Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Fiscalité. Taxe foncière : Procédure de réclamation / Annulation d’une imposition / Local de comparaison pour un immeuble commercial
Impôts sur les sociétés : Provision pour dépréciation d’immeubles
Bail à construction : Traitement fiscal de la vente au locataire
Apport de titres à une SCI et revente : abus de droit ?
Classement de communes : Recours de la commune de Rochefort
– 4 – Projets –
Le plan logement en 20 mesures
Lever les freins aux projets / Relancer de nouveaux projets / Plan de rénovation énergétique
– 5 – Réglementation –
Détecteurs de fumée / Emprunt collectif dans les copropriétés
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Interprétation de la règle fiscale
– 8 – Rencontre –
Comment soutenir le logement intermédiaire ?
Rencontre avec NMW avocats
■ JUGÉ ■ > La production d’un rapport d’expertise et d’un rapport de commissaire aux comptes n’est pas nécessairement suffisante pour jus- tifier de l’ évaluation d’un immeuble afin de pratiquer une provision pour dépréciation (lire p.2 l’arrêt du 20février2013 du Conseil d’Etat). > Dans le cas d’un bail à construction , la vente du bien au locataire avant le terme du contrat produit, du point de vue civil, extinction du bail par confusion des qualités de bailleur et de locataire. Mais du point de vue fiscal, la vente produit les mêmes effets qu'une résiliation amiable tacite du bail et donc transfert des constructions du preneur vers le bailleur, puis transfert du terrain et des constructions vers le preneur en tant qu’acquéreur (CE, 27février2013, p.3). ■ RÉPONDU ■ > Des réunions de concertation sont organi- sées par le ministère de la justice pour éva- luer la nécessité d’une réforme de la loi sur la multipropriété . > Le projet de loi relatif au patrimoine pour- ra comprendre des mesures relatives à l’ archéologie préventive (voir p.6). ■ PUBLIÉS ■ > Un décret du 11mars2013 fixe les modalités de l’ emprunt collectif dans les copropriétés. > Un arrêté du 5février2013 est relatif aux détec- teurs de fumée dans les lieux d’habitation (p.5). > Un avis du Conseil d’Etat sur l’interprétation de la règle fiscale par l’administration (p.7). ■ NOMMÉ ■ > Christian Vigouroux , précédemment directeur de cabinet de Christiane Taubira est nommé président de la section du rap- port et des études du Conseil d’Etat. 20 mesures pour le logement L e Président de la République, entouré de Delphine Batho et de Cécile Duflot, a présenté le 21mars un plan pour le logement (voir le contenu des 20 mesures p.4). Si les professionnels ne peuvent que se réjouir que les pouvoirs publics aient pris acte de la néces- sité de soutenir un secteur créateur d’emplois, certains déplorent son contenu quelque peu décevant. En effet, une partie des mesures a en réalité déjà été annoncée, comme celles qui découlent de la loi de mobilisation du foncier public. (On lira sur ce point les pré- cisions fournies par Philippe Bauchot, délégué à l’action foncière et immobilière, sur le contenu des décrets en préparation, p.8). Du point de vue fiscal, l’annonce la plus notable est la décision d’appliquer une TVA réduite à 5% pour le logement social. S’agissant des plus-values immobilières sur les terrains à bâtir, après la censure de la précédente réforme par le Conseil constitutionnel, le Président renvoie la mesure en chantier pour le PLF 2014 et elle n’aura donc pas d’impact cette année. Une mesure attendue est celle qui prévoit un “moratoire des normes pour deux ans”, afin d’assurer une stabilité des textes pour les opé- rateurs. On peut saluer l’objectif mais douter de sa mise en œuvre: pour plusieurs raisons. 1. Le dossier du Gouvernement précise expres- sément que l’objectif est assorti de dérogations pour la transposition de directives communautaires. C’est dire que son impact risque d’être singulièrement amoindri. 2. La stabilité des règles n’est pas assurée puisqu’une autre dérogation au principe est admise en cas de “sim- plification”. 3. Une question : comment ce moratoire va-t-il se conci- lier avec la volonté de prendre des mesures pour assumer la transition énergétique? S’agissant de la lutte contre les recours abusifs, l’efficacité des mesures ne pourra être appréciée que lorsque le détail en sera connu. La balle est dans le camp de la commission présidée par le conseiller d’État, Daniel Labetoulle, qui doit rendre ses conclusions en avril. L’adoption des règles doit se faire par ordonnance. À ce jour, il est seulement évoqué une majoration du montant de la pénalité que peut prononcer le juge pour recours abusif. Son montant passe- rait de 3000à 10000euros, ce qui reste sans grande mesure avec les enjeux financiers des grandes opérations. D’autres mesures sont intéressantes car plus concrètes comme la réduction de l’exigence de construction de parking en zone dense, où la faculté de conclure un contrat de “vente en l’état futur de parachèvement” pour permettre à l’acquéreur de terminer lui-même le logement neuf qu’il a acquis. Les réactions aux annonces sont mitigées. Les promoteurs Guy Nafi- lyan pour Kaufman&Broad et Alain Dinin pour Nexity par exemple soulignent que ces mesures n’auront pas d’impact en 2013. En revanche pour le secteur social, Jean-Louis Dumont a fait part de sa satisfaction. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 513 26 MARS 2013 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Fiscalité. Taxe foncière : Procédure de réclamation / Annulation d’une imposition / Local de comparaison pour un immeuble commer- cial Impôts sur les sociétés : Provision pour dépréciation d’immeubles Bail à construction : Traitement fiscal de la vente au locataire Apport de titres à une SCI et revente: abus de droit? Classement de communes : Recours de la commune de Rochefort - 4 - Projets - Le plan logement en 20 mesures Lever les freins aux projets / Relancer de nouveaux projets / Plan de réno- vation énergétique - 5 - Réglementation - Détecteurs de fumée / Emprunt collectif dans les copropriétés - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - Interprétation de la règle fiscale - 8 - Rencontre - Comment soutenir le logement intermédiaire? Rencontre avec NMW avocats S O M M A I R E E D I T O R I A L 26mars 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ Taxe foncière ■ Procédure de réclamation (CE, 8 e sous-section, 28janvier 2013, n°352976) Un contribuable obtient l’annulation d’une ordonnance du TA de Basse-Terre qui avait rejeté sa demande de décharge de taxe foncière. Le texte en cause était l’article R 