Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Préavis réduit pour perte d’emploi: pas de condi-
tion supplémentaire / Accord sur un préavis réduit: pas de rétractation du bailleur
Baux en général : Responsabilité pour incendie
Copropriété : Copropriété en volume / Refus abusif de transformer un lot
Vente : Droit de préemption de la SAFER annulé
Démembrement : Construction sur un terrain dont l’usufruit a été donné. Validation fiscale du montage.
– 4 – Analyse –
Philippe Pelletier (LPA) : “le décret de blocage des loyers est un acte plus politique que juridique”
– 5 – Réglementation –
Procédure de sauvegarde / Exonération d’impôt sur la plus-value
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 6 – Nominations – Au fil du JO –
– 7 – Au Parlement –
Le projet de loi logement voté au Sénat
■ JUGÉ ■ > Le locataire qui est licencié n’a pas à jus- tifier qu’il a quitté la région pour bénéficier du préavis réduit à un mois pour donner congé à son bailleur (arrêt de cassation du 9septembre 2012, p.2). > La responsabilité sans faute du locataire en cas d’incendie ne s’applique que dans ses rapports avec le bailleur. Vis-à-vis des tiers, c’est la reponsabilité pour faute qui doit être mise en œuvre (Civ. 3 e , 19 sept. 2012). > Est abusif le refus d’une assemblée d’autoriser un copropriétaire à transformer en appartement un lot à usage d’entrepôt (Civ. 3 e , 19 sept. 2012) alors qu’il n’en résulte aucune atteinte à l’harmonie ou à la tranquillité de l’immeuble. > Ne constitue pas une donation déguisée le fait de donner la nue-propriété d’un ter- rain puis, pour l’usufruitier, d’édifier un immeuble sur ce terrain (Civ. 3 e , 19 sept. 2012). Le montage est donc validé vis-à-vis de l’administration fiscale. ■ RÉPONDU ■ > L’indépendance des législations en matiè- re de permis de construire ne doit pas être remise en cause, car l’autorité administrati- ve ne saurait s’ingérer dans les rapports entre personnes privées relevant des conflits de voisinage (voir p.6). ■ DÉCRYPTÉ ■ > Le décret d’encadrement des loyers de juillet2012: Philippe Pelletier donne répond à une série de question pratiques sur son application (p.5). ■ NOMMÉ ■ > Jean-Louis Dumont est nommé président du Conseil de l’immobilier de l’État. ■ ANNULÉ ■ > Le décret accordant à la SAFER du Centre le droit de préemption pour le Cher a été annulé par le Conseil d’Etat (p.8) Le budget du logement abondé par Action Logement P résentant la partie du budget consacrée au logement ce 28septembre, Cécile Duflot s’est félicitée de ce que, dans un contexte budgétaire très contraint, le Gouvernement ait retenu le logement au titre de ses priorités. Pourtant les crédits budgétaires de l’État, qui étaient de 8,2mil- liards d’euros en 2012, chutent à 7,8milliards. Mais il faut y ajouter, explique la ministre, 2milliards d’euros d’autres sources: 590mil- lions issus de la vente des quotas carbone et affectés à l’Anah, 900millions provenant d’Action Logement sous diverses formes et 600millions venant des prélèvements sociaux sur les revenus du capital et affectés aux APL. Avec ces modifications de périmètre, chacun aura son opinion sur une hausse ou une baisse des crédits… Sur les mesures fiscales, la ministre a confirmé la mise en place du dispositif d’incitation à l’investissement locatif avec un objectif de 40000 logements par an. Il fonctionnera avec une réduction d’impôt de 18% sur 9 ans dans la limite d’un plafond d’investissement de 300000 € , avec des plafonds de loyers inférieurs de 20% au marché et une baisse des plafonds de ressources des locataires. Le zonage sera redéfini. Cécile Duflot a aussi évoqué le renforcement de la taxe sur la vacance. La taxe sera mise en œuvre après un an de vacance (au lieu de deux), le taux sera augmenté et les moyens permettant d’y échapper seront restreints. La taxe sera élargie à de nouvelles agglomérations. Par ailleurs, la taxe sur les terrains non bâtis doit être renforcée. Pour la mise en œuvre de ces mesures, la qualité du zonage sera déterminante et la ministre a indiqué qu’une ligne budgétaire de 5millions d’euros serait consacrée à la mise en place des observa- toires de loyer, sous la houlette de l’Anil et de l’Olap. Cécile Duflot a par ailleurs insisté sur l’amélioration de la perfor- mance énergétique des logements qui doit concerner un million de logements (dont 500000 anciens). Le financement de l’Anah doit donc être renforcé, via l’attribution des ventes de quotas carbone. Pour l’ancien, qui génère de multiples petits chantiers, la ministre se félicite du rôle contra cyclique de cette activité. L’Anah renforcera ses interventions dans le domaine de l’adaptation des logements au handicap et de la lutte contre l’habitat indigne. Le montant des APL sera revalorisé au niveau de l’évolution de l’IRL, le Gouvernement rompt ici avec la pratique de l’an dernier où la hausse de 1% était inférieure à l’IRL (2,2%). Nous reviendrons sur le détail des mesures du PLF dans notre pro- chain numéro. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 492 2 OCTOBRE2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Préavis réduit pour perte d’emploi: pas de condi- tion supplémentaire / Accord sur un préavis réduit: pas de rétractation du bailleur Baux en général : Responsabilité pour incendie Copropriété : Copropriété en volume / Refus abusif de transformer un lot Vente : Droit de préemption de la SAFER annulé Démembrement : Construction sur un terrain dont l’usufruit a été donné. Validation fiscale du montage. - 4 - Analyse - Philippe Pelletier (LPA): “le décret de blocage des loyers est un acte plus politique que juridique” - 5 - Réglementation - Procédure de sauvegarde / Exonération d’impôt sur la plus-value - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 6 - Nominations - Au fil du JO - - 7 - Au Parlement - Le projet de loi logement voté au Sénat S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 octobre 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ Baux d’habitation ■ Préavis réduit pour perte d’emploi. Pas de condition supplé- mentaire (Cass. Civ. 3 e , 19 sept. 2012, n°993, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°11-30369) Un bailleur contestait la faculté pour son locataire de lui donner congé avec un préavis réduit à un mois à la suite d’un licenciement. Le jugement qui l’avait admis est cassé: “Vu l’article 15-1 de la loi du 6juillet 1989 […] Attendu que pour