Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation HLM : Charges locatives en collectif ou individuel
Baux commerciaux : Justification des charges locatives / Intérêts moratoires : à compter de quand ? / Réduction du montant de l’indemnité d’éviction
Copropriété : Assurance : limite à la clause d’exonération pour défautd’entretien / Désignation d’administrateur provisoire
Vefa : Contrat de réservation, contenu de l’accord des parties
Fiscalité locale : Demande d’exonération de REOM
– 4 – Au Parlement –
Réforme de la carte judiciaire / Artificialisation des terres agricoles /Tarification progressive de l’énergie
– 5 – Réglementation et marchés –
Le marché de bureaux vu de la tour Carpe Diem
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
RIL / Livret A / Performance énergétique
■ JUGÉ ■ > Le décret de 1987 sur les charges loca- tives est inapplicable aux baux commer- ciaux, sauf accord contractuel (arrêt du 3octobre de la Cour de cassation). > La Cour de cassation a écarté l’application d’une clause d’un contrat d’assurance excluant la responsabilité de l‘assureur en cas de défaut d’entretien de l’immeuble, en raison de son imprécision (lire p.3). > Une cour d’appel avait dispensé un contribuable du paiement de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères au motif qu’il n’utilisait pas le service de la commune. L’arrêt est cassé car le contri- buable ne justifiait pas éliminer les déchets suivant les règles de l’article L 541-2 du code de l’environ-nement (p.4). ■ RÉPONDU ■ > Le maire ne peut pas voir sa responsabilité engagée sur le fondement du droit des tiers. Si une construction cause un trouble excédant les troubles normaux de chantier, il appartient au voisin de saisir le juge (voir p.6). ■ DÉCLARÉ ■ > La ministre Marie-Arlette Carlotti a décla- ré qu’elle souhait maintenir l’échéance de 2015 pour l’accessibilité des établissements recevant du public (p.4). > La ministre Delphine Batho souhaite encadrer le DPE par un dispositif réglemen- taire (p.5). > Christiane Taubira envisage de recréer des tribunaux de première instance (p.4). > La fédération du commerce spécialisé Procos, demande que l’application de l’ILC soit rendu obligatoire (p.8). Taxes foncières: la hausse n’est pas inéluctable L’ UNPI a présenté ce 10octobre les résultats de son observa- toire des taxes foncières. Les statistiques inquiètent les proprié- taires qui ont versé en 2011 quelque 26milliards d’euros de taxes foncières. En effet, la progression des bases, cumulée à cel- le des taux est préoccupante: l’évolution moyenne des taux de taxes foncières de 2006 à 2011 pour la part départementale est de 24,83% (sans tenir compte du transfert en 2011 d’une fraction des frais de recouvrement des taxes foncières. Ce prélèvement de 8% a été ramené à 3% au profit de l’État mais les 5% d’écart ont été transférés aux départements). Quant à l’évolution de la part com- munale, elle a été de 18,65% en 5 ans. Si on combine les hausses des parts départementales et du bloc communal avec la majoration des bases, on parvient à une hausse moyenne de 20,94% sur l’ensemble du territoire national. Le taux cumulé des taxes foncières est de 35,65% de la valeur locative (39,70% dans les 50 plus grandes villes). 7 villes dépassent ainsi 50% de la valeur locative (Grenoble, Cannes, Angers, Nîmes, Montpellier et LeHavre), le record étant détenu par Amiens avec 54,49%. La ville qui a le plus augmenté est Paris avec 67,9% de hausse. Considérant que la valeur locative est en général fixée à la moitié du loyer de marché, le président de l’UNPI, Jean Perrin observe qu’on a ainsi dépassé deux mois de loyers et 2,5 mois de loyers dans les grandes villes. Pour contrer cette évolution, l’UNPI demande à l’État de bloquer la faculté des collectivités territoriales d’augmenter les taux… C e sombre tableau n’est pourtant pas inéluctable… comme le montre l’exemple de Chartres. Dans cette ville d’Eure-et-Loir, les sta- tistiques publiées par l’UNPI indiquent que le taux du bloc commu- nal est de 30,37%. L’évolution constatée entre2006 et2011 est de 1,98% pour le bloc communal et, si on y ajoute celle du taux dépar- temental, de 5,18%. Or ces évolutions intègrent l’augmentation des bases, fixées par l’État, qui a été en 5 ans de 9,43%. Une haus- se globale de 5,18% signifie donc que les taux communaux ont été réduits. C’est en effet le résultat exceptionnel auquel est parvenu le député maire de Chartres, qui est décrit dans le livre de Michel Godet “la France des bonnes nouvelles” (Odile Jacob, sept. 2012). Jean-Pierre Gorges a réussi la performance de développer sa ville, belle endormie à l’ombre de sa splendide cathédrale, en relançant les investissements et… en baissant les impôts. “Ville d’art et d’histoire”, Chartres est devenue la “capitale de la lumière et du parfum”. Cet exemple que décrit Michel Godet en louant le dyna- misme de son maire est la preuve qu’il est possible de réduire la pression fiscale tout en finançant de nouveaux équipements publics et en réduisant l’endettement. A étudier et à diffuser! ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 493 16 OCTOBRE 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation HLM : Charges locatives en collectif ou individuel Baux commerciaux : Justification des charges locatives / Intérêts moratoires: à compter de quand? / Réduction du montant de l’indemnité d’éviction Copropriété : Assurance: limite à la clause d’exonération pour défaut d’entretien / Désignation d’administrateur provisoire Vefa : Contrat de réservation, contenu de l’accord des parties Fiscalité locale : Demande d’exonération de REOM - 4 - Au Parlement - Réforme de la carte judiciaire / Artificialisation des terres agricoles / Tarification progressive de l’énergie - 5 - Réglementation et marchés - Le marché de bureaux vu de la tour Carpe Diem - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - RIL / Livret A / Performance énergétique - 8 - Interview - Michel Pazoumian (Procos): L’ILC doit être rendu obligatoire S O M M A I R E E D I T O R I A L 16 octobre 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux d’habitation HLM ■ Charges locatives: en collectif ou individuel (Cass. Civ. 3 e , 3 oct. 