responsabilité du bailleur? - 3 - Indices de loyers - - 4 - Au Parlement - La loi sur la majoration des droits à construire abrogée par le Sénat - 5 - Actualité et projets - Cécile Duflot invite Benoist Apparu à assumer son bilan - 6 - Législation - Le projet de loi de finances rectificative - 7 - Nominations - Au fil du JO - Actualité - Bilan de l’article 210 E: 28% des cessions de bureaux en 2011 - 8 - Rencontre - Jacques Bagge (Jones Lang Lasalle): “Les locataires ont la main sur les négociations” S O M M A I R E E D I T O R I A L 17juillet2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ Loi de 1948: le congé n’est pas l a dénégation du droit au main- tien dans les lieux (Cass. Civ. 3 e , 4juillet 2012, n°828, FS-P+B, cassation, pourvoi n°11/19725) U n bailleur avait donné congé à son loca- taire en 2004 sur le fondement de l’article 19 de la loi du 1 e r septembre 1948. Son action avait été rejetée. Il avait alors inten- té une nouvelle action pour contester le droit au maintien dans les lieux. L’arrêt d’appel qui avait jugé cette action irrece- vable est cassé: “Vu l’article 1351 du code civil; Attendu que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement; qu’il faut que la chose deman- dée soit la même, que la demande soit fon- dée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles contre elles en la même qualité; […] Attendu que pour déclarer [l’action des bailleurs] irrecevable pour autorité de la chose jugée, l’arrêt retient que les articles10 et19 de la loi du 1 er septembre 1948 ont pour objet d’énumérer les motifs pour lesquels le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au propriétaire, peu important que le congé de l’article 4 ait été préalablement ou non délivré et que ces dispositions tendent donc aux mêmes fins, la dénégation du bénéfice du droit au maintien dans les lieux; Qu’en statuant ainsi, alors que la décision passée en force de chose jugée, qui avait statué sur une demande d’exercice du droit de reprise des bailleurs, n’avait pas eu à trancher la demande de déchéance du droit au maintien dans les lieux de la locataire, la cour d’appel a violé le texte sus- visé; Par ces motifs […]: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 10 de la loi de 1948 prévoit une série de motifs qui permettent au bailleur de contester le droit au main- tien dans les lieux du locataire. Le 9 e de cet article vise le cas des locataires qui dispo- sent d’un autre local répondant à leur besoin. L’article 19 permet par ailleurs au bailleur d’exercer son droit de reprise pour lui- même ou un membre de sa famille, lors- qu’il ne dispose pas de logement corres- pondant à ses besoins normaux. Ce sont donc deux situations différentes. Si le bailleur voit son action rejetée pour l’un des motifs, il peut donc intenter une nou- velle action sur l’autre motif. Le juge ne peut pas déclarer la deuxième action irre- cevable pour autorité de la chose jugée. Baux commerciaux ■ Condition d’immatriculation: précision d’adresse (Cass. Civ. 3 e , 4juillet 2012, n°823, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-13868) Un bailleur contestait le droit au nouvelle- ment de bail de son locataire au motif que la condition d’immatriculation du locataire pour un établissement secondaire n’était pas remplie faute de précision suffisante. Les locaux étaient situés dans le parc d’activités du Pont de Flandres, 11 rue de Cambrai, 27 rue de Gironde à Paris 19e. L’extrait K bis de la société locataire indi- quait que le local était dans le bâtiment 29. Or le litige portait sur un bail d’un local du bâtiment 33. Le bailleur estimait que cette immatriculation, qui reposait une location d’une ancienne adresse, était irrégulière. La c our d’appel n’avait pas admis cet argu- ment et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant relevé que l’immatriculation de la société André, bien que comportant un numéro de bâti- ment erroné , correspondait à l’adresse du parc d’activités du pont de Flandres, au sein duquel elle exploitait son fonds de commerce et exactement retenu que le code de commerce ne comportait aucu- ne exigence concernant l’identification du bâtiment au sein d’un ensemble immobilier, la cour d’appel a pu en dédui- re que la mention de l’adresse de l’établissement suffisait à son identification; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-1 du code prévoit, au titre des conditions pour béné- ficier du statut des baux commerciaux, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Le litige portait ici sur l’immatriculation au titre d’un établisse- ment secondaire et se focalisait sur la pré- cision de la mention requise. Si l’adresse était exacte, le bailleur indiquait que s’agissant d’un parc d’activité de 5 hectares et une quinzaine d’immeubles, il devait préciser le bâtiment. La cour de cassation ne l’a pas admis. A A r r e e t t e e n n i i r r : : Si l’adresse de la société locatai- re doit figurer dans l’inscription au RCS, la mention du bâtiment n’est pas exigée. ■ Le droit de repentir est irrévo- cable (Cass. Civ. 3 e , 4juillet 2012, n°830, FS-P+B, irrecevabilité, pourvoi n°11-19043) Le bailleur qui a refusé le renouvellement du bail et a offert de payer une indemnité d’éviction peut changer d’avis en proposant de renouveler le bail. Mais ce droit de repentir est alors irrévocable, ainsi que l’indique l’article L 145-59 du code de com- merce. Cet arrêt en tire une conséquence: “Vu l’article L 145-59 du code de commerce, ensemble l’article 31 du code de procédure civile; Attendu que la décision du propriétaire de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction est irrévocable; Attendu, selon l’arrêt attaqué […] que la société […] Alliance, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à […] la société NRF, lui a délivré un congé avec refus de J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Plan de cession comportant des baux Un jugement du tribunal de commerce de Bobigny avait arrêté un plan de ces- sion d’une société exploitant une activité de fabrication et vente de vêtements dans un réseau de 29 boutiques. Le plan prévoyait notamment qu’il portait sur un “ensemble de 29 baux”. Ce jugement était contesté par les bailleurs notam- ment pour défaut de précision des baux cédés, mais il est confirmé en appel: “Considérant qu’il est constant qu’au jour de l’offre de la société Yade et du jugement entrepris, seuls 29 baux commerciaux étaient en cours, soit exactement ceux consentis à la société Multiples par les appe- lantes; que le jugement dont appel se réfè- re, pour la détermination des contrats cédés, à offre, qui fait ainsi partie intégran- te du plan, laquelle se réfère elle-même au dossier de reprise qui comportait la liste des baux, mais aussi les 29 contrats de bail eux- mêmes […] qu’au vu de ces éléments, le jugement détermine à suffisance , au regard des dispositions légales en la matiè- re, les baux objets de la cession ”. Il ajou- te “Le principe d’ordre public de la cession judiciaire des contrats posé par le code de commerce conduit à réputer non écrites , dans les rapports du cédé et du cessionnai- re, les clauses restrictives de cession , telles les clauses de préemption ou de pré- férence”. (CA Paris, pôle 5, ch. 8, 3juillet 2012, n°12/08866) L’arrêt écarte donc la critique tendant au fait que les bailleurs ne pouvaient pas faire jouer une clause de préférence ou de préemption, puisque la cession judiciaire y fait obstacle. renouvellement par acte du 21décembre 2004; que par acte du 28février2011, soit postérieurement à l’arrêt attaqué ayant fixé le montant de l’indemnité d’éviction due à l a société NRF et rejeté la demande de la société Alliance en résiliation du bail pour manquements commis au cours de la pério- de de maintien dans les lieux, cette derniè- re a notifié à la société NRF l’exercice de son droit de repentir, en lui consentant un bail de neuf ans moyennant un nouveau prix, toutes clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sans assortir ce renouvellement de réserves; Que l’exercice, par la société Alliance, de son droit de repentir ayant entraîné le renouvellement du bail dont elle deman- dait la résiliation, le pourvoi, ainsi devenu sans objet, est irrecevable; Par ces motifs; déclare irrecevable le pour- voi”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Après avoir donné congé avec refus de renouvellement mais offre d’une indemnité d’éviction, le bailleur peut changer d’avis, souvent en raison du mon- tant de l’indemnité à verser au locataire; exerçant son droit de repentir, il consent donc un nouveau bail, mais à titre irrévo- cable. La Cour de cassation en tire ici une conséquence. Le bailleur ne peut plus contester une décision ayant statué sur la demande de résiliation du bail. Toutefois, la Cour de cassation relève que le bailleur avait consenti le bail “sans assortir ce renouvellement de réserves”, ce qui laisse ouverte la solution d'une offre de bail conditionnelle, en fonction du résultat de la procédure en cours. Cette solution serait alors à rapprocher d’une décision d’appel qui avait indiqué que si l’exercice du droit de repentir emporte engagement irrévocable de renouveler le bail, il n’interdit cependant pas la poursuite d’une procédure parallèle en acquisition de la clause résolutoire (CA Paris, 26mars 1999). ■ Liquidation du preneur: dessai- sissement pour le bail commercial (CA Paris, 4juillet 2012, pôle 5, ch. 3, n°12/03952) Une société locataire faisait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire. Le bailleur avait engagé une procédure en commandement de payer et le locataire l’avait fait assigner en opposition à ce com- mandement. Puis le tribunal de commerce avait prononcé la liquidation judiciaire du preneur. Le liquidateur était alors intervenu à l’instance devant le TGI. Le bailleur soute- nait que le liquidateur était irrecevable à faire appel, mais son argument est repous- sé par la cour d’appel: “Considérant qu’en application de l’article L 6 41-9 du code de commerce, le débiteur en liquidation judiciaire conserve […] l’exercice de droits et actions propres mais seulement celles et ceux qui ne sont pas compris dans la mission du liquidateur; qu’en l’espèce, le jugement prononçant la liquidation de la société Dilan a opéré son dessaisissement pour tout ce qui concerne sa gestion, son administration et les actes s‘y rapportant, le recouvrement de ses créances, le règlement de ses dettes; que l’action engagée par la société Dilan, alors in bonis, devant le TGI d’Evry, avait pour objet la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et visée au commandement qui lui a été délivré le 21novembre 2007, ainsi que la nullité du bail la liant avec la société Fran- cilienne d’investissement; qu’en application des articles L 622-13 et L 641-4 du code de commerce, ces deux actions, qui ne concernent que la gestion de la société relèvent désormais , par l’intervention du jugement du tribunal de commerce susvisé, de la seule mission du liquidateur , la société Dilan en étant dessaisie”. La cour d’appel en déduit que le liquidateur avait seule qualité pour faire appel. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt montre l’effet du dessaisissement du débiteur par le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciai- re (art. L 641-9 du code de commerce). Lorsque le débiteur est locataire, il ne peut plus engager une action pour suspendre l’acquisition de la clause résolutoire ou demande la nullité du bail. Ces actions relè- vent du liquidateur, y compris, comme en l’espèce en appel et même si le débiteur était encore in bonis au début de la procédure. ■ Animation insuffisante d’un centre commercial: responsabilité du bailleur? (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 4juillet 2012, n°11/20587) Un bailleur avait engagé une procédure en constat de résiliation de bail à la suite de l’envoi d’un commandement de payer. Le locataire demandait l’exonération des loyers au motif notamment que le bailleur n’avait pas rempli ses obligations d’animation du centre commercial situé au Kremlin-Bicètre et que les boutiques étaient mal réparties dans le centre commercial. La cour rejette la demande et confirme la résiliation du bail prononcée par le premier juge: “Considérant que l’assignation délivrée à la bailleresse le 2août2011 par plusieurs sociétés du centre commercial, dont l’appelante, assignation selon laquelle les d emanderesses invoquent le dol de la bailleresse et l’erreur en découlant ainsi que la responsabilité de la bailleresse sur le fon- dement de l’article 1719 du code civil pour solliciter, non l’annulation des baux com- merciaux en raison de l’existence de vices de consentement, mais l’exonération du paie- ment des arriérés de loyers et l’indemnisation de leurs préjudices com- merciaux, ne suffit pas à apporter la preuve manifeste des manquements du bailleur à ses obligations légales et/ou contractuelles ni des vices du consentement allégués”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’argumentation du locatai- re sur l’obligation du bailleur d’assurer l’animation du centre commercial était intéressante… mais n’a pu être sérieuse- ment étudiée par la cour d’appel, faute de preuve suffisante et au motif que les ques- tions de dol ou d’erreur relevaient du juge du fond et non d’une procédure de référé. La cour relève aussi une erreur de raison- nement: si le locataire invoque un vice du consentement (dol ou erreur) il doit alors demander la nullité du bail et non une dis- pense de paiement du loyer. ● 17juillet2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ➚ ➚ Indices de loyer - ICC : l’indice du coût de la construction du 1 e r trimestre 2012 atteint 1 617 soit une hausse de + 4,05 % en un an, de + 7,58 % en 3 ans et de + 36,69 % en 9 ans. - ILC : l'indice des loyers commer- ciaux du 1 er trimestre 2012 s’établit à 107,16, soit une hausse de +3,40% en un an. - ILAT : l'indice des loyers des activités tertiaires du 1 er trimestre 2012 atteint 105,31, soit une augmentation de +3,29% en un an. (Avis publiés au J.O. du 7juillet, p.11216). - IRL : l’indice de référence des loyers du 2 e trimestre 2012 s’établit à 122,96, soit une hausse annuelle de +2,20%. (Publication Insee du 13 juillet 2012). Chiffres Bibliographie L’annuaire 2012 des SCPI, édité par l’IEIF, est paru. Cette 26 e édition com- porte notamment des fiches détaillées des 155 sociétés civiles de placement immobilier. 231 p.73 euros. Tél. IEIF: 0144826363. 17juillet2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Les sénateurs ont examiné le 10juillet la pro- position de loi (n°595) visant à abroger la loi du 20mars2012 relative à la majoration des droits à construire, premier texte examiné par la session extraordinaire. Claude Bérit- Débat, auteur de la proposition, explique que ce texte est considéré comme cumulant plusieurs inconvénients notamment en ce qu’il est porteur de risques contentieux et contraire à l’esprit “d’une coopération com- munale apaisée et efficiente”. Il lui reproche aussi son caractère d’application mécanique et le fait qu’elle se télescope avec d’autres mesures préexistantes. ■ Règles transitoires Le texte comportait un seul article visant à abroger la majoration automatique des droits à construire, mais la commission l’a complété d’un second article assurant une disposition transitoire pour les communes ayant déjà engagé une procédure de révision de leurs documents d’urbanisme et sur le territoire desquelles la majoration des droits sera applicable lors de la parution de la loi. Une quinzaine de collectivités seraient concernées. Le rapporteur Daniel Raoul ajoute que le texte de mars a été adopté dans la précipita- tion; il indique par ailleurs que les disposi- tifs préexistants ont été peu utilisés jusqu’à présent par les collectivités. Cela s’explique par le fait qu’il est absurde, pour une collec- tivité, de définir des règles de constructibili- té adaptées à son projet de territoire et de s’empresser de déroger à ces règles. Quant au dispositif transitoire, il prévoit que la majoration continuera de s’appliquer dans les communes qui ont décidé d’appliquer la majoration, jusqu’au 1 er janvier 2016 (terme fixé par la loi du 20mars2012). Le rapporteur invite par ailleurs la ministre à reprendre le dossier de lutte contre les recours abusifs contre les per- mis de construire. René Vandierendonck, rapporteur, rappelle qu’il existe trois dispositifs de majoration: - majoration de 20% issue de la loi Boutin de 2009, à disposition de la collectivité titulaire de la compétence en matière de PLU: 30 communes l’utilisent - majoration de 50% liée à la réalisation de logements sociaux: 140 communes y ont recours - majoration de 30% pour les logements à haute performance énergétique: utilisée par 160 communes. Ces trois dispositifs doivent survivre à l’abrogation de la