Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Copropriété : Facturation des prestations dans les résidences services / Les conditions de nomination d’un syndic judiciaire
Indivision : Action d’un coïndivisaire seul
Urbanisme : Droit de rétrocession : une QPC transmise au Conseil constitutionnel
Expulsion : Pas de référé liberté pour écarter le report d’une décision d’expulsion / L’indemnisation par l’Etat peut bénéficier au titulaire d’un bail emphytéotique
Fiscalité : Les locaux de référence doivent être identifiables / Travaux d’économie d’énergie dans les organismes HLM / Revenus fonciers : substitution d’emprunt / Taxe sur les bureaux en Ile-de-France
– 4 – Études –
Le coût fiscal peut atteindre 60% du loyer de bureaux, pour Alma cg
Faible mobilité résidentielle à Paris selon Clameur
– 4 – A l’Assemblée –
Les députés votent une nouvelle taxe sur les plus-values immobilières
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 8 – Rencontre –
Urbanisme : Comment lutter contre les recours abusifs ?
■ JUGÉ ■ > La souscription d’un emprunt qui se sub- stitue à une avance en compte-courant peut donner lieu à déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers, a jugé le Conseil d’État le 10octobre2012 (p 4). ■ RÉPONDU ■ > Le Gouvernement envisage de modifier le décret de 1967 concernant la forme des noti- fications dans les copropriétés (voir p.6). > Il n’est pas nécessaire de notifier le recours en cas de contentieux à l’encontre des documents d’urbanisme. Il n’y a pas lieu de tenir compte sur ce point du code de justice administrative dont la rédaction n’a pas été modifiée, mais qui n’est qu’un code suiveur. Il faut appliquer le code pilote qu’est en la matière le code de l’urbanisme. ■ PUBLIÉ ■ > Le décret du 3décembre2012 relatif aux DPE dans les immeubles collectifs et aux travaux d’économie d’énergie dans les immeubles en copropriété a été publié. Il fixe également la liste des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives (p.5). ■ PROGRAMMÉ ■ > Les députés ont voté le 7décembre, dans le cadre du projet de loi de finance rectifi- cative, une nouvelle taxation des plus- values immobilières, qui doit s’appliquer à compter du 1 er janvier 2013, sauf si une pro- messe de vente a été signée avant le 7décembre2012 (lire p.4). ■ DÉBATTU ■ > Les recours dans l’immobilier: nécessité ou abus? Dans le cadre du SIMI ce 7décembre, un intéressant débat sur cette question mettait face à face des promoteurs et des représentants de l’administration et d’association de défense de l’environnement sur la question des recours (p. 8). 500 numéros d’actualité du droit immobilier V oici le numéro 500 de Jurishebdo Immobilier. Voici donc 500 semaines, douze ans, que nous préparons pour vous une synthèse de l’actualité du droit immobilier. C’est dire notre ténacité à tâcher de décrypter, à travers la masse d’informations que nous recevons, ce qui est important dans l’actualité juridique, pour les acteurs de l’immobilier… et c’est dire, ce qui va de pair, votre fidélité à nous lire, ce dont nous vous remercions vivement. A l’occasion de ce numéro 500, nous préparons pour d’ici quelques semaines un numéro exceptionnel dans lequel nous prendrons un peu de recul pour tenter d’analyser les traits mar- quants de l’évolution du droit immobilier depuis dix ans. Nous vous livrerons notre analyse (brève bien sûr), mais nous sou- haitons également vous associer à cette recherche. C’est pour- quoi nous vous proposons de nous adresser une contribution. Vous pouvez nous transmettre un court article (1 page de Juri- shebdo ou 6000 signes environ) dans lequel vous nous ferez part de ce qui vous paraît important dans l‘évolution du droit immo- bilier de ces dernières années. Il peut s’agir d’un arrêt particulièrement important, d’une loi qui a marqué son temps, d’une méthode de travail qui a changé fon- damentalement… Vous pourrez y aborder des questions relatives à l’immobilier d’habitation ou à l’immobilier d’entreprise, ou aus- si, si cela vous paraît pertinent, d’une évolution plus générale du droit, mais qui a son importance pour les sujets de droit que nous sommes. La rétrospective n’exclut pas la prospective; vous pouvez aussi nous indiquer, à partir de votre expérience professionnelle, com- ment vous envisagez l’évolution de la pratique du droit dans les années qui viennent. Nous publierons ces contributions dans ce numéro exceptionnel. Ce numéro 500 est aussi pour nous l’occasion de vous remercier de votre fidélité, pour certains dès nos premiers numéros, à tra- vers les changements de société ou de parcours professionnels que vous avez pu vivre. À très bientôt, pour ce numéro exceptionnel. ■ BD Pratique : Pour que votre contribution puisse être publiée, nous vous remercions de nous l’adresser à contact@jurishebdo.fr d’ici le 9 janvier 2013, accompagnée de votre photo. D’avance merci. JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 500 11 DECEMBRE 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Copropriété : Facturation des prestations dans les résidences services / Les conditions de nomination d’un syndic judiciaire Indivision : Action d’un coïndivisaire seul Urbanisme : Droit de rétrocession: une QPC transmise au Conseil constitutionnel Expulsion : Pas de référé liberté pour écarter le report d’une décision d’expulsion / L’indemnisation par l’Etat peut bénéficier au titulaire d’un bail emphytéotique Fiscalité : Les locaux de référence doivent être identifiables / Travaux d’économie d’énergie dans les organismes HLM / Revenus fonciers: substi- tution d’emprunt / Taxe sur les bureaux en Ile-de-France - 4 - Études - Le coût fiscal peut atteindre 60% du loyer de bureaux, pour Alma cg Faible mobilité résidentielle à Paris selon Clameur - 4 - A l’Assemblée - Les députés votent une nouvelle taxe sur les plus-values immobilières - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 8 - Rencontre - Urbanisme : Comment lutter contre les recours abusifs ? S O M M A I R E E D I T O R I A L 11décembre 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - I I N N D D I I V V I I S S I I O O N N ▲ Copropriété ■ Facturation des prestations dans les résidences services (Cass. Civ. 3 e , 28 nov. 2012, n°1435 FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-25476, rejet) À la suite de la liquidation d’une société qui assurait différents services dans une copro- priété et dont