Au Sommaire :
JURIShebdo Immobilier n°494 du 23 octobre 2012
– 2 – Jurisprudence –
Baux professionnels : Renonciation au régime de l’article 57 A
Baux commerciaux : Congé du sous-locataire / Expulsion : conséquence excessive?
Vente : Préemption de la commune
Construction : Défaut d’isolation acoustique pour des logements de grand standing
Assurance : Dommage ouvrage : deux déclarations pour un sinistre
Expropriation : Indemnisation de la perte du revenu locatif
– 5 – Au Parlement –
Adoption de la loi logement
Tarification progressive de l’énergie
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda – Au fil du JO –
Signification des actes d’huissier par voie électronique
Nationaliser le CIF
– 8 – Marché – Initiatives –
Le volume des transactions de logements chute fortement
L’ASPIM présente 10 propositions pour le logement intermédiaire
■ JUGÉ ■ > Une mesure d’expulsion n’entraîne pas en soi des conséquences manifestement exces- sives, a jugé la cour d’appel de Paris dans un litige relatif à un bail commercial (p.2). > La responsabilité d’un constructeur peut être mise en œuvre en raison d’un défaut d’isolation acoustique , qui ne respecte pas le contrat de vente, même si la construction est conforme aux normes en vigueur (voir l’arrêt de la Cour de cassation du 10octobre 2012, p.3). > Lorsqu’un maire exerce son droit de pré- emption urbain, la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption est défaillie. Si le maire renonce ensuite à pré- empter, cela ne remet pas en cause la caduci- té de la promesse de vente (affaire jugée par la Cour de cassation le 10octobre, lire p.3). ■ RÉPONDU ■ > Si le décret du 20juillet 2012 d’encadrement des loyers ne vise pas les loca- tions meublées, une réflexion spécifique sur les meublés sera menée à l’occasion du projet de loi logement de l’année 2013 (voir p.6). ■ MISSIONNÉS ■ > L’ANIL et l’OLAP sont conviés par Cécile Duflot à rendre un rapport sur la création des observatoires de loyers (p.5). ■ PROPOSÉ ■ > Antoine Lefèvre, sénateur du Doubs, pro- pose de protéger les monuments historiques en confiant aux services de l’État le soin de contrôler les capacités de leurs acquéreurs (p.7). > Le député Jean-Jacques Candelier propose de nationaliser le Crédit Immobilier de France (p.7). ■ INDEXÉ ■ > Les loyers d’habitation progressent de +2,15% (IRL du 3 e trimestre 2012). La renonciation à un droit doit être explicite D eux arrêts récents de la cour d’appel de Paris peuvent être mis en perspective à propos de la faculté pour un contractant de renoncer à un droit. Le premier arrêt (10octobre 2012) admet qu’un locataire, qui relève en principe du régime des baux professionnels, peut convenir avec son bailleur de placer leur relation locative sous l’empire du statut des baux commerciaux. On sait que cette facul- té a été expressément légalisée par la loi du 4août 2008 qui, reprenant les préconisations du rapport Pelletier, a complété en ce sens l’article L 145-2 I du code de commerce. Mais l’affaire tranchée par la cour d’appel relevait du droit antérieur, le bail ayant été conclu en 2007. La cour d’appel confirme la faculté pour les parties d’écarter le régime de l’article 57 A de la loi de 1986 à la double condition de procéder d’une volonté non équi- voque et de porter sur un droit acquis. En pratique, il convient donc de procéder en deux temps: le locataire signe un bail, puis il renonce expressément à se prévaloir du statut des baux profes- sionnels, par exemple au moyen d’un avenant, ce qui était la pra- tique mise en œuvre dans l’affaire tranchée par la cour d’appel le 10octobre. Le locataire peut donc valablement renoncer à un droit acquis lorsque la disposition à laquelle il renonce relève d’un ordre public de protection. Dans la deuxième affaire, jugée le 17 octobre 2012, il s’agissait d’un congé donné par lettre recommandée par un sous-locataire. Le contrat de sous-location faisant explicitement référence aux règles du statut des baux commerciaux, il convenait de donner congé par acte d’huissier et avec six mois de préavis, en respectant le formalis- me de l’article L 145-9 du code de commerce. Le locataire principal avait rapidement réagi en contestant la validité du congé donné par son sous-locataire, mais il avait accepté de signer un état des lieux et de reprendre les clés. La cour d’appel admet que les fait sui- vants: prendre acte d‘un congé, signer l’état des lieux, accepter une remise de clés (partielle) et ne pas poursuivre les appels de loyers, ne constituent pas une renonciation à se prévaloir de la nullité du congé. Elle accorde en conséquence une indemnisation au locataire principal en raison de la nullité du congé du sous-locataire. Ces deux affaires montrent donc que la renonciation à un droit doit être précisément caractérisée pour être admise. Il ne suffit pas d’interpréter des attitudes qui pourraient laisser penser que le créancier a renoncé à son droit, il faut démontrer sa volonté expresse de ne plus s’en prévaloir. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 494 23 OCTOBRE 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux professionnels : Renonciation au régime de l’article 57 A Baux commerciaux : Congé du sous-locataire / Expulsion: consé- quence excessive? Vente : Préemption de la commune Construction : Défaut d’isolation acoustique pour des logements de grand standing Assurance : Dommage ouvrage: deux déclarations pour un sinistre Expropriation : Indemnisation de la perte du revenu locatif - 5 - Au Parlement - Adoption de la loi logement Tarification progressive de l’énergie - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - Au fil du JO - Signification des actes d’huissier par voie électronique Nationaliser le CIF - 8 - Marché - Initiatives - Le volume des transactions de logements chute fortement L’ASPIM présente 10 propositions pour le logement intermédiaire S O M M A I R E E D I T O R I A L 23octobre 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X P P R R O O F F E E S S S S I I O O N N N N E E L L S S - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux professionnels ■ Renonciation au régime de l’article 57 A de la loi de 1986 (CA Paris, 10 oct. 2012, Pôle 5, ch. 3, n°10/23581) Un propriétaire de locaux de bureaux avait conclu un bail commercial de 9 ans avec une société d’avocats à effet du 1 er septembre 2007 avec