Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Expulsion : Suspension conforme à la Constitution
Expropriation : Une QPC transmise au Conseil constitutionnel
Assurance Construction : Un dommage futur certain ?
Environnement : l’obligation de dépollution s’étend-elle au bailleur de locaux abandonnés ?
Construction : Responsabilité d’un groupe d’intervenants
Urbanisme: Permis de lotir annulé / Intérêt à agir / Permis de construire modificatif : suspension de la décision de sursis à instruire
– 4 – Bibliographie –
Prospective : un regard différent sur l’immobilier
– 5 – Réglementation –
L’encadrement des loyers au 1er août 2012
– 6 – Actualité –
La feuille de route de Cécile Duflot / L’assainissement non collectif / Le marché de l’investissement tiré par les investisseurs étrangers
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
– 8 – Rapport –
La Cour des comptes juge sévèrement la politique de la ville
■ JUGÉ ■ > > La Cour de cassation a jugé qu’un bailleur de locaux pollués abandonnés par le locataire ne devait pas être considéré comme le détenteur des déchets et qu’il ne pouvait donc pas être mis à sa charge les frais de dépollution (p.3). > > La faculté pour un locataire en procédure de surendettement d’obtenir la suspension de mesure d’expulsion de son logement n’est pas contraire à la Constitution. La Cour de cassation a refusé de transmettre cette question au Conseil constitutionnel (p.2). ■ ESTIMÉ ■ > > La baisse des prix des logements en Fran- ce pourrait atteindre 10 à 12% par an en2012 et2013 et être suivie d’une baisse de 6 à 10% pour2014 et2015. Tel est le pronostic défendu par Sylvain Perifel et Phi- lippe Schneider dans “la grande chute de l’immobilier occidental”. (voir p.4). ■ PRÉCISÉ ■ > > Un dossier de presse du ministère du logement détaille les modes d’application du décret d’encadrement des loyers d’habitation applicable à compter du 1 er août 2012, dans 27 agglomérations de métropole et 11 agglomérations outre-mer (p.5). > > Les arrêtés du 7mars et 27avril 2012 relatifs à l’assainissement non collectif sont entrés en vigueur le 1erjuillet 2012. Les règles ont été rappelées par le ministère (p.6). ■ CRITIQUÉE ■ La politique de la ville a fait l’objet de sévères critiques de la part de la Cour ces comptes (p.8). Les magistrats de la rue Cambon préconisent notamment de concentrer les aides publiques sur quelques départements prioritaires. L’immobilier taxé davantage, pour- rait de plus être orienté à la baisse Q uelles sont les perspectives pour l’immobilier en cet été 2012? Côté réglementaire, les premiers textes en préparation laissent entrevoir un renforcement des contraintes qui pèsent sur les bailleurs. Si les textes sont encore peu nombreux, le décret prépa- ré par Cécile Duflot (lire p.5) qui doit être suivi à la fin de l’année d’un projet de loi de refonte de la loi de 1989 n’est pas de nature à enthou- siasmer les bailleurs. Même si son impact réel, au moins pour les relo- cations est un peu incertain. En effet, dès l’instant que le bailleur effec- tue des travaux, il pourra assez aisément échapper aux mesures d’encadrement. Le dossier de presse présentant le décret appelle deux remarques. Il considère qu’un marché où les loyers sont supérieurs de 5% à la moyenne des marchés de province révèle une situation anor- male. Ce raisonnement est surprenant car il est assez logique qu’un marché recherché soit plus cher qu’un secteur délaissé par les habi- tants. Le dossier cite par ailleurs une enquête selon laquelle 75% des bailleurs vont continuer à proposer leur bien à la location et en déduit que la mesure aura “un impact limité sur le comportement des bailleurs”. Mais ne faut-il pas au contraire estimer que si un quart des bailleurs retirent leur bien du marché (vente ou reprise), cela peut avoir un effet majeur de raréfaction de l’offre? Côté fiscal, le paysage est quelque peu encombré. L’adoption par les députés la semaine dernière de la contribution exceptionnelle sur la fortune, va alourdir la fiscalité. Le débat n’est pas clos car les travaux en commission ont mis en avant le risque de censure par le Conseil constitutionnel au motif que cette contribution n’est pas plafonnée. Le député centriste Charles de Courson y voit un ISF travesti et il a annoncé la saisine du Conseil constitutionnel. Pour “dissimuler le fait qu’il majore un ISF déjà acquitté pour 2012, le Gouvernement fait croi- re qu’il crée un nouvel impôt”. Les députés de l’opposition ont mis en avant en commission qu’il était curieux de ne pas permettre de dédui- re de cette contribution les réductions d’impôt (pour personnes à char- ge, pour dons à des organismes d’intérêt général ou pour investisse- ment dans des PME) alors que ces réductions devraient être autorisées dans le nouveau tarif de l’ISF pour l’an prochain. La réforme du régime applicable aux transmissions à titre gratuit va aussi contribuer (baisse de l’abattement sur les droits de succession de 159000à 100000 euros et majoration du délai de rappel notamment) à renforcer la fiscalité du patrimoine. C ôté marché, on lira avec grand intérêt l’ouvrage rédigé par Sylvain Perifel et Philippe Schneider “la grande chute de l’immobilier occiden- tal” et qui prévoit une forte baisse des valeurs de l’immobilier, jusqu’à 2020. Cette analyse documentée et très claire qui va certes à contre-cou- rant de ce qu’on entend habituellement, mérite d’être regardée de près. Un ouvrage à lire en vacances, que nous vous souhaitons ensoleillées en dépit de ces perspectives qui sont… en phase avec la météo! ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 486 2 4 JUILLET 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Expulsion : Suspension conforme à la Constitution Expropriation : Une QPC transmise au Conseil constitutionnel Assurance Construction : Un dommage futur certain? Environnement : l’obligation de dépollution s’étend-elle au bailleur de locaux abandonnés? Construction : Responsabilité d’un groupe d’intervenants Urbanisme : Permis de lotir annulé / Intérêt à agir / Permis de construire modificatif: suspension de la décision de sursis à instruire - 4 - Bibliographie - Prospective: un regard différent sur l’immobilier - 5 - Réglementation - L’encadrement des loyers au 1 er août 2012 - 6 - Actualité - La feuille de route de Cécile Duflot / L’assainissement non collectif / Le marché de l’investissement tiré par les investisseurs étrangers - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Rapport - La Cour des comptes juge sévèrement la politique de la ville S O M M A I R E E D I T O R I A L Le prochain numéro de Jurishebdo s era daté du 28août2012. 