2012, n°1116, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°11/21923) Un organisme HLM avait consenti un bail avec promesse de vente portant sur un pavillon. Le bailleur avait obtenu une ordonnance portant injonction de payer un arriéré de charges locatives. Le tribunal d’instance avait rejeté la demande de paie- ment du bailleur. Ce jugement est cassé: “Vu l’article L 442-3 du CCH; […] Attend que pour mettre à néant l’ordonnance et rejeter la demande en paiement de la société, le jugement retient que le contrat a force de loi, nonobstant tout écrit unilatéral du bailleur, antérieur ou postérieur, à sa signature, qu’il prévoit que les charges locatives peuvent être dues “en matière de collectif”, que tel n’est pas le cas en l’espèce, s’agissant d’un pavillon individuel; Qu’en statuant ainsi, alors que l’article L 442-3 du CCH n’opère pas de distinction selon le caractère collectif ou indivi- duel de l’immeuble dont dépend le bien donné à bail, le tribunal a violé le texte sus- visé”. Observations : Le juge avait manié un peu légèrement l’affirmation selon laquelle le contrat a force de loi… En matière de baux et spécialement de baux d’habitation, la loi a une emprise détermi- nante. C’est en particulier le cas pour les charges locatives. L’article L 442-3 du CCH qui fonde le droit du bailleur de récupérer les charges locatives, dont la liste est fixée par le décret du 9novembre 1982, est d’ordre public. Son texte même indique qu’il s’applique “nonobstant toute disposi- tion ou stipulation contraire”. Le bail conclu ne pouvait donc pas valablement écarter le régime des charges locatives pré- vu par la loi, quand bien même il s’agissait d’un pavillon individuel. Baux commerciaux ■ Charges locatives: justification (Cass. Civ. 3 e , 3 oct. 2012, n°1107, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°11/21108) Un bail commercial prévoyait, au titre des charges locatives, le paiement d’une provi- sion mensuelle de 40euros, payables selon les mêmes modalités que le loyer. Or le locataire contestait devoir payer des charges de chauffage, au motif qu’il n’utilisait pas le chauffage collectif de l’immeuble et qu’il utilisait des convecteurs électriques mobiles. La cour d’appel l’avait condamné à payer une somme de 4587euros demandée par le bailleur, sous déduction du dépôt de garantie. L’arrêt est cassé: “Attendu que pour rejeter ces demandes [du preneur] l’arrêt retient que l’absence de mention dans le bail des charges incombant au preneur ne dispense nullement ce der- nier du paiement des charges récupérables telles que définies par le décret du 26août 1987 et qu’en application de ce décret, la seule circonstance pour un locataire d’occuper un local équipé d’un chauffage collectif en état de marche, lui fait obliga- tion de payer au propriétaire des charges correspondantes, peu important qu’il utilise ou non cet équipement collectif; Qu’en statuant ainsi, alors que le décret du 26août 1987ne peut être appliqué à un bail commercial qu’à la condition que les parties soient convenues de lui sou- mettre la détermination des charges locatives , la cour d’appel a violé [l’article 1134 du code civil, ensemble l’article 2 de la loi du 6juillet 1989 et le décret du 26août 1987]. L’arrêt est donc cassé. Observations : Le décret du 26août 1987 étant un décret d’application de la loi de 1989 sur les rapports locatifs d’habitation, il n’est pas applicable aux baux commer- ciaux. Les parties peuvent y faire contrac- tuellement référence, mais encore faut-il qu’une clause en ce sens figure au bail. A défaut, ce texte est inapplicable. ■ Intérêts moratoires: à compter de quand? (Cass. Civ. 3 e , 3 oct. 2012, n°1006, FS-P+B+R, cassation partielle, pourvoi n°11-17177) Un litige opposait bailleur et locataire sur le loyer de renouvellement. Le juge avait été saisi et se posait la question des intérêts moratoires pour les compléments de loyer. La cour d’appel qui avait décidé que ces intérêts courront à compter du prononcé de l’arrêt est censurée: “Vu l’article 1155 du code civil; Attendu que, les revenus échus, tels que fer- mages, loyers, arrérages de rentes perpé- tuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la conven- tion ; Attendu que pour dire que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyers courront à compter de son prononcé , l’arrêt retient que les intérêts moratoires supposant, même pour les revenus échus tels que les loyers visés à l’article 1155 du code civil, que ces revenus soient détermi- nés dans leur montant, le retard ne pouvant dans le cas contraire être caractérisé; Qu’en statuant ainsi, alors que lest inté- rêts moratoires attachés aux loyers courent , en l’absence de convention contraire relative aux intérêts, au jour de la demande en fixation du nouveau loyer par le seul effet de la loi, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations : Il résulte donc de cet arrêt que les intérêts de retard, ou moratoires, courent au jour de la demande en fixation du nouveau loyer. Une créance de loyers échus porte donc intérêt à compter de la demande, quand bien même son montant n’est pas encore fixé puisque, comme l’indique le pourvoi, la cour d’appel s’est bornée à en constater le montant. Un arrêt plus ancien (Civ. 3 e , 8 déc. 1971, Bull. III n°247) concernant le cas de la demande en révision du loyer, avait indi- qué que la demande de nouveau loyer fait courir de plein droit les intérêts sur la majoration de loyer qui serait décidée; ils sont dus par le seul effet de la loi au fur est à mesure des échéances. Ce nouvel arrêt est donc dans le même sens. ■ Réduction du montant de l’indemnité d’éviction (Cass. Civ. 3 e , 2 oct. 2012, n°1121, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°11/17098) Un bailleur avait séquestré l’indemnité d’éviction due à son locataire et mis en demeure de libérer les lieux le 30juin 2007. Le locataire avait répliqué par une saisie- attribution le 9juillet 2008 sur un compte du bailleur. Celui-ci avait assigné le locataire en nullité de la saisie, soutenant que l’indemnité d’éviction n’était plus due. L’arrêt qui avait admis cette demande est cassé: “Vu les articles L 145-28, L 145-29 dans sa rédaction antérieure à la loi du 4août 2008 et L 145-30 du code de commerce […] Attendu que pour accueillir