loi du 20mars2012. La ministre Cécile Duflot estime aussi que ce dispositif était improvisé. Elle annonce un programme de mobilisation du foncier public “avec une très forte décote, allant jusqu’à la cession gratuite, pour la réali- sation de logements sociaux.” Pour le foncier privé, la ministre travaille à “l’instauration d’une fiscalité spécifique qui permettra de lut- ter contre la rétention foncière.” S’agissant de l’investissement locatif, Cécile Duflot indique qu’il ne doit pas être fait uni- quement pour des raisons fiscales et que “des contreparties sociales et des contrôles devront être adossés aux mesures d’incitation fiscale à l’investissement loca- tif”. Elle ajoute que “l’enjeu est de permettre le retour des investisseurs institutionnels sur le segment du logement intermédiaire.” La ministre fait part des nombreux sujets qu’elle compte traiter: recours abusifs, trans- formation des vieux POS en PLU, taille minimale des parcelles… François Calvet rappelle en revanche l’intérêt de la mesure de la loi du 20mars, notamment en ce qu’elle favorise la densifi- cation, sans coût financier pour l’Etat. Joël Labbé estime qu’il faut aussi se pencher sur la question de l’urbanisme commercial. Daniel Dubois suggère d’améliorer la loi plu- tôt que de l’abroger et d’adopter d’autres mesures, par exemple pour revenir sur la fis- calité des plus-values sur le foncier. Mireille Schurch estime que la loi “sert surtout les intérêts spéculatifs des promoteurs immobi- liers”. Pierre-Yves Collombat estime que la loi du 20mars visait à forcer la main des élus. ■ Vers une nouvelle incitation à l’investissement locatif En conclusion de la discussion générale, Cécile Duflot confirme qu’elle travaille à “un dispositif d'incitation à l'investissement pri- vé qui prenne en compte les impératifs sociaux”. Dans la discussion des articles, Charles Revet propose un amendement pour autori- ser la révision simplifiée des documents d’urbanisme pour classer de nouvelles zones constructibles si les terrains sont via- bilisés ou viabilisables (n°5 rectifié ter), mais U U R R B B A A N N I I S S M M E E A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T La loi sur la majoration des droits à construire abrogée par le Sénat En deux articles, les sénateurs ont adopté le 10juillet la proposition de loi visant à abroger la loi majorant les droits à construire. Deux articles - l’article 1 er modifie l’article L 123-1-11 (al 6) en remplaçant le taux de 30% par 20% et il abroge l’article L 123-1-11-1 ainsi que l’article L 128-3 al. 2. - l’article 2 contient les dispositions transi- toires ; il maintient la majoration née de l’application de l’article L 123-1-11-1 pour les demandes de permis déposées avant le 1 e r janvier 2016 . Mais à tout moment le conseil municipal peut mettre fin à la majo- ration par l’adoption d’une délibération. Texte du code de l’urbanisme Art. L 127-1 Art. L 128-1 et L 128-2 Art L 123-1-11 al. 6 Autorité compétente Commune ou EPCI Commune ou EPCI Commune ou EPCI Objectif Logements locatifs sociaux Constructions et équipements “verts” Bâtiments à usage d’habitation Champ d’application territorial Secteurs du territoire Zones U ou AU Secteurs de zones U Champ d’application matériel Règles relatives au gabarit, à la hau- teur, à l’emprise au sol et au COS Règles relatives au gabarit et à la densité Règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l’emprise au sol et au COS Dérogation Autorisée 50% 30% (20% dans cer- tains secteurs protégés) 20% Modulable dans le temps Oui Oui, avec un délai de 2 ans entre 2 délibérations Oui Modulable dans le territoire Oui Oui Oui Exceptions Pas d’atteinte à l’économie généra- le du POS ou au PADD du PLU Aucune Zones A, B et C des plans d’exposition au bruit, zones à risques naturels prévisibles Règles de majoration de droits à construire avant la loi du 20mars 2012 Dans les trois cas, les dispositifs ne permettent pas de déroger à des servitudes d’utilité publique, ils doivent être mis à disposition du public lors de leur élaboration et leur durée de vie est celle de la délibération. Source: rapport au Sénat Daniel Raoul 4juillet2012. ▲ 17juillet2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ◆ Club des clubs immobiliers Jean-Luc Potier a été réélu le 27juin président du Club des clubs i mmobiliers, qui regroupe 18 clubs immobiliers des associations d’anciens élèves. ◆ EPL confortées La Fédération des Entreprises Publiques locales se réjouit de la décision de la Commission Européen- ne de ne pas donner suite à la plainte déposée par le Medef contre la loi du 28mai 2010 sur les EPL. (Communiqué du 5juillet 2012). ◆ La SNI reprend Dexia Habitat La Société Nationale Immobilière, filiale de la Caisse des dépôts, a acquis le 29juin2012 la société Dexia Habitat, qui rassemble des participations minoritaires dans une trentaine de sociétés d’ESH et de coopératives HLM. ◆ Nouveau président des PACT Xavier de Lannoy a été élu prési- dent de la Fédération des PACT par l’assemblée du 28juin2012. Il succède à Georges Cavallier qui était président de la fédération depuis 1999. ◆ Directeur juridique chez SPIE Pascal Colbatzky a été nommé directeur juridique et des assu- rances du groupe SPIE. ■ Coopération notariale en Europe Les notaires réunis au sein du Conseil des Notariats de l’Union Européenne se sont p rononcés le 30juin2012 à l’occasion de leur assemblée générale, en faveur d’un système de coopération entre notaires européens dans le domaine des transac- tions immobilières. Il s’agit de fournir aux parties des conseils lors d’un achat trans- frontalier et de faciliter la circulation