l’existence était prévue par le règlement de copropriété, le syndicat avait modifié le règlement pour prévoir qu’une association à but non lucratif ou structure équivalente assurerait et gérerait les presta- tions de services en utilisant les locaux pré- vus à cet effet dans la destination de l’immeuble. Une assemblée avait alors approuvé le contenu du contrat liant le syn- dicat à une association de services. Des copropriétaires contestaient la validité de cette décision au motif qu’elle aurait dû être prise à l’unanimité, mais leur recours est rejeté, tant en appel qu’en cassation: “Mais attendu qu’ayant […] constaté que le contrat de services, intégré au règlement de copropriété initial, distinguait, d’une part, les prestations de gardiennage de jour et de surveillance de nuit bénéficiant à l’ensemble des copropriétaires et dont les frais faisaient partie des charges communes et, d’autre part, les prestations d’assistance paramédicale et que la définition des par- ties communes du règlement de coproprié- té réservait une loge de concierge et des locaux pour l’usage des prestations de ser- vices et relevé que le contrat de services conclu avec l’ASPQSB [association] approu- vé par l’assemblée générale distinguait des services de base, des services per- sonnalisés pour lesquels l’adhésion était facultative et des services bénéficiant à l’ensemble des résidents comprenant notamment la surveillance et le gardienna- ge de l’immeuble, la cour d’appel […] en a exactement déduit qu’ en l’absence de modification du règlement de copro- priété sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, les dispositions de l’article 26 de la loi du 10juillet 1965 n’étaient pas applicables”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : La Cour de cassation valide donc la décision qui avait été prise par l’assemblée des copropriétaires à la majori- té simple. Il en résulte que l’assemblée peut valable- ment décider à la majorité simple du choix d’une structure qui assure des prestations de services aux résidents. Le règlement prévoyait un certain type d’organisation des services. La décision liti- gieuse consistait non en une modification mais en une mise en œuvre de la stipula- tion du règlement. Elle pouvait donc être prise à la majorité simple. La Cour de cassation approuve par ailleurs la distinction opérée par ce syndicat entre d’une part les services de base et services personnalisés qui sont facultatifs et d’autre part les services bénéficiant à l’ensemble des résidents, qui sont obligatoirement fac- turés suivant les millièmes de copropriété. Les requérants voulaient que soient rendus obligatoires les services d’aide et de main- tien à domicile, mais la cour d’appel avait répondu qu’ils ne pouvaient se prévaloir d’une résolution qui avait été rejetée. ■ Les conditions de nomination d’un syndic judiciaire: (Cass. Civ. 3 e , 28 nov. 2012, n°1433 FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-18810, rejet) L’article 46 du décret du 17mars 1967 pré- voit la procédure à utiliser pour obtenir la désignation d’un syndic lorsque l’assemblée des copropriétaires, dûment convoquée, n’a pu choisir un syndic. Un ou plusieurs copro- priétaires peuvent demander sur requête au président du TGI de désigner un syndic. Dans cette affaire, le président du TGI avait désigné un syndic, mais le syndicat et d’autres copropriétaires avaient alors demandé la rétractation de cette ordon- nance. La cour d’appel avait fait droit à cet- te demande et la Cour de cassation valide la décision: “Mais attendu qu’ayant relevé que l’assemblée générale du 26novembre 2009 avait été convoquée pour, notamment, désigner le syndic, que la société Europazur n’avait pas été renouvelée dans ses fonc- tions de syndic et qu’elle avait été rempla- cée par la société Roulland pour une durée d’un an, la cour d’appel a retenu à bon droit que, nonobstant le fait que la société DG et M. M. soutenaient que les conditions de cette désignation étaient contestées devant le juge du fond et faisaient l’objet d’une plainte pénale, les conditions d’application de l’article 46 du décret du 17mars 1967 n’étaient pas réunies dès lors qu’un nouveau syndic avait été désigné par l’assemblée générale du 26novembre 2009 qui s’imposait tant que la nullité n’en avait pas été prononcée; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. Observations : L’article 46 du décret de 1967 prévoit donc la faculté pour un copro- priétaire de saisir le président du TGI sur requête afin qu’il désigne un syndic judi- ciaire. Mais cette procédure n’est applicable que si l’assemblée, dûment convoquée, n’a pas désigné de syndic. Si elle a désigné un syndic, même irrégulièrement, l’article 46 n’est plus applicable; il convient donc d’abord d’obtenir l’annulation de la déci- sion de désignation. On peut penser que si la désignation est annulée par le juge, le syndicat se trouvera dépourvu de syndic et qu’il faudra alors saisir le président du TGI sur le fondement de l’article 47 du décret, qui vise les autres cas que celui prévu par l’article 46. Le président désignera alors un administrateur provisoire. Indivision ■ Action d’un coïndivisaire seul (Cass. Civ. 3 e , 28 nov. 2012, n°1428, FS-P+B, cassation, pourvoi n°11-19585) Le coïndivisaire d’une maison en location avait obtenu sur requête une ordonnance du président du TGI l’autorisant à agir pour assi- gner un locataire en résiliation du bail et expulsion. Il s’agissait une indivision familiale et la maison était louée à une personne de la famille. L’indivisaire avait alors saisi le tribu- nal pour que la décision soit déclarée oppo- sable à la locataire. La cour d’appel qui avait accueilli cette demande voit son arrêt cassé au visa de l’article 815-5 du code civil: “Attendu que pour dire l’action recevable et accueillir ces demandes, l’arrêt retient que l’action engagée par les consorts G. a été expressément autorisée par ordonnan- ce du président du tribunal de grande ins- tance de Basse-Terre sur le fondement de J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Droit de rétrocession: une QPC transmise au Conseil constitutionnel La Cour de cassation a transmis au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité relative au droit de rétrocession dans le cadre de la procédure d’expropriation . Les personnes expro- priées peuvent utiliser un droit de rétro- cession lorsque les biens qui ont été expropriés