cette demande [du bailleur], l’arrêt retient que M. L. [bailleur] a mis en demeure les époux E. de restituer les lieux au plus tard le 30juin 2007 indiquant que passé ce délai il serait fait application de l’article L 145-30 du code de commerce, que les clés du local ont été remises par les preneurs le 24octobre 2008 soit largement plus de cent jours après le 30juin 2007, que le jugement du 5décembre 2006, fixant l’indemnité d’éviction, était assorti de l’exécution provi- soire, dont les époux E. n’avaient pas sollici- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E té l’arrêt, ce qui aurait eu pour effet d’empêcher l’application des dispositions de l’article L 145-30 du code de commerce dont ils avaient pourtant connaissance; Qu’en statuant ainsi, tout en constatant que ce n’est que par arrêt du 7janvier 2008, devenu définitif, que la cour d’appel avait confirmé le montant de l’indemnité d’éviction, la cour d’appel a violé les textes susvisés: Par ces motifs: casse”. Observations : La sanction envers le loca- taire qui doit percevoir une indemnité d’éviction mais qui ne libère pas les lieux à la date fixée est lourde: après mise en demeure, le séquestre retient 1% de l’indemnité par jour de retard (art. L 145- 30). En conséquence, après un peu plus de trois mois, 100 jours, elle est réduite à néant. La question se posait ici de savoir à compter de quand calculer ce délai. Il résulte de cet arrêt que le délai ne peut partir avant la date de l’arrêt fixant le montant de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation avait jugé en 2006 que la pénalité de 1% ne peut commercer à courir tant que n’a pas été fixé par une décision passée en force de chose jugée le montant de l’indemnité d’éviction (Civ. 3 e , 5avril 2006, n°472). L’arrêt rapporté le confirme. Rappelons par ailleurs que la loi du 4août 2008 (LME) a changé la computation du délai laissé au locataire pour quitter les lieux. L’article L 145-29, sous l’empire duquel a été rendu cet arrêt, imposait au locataire, en cas d’éviction, de remettre les lieux au bailleur pour le 1 er jour du terme d’usage qui suit l’expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l’indemnité entre les mains du locataire lui- même ou, éventuellement d’un séquestre. Le texte actuellement en vigueur prévoit désormais que “les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction“. Cette nouvelle règle évite le délai variable du système précédent qui pouvait conduire à avoir un délai très court, de 15 jours. Copropriété ■ Assurance: imite à la clause d’exonération pour défaut d’entretien (Cass. Civ. 3 e , 26 sept. 2012, n°1041, FS-P+B, cassation, pourvoi n°11-19117) Le propriétaire d’un immeuble en avait ven- du les étages supérieurs et conservé le rez- de-chaussée loué par bail commercial. L’acquéreur avait engagé des travaux mais une rupture de plancher du 3 e étage avait entraîné l’effondrement des étages infé- rieurs et détruit le commerce. Le locataire commerçant avait alors engagé une action notamment contre son bailleur, le syndicat et son assureur. La cour d’appel avait mis hors de cause l’assureur du syndicat au motif que “n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat d’assurance des dom- mages ou responsabilités ayant pour origi- ne un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui; qu’en l’espèce, il a été rappelé que le syndicat avait connaissance de l’audit tech- nique décrivant des désordres inquiétants qui auraient dû le conduire à s’inquiéter des mesures conservatoires devant immédiate- ment être mises en œuvre”. L’arrêt est cassé au visa de l’article L 113-1 du code des assu- rances: “En statuant ainsi, alors que la clause excluant la garantie de l’assureur de la copropriété en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitati- vement énumérées n’était pas formelle et limitée et ne pouvait ainsi recevoir appli- cation en raison de son imprécision , la cour d’appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt est donc cassé en ce qu’il a mis hors de cause l’assureur. Observations : L’article L 113-1 du code des assurances prévoit que “Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formel- le et limitée contenue dans la police.” La Cour de cassation fait application de cette règle pour le cas d’un contrat d’assurance multirisque immeuble souscrit par le syndi- cat des copropriétaires. La clause excluant la garantie de l’assureur est écartée en rai- son de son imprécision. ■ Désignation d’administrateur provisoire: qui peut agir en rétrac- tation de l’ordonnance ? (Cass. Civ. 3 e , 3 oct. 2012, n°1110, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°11-20751) Des copropriétaires avaient saisi le prési- dent du TGI pour obtenir la désignation d’un administrateur provisoire chargé de convoquer l’assemblée pour désigner un nouveau syndic. Une ordonnance du 31mai 2010 avait fait droit à cette demande mais le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, et le syndic lui-même, avaient formé une action en rétraction de l’ordonnance. La cour d’appel l’avait admis, solution que censure la Cour de cassation: “Vu les articles 47 et 59 du décret du 17mars 1967; Attendu qu’il résulte de ces textes que seuls les copropriétaires et le syndicat peuvent en référer au président du TGI sur l’ordonnance rendue sur requête ayant désigné un administrateur provisoire de la copropriété […] Attendu que pour déclarer recevable l’action en rétractation engagée par le syn- dicat des copropriétaires et la société Fon- cia, l’arrêt retient qu’en application des articles496 et497 du code de procédure civile, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l’ordonnance; Qu’en statuant ainsi, alors que les articles496 et497 ne sont pas applicables à l’action en rétractation exercée sur le fon- dement de l’article 47 du décret du 17mars 1967, la cour d’appel a violé les textes susvi- sés”. Observations : Tout intéressé peut deman- der la désignation d’un administrateur provisoire (art. 47 du décret de 1967). Ce peut être bien sûr un copropriétaire, mais aussi un syndic démissionnaire (Civ. 3 e , 4 fév. 2004). L’article 59 du même texte pré- voit que l’ordonnance est notifiée à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du TGI