190-1 du livre des procédures fiscales qui impose au contribuable qui veut contester un impôt d’adresser d‘abord une réclama- tion au service territorial de l’administration des impôts. Le Conseil d’État indique “qu'il résulte de ces dispositions que les demandes tendant à la décharge ou la réduction d'une imposition ne sont recevables devant le tribunal admi- nistratif que si elles ont été précédées d'une réclamation adressée au service compétent ”. Or le contribuable produisait copie d’une LR adressée au centre des impôts fonciers et celle d’un avis de réception posta- le de l’envoi en recommandé signé par un contrôleur de l’administration fiscale. Le Conseil d’État en déduit “que l'ordonnance attaquée a méconnu les dis- positions de l'article R. 190-1 du livre des procédures fiscales en se fondant, pour reje- ter comme irrecevable la demande de la société, sur le motif tiré de ce que la copie d'une lettre portant sur l'imposition en liti- ge n'était pas de nature à prouver l'existence d'une réclamation, sans prendre en compte la production de l'avis de récep- tion postal et sans se prononcer sur sa valeur probante”. Observations : La copie de la lettre recom- mandée et de l’avis de réception permet donc de prouver que le contribuable a for- mulé une réclamation, préalable indispen- sable à l’exercice du recours. ■ Local de comparaison pour un immeuble commercial (CE, 8 e sous-section, 28janvier 2013, n°348790) La société Ucabail Immobilier contestait le calcul de la valeur locative de la taxe fon- cière d’un hôtel Novotel au Kremlin-Bicêtre (94). Le Conseil d’État annule le jugement qui avait retenu un local-type au motif qu’il avait été lui-même fixé par appréciation directe. Il cite l’article 1498 du CGI qui fixe les modalités de détermination de la valeur locative (1 e : valeur locative de la location, 2 e : comparaison ou 3 e : appréciation direc- te). Il en déduit “que ces dispositions font obstacle à ce qu'un immeuble com- mercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative d'un autre immeuble commercial”. Or le juge avait admis le recours à un local- type qui avait lui-même été évalué par com- paraison avec un autre local-type. Ce motif justifie l’annulation de la décision: “Consi- dérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que les mentions portées sur la fiche de calcul relative à ce local-type n°10 font apparaître que la valeur locative de ce local-type a été fixée par voie d'appréciation directe […] que, par suite, en estimant, au vu des mentions por- tées sur la déclaration modèle C, que le local-type n°10 avait été évalué à partir de son bail et que les mentions contradictoires de la fiche de calcul ne permettaient pas d'établir le contraire, le tribunal administra- tif a dénaturé les pièces du dossier qui lui était soumis”. Observations : Pour le calcul de la valeur locative des locaux commerciaux, l’administration se fonde, en application de l’article 1498, sur le loyer, à défaut sur des loyers de comparaison et à défaut, sur une appréciation directe. Il résulte de cet arrêt que les loyers de comparaison ne peuvent pas être pris parmi des locaux eux-mêmes évalués par appréciation directe. Impôt sur les sociétés ■ Provision pour dépréciation d’immeubles (CE, 10 e sous-section, 20février2013, n°349658) Une société avait pratiqué des provisions pour dépréciation d’immeubles de SCI dont elle détenait des participations. Pour justi- fier le calcul, elle avait produit d’une part un rapport d’expertise fournissant une éva- luation des immeubles et d’autre part un rapport des commissaires aux comptes. La cour d’appel n’avait pas admis ces calculs. Le Conseil d’État confirme l’arrêt d’appel: “en jugeant que la Société CAPMA et CAP- MI n'établissait ni que la méthode retenue permettait une évaluation des immeubles située entre la valeur nette comptable et la valeur probable de vente de ces biens immobiliers, ni que la dépréciation de ces immeubles présentait un caractère pro- bable, la cour administrative d'appel de Paris a porté sur les pièces du dossier une appréciation souveraine”. Observations : Le Conseil d’État se fonde donc sur le pouvoir souverain d’appréciation du juge du fond pour refu- ser d’admettre le pourvoi. Il admet indirec- tement qu’un rapport d’expertise conforté par un rapport de commissaire aux comptes n’est pas nécessairement suffisant pour justifier une évaluation d’immeuble. ■ Abandon de loyer et avance en compte-courant à un associé (CE, 10 e sous-section, 20février2013, n°341196) Une société de marchand de biens contes- tait la décision de l’administration fiscale de réintégrer dans ses résultats des abandons de loyers et une somme inscrite au passif. Le Conseil d’État confirme la décision d’appel qui avait rejeté sa demande. Sur les loyers, la société estimait qu’il s’agissait de charges mais l’arrêt valide l’appréciation de la cour d’appel selon laquelle “les sommes d'un montant de 5500francs enregistrées dans la comptabili- té de la société pendant deux mois corres- pondaient à des loyers et que ce montant pouvait ainsi être retenu comme loyer men- suel pour les trois exercices”. S’agissant d’une somme de 2,20MF réinté- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Taxe foncière: annulation d’une imposition La Société Intercoop demandait une réduction du montant de sa taxe foncière au motif que la valeur locative des locaux concernés avait été évaluée à tort selon la méthode applicable aux immobilisations industrielles de l’article 1499 du CGI. Elle obtient gain de cause devant le Conseil d’Etat car dans son mémoire présenté devant le TA “la SAS Intercoop s'est préva- lue de la garantie prévue par l'article L. 80 B du livre des procédures fiscales en soute- nant que, par lettre du 18juillet 2000, l'administration avait expressément admis que les locaux en litige ne pré- sentaient pas un caractère industriel ; que le tribunal, qui a visé ce mémoire, n'a pas répondu à ce moyen, qui n'était pas inopérant”. Le jugement du TA de Rouen qui avait rejeté la demande du contri- buable est donc annulé. (CE, 23janvier2013, 8 e sous-section, n°352888) L’article L 80B permet de se prévaloir d’une prise de position de l’administration sur une situation de fait pour s’opposer à un rehaus- sement d’imposition. Le Conseil d’Etat en fait ici application pour la qualification d’usage des locaux. grée dans les résultats comme passif injusti- fié, la société indiquait que cette somme aurait dû être diminuée pour partie de sommes versée au crédit d’un associé car elle correspondait