Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Vente : Condition suspensive et délai de réalisation de la vente
VEFA : Conflit sur la notion d’achèvement
Sous-traitance : Action en paiement direct exercée par le sous-traitant
Lotissement : Garantie d’achèvement
Baux commerciaux : Pas d’indexation du loyer sans clause
Administrateur de biens : Responsabilité du mandataire
Deux QPC : Nouvelles censures par le Conseil constitutionnel
– 4 – Au Parlement –
Crédit à la consommation et surendettement
Lutte contre les inondations / Immobilier de montagne
Le PLF à l’Assemblée
– 7 – Marchés –
Prix des logements en Ile-de-France et en Savoie
– 8 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontre –
Débat de l’ANIL : Faut-il réformer la loi de 1989 ?
■ JUGÉ ■ > Un bail commercial qui ne comporte pas de clause d’indexation ne peut pas faire l’objet de majoration automatique du loyer (lire p.3 un arrêt de la cour d’appel de Paris du 21novembre 2012). > La Cour de cassation donne toute sa force aux clauses contractuelles. Deux exemples dans deux arrêts du 21novembre 2012, l’un relatif à une condition suspensive dans un contrat de vente, l’autre concernant les modalités de la réception (p.2). ■ RÉPONDU ■ > Le Gouvernement ne souhaite pas instau- rer de fonds travaux obligatoire dans les copropriétés. > En revanche, il paraît ouvert à un assou- plissement des normes électriques dans les bâtiments (voir p.6). ■ VOTÉ ■ > Le régime Censi-Bouvard prorogé de 4 ans par les députés (lire p.6). ■ PROGRAMMÉ ■ > Le projet de réforme de la fiscalité des plus-values sur les terrains à bâtir commen- ce à produire les effets exactement contraires à ceux qui sont programmés: une rétention des terrains: lire p.7 les premiers échos des notaires parisiens sur cette mesu- re à l’occasion de leur présentation trimes- trielle des statistiques de prix. ■ DÉBATTU ■ > Les professionnels invitent Cécile Duflot à la prudence dans la réforme de la loi de 1989 (lire p.10). > Les députés ont voulu majorer les droits de mutation sur les biens les plus chers mais le ministre du budget, Jérôme Cahuzac, s’y est opposé, redoutant qu’une telle mesure ne contribue à bloquer davantage le marché immobilier (p.6). Faut-il revoir la loi de 1989? C ette question était au cœur du débat organisé par l’ANIL à l’occasion de son assemblée générale annuelle (lire p.10). La position de la présidence de la Commission nationale de concertation était très éclairante: Isabelle Massin observe que les locataires considèrent que la loi est déséquilibrée à leur détriment et les bailleurs estiment que l’équilibre de la loi de 1989 a été rompu par les lois successives… à leur désavantage. Le délicat équilibre installé au cours des années quatre-vingt, de 1982 à 1989, ne doit donc être touché qu’avec précaution, ce que confirme tant Philippe Pelletier, ancien président de l’ANAH, que Jean-François Buet pour la FNAIM. Mais la ministre du logement n’a visiblement pas l’intention de se laisser convaincre par ces conseils de prudence. Elle entend modifier le texte notamment car il ne laisse pas suffisamment de marge de manœuvre au Gou- vernement pour encadrer les loyers, voire pour les faire baisser dans certains secteurs, contrairement à l’objectif affiché de la ministre. On voit au fil des débats se profiler les points qui pourraient être modifiés: outre la fixation du loyer, la réforme pourrait porter sur l’extension de la loi aux locaux meublés, les modalités de restitu- tion du dépôt de garantie, le contenu des charges locatives (qui relèvent d’ailleurs d’une mesure simplement réglementaire et non législative). Si l’on devait s’en tenir aux points de vue expri- més par les professionnels lors de ce débat, il faudrait en conclu- re qu’il est urgent de ne pas toucher au texte. Mais tel n’est pas l’intention de la ministre… Pourtant le vrai changement ce pour- rait être de ne pas modifier la loi: la qualité de la relation locati- ve n’a sans doute pas grand-chose à gagner d’une nouvelle réfor- me de la loi de 1989. E n matière de baux commerciaux, on relèvera un intéressant arrêt de la cour d’appel de Paris qui tranche un litige opposant un administrateur de biens à un bailleur. Si par principe, il est admis que le mandataire peut engager sa responsabilité s’il loue le bien à des conditions de loyers très inférieures au prix du mar- ché, en l’espèce le juge a considéré que la faute n’était pas éta- blie. La perte de chance d’obtenir un revenu supérieur à celui fixé par le bail n’était pas suffisamment prouvée par les éléments de preuve fournis par le bailleur (lire p.4). Cet arrêt indique par ailleurs que si le mandataire doit détenir un mandat spécial pour signer un bail commercial au nom du bailleur, il n’est pas obligatoire de détenir un mandat spécial pour chaque bail commercial à conclure. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 499 4 DECEMBRE 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : Condition suspensive et délai de réalisation de la vente VEFA : Conflit sur la notion d’achèvement Sous-traitance : Action en paiement direct exercée par le sous-trai- tant Lotissement : Garantie d’achèvement Baux commerciaux : Pas d’indexation du loyer sans clause Administrateur de biens : Responsabilité du mandataire Deux QPC : Nouvelles censures par le Conseil constitutionnel - 4 - Au Parlement - Crédit à la consommation et surendettement Lutte contre les inondations / Immobilier de montagne Le PLF à l’Assemblée - 7 - Marchés - Prix des logements en Ile-de-France et en Savoie - 8 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Débat de l’ANIL : Faut-il réformer la loi de 1989 ? S O M M A I R E E D I T O R I A L Au SIMI, retrouvez nous sur le stand Hall Havane AF 103 4décembre 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• V V E E N N T T E E - - S S O O U U S S - - T T R R A A I I T T A A N N C C E E ▲ Vente ■ Condition suspensive et délai de réalisation de la vente (Cass. Civ. 3 e , 21 nov. 2012, n°1396 FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-23382) Un contrat de vente sous seing privé, signé en 2001, avait été conclu sous trois condi- tions suspensives au bénéfice exclusif des acquéreurs, la vente devant être réalisée au plus tard le 31décembre 2004. Le promet- tant étant décédé en février2005, les acquéreurs avaient mis en demeure les héri- tiers de réaliser la vente, puis les avaient assigné en réalisation judiciaire de la vente. L’arrêt qui avait dit la vente parfaite est confirmé par la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant constaté que la vente devait être réitérée par acte authen- tique au plus tard le 31décembre 2004 et relevé que cette date n’était pas extinc- tive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter , la cour d’appel en l’absence d’une date fixée pour la réalisation des conditions suspen- sives, a retenu à bon droit que la vente intervenue le 29octobre 2001 était parfaite dès la réalisation de ces conditions; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Observations : La rédaction de la promesse de vente était tout à fait claire. Elle men- tionnait que la date limite prévue pour la signature de l’acte authentique n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel une partie pouvait contraindre l’autre à signer la vente. Elle indiquait également que, si le défaut de réalisation résultait du vendeur, celui-ci ne pourrait pas se prévaloir à l’encontre de l’acquéreur de l’expiration de la durée pré- vue pour la régularisation. Il en résultait donc que l’acquéreur pouvait exiger la réa- lisation de la vente, même après l’expiration du délai du 31décembre 2004, y compris quelques années plus tard. Les héritiers du vendeur soutenaient que l’acquéreur aurait dû au moins justifier de la réalisation des conditions avant le 31décembre 2004, mais cet argument n’a pas été retenu, la Cour de cassation rele- vant qu’aucune date n’était fixée pour la réalisation de conditions suspensives. Cet arrêt montre les difficultés qui peuvent surgir lorsque la durée de validité de la condition suspensive n’est pas limitée dans le temps. La jurisprudence a indiqué qu’en l’absence de clause sur la durée, le juge peut décider qu’il lui appartient de fixer le temps au-delà duquel, selon l’intention des parties, la condition serait réputée ne plus pouvoir être réalisée (cf. Civ. 3 e , 4mars 1975). VEFA ■ Conflit sur la notion d’achèvement (Cass. Civ. 3 e , 21 nov. 2012, n°1398 FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-19309) Un vendeur (SCI) réclamait le solde du prix de vente d’un appartement à des acqué- reurs, se prévalant de l’achèvement de l’immeuble. La cour d’appel avait jugé sa demande irrecevable car la procédure de constatation d’achèvement de l’immeuble n’avait pas été respectée, ce que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant relevé que l’acte de vente instaurait une procédure relative à la constatation de l’achèvement des ouvrages vendus et retenu à bon droit que la SCI ne pouvait soutenir que cette clause présentait un caractère potestatif dès lors qu’ il appar- tenait à la venderesse de mettre en application la procédure contractuelle- ment prévue, la cour d’appel, qui, ayant constaté que cette procédure n’avait pas été mise en œuvre, en a déduit, à bon droit, que la demande de la SCI était irrecevable, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision; Par ces motifs: rejette”. Observations : Comme le précédent, cet arrêt donne toute sa force aux clauses contractuelles. Le contrat avait prévu une procédure de constat de l’achèvement: transmission à l’acquéreur d’un certificat de l’architecte attestant l’achèvement au sens de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation, notification à l’acquéreur d’une invitation à venir constater l’achèvement, réalisation d’un PV. Or le vendeur soutenait que ces moda- lités étaient contraires à l’article R 261-1 du CCH. Cet argument avait été repoussé par la cour d’appel qui avait de plus relevé que, en tant que professionnel de l’immobilier, la SCI ne pouvait contester une procédure qu’elle avait acceptée. Ce raisonnement est validé. Sous-traitance ■ Action en paiement direct exer- cée par le sous-traitant (Cass. Civ. 3 e , 21 nov. 2012, n°1395 FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°11-25101) Un sous-traitant avait été payé directement par le maître d’ouvrage d’une fraction des travaux effectués. À la suite du redresse- ment judiciaire de l’entrepreneur principal, le sous-traitant avait engagé pour le solde une action en paiement direct à l’encontre du maître d’ouvrage. L’arrêt qui l’avait débouté de sa demande est cassé: Vu l’article 14-1 de la loi du 31décembre 1975, dans sa rédaction issue de la loi du 26juillet 2005, ensemble l’article 1382 du code civil […] Attendu que pour débouter la société Res- toyburu [sous-traitant] de sa demande en paiement direct de dommages-intérêts, l’arrêt retient que la société Les Balcons du Pic d’Anie a mis en demeure la société Fer- romonte de fournir un cautionnement ban- caire de son sous-traitant et conditionné l’agrément du paiement direct à cette justi- fication, qu’elle en a avisé la société Restoy- buru elle-même, qu’en cessant ses règle- ments au profit du sous-traitant, pour des montants conséquents, il apparaît que le maître de l’ouvrage a pris, à l’encontre de l’entrepreneur principal, les mesures coerci- tives suffisantes pour le respect des obliga- tions légales et qu’il ne peut lui être repro- ché aucun manquement à l’obligation de l’article 14-1 de la loi du 31décembre 1975, de nature à avoir fait perdre à la société Restoyburu une chance de paiement; Qu’en statuant ainsi, alors qu ’il appartient au maître de l’ouvrage de veiller à l’efficacité des mesures qu’il met en œuvre pour satisfaire aux obligations mises à sa charge par l’article 14-1 de la loi du 31décembre 1975, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. Observations : Le sous-traitant dispose d’une action directe envers le maître d’ouvrage (art. 12 de la loi de 1975). Mais il J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Décote pour baux commerciaux lors d’une expropriation Dans un contentieux d’expropriation opposant une SEM (de la ville de Saint- Ouen) et un propriétaire sur l’évaluation du bien, les immeubles étaient occupés par bail commercial. S’agissant de la décote à appliquer sur la valeur du bien estimé libre, la cour d’appel de Paris indique: “le premier juge relevant que l’expropriant demandait 40%, l’expropriée 10% et le commissaire du Gouvernement 30%, en a justement déduit qu’il avait lieu d ’appliquer un abattement de 30% ”. (CA Paris, Pôle 4, ch. 7, 22 nov. 2012, n°09/13111) doit pour cela avoir été accepté par le maître d’ouvrage. Or la cour d’appel avait considéré que le maître d’ouvrage avait refusé les conditions de paiement direct du sous-traitant. S’il avait néanmoins effectué quelques paiements directs, il avait précisé qu’ils étaient effectués pour le compte de l’entrepreneur principal. Cet argument n’a pas suffi à écarter l’obligation du maître d’ouvrage d’assurer le paiement direct. La Cour de cassation apprécie strictement l’obligation du maître d’ouvrage de respec- ter l’article 14-1 de la loi (mettre en demeu- re l’entrepreneur de s’acquitter de ses obli- gations pour un sous-traitant non accepté ou exiger de l’entrepreneur principal de justifier avoir fourni une caution, pour un sous-traitant accepté); il doit s’assurer que les mesures mises en œuvre sont efficaces. À défaut, il engage sa responsabilité délic- tuelle à l’encontre du sous-traitant (ce qu’explique le visa de l’article 1382) et il est donc tenu du paiement direct. Lotissement ■ Garantie d’achèvement (Cass. Civ. 3 e , 21 nov. 2012, n°1405 FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-20583) Un lotisseur avait obtenu en 1991 une auto- risation de lotir et en 1992 une garantie d’achèvement d’une banque. Autorisée à vendre avant achèvement des travaux pres- crits par l’autorisation de lotir, la société avait vendu des lots par anticipation. En 1994, le maire avait délivré un certificat mentionnant l’exécution totale des pres- criptions de l’arrêté de lotir. Or en 2000, l’association syndicale libre des coproprié- taires du lotissement avait assigné la banque, le lotisseur et la commune pour qu’ils soient condamnés à financer les tra- vaux restant à réaliser. Son action à l’encontre de la banque est rejetée, ce que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant constaté que le marie de la commune de Vico avait délivré le 2mars 1994 un certificat mentionnant l’exécution totale des prescriptions impo- sées par l’arrêté autorisant le lotissement, la cour d’appel, […] qui a exactement déduit de ce seul motif que la garantie d’achèvement accordée par la Société géné- rale était éteinte, a légalement justifié sa décision de ce chef”. L’arrêt de la Cour de cassation confirme également la décision d’appel en ce qu’elle a écarté la responsabilité de la Société générale pour faute, “un mauvais contrôle, même établi, des opérations de finance- ment ne pouvant induire un lien de causali- té direct et certain avec le préjudice allégué au titre du non-achèvement des travaux de sorte que le paiement par la banque des situations qui n’auraient pas dû l’être étaient nécessairement sans incidence sur leur état d’avancement et le préjudice qui en était résulté pour les acquéreurs”. Observations : La commune ayant délivré un certificat d’achèvement des travaux imposés au lotisseur, la banque était donc fondée à considérer que sa garantie d’achèvement était éteinte. L’article R 515-38 du code de l’urbanisme prévoit que “Les garanties prévues à l'article R. 315-33 prennent fin à l'achèvement des travaux.” Il résulte de cet arrêt que le cautionnement est valable jus- qu’à la délivrance du certificat par le maire constatant l’exécution des prescriptions imposées par l’arrêté de lotir. La banque est donc fondée à se prévaloir de ce docu- ment quand bien même il ne correspon- drait pas à la réalité des faits sur le chan- tier. (Les textes ont été transférés aux art. R 442-13 et suiv. du code de l’urbanisme, mais modifiés puisque l’article R 442-18 prévoit que le lotisseur fournit, sous sa res- ponsabilité un certificat attestant l’achèvement des équipements. Sous réser- ve d’interprétation des tribunaux, il en résulte donc que la solution pourrait désormais être différente). Baux commerciaux ■ Pas d’indexation du loyer sans clause (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 21 nov. 2012, n°11/03693) Dans un contentieux concernant deux baux commerciaux, le locataire soutenait qu’aucune indexation ne pouvait