Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Vente: Clause de tontine / Lésion : estimation du bien suivant son état lors de la vente
Construction de maison individuelle: Retard de livraison
Construction : Réception de levée des réserves / Étendue de la garantie de l’assureur
– 3 – En bref –
Observatoires de loyers pilote / Taxe de balayage en hausse à Paris
– 4 – Au Parlement –
Les sénateurs examinent le projet de loi de finances pour 2013
– 5 – Interview –
Arnaud Anjoras (Adéquation) : “baisser les prix de 15 à 20 %”.
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda – En bref –
Une QPC sur le redressement judiciaire
Les juridictions de proximité survivent jusqu’en 2015
– 8 – Rencontre –
Congrès de la FNAIM : Cécile Duflot présente aux agents immobiliers les trois axes de sa future loi sur le logement.
■ JUGÉ ■ > Pour savoir si une vente est lésionnaire, il faut apprécier l’état du bien suivant son état lors de la vente. En cas d’écart entre la sur- face indiquée dans l’acte et celle mention- née au cadastre, il faut s’en tenir à la surfa- ce figurant dans l’acte de vente (arrêt de la Cour de cassation du 5 décembre 2012). ■ RÉPONDU ■ > Trois réponses sur la taxe d’aménagement, dont deux qui envisagent une adaptation de la législation de cette taxe. L’une vise les abris de jardins, la seconde concerne les parkings. En revanche, l’idée de transférer la charge de la taxe sur le lotisseur est écartée (voir p.6). > La règle de prescription quinquennale applicable dans les baux d’habitation pour- rait faire l’objet de modification dans le cadre de la réforme de la loi de 1989 (p.6). ■ PROGRAMMÉ ■ > Cécile Duflot a présenté les 17 sites qui vont servir d’observatoires de loyers pilotes avant la généralisation du dispositif (p.3). > Le projet de création d’un fichier positif pour le surendettement suscite les critiques de la CLCV qui redoute un fichage de mil- lions de personnes avec une efficacité incer- taine (p.3). ■ ANALYSÉ ■ > Le président d’Adéquation analyse la situation du marché du logement neuf et estime qu’il faudrait faire baisser les prix des logements de 15 à 20% pour les remettre en phase avec les capacités financières des ménages acquéreurs. Il estime qu’on peut y parvenir par un ensemble de mesures (lire son interview en page5). ■ NOMMÉ ■ > Guy Amsellem est nommé président de la Cité de l’architecture et du patrimoine (p.7). Des avantages de la tontine U n arrêt de la Cour de cassation, qui statue sur des faits quelque peu sordides, présente l’intérêt de rappeler les atouts de la clause de tontine ou d’accroissement. L’achat d’un bien Immobilier comportant une telle clause permet à plusieurs acquéreurs de faciliter la transmission de la propriété du bien en cas de décès. En effet, lors du décès d’un acquéreur, le survivant se trouve propriétaire de la totalité du bien, et il est réputé l’être dès l’acquisition initiale. Il est fait appel au mécanisme de la condition: chacun achète sous condition résolutoire de son décès et sous condi- tion suspensive de sa survie. Or dans l’arrêt du 5décembre 2012 de la Cour de cassation, le survivant était également l’assassin de son coacquéreur. L’héritier de l’acquéreur prédécédé soutenait que l’article 1178 du code civil s’opposait au jeu de la condition, car l’assassin coacquéreur avait fait obstacle à la réalisation de la condi- tion. La Cour de cassation ne l’a pas admis, jugeant que l’article 1178 du code civil n’est pas applicable à une clause de tontine. La solution retenue permet toutefois de moraliser la situation: l'héritier qui se trouvait spolié a pu obtenir une indemnisation au titre de la perte d’une chance de devenir propriétaire par héritage. Au-delà des faits hors du commun de cette affaire, l’arrêt indique que les parties ne sont pas dans un rapport d’obligation l’une envers l’autre, ce qui empêche le jeu de l’article 1178. Cette clause permet donc de facili- ter la transmission d’un bien entre deux coacquéreurs. Du point de vue fiscal, le survivant qui recueille la part de la personne décédée est soumis aux droits de succession de droit commun. Par exception, en cas d’achat d’une résidence principale, la part transmise est taxée suivant le barème des droits de vente d’immeuble. Mais la règle ne s’applique que si, lors de la vente, le bien vaut moins de… 76000 € , ce qui en limite singulièrement l’impact. L ors de l’examen en première lecture du projet de loi de finances, les sénateurs ont adopté un certain nombre de modifications (lire p.4); signalons par exemple la baisse à 15% de la mesure tempo- raire d’abattement sur les plus-values de cessions de biens immobi- liers pour 2013. initialement fixée à 20%, cette mesure visant à créer un choc d’offres pour la vente des biens immobiliers, aura donc un impact plus limité. Un certain nombre d’amendements, bien que rejetés, témoignent de la ferme volonté de certains parle- mentaires de taxer davantage l’immobilier. Ainsi Marie-Noëlle Lie- nemann proposait-elle de créer une taxation de solidarité urbaine prélevée sur les transactions immobilières dont le prix dépasserait un certain prix de référence (plus de 9000euros). Le ministre s’y est toutefois opposé en observant que cela risquait de figer le marché. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 501 18 DECEMBRE 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : Clause de tontine / Lésion: estimation du bien suivant son état lors de la vente Construction de maison individuelle : Retard de livraison Construction : Réception de levée des réserves / Étendue de la garan- tie de l’assureur - 3 - En bref - Observatoires de loyers pilote / Taxe de balayage en hausse à Paris - 4 - Au Parlement - Les sénateurs examinent le projet de loi de finances pour 2013 - 5 - Interview - Arnaud Anjoras (Adéquation): “baisser les prix de 15 à 20%”. - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - En bref - Une QPC sur le redressement judiciaire Les juridictions de proximité survivent jusqu’en 2015 - 8 - Rencontre - Congrès de la FNAIM: Cécile Duflot présente aux agents immobiliers les trois axes de sa future loi sur le logement. S O M M A I R E E D I T O R I A L 18décembre 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• V V E E N N T T E E - - C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ Vente ■ Clause de tontine (Cass. Civ. 3 e , 5 déc. 2012, n°1468, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-24448) Deux personnes (M. T. et M me C.) avaient acquis une maison avec une clause d’accroissement ou de tontine. Puis M me était décédée par crime imputé