dans les 15 jours de cette notification. La demande de rétractation de l’ordonnance qui désigne l’administrateur provisoire peut être formulée par un copropriétaire, ou par le syndicat (Civ. 3 e , 12 janvier 2000). Mais il résulte de ce nou- vel arrêt qu’elle ne peut pas être deman- dée par le syndic. VEFA ou rénovation? ■ Contrat de réservation, contenu de l’accord des parties (Cass. Civ. 3 e , 26 sept. 2012, n°1046, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°11-16425) La société SERI avait conclu deux contrats de réservation préliminaire à une VEFA pour un appartement au prix de 241000 € en 2006. Puis un accord était intervenu en juin2008 pour la vente du bien à 153000 € . SERI avait refusé de signer le projet d‘acte authentique intitulé “vente en l’état futur de rénova- tion” notifié par le notaire aux acquéreurs. La cour d’appel avait refusé de constater la perfection de la vente. Sa décision est confir- mée sur ce point mais censurée sur un autre. La cour d’appel se fonde sur un courrier 16 octobre 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - V V E E F F A A ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 16 octobre 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ■ Réforme de la carte judiciaire Un débat a eu lieu au Sénat le 1 er octobre sur la réforme de la carte judiciaire. La garde des sceaux, Christiane Taubira rappelle que de 2007 à 2011, les implantations judiciaires sont passées de 1208 à 819 (JO Sénat déb. 2 oct. p.3361). Elle estime qu’il faut étudier des ajustements et dans certains endroits réimplanter une juridiction. La nouvelle carte judiciaire a allongé les délais de plus de 20% dans les cours d’appel et de plus de 5% dans les TGI. La ministre envisage de recréer un tribunal de première instance (p.3362). Elle réfléchit aussi à une manière de maintenir les juges de proximité . ■ Artificialisation des terres agricoles Le ministre de l’agriculture a fait part au sénateur Antoine Lefèvre de sa détermina- tion à lutter contre l’artificialisation des terres agricoles. Les moyens envisagés sont les suivants: rôle des commissions départe- mentale de classement des terres, augmen- tation de la taxe sur le changement de desti- nation des terres agricoles. Le ministre a aus- si jugé inacceptable que les surfaces de par- king des zones commerciales soient calcu- lées sur les heures de pointe (JO Sénat déb. 3 oct. 2012, p.3375). ■ Logements adaptés Cécile Duflot, en réponse à une question de Yannick Botrel, indique que, grâce à un par- tenariat qui doit être signé avec l’USH, 10000 logements spécifiques aux personnes handicapées seront mis en œuvre dès 2013 sur l’ensemble du territoire (p.3376). ■ Débat sur l’accessibilité Les sénateurs ont débattu le 2octobre du bilan d’application de la loi du 11février 2005. Marie-Lise Champion, rapporteur, indique que seulement 15% des établisse- ments recevant du public seraient actuelle- ment accessibles. (JO Sénat, déb. 3 oct. p.3400), mais elle juge inenvisageable de reporter l’échéance de 2015. La ministre déléguée chargée des personnes handicapées, Marie-Arlette Carlotti, répond “je souhaite maintenir l’échéance de 2015 ” (p.3417). Mais elle reconnaît que nous sommes loin du compte pour que tous les ERP soient accessibles aux personnes handi- capées et elle indique qu'une mission de trois mois a été confiée à Claire-Lise Cam- pion pour définir un échéancier et un plan d’action. La ministre annoncera des mesures début 2013. ■ Tarification progressive de l’énergie Les députés ont poursuivi le 1 er octobre l’examen de la proposition de loi instaurant une tarification progressive de l’énergie. Défendant une motion de rejet préalable, Lionel Tardy déplore l’absence d’étude d’impact et indique que la tarification pro- gressive est en réalité une taxe, l’État impo- sant un surcoutà ceux qui ont un comporte- ment non désiré et accordant un cadeau fis- cal à ceux qui ont le comportement souhaité (JO AN déb. 2 oct. p.2996). Il regrette égale- ment que les bureaux ne soient pas visés par le texte et l’intrusion dans la vie privée que va nécessiter le texte. François Brottes lui rétorque que la CNIL a été consultée et s’est montrée satisfaite de la rédaction du texte (p.3000). La motion a été repoussée. Dans la discussion générale, Denis Beaupin suggère de rendre progressif également le montant de l’abonnement (p.3012). Jacques Krabal s’inquiète des factures qui seront ain- si imposées aux habitants des zones de mon- tagne (p.3013). Alain Chassaigne déplore A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T D D É É B B A A T T S S mentionnant un bien “en l’état” précisant que les travaux n’entraient pas dans l’acte de vente et ajoute qu’aucun élément ne jus- tifiait la très importante diminution de prix par rapport au contrat de réservation, pour en conclure que l’accord s’était fait sur une vente en l’état et que le projet d’acte noti- fié aux acquéreurs portant VEFA ne réflétait pas la commune intention des parties. La Cour de cassation se retranche derrière le pouvoir souverain d’appréciation du juge mais censure sur un autre point, visant l’article R 261-26 du CCH : “Attendu que pour annuler les contrats de réservation, l’arrêt retient que ceux-ci ne comportent pas la date à laquelle la vente pourrait être conclue en méconnaissance des dispositions de l’article R 261-26 du CCH qui président à la protection de l’acquéreur autant qu’à celle du vendeur qui peuvent chacun demander la nullité de ces contrats; Qu’en statuant ainsi, alors que l’indication dans le contrat de réservation de la date à laquelle la vente pourra être conclue n’a pour objet que d’assurer la protection du réservataire , la cour d’appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt est cassé, sans renvoi. Observations : Les articles R 261-25 et sui- vants donnent la liste des mentions que doit comporter le contrat préliminaire; surface habitable, nombre de pièces, note technique, prix, prêts… S’y trouve égale- ment la date à laquelle la vente pourra être conclue. Les mentions sont prévues à peine de nullité (art. L 261-15), mais cette protection bénéficie à l’acquéreur. Le ven- deur ne peut donc pas s’en prévaloir. Fiscalité locale ■ Demande d’exonération de REOM (Cass. Civ. 