24juillet2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E X X P P U U L L S S I I O O N N - - A A S S S S U U R R A A N N C C E E ▲ Expulsion ■ Suspension conforme à la Consti- t ution (Cass. Civ. 3 e , 11juillet 2012, n°1102, FS-P+B, n°12-40043, non-lieu à renvoi) Un requérant soutenait que le pouvoir du j uge de suspendre toute mesure d’expulsion “si la situation du débiteur l’exige”, portait une atteinte excessive au droit de propriété. La Cour de cassation ne l’a pas admis et n’a donc pas transmis au Conseil constitutionnel l’examen de l’article L 321-3-2 du code de la consommation: “Attendu […] que la question posée ne pré- sente pas de caractère sérieux en ce que la suspension temporaire des mesures d’expulsion du débiteur de son logement n’a ni pour effet ni pour objet de priver le pro- priétaire de l’immeuble de son droit de pro- priété, qu’il répond à l’ objectif d’intérêt général de faciliter le traitement des situa- tions de surendettement des particuliers et que les atteintes qui en résultent pour le droit de propriété et la liberté individuelle sont proportionnées à cet objectif dès lors que le prononcé de la suspension de la mesure d’expulsion par le juge est entouré de garan- ties de fond et de procédure définies par le législateur qui n’est pas demeuré en deçà de sa compétence; D’où il suit qu’il n’y a pas lieu de la renvoyer au Conseil constitutionnel”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 331-3-2 du code de la consommation prévoit que “Si la commis- sion [de surendettement] déclare le dossier du débiteur recevable, elle peut saisir le juge du tribunal d'instance aux fins de suspension des mesures d'expulsion du logement du débiteur. […] Si la situation du débiteur l'exige, le juge prononce la suspension provi- soire des mesures d'expulsion de son loge- ment”. Lorsque le débiteur est confronté à une situation de surendettement et qu’il a saisi la commission, la procédure engagée par ailleurs par le bailleur pour obtenir une expulsion peut donc se trouver suspendue. Toutefois, la Cour de cassation observe que cela ne prive pas le bailleur de son droit de propriété. Si la procédure porte une atteinte au droit de propriété, l’atteinte est propor- tionnée à l’objectif d’intérêt général de trai- tement des situations de surendettement. Le nécessaire équilibre entre l’atteinte au droit de propriété et un autre droit a déjà été étudié en jurisprudence, par exemple pour le droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce (CA Paris, 15juin2011, Jurishebdo n°442) ou pour les baux ruraux (Civ. 3 e , 17juin 2011). Il est éga- lement abordé dans cet arrêt et la Cour le juge bien respecté par le législateur. Expropriation ■ QPC transmise au Conseil consti- tutionnel (Cass. Civ. 3 e , 11juillet 2012, n°1030, FS-P+B, n°12-40038, renvoi) La Cour de cassation a été saisie de la validité de l’article L 13-8 du code de l’expropriation selon lequel “Lorsqu'il existe une contesta- tion sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des articles L. 13-10, L.13-11, L.13-20 et L. 14- 3, l e juge règle l'indemnité indépendam- ment de ces contestations et difficultés sur lesquelles les parties sont renvoyées à se pourvoir devant qui de droit .” La Cour de cassation a jugé que: “la question posée présente un caractère sérieux en ce que le texte contesté, qui inter- dit au juge de l’expropriation de saisir le juge administratif d’une question préjudicielle portant sur la validité d’un acte administratif, tel que le plan local d’urbanisme, pouvant avoir une incidence sur le montant de l’indemnité, et le contraint à fixer une indemnité alternative et à renvoyer les parties à se pourvoir devant qui de droit, alors même que les délais du recours pour excès de pouvoir à l’encontre de cet acte seraient expi- rés, pourrait être considéré comme portant une atteinte excessive au droit à un recours juridictionnel effectif résultant de l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789; D’où il suit qu’il y a lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le droit de l’expropriation est propice aux QPC. Le Conseil constitutionnel a validé le 16mai2012 l’article L 12-1 du code de l’expropriation (transfert de propriété opéré par voie amiable ou par ordonnance, sans débat contradictoire mais avec faculté de recours). Il a validé, mais sous réserve (le 20avril2012), l’article L 13-17 qui concerne la fixation du montant de l’indemnité et il a censuré (le 6avril2012) les articles15-1 et 15-2 qui permettent à l’expropriant de prendre possession des lieux avec une consi- gnation de l’indemnité (Jurishebdo du 17avril2012). Il va devoir examiner l’article L 13-8 qui contraint le juge à statuer sur l’indemnité indépendamment d‘un possible recours sur la validité d’un PLU par exemple. La formulation de la Cour de cassation laisse entendre qu’une censure serait possible. A suivre. Assurance-construction ■ Un dommage futur certain? (Cass. Civ. 3 e , 11juillet 2012, n°862, FS-P+B, n°16-40414, cassation partielle) Des personnes avaient fait construire une maison. En raison de fissures généralisées, ils avaient obtenu condamnation du construc- teur et de son assureur. La maison avait été démolie et les personnes avaient alors fait construire une nouvelle maison par un entre- preneur. De nouvelles fissures étant appa- rues, elles avaient assigné l’entrepreneur et son assureur. L’entrepreneur avait appelé en garantie le fournisseur du ferraillage pour les fondations et le fabricant du kit de ferrailla- ge. La responsabilité du fournisseur est écar- tée, ce que confirme la Cour de cassation. En revanche, elle censure l’arrêt qui avait admis que l’assureur ne devait pas sa garantie au motif que l’entrepreneur avait fait un choix de construction qui provoquerait un domma- ge futur certain: “Mais attendu qu’ayant retenu que la société Comasud avait fourni un kit de ferraillage avec plan préfabriqué par la société Siane qui n’était pas son sous-traitant, la cour d’appel a pu en déduire qu’elle n’avait pas été chargée d’un travail spécifique et que le contrat la liant à M. G. [entrepreneur] était un contrat de vente; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Mais sur le premier moyen […] Vu l’article L 113-1 du code des assurances; Attendu que pour rejeter les demandes for- mées à l’encontre de la société Groupama, l’arrêt retient que M. G. n’avait pas fait une simple erreur d’appréciation, mais avait fait un choix de construction en connaissan- ce de cause de l’inadaptation