être appliquée, faute de clause en ce sens. La cour d’appel approuve ce raisonnement: “Considérant qu’aucun des deux contrats ne prévoit l’indexation du loyer et les men- tions à compléter de leur article9 “clause de révision du loyer”, pré-imprimé, sont barrées de X majuscules; que […] la SCI Jumidis ne peut prétendre à l’indexation automatique des loyers ”. Le litige portait aussi sur les charges, le bailleur réclamant outre un montant forfai- taire de charges, le paiement de factures d’eau. La cour lui donne raison, par inter- prétation du contrat: “Que le texte de l’article 7 “charges-paie- ment” du contrat du 24 octobre 2002 diffè- re de celui du contrat de bail précédent par le seul ajout des termes “des consomma- tions d’eau” pour former la phrase suivante “5% du montant du loyer seront versés en même temps que le loyer et ceci forfaitaire- ment à l’exception des consommations d’eau, de la taxe foncières, surprime d’assurances…”; que les locataires ne sont dès lors pas fondés à prétendre que le coût de la consommation d’eau est déjà pris en compte, après le 1 er février 2003, au titre du forfait de 5%; qu’ils en doivent paiement en sus du forfait de 5% mais seulement au titre du second bail”. Observations : S’agissant de l’indexation, l’article L145-39 du code de commerce rela- tif à la révision fait indirectement référence à l’indexation des loyers. Le principe de la faculté d’indexer un loyer est confirmé par la jurisprudence (Civ. 3 e , 2juin 1977). Mais cet arrêt rappelle que lorsque le bail ne prévoit pas de clause d’indexation, le loyer ne doit pas être indexé. Concernant les charges, les parties à un bail commercial peuvent convenir d’un paiement forfaitaire, le forfait pouvant souffrir des exceptions. La facturation était ici forfaitaire, mais le forfait excluait les impôts et la facturation d'eau. Le preneur devait donc logiquement payer la facture d'eau en sus du forfait de 5 %. Administrateur de biens ■ Responsabilité du mandataire? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 28 nov. 2012, n°11/04428) L’héritier d’un bailleur avait engagé un recours envers l’administrateur de biens au motif que celui-ci aurait signé des baux commerciaux sans disposer d’un pouvoir spécial, aurait commis des erreurs en signant un bail commercial au lieu d’un bail professionnel et aurait conclu des baux à un loyer trop faible et sans indexation. Son recours est rejeté: “Considérant que le mandat donne pouvoir au mandataire de consentir des baux et de procéder éventuellement à leur renouvelle- ment aux prix et conditions qu’il jugera à propos; qu’en ce qui concerne les locations se rattachant au statut des baux commer- ciaux ou ruraux, il devra être muni d’un mandat spécial; qu’à la suite de cette condi- tion, M me P. a rédigé la mention “accord pour la signature des baux suivie de sa signature; que c’est donc par des constata- tions exactes que les premiers juges ont considéré que la mention manuscrite constituait le mandat spécial exigé pour la conclusion de baux commerciaux, aucune 4décembre 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L O O T T I I S S S S E E M M E E N N T T - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E stipulation n’imposant la conclusion d’un mandat spécial pour chaque bail commercial à conclure; Considérant qu’en ce qui concerne les griefs tenant à l’absence des garanties que la société Elimmo gestion aurait dû exiger lors de la conclusion des baux, au mauvais choix du régime juridique de certains baux et à l’absence d’une clause d’indexation annuelle dans les baux, d’une part le man- dat n’a pas fait entrer précisément ces élé- ments dans son champ contractuel, pouvoir étant donné, en effet, au mandataire de conclure les baux aux conditions qu’il juge- ra à propos, d’autre part, contrairement à ce qu’il soutient, il appartient à M. L. d’établir le préjudice que les éventuelles fautes de gestion de la société Eilmmo ges- tion lui auraient causé; qu’en l’espèce, s’il invoque la délivrance d’un commande- ment de payer à un des locataires et le pla- cement en redressement judiciaire de celui- ci ou la conclusion de baux d’apparence commerciale alors qu’ils auraient dus être qualifiés de baux professionnels, il ne justi- fie à aucun moment la nature et l’étendue du préjudice qu’il en aurait subi”. Le recours relatif au prix des loyers est éga- lement écarté, le bailleur n’ayant jamais effectué de remarques en recevant les contrats. Observations : Le mandataire qui entend signer un bail commercial au nom du bailleur doit disposer d’un pouvoir spécial. En effet, le bail commercial, en raison des droits qu’il confère au preneur, n’est pas considéré comme un acte d’administration mais un acte de disposition. La cour d’appel précise que ce pouvoir spécial, qui peut résulter d’une clause manuscrite, n’est pas nécessairement limité à un bail mais peut s’étendre à plusieurs baux por- tant sur un immeuble. S’agissant du montant du loyer, la jurispru- dence a déjà admis que le gérant est res- ponsable vis-à-vis de son mandant s’il a conclu, au nom de ce dernier, des baux pour des baux commerciaux moyennant des loyers très inférieurs à la valeur locati- ve réelle (CA Paris, 5mars 1993, Adm. mai1994, 45) ou Civ. 3 e , 13mai 2009, Bull. Civ. III, n°103). La cour ici ne l’a pas admis. 4décembre 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E C C O O N N S S E E I I L L C C O O N N S S T T I I T T U U T T I I O O N N N N E E L L ❘◗ White & Case (Brice Engel) a conseillé Klépierre dans la cession de deux galeries commerciales (Dijon et Mulhouse-Illzach) pour plus de 150 millions d’euros. Acteurs Deux QPC fondées sur le principe de participation Deux nouvelles décisions du 23novembre2012 du Conseil constitution- nel sont fondées sur l’application du principe de participation. ➠ Saisi par les associations France Nature Environnement et Agir pour les paysages, le Conseil constitutionnel censure l'article L 120-1 du code de l'environnement. Cet article institue les modalités de mise en œuvre du principe de participation institué par l'article 7 de la Charte de l'environnement, pour permettre au public de formuler des observations sur les projets de texte ayant des incidences sur l'environnement. Or le Conseil constitution- nel indique que cet article limite la participa- tion aux seules décisions réglementaires de l’État et de ses établissements publics , mais qu'aucune loi n'assure la mise en œuvre de ce principe à l'égard de leurs décisions non réglementaires qui peuvent avoir une incidence directe et significative sur l'environnement. En conséquence, il juge l'article L 120-1 al. 1 er du code de l'environnement (ainsi que l'ensemble de l'article) contraire à la Constitution. Cette décision prend effet au 1erseptembre 2013. Les associations critiquaient en même temps l'article L 581-9 du code de l'environnement sur l'installation de bâches comportant de la publicité et sur l'installation de dispo- sitifs de publicité lumineuse , mais leur recours sur cet article est rejeté. S'agissant des bâches par exemple, la décision considè- re que le législateur pouvait estimer que les autorisations d'installation ne constituent pas des décisions ayant une incidence sur l'environnement. (Décision n°2012-282 QPC du 23novembre2012, J.O. du 24 nov. p.18543). ➠ Censure des modalités de classement et de déclassement des sites. Un requérant contestait la validité des articles L 341-3 et L 241-13 du code de l'environnement. Le premier fixe la procédu- re de classement d'un monument naturel ou d'un site et le second prévoit celle de déclas- sement total ou partiel. L'argument tiré de la violation du droit de propriété est écarté, mais celui tiré de la méconnaissance de la charte de l'environnement a entraîné la censure. Le Conseil constitutionnel juge que le classe- ment et le déclassement de monuments naturels ou de sites constituent des décisions publiques ayant des incidences sur l'environnement mais que les articles incrimi- nés n'assurent pas la mise en œuvre du prin- cipe de participation du public à l'élaboration des décisions en cause contrai- rement à l'article 7 de la Charte de l'environnement. La décision prend effet au 1 er septembre 2013. (Décision n°2012-283 QPC du 23novembre2012, J.O. du 24 nov. p.18547). A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Au