3 e , 26 sept. 2012, n°1051, FS-P+B, cassation, pourvoi n°11-20393) Un contribuable avait demandé à être exo- néré du paiement de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères au motif qu’il n’utilisait pas le service et avait mis en place le recyclage de ses déchets. Le juge qui avait partiellement fait droit à sa demande voit sa décision censurée: “Vu l’article L 541-2 du code de l’environnement […] Attendu que pour accueillir partiellement cette demande [du contribuable] le juge- ment retient [que les époux M.] assurent personnellement l’évacuation et l’élimination de leurs déchets, qu’ils n’ont pas recours au service collectif de ramassa- ge des ordures ménagères rendu par la communauté de communes et que dans ces conditions, ils ne peuvent être redevables de la redevance des ordures ménagères; Qu’en statuant ainsi sans rechercher, com- me il le lui était demandé, si l’évacuation et l’élimination des déchets, effectuées par les époux M., l’étaient conformément à l’article L 541-2 du code de l’environnement, la juridiction de proximité n’a pas donné de base légale à sa décision”. Observations : Le contribuable avait bien constitué son dossier: il compostait les déchets végétaux, rapportait les matériels électriques aux grandes surfaces, revendait les métaux à un ferrailleur, utilisait une presse à briquette pour les déchets papiers et cartons. Cela n’a pas suffi: il aurait dû prouver que l’élimination des déchets était assurée sans produire d’effets nocifs sur le sol, la flore, sans polluer l’air ou les eaux… indiquait le pourvoi en se fondant sur l’article L 541-2 selon lequel “Tout produc- teur ou détenteur de déchets est respon- sable de la gestion de ces déchets jusqu’à leur élimination ou valorisation finale”. Le principe de l’article L 2333-76 du code général des collectivités territoriales, qui indique que la REOM est “ calculée en fonction du service rendu” est donc d’une portée bien limitée… ● F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ 16 octobre 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• M M A A R R C C H H É É S S A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T O O P P I I N N I I O O N N ◆ La France n’a pas besoin de 500000 logements par an Telle est l’opinion du promoteur Yoann Joubert (Réalités à Saint-Her- blain) qui estime que la crise vient principalement d’une surproduction de logements chers. La cherté des loge- ments résulte de la multiplication des normes (BBC, accessibilité). Le promoteur estime qu’il faut construi- re mieux, moins cher et plus près des attentes des Français. (Communiqué du 10 oct. 2012). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Indexation des loyers ➙ ILAT : l’indice des loyers des acti- vités tertiaires du 2 e trimestre de 2012 atteint 106,00. La hausse annuelle est de +3,17% . ➙ ILC : l’indice des loyers commer- ciaux du 2 e trimestre de 2012 atteint 107,65. Il progresse en un an de +3,07% . ➙ ICC : l’indice du coût de la construc- tion du 2 e trimestre de 2012 atteint 1666. Il en résulte une hausse de: +4,58% en un an, +11,21% en 3 ans et +38,60% en 9 ans (Avis publiés au J.O. du 7 oct. p.15697). Chiffres ■ Gaz Un arrêté du 17 septembre actualise les spécifications techniques de réalisation et de mise en œuvre des canalisations de gaz à l'intérieur des bâtiments d'habitation . Il tient compte de l'évolution des normes pour la robinette- rie, les raccords, les systèmes de canalisa- tions en plastique et les régulateurs. (Arrêté du 17 sept. 2012 modifiant l'arr. du 4mars 1996 portant codification des règles de conformité des matériels à gaz aux normes les concernant lorsqu'ils sont situés à l'intérieur des bâtiments d'habitation, J.O. du 6 oct., p.15635). Le marché de bureaux vu de Carpe Diem A l’occasion de la présentation des bureaux témoins dans le chantier de la tour “Carpe Diem”, ce 10octobre, Thierry Laroue-Pont, président de BNP Paribas Real Estate, et Eric Beray, Directeur grandes surfaces, ont insisté sur les aspects positifs de la situation du marché francilien de bureaux. Cet immeuble de 44000m 2 de bureaux, en cours de construction dans le quartier de la Défense est un investissement réalisé par Crédit Agricole Assurance et Aviva. Avec 584000m 2 de bureaux placés au 3 e trimestre 2012, le marché recule certes de -19%, mais il devrait atteindre en fin d’année un total de 2 à 2,1millions de m 2 . Le marché de l’investissement est en pro- gression de +14% à Paris et le taux de vacance est contenu à 7,6%. Toutefois, les loyers sont le plus souvent en baisse, même si le quartier central des affaires enregistre des sommets (754 € HT/m2/an pour le neuf à Paris QCA Étoile, ou 612 € Paris QCA Opéra). Pour 2013, BNP Paribas Real Estate prévoit un volume de transactions de 1,9 à 2,1mil- lions de m 2 . Le groupe constate une certai- ne érosion des recherches de surface et un retour des demandes pour des locaux de plus de 40000m 2 . Renégociation L’enquête réalisée par BNP Paribas auprès des utilisateurs indique que 45% des loca- taires ont renégocié leurs loyers en 2011. Dans le cadre d’une renégociation, les loca- taires attendent, pour un bail 3-6-9 ans, une franchise de 1 à 3 mois (25% d’entre eux) ou de 4 à 6 mois (33%). Pour un bail de 9 ans, la franchise attendue est de 7 à 12 mois (33% des répondants) ou plus de 12 mois (25%). Le vert progresse Les entreprises considèrent à 68% que les problématiques du développement durable sont déjà prises en compte. La part des locaux actuellement occupés qui ont un label environnemental progresse: elle est de 28%. Autre élément notable: à la question pen- sez-vous que vos prochains locaux auront un label environnemental? les locataires répondent oui à 80%. Les locataires, pour 36% d’entre eux accepteraient de payer “un peu plus cher” pour des locaux labelli- sés vert. 85% des utilisateurs estiment que l’annexe environnementale est une bonne chose. que l’article 1 er aboutisse à la destruction des tarifs réglementés (p.3014). Yves Blein au contraire se félicite que le texte prévoie l’élargissement du nombre de bénéficiaires de tarifs sociaux de l’énergie de 600000 à 4millions de ménages (p.3016). Dino Cinie- ri s’oppose au texte, par exemple en raison de l’aléa des critères retenus pour