à M. T. lequel avait peu après mis fin à ses jours. L’héritière de M me C. avait assigné les héri- tières de M. T. pour obtenir le paiement du montant de la vente de l’immeuble. La cour d’appel avait jugé que par l’effet de la clau- se d’accroissement, M.T. était devenu rétro- activement seul propriétaire de l’immeuble et que l’héritière avait perdu une chance d’hériter de l’immeuble égale à 50% de sorte qu’elle avait droit à la moitié du prix de vente. Cette solution est confirmée par la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant relevé que M. T. et M me C. avaient acquis une maison d’habitation avec clause d’accroissement, dite de tontine, et que cette clause confé- rait à l’acquéreur dernier vivant la pro- priété de l’immeuble tout entier à par- tir du jour de son acquisition , la cour d’appel en a exactement déduit […] qu’il n’existait pas dans les rapports entre les par- ties un débiteur d’obligation et un créancier et que l’article 1178 du code civil n’était pas applicable ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. Observations : La clause de tontine ou d’accroissement permet à deux ou plu- sieurs personnes d’acheter un bien conjoin- tement ou solidairement, en ayant en commun la jouissance du bien mais en pré- voyant que la propriété est en définitive dévolue au survivant (Lamy droit immob. n°3643). Pour chacun, l’acquisition a lieu sous condition résolutoire de son décès et sous condition suspensive de sa survie. Chaque coacquéreur a un droit condition- nel sur le bien et il ne s’agit pas d‘une indi- vision. Dans cette affaire, l’héritière de la person- ne prédécédée invoquait l’article 1178 du code civil selon lequel la condition est répu- tée accomplie lorsque c’est le débiteur, obli- gé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement. Pouvait-on invoquer cette règle à l’égard du coacquéreur qui avait tué l’autre? On pouvait considérer que l’auteur du crime avait empêché la réa- lisation de la condition. Mais la réponse de la Cour de cassation est négative car elle indique que l’article 1178 n’est pas appli- cable, les parties n’ayant pas de rapport de créancier et de débiteur, validant le raison- nement de la cour d’appel. L’arrêt d’appel avait toutefois tempéré la rigueur de la solution en relevant la faute commise et le préjudice qui en était la conséquence. Il résultait de la décision que l’auteur du crime devenait propriétaire en totalité de la maison. L’héritière de la victi- me, au lieu d’être totalement spoliée, a donc pu récupérer la moitié du prix, au titre d’une perte de chance. À retenir: L’article 1178 du code civil n’est pas applicable à une clause de tontine. ■ Lésion: estimation du bien sui- vant son état lors de la vente (Cass. Civ. 3 e , 5 déc. 2012, n°1467, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°11-21026) Un terrain situé à Saint-Barthélémy avait été cédé en 1995 pour 280000F et revendu en 1999 pour 500000F. Le vendeur initial avait alors assigné son acquéreur en résolu- tion de la cession et le sous-acquéreur en rescision pour lésion, cette dernière action étant intentée par la voie de l’action oblique. L’acquéreur avait également demandé la rescision pour lésion au sous- acquéreur. En 2006, la cour d’appel avait admis l’action puis ordonné une expertise. Or en 2011, la cour d’appel avait débouté les demandeurs au motif que “compte tenu des éléments fournis par les experts, il convient de retenir, au regard de ces réfé- rences de vente un prix de 600euros au mètre carré et qu’ainsi la valeur du terrain non bâti constructible, peut être estimée en mars1999 à la somme de 172800euros. Cet arrêt est cassé au visa de l’article 1675 du code civil selon lequel, pour savoir s’il y a lésion de plus des sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au jour de la vente: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui s’est fondée sur la surface mentionnée au cadastre et non sur cel- le stipulée à l’acte de vente, a violé le texte susvisé”. Observations : L’action en rescision pour lésion permet au vendeur qui considère qu’il a vendu à un trop faible prix de contester la validité du contrat de vente. Il doit agir dans les deux ans de la vente (art. 1676 du code civil). Pour que la lésion soit admise, elle doit être de plus des 7/12 e . L’article 1675 précise qu’il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente, article figurant au visa de la Cour de cassation. La difficulté venait ici de ce que le contrat de vente portait une mention de 310m 2 alors qu’il figurait au cadastre pour 2 ares 88 cen- tiares, soit 288m 2 . Selon l’auteur du pourvoi, la cour d’appel, qui s’était fondée sur la sur- face cadastrale, avait ainsi méconnu l’article 1675 du code civil qui impose de se référer aux mentions figurant dans l’acte de vente. Cet argument a emporté la cassation. À À r r e e t t e e n n i i r r : : L’appréciation de la lésion doit se fonder sur les mentions figurant dans l’acte de vente et non sur celles figurant au cadastre. Construction de maison individuelle ■ Retard de livraison (Cass. Civ. 3 e , 5 déc. 2012, n°1463, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°11-24499) Une cour d’appel avait admis certaines demandes d’indemnisation du client d’un constructeur de maison individuelle qui invoquait divers défauts de conformité mais elle en avait rejeté d’autres et elle l’avait condamné à verser 2000euros au construc- teur au titre de résistance abusive. La Cour de cassation confirme pour l’essentiel l’arrêt d’appel mais elle le censu- re sur deux points. Points confirmés : “Attendu qu’ayant constaté que la diffé- rence concernant les terrasses couvertes était de 0,70m 2 , soit une proportion de 1,6% et pour le porche un écart de 0,02m 2 , soit 0,4%, et souverainement retenu que ces écarts, qui s’inscrivaient dans les tolé- rances admises , n’étaient pas constitutifs d’une erreur ou d’une non-conformité, la cour d’appel a pu en déduire que la deman- de de dommages-intérêts, formée par les époux M. devait être rejetée […] Attendu qu’ayant relevé que le désordre n’était qu’éventuel et ne pouvait pas être constaté sauf à démolir l’ensemble des cloisons de doublage, la cour d’appel en a exactement déduit que la demande for- mée au titre de l’isolation thermique devait être rejetée”. Points censurés : “Attendu que pour débouter les époux M. de leur demande d’indemnisation concer- nant le retard de livraison de l’ouvrage, l’arrêt retient […] que, si la livraison devait être effectuée au plus tard le 8janvier 2003, elle n’était intervenue que le 27janvier 