condamner les locataires en paiement de loyers jusqu’au 24mars 2010, date de l’entrée dans les lieux du nou- veau locataire, le jugement retient que s’il est justifié pour M me D. de son licenciement à compter du 10janvier 2010, elle n’établit pas avoir quitté la région ; Qu’en statuant ainsi, le tribunal, qui a ajou- té à la loi une condition qu’elle ne com- porte pas, a violé le texte susvisé”. Observations : La cassation s’imposait: l’article 15-I de la loi de 1989 prévoit une série de cas pour lesquels le locataire peut donner congé avec un délai de préavis réduit à un mois. Les motifs liés à l’activité professionnelle sont les suivants: “obten- tion d'un premier emploi, mutation, perte d'emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi”. Il suffit au locataire de justifier de l’une de ces situations pour donner congé avec un mois de préavis. Ajouter une condition de changement de région est manifestement contraire à la loi. La Cour de cassation avait déjà jugé, pour le cas de la mutation, que la réduction du délai n’est pas subordonnée à un certain éloignement géographique imposé par la nouvelle activité professionnelle (Civ. 3 e , 20juillet 1994). Le présent arrêt est donc logiquement dans le même sens pour le cas du licenciement. ■ Accord sur un préavis réduit. Pas de rétractation (Cass. Civ. 3 e , 19 sept. 2012, n°992, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-21186) Un bailleur avait accepté un préavis réduit à un mois puis s’était rétracté. Il invoquait le fait que son locataire, s’il disposait de res- sources inférieures au montant du RMI, ne percevait pas cette allocation. Le jugement qui avait rejeté sa demande est confirmé: “Mais attendu qu’ayant constaté que les locataires avaient quitté les lieux le 30août 2009 après que M me R. eut accepté la réduc- tion du délai de préavis à un mois le 23juillet 2009, le tribunal, qui a retenu que si M me R. soutenait qu’elle était revenue sur son acceptation, elle ne justifiait pas en avoir informé les locataires avant leur départ, a pu, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant relatif à la possi- bilité ouverte aux preneurs non bénéfi- ciaires du revenu minimum d’insertion de prétendre, du seul fait de leur niveau de ressources, à un délai de préavis abrégé, déduire que la bailleresse ne pouvait ulté- rieurement solliciter le paiement de loyers correspondant à un délai de préavis de trois mois”. Le pourvoi est rejeté. Observations : Ce 2 e arrêt relatif au préavis réduit comportait deux aspects. 1. La situation du locataire percevant des revenus inférieurs au RMI, mais d’une autre nature (revenus modiques d’activité ou de retraite par exemple). Le tribunal avait jugé que les locataires qui perçoivent moins que la somme correspon- dant au RMI peuvent a fortiori se prévaloir du préavis réduit. Ce raisonnement n’est pas accueilli par la Cour de cassation au motif que l’argument était surabondant, elle le qualifie aussi d’erroné. On peut en déduire que le loca- taire qui a de faibles ressources, inférieures au montant du RMI, ne peut pas pré- tendre au préavis réduit , dans la mesure où il ne perçoit pas cette allocation (ou le RSA) qui est seule visée par la loi. Comme dans l’arrêt précédent, la Cour de cassation s’en tient strictement au texte de l’article 15, ici dans un sens défavorable au locatai- re, et dans l’arrêt précédent, favorable au locataire. La jurisprudence des cours d’appel s’est déjà prononcée en ce sens (CA Toulouse, 19mars 1996, CA Rouen 18juillet 2002, Loyers et copr. 2003, n°32). La Cour de cas- sation le confirme. 2. La rétractation de l’accord du bailleur à réduire le délai de préavis . Le bailleur avait fait part de son accord de réduire le délai. Il avait changé d’avis mais sans en avertir le locataire. Cette volte-face ne pouvait donc produire effet. La cour d’appel de Paris (5mars 1998, Loyers et copr. 1998, n°264) avait déjà jugé que le bailleur peut renoncer au pré- avis de trois mois, pourvu que cette renon- ciation soit certaine et non équivoque. Voir aussi un arrêt de cassation (Civ. 3 e , 26juin 1991, 90-10212) qui admet le principe de la renonciation mais juge qu’en l’espèce les juges n’avaient pas donné de motifs suffi- sant pour caractériser la renonciation. Dans ce nouvel arrêt, la Cour de cassation confirme donc la possibilité de renoncia- tion. Quant à la faculté de la rétracter, elle est refusée car le locataire n’en avait pas été informé. L’arrêt ne tranche pas sur le prin- cipe de la faculté de rétracter l’accord à réduire le délai. Il paraît difficile à admettre, en parallèle avec les règles de congé, acte unilatéral qui ne peut être rétracté sans le consentement de celui auquel il a été donné (Civ. 3 e , 29avril 1987, Bull. Civ. III, n°91). Baux en général ■ Responsabilité pour incendie (Cass. Civ. 3 e , 19 sept. 2012, n°995, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°11-10827) Cet arrêt permet de faire la distinction, en cas d’incendie dans les locaux loués, entre la responsabilité du preneur à l’égard du bailleur et à l’égard des tiers. Dans un centre commercial, les locaux loués par deux sociétés avaient été détruits par incendie. Le bailleur avait assigné l’assureur pour obtenir le paiement des indemnités et l’assureur avait appelé en garantie les loca- taires. Un autre propriétaire (une SCI) du même centre commercial avait alors assigné le syndic et divers copropriétaires s’étaient joints à la procédure. L’arrêt qui avait pro- noncé la responsabilité sans faute des deux locataires est cassé: “Vu les articles1733 et1384 al. 2 du code civil; Attendu qu’il résulte de ces textes que, dans ses rapports avec le bailleur , le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communi- qué par une maison voisine, mais que vis-à- vis des tiers , il n’est responsable des dom- mages causés par l’incendie ayant pris nais- sance dans l’immeuble qu’il occupe que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa fau- te ou à la faute des personnes dont il est responsable; Attendu que pour condamner la société Allianz à payer à la SCI une certaine somme au titre des pertes de loyers […], l’arrêt retient que la SCI est propriétaire d’un local commercial loué situé dans la galerie mar- chande et endommagé par l’incendie, qu’il résulte de l’article 1734 du code civil que s’il y a plusieurs locataires tous sont respon- sables de l’incendie proportionnellement à la