faire varier les tarifs. François Brottes répond que la logique du texte est “justement de casser la logique du marché de l’énergie, telle que sa libéralisa- tion nous l’a imposée” (p.3026). Le bonus-malus: complexe Denis Beaupin a obtenu le vote d’un amen- dement (n°336) qui ajoute aux objectifs de la politique énergétique celle de la réduction des consommations d’énergie et la lutte contre la précarité énergétique (p.3031). L’article 1 er institue le bonus-malus sur les consommations d’énergie. André Chas- saigne indique que ce dispositif remet en cause le principe de péréquation tarifaire (p.3046), Daniel Fasquelle critique le carac- tère inégalitaire de la proposition, et sa gran- de complexité. Il précise par exemple qu’a été introduit dans le calcul du tarif le critère de l’âge. A l’occasion de la discussion de l’amendement n°27 de Lionel Tardy visant à retrancher du texte une disposition non normative, François Brottes indique que ”nous allons créer un service public de la rénovation ” pour accompagner ceux qui ont besoin d’aide pour améliorer l’isolation thermique de leur maison (p.3050). Lionel Tardy a proposé d’étendre le dispositif au secteur tertiaire, mais son amendement (n°28) a été rejeté (p.3051). De nombreux amendements ont subi le même sort, par exemple le n°41 présenté par Daniel Fas- quelle et visant à tenir compte de la situa- tion des familles gardant des enfants en bas âge (p.3058). Le DPE n’est pas fiable Lionel Tardy a proposé de tenir compte du DPE, mais François Brottes a répondu “nous n’avons pas la capacité d’obtenir des DPE fiables” et l’amendement (n°38) a été repoussé (p.3063). La ministre Delphine Batho confirme que pour une même maison le DPE peut varier du simple au double. Elle ajoute à ce propos qu’ il faut aller vers un dispositif réglementaire encadrant le DPE . Il sera présenté en janvier. S’agissant des professionnels travaillant dans leur logement, François Brottes explique qu’ils pourront soit faire installer un compteur séparé, soit déclarer dans leur bilan la part de logement et d’énergie dédiée à leur activité (p.3066). Bernard Plancher a proposé (amendement n°279) de distinguer suivant qu’il s’agit d’un logement individuel ou collectif, mais il n’a pas été suivi (p.3068). Toutefois, l’amendement de Lionel Tardy (n°59) qui invite à tenir compte des différents modes de chauffage a été voté (p.3077). La ministre a souhaité que le critère de l’âge soit suppri- mé (amendement n°465), mais elle n’a pas été suivie (rejet p.3082). A suivre. 16 octobre 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 25sept. 2012 AN p.5243 n°747 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Périmètres de protec- tion des espaces agri- coles et naturels périur- bains (PAEN) Agriculture Quatre PAEN ont été créés depuis la loi du 23février 2005 relative au développement des territoires ruraux: Canohès (Pyrénées Orientales), Parc du Pilat (Loire), Vélaux (Bouches-du-Rhône) et communauté urbaine de Bordeaux (Gironde). Il n'est pas envisagé d'autoriser la création de PAEN par une commune ou une intercommunalité. Mais à l'échelle communale, il est possible de déterminer, sur arrêté préfectoral, une zone agricole protégée (ZAP) en application de la loi du 9juillet 1999 pour préserver des zones agricoles. La décision de création du PAEN relève du conseil général, ce que la députée trouvait trop restrictif. 25sept. 2012 AN p.5252 n°738 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Construction en limite de parcelle. Faculté pour le maire de s'opposer à la con- struction dangereuse pour le voisin? Logement Les dispositions d'urbanisme ne portent pas sur la phase de réalisation des travaux mais sur la con- struction qui en résulte. L'autorisation d'urbanisme ne peut être refusée pour des motifs liés au chantier de construction. Il appartient au tiers, qui estime que le chantier cause un trouble excédant les troubles normaux de la construction, de saisir le juge. Mais le maire ne peut voir sa responsabilité engagée sous le fondement du droit des tiers. La députée évoquait le risque d'effondrement d'un terrain pour une construction imposant un décaissement en limite de parcelle. 25sept. 2012 AN p.5252 n°1402 Eric Straumann, UMP, Haut-Rhin Répartition des charges d'ascenseur Logement L'article 10 al. 1 de la loi du 10juillet 1965 fixe une règle de répartition des charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement com- mun en fonction de l'utilité. Répartir les charges en fonction du nombre de copropriétaires serait injuste pour ceux pour lequel l'ascenseur a une utilité moindre ou nulle (rez-de-chaussée) ; il n'est donc pas envisagé de modifier l'article 10. Le député suggérait d'écarter la règle de répartition suivant le critère de l'utilité, pour les seuls travaux de mise aux normes des ascenseurs. 27sept. 2012 Sénat p.2094 n°88 Christian Cointat, UMP, Français hors de France Circulation sur les voies privées Intérieur L'ouverture d'une voie privée à la circulation publique peut se faire uniquement avec l'accord du propriétaire intéressé. L'accord suppose une convention signée entre le propriétaire et la commune. Elle est révocable unilatéralement et à tout moment. L'inscription de sentiers ou de chemins appartenant à des personnes privées dans un plan départemental des itinéraires de promenade et de randonnées suppose aussi la signa- ture d'une convention avec le propriétaire. Texte de référence: art. L361-1 du code de l'environnement. 2oct. 2012 AN p.5383 n°4980 Michel Lefait, SRC, Pas-de-Calais Travail illégal. BTP. Lutte et prévention Travail Le nombre d'infractions constatées dans le secteur du BTP est en progression constante. Le nombre de contrôles dans le BTP a augmenté de 17 % en 2010 (30606). En 2010, l'enquête recense 10900 entreprises en infraction avec pour le BTP, 4500 entreprises en infraction. Le taux d'infraction est en hausse: 13 % en 2009 et 15 % en 2010. Dans le Plan national de coordina- tion de la lutte contre la fraude en 2012, le BTP figure dans la liste des 5 secteurs prioritaires. La lutte contre le travail illégal va être renforcée. 