2003, pour des raisons personnelles incom- bant aux époux M. et qu’une partie des prestations électricité ayant été prévue par J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ces derniers hors contrat, le consuel, délivré le 3décembre 2002 et remis au construc- teur ne pouvait concerner que les presta- tions prévues contractuellement entre les parties de sorte que le fait qu’EDF ait tardé à effectuer le raccordement était étranger à la société Les Demeures d’Hélios; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher […], si le constructeur n’était pas en faute pour ne pas avoir remis le consuel aux époux M. lors de la livraison de l’ouvrage ce dont il résul- tait que celui-ci n’était pas habitable à cet- te date et que le retard ne pouvait leur être imputé, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef”. Vu l’article 1382 du code civil, Attendu que l’arrêt retient qu’il échet de condamner les époux M. à payer la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit d’ester en justice, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations : Plusieurs points sont tran- chés par cet arrêt. - Il montre la vigilance de la Cour de cassa- tion dans l’appréciation de l’abus de droit à ester en justice. Si la décision reconnaît la responsabilité du constructeur sur le délai de livraison, certains éléments de conten- tieux étaient pourtant mineurs comme un écart de 2cm 2 sur la taille du porche. - il admet que le faible écart de surface sur une terrasse (1,6%) est admissible au titre d’une tolérance. - il reconnaît la responsabilité du construc- teur au titre du retard de livraison pour ne pas avoir remis lors de la réception au maître d’ouvrage l’attestation Consuel d’EDF qu’il avait obtenue. Construction ■ Réception et levée des réserves - Étendue de la garantie de l’assureur (Cass. Civ. 3 e , 5 déc. 2012, n°1457, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-23756) Une caisse de retraite ayant fait édifier un immeuble avait prononcé la réception avec réserves le 15janvier 2003. À la suite d’infiltrations, la caisse de retraite avait assi- gné divers intervenants et leurs assureurs. Une des sociétés, dont la responsabilité avait été reconnue sur le fondement de l’article 1792 du code civil, contestait la décision, sur la question de la réception et de l’étendue de l’assurance, mais la Cour de cassation confirme la décision. “Sur le premier moyen : […] Mais attendu qu’ayant constaté que la réception avait été prononcée avec réserves le 15janvier 2003, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de caractériser l’existence d’une réception définitive, expresse ou tacite lors de la levée des réserves , a légalement justifié sa décision de ce chef; Sur le second moyen : […] Mais attendu qu’ayant constaté qu’il résul- tait de l’attestation d’assurance délivrée par la société Axa France que parmi les seules activités garanties se trouvaient les revête- ments de sols et murs intérieurs en maté- riaux durs (marbre, carrelage, faïence) et que les travaux réalisés par la société Carre- fiore relevaient de l’activité revêtements de sols et murs extérieurs en matériaux durs et d’étanchéité qui ne faisaient pas partie des activités garanties, la cour d’appel qui […] a pu retenir que cette attestation énon- çait clairement les activités pour lesquelles la garantie était acquise, et n’avait pu indui- re en erreur le maître de l’ouvrage ni l’assureur “dommages ouvrages”, sur la portée de la garantie dont la société Carre- fiore bénéficiait, a légalement justifié sa décision de ce chef”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : La société estimait qu’il aurait fallu prononcer une réception défi- nitive, après la levée des réserves. La Cour de cassation ne l’a pas admis. La réception ayant été prononcée avec réserve, il n’était pas obligatoire de prononcer une nouvelle réception définitive lors de la levée des réserves. La Cour de cassation confirme par ailleurs le rejet du recours contre l’assureur au motif que l’étendue de la garantie était expressément prévue par le contrat d’assurance, le maître d’ouvrage et l’assureur dommage ouvrage en ayant été informés suffisamment par le contenu de l’attestation d’assurance. ● 18décembre 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E B B R R È È V V E E S S ❘◗ Le cabinet d’avocats Delsol avocats ren- force son offre de droit public avec l’arrivée de Renaud-Jean Chaussade au bureau de Lyon. Il est spécialiste de droit public des affaires, de droit de l’urbanisme, de l’aménagement et de l’environnement. Acteurs ◆ Taxe de balayage en hausse à Paris La chambre des propriétaires de Paris dénonce la décision de la mairie de Paris de fusionner les différents taux de taxe de balayage, jusqu’à présent compris entre 1,17 € le m 2 et 9,22 € le m 2 en retenant un tarif unique aligné sur le taux le plus fort. (Communiqué du 14décembre2012). ◆ Lancement des observatoires des loyers pilotes Cécile Duflot a lancé le 14décembre 17 observatoires des loyers pilotes, pour une première phase d’expérimentation. Ils sont portés soit par des ADIL (Alençon, Rennes, Paris, Montpellier, Nice, Marseille et Tou- lon-St Raphaël), soit par des agences d’urbanisme (Lille, Strasbourg, Nantes, Lyon, St-Etienne, Bordeaux, Bayonne-Pau- Mont-de-Marsan, Toulouse) soit enfin par les directions de l’équipement (Fort-de- France et Saint-Denis de la Réunion). (Communiqué du 14décembre2012). ◆ Des millions de personnes fichées… pour rien La CLCV réagit au projet, annoncé par le Premier ministre, lors de la Conférence contre la pauvreté, de créer un fichier positif pour lutter contre le surendettement. L’association observe que le surendettement est lié aux charges de la vie courante et aux accidents de la vie mais non majoritairement au recours excessif au crédit. Le projet va conduire à ficher des millions de personnes qui n’ont pas de difficulté pour rembourser un emprunt sans atteindre l’objectif recher- ché. Il va aboutir à une véritable intrusion dans la vie des ménages. De plus son coût, qui serait de 820millions d’euros, sera in fine supporté par le consommateur… (Communiqué du 12décembre 2012) ◆ Antennes relais Le député Alain Moyne-Bressand a déposé une proposition de loi relative à l’implantation des antennes relais. Il pro- pose d’imposer l’obligation de mutualisa- tion des structures d’antennes relais et ain- si de favoriser le partage de sites et de pylônes par les opérateurs. (Proposition du 12décembre 2012, n°517). ◆ PPRT en zone urbaine Valérie Boyer a déposé une proposition de loi visant à mettre à la charge de l’État, des collectivités territoriales et des industriels le diagnostic et les mesures de protection des populations dans le cadre des plans de prévention des risques technologiques en zones urbaines (12 déc. 2012, n°511). ◆ Projet de loi logement de retour au Parlement Le projet de loi de mobilisation du foncier public en faveur du logement, précédem- ment censuré par le Conseil constitution- nel, devait revenir hier 17décembre en nouvelle lecture au Sénat. 