des actes authentiques. (Communiqué du 3juillet 2012). ■ Ne pas oublier la copropriété L’ARC appelle les nouvelles ministres (justi- ce, logement et écologie) à ne pas oublier la copropriété. L’association cite 6 priorités: - le compte bancaire séparé obligatoire - le contrôle des syndics par des commis- sions régionales paritaires de discipline, - un fonds travaux obligatoire, - la réforme de l’arrêté Novelli sur les contrats de syndics, - la publication du décret permettant le prêt collectif à taux zéro, - le report de la 2 e tranche de travaux sur les ascenseurs. (Communiqué du 10juillet 2012). ■ Point de vue Pour le président d’Omnium Finance, Pier- re Alberola, le décret de blocage des loyers va provoquer des effets néfastes sur le marché. Il estime que cette mesure va aggraver la pénurie et provoquer l’apparition d’un marché noir de la sous- location. Il considère que la chute de l’offre va pénaliser les ménages les plus modestes car elle va maintenir la classe il n’a pas été adopté, la ministre souhaitant s’en tenir à l’abrogation de la loi du 20mars. Sort identique pour l‘amendement n°6 du même sénateur qui proposait d’accorder un permis de construire de plein droit lorsque le demandeur a reçu un avis favorable du conseil municipal, si aucun recours n’a été déposé. Les deux articles de la proposition de loi ont ensuite été adoptés sans amendements. Les amendements visant à ajouter d’autres articles ont tous été retirés ou repoussés. C’est le cas par exemple de l’amendement n°3 qui prévoyait que les règles d’urbanisme d’un document approuvé d’un lotissement ne peuvent supplanter les règles d’un PLU en vigueur. L’ensemble de la proposition de loi a été adopté. ● moyenne dans les logements qu’elle libé- rait au profit de nouvelles constructions. Le Gouvernement sera alors conduit à sur- taxer les logements vides et “le blocage s era alors complet”. Pierre Alberola préco- nise au contraire de créer les conditions d’une croissance forte du parc locatif libre notamment par un soutien direct aux ménages et diverses mesures en faveur des investisseurs. (Point de vue du 9juillet 2012). ■ Cécile Duflot invite Benoist Apparu à “assumer son bilan” Commentant les chiffres en baisse de la construction de logements, la ministre du logement estime qu’ils sont le fruit de récentes décisions prises par le Gouverne- ment précédent. Elle ajoute que “le mon- de de la construction a besoin de règles stables et de continuité”. (Communiqué du 6juillet 2012). ■ Nouveau groupe de travail Gre- nelle Un nouveau groupe de travail a été lancé dans le cadre du Plan Bâtiment du Grenelle. Consacré aux “financements innovants de l’efficacité énergétique”, il est piloté par Inès Reinmann (Axcior Corporate Finance) et par Olivier Ortega (Lefèvre et Pelletier & associés). (Communiqué du 6juillet 2012). ■ Réforme des plus-values Le président du SNAL Roger Bélier, regret- te que la réforme des plus-values immobi- lières sur les terrains à bâtir ne trouve pas sa place dans le projet de loi de finances rectificative. (Communiqué du 6juillet 2012). ■ Fnaim et avocats contre les “pirates du droit” René Pallincourt a rencontré Christiane Féral-Schuhl, bâtonnier de Paris afin de lutter contre la pratique de sites internet qui “se prévalent de l’image d’avocats pour masquer qu’ils sont agents immobi- liers”. (Communiqué du 5juillet 2012). ■ Blo cages des loyers: les profession- nels mesurés La FNAIM et l’UNIS estiment que le projet de décret de blocage des loyers “ne devrait pas être de nature à trop pénaliser les bailleurs”. Les deux fédérations se disent toutefois surprises de l’étendue du zonage qui est prévu car sur les 1400 com- munes concernées, certaines ne révèlent pas de tensions locatives. (Communiqué du 5juillet2012). Bibliographie Le classement des promoteurs , publié par nos confrères d’Innovaprresse, paraît dans sa 24 e édition. D’Akerys à Windsor, il com- porte 60 fiches de promoteurs. Les 5 premiers sont (classement en chiffre d’affaires de réservations): - Bouygues Immobilier (3 510 M € ), - Nexity (3 190 M € ), - Icade (1 813 M € ), - BNP Paribas Real Estate (1 734 M € ) - et Altarea Cogedim (1 524 M € ), La plus belle remontée est constatée pour Emerige qui passe de la 32 e à la 23 e place et la plus belle progression est due à Rea- lites (+644%). Cette édition, qui comporte un chapitre sur le monde HLM et la promotion est complétée cette année par la présence de promoteurs régionaux, dont l’activité est concentrée sur une ou deux régions, hors Ile-de-France. 192 p. 260 euros. Tél. Innovapresse: 0148240897 ▲ 17juillet2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Abrogation de la TVA sociale Le Gouvernement a décidé d’abroger la majoration de TVA qui était programmée pour le 1 er octobre 2012 (art. 1 er ), mais il maintient la hausse de 2% du prélève- ment social sur les revenus de capital. Le régime fiscal est donc désormais le suivant, selon les différents types de placements: - Les revenus fonciers sont imposables au barème de l‘impôt sur le revenu +15,5% de prélèvements sociaux. - Les plus-values (qu’elles soient mobilières et immobilières) sont taxées à 34,5% (19% de taux forfaitaire et 15,5% de pré- lèvements sociaux). - A titre de comparaison, les dividendes sont taxés soit au barème (+15,5% de pré- lèvements sociaux) ou, sur option, au prélè- vement forfaitaire libératoire (PFL au taux de 21% +15,5%, soit un total de 36,5%). - Quant aux produits de placement à reve- nu fixe, ils sont soumis au barème +15,5% ou au PFL mais à un taux de 24% (soit 39,5% au total). La hausse de deux points des prélèvements sociaux s’applique