une période ferme de 6 ans. Par avenant du 15septembre 2007, le loca- taire avait renoncé expressément à se pré- valoir de l’article 57 A de la loi du 23décembre 1986 et à pouvoir délivrer congé à tout moment avec 6 mois de pré- avis. Or en décembre2009, le locataire avait donné congé pour le 30juin 2010, en visant l’article 57 A de la loi du 23décembre 1986, loi d’ordre public. Le locataire pouvait-il invoquer cette loi? La cour d’appel ne l’a pas admis: “Si comme le soutient la société GMF vie la loi du 4août 2008 a permis de déroger aux dis- positions de l’article 57 A de la loi du 6juillet 1989 [lire du 23 déc. 1986 N.D.L.R.], dans les conditions fixées au 7 e de l’article L 145-1 du code de commerce, la loi qui s’applique au contrat est celle en vigueur à la date de signa- ture du bail du 29mai 2007 et de son avenant du 15septembre 2007. […] Si avant l’entrée en vigueur de la loi du 4août 2008, les parties avaient la faculté de soumettre leur convention locative, profes- sionnelle par nature, à d’autres dispositions légales que celles de la loi du 23décembre 1986 modifiée par celle du 6juillet 1989 mieux appropriées et notamment au statut des baux commerciaux, l’article 57 A de la loi du 6juillet 1989 demeurait néanmoins applicable, sauf renonciation expresse de l’une ou l’autre partie; s‘agissant pour l’article 57 A d’une disposition d’ordre public de protection, la renonciation à son bénéfice n’était cependant possible qu’à la double condition de procéder d’une volon- té non équivoque et de porter sur un droit acquis. […] La renonciation de la société locataire à bénéficier de ces dispositions de l’article 57A est claire et non équivoque dès lors que les termes de l’article 57 A y sont expressé- ment rappelés et qu’elle s’est engagée à respecter en conséquence la durée ferme du bail de six ans contenue dans le bail”. […] Il s’ensuit que le congé donné six mois à l’avance pour la date du 30juin 2010 ne peut produire effet, conformément aux dis- positions du bail, que pour la date du 30août 2013”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La loi du 4août 2008, de modernisation de l’économie, a modifié l’article L 145-2 du code de commerce en prévoyant que le statut des baux commer- ciaux s’applique (7 e ), par dérogation à l’article 57 A de la loi de 1986 “aux baux d’un local affecté à un usage exclusive- ment professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime”. Pour les locaux professionnels, il est donc contractuellement expressément autorisé de déroger au régime des baux profession- nels, d’ordre public, en se plaçant sous le régime des baux commerciaux. Mais dans cette affaire, le bail avait été signé avant la loi et il était donc régi par le droit antérieur. Il n’était possible de renon- cer à se prévaloir du statut des baux profes- sionnels qu’à deux conditions: si ce droit était acquis et à condition d’y renoncer de façon non équivoque. Il fallait donc signer le bail dans un premier temps et dans un 2 e , renoncer au droit acquis. C’est ce qu’avait accepté le locataire dans cette affaire en signant l’avenant. Il ne pouvait donc plus invoquer le régime de l’article 57 A. Baux commerciaux ■ Congé du sous-locataire (CA Paris, 17 oct. 2012, Pôle 5, ch. 3, n°12/201512) Un contrat de sous-location de locaux com- merciaux avait été conclu le 11août 2006 jusqu’au 14octobre 2009, en se référant au statut des baux commerciaux. Le sous-loca- taire avait donné congé par lettre recom- mandée le 19janvier 2010 pour le 1 er février 2010. Le locataire principal avait contesté par lettre recommandée du 26janvier 2010 l’absence de respect des conditions du bail commercial pour donner congé. La cour d’appel lui donne raison: “Considérant que la société Method Ani- mation [sous-locataire] n’est pas fondée à prétendre qu’elle pouvait mettre fin au bail à tout moment; qu’en effet, en vertu de l’article L 145-9 du code de commerce, les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance par acte extrajudiciaire; Considérant que le congé donné par la société Method Animation, le 19janvier 2010 pour le 1 er février suivant, par lettre recommandée avec avis de réception, irré- gulier en la forme et tardif, est nul; que le fait que la société La Maison [locataire principal] ait pris acte , dans sa lettre du 26janvier 2010, d’une résiliation, au 1 er février 2010, du bail par sa locataire n’implique pas l’acceptation sans réserve de sa part du congé irréguliè- rement et prématurément donné pour cette date ni sa renonciation à se prévaloir des dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce pour réclamer paiement, comme elle l’a fait à la réception du congé, d’une indemnité; Que le caractère contradictoire de l’état des lieux de sortie du 2février 2010, la remise des clés qui n’a été que partielle et l’absence d’appel de loyer et charges après le 2février 2010 n’emportent pas renonciation de la bailleresse à voir réparer le préjudice né pour elle de la résiliation prématurée du bail par sa locataire…”. La cour accorde au locataire principal une indemnité correspondant au loyer qui aurait été perçu jusqu’au 30septembre 2010 si le congé avait été donné régulière- ment le 19janvier 2010. Observations : La sous-location est régie par les articles L 145-31 et 32 du code de commerce. Lorsque la sous-location est régulière, les règles du code de commerce lui sont applicables. La cour d’appel fait ici application de ce principe pour le congé du preneur. Il doit être donné par acte extrajudiciaire avec au moins 6 mois de préavis et non par lettre recommandée. Le locataire principal peut donc, si le congé est donné par LR, demander une indemni- té au preneur, ce que lui accorde la cour d’appel. Par ailleurs, le fait pour le bailleur de signer un état des lieux ne vaut pas en lui-même renonciation à se prévaloir de l’irrégularité du congé. ■ Expulsion: conséquences mani- festement excessives? (CA Paris, 11 oct. 2012, Pôle 1, ch. 5, n°12/12718) Une SARL exploitant un salon de thé situé place des Vosges (Paris IV e ) soutenait que la décision d’expulsion qui le frappait aurait des conséquences excessives en mettant un terme à son activité et en le plaçant dans une situation d’impécuniosité. La cour d’appel a rejeté cet argument: “Considérant que selon l’article 524 du code de procédure civile, lorsque l’exécution pro- visoire