18décembre 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Le PLF au Sénat Les sénateurs ont abordé le 22novembre le projet de loi de finances pour 2013. Pierre Mos- covici annonce que le Gouvernement va pour- suivre la réforme de l’épargne réglementée (JO Sénat, déb. 23 nov. p.4997). Jérôme Cahuzac insiste sur la nécessité de réduire l’endettement public. François Marc, rappor- teur général de la commission des finances, évoque la réforme des plus-values immobi- lières; il explique la mesure de suppression de l’abattement pour durée de détention sur les ventes de terrains à bâtir par la volonté de relance de l’offre du foncier (p.5006). S’agissant du Crédit Immobilier de France, il fait part de son souhait que toutes les solutions soient examinées. Edmond Hervé demande que la révision des valeurs locatives soit mise en œuvre égale- ment pour les ménages (p.5065). Les sénateurs ont adopté l’article 3 qui crée une nouvelle tranche d’imposition à 45% dans l’impôt sur le revenu au-delà de 150000euros, puis l’article 4 qui réduit le pla- fond de l’avantage procuré par le quotient familial. Malraux et Girardin Michel Teston a défendu un amendement (n° I-286) pour aligner le régime fiscal des travaux des logements situés en ZPPAUP à celui des logements en secteur sauvegardé , mais il l’a retiré à la demande du ministre (JO Sénat déb. 24 nov. p.5138). Jacques-Bernard Magner a proposé d’améliorer le régime fiscal Malraux (amendement n° I-287), mais le rapporteur lui a fait observer que le contribuable pouvait déjà obtenir une réduction d’impôt de 22% des dépenses retenues (30% en secteur sauvegar- dé) dans la limite de 100000euros et que cet avantage était hors plafonnement global des niches fiscales. L’amendement a été retiré. L’article 4 quater majore à 40% le taux actuel- lement fixé à 30% pour le crédit d’impôt en faveur des dépenses de travaux prescrits dans le cadre d’un plan de prévention des risques technologiques . Il a été amendé pour préciser notamment que le bailleur doit prendre un engagement de location dans les 12 mois de la réalisation des dépenses (vote p.5150). Yvon Collin a proposé de supprimer le dispo- sitif fiscal de la loi Girardin (amendement n° I-82), dont la Cour des comptes avait d’ailleurs proposé la suppression. Il l’a retiré à la deman- de du ministre, lequel reconnaît toutefois que ces mesures sont coûteuses et qu’il n’est pas certain qu’elles soient en totalité productives (p.5154). L’article 5 réforme la fiscalité de l’épargne en soumettant au barème progressif de l’IR les revenus des dividendes , il a été adopté (p.5162). L’article 6 réforme le régime des plus-values mobilières pour remplacer l’imposition forfai- taire à 19% par le barème progressif. Il a été rejeté par les sénateurs (p.5185). L’article 8 crée une contribution exceptionnelle sur les reve- nus de plus de 1million d’euros, il a été voté. Réforme de l’ISF Le 24novembre les sénateurs ont abordé l’article 9 qui réforme l’ISF. Éric Bocquet se féli- cite du retour à un barème “plus conforme aux nécessités de notre temps” tandis que Philippe Marini juge qu’il s’inscrit “dans une logique punitive pour la détention du capital” (JO Sénat déb. 25 nov. p.5213). Jérôme Cahuzac présente la logique de sa réforme: fixation d’un taux marginal à 1,5%, soit moins que le barème initial qui comportait un taux de 1,8%, et un plafonnement à 75%. Jean-Vincent Placé propose de revenir à un seuil d’imposition de 800000€ au lieu de 1,3 M€ (amendement n° I-336). Le ministre a émis un avis défavorable, rappelant que si le contri- buable dépasse 1,3 M€, il est imposable dès 800000€. L’amendement a été retiré et l’article a été voté en l’état (p.5528). Marie-France Beaufils a ensuite proposé de revenir à un taux de 5,5% au lieu de 7% pour la construction de logements sociaux (amen- dement n° I-156), Marie-Noëlle Lienneman soutenant également cette position, mais l’amendement a été rejeté (p. 5235). Plus values immobilières L’article 10 réforme le régime des plus-values immobilières. Hervé Marseille a proposé (amendement n° I-379) de proroger jusqu’à fin 2015 le dispositif qui a pris fin en décembre2010 qui permettait aux bailleurs sociaux de bénéfi- cier pour les plus-values du taux réduit d’IS à 19% en cas de réinvestissement dans le loge- ment social. Mais le ministre souligne son coût considérable et il a été rejeté (p.5240). Jacques Mézard s’interroge sur l’efficacité de la mesure prévue consistant à pratiquer un abat- tement exceptionnel de 20% sur les plus- values imposables pour 2013 et il propose de le supprimer (amendement n° I-104), mais le ministre soutient l’idée du “choc d’offre” pour provoquer la cession d’immeubles. L’amendement a été retiré mais un autre (n° I- 5), qui a été voté, réduit le taux d’abattement de 20% à 15% . Le ministre rappelle ensuite que l’article 10 comporte une mesure de prorogation jusqu’à fin 2014 du régime d’exonération des plus- values en faveur des cessions réalisées au pro- fit des bailleurs sociaux. L’amendement a été retiré et l’article 10 a été voté. L L O O I I D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 1 1 3 3 D D É É B B A A T T S S Marie-Noëlle Lienemann propose alors de créer une contribution de solidarité urbaine qui serait prélevée sur les transactions immo- bilières dont la valeur dépasserait de 10% un prix de référence de 9000euros le m2 (amen- dement n° I-406). Le taux de la taxe serait de 10% de la part du prix excédant le prix de réfé- rence. Le ministre a indiqué que cela risquait de figer en partie le marché et l’amendement a été retiré (p.5249). Taxation des logements vacants L’article 11 alourdit la taxe sur les logements vacants. Il a été voté avec un amendement du rapporteur (n° I-6) qui institue une dotation en faveur des communes qui ont institué une taxe d’habitation sur les logements vacants. En effet, si dans ces communes, la taxe sur les logements vacants est instituée, elles perdront leur recette de taxe d’habitation des logements vacants et les recettes de la taxe sur les logements vacants seront affectées à l’État… (p.5251). Marie-Noëlle