n’ont pas reçu la destination prévue dans le délai de 5 ans. Mais, en vertu de l’article L 12-6 al. 1 du code de l’expropriation, l’expropriant peut faire échec à ce droit par la seule réquisition d’une nouvelle déclaration d’utilité publique. Est-ce que cette faculté qui n’est pas limitée en nombre ou dans le temps pourrait être considérée comme portant atteinte au droit de propriété? Au Conseil constitutionnel de répondre. (Cass. Civ. 3 e , 27 nov. 2012, n°1557, FS-P+B, renvoi. Aff. n°12-40070). l’article 815-5 du code civil dont l’énoncé n’est pas limitatif, que cette ordonnance gracieuse permettait l’assignation, que Marie-Line F. [coïndivisaire] régulièrement appelée dans la cause devant le tribunal d’instance, ne peut invoquer le caractère non contradictoire de la procédure; Qu’en statuant ainsi, alors que l’autorisation d’agir ne pouvait résulter d’une ordonnance sur requête et sans rechercher si le refus de M me Marie-Line F. de s’associer à l’action entreprise par les consorts G. mettait en péril l’intérêt commun de l’indivision , la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs: casse”. Observations : Cette affaire était passable- ment contentieuse puisque l’arrêt contesté était déjà rendu après une première cassa- tion. L’article 815-5 du code civil prévoit la règle suivante: “un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivi- saire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.” Il s’agissait ici d’obtenir la résiliation du bail pour impayé de loyer. L’indivisaire n’a pu obtenir gain de cause face au refus de l’autre indivisaire de s‘associer à sa démarche, pour deux motifs. - Le premier est de procédure: l’autorisation d’agir ne peut résulter d’une ordonnance sur requête. - Le second est de fond: il faut que le juge indique en quoi le refus d’agir du coïndivi- saire met en péril l’intérêt commun. S’agissant de l’appréciation de l’intérêt commun, il a été admis par exemple que le refus d’un coïndivisaire de consentir à la vente de biens indivis peut être considéré comme mettant en péril l’intérêt commun s’il y a urgence à les vendre pour acquitter les droits de succession et les pénalités de retard (Civ. 1 e , 14 fév. 1984). Expulsion ■ L’indemnisation par l’État peut bénéficier au titulaire du bail emphytéotique (CE, 10 oct. 2012, 5e et 4e sous-sections réunies, Paris Habitat OPH, n°352770) L’OPAC de Paris, devenu Paris Habitat OPH, demandait à l’État une indemnisation pour refus d’exécuter un jugement d’expulsion d’un locataire. Paris Habitat était bailleur en tant que titulaire d’un bail emphytéotique que lui avait consenti le propriétaire. Le tri- bunal administratif avait refusé de faire droit à cette demande au motif que le demandeur n’était pas propriétaire du logement. Le Conseil d’État indique que: “un bail emphytéotique consenti par un propriétai- re au profit duquel a été rendue une déci- sion de l'autorité judiciaire ordonnant l'expulsion des occupants d'un immeuble, est de nature à investir le preneur des droits que le propriétaire tient de cette décision, sous réserve des stipulations contractuelles contraires”. Le jugement est annulé au motif que le juge n’avait pas recherché “si le bail emphy- téotique conclu le 21 octobre 2004 avec ce propriétaire, sur lequel Paris Habitat OPH fondait sa demande d’indemnité, avait investi celui-ci des droits du propriétaire”. Observations : Il résulte de cet arrêt que le titulaire du bail emphytéotique peut se prévaloir d’une décision de justice ordon- nant l’expulsion qui a été rendue au profit d’un propriétaire du bien avant que ne soit consenti le bail emphytéotique. Fiscalité locale ■ Les locaux de référence doivent être identifiables (CE, 8 e sous-section, 3oct. 2012, n°344489, Société Batipro) Une société contestait la détermination de la valeur locative servant d’assiette à la taxe foncière pour une série de logements dont elle était propriétaire à la Réunion. Le Conseil d’État, annule le jugement du tribu- nal administratif de Saint-Denis qui avait rejeté sa demande: Après avoir notamment cité les articles1415 et1496 du CGI, le Conseil d’État indique que “ne peuvent être utilisés comme locaux de référence que des locaux ins- crits aux procès-verbaux des opérations d'évaluation foncière des propriétés bâties communales au 1 er janvier de l'année au titre de laquelle l'imposition est établie, précisément identifiables à cette date et correspondant à la nature de construction des locaux dont il s'agit de déterminer la valeur locative”. L’arrêt relève que le jugement avait indiqué que “la société faisait état, d'une part, de la difficile identification du local de référence retenu par l'administration et produisait à cet égard divers éléments allant dans le sens de la probable disparition de la maison indi- viduelle choisie en 1976 comme local de référence n°37 relevant de la catégorie 6” mais que la société ne présentait “aucun élément concret relatif à la consistance même de ses propres appartements”. Le Conseil d’État censure: “en statuant ain- si, alors que l e local de référence retenu doit être précisément identifiable d'après le procès-verbal des opérations d'évaluation au 1 er janvier de l'année d'imposition et correspondre à la nature des locaux à évaluer , et, en s'abstenant, alors que les documents produits ne lui per- mettaient pas de s'assurer que ces condi- tions étaient satisfaites, d'ordonner un sup- plément d'instruction, le tribunal a […] commis une erreur de droit”. Observations : Le contribuable obtient donc gain de cause. Il résulte de cet arrêt que le local de référence doit être précisé- ment identifiable, ce qui n’était pas le cas en l’espèce puisque la maison en cause semblait avoir disparu et d’autre part qu’il 11décembre 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• E E X X P P U U L L S S I I O O N N - - F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Pas de référé liberté pour écarter le report d’une décision d’expulsion Un sous-préfet avait, par décision du 11septembre2012 reporté au 8octobre2012 le concours de la force publique pour procédure à une expulsion. Saisi par le bailleur, le juge des référés avait refusé d’annuler cette décision. Le bailleur se fondait sur l’article L 521-2 du code de justice administrative pour obtenir du Conseil d’État qu'il annule la décision du juge des référés. Le Conseil d’État rejette cette demande en considérant