Sénat ■ Crédit à la consommation et surendettement Les sénateurs ont débattu le 19novembre de l’application de la loi Lagarde du 1erjuillet 2010 réformant le crédit à la consommation. Le président de la commission pour le contrôle de l’application des lois, David Assouline, indique que le Parlement devrait dans les prochains mois réexaminer cer- taines dispositions de cette loi (JO Sénat 20 nov. p.4840). Muguette Dini, rapporteur, souligne les progrès enregistrés grâce à l’application de la loi en matière d’encadrement de la publicité ou de forma- tion des contrats par exemple. Pour le surendettement, la crise a fait aug- menter de 6% le nombre de dossiers entre2010 et2011 pour atteindre 232000, ce qui porte le nombre de procédures en cours à 746000 dossiers (p.4842). Muguette Dini rappelle que la loi autorise désormais les commissions de surendettement à effacer les intérêts ou rééchelonner la dette, sans procé- dure judiciaire. Muguette Dini propose d’une part d’interdire le démarchage commercial pour un crédit renouvelable et d’autre part la pro- position dans toute publicité de lots promo- tionnels ou de remise de prix liée à l’acceptation d’une offre de crédit. Réformer la procédure de traitement du surendettement Elle demande également un renforcement de la vérification de la solvabilité de l’emprunteur. Il est proposé de modifier la procédure de traitement de surendettement. Exemples de mesures demandées: - Eviter que ne soient réclamés au débiteur à l’issue des mesures de redressement des intérêts ayant couru entre la date d’arrêt du passif et la mise en œuvre des mesures d’apurement. - Porter à 18 mois la durée maximale de sus- pension des mesures d’exécution après la déclaration de recevabilité (au lieu d’un an), - Fixer un délai pour la négociation du plan conventionnel. - Permettre au juge d’autoriser le paiement du loyer et des charges (ou mensualités de prêt immobilier) malgré la décision de rece- vabilité ou d’ouverture d’une procédure de redressement personnel. En effet, actuelle- ment des ménages peuvent être expulsés parce que la commission de surendettement interdit le paiement des dettes dans l’attente 4décembre 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A U U S S É É N N A A T T D D É É B B A A T T S S de ses décisions (p.4843). S’agissant de la création d’un registre natio- nal des crédits aux particuliers (fichier posi- tif), Muguette Dini estime que son ampleur devrait être restreinte notamment aux encours dépassant 200euros. Elle souligne les inconvénients du régime proposé: son coût et la protection des données person- nelles. La sénatrice annonce le dépôt d’une proposition de loi pour modifier la loi Lagarde. Alain Fouché soutient l’idée de créer un fichier positif. Gérard Le Cam estime que la loi Lagarde est insuffisante. Il propose par exemple une réforme du taux de l’usure. Joël Guerriau approuve aussi le projet d’un fichier positif ; pour son financement, il pré- conise de faire payer les banques qui le consulteraient. Benoît Hamon, ministre chargé de la consommation, indique que l’accueil des personnes surendettées est une priorité (p.4853): dès lors qu’il y a plus de 1000 dos- siers par an, un guichet de la Banque de France doit être maintenu. Il entend par ailleurs maintenir les effectifs des DGCCRF. Il annonce un projet de loi sur la consom- mation au premier semestre 2013 qui com- portera l’action de groupe. Le ministre sou- haite aussi renforcer les moyens d’actions de la DGCCRF en leur donnant des moyens de sanction administrative. Le ministre se pro- nonce pour le découplage des cartes de paie- ment et de fidélité. Benoît Hamon indique par ailleurs réfléchir à la mise en œuvre du fichier positif (p.4855); il estime qu’il serait un pas vers une plus grande responsabilisa- tion des prêteurs. La Commission nationale consultative des droits de l’homme sera sai- sie, ainsi que la CNIL. ■ Lutte contre les inondations Lors d’un débat sur les inondations le 19 novembre, le rapporteur de la mission d’information sur les inondations dans le Var, Pierre-Yves Collombat, préconise de créer systématiquement des comités de sui- vi post-inondation et d’améliorer le système de prévention (JO Sénat déb. 20 nov. p.4858). Il indique que le régime des catas- trophes naturelles représente en moyenne annuelle 530millions d’euros d’indemnisation et 775millions d’euros de cotisation. Il préconise pour améliorer la situation des collectivités de rendre automa- tique le remboursement anticipé de la TVA pour les travaux de reconstruction. Il regrette l’absence de politique de préven- tion, qui se traduit notamment par beau- coup d’interdit (avec les PRRI) alors que les Pays-Bas au contraire privilégient l’aménagement et l’entretien. Alors que la tendance de la jurisprudence est un glissement de la responsabilité des particuliers (propriétaire riverains notam- ment) vers les collectivités; il estime qu’il faudrait définir le niveau légal de protection dû par la collectivité (p.4859). Ronan Dantec, reprenant les propos du pré- fet de la région Rhône-Alpes, Jean-François Carenco, relève la “bêtise absolue” d’avoir construit dans la vallée du Var (p.4865). Il propose le transfert des compétences d’urbanisme au niveau intercommunal, le renforcement des SCOT et l’obligation pour les documents d’urbanisme d’être en confor- mité avec les plans de prévention des risques d’inondation (PPRI). Urbanisme et inondation La ministre de l’écologie Delphine Batho juge urgent de redéfinir une politique de prévention des risques (p.4870). Elle indique que la Commission mixte inonda- tion prévoit notamment dans ses axes prio- ritaires de réduire la vulnérabilité lors du renouvellement urbain, d’améliorer la connaissance et de se préparer à la crise via une planification. S’agissant de l’urbanisme, elle souhaite qu’en application de la loi du 12juillet 2010 (Grenelle II) la possibilité d’élaborer par décret les règles régissant les plans de pré- vention des risques aboutisse d’ici le 1er semestre 2012 (p.4872). Elle indique que plus de 8000 communes sont couvertes par un PPRI approuvé. ■ Vers un plan de rénovation de l’immobilier de montagne Le sénateur Ancré Vairette interroge la ministre du tourisme sur la nécessaire réno- vation de l’immobilier de loisirs en mon- tagne, il chiffre à 20% ou 40% la part du parc qui est obsolète. Sylvia Pinel lui répond qu’un plan de réhabilitation de l’immobilier de loisirs est en cours de finalisation. Il fera l’objet d’une concertation au cours du 1er tri- mestre 2013 (JO Sénat déb. 21 nov. p.4902). A l’Assemblée ■ Le PLF Lors du débat à l’Assemblée du budget de l’écologie le 9novembre, le rapporteur Marc Goua estime indispensable d’inciter davan- tage les ménages à réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergé- tique dans leurs logements (JO AN déb. 10 nov. p.4987); il propose de prolonger l’éco- prêt jusqu’à fin 2015, de relever à 45 000 euros le plafond de ressources des ménages cumulant l’éco-prêt et le CIDD ou d’autoriser la réalisation des travaux de per- formance énergétique éligible au CIDD sur une période de 2 ans. La ministre répond travailler au renforce- ment des dispositifs de soutien à la rénova- tion thermiques des logements (p.5021). Un amendement présenté par la ministre (n°478) a été adopté pour compléter l’augmentation de 30 à 40% du crédit d’impôt pour les travaux effectués sur les logements à proximité des zones indus- trielles où s’appliquent les PPRT. Il fixe à 25% la participation prise en charge par subvention (p.5034). ➠ Budget logement Cécile Duflot indique que les financements consacrés au logement et à l’égalité des terri- toires seront de 9,8milliards d’euros en 2013 (JO AN déb. 13 nov. p.5044). Elle indique une hausse des aides à la pierre de 11% grâ- ce à la mobilisation des partenaires sociaux gérant le 1% logement, évoquant la signatu- re le 12novembre d’une lettre d’engagement avec Action Logement. La ministre affirme la nécessité de revalori- ser les aides personnelles au logement sur la base de l’indice de référence des loyers. Le financement du plan national de rénova- tion urbaine sera assuré pour la période 2013-2015. Michèle Bonneton approuve l’effort en matière de logement très social avec 33000 PLAI et 69000 PLUS. Nicolas Sansu observe que les financements ne sont pas pérennes