des fondations au sol d’assise, sachant qu’elle entraînerait nécessairement les désordres déjà observés par lui en sorte que ceux constatés consti- tuaient au temps de la construction un dom- mage futur certain ne présentant aucun caractère aléatoire et que la société Grou- pama était fondée à invoquer sa non-garan- tie; Qu’en statuant par de tels motifs, d’où il ne résulte pas que M. G. avait la volonté de créer le dommage tel qu’il est survenu , la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 113-1 du code des assurances prévoit que “l'assureur ne J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E répond pas des pertes et dommages prove- nant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.” La cour d’appel avait fait appli- cation de cette disposition pour écarter l ’obligation de l’assureur de fournir sa garantie. L’entrepreneur en cause était parfaitement averti des difficultés du sous-sol puisqu’il avait conseillé le maître d’ouvrage lors de a précédente construction. Le rapport d’expertise avait préconisé la reprise en sous- œuvre par mise en place de micro-pieux, mais les propriétaires avaient préféré démo- lir et faire reconstruire, par l’entrepreneur. La cour d’appel avait donc considéré que l’entrepreneur, en ne mettant pas en place des fondations suffisamment profondes avait fait un choix délibéré et que les désordres devaient nécessairement se repro- duire. L’assureur considérait en conséquence que le dommage n’était plus aléatoire. Fau- te d’aléa, le contrat d’assurance ne pouvait plus être mis en œuvre. Pourtant la décision est cassée. L’auteur du pourvoi soutenait que la simple conscience qu’une action ou omission aura pour effet de créer un dommage n’est pas suffisante et ne constitue pas une faute intentionnelle et que n’était pas prouvée la volonté de créer le dommage. Cet argument l’a emporté. Cet arrêt, où l’entrepreneur était manifeste- ment très informé des difficultés du terrain en cause, montre la difficulté de prouver le dommage intentionnel. L’arrêt confirme par ailleurs la qualification de contrat de vente du kit de ferraillage et non de contrat d’entreprise, ce qui conduit à écarter la responsabilité du vendeur sur l’inadaptation du produit au terrain d’assise de la construction. Environnement ■ L’obligation de dépollution s’étend-elle au bailleur pour des locaux abandonnés? (Cass. Civ. 3 e , 11juillet 2012, n°860, FS-P+B+R+I, n°11-10478, rejet) Un terrain avait été loué pour l’exercice d’une activité de conditionnement et commerciali- sation de produits chimiques, installation clas- sée pour la protection de l’environnement. Or le bail avait été résilié et le preneur soumis à une procédure de liquidation judiciaire clô- turée pour insuffisance d’actifs. Des produits chimiques étant abandonnés sur le site, le propriétaire en avait repris possession. Le pré- fet avait alors missionné l’ADEME pour dépolluer le sol. Celle-ci réclamait rembourse- ment des frais de dépollution au propriétaire (246917euros). Son action avait été rejetée en appel, ce que contestait l’ADEME. Cette Agence soutenait notamment, en se fondant sur l’article L 541-2 du code de l’environnement, que le “propriétaire d’un t errain sur lequel se trouvent des déchets en est donc le détenteur dès lors qu’il jouit des attributs de son droit de propriété, lesquels lui confèrent la possession desdits déchets”. Mais la Cour de cassation confirme la décision d’appel: “Mais attendu qu’en l’absence de tout autre responsable, le propriétaire d’un terrain où des déchets ont été entreposés en est, à ce seul titre, le détenteur au sens des articles L 541-1 et suivants du code de l’environnement dans leur rédaction applicable, tels qu’éclairés par les dispositions de la directive CE n°75-442 du 15juillet 1975, applicable, à moins qu’il ne démontre être étranger au fait de leur aban- don, et ne l’avoir pas permis ou facilité par négligence ou complaisance; qu’ayant, par motifs propres et adoptés; retenu que si M mes R et E. étaient propriétaires du terrain sur lequel des déchets avaient été abandonnés par l’exploitant, elles ne pouvaient se voir reprocher un comportement fautif, la cour d’appel en a exactement déduit qu’elles n’étaient pas débitrices de l’obligation d’élimination de ces déchets et tenus de régler à l’ADEME le coût des travaux; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 541-2, du code de l’environnement, issu de l’ordonnance du 17décembre 2010, prévoit que “tout pro- ducteur ou détenteur de déchets est respon- sable de la gestion de ces déchets jusqu'à leur élimination ou valorisation finale”. Antérieurement, cet article prévoyait, dans la rédaction applicable au litige “Toute per- sonne qui produit ou détient des déchets dans des conditions de nature à […] porter atteinte à la santé de l'homme et à l'environnement, est tenue d'en assurer ou d'en faire assurer l'élimination”. L’ADEME, qui avait effectué les travaux de dépollution du terrain, à la suite de la liquida- tion judiciaire du locataire exploitant, soute- nait que le bailleur était un détenteur , au sens de la directive du 15juillet 1975 et tenu à ce titre de dépolluer. Mais la Cour de cassa- tion n’a pas admis ce raisonnement et elle a considéré que le propriétaire bailleur, auquel on ne pouvait reprocher de comportements fautifs, devait échapper à l’obligation de dépollution. La cour d’appel avait relevé que les bailleurs avaient porté plainte contre l’exploitant, que l’obligation de dépollution incombait au dernier exploitant et que l’arrêté préfectoral qui avait été pris à l’encontre du bailleur avait été annulé par le tribunal administratif. Il était encore indiqué que le bailleur peut démontrer qu’il n’est pas détenteur des déchets, s’il peut prouver que c’est une autre personne qui a procédé à leur a bandon sur son terrain., ce qui était le cas dans cette affaire. L’analyse de la cour d’appel est donc validée par la Cour de cassation. Construction ■ Responsabilité d’un groupe d’intervenants (Cass. Civ. 3 e , 11juillet 2012, n°861, FS-P+B, pourvoi n°10-28535, cassation partielle) A l’occasion d’un projet de restructuration d’un bâtiment, un litige opposait notamment une SCI et une autre personne avec un grou- pement de maîtrise d’œuvre, désigné comme “le concepteur” composé d’un architecte, mandataire commun, un économiste de la construction et de deux bureaux d’études. Le permis de construire prévoyait le maintien d’une façade sur mer. Or la façade ayant été démolie, la demande de reconstruction du bâtiment avait été refusée. La personne avait obtenu une