que la condition d’urgence exigée de l’article L 521-2 n’est pas remplie et “qu'au surplus, la décision précitée consiste, non à empêcher le concours de la force publique, mais seu- lement à différer son intervention dans l'attente de la décision du juge de l'exécution ”. (CE, juge des référés, 1 er oct. 2012, n°363055). ■ Travaux d’économie d’énergie des organismes HLM L’article 1391 E permet aux organismes HLM d’obtenir un dégrèvement de taxe foncière s’ils effectuent des travaux d’économie d’énergie. Un OPAC contestait le refus de l’administration de lui faire bénéficier de l’article 1391 E du CGI au motif que les travaux d’isolation thermique et de ventilation effectués sur ses immeubles résultaient de marchés passés antérieurement au 31octobre 2007, date prévue par le décret du 19mars 2007 dont la publication conditionnait l’entré en vigueur de ces dispositions législatives. La solution est confirmée par le Conseil d’État. (CE, 8 e sous-section, 3 oct. 2012, n°325031, OPAC de l’Oise). ▲ 11décembre 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A C C T T U U A A L L I I T T É É J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Lors du débat à l’Assemblée le 7décembre sur le projet de loi de finances rectificative, les députés ont introduit un nouvel article (art. 24 sexies) qui institue une taxe supplé- mentaire sur les plus-values de cession d’immeubles, autres que les terrains à bâtir. Elle devrait s’appliquer aux cessions géné- rant une plus-value imposable supérieure à 50000euros, elle s’appliquerait au montant total de la plus-value, suivant un barème progressif (cf. tableau ci-dessous). Elle s’appliquerait aux cessions intervenues à compter du 1 er janvier 2013, à l’exception de celles pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7décembre 2012. C’est le rapporteur général du budget, Christian Eckert qui a proposé (amende- ment n°475) cette “surtaxation des plus- values immobilières” afin de compenser la suppression du prélèvement sur les orga- nismes HML. Il ajoute (2e séance du 7décembre) avoir modifié le projet initial qui ne s’appliquait qu’à la fraction margina- le en proposant un barème plus progressif. Le produit de la taxe serait affecté à l’ANRU. Gilles Carrez a fait part de ses craintes alors, explique-t-il que le marché des mutations est en train de s’effondrer. Cette taxe qui s’ajoute au taux de 19% aboutit à atteindre rapidement 25%, Gilles Carrez estime que ce sont des taux confiscatoires, car il s’y ajoute les prélèvements sociaux de 15,5%, soit un prélèvement total de plus de 40%. Le député ajoute qu’il est paradoxal de vou- loir par cette mesure “alléger la facture de bailleurs sociaux dont les trésoreries peu- vent être pléthoriques ou qui, parfois, n’activent pas leur patrimoine et ne réalisent pas d’opérations”. Il ajoute que c’est incohé- rent par rapport à la mesure (prévue dans le PLF) qui prévoit un abattement de 20% sur l’assiette des plus-values pour l’année 2013. Mais Christian Eckert qui répond que “80% des dossiers correspondent à une plus-value après abattement inférieure à 100000euros”. Henri Emmanuelli soutient également l’amendement, qui a été voté. A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Une nouvelle taxa- tion des plus-values immobilières doit correspondre à la nature des biens à évaluer. Ici une maison ne pouvait être retenue pour fixer la valeur locative d’appartements. Revenus fonciers ■ Intérêt d’emprunt: substitution de prêts (CE, 3 e sous-section, 10oct. 2012, n°350815) Le ministre du budget contestait la décision de la cour administrative d’appel qui avait admis que “les intérêts d’un emprunt se substituant à un prêt consenti gratuite- ment prenant la forme d’une avance en compte-courant constitueraient des charges déductibles des revenus fonciers”. Le ministre soutenait que le juge aurait dû rechercher si ce prêt substitutif litigieux entrait dans les prévisions de l’article 31 I 1 e du CGI, mais le Conseil d’État refuse d’admettre le pourvoi. Observations : L’article 31 I 1 e du CGI pré- voit au titre des charges déductibles des revenus fonciers, au d) “Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés”. Il est admis, lorsque le contribuable souscrit un emprunt qui vise à rembourser un emprunt initial, que le contribuable conserve le bénéfice de la déduction. La faculté de déduction est toutefois limi- tée en principe au montant des intérêts prévus dans le contrat initial (instruction 5- D2-07 du 23mars 2007). Or le Conseil d’État admet ici la faculté de déduction d’intérêts d’un prêt qui se substitue à une avance en compte-courant consentie à titre gratuit, ce qui laisse supposer qu’il n’y avait pas d’intérêt. Cette décision est donc plus souple que la doctrine fiscale. ● ■ Taxe sur les bureaux en Ile-de- France: arrêté confirmé La société Euro Disney Associés contestait la légalité de l’arrêté du 4mai 2011 qui a défini “l’unité urbaine de Paris” nécessaire à l’application du tarif de la taxe sur les bureaux prévue par l’article 231 ter du CGI issu de l’article 31 de la loi du 29 déc. 2010. Mais le Conseil d’Etat rejette le recours en relevant que le législateur, pour définir la notion d’unité urbaine, s’est référé à des travaux de l’INSEE et ajoute qu’il ne peut examiner, en dehors d’une ques- tion prioritaire de constitutionnalité la violation par la loi du principe d’égalité devant les charges publiques. (CE, 9 e sous-section, 4 oct. 2012, n°350796). Montant de la plus-value imposable Taux applicable >50000 € et ≤ 100000 € 2% >100000 € et ≤ 150000 € 3% >150000 € et ≤ 200000 € 4% >200000 € et ≤ 250000 € 5% >250000 € 6% Études Le coût fiscal peut atteindre 60% du loyer Selon une étude d’Alma consulting group, quand on ajoute les différents éléments de la fiscalité locale: taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, cotisation foncière des entreprises et la taxe sur les bureaux, le coût total de la fis- calité locale peut atteindre 60% du mon- tant des loyers. En région et en Ile-de-France, le coût moyen varie entre 20% et 30% du mon- tant du loyer, alors qu’il est de 10 ou 20% à Paris, en raison des niveaux de loyers plus élevé. Mais le coût fiscal peut atteindre 60% du montant des loyers de seconde main dans certaines villes (Nîmes ou Clichy-sur-Seine). Les valeurs médianes du coût fiscal sont de 34 € le m 2 en région et 56 € le m 2 en Ile- de-France (72 € le m 2 en 1 e