a été ordonnée, elle peut être arrê- tée, en cas d’appel, par le premier président statuant en référé, si elle risque d’entraîner des conséquences manifestement exces- sives […] Considérant qu’ une mesure d’expulsion n’entraîne pas en soi des conséquences J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E manifestement excessives , qu’il convient d’apprécier les circonstances qui l’entourent et notamment en cas de bail commercial, la possibilité pour l’expulsé de trouver un autre local pour y exploiter son activité; Que la SARL T., dont la personnalité juri- dique ne se confond pas avec celle de des dirigeants ou associés, ne produit pas le moindre élément comptable sur sa situa- tion (bilans, comptes sociaux…), que rien n’indique donc qu’elle ne dispose pas des moyens de transférer son activité dans d’autres locaux”. La cour rejette la demande de la locataire. Observations : Il résulte de cet arrêt, que si le premier président de la cour d‘appel, sta- tuant en référé, peut arrêter l’exécution provisoire si elle a des conséquences mani- festement excessives, l’expulsion ne répond pas en soi à cette exigence. Il faut donc étayer la demande par d’autres éléments. Contrat de vente ■ Préemption de la commune (Cass. Civ. 3 e , 10 oct. 2012, n°1162, FS-P-B, rejet, pourvoi n°11-15473) Un contrat de vente avait été conclu en jan- vier2007, sous la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption urbain, l‘acte authentique devant être signé le 30octobre 2007. Le maire avait exercé son droit de préemption par arrêté du 19mars 2007. Le prix avait été fixé judiciai- rement et le maire avait renoncé à l’acquisition par arrêté du 22janvier 2008. L’acquéreur évincé pouvait-il exiger la vente à son profit? La cour d’appel avait répondu négativement à cette question et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant constaté que le maire de Champigny-sur-Marne avait exer- cé son droit de préemption par l’arrêté du 19mars 2007, et avait ainsi, dès cette date, évincé l’acquéreur et retenu, par un motif non critiqué, que la renonciation ultérieure du maire n’anéantissait pas la décision du 19mars 2007 et n’avait d’effet que pour l’avenir, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif surabondant relatif à l’application de l’article L 213-8 du code de l’urbanisme, en a exactement déduit que la défaillance de la condition suspensive était acquise dès le 19mars 2007 entraî- nant la caducité de la promesse de vente; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : L’exercice par le maire de son droit de préemption pendant la durée de validité de la promesse de vente la ren- dait caduque puisque la condition était défaillie. Il résulte de cet arrêt que si le maire renonce ultérieurement à son droit de préemption, cela ne remet pas en cause la caducité de la promesse. L’acquéreur évincé invoquait sans succès de multiples arguments et par exemple le fait que la condition était stipulée dans le seul intérêt de l’acquéreur et donc que lui seul aurait dû pouvoir s’en prévaloir. Il invo- quait aussi l’article L 213-8 du code de l’urbanisme qui prive le maire du droit de préemption lorsqu’il y a renoncé et que le vendeur remet le bien en vente dans les 5 ans qui suivent; l’argument est écarté com- me surabondant. À retenir: La condition suspensive relative au non-exercice du droit de préemption est défaillie lorsque le maire exerce son droit de préemption, quand bien même il y renonce ultérieurement. Construction ■ Logements de grand standing: défaut d’isolation acoustique (Cass. Civ. 3 e , 10 oct. 2012, n°1159, FS-P+B, cassation partielle, n°10-28309) Une société avait construire un immeuble de grand standing, vendu par apparte- ments. Un recours avait été engagé par les acquéreurs. Le litige portait notamment sur la qualité d’isolation phonique, inférieure à ce qui était convenu et sur la numérotation de l’immeuble (13 bis au lieu de 15). La cour d’appel avait débouté le construc- teur de son appel en garantie contre l’assureur au motif “qu’en livrant un appar- tement ne répondant pas aux normes de la nouvelle réglementation acoustique alors qu’elle avait fait croire le contraire aux acquéreurs, la SNC a manqué à son obliga- tion contractuelle de livrer un immeuble conforme à celui constituant l’objet de la vente, mais que cette non-conformité contractuelle n’entraîne pas de désordres de nature décennale dans la mesure où les cloisons sont conformes aux normes en vigueur pour un logement de moindre qua- lité, le seul problème, qui ne concerne que les rapports entre le vendeur et l’acquéreur, concernant la qualité de l’isolation pho- nique, qui est moyenne ou de qualité infé- rieure, sans que l’appartement soit inhabi- table, alors qu’elle aurait dû être de grande qualité”. L’arrêt est cassé: “En statuant ainsi, en appréciant l’impropriété à destination par rapport aux cloisons conformes aux normes en vigueur pour un logement de moindre qualité, tout en relevant que la SNC s’était engagée à vendre un appartement présenté comme devant être d’exception et alors que le contrat de maîtrise d’œuvre stipulait que le maître d’œuvre devait fournir au maître d’ouvrage la notice descriptive sommaire, la cour d’appel a violé [l’article 1792 du code civil]. La cassation est également prononcée sur la question de la numérotation de l’immeuble: “Vu l’article 1604 du code civil; Attendu que pour condamner la SNC à payer aux SCI la somme de 5000euros au titre du préjudice résultant de la numérota- tion de l’immeuble, l’arrêt retient que le changement de numérotation de l’immeuble, 13 bis au lieu de 15, ne consti- tue pas un défaut de conformité des lots vendus mais un manquement du vendeur à son obligation contractuelle de livrer la cho- se vendue à l’adresse indiquée dans l’acte authentique de vente et que la clause de l’acte aux termes de laquelle toute contes- tation judiciaire relative à la conformité des lots vendus avec les engagements pris par le vendeur doit être introduite dans le délai d’un an à compter de la prise de possession, n’est donc pas applicable; Qu’en statuant ainsi, alors que la notion de conformité ou non-conformité est inhéren- te à l’obligation de délivrance, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations : S’agissant de l’isolation pho- nique, la cour d’appel avait relevé que le logement livré était