valeur locative de l’immeuble qu’ils occu- pent à moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E l’un d’eux, que les expertises n’ont pas per- mis de déterminer si le feu avait une origi- ne électrique dans les locaux occupés par la société Twodaf ou dans ceux occupés par la société Gonesse, que dans ces conditions, il y a lieu de retenir la responsabilité sans fau- te des deux locataires de la société Cicofo- ma 3 proportionnellement à la valeur loca- tive de leurs lots et de dire que la société Allianz est tenue en sa qualité d’assureur des sociétés Twodaf et Gonesse d’indemniser la SCI […]; Qu’en statuant ainsi, alors qu’il n’existait aucun rapport locatif entre la SCI et les sociétés Twodaf et Gonesse, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. L’arrêt est donc cassé. Observations : L’article 1733 pose une pré- somption de responsabilité du locataire en d’incendie. Il ne peut y échapper que s’il prouve le cas fortuit, la force majeure ou vice de construction ou encore que le feu a été communiqué d’une maison voisine. Mais cet article ne joue que dans les rela- tions entre bailleur et locataire. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de l’affirmer (Civ. 3 e , 6mars 1996), elle le refait ici. Le copropriétaire voisin qui cherche la res- ponsabilité de l’occupant dont le local est à l’origine de l’incendie doit donc engager une action en responsabilité pour faute. Copropriété ■ Copropriété en volume (Cass. Civ. 3 e , 19 sept. 2012, n°989, FS-P+B, cassation, pourvoi n°11-13679) L’article 1 er de la loi de 1965 admet la facul- té pour les ensembles immobiliers d’écarter par convention le statut de la copropriété, mais à condition de prévoir une organisa- tion différente; la Cour de cassation le rap- pelle dans cet arrêt. Une SCI bénéficiait d’un bail emphytéo- tique de 55 ans sur un terrain, à charge d’y édifier un immeuble. L’état descriptif de division de 1990 prévoyait 24 lots de volu- me, certains étant placés sous le régime de la copropriété. En 1995, la SCI avait fait apport des droits qu’elle détenait du bail emphytéotique sur le lot de volume 4. La SCI et le syndicat avaient ensuite assigné l’acquéreur en paiement de quotes-parts de charges générales sur ce lot. L’arrêt qui les avait déboutés est cassé: “Vu l’article 1 er , al. 2, de la loi du 10juillet 1965; […] Attendu que, pour débouter la SCI et le syn- dicat de leur demande, l’arrêt, qui constate que le lot n°4 ne fait pas partie des lots de volumes soumis au règlement de coproprié- té du 3 juillet 1990, relève que l’état des- criptif de division stipule que l’ensemble immobilier ne sera pas régi par la loi du 10juillet 1965 et qu’à cette fin, l’acte iden- tifie des volumes immobiliers de pleine pro- priété dans le cadre du régime du droit de superficie, et énonce l’ensemble des servi- tudes issues de l’imbrication de ces volumes qui permettent leur coexistence ainsi que l’attribution des 3026/10 000 e de charges générales au lot n°4, retient que l’état des- criptif de division constitue , relativement à ce lot, la convention contraire visée à l’article 1 er , alinéa2, de la loi du 10 juillet 1965; Qu’en statuant ainsi, sans constater la création d’une organisation différente , au sens de la loi, pour la gestion des élé- ments communs de l’ensemble immobilier, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt est cassé. Observations : La Cour de cassation indique que la faculté d’écarter le régime de la loi de 1965 pour les ensembles immo- biliers, suppose de prévoir une organisa- tion différente. Dans cette affaire, une fraction du bâtiment était soumise à la copropriété mais, pour une autre, l’état descriptif excluait expressément la loi de 1965 et identifiait des “volumes immobi- liers de pleine et entière propriété dans le cadre du régime du droit de superficie”. Il prévoyait aussi des servitudes issues de l’imbrication des volumes. La cour d’appel avait jugé que l’état descriptif de division constituait la convention contraire au sens de l’article 1 er al. 2 de la loi. Mais cela ne suffisait pas. Il fallait, indiquait le pourvoi, prévoir une organisation différente pré- sentant un caractère permanent, chargée de gérer les éléments et services communs de l’ensemble immobilier. Faute d’avoir mis en place une organisation collective pour gérer ces équipements, l’ensemble immo- bilier devait rester régi par la loi de 1965. (Dans le même sens, voir Civ. 3 e , 27mars 1996). La loi n’impose pas d’organisation, ce peut être une association syndicale libre (Civ. 3 e , 6 nov. 2007) ou une union de syn- dicats par exemple. ■ Refus abusif de transformer un lot (Cass. Civ. 3 e , 19 sept. 2012, n°981, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°11-21631) Une assemblée avait refusé à un coproprié- taire l’autorisation de transformer son lot, jusqu’alors à usage d’entrepôt, en apparte- ment. Le copropriétaire avait alors obtenu en appel qu’il soit jugé que ce refus de fai- re les travaux était abusif. Mais cela ne valait pas autorisation pour autant: “Attendu qu’ayant relevé […] que le chan- gement d’affectation du lot 20 était confor- me à la destination de l’immeuble, à usage mixte de commerce et d’habitation, n’emportait pas de conséquence sur son harmonie ou sa tranquillité et qu’aucun élé- ment ne permettait de dire que les travaux portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la solidité de l’immeuble, la cour d’appel […] a pu déci- der que le refus d’autoriser ces travaux était abusif ”. L’arrêt est cependant cassé au visa de l’article 25 b de la loi de 1965: “Attendu que pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en remise du lot n°20 dans son état antérieur, l’arrêt retient que, si la délibération refusant illici- tement l’autorisation de changement de destination constitue un abus de majorité, les modalités du changement d’affectation, en ce qu’elles supposent des travaux de nature à affecter les parties communes et 2 octobre 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - V V E E N N T T E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Droit de préemption de la SAFER Un couple ayant été placé en liquidation judiciaire, le juge-commissaire avait auto- risé la cession de quatre parcelles de terres pour 50000euros au profit d’une SCI. Or la SAFER avait exercé son droit de préemption en invoquant l’article L 143- 10 du code rural et en offrant 33000euros. Le