couronne) et 71 € le m 2 à Paris. Dans la capitale, les coûts sont les plus éle- vés dans le quartier central des affaires. Les arrondissements les moins chers sont les 4 e et 10 e arrondissements. (Étude publiée le 6décembre2012). Faible mobilité à Paris Une étude de Clameur montre que le taux de mobilité résidentielle des locataires est très faible à Paris. Alors que le taux moyen de mobilité résidentielle est en France de 28,0% (en moyenne 1998-2012), ce taux est de 20,4% dans la capitale. De plus, le taux de mobilité est en baisse. Pour l’ensemble de la France, ce taux était de 27,6% en 2011 et il est de 27,2% en 2012. Mais à Paris, la chute est bien plus brutale. Le taux était de 19,3% en 2010, mais il est tombé à 18,1% en 2011 et à 17,7% en 2012, ce qui montre que la situation du marché y est particulièrement tendue. … et loyers en hausse En 2012, l’indice des loyers de marché repart à la hausse. Il est de en progression de +2,4% depuis le début 2012 (en ryth- me annuel), la hausse étant nettement plus vive en Ile-de-France (+4,9%) qu’en province (+1,6%). La hausse est également sensible dans deux autres régions: Aquitaine (+3,6%) et PACA (+2,5%), alors que certaines régions sont en baisse: Bourgogne (-0,2%), Cham- pagne-Ardenne (-0,2%), Limousin (-0,7%) et Picardie (-0,3%). (Etude publiée le 28novembre2012). ▲ 11décembre 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A C C T T U U A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ◆ Alain Cacheux président des OPH L’adjoint au maire de Lille Alain Cacheux a été réélu le 5décembre à la présidence de la Fédération nationale des Offices publics de l’habitat. Il est par ailleurs vice-président de l’USH. ◆ Rejet de plainte contre les EPL Apparu La Commission européenne a classé sans suite le 28novembre la plainte diri- gée contre la loi du 28mai 2010 sur les Sociétés publiques locales; ce dont se réjouit la Fédération des EPL (communiqué du 28 nov. 2012). ■ DPE dans les immeubles et tra- vaux d’économie d’énergie dans les immeubles en copropriété Le décret relatif au diagnostic de perfor- mance énergétique dans les immeubles équipés de chauffage collectif est paru. Il comporte deux aspects. ➠ Le DPE La loi Grenelle II (art. 134-4-1 du CCH) impo- se la réalisation d’un DPE dans les immeubles équipés d’une installation collec- tive de chauffage ou d’un système de refroi- dissement, d’ici le 1 er janvier 2017. Le décret du 3 décembre en précise les modalités. - Le DPE doit être réalisé pour l’ensemble du bâtiment (art. R 134-4-3 du CCH). - Pour un immeuble en copropriété, le syn- dic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée la décision de réaliser un DPE. A l’assemblée suivante , la personne en charge de la réalisation du DPE présente le diagnostic . Le texte précise que ce DPE vaut diagnostic pour les lots au sens des articles L 134-1 et suivants du CCH pour chacun des lots. On peut en déduire que, en cas de vente ou de location d’un lot, le copropriétaire pourra donc recourir à ce DPE qui aura été fait pour l’immeuble, ce qui lui évitera de réaliser un DPE spéci- fique à son lot. Le texte prévoit aussi le cas des syndicats de copropriétaires qui ont déjà fait un DPE. Ils n’ont pas l’obligation de réaliser un nouveau diagnostic, mais ils sont tenus de le compléter si nécessaire. ➠ Les travaux d’économie d’énergie dans les immeubles en copropriété Le CCH est complété d’un chapitre sur ce sujet (art. R 138-1 et suiv. du CCH). L’article 24-4 de la loi du 10juillet 1965 (issu de la loi du 10juillet 2010) prévoit que le syndic soumet à l’AG la question d’un plan de travaux d’économie d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique, lors de l’assemblée qui suit la réalisation d’un DPE ou d’un audit énergé- tique. L’article R 138-1 précise que le syndic joint à la convention, le DPE ou le rapport synthétique de l’audit. Si le syndicat décide de réaliser des travaux, le syndic procède à la mise en concurrence d’entreprises. A l’assemblée qui suit la mise en concurren- ce, le syndic inscrit à l’ordre du jour le vote sur le devis pour un plan de travaux ou un CPE. L’article R 138-2 précise en trois points le contenu du plan de travaux d’économies d’énergie: 1 . les travaux , qui sont répartis en deux catégories: A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ❘◗ Gide Loyrette Nouel (Christopher Szostak et Eric Martin-Impératori) a conseillé le groupe Grosvenor dans l’acquisition d’un portefeuille immobilier lyonnais auprès d’ANF Immobilier (SIIC). La transaction por- tait sur des immeubles situés rue de la République à Lyon pour 310millions d’euros. Intervenait également l’étude nota- riale Allez&Associés. Acteurs ■ Fonds travaux dans les copro- priétés L’ARC s’indigne de la réponse écrite faite par le ministère du logement à Jean-Pierre Sueur sur l’obligation d’un fonds travaux dans les copropriétés (voir notre tableau des réponses ministérielles, Jurishebdo n°499, p.8) et qui réfute la proposition sur le fondement de la liberté de l’épargne des copropriétaires. Le président de l’ARC rappelle que voici 10 ans que son association tente de faire admettre l’idée d’un fonds obligatoire, notamment pour aider les copropriétaires modestes à faire face le moment venu à des dépenses importantes inévitables. Dans un courrier du 27novembre, il fait obser- ver à la ministre qu’elle a déclaré au prési- dent de l’Anah, Dominique Braye, lors des ateliers de l’Anah le 17octobre que les propositions qu’il formulait étaient fonda- mentales. Or Dominique Braye soutient cette idée. A suivre. ■ Cécile Duflot attaque l’Église catholique Cherchant des solutions à la crise du loge- ment, la ministre du logement a invité le 3décembre les propriétaires d’immeubles vides à un devoir de solidarité et visé notamment l’Église catholique. Dans le Figaro du 4décembre, MgrDubost, archevêque d’Evry, répond que l’Église n’a pas attendu la ministre pour agir dans le domaine du logement via par exemple le Secours Catholique, Habitat et Humanisme ou les Conférences Saint-Vincent de Paul. ■ Le SNAL critique le projet de taxation des terrains à bâtir Roger Bélier, Président du Syndicat natio- nal des aménageurs lotisseurs a écrit le 4décembre une lettre ouverte au Prési- dent de la République dans laquelle il indique que le taux de pression fiscale qui va peser sur les cessions de terrains à bâtir va devenir confiscataoire et il en prédit des conséquences désastreuses: “cette réforme bloquera totalement le système de libéra- tion des terrains et mettra un coup de frein définitif aux transactions foncières”. - les travaux portant sur les parties et équipe- ments communs (exemple: travaux d’isolation thermique performants des toitures), - les travaux d’intérêt collectif portant sur les parties privatives (voir encadré ci-dessous). 