conforme aux normes en vigueur pour un logement de moindre qualité, mais non conforme aux indications du contrat pour en déduire - à tort - qu’il n’y avait pas lieu de mettre en jeu la garantie de l’assureur. Les défauts d’isolation phonique relèvent en principe de la garantie d’un an, comme le prévoit l’article L 111-11 du CCH. Mais la jurisprudence les traite parfois comme des dommages relevant de la garantie décennale (Civ. 3 e , 2 fév. 1994 ou Civ. 3 e , 12 fév. 1997, pour le cas d’un hôtel où la propagation de bruits dans les chambres rendaient l’hôtel impropre à sa destination). La jurisprudence n’exclut pas non plus de les traiter comme des défauts de conformité si la technique d’isolation choisie n’est pas conforme aux stipulations contractuelles, même s’il procure une isola- tion conforme à la réglementation appli- cable (Civ. 3 e , 12juin 1979). L’arrêt rapporté est dans le même sens puisqu’il s’appuie sur la conformité au 23octobre 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• V V E E N N T T E E - - C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 23octobre 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A U U S S É É N N A A T T contrat et non seulement sur la conformité aux normes en vigueur. En conséquence, la responsabilité du constructeur peut être mise en jeu sur le fondement du défaut de conformité quand bien même les normes d’isolation acous- tique sont respectées . La Cour de cassation avait par ailleurs indi- qué, s’agissant de l’isolation thermique, que le défaut d’isolation rend l‘ouvrage impropre à sa destination s’il nuit à la des- tination de l’immeuble, l’impropriété à la destination provoquée par les désordres du chauffage étant appréciée de manière relative selon la destination de l’immeuble (Civ. 3 e , 28 fév. 1996). Sur le 2 e point relatif à la numérotation, la cour d’appel avait indiqué que la différen- ce de numéro ne constituait pas un défaut de conformité (qui relève du délai d’un an) mais un manquement à l’obligation de délivrance et elle avait condamné le constructeur à indemniser l’acquéreur, bien que le délai d’un an ait été dépassé. La Cour de cassation censure au motif que l’obligation de délivrance (qui figure à l’article 1604 du code civil) comporte néces- sairement l’obligation de livrer une chose conforme. Il ne suffit donc pas de considé- rer que le litige relève de l’obligation de délivrance pour que cela écarte le délai d’un an relatif au défaut de conformité. Assurance ■ Dommage ouvrage: deux déclarations pour un sinistre (Cass. Civ. 3 e , 10 oct. 2012, n°1157, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-17496) Ayant fait construire une villa et ayant constaté des infiltrations après réception, un couple avait fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur dommage ouvrage en 2000, puis une seconde déclara- tion en 2001. La cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnisation au titre de la seconde déclaration et la Cour de cassation confirme la décision: “Attendu qu’ayant relevé que les désordres objet de la déclaration de sinistre du 16avril 2004 étaient exactement iden- tiques à ceux objet de la déclaration de sinistre du 17novembre 2000 dont ils avaient été déjà indemnisés par le verse- ment d’une somme qu’ils étaient forclos à contester, la cour d’appel, qui a pu en dédui- re que les époux V. n’étaient pas fondés en leur demande tendant à voir prendre en charge un dommage dont ils avaient déjà obtenu réparation, a légalement justifié sa décision; Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’assureur n’avait pas répon- du dans le délai de 60 jours à compter de la 2 e déclaration de sinistre (délai prévu à l’article L 242-1 du code des assurances). L’assuré soutenait que l’assureur n’avait donc plus la faculté de contester le princi- pe de la garantie. Cet argument n’a pas suffi à remettre en cause la décision d’appel qui relevait que le sinistre ayant déjà été indemnisé, il ne pouvait faire l’objet d’une seconde indemnisation après une nouvelle déclaration de sinistre. L’assuré avait par ailleurs laissé passer le délai de deux ans pour contester le mon- tant de l’indemnité qui lui avait été allouée au titre de la 1 e déclaration. Expropriation ■ Indemnisation de la perte du revenu locatif (CA Paris, 13 sept. 2012, Pôle 4, ch. 7, n°09/11386) Le propriétaire d’un terrain de 32465m 2 à Vitry-sur-Seine faisait l’objet d’une procédu- re d’expropriation au profit de la RATP. L’expropriation était partielle (20000m 2 pour 4,27millions d’euros) mais le proprié- taire avait obtenu l’accord de la RATP pour une emprise totale. Ces terrains étaient occupés en totalité par des entreprises bénéficiant de baux commerciaux et classés en zone UFb (zone d’activités à vocation d’industrie, d’entrepôts, de commerce et d’activités tertiaires). La cour d’appel confirme la valeur d’expropriation à 340euros le m 2 , puis sta- tue sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs: “Une indemnité peut être allouée au pro- priétaire d’un bien affecté à la location pour couvrir sa perte de revenu locatif pen- dant la durée nécessaire à l’acquisition d’un bien de remplacement; En l’espèce, il est constant que les cinq occu- pants cesseront leurs activités et que, comp- te tenu de la spécificité du bien, le délai nécessaire à l’acquisition d’un bien de rem- placement peut être raisonnablement fixé à un an ”. Observations : Cet arrêt fournit donc l’exemple de la fixation d’une indemnité pour perte de revenus accordée à l’exproprié pour la période de recherche d’un nouvel investissement. Un autre arrêt du même jour concernant la même affaire a par ailleurs accordé à l’exproprié une indemnité pour la perte du loyer afférent au bail d’emplacement publicitaire (n°09/11625). ● ▲ ■ La loi logement adoptée au Sénat Les sénateurs ont adopté le 9octobre le pro- jet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement, dans sa ver- sion issue de la commission mixte paritaire. Le rapporteur Daniel Raoul rappelle que la disposition de cession gratuite de foncier public devrait permettre d’atteindre l’objectif de construction de 110000 loge- ments sur la période 2012-2016 et que le ren- forcement de la loi SRU (passage de 20 à 25% du taux de logements sociaux) devrait conduire au relèvement à 40000 logements par an des objectifs de construction de2014 