au 1 er janvier 2012 pour les revenus du patrimoine (revenus fon- ciers, plus values mobilières) et au 1 er juillet 2012 pour les produits de placement (PEL, PEA et plus-values immobilières notam- ment). Contribution ISF L’article 3 crée une contribution exception- nelle visant les personnes redevables de l’ISF en 2012. Cette contribution est calculée à partir du barème de l’ISF applicable en 2011. Mais le montant de l’ISF de 2012 (avant imputation des réductions d’impôt) est imputable sur cette contribution. Cela revient donc à reprendre le barème de l’ISF avant sa diminution par le Gouver- nement précédent, en le qualifiant de “contribution” et à le réduire du montant de l’ISF déjà payé en juin. La mesure, selon l’exposé du projet, doit viser les contri- buables soumis à l’ISF, c’est-à-dire disposant d’un patrimoine de plus d’1,3 M € . Cette mesure doit toucher 300000 foyers et rapporter 2,3milliards d’euros. Formalités prévues - Pour les personnes qui effectuent la déclaration avec la déclaration des revenus (entre 1,3 et 3 M € ), elles recevront un avis d’imposition unique qui comprendra le montant de l’ISF et celui de la contribution exceptionnelle. - Pour les contribuables qui souscrivent la déclaration détaillée (patrimoine >3 M € ) et qui doivent payer l’ISF en même temps, au 15juin, ils devront remplir un nouvel imprimé déclaratif spécifique. La date de déclaration et de paiement de la contribu- tion doit être fixée au 15novembre 2012. Augmentation des droits de muta- tion à titre gratuit L’article 4 revient sur la loi TEPA qui avait majoré l’abattement applicable sur les droits de mutation à titre gratuit il s’articule en 4 mesures: - L’abattement de 159325 € € est ramené à 100000 € € par enfant. (Toutefois, l’abattement spécifique aux personnes handicapées est maintenu à 159325 € ). - Le délai du rappel fiscal des donationsest porté de 10 à 15 ans . Le délai est “par cohé- rence” fixé à 15 ans pour les donations partage, les trans- missions de parts de GFA et de biens ruraux donnés à bail à long terme. Le délai est aussi fixé à 15 ans pour le renouvellement de la limite d’exonération de dons familiaux de sommes d’argent. La mesure s’appliquerait dès l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. - Le dispositif de lissage qui avait été mis en place lors du passage de 6 à 10 ans du délai de rappel (1 e loi de finances rectificative pour 2011) est abrogé. - L’actualisation du tarif des abattements et limites de calcul des droits de mutation à titre gratuit, effectué sur le barème de l’IR, est supprimée à compte du 1 e r janvier 2013. OPCVM L’article 5 supprime la retenue à la source applicable aux distributions de dividendes de source française à des OPCVM, OPCI ou sociétés d’investissement à capital fixe (SICAF) étrangers. Il se conforme ainsi à un arrêt du 10mai 2012 de la Cour de justice de l’Union européenne qui a jugé que la France ne pouvait les soumettre à une telle retenue alors que leurs équivalents rési- dents de France n’y sont pas soumis. En contrepartie, l’article crée une contribution additionnelle à l’IS de 3% sur les montants distribués par les sociétés et organismes français ou étrangers passibles de l’IS en France, sauf exceptions. Revenus immobiliers de source française perçus par les non-rési- dents L’article 25 prévoit d’assujettir aux prélève- ments sociaux (au taux de 15,5%) les reve- nus immobiliers de source française (reve- nus fonciers et plus-values immobilières) perçus par les non-résidents. Les revenus fonciers seraient donc imposés aux prélèvements sociaux dus sur les revenus du patrimoine (par voie de rôle) et les plus- values immobilières seraient imposées aux prélèvements sociaux sur les produits de placement (prélevés à la source par l’intermédiaire des notaires), comme les per- sonnes fiscalement domiciliées en France. F F I I S S C C A A L L I I T T É É P P R R O O J J E E T T Le projet de loi de finances rectificative Ce projet de loi instaure une contribution sur l’ISF 2012, il réduit les abattements sur les donations et allonge à 15 ans le délai de rappel sur les donations. Valeur nette imposable du patrimoine Tarif appli- cable en% N’excédant pas 800000 € 0% >800000 et ≤ 1310000 € 0,55% >1310000 et ≤ 2570000 € 0,75% >2570000 et ≤ 4040000 € 1% >4040000 et ≤ 7710000 € 1,3% >7710000 et ≤ 16790000 € 1,65% > 6790000 € 1,80% Type de placement Imposition au barème IR et prélèvements sociaux Prélèvement for- faitaire libératoire et prélèvements sociaux Revenus fonciers barème IR + 15,5 % PS Rentes viagères à titre onéreux (sur une fraction de la rente) barème +15,5% Dividendes barème +15,5% 36,5% (21% + 15,5 %) Plus-values mobilières et immobilières 34,5% (19% + 15,5 %) Produits de placement à reve- nu fixe (revenus de créance, PEL >12 ans…) barème +15,5% 39,5% (24% + 15,5 %) Assurance-vie (selon la durée du contrat) barème +15,5% 50,5% (< 4 ans) 30,5% (de 4 à 8 ans) 23% (> 8 ans) Barème de la contribution ISF Taux global des impositions prévues Nature de la donation Abattement actuel Abattement proposé En ligne directe 159325 € 100000 € en faveur des handicapés 159325 € 159325 € Conjoint ou partenaire de PACS 80724 € 80724 € de grand-parent à petit-enfant 31865 € 31865 € à un frère ou une sœur 15932 € 15932 € à un neveu ou une nièce 7967 € 7967 € à une autre personne 1594 € 1500 € (1) Abattements sur donations (1) Ce montant figure dans le tableau de l’évaluation préa- lable mais ne paraît pas résulter du texte du projet de loi 17juillet2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A C C T T U U A A L L I I T T É É Cabinets ministériels ➠ P ersonnes