2 . Le programme détaillé indiquant l’année prévisionnelle de réalisation des travaux et leur durée. 3 . Une évaluation du coût des travaux prévus au plan. ➠ Travaux dans un “délai raisonnable” L’article 25 g de la loi de 1965 prévoit la faculté pour l’assemblé de décider de travaux d’intérêt collectif sur les par- ties privatives. Le décret du 3décembre 2012 en donne la liste (voir encadré). L’article R 138-3 précise que lorsque ces travaux sont votés, les copropriétaires “sont tenus de les réaliser dans un délai raisonnable, en fonction de la nature et du coût des travaux, sauf s’ils sont en mesure de prouver la réalisation de tra- vaux équivalents”. Le syndicat procède à la réception des travaux en présence des copropriétaires concernés. En cas de réserves, le syndic assure le suivi et la réception des tra- vaux pour permettre la levée des réserves. (Décret n°2012-1342 du 3décembre 2012 relatif aux DPE pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement et aux travaux d'économies d'énergie dans les immeubles en copropriété, J.O. du 5 déc. p.19017). Les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives a) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur comprenant, le cas échéant, l'installation de systèmes d'occultation extérieurs; b) Pose ou remplacement d'organes de régu- lation ou d'équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid; c) Equilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid; d) Mise en place d'équipements de comptage des quantités d'énergies consommées. 11décembre 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 20nov. 2012 AN p.6746 n°3699 Philippe Meunier, UMP, Rhône Protection des immeubles inscrits Culture Le projet de supprimer l'avis de l'ABF en cas de travaux sur les sites inscrits pour le remplacer par une consultation facultative a été abandonné dans le cadre de la loi du 22 mars 2012 de simplification du droit. Mais le ministère de la culture travaille à un projet de loi en faveur du patrimoine pour mieux articuler les dispositifs de protection et améliorer l'efficacité des poli- tiques de préservation et de mise en valeur des espaces d'intérêt patrimonial. 20nov. 2012 AN p.6751 n°5000 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Recours contre les documents d'urbanisme Notification? Ecologie L'article R 411-7 du code de justice administrative prévoit, en cas de requête contre un document d'urbanisme un renvoi à l'article R 600-1 du code de l'urbanisme. Or l'article R 600-1 ne s'applique plus aux recours dirigés contre les documents d'urbanisme depuis la réforme entrée en vigueur le 1 er octobre 2007. Mais en la matière, le code de justice adminis- trative est un “code suiveur” qui suit automatique- ment la rédaction du code de l'urbanisme. Le principe est donc bien l'absence d'obligation de notification des recours contre les documents d'urbanisme. La rédaction de l'article R 411-7 sera donc sans doute appelée à évoluer, pour se mettre en har- monie avec le code pilote. 20nov. 2012 AN p.6767 n°622 Marietta Karamanli, SRC, Sarthe Coût des normes de construction Logement Le ministère du logement a missionné la SCET, la FPI, le bureau d'étude Ginger et Marsh pour réaliser une étude sur les gisements d'économie permettant de desserrer les exigences réglementaires techniques dans les logements neufs. Pour les logements existants, l'obligation de respect de normes ne s'applique qu'en cas de travaux. Elles sont limitées, car il importe d'intégrer la capacité des propriétaires à en supporter le coût. 20nov. 2012 AN p.6769 n°1553 Jean-Pierre Decool, App. UMP Moisissures dans les logements Logement L'humidité ou les moisissures sont souvent dus à un défaut d'entretien ou une erreur de conception dans la réhabilitation, ou à une surpopulation du loge- ment. C'est pourquoi le Gouvernement n'envisage pas de modifier la réglementation sur la fourniture de diagnostics lors de ventes ou des locations. Le député observait que les diagnostics qui doivent être remis au locataire (art. 3 de la loi de 1989) ne concernent pas les moisissures. 20nov. 2012 AN p.6771 n°6597 Anne Grom- merch, UMP, Moselle Individualisation des frais de chauffage Logement Le syndicat, représenté par le syndic, calcule la moyenne sur 3 ans des con- sommations annuelles nécessaires au chauffage de l'immeuble et les répartit en fonction de la surface habitable. Il doit aussi relever au moins une fois par an les appareils de mesure. Si le syndic n'y procède pas, le syndicat doit veiller à ce qu'il le fasse. A défaut, le syndic engage sa responsabilité sur le fonde- ment de l'article 1992 du code civil. 20nov. 2012 AN p.6771 n°5549 Marie-Jo Zimmermann UMP, Moselle Extensions d'une con- struction . Preuve de la régularité de la con- struction initiale Logement Une construction est réputée légale si elle a été construite avant la loi du 15juin 1943 ou conformément au permis de construire accordé. C'est au pétitionnaire d'apporter la preuve de la régularité de la construction. Un acte notarié d'acquisition d'une maison de plus de 30 ans ne prouve pas la légalité de la construction et la prescription décennale ne s'applique pas si le demandeur ne peut pas prouver l'obtention d'un permis de construire. 20nov. 2012 AN p.6772 n°6814 Yannick Favennec, UDI, Mayenne Accessibilité des ERP Logement Si le rapport du Conseil général économique et financier affirme que l'échéance du 31décembre 2014 pour la mise en accessibilité de l'ensemble des bâtiments publics existants sera impossible à tenir, le Gouvernement n'entend pas reporter cette échéance. Mais la proposition de définir un objectif d'accessibilité intermédiaire pour 2015 sera étudiée dans le cadre de la mission attribuée à Claire-Lise Campion, députée de l'Essonne. 