Lienneman propose après l’article 18 (amendement n° I-404) d’améliorer la fiscalité des organismes HLM en exonérant la cession de produits accessoires, notamment les certificats d’économie d’énergie. Elle l’a toutefois retiré, le ministre observant que l’exonération a été déjà admise pour les CEE (JO Sénat déb. 27 nov. p.5326). François Marc a obtenu le vote d’un amende- ment n° I-431 qui autorise la prise en charge par les communes d’une fraction de la cotisa- tion minimum de contribution foncière des entreprises au titre de 2012 (vote p.5334). André Gattilin a proposé d’augmenter la taxe sur les loyers élevés des micro-logements (amendement I-196), mais il n’a pas été suivi (rejet, p.5343). Kalliopi Anglo Ela (groupe écologiste) a pro- posé de majorer la taxation des ventes de ter- rains agricoles devenus constructibles (amendement I-325) en multipliant par 8 les taux actuels. Elle n’a pas été suivie (p.5355). L’article 30 prévoit l’affectation à l’ANAH, à hauteur de 590millions d’euros, de fonds pro- venant de la vente de quotas carbone, il a été voté avec amendement (JO Sénat 28 nov. p.5435). Un rapport a été demandé au Gouvernement sur la rénovation thermique des logements anciens (amendement I-10), le ministre a évo- qué à cette occasion la situation du Crédit Immobilier de France, confirmant sa décision de prononcer son extinction, en accordant la garantie de l’État pour que le processus se pas- se dans les meilleures conditions (p.5439). Martial Bourquin a proposé enfin une taxe sur les surfaces commerciales, affectée au FISAC (amendement n° I-127) mais il l’a retiré (p.5448). À suivre. ● 18décembre 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P R R É É S S I I D D E E N N T T D D ’ ’ A A D D É É Q Q U U A A T T I I O O N N >Comment se porte le marché du loge- ment neuf? A.A. : “Le marché n’avait pas connu de cri- se aussi grave depuis 1992. Mais rappelons que la crise de 1992 ne s’est résolue qu’en 1998. Depuis 2007, on est sorti d’un rapport possible entre les prix et la solvabilité des ménages. Or depuis 2007, les prix ont enco- re augmenté de presque 20%. Avec la crise, on a mis en place des “pansements”, le plan de relance de 30 000 logements initié par Nicolas Sarkozy fin 2008, la loi Scellier à par- tir de début 2009. Inutile de rappeler la nécessité de ces décisions au regard des risques encourus pas le secteur du BTP. Mais cela a coupé le marché de la promotion immobilière de la réalité économique. En 2012, la loi Scellier et son zonage ont pro- duit des effets différents suivant la taille des agglomérations. Les marchés les plus frap- pés par la crise sont ceux situés en zones B2 et C. Dans les grandes agglomérations, com- me à Lyon, l’impact a été moindre.” >Quel est le volume des ventes? A.A. : “Le volume des ventes de logements neufs en France devrait être compris entre 70 000 et 80 000, soit une chute de 25% par rapport à 2011. A Lyon, la baisse est plus limitée, de 18%. En effet, la hausse des prix y a été moindre et la part de l’accession à la propriété est structurellement plus forte alors que c’est le marché de l’investissement qui est le plus affecté. La baisse des mises en vente est également sensible: de -25% par rapport à 2011. C’est une bonne chose du point de vue pruden- tiel, mais cela provoque aussi un blocage du marché car les stocks sont faibles. Dans le contexte, on peut comprendre que les pro- moteurs préfèrent retirer des opérations plu- tôt que s'exposer sans visibilité.” >Comment répondre à la demande de logements avec une désolvabilisation des ménages? A.A. : “L’objectif doit être de parvenir à une baisse des prix de 15 à 20%. Pour cela, il y a un grand nombre de leviers possibles. De nombreux projets sont englués dans des problèmes de recours abusifs. Le premier moyen pour faire baisser les prix, c’est de libérer l’offre. Les exigences d’urbanisme sont suffisamment précises pour que, lors- qu’un projet y répond, il ne soit pas bloqué par des recours abusifs. Un autre moyen est que l’activation du fon- cier soit davantage appuyée par les collecti- vités locales. Nous avons observé que si une collectivité maîtrise de 20 à 25% du foncier, elle a un effet régulateur sur les prix. Préci- sons que pour atteindre l’objectif du Gou- vernement de production de 500000 loge- ments, cela supposerait de construire envi- ron 150000 logements collectifs privés, soit le double de la production de 2012! Il faut que la fiscalité des terrains construc- tibles permette que la valeur aille davantage vers le porteur du projet et moins vers le détenteur du terrain. Ce qui valorise un ter- rain, c’est le projet qui est porté par la collec- tivité et le promoteur. Les professionnels demandent également un moratoire des normes de construction qui se sont multipliées au cours des der- nières années. Et puis, il y a parfois des questions qui se posent en termes de cohé- rence des démarches. Je prends un exemple: on continue à exiger au moins un parking par logement alors qu’on engage des sommes considérables en équipements de moyens de transports publics. Or, pour un immeuble de 5 ou 6 étages, à partir du 3 e niveau de parking en sous-sol, le coût de construction du gros-oeuvre en sous-sol devient supérieur à celui de la construction au-dessus du sol! On peut enfin travailler sur la manière dont on monte les opérations. Il y a en France un rapport sacralisé entre le logement et l’urbanisme. Pour les projets d’urbanisme, comme à Lyon Confluence, on fait appel a des architectes d’envergure nationale ou internationale. Mais cela à un coût élevé. Il faut désacraliser l’urbanisme et rappeler que le logement doit d’abord répondre à une fonction: se loger. Cette révolution est en marche dans le secteur automobile (exemple de Renault avec la Logan), elle doit être fai- te pour le logement.” >Quel pourra être l’impact de la réforme des plus-values sur les terrains à bâtir? A.A. : “Inverser la logique de taxation des plus-values sur les terrains à bâtir est une réforme qui a été portée depuis des années notamment par Guy Portmann avec le SNAL et la FPI. Les professionnels l’attendaient mais il est trop tôt pour en mesurer l’incidence.” >Comment appréciez-vous le nouveau dis- Arnaud Anjoras: “Baisser les prix de 15 à 20%” Adéquation, société d’étude basée à Lyon, vient de fêter ses 20 ans. Son président, Arnaud Anjoras, nous livre son analyse du marché du logement neuf et ses préconi- sations pour répondre à une demande de logement qui se paupérise. I I N N T T E E R R V V I I E E W W positif d’incitation fis- cale de Cécile