à2016. (JO Sénat déb. 10 oct. p.3580). Le rapporteur se réjouit des apports au texte opérés par amendements: rapport sur les caractéristiques d’un mécanisme d’encadrement de la définition de la valeur foncière, modification des statuts de la SOGINORPA, obligation de 30% de loge- ments sociaux dans les immeubles de plus de 12 logements dans les communes “caren- cées”, suppression du prélèvement HLM”… Il évoque aussi l’article 4A qui prévoit, en cas de vente de logements sociaux sur le ter- ritoire d’une commune, l’exigence d’un accord du maire et du préfet ; en cas de désaccord entre eux, le ministre tranchera. Il ajoute que la CMP a supprimé l’article qui visait à ce qu’un seul établissement public foncier puisse exister par région. Logements sociaux dans les petites com- munes La commission a modifié l’article qui pré- voyait d’imposer 10% de logements sociaux aux communes de1500 à3500 habitants comprises dans les agglomérations sou- mises à l’article 55 de la loi SRU. Cette obligation sera limitée aux zones ten- dues: communes situées en zone A, B1 du dispositif Scellier et aux communes visées par le décret d’encadrement des loyers. Cécile Duflot a précisé, s’agissant de la ces- sion du foncier public, que la décote sera obligatoire lorsque l’accession est consentie au profit de certains bénéficiaires et si le ter- rain est inscrit sur une liste dressée par le préfet (p.3582). Le pilotage du dispositif sera assuré par une Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier. S’agissant des communes de1500 à3500 habitants désormais visées par l’obligation de construire 10% de logements sociaux, la ministre précise que cela concerne 334 com- munes . Elle se félicite également que le Par- E E X X P P R R O O P P R R I I A A T T I I O O N N J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 23octobre 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T ■ L’ANIL et l’OLAP en mission ✓ Bernard Vorms, directeur général de l’ANIL, a été chargé par Cécile Duflot le 3octobre d’évaluer le dispositif d’ encadrement des loyers mis en pla- ce par décret. Il doit notamment analy- ser les conséquences qui en résultent du point de vue des arbitrages effectués par les bailleurs (changement de régime locatif, vente, nouveaux investisse- ments…). ✓ L’ANIL et l’OLAP ont par ailleurs reçu le 9octobre une autre mission de la ministre du logement relative à la mise en place des observatoires de loyers . Il s’agit d’abord de définir la liste des données indispensables à l’obtention d’indicateurs locaux pertinents, puis de définir les procédures de contrôle et de retraitement des données. I I N N I I T T I I A A T T I I V V E E S S ❑ Le président de Paris Habitat, Jean-Yves Mano, adjoint au maire de Paris, qui ouvrait les débats du col- loque franco-québecois organisé par l’ARC le 17octobre 2011 sur le thè- me “la copropriété dans 25 ans” s’est montré très ouvert à l’évolution de la loi de 1965. L’ancien sénateur, s’est notamment dit favorable à la création d’un fonds de travaux et s’est dit prêt à soutenir des amende- ments en ce sens lors de la loi sur le logement qui devrait être débattue au Parlement en septembre2013. lement ait décidé de limiter à 30% la part de PLS (voire 20% si la commune comporte peu de logements sociaux) au sein de l’obligation triennale. La part de PLAI devra être de 30% minimum (p.3583). Enfin, la ministre indique son attachement au projet de métro automatique Grand Paris Express et son souhait de mener un travail spécifique sur le statut et la carte des éta- blissements publics fonciers. Daniel Dubois critique l’extension aux petites communes de l’obligation de construction de logements sociaux. Joël Labbé (écologiste) soutient le projet de loi mais regrette que l’obligation de construire 30% de logements sociaux dans les com- munes ne s’applique que dans les com- munes ne disposant pas de programme local de l’habitat (art. 4 ter applicable dans les communes faisant l’objet d’un constat de carence). Gérard Le Cam salue le projet de loi mais déplore que l’effort budgétaire de l’État, qui devrait être le corollaire des obligations de construction des communes ne soit pas suf- fisant (p.3588). Il en appelle par ailleurs à l‘ interdiction des expulsions locatives , à la réquisition des biens immobiliers vacants (logements ou bureaux). Yves Rome défend par ailleurs l’efficacité des EPF locaux . Il en existe aujourd'hui 21 et le montant des acquisitions foncières est de 150millions d’euros (p.3590). L’ensemble du projet de loi a été adopté (p.3600). À l’Assemblée ■ Tarification progressive de l’énergie Les députés ont poursuivi le 4octobre la discussion de la proposition de loi instau- rant une tarification progressive de l’énergie. Une série d’amendements a été défendue pour tenir compte, dans le calcul du tarif, de situations particulières: par exemple de l’activité professionnelle exercée au domici- le (n°167 de Daniel Fasquelle ). La ministre a répliqué que ces personnes pouvaient souscrire un contrat profession- nel et être exonéré du bonus-malus ou déduire les charges d’énergie de leurs impôts (JO AN déb. 5 oct. p.3260). Les amendements ont été repoussés. L’amendement n°48 visait le cas des chambres d’hôtes, il a été rejeté. Marc Le Fur a défendu avec fougue le cas des assistantes maternelles agréées (amen- dement n°292), mais il n’a pas été entendu. Le rapporteur François Brottes précise encore pour le cas des professionnels que s’il y a deux compteurs , seul le compteur lié au ménage est concerné par le dispositif et non l’autre. En cas de compteur unique, on calcule un prorata qui entre dans les frais professionnels (p.3269). Antoine Herth a proposé d’exclure les bâti- ments inscrits ou classés monuments his- toriques (amendement n°52), mais il n’a pas été suivi (rejet, p.3275). Pas plus de succès pour l’amendement n°286 évoquant la situation des personnes handicapées. Marc Le Fur a proposé de tenir compte des personnes achetant un logement et qui, pour une durée de 5 ans, dans l’attente de faire des travaux, seraient dispensées de malus, mais l’amendement (n°341) a été rejeté. François Brottes a fait voter un amende- ment (n°498) qui précise, pour les immeubles collectifs, que le calcul du volu- me de base sera effectué en fonction de la surface des logements chauffée collective- ment (p.3282). Lionel Tardy a