liquidateur avait alors sai- si le juge-commissaire pour qu’il soit sta- tué sur la poursuite de la vente et obtenir l’autorisation de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux en fixation du prix. L’arrêt qui avait autorisé le liquidateur à saisir le juge-commissaire est cassé: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que l’exercice du droit de préemption de la SAFER ne peut avoir pour effet de modifier les conditions de la vente autori- sée par le juge-commissaire, la cour d’appel a violé [l’article L 143-10 du code rural et l’article L 622-16 du code de com- merce dans sa rédaction antérieure à la loi du 26juillet 2005]”. (Cass. Civ. 3 e , 19 sept. 2012, n°980, FS- P+B+R+I, cassation, pourvoi n° 10-21 858). Il résulte de cet arrêt que la SAFER qui pré- empte un bien dans le cadre d’une liquida- tion judiciaire doit le faire au prix fixé par le juge-commissaire et ne peut pas se prévaloir de l’article L 143-10 qui l’autorise habituelle- ment à offrir un prix plus bas que celui demandé par le vendeur. ▲ 2 octobre 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• induisent une modification des tantièmes relatifs au lot considéré, doivent être sou- mises à l’approbation de l’assemblée géné- rale des copropriétaires, que c’est à tort que le premier juge a autorisé M. et M me M. à réaliser ledit changement et que de même, aucune décision de remise en état ne saurait être prise par la cour d’appel avant examen du “projet” par l’assemblée générale souveraine à cet égard; Qu’en statuant ainsi alors qu’elle constatait que les travaux avaient été réalisés avant la demande d’autorisation et que l ’annulation d’une décision de refus d’autorisation de travaux ne vaut pas autorisation , la cour d’appel a violé le tex- te susvisé; Par ces motifs: casse”. Observations : Cet arrêt tranche donc deux aspects de la question relative à la transformation d’un lot. 1. Il juge que le refus d’autoriser la trans- formation d’un lot d’entrepôt en lot d’habitation est abusif. L’immeuble en question était situé à Nice. La tranquillité des copropriétaires risque en effet d’être davantage affectée par le changement en sens inverse. L’arrêt mentionne les critères à apprécier: destination de l’immeuble, droits des autres copropriétaires, risque que les travaux affectent la solidité de l’immeuble. Au regard de ces critères, le copropriétaire devait donc obtenir son autorisation, le refus étant abusif. 2. S’agissant des modalités, la cour d’appel avait renvoyé les parties à une décision en assemblée et rejeté la demande du syndicat de remise les lieux dans leur état antérieur. La solution est ici censurée en ce qu’elle sous-entendait que l’annulation du refus d’autorisation impliquait une autorisa- tion… La faculté d’accorder l’autorisation a posteriori est régulièrement admise (Civ. 3 e , 30 sept. 1998, Bull. Civ. III, n°181). Mais il résulte de la cassation que le juge ne peut pas contraindre l’assemblée à accorder l’autorisation des travaux. La situation devient difficile à régler: le refus de transformation est abusif, mais le copropriétaire ayant néanmoins effectué les travaux a agi illégalement et à ce titre devait être condamné à remettre les lieux en état. Il lui faudrait ensuite saisir l’assemblée d’une autorisation préalable pour engager de nouveaux travaux… Le syndicat conciliant, et tenant compte de ce que son refus a été jugé abusif, pourrait accorder son autorisation a posteriori, sauf à l’assortir de conditions: vérification par l’architecte de l’immeuble, respect des règles d’urbanisme… Démembrement de propriété ■ Construction sur un terrain dont la nue-propriété a été donnée (Cass. Civ. 3 e , 19septembre2012, n°982, FS- P+B, rejet, pourvoi n°11-15-460) Une personne avait donné à sa fille mineu- re la nue-propriété de terrains dont elle s’était réservée l’usufruit et sur lesquels elle avait construit des immeubles de rapport. L’administration fiscale avait considéré que la réalisation de ces constructions consti- tuait une donation indirecte et elle avait soumis la valeur des travaux aux droits d’enregistrement. La mère de la fille mineu- re avait alors engagé une action en dégrè- vement total des rappels de droits et péna- lités. Elle avait obtenu gain de cause devant la cour d’appel. Or l’administration fiscale soutenait qu’en application des articles551, 552 et555 du code civil, “l’accession appartient immédia- tement à la fois à l’usufruitier et au nu-pro- priétaire conformément à leurs droits res- pectifs d’usage et de jouissance pour le pre- mier et de disposition pour le second”/ La Cour de cassation rejette cette argumen- tation et confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit qu’ il n’existait aucun enrichissement pour la nue-propriétaire qui n’entrera en possession des constructions qu’à l’extinction de l’usufruit, l’accession n’a pas opéré immédiatement au profit du nu-pro- priétaire du sol”. Observations : Voici une intéressante déci- sion en matière de montage patrimonial. Le propriétaire d’un terrain en donne la nue-propriété et édifie des constructions ensuite, en tant qu’usufruitier. A l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire voit la pleine propriété du bien reconsti- tuée sur sa tête, hors droits de succession. L’usufruitier a ainsi pu faire édifier l’immeuble et en transmettre la valeur au nu-propriétaire, hors droits de succession. La cour d’appel avait justement jugé que le donateur du terrain, en tant qu’usufruitier, avait pour objectif de valoriser son usufruit et non de mettre en œuvre une intention libérale. Il ne s’agissait donc pas d’une donation déguisée. ● ▲ ▲ C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É Philippe Pelletier: “le décret est un acte plus politique que juridique” Le décret du 20juillet2012 suscite de nombreuses questions dans ses modalités d’application. En voici quelques exemples, même si chez les particuliers, le dispo- sitif n’a pas suscité de nombreux appels du numéro vert mis en place par l’ADIL de Paris. L L E E D D É É C C R R E E T T D D E E B B L L O O C C A A G G E E D D E E S S L L O O Y Y E E R R S S Invité à commenter le décret du 20 juillet 2012 d’encadrement des loyers dans 38 agglomérations, Étienne Crépon, directeur de l’habitat, indique que les actuels obser- vatoires de loyers étant “parcellaires et de qualité scientifique relative”, il a été fait référence, pour la