Duflot? A.A. : “On ne connaît pas encore le montant des loyers plafonds et les zonages, même si on sait que le dispositif doit être plus orienté vers le loge- ment intermédiaire donc moins “pousse au crime” sur les prix de vente. Les profession- nels attendent de la constance car leur cycle de production est assez long et les lois chan- gent plus vite que ce cycle de production. Il faut prendre garde à ce que les dispositifs ne stéréotypent pas l’offre car nous avons besoin de diversité. Dans une aggloméra- tion, il faut avoir une vision large qui englo- be les 2 e et 3 e couronnes de la ville centre. Or les dispositifs précédents avaient pour objec- tif de concentrer l’aide sur les secteurs les plus tendus. On aurait pu au contraire réflé- chir à un report de marché sur les zones les moins tendues. Si on veut accroître le volu- me de production, il y a quelque chose d’incohérent à refuser de s‘intéresser aux terrains disponibles, car, dans une agglomé- ration comme celle de Lyon par exemple, on ne manque pas de terrains.” >Un regard prospectif? A.A. : “Le marché en 2012 est en passe de rejoindre le cycle plus global - très dur - de l’économie générale. Il n’y aura pas de réta- blissement du marché immobilier qui précé- derait le cycle de l’économie française. Mais on peut rester optimiste car les acteurs pren- nent conscience qu’il va falloir faire des choix et mettre la question de la solvabilité des ménages au cœur de leurs réflexions. Prenons un parallèle avec l’entreprise: on s’y occupe trop d’organisation et pas assez de management. Avec l’immobilier, on s’occupe trop de la mise en place des dispo- sitifs administratifs et pas assez des projets. Savez-vous que le code de l’urbanisme est passé depuis 1990 de 1000 à 3500 pages. En termes de développement urbain, on s’occupe un peu trop de la mise en place des dispositifs administratifs et pas assez des projets.” >C’était l’ambition de l’urbanisme de pro- jet de Benoist Apparu… A.A. : “Oui, et il ne me semble pas d'ailleurs que ce soit un sujet de clivage politique. Pas- sons moins de temps à l’élaboration des règles d'urbanisme, des lois et des normes, et partons davantage des projets. C'est une question d'équilibre, et au fond, d'Adéquation entre les moyens que l'on se donne et les objectifs que l'on poursuit..” Crédit photo: Xavier Chabert 18décembre 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 27nov. 2012 AN p.6985 n°1887 Gilles Bourdouleix, UDI, Maine-et- Loire Construction de maisons individuelles Réglementation de la profession Économie sociale Les difficultés rencontrées par certains consomma- teurs s'expliquent par la coexistence de différents contrats: contrats de construction relevant de la loi du 19décembre 1990, contrats d'architecte, contrats d'entreprise… Certains professionnels, « faux con- structeurs » contournent la réglementation en se présentant comme constructeurs alors qu'ils exercent une activité de maîtrise d'œuvre. Le conseil national de la consommation recommande l'inscription sur toute mesure de publicité d'une référence à la loi de 1990. La DGCCRF mène régulièrement des enquêtes mais seul le juge peut requalifier un contrat en CCMI. Cette réponse développe une analyse proche de celle que défend la Fédération française des construc- teurs de maisons indi- viduelles (FFC), mais elle n'évoque pas de piste de réforme. 29nov. 2012 Sénat p.2739 n°699 Jean-Noël Cardoux, UMP, Loiret Assainissement non col- lectif Ecologie Les X e programmes des agences de l'eau (2013-2018) prévoient une augmentation des dépenses d'aide à l'assainissement non collectif (225 millions d' € pour 2007- 2012). En application de la loi Grenelle II et de l'arrêté du 27 avril 2012, pour les instal- lations existantes, les travaux ne doivent être rendus nécessaires dans le délai de 4 ans qu'en cas de risque sanitaire ou environnemental avéré. Pour les installations non conformes, en cas de vente, les travaux sont à réaliser dans le délai d'un an. 29nov. 2012 Sénat p.2743 n°296 Jean-Léonce Dupont, UDI, Calvados Taxe d'aménagement. Abris de jardins Logement Les abris de jardins de 5 m 2 maximum ne sont pas soumis à la taxe d'aménagement, mais ils le sont au-delà de 5 m 2 . (art. L 331-7 al 9 du code de l'urbanisme). Il est envisagé d'autoriser les collectivités territoriales à exonérer en tout ou partie les abris de jardins. 29nov. 2012 Sénat p.2743 n°3003 François Marc, PS, Finistère Taxe d'aménagement. Information de l'acquéreur Logement L'information des usagers sur les taxes d'urbanisme résulte soit du certificat d'urbanisme soit de la lettre adressée après délivrance du permis de construire. Assujettir le lotisseur à la taxe d'aménagement aurait divers inconvénients. Exemple: comme elle est calculée sur la surface de plancher, elle devrait être payée par le lotisseur sur la surface maximale autorisée et devrait donner lieu à remboursement si le montant maximum n'est pas utilisé. Il n'est donc pas envisagé de modifier la réglementation. Le sénateur proposait de faire supporter la taxe d'aménagement au lotisseur car les acquéreurs ne sont pas bien informés de son montant. 29nov. 2012 Sénat p.2744 n°746 Gérard Miquel PS, Lot Taxe d'aménagement. Surfaces de station- nement Logement La valeur forfaitaire de la taxe pour les parkings est prévue par l'article L 331-10 du code de l'urbanisme pour les emplacements non compris dans la con- struction et par l'article L 331-13-6 pour les emplace- ments extérieurs. Un abattement de 50 % est prévu pour les constructions avec prêt aidé. Pour résoudre le problème, il est envisagé d'appliquer pour les immeubles collectifs de logements ne bénéficiant pas de prêts aidés, de bureaux ou à usage mixte, un abattement de 50 % de la surface de station- nement comprise dans la surface taxable. La valeur du parking extérieur pourrait être augmentée. La question relevait que pour 30 places, la taxe est de 1200 € en parking aérien, mais de 8316 € en parking couvert, ce qui incite à la consom- mation d'espaces. 29nov. 2012 Sénat p.2755 n°2745 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Élagage d'un arbre dépassant sur la voie publique Intérieur Le maire peut imposer aux riverains des voies (art. L 2212-2 du code général des collectivités territoriales) de procéder à l'élagage des arbres de leur pro- priété menaçant de tomber sur les voies. Le maire peut aussi établir des servi- tudes de visibilité (art. L 114-2 du code de la voirie routière). 