notamment à des prêts ban- caires à cet associé. L’argument est rejeté: “la cour a estimé, par une appréciation des faits non arguée de dénaturation, que la nature des sommes portées au crédit de ce compte-courant d'associé n'était pas justi- fiée par les éléments fournis par la société”. Observations : Comme dans le précédent arrêt, le Conseil d’État se réfère au pouvoir souverain d’appréciation du juge du fond. Bail à construction ■ Traitement fiscal de la vente au locataire (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 27février 2013, n°350663) Une SCI avait vendu à son locataire le terrain qu’elle lui louait par bail à construction et sur lequel le locataire avait édifié des constructions. La vente avait eu lieu en 2004 alors que le bail courait jusqu’en 2012. L’administration fiscale avait estimé que la cession emportait résiliation implicite du bail à construction et transfert, par voie d’accession, dans le patrimoine du bailleur, sans contrepartie des constructions. Pour le locataire il en résultait le retrait des construc- tions à leur valeur nette comptable à la date de cession et réintégration à leur valeur vénale à la suite d‘inscription à son actif à raison de la cession intervenue à son profit. Après avoir cité les articles L 251-1 à L 251-3 du CCH ainsi que le 2 de l’article 38 du CGI, le Conseil d’État confirme cette analyse: “Considérant que, dans le cas de la vente, avant le terme du bail à construction, par le bailleur au profit du preneur du terrain faisant l'objet de ce bail, le contrat de cession produit, au regard de la loi fiscale, pour l'ensemble des parties, les mêmes effets qu'une résiliation amiable tacite du bail et doit être regardé comme impliquant la remise des immeubles au bailleur préalablement à la vente; que le transfert des constructions dans le patrimoi- ne du bailleur implique nécessairement leur sortie du patrimoine du preneur, lequel perd ainsi les droits qu'il détenait sur les immeubles qu'il a édifiés; que l'acquisition par le preneur du terrain d'assiette des constructions emporte ensuite immédiate- ment transfert dans son patrimoine de l'ensemble immobilier, composé du terrain et des constructions; que si la vente par le bailleur au preneur a entraîné sur le plan civil une confusion des qualités de bailleur et de preneur en vertu de l'article 1300 du code civil et si cette confusion n'a pas entraîné la résiliation anticipée du bail à construction mais son extinction , ces dispositions du code civil ne font pas échec, pour l'application de la loi fiscale, à la mise en œuvre des règles exposées ci-dessus”. L’arrêt en déduit le traitement comptable à opérer pour le preneur: - crédit du compte 214 constructions sur sol d’autrui des constructions pour leur valeur nette comptable, - réinscription à cet actif des mêmes constructions pour leur valeur vénale au jour de l’acte de cession par débit du comp- te 213 constructions” - inscription des terrains au débit du comp- te 211. La variation de l’actif net qui en résulte affecte le bénéfice net du preneur par application du 2 de l’article 38 du CGI. L’arrêt se prononce ensuite sur l’indemnité de résiliation. La cour administrative d‘appel avait estimé que l’indemnité de résiliation contractuelle prévue en cas de résiliation anticipée (40196euros) devait être regardée comme une créance acquise sur la SCI. L’arrêt est, sur ce point, annulé. Le Conseil d’Etat relève que le contrat prévoit les hypothèses où le preneur a droit à une indemnité et qu’elle vise à compenser pour le preneur la perte de jouissance, avant le terme du contrat, des constructions qu’il a édifiées à ses frais et qu’il n’a pu amortir sur l’entière durée du contrat, dans l’hypothèse où le bailleur procède à la résiliation du contrat. Il en déduit: “qu'en l'espèce, si la cession intervenue le 25mars 2004 produit, du point de vue de la loi fiscale, les mêmes effets qu'une résilia- tion anticipée du bail à construction, le bailleur ne peut être regardé comme ayant procédé à une résiliation du contrat; que, dès lors, la SAEN ne peut être regardée comme ayant détenu, dès le 25mars 2004, une créance sur la SCI de l'Anse au titre de l'indemnité prévue par le contrat de bail; qu'ainsi la requérante est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement du 4février 2010, le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution additionnelle à cet impôt correspondant au rehaussement de sa base imposable de l'exercice clos en 2004 d'un montant de 40196 € , correspondant au montant de l'indemnité contractuellement prévue, et en conséquence à demander la décharge de ces impositions”. En conséquence, la base d’imposition à l’IS de la société locatai- re est réduite de 40196 € ”. Observations : Cet arrêt met en lumière la différence de traitement du bail à construction suivant qu’on l’analyse du point de vue civil ou fiscal. - Du point de vue civil, la vente du bien au preneur entraîne l’extinction du bail par confusion des qualités de bailleur et locatai- re en application de l’article 1300 du code civil (cet article prévoit que par la réunion des qualités de créancier et de débiteur sur une même personne, il se fait une confusion de droit qui éteint les deux créances). - Mais du point de vue fiscal, la vente pro- duit les mêmes effets qu’une résiliation amiable tacite du bail avec un transfert des constructions du patrimoine du preneur vers le bailleur puis de l’ensemble (terrain et constructions) vers le preneur en tant qu’acquéreur. Ajoutons, que ce transfert a des conséquences (non évoquées par cet arrêt) sur la perception de droits de muta- tion (cf. Cass. com. 24juin 1997, JCP 1998, n°10059). ● 26mars 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Recours de la commune de Rochefort sur son classement en zone C La commune de Rochefort avait exercé un recours devant le Conseil d’Etat pour contes- ter l’arrêté du 29avril 2009 en application duquel elle était classée en zone C. Le Conseil d’Etat rejette le recours en observant notamment que le Gouvernement pouvait choisir des critères permettant le classement d’un grand nombre de communes en zone B1 et B2 “dès lors qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que ces communes n'aient connu aucun déséquilibre entre l'offre et la demande de logement et que ces critères n'aient pas été appliqués également à toutes les communes”. (CE, 23janvier2013, 4 e et 5 e sous-sections, n°333405) ■ Apport de titres à une SCI et revente: abus de droit? Un couple avait effectué l’opération sui- vante “apport de titres à