mesure de l’évolution des loyers, au fichier des bénéficiaires de l’APL. Pour caractériser le niveau anormal, l’administration s’est appuyée sur l’OLAP et sur Clameur. Étienne Crépon justifie la période d’observation, dix ans, par le fait qu’il fallait effectuer un lissage et éviter les à-coups d’évolution des marchés. Pour l’avenir, il prévoit de mettre en place des observatoires au niveau local et d’en assurer la centralisation dans un système national. Quel fondement légal du décret ? S’agissant du fondement légal du décret de blocage, Philippe Pelletier estime que, dans l’attente d’une loi nouvelle, le Gou- vernement pouvait prendre un décret en se basant sur l’article 18 de la loi de 1989. Toutefois, il considère, pour la relocation, que le locataire ne dispose pas du droit d’exiger du bailleur qu’il fournisse des références et pas plus qu’il ne peut demander au juge de fixer le loyer. En effet, ce droit est prévu par l’article 17 b, lequel a cessé de produire ses effets le 31juillet 1997. Le décret a indirectement redonné de l’intérêt à l’article 17 a qui prévoit les cas dans lesquels la fixation du loyer est libre (logements neufs, faisant l’objet de tra- vaux de mise aux normes de décence ou de travaux d’amélioration d’un montant d’un an de loyer). Le cabinet LPA a établi un tableau récapi- tulatif des cas de fixation du loyer (voir ci- contre) et apporté diverses précisions. > En cas de renouvellement de bail, si le bailleur veut motiver la hausse par des tra- vaux, doit-il joindre des références de loyer? Le décret ne prévoit pas explicite- ment l’obligation de joindre de références, mais il est conseillé de le faire, par applica- tion de l’article 17c et justifier ainsi la com- paraison avec l’évolution en fonction des travaux. 2 octobre 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ▲ L L E E D D É É C C R R E E T T D D E E B B L L O O C C A A G G E E D D E E S S L L O O Y Y E E R R S S R R E E N N C C O O N N T T R R E E > La commission de conciliation est-elle compétente? Le décret ne l’évoque pas, mais l’article 20 de la loi lui donne une compétence générale sur les loyers. Si le locataire refuse ou ne répond pas à la pro- position de loyer du bailleur, il est donc conseillé de saisir la commission et, en cas d’échec de la conciliation, de saisir le juge. Le juge ne peut pas réduire le loyer > En cas de relocation , quel est le pouvoir du juge pour faire respecter le décret? Pour Phi- lippe Pelletier, “faute d’habilitation légale, le juge n’a pas le pouvoir de fixer le loyer”. En effet, ce recours était prévu dans l’article 17b, mais le décret ne peut le faire revivre. Tout au plus le juge pourrait-il constater que le décret n’est pas respecté, annuler le bail et fixer une indemnité d’occupation jusqu’au départ du locataire, ce qui n’est évidemment pas le but recherche celui-ci. > Qu’est-ce qu’un loyer manifestement sous-évalué? En théorie, un écart entre le loyer pratiqué et les loyers de voisinage de moins de 10% est possible (cf. le texte de l’article 17 c qui évoque une hausse par tiers, si elle est inférieure à 10%), mais en pratique la jurisprudence exige une diffé- rence de l’ordre d’au moins 30% pour caractériser la sous-évaluation manifeste. > Comment appliquer la hausse en cas de référence à l’indexation? Il est possible de la pratiquer par fraction d’année, par exemple si un locataire part en cours d’année et que le nouveau locataire entre immédiatement dans les lieux. > Si le bailleur a négligé d’appliquer l’indexation, peut-on fixer le loyer du nou- veau locataire en faisant un rattrapage de l’indexation? Selon le cabinet d’avocats, ce la n’est pas possible car le décret mentionne la référence au dernier loyer “appliqué”. > Si le locataire dont la remise à niveau du loyer est en cours sur 6 ans quitte les lieux à l’année 2, comment fixer le loyer du nou- veau locataire? Si le loyer de l’année 2 n’est pas sous-évalué, il servira de base au nouveau loyer, avec simplement une indexation sur l’IRL (la suite de la remise à niveau est alors perdue). Si le loyer de l’année 2 reste sous-évalué, il faut appli- quer le décret et donc limiter la hausse à 50% de l’écart avec les loyers du voisinage. > Lorsqu’un loyer relevant de la loi de 1948 se libère, comment fixer le loyer? Le plus souvent, le bailleur fera des travaux impor- tants et échappera au blocage (art. 17 a). Mais dans le cas où des travaux ne seraient pas nécessaires, le décret s’applique et impo- se une fixation par référence au voisinage et hausse limitée à la moitié de l’écart. Les différents cas Evolution du loyer Modalités Textes Nouveau bail Nouvelle location (cas général) Ancien loyer indexé Sans objet Art. 1 er décret 2012 Première mise en location Loyer libre Sans objet Art. 17 a loi 1989 Loyer ancien manifeste- ment sous-évalué Ancien loyer indexé + 50 % hausse pour mise à niveau de logements comparables Sans objet Art. 2b décret 2012 Art. 19 loi 1989 Travaux de mise aux normes de décence Loyer libre Sans objet Art. 17 a loi 1989 Art. 6a loi 1989 Décret 2002 Travaux d’amélioration représentant une année du dernier loyer Loyer libre Travaux réalisés dans les 6 mois avant la nouvelle location Art. 17 a loi 1989 Travaux d’amélioration représentant 50 % du der- nier loyer Ancien loyer indexé + 15 % du coût TTC des tra- vaux Travaux réalisés durant la dernière location Art. 2a décret 2012 Bail en cours ou renouvelé Renouvellement de bail Ancien loyer indexé sauf manifestement sous-évalué Références du voisi- nage et contrôle judiciaire Art. 17c et 19 loi 1989 Travaux d’amélioration représentant, en cas de renouvellement, une année du dernier loyer Ancien loyer indexé + 15 % du coût des travaux Travaux réalisés au cours du bail expiré Art. 17c loi 1989 Art. 4 décret 2012 Bail en cours Indexation sur IRL Période annuelle Art. 17 d loi 1989 Travaux d’amélioration réalisés au cours du bail Evolution libre du loyer Accord du locataire dans le bail ou un avenant Art. 17e loi 1989 Décret 2012 La fixation du loyer après le décret du 20 juillet 2012 Source: Lefebvre, Pelletier & Avocats Quelles perspectives d’avenir? Philippe Pelletier indique que la loi nouvel- le, prévue au printemps donnera une base juridique convenable au régime d’encadrement des loyers. Mais il juge pro- bable que le texte ne soit pas prêt avant la fin juin et donc qu’un nouveau décret d’encadrement sera publié fin juillet2013. En