29nov. 2012 Sénat p.2757 n°1853 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Interdiction de brûler des végétaux Intérieur Le code forestier (art. L 131-1) reconnaît aux propriétaires le droit de faire du feu sur leurs terrains. Le maire ne peut faire usage de son pouvoir de police pour interdire de manière générale et absolue de brûler des végétaux. Le maire peut édicter des mesures plus contraignantes que celles du préfet si cela est justifié par des circonstances locales particulières. 4 déc. 2012 AN p.7191 n°3871 Rudy Salles, UDI, Alpes- Maritimes Prescription quinquen- nale pour les baux Logement Si le bailleur n'a pas réclamé l'indexation du loyer, ce n'est pas pour autant qu'il y a renoncé, la clause d'indexation étant automatique (CA Paris, 25 jan- vier 1995). Le bailleur peut réclamer des arriérés sur 5 ans (CA Toulouse, 8 juillet 2004). Mais la concertation en vue projet de loi sur le logement en 2013 pourra envisager la réduction du délai de prescription de 5 ans . 4 déc. 2012 AN p.7213 n°1675 Jean-Pierre Decool App. R UMP Nord Devoir de conseil du notaire sur les prix de vente Justice Les notaires sont soumis à une discipline profession- nelle et à un devoir de conseil. Ils font l'objet d'au moins une inspection annuelle. A la moindre suspi- cion, les notaires peuvent faire l'objet d'une inspec- tion occasionnelle prescrite par le président de la chambre des notaires, le Conseil supérieur du nota- riat ou le procureur de la République. Des pour- suites disciplinaires peuvent alors être engagées. La réponse n'évoque pas spécifiquement la ques- tion du conseil du notai- re relatif à la valeur du bien acquis par le client, posée par le député. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 18décembre 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Magistrature ✓ Tribunaux de grande instance : Sont nommés présidents de TGI: Daniel Coquel (Le Mans), Catherine Jean- pierre-Cleva (Tours), Sylvie Rebboh (Evreux), Nicolas Houx (Cherbourg), Jean- Wilfrid Noel (Chambéry) et Johanne Per- rier (Cusset). (Décret du 7décembre 2012, J.O. du 9 déc. @). Organismes publics ✓ Agence nationale pour la rénovation urbaine : Bertrand-Pierre Galey, adjoint au directeur général des patrimoines, chargé de l'architecture est nommé administra- teur de l'ANRU, représentant le ministre de la culture. (Arrêté du 28novembre 2012, J.O. du 7 déc. 2012, p.19229). ✓ Cité de l'architecture et du patrimoine : Guy Amsellem est nommé président. (Décret du 5décembre 2012, J.O. du 7 déc. p.19229). ✓ AMF : Benoît Léonard de Juvigny est nommé secrétaire général de l'Autorité des marchés financiers. (Décision n° 413 du 30novembre 2012, J.O. du 5 déc. @). ■ Catastrophe naturelle Deux arrêtés du 30novembre 2012 por- tent reconnaissance de l'état de catas- trophe naturelle, l'un concerne les inonda- tions de l'été 2012 et l'autre la sécheresse du printemps 2011. (J.O. du 6 déc. 2012, p.19114). ■ Une QPC sur le redressement judiciaire L'article L 631-5 du code de commerce per- met au tribunal de se saisir d'office aux fins d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire. Le Conseil consti- tutionnel a jugé cette disposition contraire à la Constitution, car aucune disposition ne permet de s'assurer que le juge, en se sai- sissant d'office, ne préjuge de sa position, lorsqu'il sera appelé à statuer sur le fond à l'issue de la procédure contradictoire. (Décision n°2012-286 QPC du 7décembre 2012, J.O. du 8 déc. p.19279). ■ Bailleurs sociaux Un arrêté du 17septembre2012 modifie l'arrêté du 25novembre 2010 relatif au cahier des charges des systèmes particuliers de traitement automatisé de la demande de logement locatif social. Cet arrêté modifie la liste des informations que le bailleur social doit indiquer lorsqu'il attri- bue un logement. (J.O. du 6 déc. p.19113). ■ Classement de communes en ZRR Un arrêté du 4décembre 2012 constatant le classement de communes en zone de revitalisation rurale, reprend le classement résultant de l'arrêté du 9avril 2009. (J.O. du 6 déc. 2012, p.19074). ■ Quotas d’émission de GES Un décret du 3décembre 2012 est relatif au système d'échange de quotas d'émission de gaz à effet de serre (période 2013-2020) et à la mise en œuvre des activités de projets. (Décret n°2012-1343, J.O. du 5 déc. p.19020). ■ Politique de la ville Une circulaire du Premier ministre relative à l'élaboration de conventions d'objectifs pour les quartiers populaires entre le ministre de la ville et les ministres concernés par la politique de la ville a été publiée. Ces conventions d'objectifs, qui doivent être signées entre le ministre de la ville et les autres ministres concernés par la politique de la ville, sont prévues pour la période 2013-2015. (J.O. du 5 déc. 2012, p.18993). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 501 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 17 janvier 2013 : la matinée de prospective de l’IEIF aura pour thè- me: “2013, l’année dangereuse: entre rechute et guérison? (Paris II e ). Tél. IEIF 0144826373. ✦ 24 janvier 2013 : le CNCC propose un colloque à Paris consacré à la contribution des centres commerciaux à l’économie française. À noter une table ronde sur l’urbanisme commer- cial : “une réglementation floue génératrice d’instabilité”. Le programme sur www.cncc.com. ✦ 11 au 14 avril 2013 (Paris, Por- te de Versailles). Salon national de l’immobilier. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ➙ Quel coût pour la cession du foncier public? Interrogé par le député UMP du Nord, Gérald Darmanin, la ministre du loge- ment répond que la décote sur le prix de cession des terrains de l’État et de certains de ses établissements publics prévue par le projet de loi sur la mobili- sation du foncier sera de 0 à 100 % suivant les cas. Son coût pourrait conduire à une perte de recettes pour l’État de 40millions d'euros par an ou de 70millions si on y inclut les établissements publics concernés. (JO AN Q, p.p.7191, n°4698) Chiffres ■ Juridictions de proximité Virginie Klès, rapporteur de la commission des lois du Sénat, rappelle que les juridic- tions de proximité ont été créées par la loi du 9septembre 2002 et qu’elles devaient être supprimées le 1 er janvier 2013, par applica- tion de la loi du 13décembre 2011 (JO Sénat déb. 24 nov. p.5089). La proposition de loi de Jean-Pierre Sueur vise à reporter cette date au 1 er janvier 2015 , solution soutenue par la garde des sceaux. Le texte comporte un article unique qui a été voté (p.5102). Bibliographie Lamy vient de publier un ouvrage sous la direction de Jean-Louis Bergel consacré aux “ promesses de vente d’immeuble ” dans la collection Lamy Axe Droit. Il traite de toutes les étapes de la promesse de vente ainsi que ses incidences fiscales. 