une SCI suivi du rachat des mêmes titres”. La cour adminis- trative d’appel de Bordeaux avait validé la qualification d’abus de droit. Le couple estimait que ce rachat des titres à la SCI peu après leur cession à celle-ci s’expliquait par le refus de la société amé- ricaine à laquelle ils comptaient les vendre de les racheter à la SCI. Mais cet argu- ment n’a pas été admis par le Conseil d’Etat qui confirme l’arrêt d’appel. (CE, 20 fév. 2013, 10 e sous-section, n°362161) 26mars 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L E E P P L L A A N N L L O O G G E E M M E E N N T T P P R R O O J J E E T T S S 20 mesures pour le logement I Lever les freins aux projets 1. Raccourcir les délais de procédures des grosses opérations de construction de loge - ment Pour réduire les délais, il est proposé de développer la procédure de “déclaration de projet” afin de traiter de façon concomitan- te les adaptations de différents documents nécessaires au projet. Exemple: réaliser un écoquartier sur une zone inconstructible en raison de cavités souterraines suppose de réviser le plan de prévention des risques, le PLU et le Scot. La déclaration de projet doit simplifier les adaptations (mesures prévues par ordonnance). 2. Créer un géoportail de l’urbanisme acces - sible à tous Cet objectif, qui répond à une exigence européenne, suppose de standardiser les données numérisées; il permettra de créer un portail centralisé regroupant les docu- ments d’urbanisme. Le but est que 80% des documents d’urbanisme soient accessibles en 2017. 3. Assouplir le taux maximal de garantie d’emprunt pour les opérateurs d’aménagement Des mesures sont mises à l’étude; d’une part permettre aux collectivités d’accorder aux aménageurs à qui elles ont concédé leurs opérations d’aménagement des garanties d’emprunt pouvant aller jusqu’à 100% (limite actuellement fixée à 80%) et d’autre part trouver des moyens de garantir le financement de l’aménagement pour facili- ter l’accès au financement bancaire clas- sique. 4. Lutter contre les contentieux malveillants et accélérer le traitement des contentieux d’urbanisme Il est prévu de porter de 3000 € à 10000 € le montant de l’amende pouvant être infligée au requérant en cas de recours abusif. Les mesures permettant d’accélérer le conten- tieux seront prises par ordonnances après les résultats du groupe de travail présidé par Daniel Labetoulle (fin avril). 5. Faciliter la transformation de bureaux en logements et favoriser la densité en zone tendue Pour optimiser l’usage des ressources fon- cières, quitte à déroger aux règles du PLU, il faut: - réduire les obligations de réalisation de places de stationnement, - favoriser les alignements de faîtage des bâtiments mitoyens, - faciliter les surélévations d’immeubles de logements en Ile-de-France, - transformer des bureaux en logements. Les mesures figureront dans le projet de loi logement et urbanisme en juin. Exemple: rendre caducs les anciens POS dans un délai de 3 à 5 ans s’ils ne sont pas remplacés par des PLU. 6. Sécuriser les opérations de VEFA Il est prévu de supprimer la garantie intrin- sèque dans les opérations de VEFA dans le domaine de l’habitat, ce qui conduira à exiger systématiquement une garantie financière. Le plan prévoit par ailleurs de créer un “contrat de “vente l’état futur de parachè- vement” pour autoriser la vente d’appar- tements prêts à aménager dans des immeubles neufs. Les acquéreurs pourront ainsi poursuivre l’aménagement intérieur (cloisons, revêtements de sol, salles-de- bains…). 7. Favoriser la gestion de la trésorerie des entreprises du bâtiment Dans le cadre des marchés publics, le cahier de causes administratives générales relatives aux marchés de travaux publics sera modifié pour réduire les délais de production du décompte général après travaux; les textes seront aussi adaptés pour les marchés privés, notamment pour que les maîtres d’ouvrage paient chaque mois les travaux exécutés par les entrepreneurs sur la base des demandes de paiement mensuel qu’ils présentent. 8. Favoriser le développement du logement intermédiaire Un statut du logement intermédiaire va être défini (plafonds de loyer et de ressources) afin de pouvoir être prescrit par les collectivi- tés. La SNI doit construire 10000 logements intermédiaires cette année. II Relancer de nouveaux projets 9. Appliquer le taux de TVA de 5 % au loge - ment social Alors que le taux intermédiaire doit passer de 7 à 10% au 1 er janvier 2014, un taux de 5% serait applicable à la construction et aux travaux de rénovation des logements sociaux au 1erjanvier 2014. La mesure per- mettrait de construire 22500 logements sociaux supplémentaires. 10. Conclure un pacte avec le monde HLM Ce pacte fixerait les objectifs; construction de 150000 logements sociaux et rénovation énergétique de 120000 logements sociaux. Cette mesure doit s’accompagner par exemple d’une plus grande transparence d’attribution des logements et d’une rené- gociation de certains objectifs des conven- tions d’utilité sociale. 11. Mobiliser les financements exceptionnels d’Action logement Référence à l’engagement signé le 12novembre2012 visant un montant d’aide de 1,5 milliard d’euros par an pour le finan- cement du logement locatif social. 12. Supprimer les incitations fiscales à la rétention de terrains constructibles Dans le PLF 2014, il est prévu de supprimer les abattements pour durée de détention des terrains constructibles dans le calcul des plus-values. La mesure serait applicable aux cessions intervenues à compter du 1 er janvier 2014 pour inciter les propriétaires à vendre avant cette date. 13. Mobilisation du foncier public Les décrets d’application de la loi du 18jan- vier2013 sont prévus vers le 15avril pour la fixation des modalités de décote et avant le 15mai pour la liste des établissements publics concernés. 14. Réduire les normes pour limiter les coûts de construction - Instaurer un moratoire de 2 ans sur l’instauration de nouvelles normes tech- niques. Mais cette règle ne s’appliquera pas pour des normes de simplification ni pour la transposition de directives européennes. - Réviser le stock de normes existantes. - Lancer un appel à projets pour trouver des pistes d’adaptation des exigences réglemen- taires pour construire à moindre coût. 15. Auto-liquidation de la TVA dans le bâti - ment Le PLF 2014 va autoriser dans les travaux immobiliers (construction, réparation, entre- tien, nettoyage, transformation et démoli- tion) l’auto-liquidation de la TVA pour les travaux réalisés par une entreprise sous-trai- tante. Le sous-traitant ne sera plus autorisé à facturer la TVA. Le donneur d’ordre men- tionnera la TVA au titre des travaux qu’il a consommés. Il s’agit d’éviter que des entre- prises sous-traitantes facturent de la TVA sans la reverser au trésor public. III. Plan de rénovation énergétique 16. Mise en place de guichets uniques L’objectif est de mettre en place un guichet unique territorial, “service public de proximi- Le président de la République a présenté à Alfortville le 21mars 20 mesures pour le logement. Elles s’articulent en trois parties. 