conclusion, Philippe Pelletier observe que ce décret est “plus un acte politique que juridique” et appelle le législateur à la prudence dans la rédaction de la réforme car toucher à la loi de 1989 est une tâche périlleuse… ■ Procédure de sauvegarde Un décret du 20septembre fixe le seuil à partir de quel montant de total de bilan le débiteur est réputé remplir les conditions de seuil permettant l'ouverture d'une pro- cédure de sauvegarde financière accélérée. Le seuil est fixé à 25millions d'euros (10millions si le débiteur contrôle une société dont le total de bilan est supérieur à 25millions d'euros). (Décret n°2012-1071 du 20 sept. 2012 pris pour l'application du 2° du I de l'article 28 de la loi n°2012-387 du 22mars 2012 relative à la sim- plification du droit, J.O. du 22 sept. p.15008). ■ Exonération d’impôt sur la plus- value L'article 150 U II 1 e bis du CGI prévoit un cas d'exonération d'impôt sur la plus-value en cas de cession d'un logement, autre qu'une résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa rési- dence principale au cours des 4 années précédentes. L'exonération suppose de remployer le prix de cession à l'acquisition d'une résidence principale. L'acte de ces- sion de ce bien doit alors comporter un cer- tain nombre de mentions. Elles viennent d’être fixées par décret, inséré à l'article 41 duovicies-0-H de l'annexe III au CGI: - identité du bénéficiaire de la cession, - droits du bénéficiaire sur le prix de ces- sion, - la fraction du prix que le bénéficiaire des- tine au remploi au titre de l'acquisition ou la construction d'une résidence principale, - le montant de la plus-value exonérée. (Décret n°2012-1073 du 21septembre 2012 pris pour l'application du 1° bis du II de l'article 150 U du CGI relatif à l'exonération d'impôt sur le revenu de la plus-value résultant de la pre- mière cession d'un logement sous condition de remploi du prix de cession à l'acquisition de la résidence principale, J.O. du 23 sept. p.15070). A A U U F F I I L L D D U U J J O O 2 octobre 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Magistrature ✓ Jean Courtial , conseiller d'Etat, est nommé président de sous- section de la section du contentieux du Conseil d'Etat. (Arrêté du 19septembre 2012, J.O. du 20 sept. @). Administration et organismes publics ✓ Administration fiscale : Philippe Parini est nommé directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris. (Décret du 18septembre 2012, J.O. du 19 sept. @). ✓ Conseil de l'immobilier de l’État : Jean-Louis Dumont est désigné président. (Arrêté du 12sep- tembre 2012, J.O. du 20 sept. p.14926). Conventions collectives ➠ Entreprises d'architecture : il est envisagé l'extension de l’avenant n°1 du 28juin 2012 portant diverses modifications de la convention collective. (Avis publié au J.O. du 18 sept. p.14800). Relèvement des plafonds des livrets A et LDD ✓ Le plafond du livret A est relevé de 15300 à 19125euros pour les personnes physiques (art. R 221-2 du code monétaire et finan- cier) à compter du 1 er octobre 2012. ✓ Le plafond du livret de développement durable est porté de 6000à 12000euros (art. D 221-27 du code monétaire et finan- cier) à compter du 1 er octobre 2012. (Décrets n°2012-1056 et 1057 du 18septembre 2012, J.O. du 19 sept. 2012, p.14817). Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 18sept. 2012 AN p.5133 n°1275 Jacques Valax SRC, Tarn Danger des champs électromagnétiques des antennes-relais Santé Le décret du 3 mai 2002 a fixé les valeurs limites d'exposition du public aux champs électromagnétiques des installations comme les antennes-relais. Le plafond des seuils d'émission des antennes-relais est de 61 volts par mètre. Une étude a été commandée par le Gouvernement précédent en février 2012. Mais elle n'a donné lieu à aucune concertation. La ministre a donc repris le dossier et lancé une concertation en juillet 2012. 18sept. 2012 AN p.5143 n°448 Jean-Jacques Candelier, GDR, Nord Indépendance des législations en matière de permis de construire Logement Le principe de l'application au droit des sols de l'indépendance des législations a été établi par le Conseil d'Etat (1 er juillet 1959). Il en résulte que le permis ne peut être accordé que si le projet est conforme aux textes relatifs à l'utilisation des sols, l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, la dimension l'assainissement et à l'aménagement des abords. Le principe d'indépendance permet une sécurité juridique car la non-conformité à une législation ne remet pas en cause la légalité des autres autorisations. Toute- fois, des articulations ont eu lieu, notamment pour la protection du patrimoine, les projets en réserve naturelle ou site classé. Mais l'autorité administra- tive ne saurait s'ingérer dans les rapports entre per- sonnes privées relevant des conflits de voisinage. Le député encourageait la piste d'une fin de l'indépendance des lég- islations, il indiquait que des administrés sus- pectent un délit de favoritisme lorsque l'administration refuse de tenir compte des con- flits de voisinage en accordant un permis de construire. 20sept. 2012 Sénat p.2049 n°71 Jean-Claude Lenoir, UMP, Orne Protection du patri- moine. Désignation du commissaire enquêteur Logement Dans une commune non dotée d'un PLU, une déclaration préalable doit précéder certains travaux modifiant un élément qu'une délibération de con- seil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial (art. R 412-17 e et R 421-23 i du code de l'urbanisme). Les textes ne prévoient pas de quelle enquête publique il s'agit. Pour éviter tout vide juridique, et dans l'attente d'une modification des textes, on doit considérer que ces articles visent la protection de l'environnement et le com- missaire enquêteur doit donc être désigné par le président du TGI. 20sept. 2012 Sénat p.2050 n°792 Colette Giudicelli, UMP, Alpes-Mar- itimes Modification de l'article R 421-14 du code de l'urbanisme Logement La réforme de 2007 avait restreint le champ de la déclaration préalable en soumettant à permis de construire tout projet d'agrandissement avec modification de volume et création ou agrandisse- ment d'une ouverture (art. R 421-14 c du code de l'urbanisme). Cette réforme « n'a pas démontré sa plus-value » et le décret du 29 décembre 2011 a supprimé cette disposition. La sénatrice évoquait de nombreux cas où cet arti- cle avait conduit à l'exigence d'un permis de construire: percement d'une façade pour créer un ascenseur extérieur de moins de 20 m 2 … 20sept. 2012 Sénat p.2050 n°941 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Construction d'un local en sous-sol Autorisation? Logement Une construction nécessite une autorisation en cas d'emprise au sol ou de création de surface de plancher. Une construction enterrée ne crée par d'emprise au sol. Les caves ne sont déductibles de la surface de plancher que si elles constituent une annexe de logements. Une cave enterrée située sur un terrain nu nécessite une autorisation car elle crée de la surface de plancher. Texte de référence: art. R 112-2-7 du code de l'urbanisme. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 2 octobre 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 492 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I L L O O G G E E M M E E N N T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Le projet de loi logement voté au Sénat Le projet de loi porté par Cécile Duflot a été adopté par les sénateurs le 13 sep- tembre. La plupart des propositions d’amendements ont été renvoyés au projet de loi logement du printemps 2013. Philippe Esnol, rapporteur pour avis, évoque notamment l’article 15 qui concerne les contrats de développement territorial pour le Grand Paris. Il vise à associer plus étroitement la région et les départements à ces CDT afin qu’ils deviennent signataires des contrats. Ensuite, il reporte la date limi- te de signature des contrats au 31décembre2013. Enfin il vise à rendre compatibles les projets et actions d’aménagement avec le SDRIF (JO Sénat déb. 12 sept. p.2813). Daniel Dubois critique les options retenues par le projet de loi et suggère plutôt de rééquilibrer la relation entre bailleur et loca- taire. Mireille Schurch demande que la proposi- tion de loi pour une stratégie foncière publique, déposée le 30juillet dernier fasse l’objet d’une discussion commune avec le présent projet de loi. Elle observe que la ces- sion des terrains publics à moindre coût ne permettra pas de lutter contre la spéculation foncière (p.2816) et elle suggère des méca- nismes de régulation de la valeur du foncier et la création d’une agence nationale fonciè- re pour le logement. Elle bénéficierait notamment de droits de préemption et d’expropriation dans les communes ne res- pectant pas les exigences de la loi SRU. Elle souhaite que le Gouvernement aille plus loin et fixe à 30% le taux minimum de logements sociaux en zone tendue. Jacques Mézard estime qu’il faut non seule- ment développer une offre locative très sociale mais aussi une offre de logements intermédiaires dans le parc privé (p. 2618). Il déplore par ailleurs l’excès de normes et les recours abusifs. S’agissant de la vente des terrains publics, François Calvet observe qu’elle risque de se heurter à la réticence des organismes publics concernés qui sont lourdement endettés (p.2820), il insiste sur les difficultés des com- munes qui vont être contraintes de construi- re davantage de logements sociaux, sans que les financements publics soient suffi- sants. Joël Labbé demande au Gouvernement de lutter contre les agences de listes qui font payer 150 à 400euros l’accès à une liste de petites annonces, sans garantie de résultat (p 2823). Marie-Noëlle Lienemann soutient le projet de loi. Elle indique que, en 10 ans, il n’a été construit que 45000 logements sociaux par an alors que le prix du foncier, en 30 ans, a augmenté de 700%; elle estime qu’il faut développer le locatif mais aussi l’accession sociale. Yvon Collin suggère, pour lutter contre la rétention foncière, de limiter le droit à construire dans le temps (p.2829). Très virulent sur le texte, Philippe Dallier, prenant l’exemple de la commune dont il est maire, Les Pavillons-sous-Bois, estime anormal d’augmenter le taux de logements sociaux de 20 à 25% sans tenir compte de la diversité des situations des communes et des efforts qui ont déjà été accomplis lors des années antérieures. Cette nécessité de tenir compte de la diversité des territoires est approuvée par Gérard Colomb (p.2835). Colette Giudicelli mentionne enfin avoir déposé une proposition de loi pour favori- ser la mobilité dans le parc social (p.2838). En réponse, Cécile Duflot indique que le régime des pénalités doit être renforcé car il est très incitatif. Elle rappelle que, lorsque le foncier est rare, il est possible de préempter des immeubles existants lors des cessions. ■ Discussion par articles Mireille Schurch propose de demander au Gouvernement un rapport sur un mécanis- me de régulation du prix du foncier. Son amendement (n°27) a été voté (p.2856). Elle propose ensuite la création d’une agen- ce nationale foncière pour le logement (amendement n°32), mais la ministre a indi- qué que cette proposition posait la question de la superposition avec les établissements publics fonciers et elle a renvoyé le débat à la loi logement du printemps prochain, l’amendement a été rejeté (p.2856). Les sénateurs ont abordé l’article 1 er . Joël Guerriau observe que la cession de foncier public va surtout bénéficier aux villes centres. Un amendement (n°114) du rap- porteur, Claude Bérit-Débat, a été voté, contre l’avis de la ministre, pour inverser la présentation de la décote: elle sera de 100% pour la part du programme destinée à la réalisation de logements sociaux, et elle pourra être réduite en tenant compte de la catégorie de logements. Un autre amende- ment (n°10) a été voté pour ajouter à la lis- te des bénéficiaires potentiels des cessions de terrains par l’État, les opérateurs interve- nant dans le cadre d’une concession d’aménagement. Le 12septembre, Philippe Dallier a suggéré d’ajouter dans les critères de fixation de la décote, le potentiel financier de la collectivi- té locale concernée, mais il a retiré son amendement (n° 163), la ministre renvoyant cet aspect au décret (JO Sénat déb. 13 sept. p.2886). Le vote de l’amendement n°25 a modifié la sanction qui est prévue par le tex- te lorsque le programme de logements n’est pas réalisé dans un délai de 5 ans. Le texte initial prévoyait la résolution de la vente ou ▲ 2 octobre 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I L L O O G G E E M M E E N N T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T le remboursement de la décote. Le texte amendé prévoit systématiquement la sanc- tion de résolution de la vente sans indemni- té pour l’acquéreur. L’amendement