indemnisation, mais les membres du groupement reprochaient à l’arrêt de les avoir condamnés solidairement à réparer le préjudice subi (1,5million d’euros). La Cour de cassation confirme le bien-fondé de la condamnation solidaire: “Mais attendu qu’ayant relevé que la convention d’ingénierie passée avec le grou- pement nommé “le concepteur” précisait que la mission comprenant cinq éléments était celle du “concepteur”, que l’article 5 de cette convention faisait état des obligations et de la responsabilité du “concepteur” sans distinguer les obligations et les respon- sabilités de chacun des cocontractants et que les honoraires prévus n’étaient pas diffé- renciés, chacun percevant la même quote- part de la rémunération de chaque élément de mission quel que soit le travail accompli, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et qui a souveraine- ment déduit de ses constatations que les cocontractants s’étaient engagés solidaire- ment vis-à-vis du maître d’ouvrage, a légale- ment justifié sa décision de ce chef”. La Cour de cassation confirme aussi l’arrêt d’appel en ce qu’il avait considéré que la preuve d’une immixtion fautive ou d’une acceptation délibérée des risques par le maître d’ouvrage n’était pas rapportée. Même approbation, - pour la reconnaissance de la faute commise par l’architecte en ce que le “concepteur” a validé un CCTP prévoyant la démolition de la façade, alors que le permis de construire pré- voyait la conservation de cette façade et 24juillet2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N V V I I R R O O N N N N E E M M E E N N T T - - C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ fonde donc, comme le précédent, sur l’article L 113-1 du code des assurances. - Sur l’aspect de la responsabilité des interve- nants, il valide le raisonnement d’appel qui avait reconnu la solidarité des intervenants. La solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée (art. 1202 du code civil). Mais au-delà du terme même, le juge doit recherche si la solidarité ressort claire- ment et nécessairement du titre de l’obligation alors même que celle-ci n’a pas été qualifiée de solidaire (Civ. 3 e , 26janvier 2005). L’arrêt rapporté est dans le même sens. Urbanisme ■ Intérêt à agir (CE, 1 e et 6 e sous-sections, 25janvier2012, n°344 705) Un recours avait été engagé contre un permis de construire. Le jugement du tribunal admi- nistratif de Marseille qui avait déclaré ce recours irrecevable est confirmé par le Conseil d’Etat: “Considérant qu’en déniant à M. P. un intérêt pour agir aux motifs que celui-ci n’avait pas de vue directe sur le bâtiment faisant l’objet des travaux déclarés et que le terrain d’assiette de ce bâtiment était séparé de sa propre parcelle par une parcelle construite, le tribunal administratif a porté sur la confi- guration des lieux une appréciation souverai- ne exempte de dénaturation et n’a pas com- mis d’erreur de droit dans l’utilisation des cri- tères qui gouvernent l’appréciation de l’intérêt à agir contre une autorisation indivi- duelle d’urbanisme”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Un requérant qui n’a pas de vue directe sur l’immeuble et qui n’est pas propriétaire mitoyen de la parcelle à construire voit donc son recours rejeté. - pour la reconnaissance d’une négligence fautive pour l’économiste de la construc- tion qui n’a pas vérifié la conformité des documents qu’elle avait rédigés (rédaction d es pièces du marché) avec les autorisations administratives obtenues et qui a travaillé avec des plans antérieurs à l’obtention de ces autorisations. En revanche, l’arrêt est cassé en ce qu’il avait écarté la responsabilité de l’assureur de l’architecte: “Vu l’article 1964 du code civil ensemble l’article L 113-1 du code des assurances; Attendu que pour décharger la MAF, assu- reur de [l’architecte], de son obligation à garantir celui-ci, l’arrêt retient que [l’architecte] a délibérément violé une règle d’urbanisme dont il avait parfaitement connaissance et qu’il a non seulement pris le risque de créer un dommage à la victime mais en a effectivement créé un dont il ne pouvait pas ne pas avoir conscience et qu’il a ainsi fait perdre tout caractère incertain à la survenance du dommage devenu iné- luctable; Qu’en statuant ainsi sans constater que [l’architecte] avait eu la volonté de créer le dommage tel qu’il est survenu, la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt se prononce sur plu- sieurs points. - Sur la question de la mise en œuvre de la garantie de l’assurance, il sanctionne l’arrêt d’appel pour avoir écarté cette garantie. La cour d’appel avait admis que le dommage était inéluctable, ce qui empêchait tout aléa, fondement de l’assurance. Mais la Cour de cassation indique qu’il fallait prou- ver que le responsable (l’architecte) avait la volonté de créer le dommage. Cet arrêt se 24juillet2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E B B I I B B L L I I O O G G R R A A P P H H I I E E ■ Permis de lotir annulé Uns société avait obtenu une autorisation de lotir en Corse sur la commune de l’Ile- Rousse. Le Conseil d’Etat confirme l’arrêt de la cour administrative d’appel de Mar- seille qui annulé l’autorisation: “En se fondant sur l’importance des constructions envisagées, la densité et le lieu d’implantation situé dans un espace naturel pour estimer qu’en tout état de cause l’arrêté litigieux autorisait une extension non limitée, la cour a fait une exacte application des critères d’appréciation du caractère limité de l’extension de l’urbanisation dans un espace proche du rivage ”. (CE, 5janvier 2012, 6 e sous-section, n°339630). ▲ Prospective: Un regard différent sur l’immobilier Dans “ la grande chute de l’Immobilier occidental ”, Sylvain Perifel et Philippe Schneider commencent par analyser les causes de la hausse des prix de ces dernières a nnées: les incitations publiques à l’achat, le niveau des taux d’intérêt, mais aussi le fait que la hausse entretient la hausse ou l’attrait de la pierre comme valeur refuge. Si l’amorce de baisse des prix en 2009 a été enrayée, c'est en raison des plans de soutien engagés par les Etats. Les auteurs observent que la situation économique ne s’est pas améliorée depuis 2006 et que la chute de l’immobilier qui a eu lieu, selon les pays entre2006 et2009, va se renouveler, et que cette fois, elle ne pourra pas être enrayée à court terme (p.46). A court terme, l’ouvrage anticipe une baisse des prix des logements de 10 à 12% par an en2012 et2013, puis de 6 à 10% pour2014 et2015. Au total, entre2012 et2015, la baisse serait de 30 