20nov. 2012 AN p.6773 n°8090 Denis Jacquat, UMP, Moselle Diagnostiqueurs . Cer- tification de compé- tence Logement Le dispositif de certification mis en place en 2007 a permis une professionnalisation des diagnos- tiqueurs et une amélioration des pratiques. Il résulte du bilan du premier cycle de certification que la profession souffre d'un manque de recon- naissance ; une des mesures prioritaires est la montée en compétence des diagnostiqueurs. Il est prévu de rendre obligatoire une formation continue tous les 5 ans et matière de diagnostic amiante et de performance énergétique. Le député évoquait la critique de la Fédération de diagnostiqueurs FNECI selon laquelle leur profession est seule soumise à une obliga- tion périodique de con- trôle des compétences. 22nov. 2012 Sénat p.2679 n°536 Jean-Pierre Sueur, SRC, Loiret Forme des notifications pour les copropriétés Justice L'article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit que les notifications sont faites par LR avec AR ou par télécopie avec récépissé. Le Gouvernement a engagé une réflexion sur la dématérialisation des échanges en droit de la copropriété. Un projet de décret sera présenté au Conseil d'Etat d'ici la fin de l'année. Il prévoit la suppression des notifi- cations et mises en demeure par télécopie. La réponse reste floue sur les modalités de notifications qui pour- raient être autorisées. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 11décembre 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S R R É É P P O O N N S S E E Cabinets ministériels ➠ Artisanat, commerce et tourisme : Sont nommés au cabinet de Sylvia Pinel: Virgi- nie Rozière , directrice adjointe du cabi- net, Isabelle Amaglio-Terisse, conseillère chargée du commerce, Saïd Oumeddour, conseiller affaires sociales et Loïc Tournier, chargé de mission artisanat. (Arrêtés du 12novembre 2012, J.O. du 28 nov. @). ➠ Ecologie : Raymond Cointe est nommé conseiller spécial au cabinet de Delphine Batho. (Arrêté du 29novembre 2012, J.O. du 1 er déc. @). Administration centrale ✓ Nathalie Morin est nommée cheffe de service, en charge du service « France Domaine » à la direction générale des finances publiques. (Arrêté du 29novembre 2012, J.O. du 30 nov. @). ✓ Laurent Roy est nommé directeur de l'eau et de la biodiversité à la direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature. (Décret du 29novembre 2012, J.O. du 30 nov. @). Magistrature ✓ Cours d’appel : Sont nommés premiers présidents de cour d'appel: Henry Robert (Dijon), Dominique Gaschard (Poitiers) et Marie-Paule Lafon (Riom). (Décret du 26novembre 2012, J.O. du 28 nov. @). ✓ Juridictions administratives : Dominique Kimmerlin est nommé secrétaire général des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel. (Décret du 29novembre 2012, J.O. du 1 er déc. @). Organismes publics ✓ Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres : Odile Gauthier , ingé- nieure générale des mines, est nommée directrice. (Décret du 29novembre 2012, J.O. du 30 nov. p.18824). ■ Risque d’inondation 16 sites sont référencés comme territoires où il existe un risque d'inondation impor- tant ayant des conséquences de portée nationale. Exemples : Vallée de la Loire à Orléans et Tours, Delta du Rhône, Lyon, Ile-de-France, LeHavre, Troyes, agglomération strasbour- geoise. (Arrêté du 6novembre 2012, J.O. du 27 nov. p.18610). Au fil du JO ■ Archéologie préventive L'article L 524-14 du code du patrimoine prévoit une prise en charge des dépenses de travaux de fouilles archéologiques lors- qu'il s'agit de logements locatifs sociaux ou de logements individuels dans le cadre de lotissements ou de ZAC. Un décret du 30 novembre modifie le montant de la prise en charge à compter du 1 er janvier 2013. Il est désormais fixé à: - 50 % dans les ZAC et les lotissements sou- mis à permis d'aménager, - 75 % pour les logements visés à l'article L 331-12 1 e de l'article L 331-12 du code de l'urbanisme (logements locatifs sociaux). Toutefois, pour les demandes de prises en charge au cours de la période du 1 er janvier 2013 au 30juin 2013, ce taux de 75 % est porté à 90 %. - 100 % pour les autres cas visés par l'article L 524-14. Des dispositions particulières sont prévues pour l'outre-mer. (Décret n°2012-1334 du 30novembre 2012 relatif aux conditions de prise en charge des fouilles par le Fonds national pour l'archéologie préventive, J.O. du 2 déc. 2012, p.18936). ■ Opérateurs d’archéologie pré- ventive Sont agréés en qualité d'opérateur d'archéologie préventive: les services ou missions archéologiques de Beauvais, du Pas-de-Calais, de Fréjus, de l'Eure, de la Sei- ne-Saint-Denis, de l'Oise, de la Mayenne et d'Arras. (Arrêtés du 12novembre 2012, J.O. du 28 nov. p.18702). ■ Tarif d’électricité annulé La décision du 5mai 2009 d'approbation des tarifs d'utilisation des réseaux publics de transport et de distribution d'électricité a été annulée par le Conseil d’Etat. (Décision n°330548 et autres du 28novembre 2012 du Conseil d’État statuant au conten- tieux, J.O. du 1 er déc. 2012, p.18910). ■ Vente de métaux Un décret du 28novembre fixe les modali- tés de la déclaration que doivent remplir chaque année les personnes qui achètent à titre habituel au détail des métaux (art. 344 GE du CGI de l'annexe III au CGI). (Décret n°2012-1322 du 28novembre 2012 relatif aux modalités d'application de l'article 1649 bis du CGI, J.O. du 30 nov. p.18790). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 500 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ➩ Délai de traitement des conten- tieux devant les juridictions civiles Dans une réponse au député Gérald Germain, le ministère de la justice donne des statistiques pré- cises sur le délai de traitement des dossiers par les tribunaux. Sur les 35 cours d'appel , 13 ont un délai de traitement supérieur à un an . Dépassent 15 mois, les cours de Cayenne, Metz, Paris. Deux traitent les dossiers en moins de 8 mois : Limoges et Bourges. Les cours où le stock de dossiers est le plus éle- vé sont Paris (47396) et Aix (24735). La réponse donne aussi des chiffres pour les TGI et les tribunaux d'instance. Au TGI de Paris, les dos- siers sont traités en 6,49 mois et à celui de Lyon en 6,66 mois. (JO AN Q 20 nov. p.6796, n°4092) Chiffres 11décembre 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• U U R R B B A A N N I I S S M M E E “Je n’arrive pas à me rebeller contre les recours” affirme d’emblée le promoteur Claude Cagol qui considère qu’il est légitime pour un citoyen de faire valoir que l’administration s’est trompée en délivrant un permis de construire. Mais le problème est que fin 2012, on dénombrait 650 recours portant sur un total