handicapées : A noter parmi les nominations au cabinet de Marie-Arlet- te Carlotti, celle de Catherine Vassilieff, conseillère en charge de l’accessibilité. (Arrêté du 28juin2012, J.O. du 3juillet, @). Préfets Thierry Lataste est nommé préfet de la région Languedoc-Roussillon, préfet de l'Hérault. (Décret du 5juillet 2012, J.O. du 5juillet, @). Etablissements publics d’aménagement ✓ Alzette-Belval : Emmanuelle Gay est nommée représentant l'Etat au titre de l'urbanisme. (Arrêté du 15juin2012, J.O. du 7juillet, p.11176). ✓ Plaine de France : Eliane Dutartre est nommée administrateur, représentant de l'Etat désigné par le ministère chargé de l'aménagement du territoire. (Arrêté du 4juillet 2012, J.O. du 8juillet, p.11213). ■ Marchés publics: signature élec- tronique Pour les marchés publics, un arrêté du 15juin autorise les signataires à utiliser la signature électronique de leur choix sous réserve de sa conformité aux normes du référentiel d'interopérabilité et au référen- tiel général de sécurité. La signature peut être apposée par un parapheur électronique, qui est un outil autorisant: - le regroupement de documents à valider ou signer, - la signature d'un même document par plusieurs signataires. L a dématérialisation est obligatoire pour les marchés de fournitures et de services informatiques, d'un montant supérieur à 90000 € HT. (Arrêté du 15juin2012 relatif à la signature électronique dans les marchés publics, J.O. du 3juillet, p.10893). ■ Travaux Un arrêté du 28juin a pour objet l'encadrement de la préparation et de l'exécution des travaux effectués à proxi- mité des réseaux . Il rend obligatoire la norme NF S 70-003. (Arrêté du 28juin2012 pris en application de l'arrêté du 15février 2012 d'application du chapitre IV du titre V du livre V du code de l'environnement relatif à l'exécution de tra- vaux à proximité de certains ouvrages souter- rains, aériens ou subaquatiques de transport ou de distribution, J.O. du 8juillet, p. 11212). ■ Intermédiaires en opérations de banque Un arrêté du 26juin 2012 fixe le montant des garanties des contrats d'assurance de responsabilité civile et le montant minimal du cautionnement des intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement. Le montant minimum de la garantie de RCP est fixé à 500000 € € par sinistre (et 800000 € par année d'assurance). Le contrat peut prévoir une franchise par sinistre, plafonnée à 20 % des indemnités dues (la franchise n'est pas opposable à la victime). Le montant minimum du cautionnement e st fixé à 115000 € et ne peut être infé- rieur au double du montant moyen men- suel des fonds encaissés. (J.O. du 4juillet2012, p.10965). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 485 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Études et analyses ■ Bilan du 210 E: 28% des cessions en 2011 Jones Lang Lasalle a réalisé un bilan du dis- positif de l’article 210 E du CGI, qui a pris fin au 31décembre2011. Ce régime mis en place en 2005 et plusieurs fois prorogés a eu un succès considérable. Il a permis à des vendeurs de bénéficier d’un régime fiscal favorable en cas de vente de leurs actifs à des SCPI, SIIC ou OPCI sous condition de conservation pendant 5 ans par l’acheteur. Selon l’étude de Jones Lang Lasalle, la part cumulée des cessions de bureaux éligibles au régime du 210 E depuis 2006 a représenté 21% des capitaux investis en bureaux, soit 15milliards d’euros. En 2011, plus de 40 opérations ont été réalisées sous ce régime, les opérateurs souhaitant en profiter avant sa disparition, ce qui a repré- senté plus de 3milliards d’euros d’actifs et 28% des investissements de bureaux. Les vendeurs bénéficiaires ont été en majo- rité les investisseurs professionnels de l’immobilier. Les fonds non cotés (SCPI, OPCI) ont même représenté 80% des vendeurs en 2011. Sur l’ensemble de la période 2006- 2011, les vendeurs ont été les investisseurs institutionnels (30%), les foncières cotées (35%) et les fonds non cotés (23%). Selon Jones Lang Lasalle, la fin du dispositif pourrait marquer le retour d’investisseurs internationaux qui ne disposaient pas de ce régime et qui étaient pénalisés par ce dispo- sitif au profit d’investisseurs domestiques. (Etude publiée le 9juillet). ■ CAFPI juge la réforme du PTZ+ Les nouvelles conditions d’octroi du PTZ+, issues de la loi de finances pour 2012 sont entrées en vigueur le 1 er juin 2012. Sont désormais éligibles, les opérations d’acquisitions de logements anciens après réalisation de travaux concourant à les rendre neufs. C’est au vendeur de réaliser les travaux. Pour Philippe Taboret (Cafpi), l’intérêt de ce décret “est de créer des loge- ments neufs dans le centre des grandes villes souffrant d’un déficit de terrains dispo- nibles pour construire”. (Point du vue du 5juillet2012). 17juillet2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É D D E E S S B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X Le marché de l’investissement en Ile-de- France se porte bien, explique Jacques Bagge (Jones Lang Lasalle) puisqu’au 1 er s emestre 2012, 4,8milliards d’euros se sont placés sur le marché, contre 3,5 au 1 er semestre 2011. Mais le marché locatif est plus terne puisqu’il est en recul de 18% (960000m 2 au 1 er semestre) et que la bais- se s’est aggravée au 2 e trimestre. Ce recul, outre des explications classiques liées aux élections ou aux ponts du mois de mai, trouve plus profondément sa cause sans l’inquiétude des propriétaires face au vide locatif. Les bailleurs sont donc prêts à des efforts. Le loyer prime de 810 € dans le VII e arrondissement de Paris, ne s’érode que légèrement mais il cache un écart