26mars 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N R R É É A A C C T T I I O O N N S S ■ Détecteurs de fumée Les détecteurs de fumée doivent être ins- tallés au plus tard le 8mars 2015. Un arrêté du 5 février 2013 précise les conditions d'installation des détecteurs de fumée dans chaque logement. - Installation : il faut au moins un détecteur par logement, de préférence dans la circu- lation ou le dégagement desservant les chambres. L'occupant s'assure de la mise en tension du détecteur et remplace les piles en tant que de besoin. - Caractéristiques techniques : elles sont précisées à l'article 2. Exemple: le niveau sonore minimal doit être de 85 dbA à trois mètres. Les détecteurs de fumée sont munis du marquage CE (art. 4). - Des blocs-portes séparant les locaux pou- belles des autres parties du bâtiment sont mis en place si ces locaux ne s’ouvrent pas sur l'extérieur du bâtiment (bâtiments dont le dépôt de permis de construire est antérieur au 5mars 1987, pour les loge- ments dont le plancher bas du logement le plus haut est à 50 m au plus au)dessus du sol). Des blocs-portes doivent être ins- tallés s'il n'existe pas de porte pour les escaliers mettant en communication les sous-sols et le reste du bâtiment. - L'article 6 interdit l'installation de détec- teurs dans les parties communes des immeubles collectifs d'habitation. - Les plans des sous-sols et du RDC, les consignes d'incendie , fixées par l'annexe I sont affichés dans les halls d'entrée, près des escaliers et des ascenseurs (art. 7). - L'annexe II fixe le modèle de l'attestation que l'occupant adresse à son assureur et qui justifie de l'installation du détecteur (application de l'article R 129-15). (Arrêté du 5février2013 relatif à l'application des articles R. 129-12 à R. 129-15 du code de la construction et de l'habitation, J.O. du 14mars, p.4459). té au service de la rénovation énergétique”. Il se traduira par un numéro vert unique et un site internet dédié renvoyant vers au gui- chet de proximité. 17. Des ambassadeurs de la rénovation énergétique pour les ménages précaires 1000 “ambassadeurs de la rénovation éner- gétique” doivent être recrutés d’ici 2015. 18. Financer la rénovation énergétique des logements privés Il est prévu: - “d’optimiser le CIDD et l’éco-PTZ” (PLF 2014); - de majorer la subvention complémentaire de l’ANAH à 3000 € (au lieu de 1600 € ) pour les ménages les plus modestes, - une subvention de 1350 € pour les ménages sous plafond de ressource de 35000 € pour un couple (modification des règles de l’ANAH en mars2013). 19. Rénovation énergétique des logements sociaux avec l’Eco-PLS Ce plan passe par une accélération de la rénovation énergétique des logements sociaux (prêts de la caisse des dépôts) par un assouplissement des critères d’éligibilité des logements de la casse D et une bonification accrue du taux de l’eco-PLS, fixé à 1%. 20. Professionnaliser la filière de la rénova - tion énergétique Exemples: poursuivre la formation continue des artisans, fiabiliser le DPE. ● ■ Emprunt collectif dans les copro- priétés Les modalités de l’emprunt collectif dans les copropriétés ont été précisées par un décret du 11mars2013. Il s'agit d'un décret d'application des articles26-4 à 26-8 de la loi du 10juillet 1965 qui autorisent le syndicat à souscrire un prêt bancaire pour: - financer des travaux ou des actes d'acquisition régulièrement votés, - ou pour préfinancer des subventions publiques accordées au syndicat pour financer des travaux votés. 4 modifications sont apportées au décret: - L'état daté , établi par le syndic et transmis au notaire lors de la vente d'un lot de copropriété, est complété. Il doit désormais comporter l'indication des sommes que le copropriétaire doit rembourser au titre d'un emprunt collectif (art. 5 1e d du décret). - L'information relative au lot vendu , trans- mise au syndic, est complétée par l'indication des accords prévus par l'article 26-8 de la loi. Cet article prévoit que contrairement à la règle de droit commun suivant laquelle la mutation du lot entraî- ne l'exigibilité immédiate des sommes dues au titre du remboursement de l'emprunt, il est possible de convenir que l'obligation de payer ces sommes est transférée à l'acquéreur (avec accord de la banque, de la caution et de l'acquéreur). L'article 6 du décret est donc complété pour que ces accords soient portés à connaissance du syndic. - L'article 11 1e qui fixe la liste des docu - ments qui doivent être communiqués en complément de l'ordre du jour , à peine de validité de la décision, est complété. Quand le contrat est proposé a pour l'objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat, le syndic doit communiquer les conditions du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution . - Enfin, l'article 38 nouveau du décret de 1967 définit la notion de défaillance du copropriétaire , qui est la condition de mise en œuvre du cautionnement solidaire pré- vu par l'article 26-7 de la loi (par une com- pagnie d'assurance agréée ou un établisse- ment de crédit). La défaillance est consti- tuée après envoi par le syndic d'une LR avec AR dès la première échéance impayée et restée infructueuse plus de 30 jours . Rappelons que les articles26-4 et suivants de la loi de 1965 entrent en vigueur deux mois après la publication du décret. (Décret n°2013-205 du 11mars2013 relatif à l'emprunt collectif de copropriété, J.O. du 13mars, p.4384). Réactions aux annonces du plan logement Philippe Taboret (Cafpi) déplore que le plan ne comporte aucune mesure pour l’accession et préconise des mesures pour faciliter la remise sur le marché de loge- ments vacants (exonération de plus-value, PTZ pour l’acquisition et les travaux de réno- vation). La FNAIM approuve la création d’un statut du logement intermédiaire et sou- tient les mesures en faveur de l’éco-rénova- tion. La CAPEB estime que “le cap donné vers la rénovation thermique des logements va dans le bon sens” mais regrette que la réduction du taux de TVA à 5% ne soit pas