proposé d’étendre le systè- me du bonus-malus aux locaux de bureaux (amendement n°85). François Brottes répond que cela sera envisagé dans un 2 e temps et l’amendement a été repoussé (p.3286). Denis Beaupin a proposé d’inclure dans le dispositif les résidences secondaires (amendement n°380), mais il n’a pas été suivi. Antoine Herth a préconi- sé, sans succès, d’adapter le bonus-malus pour différentes catégories de personnes, comme les titulaires des pensions de retrai- te (rejet de l’amendement n°4). ✓ Réduction de loyer Lionel Tardy indique que le mécanisme de répercussion du malus sur le montant du loyer lui paraît inapplicable et inaccep- table car il permet à une partie de déroger à ses obligations contractuelles (p.3306). Il propose donc de le supprimer (amende- ment n°90). Mais il n’a pas été voté et François Brottes a précisé qu’il s’agissait d’un “dispositif d’appel” montrant que le locataire ne peut pas porter à lui seul la res- ponsabilité de l’absence d’économie d’énergie, même si Lionel Tardy l’a indi- qué, il n’est pas possible de distinguer la consommation due à une mauvaise isola- tion du logement de celle due au comporte- ment du locataire. François Brottes recon- naît que le dispositif ne sera pas opération- nel tout de suite et qu’il faudra prévoir des dispositifs d’accompagnement, il ajoute qu’il faut fiabiliser le DPE actuellement établi “dans des conditions bricolées”. L’article 1 er a été voté (p.3313), les articles suivants ont suscité moins de débats. François Brottes a proposé de fixer les conditions pour que le nombre de ménages bénéficiant des tarifs sociaux de l’électricité soit de 4,2millions, mais il a retiré l’amendement (n°409) à la demande du Gouvernement, car il s’agit d’une disposi- tion d’ordre réglementaire. ✓ Location interdite ? En fin de séance, Denis Beaupin a proposé (amendement n°425) qu’ un logement ne puisse pas être loué s’il est classé en caté- gorie F ou G du DPE . François Brottes a répondu que le DPE n’était pas très fiable et que des propriétaires pauvres n’auraient alors plus les moyens de mettre leurs loge- ments en location, et le sénateur a retiré l’amendement (p.3342). L’article 6 qui crée un service public dédié à l’amélioration des performances énergé- tique de l’habitat, a été voté, ainsi que l’ensemble du texte (p.3346). ● 23octobre 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 9oct. 2012 AN p.5545 n°2199 Patrick Hertzel UMP, Bas-Rhin Radiation de la liste de l'inventaire supplémen- taire des monuments historiques Culture Le code du patrimoine permet (art. R 621-59) de radier de la liste des monuments historiques un immeuble (inscrit ou classé) selon la même procédure que l'inscription; après avis de la commission régionale du patrimoine et des sites. Mais cela ne peut se justifier que si l'intérêt de l'édifice qui a motivé son inscrip- tion a irrémédiablement disparu , non pour sup- primer le contrôle des travaux à ses abords. Le député évoquait les contraintes de construc- tion rencontrées par les voisins d'un immeuble inscrit (surcoût des matériaux imposés par l'ABF…). 9oct. 2012 AN p.5553 n°788 Daniel Goldberg, SRC, Seine-Saint- Denis Encadrement des loyers. Meublés Logement Le décret du 20juillet 2012 est un décret d'application de l'article 18 de la loi du 6juillet 1989. Il ne concerne donc pas les meublés. Viser les locations meublées aurait supposé une loi. En revanche, lors de la concer- tation qui sera engagée dans les prochains mois sur les rapports locatifs, la question du logement meublé sera l'occasion d'une réflexion spécifique. Le projet de loi loge- ment doit être voté « dans le courant de l'année 2013 » conclut la réponse. 9oct. 2012 AN p.5554 n°3295 Guillaume Larrivé, UMP, Yonne Certification des diagnostiqueurs Logement Les règles de la certification, qui ont été mises en place en 2007, prévoient une vérification de la continuité des compétences tous les 5 ans. Depuis un an, un tra- vail de concertation a été mené pour dresser le bilan du 1 er cycle de certification. Il est prévu de rendre obligatoire une formation continue tous les 5 ans en matière de diagnostic amiante et de performance énergétique, qui sont les deux domaines nécessitant la plus grande amélioration. Mais pour les diagnostiqueurs ne pouvant engager les frais, il est admis ou prévu de distinguer 2 niveaux de certification selon la complexité des missions, pour l'amiante, le plomb et le DPE. 9oct. 2012 AN p.5557 n°498 Franck Riester, UMP, Seine-et- Marne Branchement illégal sur les réseaux Intérieur Le maire peut s'opposer à un raccordement définitif aux réseaux d'eau ou d'énergie d'une construction édi- fiée en méconnaissance des règles d'urbanisme. Mais il ne peut s'opposer à un branchement provisoire , même si la construction est illégale (CE, 9avril 2004). Il peut s'opposer à un raccordement prétendument provisoire s'il est établi que le requérant a établi sur le terrain sa résidence principale (CE 15 déc. 2010). Texte de référence: art. L 111-6 du code de l'urbanisme. La réponse donne plusieurs exem- ples de jurisprudence. 9oct. 2012 AN p.5559 n°1325 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Élagage des arbres au bord des routes commu- nales Intérieur Le maire peut mettre en demeure un propriétaire d'élaguer les arbres le long d'une voie communale et, à défaut, y procéder d'office à ses frais (art. L 2212-2-2 du CGCT). Pour les chemins ruraux , le maire peut faire de même (art. R161-24 du code rural). En revanche, pour les chemins d'exploitation , le maire ne peut pas mettre les frais à la charge des propriétaires, il doit donc obtenir une injonction du juge administratif statuant en référé. 9oct. 2012 AN p.5576 n°2954 Dominique Tian, UMP, Bouches-du- Rhône Établissements rece- vant du public . Appel à un contrôleur tech- nique pour le contrôle des travaux Intérieur Les conditions d'agrément pour effectuer les vérifica- tions réglementaires dans les ERP au titre de la sécu- rité incendie sont fixées par arrêté du 11 déc. 2007. Il doit être fait appel à un contrôleur technique agréé au titre de l'article L 111-25 du CCH. Les travaux qui appellent une demande d'autorisation peuvent créer des aléas techniques pour les ouvrages et en modifier la conformité vis-à-vis de la sécurité. Il convient donc de prévenir les aléas, comme pour les travaux neufs. Le député proposait de limiter l'intervention du contrôleur technique aux constructions, et de la supprimer pour des travaux légers. 