puisque 590millions viennent de la vente des quotas de gaz à effet de serre et de la ponction sur Action Logement pour 1milliard d’euros (p.5046) et annonce que le Front de gauche s’abstiendra. Annick Lepe- tit se félicite du soutien apporté à l’Anah, Arnaud Richard approuve la hausse des cré- dits consacrés à l’hébergement d’urgence. Un amendement (n°437) a été voté pour élargir le champ d’intervention du Fonds national d’accompagnement vers et dans le logement (FNAVDL) aux personnes ayant des difficultés d’accès au logement, alors que ce champ était limité à celles reconnues prioritaires par la commission de médiation (p.5050). ➠ Nouvelle taxe sur les mutations? Daniel Goldberg a ensuite proposé de créer une contribution de solidarité urbaine pour les ventes d’immeubles dont le prix dépas- se 8250€ le m2 en Ile-de-France. Mais Jérô- me Cahuzac s’y est opposé notamment car 4décembre 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S cela aggraverait la ségrégation dans l’habitat et nuirait à la fluidité du marché. Le sénateur a donc retiré son amendement (n°392). Christophe Caresche a proposé de permettre aux communes qui ne sont pas concernées par la taxe sur les logements vacants d’ assujettir les logements vacants à la taxe d’habitation. Cet amendement (n°66), sous- amendé, a été adopté (p.5053). Mathieu Hanotin a proposé un autre dispo- sitif pour augmenter les droits de mutation sur les ventes de logements les plus chers (amendement n°450 fixant une taxe de 1 à 10% du prix de vente selon le prix s’il dépasse 1million d’euros). Il l’a finalement retiré à la demande du ministre (p.5054). S’agissant de la mission égalité des terri- toires, la ministre indique que le chef de l’État a décidé la mise en place d’un Haut conseil des territoires et qu’il est envisagé la création d’un Commissariat général à l’égalité des territoires (p.5056). ➠ Vers une hausse des droits de mutation Le 13novembre, le député Razzy Hammadi propose (amendement n°487) de créer un coefficient additionnel aux taux applicables aux droits de mutation pour les départe- ments de Paris et de la petite couronne, pour les mutations dépassant 10000€ le m2 ou 1,5million d’euros (JO AN déb. 14 nov. p.5181). Le rapporteur spécial Pascal Terras- se préfère une hausse générale du plafond des droits de mutation (amendement ulté- rieur). L’amendement a finalement été retiré à la demande de la ministre Marylise Lebranchu, la ministre s’engageant à ce que la question soit étudiée d’ici la 2 e lecture ou lors du PLF rectificative (p.5183). ➠ Moyens du FISAC Joël Giraud critique quant à lui la réduction des moyens du FISAC (p.5191). Le rappor- teur Thomas Thévenoud reconnaît que le budget du FISAC est passé de 60millions en 2008 à 42 millions en 2012, qui plus est avec un élargissement de ses critères d’intervention. Jérôme Cahuzac reconnaît qu’il y a 1600 dos- siers en souffrance mais il propose de redéfi- nir ces critères pour les réorienter vers les communes en difficulté souvent dans les ter- ritoires ruraux (p.5195). Les amendements (n°105 et621) ont été rejetés. A l’article 66 , qui concerne la garantie de l’État accordée au Crédit Immobilier de France , Jean-Louis Dumont apporte son soutien à la mission des 2500 agents de cet établissement qui n’a jamais démérité et n’a jamais perdu de vue le cœur de son métier, sa mission sociale (p.5205). Gilles Carrez souligne le risque que l’arrêt d’activité du CIF ne fasse chuter l’accession sociale à la propriété, ajoutant que le CIF joue un rôle indispensable avec sa structure décentralisée et il préconise le recours à la notion de service d’intérêt économique général (SIEG) pour en maintenir l’activité. Mais Jérôme Cahuzac indique que le problè- me est que le modèle du CIF n’est plus viable car il n’a pas de dépôts, prête à long terme sur des financements à court terme. Il conclut que la seule solution est l’extinction (p.5208). Jean-Louis Dumont estime qu’une autre solution aurait pu être trouvée mais que l’administration en a décidé autrement. Charles de Courson conteste aussi l’idée que la banque soit en sinistre. Il préconise de créer une structure de cantonnement et de recréer une banque adossée à la Banque pos- tale. L’article 66 qui accorde la garantie de l’État, avec perspective d’extinction a été voté. A l’occasion d’un amendement n°719 sur le budget du patrimoine immobilier de l’État, Charles de Courson se réjouit du vote d’un article qui facilite la cession des immeubles situés dans les forêts domaniales (JO AN 15 nov. p.5237). Denis Baupin propose un amendement (n°438) pour étendre le champ d’application de l’éco-PTZ, mais il l’a retiré (p.5247). En revanche, il a obtenu le vote de l’amendement n°440 relatif au crédit d’impôt développement durable pour autoriser d’étaler les travaux d’efficacité énergétique sur deux ans alors qu’ils doi- vent actuellement être faits en un an (vote p.5250). ➠ Réforme du plafonnement global A l’article 56 qui réforme le plafonnement des niches fiscales, Charles de Courson fait observer que la baisse du plafond global à 10000euros (au lieu de 18000 €), est altérée car il ne concernera que 9 niches fiscales au lieu de 17. Par ailleurs, les niches SOFICA et Malraux en seront exclues, comme les inves- tissements outre mer, ce qui rend le disposi- tif illisible (p.5268). L’article a été amendé, concernant par exemple le dispositif Made- lin (amendement n°328). ➠ Le Censi-Bouvard prorogé Le 15novembre, le Gouvernement a propo- sé de proroger de 4 ans le dispositif Censi- Bouvard (vote de l’amendement 574, JO AN 16 nov. p.5300). ➠ Le dispositif Duflot amendé L’article 57 comporte le dispositif Duflot. Isabelle Le Callennec souhaite son élargisse- ment aux zones B2 et C. Le Gouvernement se dit favorable à rendre les communes de la zone B2 éligibles pendant une durée tran- sitoire de 6 mois jusqu’au 30juin2013. L’amendement en ce sens (n°427) a été voté (p.5308) avec un sous-amendement préci- sant que le logement doit avoir fait l’objet d’une demande de permis de construire jus- qu’au 30juin2013. Le vote de l’amendement n°752 autorise par ailleurs l’avantage fiscal sur deux acquisitions, dans la respect du plafond global de 300000€, mais Benoist Apparu estime que le dispositif proposé n’est pas suffisant pour doper le marché. Jérôme Cahuzac a ensuite proposé la créa- tion d’un régime Duflot pour les DOM avec un avantage fiscal majoré de 18 à 29% (vote de l’amendement n°654 p.5312), l’article 57 a été voté. Le ministre a accepté un amendement (n°428) de Christophe Caresche qui assure une transition entre le dispositif Scellier et le nouveau régime Duflot . Il faut que la réservation soit enregistrée devant notaire ou au service des impôts le 31décembre2012 au plus tard et que l’acte authentique soit signé le 31mars2013 au plus tard (vote, p.5318). ➠ Taxe foncière sur le foncier non bâti L’article 58 renforce la majoration de la taxe foncière sur le foncier non bâti avec une majoration d’office de 25% de la valeur loca- tive cadastrale et de 5euros d’office à partir de 2014, 10euros à partir de 2016 dans les zones de plus de 200000 habitants où existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Michel Piron a proposé de laisser aux collectivités la faculté de moduler cette majoration, mais son amendement a été rejeté (n°346) et l’article voté (p.5320). ➠ Taxe sur les friches commerciales L’article 59 concerne la taxe sur les friches commerciales . Il réduit de 5 ans à 2 ans le délai de vacance au terme duquel la taxation pourra s’appliquer. Il a été voté en l’état. Alexis Bachelay a proposé (amendement n°486) de majorer de 30% le taux maximal du droit de mutation autorisé pour les départements. Christian Eckert a souligné que cela risquait de bloquer le marché immobilier et le député l’a retiré (p.5339). Daniel Goldberg a obtenu contre l’avis du ministre qui a indiqué qu’il demanderait sur ce point une seconde délibération, le vote de l’amendement n°387 qui vise à permettre aux communes d’exonérer les logements financés en PLAI ou PLUS de la participa- tion pour le financement de l’assainissement collectif. (p.5343). À suivre. ● Premier constat du marché du logement, selon les notaires d’Ile-de-France: la chute du volume des transactions se confirme. Au 3e trimestre 2012, le nombre de ventes a baissé de -20% par rapport au 3 e trimestre 