n°116 a introduit une suspension du délai de 5 ans en cas de recours contre l’autorisation de construire et en cas de prescription de fouille archéologique (p.2891). L’article 1er a été voté. L’article 2 étend à établissements publics dont la liste est fixée par décret la faculté de cession avec décote. L’amendement n°117 a mentionné expressément RFF, la SNCF et Voies navigables de France. Il a été voté contre l’avis de la ministre. Un autre amendement (n°82) a été voté contre l’avis de Cécile Duflot: il vise à répondre à la censure par le Conseil consti- tutionnel le 22septembre 2010 de la faculté pour les communes d’obtenir des cessions gratuites de terrain. Hervé Maurey préconi- se de l’autoriser à nouveau pour permettre la réalisation d’opérations d’aménagement (p.2897). Avant l’article 4, Christian Cambon a propo- sé (amendement n°55) d’imposer un avis conforme de la commune en cas de vente par un bailleur social d’un ensemble de logements sociaux situés sur le territoire de sa commune, Catherine Proccaccia évoque à ce propos les déconventionnements des logements ICADE dans le Val-de-Marne. Il a été voté (p.2902). L’article 4 porte à 25% le taux de logements sociaux , sauf dans les communes où le parc de logements existants ne justifie pas la pro- duction de logements supplémentaires. Il a fait l’objet de nombreux amendements dont la plupart a été rejetée. Toutefois, l’amendement 141 du Gouvernement a été voté, il vise à maintenir le terme “locatif” dans la définition des logements sociaux concernés par l’obligation (p.2921). ■ Accession sociale Le débat a ensuite porté sur l’accession sociale à la propriété. Élisabeth Lamure sug- gère d’intégrer dans les décomptes des loge- ments sociaux les primo-accédants qui béné- ficient d’une aide à l’accession sociale (amendement n°59 rectifié bis). Il a été repoussé et l’article 4 a été voté. Valérie Létard a proposé (amendement n°142) de conférer à l’établissement public de gestion immobilière du Nord-Pas-de- Calais, EPINORPA le statut de SA d’HLM. Toutefois, Dominique Watrin a souligné que ce changement posait de nombreuses ques- tions, mais il a été voté (p.2938). L’article 5 a ensuite été voté. Un amendement n°19 proposait ensuite d’affecter un coefficient aux logements sociaux en fonction de leur type de finance- ment, pour favoriser les logements les plus sociaux, mais il a été repoussé (p.2945). ■ 30% de logements sociaux dans les programmes de plus de 12 logements Le Gouvernement a ensuite proposé un amendement (n°185) pour imposer, dans les communes faisant l’objet d’un constat de carence, un quota de 30% de logements sociaux dans tout immeuble de plus de 12 logements. Il a été voté (p.2946). L’article 6 vise le prélèvement imposé aux communes qui ne respectent pas leurs obli- gations de construction de logements sociaux. Il a été voté avec quelques modifi- cations, par exemple l’amendement n°41 qui permet de déduire le coût des fouilles archéologiques du prélèvement imposé aux communes. Les débats se sont poursuivis le 13sep- tembre avec l’article 7 qui fixe à 2025 l’échéance pour atteindre l’objectif de construction de logements sociaux . Cer- tains, comme Philippe Kaltenbach (Hauts- de-Seine) demandent que le PLS ne puisse pas financer plus que 30% des logements sociaux alors que d’autres, comme Philippe Dallier (Seine-Saint-Denis), observent que le PLS a une utilité sociale lorsqu’il permet des loyers de 10 ou 11€ le m 2 alors que des loge- ments lamentables du parc privé sont loués à 20€ le m 2 (p.2971). Ont été votés l’amendement n°132 qui fixe le taux de PLAI à 30% minimum, le n°21 qui prévoit un taux de 30% pour les PLS. Si le taux de logements sociaux est de moins de 10% alors la part de PLS est limitée à 10% (amen- dement n°103, voté). L’article 8 majore le prélèvement imposé aux communes qui ne respectent pas leurs obli- gations. Il a été augmenté par amendement n°22, à l’initiative de Mireille Schurch. Un amendement n°139 a été voté, présenté par Pierre-Yves Collombat, et qui vise à uni- fier les régies de fixation des taxes pour le financement des établissements publics fon- ciers (p.2986). L’article 10 institue un fonds national de développement d’une offre de logements locaux sociaux pour les ménages les plus en difficulté (vote p.2988). Vincent Capo- Canellas a tenté de faire restreindre le droit des associations à engager des recours contre les permis de construire, mais son amendement (n°69) a été rejeté (p.2990). L’article 12 qui supprime la possibilité pour un EPCI qui perçoit le prélèvement d’une commune de reverser à la même commune une partie du prélèvement fléché pour financer la réalisation de logements sociaux a été adopté (p.2993). Un article additionnel (amendement n° 147) permet au préfet de majorer le prélèvement sur les communes carencées qui n’auront pas réalisé un tiers de leurs obligations trien- nales en 2013, explique la ministre. L’article 15 concerne le Grand Paris. Vincent Capo-Canellas explique qu’il reporte la date limite d’ouverture de l’enquête préalable à la signature des contrats de développement territorial au 31décembre2013. Il clarifie l’association de la région et des départe- ments aux CDT et il organise leur compati- bilité avec le schéma directeur de la région Ile-de-France. Il a été voté. Jacques Mézard a proposé (amendement n°135) de supprimer le prélèvement imposé aux organismes HLM, et il a été voté en dépit du souhait de la ministre que le débat soit reporté au projet de loi de finances (p.2999) et l’ensemble du texte a été voté. ● ■ Annulation d’un droit de pré- emption de la SAFER du Centre Le Conseil d'Etat a annulé le décret du 7sep- tembre 2001 autorisant la SAFER du Centre à exercer son droit de préemption pour une nouvelle période de 5 ans, en ce qui concer- ne le département du Cher. En effet, les avis rendus par la commission départementale d'orientation de l'agriculture du Loiret et celui du bureau de la chambre d'agriculture du même département ne comportaient l'exposé d'aucun motif. Or l'article L 143-7 du code rural prévoit que lorsque la SAFER demande l'attribution du droit de préemption, le préfet détermine les zones où se justifie l'octroi du droit de pré- emption après avis motivé de ces commis- sions. En conséquence, l'arrêt juge irrégulier le décret du 7septembre 2001. (Décision n°352902 du 19septembre 2012 du Conseil d'Etat J.O. du 22 sept. 2012, p.15027). ▲