applicable à tous les travaux. La FFB fait part de sa satisfaction et approuve le choix des ordonnances pour l’adoption des mesures en faveur du développement de l’offre fon- cière et de la densification. La fédération approuve en particulier le mécanisme d’autoliquidation de la TVA et la modifica- tion du cahier de clauses administratives générales pour les marchés publics. L’ARC juge les mesures décevantes, indiquant par exemple que la fonction informative des guichets uniques n’est pas à la hauteur des blocages en copropriété. Acteurs ✓ En 2012, Paref , le groupe de SCPI pré- sidé par Alain Perollaz a poursuivi son désendettement grâce à des arbitrages (ratio LTV réduit de 52% à 42% en un an) tout en augmentant les encours gérés. Le groupe a repris en gestion la SCPI Capiforce. La collecte des SCPI a été de 45millions d’euros en 2012. Le résul- tat net du groupe est de 5,3 M € . (Résultats publiés le 21mars2013). ✓ Dominique Jones est nommée secrétaire général de BNP Paribas Real Estate . (Communiqué du 21mars 2013) 26mars 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 28fév. 2013 Sénat p.696 n°2919 Jean-Louis Mas- son NI, Moselle Remboursement d'impôts locaux Budget À défaut de délibération de vote de taux modifié dans les délais, les impositions peuvent être recou- vrées sur le tarif de l’année précédente. Si un juge- ment annule la délibération fixant les taux 2010, les contribuables peuvent obtenir le remboursement du différentiel entre la taxe 2009 et 2010. Mais il n'est pas possible d'obtenir remboursement de la totalité de l'impo- sition 2010. Voir aussi la réponse 3180 (p.706). 28fév. 2013 Sénat p.709 n°2006 Jean-François Mayet, UMP, Indre Action Logement Logement Depuis la réforme de 2009, les emplois de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) sont arrêtés par décret. Un accord conclu le 12 novembre 2012 prévoit les engagements mutuels pour les objectifs d'Action Logement. Action Logement ne finance plus l'ANAH mais continue à financer l'ANRU. Le cadrage financier de la PEEC sera revu. Le Gouvernement s'est engagé à un retour à un mode contractuel entre l'Etat et les parte- naires sociaux pour la gestion des emplois des fonds issus de la PEEC. Ces dis- positions figureront dans la future loi logement. 5mars. 2013 AN p.2591 n°9103 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Aide au logement. Tiers payant Logement Si le bailleur demande le tiers payant, le versement au bailleur de l'allocation logement intervient le mois suivant celui au titre duquel l'aide est versée. L'aide est versée à terme échu, d'où un léger décalage entre le mois au titre duquel le loyer est exigible et celui où l'allocation qui se rapporte à ce mois est versée. Mais il ne serait pas équitable de devoir faire payer au locataire une avance dont le fait générateur serait le choix du bailleur d'opter pour le tiers payant. 5mars. 2013 AN p.2591 n°9607 Jean-Luc Beunven App. SRC Finistère Lutte contre l'habitat insalubre Logement Il existe 500000 logements indignes en France. En Ile-de-France le parc potentielle- ment indigne représente 4,77 % des résidences principales et 13 % du nombre de résidences principales potentiellement indignes au niveau national. Il existe des mesures incitatives à la rénovation. En France, l'ANAH a consacré 112millions d'euros à la réhabilitation de 11508 logements indignes et très dégradés. En 2010, 2283 loge- ments en Ile-de-France ont fait l'objet de procédure coercitive. Il convient de renforcer l'arsenal de lutte contre l'habitat indigne et de lutter contre les marchands de sommeil. Ce sera un chantier prioritaire du projet de loi logement et urbanisme. 5mars. 2013 AN p.2614 n°6077 Jean-Marie Sermier UMP, Jura Multipropriété Justice Les associés disposent d'un droit de retrait sur décision unanime des associés ou sur autorisation judiciaire pour juste motif (transmission des parts par succession depuis moins de deux ans, impossibilité de jouir du bien du fait de l'inaccessibilité de l'ensemble immobilier). Mais l'acquisition d'une majorité des parts par un investisseur n'est pas en soi une opération illicite. Si l'associé majoritaire obtient la dissolution anticipée mais que la décision est contraire à l'intérêt social, les minoritaires peuvent saisir le juge pour qu’il annule la décision pour abus de majorité. Il n'est pas prévu de modifier la loi mais des réunions de concerta- tion sont organisées par le ministère pour évaluer la nécessité d'une réforme. 5mars. 2013 AN, p.2621 n°9432 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Droit de préemption des communes. Adjudication Justice En cas d'adjudication après saisie immobilière, la substitution d'acquéreur ne peut intervenir qu'au prix de la dernière enchère ou surenchère (art. R 213-15 du code de l'urb.). La commune se substitue à l'enchérisseur; elle ne peut pas préempter avant. 5mars. 2013 AN p.2662 n°16137 Hervé Féron, SRC, Meurthe-et- Moselle Désamiantage Travail Le décret du 4 mai 2012 relatif aux risques d'exposition à l'amiante a été pris suite aux préconisations de l'agence de sécurité sanitaire (ANSES) et de l'institut de recherche pour la prévention des accidents du travail (INRS). Les exigences de sécurité en cas de retrait de matériaux contenant de l'amiante ont été renforcées. La distinction entre retrait de matériaux friables et non friables a été supprimée. Toutefois la date butoir d'exigence de formation des travailleurs a été repoussée au 30 juin 2013 à cause de la saturation des organismes de formation. Le coût de la certification des entreprises de couverture est de 2600 € par an (13000 € pour le cycle de 5 ans de formation. L'exigence de certification a été différée au 1 er juillet 2013. La réglementation amiante s'applique également aux auto-entrepreneurs. 7mars. 2013 Sénat p.783 n°4563 Rachel Mazuir, PS, Ain Monuments historiques Culture La réforme de l'ordonnance du 8 septembre 2008 a confirmé le rôle essentiel du propriétaire comme maître d'ouvrage des travaux et a prévu le recours à une assistance à maîtrise d'ouvrage dans certains cas. Un observatoire de la réforme a été mis en place à la direction générale des patrimoines. Ses conclusions, présen- tées fin 2012, sont en cours de finalisation, précise la réponse. 7mars. 2013 Sénat p.787 n°2684 Natacha Bouchard, UMP, Pas-de- Calais Archéologie préventive Culture Le rôle et la place des acteurs du dispositif de l'archéologie font l'objet d'une évaluation par une commission d'évaluation installée en octobre 2012. Ses conclusions prendront la forme d'un livre blanc en mars2013. Elles alimenteront le volet archéo- logique du projet de loi relatif au patrimoine . Ce texte devrait être soumis au Parlement fin 2013, conclut la ministre. 