2011. Thierry Delesalle, notaire à Paris, rappelle que le mois de janvier a été exceptionnel en raison de la réforme des plus-values et a provoqué un doublement de l’activité au cours de ce mois. Les prix des logements anciens résistent encore puisque, pour l’Ile-de-France, ils ont augmenté de +1, 4% par rapport au 2e trimestre 2012, mais il s’agit tempère Thierry Delesalle, d’une hausse cyclique à cette période de l’année. Sur un an, les prix sont quasiment stables, à -0, 2% (par rapport au 3 e trimestre 2011). À Paris, le prix des appartements anciens se maintient au-dessus de 8000 € : au 3 e trimestre 2012, le prix moyen a atteint 8440 € le m 2 , mais observe Olivier Savary, notaire à Montléry, la crise a stabilisé les prix qui n’ont augmenté que de +0, 8% en un an. Les notaires constatent que le prix des bons produits ne fléchit pas mais que les biens présentant des défauts ne trouvent plus d’acquéreurs. Selon la cham- bre des notaires, la courbe des prix devrait rester stable. Dans les arrondissements parisiens, les évo- lutions les plus notables sont les hausses de +4,9% en un an pour le 3 e arrondissement (+4% pour le 6 e ) mais une baisse de -4,1% pour le 5 e . En petite couronne, les volumes de vente d’appartements anciens sont en chute de -20%, les Hauts de Seine résistant mieux (-12%) que la Seine-Saint-Denis (-27%). Le volume des appartements neufs recule de -24%. Les prix sont en hausse sur le trimestre (+1,9%), mais stables sur un an (+0,3%). Pour les maisons anciennes, le volume des ventes s’est contracté de -19% et les prix ont reculé de -1,8% en un an. En grande couronne, le volume des ventes a baissé de -22% pour les appartements anciens et de -20% pour les appartements neufs avec une chute remarquable pour l’Essonne (-39%). Les prix des apparte- ments anciens augmentent légèrement sur le trimestre (+1,4%) mais restent en recul (-1,0%) sur l’année. Pour les maisons en grande couronne, le volume des ventes se rétracte de -23% pour l’ancien et de -21% pour le neuf. Comme pour les appartements, le prix des maisons anciennes augmente sur le trimestre (+1,3%), mais recule en un an (-0,9%). Des écarts sensibles de prix sont constatés tant à la baisse (-20,7% à L’Isle-Adam ou -16,5% à Chatou) qu’à la hausse (+16,3% à Satrou- ville ou +6,1% à Draveil). Quelles perspectives? La chambre des notaires constate que comme seuls les biens de bonne qualité se vendent, les stocks de bien ayant des défauts gonflent. Il en résulte un effet sur les statistiques de prix qui augmentent. Le délai de vente moyen est passé de 2 mois et 2 semaines il y a deux ans à 4 mois et 1 semaine. Mais le gonflement des stocks n’a pas encore assez d’impact pour influer sur le comportement des vendeurs. La réforme des plus-values sur les terrains à bâtir: un effet pervers En revanche, les notaires soulignent que la perspective de réforme de taxation des plus-values sur les terrains à bâtir à compter du 1 er janvier 2013 (suppression des abattements pour durée de détention) et à compter de 2015 (taxation au barème de l’IR), qui était prévue pour inciter les propriétaires à vendre leurs terrains a l’effet inverse. Olivier Savary constate que les propriétaires qui subiraient une taxa- tion sur la vente, vont attendre une nou- velle réforme de la taxation avant de ven- dre leurs terrains. Les notaires sont plus particulièrement inquiets de cette attitude en grande couronne. 4décembre 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P R R I I X X D D E E S S L L O O G G E E M M E E N N T T S S M M A A R R C C É É En Ile-de-France: transactions en chute, prix stables Massifs Appartements Maisons anciens neufs anciennes Aravis 4424 6311 497540 Mont Blanc 4267 7185 600000 3 Vallées 4244 5762 656490 Haute Tarentaise 3852 6527 323000 Chablais 3268 5916 300000 Maurienne 2617 5544 200000 Les prix en Savoie Les prix en Ile-de-France des appartements anciens Notaires de France - Perval Base Bien - Notaires Paris - Ile-de-France Prix en € par m 2 (appartements) ou prix global (maisons anciennes) Prix au 3 e trim. 2012 Évolution annuelle Paris 8440 € +0,8 % Hauts-de-Seine 5450 € +0,7 % Seine-Saint-Denis 3330 € -0,5% Val-de-Marne 4340 € -0,1% Petite couronne 4480 € +0,3 % Seine-et-Marne 2770 € -0,8% Yvelines 3910 € -0,4% Essonne 2790 € -1,6% Val d’Oise 2850 € -1,4% Grande couronne 3140 € -1,0% Ile-de-France 5590 € +0,3 % Statistiques Le décret d’application de la loi du 28mars2011 qui impose aux notaires de recueillir les données relatives aux transac- tions et de les restituer au public est atten- du pour les prochaines semaines, a précisé Christian Bénasse, président de la chambre des notaires de Paris. Le marché des Savoie Les notaires de Savoie soulignent l‘importance de la présence des acquéreurs étrangers dans certaines stations. Ainsi à Morzine par exemple on a constaté il y a quelques années que 78% des acquéreurs étaient Anglais et ils sont encore présents à 50% actuellement. Les acquéreurs anglo- saxons sont toutefois sensibles à la dimen- sion économique de l’opération et pensent à la revente dès l’achat. L’instabilité fiscale pourrait donc impacter le marché. Quelques exemples de prix. Pour les appartements anciens, le prix moyen est de 4356 € à Avoriaz, et de 4711 € à Morzine. Dans le massif du Mont Blanc, Chamonix est à 5049 € etMegève à 6000 € . Dans le massif des Aravis, les prix sont de 5333 € à La Clusaz. Pour la Mauri- enne, Valloire est à 4028 € . Aux Arcs (Haute Tarentaise), les appartements anciens se vendent à 3125 € et à 3289 € à LaPlagne. Pour les Trois vallées, Courchev- el est à 7200 € (et même 11170 € à Courchevel 1850). Les notaires constatent de façon générale que le marché Immobilier de la montagne semble avoir plutôt bien résisté à la morosité générale. S’agissant de l’évolution des prix, pour les appartements anciens, plusieurs massifs sont orientés à la baisse, parfois de façon modérée: -2,9% en un an dans les Trois Vallées, ou -2,3% dans les Aravis ou - 2,7% en Maurienne, parfois de façon plus marquée comme dans le massif du Chabais (-8,7%). En revanche, le Mont Blanc est en légère hausse (+1,0%) et la Tarentaise un peu plus fortement (+2,7%) À noter toutefois que les écarts de prix sur 5 ans sont très variables d’une station à l’autre. Si à Courchevel, les prix ont reculé en 5 ans de -24,2%, ils ont grimpé sur la même période de +25,3% à Valloire. Pour les chalets, l’évolution annuelle des prix est légèrement négative en Haute Tarentaise (-0,7%), elle est positive ailleurs: de +2,6% dans les Trois Vallées et Mont Blanc, un peu plus forte dans le Chablais (+5,7%), ou très forte en Maurienne (+15,9%). 4décembre 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 6nov. 2012 AN p.6297 n°5003 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Permis de construire tacite. Durée de validité Ecologie En cas de contestation d'un permis de construire, son délai de validité est sus- pendu jusqu'au prononcé d'une décision juridictionnelle irrévocable (art. R 424-19 du code de l'urbanisme). Cette règle issue du décret du 31 juillet 2006 s'applique au permis tacite s'il était en cours de validité au 3 août 2006. Le délai de validité recommence à courir à la date de lecture du jugement ou de l'arrêt devenu irrévocable. 6nov. 2012 AN p.6297 n°5004 Pierre Morel-A- L'Huissier UMP, Lozère Notion d'emprise au sol Ecologie L'emprise au sol est la projection verticale de la construction tous débords et surplombs inclus (art. R 420-1 du code de l'urbanisme). Les terrasses de plain- pied au niveau du sol ne constituent pas d'emprise au sol si aucun élément ne dépasse du sol. 6nov. 2012 AN p.6301 n°2167 Philippe Duron, SRC, Calvados Situation du promoteur Finaxiome Logement La société Finaxiome a été placée en redressement judiciaire. Le 1er aout 2012 le TGI d'Amiens a autorisé sa reprise par la société Novalis (groupe Pier- reval) qui s'est engagée à achever les chantiers interrompus. Mais les intérêts intercalaires des prêts ne seront pas remboursés. 6nov. 2012 AN p.6302 n°4703 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Bilan du DPE sur les annonces immobilières Logement La majorité des annonces est à présent en confor- mité avec l'obligation de mentionner le DPE. Cette règle a contribué à la connaissance du dis- positif et à la prise en compte des consommations énergétiques dans l'achat ou la location des biens. Une étude de l'ADEME indique que 37 % des personnes jugent le DPE important en 2012 (30 % en 2010). 