4oct. 2012 Sénat p.2157 n°603 Jean-Pierre Sueur, PS, Loiret Protection du titre d' architecte d'intérieur Culture Le Gouvernement et la Commission européenne n'ont pas l'intention d'augmenter le nombre de professions réglementées. La loi du 3janvier 1977 encadre la formation et le port du titre de la pro- fession d'architecte qui est d'utilité publique. La ministre prend note que le principal syndicat d'architecte d'intérieur a saisi la Commission nationale de certification professionnelle (CNCP) pour inscrire leur métier à un haut niveau de responsabilités et les encourage dans cette voie. Le Conseil français des architectes d'intérieur souhaite, explique le député, que, outre les diplômes certifiés par la CNCP, le titre soit désor- mais protégé. 4oct. 2012 Sénat p.2158 n°1240 Jean-Pierre Sueur, PS, Loiret Seuil d'intervention de l'architecte Culture Le décret du 29décembre 2011 qui a introduit la notion d'emprise au sol a néces- sité un correctif, introduit par le décret du 7mai 2012. Mais ce décret est lui-même contesté car il conduit à élever le seuil de dispense d'architecte. Une mission menée par l'Inspection générale des affaires culturelles et le Conseil général de l'environnement et du développement durable doit faire des propositions. 4oct. 2012 Sénat p.2158 n°888 Joël Billard, UMP, Eure-et-Loir Modification du périmètre de protection autour des monuments historiques Culture L'article L 621-30 du code du patrimoine prévoit un périmètre de protection de 500 mètres autour des monuments historiques . Mais depuis la loi SRU et l'ordonnance du 8 septembre 2005, il est possible de modifier ces périmètres pour mieux les conformer à la configuration des lieux. L'initiative en revient à l'ABF avec la collectivité territoriale intéressée. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 16 octobre 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Jean-Philippe Thiellay quitte ses fonctions de conseiller pour les institutions, les libertés publiques, la réfor- me de l’État et la décentralisation; Mat- thieu Angotti est nommé conseiller tech- nique (lutte contre la pauvreté, inclusion sociale, intégration) au cabinet du Premier ministre. (Arrêtés du 1 er oct. 2012, J.O. du 4 et du 6 oct., @). Administration ✓ Affaires culturelles : Marc Ceccaldi est nommé directeur régional des affaires cul- turelles de Lorraine. (Arrêté du 28sep- tembre 2012, J.O. du 3 oct. @). ✓ Préfets : Raymond Le Deun est nommé préfet de l'Yonne. (Décret du 4octobre 2012, J.O. du 5 oct. @). Organismes publics ✓ ACSÉ : Naïma Charaï est nommée prési- dente de l'Agence nationale pour la cohé- sion sociale et l'égalité des chances. (Décret du 3octobre 2012, J.O. du 5 oct. p.15601). ✓ ANAH : sont nommés administrateurs de l’Agence nationale de l'habitat: Frédérique Cousin, représentant le ministre de la san- té, Stéphane Brunot, représentant le ministre de l'intérieur, Christian Nicol , président de la fédération Habitat et Déve- loppement et Xavier de Lannoy , prési- dent de la fédération des PACT. (Arrêté du 1 er octobre 2012, J.O. du 7 oct. p.15684). ■ Informations des bailleurs sociaux (RIL): 64 données par loge- ment La liste des informations que doivent transmettre les bailleurs sociaux à l’État est complétée par les données suivantes: - identité du gestionnaire (le cas échéant), - équipements techniques du logement, - rattachement du logement au regard de la segmentation de la convention d'utilité sociale, - dernière date à laquelle le logement a pu être offert à la location et date de prise d'effet du bail en cours, - mise en commercialisation du patrimoine de logements locatifs sociaux et conditions financières de la vente, - réservation des logements locatifs sociaux. Par ailleurs, les personnes privées chargées d'une mission de service public dans le domaine de l'aménagement et la construc- tion ainsi que l'ANIL (et les ADIL) sont ajoutées à la liste des personnes autorisées à obtenir communication d'une partie de ces informations. (Décret n°2012-1118 du 2octobre 2012 modifiant les articles R. 411-3 à R. 411-5 du CCH relatifs au répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux, J.O. du 4 oct. p 15524). Ce texte est complété d’un arrêté du même jour qui donne le détail des infor- mations à transmettre par les bailleurs sociaux, en vue de la constitution du RIL. Le fichier à transmettre comporte: - 12 types d'informations relatives au bailleur, - et 64 types d'informations par logement. (Arrêté du 2 oct. 2012 modifiant l'arrêté du 5janvier 2010 pris en application de l'article R. 411-3 du CCH, J.O. du 4 oct. p.15526). ■ Pénalités de retard Un décret du 2octobre, qui vise à lutter contre les retards de paiement dans les transactions commerciales, fixe à 40euros le montant de l' indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement , en cas de retard de paiement d'une créance profes- sionnelle. Il entre en vigueur le 1 er janvier 2013. Cette somme se cumule avec les pénalités de retard. (Décret n°2012-1115 du 2octobre 2012 fixant le montant de l'indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement dans les transactions commerciales prévue à l'article L. 441-6 du code de commerce, J.O. du 4 oct. p.15521). ■ Ouverture d’un livret A L'établissement qui ouvre un livret A doit vérifier que le client n'en a pas déjà ouvert un et il doit informer son client de l'obligation de n'en ouvrir qu'un seul (art. R 221-121 du code monétaire et financier). Le client peut confier à la banque le soin de faire les démarches pour fermer l'ancien livret. La banque ouvre le nouveau livret dès qu'elle a reçu une attestation de clôture. Le client peut aussi faire les démarches de fermeture lui-même. Il doit alors fournir l'attestation de fermeture dans les trois mois de la demande d'ouverture du nou- veau livret A. Un établissement qui est saisi d'une demande de fermeture de livret doit y procéder dans un délai de 15 jours (art. R 221-125). Ce texte entre en vigueur le 1 er janvier 2013. (Décret n°2012-1128 du 4octobre 2012 rela- tif aux vérifications préalables à l'ouverture d'un livret A, J.O. du 6 oct. p.15625). ■ Performance énergétique Un arrêté du 21septembre met à jour cer- taines équations de l’annexe à l'arrêté du 8août 2008 portant approbation de la méthode de calcul Th-C-E. (Arrêté du 21septembre 2012 modifiant l'annexe à l'arrêté du 8août 2008 portant approbation