18décembre 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L A A F F N N A A I I M M E E N N C C O O N N G G R R È È S S JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Cécile Duflot présente trois axes pour sa loi logement Cécile Duflot a réussi à se faire applaudir par les agents immobiliers! Réunis en congrès les 10 et 11décembre à Paris, les membres de la FNAIM ont présenté leur demande à la ministre pour la réforme de la loi Hoguet. La ministre a exposé ses ambitions pour sa grande loi logement et urbanisme du printemps 2013. Si le bail solidaire fait consensus, la réforme de la loi de 1965 pourrait être plus délicate. Nouveau président de la FNAIM, Jean-Fran - çois Buet ouvre le 66 e congrès de la fédéra- tion en invitant la ministre du logement à revoir la loi Hoguet. Refusant la comparai- son avec les “aventuriers de l’immobilier” et avec ceux qui n’ont pas pignon sur rue, il reconnaît que la loi de 1970 a vieilli et que seule une nouvelle réglementation permet- tra aux accédants une sécurisation de leurs projets. Il indique à la ministre que la pro- fession demande un conseil supérieur de la profession, qui comporterait un comité stratégique de discipline, présidé par un magistrat et qui serait ouvert aux associa- tions de consommateurs. Un bail solidaire En matière de politique du logement, Jean-François Buet en appelle à une feuille de route simple et durable. Il regrette que, en matière de plus-value, l’abattement de 5% par an n’ait pas été rétabli. Pour les rapports locatifs, il propose un bail solidai- re dont le loyer serait inférieur de 50% aux niveaux du marché, et assorti pour le bailleur d’une compensation sous forme de subvention ou de fiscalité adaptée. En tant qu’observateur neutre des rapports locatifs, le président de la FNAIM juge que la loi de 1989 est déséquilibrée au bénéfi- ce du locataire et il invite la ministre à ne pas généraliser l’encadrement des loyers. Il demande que la GRL ne soit pas rendue obligatoire et que le dépôt de garantie soit maintenu. Pour la copropriété, Jean-François Buet se prononce pour plus de transparence et invite les syndics professionnels à rendre accessibles la comptabilité des syndicats et les comptes des copropriétaires via un extranet, ce qui serait plus utile que le compte séparé. Il soutient par ailleurs l’institution obligatoire d’un fonds travaux. Cécile Duflot , tout en reconnaissant la légi- timité de la FNAIM, estime que la profes- sion souffre de trop d’abus et d’obscurité dans l’entremise immobilière et se propose d’y remédier. Sur le marché, elle constate l’explosion des prix en décalage avec l’évolution des reve- nus des ménages et en déduit “nous avons tous intérêt à réguler le marché”. L’effort doit porter en priorité sur l’offre nouvelle car, si on solvabilise les acquéreurs dans l’ancien, cela provoque une hausse des prix. La ministre souligne que la taxation des plus-values est une réponse à l’explosion des inégalités de patrimoine que provoque la hausse des prix. Réforme de la loi de 1989: équi- libre, sécurité, régulation L’objectif de la ministre est l’adoption d’une loi au 1 er semestre 2013, en lien avec la chancellerie qui a mis dans son ordre du jour la réforme des lois de 1989, de 1965 et de 1970. Cécile Dufot précise ses trois chantiers, en précisant que la mission confiée à Isabelle Massin (commission nationale de concertation) et Patrick Laporte est attendue pour le 1 er trimestre 2013 : ➠ La réforme de la loi de 1989 se fera avec trois principes: 1. Garantie de l’équilibre des relations entre bailleurs et locataires, avec intégra- tion des meublés dans le cadre de la loi de 1989. 2. Sécurisation des rapports locatifs, tant pour les bailleurs que les locataires, qui passe par une garantie universelle des risques locatifs, ce qui permettra la remise sur le marché de logements vacants. 3. Régulation du marché locatif. La créa- tion des observatoires de loyers permettra de sortir du zonage. ➠ La copropriété. Il faut adapter la loi pour permettre la réa- lisation de travaux d’économie d’énergie et assurer la prévention des copropriétés dégradées. Il faut aussi améliorer la disci- pline de la profession de syndic et tra- vailler sur la question du compte séparé et de la rémunération. ➠ La loi Hoguet doit être modernisée dans une perspective d’amélioration du service rendu au client. Il faut réguler les manda- taires à distance, mais sans dédouaner les autres de l’évolution des pratiques. Il faut tout à la fois éviter l’autorégulation et un encadrement administratif trop rigide. Le projet de loi abordera également la question des recours abusifs et la réforme du droit de l’urbanisme. Pour des mesures positives! Olivier Lecomte (professeur de finances à Centrale Paris) reconnaît que la crise est d’une intensité exceptionnelle mais qu’on peut s’en sortir, comme le montre le précé- dent des années soixante-dix. Plutôt qu’à l’adoption de mesures qui prétendent télé- guider l’économie, François Gagnon (Era France) en appelle à des mesures positives. Conseil d’Olivier Lecomte: n’en demandez pas trop à l’État, cela évitera qu'il ne vous en demande davantage. Pas de forte baisse des prix Le président d’Era ne prévoit pas de baisse forte des prix: le marché peut fléchir de 5 à 10%, mais non au rythme des États-Unis où on a observé des baisses catastrophiques de prix de 40 à 50%. Olivier Lecomte confirme que nous avons une habitude de lissage des évolutions de prix, et qu’il n y a pas de stocks importants. Un point de vue corrobo- ré par Jean-Marc Torrollion (FNAIM Rhône- Alpes) qui ajoute qu’un vendeur a aussi la faculté de renoncer à vendre et d’opter pour une mise en location de son bien. Un coup d’œil sur les marchés étrangers relativise les difficultés de la France. Ainsi l’Espagne, indique Gilbert Emont (IEIF) a vu, sous le coup de la spéculation immobi- lière passer sa production annuelle 800000à 40000 logements. Olivier Lecomte pointe l’absurdité de l’encadrement des loyers qui provoque une dégradation de l’état des logements. Il faut au contraire encourager la rénovation. Relancer la transmission Pour soutenir le marché, Jean-Marc Torrol- lion évoque l’idée d’encourager les trans- missions de patrimoine intergénérationnel- le. Piste également préconisée par Olivier Lecomte qui y ajoute la nécessaire rénova- tion du viager. Gilbert Emont souligne le facteur de blocage que constitue une plus forte exigence d’apport personnel et de réduction des durées de prêt, ce qui privilé- gie ceux qui sont les plus solvables. ●