9oct. 2012 AN p.5577 n°2991 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Déplacement d'un chemin rural Intérieur Il n'existe pas de procédure spécifique pour le déplacement d'un chemin rural. Le déplacement par échange de terrains est sanctionné par le Conseil d'Etat. Il faut aliéner le chemin rural qui n'est plus affecté à l'usage du public puis faire une déclaration d'utilité publique pour la création du nouveau chemin. Références: art. L 131-1 et 10 du code rural. 11oct. 2012 Sénat p.2239 n°23775 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Occupation d'un trottoir par une ter- rasse de café Intérieur L'autorisation d'occuper la voie publique relève d'un « permis de stationnement » délivré par le maire. La fixation des tarifs des droits de stationnement est fixée par le conseil municipal, ou, sur délégation, par le maire. Si plusieurs personnes sollicitent une autori- sation pour un même emplacement, le maire doit se déterminer en fonction de l'intérêt économique et patrimonial du domaine public. L'autorisation ne doit pas gêner la circulation des piétons. Exemple cité: CE, 5 oct. 1998 jugeant illégale une autorisation ne lais- sant qu'un mètre pour la circulation des pié- tons. 11oct. 2012 Sénat p.2246 n°1868 Michel Fontaine, UMP, La Réunion Zonage de la politique de la ville Ville Le Gouvernement souhaite recentrer les zones d'intervention prioritaire de la politique de la ville sur les territoires qui en ont le plus besoin. La nou- velle géographie sera fixée en 2013 après la con- certation lancée en octobre. Ce recentrage fait suite à la préconisation du rapport de la Cour de comptes relatif à la poli- tique de la ville. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 23octobre 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Justice : Naïl Bouricha est nommé conseiller technique libertés publiques et affaires institutionnelles au cabinet de Christiane Taubira; Sandrine Zientara est nommée conseillère technique législation civile et pénale. (Arrêtés du 1 er et du 3octobre 2012, J.O. du 9 oct. @). Administration centrale ✓ Trésor : Antoine Deruennes est nom- mé sous-directeur des finances publiques à la direction générale du Trésor. (Arrêté du 11octobre 2012, J.O. du 13 oct. 2012, @). ✓ Logement : Robert Mauri est nommé directeur de projet au secrétariat général du ministère du logement et du ministère de l'écologie. Il est responsable de la coor- dination et du suivi pour le ministère de la production normative législative et réglementaire, y compris dans le cadre des transpositions de directives ou d'adaptation à des règlements européens. (Arrêté du 8octobre 2012, J.O. du 10 oct. @). Organismes publics ✓ CADA : René Dosière , député, est nom- mé membre de la Commission d'accès aux documents administratifs. (Décret du 9octobre 2012, J.O. du 10 oct. p.15824). Conventions collectives ➠ Immobilier : Il est envisagé l'extension de l’avenant n°56 du 11juillet 2012 por- tant sur les salaires . (Avis publié au J.O. du 11 oct. p.15898). ■ Parlementaires en mission ➠ Une mission est confiée à Dominique Lefebvre (SRC, Val-d'Oise) et à Karine Ber- ger (SRC, Hautes-Alpes) sur la réforme de l’épargne financière. La mission concer- ne la création de la Banque publique d’investissement, mais aussi la réforme de l’épargne réglementée. (Décrets du 9octobre 2012, J.O. du 10 oct. p.15824). ➠ Une mission est confiée à Claire-Lise Campion (PS, Essonne) auprès de la ministre chargée des personnes handica- pées concernant l'accessibilité des per- sonnes handicapées et plus précisément la mise en accessibilité du cadre bâti , de la voirie et du transport. A l'issue d’une période de trois mois, il lui incombera de déterminer si les propositions du rapport de novembre2011 peuvent être retenues (rapport du conseil général de l'environnement et du développement durable). (Décret du 10octobre 2012, J.O. du 11 oct. p.15884). ■ Signification des actes d’huissier par voie électronique Les pièces à fournir pour justifier de l'identité de l'auteur de la déclaration de consentement à la signification par voie électronique d'un acte d'huissier de justice sont prévues par l'arrêté du 22mai 2012. La liste est modifiée par un arrêté du 1 er octobre 2012. Pour le cas des entreprises individuelles et celui des personnes morales de droit privé, le nouveau texte distingue désormais les personnes assujetties à une immatricula- tion au RCS des autres entreprises. Ainsi pour les entreprises individuelles, il leur est demandé dans le 1 er cas un extrait Kbis et dans le 2 e cas, une carte d'identification d'entreprise de la chambre des métiers ou à défaut un certificat d'entreprise délivré par l'INSEE. (Arrêté du 1 er octobre 2012, J.O. du 10 oct. 2012, p.15809). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 494 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 6 décembre 2012 (Paris). “ Actua- lité des baux commerciaux ”. Une journée de formation animée par Alain Confino, avocat, et Bernard Pain, expert, organisée par Elegia. Tél. 0140923737. www.elegia.fr A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . P P R R O O P P O O S S I I T T I I O O N N S S D D E E L L O O I I ■ Monuments historiques Antoine Lefèvre (sénateur UMP de l’Aisne) a déposé au Sénat une proposition de loi visant à protéger les monuments histo- riques. Il préconise que préalablement à la ces- sion d’un monument historique à un pro- priétaire privé, les services de l’État “véri- fient que l’acquéreur présente les garan- ties permettant d’assurer la conservation du bien de façon à ce que sa pérennité soit assurée”. Par ailleurs, les associations de défense du patrimoine pourraient agir en justice “pour faire constater l’absence de conservation en bon père de famille du monument”. (Proposition de loi n°39 du 10octobre 2012). ■ Nationaliser le CIF? Jean-Jacques Candelier (député GDR du Nord) a déposé à l’Assemblée une proposi- tion de loi visant à nationaliser le Crédit immobilier de France. L’objectif est d’ éviter le démantèlement du groupe et de per- mettre une pérennisation de ses activités. Le groupe emploie 2600 personnes et a un encours de prêt de 5,09milliards d’euros. (Proposition n°276 du 10octobre 2012). ➙ IRL : L’indice de référence des