à 35% en France, ainsi qu’en Australie et au Royaume Uni et de 20 à 25% au Canada, en Espagne, aux États-Unis, en Italie et aux Pays-Bas. L’ouvrage se lance ensuite dans une perspective à horizon 2020. Il met en avant le déve- loppement du papy-boom et indique qu’avec l’âge, les ménages vendent davantage de logements qu’ils n’en achètent, ce qui va augmenter l’offre et diminuer la demande. Il évoque aussi les normes de construction imposées pour des raisons d’environnement et le fait que les générations plus jeunes sont moins riches que celles du baby-boom. Leur prévision est une baisse annuelle des prix comprise entre 3% et 7% entre2016 et2020. “En considérant un scénario médian, on peut dès lors tabler sur 5% de baisse annuelle moyenne. Les prix corrigés de l’inflation auront alors chuté en 2020 d’environ 45%” (p.76). Les développements suivants sont consacrés à des recommandations pour éviter la for- mation de nouvelles bulles ou limiter l’impact de l’éclatement de la bulle actuelle. Exemple: lisser la capacité d’endettement des ménages selon le taux d’intérêt par la pro- portion maximale du salaire autorisée comme mensualité. Ainsi, la mensualité maximale pourrait être de 20% du salaire si les taux d’intérêt sont inférieurs à 4% mais serait de 30% si les taux sont compris entre 8 à 10%. Autre préconisation: supprimer l’indexation des loyers pour éviter, avec la baisse prévue des prix, que les logements aient un rendement trop élevé, ce qui pousserait à nouveau à l’achat. Il est aussi proposé de recenser les logements insalubres et d’obliger le propriétaire à les rénover ou encore, en cas de départ d’un locataire, d’interdire la nouvelle location d’un logement s’il n’est pas rénové à la norme basse consommation. Pour financer les mesures envisagées, les auteurs proposent notamment de supprimer la déductibilité des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers. (Éditions Anticipolis. 20 € , 190 pages). ▲ 24juillet2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Comment le ministère a détermi- né le champ du décret Le décret se fonde sur l’article 18 de la loi de 1989. Cet article autorise une mesure temporaire de blocage si une situation anormale du marché est constatée, ce qui se caractérise par la réunion de deux cri- tères liés au niveau et à l’évolution des loyers. - Niveau : le ministère, se basant sur l’observatoire Clameur, estimant le niveau moyen des loyers à 10,6 € le m 2 en provin- ce , a décrété que le niveau anormal était constitué lorsque le loyer moyen corres- pondait à 105% de ce montant, soit 11,1 € € m 2 . Autrement dit, est considéré comme anormal, un loyer excédant 11,1 € . - Évolution : le ministère considère que les loyers devraient évoluer en moyenne de façon proche de l’IRL. Il a décidé que constitue une évolution anormale une hausse annuelle moyenne supérieure à deux fois l’évolution de l’IRL. Entre2002 et2010, l’évolution moyenne de l’IRL a été de 1,6%. Une agglomération où les loyers ont dépassé une augmentation 3,2% est jugée dans une situation anormale. Les dérogations Le texte prévoit deux cas dérogeant au blocage, autorisant en cas de relocation de dépasser la variation de l’IRL: la sous-éva- luation et les travaux - La sous-évaluation . Si un loyer était mani- festement sous-évalué, le bailleur peut le relouer avec augmentation le loyer, mais dans la limite de la moitié de la différence avec le marché. Si le loyer du locataire sor- tant était de 600 € alors que la moyenne des loyers de logements similaires était à 700 € , le bailleur pourra augmenter son loyer de 50 € . - Les travaux . Si le bailleur a fait des tra- vaux d’un montant au moins égal à 50% du loyer annuel, il pourra augmenter le loyer annuel de 15% de ce montant TTC. Pour un loyer de 700 € par mois (8400 € par an), si le bailleur a fait 5000 € TTC de travaux, il peut augmenter son loyer de 15% de ce montant, soit 750 € par an ou 62,5 € . Il peut donc porter son loyer à 762,5 € par mois. Si les travaux sont plus conséquents et excèdent une année de loyer, le loyer de relocation est libre en application de l’article 17 a de la loi. Remarque : Rappelons que ce même article prévoit la liberté des loyers de relocation pour les logements vacants ayant fait l’objet de travaux de mise ou de remise aux normes de décence. Exemples de relocations ➠ Lyon : Le loyer d’un appartement de 75m 2 à Rilleux-La-Pape est de 764 € . Le bailleur souhaite le relouer fin 2010 avec une hausse de 4%, saut moyen constaté en région lyonnaise, pour le porter à 795euros. Avec le décret de blocage, il aurait dû se limiter à l’évolution de l’IRL du 3 e trimestre 2010, soit 1,1% et le porter à 771 € . ➠ Strasbourg : un studio est loué 299 € par mois. Le bailleur le reloue en juin2011 pour 307 € (hausse de 2,6% dans l’agglomération). Avec le blocage il aurait dû se limiter à l’IRL du 1 er trimestre 2011, (soit 1,73%) et le porter à 304 € . ➠ Paris : un studio de 30m 2 à Oberkampf est loué en septembre2012 à 720 € par mois, le bailleur augmentant le loyer de 8,6%, saut moyen à la relocation. Avec le blocage, il ne doit pas dépasser la hausse de l’IRL du 2 e trimestre 2012, soit 2,2%. Le loyer est donc plafonné à 672 € . Exemples de renouvellement de bail ➠ Toulouse : Une maison de 70m 2 est louée à 770 € par mois. Le bailleur consta- tant que le loyer de ce logement, loué depuis 11 ans, est sous-évalué, estime le marché à 825 € à l’aide de références de loyer de voisinage. Il veut réajuster le louer de 55 € . Avec le décret, il doit se limiter à la moitié de la hausse, doit 27,5 € . Remarque : rappelons que la hausse, qu’elle soit de 55 € , suivant le régime de droit commun de l’article 17c, ou de 27,5 € suivant le régime issu du décret, doit res- pecter la procédure de l’article 17 c avec accord du locataire ou, à défaut, saisine de la commission puis, le cas échéant du juge et que, elle doit être étalée sur trois ans, (ou 6 ans pour les hausses excédant 10%). ➠ Rueil-Malmaison : Une maison de 85 m 2 est louée à 1428 € par mois. Lors du départ du locataire, le bailleur installe une chau- dière à condensation et remplace les parois vitrées et isole la toiture pour 22000 € . Ce montant excède 6 mois de loyer (8568 € ). Il peut donc majorer son loyer annuel de 3300 € soit 15% du coût des travaux . Il peut alors majorer le loyer mensuel de 275euros et le porter à 1703euros. E E N N C C A A D D R R E E M M E E N N T T D D E E S S L L O O Y Y E E R R S S R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N Le dispositif d’encadrement des loyers d’habitation au 1 er août 