7mars. 2013 Sénat p.806 n°3732 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Taxe d'aménagement . Construction sans auto- risation Logement Avant le 1 er mars 2012, le maître d'ouvrage d'une construction édifiée sans autorisation devait régler, outre la TLE, une amende d'égal montant. Depuis le 1 er mars 2012, le montant de la taxe est assorti d'une pénalité de 80 % du montant de la taxe. Texte de référence: art. L 331-23 du code de l'urbanisme. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 26mars 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Justice : il est mis fin aux fonctions de Christian Vigouroux, directeur du cabi- net de Christiane Taubira. (Arrêté du 14mars2013, J.O. du 15mars, @) ➠ Logement : Mathilde Castéran est nommée cheffe de cabinet en remplace- ment de Vanina Nicoli. (Arrêté du 11mars2013, J.O. du 15mars, @). ➠ Ecologie : Gilles Ricono est nommé directeur du cabinet de Delphine Batho, en remplacement de Pierre Cunéo. (Arrêté du 14mars2013, J.O. du 16mars, @). Administration ✓ Affaires culturelles : Anne-France Didier est nommée directrice régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement de la région Provence-Alpes- Côte d'Azur. (Arrêté du 6mars2013, J.O. du 14mars, @). Préfets Sont nommés préfets: Patricia Willaert (Alpes-de-Haute-Provence), Fabien Sudry (Saône-et-Loire) et Jean-Louis Géraud (Tarn-et-Garonne). (Décrets du 14mars2013, J.O. du 15mars, @). Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Christian Vigouroux est nommé président de la section du rap- port et des études du Conseil d'Etat. ✓ Cour administrative d'appel : Lucienne Erstein est nommée présidente de la cour administrative d'appel de Douai. (Décrets du 14mars2013, J.O. du 15mars, @). gée pour bénéficier d'une dispense de diplôme d'aptitude aux fonctions de notai- re est réduite à 4 ans. Pour accéder aux centres de formation professionnelle des notaires, l'examen d'entrée est remplacé par un accès sur dossier avec entretien individuel. (Décret n°2013-215 du 13mars2013 relatif à la formation profession- nelle en vue de l'exercice de la profession de notaire, J.O. du 15mars, p.4506). Sites classés La liste des sites classés au cours de l'année 2012 (code de l'environnement, art. L.341- 1 à L. 341-22, R.341-4 et R. 341-5) a été publiée au J.O. du 12mars (p.4347). ✓ Catastrophes naturelles Deux arrêtés portent reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle; ils visent: - les inondations et coulées de boues de l’été et de l’automne 2012, - la sécheresse de l'été 2011. (Arrêtés du 11mars2013, J.O. du 14mars, p.4461). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier Organismes publics ✓ ADEME : Bruno Léchevin est nommé président du conseil d'administration de l'Agence de l'environnement et de la maî- trise de l'énergie. (Décret du 14mars2013, J.O. du 15mars, p.4559). ✓ Haut Conseil des finances publiques : Sont nommés membres de ce Conseil, pré- sidé par le Premier président de la Cour des comptes: - Magistrats de la Cour des comptes: Raoul Briet, Martine Latare, François Ecalle et Catherine Demier; - Membres nommés par l'Assemblée natio- nale et Sénat: Jean Pisani-Ferry et Michel Aglietta, professeurs d'économie, Margue- rite Bérard-Andrieu et Mathilde Lemoine (banques); - Membre nommé par le président du CESE: Philippe Dessertine, professeur d'économie. - Le directeur général de l'INSEE est membre de droit. (J.O. du 16mars2013, p.4653). Conventions collectives ➠ Organisations professionnelles de l'habitat social : il est envisagé l'extension de l’avenant n°11 du 11décembre2012 portant sur l'évolution du salaire men- suel de base. (Avis publié au J.O. du 12mars, p.4355). ➠ Architecture : Il est envisagé l'élargissement au secteur des maîtres d'œuvre en bâtiment de l'avenant n°6 du 19avril2012 à l'accord du 5juillet 2007 sur les frais de santé conclu dans le cadre de la convention collective nationale des entreprises d'architecture. (Avis publié au J.O. du 14mars, p.4479). ➠ Personnel des sociétés coopératives d'HLM : il est envisagé l'extension de l’avenant n°10 du 14mai2012 portant sur la classification des emplois du person- nel (hors personnel d'entretien et de gar- diennage). (J.O. du 14mars, p.4480). ➠ Immobilier : il est envisagé l'extension de l’avenant du 14janvier2013 portant sur les salaires minima dans les rési- dences de tourisme et hôtelières. (Avis publié au J.O. du 15mars, p.4561). Notaires Un décret du 13mars relève le niveau exi- gé pour accéder à la profession de notaire; les candidats doivent justifier d'un diplôme national de master. La durée de pratique professionnelle exi- ■ Interprétation de la règle fiscale Le Conseil d'Etat a rendu un avis sur le droit pour un contribuable de se prévaloir de l'interprétation de la règle fiscale par l'administration et prévu par l'article L 80 A du LPF. Le Conseil d'Etat observe que ce tex- te ne confère pas un pouvoir réglementaire à l'administration mais constitue un méca- nisme de garantie au profit du contri- buable, qui est fondé à se prévaloir de l'interprétation de la loi formellement admise par l'administration. Il en résulte que: - Même si un acte est annulé par le juge, le contribuable peut se prévaloir de l'interprétation qu'il comporte. En revanche, si le fait générateur de l'impôt est postérieur à l'annulation de l'acte, le contribuable ne peut plus s'en prévaloir. - Tant que l'administration n'a pas aban- donné une interprétation contenue dans un acte qui bien qu'illégal n'a pas été annu- lé, elle reste invocable par le contribuable. - Si une interprétation a été complétée par un autre acte et que celui-ci a été annulé, le contribuable n'est plus fondé à se prévaloir du premier acte car l'administration ne peut pas être considérée comme acceptant cette interprétation. Dans l'attente d'une nouvelle interprétation, seule la loi régit la situation du contribuable. (Avis n°353782 du 8mars2013 du Conseil d'Etat sur le rapport de la 10 e sous-section de la section du contentieux, J.O. du 17mars, p.4709). 