8nov. 2012 Sénat p.2538 n°622 Hervé Maurey, UDI, Eure Complexité des normes électriques Logement Les logements neufs doivent respecter la norme des installations électriques NFC 15-100 en vigueur. Pour rationaliser les coûts de construction, une réflexion est en cours pour distinguer les dispositions relevant de la sécurité et celles relevant du confort d'usage. En cas de vente des logements de plus de 15 ans, un diagnostic de l'installation électrique est obligatoire mais non les travaux. Mais dans la majorité des cas, des travaux de mise en sécurité sont effectués. Le sénateur évoquait l'inutilité de l'installation de prises de TV dans les chambres. 8nov. 2012 Sénat, p.2540 n°1629 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Pose irrégulière de fenêtres de toit Logement Une infraction au code de l'urbanisme est un délit, qui se prescrit en 3 ans. Le délai commence à courir à compter de l'achèvement des travaux. Mais tout acte de poursuite, comme un PV d'infraction interrompt le délai de prescription. 13nov. 2012 AN p.6464 n°7512 Dominique Tian, UMP, Bouches-du- Rhône Recours obligatoire à l'architecte Culture Les résultats de la mission confiée aux inspections générales du ministère de la culture et au ministère du logement sont attendus pour le 1 er trimestre 2013. Le décret du 7 mai 2012 relatif à la dispense de recours à l'architecte conduit, dans de nombreux cas, à élever le seuil de dispense de 20 m 2 , actuellement fixé à 170m 2 . Abaisser le seuil à 150m 2 permettrait de remplir l'objectif de neutralité poursuivi par la réforme des surfaces. 13nov. 2012 AN p.6473 n°1672 Jean-Pierre Decool, App. UMP Remplacer les dépôts de garantie par un fonds de placement ? Logement Créer un fonds de placement des dépôts de garantie constituerait une modification sub- stantielle du système actuel et il convient d'en mesurer les avantages et les inconvénients. Une analyse sera menée dans le cadre du projet de loi cadre sur le logement. La ministre confirme par ailleurs son intention de créer un nouveau mécanisme d’enca- drement des loyers d’habitation. 13nov. 2012 AN p.6474 n°1812 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Reconstruction d'un bâtiment détruit. Faculté d'agrandissement ? Logement L'article L 111-3 du code de l'urbanisme permet la construction à l'identique d'un bâtiment détruire ou démoli depuis moins de 10 ans s'il a été édifié régulièrement, sauf si le PLU en dispose autrement. Les prescriptions du PLU permettent une extension mesurée des constructions existantes. Elle est pos- sible dans le cadre d'une même demande de permis. 15nov. 2012 Sénat p.2603 n°533 Jean-Pierre Sueur, SRC, Loiret Création d'un fonds travaux dans les copro- priétés Logement La constitution d'un fonds travaux n'est pas obliga- toire. Le syndic doit simplement au moins tous les trois ans soumettre à l'assemblée la décision de constitu- tion des provisions spéciales pour travaux. Le Gou- vernement n'est pas favorable à l'instauration obligatoire d'un fonds travaux sans vote de l'assemblée. Pourrait être prévue la constitution d'un fonds travaux pour les copropriétaires qui le souhait- ent pour une durée limitée et prévoyant que les sommes sont acquises au lot et non au copropriétaire. Ces mesures seront examinées dans le cadre de la loi sur le logement du printemps prochain, conclut la réponse. 15nov. 2012 Sénat p.2607 n°1897 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Taxe d'aménagement Ecologie La mention du principe de la taxe d'aménagement dans le permis de construire n'est pas prévue par la loi ; le titulaire du permis ne peut donc refuser de s'en acquitter. Lorsqu'après délivrance de l'autorisation, les services de l'Etat calculent les impositions, le bénéficiaire est informé par lettre des sommes à payer. Si les collectivités territoriales délivrent les autorisations, elles transmettent aux services de l'Etat dans le département les données nécessaires à l'établissement de la taxe, dans le délai d'un mois. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲▲ 4décembre 2012 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S D D I I S S T T I I N N C C T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ PME, économie numérique : Emilie Cariou est nommée conseillère juridique et fiscale au cabinet de la ministre délé- guée auprès de Fleur Pellerin. (Arrêté du 14novembre2012, J.O. du 20 nov. @) Administration centrale ✓ Développement durable : Jean-Paul Albertini (Cour des comptes) est nommé délégué interministériel au dévelop- pement durable , en remplacement de Dominique Dron. Il est par ailleurs nommé commissaire général au développement durable au ministère de l'écologie. Il était précédemment conseiller spécial au cabi- net de Delphine Batho. (Décrets du 15novembre 2012, J.O. du 16 nov. @ et arrê- té du 15 nov. J.O. du 17 nov, @). Magistrature ✓ Tribunaux de grande instance : Yannick Gressot est nommé président du TGI de Soissons et Marie-Paule Lugbull de celui d’Argentan. (Décret du 16novembre2012, J.O. du 18, @). ✓ Conseil d’État : Philippe Combettes, Renaud Jaune, Vincent Montrieux et Bénédicte Vassallo-Pasquet sont nommés maîtres des requêtes. (Arrêté du 13novembre2012, J.O. du 23 nov. @). Organismes publics ✓ Conseil national consultatif des per - sonnes handicapées : Martine Carillon- Couvreur est nommée présidente. Michè- le Baron, présidente de la Fédération fran- çaise des associations d'infirmes moteurs cérébraux (FFAIMC), est nommée vice-pré- sidente. (Arrêtés du 6novembre2012, J.O. du 16 nov. p.18117). ✓ Commission nationale de concertation : sont nommés membres titulaires à la CNC: - bailleurs: Alain Cacheux (Fédération nationale des OPH) et Nathalie Palladit- cheff (Caisse des dépôts); - l'ordonnance du 31mai 2012 qui étend à Mayotte l'application du code de l'urbanisme, ➠ L'article 34 étend l'application de la loi du 6juillet 1989 sur les baux d'habitation à la Nouvelle-Calédonie, sauf certains articles. Technique ■ Opérations standardisées d'économies d'énergie Un arrêté du 31octobre 2012 définit 23 nouvelles fiches d'opérations standardisées d'économie d'énergie et il modifie 30 fiches existantes (sur les 248 fiches en vigueur). 2 sont supprimées. Exemples de fiches nouvelles: - Lampe à LED pour l'éclairage d'accentuation - Passage d'un réseau de chaleur en basse température Exemples de fiches révisées: - Programme d'intermittence pour un chauf- fage collectif - Optimiseur de relance en chauffage collectif - Rééquilibrage d'une installation collective de chauffage à eau chaude du secteur résidentiel - Ventilation mécanique modulée propor- tionnelle dans un bâtiment de grande taille - Raccordement d'un bâtiment tertiaire à un réseau de chaleur alimenté par des énergies renouvelables ou de récupération (J.O. du 14 nov. 2012, p.17979). Sont nommés ou promus dans l’ordre national du mérite . ✦ Justice - Officier : Christiane Féral-Schuhl , batonnière de l'ordre des avocats de Paris, Martine Jodeau et Denis Piveteau, conseillers d'Etat. Chevalier : Nicolas Lerègle, avocat à Paris, Agnès Mouillard, conseillère à la Cour de cassation. ✦ Logement - Officier : Bernard Brillet, inspecteur général au conseil général de l'environnement et du développement durable. Chevaliers : Claude Mathis, direc- teur général d'une société immobi- lière, Christophe Robert, délégué général adjoint d'une fondation pour le logement des personnes défavorisées, Eric Verrax, vice- président d'une fédération de pro- motion immobilière. ✦ Ecologie . Commandeur : Jacques Rougier , président de section au conseil général de l'environnement et du développement durable. (Décrets du 14novembre2012, JO du 15 nov. 2012, p.18032). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Retrouvez JurisHebdo au SIMI sur le stand Hall Havane AF 103 5-7décembre 2012 à la Porte Maillot SIMI - gestionnaires: Étienne Ginot (UNIS) et Jean-François Buet (FNAIM); - locataires: Elodie Fumet (CSF); - Pour leurs actions dans le domaine du logement: Lionel Le Borgne (UNAF) et Thierry Bert (USH). (Arrêté du 26octobre 2012, J.O. du 14 nov. p.18008). Sociétés immobilières outre mer Chantal Mirailles est nommée administra- teur de la Société immobilière de la Martinique (arr. du 26 oct. J.O. du 15 nov. p.18074); Pascal Rothé est nommé admi- nistrateur de la Société Immobilière de Guadeloupe (arr. du 14 sept. JO du 20 nov. p.18295); Philippe Laycuras est nom- mé administrateur de la Société immobi- lière de Mayotte (arr. du 12 nov. JO du 23 nov. p.18470). ✓ ACSÉ Un décret du 13novembre étend la compé- tence de L’Agence nationale pour la cohé- sion sociale et l'égalité des chances à cer- tains territoires d'outre-mer: transfert de compétences de gestion jusqu'à présent exercées par le secrétariat général du comi- té interministériel des villes à l'ACSé. (Décret n°2012-1261 du 13novembre2012, J.O. du 15 nov. p.18071). ✓ INRAP Nicolas Vuillier, président de l'Union natio- nale des producteurs de granulats ainsi que d’autres personnes sont nommés administrateurs de l’Institut national de recherches archéologiques préventives. (arr. du 21 nov. 2012, J.O. du 25 nov. p.18587). ■ Outre-mer Une loi n°2012-1270 du 20novembre2012 relative à la régulation économique outre- mer et portant diverses dispositions relatives aux outre-mer a été publiée au J.O. du 21novembre (p.18329). Deux articles à noter: ➠ L'article 30 ratifie diverses ordonnances et notamment: - l'ordonnance du 22juillet 2011 relative à la protection et à la mise en valeur des terres agricoles dans le Département de Mayotte et à Saint Martin, - l'ordonnance du 20octobre 2011 qui étend les dispositions relatives au crédit immobilier et au prêt viager hypothécaire en Nouvelle- Calédonie et en Polynésie française, - l'ordonnance du 26avril 2012 relative à l'application à Mayotte du CCH, - l'ordonnance du 26avril 2012 relative à l'application à Mayotte du code de com- merce et de la loi du 10juillet 1965 sur la copropriété , 4décembre 2012 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• D D É É B B A A T T D D E E L L ’ ’ A A N N I I L L Comment peut-on être bailleur? Tel était le thème choisi par l’ANIL le 28novembre pour le traditionnel débat qui clôt son assemblée générale annuelle. Laurence Sauvage (ADIL 94) observe que le parc locatif privé est un parc refuge: il regroupe ceux qui ne peuvent pas accéder à la propriété et ceux qui ne peuvent pas obtenir un logement social. La présidente de la Commission nationale de concerta- tion, Isabelle Massin, ajoute qu’on peut avoir toutes les lois possibles sur les rap- ports locatifs, ce n’est pas cela qui réglera le problème social. Elle suggère en termes d’outils de faire davantage appel au bail à réhabilitation notamment en zone non tendue, pour les bailleurs qui n’ont pas les moyens d’engager des travaux de réhabili- tation. Philippe Pelletier, président du plan Bâtiment Grenelle, suggère au président de la FNAIM, Jean-François Buet, d’installer dans chaque agence un département social pour mettre en œuvre, moyennant des honoraires divisés par deux, tous les mécanismes d’aide au bailleur. S’agissant de l’investissement locatif, Jean- François Buet attire l’attention sur les méfaits de la volatilité des régimes fiscaux, Isabelle Rougier (ANAH) reconnaît que l’Agence à du mal à faire émerger du loyer très social. Pour les travaux d’efficacité énergétique Philippe Pelletier estime qu’on n’a pas le choix, et qu’il faut aider les gens à passer à l’acte. Évoquant le sys- tème mis en place par la loi Boutin et per- mettant au bailleur de demander une par- ticipation financière au locataire après réa- lisation de travaux d’économie d’énergie dont l’occupant profite directement, il reconnaît que le système reste pour l’instant sur le papier. Il se prononce pour une intégration de l’élément énergétique dans la définition de la décence et cite l’exemple Anglais qui interdit à compter de 2018 la cession de biens dont le classe- ment énergétique est trop mauvais. La norme exclut Sur ce point le débat se fait vif: Isabelle Massin réagit fermement en indiquant que rajouter des normes aux normes exclut du logement toute une série de per- sonnes. Elle reconnaît la légitimité des normes en matière de santé ou de sécurité des personnes mais considère qu’il ne faut pas aller au-delà. Alors que Philippe Pelle- tier estime qu’il était utile d’avoir interdit la location des trop petits logements (décret décence de 2002), Isabelle Massin fustige l’hypocrisie totale de ces mesures. Alors que de nombreux étudiants ont habité les chambres de bonne du 6e étage avec WC sur le palier sans en mourir, il n’est plus possible aujourd’hui aux étu- diants de se loger dans Paris ! Elle conclut qu’on ne peut pas loger tout le monde dans des logements de grande qualité et qu’il faut s’interroger sur la masse des exclus. Faut-il alors réformer la loi de 1989? L’ancien président de la CLCV, Robert Antony, souhaite des améliorations: inté- grer les meublés dans le champ de la loi de 1989, alourdir les sanctions en cas de non- restitution du dépôt de garantie et exiger des factures au lieu de devis pour justifier une retenue sur le dépôt… Philippe Pelletier en revanche appelle à la vigilance et se dit inquiet de l’annonce d’une mise à plat de la loi de 1989 car la qualité du logement ne tient pas à la qua- lité de la règle et il invite à ne pas casser l’équilibre du texte. S’il faut modifier le texte, il pense qu’il faut régler la question du statut fiscal du bailleur privé, pour, en contrepartie, reconnaître définitivement au locataire qu’il est chez lui. Mais a-t-on budgétairement les moyens de parvenir à cette solution? Isabelle Massin appuie ce conseil de pru- dence. Tant les propriétaires que les bailleurs considèrent la loi de 1989 comme déséquilibrée… à leur désavantage. Aucu- ne partie n’a la volonté de détruire l’équilibre actuel. Missionnée par la ministre, la CNC va engager une concerta- tion mais Isabelle Massin pense que la Commission ne parviendra pas à un Réformer la loi de 1989 ? Attention prudence La loi du 6juillet 1989 a créé un fragile équilibre des rapports locatifs. La ministre est favorable à sa réforme et l’a confirmé publiquement. Comment alors maintenir l’équilibre? Débat animé à l’ANIL ce 28novembre. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E consensus. Elle reconnaît que le décret charges est obsolète, qu’un toilettage sur l’article 17 pourrait être effectué, que la question des meublés et celle de la colocation pour- raient être intégrées dans le texte… Jean-François Buet est aussi favorable à la prudence, répondant à Isabelle Massin qui estime qu’on manque de vrais gestion- naires qui savent traiter les problèmes au- delà de la transaction locative, le président de la FNAIM rappelle que l’agent en tant qu’intermédiaire, peut apporter des solu- tions… mais les agences n’ont que 40% du marché. Faire baisser les loyers Clôturant les débats, la ministre du loge- ment estime nécessaire de réformer la loi de 1989 d’abord parce que l’article 17 ne permet pas d’avoir un vrai encadrement des loyers et que l’objectif est de faire bais- ser les loyers dans certains secteurs. Cécile Duflot souhaite aussi que les meu- blés soient intégrés dans la loi de 1989 et elle veut aussi modifier la loi Hoguet ainsi que la loi de 1965 sur la copropriété. Répondant au président de l’ANIL, Claude Jeannerot, la ministre félicite le réseau des ADIL pour le travail accompli pour la diffu- sion de l’information sur le décret d’encadrement des loyers de juillet dernier et compte beaucoup sur le réseau pour la mise en place des observatoires de loyers, mais aussi pour la prévention des expul- sions (le sujet sera abordé à la mi- décembre lors de la conférence sur l’inclusion sociale) et la mise en place du guichet unique de la rénovation énergé- tique. Le plan de rénovation énergétique est indispensable, indique la ministre pour éviter la croissance de la précarité énergé- tique. En conclusion, elle cite le chiffre du rapport du comité de suivi du DALO, ren- du public ce même jour et selon lequel on recense en Ile-de-France 27000 deman- deurs jugés prioritaires au titre de la loi DALO et qui ne sont pas logés. Le président de la Région, Jean-Paul Huchon avait, quelques instants avant, fait part de sa volonté de créer en Ile-de-Fran- ce une instance qui mutualise les politiques publiques sur le logement pour l’ensemble de la région. Il souhaite par ailleurs la créa- tion d’un établissement public foncier unique pour l’Ile-de-France. Les ADIL ont de beaux jours devant elles !