2012 Le dispositif d’encadrement des loyers d’habitation entre en vigueur le 1eraoût 2012. Voici les règles pré- vues par le décret préparé par Cécile Duflot. Il devait être publié à la fin de la semaine dernière. Métropole Amiens Annecy Annemasse Arles Beauvais Bordeaux Caen Creil Douai-Lens Forbach Fréjus Grenoble La Rochelle Le Havre Lille Lyon Marseille-Aix-en-Provence Meaux Menton Montpellier Nantes Nice Paris Rennes Strasbourg Toulon Toulouse Outre Mer Basse-Terre Cayenne Fort-de-France Le Robert Mamoudzou Pointe-à-Pitre-Les Abymes Saint-André Saint-Denis Saint-Louis Saint-Paul Saint-Pierre Liste des agglomérations concernées ■ Permis de construire modificatif: suspension du sursis à statuer (CE, 6 e sous-section, 26janvier2012, n°351 536) Une SCI avait déposé une demande de PC modificatif, mais le maire avait sursis à sta- tuer. La SCI avait obtenu du juge la suspen- sion de cette décision. Le Conseil d’Etat confirme le bien-fondé du jugement: “Considérant […] que pour admettre que la condition d’urgence était remplie, le juge des référés du TA de Marseille a relevé que la SCI subissait un préjudice financier résultant de la non-réalisation de la SHON supplémentai- re objet de sa demande de PC modificatif, ainsi que, dans l’hypothèse de la délivrance ultérieure du PC modificatif, de la nécessité de réaliser les travaux correspondant à ce permis après l’achèvement des travaux ini- tiaux”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La condition d’urgence requi- se pour obtenir la suspension d’une décision administrative est ici remplie: elle résulte du préjudice financier de la SCI provoqué par l’impossibilité de réaliser le complément de construction et la nécessité de réaliser les travaux en deux fois ● ▲ SPANC informant l’acquéreur de l’état de l’installation (art. L 271-4 du CCH, en vigueur depuis le 1 er janvier 2011). Les tra- vaux de réhabilitation doivent être effec- tués dans un délai maximal d’un an après la signature de l’acte de vente. Le ministère rappelle que le SPANC peut jouer aussi un rôle de conseil sur les projets d’installation et qu'il existe des aides au financement: d’une part la rénovation d’une installation est éligible à l’éco-PTZ à hauteur de 10000euros (3967 éco-PTZ ont été attribués en 2011 pour l’assainissement non collectif), d’autre part les agences de l’eau vont débloquer 800millions d’euros pour notamment réhabiliter les installa- tions les plus défectueuses (critères d’éligibilité définis localement). Les règles ont été harmonisées concernant par exemple les rapports de visite ou cri- tères de contrôle. Textes de référence : arrêtés du 7mars et du 27avril 2012, ils sont entrés en vigueur le 1 er juillet 2012. (Une plaquetteANC.pdf a été élaborée par le ministère, consultable sur le site du ministère du logement). 24juillet2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ◆ Nouvel indice de marché La société IPD a annoncé le lancement d’un nouvel indicateur trimestriel de transaction. Il vise à mesurer l’évolution du marché tertiaire fran- çais. Selon cet indice, les valeurs ont baissé de -1,1% au dernier tri- mestre 2011. (Communiqué du 19juillet 2011). ◆ L’ISF à l’Assemblée Les députés ont examiné à compter du 16 juillet le projet de loi de finances rectificative. L’article 3 qui vise à créer une contribution exceptionnelle sur la fortune a été voté, avec seulement les modifications mineures adoptées en commission. A suivre. ◆ L’affaire Apollonia Le président de l’Association de défense des personnes qui regroupe un millier de victimes de l’affaire Apol- lonia, Claude Michel, se réjouit de la décision du juge d’instruction de Mar- seille le 17juillet de mettre en exa- men dans cette affaire le CIFRAA, filiale en Rhône-Alpes du Crédit immo- bilier de France pour “recel d’escroquerie en bande organisée”. (Communiqué de l’ANVI-ASDEVILM, Asso- ciation nationale des victimes de l’immobilier du 18juillet2012). ■ La feuille de route pour le loge- ment de Cécile Duflot La ministre du logement a présenté en conseil des ministres le 18juillet sa feuille de route pour le logement. Première mesure d’urgence, le décret “encadrant l’évolution des loyers dans les zones géographiques où des tensions anormales du marché locatif sont consta- tées”. Puis viendra une concertation “dans les prochains mois” pour rénover la loi du 6juillet 1989 avec pour objectif d’encadrer les loyers et “après avoir mis en place des observatoires locaux, de permettre leur modération dans les cas où ils ont atteint un niveau manifestement excessif”. La ministre annonce une loi-cadre qui comportera également des mesures pour la simplification et la sécurité juridique des procédures d’aménagement et d’urbanisme. Elle concernera la densité, la lutte contre aux recours abusifs… Cette feuille de route confirme par ailleurs l’objectif de 500000 logements annuels dont 150000 logements sociaux ainsi qu’un “plan de mobilisation du foncier public”. La ministre a annoncé que 900 sites étaient identifiés, ce qui permet d’envisager la construction de 110000 logements nouveaux à compter de 2012. Pour Paris, il est envisagé 8050 logements sur les 59 hectares de terrains cessibles identifiés. Pour les logements sociaux, il est prévu de porter à 25% la part minimale de loge- ments sociaux dans “les communes où les besoins sociaux sont criants”. Le plan de performance thermique de l’habitat doit être annoncé en septembre, il visera une isolation thermique de qualité pour un million de logements par an. ■ Le marché de l’investissement tiré par les acteurs étrangers Avec 6,3milliards d’euros investis au 1 er semestre 2012, le marché de l’investissement est en progression de 22% en un an. Le marché des bureaux représente 73% des engagements et l’lle- de-France, 79%. L’étude réalisée par DTZ souligne le rôle actif joué par les investisseurs du Moyen Orient et considère que le marché se seg- mente avec un secteur parisien hyper attractif pour les investisseurs du Moyen Orient d’Asie Pacifique et de l’autre, un marché “qui se cherche encore”, le marché restant difficile “avec pour toile de fond la c rise du financement et le mur du refinan- cement”. (Etude publiée le 18juillet2012). Mais c’est un acqué- reur français qui s’est porté acqué- reur de l’hôtel de la Salle (rue de l’Université). Une transaction Daniel Féau pour Carlyle. ■ Assainissement non collectif: les règles au 1 er juillet 2012 Le ministère du logement rappelle les règles relatives à l’assainissement non col- lectif qui évoluent au 1 er juillet 2012, sur trois points. ➠ Pour la construction