de 25000 logements. Ce chiffre est considérable par rapport à une production pour 2012 estimée à 75000 loge- ments. Le président de SEFRI-CIME distingue plusieurs types de recours: les recours légi- times reposant sur la violation d’une règle administrative, les recours d’humeur (lors- qu’un voisin se voit privé de la vue sur la Tour Eiffel), les recours à contenu politique et les recours suspects, voire crapuleux. Mais Claude Cagol considère que la pathologie est au niveau des pouvoir publics: c’est au législateur qu’il revient de prendre les mesures adéquates pour limiter le droit de recours de citoyens. Il observe toutefois que les tribunaux commencent à découvrir l’article 1382 du code civil pour sanctionner les recours abusifs. La notion d’intérêt à agir Éric Ranjard, président du CNCC, déplore qu’il faille de 15 à 20 ans pour réaliser une opération de cœur de ville; des sommes considérables sont actuellement bloquées (de 5 à 10milliards d’euros). Il distingue quant à lui les recours exercés par les concur- rents et ceux qui tentent d’obtenir de l’argent en retirant leurs recours. Pourtant, explique Éric Ranjard, des solutions extrême- ment simples permettraient d’améliorer la situation. La première est d’enfermer la notion d’intérêt à agir pour distinguer un recours fait pour assurer le respect d’une règle de droit et celui initié uniquement pour empêcher de faire. Marc Servel de Cosmi, président de l’association de sauvegarde de l’environnement de Paris XVI e explique quant à lui que le recours contentieux est souvent le seul moyen de se faire entendre. Il explique que sa motivation est d’assurer un aménagement harmonieux du quartier. Il cite l’exemple du centre culturel LVMH du Bois de Boulogne et s’étonne qu’on ait autorisé la construction d’un musée de 46 mètres de haut dans un secteur où sont en principe interdites les constructions de plus d’un étage. Le TA a annulé le permis mais le législateur par un cavalier législatif a validé le projet. Raccourcir les délais des procédures Dominique de Sauza (UCI-FFB) observe que la multiplication des recours depuis une quinzaine d’années en vient à attaquer le modèle économique des entreprises. Une certaine fraction des recours témoigne chez leurs auteurs d’une volonté d’empêcher de faire. Il considère que le législateur est allé trop loin dans l’élaboration des règles d’urbanisme, ce qui finit par poser des pro- blèmes de cohérence entre les articles. Un recours de deux ans est difficilement suppor- table pour les constructeurs. Si les jugements sont ordinairement très bien étayés, il est impératif que les délais soient restreints. Il conviendrait par exemple que les requérants ne puissent pas ajouter des moyens supplé- mentaires tout au long de la procédure. C’est par l’encadrement des délais de recours que la situation pourrait grande- ment être améliorée. Le président du promoteur Hermitage, Emin Iskenderov, estime qu’il est difficile de savoir si un recours est abusif. L’enjeu est davanta- ge dans son délai de traitement. Sanction- ner l’abus n’est pas la solution. Emin Isken- derov préconise donc d’agir sur le délai et distingue quant à lui deux types de recours. Certains sont légitimes par exemple quand un chantier oblige le voisin à déplacer un hall d’entrée, il y a un réel préjudice qui jus- tifie une indemnisation. D’autres recours en revanche ne sont pas légitimes, par exemple lorsqu’un voisin engage une action car il va perdre la vue sur la Tour Eiffel. Le promoteur propose la mise en place d’une juridiction spéciale qui permettrait de trancher rapidement les litiges. Comment lutter contre les recours abusifs ? Un débat organisé à l’occasion du SIMI le 5décembre mettait face à face des pro- moteurs et des représentants de l’administration ou d’association de défense de l’environnement. Si les points de vue sont forcément différents, il se fait un certain consensus sur la difficile coexistence du code de l’urbanisme et de l’environnement et sur la nécessité de raccourcir les délais de traitement des recours contentieux. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine D D É É B B A A T T Des recours fondés sur un refus de la politique d’urbanisme de la ville La directrice de l’urbanisme de la Ville de Paris, Élisabeth Borne, reconnaît qu’à Paris si moins de 10% des permis sont attaqués, tous les permis de construire portant sur des grands équipements sont attaqués et que tous les permis portant sur des logements sociaux situés dans le VII e et le XVI e arrondis- sements font l’objet de recours. Si le droit de recours est garanti constitutionnellement et par la CEDH, Élisabeth Borne s’interroge sur les recours qui se fondent en réalité sur un refus d’adhésion à la politique de l’urbanisme engagée par la ville de Paris. Elle observe que les tribunaux commencent à aller dans le sens d’annulations partielles. Pour éviter le blocage des opérations, il faudrait aller dans le sens d’une simplifica- tion des procédures. Il faut aussi examiner ce qui se fait dans certains pays étrangers où se pratique une méthode de sécurisa- tion progressive des projets, après concer- tation. Dominique de Sauza reconnaît que les gens ne veulent pas voir évoluer leur envi- ronnement. Marc Servel de Cosmi répond au contraire que l’objectif des associations est de défendre le cadre de vie : il faut lais- ser évoluer la ville mais sans faire n’importe quoi. Éric Ranjard propose qu’un délai soit fixé au requérant pour le dépôt de ses moyens. Il suggère que le juge puisse accorder un délai au requérant pour régler le problème qui a été soulevé. Il souhaiterait aussi que le pétitionnaire puisse demander un référé préventif pour obtenir la sécurisation de son projet ou encore que le juge fixe un calendrier de procédure impératif. Élisabeth Borne souligne aussi la question de la cohérence entre le code de l’urbanisme et le code de l‘environnement. Claude Cagol considère que les solutions préconisées par les multiples commissions qui ont travaillé sur le sujet sont tout à fait insuffisantes. Le problème est que les banques n’accordent pas de financement tant que les recours n’ont pas été purgés. Une solution avait été proposée par la FPI par le biais du mécanisme de l’assurance. Mais les praticiens observent que les notaires sont très réticents à passer des actes lorsqu’un recours a été déposé, même si un contrat d’assurance a été sous- crit. ●