impor- tant entre ce loyer facial et le loyer écono- mique. Et cet écart se creuse lorsqu’on s’éloigne du quartier central des affaires. Jacques Bagge souligne les atouts du parc de l’Ile-de-France qui offre une très grande palette d’offres de bureaux et permet à 15 minutes en RER de l’Étoile de trouver des bureaux neufs à 300euros le m 2 . Il estime que les valeurs vont se tenir à Paris intra muros mais qu’elles sont décroissantes en périphérie. En 1 e couronne, la baisse des loyers faciaux se conjugue avec une forte baisse des loyers économiques. Toutefois, élément d’optimisme, le volume de la demande placée de 2millions de m 2 , qui correspond à 4% du parc, lui parait le point bas du marché. En résumé, Jacques Bagge indique qu’actuellement les locataires peuvent fai- re des affaires exceptionnelles, allant jus- qu’à évoquer un loyer économique de 50% du loyer facial: “les locataires ont la main sur les négociations”. Les incertitudes de l’annexe envi- ronnementale Le décret sur l’annexe environnementale, du 30décembre2011, suscite un certain nombre d’interrogations, explique Jean- Marc Peyron, avocat chez Herbert Smith. L’annexe est obligatoire pour les baux bureaux ou de commerces de plus de 2000 m 2 , mais les textes ne prévoient pas de sanction. On peut faire un parallèle avec le DPE, fourni, à titre d’information par le bailleur pour lequel une réponse ministé- rielle du 28septembre 2010 a indiqué que s on absence était source de responsabilité pour le bailleur. Toutefois, le cas de l’annexe est différent car elle emporte des obligations réciproques du bailleur et du locataire. Jean-Marc Peyron renvoie à la liberté contractuelle pour fixer les sanc- tions. S’agissant du type de surface à retenir pour estimer le seuil de 2000 m 2 , l’avocat préconise de se référer à la surface utile brute, qui sert au calcul du loyer. Le texte du décret comporte par ailleurs des lacunes que Jean-Marc Peyron conseille de combler. Exemples: le texte ne prévoit pas d’obligation de transmission périodique des informations sur les consommations d’énergie; il faut donc par exemple pré- voir une transmission annuelle. Il ne pré- voit pas davantage le cas de la faculté du bailleur d’accéder aux locaux pour effec- tuer les travaux d’amélioration de la per- formance énergétique. Il convient donc d’aménager la clause dérogatoire à l’article 1724 du code civil. Quel champ d’application pour l’ILAT? Le décret du 29décembre2011 qui fixe la composition de l’indice des loyers d’activités tertiaires comporte également des zones d’ombre. L’ILAT s’applique aux professions libérales et aux entrepôts ainsi qu’aux activités tertiaires, qui ne sont pas visées par l’ILC. Or le champ de l’ILC, qui a été modifié par le décret du 29décembre2011 (art. R 112-2 du code monétaire et financier), vise désormais les activités commerciales et artisanales. On peut donc se demander si l’ILAT concerne les locaux à usage de bureaux et d’activités (pour Jean-Marc Peyron la réponse serait négative) et les baux de locaux à usage d’hôtel. Le cas des “bureaux boutiques” (agence bancaire ou agence de voyage) est aussi en question; selon l’avocat, il relè- verait plutôt de l’ILC. Les règles de congé Autre point tranché par la loi: le calcul des Jacques Bagge (Jones Lang Lasalle): “Les locataires ont la main sur les négociations” Le dernier Club Pierre Herbert Smith de la saison, ce 12 juillet, était l’occasion de faire le point sur l’actualité des baux commerciaux. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E délais de congé. La réforme de 2008 issue de la loi de modernisation de l’économie avait fait débat en supprimant la référence aux usages locaux. La loi de simplification du droit du 22mars 2012 fait désormais clairement la distinction entre: - le congé donné pour l’échéance triennale ou l’échéance du bail, qui doit être donné avec 6 mois de préavis, pour le terme. - et le congé donné lors de la période de tacite prolongation, qui doit être donné avec 6 mois de préavis et pour le dernier jour d’un trimestre civil. La question de l’indexation Autre point qui a fait débat, mais unique- ment en jurisprudence, c’est celui de la clause d’indexation et sa conformité aux règles de l’article L 112-2 du code monétai- re et financier. Après deux jugements du TGI de Paris (5janvier et 27mai 2010) qui ont réputé non écrites des clauses à base fixe (indice de base inchangé tout au long du bail et recours annuel au nouvel indice), la cour d’appel de Paris (arrêts des 4 et 11avril 2012) a retenu la solution inverse. Ces clauses d’indexation à base fixe sont valables, sous réserve qu’elles n’organisent pas de distorsion entre la durée séparant deux révisions et la période de variation indiciaire. Illustrant cette règle, dans une affaire Swisslive, elle a sanctionné une clause d’indexation portant sur un avenant qui prévoyait le recours à un indice de base du 4 e trimestre 1997, comme devant servir de référence à la révision devant intervenir le 1ermars 2003 (applicable au loyer de 2002). S’agissant d’une clause d’indexation pré- voyant la variation du loyer uniquement à la hausse, la cour d’appel de Douai en 2010 l’a déclaré valable, mais ce point n’a à ce jour pas été tranché par la Cour de cas- sation. Les charges récupérables Enfin, un arrêt de la Cour de cassation a (13juin2012) a indiqué, pour un bail com- mercial prévoyant une liste non exhaustive de charge récupérables, que si la clause ne mentionnait pas expressément la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, cet- te taxe n’était pas récupérable sur le loca- taire (lire Jurishebdo du 26juin 2012). ●