26mars 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L E E S S A A T T E E L L I I E E R R S S D D E E L L ’ ’ I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R “Le vrai sujet de 2013 ce n’est pas la fuite des capitaux”, indique d’emblée Jean- Christophe Bouchard en introduction du débat organisé ce 19mars par le cabinet d’avocats NMW sur le thème du logement intermédiaire “mais c’est le logement et notamment le logement intermédiaire”. Philippe Bauchot , délégué à l’action fon- cière et immobilière, explique les objectifs de la loi du 18janvier2013 de mobilisation du foncier public: renforcement des obliga- tions de construction de logements sociaux pour les collectivités locales et accroissement de l’offre par la mobilisation du foncier de l’État. Il observe que si ce foncier public ne représente au global que 2 à 3% du mar- ché, cela représente dans les zones tendues 18% du marché, ce qui est plus que symbo- lique. La loi a élargi la décote aux établisse- ments publics de l’État et a accru la décote en autorisant de la porter à 100% au lieu de 35%, précédent plafond. Il ajoute que les modalités de ce texte doi- vent être précisées par un décret à paraître en avril et actuellement au Conseil d’Etat. Le décret d’application doit apporter les précisions suivantes. Les établissements publics concernés seront la SNCF et RFF ainsi que la RATP et l’APHP. ■ Modalités de la décote S’agissant du mécanisme de la décote, Philip- pe Bauchot ajoute qu’elle sera calculée à par- tir de la comparaison entre la valeur de mar- ché et la valeur à laquelle il faut vendre le terrain pour que l’opération de logements sociaux soit faisable. Mais il ne s’agit pas de brader. L’opération doit être “essentielle- ment” affectée au logement. Ce terme doit s’entendre comme représentant 75% des surfaces de plancher, dont une part de loge- ments sociaux. Le montant de la décote sera fixé en fonction des circonstances locales. Il est prévu deux régimes de décote: un régime de droit (pour une liste de terrains établie au niveau régional, au bénéfice des collectivités territoriales ou des maîtres d’ouvrage sociaux) et un régime de décote consentie, pouvant s’appliquer à n’importe quel terrain de l’État ou d’un établissement public. La décote peut être accordée à n’importe quel maître d’ouvrage, y compris par exemple un promoteur devant engager une opération en VEFA. Le type de terrains concernés est très large: tous terrains sauf ceux sont qui sont affec- tés aux logements et devant être revendus en logements. Le calcul de la décote sera instruit par l’État et variera en fonction du type de logement et de la zone concernée. ■ Chaîner la politique du logement Un éclairage local est fourni par Marion Unal , directrice adjointe en charge du pro- jet de rénovation urbaine de la Ville de Bondy (Seine-Saint-Denis). Elle indique que le discours dominant, qui se focalise sur le logement social, masque le problème réel du prix relatif: il faut que le logement ne capte pas le pouvoir d’achat des ménages. Or, la classe moyenne est confrontée à une difficulté de financer le logement, alors qu’elle doit faire face à des hausses de dépenses en matière de santé par exemple. Marion Unal estime que ce problème est insuffisamment relayé en terme d’économie urbaine. La Seine-Saint-Denis souffre d‘un déficit de logements privés et il faut reconstruire la présence des investisseurs institutionnels pour qu’ils passent l’effet de seuil permet- tant de construire un marché dans ce sec- teur. Il faut répondre aux besoins de toute la population en fonction de la demande. Marion Unal ajoute qu’il est nécessaire de dresser un inventaire du foncier construc- tible. Le département qui ne compte que 26 logements à l‘hectare a beaucoup de potentiel. Elle souligne aussi le problème du financement de la dépollution mais surtout celui du chaînage de la politique du loge- ment: on fixe des objectifs très ambitieux au niveau national mais qui ne se déclinent pas au niveau local: en Seine-Saint-Denis, sur 40 communes, 4 seulement ont adopté un programme local de l’habitat! Tout le monde s’accorde sur la nécessité de construire mais dans le département, on ne recense que 828 logements à vendre. Elle Comment soutenir le logement intermédiaire ? Quels moyens mettre en œuvre pour doper l’offre de logements inter- médiaires, dont on reconnaît unanimement l’insuffisance pour faire face à la demande de la classe moyenne? Éléments de débat ce 19mars, lors d’une rencontre organisée par le cabinet d’avocats NMW. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E ajoute que l’absence de production engendre rareté et spéculation. Elle préco- nise notamment que l’existence du PLH soit une condition de vote du PLU. Pourtant les outils existent. Si le Pass-foncier a disparu, ce qu’elle regrette, il subsiste le bail emphytéotique administratif. En acces- sion, l’ancien, qui n’est pas de très bonne facture dans ce département, vient en concurrence du neuf en accession sociale. ■ Définir le logement intermédiaire Sarah Lugan (avocat, NMW avocats) évo- quant la définition du logement intermé- diaire en fonction de plafonds de loyer et de plafonds de ressources, estime souhai- table que le législateur intervienne pour cla- rifier cette notion. Le développement du logement intermédiaire est promu par le biais de l’objectif de mixité sociale (fixé par l’article L 302-5 du CCH), mais aussi par les PLH ou encore la mise en œuvre du droit de délaissement (art. L 123-2 du code de l’urbanisme). Jean-Christophe Bouchard évoque aussi le démembrement de propriété, via l’usufruit locatif social qui permet à un bailleur de financer un logement social pour 15 ans en achetant l’usufruit pour un prix de 40% du prix du bien. Pour améliorer l’attrait du logement intermédiaire, Jean-Christophe Bouchard préconise d’étendre le taux de TVA à 7% au logement intermédiaire car il est préférable pour l’État percevoir 7% de TVA sur un logement construit que 19,6%… sur un logement qui ne l’est pas. Une autre piste est de promouvoir la trans- formation de bureaux en logement. L’aide fiscale, prévue par l’article 210 F du CGI, accorde un taux réduit d’IS à 19% au ven- deur en cas de transformation de bureaux en logement par l’acquéreur, mais Jean- Christophe Bouchard indique que très peu d’opérateurs en bénéficient. En effet, les institutionnels se sont déjà largement désengagés du logement. Le potentiel exis- te plutôt chez des particuliers qui disposent de terrains en 2 e ou 3 e couronne, mais dont ils hésitent à se défaire en raison de fortes plus-values latentes. Pour en faciliter la ven- te, il faudrait donc, estime Jean-Christophe Bouchard, créer un pendant de l’article 210 F pour les particuliers et s’appliquant donc à l‘impôt sur les revenus. Enfin, pour inciter au retour des institution- nels vers le logement, il pourrait être créé des OPCI de démembrement. ●