neuve : si le projet de construction est accompagné de la réa- lisation d’une installation d’assainissement non collectif, le propriétaire doit joindre à sa demande de permis de construire une attestation de conformité du pro- jet d’installation. L’attestation est délivrée par le service public de l’assainissement non collectif (SPANC). Cette règle est en vigueur depuis le 1 er mars 2012 (art. R 431- 16 du code de l’urbanisme). ➠ Pour les installations existantes : le pro- priétaire doit réaliser des travaux de réha- bilitation nécessaires dans les 4 ans qui suivent le contrôle (en cas de risques avé- rés pour la pollution de l’environnement ou des dangers pour la sécurité des per- sonnes). Les SPANC peuvent moduler les fréquences de contrôle. Les injonctions délivrées par les SPANC sont variables en fonction de la gravité de l’infraction constatées. Elles peuvent se limiter à des recommandations pour amé- liorer le fonctionnement de l’installation en cas de simples défauts d’entretien, ou imposer des travaux dans le délai de 4 ans (1 an en cas de vente) pour une installa- tion présentant un défaut de sécurité sani- taire ou un défaut de structure ou de fer- meture. Elles peuvent comporter une mise en demeure de réaliser une installation conforme pour une absence d’installation (non-respect de l’article L 1331-1-1 du code de la santé publique). ➠ En cas de vente des logements équipés d’une installation d’assainissement non collectif, le vendeur doit fournir dans le dossier de diagnostic technique un document de moins de 3 ans délivré par le Information : le ministère a mis en place un numéro vert 0 805 160 111 pour infor- mer les bailleurs et les locataires du nou- veau dispositif. (Source: dossier de presse du ministère du logement 18juillet2012). 24juillet2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ É cologie : Sont nommés au cabinet de Delphine Batho: Maud Lelièvre (conseillère chargée des relations avec les associations environnementales, de la biodiversité et de la protection des milieux naturels) et Guillaume Leforestier (conseiller budgétai- re et fiscal). Sont nommés conseillers techniques en charge notamment des questions suivantes: Marie Renne (eau, risques naturels), Diane Szynkier (filières vertes), Christophe Schramm (énergies renouvelables, réseaux, efficacité énergétique et réforme du code minier), Charles-Antoine Goffin (tarifs et lut- te contre la précarité énergétique) et Valen- tin Przylusk (transition écologique). Yasmina Ali Oulhadj est nommée chef de cabinet et Anne Basset, chef de cabinet adjointe. (Arrêté du 5juillet2012, J.O. du 10juillet, @). ➠ Economie : Sont nommés conseillers au cabinet de Pierre Moscovici: Blaise Rapior , (énergie, compétitivité et poli- tiques sectorielles) et Alexis Zajdenwe- ber (secteur financier). (Arrêté du 9juillet2012, J.O. du 11juillet, @). Préfets Sont nommés préfets: Eric Delzant (pré- fet de région Auvergne et préfet du Puy- de-Dôme), Nicole Klein (Seine-et-Marne), Christophe Mirmand (Alpes-Maritimes), Eric Jalon (Savoie) et Georges-François Leclerc (Haute-Savoie). (Décrets du 12juillet2012, J.O. du 13juillet, @). Administration centrale ✓ Intérieur : Serge Morvan est nommé directeur général des collectivités locales à l'administration centrale du ministère de l 'intérieur. (Décret du 12juillet2012, J.O. du 13juillet, @). ✓ Direction générale des finances publiques : Patrice Laussucq est nommé sous-directeur du contentieux des impôts des professionnels au sein du service juri- dique de la fiscalité. (Arrêté du 9juillet2012, J.O. du 11juillet, @). Organismes publics ✓ Commission supérieure de codification : Mattias Guyomar , conseiller d'Etat, est désigné rapporteur général de la Commis- sion supérieure de codification. (Arrêté du 10juillet2012, J.O. du 12juillet, @). Au fil du JO Archéologie préventive Différents organismes sont agréés en qua- lité d'opérateur d'archéologie préventive par arrêtés du 22juin 2012 (J.O. du 12juillet, p.11420): - direction du patrimoine de L'Isle-sur-la- Sorgue, - service archéologique municipal de Laon, - service départemental de l'archéologie de la Dordogne, - service archéologique de la ville de Lyon , - service archéologique de la communauté urbaine du Grand Toulouse , - association Arkéosite. Terres agricoles L e barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2011 a été fixé par arrêté du 5juillet2012. (J.O. du 14juillet2012, p.11594). ■ Création de ZAC Le Conseil d'Etat indique que lorsqu'une personne publique, qui a décidé la créa- tion d'une ZAC, en approuve le dossier de réalisation, elle prend une mesure prépa- ratoire aux actes qui définiront les élé- ments constitutifs de cette zone. Cette décision ne peut donc pas faire l'objet de recours. L'acte de création de la zone et la délibé- ration approuvant le dossier de réalisation et la délibération approuvant le program- me des équipements publics, ne sont pas tenus de respecter les dispositions du règlement du PLU ou du POS en vigueur lors de leur adoption. Mais les autorisa- tions individuelles qui ont pour objet l'aménagement et l'équipement de la zone doivent respecter les règles d'urbanisme, notamment le règlement du PLU et ou du POS, applicables lors de leur délivrance. (Avis du Conseil d’Etat, n°356221 du 4juillet2012, J.O. du 13juillet, p.11515). ■ ICPE. Censure de l'article L 512-5 du code de l'environnement L'article L 512-5 (dernière phrase) du code de l'environnement a été jugé contraire à la Constitution. Ce texte prévoit que, pour les installations classées pour la protection de l'environnement soumises à autorisa- tion, le ministre chargé des installations classées peut fixer par arrêté, après consul- tation du Conseil supérieur de la préven- tion des risques technologiques, les règles générales et prescriptions techniques applicables à ces installations. Ces projets de règles font l'objet d'une publication, éventuellement par voie électronique, avant leur transmission au conseil supé- rieur. Or, alors que la Charte de l'environnement (art. 7) impose une participation du public à l'élaboration des décisions réglemen- taires concernant l'environnement, les dis- positions de l'article L 512-5 ne prévoient pas de participation du public. La déclara- tion d'inconstitutionnalité prend effet au 1 er janvier 2013. (Décision n°2012-262 QPC du 13juillet2012, J.O. du 14juillet 201, p.11635). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 486 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 24juillet2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P O O L L I I T T I I Q Q U U E E D D E E L L A A V V I I L L L L E E La Cour des comptes a publié le 17juillet un rapport qui dresse le bilan d’une décennie de réformes de la politique de la ville. Les crédits d’Etat consacrés à la politique de la ville représentent 534 M € en 2012. La politique de la ville est compliquée dans son champ d’intervention car elle recouvre 2493 quartiers, qui ne coïncident pas ave les 751 zones urbaines sensibles (ZUS). Le rapport pose le constat d’une persistance des inégalités entre les quartiers prioritaires et les territoires voisins, malgré les réformes successives menées au cours des 10 der- nières années. La loi de 2003 a donné une priorité à la rénovation du cadre de vie et à la mixité urbaine et sociale. Mais cette loi s’est heur- tée à l’incapacité à réformer la géographie prioritaire. Il existe donc aujourd’hui, dans les 751 ZUS, 416 zones de redynamisation urbaine, comprenant 100 zones franches urbaines. Il s’y ajoute 2493 quartiers ciblés par des contrats urbains de cohésion socia- le, dont 70% ne sont pas classés en ZUS. La Cour estime que la géographie prioritai- re doit impérativement être révisée en réduisant le nombre de zones prioritaires et en évitant les zonages infracommunaux. Le rapport souligne ensuite la diversité des intervenants et la difficulté à les coordon- ner, il estime par exemple souhaitable que le secrétariat général du comité interminis- tériel des villes soit renforcé dans son rôle de chef de file de l’animation de l’ensemble des acteurs locaux de l’État en matière de politique de la ville. Renforcer le rôle de l’État Il juge par ailleurs que les contrats urbains de cohésion sociale ne disposent pas d’objectifs ni d’indicateurs précis. La Cour des comptes recommande de ren- forcer le rôle de l’État local et de mobiliser les intercommunalités. Le rapport estime que l’effort sans précé- dent de rénovation urbaine est encore mal articulé avec le volet social de la politique de la ville. Le rapport indique aussi que la règle du 1 pour 1 visant à reconstruire autant de loge- ments qu’il en a été démoli, n’est pas tou- jours pertinente, comme à Toul par exemple où il existe un taux de vacance important (p.68), ou que l’accompagnement social du relogement est insuffisant. La Cour recommande d’établir un bilan pré- cis des engagements du plan de rénovation urbaine pour en sécuriser l’achèvement avant la définition de nouveaux dispositifs, et de poursuivre le rapprochement de l’ANRU et de l’Acsé. S’agissant de budget, la Cour préconise de clarifier les liens de la dotation de solidarité urbaine avec la politique de la ville. Les budgets, gérés par l’Acsé, sont stabilisés mais très inégalement répartis entre les ter- ritoires, certaines zones qui connaissent les difficultés les plus fortes apparaissent les moins bien dotées. Il est donc préconisé de rééquilibrer les crédits au profit de six départements rencontrant le plus de diffi- cultés (Bouches-du-Rhône, Essonne, Nord, Rhône, Seine-Saint-Denis et Val d’Oise). Mieux cibler le PNRU En conclusion, la Cour des comptes recon- naît qu’avec la loi de 2003, les initiatives en faveur des quartiers prioritaires ont été nombreuses. Le PNRU et la signature des contrats urbains de cohésion sociale ont permis d’enclencher un processus de trans- formation des quartiers dans la durée. Mais il nécessite d’être mieux ciblé et de davanta- ge prendre en compte les problématiques sociales car la situation économique des habitants des quartiers rénovés n’a pas pro- gressé. Si le PNRU a permis d’améliorer le cadre de vie des habitants, il n’est pas parvenu à faire émerger une offre d’habitat diversifié ni à promouvoir une mixité sociale et fonction- nelle. Les nouveaux contrats urbains de cohésion sociale n’ont pas été précédés d’une évalua- tion des résultats des contrats de ville qui leur préexistaient. La très grande complexi- té des zonages et la multiplication de pro- cédures mal articulées “ont constitué un réel obstacle à leur bonne mise en œuvre”. La Cour des comptes juge sévèrement la politique de la ville La Cour des comptes préconise un recentrage de la politique de la poli- tique de la ville vers six départements les plus en difficulté. La géographie de la politique de la ville doit être revue. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R A A P P P P O O R R T T La première recommandation est de réfor- mer la géographie prioritaire “préalable indispensable à l’élaboration de toute nou- velle mesure de la politique de la ville”. Cela permettra de mieux négocier les futurs contrats de la politique de la ville et de faci- liter la réforme de la dotation de solidarité urbaine que la Cour propose de scinder en deux dotations aux objectifs distincts, l’une de péréquation en faveur des communes en situation difficile et l’autre ciblée sur les quartiers prioritaires de la politique la ville. Les nouveaux contrats de la politique de la ville devront regrouper rénovation urbaine et cohésion sociale, associant les intercom- munalités aux côtés des communes. L’impulsion politique doit être réaffirmée par une réunion deux fois par an du comité interministériel des villes et un renforce- ment du rôle de l’État local autour des pré- fets. D D I I S S T T I I N N C C T T I I O O N N S S Ont notamment été nommés ou promus dans l’ordre de la Légion d’honneur L ogement . Commandeur : Louis Besson , ancien ministre Officiers : Marie-Dominique Hebrard de Veyrinas (Conseil général de l'environnement et du développement durable), Bernard Lacharme (secrétai- re général du Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées). Chevaliers : Gilles Bouvelot (direc- teur général d'un établissement public foncier), Maurice Carraz (directeur général de la Fédération nationale des OPH), Jean-Yves Mano (conseiller de Paris), Marc Prevot (président d'une société coopérative de logement), Dominique Voynet (ancienne ministre). Ville : Officiers : Bernard de Korsak (président d'une commission de média- tion), André Lévy (responsable de la médiation de la ville de Montreuil). Relations avec le Parlement : Offi- cier : Louis Mermaz, ancien ministre. Justice . Officiers : Chantal Bussière (première présidente de la cour d'appel de Bordeaux), Claire Favre et Alain Lacabarats, (présidents de chambre à la Cour de cassation), Thierry Leroy (conseiller d'Etat), Jean-Pierre Mignard (avocat). Chevalier : Christian Charrière-Bour- nazel (président du Conseil national des barreaux) Culture . Officier : Dominique Perrault (architecte-urbaniste) (Décrets du 13juillet 2012, J.O. du 14juillet, p.11553).