loyers du 3 e trimestre 2012 s'établit à 123,55, soit une hausse annuelle de +2,15% . (J.O. du 13 oct. p.16044) . Chiffres 23octobre 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• M M A A R R C C H H É É I I N N I I T T I I A A T T I I V V E E Le volume des transactions de logements chute fortement JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Les prix des logements sont en légère bais- se. Selon la FNAIM, qui a publié ses statis- tiques du 3 e trimestre 2012, les prix ont en moyenne baissé de -1,1% en un an. La baisse est plus marquée pour les maisons (-1,3%) que pour les appartements (-0,7%). Dans certaines régions, les prix des maisons reculent de plus de 5%: Bre- tagne, Haute-Normandie, Lorraine, Cham- pagne-Ardenne. Pour les appartements, les baisses de prix sont moins sensibles, à l’exception notable de la Franche-Comté où le recul atteint -8,8%. Le président de la FNAIM, Jean-François Buet explique que 2011 est une année charnière et que l’augmentation intem- pestive des prix est terminée. L’activité en baisse de 15% Si le recul du marché est encore peu mar- qué pour les prix, le volume des ventes en revanche se contracte plus fortement; l’activité recule de -15% au 3 e trimestre 2012 (sur un an). Alors qu’on avait recensé 808000 ventes en 2011, le nombre de ventes en 2012 devrait être inférieur à 700000. Le volume du chiffre d’affaires est en baisse plus forte car les transactions Régions Maisons Appartements Alsace -2,7% +2,8 % Aquitaine -0,7% +0,4 % Auvergne -1,1% -1,5% Bourgogne -0,1% -0,4% Bretagne -6,9% +3,5 % Centre -1,1% +4,0 % Champagne-Ardenne -5,6% +2,1 % Franche-Comté -1,1% -8,8% Ile-de-France +2,1 % -2,8% Languedoc-Roussillon -2,6% -1,8% Limousin -3,2% -1,5% Lorraine -6,7% -4,4% Midi-Pyrénées +1,8 % -1,6% Nord-Pas-de-Calais -4,8% ns Basse Normandie -4,9% -1,8% Haute-Normandie -6,9% -1,8% PACA -0,2% -1,1% Pays de la Loire -0,5% +1,5 % Picardie -4,5% ns Poitou-Charentes +2,8 % +2,3 % Source FNAIM oct. 2012 Évolution des prix des logements en région (3 e trim. 2012/3 e trim. 2012) sont généralement de moindre montant. Jean-François Buet ajoute que le marché de la résidence secondaire est actuel- lement bloqué . Selon la FNAIM, cette baisse de transactions devrait se traduire, sur l’année par une perte de l’ordre de 10000 emplois en 2012. Le volume de crédits et en recul de -34% (entre septembre2011 et septembre2012), s’établissant à 107,5 milliards d’euros (flux mensuel cumulé sur un an), mais le marché reste favorable à l’achat en raison du niveau bas des taux d’intérêt. La FNAIM considère qu’il n’y a pas d’effondrement des prix, mais qu’il fau- drait des mesures claires pour que le mar- ché redémarre. Jean-François Buet précise que l’ancien pourrait apporter une vraie réponse à la relance de l’investissement locatif. Mais les acquéreurs sont actuelle- ment attentistes. Pour l’imposition des plus-values par exemple, la FNAIM estime qu’il faudrait que le régime de calcul tien- ne compte de l’érosion monétaire. En conclusion, la FNAIM indique que si les acquéreurs peuvent bénéficier de taux à un niveau historiquement bas, les ven- deurs vont devoir réajuster leurs prix. Pour 2013, la FNAIM estime que la baisse des prix pourrait aller jusqu’à 5%, mais pas davantage. ● L’association professionnelle des SCPI a pré- senté le 17octobre dans un livre blanc dix idées pour le logement. Patrick de Latailla- de, président de l’ASPIM souligne l’urgence de s’attaquer au logement intermédiaire pour résoudre la crise du logement, en mobilisant une épargne de long terme. Pour y parvenir il convient de créer les conditions d’une rentabilité améliorée de l’épargne immobilière (idées 1 à 5), mais aussi de créer un environnement propice à l’épargne immobilière (idées 6 à 10). 1. Mobiliser l’épargne privée au profit du logement, notamment intermédiaire. 2. Mettre en avant le logement intermédiai - re . Il faut notamment revoir le zonage en défi- nissant les zones tendues au plan régional et proposer des logements aux locataires proches des revenus sociaux, pour détendre la situation dans le parc HLM. L’ASPIM pro- pose d’inclure dans la loi SRU un quota de logements intermédiaires et de mettre sur le marché certains logements intermédiaires pour financer la construction de nouveaux logements sociaux. 3. Engager une réflexion sur le cadre fiscal adapté à l’investissement à long terme. L’ASPIM reconnaît que le régime Scellier a pu favoriser des effets d’aubaine mais obser- ve que le recours à l’épargne intermédiée limite les risques pour l’investisseur. L’avantage fiscal devrait être limité aux zones tendues et modulé en fonction des contreparties souhaitées, mais avec des amé- nagements en matière de taxation de plus- values, de succession et d’ISF, au besoin en étendant de 9 à 15 ans la durée du place- ment. 4. Encourager le démembrement de pro - priété . Ce mouvement peut se faire par le dévelop- pement du bail emphytéotique et des SCPI- OPCI d’usufruit locatif social ou l’autorisation de SCPI et OPCI de nue-propriété. 5. Garantir la solvabilité des locataires . Diffé- rentes pistes: création d’un fonds de solidari- té financé par une taxe sur les loyers, mise en place d’un système assuranciel, ou un fonds de garantie pour la location en loge- ment intermédiaire. 6. Promouvoir des solutions innovantes pour lutter contre le coût du foncier . Développer l’emphytéose, notamment dans le cadre du Grand Paris. Associer public et privé par un engagement de l’investisseur à conserver son bien à long terme (avec pla- fonds de loyer et condition de ressources) en contrepartie d’une réduction du coût d’acquisition immobilière. 7. Endiguer le renchérissement par les normes des coûts de la construction Notamment limiter le nombre de logements soumis à l’exigence d’accessibilité aux per- sonnes handicapées. 8. Rénover le cadre de la gestion territoriale du logement en zone tendue. Transférer la compétence logement au niveau de l’intercommunalité. Créer une autorité d’urbanisme au niveau de l’agglomération qui établirait le SCOT. 9. Mobiliser les fonds collectés au titre de l’investissement socialement responsable . 10. Encourager l’implication des employeurs . Autoriser la création de CEL d’entreprise per- mettant la constitution d’apport personnel pour les salariés. ● L’ASPIM présente 10 propositions pour le logement intermédiaire