de la méthode de calcul Th-C-E ex prévue par l'arrêté du 13juin 2008 relatif à la performance énergétique des bâtiments existants de surface supérieure à 1000m 2 , lorsqu'ils font l'objet de travaux de rénova- tion importants, J.O. du 4 oct. p.15525) B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 493 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N 16 octobre 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P R R O O C C O O S S >Que représente Procos? M.P. : “Les adhérents de Procos regrou- pent 60000 points de vente et 700000 emplois. Notre fédération représente 260 enseignes et 93,5milliards d’euros de chiffre d’affaires. Depuis janvier, trois nou- velles enseignent nous ont rejoints: Poste Immo, Bébé 9 et Carador.” >Comment se présente la conjoncture? M.P. : “Dans l’ensemble, il y a eu une vraie rupture depuis avril dernier. Alors que le premier trimestre avait été bon, le second a été mauvais. Au total, le premier semestre 2012 à magasins comparables est en haus- se de +0,25%. Les secteurs de l’alimentation spécialisée (+0,7%) et hygiè- ne santé beauté (+2,7%) résistent plutôt mieux alors que l’équipement de la maison recule (-1,7%) malgré la bonne performan- ce du bricolage et du jardinage. L’équipement de la personne reflue égale- ment (-1,0%) et surtout le prêt à porter féminin qui recule de -5,5% (alors que le prêt à porter masculin recule de -1%). La tendance au recul est plus forte dans les galeries marchandes périphériques (chute de -10 % de la fréquentation des galeries d’hypermarché depuis le début de la crise) que dans les centres-villes. Le e-commerce progresse de +24%. Sa part qui était en 2011 de 5,4% du chiffre d’affaires de nos adhérents est passée à 7,2% au 1 er semestre 2012 et devrait dépasser 10% d’ici un an. ” >L’ILC du 2 e trimestre est en hausse annuelle de 3,07%. Quel en est l’impact sur vos adhérents? M.P. : “Jusqu’à 2009, nos adhérents ont maintenu leur réseau de magasins. Mais avec une augmentation de 3% de l’ILC, la hausse des loyers va provoquer une dégra- dation des comptes d’exploitation. Les adhérents qui ne parviennent pas à main- tenir leurs résultats vont fermer des bou- tiques. La bataille de la marge ne fait que commencer. La variable d’ajustement, c’est l’immobilier et l’emploi. Si le coût de l’immobilier continue d’augmenter, bien que nos adhérents ne souhaitent pas rédui- re le nombre d’emplois, ils risquent d’y être contraints. Quand les foncières vont- elles comprendre nos difficultés?” >Le marché poursuit cependant son développement? M.P. : “Le marché de l’investissement est contra cyclique et de nombreux capitaux cherchent à créer de nouveaux investisse- ments. Il y a environ 7millions de m2 dans les tuyaux. Pourtant, le taux de vacance dans les centres commerciaux a tendance à augmenter.” >Où en est la diffusion de l’ILC? M.P. : “Les bailleurs des centres commer- ciaux et des parcs périphériques ont systé- matisé l’application de l’ILC dans leurs baux. Mais dans les centres-villes, seuls 25% des baux recourent à l’ILC pour le commerce organisé et cette proportion est de moins de 10% pour le commerce stric- tement indépendant. Le principe d’une indexation est bon car il rassure les investisseurs et il évite aux loca- taires de subir des à-coups de hausse de loyer. Mais l’indice du coût de la construc- tion a progressé de 40% entre2000 et2008, sa hausse est de 45% entre2000 et2012. L’ICC est un indice totalement inadapté qui est basé sur le cours des matières pre- mières mondiales! Il faudrait décrocher l’indexation des baux commerciaux de ce mécanisme et se caler sur l’indice des prix à la consommation. Or même l’ILC est composé pour 25% de l’ICC. Le taux d’effort (loyers et charges / chiffre d’affaires HT) a progressé en quelques années de 8-10% à 12-15%. Cette situation a aussi un impact sur la ces- sion de la propriété commerciale, qui a ten- dance à disparaître; quand le loyer repré- sente un poids croissant, le cédant ne peut plus valoriser son fonds: la valeur du droit au bail s’érode avec la hausse des loyers.” >Quelle est votre demande? M.P. : “Procos, soutenue par les fédéra- tions du commerce les plus concernées, demande que l’ILC soit rendu obligatoire. Nous avons pris contact avec le cabinet de la ministre de l’artisanat et du commerce, Sylvia Pinel pour lui présenter cette demande. Par ailleurs, les élus locaux devraient être sen- sibles à cette revendication car ils vont pro- chainement constater dans les villes que la vacance augmente. Le passage à un ILC obligatoire est un moyen de maintenir la diversité des commerces.” >Quelles sont les réactions des fédéra- tions de bailleurs? M.P. : “La FSIF nous fait part de son sou- tien, mais les petits propriétaires sont plus réticents. Or avec la baisse du pouvoir d’achat, la mise en place du bail vert, les impératifs écologiques, l’exigence d’accessibilité en 2015, nos marges de manœuvre sont de plus en plus réduites. Des enseignes vont devoir fermer des points de vente et, dans certaines villes, le taux de vacance va pas- ser de 6 ou 7% à 10%. Il nous faut donc réfléchir à une solution, avec les bailleurs. Nous lançons donc deux appels. À l’égard des bailleurs, nous demandons la refondation d’un partena- riat plus équitable car il y a eu trop de dérapage dans ce partenariat depuis 2006. Vis-à-vis des pouvoirs publics, nous demandons qu’ils préservent la dyna- mique du commerce spécialisé et notam- ment par l’application obligatoire de l’ILC car le monde du commerce doit conserver sa marge. C’est un acteur majeur de l’économie qu’il faut préserver.” >Cette refondation de la relation locative dépasse donc la question de l‘indexation? M.P. : “C’est tout l’ensemble de la relation locative qui doit être refondu et de nom- breuses questions peuvent être abordées comme la transparence des charges par exemple.” Michel Pazoumian (Procos): “L’ILC doit être rendu obligatoire” Si l’indice des loyers commerciaux s’est largement diffusé dans les baux des centres commerciaux, il peine à s’imposer dans ceux des centres villes. Procos demande aux pouvoirs publics de rendre son application obligatoire, et invite les bailleurs à une refondation de la relation locative. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W
